1

White paper over het erven,de verplichtingen, verantwoordelijkhedenen mogelijkheden van grond.

GRONDGEËRFDWAT NU?

2

COLOFON: Grond geërfd, wat nu?, juli 2016. Whitepaper over het erven, de verplichtingen, verantwoordelijkheden en mogelijkheden van grond in opdracht van Saltus Beheer, gemaakt door Content Bridges, Zwolle. Samenstelling: Hilda Duiven, Arno Haaijer. Redactie: Michiel Holsheimer. Vormgeving: Jan Willem Bijl.

INHOUD

Samenvatting 3

Inleiding 3

Over erven 4

Wat is de grond waard 4

Grond taxeren 5

Prijzen akkerbouwland en grasland 5

Gebruik van grond 6

Bestemming van grond 6

Verpachten van grond 7

3 vormen van pacht 8

• Hectare pacht 8

• Reguliere pacht 9

• Geliberaliseerde pacht 11

Voorbeeld 1 | Beëindigen reguliere pacht 12

Voorbeeld 2 | Hogere pachtprijs 13

Conclusie 14

Downloads, bronnen & contact 14

CONTACT Saltus Beheer bv. • Dokter van Deenweg 108, Zwolle• 038 - 422 77 69

• info@saltusbeheer.nl • www.saltusbeheer.nl

3

Deze white paper ‘Grond geërfd, wat nu?’ is bedoeld voor personen die (landbouw)grond hebben geërfd, gaan erven en voor personen die de nalatenschap van hun grond goed willen regelen voor hun erfgenamen. Bij het erven van gronden moet een aantal zaken namelijk goed worden georganiseerd en vastgelegd.

GOED GEREGELDWe willen er in ons dagelijks leven natuurlijk niet te veel mee bezig zijn, maar toch is het verstandig om bij leven een aantal zaken goed te regelen die betrekking hebben op de nalatenschap. Het is een geruststellend idee om zeker te weten dat nabestaanden niet achterblijven met allerlei ingewikkelde vraagstukken en sores die voorkomen hadden kunnen worden.

Voor nabestaanden die te maken krijgen met het erven van grond, is het prettig om goed inzicht te hebben in de mogelijkheden en om daarop een verstandige beslissing te nemen.

SAMENVATTINGHet erven van onroerende zaken als grond is niet zo eenvoudig als het in nalatenschap krijgen van bijvoorbeeld geld of sieraden. Erft u een stuk land, dan krijgt u te maken met veel meer regelgeving en wetten dan waar u waarschijnlijk op rekent. U betaalt vanzelfspre-kend erfbelasting, maar u bent ook vermogensbelasting over de geërfde grond verschuldigd. Los van het feit dat u waarschijnlijk niet precies weet hoeveel de grond waard is, is de kans reëel dat u het vereiste bedrag niet zomaar kunt betalen aan de fiscus. Het kan in dat opzicht soms aantrekkelijker zijn om de grond te verkopen. Aan de andere kant, kan het op langere termijn juist voordeliger zijn om de grond te behouden en (tijdelijk) te verpachten. Er zijn veel moge-lijkheden, maar wat is wijsheid?

Deze whitepaper ‘Grond geërfd, wat nu?’ probeert u wegwijs te maken in de hoeveelheid regels en mogelijkheden op het gebied van het erven en het in bezit krijgen van grond.

INLEIDING

4

OVER ERVENHet wettelijk erfrecht geeft precies aan wie wat van een ander kan erven. In hoofdlijn wordt gehanteerd dat de bloedlijn wordt gevolgd. Dat wil zeggen dat wie het dichtste familie is van een overledene als eerste aan bod komt als erfgenaam. De belang-rijkste uitzondering hierop is de getrouwde partner of geregis-treerd partner van de overledene. De wet zegt daarover dat de langstlevende de hele erfenis onder zijn hoede krijgt, maar dat er een niet direct opeisbare vordering ontstaat van de kinde-ren op de langstlevende. Dit wil dus zeggen dat de partner een belangrijk streepje voor heeft op andere erfgenamen. Dat streepje voor geldt niet alleen voor de hoogte van de erfenis, maar ook voor de erfbelasting die betaald moet worden. De langstlevende partner heeft een vrijstelling van maar liefst 636.000 euro en gaat pas boven dit bedrag erfbelasting betalen (2016). De vrijstelling bij een erfenis voor kinderen ligt net iets boven de 47.000 euro. Erft u van een oom, tante, suikeroom, broer of zus dan is de vrijstelling nog sneller bereikt en moet u dus erfbelasting betalen.

