1

Hoe lossen we de leegstand op?

Frank van Blokland, IVBN

Bijeenkomst Jong Onroerend Goed Brabant

5 november 2010

4

Visie IVBN Verduurzamen van de bestaande voorraad

IVBN wil:

Investeren in het

verduurzamen van vastgoed

Samen met huurders

verduurzaming realiseren

Samen met de overheid

werken aan effectief beleid

Ontwikkelen van een meetlat

voor duurzaamheid

Regionale overheden moeten écht regie gaan voeren

Nieuwbouwbeleid vervangen door voorraadbeleid

Leegstand-effect-rapportages

Veel stingenter uitgiftebeleid

Saldobenadering toepassen (duurzaamheid v.h. toevoegen

nieuw kantoor bekijken tov effect op de totale voorraad)

Herontwikkeling, transformatie en (vooral) sloop

Naar een gezonde en duurzame kantorenmarkt:

• Sterke, marktconforme en toekomstbestendige kantoorlocaties

• Multifunctioneel, goed bereikbaar per auto én openbaar vervoer

• Alleen échte marktvraag accommoderen

• Kantoorwerkgelegenheid is verplaatsingsmarkt; zelfs een

krimpmarkt, en zeer zelden echte uitbreiding!

Verduurzamen

8

Een duurzaam alternatief Het creëren van een duurzame voorraad

Topsegment

(20% - 30%)

Middensegment

(60% - 70%)

Onderkant (10% - 20%)

Verduurzamen voor de toekomst

of

Verstoten door nieuwbouw?

Leegstand

<10%

Leegstand

>10%

Leegstand

>20%

9

Een duurzaam alternatief Doorgaan of Duurzaam?

2020

voorraad

54 miljoen m²

leegstand

14 miljoen m²

2020

voorraad

47 miljoen m²

leegstand

<6 miljoen m²

Doorgaan? of Duurzaam?

Dilemma De keuze van de belegger

Verduurzamen voorraad? of Aankopen duurzaam gebouw?

Dilemma De keuze van de gemeente….

Toevoegen nóg meer kantoren

(“icoon voor de stad”) mét

huurgarantie door gemeente…

óf de renovatie van een

bestaand kantoor

Werkelijke issues:

• Afremmen nieuwbouw?

• Harde plancapaciteit verminderen?

• Willen gebruikers/huurders verduurzamen?

• Hoe lossen we de huidige leegstand op?

• Transformatie?

• Welke mechanismen zitten áchter het (dis-)

functioneren kantorenmarkt?

12

‘Tragedy of the commons’

Iedere partij op zich handelt rationeel

Toch een enorme overcapaciteit

Welke mechanismen zitten áchter disfunctioneren?

Kantorenmarkt is vervangingsmarkt

Kantoorgebruik wordt structureel lager

Structureel minder gronduitgifte door gemeenten

Verloedering door leegstaande kantoren

Hoge maatschappelijke kosten (zie bedrijfsterreinen)

Keuzes voor overheden:

Afremmen nieuwbouw

Harde plancapaciteit verminderen

Planschadeclaims voorkomen

SER ladder verfijnen en toepassen

Straffe regionale planning

Structureel ander uitgiftebeleid (quotering; tijdelijke

ontwikkelrechten, nieuw-voor-oud etc.)

Instrumenten ontwikkelen om leegstand

gebiedsgericht aan te pakken

Keuzes voor marktpartijen

en overheden:

Rem op nieuwbouw (!)

Verduurzamen bestaande voorraad (!)

Alleen duurzame locaties herontwikkelen

Herontwikkelen (opwaarderen) / transformatie / sloop

Redlining: welke gebieden pakken we aan?

Probleemeigenaar = eigenaar kansloze kantoren

Overleg met eigenaren? Druk vanuit financiers!

Herontwikkelings- c.q. transformatiefonds?

Keuzes voor beleggers:

NB Grote verschillen in type belegger!

Verduurzamen bestaande voorraad

Gebruikers goed alternatief bieden

Gebiedsgericht aanpakken (multi- of monofunctionele locaties)

Afspraken met taxateurs over waardering leegstand

Waardering WOZ (fictie: verhuurd)

Meer transparantie in de kantorenmarkt aanbrengen

Discussie?

Focussen op helemaal leegstaande kantoren en

laten we deelleegstand voorlopig zitten?

Hoe kunnen we probleemeigenaren bereiken om ze

in actie te laten komen?

Na zeven jaar leegstand onteigenen; verplicht slopen

en grond terug naar de gemeente?

Ontwikkelaar verplichten extra te betalen voor

nieuwbouw?

Ontwikkelaar mag alleen “nieuw” bouwen als hij

hetzelfde aantal m2 “oud” sloopt?