Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 2 / 2013
Woonvast Makelaars
1
STRIKT EMBARGO tot donderdag 11 juli 2013 – 10.00 uur!
PERSBERICHT
Aan : de financieel-economische redacties en vakpers
Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM
Betreft : NVM woningmarktcijfers 2e kwartaal 2013
Datum : Nieuwegein, 11 juli 2013
____________________________________________________________
Herstel woningmarkt lijkt in
zicht
Politieke rust geeft kopers vertrouwen Nieuwegein, 11 juli 2013 – De woningmarkt heeft zich in het
tweede kwartaal van 2013 redelijk hersteld na het slechte eerste kwartaal van het jaar. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen komt uit op 20.600, en op ongeveer 27.900 in de totale
markt. Daarmee liggen de verkoopaantallen 19,8% hoger dan in het eerste kwartaal van 2013. De woningprijzen zijn dit kwartaal met
-0,3% nauwelijks gewijzigd ten opzichte van het vorige kwartaal. De prijzen liggen vergeleken met een jaar geleden nog wel 5,3% lager, maar dalen dus steeds minder snel. De verkoopprijs van de
gemiddelde woning in Nederland ligt nu op 205.000 euro. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse
van de woningmarkt over het tweede kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd*.
* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.
RESULTATEN Q2-2013:
* Verkopen met bijna 20% gestegen t.o.v. Q1 * Prijzen met -0,3% minimaal gedaald * Voorraad te koop staande woningen gestabiliseerd
* Betaalbaarheid steeds beter, mede dankzij afnemende woonlasten * Niet alleen starters, vooral ook doorstromers zitten vast
2
Positievere stemming
Voor het eerst sinds tijden durft de NVM weer te spreken over mogelijk herstel van de woningmarkt. NVM-voorzitter Ger Hukker: “In absolute
getallen is dit weliswaar het slechtste tweede kwartaal sinds het uitbreken van de crisis, maar toch zijn we voorzichtig optimistisch gestemd. We zien dat het aantal verkopen behoorlijk aantrekt, terwijl het aanbod nieuwe
woningen op de markt afneemt. Ook vlakt de daling van de prijzen gaandeweg af. We zijn er nog niet, maar het wijst erop dat de markt
langzaam in balans komt. Consumenten krijgen meer vertrouwen, mede dankzij de gunstige betaalbaarheid en meer politieke rust op het woningmarktdossier als gevolg van het Woonakkoord. Voor het eerst sinds
tijden worden we niet om de oren geslagen met dreigende korte termijn maatregelen op het gebied van de hypotheekrenteaftrek, de
financierbaarheid en andere onzekerheden. Telkens nieuwe proefballonnetjes, zoals recent weer vanuit de commissie-Wijffels en de Rabobank, geven daarentegen wel een voedingsbodem voor onrust. Ook de
door het kabinet aangekondigde 6 miljard extra bezuinigingen houden consumenten in de houdgreep.”
Toename verkopen in tweede kwartaal bovengemiddeld
In het tweede kwartaal hebben de NVM-makelaars gezamenlijk 20.625 woningen verkocht, in de totale markt verwisselden naar schatting 27.900 woningen van eigenaar. Dit waren 19,8% meer transacties dan in het
eerste kwartaal. Normaliter liggen de verkopen in het tweede kwartaal gemiddeld 13,1% hoger dan het kwartaal daarvoor. Met name in de tweede
helft van het kwartaal zag de NVM de markt weer aantrekken. Drie op de tien van de in het afgelopen kwartaal verkochte woningen waren appartementen, traditiegetrouw het meest courante woningtype. Met 28,5%
is de tussenwoning een goede tweede. Twee-onder-één-kapwoningen werden het afgelopen kwartaal verhoudingsgewijs minder verkocht.
3
Woningprijzen lijken zich te stabiliseren
De verkoopprijs van de gemiddelde woning bedraagt nu 205.000 euro. Een vrijstaande woning kostte in het afgelopen kwartaal gemiddeld 341.000
euro, een appartement ging voor 158.000 euro van de hand. De prijsdaling ten opzichte van het vorige kwartaal was slechts 0,3%. Gemeten over de afgelopen zes maanden, bedroeg de prijsdaling 1,8 procent. Dit is minder
dan vorig jaar, toen er in het eerste half jaar 3,1% van de prijs afging.
NVM-voorzitter Hukker: “Inmiddels is dit het derde kwartaal op rij waarin de prijsdaling op jaarbasis minder is dan het kwartaal ervoor. De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer in zicht te komen. Dat is een goed
vooruitzicht voor huizenbezitters, die hun bezit de afgelopen periode toch fors in waarde hebben zien dalen. Sinds het begin van de crisis zijn de
prijzen met 17,7% gedaald, zonder rekening te houden met inflatie.”
Vergelijking met vorig jaar
Een vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar geeft aan dat de woningmarkt nog altijd in lastig weer verkeert. In het tweede kwartaal van 2012 werden 8,4% meer woningen verkocht dan in het tweede kwartaal
van 2013. De situatie was vorig jaar wel anders, omdat veel consumenten toen in onzekerheid verkeerden of de lagere overdrachtsbelasting (2 in
plaats van 6%) wel in stand zou blijven. Dit leidde toen tot meer verkopen. Maar alles bij elkaar genomen, zijn in de eerste helft van 2013 ruim 8%
minder huizen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook de prijzen zijn verder gedaald; die lagen het afgelopen kwartaal 5,3% lager dan dezelfde periode vorig jaar. Wel is het zo dat de prijsdaling in de tweede
helft van 2012 harder ging dan in de eerste helft van 2013. De looptijd van de verkochte woningen bedroeg in het tweede kwartaal gemiddeld 176
dagen.
4
Betere betaalbaarheid van woonlasten Ondanks de aanhoudende malaise op de woningmarkt rekent de NVM toch
op betere tijden, niet in de laatste plaats vanwege de sterk verbeterde betaalbaarheid van een koopwoning. De gemiddelde woonlasten zijn voor consumenten in de periode tussen 2009 en 2013 afgenomen met 16 tot
21%, afhankelijk van het type woning. Dit komt neer op 100 tot 275 euro netto minder woonlasten per maand. Belangrijkste redenen voor de betere
betaalbaarheid zijn de flink lagere rente (4,2% nu versus 5,3% in 2009), de sterk gedaalde woningprijzen (6 tot 12% lager ten opzichte van 2009) en de verlaagde overdrachtsbelasting van 6 naar 2%.
Hukker: “Wonen in een koopwoning is relatief goedkoper geworden. Helaas ziin er mensen die in de problemen zitten wegens strengere kredieteisen
van banken, restschuldproblematiek of andere oorzaken. Maar consumenten die hun financiën op orde hebben en zeker zijn van baan en relatie, hebben een uitstekende positie op de markt. Bovendien verbetert de positie van de
koopwoning ten opzichte van de huurwoning doordat scheefwonen en andere „oneerlijke‟ concurrentie nu wordt aangepakt. Dit zijn allemaal
factoren die de koopwoningenmarkt weer aan de praat kunnen krijgen.”