WOZWET WAARDERING ONROERENDE ZAKENis een wet die de waar-dering regelt van alle onroerende zaken in Nederland ten behoeve van het heffen van belasting.

WAT IS DE GROND WAARDAls de grond is aangeslagen voor de Onroerende zaakbelas-ting (OZB) dan is er een WOZ-waarde vastgesteld. Als nieuwe eigenaar van de grond betaalt u het eigenarendeel van deze OZB. Heeft u landbouwgrond geërfd, dan is deze vrijgesteld van OZB mits de grond bedrijfsmatig agrarisch wordt gebruikt. De registratie van waarde van percelen landbouwgrond staat nergens centraal geregistreerd. Het is dus niet eenvoudig om snel de waarde van de geërfde grond te achterhalen. Bronnen om de waarde bij benadering te kunnen bepalen zijn bijvoor-beeld transacties uit de omgeving die u kunt raadplegen via het Kadaster.

OZBONROERENDEZAAK-BELASTINGis in Nederland een belasting die door gemeenten wordt geheven van eigenaren en gebruikers vanonroerende zaken.Dit staat op de aanslag.

DE ERFENIS

5

GROND TAXERENOm een goede indicatie van de waarde van de grond te krijgen, kunt u deze laten taxeren door een rentmeester / taxateur. Deze bepaalt wat de marktconforme prijs van grond is. Hij doet dit bijvoorbeeld door te kijken naar welke prijs andere grondeigenaren in de omgeving vragen voor hun grond die te koop staat. Daarbij houden ze rekening met de ligging, de grootte en de mogelijkheden van de kavel. Ook wordt gekeken naar het geldende bestemmingsplan en naar andere factoren die de prijs van de grond kunnen beïnvloeden. Valt een stuk grond bijvoorbeeld onder de NSW dan zijn er fiscale voordelen te behalen.

NSWDE NATUUR-SCHOONWETis een Nederlandse belastingwet die fiscale voordelen en subsidie-mogelijkheden regelt voor eigenaars, vrucht-gebruikers en erfpach-ters van landgoederen. De wet is bedoeld om landgoederen in stand te houden. Een land-goed komt in aanmer-king als een aaneenge-sloten gebied van minstens 5 ha voor minstens 30% uit bos of andere natuur bestaat.

PRIJZEN AKKERBOUWLAND EN GRASLANDHet Kadaster maakt bij agrarische grond onderscheid in akkerbouwland en grasland. Akkerbouwland is gemiddeld 11 procent duurder dan grasland.

De gemiddelde prijs van een hectare akkerbouwland in Neder-land is over de afgelopen drie jaar (peil 2015): 55.831 euro.De gemiddelde prijs van een hectare grasland is over de afgelopen drie jaar: 49.733 euro.

De prijs van de grond is sterk afhankelijk in welk landbouwge-bied de grond ligt. Nederland is opgedeeld in veertien land-bouwgebieden. De gemiddelde prijs per gebied verschilt aanmerkelijk. Zo ligt de prijs van agrarische grond in het gebied IJsselmeerpolders (Flevoland en kop Noord-Holland) tussen de 75.000 en 80.000 euro/hectare en is bijvoorbeeld grasland in het gebied Veenkoloniën en Oldambt (Drenthe en ZO-Groningen) aanzienlijk goedkoper met een prijs tussen de 40.000 tot 45.000 euro/hectare.

