Brochure Het Verduurzamen Van Bestaand Vastgoed

GroenregelingOp 30 maart 2010 is de nieuwe Groen-regeling van het ministerie van VROM in werking getreden. Voor zeer ambitieuze nieuwe gebouwen is het voordeel van de nieuwe regeling tot drie keer zo groot ge-worden. Het bedrag dat groen gefinancierd kan worden is opgetrokken van € 400,- naar € 600,- per m2 bvo. Daarnaast is de beperking tot 5.000 m2 per project geheel komen te vervallen. Nieuw in de regeling zijn de mogelijkheden voor duurzaam re-noveren. Het voordeel neemt hierbij toe naarmate er meer energie wordt bespaard. Projecten met een Groenverklaring komen bovendien ook in aanmerking voor de Mi-lieu-investeringsaftrek (MIA). De eisen voor nieuwbouw en renovatieprojecten zijn te vinden op www.agentschapnl.nl/groenbe-leggen.

MIA – Milieu-investeringsaftrekDe MIA en Vamil (Willekeurige Afschrijving Milieu-investeringen) zijn fiscale regelin-gen van de ministeries VROM en Finan-ciën voor ondernemers die investeren in milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen. Een zeer duurzaam utiliteitsgebouw, renovatie van een bestaand utiliteitsgebouw, maar ook milieu-investeringen zoals een vege-tatiedak of gevelbegroeiingssysteem, een

installatie voor het gebruik van regenwa-ter, milieuvriendelijke verlichting, low NOx-branders, waterbesparende toiletten en infiltratiesystemen komen voor de regeling in aanmerking.

Met ingang van januari 2010 komen ook utiliteitsgebouwen met een BREEAM-NL certificaat in aanmerking voor de MIA. Bij een certificaat ‘good’ of beter komt 15% van de investering in aanmerking voor fis-cale aftrek.

Tijdelijk extra budget voor MIAIn verband met de extra maatregelen van het kabinet voor de bestrijding van de kre-dietcrisis, is extra budget voor de MIA en Vamil beschikbaar gesteld. Ondernemers kunnen in 2010 gebruikmaken van 20% extra MIA (tot een maximum van 500.000 euro extra steun per onderneming), mits zij vóór de economische crisis financieel gezond waren. Voor meer informatie zie www.agentschapnl.nl/miavamil.

EIA – Energie-investeringsaftrekDe EIA is een fiscale regeling van de mi-nisteries van Financiën en Economische Zaken, vergelijkbaar met de MIA-regeling. De regeling is bedoeld voor ondernemers die investeren in energiebesparende maat-

regelen en duurzame energie. De aftrek van de fiscale winst bedraagt maximaal 44% van de investeringskosten. Gemid-deld levert dit een voordeel op van 11% op de investering. Op de EIA-lijst staan on-dermeer warmtepompen, WKO in de bo-dem, grondwarmtewisselaars, hr-pompen, pv-systemen, zonnecollectorsystemen, diverse installaties voor verlichting, klimaat-besparingssystemen en WTW-installaties. Sinds 2009 komen ook investeringen voor het verbeteren van het energielabel van een bestaand utiliteitsgebouw voor EIA in aanmerking. Bedrijven die in 2010 inves-teren in energiebesparing kunnen via de Energie-investeringsaftrek (EIA) in totaal 150 miljoen euro fiscaal terugkrijgen.

Meer informatie: www.agentschapnl.nl/eia

De fiscale regelingen EIA, MIA en Vamil zijn aantrekkelijk voor organisaties die inkom-sten- of vennootschapsbelasting betalen en fiscaal eigenaar zijn van de bedrijfs-middelen waarin zij hebben geïnvesteerd. Groenfinanciering en EIA of MIA zijn te combineren. Dit geldt niet voor MIA en EIA.

Agentschap NL voert het energiebesparingsprogramma van het ministerie van BZK-WWI voor de gebouwde omgeving uit. Wij ondersteunen koplopers die de Circle of Blame doorbreken en energieneutraal vastgoed bouwen en beheren en bestaande kantoor-gebouwen sterk verduurzamen. Ons doel is het stimuleren en op-schalen van nieuwe duurzame technieken en samenwerkingsvormen.

