Vastned Retail Belgium Jaarverslag 2014

Retail Belgium

Jaa

rv

er

sla

g20

14

JAARVERSLAG

2014

Retail Belgium

3

VASTNED RETAIL

BELGIUM

• eenopenbaregereglementeerdevastgoedvennootschapnaarBelgischrecht

• aandelenzijngenoteerdopEuronextBrussels(VASTB)

• gespecialiseerdininvesteringenincommercieelvastgoed:binnenstadswinkelsenbaanwinkelsoptoplocaties

• quainvesteringsstrategiegerichtopwinkelvastgoedmetrespectvoorcriteriavanrisicospreidingindevastgoedportefeuille,zowelquatypepandalsquageografischeliggingalsquaaardvandehuurders

• voorzienvaneengezondefinanciëlestructuur

Turnhout, Gasthuisstraat - 1.269 m2

4

68%BINNENSTADSWINKELS

58%BINNENSTADSWINKELS

31.12.2014

31.12.2013

31.12.2014

31.12.2013

32%BAANWINKELS

42%BAANWINKELS

+ 10%

RISICOSPREIDINGINDEVASTGOEDPORTEFEUILLE

Spreidingnaartypewinkelpand

Realisatie van de vooropgestelde strategie om 65% van

de vastgoedportefeuille te investeren in binnenstadswinkels.

Op 31 december 2014 bestaat 68% van de vastgoedporte

feuille uit binnenstadswinkels (58% op 31 december 2013).

Per eind 2014 is reeds 49% van de gehele portefeuille

geïnvesteerd in “premium city high street shops”, dit zijn de

topwinkelpanden gelegen op de beste winkelstraten in de

grote steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge.

Verdere aanscherping van de strategie door focus op

“premium city high street shops”.

5

Kerncijfers

Bezettingsgraad

Toename van de bezettingsgraad in 2014 met 2,5% tot 97,9%

op 31 december 2014 door verhuringen en desinvesteringen

van panden met een lagere bezettingsgraad.

Totaleverhuurbareoppervlakte(m2)

31.12.2014

97,9% 95,4%

31.12.2013 31.12.2014

98,5% 96,0%

31.12.2013

BEZETTINGSGRAAD (%) BEZETTINGSGRAAD (%)EXCLUSIEF PANDEN IN RENOVATIE

31.12.2014

111.594 m² 146.962 m²

31.12.2013

6

Evolutievandereëlewaardevandevastgoedbeleggingen

In 2014 stijgt, bij gelijkblijvende

samenstelling van de vastgoedporte

feuille ten opzichte van 31 december

2013, de reële waarde van de

bestaande vastgoedportefeuille

met 3%, voornamelijk door de aan

scherping van de rendementen van

Vastned Retail Belgium’s panden op

de toplocaties in de grotere steden.

31.12.2013

€ 362miljoen

€ 357miljoen

31.12.2014

RISICOSPREIDINGINDEVASTGOEDPORTEFEUILLE

Gent, Veldstraat - 2.690 m2

Verwerving van een binnenstads

winkel op een toplocatie in

de Veldstraat in Gent, in juli 2014

voor een investerings bedrag

van € 27,7 miljoen.

Desinvestering van 19 nietstrategische baanwinkels en

binnenstadswinkels op secundaire locaties met een totale reële

waarde van € 42,9 miljoen (12% van de vastgoedportefeuille).

VERWERVINGBINNENSTADSWINKELGENT

DESINVESTERING19NIET-STRATEGISCHEBAANWINKELSENBINNENSTADSWINKELS

REËLEWAARDEVANDEVASTGOEDBELEGGINGEN

7

Kerncijfers

Geografischespreiding

Spreidingnaaraardvandehuurders

15%BRUSSEL

13%WALLONIË

72%VLAANDEREN

63% 13% 10% 6% 5% 3%

Kled

ing,

sch

oene

n en

acce

ssoi

res

Hui

shou

dart

ikel

enin

terie

ur e

n do

e-he

t-ze

lf

Vrij

e tij

d, lu

xear

tikel

en e

npe

rsoo

nlijk

e ve

rzor

ging

Voe

ding

spec

iaal

zake

n en

war

enhu

izen

TV, h

ifi, e

lekt

rom

ultim

edia

en

tele

foni

e

Ove

rige

8

De schuldgraad bedraagt slechts 31% op 31 december 2014.

KERNCIJFERSPERAANDEEL 31.12.2014 31.12.2013

Aantalaandelen 5.078.525 5.078.525

Nettowaarde(reëlewaarde)(€) 47,81 46,37

Nettowaarde(investeringswaarde)(€) 49,59 48,13

Beurskoersopafsluitingsdatum(€) 57,97 52,40

Premiet.o.v.reëlenettowaarde(%) 21% 13%

STERKEBALANS:SCHULDGRAAD31%

31.12.2014

242.967

119.447

235.467

129.566

31.12.2013

Eigen vermogen (€ 000)

Vreemd vermogen (€ 000)

Schuldgraad

31% 34%

Antwerpen, Leysstraat - 528 m2

9

Kerncijfers

POSITIEVERESULTATENIN2014

Huurinkomsten:€22,0miljoen

Realisatie van 27 verhuurtransacties

die circa 16% van de totale jaarlijkse

huurinkomsten vertegenwoordigen

met een gemiddelde huurgroei van

5% tot gevolg.

Brutodividenduitkering:€2,72peraandeel

Brutodividend stijgt in 2014

tot € 2,72 per aandeel

(€ 2,65 voor het boekjaar 2013).

2013

€ 22,0miljoen

2014

€ 21,7miljoen

20132014

€ 2,65€ 2,72

10

induizenden€ 2014 2013

Operationeeluitkeerbaarresultaat 13.801 13.448

Portefeuilleresultaat 7.927 -2.911

Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39)enandereniet-uitkeerbareelementen

-1.240 1.657

Nettoresultaat 20.488 12.194

RESULTAATPERAANDEEL 2014 2013

Aantaldividendgerechtigdeaandelen 5.078.525 5.078.525

Nettoresultaat(€) 4,03 2,40

Brutodividend(€) 2,72 2,65

Nettodividend(€) 2,0400 1,9875

DIVIDENDRENDEMENT

Op 31 december 2014 noteert de beurskoers van het

Vastned Retail Belgiumaandeel € 57,97 waarmee het een

brutodividendrendement van 4,7% biedt.

EVOLUTIEAANDELENKOERS

RESULTATEN2014

€60

58

56

54

52

50

48

jan 14

feb 14

mrt

14

apr 1

4

mei

14jul 1

4

aug 1

4

sep 14

jun 14

nov 14

okt 14

dec 1

4

11

Kerncijfers

EPRA-KERNCIJFERS 2014 2013

EPRAResultaat(€peraandeel) 2,72 2,66

EPRANAW(€peraandeel) 48,71 47,08

EPRANNNAW(€peraandeel) 47,74 46,32

EPRANettoInitieelRendement(NIR)(%) 4,9% 5,2%

EPRAAangepastNIR(%) 5,1% 5,4%

EPRAHuurleegstandspercentage(%) 1,5% 4,1%

EPRAKostRatio(inclusiefdirecteleegstandkosten)(%) 17,3% 15,8%

EPRAKostRatio(exclusiefdirecteleegstandkosten)(%) 16,3% 15,1%

FINANCIËLEKALENDER2015

Omvorming naar het statuut van gereglementeerde

vastgoedvennootschap (GVV) is goedgekeurd door de algemene

vergadering van aandeelhouders op 27 oktober 2014.

EPRA1

1 Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practices Recommendations van EPRA (European Public Real Estate

Association). Zie ook www.epra.com.

DEC JAN FEB

Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2014

di 10

MRT APR

Algemene vergadering van aandeelhouders

MEI

Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31 maart 2015

di 5

JUN JUL

Hal�aarlijks financieel verslag per 30 juni 2015

do 30

AUG SEP OKT

Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30 september 2015

di 27

NOV DEC

wo 29 om 14u30

Record date dividend 2014 wo 6

2014 2015

Ex dividend date 2014di 5

Uitbetaling dividend 2014 vanaf do 7

12

Antwerpen, Meir - 583 m2

13

Brief aan de aandeelhouders 14

Verslag van de raad van bestuur 17

Profiel 18Investeringsstrategie 19Corporategovernanceverklaring 21

Verslag van het directiecomité 41

Demarktvanhetwinkelvastgoedin2014 42Belangrijkeontwikkelingenin2014 44Financiëleresultaten 52Financiëlestructuur 58Winstbestemming2014 61EPRABestPractices 62Vooruitzichtenvoor2015 68

Verslag betreffende het aandeel 71

Beursgegevens 72Dividendenaantalaandelen 76Aandeelhouders 77Financiëlekalender2015 77

Vastgoedverslag 79

Samenstellingvandeportefeuille 80Overzichtvandevastgoedportefeuille 83Evolutievandevastgoedportefeuille 84Waarderingvandeportefeuilledoordevastgoeddeskundigen 85

Financieel verslag 87

Index 89Geconsolideerdewinst-enverliesrekening 90Geconsolideerdglobaalresultaat 91Geconsolideerdebalans 92Mutatie-overzichtvanhetgeconsolideerdeigenvermogen 94Geconsolideerdkasstroomoverzicht 96Toelichtingbijdegeconsolideerdejaarrekening 97Verslagvandecommissaris 140EnkelvoudigejaarrekeningVastnedRetailBelgiumnv 142

Algemene inlichtingen 147

Identificatie 148Uittrekseluitdestatuten 152Commissaris 154Liquidityprovider 154Vastgoeddeskundigen 156Gereglementeerdevastgoedvennootschap-wettelijkkader 156Verklaringbijhetjaarverslag 157

Begrippenlijst 158

INHOUDSOPGAVE

14

2 De marktinformatie in deze tekst is gebaseerd op Cushman & Wakefield, Vastned Retail Belgium Portfolio 31 december 2014,

market overview p.12 - 18; CBRE Belgium Retailer Survey 2014, p.2 - 5; CBRE interview Kim Verdonck, d.d. 14/1/2015 en

CBRE’s annual review of retail activity in 2014 and trends for 2015, p. 46 - 47.

BRIEFAANDEAANDEELHOUDERS2

Geachteaandeelhouders,

VastnedRetailBelgiumheeftin2014haaruitgestippeldestrategiewatbetreftdehuur-groeiviahuurhernieuwingenendebeoogdegroeiinhetaandeelbinnenstadswinkelsinportefeuille,metsuccesverderuitgevoerd.

DeBelgische retailvastgoedmarkthoudtbehoorlijkstandniettegenstaandeenkeletekenenvanvertraagdegroeioverderecentejaren.Erleeftechtereengemengdgevoelinderetailvastgoedmarktdieinhaarsubsegmentenaanverschillende snelhedenevolueert.Inmiddelsblijktduidelijkeenverschillendeweerbaarheidtegendegewijzigdemarktomstandighedentussentoplocaties(zowelvoorbaanwinkelsalsvoorbinnen-stadswinkels)endesecundairelocaties.

Deomzettenvanveleretailersdaaldendelaatstejaren,ondermeerdoordatzijnietofonvoldoendeinspeeldenopdetoenamevaninternetverkopenendeaanhoudendeeconomischecrisis.Hierdoorishunbehoefteomnieuweofadditioneleruimtetehurenaanzienlijkafgenomen,watzichreflecteertineenneerwaartsedrukopdehuurprijzen.Detopwinkelstratenindegrotestedendoenhetvooralgoeddoorde(geplande)aan-wezigheidvanretailerszoalsPrimark,Marks&Spencer,ZaraenUniqlodiegrotevolumeshurenmaarzelfsinde6Belgischetopwinkelstratenhebbensommigetoplocatieseenneerwaartsecorrectieopdehuurprijzengekend.Indesecundairewinkelstratenendekleinerestedengroeitdeleegstandendalendehuurprijzen.Vooralopdezelocatiessluitenretailershunzakenalszenietvoldoenderenderen.

BaanwinkellocatiesdoenhetinBelgiërelatiefgoed.Eriseentrendnaareenhogerekwaliteitsarchitectuurdiegecombineerdmetdeaantrekkelijkeretarievenindeperiferieookdebeterebinnenstadmerkenaantrekt.Ditgeldtechteralleenvoordebestelocatiesinditsegment.Deperiferieisoverigenshetmeestactievesegmentgeweestin2014,vooralinderetailparken.Daarisdevraaggroterdaninderestvandemarkt.ExpansieveretailerszoalsAlbertHeijnentypischecity-centerretailerszijnzeeractiefgewordenopdezelocaties.Erwordtuitgekekennaardeimpactvanderegionaliseringvandeverantwoordelijk-hedenbetreffenderetailvergunningenbijdeoverheid.Verwachtwordtdatdekomendereguleringtoekomstigeontwikkelingenindeperiferiezalbemoeilijkenwaardoordevraagnaardehuidigereedsvergundeperiferetoplocatieszaltoenemen.

IndezemarktomstandighedenheeftVastnedRetailBelgiumin2014mooieresultatengeboekt.Intotaalzijner27verhuurtransactiesafgeslotenin2014,goedvoor€3,6miljoenjaarlijksehuurinkomstenwatcirca16%vandetotalejaarlijksehuurinkomstenvandevennootschapvertegenwoordigt.Degemiddeldehuurtoenameindezetrans-actiesiscirca5%.OpvlakvanhaarinvesteringsstrategieheeftVastnedRetailBelgiumreedsin2012bepaalddatminstens65%vanhaarvastgoedportefeuilledientgeïnvesteerdtezijninbinnenstadswinkels,bijvoorkeuroptoplocatiesindebinnenstadvangroterestedenzoalsBrussel,Antwerpen,GentenBrugge.Op31december2014makendebinnen-stadswinkelsreeds68%vandevastgoedportefeuilleuit,beterdanhetvooropgesteldeaandeelvan65%.Omditterealiserenheeftdevennootschapin2014geïnvesteerdineenbinnenstadswinkelopeentoplocatieinGentenheeftzeniet-strategischepandengedesinvesteerd.

5% Gemiddelde huurtoename in 27 verhuurtransacties

68% Binnenstadswinkels vastgoedportefeuille

Desinvestering 19 niet-strategische panden

15

Eindjuli2014isVastnedRetailBelgiumeringeslaagdomopeentoplocatieeenbinnen-stadswinkelteverwerven,metnameindeVeldstraat23-27inGent,verhuurdaanH&M.Hetwinkelpandisverworvenvooreeninvesteringswaardevancirca€27,7miljoenaaneenmarktconformrendement.Dezeacquisitiegenereertvoordevennootschapeenhuurinkomstenstroomvancirca€1,1miljoenopjaarbasis.Detransactieisgefinan-cierdvanuitdebestaandekredietlijnenvandevennootschapendoorovernamevandekredietenvandeovergenomenvennootschap.

Aangezienopdeinvesteringsmarktwinkelvastgoedzeerintrekismettoprendementenvan4%heeftVastnedRetailBelgiumvandezegunstigemarktomstandighedengebruikgemaaktomin2014intotaal19niet-strategischebaanwinkelpandenenbinnen-stadswinkelsopsecundairelocatiestedesinvesterenmeteentotalereëlewaardevan€42,9miljoenofcirca12%vandetotalevastgoedportefeuille.DezedesinvesteringenbetreffenJulianusShoppinginTongerenenwinkelpandeninVlaanderenenWallonië,meteentotalebrutowinkeloppervlaktevancirca39.000m².Degezamenlijkejaarlijksehuurinkomstenvandegedesinvesteerdewinkelpandenbedragen€3,6miljoenofcirca16%vandetotalejaarlijksehuurinkomstenvandevennootschap.Hetisdestrategievandevennootschapomdeuitdezedesinvesteringenvrijgekomenfinanciëlemiddelenteherinvestereninbinnenstadswinkelsoptoplocaties.

Ondanksdezedesinvesteringenvancirca12%vandevastgoedportefeuillenemendehuurinkomstenvanVastnedRetailBelgiumin2014toemet€0,3miljoenof1%doordeinvesteringenindebinnenstadswinkelsoptoplocaties,indexatiesenhuurhernieuwingen.Definancieringskostenvandevennootschapzijnin2014gedaaldmet€0,7miljoenof14%,hoofdzakelijkalsgevolgvandelagererentevoeten.Degemiddelderentevoetvandevennootschapisvoorhetboekjaar2014gedaaldtot3,2%inclusiefbankmargesinvergelijkingmet4,0%voorhetboekjaar2013.Hierdoorligthetoperationeel uitkeerbaar resultaatperaandeelin2014hogerdanin2013.Voorhetboekjaar2014kanVastnedRetailBelgiumhaaraandeelhouderseenbrutodividendaanbiedenvan€2,72peraandeelinvergelijkingmet€2,65peraandeelvoorhetboekjaar2013.Hiermeebedraagthetbrutodividendrendementvanhetaandeel4,7%opbasisvandeslotkoersop31december2014.

Wijwensenutedankenvoorhetvertrouwendatuaanonsbeleidhebtgeschonken.Bijdezewensenwijtevenshetmanagementenallemedewerkerstedankenvoorhuninzetdieaandebasisligtvandezemooieresultaten.

Deraadvanbestuur

Taco de Groot Jean-Pierre BlumbergBestuurder Voorzittervanderaadvanbestuur

Desinvestering 19 niet-strategische panden

+1% Groei huurinkomsten

-14% Financieringskosten

Brutodividend € 2,72

17

Verslag van de raad van bestuur

Antwerpen, Korte Gasthuisstraat - 145 m2

18

VastnedRetailBelgiumiseenopenbaregereglementeerdevastgoedvennootschap(GVV).Deaandelenvandevennoot-schapzijngenoteerdopdegereglementeerdemarktvanEuronextBrussels(VASTB).

VastnedRetailBelgiuminvesteertexclusiefinBelgischcommercieelvastgoed,meerbepaaldinbinnenstadswinkelsoptoplocatiesenbaanwinkelsvanhogekwaliteit.

Deportefeuilleomvatmomenteel169verhuurbareunits,verspreidover69verschillendelocaties.

Evolutievandereëlewaardevandevastgoedbeleggingen(miljoen€)

Typewinkelpand

PROFIEL

De portefeuille bestaat op 31 december 2014 voor 68% uit binnenstads

locaties en 32% uit baanwinkels waarbij reeds 49% van de portefeuille

geïnvesteerd is in topwinkelpanden gelegen op topwinkelstraten in de grote

steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. De totale reële waarde van de

vastgoedbeleggingen bedraagt op 31 december 2014 € 357 miljoen.

b

285 281 313

20052006

20072008

20092010

20112012

20132014

324 329 362327 362359 357

milj

oene

n €

a

b

68%

32%

Binnenstadswinkels

Baanwinkels

a

b

19


De investeringsstrategie is gericht op het behalen van een combinatie van

een direct rendement op basis van huurinkomsten en een indirect rendement

op basis van de waardegroei van de vastgoedportefeuille.

INVESTERINGSSTRATEGIE

Devennootschapopteertvooreeninvesteringspolitiekdiegerichtisopkwalitatiefcommercieelonroerendgoed,datwordtverhuurdaaneersterangshuurders.Hetcom-mercieelonroerendgoedbestaatuitinBelgiëgelegenwinkelpanden,diezowelbinnenstadswinkelsalsbaan-winkels(buitendesteden)kunnenzijn.Ditonroerendgoedvereistbijvoorkeurgeengroteherstellingswerkenopkortetermijneniscommercieelstrategischgelegenopgoedeliggingen.Inresidentieelonroerendgoed,kanto-renenlogistiekonroerendgoedwordtinprincipenietgeïnvesteerd.

VastnedRetailBelgiummeentdatpopulairewinkel-stratenindebinnenstadvangroterestedengarantstaanvoordemeestauthentiekeenuniekewinkel-belevingswaardeentevensalsinvesteringsobjectoplangeretermijnhetmeestezekerheidbieden.Devennootschapheeftdaaromreedsin2012alsstrategiebepaalddatminstens65%vandevastgoedbeleggingenvandevennootschapbinnenstadswinkelsdienente

zijn,bijvoorkeuropdezetoplocaties.Op31december2014makendebinnenstadswinkelsreeds68%vandevastgoedportefeuilleuit.Hierbijisreeds49%vandeportefeuillegeïnvesteerdintopwinkelpandengelegenoptopwinkelstratenindegrotestedenAntwerpen,Brussel,GentenBrugge.

VastnedRetailBelgiumheeftvervolgenshaarinveste-ringsstrategieverscherptenwenstnuomoptermijnvoor75%geïnvesteerdtezijninbinnenstadswinkelsinBelgië.Hierbijdienthetaandeelvanhetallerbestewinkelvast-goedindepopulairstewinkelstratenindegrotestedenoptermijnmeerdan50%tebedragenvandegehelevastgoedportefeuille.

VastnedRetailBelgiumwenstdeaantrekkelijkheidvanhaaraandeelverderteverbeterendoormiddelvaneenhogereliquiditeit,dooruitbreidingvandevastgoed-portefeuilleendooreenverdereverbeteringvanderisicospreiding.

Verhogingvandeliquiditeitvanhetaandeel

Deliquiditeitwordtbepaalddoordematewaarindeaandelenverhandeldkunnenwordenopdebeurs.Bedrijvenmeteenhogeliquiditeittrekkensnellergroteinvesteerdersaan,watdegroeimogelijkheidbevordert.

Eengoedeliquiditeitvergemakkelijktdeuitgiftevannieuweaandelen(bijkapitaalverhogingen,inbrengenoffusies),wateveneensvangrootbelangisomtekunnengroeien.

Omhaarliquiditeitteverbeteren,heeftVastnedRetailBelgiumeenliquiditeitsovereenkomstafgeslotenmetBankDegroof.DeliquiditeitvanveelBelgischegeregle-menteerdevastgoedvennootschappenisvrijlaag.Eenbelangrijkeredenhiervoorisdatdezevennootschappenvaaktekleinzijn-zowelintermenvanmarktkapitalisatiealsvanfreefloat-omdeaandachttekrijgenvanprofes-sionelebeleggers.Bovendienwordthetaandeelvaneengereglementeerdevastgoedvennootschapmeestalgekochtvooreenlangereinvesteringsperiodeenminderalsspeculatie,wathetaantaltransactiesbeperkt.

In 2014 is de free float

van het aandeel ongewijzigd

gebleven op 34,5%.

20

Uitbreidingvandevastgoedportefeuille

Eenomvangrijkeportefeuillebiedtonmiskenbaareenaantalvoordelen.

• Hetdraagtbijtotderisicospreidingvoordeaandeel-houders.Immers,doorteinvestereninvastgoedovergansBelgië,kunnenmogelijkegeografischeschom-melingenindemarktopgevangenworden.Ookismennietafhankelijkvanéénofenkelegrotehuurdersofprojecten.

• Doordeschaalvoordelendiezichvoordoen,kandeportefeuilleopeenefficiënteremanierbeheerdwor-den,zodatermeeroperationelewinstuitgekeerdkanworden.Hetbetrefthiero.a.dekostenvooronder-houdenherstelling,de(langetermijn)renovatiekosten,advieskosten,publiciteitskosten,enz.

• Wanneerdetotaleportefeuilleinomvangtoeneemt,versterktdatdeonderhandelingspositievanhetmanagementbijhetbesprekenvannieuwehuur-voorwaarden,hetaanbiedenvannieuwediensten,alternatievelocaties,enz.

• Hetgeefteengespecialiseerdmanagementteamdemogelijkheidom,doorhaarkennisvandemarkt,eeninnovatiefencreatiefbeleidtevoeren,watresulteert

intoenemende aandeelhouderswaarde.Hetlaatnietenkeltoeomeengroeiteverwezenlijkenindehuur-stroom,maartevensindewaardevandeportefeuille.Eendergelijkactiefmanagementkanzichvertaleninhetrenoverenenoptimaliserenvandeportefeuille,hetonderhandelenovernieuwehuurvoorwaarden,hetverbeterenvandekwaliteitvandehuurders,hetaanbiedenvannieuwediensten,enz.

Eenuitbreidingvandevastgoedportefeuillekanbereiktwordendooreendynamischemarktbenadering,enerzijds,opinternvlakdoorhetgroeipotentieelvandehuidigevastgoedportefeuilleen,anderzijds,dooracquisities.

VastnedRetailBelgiumiseenzeerinteressantepartnervoorbeleggersdieinhetkadervandespreidingvanhunrisicoenafstotingvanadministratievewerkzaamhedenhunwinkelobjectenwilleninbrengentegenuitgiftevannieuweaandelen.Ookvoorwinkelketensdienunoghunpandenineigendomhebben,ishetinteressantomsale-and-rentbacktransactiesmetVastnedRetailBelgiumaftesluiten.

Verbeteringvanderisicospreiding

VastnedRetailBelgiumtrachthetinvesteringsrisicoopverschillendemanierentespreiden.Zozijndehuurdersactiefinsterkuiteenlopendeeconomischesectoren,zoalskleding,voeding,doe-het-zelf,binnenhuisinrichting,enz.Daarnaasttrachtdevennootschapdegeografischeliggingvanhaarpandenzogoedmogelijktespreiden.

Hetbeherenvandeeind-entussentijdsevervaldagenvandehuurovereenkomstenisonderworpenaandebeper-kingenvandehandelshuurwetgeving(Wetvan30april1951),waardoordehuurderselkedriejaareenwettelijkeopzegmogelijkheidhebben.

21


Algemeen

Decorporategovernanceverklaringkadertindetoe-passingvandebepalingenvandeBelgischeCorporateGovernanceCode2009(‘Code2009’)envandeWetvan6april2010totwijzigingvanhetWetboekvanVen-nootschappen.HetKBvan6juni2010heeftbepaalddatdeCode2009deenigevantoepassingzijndecodeis.DezeCodeisterugtevindenopdeinternetsitevanhetBelgischStaatsblad,enopwww.corporategovernance-committee.be.

VastnedRetailBelgiumhanteertdeBelgischeCorporateGovernanceCode2009alsreferentiecode.Decorpo-rategovernanceprincipesvanVastnedRetailBelgiumzijndoorderaadvanbestuurvastgelegdineenaantalrichtlijnen:

• hetCorporateGovernanceCharter• degedragscode• deklokkenluidersregeling• derichtlijntervoorkomingvanmarktmisbruik

HetvolledigeCorporateGovernanceCharterdatdebelangrijkeinternereglementenvandebestuursorganenvanVastnedRetailBelgiumbeschrijft,alsookdeoverigerichtlijnen,kunnengeraadpleegdwordenopdewebsitevandevennootschap(www.vastned.be).

VandebepalingenvandeBelgischeCorporateGover-nanceCode2009wordtenkelafgewekenwanneerspecifiekeomstandighedenditvereisen.Inditgevalwordtdeafwijkinginovereenstemmingmethet‘complyorexplain’-principetoegelichtinhetjaarverslag.DeraadvanbestuurvandevennootschapheeftgeoordeelddathetsomsgerechtvaardigdisdatdevennootschapeenaantalbepalingenvandeCorporateGovernanceCode2009nietnavolgt.Volgenshet“complyorexplain”principeishetinderdaadtoegestaanomrekeningtehoudenmetderelatiefkleineomvangendeeigenkenmerkenvandevennootschapeninhetbijzondermetdereedsrigidewetgevingvoorgereglementeerdevastgoedvennoot-schappen.

CORPORATEGOVERNANCEVERKLARING

Brussel, Louizalaan - 245 m2

22

Raad van bestuur

EMSO bvba vast vertegenwoordigd door Chris Peeters Onafhankelijk bestuurder

Berchemstadionstraat76bus62600Berchem-België

Transporteconoom

Termijn: April2017Aanwezigheid: 5/7

Jean-PIerre BlumbergVoorzitter, onafhankelijk bestuurder

Plataandreef72900Schoten-België

ManagingpartnerLinklatersLLP


Nick van OmmenOnafhankelijk bestuurder

Beethovenweg502202AHNoordwijkaanZee-Nederland

Bestuurdervanvastgoedvennootschappen


Bestuursorganen

23


Hubert RooversBestuurder

FranklinRooseveltlaan384835ABBreda-Nederland

Bestuurdervanvennootschappen


Taco de GrootBestuurder en effectieve leider (in de zin van artikel 14, § 3 van de GVV-Wet)

Schubertlaan163723LNBilthoven-Nederland

ChiefexecutiveofficerVastnedRetail


Reinier WaltaBestuurder

Bastion71945EBBeverwijk-Nederland

ChieffinancialofficerVastnedRetail

Termijn: Vanaf15december2014middelscoöptatieAanwezigheid: 1/1

Ra

24

TomdeWitteheeftzijnmandaatalsbestuurdervandevennootschapneergelegdop1november2014(aanwe-zigheid4/6).

Deraadvanbestuurbestaatop31december2014uitzesleden,waarvandrieonafhankelijkebestuurdersdiealledrievoldoenaandevoorwaardenvanartikel526tervanhetWetboekvanVennootschappen.Allebestuurderszijnniet-uitvoerendebestuurdersmetuitzonderingvanTacodeGroot.

Debestuurderszijnbenoemdvooreenperiodevandriejaar,dochhunbenoemingkanteallentijdedoordealge-menevergaderingwordenherroepen.

Deraadvanbestuurheeftinhetjaar2014zevenmaalvergaderd.Debelangrijksteagendapuntenwaaroverderaadvanbestuurheeftvergaderdenbeslistin2014zijn:

• goedkeuringvandekwartaal-,halfjaar-enjaarcijfers• goedkeuringvandejaarrekeningenendestatutaireverslagen

• goedkeuringvandebudgetten2014enhetbusiness-plan2015

• besprekingvandevastgoedportefeuille(o.a.investe-ringenendesinvesteringen,huurdersaangelegenheden,taxaties,verzekeringen,renovaties,e.d.)

• deomvormingvanhetstatuutnaardatvangeregle-menteerdevastgoedvennootschap

• toepassenvandebelangenconflictregelingmetbetrekkingtothetverstrekkenvaneentijdelijkefinancieringvanVastnedRetailnvaanVastnedRetailBelgiumnvterfinancieringvandeverwervingvandeaandelenvanVeldstraat23-27(zieToelichting23vanhetFinancieelverslag).

TacodeGroot,TomdeWitte(tot1november2014)enReinierWalta(vanaf15december2014)hebbentijdenshetboekjaar2014demeerderheidsaandeelhouderVast-nedRetailnvvertegenwoordigd.TacodeGrootistevenseffectieveleidervandevennootschapindezinvanartikel14,§3vandeGVV-Wet.

HetCorporateGovernanceChartervandevennootschapbepaaltdatbestuurdersontslagnemenopdedatumvandealgemenevergaderingvanaandeelhoudersdieplaats-vindtinhetjaarwaarinze70jaaroudworden.Slechtsomwillevanspecifiekeredenenkandaarinhetbelangvandevennootschapvanafgewekenworden.DitishetgevalgeweestvoorHubertRooversdiedemaximaleleeftijdbereiktheeft.Deraadvanbestuurwasechtervanmeningdatgezienzijnvisie,bekwaamheid,kennisenjarenlangeervaringinvastgoed,hetinhetbelangvandevennootschapwasdathetmandaatvanHubertRooversdatafliepinapril2014,verlengdwerdmet1jaareneeneindezalnemenopdealgemenevergaderingvanaan-deelhoudersvan29april2015.

Sindsdewetvan28juli2011zijnerquotainBelgiëingevoerdteneindetegaranderendatvrouwenzittinghebbeninderaadvanbestuurvanbeursgenoteerdeven-nootschappen.HierdoordientVastnedRetailBelgiumervoortezorgendatindetoekomstminstenséénderdevanhetaantalledenvanderaadvanbestuurvrouwelijkis.Voorvennootschappenmeteenfreefloatkleinerdan50%geldtdezewetvanafdeeerstedagvanhetachtsteboekjaardataanvangtnadebekendmakingvandezewetinhetBelgischStaatsblad,zijnde1januari2019.VastnedRetailBelgiumzalindetoekomstbijheteindigenvaneenbestuurdersmandaateenselectievanbestuurskandidatenmakenopbasisvanduidelijkeobjectievecriteriaenhierbijrekeninghoudenmetgenderdiversiteit.

25


Auditcomité

Hetauditcomitéheeftin2014bestaanuitdrieonafhan-kelijkebestuurders:

• NickvanOmmen(voorzitter)(aanwezigheid5/5)• Jean-PierreBlumberg(aanwezigheid5/5)• EMSObvba,vastvertegenwoordigddoorChrisPeeters(aanwezigheid4/5)

Dezeonafhankelijkebestuurdersvoldoenin2014allenaandenegenonafhankelijkheidscriteriavanartikel526tervanhetWetboekvanVennootschappen.Delooptijdvanhunbenoeminginhetauditcomitéisnietgespecificeerd.

Deledenvanhetauditcomitézijndeskundig.Elklidvanhetcomitéisindividueelonderlegdophetvlakvanboekhoudingen/ofaudit.Daarnaastishetauditcomitécollectiefdeskundig.Ditoptweevlakken:ophetgebiedvandeactiviteitenvanVastnedRetailBelgiumenophetgebiedvanboekhoudingenaudit.

Hetauditcomitéheeftinhetjaar2014vijfmaalverga-derd.Debelangrijksteagendapuntenvanhetauditcomitéin2014zijn:

• besprekingvandekwartaal-,halfjaar-enjaarcijfers• analysevandejaarrekeningenendestatutaireverslagen

• besprekingvandebudgetten• demonitoringvandewettelijkecontrolevande(geconsolideerde)jaarrekeningendeanalysevandeaanbevelingenvandecommissaris

• deanalysevandedoeltreffendheidvandeinternecontrolemechanismenenhetrisicobeheervandeven-nootschap.

Hetcomitérapporteertzijnbevindingenenaanbevelingenrechtstreeksaanderaadvanbestuur.

Directiecomité

Hetdirectiecomitéisop31december2014alsvolgtsamengesteld:

• BvbaJean-PaulSols,vertegenwoordigddoorJean-PaulSols,chiefexecutiveofficer,voorzittervanhetdirectiecomité

• BvbaRudiTaelemans,vertegenwoordigddoorRudiTaelemans,chiefoperatingofficer

• IngeTas,chieffinancialofficer.

Jean-PaulSolsbvba,vastvertegenwoordigddoorJean-PaulSols,enIngeTasoefeneneveneenseendirectieman-daatuitinIntervestOffices&Warehousesnv,openbaregereglementeerdevastgoedvennootschapnaarBelgischrecht.

Conformartikel524bisvanhetWetboekvanVennoot-schappenenartikel15vandestatutenvandevennoot-schap,heeftderaadvanbestuurbestuursbevoegdhedenovergedragen.Deregelsinverbandmetdesamenstel-lingenwerkingvanhetdirectiecomitéwordennaderbeschreveninhetCorporateGovernanceChartervandevennootschapdatkangeraadpleegdwordenopdeweb-site(www.vastned.be).TacodeGroot,TomdeWitte(tot1november2014)enReinierWalta(vanaf15december2014)hebbentijdenshetboekjaar2014demeerder-heidsaandeelhouderVastnedRetailnvvertegenwoordigd.TacodeGrootistevenseffectieveleidervandevennoot-schapindezinvanartikel14,§3vandeGVV-Wet.

Jean-Paul Sols, ceo Inge Tas, cfo Rudi Taelemans, coo

26

Evaluatie van de bestuursorganen

Onderleidingvandevoorzitterevalueertderaadvanbestuurperiodiekzijnomvang,samenstelling,werkingendoeltreffendheid,alsookdievanhetauditcomitéendeinteractiemethetdirectiecomité.Deraadvanbestuurkanzichhierbijlatenbijstaandoorexternedeskundigen.

Bijditevaluatieproceswordt:

• beoordeeldhoederaadvanbestuurfunctioneertengeleidwordt

• nagegaanofbelangrijkeonderwerpengrondigwordenvoorbereidenbesproken

• dedaadwerkelijkebijdrageenbetrokkenheidvanelkebestuurderbijdebesprekingenendebesluitvormingbeoordeeld

• desamenstellingvanderaadvanbestuurbeoordeeldinhetlichtvandegewenstesamenstellingvanderaad

• dewerkingendesamenstellingvanhetauditcomitébesproken

• desamenwerkingencommunicatiemethetdirectie-comitégeëvalueerd.

Indienvoormeldeevaluatieproceduresbepaaldezwak-hedenaanhetlichtbrengenzalderaadvanbestuurhieraandegepasteoplossingenbieden.Ditkanleidentotaanpassingenaandesamenstellingofdewerkingvanderaadvanbestuurofhetauditcomité.

Belangenconflicten

Watpreventievanbelangenconflictenaangaat,isdevennootschapenerzijdsonderworpenaanwettelijkeregels(artikelen523en524vanhetWetboekvanVen-nootschappenenartikelen36tot38vandewetvan12mei2014betreffendedegereglementeerdevastgoed-vennootschappen)enanderzijdsaanderegelsinhaarstatutenenhaarCorporateGovernanceCharter.

Artikel17vandestatutenvandevennootschapbepaaltdienaangaandehetvolgende:“De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconflicten voorzien in de artikelen 36, 37 en 38 van de GVVWet en in het Wetboek van Vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd.”

Tegenstrijdig belang van vermogensrechtelijke aard in hoofde van bestuurders en leden van het directiecomité

Deraadvanbestuur,hetdirectiecomitéenelklidaf-zonderlijkleggenzichdestrengedisciplineopomelkmogelijkbelangenconflictuittesluiten,ongeachtofhetvanpatrimoniale,professioneleofenigeandereaardis,enwillennauwkeurigvoldoenaandewettelijkeregelvanartikel523vanhetWetboekvanVennootschappeninzakebelangenconflictentussendevennootschapeneenbestuurder.

Indienbijvoorbeeldeenbestuurdervandevennootschapomwillevanzijnanderebestuursmandaten,ofomeenanderereden,eenbelangvanvermogensrechtelijkeaardheeftdatstrijdigismeteenbeslissingofverrichtingdietotdebevoegdheidvanderaadvanbestuurbehoort,wordtartikel523vanhetWetboekvanVennootschappentoe-gepastenwordtdebetreffendebestuurderverzochtnietdeeltenemenaandeberaadslagingoverdebeslissingenofverrichtingen,nochaandestemming(artikel523,§1infine).

Wanneereenbestuurderofeenlidvanhetdirectiecomité,rechtstreeksofonrechtstreeks,eenbelangheeftvanvermogensrechtelijkeaarddatstrijdigismeteenverrich-tingofbeslissingdietotdebevoegdheidvanderaadvanbestuurofhetdirectiecomitébehoort,brengthetbetrok-kenliddevoorzitterendeledenbijgevolghiervoorafvanopdehoogte.Hetbetreffendelidkandannietaandeberaadslagingenenaandestemmingoverdebetrokkenverrichtingdeelnemen.

Deverklaring,netalsderechtvaardigingsgrondenbe-treffendehetbelangenconflict,wordenopgenomenindenotulen.Methetoogopdepublicatieervaninhetjaarverslagwordtindenotulendeaardvandebeslissingofverrichtingverantwoord.Daarenbovenvermeldendenotulendevermogensrechtelijkegevolgenvoordeven-nootschapvoortvloeienduitdezebeslissing.Hetrapportvandecommissarisdatopgesteldmoetwordenovereen-komstigartikel143vanhetWetboekvanVennootschap-pen,bevateenafzonderlijkebeschrijvingvandefinanciëlegevolgenvoordevennootschap.

27


Tegenstrijdig belang in hoofde van een grootaandeel-houder

Ingevalvaneenmogelijkbelangenconflictmeteengroot-aandeelhoudervandevennootschapwordtdeprocedurevanartikel524vanhetWetboekvanVennootschappentoegepast.Artikel524vanhetWetboekvanVennoot-schappenverplichtondermeeroperatiesmetverbondenvennootschappen-behoudensbepaaldeuitzonderingen-voorteleggenaanhetadviesvaneencomitévanonaf-hankelijkebestuurders,bijgestaandooreenonafhankelijkexpert.

Tegenstrijdig belang in hoofde van bepaalde perso-nen vermeld in artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennoot-schappen

Tevensvoorzietartikel37vandewetvan12mei2014betreffendedegereglementeerdevastgoedvennoot-schappendatdeFinancialServicesandMarketsAuthority(FSMA)voorafgaandelijkdoordeGVVterkennismoetwordengebrachtvangeplandeverrichtingendoordeGVVoféénvanhaardochtervennootschappenwanneeréénofmeervandevolgendepersonenrechtstreeksofonrechtstreeksalstegenpartijbijdieverrichtingenoptre-denoferenigvermogensvoordeeluithalen:depersonendiedeopenbareGVVcontrolerenofereendeelneminginbezitten;depromotorvandeopenbareGVV;deandereaandeelhoudersvanalledochtervennootschappenvandeopenbareGVV;endebestuurders,dezaakvoerders,deledenvanhetdirectiecomité,depersonenbelastmethetdagelijksbestuur,deeffectieveleidersofdelasthebbers;endemetaldezepartijenverbondenpersonen.

Dezegeplandeverrichtingenmoeteneenbelangverte-genwoordigenvoordeopenbareGVV,moetenpassenbinnenhaarstrategieenmoetentegennormalemarkt-voorwaardenwordenuitgevoerd.Dezeverrichtingenmoetenonmiddellijkbekendwordengemaakt.

Conformartikel49,§2vandewetvan12mei2014be-treffendedegereglementeerdevastgoedvennootschap-penisdevennootschap,wanneerereenvastgoedtrans-actieplaatsvindtmetdehierbovenvermeldepersonen,gebondenaandewaarderingvandevastgoeddeskundige.

Debepalingenvandeartikelen36en37vandeGVV-Wetgeldennietvoor:

• deverrichtingendiebetrekkinghebbenopeensomdieminderbedraagtdanhetlaagstebedragvan1%vanhetgeconsolideerdeactiefvandeopenbareGVVen€2.500.000

• deverwervingvaneffectendoordeopenbareGVVoféénvanhaardochterondernemingeninhetkadervaneenopenbareuitgiftedooreenderde-emittent,waarvooreenpromotoroféénvandeinartikel37,§1bedoeldepersonenalstussenpersoonoptredenindezinvanartikel2,10°,vandewetvan2augustus2002

• deverwervingvanofdeinschrijvingopdealsge-volgvaneenbeslissingvandealgemenevergaderinguitgegevenaandelenvandeopenbareGVVdoordeinartikel37,§1,bedoeldepersonenen

• deverrichtingenmetbetrekkingtotdeliquidemid-delenvandeopenbareGVVoféénvanhaardochter-ondernemingen,opvoorwaardedatdepersoondiealstegenpartijoptreedt,dehoedanigheidheeftvantussenpersoonindezinvanartikel2,10°,vandewetvan2augustus2002endatdezeverrichtingentegenmarktconformevoorwaardenwordenuitgevoerd.

Deproceduretervoorkomingvanbelangenconflictenistoegepasttijdenshetboekjaar2014metbetrekkingtothetverstrekkenvaneentijdelijkefinancieringvanVastnedRetailnvaanVastnedRetailBelgiumnvterfinancieringvandeverwervingvandeaandelenvanVeldstraat23-27(zieToelichting23vanhetFinancieelverslag).

28

Remuneratieverslag

Benoemings- en remuneratiecomité

VastnedRetailBelgiumheeftgeenbenoemings-enremuneratiecomité.Deraadvanbestuurvandeven-nootschapisdemeningtoegedaandatdebetreffendeopdrachtenvanhetbenoemings-enhetremunera-tiecomitéalstakenvandevoltalligeraadvanbestuurdienenbeschouwdteworden.HiermeewijktVastnedRetailBelgiumafvandeaanbevelingenvandeBelgischeCorporateGovernanceCode2009(zieeveneenspara-graaf“complyorexplain”-principe).Debeperkteomvangvanderaadmaaktimmerseenefficiënteberaadslagingoverdezeonderwerpenmogelijk.Anderzijdsvereistdeproblematiekvandebenoemingenofderemuneratiebijdevennootschapteweinigbijkomendeaandachtomeenafzonderlijkecomitéwerkingendedaaraanverbondenextrakostentekunnenrechtvaardigen.

