Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Welkom

Vastgoed: stof tot nadenken

Methoden, Technieken en Ethiek

Vrijdag 15 april 2011

PROGRAMMA:

14:00 – 14:20 Ontvangst en koffie

14:20 – 14:30 Opening en introductie door dagvoorzitter

prof. dr. Aart Hordijk MRICS – Directeur ROZ en hoogleraar TU Delft en Universiteit van Tilburg

14:30 – 15:00 “Belang van transparantie en ethiek binnen de vastgoedsector”

prof. dr. Aart Hordijk

15:00 – 15:30 “Waarom leren we niet van onderzoek?”

drs. Klaas Mulder – Filosoof en adviseur stedelijke vernieuwing bij Laagland advies

15:30 – 15:50 Pauze

15:50 – 16:20 “Evidenced based onderzoek en beleid in stad en land”

prof. dr. Henri de Groot – Bijzonder hoog leraar regionale economische dynamiek aan de Vrije Universiteit van Amsterdam en verbonden aan Ecorys NEI.

16:20 – 16:50 “Conversation mapping: in contact met je klant, een nieuwe techniek”

Emiel van Wegen – Research director van InSites Consulting

16:50 – 17:15 Vragen en discussie onder leiding van dagvoorzitter

17:15 – 17:20 Afsluiting door dagvoorzitter

17:20 – 18:00 Borrel

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Belang van transparantie en ethiek

binnen de vastgoedsectorAart Hordijk

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

18-4-2011 4

development : commitment and communication

operational : quality control on input and feedback

output : confidentiality and publications

NB Transparency through all phases

Methods, Techniques, Transparency and Ethics

when establishing the ROZ/IPD Index

18-4-2011 5

1989-1991 : 1st attempt failed (Rompelman/Seijffert)

reason : concern about tax consequences

1992-1993 : 2nd attempt with WM - unsatisfactory

reason : no willingness for transparency

1994- now : 3rd attempt with IPD – successful

reason : willingness and commitment

Real Estate Index : Start and Design

18-4-2011 6

Availability of personnel for the participants committee

Support by experts

Efforts made with regard to the data supply

Developing the system within 5 months inspired by the IPD UK

system

Full Commitment from/by Institutional Investors

18-4-2011 7

Meindert Kooistra André de Bock

Paul Vismans Henk van de Weerdt

Cor Worms Rene Hogenboom

Jan van Berkel Meindert Kooistra

Geert de Nekker Paul Vismans

Hans Nieuwendijk Aart Hordijk

Gijs den Teuling

Gert van der Krol

Aart Hordijk

Full Commitment from/by Institutional Investors in ROZ :

Taskforce Founding Fathers

Project Design and Organisation

ROZ Supervision

Company

Pension funds

Participants

Committee

Valuation

Expert

Controller

Research

Investing

Director

Portfolio

Manager

Head of

Administration

Ad hoc

specialists

Valuation

Guidelines

Definitions

Yields

Operating

Income + Costs

Benchmarking

Branch

Pension funds

Real Estate Funds

Insurance

Companies

Segmentation

18/04/2011 9

Akzo

Philips

Unilever

KLM

Rabo

Hoogovens

Esso

Communication Structure

Feedback Introduction

Company

Pension funds

Branch

Pension fundsReal Estate funds

Insurance

Companies

ROZ Supervision

Participants

Committee

Working parties

introduction

SFB

Spoorweg

Metaal

PVF (GAK)

ABP

Celexa

Rodamco

ViB

Fortis

Aegon

Interpolis

Achmea

Delta Lloyd

ING

feedback

progress

10

Successful Start ROZ/IPD Index:

Continuing increase of Capital Growth

11,9 12,012,9

14,2 14,5

15,816,6116,64

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

1995 1996 1997 1998 1999 2000 5yr 3yr

Re

turn

% p

a

Valuegrowth

Net rent

Totalreturn

18-4-2011 11

Institutional investors:

Decline of share prices

↓

Real Estate Volume Effects

↓

ALM → forced reduction in real estate share

PVK/DNB (Central Bank) → taking measures due to the increasing risk

2001 : Internet Bubble

18-4-2011 12

PVK: Shares / Real Estate / Private Equity 40%

IVBN: Objection, Real Estate is doing fine

PVK : Time period is too short, at least 25 years

ROZ: Developed long-term series, from 1976 onwards with a.o. MIT Boston and Ortec