Stuwmeer aan onverkochte woningen gestabiliseerd Het mogelijk herstel van de woningmarkt komt in meer indicatoren tot uiting. Na de substantiële daling van het woningaanbod in het vorige
kwartaal is er nu sprake van stabilisering van het aantal te koop staande woningen. Halverwege het tweede kwartaal stonden 169.910 woningen te
koop bij NVM-makelaars. In de totale markt waren dit naar schatting 230.000 woningen. De stabilisering van het woningaanbod is opvallend, omdat in het tweede (lente)kwartaal normaal gesproken veel nieuw
woningaanbod op de markt komt. Dat is dit kwartaal niet gebeurd. In combinatie met redelijke verkoopaantallen en het laagste aantal van de
markt gehaalde woningen (zogenoemde intrekkingen) in drie jaar is het woningaanbod nagenoeg gestabiliseerd.
175.2
71
169.2
55
169.9
10
0
40.000
80.000
120.000
160.000
200.000
240.000
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Bron: NVM
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM)
5
Het verschil tussen de vraagprijzen en de transactieprijzen, de vraag-
verkoopprijsverschillen is teruggelopen. Ook het aantal woningen waarvan de vraagprijs naar beneden wordt bijgesteld, ligt dit kwartaal veel lager dan
in de afgelopen jaren. 24% minder woningen hebben een vraagprijsaanpassing ondergaan.
NVM-voozitter Hukker: “Ook de signalen uit de markt die binnenkomen via de makelaars zijn opvallend positief. Het percentage woningen dat weinig
tot geen aandacht krijgt van potentiële kopers daalt, het aantal verkopers dat eerst de eigen woning wil verkopen alvorens zelf een woning te kopen neemt iets af en ook het aantal woningen dat noodgedwongen snel moet
worden verkocht daalt sterk omdat voor een andere strategie wordt gekozen. In combinatie met de forse stijgingen van verschillende
indicatoren die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt meten, zoals de ING Woonindex en de Vereniging Eigen Huis Marktindicator, duidt dit op een mogelijk omslagpunt in de markt.”
Regionale verschillen De stad Groningen en de Noordvleugel Randstad (met Amsterdam als
koploper) behoren tot de meest dynamische woningmarktregio‟s van Nederland. De markt is hier relatief krap en woningen verkopen relatief snel. Zeeuws-Vlaanderen blijft het nog steeds goed doen, vooral dankzij
interesse vanuit België in vrijstaande woningen die vaak gefinancierd kunnen worden met NHG. De prijzen zijn zelfs gestegen het afgelopen jaar.
Ook de markt van Twente is bovengemiddeld goed, waardoor de prijzen in een jaar met slechts 4% zijn gedaald. Er zijn ook regio‟s waar de markt nog steeds erg ruim is. In de regio‟s
Duiven-Westervoort en Doetinchem worden al kwartalen lang erg weinig woningen verkocht. De grootschalige uitponding van sociale huurwoningen
heeft in Duiven de markt voor particuliere koopwoningen flink op slot gezet. Ook in het noorden en oosten van Groningen en Friesland worden al geruime tijd erg weinig woningen verkocht, gemiddeld staat het
woningaanbod hier al 15 maanden te koop.
6
Figuur: Dynamiek op de woningmarkt verschilt per regio
Makelaars verhuren steeds meer Makelaars van de NVM verhuren steeds meer woningen. Uit voorlopige
resultaten blijkt dat in het 1e halfjaar van 2013 ruim 17% meer woningen verhuurd zijn in vergelijking met een jaar eerder. Totaal zijn 9.400
woningen verhuurd. De gemiddelde verhuurprijs is wel gedaald tot gemiddeld 956 euro. De toename van het aanbod is voor een belangrijk deel de oorzaak hiervan. Het afgelopen halfjaar is het aanbod met zo‟n 14%
toegenomen tot rond 9.800 woningen.
Politieke rust meer dan ooit geboden NVM-voorzitter Ger Hukker benadrukt dat een belangrijke reden voor het fragiele herstel op de woningmarkt, de relatieve politieke rust is. “Voor het
eerst sinds tijden hebben consumenten geen onzekerheid over nieuwe dreigende maatregelen die hun financiële positie op de woningmarkt
plotseling verder ondermijnen. Wel hebben de afgelopen maanden diverse commissies rapporten gepresenteerd: de commissie- Van Dijkhuizen, de commissie-Verhoeven, de commissie-Wijffels. Allemaal mooie plannen,
maar we moeten wel kijken naar de realiteit van dit moment. Er is op zich best iets voor te zeggen dat huiseigenaren geleidelijk wat meer eigen geld
inbrengen, maar het huidige koopkrachtplaatje in Nederland is daar totaal niet op ingesteld. Beter dan starters eerst decennia extra laten sparen voor
7
een woning, kan de al ingezette koers van aflossen stimuleren worden
voortgezet. Dit zijn mogelijke oplossingen voor de heel lange termijn, op de korte termijn kunnen ze de toenemende rust op de woningmarkt alleen
maar ondermijnen. Wat dat betreft roep ik niet alleen de politiek op tot rust, maar zeker ook de financiële sector tot het eindelijk eens stoppen met onsamenhangende proefballonnetjes. Het is zaak dat daadwerkelijk ook oog
wordt getoond voor het consumentenbelang, in plaats van alleen het belang van de bankbalansen centraal te stellen. Dat moet ook gebeuren, maar wel
in samenhang.” Zorgen over doorstromers
Een bijzonder punt van zorg bij de NVM is de positie van doorstromers. Uit een recent rapport van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) blijkt
dat niet zozeer alleen starters, maar juist ook doorstromers op de markt het zwaar hebben. In tegenstelling tot wat doorgaans wordt aangenomen, komen starters door een aantal door de NVM bepleite en inmiddels
genomen maatregelen (lagere overdrachtsbelasting, startersleningen etc.) ongeveer in gelijke mate de markt op als vóór de crisis. Het stilvallen van
de woningmarkt lijkt vooral het gevolg van vraaguitval bij doorstromers, met name in de leeftijdscategorieën 25-35 en 35-45. Zij kunnen niet
verhuizen, terwijl zij wel de behoefte hebben. Belangrijkste verklaring is de restschuldproblematiek: 3 op de 4 potentiële doorstromers staat „onder water‟ en kan zich geen nieuwe woning niet veroorloven.
Oplossen restschuldproblematiek leidt tot 10% meer verkopen
Naar aanleiding van het onderzoek van de ASRE houdt de NVM een krachtig pleidooi voor de aanpak van de restschuldproblematiek. Hukker: “We moeten ons focussen op doorstromers die wel kunnen en willen
doorstromen wanneer zij hun restschuld verantwoord kunnen meenemen naar hun volgende woning. Een belangrijk deel van de huiseigenaren die
onder water staan, zou op basis van hun inkomen namelijk prima kunnen doorstromen. Hypotheekverstrekkers werken hier te weinig aan mee, terwijl problemen dan juist opgelost kunnen worden en de woningmarkt als geheel
erbij gebaat is. De problematiek kan effectief aangepakt worden door voor het restschulddeel van een nieuwe hypotheek bijvoorbeeld 20 in plaats van
10 jaar de tijd te geven om volledig af te lossen, dit nog naast de reguliere aflossing van de nieuwe hypotheek. Banken moeten ook stoppen met restschuld te zien als consumptief krediet, met bijbehorende soms
torenhoge rentes. Als we met elkaar dit soort kleine, slimme maatregelen treffen, kan de doorstroming op de woningmarkt zomaar al snel met 10%
verbeteren ten opzichte van nu.” NVM pleit voor impuls nieuwbouw op regionaal niveau
Een ander punt van zorg is de nieuwbouw van woningen. Het aantal verleende bouwvergunningen is met 37.370 vorig jaar gedaald tot ver onder
het laagste niveau ooit gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Volgens de NVM is het dringend tijd voor een gezamenlijke, integrale aanpak door alle betrokken partijen binnen overheid en markt. Hukker:
“Een oplossing voor de teruggevallen nieuwbouw is hard nodig en ook zeer wenselijk: de nieuwbouw kan een motor voor de economie zijn.