Agentschap NL biedt:• Kennis en instrumenten die hun effectiviteit in de praktijk

bewezen hebben.• Overzicht van fiscale regelingen en subsidies.• Ondersteuning op maat, inzet van ons netwerk.• Publiciteit via publicaties, artikelen, beurzen en congressen.

Financiële regelingen voor duurzame utiliteitsbouw

Agentschap NL stimuleert duurzaam vastgoed

Meer informatie: www.duurzaamvastgoedportal.nl of bel 088-602 2451

De komende jaren heeft de vastgoed-branche twee ogenschijnlijk tegenstrijdige uitdagingen: stoppen met nieuwbouw en energiezuinig bouwen.

Stoppen met nieuwbouw‘Bouwen voor de leegstand’ is een veel-gehoorde term. De strekking is dat de meeste vierkante meters kantoorruimte die worden gebouwd ergens anders weer leeg komen te staan of zelf leeg komen te staan. Recente onderzoeken wijzen erop dat nu ruim 7 miljoen m2 kantoorruimte leeg staat in Nederland. De verwachtin-gen voor de nabije toekomst zijn somber. Door ontwikkelingen als ‘het nieuwe wer-ken’ en een krimpende beroepsbevolking, zal de vraag naar vierkante meters kantoor alleen maar dalen.

Het ‘bouwen voor de leegstand’ lijkt op een soort piramidespel waarbij een ge-limiteerd aantal deelnemers maar blijft inleggen. Dat moet gewoon een keer mis gaan. Maar ook met de leefomgeving gaat het dan mis. Niemand zit te wachten op leegstaande ongebruikte kantoorpan-den. Openbare voorzieningen moeten in stand gehouden worden, terwijl er minder

inkomsten zullen zijn: denk aan politie, straatverlichting, onderhoud. De leefom-geving is een kerntaak van de lokale over-heid. Aan verschraling hiervan mag en zal de lokale overheid niet meewerken. De oplossing lijkt eenvoudig: verbiedt nieuw-bouw en verplicht duurzaam renoveren van bestaand vastgoed.

Energiezuinig bouwenAan de andere kant is daar het recente onderzoek van AgentschapNL rond de vraag: ‘wat is duurzamer: slopen en nieuw bouwen of verduurzamen van bestaand vastgoed?’ De uitkomst is dat ‘slopen en nieuwbouw’ duurzamer blijkt te zijn. Een belangrijk aspect in de onderbou-wing hiervan is dat nieuwbouw aanzien-lijk energiezuiniger kan zijn dan bestaand vastgoed zal kunnen worden. Energie zorgt zelfs binnen nieuwbouw-kantoren nog voor ongeveer 70% van de milieubelasting. Dus vanuit duurzaam oogpunt geldt: nieuwbouw is energiezui-nig en moet vanwege zijn energiezuinig-heid gestimuleerd worden.

Toch is het moeilijk voor te stellen dat ge-bouwen op grote schaal gesloopt gaan

worden om daarna weer nieuw gebouwd te worden. Dan lijkt duurzaam renoveren van bestaand vastgoed beter haalbaar. Voor de betrokken partijen geldt dat het piramidespel eindigt en bestaande leef-omgevingen worden gerevitaliseerd. Dat is ook duurzaamheid! Een ingrijpende renovatie biedt zelfs mogelijkheden voor andere gebruiksfuncties van gebouwen. Misschien moeten we het nieuwe kabinet- Rutte dus toch gewoon vragen om een verbod op nieuwbouw voor kantoren.

Ir. Hilco Witteveen Adviseur gebouw en energieAT Osborne

Nieuwbouw van kantoren verbieden of juist stimuleren?

Wolter & Dros is een creatieve en innovatieve partner die integraal en complementair technische installaties ontwerpt, installeert, onderhoudt en beheert. Wolter & Dros voert een eigen energie-beleid. Dit beleid is ingegeven uit respect voor de maatschappij waarin wij leven en het zuinig en zorgvuldig omgaan met mens en milieu.Zorgvuldig omgaan met energie levert meer op dan alleen be-sparing en een lagere energierekening. De mensen van Wolter & Dros passen dagelijks duurzame energie oplossingen toe voor onze opdrachtgevers. Dus waarom zouden we dat ook niet voor onszelf toepassen? Met deze houding onderscheidt Wolter & Dros zich in de markt als een bedrijf met betrokken medewerkers die zorg dragen voor de samenleving.