Risk Buffers required after the Internet

Bubble had exploded

18-4-2011 13

Developing Long-Term SeriesMethodology, Several Observations

per Object

19771977 19841984 19951995 YearYear

Ob

ject

Va

lue

Ob

ject

Va

lue

18-4-2011 14

Basic Principles of Economicsand Real Estate Performance

average st dev average st dev

Price Inflation 4.11 2.88 2.95 1.85

Wage-cost Inflation 4.93 3.95 3.20 2.05

Cash 6.62 2.96 6.45 2.99

Long-term Bond Rate 7.45 1.66 7.22 1.78

Stocks 10.40 21.87 12.42 20.58

Real Estate (direct) 10.97 5.93 9.25 5.11

Stocks: MSCI World without hedging

Real Estate assumption : 45% residential, 30% offices, 25% retail

Source: Ortec

1970-2002 1977-2002

18-4-2011 15

PVK: Shares / Real Estate / Private Equity 40%

IVBN: Objection, real estate is doing fine

PVK : Time period is too short, at least 25 years

ROZ: Developed longer timeseries, as of 1976

with a.o. MIT Boston and Ortec

PVK: Shares/Real Estate/Private Equity 25%

ROZ: consultation with PVK on long time series : real estate has lower risk than shares

PVK: historical step, distinction between

Shares 25%

Real Estate 15%

Historical step : RE became a separate asset !

Risk Buffers after the Internet Bubble

18-4-2011 16

development : commitment and communication

operational : quality control on input and feedback

output : confidentiality and publications

NB Transparency through all phases

Methods, Techniques, Transparency and Ethics

when establishing the ROZ/IPD Index

18-4-2011 17

Input control : acceptable bandwidth

questions about outliers, exclusion

statistical analysis

Feedback : meetings with participants

seminars with valuers

meetings with other stakeholders

Operational : quality control on input and feedback with stakeholders

Bandwidth Offices (2004)

ExampleExample marketmarket rent versus upper end of rent versus upper end of bandwidthbandwidth::

0

50

100

150

200

250

300

1

BandwidthBandwidth (DTZ):(DTZ):

Euro 140 Euro 140 –– Euro 275.Euro 275.

3 3 propertiesproperties withwith followingfollowing rentsrents::

Euro 66, 212 and 282.Euro 66, 212 and 282.

RelativeRelative to upper end to upper end bandwidthbandwidth::

24%, 77% en 102%.24%, 77% en 102%.

Residential: rents and vacant values

Vacant value and rent passing per month

R2 = 0,57

0

250

500

750

1.000

1.250

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000

Vacant value per residential unit

Ren

t p

assin

g p

er

un

it p

er

mo

nth

Residential: ratio ofNet Market Value and vacant value

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

less th

an 6

0%

60%

to 6

5%

65%

to 7

0%

70%

to 7

5%

75%

to 8

0%

80%

to 8

5%

85%

to 9

0%

more

than 9

0%

Offices:

Exit Yields and Gross Initial Yields

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

10,0

11,0

12,0

13,0

14,0

4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0

Gross Initial Yield (%)

ex

it y

ield

(%

)

Offices: Capital growth 2008 vs 2007 by valuer / portfolio combinationthe case of the Netherlands (source ROZ/IPD index )

-20,0%

-15,0%

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

2008

2007

Office: Distribution standing investments total return

the case of the Netherlands (source ROZ/IPD index)

0

5

10

15

20

25

19

95

(9

%)

19

96

(4

%)

19

97

(5

%)

19

98

(6

%)

19

99

(8

%)

20

00

(8

%)

20

01

(6

%)

20

02

(3

%)

20

03

(5

%)

20

04

(6

%)

20

05

(5

%)

20

06

(5

%)

20

07

(5

%)

20

08

(5

%)

(Distribution (10-90%))

10%

25%

50%

75%

90%

18-4-2011 24

development : commitment and communication

operational : quality control on input and feedback

output : confidentiality and publications

NB Transparency through all phases

Methods, Techniques, Transparency and Ethics

when establishing the ROZ/IPD Index

18-4-2011 25

Performance per property is confidential

Minimum aggregation level

Press releases based on facts, occasionally with warning

Yearly Research seminars : a.o. historic time series, ALM, duration, alternative investments to increase professionalism

Own research based upon ROZ/IPD database

Availability of database for scientific purposes (restricted)

Availability of database for third parties (restricted)

Quality control on related press releases by other sources based upon ROZ/IPD

data when known

Output : confidentiality and publications

18-4-2011 26

Transparency in real estate in many cases restricted

Ethical question about unbiased real estate research

Methods and use of data should always be transparent

Econometric research on direct real estate : handle with care

Always describe the limitations of the research

Be aware of limitations of general real estate publications

Methods, Techniques, Transparency and Ethics

when establishing the ROZ/IPD Index

Discussion

18-4-2011 27

Methods, Techniques, Transparency and Ethics

when establishing the ROZ/IPD Index

Thank you for your attention

18-Apr-11 28

Waarom leren we niet van onderzoek?Klaas Mulder

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

30

Waarom leren we niet van

onderzoek?

