T2- Sociale Woningbouw
description
Transcript of T2- Sociale Woningbouw
-
Dag van het Wonen 2015
Sociale Woningbouw
Violet Laverman, WoningmarktNL.com
Ren Grotendorst, Rochdale
John de Geus, Waal
Karin van Dijk, Fakton
#dagvanhetwonen
-
Betaalbare kwaliteit
een nieuwe standaard voor de sociale huurwoning
-
De vraag
Hoe bereiken dat betaalbare* sociale huurwoningen rendabel kunnen worden gerenoveerd/gebouwd
* betaalbaar = huur is maximaal de zgn. aftoppingsgrens (resp. 580 en 620 per maand)
* Energielasten laag; vergoeding voor investering buiten de huur
-
Afbakening
Richten op renovatie en nieuwbouw
Onderscheid naar moeten en willen
Zelfstandige woningen
Aspecten onderhoud en beheer meenemen
-
Aanleiding
Betaalbaarheid afhankelijk van toeslagen
Verschil tussen markthuur en passende sociale huur op veel plekken extreem groot
Hoog puntenaantal en hoge WOZ waarde bedreiging op termijn
Corporaties kunnen minder investeren
-
Relevante trends
Huishoudensgrootte neemt af (85% 1- en 2)
Betaalbaarheid wordt belangrijker
Subsidiesystemen onder druk
Woningdelen als nieuw antwoord
Duurzaamheid als basis / energiekosten
Meer vrijheid in eigen woning /zelfbeheer
Andere rol corporatie bij aanbesteding
-
Kleine woning?
Heijmans One, EGW voor 1 persoon
Wonen op 27 m2 in San Francisco
Wonen op 10 m2 in Zweden
-
De nieuwe normgezond, duurzaam, betaalbaar
Oppervlak (in gbo) sociale huur op basisniveau:
1 persoon 20m2
2 personen 35m2
3 personen 50m2
4 personen 60m2
Energieverbruik naar 0
Uitrusting binnen op basisniveau
Uitstraling complex van belang
-
Plattegrond 2 kamerappartement Minimale maat, huur passend bij aftoppingsgrens
-
Aanvullende punten
Verschil tussen markthuur en passende sociale huur moet kleiner
Grondprijs moet passen bij oppervlak
Anders aanbesteden helpt -> beperkt PvE aanbesteden
Beheer waar mogelijk bij huurder laten
Onderhoud naar bouwer
-
Moeten en Willen wat voegen we toe?
Moeten Willen
Nieuwbouw Wetten, regels, voorschriften Uitstraling met oog op binnenstedelijke inpassing
Materialisering met oog op lage onderhoudslasten
Nul op de meter met oog op betaalbaarheid
Renovatie bestaande bouw Als boven n gebrekenboek huurcommissie. Burgerlijk Wetboek
Kwaliteit gemeenschappelijke ruimtes Gezondheid met oog op welzijn huurders Materialisering met oog op lage
onderhoudslasten Duurzaam met oog op betaalbaarheid
-
Ja , maar.
Bij ons is de markt anders
Verschil met commercile markt te groot
Dit is geen toekomstbestendige woning
Iets grotere woning kost maar weinig meer
Lukt alleen in huidige woningbouwmarkt
-
EENNIEUWE HORIZON
-
EVEN
VOORSTELLEN
-
JOHNDE GEUS
41 jaar
Getrouwd, 4 kinderen (7 13 jaar)
Sommelsdijk (Goeree-Overflakkee)
8 jaar Kanters Projectontwikkeling
7 jaar Rabo Vastgoed / Bouwfonds
3 jaar Waal
-
WAALWERELD
-
Visie
-
Waal
-
Labels
-
Teams
A: Maatschappelijk vastgoed
B: Gestapelde combinatieprojecten
C: Grondgebonden woningbouw
D: Gestapeld binnenstedelijk
E: Gestapelde combinatieprojecten
Sleutelbegrippen:
Multi-disciplinair
Focus
-
Medewerkers
-
MAATWERK VANUIT EEN GEDEGEN BASIS
Geen standaard woning, maar een procesgerichte oplossing
-
Voor iedere locatie een passende oplossing
In breedte, diepte en hoogte flexibel
Aangepast op uw wensen
Toepassen van specifiek programma van eisen
Flexibele indeling
Geen standaard woning of woningindeling
Passend in omgeving
Architectuur i.c.m. iedere architect
Vaste maakketen
Project overschrijdendSupply Chain
Doordacht proces
ProcesplanStandaardisatie componentenSnelheid
Vanuit een BIM-model
Ontwerp- en bouwfouten voorkomenAansturing productie
Maatwerk Basis
-
Creatief proces
-
Flexibiliteit voor gebruikers
De keuze van de klant is standaard;
Grote mate van keuzevrijheid;
Maatwerk voor confectie prijs.