Consumenten kiezen vaak heel bewust voor een nieuwbouwwoning, maar lopen tegen praktische problemen aan. Ze zijn onzeker over het doorgaan
8
van de koop, moeten vaak te lang te wachten op de realisatie van de
woning, lopen het risico van meerkosten en de prijs is vaak te hoog. De nieuwbouwwoning moet productmatiger in de markt worden gezet, zodat
consumenten weten waar ze aan toe zijn en conform zijn wensen wordt gebouwd.”
“De oplossingen moeten vooral op lokaal niveau gevonden worden”, aldus Hukker. “Een combinatie van snellere procedures, flexibele aantallen
woningen, scherpe prijzen, beperken van onnodige kosten, belonen van vroegboekers. Kortom een beterwoonproduct en meer zekerheid voor de consument. Wanneer die oplossing gezamenlijk op lokaal wordt gevonden is
er een perspectief voor herstel van de nieuwbouw”.
Aantal NVM-leden dit kwartaal licht afgenomen Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het tweede kwartaal van 2013 licht afgenomen. Op dit moment zijn er totaal 3.887 NVM-leden, een
half procent minder dan een kwartaal eerder. Hiervan zijn 3.423 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen
bedraagt 2.756, praktisch hetzelfde als vorig kwartaal. Hiervan zijn 2.519 kantoren actief op de woningmarkt (de andere kantoren zijn actief in bijv.
zakelijk of agrarisch onroerend goed). Wanneer vergeleken wordt met een jaar terug dan loopt het aantal leden (-1,6%) iets harder terug dan het aantal vestigingen (-0,5%).
Noot voor de redactie:
Een volledig overzicht met alle cijfers van het tweede kwartaal 2013 kunt u vinden op www.nvm.nl.
Voor vragen kunt u terecht bij Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van de NVM. Tel: 030 608 5 185, mobiel: 06 21 266 993, e-mail: [email protected]
ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen
2e kwartaal 2013
2
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt
zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,
of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of open-
baarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM
is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschij-
ningsvorm van dit document.
Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daar-
in opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdu-
rende actualiteit van de gegevens.
De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daar-
toe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
3
Inhoudsopgave
1 Samenvatting ............................................................................................................................. 4
2 Transacties ................................................................................................................................. 5
2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 5
2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6
2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7
2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8
2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 8
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9
2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9
2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9
2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9
2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10
2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10
2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10
2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10
2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 10
3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11
3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11
3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11
3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 12
3.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 12
3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12
3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 13
3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13
3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13
3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 13
4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14
4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14
4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16
4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 17
4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 18
4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18
5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 19
4
1 Samenvatting
Het tweede kwartaal van 2013 is qua verkoopaantallen een redelijk kwartaal. Na het slechte
eerste kwartaal laat de markt een duidelijk herstel zien.
Het aantal transacties is met 20.625 in vergelijking met een kwartaal eerder flink toegeno-
men (19,8%), maar wel 8,4% lager dan vorig jaar.
Op jaarbasis 82.049 woningen verkocht, in de totale markt rond 111.000 woningen.
Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2e kwartaal 2013 gedaald met
0,3% t.o.v. een kwartaal geleden en met 5,3% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de
kredietcrisis is de prijs met 17,7% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 205 duizend
euro verkocht.
De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactie-
prijs.
De looptijd van verkochte woningen bedraagt 176 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op 11.207. Dat is een afname van 9,8% in ver-
gelijk met vorig jaar, en vergeleken met vorig kwartaal een daling van 19,8%. In drie jaar is
het aantal intrekkingen niet zo laag geweest. De intrekquote is 5,6%.
Na de substantiële daling van het aantal woningen in aanbod vorig kwartaal is er nu sprake
van een stabilisering van het woningaanbod. Bij de NVM stonden net geen 170.000 wonin-
gen in aanbod. Dat is 0,4% meer dan vorig kwartaal en 3,1% minder dan een jaar geleden. In
de totale markt stonden naar schatting 230.000 bestaande koopwoningen halverwege het 2e
kwartaal 2013 in aanbod.
De vraagprijs van in aanbod staande woningen is in het 2e kwartaal 2013 met 1,0% gedaald
in vergelijking met het kwartaal ervoor en 3,7% in vergelijking met een jaar eerder. Sinds
het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald
met 10,3%
Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 399 dagen te koop. Ruim de helft
van alle woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop.
50% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. Van alle
transacties uit het afgelopen kwartaal is 46% verkocht na tenminste één prijswijziging.
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is licht gedaald en ligt op 6,3%. Het
verschil met de oorspronkelijke vraagprijs is sterk afgenomen naar 9,6%. Het 1e kwartaal
2013 heeft een afwijkend beeld laten zien.
Een potentiële koper kon in het 2e kwartaal kiezen uit ruim 25 woningen.
De verkoopquote ligt op 9,1% en is voor nieuw aanbod flink hoger dan die voor oud aanbod.
De instroomquote komt dit kwartaal laag uit, op 18,9%. Dit is vooral het gevolg van het te-
ruggelopen nieuwe aanbod, nog geen 32 duizend woningen nieuw in aanbod.
5
2 Transacties
2.1 Aantal Verkopen
In het 2e kwartaal 2013 hebben de NVM-makelaars gezamenlijk 20.625 woningen verkocht. Naar
schatting hebben in de gehele bestaande koopwoningmarkt het afgelopen kwartaal 27.900 wonin-
gen een nieuwe eigenaar gekregen. 30,3% van de verkopen is een appartement en daarmee op-
nieuw het meest verkochte woningtype. Met 28,5% is de tussenwoning een goede tweede. Met
name de twee-onder-één-kapwoning is het afgelopen kwartaal naar verhouding minder verkocht.
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Er zijn 19,8% meer woningen verkocht dan een kwartaal eerder. Dat is flink meer dan de 13,1%,
die gemiddeld in een 2e kwartaal wordt behaald. Ook in het 2
e kwartaal van 2012 zijn rond 20%
meer woningen verkocht. De sterke stijging in het huidige kwartaal is met name te verklaren uit
het slechte 1e kwartaal, toen het aantal transacties na een goed 4
e kwartaal 2012 uitkwam op het
laagste punt in de afgelopen 5 jaren (definitief 17.213 transacties). Met name in juni heeft het aan-
tal transacties zich positief ontwikkeld, zoals verder duidelijk wordt gemaakt in paragraaf 2.1.4.
