Post on 07-Jan-2016
description
Dag van de Vastgoedwaardering 2015
Commercieel Vastgoed
Cyril van den Hoogen, Altera Vastgoed
Daan van der Velden, Troostwijk Taxaties
Maarten Ende, Troostwijk Taxaties
#vjprofs
Taxaties:
ervaringen van een opdrachtgever
PROFESSIONEEL BELEGGEN IN NEDERLANDS VASTGOED
VAN EN VOOR PENSIOENFONDSEN
Cyril van den Hoogen
1 oktober 2015
2
Onderwerpen
1. Algemene bespiegelingen
2. Winkels
3. Kantoren / Bedrijfsruimten
3
Onvermijdelijk door grote aantallen (veel objecten en 4x per jaar) bij grote IB-ers
Oplossing voor gebruikers: compacte rapportages = heldere uniforme rekenmodellen + veel referenties
Maar: wel PTA compliant
Uitdaging taxateurs: ondanks routine toch scherp blijven
Scherpte opdrachtgever ook noodzakelijk
Meer aandacht voor efficinte aanlevering door opdrachtgever
1.1 Taxaties = bulkproduct
4
Per taxateur verschillend model bemoeilijkt gebruiker met meerdere taxateurs en wisselingen
elke 3 jaar
Kwaliteitsverschillen modellen van zeer ondergeschikt belang
Maar standaardisatie is lange weg
Zijn taxatiemanagementsystemen de oplossing?
1.2 Rekenmodellen
5
IPD richtlijn 3 referenties, dus dat werd de praktijk
Benodigd zijn 10 relevante refs: 5 betere en 5 slechtere
Eenduidiger kwalificering van referenties
Meer beschrijving nodig indien te weinig (relevante) referenties
Standaardisatie in BAR-ren (in relatie tot huurgegevens) bij referenties (zie StiVAD)
1.3 Referenties
6
IPD taxatierichtlijn: voor markthuur uitgaan van huurherzieningshuurwaarde
Is dat nog steeds een realistisch uitgangspunt?
Belang van evenwichtige branchering op huurwaarde en yield voldoende helder bij taxateur?
2.1 Markthuur bij winkels
7
Contractgegevens:
Passantentellingen:
Vloerproductiviteit:
Idem t.o.v. relevante andere locaties:
Financile positie winkelier:
>> Wat betekent dit voor kwaliteit winkeltaxaties?
2.2 Wat zijn de belangrijkste data voor
waarde van winkel?
8
Toenemend belang van portefeuilletransacties. Hoe portefeuilletransacties vertalen naar individuele
objecten?
Heeft portefeuilleomvang gunstig effect op totaaluitkomst en wat is dan het effect op een individueel object (basis voor
taxaties)?
Wegen mogelijkheden transformatie naar woningen voldoende mee in de waarde bij minimale verhuurkansen?
Heeft de taxateur daarvoor voldoende informatie?
3.1 Kantoren en beleggingsreferenties
9
3.2 Single vs multi-tenant en looptijd
Locatie en lengte huurcontract bepalend voor waarde kantoorobject
Invloed aantal huurders voldoende meegewogen?
10
1 huurder 8 huurders
Resterende huur 5 jr 2-8 jr (5 gem)
Idem 7 jr 2-8 jr (5 gem)
3.3 Effect taxateurswisselingen
Wisseling leidt tot versterkend effect bij zowel stijgende (extra plus) als neergaande markt (extra min)
Oorzaak o.a. gebruik oudere referenties. Dat is te vermijden. Maar wellicht ook andere oorzaken zoals onvoldoende
kritisch op eigen werkzaamheden
Belegger ziet dit liever niet, maar ervaring leert dat wisseling zeer nuttig is (en ook beter voor taxateur)
11
Slotopmerkingen
Er is nog veel te standaardiseren (refs, modellen)
Meer informatie nodig (winkels!)