Niet alleen in ons beleid, maar ook in de vraagstelling bij onze klanten zien wij een wijziging. Niet alleen Wolter & Dros heeft als doelstelling om in 2015 haar uitstoot van CO2 met 11% te re-duceren, maar ook onze opdrachtgevers hebben reductiedoel-stellingen. Juist hiervoor willen wij een creatieve en innovatieve partner zijn die in staat is om duurzaam te ontwerpen, installaties te exploiteren en energieprestatiecontracten af te sluiten.Wolter & Dros wil een bijdrage leveren om te voorkomen dat we in de vaste patronen blijven denken, en dat we evolueren naar één

ketengedachte. Dit kan alleen bereikt worden door bewustwor-ding en verandering van gedrag. Dat zal ertoe leiden dat in 2015 het niet meer de vraag is óf je duurzaam bouwt of renoveert, dan gebeurt dat gewoon. De nu leegstaande kantoren worden dan duurzaam gerenoveerd naar een A-label en worden ingericht volgens de principes van het nieuwe werken. De mobiliteit van de gebruikers is aangepast. Kortom, iedereen draagt bij aan een schonere, comfortabele toe-komst van ons en onze (klein)kinderen.

Door innovatieve comfortconcepten ontstaat een rendabel even-wicht tussen ontwerp, leefbaarheid en duurzaamheid.

Ing. Joop BouwmanVestigingsdirecteur

Wolter & Dros Amersfoort

Zoeken naar rendabel evenwicht

Het verduurzamen van bestaand vastgoed

Naslagwerk bijeenkomst Provada 2010

Naar een duurzame kantoorvoorraadOm in de toekomst te kunnen blijven voldoen aan de veranderende vraag naar kantoorhuisvesting dienen Nederlandse kantoren ingrijpend verduurzaamd te worden. Vraag blijft hoe dit het best kan worden aangepakt en waarom het in de praktijk vaak niet werkt. Termen als Split Incentive, Circle of Blame en boek-waarde spelen hierin een terugkerende rol.

Op dinsdag 8 juni tijdens de PROVADA 2010 organiseerde AT Osborne een bijeenkomst om dit vraagstuk nader te be-spreken met afgevaardigden uit de hele vastgoedketen. De uitdaging die AT Osborne aan de deelnemers van de bijeen-komst stelde, was te komen tot vernieuwende en door de gehele vastgoedketen gedragen verduurzamingsconcepten.

Ik had de eer en het plezier om de bijeenkomst te leiden. En volgens mijn waarneming beantwoordde deze ochtend in ruime mate aan de doelstelling. Dit positieve resultaat is in de eerste plaats te danken aan de inzet van de deelnemers. Maar ook aan de gekozen werkvorm: het World Café. Deze opzet bood de deelnemers ruimschoots de gelegenheid om met elkaar in discussie te gaan en gezamenlijk tot nieuwe inzichten te komen. Zo heb ik aan de vier discussietafels meerdere prikkelende uitspraken gehoord. Een kleine greep:

Eindgebruiker: ‘Er moet een prestatie-fee komen voor assetmanagers.’Belegger: ‘Eindgebruikers moeten kunnen meeprofiteren van de waardeontwikkelingen van het object.’Assetmanager: ‘Als leegstand dreigt is verduurzaming de oplossing.’

Deze leaflet geeft een samenvatting van de belangrijkste bevindingen van deze ochtend en tevens een blauwdruk voor een effectieve vorm van samenwerken aan het verduurzamen van kantoren anno 2015. Want ook deze exercitie heeft weer aangetoond dat samenwerking een eerste vereiste is om tot kwalitatief betere en duurzame kantoren te komen.

Ik wens u veel leesplezier en inspiratie bij het bestuderen van dit verslag en succes bij het verduurzamen van de Nederlandse kantoorvoorraad!

Ir. Albert HulshoffProgramma-adviseur utiliteitsbouwAgentschap NL

Nieuwbouw UPC LeeuwardenOp dit moment werken de medewerkers van kabel- en mediabedrijf UPC Nederland in Leeuwarden nog op twee locaties, namelijk in Noordvliet en Brandemeer. In het nieuwe pand van UPC zullen al deze 450 mede-werkers hun intrek nemen.