Waarheidsvinding

in de woningmarkt

Klaas Mulder, Laagland’advies

31

Wie ik ben

Studeerde muziek en filosofie

Werk sinds ’99 in de stedelijke vernieuwing:

Werkgroep’2duizend

Laagland’advies

Wijkaanpak, woonbeleid, sociaal beleid

Projectleiding, onderzoek, essays

Woningmarktonderzoek:

Twijfelouderen

Studenten

32

Waarom schrijf je een boek?

10 jaar verwondering over onze sector

Zorg over kwetsbare groepen

Langs elkaar heen praten

Gemiste kansen

Ergernis over desinvestering

Zorgen over de toekomst van onze steden

33

Maar ook

Waardevol wonen

Gedreven mensen

Filosofisch instrumentarium toepassen

Groepen verbinden

Sociaal en fysiek

Onderzoek en innovatie

Theorie en praktijk

Durvers en degelijken

34

Thema

Waarom leren

we niet

van onderzoek?

35

Waaruit blijkt dat?

36

Kleiner leed, gemiste kansen

Gedoe in wijken

Riskant maatschappelijk vastgoed

Vergeten klanten en cliënten

Stagnerende woningmarkt

37

Waardoor zou het kunnen komen?

Zelfverrijking

Politieke spelletjes

Gebrek aan deskundigheid

Gebrek aan gedrevenheid

Of juist scoringsdrift

38

Of is er iets anders aan de hand?

Negatief over feiten:

Degelijk = scheldwoord

Denken = stilstand

Kritiek op doorgeschoten wetenschap

Relativisme: iedereen zijn eigen waarheid

Slordig met:

Naïef realisme: wat ik zie is waar

Groepsdenken: samen = waar

Gebrek aan cognitieve hygiëne

Generaliseren

Drogredenen

Ongeldige conclusies

Gebruik van voorbeelden

39

Opzet betoog

Kennis is feilbaar

Maar die feilbaarheid is kenbaar

Model voor waarheidsvinding

Beter onderzoek

Betere oplossingen

40

Waarheidsvinding: het model

kennis

beelden

wereld

dingen

waar-borgen: overleg

waar-merken: begripsanalyse

waar-nemen: onderzoek

ik

wij

41

Kan dat, waarheidsvinding?

Relativist: nee, want ‘wij’ maken beelden

Naïeve relativist: het is maar hoe je het bekijkt

Realist: ja, beelden worden door dingen veroorzaakt

Naïeve realist: what you see is what it is

Kritisch realist

Kennis is kennis van de wereld, maar

nooit zonder sporen van onszelf

42

De roze bril

Als je een roze muur ziet, en je hebt een bril op, wat kan dan het geval zijn?

De muur is wit (en je bril roze)De muur is roze (en je bril wit)De muur en je bril zijn allebei roze

Waarheidsvinding is:

beter kijken naar de dingen, èn naar jezelf

43

Wij van de publieke sector

Vol idealen en ambities

Zelf succesvol

Hoog opgeleid

Sociale wetenschappen

Geld van een ander uitgeven

Geld aan een ander uitgeven

Die vaak niet op ons lijkt

Sociale stijgers

Managers en veranderaars

44

Wat kan je eraan doen?

Brilbewustzijn: wat we zien is wat wij zien

Pre-oriëntatie met mensenkenners

Erkennen dat je eigen standpunt de waarneming beïnvloedt

Non-response analyse

Waarheidsvinding

Waar-nemen

Waar-borgen

Waar-merken

Goede theorie over correlaties

Oplossingen als onderzoeksmiddel

45

Doe beter onderzoek

Meervoudig kijken

Waarderen = vergelijken

Relevantie?