KLIK HIER Voor actuele grondprijzen

▶

GRONDWAARDE

6

WAT MAG U WEL EN NIET MET UW GRONDWanneer u grond erft en daar zelf gebruik van wilt maken, bent u gebonden aan het bestemmingsplan voor de grond. Helaas kunt u de grond niet elke bestemming geven die u maar wilt, ook al is het uw grond. Daarnaast zijn er per gemeente grote verschillen met wat wel en niet mag met de grond.

BESTEMMINGSPLANEen bestemmings-plan beschrijft wat er met de ruimte in een bepaalde gemeente mag gebeuren. Bijvoorbeeld welk gebruik en welke bebouwingsmogelijk-heden van de gron-den zijn toegelaten. Ieder bouwplan wordt door de gemeente getoetst op het bestemmingsplan.

ALLE GROND HEEFT EEN BESTEMMINGEen stuk grond met een agrarische bestemming heet land-bouwgrond. Landbouwgrond mag gebruikt worden voor agrarische doeleinden zoals het telen van groenten, fruit of andere gewassen. Ook mag er vee gehouden worden op landbouwgrond.

Ieder stukje grond heeft een bestemmingsplan, zo ook land-bouwgrond. De bezitter van een stuk grond heeft zich te houden aan het bestemmingsplan. Wanneer het bestem-mingsplan van uw grond bijvoorbeeld wonen is, dan mag het alleen gebruikt worden voor woondoeleinden. Landbouwgrond heeft een agrarische bestemming: dit wil zeggen dat er veelal niet gebouwd mag worden op landbouwgrond. Om die reden is landbouwgrond vaak veel goedkoper dan bouwgrond. Want op bouwgrond mag een woning gebouwd worden, op landbouw-grond niet.Wilt u bijvoorbeeld een stalling bouwen dan zult u een bouw-blok aan moeten vragen bij de gemeente. De gemeente bekijkt dan of het mogelijk is een vergunning te verlenen voor een bouwblok. Wanneer de vergunning verleend is, mag er op dit bouwblok gebouwd worden. Niet iedere gemeente verleent hier zomaar een vergunning voor. Landbouwgrond met een bouwblok is daarom veelal duurder en zal hoger getaxeerd worden.

BESTEMMING

7

VERPACHTEN VAN GRONDGaat u de geërfde grond niet verkopen of zelf gebruiken dan is verpachten een goede mogelijkheid. Als u (de verpachter) landbouwgrond in gebruik geeft aan een ander (de pachter) waarvoor hij een tegenprestatie, bijvoorbeeld het betalen van huur, moet leveren dan heet dat pacht. Verpachten lijkt op huur, maar is wel aan meer voorwaarden gebonden. Pachtre-gelgeving is alleen van toepassing als de grond bedrijfsmatig gebruikt gaat worden, bijvoorbeeld door een landbouwbedrijf. Verpachten aan een particulier is niet mogelijk. U kunt grond wel verhuren; in dat geval geldt de huurwet.

Als u een stuk land verpacht, moet u een pachtovereenkomst opstellen. Is de grond groter dan 1 hectare dan moet u deze indienen bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). De grondkamer toetst vervolgens de pachtovereen- komsten aan geldende wet- en regelgeving.

DE GRONDKAMERDe grondkamer toetst elke pachtovereen-komst aan de wet. Daarbij wordt o.a. gekeken naar de pacht-prijs en naar de andere verplichtingen in de pachtovereenkomst. Er zijn 5 grond- kamers, die elk bestaan uit een voorzitter, een secreta-ris en een aantal leden die deskundig zijn op het gebied van grond- en pachtzaken. Zij komen elke maand bij elkaar om de aanvra-gen te beoordelen.

DE PACHTKAMERDe pachtkamer is onderdeel van de rechtbank, en oordeelt over geschillen rond pachtovereen-komsten. De pachtkamer bestaat uit een rechter, de kantonrechter- voorzitter, en twee deskundige leden.

VERPACHTEN

8

DE 3 BELANGRIJKSTE PACHTVORMENEr zijn drie veelvoorkomende vormen van pacht, elk met eigen regels. Deze pachtvormen hebben betrekking op het bedrijfsmatig gebruik van de grond.

