Training Grond- & Gebiedsontwikkeling

MUAD – donderdag 21 februari 2013

Training Gebiedsontwikkeling 2

Programma

Introductie 14:00

Definities en samenhang 14:10

Opbouw van een grondexploitatie 14:45

Kosten en baten 15.15

Casus 15:45

Bespreking casus 16:15

Risico analyse 16:45

Samenwerkingsvormen 17:15

Pauze 16:00

Training Gebiedsontwikkeling 3

Introductie

Persoonsgegevens– Heine van Nieuwenhuijze– HTS weg- en waterbouw en bedrijfskunde– Universiteit van Amsterdam (MRE) en Nijenrode– INSEAD, Lausanne

Werkervaring– Philips Nederland – Ballast Nedam International – Wilma Vastgoed– NS Vastgoed– D&M Properties

Training Gebiedsontwikkeling 4

Planeconomie - Algemeen

Ondersteuning van het ontwikkelproces in financiële zin

Dynamisch rekenen– Kasstromen– Indexering– Financieringskosten

Uniform en transparant rekenen en rapporteren

Training Gebiedsontwikkeling 5

Uniform en transparant rekenen en rapporteren

Communicatie binnen organisatie

Vaste kostenstructuur met bedrijfseigen kostenregels

Vaste grondslagen

Eenduidige wijze structureren van projecten

Training Gebiedsontwikkeling 6

KostenstructuurGrondontwikkeling basisVNG grondproductiekosten

Contracten bestaande grond/opstallenBijkomende verwervingskosten

GrondverwervingskostenBouw- & woonrijp maakkostenBijkomende kostenGrondproductiekostenVooronderzoekskostenTijdelijk beheerInvesteringskosten

Verkoopwaarde uitgeefbaar Verkoopwaarde Terreininrichting Verkoopwaarde infrastructuur Verkoopwaarde overigeGrondwaarde in bouw- en woonrijpe staatBijkomende opbrengstenOpbrengsten

Verevening

Gebouwontwikkeling basisNEN 2631

Grondwaarde in bouw- en woonrijpe staatBijkomende verwervingskosten

GrondkostenBouwkostenBijkomende kostenStichtingskostenVooronderzoekskostenLosse inrichtingskostenNiet terug te vorderen BTWInvesteringskosten

Grondtermijn OpstaltermijnVerkoopwaardeBijkomende opbrengstenNiet af te dragen BTWOpbrengsten

Verevening

Training Gebiedsontwikkeling 7

Verschil tussen grond- en gebouwontwikkeling

  Grondontwikkeling Gebouwontwikkeling

  Hoewel de Rekenmethode gebaseerd is

op het structureren van activiteiten

analoog aan de structuur van

Gebouwontwikkeling.

De Rekenmethode is gebaseerd op de

zogenaamde “First Estimate”

methodiek.

 

  Dus op basis van… Dus op basis van…

01 - De oppervlakte van het Plangebied  

02 - De Datums aankoop grond

- De Waarde van de aangekochte grond

 

03 - De Terreinoppervlakte

- De datum uitgifte terrein

 

04 - De Functie

- Het Bouwprogramma van de Functie

- De Verkoopwaarde van de Functie

- De Functie

- Het Bouwprogramma van de Functie

- De Verkoopwaarde van de Functie

05 - De Grondwaarde onder de Functie  

06 - Planning - Planning

  …wordt op basis van enkele Defaults een

1e berekening opgezet.

…wordt op basis van

‘Referentiewaarden’, een 1e

berekening aangemaakt.

  Beperkt aantal Kengetallen Initieel op basis van Kengetallen

Training Gebiedsontwikkeling 8

Proces

Exploitatiegebiedverwervingen, afkoop en tijdelijk beheer

Grondgebruikherverkavelen

Grondontwikkelingsgebied Niet in ontwikkeling genomen terrein

Uitgeefbaar DoorverkopenNiet uitgeefbaar

Bouwrijp maken

Woonrijp makenUitgeefbaar

Mobiliteit Recreëren

Infrastructuur Terreininrichting

Wonen & werken

Training Gebiedsontwikkeling 9

Proces

Exploitatiegebied – Te verwerven kavels

Training Gebiedsontwikkeling 10

Proces

Grondgebruik – Bouwrijp maken

Training Gebiedsontwikkeling 11

Proces

Grondgebruik – Uitgeefbaar terrein

Training Gebiedsontwikkeling 12

Proces

Grondgebruik – woonrijp maken

Training Gebiedsontwikkeling 13

Proces

Grondgebruik – Totale project

Training Gebiedsontwikkeling 14

Overige kenmerken Grondontwikkeling

Invoer veelal op basis van kengetallen

Vrije invoer voor kosten bouw- en woonrijp maakactiviteiten Projectstructuur:

– Project• Deelproject – Fase 1

– Functie-Uitgeefbaar Gebouwfunctie - Kantoor

– Functie-Infrastructuur Onderdeel - Brug

– Functie-Terreininrichting Onderdeel – Groen Onderdeel - Gracht

• Deelproject – Fase 2- Functie-Uitgeefbaar

Gebouwfunctie – TOEK Gebouwfunctie – Combi

- Functie-Infrastructuur Onderdeel - Ontsluiting

- Functie-Terreininrichting Onderdeel – Groen Onderdeel – Water Onderdeel - Park

Training Gebiedsontwikkeling 15

Gebiedsontwikkeling

= relatie tussen Grondontwikkeling en Gebouwontwikkeling

Gebiedsontwikkeling definiëren;

Data grond- en gebouwontwikkeling op samenhang controleren;

Grond- en gebouwontwikkeling consolideren.

Training Gebiedsontwikkeling 16

Grondontwikkeling Gebouwontwikkeling

Definitie

Project 1Deelproject ADeelproject BDeelproject C

Project 2

Project XProject YProject Z

Project …

Training Gebiedsontwikkeling 17

Grondontwikkeling Gebouwontwikkeling

Wat? - Definitie

P-ProjectPV-Projectvariant

DP-DeelprojectFG-InfrastructuurFG-TerreininrichtingFG-Uitgeefbaar

BE-Bouweenheid

P-ProjectPV-Projectvariant

DP-DeelprojectBE-Bouweenheid

F-FunctieT-Type

Training Gebiedsontwikkeling 18

Grondontwikkeling Gebouwontwikkeling

Controle

Grondwaarde

Planning grondtransactie

Bouwprogramma

Training Gebiedsontwikkeling 19

Consolidatie

Gebouwontwikkeling

Grondontwikkeling

Gebiedsontwikkeling

Training Gebiedsontwikkeling 20

Vragen ?

Afsluiting

T: 024 – 3881992E: info@dmproperties.nlhttp://www.dmproperties.nl

Training Gebiedsontwikkeling 21

Casus – gemeentelijk zwembad

Bestaand openbaar bad, tweede binnen een gemeente, grote

exploitatie tekorten, niet meer nodig, zeer veel emoties;

Scenario’s voor herontwikkeling;

Ruimtelijke vertaling per scenario;

Keuze van meest waarschijnlijke scenario;

Analyse van de kosten en baten;

Aanpak en verwachte uitkomst.

Training Gebiedsontwikkeling 22

Training Gebiedsontwikkeling 23

Training Gebiedsontwikkeling 24

Training Gebiedsontwikkeling 25