Welkom Vastgoed: stof tot nadenken Methoden, Technieken en ... def.pdf · Vereniging van Onroerend...
Transcript of Welkom Vastgoed: stof tot nadenken Methoden, Technieken en ... def.pdf · Vereniging van Onroerend...
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Welkom
Vastgoed: stof tot nadenken
Methoden, Technieken en Ethiek
Vrijdag 15 april 2011
PROGRAMMA:
14:00 – 14:20 Ontvangst en koffie
14:20 – 14:30 Opening en introductie door dagvoorzitter
prof. dr. Aart Hordijk MRICS – Directeur ROZ en hoogleraar TU Delft en Universiteit van Tilburg
14:30 – 15:00 “Belang van transparantie en ethiek binnen de vastgoedsector”
prof. dr. Aart Hordijk
15:00 – 15:30 “Waarom leren we niet van onderzoek?”
drs. Klaas Mulder – Filosoof en adviseur stedelijke vernieuwing bij Laagland advies
15:30 – 15:50 Pauze
15:50 – 16:20 “Evidenced based onderzoek en beleid in stad en land”
prof. dr. Henri de Groot – Bijzonder hoog leraar regionale economische dynamiek aan de Vrije Universiteit van Amsterdam en verbonden aan Ecorys NEI.
16:20 – 16:50 “Conversation mapping: in contact met je klant, een nieuwe techniek”
Emiel van Wegen – Research director van InSites Consulting
16:50 – 17:15 Vragen en discussie onder leiding van dagvoorzitter
17:15 – 17:20 Afsluiting door dagvoorzitter
17:20 – 18:00 Borrel
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Belang van transparantie en ethiek
binnen de vastgoedsectorAart Hordijk
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
18-4-2011 4
development : commitment and communication
operational : quality control on input and feedback
output : confidentiality and publications
NB Transparency through all phases
Methods, Techniques, Transparency and Ethics
when establishing the ROZ/IPD Index
18-4-2011 5
1989-1991 : 1st attempt failed (Rompelman/Seijffert)
reason : concern about tax consequences
1992-1993 : 2nd attempt with WM - unsatisfactory
reason : no willingness for transparency
1994- now : 3rd attempt with IPD – successful
reason : willingness and commitment
Real Estate Index : Start and Design
18-4-2011 6
Availability of personnel for the participants committee
Support by experts
Efforts made with regard to the data supply
Developing the system within 5 months inspired by the IPD UK
system
Full Commitment from/by Institutional Investors
18-4-2011 7
Meindert Kooistra André de Bock
Paul Vismans Henk van de Weerdt
Cor Worms Rene Hogenboom
Jan van Berkel Meindert Kooistra
Geert de Nekker Paul Vismans
Hans Nieuwendijk Aart Hordijk
Gijs den Teuling
Gert van der Krol
Aart Hordijk
Full Commitment from/by Institutional Investors in ROZ :
Taskforce Founding Fathers
Project Design and Organisation
ROZ Supervision
Company
Pension funds
Participants
Committee
Valuation
Expert
Controller
Research
Investing
Director
Portfolio
Manager
Head of
Administration
Ad hoc
specialists
Valuation
Guidelines
Definitions
Yields
Operating
Income + Costs
Benchmarking
Branch
Pension funds
Real Estate Funds
Insurance
Companies
Segmentation
18/04/2011 9
Akzo
Philips
Unilever
KLM
Rabo
Hoogovens
Esso
Communication Structure
Feedback Introduction
Company
Pension funds
Branch
Pension fundsReal Estate funds
Insurance
Companies
ROZ Supervision
Participants
Committee
Working parties
introduction
SFB
Spoorweg
Metaal
PVF (GAK)
ABP
Celexa
Rodamco
ViB
Fortis
Aegon
Interpolis
Achmea
Delta Lloyd
ING
feedback
progress
10
Successful Start ROZ/IPD Index:
Continuing increase of Capital Growth
11,9 12,012,9
14,2 14,5
15,816,6116,64
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
1995 1996 1997 1998 1999 2000 5yr 3yr
Re
turn
% p
a
Valuegrowth
Net rent
Totalreturn
18-4-2011 11
Institutional investors:
Decline of share prices
↓
Real Estate Volume Effects
↓
ALM → forced reduction in real estate share
PVK/DNB (Central Bank) → taking measures due to the increasing risk
2001 : Internet Bubble
18-4-2011 12
PVK: Shares / Real Estate / Private Equity 40%
IVBN: Objection, Real Estate is doing fine
PVK : Time period is too short, at least 25 years
ROZ: Developed long-term series, from 1976 onwards with a.o. MIT Boston and Ortec
Risk Buffers required after the Internet
Bubble had exploded
18-4-2011 13
Developing Long-Term SeriesMethodology, Several Observations
per Object
19771977 19841984 19951995 YearYear
Ob
ject
Va
lue
Ob
ject
Va
lue
18-4-2011 14
Basic Principles of Economicsand Real Estate Performance
average st dev average st dev
Price Inflation 4.11 2.88 2.95 1.85
Wage-cost Inflation 4.93 3.95 3.20 2.05
Cash 6.62 2.96 6.45 2.99
