T2- Sociale Woningbouw

102
Dag van het Wonen 2015 Sociale Woningbouw Violet Laverman, WoningmarktNL.com René Grotendorst, Rochdale John de Geus, Waal Karin van Dijk, Fakton #dagvanhetwonen

description

T2- Sociale Woningbouw

Transcript of T2- Sociale Woningbouw

  • Dag van het Wonen 2015

    Sociale Woningbouw

    Violet Laverman, WoningmarktNL.com

    Ren Grotendorst, Rochdale

    John de Geus, Waal

    Karin van Dijk, Fakton

    #dagvanhetwonen

  • Betaalbare kwaliteit

    een nieuwe standaard voor de sociale huurwoning

  • De vraag

    Hoe bereiken dat betaalbare* sociale huurwoningen rendabel kunnen worden gerenoveerd/gebouwd

    * betaalbaar = huur is maximaal de zgn. aftoppingsgrens (resp. 580 en 620 per maand)

    * Energielasten laag; vergoeding voor investering buiten de huur

  • Afbakening

    Richten op renovatie en nieuwbouw

    Onderscheid naar moeten en willen

    Zelfstandige woningen

    Aspecten onderhoud en beheer meenemen

  • Aanleiding

    Betaalbaarheid afhankelijk van toeslagen

    Verschil tussen markthuur en passende sociale huur op veel plekken extreem groot

    Hoog puntenaantal en hoge WOZ waarde bedreiging op termijn

    Corporaties kunnen minder investeren

  • Relevante trends

    Huishoudensgrootte neemt af (85% 1- en 2)

    Betaalbaarheid wordt belangrijker

    Subsidiesystemen onder druk

    Woningdelen als nieuw antwoord

    Duurzaamheid als basis / energiekosten

    Meer vrijheid in eigen woning /zelfbeheer

    Andere rol corporatie bij aanbesteding

  • Kleine woning?

    Heijmans One, EGW voor 1 persoon

    Wonen op 27 m2 in San Francisco

    Wonen op 10 m2 in Zweden

  • De nieuwe normgezond, duurzaam, betaalbaar

    Oppervlak (in gbo) sociale huur op basisniveau:

    1 persoon 20m2

    2 personen 35m2

    3 personen 50m2

    4 personen 60m2

    Energieverbruik naar 0

    Uitrusting binnen op basisniveau

    Uitstraling complex van belang

  • Plattegrond 2 kamerappartement Minimale maat, huur passend bij aftoppingsgrens

  • Aanvullende punten

    Verschil tussen markthuur en passende sociale huur moet kleiner

    Grondprijs moet passen bij oppervlak

    Anders aanbesteden helpt -> beperkt PvE aanbesteden

    Beheer waar mogelijk bij huurder laten

    Onderhoud naar bouwer

  • Moeten en Willen wat voegen we toe?

    Moeten Willen

    Nieuwbouw Wetten, regels, voorschriften Uitstraling met oog op binnenstedelijke inpassing

    Materialisering met oog op lage onderhoudslasten

    Nul op de meter met oog op betaalbaarheid

    Renovatie bestaande bouw Als boven n gebrekenboek huurcommissie. Burgerlijk Wetboek

    Kwaliteit gemeenschappelijke ruimtes Gezondheid met oog op welzijn huurders Materialisering met oog op lage

    onderhoudslasten Duurzaam met oog op betaalbaarheid

  • Ja , maar.