-
Flexibiliteit
Iedere bewoner(sgroep) is uniek en daarmee is iedere woning (of type) uniek;
Vanuit een componenten bibliotheek snel keuzes inzichtelijk maken;
Koppelingen zijn vast, combinaties eindeloos.
-
CO-CREEREN
-
Workshops
-
Co-creatie in workshopsDoel workshop(s)
Analyse woonwens doelgroep
Aanpassen woningen aan woonwens
Mogelijke huur-/koopopties
Inzicht in verhuur-/verkoopbaarheid van
woningen
Daarbij ook
Kennismaking
Creren van draagvlak en betrokkenheid
Resultaat
Bij de doelgroep passende woning
Verlagen verhuurrisico korte en langere termijn
-
CONCURRENT ENGINEERING
-
Supply chain
KO
STP
RIJ
S
vers
pill
ing
waa
rde
TIJD
KPIs:
Klanttevredenheid
Kostprijs
Doorlooptijd
Werkplezier
Verbeteren
DOEL: De snelst lerende maakketen van grondgebonden woningen in Nederland
-
Vaste partners
BIM
Multidisciplinair team
LEAN bouwen
Supply Chain
Beheer en onderhoud
-
KennisdelenPartner- en planningsdag
Alle partijen kennis laten maken met project
Opdrachtgever en architect vertellen hun visie
Direct knelpunten bespreken en oplossen
Alle benodigde kennis aan tafel
knelpuntensessies
Vooraf voorkomen in plaats van later herstellen
Gezamenlijk planning maken
Op dag-niveau het project in beeld
Aandachtspunten logistiek bij iedereen onder de aandacht
-
Partnerdag
-
Planningsdag
-
CE-sessie
Concurrent engineering
en clash overleggen
-
AANDACHTSPUNTEN BORGEN
Verbeteren door samenwerken
-
LEAN IN DE UITVOERING
-
Waal 100% lean
-
Dag 30
-
Dagstart / weekbespreking
-
Focus op de klantRuimte voor verbetering
-
Kwaliteit
-
Duurzaam
-
Duurzaam maatwerk
Praktische en betaalbare oplossingen
Keuzemogelijkheden
EPC-0
Energie neutraal
0 op de meter
GPR-score
Vaste partner/adviseur Wolf+Dikken
-
DE BOUW &HET EINDRESULTAAT
-
HUIJSMANSSTRAATSCHIEDAM
29 sociale huurwoningen
Woonplus Schiedam
-
Afbeelding met bijschrift
Tekst
-
Afbeelding met bijschrift
Tekst
-
PRACHTWONINGHOOGVLIET
33 sociale rendabele huurwoningen
Woonbron Rotterdam
-
KLEIDIJKRHOON
26 sociale huurwoningen
Woonvisie Ridderkerk
-
DE VELDENSCHIEDAM
26 sociale huurwoningen
Woonplus Schiedam
-
ZINKERBLOKROTTERDAM
40 sociale huurwoningen
Woonstad Rotterdam
-
DS. VANBAERLESTRAATNIEUWE-TONGE
42 sociale huurwoningen
WoongoedGO Middelharnis
-
RIVIERKWARTIERDEN HAAG
72 huur- en koopwoningen
Blauwhoed
-
VROONDAALDEN HAAG
68 koopwoningen
BPD
-
45 woningen, circa 400 m per woning24 weken bouwtijd
55 woningen, circa 360-400 m per woning22 en 24 weken bouwtijd (2 fasen, 22-33)
29 woningen, circa 365 m per woning20 weken bouwtijd
17 woningen, circa 410 m per woning18 weken bouwtijd
16 woningen, circa 400 m per woning18 weken bouwtijd
14 woningen, circa 400 m per woning15 weken bouwtijd
Getoonde woningen recent gerealiseerd
-
SAMENGEVATHet product is altijd een afgeleide van
Woonwensen
Programma van eisen
Budget
Context, beeldtaal enz.