Innovatie, duurzaamheid, energiezuinigheid en prettig werken staan centraal in het kantoorpand. Medewerkers moeten energie krijgen van hun werkplek en zich prettig voelen. De nieuwbouw in Leeuwarden past ook in het ‘Climate Challenge’-programma van UPC en moederbedrijf Liberty Global. Dit programma richt zich op het terugbrengen van het energieverbruik binnen de onderneming en het vergroten van het milieu-bewustzijn van UPC’ers. Het nieuwe kantoorpand gaat trendsettend worden voor de overige vestigingen van UPC. Met het ontwerp van het kantoor streeft UPC naar het BREEAM Excellent-certificaat.

Wolter & Dros werkt in bouwteamverband met Van Wijnen aan dit bijzon-dere project en is hierbij verantwoordelijk voor de technische installaties.

035 - 543 43 [email protected]

ContactpersonenIng. Marc A. [email protected]

Ir. Hilco [email protected]

Contactpersoon Ing. Joop [email protected]

ContactpersoonIr. Albert [email protected]

Brochure ATO_def.indd 1 12-11-10 10:39

Bij gebouwen die minder goed scoren op het gebied van de duurzaamheid zal de leegstand toenemen en de waarde dalen.Voordelen verduurzaamd vastgoed: 1. Betere afzetmarkt.2. Beter imago van belegger, ontwikkelaar

en gebruiker.3. Hogere boek- en verkoopwaarde.4. Hogere huuropbrengsten.5. Besparing op energieverbruik.6. Directe voordelen voor de huurder;

Er zijn directe voordelen voor de huur-der/gebruiker in de vorm van een lagere energierekening. Daarnaast zijn er minder makkelijk te kwantificeren voor-delen door het betere binnenklimaat in het kantoorpand. Dit leidt immers tot grotere werknemerstevredenheid en daarmee hogere productiviteit en minder ziekteverzuim.

7. Indirecte voordelen voor de huurder; Een duurzaam kantoor zorgt voor een beter imago en heeft daarmee een ho-gere aantrekkingskracht voor met name jonge, hoogopgeleide werknemers. Ook zal er minder personeelsverloop optreden en is er een hogere arbeids-satisfactie.

Reden genoeg om te onderzoeken hoe bestaand vastgoed verduurzaamd kan worden.

Business case duurzaam vastgoedAT Osborne helpt eigenaren bij het ver-duurzamingproces van hun panden door het opstellen van een quick scan. De scan bestaat uit een marktanalyse, een gebouw-analyse en een raming van de investerings- en exploitatiekosten. Binnen twee weken is de eigenaar op de hoogte van de beno-

digdheden voor het verduurzamen van het vastgoedobject. Op basis van dit inzicht kan de eigenaar de intentie uitspreken om een verduurzamingstraject te starten en/of een gebouw aan te kopen.

Bij een positieve intentie voert AT Osborne binnen vier weken een volledige business case uit. Deze bestaat uit een Energie Prestatie Advies (EPA), een detailanalyse, een begroting van de benodigde inves-teringen (inclusief de subsidiemogelijkhe-den), de exploitatie en inzicht in de huren en de restwaarde. Op basis hiervan kan de eigenaar een definitief onderbouwd besluit nemen over welke maatregelen er uitge-voerd zullen worden.

Financieel zal een investering in de duur-zaamheid van het vastgoed leiden tot:1. Een betere afzetmarkt.2. Een hogere boek- en verkoopwaarde.3. Een hogere huuropbrengst door lagere

exploitatielasten.4. Een kleinere kans op leegstand.

Organisatie & aanpakAT Osborne heeft al veertig jaar ervaring in de realisatie van grote en kleine bouw-projecten. Een belangrijk onderdeel om tot een goed duurzaam projectresultaat te ko-men is de organisatie binnen het project, van de mensen en de aanpak. Het is van belang dat alle betrokken partijen hetzelfde doel nastreven, namelijk het verduurzamen van het vastgoed. Een belangrijk onderdeel hierbij is de wijze van contracteren. Door middel van de door AT Osborne opge-stelde prestatiecontracten zijn de belangen van alle partijen gewaarborgd.

Het verduurzamen van vastgoed is na-melijk één ding, maar het beheren en het managen van het vastgoed en daarmee de energiestromen met bijbehorende exploita-tiekosten, is wellicht nog belangrijker. Ten-slotte: (ver)bouwen doet u binnen één jaar en exploiteren doet u twintig jaar.