    Bij ons is de markt anders

    Verschil met commercile markt te groot

    Dit is geen toekomstbestendige woning

    Iets grotere woning kost maar weinig meer

    Lukt alleen in huidige woningbouwmarkt

  • EENNIEUWE HORIZON

  • EVEN

    VOORSTELLEN

  • JOHNDE GEUS

    41 jaar

    Getrouwd, 4 kinderen (7 13 jaar)

    Sommelsdijk (Goeree-Overflakkee)

    8 jaar Kanters Projectontwikkeling

    7 jaar Rabo Vastgoed / Bouwfonds

    3 jaar Waal

  • WAALWERELD

  • Visie

  • Waal

  • Labels

  • Teams

    A: Maatschappelijk vastgoed

    B: Gestapelde combinatieprojecten

    C: Grondgebonden woningbouw

    D: Gestapeld binnenstedelijk

    E: Gestapelde combinatieprojecten

    Sleutelbegrippen:

    Multi-disciplinair

    Focus

  • Medewerkers

  • MAATWERK VANUIT EEN GEDEGEN BASIS

    Geen standaard woning, maar een procesgerichte oplossing

  • Voor iedere locatie een passende oplossing

    In breedte, diepte en hoogte flexibel

    Aangepast op uw wensen

    Toepassen van specifiek programma van eisen

    Flexibele indeling

    Geen standaard woning of woningindeling

    Passend in omgeving

    Architectuur i.c.m. iedere architect

    Vaste maakketen

    Project overschrijdendSupply Chain

    Doordacht proces

    ProcesplanStandaardisatie componentenSnelheid

    Vanuit een BIM-model

    Ontwerp- en bouwfouten voorkomenAansturing productie

    Maatwerk Basis

  • Creatief proces

  • Flexibiliteit voor gebruikers

    De keuze van de klant is standaard;

    Grote mate van keuzevrijheid;

    Maatwerk voor confectie prijs.

  • Flexibiliteit

    Iedere bewoner(sgroep) is uniek en daarmee is iedere woning (of type) uniek;

    Vanuit een componenten bibliotheek snel keuzes inzichtelijk maken;

    Koppelingen zijn vast, combinaties eindeloos.

  • CO-CREEREN

  • Workshops

  • Co-creatie in workshopsDoel workshop(s)

    Analyse woonwens doelgroep

    Aanpassen woningen aan woonwens

    Mogelijke huur-/koopopties

    Inzicht in verhuur-/verkoopbaarheid van

    woningen

    Daarbij ook

    Kennismaking

    Creren van draagvlak en betrokkenheid

    Resultaat

    Bij de doelgroep passende woning

    Verlagen verhuurrisico korte en langere termijn

  • CONCURRENT ENGINEERING

  • Supply chain

    KO

    STP

    RIJ

    S

    vers

    pill

    ing

    waa

    rde

    TIJD

    KPIs:

    Klanttevredenheid

    Kostprijs

    Doorlooptijd

    Werkplezier

    Verbeteren

    DOEL: De snelst lerende maakketen van grondgebonden woningen in Nederland

  • Vaste partners

    BIM

    Multidisciplinair team

    LEAN bouwen

    Supply Chain

    Beheer en onderhoud

  • KennisdelenPartner- en planningsdag

    Alle partijen kennis laten maken met project

    Opdrachtgever en architect vertellen hun visie

    Direct knelpunten bespreken en oplossen

    Alle benodigde kennis aan tafel

    knelpuntensessies

    Vooraf voorkomen in plaats van later herstellen

    Gezamenlijk planning maken

    Op dag-niveau het project in beeld

    Aandachtspunten logistiek bij iedereen onder de aandacht

  • Partnerdag

  • Planningsdag

  • CE-sessie

    Concurrent engineering

    en clash overleggen

  • AANDACHTSPUNTEN BORGEN

    Verbeteren door samenwerken

  • LEAN IN DE UITVOERING

  • Waal 100% lean

  • Dag 30

  • Dagstart / weekbespreking

  • Focus op de klantRuimte voor verbetering

  • Kwaliteit

  • Duurzaam

  • Duurzaam maatwerk

    Praktische en betaalbare oplossingen

    Keuzemogelijkheden

    EPC-0

    Energie neutraal

    0 op de meter

    GPR-score

    Vaste partner/adviseur Wolf+Dikken

  • DE BOUW &HET EINDRESULTAAT

  • HUIJSMANSSTRAATSCHIEDAM

    29 sociale huurwoningen

    Woonplus Schiedam

  • Afbeelding met bijschrift

    Tekst

  • Afbeelding met bijschrift

    Tekst

  • PRACHTWONINGHOOGVLIET

    33 sociale rendabele huurwoningen

    Woonbron Rotterdam

  • KLEIDIJKRHOON

    26 sociale huurwoningen

    Woonvisie Ridderkerk

  • DE VELDENSCHIEDAM

    26 sociale huurwoningen

    Woonplus Schiedam

  • ZINKERBLOKROTTERDAM

    40 sociale huurwoningen

    Woonstad Rotterdam

  • DS. VANBAERLESTRAATNIEUWE-TONGE

    42 sociale huurwoningen

    WoongoedGO Middelharnis

  • RIVIERKWARTIERDEN HAAG

    72 huur- en koopwoningen

    Blauwhoed

  • VROONDAALDEN HAAG

    68 koopwoningen

    BPD

  • 45 woningen, circa 400 m per woning24 weken bouwtijd

    55 woningen, circa 360-400 m per woning22 en 24 weken bouwtijd (2 fasen, 22-33)

    29 woningen, circa 365 m per woning20 weken bouwtijd

    17 woningen, circa 410 m per woning18 weken bouwtijd

    16 woningen, circa 400 m per woning18 weken bouwtijd

    14 woningen, circa 400 m per woning15 weken bouwtijd

    Getoonde woningen recent gerealiseerd

  • SAMENGEVATHet product is altijd een afgeleide van

    Woonwensen

    Programma van eisen

    Budget

    Context, beeldtaal enz.

    Supply Chain is dagelijkse praktijk met als resultaat

    Verlaging kostprijs

    Verhogen kwaliteit

    Werkplezier

    Samenwerking

    Maatwerk voor massaprijs

    Tevreden klant/opdrachtgever

    Gunstige exploitatie

    Perspectief voor nieuwbouw

  • HARTELIJK DANK

    Voor meer informatie:John de [email protected] 28 30www.waal.nl

  • fakton.nl/consultancy

    Consultancy

    Hoe kunt u sturen op de betaalbaarheid van de

    woonlasten van uw bewoners?Dag van het Wonen themasessie 2 Sociale woningbouw

    Karin van Dijk

  • Betaalbaarheid is hot

  • Nieuwe woningwet: passend toewijzen

    Passendheidstoets voor huishoudens met huurtoeslag

    Per 1 januari 2016 moeten woningcorporaties 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toewijzen onder de aftoppingsgrens (2015: 1&2p 576, 3p 618);

    Het ministerie heeft bevestigd dat woningcorporaties zich voor het eerst op 31 december 2016 moeten verantwoorden over het afgelopen jaar;

    Wat betekent dit voor de corporatie?

    Ter illustratie een corporatie met 5.700 woningen in Zuid Holland;

    Stel zij verhuren 70% van hun woningen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens;

    30% van hun woningen verhuren zij aan huishoudens met een inkomen onder de Europagrens;

    De gemiddelde huur is 475,- per maand. De jaarhuur is circa 32 miljoen;

    Op basis van de max redelijk huur is de ruimte voor huurverhoging circa 8,0 miljoen per jaar;

    Hanteren we als maximale huur het minimum van de aftoppingsgrens en de max redelijke huur dan is de ruimte voor huurverhoging 5,0 miljoen per jaar;

    Afname van huurpotentie met 8,0%, circa 3,0 miljoen.

    Afname van in de investeringskracht van 40,0 miljoen (4,0% rente en aflossingstermijn van 30 jaar)

  • Terug naar de kerntaak: bieden van betaalbare huurwoningen

  • Waarom is sturen op betaalbaarheid belangrijk? (1)

  • Waarom is sturen op betaalbaarheid belangrijk? (2)

    Woonquote: netto huur en energielasten ten opzichte van het besteedbaar inkomen

    Bij de voorbeeldcorporatie met een gemiddelde huur van 475,- per maand ligt de woonquote gemiddeld tussen de 30 en 50%.

