www.actiz.nl www.kcwz.nl

Zorgvastgoed met toekomst

Terras aan de Maas: woontoren als spil in de wijk

Vanuit hun gemeenschappelijke visie om mensen

in staat te stellen om zo lang en prettig mogelijk

thuis te laten wonen - met of zonder zorg- hebben

Stichting Humanitas en woningcorporatie

Maasdelta Groep het Terras aan de Maas in

Spijkenisse ontwikkeld. De bijbehorende plint

huisvest zorg-, welzijns-, health-, wellness- en

beautydiensten voor bewoners én de wijk.

Stichting Humanitas is tien jaar geleden benaderd door de gemeente Spijkenisse met de vraag

of ze in Spijkenisse hun Rotterdamse concept wilden ontwikkelen. De gemeente had behoefte

aan een wooncomplex met levensloopbestendige woningen inclusief voorzieningen met

wijkfunctie op de begane grond. Een omgeving waar ouderen heel lang zelfstandig kunnen

wonen. En waar ze, als het echt niet anders kan omdat ze bijvoorbeeld dement worden, toch in

hun eigen omgeving kunnen blijven. Dat is de oorspronkelijke visie van Hans Becker, oud-

bestuurder van Humanitas, die al in 1996 verzorgingshuizen sloopte om er

levensloopbestendige complexen voor in de plaats te bouwen.

Humanitas koos in Spijkenisse voor de prachtige locatie Terras aan de Maas. Een

indrukwekkende woontoren van 28 verdiepingen, waarvan de karakteristiek golvende lijnen

van de balkons direct in het oog springen. De voorzieningen op de begane grond - in de ‘plint’ -

hebben een spilfunctie voor gebouw en wijk. Hierdoor kunnen mensen uit de wijk ook langer

thuis blijven wonen.

De belangrijkste ontmoetingsplek is het restaurant. Mensen die niet meer goed in staat zijn om

voor zichzelf te koken kunnen hier een betaalbare maaltijd nuttigen en ontmoeten

buurtbewoners die hier na hun werk à la carte eten.

Over Terras aan de Maas Het Terras aan de Maas in Spijkenisse bestaat uit een woontoren van 28 verdiepingen. Op de begane grond bevindt zich een restaurant, winkel, kinderopvang, dagopvang, het kantoor van de thuiszorg en de huisarts. Verder is er fysiotherapie, fitness, een diëtiste, psychologen, huidtherapeuten, oefentherapeuten, het ontmoetingscentrum, een kapsalon en mindfulness therapie, alles in een dorpspleinachtige setting. Op de eerste vier verdiepingen huisvest Humanitas het verpleeghuisdeel. De rest van de woontoren bestaat uit appartementen, waarvan Humanitas er 50 verhuurt aan mensen die zorg nodig hebben.

www.actiz.nl www.kcwz.nl

Humanitas is makelaar van diensten

Vroeger werd de plint helemaal door Humanitas ontwikkeld en geëxploiteerd. Maar door het

scheiden van wonen en zorg en door de veranderde bekostiging zitten veel voorzieningen niet

meer in het intramurale tarief. Daarom heeft Humanitas Jan Hoogendorp, zorgvastgoedexpert

bij BMC Advies, gevraagd om

exploitanten voor de plint te vinden.

“Het was moeilijk om in deze tijd

ondernemers te vinden die in een

nieuwe locatie wilden investeren, maar

we zijn er goed in geslaagd om een

gebalanceerd aanbod aan voorzieningen

te creëren. Voor het restaurant konden

we geen exploitant vinden en dat wordt

nu door Humanitas zelf gerund. Dat

pakt achteraf gezien niet slecht uit.

Humanitas heeft er een goed opgeleide

kok neergezet en het voordeel is dat het restaurant ook gebruikt kan worden voor activiteiten.

De bingo op zaterdagavond is een groot succes en trekt inmiddels zo’n 60 man!”

Terug te bouwen naar levensloopbestendige woningen

Het complex is begin 2014 geopend. Humanitas heeft verpleegafdelingen op de eerste vier

verdiepingen en verhuurt ook 50 levensloopbestendige appartementen. De eisen waaraan die

woningen moeten voldoen zijn door Humanitas opgesteld en bij de architect ingediend. Het

ontwerp en de inrichting van de

verpleegafdeling heeft Humanitas zelf

laten uitvoeren. Structurele

aanpassingen van het gebouw waren

niet nodig en de verpleegafdelingen

kunnen in de toekomst weer

teruggebracht worden naar

levensloopbestendige appartementen.

De woningen zijn levensloopbestendig

en aangepast aan de huidige en

toekomstige zorgvraag. Brede deuren,

geen drempels, keukenbladen die in

hoogte verstelbaar zijn. Met hoge eisen aan veiligheid en mogelijkheden tot moderne

communicatie. Als zorg in de woning echt niet meer mogelijk is, kunnen mensen doorstromen

naar het verpleeghuisdeel. “Je ziet absoluut niet dat het een verpleeghuis is,” zegt zorgmanager

Marijke Dekker van Humanitas. “Dat past in de visie van Humanitas van de-institutionalisering.”

www.actiz.nl www.kcwz.nl

Bouwstenen voor een community

In het Terras aan de Maas wonen niet alleen ouderen, maar ook starters en jonge gezinnen.