Long-term Bond Rate 7.45 1.66 7.22 1.78
Stocks 10.40 21.87 12.42 20.58
Real Estate (direct) 10.97 5.93 9.25 5.11
Stocks: MSCI World without hedging
Real Estate assumption : 45% residential, 30% offices, 25% retail
Source: Ortec
1970-2002 1977-2002
18-4-2011 15
PVK: Shares / Real Estate / Private Equity 40%
IVBN: Objection, real estate is doing fine
PVK : Time period is too short, at least 25 years
ROZ: Developed longer timeseries, as of 1976
with a.o. MIT Boston and Ortec
PVK: Shares/Real Estate/Private Equity 25%
ROZ: consultation with PVK on long time series : real estate has lower risk than shares
PVK: historical step, distinction between
Shares 25%
Real Estate 15%
Historical step : RE became a separate asset !
Risk Buffers after the Internet Bubble
18-4-2011 16
development : commitment and communication
operational : quality control on input and feedback
output : confidentiality and publications
NB Transparency through all phases
Methods, Techniques, Transparency and Ethics
when establishing the ROZ/IPD Index
18-4-2011 17
Input control : acceptable bandwidth
questions about outliers, exclusion
statistical analysis
Feedback : meetings with participants
seminars with valuers
meetings with other stakeholders
Operational : quality control on input and feedback with stakeholders
Bandwidth Offices (2004)
ExampleExample marketmarket rent versus upper end of rent versus upper end of bandwidthbandwidth::
0
50
100
150
200
250
300
1
BandwidthBandwidth (DTZ):(DTZ):
Euro 140 Euro 140 –– Euro 275.Euro 275.
3 3 propertiesproperties withwith followingfollowing rentsrents::
Euro 66, 212 and 282.Euro 66, 212 and 282.
RelativeRelative to upper end to upper end bandwidthbandwidth::
24%, 77% en 102%.24%, 77% en 102%.
Residential: rents and vacant values
Vacant value and rent passing per month
R2 = 0,57
0
250
500
750
1.000
1.250
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000
Vacant value per residential unit
Ren
t p
assin
g p
er
un
it p
er
mo
nth
Residential: ratio ofNet Market Value and vacant value
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
less th
an 6
0%
60%
to 6
5%
65%
to 7
0%
70%
to 7
5%
75%
to 8
0%
80%
to 8
5%
85%
to 9
0%
more
than 9
0%
Offices:
Exit Yields and Gross Initial Yields
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
11,0
12,0
13,0
14,0
4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0
Gross Initial Yield (%)
ex
it y
ield
(%
)
Offices: Capital growth 2008 vs 2007 by valuer / portfolio combinationthe case of the Netherlands (source ROZ/IPD index )
-20,0%
-15,0%
-10,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
2008
2007
Office: Distribution standing investments total return
the case of the Netherlands (source ROZ/IPD index)
0
5
10
15
20
25
19
95
(9
%)
19
96
(4
%)
19
97
(5
%)
19
98
(6
%)
19
99
(8
%)
20
00
(8
%)
20
01
(6
%)
20
02
(3
%)
20
03
(5
%)
20
04
(6
%)
20
05
(5
%)
20
06
(5
%)
20
07
(5
%)
20
08
(5
%)
(Distribution (10-90%))
10%
25%
50%
75%
90%
18-4-2011 24
development : commitment and communication
operational : quality control on input and feedback
output : confidentiality and publications
NB Transparency through all phases
Methods, Techniques, Transparency and Ethics
when establishing the ROZ/IPD Index
18-4-2011 25
Performance per property is confidential
Minimum aggregation level
Press releases based on facts, occasionally with warning
Yearly Research seminars : a.o. historic time series, ALM, duration, alternative investments to increase professionalism
Own research based upon ROZ/IPD database
Availability of database for scientific purposes (restricted)
Availability of database for third parties (restricted)
Quality control on related press releases by other sources based upon ROZ/IPD
data when known
Output : confidentiality and publications
18-4-2011 26
Transparency in real estate in many cases restricted
Ethical question about unbiased real estate research
Methods and use of data should always be transparent
Econometric research on direct real estate : handle with care
Always describe the limitations of the research
Be aware of limitations of general real estate publications
Methods, Techniques, Transparency and Ethics
when establishing the ROZ/IPD Index
Discussion
18-4-2011 27
Methods, Techniques, Transparency and Ethics
when establishing the ROZ/IPD Index
Thank you for your attention
18-Apr-11 28
Waarom leren we niet van onderzoek?Klaas Mulder
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
30
Waarom leren we niet van
onderzoek?