    Bron: betaalbaarheid in beeld, Rigo 2014

  • Wanneer is een woning betaalbaar voor de sociale doelgroep?

    Een simpel sommetje:

    (+) Besteedbaar inkomen

    (-) Basisbehoeften, niet veel maar toereikend

    (=) Residu beschikbaar voor o.a. woonlasten

    Besteedbaar inkomen:Input per huishouden

    Niet veel maar toereikend:Is het bedrag om te voorzien in basisbehoefte, plus sociale participatie.Bedrag verschilt per gezinssamenstelling:

    Woonlasten:Verschilt per huishouden: naast bruto huur mede afhankelijk van energielabel, huurtoeslag, gemeentelijke lasten, etc.

    Wanneer het residu toereikend is om te voorzien in woonlasten is de woning betaalbaar

    Hoe is het sommetje opgebouwd:

  • Voorbeeld van niet veel maar toereikend voor een alleenstaande:

    Bron: Sociaal en cultureel planbureau en NIBUD

  • Uit

    gave

    n Besteedbaar inkomen

    Basisbehoefte

    Niet veel maar toereikend

    A B Inkomen

    Beschikbaar voor

    woonlasten bij

    inkomen A

    Beschikbaar voor

    woonlasten bij

    inkomen B

    Voorbeeld wat is betaalbaarheid? (1)

  • Voorbeeld wat is betaalbaarheid? (2)U

    itga

    ven Besteedbaar inkomen

    Basisbehoefte

    Niet veel maar toereikend

    Betaalbaarheidsprobleem

    A B Inkomen

    Beschikbaar voor

    woonlasten bij

    inkomen BBeschikbaar voor

    woonlasten bij

    inkomen A

    Wo

    nin

    g,m

    et

    ne

    tto

    w

    oo

    nla

    sten

    "X

    "

    Wo

    nin

    g,m

    et

    ne

    tto

    wo

    on

    last

    en "

    X"

    Wat als de twee personen met inkomen A en B een woning betrekken met gelijke woonlasten (na verrekening van toeslagen e.d.)A heeft een betalingsprobleemB heeft voldoende inkomen voor haar woonlasten

  • AANTAL HUISHOUDENS EP MP EP 65+ MP 65+ Totaal

    Particuliere huishoudens incl. studenten 6.400,00 10.400,00 4.000,00 2.800,00 23.600,00

    01_Geen inkomen - - - - -

    02_Tot 0 euro 31 32 - 3 66

    03_0 tot 2 000 euro 91 9 5 - 104

    04_2 000 tot 4 000 euro 147 21 - - 168

    05_4 000 tot 6 000 euro 168 18 - 3 189

    06_6 000 tot 8 000 euro 249 26 9 3 287

    07_8 000 tot 10 000 euro 185 39 23 - 248

    08_10 000 tot 12 000 euro 181 43 41 - 265

    09_12 000 tot 14 000 euro 192 52 101 3 347

    10_14 000 tot 16 000 euro 253 55 340 3 651

    11_16 000 tot 18 000 euro 474 67 640 13 1.194

    12_18 000 tot 20 000 euro 346 89 589 29 1.053

    13_20 000 tot 22 000 euro 234 139 498 84 955

    14_22 000 tot 24 000 euro 234 203 291 136 865

    15_24 000 tot 26 000 euro 244 223 228 205 899

    16_26 000 tot 28 000 euro 210 203 186 224 823

    17_28 000 tot 30 000 euro 196 167 155 224 743

    18_30 000 tot 35 000 euro 477 424 287 400 1.587

    19_35 000 tot 40 000 euro 460 453 191 296 1.399

    20_40 000 tot 45 000 euro 449 490 127 240 1.307

    21_45 000 tot 50 000 euro 356 518 77 182 1.132

    22_50 000 tot 75 000 euro 865 2.767 149 481 4.261

    23_75 000 tot 100 000 euro 231 2.029 45 146 2.452

    24_100 000 euro of meer 128 2.334 18 123 2.603

    Totaal 6.400,00 10.400,00 4.000,00 2.800,00 23.600,00

    Aantal t/m europagrens 3.911,03 1.809,10 3.392,57 1.331,79 10.444,49

    Percentage t/m Europagrens 61% 17% 85% 48% 44%

    TRUE

    AANTAL HUISHOUDENS EP MP EP 65+ MP 65+ Totaal

    Huurtoeslaggrens 2.549 1.385 2.246 932 7.113

    Percentage van rijswijk 11% 6% 10% 4% 30%

    Europagrens 3.911 1.809 3.393 1.332 10.444

    Percentage van rijswijk 17% 8% 14% 6% 44%

    Hoe groot is je doelgroep?

  • Gem. huur Gem. bruto

    wl

    Gem.

    netto wl

    Gem. netto

    woon-

    quote

    Gem.

    netto huur-

    quote

    Gem.

    energie-

    quote

    % boven

    NVMT

    gem.

    overschrijding

    NVMT per

    maand

    1 455 679 594 35% 22% 11% 36% -97

    2 715 947 947 35% 27% 7% 0% 0

    3 971 736 593 36% 27% 7% 2% -51

    4 586 820 601 41% 26% 13% 38% -209

    5 530 639 525 38% 23% 12% 24% -97

    6 466 655 521 34% 24% 8% 6% -35

    7 400 505 458 34% 20% 10% 25% -56

    8 367 565 486 34% 21% 11% 16% -65

    9 386 570 484 35% 22% 11% 20% -70

    10 392 579 492 36% 22% 11% 19% -84

    Inzicht in de mate waarin bewoners in betaalbare woning zijn gehuisvest stellen je in staat om op complexniveau:

    Huurbeleid op te stellen

    De investeringscapaciteit toe te delen

    Sturen op complexniveau

    Complex 4 potentieel een betalingsprobleem, kun je hier de huur of de energielasten verlagen?

  • Inzicht in de mate waarin bewoners in betaalbare woning zijn gehuisvest stellen je in staat om op complexniveau:

    Huurbeleid op te stellen

    De investeringscapaciteit toe te delen

    Huurbeleid op basis van betaalbaarheid

    AB

    CD

    4

  • Wat kunt u doen om de huren te kunnen verlagen?

  • Inzicht in de mate waarin bewoners in betaalbare woning zijn gehuisvest stellen je in staat om op complexniveau:

    Huurbeleid op te stellen

    De investeringscapaciteit toe te delen

    Investeringsstrategie op basis van betaalbaarheid: prioritering

    Prioriteit Secundair

    -> NVMT

    C

    A

    D

    E

    B

    F

    G

    Label

    4

  • Huurbeleid op basis van betaalbaarheid

  • Den Haag wil een CO2 reductie van 40% bereiken voor de bestaande woningvoorraad (250.000 woningen) in de Den Haag.

    Om dit te bereiken wil Den Haag 100.000 woningen isoleren en aansluiten op een warmtenet;

    Den Haag onderzoekt of het mogelijk is om een warmtebedrijf op te richten voor het aansluiten van deze woningen en het stimuleren van rendabel isoleren.

    Haags Warmtebedrijf kan succesverhaal worden MITS:

    SNEL VEEL bewoners kiezen voor aansluiten.

    Daarvoor is een aantrekkelijk aanbod noodzakelijk:

    lagere woonlasten;

    beperkte overlast voor bewoners;

    rendabele investeringen en

    extra financieringsmogelijkheden voor corporaties.

    Ambitie: gemeente Den Haag wil in 2040 klimaatneutraal zijn

  • Aanbod om woningen aan te sluiten op het Haags Warmtenet. Het warmtebedrijf zorgt voor de aansluiting, inclusief de benodigde woningaanpassingen.

    De bewoner is goedkoper uit met warmtenet dan met gas (inclusief meerkosten elektrisch koken), zelfs als hij/zij bij een prijsvechter zit. De warmteprijs 2014 bedraagt 22,43 per GJ. Gewogen gemiddelde besparing alle case studies: 200,- per bewoner per jaar na aansluiten.

    De volledige energierekening is variabel (geen vaste lasten zoals vastrecht). Daardoor wordt investeren in energiebesparing door isolatie extra aantrekkelijk. De warmteprijs wordt jaarlijks aangepast met de consumentenindex.

    De corporatie betaalt geen aansluitkosten. De corporatie betaalt alleen een jaarlijkse bijdrage voor de vermeden kosten voor onderhoud en vervanging van een cv-ketel. De bijdrage voor 2014 bedraagt 157,-.

    De besparing per woning bedraagt 1.720 kg CO2 uitstoot per jaar.

    Aansluiten op het warmtenet: de bewoner als uitgangspunt

    200,-

    1.720 kg-71%

    Hoe ziet de business case voor n woning er uit?

  • De gemeente Den Haag werkt de business case uit voor verduurzaming van ruim 45.000 corporatiewoningen in de periode tot 2030 door de woningen rendabel te isoleren n aan te sluiten op een warmtenet.

    Deze business case is rendabel met een gemiddeld rendement van 3% tot 4%. Dit rendement komt als volgt tot stand:

    De gemiddelde investering in rendabele isolatie bedraagt 13.000 per woning

    De isolatie n de aansluiting op het warmtenet leiden voor de huurder tot een besparing op de energierekening

    Een gedeelte van deze besparing wordt bij zittende huurders (50% aansluit- en 70% isolatievoordeel) in rekening gebracht. Voor nieuwe huurders wordt 100% van het isolatievoordeel in rekening gebracht.Dit impliceert dat zowel een huidige als nieuwe huurder qua woonlasten voordeliger uit zijn

    Deze opbrengsten zorgen over een periode van ca. 25 jaar voor het genoemde rendement.

    Maatregelen: portiekisolatie, dakisolatie, spouwmuur vullen, panelen isoleren, dubbel glas vervangen door HR++ glas, Aanbrengen van vraag gestuurde ventilatie met CO2-sensor en zelfregelende ventilatieroosters, plaatsen van pv-panelen indien mogelijk.

    Rendabel verduurzamen van meergezinswoningen

  • Advies voor isolatie volgt na aansluiten warmtenet, doel verdere reductie CO2 uitstoot en woonlasten reductie

    Woonlastenverlaging voor de huidige huurder n de nieuwe huurder en potentieel financierbaar:

    Gemiddelde investering per woning 13.000,- incl. BTW voor isolatie, HR++ glas (indien nodig) en zonnepanelen;

    Besparing door aansluiten 200,- per jaar per woning;

    Verdere besparing energierekening 390,- per jaar per woning;

    Directe huurverhoging 370,- per jaar (70% energiebesparing: 270,- + 50% aansluiten: 100,-)

    Woonlasten besparing 220,- huidige huurders;

    Extra huurverhoging na mutatie 120,-; Woonlasten besparing nieuwe huurders: 100,- per jaar.

    Aanvangsrendement: 3,0%

    Rendabel verduurzamen van meergezinswoningen

  • Bedankt voor uw aandacht

    Ir. (Karin) K. van DijkConsultant Fakton

    T: 06-23573807E: [email protected]

  • Einde sessie Sociale Woningbouw

    Start lunch + netwerken op het

    Woonplein

    13.00 uur hoofdprogramma

    #dagvanhetwonen