HECTARE PACHTWilt u grond verpachten met een oppervlakte die kleiner is dan 1 hectare (10.000 m2), dan is toetsing bij de grondkamer niet nodig. U bent vrij om een pachtovereenkomst te sluiten met de andere partij, waarin u afspraken maakt over de pachtbeta-lingen, de looptijd en de rechten en plichten met betrekking tot de grond.

KLIK HIER Voor een model-

overeenkomst hectarepacht.

▶

ZELF PACHTOVER-EENKOMST OPSTELLENWilt u zelf een pachto-vereenkomst opstel-len, zorg dan dat in elk geval onderstaande gegevens staan ver-meld in het contract:

• naam- en adresgegevens van verpachter en pachter;

• pachtprijs per hectare of per jaar;

• ingangs- en einddatum;

• looptijd;

• kadastrale gegevens en opper-vlakte pachtobject;

• handtekening ver-pachter en pachter;

• uw relatienummer, BSN of KvK- nummer.

Een getekend exem-plaar levert u binnen 2 maanden na de ingangsdatum in bij de grondkamer voor een toetsing.

PACHTVORMEN

9

REGULIERE PACHTDe reguliere pacht geeft pachters de meeste bescherming. Deze vorm is de laatste jaren in populariteit afgenomen. Reguliere pacht levert vaak niet het meest op voor uw grond omdat deze vorm verbonden is aan maximale pacht-prijzen, maar kan u wel meer zekerheid geven. De pachto-vereenkomst gaat u aan voor een periode van minimaal 6 jaar. Dat is wettelijk bepaald. Langer mag, maar dan moeten pachtduur en einddatum duidelijk in de overeenkomst vermeld staan.

BELANGRIJKE REGELS REGULIERE PACHTDe overeenkomst valt onder het continuatierecht, wat bete-kent dat de overeenkomst automatisch voor 6 jaar wordt verlengd. Dit geldt overigens niet als: • de pachtovereenkomst is afgesloten voor een door de

grondkamer goedgekeurde kortere periode;• de verpachter volgens de regels heeft opgezegd.

Belangrijke regels waar u rekening mee moet houden bij het aangaan van een reguliere pachtovereenkomst:• de overeenkomst moet getoetst en goedgekeurd worden

door de grondkamer;• de pachtprijs is aan een maximum pachtprijs gebonden;• de pachtovereenkomst wordt automatisch met 6 jaar

verlengd als er niet volgens de regels is opgezegd (continuatierecht);

• de pachter heeft aan het einde van de pacht recht op een vergoeding voor aangebrachte verbeteringen (melioratie-recht);

• een pachter kan partner of familieleden in zijn plaats als pachter of als medepachter instellen (indeplaatsstellings-recht en recht op medepacht);

• wilt u de verpachtte grond verkopen, dan bent u verplicht om deze als eerste bij de pachter aan te bieden (voorkeurs-recht), tenzij een veilige verpachter de grond koopt.

VEILIGE VERPACHTERDe koper is een veilige verpachter als hij voordat de levering plaatsvindt schriftelijk aan de pachter ver-klaart dat de pachter onder dezelfde voor-waarden mag blijven pachten en dat hij het gepachte niet voor eigen gebruik opeist.

PACHTVORMEN

10

PACHTPRIJS REGULIERE PACHTReguliere pacht heeft een prijsdrukkend effect op de waarde van de grond. Dat komt mede omdat de pachtprijs elk jaar opnieuw wordt vastgesteld. De hoogte van de pachtprijs is gerelateerd aan het opbrengend vermogen van de grond. Dat is de verwachte omzet die te behalen is met de grond op basis van gegevens van voorgaande jaren. De prijs is dus niet altijd marktconform. Wanneer de grond frequent geïndexeerd is, zal de grondwaar-de telkens geleidelijk stijgen. Maar wanneer de grond nooit opnieuw is geïndexeerd, dan kan de pachtprijs plots enorm veel hoger uitvallen. Hiervoor zal de verpachter wel een ver-zoek tot herziening van de pachtprijs moeten indienen.