Niet behandeld: discussie over onafhankelijkheid taxateurs
12
De toekomst van de winkel- en kantorenvoorraad
Een analyse naar de invloed van demografie op de behoefte naar winkel- en kantoorruimte
Daan van der Velden MSc
Agenda
1. Achtergrond en opbouw onderzoek
2. Demografische ontwikkelingen 2015-2025
3. De retailmarkt
4. Impact op winkelvastgoed
5. De kantorenmarkt
6. Impact op kantorenvastgoed
1. Achtergrond en opbouw onderzoek
Winkelvoorraad 2015
Voorraad in m (x 1.000) 27.918
Leegstand in m (x 1.000) 3.554
Leegstand % 12,7%
Kantorenvoorraad 2015
Voorraad in m (x 1.000) 49.741
Aanbod in m (x 1.000) 9.751
Aanbod % 23,6%
Trends en ontwikkelingen
Analyse naar behoefte vastgoed
Toekomstige voorraad
Demografische transities
Opbouw onderzoek
2. Demografische ontwikkelingen
2015-2025
Stijging bevolking van 16,8 miljoen naar 17,4 miljoen Gemiddelde procentuele stijging 0,3%
16,5
16,6
16,7
16,8
16,9
17
17,1
17,2
17,3
17,4
17,5
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Milj
oen
Bevolkingsontwikkeling NL
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Bevolkingsgroei 2015-2025
Bron: CBS, bewerking Troostwijk Research
Vergrijzing en ontgroening
3,6
3,65
3,7
3,75
3,8
3,85
3,9
Milj
oen
en
NL ontwikkeling 0-20 jaar
9,8
9,85
9,9
9,95
10
10,05
10,1
Milj
oen
en
NL ontwikkeling 20-65 jaar
2
2,5
3
3,5
4
Milj
oen
en
NL ontwikkeling 65+
3. De retailmarkt
Retailmarkt
Van offline naar online
Consumentenbestedingen
Demografie
Digitalisering
Trends & Ontwikkelingen
Filialisering
Zichtbare toename leegstand op de Nederlandse winkelmarkt in aanloopstraten en verouderde winkelcentra.
Welke invloed heeft demografie op de winkelvoorraad in Nederland op de lange termijn: 2015-2025?
Meer leegstand? Of ruimte voor ontwikkeling?
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00
sale
s/m
2
m2 per capita
NL
Zuid EU
Noord west
Bron: Deutsche Euroshop
Huidige situatie
Oost EU
47%
14%
14%
25%
Verdeling leegstand type winkelgebieden
Centrale winkelgebieden
Ondersteunende winkelgebieden
Overige winkelgebieden
Verspreide bewinkeling
15,90%
11,59%
11,41%
10,19%
12,73%
Centrale winkelgebieden
Ondersteunende winkelgebieden
Overige winkelgebieden
Verspreide bewinkeling
Totaal
% leegstand per type winkelgebied
Bron: Locatus
Bron: CBS, PBL
4. Impact op de retailmarkt
Prognose ontwikkeling winkelvoorraad 2015 2025 %
Voorraad in m (x 1.000) 27.918 29.218 4,66%
Leegstand in m (x 1.000) 3.554 5.220 46,88%
Leegstand % 12,7% 18,0%
Frictie leegstand 5% (x 1.000) 1.395 1.461
Structurele leegstand (x 1.000) 2.159 3.759 74,11%
Inwoners (mln.) 16,90 17,39
Winkelbehoefte in m (x 1.000) 25.759 25.459 -1,16%
Winkelbehoefte (m) per inwoner 1,52 1,46
Bron: NVM, Locatus, CBS, bewerking Troostwijk Research
Scenario analyse winkelvoorraad in % van de huidige voorraad
Bron: NVM, Locatus, CBS, bewerking Troostwijk Research
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Worst-case scenario Base-case scenario Best-case scenario
Conclusies:
- Focus op herontwikkeling / transformatie;
- Inkrimpen bestaande voorraad met name in de
provincies : Drenthe, Friesland, Limburg en
Overijssel;
- Beperkte uitbreiding mogelijk in Flevoland en
Utrecht;
- Investeren in winkel beleving ipv winkelruimte
5. De kantorenmarkt
Bron: OfficeRank
Zichtbare toename leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt.
Welke invloed heeft demografie op de kantorenvoorraad in Nederland op de lange termijn: 2015-2025?
Meer leegstand?