Ing. Marc A. HopmanProjectmanager Duurzaam VastgoedE. [email protected]

Het uitvoeren van een duurzame en innovatieve renovatie kan de leegstand van kantoorpanden tegengaan.

De huidige leegstand van kantoorpanden wordt mede veroorzaakt door achterblij-vende kwaliteit van het onroerend goed. Soms is daar weinig aan te doen, bijvoor-beeld wanneer dit het gevolg is van de lo-catie en de bereikbaarheid. Zeker zo vaak is er leegstand op een uitstekende locatie, maar is de technische kwaliteit van het on-roerend goed in de loop der jaren aanzien-lijk afgenomen, terwijl de eisen van huur-ders zijn toegenomen.

Daar is iets aan te doen, bijvoorbeeld het uitvoeren van een duurzame en innovatie-ve renovatie. Met als doel het terugdringen van de exploitatiekosten door minder ener-

gieverbruik en het verbeteren van het com-fort voor de huurder. De gedachte dat het

verlagen van de exploitatiekosten alleen aantrekkelijk is voor de huurder of gebrui-ker is tegenwoordig achterhaald. Uit een marktonderzoek is gebleken dat de vraag naar duurzaam vastgoed stijgt. Nederlands grootste gebruiker van kantoorruimte is de Rijksoverheid met ruim 7 miljoen m² bvo. Het nieuwe duurzame inkoopbeleid en de toekomstige regelgeving van de overheid zal de motor zijn die het verduurzamen van vastgoed aandrijft.

Investeringen die gedaan moeten wor-den om kantoren duurzaam te renoveren worden deels terugverdiend door lagere exploitatiekosten ten gunste van de huur-der. Als gevolg daarvan is de huurder vaak bereid een hogere huur te betalen voor de duurzamere huisvesting. Daarnaast verbe-tert duurzame huisvesting het imago van zowel de huurder als de belegger.

De workshop was opgezet volgens het principe van het ‘World Café’. Deze relatief nieuwe werkvorm is erop gericht om door middel van levendige dialogen in kleine groepjes tot nieuwe inzichten te komen. Het principe is niet nieuw. Al sinds jaar en dag komen mensen door open en diepgaand met elkaar te discussiëren tot nieuwe inzichten.

De deelnemers aan de workshop, zo’n dertig in totaal, waren verdeeld over vier ronde tafels en per sector gegroepeerd. Zo was er een beleggerstafel, een eindgebruikerstafel, een assetma-nagerstafel en een tafel met uitvoerende partijen.Vertrekpunt voor de discussie aan de vier tafels waren vier stel-lingen, afkomstig van:

- Eindgebruiker Gerhard Jacobs van AT Osborne.- Belegger Guus Berkhout van Triodos Vastgoedfonds.- Assetmanager Marcel Mulder van Bouwfonds REIM.- Uitvoerende partij Joop Bouwman van Wolter & Dros.

Nadat zij hun stelling kort hadden toegelicht traden zij aan de vier tafels op in de rol van discussieleider, te beginnen met het voor-zitten van hun ‘eigen’ tafel. Vervolgens rouleerden zij inclusief hun stelling langs de overige drie tafels.

Ter verdieping van de dialoog deden de discussieleiders aan het begin van iedere ronde kort verslag van hun belangrijkste bevin-dingen tot dan toe. Dit diende weer als input voor de volgende discussieronde.

Het World Café

Uitvoerende partijen

Vastgoed- belegger

Asset- manager

Eindgebruiker

Het verduurzamen van kantoren mag niet teveel tijd kosten. We worden tenslotte ook niet betaald voor de geïnvesteerde uren.

Stellingen-matrix

- Waarom betalen voor de kennisopbouw van de assetmanager.

- Belegger bereid om een extra fee te betalen bij een hoger rendement van de vastgoedporte-feuille (minder leegstand).

- Niet reactief maar proactief handelen. Assetmanager neemt pas actie als er leeg-stand dreigt.

- Een andere fee-structuur zal betere incentives voor de assetmanager kunnen bieden.

- Taxateurs dienen duurzaam-heid financieel te waarderen.

- Assetmanagers shoppen gratis voor kennis bij UP's.