De hoek- (23,9%) en tussenwoning (21,9%) kenden de sterkste toename in het aantal transacties.
De verkoop van twee-onder-één-kapwoningen bleef achter met een toename van ‘slechts’ 14,8%.
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met hetzelfde kwartaal van een jaar eerder wisselden er 8,4% minder woningen
van eigenaar. Een deel van de verklaring hiervoor ligt in het feit dat in het 2e kwartaal 2012 de
verkopen opgestuwd werden, omdat er onzekerheid was over de verlenging van de verlaging van
de overdrachtsbelasting (2% i.p.v. 6%). In het 1e kwartaal 2013 werden 8,3% woningen minder
verkocht in vergelijking met een jaar eerder, waarmee de teller over het 1e halfjaar een achterstand
van ruim 8% laat zien qua aantal transacties. De teller blijft na een half jaar hangen op minder dan
38.000 woningen bij NVM-makelaars (naar schatting ruim 51.000 woningen voor de totale be-
staande koopwoningmarkt).
Tussen de woningtypen zitten de verschillen in het 2e kwartaal 2013 vooral bij de duurdere wo-
ningtypen. Waar de twee-onder-één-kapwoning 12,1% minder verkopen noteerde in vergelijking
22.5
27
17.2
13
20.6
25
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Aantal verkochte woningen (NVM)
Bron: NVM
6
met een jaar terug, deed de vrijstaande woning het juist beter dan het gemiddelde met een daling
van ‘maar’ 4,8%.
2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis
Het aantal transacties op jaarbasis fluctueert bij NVM-makelaars sinds begin 2012 tussen de
80.000 en 85.000 transacties. In de periode daarvoor leek de ondergrens rond de 90.000 NVM-
verkopen te liggen. Het aantal transacties op jaarbasis daalde het afgelopen kwartaal opnieuw en is
uitgekomen op ruim 82.000 woningen op jaarbasis. Dat is vergelijkbaar met het niveau dat het 3e
kwartaal 2012 werd genoteerd. Van de laatste 4 kwartalen presteerde alleen het 4e kwartaal 2012
goed, de overige 3 kwartalen vielen tegen wat betreft het aantal transacties.
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartementBron: NVM
Aantal verkochte woningen in 2e kwartaal (NVM)
144.9
61
85.8
03
83.9
51
82.0
49
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
150.000
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Aantal transacties op jaarbasis (NVM)
Bron: NVM
7
2.1.4 Verkocht onder voorbehoud
Al eerder is geconstateerd dat vooral juni een positief beeld laat zien wat betreft de ontwikkeling
van het aantal transacties. De verkopen onder voorbehoud, zoals de NVM-makelaars deze regi-
streren laten dit ook duidelijk zien. De laatste weken liggen de werkelijk verkopen onder voorbe-
houd continu en duidelijk boven de verwachte trend. In de eerste weken van het kwartaal was het
beeld juist omgekeerd. De woningmarkt heeft na het sterke 4e kwartaal 2012 tijd nodig gehad om
te wennen aan de nieuwe realiteit, die de hypotheekregels met zich meebrachten. De lentepiek
treedt daardoor met vertraging op. Daar komt bij dat de lente dit jaar pas heel laat inzette. Of de
opleving ook de eerste tekenen van een structureel herstel zijn, is onzeker.
Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een be-
langrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe
verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de ver-
koop terug kunnen ‘draaien’. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbehoud
zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het ver-
leden en rekening houdt met de seizoenstrend. In het recente kwartaal is de trendlijn ook mede
gebaseerd op de door het door NVM voorspelde aantal transacties in het 2e kwartaal.
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2e kwartaal uitgekomen op 205 duidend
euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 341 duizend euro, een appartement voor
158 duizend euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 17,7%
gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie.
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De prijs is het afgelopen kwartaal slechts beperkt gedaald. De gemiddeld verkochte woning ver-
loor slechts 0,3% van de prijs in vergelijking met het 1e kwartaal van 2013. In het eerste halfjaar is
er vooralsnog 1,8% van de prijs van de gemiddelde verkochte woning afgegaan. Dat is toch min-
der dan vorig jaar, toen de prijs in het eerste halfjaar met 3,1% daalde. De daling van de prijs over
het 1e halfjaar is ook minder sterk, dan aan het begin van dit jaar werd verwacht. Toen verwachtte
500
700
900
1100
1300
1500
1700
1900
2100
2300
20
11
-1
20
11
-5
20
11
-9
20
11
-13
20
11
-17
20
11
-21
20
11
-25
20
11
-29
20
11
-33
20
11
-37
20
11
-41
20
11
-45
20
11
-49
20
12
-1
20
12
-5
20
12
-9
20
12
-13
20
12
-17
20
12
-21
20
12
-25
20
12
-29
20
12
-33
20
12
-37
20
12
-41
20
12
-45
20
12
-49
20
13
-1
20
13
-5
20
13
-9
20
13
-13
20
13
-17
20
13
-21
20
13
-25
Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten
Verlaging overdrachtsbelasting
Nieuwe gedragscodeNieuwe NIBUD-normen
Oplaaien eurocrisis
Banken houden vast aan 106%
= NVM openhuizen dag
Lenteakkoord
Verkiezingen
Aantreden kabinet Rutte II
Nieuwe hypotheekregels
Woonakkoord
8
de NVM nog een sterkere correctie van de prijs als gevolg van de nieuwe hypotheekregels die
per 1 januari 2013 van kracht zijn geworden. Ondanks de beperktere daling moet wel geconsta-
teerd worden dat de transactieprijs voor het achtste achtereenvolgende kwartaal gedaald is.
Voor een aantal woningtypen is de transactieprijs het afgelopen kwartaal toegenomen. Het gemid-
deld verkochte appartement is 0,4% in prijs gestegen, een vrijstaande woning 0,8% (vooral als
gevolg van het feit dat grotere appartementen en vrijstaande woningen zijn verkocht). Voor een
tussenwoning werd gemiddeld 1,0% minder betaald dan het kwartaal ervoor.
2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder
De prijsdaling in vergelijking met een jaar eerder is opnieuw minder sterk dan het vergelijkbare
cijfers van het vorige kwartaal. Dat is voor het 3e achtereenvolgende kwartaal. De gemiddeld ver-
kochte woning kreeg voor een 5,3% lagere transactieprijs dan een jaar eerder een nieuwe eigenaar.
De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer binnen bereik te komen. De NVM sprak eer-
der al de verwachting uit dat op basis van de huidige prijsontwikkeling de prijsdaling in de tweede
helft van 2014 tot een einde zou kunnen komen.
De prijs van de gemiddeld verkochte tussenwoning is met 6,2% in vergelijking met een jaar eerder
het sterkst van alle woningtypen gedaald. Die van een appartement met 3,8% het minst sterk.
2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning
De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor
de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cij-
fer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Opnieuw is de
vierkantemeterprijs van een appartement vergelijkbaar met die van een vrijstaande woning. Voor
2013 lag de vierkantemeterprijs van een vrijstaande woning altijd hoger dan die van een apparte-
ment.