Waarheidsvinding
in de woningmarkt
Klaas Mulder, Laagland’advies
31
Wie ik ben
Studeerde muziek en filosofie
Werk sinds ’99 in de stedelijke vernieuwing:
Werkgroep’2duizend
Laagland’advies
Wijkaanpak, woonbeleid, sociaal beleid
Projectleiding, onderzoek, essays
Woningmarktonderzoek:
Twijfelouderen
Studenten
32
Waarom schrijf je een boek?
10 jaar verwondering over onze sector
Zorg over kwetsbare groepen
Langs elkaar heen praten
Gemiste kansen
Ergernis over desinvestering
Zorgen over de toekomst van onze steden
33
Maar ook
Waardevol wonen
Gedreven mensen
Filosofisch instrumentarium toepassen
Groepen verbinden
Sociaal en fysiek
Onderzoek en innovatie
Theorie en praktijk
Durvers en degelijken
34
Thema
Waarom leren
we niet
van onderzoek?
35
Waaruit blijkt dat?
36
Kleiner leed, gemiste kansen
Gedoe in wijken
Riskant maatschappelijk vastgoed
Vergeten klanten en cliënten
Stagnerende woningmarkt
37
Waardoor zou het kunnen komen?
Zelfverrijking
Politieke spelletjes
Gebrek aan deskundigheid
Gebrek aan gedrevenheid
Of juist scoringsdrift
38
Of is er iets anders aan de hand?
Negatief over feiten:
Degelijk = scheldwoord
Denken = stilstand
Kritiek op doorgeschoten wetenschap
Relativisme: iedereen zijn eigen waarheid
Slordig met:
Naïef realisme: wat ik zie is waar
Groepsdenken: samen = waar
Gebrek aan cognitieve hygiëne
Generaliseren
Drogredenen
Ongeldige conclusies
Gebruik van voorbeelden
39
Opzet betoog
Kennis is feilbaar
Maar die feilbaarheid is kenbaar
Model voor waarheidsvinding
Beter onderzoek
Betere oplossingen
40
Waarheidsvinding: het model
kennis
beelden
wereld
dingen
waar-borgen: overleg
waar-merken: begripsanalyse
waar-nemen: onderzoek
ik
wij
41
Kan dat, waarheidsvinding?
Relativist: nee, want ‘wij’ maken beelden
Naïeve relativist: het is maar hoe je het bekijkt
Realist: ja, beelden worden door dingen veroorzaakt
Naïeve realist: what you see is what it is
Kritisch realist
Kennis is kennis van de wereld, maar
nooit zonder sporen van onszelf
42
De roze bril
Als je een roze muur ziet, en je hebt een bril op, wat kan dan het geval zijn?
De muur is wit (en je bril roze)De muur is roze (en je bril wit)De muur en je bril zijn allebei roze
Waarheidsvinding is:
beter kijken naar de dingen, èn naar jezelf
43
Wij van de publieke sector
Vol idealen en ambities
Zelf succesvol
Hoog opgeleid
Sociale wetenschappen
Geld van een ander uitgeven
Geld aan een ander uitgeven
Die vaak niet op ons lijkt
Sociale stijgers
Managers en veranderaars
44
Wat kan je eraan doen?
Brilbewustzijn: wat we zien is wat wij zien
Pre-oriëntatie met mensenkenners
Erkennen dat je eigen standpunt de waarneming beïnvloedt
Non-response analyse
Waarheidsvinding
Waar-nemen
Waar-borgen
Waar-merken
Goede theorie over correlaties
Oplossingen als onderzoeksmiddel
45
Doe beter onderzoek
Meervoudig kijken
Waarderen = vergelijken
Relevantie?
