Dag van de Vastgoedwaardering 2015

Commercieel Vastgoed

Cyril van den Hoogen, Altera Vastgoed

Daan van der Velden, Troostwijk Taxaties

Maarten Ende, Troostwijk Taxaties

#vjprofs

Taxaties:

ervaringen van een opdrachtgever

PROFESSIONEEL BELEGGEN IN NEDERLANDS VASTGOED

VAN EN VOOR PENSIOENFONDSEN

Cyril van den Hoogen

1 oktober 2015

2

Onderwerpen

1. Algemene bespiegelingen

2. Winkels

3. Kantoren / Bedrijfsruimten

3

Onvermijdelijk door grote aantallen (veel objecten en 4x per jaar) bij grote IB-ers

Oplossing voor gebruikers: compacte rapportages = heldere uniforme rekenmodellen + veel referenties

Maar: wel PTA compliant

Uitdaging taxateurs: ondanks routine toch scherp blijven

Scherpte opdrachtgever ook noodzakelijk

Meer aandacht voor efficinte aanlevering door opdrachtgever

1.1 Taxaties = bulkproduct

4

Per taxateur verschillend model bemoeilijkt gebruiker met meerdere taxateurs en wisselingen

elke 3 jaar

Kwaliteitsverschillen modellen van zeer ondergeschikt belang

Maar standaardisatie is lange weg

Zijn taxatiemanagementsystemen de oplossing?

1.2 Rekenmodellen

5

IPD richtlijn 3 referenties, dus dat werd de praktijk

Benodigd zijn 10 relevante refs: 5 betere en 5 slechtere

Eenduidiger kwalificering van referenties

Meer beschrijving nodig indien te weinig (relevante) referenties

Standaardisatie in BAR-ren (in relatie tot huurgegevens) bij referenties (zie StiVAD)

1.3 Referenties

6

IPD taxatierichtlijn: voor markthuur uitgaan van huurherzieningshuurwaarde

Is dat nog steeds een realistisch uitgangspunt?

Belang van evenwichtige branchering op huurwaarde en yield voldoende helder bij taxateur?

2.1 Markthuur bij winkels

7

Contractgegevens:

Passantentellingen:

Vloerproductiviteit:

Idem t.o.v. relevante andere locaties:

Financile positie winkelier:

>> Wat betekent dit voor kwaliteit winkeltaxaties?

2.2 Wat zijn de belangrijkste data voor

waarde van winkel?

8

Toenemend belang van portefeuilletransacties. Hoe portefeuilletransacties vertalen naar individuele

objecten?

Heeft portefeuilleomvang gunstig effect op totaaluitkomst en wat is dan het effect op een individueel object (basis voor

taxaties)?

Wegen mogelijkheden transformatie naar woningen voldoende mee in de waarde bij minimale verhuurkansen?

Heeft de taxateur daarvoor voldoende informatie?

3.1 Kantoren en beleggingsreferenties

9

3.2 Single vs multi-tenant en looptijd

Locatie en lengte huurcontract bepalend voor waarde kantoorobject

Invloed aantal huurders voldoende meegewogen?

10

1 huurder 8 huurders

Resterende huur 5 jr 2-8 jr (5 gem)

Idem 7 jr 2-8 jr (5 gem)

3.3 Effect taxateurswisselingen

Wisseling leidt tot versterkend effect bij zowel stijgende (extra plus) als neergaande markt (extra min)

Oorzaak o.a. gebruik oudere referenties. Dat is te vermijden. Maar wellicht ook andere oorzaken zoals onvoldoende

kritisch op eigen werkzaamheden

Belegger ziet dit liever niet, maar ervaring leert dat wisseling zeer nuttig is (en ook beter voor taxateur)

11

Slotopmerkingen

Er is nog veel te standaardiseren (refs, modellen)

Meer informatie nodig (winkels!)

