Post on 28-Nov-2014
description
Financiële vastgoedsturing
Klaas Schaap MRE, senior adviseur financiën en vastgoed
2
Financiële sturing 6 juli 2010
Programma
Waardesturing en portefeuillestrategie Waardebegrippen Waarde en financiële ruimte Indirect en direct rendement
Koppeling waardesturing en portefeuillestrategie Vastgoedkolom Assetmanagement Instrumenten
3
Financiële sturing 6 juli 2010
Kernthema’s financiële sturing
Kasstromen Historische kostprijs is uit Operationele kasstroom in de schijnwerper
Vermogensontwikkeling (IndirRend) Ontwikkeling eigen vermogen Vastgoedwaardebegrippen worden herkend
Rendementen (IRR en DirRend) Rendementseisen bij investeringen Sturen op rendement vastgoedportefeuille
4
Financiële sturing 6 juli 2010
De markt (uit Vastgoedmarkt)
19-02-2010
NS Poort boekt 44 miljoen af op ontwikkeling
04-03-2010
Afboeking 9 procent drukt Wereldhave in het rood
20-11-2009
BAM boekt fors af op vastgoedactiviteiten
08-03-2010 | Financieel
VastNed Retail heeft in 2009 een direct resultaat geboekt van 68,6 miljoen euro.
19-02-2010 Hoger direct resultaat Corio
Het direct resultaat van Corio is vorig jaar met 6,9 procent gestegen tot 218,2 miljoen euro.
5
Financiële sturing 6 juli 2010
De corporatie (uit De Stentor, 3-7-2010)
Vermogen Rentree gaat fors omlaagDe Deventer Woningcorporatie Rentree Wonen heeft haar financiën afgelopen maanden weer op orde gebracht. Daarbij is onder meer gekeken naar de waarde van de bezittingen. Die bleken voor een te hoog bedrag in de boeken te staan. Als gevolg daarvan heeft de corporatie het eigen vermogen met 67,4 miljoen euro naar beneden bij moeten stellen. Rentree had onder meer haar onroerend goed te hoog gewaardeerd. Dat bedrag is nu met 40 miljoen euro verlaagd. Daarnaast heeft Rentree alle grondposities opnieuw beoordeeld en waar nodig extern laten hertaxeren.
6
Financiële sturing 6 juli 2010
Kasstromen als basis
Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit
Liquiditeitsstromen begroten en realiseren
Risico’s (kans op afwijking) monitoren en scenario’s verkennen
7
Financiële sturing 6 juli 2010
Kasstroom IN
Kasstromen als basis
grondexploitatie
vastgoedontwikkeling
vastgoedexploitatie
Kasstroom UIT
8
Financiële sturing 6 juli 2010
Kasstroom IN
Kasstroom als basis
Kasstroom UIT
vastgoedexploitatie
Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven
IRR = vereist rendement op investering
Discontovoet = (On)rendabele investering
BAR = bruto aanvangsrendement op investering
Exit yield = BAR aan het einde van de periode
9
Financiële sturing 6 juli 2010
Taxeren en waarderen
Taxeren doet iemand anders Commercieel: kasstroom Woningen: locatie
Waarderen doe je zelf “Ernstige gevolgen heeft dat echter niet,
omdat de waarde van de grond in tact blijft”. (Blz. 240).