Supply Chain is dagelijkse praktijk met als resultaat
Verlaging kostprijs
Verhogen kwaliteit
Werkplezier
Samenwerking
Maatwerk voor massaprijs
Tevreden klant/opdrachtgever
Gunstige exploitatie
Perspectief voor nieuwbouw
-
HARTELIJK DANK
Voor meer informatie:John de [email protected] 28 30www.waal.nl
-
fakton.nl/consultancy
Consultancy
Hoe kunt u sturen op de betaalbaarheid van de
woonlasten van uw bewoners?Dag van het Wonen themasessie 2 Sociale woningbouw
Karin van Dijk
-
Betaalbaarheid is hot
-
Nieuwe woningwet: passend toewijzen
Passendheidstoets voor huishoudens met huurtoeslag
Per 1 januari 2016 moeten woningcorporaties 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toewijzen onder de aftoppingsgrens (2015: 1&2p 576, 3p 618);
Het ministerie heeft bevestigd dat woningcorporaties zich voor het eerst op 31 december 2016 moeten verantwoorden over het afgelopen jaar;
Wat betekent dit voor de corporatie?
Ter illustratie een corporatie met 5.700 woningen in Zuid Holland;
Stel zij verhuren 70% van hun woningen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens;
30% van hun woningen verhuren zij aan huishoudens met een inkomen onder de Europagrens;
De gemiddelde huur is 475,- per maand. De jaarhuur is circa 32 miljoen;
Op basis van de max redelijk huur is de ruimte voor huurverhoging circa 8,0 miljoen per jaar;
Hanteren we als maximale huur het minimum van de aftoppingsgrens en de max redelijke huur dan is de ruimte voor huurverhoging 5,0 miljoen per jaar;
Afname van huurpotentie met 8,0%, circa 3,0 miljoen.
Afname van in de investeringskracht van 40,0 miljoen (4,0% rente en aflossingstermijn van 30 jaar)
-
Terug naar de kerntaak: bieden van betaalbare huurwoningen
-
Waarom is sturen op betaalbaarheid belangrijk? (1)
-
Waarom is sturen op betaalbaarheid belangrijk? (2)
Woonquote: netto huur en energielasten ten opzichte van het besteedbaar inkomen
Bij de voorbeeldcorporatie met een gemiddelde huur van 475,- per maand ligt de woonquote gemiddeld tussen de 30 en 50%.
Bron: betaalbaarheid in beeld, Rigo 2014
-
Wanneer is een woning betaalbaar voor de sociale doelgroep?
Een simpel sommetje:
(+) Besteedbaar inkomen
(-) Basisbehoeften, niet veel maar toereikend
(=) Residu beschikbaar voor o.a. woonlasten
Besteedbaar inkomen:Input per huishouden
Niet veel maar toereikend:Is het bedrag om te voorzien in basisbehoefte, plus sociale participatie.Bedrag verschilt per gezinssamenstelling:
Woonlasten:Verschilt per huishouden: naast bruto huur mede afhankelijk van energielabel, huurtoeslag, gemeentelijke lasten, etc.
Wanneer het residu toereikend is om te voorzien in woonlasten is de woning betaalbaar
Hoe is het sommetje opgebouwd:
-
Voorbeeld van niet veel maar toereikend voor een alleenstaande:
Bron: Sociaal en cultureel planbureau en NIBUD
-
Uit
gave
n Besteedbaar inkomen
Basisbehoefte
Niet veel maar toereikend
A B Inkomen
Beschikbaar voor
woonlasten bij
inkomen A
Beschikbaar voor
woonlasten bij
inkomen B
Voorbeeld wat is betaalbaarheid? (1)
-
Voorbeeld wat is betaalbaarheid? (2)U
itga
ven Besteedbaar inkomen
Basisbehoefte
Niet veel maar toereikend
Betaalbaarheidsprobleem
A B Inkomen
Beschikbaar voor
woonlasten bij
inkomen BBeschikbaar voor
woonlasten bij
inkomen A
Wo
nin
g,m
et
ne
tto
w
oo
nla
sten
"X
"
Wo
nin
g,m
et
ne
tto
wo
on
last
en "