- Verduurzaming leidt tot een lagere fee voor de Assetmanager. Dit werkt als een nega-tieve impuls door op de risico's van de uitvoerende partijen.

- Klachtenreductie gebeurt niet proactief. Prestatie-fee voor assetmanager invoeren.

- Marketing assetmanager belangrijk.

- Een tevreden eindge-bruiker verhuist niet.

Een huurcontract op basis van all-inprijs heft de split incentive op. Beleggers gaan verhuren op basis van all-incontracten.

- Een vaste all-inhuurprijs beloont goed gebruikers-gedrag niet.

- Duidelijke afspraken tussen eindgebruiker en belegger maakt een all-incontract niet noodzakelijk.

- Een bestaand gebouw met bestaande huurders is moeilijk om te vormen tot een duurzaam gebouw met een all-inhuurprijs.

- De praktijk van veel huurders is dat zij een MVO- duurzaamheidsparagraaf in het jaarverslag hebben. Maar in werkelijkheid zich heel anders gedragen.

- Sale en Leaseback.- Energieprestatiecontract.- Lange termijncontracten.

- Contractvorm moet eenvoudig blijven.

- Afkoop risico kost geld.- Hallo wij zijn klant!

Eindgebruikers zijn meer dan een getal in een spreadsheet.

- De eindgebruiker is mijn klant. De rest is leverancier.

- Een goede relatie met de eindgebruiker is risico- verlagend.

- Huurders en beleggers beschouwen verduurzaming als luxe.

- Laat eindgebruiker meeprofiteren van waardestijging door verduurzaming.

- Verduurzaming moet geza-menlijk gedragen worden.

- Huurder stuurt te veel op geld. Dit maakt de markt hard.

- Huurderrelatie is gewoon onder aan de streep. Doel is rendement.

- De klant is de assetmanager niet de huurder.

- Duurzaamheid wordt alleen bekeken vanuit economisch belang.

Installatiebedrijven geven geen lange-termijngaranties af. Energy Service Companies gaan een gouden toekomst tegemoet.

- Uitvoerende partijen kunnen meer dan ze denken. Ze zijn de ideale basis voor een Energy Service Company.

- Restwaarde installaties niet overboord gooien bij verduurzaming.

- Uitvoerende partijen zijn techniekgericht niet klantgericht.

- Niet klantgericht.- Contractvorm wijzigen. Er

is sprake van wantrouwen. Minder reageren op vraag meer dialoog. Dit vraagt om vertrouwen.

- Installatiebedrijven direct aan tafel.

- Energieprestatiecontracten.- Ontzorgen en comfort

leveren.- Naast het leveren kleine

stap naar meefinancieren en langdurige garanties.

- Comfort, geen klachten.- Het is veel gedoe en de

energie is er nog te goed-koop voor.

- Wat zijn voordelen voor de huurder?

- Ketengedachte is van belang.- Onbekend maakt onprofes-

sioneel, maakt risicovol.

- Eindgebruikers mogen vaak kiezen: verduurzamen of een huurkorting. Meestal kiest men voor de huur-korting.

- Er ontbreekt een klant-gevoel.

- Meedenken gebeurt dan niet.

Een toekomstscenario voor de vastgoedsector anno 2015.In 2015 is het allemaal anders. Dan is de wereld groener en zijn de gebouwen een stuk duurzamer. De vraag naar duurzaam vastgoed overtreft het aanbod. Echter, gesjoemel met energiela-bels en het werkelijke energieverbruik van duurzaam vastgoed laat te wensen over. Wellicht spreken we over een duurzaamheids “bubble” of duurzaamheidsfraude.

Deze nieuwe – en wellicht utopische – vastgoedmarkt vereist in-novatieve vormen van samenwerking tussen vastgoedpartijen om succesvol te kunnen opereren.

In 2015 stellen eindgebruikers veel eisen aan het vastgoed wat zij betrekken, ook wat betreft het comfort. Door het maatschappelijk verantwoord ondernemen houden zij zich nadrukkelijk bezig met de huidige huisvesting en de daarbij behorende exploitatiekosten.