10
Financiële sturing 6 juli 2010
11
Financiële sturing 6 juli 2010
Taxeren en waarderen
12
Financiële sturing 6 juli 2010
Waardebepaling
Methodieken: terugkijken en verantwoorden (RJ 645) vergelijken in het heden en waarderen (IndirRend) toekomst inschatten en sturen
Toekomstgerichte methodiek! inzicht in mogelijke toekomstige financiële gevolgen sluit aan bij eigen beleid: analyse
beleidsalternatieven en scenario’s van eigen doelstellingen
13
Financiële sturing 6 juli 2010
14
Financiële sturing 6 juli 2010
Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve
Boek-waarde
Bedrijfs-waarde
Stille reserve
Markt-waarde
verhuurd
Leningen
15
Financiële sturing 6 juli 2010
Financiële ruimte
Definitie financiële ruimte Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft in
euro’s van nu voor het opvangen van bedrijfsrisico’s en
voor het afdekken van onrendabele investeringen gedurende
de
gemiddelde exploitatieperiode van de vastgoedportefeuille
Centraal bij financiële ruimte Kasstromen
Koppeling WSW en CFV
16
Financiële sturing 6 juli 2010
De corporatiebranche
IPD Persbericht
IPD/aeDex Index 2009: rendement corporaties blijft negatief
Almere/Ermelo, 20 mei 2010: In 2009 hebben de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex het resultaat uit hun dagelijkse bedrijfsvoering verbeterd. Dit komt tot uitdrukking in het direct rendement dat zij over 2009 realiseerden: 2,9%. In 2008 bedroeg dat nog 2,6%. Desondanks was het totaal rendement dat deze corporaties realiseerden ook in 2009 weer negatief: -0,8%. Dit negatieve resultaat komt geheel voor rekening van de in 2009 onverminderd voortgezette daling van de marktwaarde van de vastgoedportefeuilles met -3,5% (2008: -3,7%).
17
Financiële sturing 6 juli 2010
Rendementen
Direct Rendement (cash return) Netto huuropbrengst gedurende meetperiode
afgezet tegen waarde investering begin meetperiode
Indirect rendement (capital return) Saldo ontwikkeling waarde investering gedurende
meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode
Totaal rendement (total rate of return) Direct plus indirect rendement
18
Financiële sturing 6 juli 2010
Rendementseis vastgoed (WACC)en hefboom
Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6%48 30
Vreemd vermogen 400 4,5%18
900 900
BALANS
19
Financiële sturing 6 juli 2010
Waarde portefeuille
Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde
hoge kasstroom meer waarde
hogere investeringscapaciteit
lage kosten Atrivé: slanke corporatie
20
Financiële sturing 6 juli 2010
Sturen op rendement
Gebied 1FR: 4,5%MR: hoger
Gebied 2FR: 6%MR: lager
Wijk aFR: 5,5%MR: lager
Wijk bFR: 2,5%MR: hoger
Kern IFR: 8%MR: lager
Kern IIFR: 4%MR: hoger
CorporatieRE: 5,3%MR: X%
21
Financiële sturing 6 juli 2010
De waarde van een investering wordt bepaald
door de te verwachten netto inkomsten terug te
rekenen naar het moment van investeren
(Rendabel deel).
Bij woningen: Huurinkomsten minus exploitatielasten Verkoopopbrengsten minus verkoopkosten Restwaarde (exit yield) Discontovoet of vereist rendement
Waarde investering
22
Financiële sturing 6 juli 2010
De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden
Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kasstroom (boekhouding legt historie vast)
De financiële armslag om de toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van de toekomstige kasstroom en financieringsstructuur (hefboom)
Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde
Door alternatieve financieringsstructuren en/of samenwerkingsverbanden kan de slagkracht toenemen
*
23
Financiële sturing 6 juli 2010
Pauze
24
Financiële sturing 6 juli 2010
Ontwikkelen financieel dashboard
Impact van de voorgenomen investeringen op: Ontwikkeling kasstromen 15 jaar Ontwikkeling ICR (Interest Coverage Ratio) Ontwikkeling loan to value (sheet15) Ontwikkeling beoordeling CFV Ontwikkeling beoordeling WSW Ontwikkeling financiële ruimte
Vastleggen in investeringsstatuut
25
Financiële sturing 6 juli 2010
De vastgoedpiramide
STRATEGISCH:
DIRECTIE
TACTISCH:
OPERATIONEEL:
PROPERTY MANAGEMENT
Belegger/investeerder
Asset manager
Beheerder
inzet
huur
rente
ASSET MANAGEMENT
beh
eerk
oste
nei
gen
aars
last
enov
erhea
d
26
Financiële sturing 6 juli 2010
Sturingsconcept
KAPITAALMARKT
VASTGOEDINVESTERINGSMARKT
WOONCONSUMENTEN / RETAILMARKT
Woonconsument / EindgebruikerWoonconsument / Eindgebruiker
Bemiddelings-functieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie
Transformatie- en Projectontwikkelings-
functie
Vastgoedmanagement-
functie
Vermogenverschaffings-functie
PROJECTONTWIKKELINGS-MARKT
ROLLEN IN DE VASTGOEDKOLOM
Maatschappelijk dividend
27
Financiële sturing 6 juli 2010
De assetmanager
Managen van kansen en risico’s binnen
investeringsstatuut verbonden aan Operationele exploitatie (korte termijn) Vastgoed als beleggingsmiddel (lange termijn)
Kengetallen Economische waarde TR, IRR, BAR Rendementsdoelstelling DR en IR
28
Financiële sturing 6 juli 2010
De assetmanager
Onwikkelen portefeuillestrategiën Maatregelen:
Investeren (uitbreiden/vernieuwen Consolideren Desinvesteren
Inkomsten en uitgaven (kasstromen): Huurprijzen Verhouding inkomsten en uitgaven
29
Financiële sturing 6 juli 2010
De Markt (Vastgoedmarkt)
Niet-genoteerde fondsen stuk transparanter
Europese niet-genoteerde vastgoedfondsen verhogen in snel tempo het inzicht in hun kostenstructuur, waardoor de transparantie voor beleggers en fondsmanagers aanzienlijk is verbeterd.
11-03-2010
CPB: zorg sociale huisvesting moet naar overheid
De bouw van betaalbare sociale huurwoningen moet een overheidstaak worden. Corporaties zijn hiervoor niet de eerste aangewezen partij.
Van de totale uitgaven van de corporaties aan sociale doelstellingen heeft jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro betrekking op investeringen in leefbaarheid. Daartegenover staat een bedrag van ongeveer 3,3 miljard euro om de huren laag te houden. Beide categorieën uitgaven worden bekostigd uit het rendement op het vermogen van de corporaties.
30
Financiële sturing 6 juli 2010
De markt (Vastgoedmarkt)
31
Financiële sturing 6 juli 2010
Model opzetRaamwerk financieel dashboard Resultaat
A Minimaal vereist rendement volgens investeringsstatuut %B Berekende IRR %
Impact van de voorgenomen investering op de kengetallen onder 2 t/m 6.
1 Ontwikkeling ICR (interest dekkingsratio) norm minimaal 1,25jaar 2010 2011 2012 2013 2014 2015
huidignieuw
2 Ontwikkeling Loan to Value norm maximaal 75%
3 Ontwikkeling normatieve kasstromen WSW norm totaal vijf jaar >0
4 Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen CFV ondergrens 2014 =
5 Ontwikkeling financiële ruimte norm > 0
32
Financiële sturing 6 juli 2010
Model opzet
Basisblad projecten
Projecten bestaand bezit Cashflow
Input
Basisblad balans
Projecten nieuwbouw Cashflow
CFV resultaat
WSW
Fin. Ruimte
CFV
Basisblad gegevens FMP
Vergelijking scenario’s CFV
Finc. ruim. Res.
Vergelijking scenario’s Fin. Ruimte
Vergelijking scenario’s WSW
WSW resultaat
33
Financiële sturing 6 juli 2010
Rekenmodel combineren
34
Financiële sturing 6 juli 2010
Pauze
35
Financiële sturing 6 juli 2010
en financiële ruimte
Gebieds-waarde
Markt-waarde
Potentie-gat
Beleids-waarde
Markt-gat
Risico-buffer(s)
VreemdVermogen
Fin. ruimteboekwaarde
36
Financiële sturing 6 juli 2010
Rendementseis eigen vermogen (RE)
Omvang eigen vermogen € 900 mln
Onrendabele investeringen € 20 mln Overhead € 3 mln Leefbaarheid € 7 mln Vermogensgroei 3% € 18 mln Totaal € 48 mln
RE = 48/900 = 6%