OPZEGGEN REGULIERE PACHTOVEREENKOMSTZowel pachter als verpachter kunnen de pachtovereenkomst uiterlijk een jaar voor het einde van de looptijd opzeggen. Dit gebeurt met een aangetekende brief of exploot. Als de pachter dit niet wil dan moet hij dat binnen 6 weken laten weten en daarbij de redenen aangeven. Bij een conflict beslist de pacht-kamer van de rechtbank (kantonrechter).

ZELFSTANDIGEigenaren geven duidelijk de voorkeur aan de geliberaliseer-de pacht omdat ze dan zelf afspraken kunnen maken over pachtprijs en duur van de overeenkomst. Bij reguliere pacht geldt wel een prijstoets voor de pachtprijs die door-gaans veel lager ligt dan bij geliberaliseer-de pacht. In de lopen-de discussie over een nieuwe pachtwet is dat een van de vele twistpunten tussen de organisaties van pachters en verpach-ters.

PACHTVORMEN

11

GELIBERALISEERDE PACHTWaar reguliere pacht aan veel regels is gebonden, is de gelibe-raliseerde pacht een veel vrije vorm. Deze vrije nieuwe pacht-vorm (invoering september 2007) is om deze reden ook een steeds populairdere vorm en een goede manier om grond bijvoorbeeld van jaar tot jaar te verpachten.

BELANGRIJKE REGELS GELIBERALISEERDE PACHTDe grootste verschillen met de reguliere pacht zijn:• pachter en verpachter bepalen zelf de pachtprijs. Er is

geen prijstoets mits de pachtperiode zes jaar of korter is;• de pachtperiode is variabel, mits deze zes jaar of korter is;• partijen kunnen de pachtvoorwaarden zelf bepalen;• aan het einde van de pachtperiode is de grond weer vrij.

Er geldt geen automatische verlenging;• goed toe te passen ter bevordering van vruchtwisseling;• de verpachter is vrij in de keuze van pachter;• bij geliberaliseerde pacht gelden het continuatierecht,

het indeplaatsstellingsrecht, het recht op medepacht en het voorkeursrecht niet.

Wel moet, net als bij de reguliere pacht, de pachtovereenkomst worden getoetst bij de grondkamer. Het pachtcontract moet binnen 2 maanden na ingangsdatum daar worden ingeleverd.

OPZEGGEN GELIBERALISEERDE PACHTOmdat het continuatierecht niet geldt bij geliberaliseerde pacht, eindigt de pachtovereenkomst op de afgesproken datum. Er wordt dus niet automatisch verlengd.

GELIBERALISEERDE PACHT STEEDS POPULAIRDERHet aandeel reguliere pacht is in 2015 met bijna 9% gedaald naar 285.500 hectare. Ten opzichte van 4 jaar geleden is het deel grond met reguliere pacht zelfs met 14% gedaald.De geliberali-seerde pacht voor een periode van 6 jaar of korter neemt daarente-gen sterk toe. Het aandeel met deze pachtvorm steeg in 2015 met 30% naar bijna 90.000 hectare. De grond met gelibera-liseerde pacht langer dan 6 jaar steeg zelfs met 50%, maar is met een aandeel van ruim 7.000 hectare veel minder omvangrijk.

PACHTVORMEN

12

Wat het meest raadzaam is om met geërfde grond te doen, is van veel factoren afhankelijk. Hoeveel hectare is het object, wat is de huidige verkoop- en pachtprijs, welk soort pachtcontract rust er op de grond en wat is de looptijd. Hieronder staan twee veelvoorkomende voorbeelden en de aanbevolen acties.

CASE 1 | BEËINDIGEN REGULIERE PACHTVan een oom erft Herman 20 hectare grond. Het stuk land was altijd in gebruik door de buurman van zijn oom, maar die is onlangs gestopt met zijn boerderij. De buurman had een reguliere pachtovereenkomst met zijn oom. Wat moet Herman met de grond doen?Hij krijgt advies van een bevriende rentmeester, die begeleidt bij de opzeggingsprocedure en het contracteren van een nieuwe gebruiker. Hij stelt vast dat de pachtnorm voor de grond op €950 per hectare ligt. Wanneer Herman de grond geliberaliseerd verpacht voor 3 jaar kan hij er een pachtprijs van €1.250 per hectare voor krijgen. Een verschil van €300/hectare. Voor het hele stuk grond betekent dat een verschil van €6.000 per jaar. Een aanzienlijk bedrag. Herman krijgt het advies om een bedrijfsmatige pachter te zoeken en daarmee een geliberaliseerd pachtcontract aan te gaan.