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
2003-2
2003-4
2004-2
2004-4
2005-2
2005-4
2006-2
2006-4
2007-2
2007-4
2008-2
2008-4
2009-2
2009-4
2010-2
2010-4
2011-2
2011-4
2012-2
2012-4
2013-2
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)
9
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De vierkantemeterprijs daalde in het 2e kwartaal 2013 met 0,6% in vergelijking met het kwartaal
ervoor. Deze daling van de vierkantemeterprijs is groter dan die van de ‘gewone’ transactieprijs,
hetgeen inhoudt dat er gemiddeld genomen grotere woningen zijn verkocht. Opvallend is de rela-
tief sterke daling van de vierkantemeterprijs van vrijstaande woningen met 1,4% (terwijl de ‘ge-
wone’transactieprijs met 0,8% is genomen). Dezelfde beweging laat het appartement in beperktere
mate zien.
2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder
De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 5,4%. Dat is
vergelijkbaar met een kwartaal eerder. Negatieve uitschieter is de vierkantemeterprijs van de ge-
middeld verkochte vrijstaande woning die daalde met 6,6%. De vierkantemeterprijs van een ap-
partement is met 4,9% het minst hard gedaald.
2.4 Verkooptijden
De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrek-
ken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw
zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte
woning bedraagt in het 2e kwartaal 176 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verko-
pende woningtype met inmiddels een verkooptijd van 139 dagen. Een vrijstaande woning kent
traditioneel de langste verkooptijd. Deze bedraagt inmiddels bijna 9 maanden, ofwel 266 dagen.
De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden
binnen het bestaande aanbod (zie onder hiervoor paragraaf 3.3 over ‘looptijd van het aanbod’).
2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De toename van de verkooptijd van appartementen loopt in het 2e kwartaal 2013 het meest in het
oog. Gecorrigeerd voor de verschillen tussen regio’s nam de verkooptijd met bijna 18% toe tot
171 dagen. Dat lijkt een verslechtering, maar kan ook heel goed duiden op een positieve ontwik-
keling, namelijk dat ook het appartementenaanbod, dat al langere tijd op de markt is, een koper
vindt. In andere woorden: dat oud aanbod opgenomen wordt door de markt. Overall is de verkoop-
tijd met 12,8% toegenomen in vergelijking met een jaar eerder.
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
2003-2
2003-4
2004-2
2004-4
2005-2
2005-4
2006-2
2006-4
2007-2
2007-4
2008-2
2008-4
2009-2
2009-4
2010-2
2010-4
2011-2
2011-4
2012-2
2012-4
2013-2
M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
10
2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met 12,4% gestegen. Een tussenwoning
heeft een vergelijkbare verkooptijd als een jaar geleden, het zijn met name het appartement en
de vrijstaande woning, die een grotere dan gemiddelde stijging van de verkooptijd hebben gekend.
2.5 Marktstemming(sindicator)
De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, of-
wel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed
door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 2e kwartaal 2013 is voor een to-
taal van 4,7 miljard euro aan woningtransacties afgesloten.
2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
In vergelijking met een kwartaal eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte wonin-
gen toegenomen met 19,3%. Dat is een behoorlijk herstel na het slechte begin van het jaar. Een
flinke stijging van het aantal transacties tegenover een zeer beperkte prijsdaling is de oorzaak voor
de toename.
2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van wonin-
gen met 12,4% afgenomen. Naast een prijsdaling van 5,3% daalde ook het aantal transacties met
8,4%, waardoor gezamenlijk meer dan 12% omzet is ingeleverd. Bij vrijstaande woningen en ap-
partementen is de daling in omzet het meest beperkt gebleven met respectievelijk 8,7% en 9,3%.
2.6 Intrekkingen
Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in
het 2e kwartaal 2013 sterk gedaald naar 11.207 woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan
alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de
markt worden aangeboden. Het aantal intrekkingen is in vergelijking met het 2e kwartaal van 2012
met 9,8% gedaald. Bij de tussenwoningen is de sterkste daling in het aantal intrekkingen zicht-
baar, -13,6% in vergelijking met een jaar geleden. In vergelijking met het vorige kwartaal gaat het
totaal om een daling van maar liefst 19,8%. Het aantal ingetrokken woningen is in 3 jaar niet zo
laag geweest.
165
169
176
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM)
Bron: NVM
11
De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal wonin-
gen in aanbod) komt dit in het 2e kwartaal van 2013 uit op 5,6%. In een tweede kwartaal worden
altijd minder woningen van de markt gehaald dan in de rest van het jaar, en dat is nu ook het
geval. De 5,6% is wel iets lager dan de intrekquote van 5,9% van een jaar geleden. Ongeveer 1 op
de 16 appartementen (6,4%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 2e kwar-
taal 2013 van de markt gehaald. Voor vrijstaande woningen gaat het om 1 op de 21 woningen.
Overigens wordt een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, verhuurd.
3 Aanbod
3.1 Aantal woningen in aanbod
Halverwege het 2e kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden 169.910 woningen te
koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting
230 duizend woningen in aanbod. Na de substantiële daling vorig kwartaal is er nu dus sprake van
stabilisering van het woningaanbod. Normaal gesproken is sprake van een stijging in een tweede
kwartaal van gemiddeld 6,5% over de afgelopen 10 jaar.
29,7% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van
de te koop staande woningen uit appartementen. Het laatste jaar is het aandeel vrijstaande wonin-
gen in het aanbod toegenomen van 23,9% naar 24,9%. De jaren daarvoor daalde het aandeel vrij-
staande woningen in het aanbod juist. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het
woningaanbod met 75% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen).
3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Ten opzichte van vorig kwartaal is het aantal te koop staande woningen nauwelijks toegenomen,
het gaat om een stijging van 0,4%. Er is dit kwartaal sprake van een laag aantal nieuw aangeboden
woningen, maar tegelijkertijd is ook het aantal van de markt gehaalde (ingetrokken) woningen
laag. Dat leidt tot een stabilisering van het woningaanbod. Het afgelopen kwartaal is het aanbod
van appartementen met 0,3% afgenomen, terwijl het aanbod van twee-onder-één-kap- en vrij-
staande woningen nog toenam, met respectievelijk 1,3% en 1,2%.
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning AppartementBron: NVM
Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd)
12
3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
Vergeleken met een jaar geleden is duidelijk te zien dat het woningaanbod in Nederland na jaren
van stijging aan het dalen is. Er staan op dit moment bij NVM-makelaars ongeveer 5.400 wonin-
gen minder in aanbod dan in het tweede kwartaal van 2012, een daling van 3,1%. Het aanbod van
tussenwoningen en hoekwoningen daalde met 6,1% het sterkst, terwijl het aanbod van vrijstaande
woningen juist nog 1% hoger ligt dan vorig jaar. Theoretisch gezien duurt het nu 2 jaar en 1
maand om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er
geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven).
3.2 Vraagprijzen van het aanbod
De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De
groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep
woningen die in het aanbod staat. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande
woning halverwege het 2e kwartaal 2013 274 duizend euro. De vraagprijs van het gemiddelde ap-
partement bedraagt 180 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning
442 duizend euro bedraagt. De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aan-
tal jaar op rij redelijk gelijkmatig. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld
in aanbod staande woning gedaald met 10,3%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type.