Anno 2015 hebben we te maken met de slurptax voor gebou-wen (een belasting op de CO2-uitstoot van gebouwen). Deze belasting is gekoppeld aan het verplichte energielabel. Daar-mee is CO2-uitstoot direct te vertalen in geld. Dit maakt het voor beleggers noodzakelijk om te weten wat de CO2-uitstoot is van hun vastgoedportefeuille (CO2-footprint). Dit betekent dat beheer en onderhoud van de gebouwen een sleutelrol vervult bij het laten ren-deren van hun vastgoedbeleggingen. Beleggers maken dan ook gebruik van uitvoerende partijen die proactief de energiestromen en de CO2-uitstoot van de gebouwen continu beheren, registreren en sturen. En van accountmanagers die continu de tevredenheid van hun klanten wat betreft het geleverde comfort monitoren.

In 2015 leasen beleggers de energie-installaties van uitvoerende partijen. Door middel van een prestatiegericht contract verlegt een vastgoedbelegger het risico, rondom CO2-uitstoot en het com-fort, naar de uitvoerende partij en blijven de installaties en dus het comfort binnen het object altijd op het afgesproken niveau. Een object wordt beheersmatig gesplitst in bouwkundige zaken en gebouwgebonden installaties. Uitvoerende partijen leveren risico-dragende beheersconcepten. Assetmanagers hebben op tech-nisch gebied een meer controlerende in plaats van een sturende rol. Zij worden de accountmanagers en de nieuwe makelaars van de belegger. Deze verandering van rollen betekent ook een ver-andering van belangen. De verschillende partijen rekenen elkaar immers nu af op hun geleverde prestaties. De prestaties van het object en daarmee de prestaties van de belanghebbenden, impli-ceren nieuwe verdienmodellen voor het exploiteren, beheren en in eigendom hebben van vastgoed.

Is bovenstaand scenario toekomstmuziek? Of blijft in de wereld van het vastgoed alles bij het oude? De meningen tijdens de workshop op 8 juni waren verdeeld. Wél was de overheersende opinie dat de rollen en de belangen binnen de vastgoedsector zúllen veranderen. Persoonlijk denk ik dat we de komende ja-ren meer gaan samenwerken op basis van prestatieafspraken. De eerste stappen hiervoor zijn al gezet; eindgebruikers vragen steeds vaker om prestaties van een object. Richt u zich al op een nieuw verdienmodel met de daarbij behorende samenwerking?

AT OsborneIng. Marc A. Hopman

Duurzaamheidsbubble of toekomstmuziek?

Gebruiker

Belegger

Asset-manager

Uitvoerende-partijen

Duurzaam kantoor

Stakeholders duurzaam vastgoed. Bron: AT Osborne.

De vier stellingen:1. Het verduurzamen van kantoren mag niet teveel tijd kosten. We

worden ten slotte ook niet betaald voor de geïnvesteerde uren.2. Een huurcontract op basis van all-inprijs heft de split incentive

op. Beleggers gaan verhuren op basis van all-incontracten.3. Eindgebruikers zijn meer dan een getal in een spreadsheet.4. Installatiebedrijven geven geen lange termijn garanties af.

Energy Service Companies gaan een gouden toekomst tege-moet.

BelemmeringenEr lijkt een drietal belemmeringen te zijn waardoor het verduur-zamen van vastgoed niet een ‘automatisch’ en soepel verlopend proces is.

1) Tegengestelde belangen belegger en eindgebruiker

De tegengestelde belangen zitten hierin dat:a. De eindgebruiker zich niet gehoord voelt.b. De belegger de eindgebruiker niet vertrouwt bij een all-incontract.c. De eindgebruiker toch uiteindelijk voor de korting kiest.

Hoe deze belemmering op te lossen? Een aantal suggesties dat tijdens het World Café genoemd is: • Geef de belegger een actievere rol, bijvoorbeeld door eindgebrui-

kers te laten meeprofiteren van waardecreatie.• Eindgebruiker neemt zijn verantwoordelijkheid door niet alleen te

kiezen voor de huurkorting.• Zorg voor een actievere rol van de intermediair; biedt kansen

voor nieuwe vormen van dienstverlening (advisering bij innova-tieve contractvormen, resultaatgarantie plus financiering, etc.).

• Kies voor innovatieve contractvormen op basis van vertrouwen.

2) Alleen belegger en eindgebruiker hebben primair belang bij verduurzaming, de overige partners in de vastgoedketen niet.