Niet behandeld: discussie over onafhankelijkheid taxateurs

12

De toekomst van de winkel- en kantorenvoorraad

Een analyse naar de invloed van demografie op de behoefte naar winkel- en kantoorruimte

Daan van der Velden MSc

Agenda

1. Achtergrond en opbouw onderzoek

2. Demografische ontwikkelingen 2015-2025

3. De retailmarkt

4. Impact op winkelvastgoed

5. De kantorenmarkt

6. Impact op kantorenvastgoed

1. Achtergrond en opbouw onderzoek

Winkelvoorraad 2015

Voorraad in m (x 1.000) 27.918

Leegstand in m (x 1.000) 3.554

Leegstand % 12,7%

Kantorenvoorraad 2015

Voorraad in m (x 1.000) 49.741

Aanbod in m (x 1.000) 9.751

Aanbod % 23,6%

Trends en ontwikkelingen

Analyse naar behoefte vastgoed

Toekomstige voorraad

Demografische transities

Opbouw onderzoek

2. Demografische ontwikkelingen

2015-2025

Stijging bevolking van 16,8 miljoen naar 17,4 miljoen Gemiddelde procentuele stijging 0,3%

16,5

16,6

16,7

16,8

16,9

17

17,1

17,2

17,3

17,4

17,5

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Milj

oen

Bevolkingsontwikkeling NL

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Bevolkingsgroei 2015-2025

Bron: CBS, bewerking Troostwijk Research

Vergrijzing en ontgroening

3,6

3,65

3,7

3,75

3,8

3,85

3,9

Milj

oen

en

NL ontwikkeling 0-20 jaar

9,8

9,85

9,9

9,95

10

10,05

10,1

Milj

oen

en

NL ontwikkeling 20-65 jaar

2

2,5

3

3,5

4

Milj

oen

en

NL ontwikkeling 65+

3. De retailmarkt

Retailmarkt

Van offline naar online

Consumentenbestedingen

Demografie

Digitalisering

Trends & Ontwikkelingen

Filialisering

Zichtbare toename leegstand op de Nederlandse winkelmarkt in aanloopstraten en verouderde winkelcentra.

Welke invloed heeft demografie op de winkelvoorraad in Nederland op de lange termijn: 2015-2025?

Meer leegstand? Of ruimte voor ontwikkeling?

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00

sale

s/m

2

m2 per capita

NL

Zuid EU

Noord west

Bron: Deutsche Euroshop

Huidige situatie

Oost EU

47%

14%

14%

25%

Verdeling leegstand type winkelgebieden

Centrale winkelgebieden

Ondersteunende winkelgebieden

Overige winkelgebieden

Verspreide bewinkeling

15,90%

11,59%

11,41%

10,19%

12,73%

Centrale winkelgebieden

Ondersteunende winkelgebieden

Overige winkelgebieden

Verspreide bewinkeling

Totaal

% leegstand per type winkelgebied

Bron: Locatus

Bron: CBS, PBL

4. Impact op de retailmarkt

Prognose ontwikkeling winkelvoorraad 2015 2025 %

Voorraad in m (x 1.000) 27.918 29.218 4,66%

Leegstand in m (x 1.000) 3.554 5.220 46,88%

Leegstand % 12,7% 18,0%

Frictie leegstand 5% (x 1.000) 1.395 1.461

Structurele leegstand (x 1.000) 2.159 3.759 74,11%

Inwoners (mln.) 16,90 17,39

Winkelbehoefte in m (x 1.000) 25.759 25.459 -1,16%

Winkelbehoefte (m) per inwoner 1,52 1,46

Bron: NVM, Locatus, CBS, bewerking Troostwijk Research

Scenario analyse winkelvoorraad in % van de huidige voorraad

Bron: NVM, Locatus, CBS, bewerking Troostwijk Research

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Worst-case scenario Base-case scenario Best-case scenario

Conclusies:

- Focus op herontwikkeling / transformatie;

- Inkrimpen bestaande voorraad met name in de

provincies : Drenthe, Friesland, Limburg en

Overijssel;

- Beperkte uitbreiding mogelijk in Flevoland en

Utrecht;

- Investeren in winkel beleving ipv winkelruimte

5. De kantorenmarkt

Bron: OfficeRank

Zichtbare toename leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt.

Welke invloed heeft demografie op de kantorenvoorraad in Nederland op de lange termijn: 2015-2025?

Meer leegstand?

Kantorensector

Het Nieuwe werken

Ontwikkeling Beroepsbevolking

Trends & Ontwikkelingen

6. Impact op de kantorenmarkt

7. Impact op kantorenvastgoed

Huidige kantoorvoorraad 2015

Voorraad in m (x 1.000) 49.741

Leegstand in m (x 1.000) 9.753

Leegstand % 23,6%

Frictie aanbod 7,5% (x 1.000) 3.730

Structurele aanbod (x 1.000) 6.020

Beroepsbevolking (mln.)

Beroepsbevolking (mln.) 2025

10,06

9,89

Kantoorruimtebehoefte in m (x 1.000) 43.718

Kantoorruimtebehoefte (m) per inwoner 20,77

Bron: LISA, CBS, NVM, berwerking

Troostwijk Research

NL

Voorraad m (x1.000) 49.741

Aanbod m (x1.000) 9.753

Aanbodpercentage 20%

Opname m (x1.000) 1.594

Gezond marktevenwicht 3.731

Aanbodpercentage gezond marktevenwicht 7,5%

Structureel aanbod m (x1.000) 6.021

Behoefte m Totaal 43.718

Behoefte m per kantoorbaan 21

Data analyse

Scenario analyse voorraad kantoorruimte

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Worst-case scenario Base-case scenario Best-case scenario

Scenario analyse voorraad kantoorruimte

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

Duizenden

Overschot voorraad Base-case scenario Best-case scenario

Conclusies:

- Kantorenoverschot in 2025 tussen 22 % en

39 % (nu: 23,6%)

- Komt neer op een overschot tussen 9 mln.

m en 14 m kantoor (nu: 9,8 m mln.)

- Oorzaak: afname van benodigde meters per

fte

- Focus op herontwikkeling / transformatie

en onttrekking met name Zuid-Holland en Noord-Holland

De invloed van IT en Big Data op taxeren

Automatische taxaties: Toekomst of science fiction?

Van data naar kennis: Hoe je als taxateur te onderscheiden

Automatische taxaties: Toekomst of science fiction?

AVM: Automated Valuation ModelDefinitie wiki: Real estate property valuation using mathematical modelling and databases

Databronnen:Betrouwbaarheid en detailniveau

Vooringevulde taxaties - feitelijke data

Intelligent gekoppelde databases

Gestandaardiseerde rekenmethoden

Uitwisselingsstandaarden tussen systemen (Redex / OSCRE)

Onderbouwde bandbreedtes voor marktdata

Invoerwaarden met bandbreedten

Weinig homogeniteit: forse bandbreedtes

Hoe breed is nog zinnig?

Waarderingen met bandbreedtes

Ten behoeve van interne checks taxateur (Validiteitscheck)

Gebruik inzichten uit eigen taxaties

Moet niet ontaarden in automatismes

Technologische Ontwikkelingen

Big Data

Artificial Intelligence

Robots

Applicaties

Toets op taxatie door banken

Nauwkeurige passantentellingen (winkels)

Inspectie met drones

Inspectie met App of met Skype

Datamining van fotos

Datamining van referenties voor NAR / discontovoet opbouw

Automatische taxaties: Toekomst of science fiction?

Gerealiseerd voor woningen

Prijs-kwaliteit verhouding: Potentile Market Disrupter (zeker bij toenemende taxatie frequentie)

Internationale Regelgeving: Steeds meer onderbouwing en standaardisatie

Gebrek aan uniformiteit in commercieel vastgoed

Data: kwaliteit / hoeveelheid / betekenis

Ontbrekende factoren? [Dode hoek]

Aanleidingen Uitdagingen

AVM Commercieel versus Residentieel:Op basis van minder transacties en kwalitatief slechtere data moet een complexer model geschat worden.

tijdslijn

Van data naar kennis: Hoe je als taxateur te onderscheiden?

De taxateur zit op een goudmijn aan data

Deze data moet ontsloten worden

gekoppeld worden aan andere databronnen

en correct geanalyseerd worden.

De taxateur moet weten wat er in de Big Data Wereld aanwezig is.

Does size matter?

Is er schaal nodig om te overleven in de wereld van Big Data?

Einde sessie Commercieel Vastgoed

Start lunch + netwerken op het Taxatieplein

13.00 uur start hoofdprogramma

#vjprofs