Goede vragen stellen
En daar de bron bij zoeken
waar-nemen: onderzoek
46
Beter overleg
Slordige intersubjectiviteit
Groepen altijd homogener dan we
willen
Spreken vaak namens belang of
aanbieder
Representatief
Deskundigheid professionals
Samen verliefd
Samen blind
Group Think
waar-borgen: overleg
47
Begripsanalyse
Universele uitspraken: alle …
Conjuncties: en, of
Conclusies: dan en slechts dan
Taal als gestolde ervaring: etymologie
Voorbeeldje: De Klant Centraal
waar-merken: begripsanalyse
48
Creatief door onderzoek
Kennis van de doelgroep: wat drijft ze (echt)
Zicht op succes: wat doet ertoe (en wat niet)
Kennis van de medicijnkast: alle oplossingen op
een rijtje
De bijsluiter: wat werkt niet of heeft bijwerkingen/contra-indicaties?
Verandertheorie: als je hier drukt, beweegt het daar
49
Voorbeeld: twijfelouderen
Woonwensen of verhuisgedrag?
Harde eis of zachte wens?
Meerderheid of kansrijke niche?
Huis of buren?
Aanbod of aanbieding?
50
Tot besluit
Geloof je ogen
Stel de goede vragen
Los het op
30e VOGON studiemiddag: Vastgoedfinancieringen
PAUZE
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Evidenced based onderzoek en beleid in stad en land Henri de Groot
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Grondprijzen op de kaart
Zoektocht naar de ‘heilige graal’
Henri L.F. de GrootVrije Universiteit Amsterdam en Ecorys NEI
Onze fascinatie – I
Grondprijzen basis voor elke theorie over stedelijke economie – ‘hot issue’
in de agglomeratieliteratuur
Empirisch zeer weinig bekend
Mogelijkheden om ze indirect te bepalen via gegevens over
huizentransacties
Studiemiddag VOGON
Studiemiddag VOGON
Onze fascinatie – II
Populariteit gebruik van micro-data
Handvaten voor beleidsdiscussies rondom
KBA
Ruimtelijke ordening
Bestuurlijke indeling van ons land
Deze presentatie
Relevantie grondprijzen
Theorie – van monocentrische stad
Kapitalisatie van ‘alles’
Empirie van grondprijzen
Vervolgstappen
Studiemiddag VOGON
Grondprijzen in de economie
Ricardo (1817)
‘Corn is not high because rents are high, but rents
are high because corn is high.’
Studiemiddag VOGON
Een eenvoudig denkkader
Studiemiddag VOGON
Van theorie naar empirie
Grondprijzen
Geen systematische informatie voorhanden
Eigen constructie op basis van hedonische prijsstudie
Basisidee
Huis is bundel van karakteristieken, elk met eigen impliciete prijs
Een van de karakteristieken is perceeloppervlakte (en dus m2)
Impliciete prijs van perceeloppervlakte is prijs van grond
Studiemiddag VOGON
Grondprijzen – I
Hedonische prijsstudie
Impliciete prijs van een vierkante meter per PC-4 gebied
Periode 1985–2007
Data voor grondgebonden woningen
Dynamiek in huizenprijsstijging per gemeente
Studiemiddag VOGON
Studiemiddag VOGON
GSA Amsterdam
Studiemiddag VOGON
Grondprijzen en dichtheid
Studiemiddag VOGON
Grondprijzen en perceelgrootte
Studiemiddag VOGON
Studiemiddag VOGON
Verdere analyse – decompositie
Verklaring grondprijsverschillen uit
Arbeidsmarkt (lonen en bereikbaarheid banen) 35%
Urban amenities 27%
Natural amenities 10%
Disamenities 5%
Studiemiddag VOGON
Studiemiddag VOGON
Vervolgstappen
Gebruik van micro-data cruciaal
Reikwijdte van effecten
Meer analyse van determinanten van grondprijzen
Analyse niet-grondgebonden woningen en huurwoningen
Analyse commercieel vastgoed
Studiemiddag VOGON
Conversation mapping: in contact met je klant, een nieuwe techniekEmiel van Wegen
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Conversation Mapping
Conversation Mapping
#CM48@Emiel1
Emiel van Wegen
De Conversation Manager
by Steven Van Belleghem
#CM48@Emiel1
@Steven_InSites
“This is the new
conventional wisdom.
Use it or lose!”Seth Godin
author Purple cow
Word of mouth
Word of mouth
B.G.
Word of mouthWorld of mouth
Speed
9 months 3 months
Speed
9 months 3 months
Speed
ERROR: undefined
OFFENDING COMMAND: ‘~
STACK: