K I J K

STATE AMSTERDAM

Verkort jaarverslag 2018

SPIEGELVOORUIT

De huidige markt is grillig. We zien nog steeds een

goede afzet voor onze woningen, en tegelijkertijd

zien we dat onze klanten de absolute prijzen soms

– terecht – te hoog vinden. Daardoor vertraagt bij

sommige plannen de afzet. Dat vraagt weer hogere

voorinvesteringen en nog meer creativiteit om de

producten betaalbaar en maximaal verkoopbaar te

maken. Door woningen maximaal te verduurzamen

moeten we weliswaar meer investeren, maar zien we

een verbetering in de vraag. Verduurzaming heeft

grote voordelen voor onze klanten door de lagere

maandlasten. Tegelijkertijd kunnen wij versneld onze

duurzaamheidsambities waarmaken.

We zijn op zoek naar een vooruitkijkspiegel

STATE AMSTERDAM

Alle VORM-bedrijven hebben dankzij de inzet van onze medewerkers en de goede samenwerking met onze partners en opdrachtgevers, een uitstekend jaar achter de rug. Het ging allesbehalve vanzelf. De huidige markt kent naast de vele kansen, grote risico’s. Door heel scherp te blijven op alle facetten van het vak is het ons, voor het zesde jaar op rij, gelukt de cijfers op alle onderdelen te verbeteren.

Een betere klanttevredenheid, een hogere score op duurzaamheid, een hogere medewerkerstevredenheid, meer efficiency, meer output per medewerker, meer structuur en creativiteit en een gelijkblijvende veilig-heidsscore leiden ons naar opnieuw de beste resultaten in de 99 jaar van ons bestaan.

Onze omzet steeg van 379 naar 381 miljoen euro. Onze winst voor belas-tingen steeg van 29,8 miljoen euro (7,8 % van de omzet) naar 35,8 miljoen euro (9,4%). Onze orderportefeuille steeg van 1,7 miljard naar 2 miljard euro en ons rendement op eigen vermogen blijft met 18% stabiel.

Uiteraard hebben we de ambitie om de resultaten over 2019 – het jaar waarin we 100 jaar bestaan – voor het zevende jaar op rij te overtreffen. Wij bedanken al onze medewerkers, partners (bouwers, onderaannemers, leveranciers, co-makers, adviseurs) en opdrachtgevers en klanten voor de samenwerking en hun bijdrage aan dit succes.

Hans Meurs en Daan van der Vorm

De extreme stijging van de bouwkosten is soms griezelig. Bij projecten waarbij niet in een korte tijd kan worden gestart met de bouw, zijn de bouwkosten tussen verwerving en start bouw soms met 15 tot 20% gestegen. Dit vraagt dat we zeer ver moeten gaan in onze toekomstanalyses en dat we onze partners vroeg aan ons moeten binden.

De concurrentie bij de verwerving van projecten is extreem hoog. De plannen kennen een zeer hoog ambitieniveau en hoge grondprijzen. Steeds vaker moeten we bedanken voor tenders omdat we de haalbaarheid zeer klein achten. Gemeenten stapelen ambities (duurzaamheid, betaalbaar-heid en hoge grondprijzen), waardoor projecten onder de huidige marktomstandigheden niet haalbaar zijn. Ondanks deze markt en de stapeling van gemeentelijke eisen is het ons gelukt onze ambities waar te maken. In 2018 zijn we met 30 projecten gestart, waarvan 90% van de woningen met een EPC van 0 of lager. Van de 2600 woningen vallen er 1650 onder de noemer ‘betaalbaar’. Helaas nemen de bouwtijden en de verkoopperioden weer toe en zien we ook dat de ontwikkeltijd eerder toeneemt dan afneemt. Dit is uiteraard een ongewenste ontwikkeling en daar gaan we wat aan doen.

Om het tempo in de projecten en onze bijdrage aan de landelijke droomambitie van 100.000 woningen per jaar erin te houden en de risico’s van particuliere verkoop over-zichtelijk te houden, hebben wij in 2018 voor 700 miljoen euro aan woningen aan beleggers en corporaties verkocht. Beleggers en corporaties hebben een enorme behoefte aan betaalbare en vrijesectorhuurwoningen en wij kun-nen de tijdrovende individuele klantverkoop en advisering beperken, waardoor we meer tijd hebben voor morgen, want daar gebeurt het: een mooie win-winsituatie.

#BETAALBARE WONINGEN

1650 van de 2600 woningen

vallen onder de noemer

‘betaalbaar’

#DUURZAAMHEID

90%

EPC 0 of lager

30 nieuwe bouwprojecten

gestart waarvan

STATE AMSTERDAMO P L E V E R I N G I N J U N I 2 0 1 9

STATE is een iconisch appartementengebouw naast het Amstelkwartier, een van de nieuwste hotspots in Amsterdam. Een treffende plek voor een markante woontoren met een sterke identiteit. Maximaal com-fort en luxe met een internationale allure.

VORM won in 2015 de tender in samenwerking met ZZDP Architecten en Bouwinvest met een duurzaam en energiezuinig ontwerp. De woontoren, met zijn drie-hoekige vorm en decoratieve gevel, is geïnspireerd op het Flatiron Building in New York. Een wereldberoemde wolkenkrabber in neorenaissancestijl. STATE telt 22 verdiepingen en bestaat uit totaal 305 woningen, waarvan 43 koopappartementen, 160 beleggershuur en 102 sociale sectorwoningen, elk met een adem- benemend uitzicht over Amsterdam en de Amstel.

Verwachting 2019/2020/2021 verkoop van extra woningen t.w.v.

€ 1 MILJARD aan beleggers en corporaties

De komende drie jaar, wat staat ons nog te wachten?

De bouwkosten stijgen niet meer zo extreem. We hopen op normale percentages van 1 tot 3% per jaar, in plaats van meer dan 10%. De vraag naar dure woningen neemt iets af, terwijl we met z’n allen meer dure koopwoningen maken. Daar komt dus een afzetprobleem aan. We zien dat nu al gebeuren, zowel in als buiten de steden.

We verduurzamen sneller dan we vijf jaar geleden dachten. Dat vraagt complexere installaties en opwekkingssystemen. Het personeelsaanbod blijft extreem krap, er is een enorme concurrentieslag gaande om goede medewerkers. De faal-kosten in ontwikkeling en op bouwplaatsen nemen eerder toe dan af. Oorzaak: enerzijds de complexe projecten (sta-peling eisen en binnenstedelijk ontwikkelen en bouwen) en anderzijds de grote toename van medewerkers vanuit het buitenland die nog niet op het Nederlandse kennisniveau zitten en een andere kwaliteitsmoraal hebben. Tel daar bij op de hoge werkdruk van alle betrokkenen in de branche, de uitstroom van ervaren medewerkers en de instroom van onervaren medewerkers bij adviseurs en je hebt een cock-tail die onvermijdelijk leidt tot hogere faalkosten. Die zijn er helaas ook bij ons. Wij schatten onze faalkosten en die van onze partners in 2018 zomaar op 10 miljoen euro en dan zijn we waarschijnlijk nog voorzichtig. Niemand wil dit echt erkennen, maar de faalkosten zijn er gewoon. Daar hadden we al vanaf willen zijn. Dat hadden we onszelf en anderen beloofd, maar dat is helaas niet gelukt. Kortom, de keerzijde van de huidige extreem drukke markt bestaat uit extreem hoge faalkosten. En die willen we graag in onze achteruitkijkspiegels zien, steeds verder van ons vandaan.

Wat gaan we daar komend jaar aan doen? Een kleine greep uit onze al ingezette acties.We hebben een omslag ingezet van dure naar betaalbare woningen. We noemen dat: van ‘kampioen dure woningen’ naar ‘kampioen betaalbaar wonen’. Dat betekent dat we bij nieuwe projecten gemiddeld minimaal 70% betaalbare woningen moeten kunnen maken. Ons orderboek verkleurt daarmee naar betaalbaar en toekomstbestendig. Fijn voor iedereen die een betaalbare woning zoekt en fijn voor ons zelf, omdat we de risico’s naar de toekomst beperken en we gedwongen worden nog efficiënter en voordeliger te werken. Ja, we houden nu eenmaal van uitdagingen. De vertraging in de afzet van de woningen lossen we deels op door ver-koop aan beleggers. De komende drie jaar verwachten we voor 1 miljard euro extra aan beleggers en corporaties te verkopen.

We halen onze drukbezette partners er steeds eerder bij en faciliteren ze om hun kennis maximaal in te zetten en dubbel werk te voorkomen. We zijn continu op zoek naar win-winsituaties. ‘Samen snel en in één keer goed’ is voor ons heel belangrijk. Daarmee beperken we onze gezamen-lijke tijdsbesteding en kunnen we met onze overbezette medewerkers maximale efficiency bereiken. We zorgen ook financieel goed voor onze partners. Over drie jaar willen we onze partners allemaal binnen 14 dagen betalen. We zijn daarvoor alvast aan het sparen geslagen.

We tuigen met Giesbers – een groot en mooi Rotterdams installatiebedrijf – een nieuw bedrijf op. Met ‘HomeBlocks’, zo heet deze nieuwe loot, gaan we prefab badkamers, toiletten, meterkasten en technische ruimten maken. We zetten ze op een vrachtwagen en schuiven ze als dozen onze betaalbare woningen in. Zo hebben we geen faalkosten meer. De ‘HomeBlocks’ worden onder ideale omstandigheden gemaakt door medewerkers die we op onze bouwplaatsen niet kunnen inzetten. Mensen met een achterstand op de arbeidsmarkt die – onder begeleiding van ervaren medewerkers – ons extra handen bieden. Zij werken samen met medewerkers elders uit Europa en zorgen ervoor dat we het dreigend tekort aan de makers van woningen oplossen.

HANDELSKADE NIJMEGEN

We gaan nog meer samenwerkingen zoeken met de maak-bedrijven. De beschikbaarheid van metselaars, timmer-lieden, installateurs, stukadoors en tegelzetters domineert de komende jaren de markt. Door middel van monitoring, coaching en beloning gaan we de beste bouwplaats- collega’s aan ons binden.

‘VORM voor altijd in vorm als VORM’ is een traject waarmee we vorig jaar zijn gestart. We zijn zo eigenwijs dat we voor altijd op eigen benen willen staan. En aangezien de huidige aandeelhouder en directie niet het eeuwige leven hebben, gaan we een structuur optuigen waar medewerkers mede-nemers kunnen worden. We willen hiermee bereiken dat de medewerkers die VORM succesvol houden, meer terugzien van hun inzet. En met deze moderne ondernemingsVORM willen we VORM van 100 naar 200 jaar brengen.

KYP FLOW is een product van de samenwerking tussen VORM en KYP; zo zijn we ook een klein beetje een auto-matiseringsbedrijf. Met KYP FLOW kunnen we complexe ontwikkeltrajecten super strak en duidelijk organiseren en afstemmen. Elk project is anders, maar binnen alle projec-ten zijn 1.700 van de 2.000 acties elke keer hetzelfde om tot een succesvol proces en project te kunnen komen. KYP FLOW ondersteunt onze medewerkers op een eenvoudige wijze met als doel de 1.700 standaardacties in 50% van de reguliere tijd te doen. Dan blijft 50% van hun tijd over voor de echt unieke zaken binnen een project, waarmee onze medewerkers het verschil in de markt kunnen maken. In 2019 hebben we KYP FLOW volledig geïmplementeerd. Sneller, duurzamer, leuker, faalkostenvrij, herhalen wat je herhalen kunt, veel tijd voor originaliteit en creativiteit, goedkoper, beter voor de klant en de makers van woningen een centrale rol geven. En uiteraard blijven we oplossend handelen. Zo word je na 100 ook wel 200 jaar en blijf je lenig.

Orderportefeuille stijging: € 1,7 miljard naar

€ 2 MILJARD

Winststijgingvan € 29,8 miljoen naar

€ 35,8 MILJOEN van 7,8% van de omzetnaar 9,4% van de omzet

HANDELSKADE NIJMEGEN O P G E L E V E R D I N A U G U S T U S 2 0 1 8

Op de voormalige locatie van Dagblad De Gelderlander, pronken inmiddels luxe appartementen aan de Waal. Handelskade in Nijmegen was een samenwerking tussen de gemeente Nijmegen en Bouwfonds Ontwikkeling en was het eerste deelplan in de gebiedsontwikkeling Waal-front. VORM – verantwoordelijk voor de bouw – was vanaf 2011 betrokken bij Handelskade en had invloed op de technische uitwerking van het project.

VORM is trots op het realiseren van deze grote en com-plexe gebiedsontwikkeling. De veelvoud aan gebouwen en stakeholders maakte een uitdaging van dit bouw-project. Door de enorme inzet en professionele samen-werking tussen alle partijen is er een prachtig vernieuwd stuk Nijmegen ontstaan. Een unieke en mooie plek in de stad om te wonen, te werken en te recreëren.

De markt naar 2050

Uiteindelijk is ons huidige verdienmodel van ontwikke-len en bouwen niet meer kostenefficiënt genoeg om nog decennia te blijven gebruiken. Gelukkig lukt het ons om met deze traditionele wijze van werken goede resultaten te behalen, meestal veel beter dan de top 25 van Nederland. Onze huidige succesvolle bedrijven – VORM Ontwikkeling, VORM Bouw, VORM Conceptwoningen, VORM 6D Wonen, VORM Transformatie en Ontwikkeling, VORM Transformatie en Renovatie, VORM Kopersadvies, VORM Collectief, VORM Vastgoedonderhoud, VORM Materieel en VOCON Engineering – gaan daar de komende vijftien jaar dan ook gewoon zeker mee door en we verwachten ons daarin nog sterk te ontwikkelen. Evengoed willen wij nadenken over nog veel efficiëntere verdienmodellen.

Dit hele proces duurt bij een project met een omvang van 40 miljoen euro zo’n tweeënhalf jaar. De overheadkosten zijn enorm, de faalkosten nog steeds te groot. De doorloop-tijd is te lang. De kennis van de maakpartijen wordt slechts gedeeltelijk ingezet en hun capaciteit wordt niet optimaal benut, terwijl zij uiteindelijk wel de woningen maken. Er wordt nauwelijks herhaald op onderdelen, vrijwel alles is maatwerk. Bij een project van 40 miljoen euro zijn ook zomaar 150 tot 200 partijen betrokken. Geen wonder dat daardoor de bouwkosten en de stichtingskosten te hoog zijn en de woningen daardoor nauwelijks betaalbaar zijn.

Dat gaan wij veranderen met VORM 2050.Meestal begint iedereen te roepen dat anderen eerst moeten veranderen, maar zo werkt het niet. Alle ver-anderingen beginnen bij jezelf, bij onszelf dus. VORM 2050 gaat dus niet meer ontwikkelen en bouwen, maar woningen maken.

Ons proces wordt heel kort door de bocht. We verwerven locaties, maken op hoofdlijnen een plan met producten. Stemmen op hoofdlijnen af met stedenbouw en de opdrachtgevers (corporaties en beleggers). Tot zover niet heel veel anders dan nu. Maar ondertussen hebben we voor één project tien co-makers geselecteerd (uit een pool van 30 vaste co-makers) met wie we samen met de architect, constructeur en adviseurs in drie maanden het hele ontwerp in elkaar sleutelen. De tien co-makers krijgen opdracht en werken ieder hun eigen deel uit – met een gedetailleerde maar duidelijke onderlinge afstemming – en maken ook hun eigen deel onder hun eigen verantwoorde-lijkheid zonder tussenkomst van andere partijen. Daarmee gaan we 50% sneller en zijn we 20% goedkoper. Het klinkt eenvoudig en dat is het ook. Nu nog doen. En daarmee zijn we al gestart. Volgend jaar kunnen we misschien al iets van de resultaten laten zien. Ons doel: we gaan vanaf 2025 elk jaar 5.000 betaalbare woningen maken en wij beginnen nu meteen.

Met alleen nadenken veranderen we niets en dus ‘gaan we doen’. Per 1 juli richten wij naast de bestaande succesvolle bedrijven een nieuw bedrijf op dat woningen gaat maken: VORM 2050. Alles wat VORM 2050 gaat doen, is gericht op het betaalbaar maken van goede en mooie woningen. Het traditionele ontwikkelen en bouwen wordt hier niet meer toegepast. In het huidige proces van ontwikkelen en bouwen staat het ontwerpproces centraal en houdt het te weinig rekening met de producten die voor de realisatie van een woning beschikbaar zijn. We verwerven een loca-tie, we bedenken op hoofdlijnen het product en het plan en na instemming van stedenbouw gaan we dit volledig uitwerken, terwijl we ondertussen de bouwkosten ramen. Dan zoeken we er een bouwer bij en die bouwer zoekt op zijn beurt weer onderaannemers en leveranciers; zo komen we tot de echte bouwkosten. Vaak passen de bouwkosten dan niet en moeten we op zoek naar optimalisaties, die vaak niet meer door te voeren zijn in de reeds uitgewerkte plannen.

Foto

grafi

e: R

oos

Ald

ersh

off

O

ntw

erp:

NO

SUC

H

Doel van onze VORM 2050 BV:

50% sneller en 20% goedkoper worden

DUURZAME ‘CUBE’ TILBURG UNIVERSITY

2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2020* 2021* 2022*

2014 2015 2016 2017 2018

2014 2015 2016 2017 2018 heden 2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018

2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2020* 2021* 2022*

Geconsolideerde omzet (x € 1.000)

194.287 223.429 309.143 379.625 381.451 400.000 425.000 425.000 375.000 8.217 14.536 26.659 29.483 35.792 37.500 37.500 37.500 35.000

Geconsolideerde winst voor belastingen (x € 1.000)

83.419 82.137 103.073 125.966 147.365 800 950 1.350 1.700 2.000

Garantievermogen (x € 1.000) Orderportefeuille (x € 1.000.000)

47.380 43.322 46.226 109.251 124.928

Werkkapitaal (x € 1.000) **

201 221 246 229 255 258

Personeelsleden (headcount)

51% 51% 52% 48% 49%

Solvabiliteit **

967 1.011 1.257 1.658 1.496

Omzet per fte (x € 1.000)

€ 381.451.000 Omzetstijging wordt gedempt doordat VORM steeds meer samenwerkingen op basis van gescheiden koop en aanneming met externe aannemers aangaat.

Liquiditeitsratio: gestegen van 1,83 in 2017 naar 1,97 in 2018

* verwachting

** 2014, 2015 en 2016 zonder proportionele consolidatie samenwerkingen

17%Eigen vermogen is toegenomen met

DUURZAME ‘CUBE’ TILBURG UNIVERSITY O P G E L E V E R D I N A U G U S T U S 2 0 1 8

In opdracht van Tilburg University (TiU) heeft VORM als eerste één van de vijf nieuwe slimme en flexibele gebou-wen van de campus gerealiseerd. Voor het architectonisch bijzondere ontwerp werkte VORM samen met architect KAAN. Het gebouw voldoet aan alle voorwaarden voor het moderne onderwijs en is duurzaam ontwikkeld volgens de Europese BREAAM Excellent richtlijnen. Zo zijn de wanden bekleed met dempend materiaal, gemaakt van PET-flessen en bestaat veel van het toegepaste prefab beton voor 40% uit gerecycled materiaal uit de industrie. CUBE scoort hoog in slim energiegebruik door gebruiks-afhankelijke LED-verlichting, warmtekoudeopslag in de bodem, zonnepanelen en warmtepompen.

1 H O U T H AV E N S 4 D E F

A M S T E R DA M

VORM Ontwikkeling en VORM Bouw

2 S A N C TA M A R I A

N O O R DW I J K

VORM Transformatie en Renovatie i.s.m.

VORM Ontwikkeling en BPD

(Ontwikkelingscombinatie Sancta Maria C.V)

Om trots op te zijn We zijn trots op de door ons gerealiseerde projecten. In dit jaarverslag

vindt u slechts een greep uit de in 2018 opgeleverde projecten van VORM.

Nieuwsgierig naar wat wij nog meer doen? Bezoek onze website op vorm.nl.

3 ZO R G B O U L E VA R D

Z A A N DA M

Zaans Medisch Centrum, VORM Bouw

(opdrachtgever VORM Ontwikkeling;

afnemer Stichting Achmea Dutch Health

Care Property Fund)

4 D E B R O U W E R I J Z E E B U R G E R E I L A N D

A M S T E R DA M

VORM Bouw (opdrachtgever VORM

Ontwikkeling; afnemer CBRE Global Investors)

5 HOFWIJK

MIJNSHEERENLAND

VORM 6D Wonen

6 D E T R I A N G E L

A L P H E N A A N D E N R I J N

VORM Ontwikkeling

(opdrachtnemer De Vries en Verburg)

7 H O O G E L A N D

N A A L DW I J K

VORM Ontwikkeling

(opdrachtnemer Waal)

8 K U Y P E R H O F

R I D D E R K E R K

VORM 6D Wonen

9 V E R D E V I S TA I I B

ZO E T E RWO U D E

VORM Ontwikkeling en VORM 6D Wonen

1 0 WO U DA

U T R E C H T

VORM Transformatie en Ontwikkeling

(afnemer Syntrus Achmea Real Estate

& Finance)

2

4

6

8

1 0

1

3

5

7

9

2018 2017Vaste activaImmateriële vaste activa 173.696 193.174

Materiële vaste activa 24.450.863 17.164.115

Financiële vaste activa 25.888.338 23.939.035

50.512.897 41.296.324

Vlottende activaVoorraden 134.983.363 116.939.418

Vorderingen 56.730.261 57.788.587

Liquide middelen 61.743.284 60.322.094

253.456.908 235.050.099

Kortlopende schulden 128.528.658 125.799.469

124.928.250 109.250.630

175.441.147 150.546.954

Langlopende schulden 22.471.650 21.800.007

Voorzieningen 4.497.592 2.321.753

Aandeel derden in het vermogen 1.106.842 458.869

Groepsvermogen 147.365.063 125.966.325

175.441.147 150.546.954

Netto-omzet 381.451.132 379.624.592

Overige bedrijfsopbrengsten 775.201 719.768

382.226.333 380.344.360

Kosten van grond- en hulpstoffen

en overige externe kosten 306.927.751 313.909.601

Personeelskosten 26.763.802 25.229.645

Afschrijvingen op materiële vaste activa 2.032.644 1.757.311

Overige bedrijfslasten 11.632.856 10.711.139

347.357.053 351.607.696

Bedrijfsresultaat 34.869.280 28.736.664

Financiële baten en lastenRentebaten 1.071.591 704.935

Rentelasten (149.259 ) 41.776

922.332 746.711

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 35.791.612 29.483.375

Belastingen resultaat uit gewone

bedrijfsuitoefening (8.885.616 ) (7.246.823 )

26.905.996 22.236.552

Aandeel in het resultaat van deelnemingen (531.826 ) 394.238

Groepsresultaat 26.374.170 22.630.790

Aandeel derden in het resultaat 24.568 262.811

Netto-resultaat 26.398.738 22.893.601

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2018 (€)

Geconsolideerde balans per 31 december 2018 (€)(na verwerking van het voorstel tot bestemming van het resultaat)

Vorm de toekomstVORM.NL

HANDELSKADE NIJMEGEN