X"
Wat als de twee personen met inkomen A en B een woning betrekken met gelijke woonlasten (na verrekening van toeslagen e.d.)A heeft een betalingsprobleemB heeft voldoende inkomen voor haar woonlasten
-
AANTAL HUISHOUDENS EP MP EP 65+ MP 65+ Totaal
Particuliere huishoudens incl. studenten 6.400,00 10.400,00 4.000,00 2.800,00 23.600,00
01_Geen inkomen - - - - -
02_Tot 0 euro 31 32 - 3 66
03_0 tot 2 000 euro 91 9 5 - 104
04_2 000 tot 4 000 euro 147 21 - - 168
05_4 000 tot 6 000 euro 168 18 - 3 189
06_6 000 tot 8 000 euro 249 26 9 3 287
07_8 000 tot 10 000 euro 185 39 23 - 248
08_10 000 tot 12 000 euro 181 43 41 - 265
09_12 000 tot 14 000 euro 192 52 101 3 347
10_14 000 tot 16 000 euro 253 55 340 3 651
11_16 000 tot 18 000 euro 474 67 640 13 1.194
12_18 000 tot 20 000 euro 346 89 589 29 1.053
13_20 000 tot 22 000 euro 234 139 498 84 955
14_22 000 tot 24 000 euro 234 203 291 136 865
15_24 000 tot 26 000 euro 244 223 228 205 899
16_26 000 tot 28 000 euro 210 203 186 224 823
17_28 000 tot 30 000 euro 196 167 155 224 743
18_30 000 tot 35 000 euro 477 424 287 400 1.587
19_35 000 tot 40 000 euro 460 453 191 296 1.399
20_40 000 tot 45 000 euro 449 490 127 240 1.307
21_45 000 tot 50 000 euro 356 518 77 182 1.132
22_50 000 tot 75 000 euro 865 2.767 149 481 4.261
23_75 000 tot 100 000 euro 231 2.029 45 146 2.452
24_100 000 euro of meer 128 2.334 18 123 2.603
Totaal 6.400,00 10.400,00 4.000,00 2.800,00 23.600,00
Aantal t/m europagrens 3.911,03 1.809,10 3.392,57 1.331,79 10.444,49
Percentage t/m Europagrens 61% 17% 85% 48% 44%
TRUE
AANTAL HUISHOUDENS EP MP EP 65+ MP 65+ Totaal
Huurtoeslaggrens 2.549 1.385 2.246 932 7.113
Percentage van rijswijk 11% 6% 10% 4% 30%
Europagrens 3.911 1.809 3.393 1.332 10.444
Percentage van rijswijk 17% 8% 14% 6% 44%
Hoe groot is je doelgroep?
-
Gem. huur Gem. bruto
wl
Gem.
netto wl
Gem. netto
woon-
quote
Gem.
netto huur-
quote
Gem.
energie-
quote
% boven
NVMT
gem.
overschrijding
NVMT per
maand
1 455 679 594 35% 22% 11% 36% -97
2 715 947 947 35% 27% 7% 0% 0
3 971 736 593 36% 27% 7% 2% -51
4 586 820 601 41% 26% 13% 38% -209
5 530 639 525 38% 23% 12% 24% -97
6 466 655 521 34% 24% 8% 6% -35
7 400 505 458 34% 20% 10% 25% -56
8 367 565 486 34% 21% 11% 16% -65
9 386 570 484 35% 22% 11% 20% -70
10 392 579 492 36% 22% 11% 19% -84
Inzicht in de mate waarin bewoners in betaalbare woning zijn gehuisvest stellen je in staat om op complexniveau:
Huurbeleid op te stellen
De investeringscapaciteit toe te delen
Sturen op complexniveau
Complex 4 potentieel een betalingsprobleem, kun je hier de huur of de energielasten verlagen?
-
Inzicht in de mate waarin bewoners in betaalbare woning zijn gehuisvest stellen je in staat om op complexniveau:
Huurbeleid op te stellen
De investeringscapaciteit toe te delen
Huurbeleid op basis van betaalbaarheid
AB
CD
4
-
Wat kunt u doen om de huren te kunnen verlagen?
-
Inzicht in de mate waarin bewoners in betaalbare woning zijn gehuisvest stellen je in staat om op complexniveau:
Huurbeleid op te stellen
De investeringscapaciteit toe te delen
Investeringsstrategie op basis van betaalbaarheid: prioritering
Prioriteit Secundair
-> NVMT
C
A
D
E
B
F
G
Label
4
-
Huurbeleid op basis van betaalbaarheid
-
Den Haag wil een CO2 reductie van 40% bereiken voor de bestaande woningvoorraad (250.000 woningen) in de Den Haag.