CASE 2 | HOGERE PACHTPRIJSJasmine is getrouwd met Henk. Haar vader is 10 jaar geleden gestorven en nu haar moeder onlangs ook op 92-jarige leeftijd is overleden, erft zij een stuk grond. Het betreft een groot stuk aaneengesloten landbouwgrond met een oppervlakte van 10 hectare. De grond is al vele jaren in de familie. Haar vader heeft er tot 1980 zijn agrarische bedrijf gehad. Nadat hij wegens lichamelijke klachten het bedrijf niet kon voortzetten en er zich geen overnamekandidaat aandiende, heeft hij 8 van de 10 hectare grond in reguliere pacht gegeven aan een agrariër een

VOORBEELDEN

▶

13

paar boerderijen verderop. Een contract is daarvoor nooit opgesteld. De zoon van deze agrariër heeft het bedrijf inmid-dels overgenomen en maakt nog dankbaar gebruik van de grond.

De overige 2 hectare grond is verhuurd aan de buurman voor het houden van een paar schapen. Ook daarvoor is nooit een contract opgesteld. Als vergoeding wordt een schappelijke huurprijs betaald.

Om een beeld te krijgen van de waarde van de grond en welke acties ze moet ondernemen, neemt Jasmine contact op met een rentmeester. Deze stelt vast dat de 8 hectare grond jarenlang niet geïndexeerd is en dat de huidige reguliere pachtprijs veel te laag is.De rentmeester laat eerst de pachtprijs opnieuw vaststellen door de grondkamer. Deze prijs is belangrijk omdat er met de huidige pachter een contract moet worden opgesteld. De nieuwe marktconforme prijs blijkt flink hoger uit te vallen dan de huidige pachtprijs.Wat betreft het stuk met de 2 hectare grond, kan Jasmine aangeslagen worden voor de WOZ omdat de grond niet be-drijfsmatig in gebruik is. Zij krijgt het advies om onder begelei-ding van de rentmeester het gesprek met de buurman aan te gaan om het gebruik te beëindigen en de grond te verpachten aan een agrariër voor een marktconforme pachtprijs. Ook moet hier een contract worden opgesteld. Hiervoor kan een geliberaliseerd pachtcontract gebruikt worden.

VOORBEELDEN

14

DOWNLOADSwww.saltusbeheer.nl/downloads - Modelovereenkomst Hectarepacht (pdf, 84kb)

BRONNENwww.saltusbeheer.nlwww.kadaster.nl www.cbs.nlwww.wetten.overheid.nl

CONTACTSaltus Beheer bv. Dokter van Deenweg 1088025 BK Zwolle038 - 422 77 69Mail: info@saltusbeheer.nlWebsite: www.saltusbeheer.nl

▶

Het erven, in eigendom hebben en in beheer geven van grond is aan veel regels gebonden. Erft u een stuk grond, dan kunt u daar niet zomaar alles mee doen wat u zou willen. Het is verstandig om te kijken wat de grond waard is en hoe u zo min mogelijk financiële en onderhouds lasten van de grond hebt. Ga na welke contracten of andere afspraken er op de grond rusten, wanneer deze verlopen en wat uw rechten en plichten zijn met betrekking tot de grond. Wanneer u zaken niet goed regelt dan kunt u daar voor lange tijd aan vastzitten met de nodige nadelen van dien. Denk aan hoge belastingaanslagen omdat de grond niet bedrijfsmatig in gebruik is of een pachtcontract waarin een veel te lage pachtprijs is afge-sproken. Voor goed en deskundig advies laat u zich hierin begelei-den door een erkende rentmeester als Saltus Beheer..

CONCLUSIE