Dit is een gevolg van de huidige inrichting van deze keten. Voor-beelden zijn het extern inhuren van assetmanagement en de ge-hanteerde fee-structuur.

De volgende oplossingsrichtingen zijn geopperd: • Maak de leverancier medeverantwoordelijk voor verduurzaming

door andere contractvormen voor samenwerking.• Laat de belegger zelf het assetmanagement doen.• Kies voor een fee-structuur voor de assetmanager op basis van

SMART-doelstellingen, bijvoorbeeld op gebied van klanttevreden-heid en duurzaamheid.

• Laat de leverancier (assetmanager en uitvoerende partijen) nieuwe vormen van dienstverlening aanbieden.

3) De derde belemmering zit ‘m in de kosten van het verduurzamen.

‘Profit’ en ‘Planet’ staan met elkaar op gespannen voet. Oplossin-gen hiervoor zijn te vinden in nieuwe contractvormen voor samen-werking, resultaatgarantie en financiering.

De kleuren van de drie belemmeringen corresponderen met de kleuren

in de stellingenmatrix.

Het proces van de business case voor duurzaam vastgoed. Bron: AT Osborne.

Besluit

Intentie

Restwaarde

Marktanalyse

Gebouwanalyse

Begrotinginvestering en

exploitatie EPA en detailanalyse

Raminginvestering en

exploitatie

DuurzaamVastgoed

UitvoeringVastgoed- belegger Assetmanager Gebruiker

Waarde- ontwikkeling

Onderhoud

Energie

Duurzaam imago

Klanttevredenheid

Locatie

eigenaarsdeel

huurdersdeel

Belangen- matrix 2015

Prestatie-fee

Langlopend leasen van de installatie

Minder leegstand

Prestatiecontract

Marktreferentie (o.a. acquisitie) MVO

Prestatiecontract

Investeringen in besparingenmogelijk maken door linken

Meetbaar maken

Prestatiecontract

Toekomstige belangen en relaties in duurzaam vastgoed.Overzicht belangrijkste uitspraken aan de workshoptafels.

Ingebruikname

Exploitatielasten

Exploitatie opbrengsten

Extra exploitatie opbrengsten

Oude investering

Nieuwe investeringter verduurzaming (gevolg)

Financieel model business case duurzaam vastgoed. Bron: AT Osborne.

Het World Café

Vastgoed- belegger

Asset- manager

Eindgebruiker

Stellingen-matrix

Gebruiker

Belegger

Asset-manager

Duurzaam kantoor

Besluit

Intentie

Restwaarde

Marktanalyse

Gebouwanalyse

exploitatie

DuurzaamVastgoed

Onderhoud

Energie

Duurzaam imago

Klanttevredenheid

Locatie

eigenaarsdeel

huurdersdeel

Prestatie-fee

Minder leegstand

Prestatiecontract

Meetbaar maken

Prestatiecontract

Ingebruikname

Exploitatielasten

Oude investering

Het World Café

Vastgoed- belegger

Asset- manager

Eindgebruiker

Stellingen-matrix

Gebruiker

Belegger

Asset-manager

Duurzaam kantoor

Besluit

Intentie

Restwaarde

Marktanalyse

Gebouwanalyse

exploitatie

DuurzaamVastgoed

Onderhoud

Energie

Duurzaam imago

Klanttevredenheid

Locatie

eigenaarsdeel

huurdersdeel

Prestatie-fee

Minder leegstand

Prestatiecontract

Meetbaar maken

Prestatiecontract

Ingebruikname

Exploitatielasten

Oude investering

Het World Café

Vastgoed- belegger

Asset- manager

Eindgebruiker

Stellingen-matrix

Gebruiker

Belegger

Asset-manager

Duurzaam kantoor

Besluit

Intentie

Restwaarde

Marktanalyse

Gebouwanalyse

exploitatie

DuurzaamVastgoed

Onderhoud

Energie

Duurzaam imago

Klanttevredenheid

Locatie

eigenaarsdeel

huurdersdeel

Prestatie-fee

Minder leegstand

Prestatiecontract

Meetbaar maken

Prestatiecontract

Ingebruikname

Exploitatielasten

Oude investering

Brochure Het Verduurzamen Van Bestaand Vastgoed

Documents

Transcript of Brochure Het Verduurzamen Van Bestaand Vastgoed