3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 1,0%. Daarmee daalt de vraag-
prijs in vergelijking met een kwartaal eerder nu al vierenhalf jaar op rij. Deze daling is zowel het
gevolg van instromend aanbod dat een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpas-
send aanbod. De vraagprijsdaling varieert tussen de woningtypen tussen 0,8% en 1,3%.
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement
Bron: NVM
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM)
13
NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1
e kwartaal van 2009.
3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,7% gedaald. Verkopers zijn
zich bewust dat ze alleen kunnen verkopen bij een reële vraagprijs. De prijsdaling ligt voor alle
woningtypen tussen de 3,4% en 4,0%.
3.3 Looptijd van het aanbod
De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van
verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal
dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 2e
kwartaal 2013 staat een woning in het aanbod gemiddeld 399 dagen op de markt. Een vrijstaande
woning in aanbod staat gemiddeld 479 dagen te koop. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod
staat bijna 332 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype.
3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemid-
deld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 4,5% toe. De toename is met
2,6% het laagste voor tussenwoningen en met 6,9% het hoogst bij vrijstaande woningen. In verge-
lijking met een jaar eerder staat een woning nu drie maanden langer te koop dan toen, een stijging
van 30,7%.
3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen
In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de
duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel
procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 52% van alle wonin-
gen een jaar of langer te koop, waarvan 12% 3 jaar of langer. Door de beperkte instroom in het
afgelopen kwartaal staat slechts 16% minder dan één kwartaal te koop.
-2,0%
-1,5%
-1,0%
-0,5%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
14
4 Overige kengetallen woningmarkt
4.1 Vraagprijsaanpassingen
In de eerste maanden van 2013 lag het aantal woningen dat in vraagprijs werd aangepast iets onder
het niveau van 2012. In de maanden april, mei en juni is dit aantal drastisch omlaag gegaan. We
zijn terug op het niveau van de jaren 2008-2010. Dit zou te maken kunnen hebben met het feit dat
het totale aantal woningen dat in aanbod staat, in 2013 is afgenomen. Wanneer we echter het aan-
tal woningen met een vraagprijsaanpassing afzetten tegen het totaal aantal woningen in aanbod,
dan blijft het percentage vraagprijsaanpassingen erg laag. Optimistisch gezien zou een verklaring
kunnen zijn dat verkopers vertrouwen hebben in het herstel van de woningmarkt en niet verder
willen zakken in hun vraagprijs. (negatief: men kan niet verder zakken).
38
%
24
%
13
%
9%
13
%
3%
1%
20
%
14
%
14
%
10
%
25
%
10
%
8%
16
%
12
%
11
%
8%
27
%
14
%
12
%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaarAanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 15 mei 2012
Aanbod per 15 mei 2013
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM)
Bron: NVM
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec
2008 2009 2010 2011 2012 2013Bron: NVM
Aantal vraagprijsaanpassingen per maand
15
Van de woningen die in het 2e kwartaal 2013 in aanbod staan heeft precies de helft (tenminste
eenmaal) een vraagprijswijziging ondergaan. Van de woningen met een vraagprijsaanpassing
heeft 27% éénmaal een prijswijziging ondergaan, terwijl 23% minstens 2 vraagprijsaanpassin-
gen kende.
De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing
voor een tussenwoning is met 5,1% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 7,2% het
hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld bijna tweeën-
half procentpunt toegenomen.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Geen aanpassing 1 aanpassing
2 aanpassingen 3 aanpassingen
meer dan 3 aanpassingen
Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen
Bron: NVM
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Transacties zonder vraagprijsaanpassing
Transacties met vraagprijsaanpassing
Percentage transacties met aanpassingBron: NVM
Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing
16
Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing
heeft plaatsgevonden. Om en nabij 46% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie
een prijsaanpassing gehad.
4.2 Verschil vraag-verkoopprijs
Dit kwartaal laat het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs een opvallende ontwikkeling
zien. Na drie jaar van gestaag stijgende vraag-verkoopprijsverschillen is er nu sprake van een
scherpe daling. Het lijkt vooral te wijten aan de uitschieter in het 1e kwartaal 2013. Het verschil
tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs lag vorig kwartaal nog op
10,7%, dit kwartaal daalt het verschil naar 9,6%. Ook het verschil tussen de laatste vraagprijs en
de verkoopprijs daalt, hetzij wat minder scherp, van 6,5% naar 6,3%. Een deel van de verklaring
voor de scherpe daling is het feit dat er dit kwartaal relatief veel ‘nieuw’ aanbod is verkocht, dus
woningen die pas één kwartaal eerder zijn aangemeld. Deze woningen zijn in hun korte looptijd
niet of nauwelijks in prijs aangepast. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraag-
en verkoopprijs rond de 5%. Dat dit percentage nu hoger ligt is een teken dat verkopers bereid zijn
meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren.
Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel
toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspron-
kelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan
uitgekomen op 26,0%. Woningen die binnen 90 dagen verkocht worden kennen een prijsverschil
van 4,4%. Vaak zijn dit de courantere woningen.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Verschil vraag-verkoopprijs
verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM
17
4.3 NVM Krapte-indicator
De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentië-
le koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het
begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses
wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse:
(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3
Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties
in een kwartaal in plaats van in een maand.
Als gevolg van de sterke daling van het aantal transacties in het eerste kwartaal liet de grafiek liet
een flinke piek zien. Dit kwartaal daalt de indicator weer, naar 25 voor alle woningen. De consu-
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse
Bron: NVM
0
10
20
30
40
50
60
70
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM
18
ment kon dus uit gemiddeld 25 woningen een keuze maken. Voor vrijstaande woningen is er
keuze uit maar liefst 48 woningen, voor tussenwoningen kan een consument uit gemiddeld 17
woningen kiezen.
4.4 Verkoopquote
De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding
van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal ver-
kopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal
in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwar-
taal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale
markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste
jaren is dit omgekeerd.
De verkoopquote totaal is in het 2e kwartaal 2013 uitgekomen op 9,1%. Grof gezegd betekent het
cijfer dat 1 op de 11 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden.
De verkoopquote voor nieuw aanbod daalt harder dan de verkoopquote van bestaand aanbod. Dat
komt door het lage aantal woningen dat afgelopen kwartaal nieuw in aanbod is gekomen en waar-
van dus ook relatief weinig verkocht is.
4.5 Instroomquote
De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is uitgekomen op 18,9%. Voor elke
woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal ruim vijf te koop.
In een tweede kwartaal is de instroom van nieuw aanbod normaal gesproken erg hoo, maar dit
kwartaal blijft de stijging zeer beperkt. Dit kwartaal kwamen er nog geen 32 duizend nieuw aan-
geboden woningen bij. Vorig jaar waren dat er in 1 kwartaal nog bijna 42 duizend (-22,2% t.o.v.
2e kwartaal 2012) en vorig kwartaal 30 duizend (4,7% t.o.v. huidig kwartaal). Consumenten wach-
ten in toenemende mate af met het te koop zetten van hun woning.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Verkoopquotes
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod
Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM
19
5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster
Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De
bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,
vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresen-
teerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikke-
lingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld ver-
kochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.
Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke ver-
schillen te noemen:
- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,
de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).
- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst
getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van pas-
seren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eer-
der.
In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.
24%
17%
19%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Instroomquote
Bron: NVM
20
In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duide-
lijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend
hebben.
NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder
voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.
0
50
100
150
200
250
300
jan
-97
jul-
97
jan
-98
jul-
98
jan
-99
jul-
99
jan
-00
jul-
00
jan
-01
jul-
01
jan
-02
jul-
02
jan
-03
jul-
03
jan
-04
jul-
04
jan
-05
jul-
05
jan
-06
jul-
06
jan
-07
jul-
07
jan
-08
jul-
08
jan
-09
jul-
09
jan
-10
jul-
10
jan
-11
jul-
11
jan
-12
jul-
12
jan
-13
jul-
13
Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)
NVM KadasterBron: NVM, Kadaster
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)
NVM CBS (2e kwartaal 2013 is geschat)Bron: NVM, CBS
NVM
Aanbodcijfers Nederland 2e kwartaal 2013
NVM Data & Research
11-7-2013
Ontwikkeling aanbod
NederlandTussenwoning
1e kwartaal15 FEB 13
2e kwartaal15 MAY 13
Nieuw
€ 201874(aantal 7815)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 204910
(looptijd 43)
Oud blijft € 211497(looptijd 443)
Blijft€ 209852
(aantal 33147)(looptijd 332)
Verkocht
€ 187411(aantal 1244)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,0%(looptijd 27)
Oud
€ 212139(aantal 32842)
(looptijd 325) Verkocht€ 193268
(aantal 3945)Verschil vraag/verkoopprijs
-5,8%(looptijd 209)
Ontwikkeling aanbod
NederlandHoekwoning
1e kwartaal15 FEB 13
2e kwartaal15 MAY 13
Nieuw
€ 222631(aantal 4115)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 227836
(looptijd 43)
Oud blijft € 243480(looptijd 465)
Blijft€ 240501
(aantal 19403)(looptijd 366)
Verkocht
€ 203163(aantal 616)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,4%(looptijd 27)
Oud
€ 242680(aantal 19274)
(looptijd 352) Verkocht€ 210720
(aantal 2011)Verschil vraag/verkoopprijs
-6,3%(looptijd 234)
Ontwikkeling aanbod
NederlandTwee-onder-een-kap
1e kwartaal15 FEB 13
2e kwartaal15 MAY 13
Nieuw
€ 290942(aantal 4402)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 295610
(looptijd 43)
Oud blijft € 294280(looptijd 491)
Blijft€ 293912
(aantal 24525)(looptijd 401)
Verkocht
€ 252246(aantal 456)
Verschil vraag/verkoopprijs
-4,2%(looptijd 27)
Oud
€ 295919(aantal 23990)
(looptijd 387) Verkocht€ 257120
(aantal 1974)Verschil vraag/verkoopprijs
-7,1%(looptijd 280)
Ontwikkeling aanbod
NederlandVrijstaande woning
1e kwartaal15 FEB 13
2e kwartaal15 MAY 13
Nieuw
€ 430910(aantal 5557)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 438530
(looptijd 43)
Oud blijft € 442921(looptijd 558)
Blijft€ 442103
(aantal 42321)(looptijd 479)
Verkocht
€ 358562(aantal 357)
Verschil vraag/verkoopprijs
-5,1%(looptijd 26)
Oud
€ 447089(aantal 41266)
(looptijd 462) Verkocht€ 373367
(aantal 1911)Verschil vraag/verkoopprijs
-9,3%(looptijd 344)
Ontwikkeling aanbod
NederlandAppartement
1e kwartaal15 FEB 13
2e kwartaal15 MAY 13
Nieuw
€ 176266(aantal 9741)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 177728
(looptijd 45)
Oud blijft € 180817(looptijd 477)
Blijft€ 180041
(aantal 50514)(looptijd 386)
Verkocht
€ 165877(aantal 1210)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,0%(looptijd 26)
Oud
€ 181868(aantal 50294)
(looptijd 363) Verkocht€ 167534
(aantal 4455)Verschil vraag/verkoopprijs
-5,6%(looptijd 224)
Ontwikkeling aanbod
NederlandAlle woningen
1e kwartaal15 FEB 13
2e kwartaal15 MAY 13
Nieuw
€ 249323(aantal 31630)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 256419
(looptijd 44)
Oud blijft € 278307(looptijd 492)
Blijft€ 274471
(aantal 169910)(looptijd 399)
Verkocht
€ 206549(aantal 3883)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,4%(looptijd 26)
Oud
€ 276383(aantal 167666)
(looptijd 382) Verkocht€ 220595
(aantal 14296)Verschil vraag/verkoopprijs
-6,4%(looptijd 245)
Regionale Analyse
2e kwartaal 2013
Regio 39 Amersfoort
NVM Data & Research
11-7-2013
Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Barneveld Klein-Achterveld
Nijkerk Hoevelaken
Amersfoort Alle plaatsen
Bunschoten Alle plaatsen
Leusden Alle plaatsen
Soest Soest
Woudenberg Alle plaatsen
1
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk
alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd
gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van
deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is
uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de
voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens
besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM
zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde
Nederlandse rechter.
Regio 39 Amersfoort
Gebiedsindeling:
Samenvatting transacties: Amersfoort Nederland
Aantal verkopen 2e kwartaal 2013 :
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013:
Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:
Prijs verkochte woning 2e kwartaal 2013 :
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013:
Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:
Verkooptijd (in dagen) in het 2e kwartaal 2013:
Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs:
Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod):
Prijsontwikkeling sinds de crisis:
Prijsontwikkeling sinds 2000:
Samenvatting aanbod: Amersfoort Nederland
Aantal woningen in aanbod 2e kwartaal 2013 :
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013:
Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:
Vraagprijzen 2e kwartaal 2013 :
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013:
Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:
Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat:
% van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat:
% woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:
Vraagprijs van nieuw aanbod:
Vraagprijs van totale aanbod:
Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): 18
2
De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en
beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten
uitgefilterd.
-0,3%
-5,3%
445 20.625
19,8%
-8,4%
205.000€
340
47,2%
20%
52,2%
-2,8%
-2,2%
€ 244.000
-0,9%
39,9%
-0,7%
-3,0%
182
6,0%
11,5%
2.713
-1,1%
9,3%
-16,9%
169.910
0,4%
-6,9%
€ 315.000
19%
249.000€
274.000€
25
€ 315.000
-3,1%
274.000€
-1,0%
-3,7%
€ 281.000
399
-17,7%
21,2%
176
6,3%
9,1%
3
Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het tweede kwartaal van
2013. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant
staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen
liggen 8,4% lager in vergelijking met een jaar eerder en 19,8% hoger dan vorig kwartaal.
Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede
kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Het eerste kwartaal
van 2013 was qua verkoopaantallen een heel slecht kwartaal. Het tweede kwartaal laat een redelijk herstel zien
van het aantal transacties.
0
50
100
150
200
250
300
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Aantal verkopen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
-17,4%
21,0% 11,8%
59,4%
-18,2%
24,5%
94,0% 102,4%
6,4%
46,0%
-0,9%
39,9%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
t.o.v. 2012-2 t.o.v. 2013-1
Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
4
Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal.
Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de
prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn.
Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen: de tweekappers en vrijstaande
woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte
woning in Nederland in het tweede kwartaal 2013 komt uit op 205 duizend euro.
Vergeleken met vorig jaar liggen de woningprijzen in de meeste regio's nog steeds flink lager. Ten opzichte van
vorig kwartaal zijn er echter veel regio's en woningtypen die een prijsstijging noteren. Maar ook hier geldt:
wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar de
ontwikkeling van woningen totaal te kijken.
Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 0,3% lager, ten opzichte van een jaar
eerder 5,3% lager.
€ -
€ 100.000
€ 200.000
€ 300.000
€ 400.000
€ 500.000
€ 600.000
€ 700.000
€ 800.000
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Verkoopprijzen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
-6,7%
1,0%
3,4% 2,9%
-3,5%
-8,7%
9,7%
0,1%
-4,6%
-6,4%
-2,8% -2,2%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
t.o.v. 2012-2 t.o.v. 2013-1
Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
5
Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de
oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte
woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht
is als voor de crisis.
De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het eerste kwartaal uit op 176 dagen, bijna een half jaar.
De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht wordt. Er wordt een
onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal
aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes
van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod
beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze
kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod.
De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 8,5% en voor nieuw
aanbod op 12,3%.
0
50
100
150
200
250
300
350
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod)
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod
6
Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil
tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een
woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen.
Het vraag-verkoopprijsverschil in het tweede kwartaal 2013 voor Nederland is voor woningen die binnen een
kwartaal verkocht zijn 4%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 26%.
(wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de
desbetreffende verkooptijdklasse vallen)
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte
er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen
vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraag-
verkoopprijsverschil (absoluut en relatief).
Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het eerste
kwartaal uit op 6,3%.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
2% 5%
7% 8% 9%
26%
3% 4%
9% 12% 12%
17%
29% 29%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse)
2e kwartaal 2008 2e kwartaal 2013
7
Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien,
rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal.
Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 3,1% lager dan vorig jaar. Dat is het tweede achtereenopvolgende
kwartaal dat het woningaanbod vergeleken met een jaar eerder is gedaald. Het aanbod aan tussen- en
hoekwoningen laat landelijk de grootste daling zien. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk
nauwelijks gewijzigd.
Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (sterk) is
toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal
woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af. Pas in de laatste drie à vier kwartalen is
er sprake van een daling van het aantal nieuw te koop aangeboden woningen.
Voor Nederland totaal gaat het in het tweede kwartaal 2013 om bijna 170 duizend woningen die in aanbod staan,
waarvan zo'n 32 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van
een substantiële daling van het aantal in aanbod staande woningen.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Aantal woningen in aanbod per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
-18,4%
0,6%
-11,6%
-3,4% -1,8%
2,3% 4,1%
-1,5% -2,5% -2,9%
-6,9%
-1,1%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
t.o.v. 2012-2 t.o.v. 2013-1
Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
8
De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van
het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht
worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod.
De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het tweede kwartaal van 2013 was 19% van
al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal op de markt gekomen.
Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is
30% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 11% van
het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 25%, tussenwoningen 20% en twee onder één
kapwoningen 14%.
In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.
23%
14%
16%
17%
30%
Verdeling van het huidige woningaanbod
Tussenwoning
Hoekwoning
Twee onder één kap
Vrijstaand
Appartement
20%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod)
9
Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in
aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde
woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn
ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband
met een restschuld.
De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het tweede
kwartaal 2013 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links).
Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het tweede kwartaal 2013 uit op 274 duizend euro. Dit is 1% lager dan
vorig kwartaal en 3,7% lager dan vorig jaar.
€ -
€ 100.000
€ 200.000
€ 300.000
€ 400.000
€ 500.000
€ 600.000
€ 700.000
€ 800.000
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Vraagprijzen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
0,0% 0,0%
1,1%
-0,7%
-3,5%
-0,2%
-7,8%
-2,9%
-4,8%
-0,4%
-3,0%
-0,7%
-9%
-8%
-7%
-6%
-5%
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
t.o.v. 2012-2 t.o.v. 2013-1
Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
10
Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit
kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan
de vraagprijs van het totale aanbod (dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder
courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan
van het nieuwe aanbod, omdat het langer duurt om ze te verkopen).
Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van
het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer van bewust dat scherper prijzen loont.
Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld
gebracht. In het tweede kwartaal 2013 stonden woningen in Nederland gemiddeld 399 dagen in aanbod, ruim 13
maanden. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen
geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6).
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Looptijd van het aanbod per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
€ -
€ 50.000
€ 100.000
€ 150.000
€ 200.000
€ 250.000
€ 300.000
€ 350.000
€ 400.000 2
00
8-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod
Vraagprijs totale aanbod Vraagprijs nieuw aanbod
11
Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een
woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht
was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe
langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs.
In Nederland staat op dit moment ruim de helft van de woningen een jaar of langer te koop.
De Krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er
wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen
dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft
om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Een krapte-indicator van 20 houdt in dat de consument voor elke
aankoop uit 20 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen.
Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 25.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
20
13
-2
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
51%
21%
13%
5% 8%
1% 1%
18%
12% 12% 10%
27%
13%
7%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal)
2e kwartaal 2008 2e kwartaal 2013
12
De prijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 17,7% gedaald. Landelijk is
er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen
tussenwoning en appartement zijn minder in prijs gedaald dan tweekappers en vrijstaande woningen. Het
regionale beeld verschilt uiteraard: een enkele regio noteert nog een plus, maar er zijn ook regio's waar de
prijsdaling groter is dan 25%.
Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met begin 2000 dan is de gemiddelde woning in Nederland nog
altijd ruim 21% meer waard.
-17,4%
14,2%
-16,6%
17,5%
-15,8%
19,4%
-21,6%
-2,7%
-15,6%
4,6%
-16,9%
9,3%
-25,0%
-20,0%
-15,0%
-10,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds 2000
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Sinds begin van de crisis Sinds begin van de eeuw
NVM
Transactiecijfers Amersfoort
2e kwartaal 2013
NVM Data & Research
11-07-2013
Transacties
Zuiver Kwartaal
Transacties
Voortschrijdend Halfjaar
Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.
Bijlage IV: Uitleg berekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 2e kwartaal 2013 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 5,3% gedaald zijn t.o.v. 2e kwartaal 2012, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 215 duizend versus nu 205 duizend euro) dan is er sprake van een prijsdaling van 4,7%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.
Periode 1 Periode 2 Woningtype 1 Woningtype 1 transactie 1 € 200.000 transactie 1 € 200.000 Prijsontwikkeling transactie 2 € 200.000 0% Woningtype 2 Woningtype 2 transactie 1 € 300.000 transactie 1 € 300.000 Prijsontwikkeling 0%
Mediane prijs € 250.000 Mediane prijs € 233.333
Prijsontwikkeling Prijsontwikkeling -6,7% 0,0%
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.
2. De NVM presenteert een daling van 5,3% t.o.v. het 2e kwartaal 2012 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een jaar eerder is gedaald met 5,4%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt als enige partij in Nederland ook over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs lager is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief kleinere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld
geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:
Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1)
Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)