Om dit te bereiken wil Den Haag 100.000 woningen isoleren en aansluiten op een warmtenet;
Den Haag onderzoekt of het mogelijk is om een warmtebedrijf op te richten voor het aansluiten van deze woningen en het stimuleren van rendabel isoleren.
Haags Warmtebedrijf kan succesverhaal worden MITS:
SNEL VEEL bewoners kiezen voor aansluiten.
Daarvoor is een aantrekkelijk aanbod noodzakelijk:
lagere woonlasten;
beperkte overlast voor bewoners;
rendabele investeringen en
extra financieringsmogelijkheden voor corporaties.
Ambitie: gemeente Den Haag wil in 2040 klimaatneutraal zijn
-
Aanbod om woningen aan te sluiten op het Haags Warmtenet. Het warmtebedrijf zorgt voor de aansluiting, inclusief de benodigde woningaanpassingen.
De bewoner is goedkoper uit met warmtenet dan met gas (inclusief meerkosten elektrisch koken), zelfs als hij/zij bij een prijsvechter zit. De warmteprijs 2014 bedraagt 22,43 per GJ. Gewogen gemiddelde besparing alle case studies: 200,- per bewoner per jaar na aansluiten.
De volledige energierekening is variabel (geen vaste lasten zoals vastrecht). Daardoor wordt investeren in energiebesparing door isolatie extra aantrekkelijk. De warmteprijs wordt jaarlijks aangepast met de consumentenindex.
De corporatie betaalt geen aansluitkosten. De corporatie betaalt alleen een jaarlijkse bijdrage voor de vermeden kosten voor onderhoud en vervanging van een cv-ketel. De bijdrage voor 2014 bedraagt 157,-.
De besparing per woning bedraagt 1.720 kg CO2 uitstoot per jaar.
Aansluiten op het warmtenet: de bewoner als uitgangspunt
200,-
1.720 kg-71%
Hoe ziet de business case voor n woning er uit?
-
De gemeente Den Haag werkt de business case uit voor verduurzaming van ruim 45.000 corporatiewoningen in de periode tot 2030 door de woningen rendabel te isoleren n aan te sluiten op een warmtenet.
Deze business case is rendabel met een gemiddeld rendement van 3% tot 4%. Dit rendement komt als volgt tot stand:
De gemiddelde investering in rendabele isolatie bedraagt 13.000 per woning
De isolatie n de aansluiting op het warmtenet leiden voor de huurder tot een besparing op de energierekening
Een gedeelte van deze besparing wordt bij zittende huurders (50% aansluit- en 70% isolatievoordeel) in rekening gebracht. Voor nieuwe huurders wordt 100% van het isolatievoordeel in rekening gebracht.Dit impliceert dat zowel een huidige als nieuwe huurder qua woonlasten voordeliger uit zijn
Deze opbrengsten zorgen over een periode van ca. 25 jaar voor het genoemde rendement.
Maatregelen: portiekisolatie, dakisolatie, spouwmuur vullen, panelen isoleren, dubbel glas vervangen door HR++ glas, Aanbrengen van vraag gestuurde ventilatie met CO2-sensor en zelfregelende ventilatieroosters, plaatsen van pv-panelen indien mogelijk.
Rendabel verduurzamen van meergezinswoningen
-
Advies voor isolatie volgt na aansluiten warmtenet, doel verdere reductie CO2 uitstoot en woonlasten reductie
Woonlastenverlaging voor de huidige huurder n de nieuwe huurder en potentieel financierbaar:
Gemiddelde investering per woning 13.000,- incl. BTW voor isolatie, HR++ glas (indien nodig) en zonnepanelen;
Besparing door aansluiten 200,- per jaar per woning;
Verdere besparing energierekening 390,- per jaar per woning;
Directe huurverhoging 370,- per jaar (70% energiebesparing: 270,- + 50% aansluiten: 100,-)
Woonlasten besparing 220,- huidige huurders;
Extra huurverhoging na mutatie 120,-; Woonlasten besparing nieuwe huurders: 100,- per jaar.
Aanvangsrendement: 3,0%
Rendabel verduurzamen van meergezinswoningen
-
Bedankt voor uw aandacht
Ir. (Karin) K. van DijkConsultant Fakton
T: 06-23573807E: [email protected]
-
Einde sessie Sociale Woningbouw
Start lunch + netwerken op het
Woonplein
13.00 uur hoofdprogramma
#dagvanhetwonen