“Deze diversiteit vormt een van de bouwstenen om een community te creëren. Je moet dat

niet idealiseren, maar we zien dat er door de dynamiek van het gebouw bijzondere dingen

ontstaan. We hebben nu al 75 vrijwilligers uit de toren. Er zijn mensen maatje geworden van

iemand die op een verpleegverdieping woont. Ook is er een grote sociale controle. Als er een

keertje iemand niet mee-eet, wordt er al aan de bel getrokken”, vertelt Marijke Dekker.

“Op elke verdieping van het

verpleeghuisdeel is een multifunctionele

ruimte. Twee kunstenaars uit de toren

hebben gevraagd of er eentje als

schildersatelier ingericht kon worden,

dan wilden zij daar wel gratis les geven.

Wij ondersteunen zo’n initiatief van

harte en nu is daar elke dag les. Ook

voor mensen uit de wijk.”

Marijke Dekker vertelt dat de plint ook

al voor ‘een wonder’ heeft gezorgd. Een

oudere bewoner die aan een rolstoel

gekluisterd was, verhuisde naar Terras aan de Maas vanwege het uitzicht, ging door de

geboden faciliteiten fanatiek fitnessen en loopt nu weer met een rollator.

Hoe is het zakelijk geregeld?

Het Terras aan de Maas heeft verschillende eigenaren. Een groot gedeelte is in handen van

woningcorporatie Maasdelta Groep uit Spijkenisse. Maasdelta richt zich op leefbare

woongemeenschappen voor kwetsbare mensen, hun visie sluit naadloos bij Humanitas aan.

“Juist omdat alle partijen vanaf de conceptfase met elkaar om de tafel in gesprek zijn gebleven,

is dit project zo succesvol geworden,” zegt Pieter Boeter, Manager Vastgoedontwikkeling van

Maasdelta.

Een ander deel is van een belegger en 80 woningen zijn verkocht aan particulieren, verenigd in

een Vereniging van Eigenaren. Humanitas huurt de plint, de eerste vier verdiepingen en 50

appartementen van Maasdelta.

Jan Hoogendorp, adviseur van BMC en vanaf het begin bij het project betrokken: “Humanitas

heeft besloten om geen eigenaar te worden. De investering was te groot. Er is een lange

huurperiode van 20 jaar afgesproken op basis van de investering voor het verpleeghuisdeel.

Toen we het contract afsloten was dat nog een zekerheid, maar dat zouden we nu niet meer

kunnen doen. De vraag zal nog wel groeien, maar als je hoort dat het Zorgkantoor in 2018 in

Rotterdam flink wil schrappen in het aantal verpleeghuisplaatsen, krab je je nog wel even

www.actiz.nl www.kcwz.nl

achter de oren. We hopen dat we de

plint de komende jaren

bedrijfseconomisch rendabel kunnen

houden. Er lijkt voldoende vraag te zijn,

maar het huidige verhuurpercentage

moet behouden blijven om de kosten

te dekken. De voorzieningen zijn

bestemd voor een wijk met 3000

woningen, waarvan er door de

economische crisis nu nog maar 1000

zijn opgeleverd. Dit geeft druk op de

exploitatie.”

Tips

Ga al in de conceptfase met alle betrokkenen in gesprek en zet in een vroeg stadium een

gezamenlijke gebruikersgroep op. Zo kan de bouw en benodigde investeringen naadloos

aansluiten bij de wensen en eisen van de gebruikers.

De bouwers hebben uit kostenoverwegingen geen aparte energiemeters ingebouwd in de

ruimtes in de plint en dat geeft nu problemen bij de verrekening. De les is om hierop te

sturen bij de afbouw.

Een nadeel kan een voordeel worden: doordat Humanitas het restaurant zelf exploiteert, is

het nu het sociale hart van het gebouw en gebeuren er mooie dingen.

Betrek de reguliere bewoners in een vroeg stadium en laat ze kennis maken met het

verpleegdeel. Nu was er in het begin weerstand omdat zorgpersoneel ook frequent gebruik

maakt van de liften.

Charlotte Harkema, ActiZ

mei 2015

Foto’s: Joost Brouwers

Zorgvastgoed met toekomst Stagnatie op de woningmarkt. Leegstand in verzorgingshuizen. Het lijkt soms alsof zorgvastgoed een hoofdpijndossier is geworden. Maar ondanks crisis en afbouw van zorgplaatsen gaat ook nu de bouw van nieuw, toekomstgericht vastgoed door. In de artikelenserie ‘Zorgvastgoed met toekomst’ belichten ActiZ en het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg tien diverse, net opgeleverde projecten. Omdat het nog steeds kan: bouwen voor de zorg met oog voor de toekomst.