Goede vragen stellen

En daar de bron bij zoeken

waar-nemen: onderzoek

46

Beter overleg

Slordige intersubjectiviteit

Groepen altijd homogener dan we

willen

Spreken vaak namens belang of

aanbieder

Representatief

Deskundigheid professionals

Samen verliefd

Samen blind

Group Think

waar-borgen: overleg

47

Begripsanalyse

Universele uitspraken: alle …

Conjuncties: en, of

Conclusies: dan en slechts dan

Taal als gestolde ervaring: etymologie

Voorbeeldje: De Klant Centraal

waar-merken: begripsanalyse

48

Creatief door onderzoek

Kennis van de doelgroep: wat drijft ze (echt)

Zicht op succes: wat doet ertoe (en wat niet)

Kennis van de medicijnkast: alle oplossingen op

een rijtje

De bijsluiter: wat werkt niet of heeft bijwerkingen/contra-indicaties?

Verandertheorie: als je hier drukt, beweegt het daar

49

Voorbeeld: twijfelouderen

Woonwensen of verhuisgedrag?

Harde eis of zachte wens?

Meerderheid of kansrijke niche?

Huis of buren?

Aanbod of aanbieding?

50

Tot besluit

Geloof je ogen

Stel de goede vragen

Los het op

30e VOGON studiemiddag: Vastgoedfinancieringen

PAUZE

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Evidenced based onderzoek en beleid in stad en land Henri de Groot

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Grondprijzen op de kaart

Zoektocht naar de ‘heilige graal’

Henri L.F. de GrootVrije Universiteit Amsterdam en Ecorys NEI

Onze fascinatie – I

Grondprijzen basis voor elke theorie over stedelijke economie – ‘hot issue’

in de agglomeratieliteratuur

Empirisch zeer weinig bekend

Mogelijkheden om ze indirect te bepalen via gegevens over

huizentransacties

Studiemiddag VOGON

Studiemiddag VOGON

Onze fascinatie – II

Populariteit gebruik van micro-data

Handvaten voor beleidsdiscussies rondom

KBA

Ruimtelijke ordening

Bestuurlijke indeling van ons land

Deze presentatie

Relevantie grondprijzen

Theorie – van monocentrische stad

Kapitalisatie van ‘alles’

Empirie van grondprijzen

Vervolgstappen

Studiemiddag VOGON

Grondprijzen in de economie

Ricardo (1817)

‘Corn is not high because rents are high, but rents

are high because corn is high.’

Studiemiddag VOGON

Een eenvoudig denkkader

Studiemiddag VOGON

Van theorie naar empirie

Grondprijzen

Geen systematische informatie voorhanden

Eigen constructie op basis van hedonische prijsstudie

Basisidee

Huis is bundel van karakteristieken, elk met eigen impliciete prijs

Een van de karakteristieken is perceeloppervlakte (en dus m2)

Impliciete prijs van perceeloppervlakte is prijs van grond

Studiemiddag VOGON

Grondprijzen – I

Hedonische prijsstudie

Impliciete prijs van een vierkante meter per PC-4 gebied

Periode 1985–2007

Data voor grondgebonden woningen

Dynamiek in huizenprijsstijging per gemeente

Studiemiddag VOGON

Studiemiddag VOGON

GSA Amsterdam

Studiemiddag VOGON

Grondprijzen en dichtheid

Studiemiddag VOGON

Grondprijzen en perceelgrootte

Studiemiddag VOGON

Studiemiddag VOGON

Verdere analyse – decompositie

Verklaring grondprijsverschillen uit

Arbeidsmarkt (lonen en bereikbaarheid banen) 35%

Urban amenities 27%

Natural amenities 10%

Disamenities 5%

Studiemiddag VOGON

Studiemiddag VOGON

Vervolgstappen

Gebruik van micro-data cruciaal

Reikwijdte van effecten

Meer analyse van determinanten van grondprijzen

Analyse niet-grondgebonden woningen en huurwoningen

Analyse commercieel vastgoed

Studiemiddag VOGON

Conversation mapping: in contact met je klant, een nieuwe techniekEmiel van Wegen

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Conversation Mapping

Conversation Mapping

#CM48@Emiel1

Emiel van Wegen

De Conversation Manager

by Steven Van Belleghem

#CM48@Emiel1

@Steven_InSites

“This is the new

conventional wisdom.

Use it or lose!”Seth Godin

author Purple cow

Word of mouth

Word of mouth

B.G.

Word of mouthWorld of mouth

Speed

9 months 3 months

Speed

9 months 3 months

Speed

ERROR: undefined

OFFENDING COMMAND: ‘~

STACK: