Verduurzaaming bestaand vastgoed ivbn
-
Upload
camalia-technisch-vastgoedmanagement -
Category
Real Estate
-
view
461 -
download
3
description
Transcript of Verduurzaaming bestaand vastgoed ivbn
1
Hoe lossen we de leegstand op?
Frank van Blokland, IVBN
Bijeenkomst Jong Onroerend Goed Brabant
5 november 2010
4
Visie IVBN Verduurzamen van de bestaande voorraad
IVBN wil:
Investeren in het
verduurzamen van vastgoed
Samen met huurders
verduurzaming realiseren
Samen met de overheid
werken aan effectief beleid
Ontwikkelen van een meetlat
voor duurzaamheid
Regionale overheden moeten écht regie gaan voeren
Nieuwbouwbeleid vervangen door voorraadbeleid
Leegstand-effect-rapportages
Veel stingenter uitgiftebeleid
Saldobenadering toepassen (duurzaamheid v.h. toevoegen
nieuw kantoor bekijken tov effect op de totale voorraad)
Herontwikkeling, transformatie en (vooral) sloop
Naar een gezonde en duurzame kantorenmarkt:
• Sterke, marktconforme en toekomstbestendige kantoorlocaties
• Multifunctioneel, goed bereikbaar per auto én openbaar vervoer
• Alleen échte marktvraag accommoderen
• Kantoorwerkgelegenheid is verplaatsingsmarkt; zelfs een
krimpmarkt, en zeer zelden echte uitbreiding!
Verduurzamen
8
Een duurzaam alternatief Het creëren van een duurzame voorraad
Topsegment
(20% - 30%)
Middensegment
(60% - 70%)
Onderkant (10% - 20%)
Verduurzamen voor de toekomst
of
Verstoten door nieuwbouw?
Leegstand
<10%
Leegstand
>10%
Leegstand
>20%
9
Een duurzaam alternatief Doorgaan of Duurzaam?
2020
voorraad
54 miljoen m²
leegstand
14 miljoen m²
2020
voorraad
47 miljoen m²
leegstand
<6 miljoen m²
Doorgaan? of Duurzaam?
Dilemma De keuze van de belegger
Verduurzamen voorraad? of Aankopen duurzaam gebouw?
Dilemma De keuze van de gemeente….
Toevoegen nóg meer kantoren
(“icoon voor de stad”) mét
huurgarantie door gemeente…
óf de renovatie van een
bestaand kantoor
Werkelijke issues:
• Afremmen nieuwbouw?
• Harde plancapaciteit verminderen?
• Willen gebruikers/huurders verduurzamen?
• Hoe lossen we de huidige leegstand op?
• Transformatie?
• Welke mechanismen zitten áchter het (dis-)
functioneren kantorenmarkt?
12
‘Tragedy of the commons’
Iedere partij op zich handelt rationeel
Toch een enorme overcapaciteit
Welke mechanismen zitten áchter disfunctioneren?
Kantorenmarkt is vervangingsmarkt
Kantoorgebruik wordt structureel lager
Structureel minder gronduitgifte door gemeenten
Verloedering door leegstaande kantoren
Hoge maatschappelijke kosten (zie bedrijfsterreinen)
Keuzes voor overheden:
Afremmen nieuwbouw
Harde plancapaciteit verminderen
Planschadeclaims voorkomen
SER ladder verfijnen en toepassen
Straffe regionale planning
Structureel ander uitgiftebeleid (quotering; tijdelijke
ontwikkelrechten, nieuw-voor-oud etc.)
Instrumenten ontwikkelen om leegstand
gebiedsgericht aan te pakken
Keuzes voor marktpartijen
en overheden:
Rem op nieuwbouw (!)
Verduurzamen bestaande voorraad (!)
Alleen duurzame locaties herontwikkelen
Herontwikkelen (opwaarderen) / transformatie / sloop
Redlining: welke gebieden pakken we aan?
Probleemeigenaar = eigenaar kansloze kantoren
Overleg met eigenaren? Druk vanuit financiers!
Herontwikkelings- c.q. transformatiefonds?
Keuzes voor beleggers:
NB Grote verschillen in type belegger!
Verduurzamen bestaande voorraad
Gebruikers goed alternatief bieden
Gebiedsgericht aanpakken (multi- of monofunctionele locaties)
Afspraken met taxateurs over waardering leegstand
Waardering WOZ (fictie: verhuurd)
Meer transparantie in de kantorenmarkt aanbrengen
Discussie?
Focussen op helemaal leegstaande kantoren en
laten we deelleegstand voorlopig zitten?
Hoe kunnen we probleemeigenaren bereiken om ze
in actie te laten komen?
Na zeven jaar leegstand onteigenen; verplicht slopen
en grond terug naar de gemeente?
Ontwikkelaar verplichten extra te betalen voor
nieuwbouw?
Ontwikkelaar mag alleen “nieuw” bouwen als hij
hetzelfde aantal m2 “oud” sloopt?