Kantorensector
Het Nieuwe werken
Ontwikkeling Beroepsbevolking
Trends & Ontwikkelingen
6. Impact op de kantorenmarkt
7. Impact op kantorenvastgoed
Huidige kantoorvoorraad 2015
Voorraad in m (x 1.000) 49.741
Leegstand in m (x 1.000) 9.753
Leegstand % 23,6%
Frictie aanbod 7,5% (x 1.000) 3.730
Structurele aanbod (x 1.000) 6.020
Beroepsbevolking (mln.)
Beroepsbevolking (mln.) 2025
10,06
9,89
Kantoorruimtebehoefte in m (x 1.000) 43.718
Kantoorruimtebehoefte (m) per inwoner 20,77
Bron: LISA, CBS, NVM, berwerking
Troostwijk Research
NL
Voorraad m (x1.000) 49.741
Aanbod m (x1.000) 9.753
Aanbodpercentage 20%
Opname m (x1.000) 1.594
Gezond marktevenwicht 3.731
Aanbodpercentage gezond marktevenwicht 7,5%
Structureel aanbod m (x1.000) 6.021
Behoefte m Totaal 43.718
Behoefte m per kantoorbaan 21
Data analyse
Scenario analyse voorraad kantoorruimte
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Worst-case scenario Base-case scenario Best-case scenario
Scenario analyse voorraad kantoorruimte
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
Duizenden
Overschot voorraad Base-case scenario Best-case scenario
Conclusies:
- Kantorenoverschot in 2025 tussen 22 % en
39 % (nu: 23,6%)
- Komt neer op een overschot tussen 9 mln.
m en 14 m kantoor (nu: 9,8 m mln.)
- Oorzaak: afname van benodigde meters per
fte
- Focus op herontwikkeling / transformatie
en onttrekking met name Zuid-Holland en Noord-Holland
De invloed van IT en Big Data op taxeren
Automatische taxaties: Toekomst of science fiction?
Van data naar kennis: Hoe je als taxateur te onderscheiden
Automatische taxaties: Toekomst of science fiction?
AVM: Automated Valuation ModelDefinitie wiki: Real estate property valuation using mathematical modelling and databases
Databronnen:Betrouwbaarheid en detailniveau
Vooringevulde taxaties - feitelijke data
Intelligent gekoppelde databases
Gestandaardiseerde rekenmethoden
Uitwisselingsstandaarden tussen systemen (Redex / OSCRE)
Onderbouwde bandbreedtes voor marktdata
Invoerwaarden met bandbreedten
Weinig homogeniteit: forse bandbreedtes
Hoe breed is nog zinnig?
Waarderingen met bandbreedtes
Ten behoeve van interne checks taxateur (Validiteitscheck)
Gebruik inzichten uit eigen taxaties
Moet niet ontaarden in automatismes
Technologische Ontwikkelingen
Big Data
Artificial Intelligence
Robots
Applicaties
Toets op taxatie door banken
Nauwkeurige passantentellingen (winkels)
Inspectie met drones
Inspectie met App of met Skype
Datamining van fotos
Datamining van referenties voor NAR / discontovoet opbouw
Automatische taxaties: Toekomst of science fiction?
Gerealiseerd voor woningen
Prijs-kwaliteit verhouding: Potentile Market Disrupter (zeker bij toenemende taxatie frequentie)
Internationale Regelgeving: Steeds meer onderbouwing en standaardisatie
Gebrek aan uniformiteit in commercieel vastgoed
Data: kwaliteit / hoeveelheid / betekenis
Ontbrekende factoren? [Dode hoek]
Aanleidingen Uitdagingen
AVM Commercieel versus Residentieel:Op basis van minder transacties en kwalitatief slechtere data moet een complexer model geschat worden.
tijdslijn
Van data naar kennis: Hoe je als taxateur te onderscheiden?
De taxateur zit op een goudmijn aan data
Deze data moet ontsloten worden
gekoppeld worden aan andere databronnen
en correct geanalyseerd worden.
De taxateur moet weten wat er in de Big Data Wereld aanwezig is.
Does size matter?
Is er schaal nodig om te overleven in de wereld van Big Data?
Einde sessie Commercieel Vastgoed
Start lunch + netwerken op het Taxatieplein
13.00 uur start hoofdprogramma
#vjprofs