29-10-2013

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Trends op de woningmarkt

Peter Boelhouwer

2Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Inhoud

• Demografische ontwikkelingen• Economische ontwikkelingen• Sociaal-culturele ontwikkelingen• Was de crisis op de Nederlandse koopwoningmarkt

onafwendbaar?• Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt?• Verandert de koopwoningmarkt in de toekomst wezenlijk

van karakter?• Woonakkoord Aedes en kabinet• Gevolgen woonakkoord

3Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Huishoudensontwikkeling 2011-2040

Bron: CBS , in minbzk (2013)

4Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Aandeel 65+, 2011-2060

Bron: CBS , in minbzk (2013)

5Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010 - 2025

Bron: PBL/CBS Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011 – 2040 (2011)

6Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Aantal huishoudens, omvang woningvoorraad en omvang nieuwbouwproductie 1995-2012 en prognose aantal huishoudens 2012-2029

Bron: Monitor Koopwoningmarkt Q3, OTB

7Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Verwachte en gewenste woningvoorraad

Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013, minbzk

8Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Verkochte nieuwe koopwoningen 2001-2013 Q2

Bron: Monitor Nieuwe Woningen

9Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Economische ontwikkelingen

• Stagnerende economische ontwikkeling (daling koopkracht, effecten van overheidsbezuinigingen op korte termijn) en structureel lagere groei BBP (o.a. door vergrijzing)

• Onzekerheid over effecten van oplopende staatsschulden (leven op de pof?)

• Globalisering (meer onzekerheid, grotere schommelingen in inkomen en welvaart, afhankelijkheid aan het buitenland)

• Inkomensongelijkheid neemt vermoedelijk verder toe, ook onder ouderen

• Veranderingen verzorgingsstaat: schraler, meer lokaal georiënteerd en meer beroep op zelfredzaamheid burgers (RMO) (participatiemaatschappij)

• Structurele toestroom van arbeidsmigranten?

10Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Sociaal-culturele trends in het wonen

• Wonen onder gelijkgestemden • Transnationaal wonen en meerhuizigheid• Toenemende vraag naar comfort en gemak

11Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Was de crisis op de Nederlandsekoopwoningmarkt onafwendbaar?

12Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Nominale en reële koopprijsontwikkeling 1965-2013 Q3

Bron: NVM

13Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2013

Bron: CBS

14Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Q1

2012Q2

Nederland

VK

Ierland

Duitsland

Belgie

Zweden

Spanje

Bron: Diverse landen statistieken

15Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Reële woningprijzen en hypotheekrente, 1965-2013 Q3

Bron: CBS, NVM

16Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2012

Bron: Woononderzoek, CBS, NVM, berekeningen OTB

17Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011(t.o.v. 2006)

Bron: OTB

18Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt?

19Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Vereniging Eigen Huis Marktindicator

Bron: Vereniging Eigen Huis/ CBS

20Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Aantal verkopen bestaande woningen

Bron: Kadaster, NVM

21Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Gemiddelde verkoopprijs en prijsindex bestaande woningen 2006-2013 Q3

Bron: Kadaster, NVM

22Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Ontwikkeling nominale verkoopprijs, werkelijk en model

Bron: XXXXX

23Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Verandert de koopwoningmarktwezenlijk van karakter?

24Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Structuur van de koopwoningmarkt: Dynamische en speculatieve markten

• Nieuwe en bestaande woningen in competitie• Prijs van bestaande woningen is bepalend voor de prijs van

nieuwbouwwoningen (voorraadmarkt)• Deelsectoren woningmarkt zijn verbonden door transacties

van eigenaar-bewoners• Veel nadruk op promotie• Wonen is investeringsgoed

• Speculatieve woningbouwproductie (Spanje en Ierland)

25Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Structuur van de koopwoningmarkt: Statische markt

• Variëteit aan deelmarkten en differentiatie naar regio en sector

• Lage mobiliteit in eigen-woningsector en dominantie eerste koper

• Zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap• Wonen is consumptiegoed• Bouw- en grondkosten zijn sterk gecorreleerd met de

woningprijzen

26Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Woonakkoord AEDES - Kabinet

• Verhuurderheffing van 1,7 miljard in 2017• WSW saneert corporaties: scherper en efficiënter toezicht• Op verzoek van gemeenten kunnen corporaties ook middel dure

huurwoningen bouwen• Marktactiviteiten (niet-DAEB) administratief dan wel juridisch

afscheiden• Uit energie akkoord in 2018 en 2019 400 miljoen beschikbaar voor

energiebesparende maatregelen in de sociale-huursector• BTW-integratieheffing vervalt (60 miljoen op jaarbasis)

27Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Gevolgen woonakkoord

• Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid

• Snel oplopende woonuitgaven bij huurders • Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties afhankelijk

van draagkracht huurders en verhuurmogelijkheden; herverdeling noodzakelijk

• Corporaties moeten keuze maken tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit

28Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Huuruitgaven op (te?) hoog niveau

• OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum

• OTB 2013 (Vernieuwde Stad): 22% huurders onderNIBUD norm

• RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurders ondermaatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017

29Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Huren meer marktconform

• 2013 en 2014 inkomenshuren: tot 34:000: inflatie + 1,5% (4%)34:000 tot 43:000: inflatie + 2,0% (4,5%)Vanaf 43:000: Inflatie + 4,0% (6,5%)2012: 474 euro 2017: 567 euro (zonder harmonisatie)2022: 679 euro

• Vanaf 2015: Huursombenadering op basis van prijs-kwaliteitsverhouding

• Laagste inkomens gecompenseerd via huurtoeslag• Lage midden inkomens gaan fors meer betalen• Door huurharmonisatie dreigt groot deel van de

woningvoorraad onbereikbaar te worden voor laagsteinkomensgroepen

30Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Bereikbaarheid na harmonisatie van voorraad sociale huurwoningen

• Alleenstaanden met minimum inkomen: 30% - 2%• Huishouden met kinderen en bijstand: 26% - 1%• 65+ met AOW: 83% - 22%

• Onder kwaliteitskortingsgrens: 26% - 1%• Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens: 50% - 13%• Tussen aftoppingsgrens en Liberalisatiegrens: 16% - 28%• Boven liberalisatiegrens: 8% - 58%

31Trends op de woningmarkt | 29-10-2013

Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (ORTEC)

• Gekozen voor 80% maximaal redelijke huur• 10% besparing op onderhoud en beheer• Gemiddelde solvabiliteit loopt terug van 30% naar 10%

in 2021 (nodig is 20%)• Rentedekkingsgraad loopt terug van 1,7% naar 1,5%

(kritisch is 1,4%)• Nieuwbouw loopt terug met 41% (2013 – 2021: van

200.000 naar 118.000)• Aandeel goedkope en betaalbare woningen terug van

88% naar 59%

29-10-2013

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

EINDE