Bezoldigingsbeleid raad van bestuur

Deraadvanbestuurisverantwoordelijkvoorhettevoe-renbezoldigingsbeleidvoorhaarledenenvoordeledenvandedirectie.Devergoedingvandebestuurdersdienttergoedkeuringtewordenvoorgelegdaandealgemenevergadering.

Hetbeleidisgebaseerdopvolgendeuitgangspunten:

• hetbezoldigingsbeleidvanbestuurdersendirectie-ledenisinovereenstemmingmetalleregelgevinginbijzonderdezeopgenomenindeGVV-Wet

• detotalebezoldigingzalquahoogteenstructuurzo-danigdienentezijndatgekwalificeerdeendeskundigepersonenkunnenwordenaangetrokkenenbehouden

• debezoldigingsstructuur,intermenvanvasteneventueelvariabelinkomeniszodanigdatdaarmeedebelangenvoordevennootschapopmiddellangeenlangetermijnwordenbevorderd

• hetbezoldigingsbeleidhoudtondermeerrekeningmetdeverantwoordelijkhedenentijdsbestedingvanbestuurdersendirectieleden.

Ondergelijkblijvendeomstandighedenishetremune-ratiebeleidookvoordetweekomendeboekjarenvantoepassing.

Basisvergoeding 2014

Bestuurders

Dejaarlijksevastevergoedingvoordebestuurdersdienietdemeerderheidsaandeelhoudervertegenwoordigenbedraagtin2014alslidvanderaadvanbestuur€14.000perjaar(€15.000perjaaralsvoorzittervanderaadvanbestuur).Erwordengeenbijkomendevergoedingentoe-gekendvoorhetlidmaatschapvaneencomiténochvoordeuitoefeningvanhetvoorzitterschapvaneencomité.Debestuurdersdiedemeerderheidsaandeelhouderverte-genwoordigenvoerenhuntaakonbezoldigduit.

Erwerdgeenarbeidsovereenkomstafgeslotenmetéénvandebestuurdersenerisgeenopzegvergoedingvankracht.Devergoedingvandebestuurdershoudtcon-formartikel35§1vandewetvan12mei2014betref-fendedegereglementeerdevastgoedvennootschappenrechtstreeksnochonrechtstreeksverbandmetdedoordevennootschapverwezenlijkteverrichtingen.Debestuur-dersbezittengeenaandelenvandevennootschapnochwerdenaandebestuurdersoptiesverleendopaandelenvandevennootschap.

Leden directiecomité

Hetbedragvandevastevergoedingdatin2014alsremuneratieistoegekendaandeledenvanhetdirectie-comitébedraagt€388.560waarvan€122.316voordevoorzittervanhetdirectiecomité.Aandeledenvanhetdirectiecomitézijngeenoptiesverleendopaandelenvandevennootschap.

29


In 2014 uitbetaalde bonus over 2013

Dedrieledenvanhetdirectiecomitékunneninaanmer-kingkomenvooreenjaarlijksebonusvangezamenlijkmaximaal€47.000.Dehoogtevandetoetekennenbonusisvastgesteldaandehandvanmeetbarecriteriaverbondenaanvoorafafgesprokenprestaties.

In2013lagendezecriteriaophetgebiedvanhetverbeterenvandebezettingsgraad,hetuitvoerenvaninvesteringenendesinvesteringenbinnenhetkadervandestrategie,hetaantrekkenvanbelangrijkeretailers,hetoptimaliserenvanhetaccountmanagement,hetverlen-genendiversifiërenvanfinancieringen,hetmonitorenvandecomplianceenhetoptimaliserenvandefiscalepositievandevennootschap.Opbasisvandein2013gereali-seerdedoelstellingenisin2014eenbonustoegekendvanintotaal€43.500.Erisgeenterugvorderingsrechtvandevariabeleremuneratievoorzien.

Naastdezeregulierebonuskaneendirectielidinaan-merkingkomenvooreenbijkomendejaarlijksebonusdietoegekendkanwordenvoorexceptioneleprestaties.Over2013isgeenbijkomendebonusuitgekeerd.

Basisvergoeding 2015 en bonus over 2014

Aandealgemenevergaderingvanaandeelhoudersop29april2015zalvoorgesteldwordenomdejaarlijksevastevergoedingvoordeonafhankelijkebestuurdersalsvolgtaantepassen:

• verhogingvan€14.000naar€20.000(metuitzonde-ringvandevoorzittervanderaadvanbestuur)

• verhogingvoordevoorzittervanderaadvanbestuurvan€15.000naar€25.000.

Dejaarlijksevastevergoedingvoordeledenvanhetdirectiecomitéwordtper1januarivanelkjaar,(i)geïndexeerdovereenkomstigdenormaleindexvandeconsumptieprijzen,waarbijdebasisindexdezeisvandevoorafgaandemaandaandeinwerkingtredingvande

overeenkomstendenieuweindexvandemaandvooraf-gaandaandemaandwaarindeindexatieplaatsvindt(ii)verhoogdmet1procent.Ditkomtneeropeenverhogingvan1%per1januari2015.

In2014liggendebonuscriteriaophetgebiedvanhetverbeterenvandebezettingsgraad,hetuitvoerenvaninvesteringenendesinvesteringenbinnenhetkadervandestrategieenhetaantrekkenvanbelangrijkeretailers.

Dedrieledenvanhetdirectiecomitékomenvoorhetboekjaar2014inaanmerkingvooreenjaarlijksebonusvangezamenlijkmaximaal€60.000.Opbasisvandein2014gerealiseerdedoelstellingenwordteenbonustoegekendvanintotaal€60.000.Over2014wordtgeenbijkomendebonusuitgekeerd.

Duur en beëindigingsvoorwaarden

Deledenvanderaadvanbestuurzijnbenoemdvooreenperiodevan3jaar,dochhunbenoemingkanteallentijdedoordealgemenevergaderingvanaandeelhouderswor-denherroepen.Erisgeenopzegvergoedingvankracht.

Deledenvanhetdirectiecomitéwordenbenoemdvooronbepaaldeduurendeopzegvergoedingbedraagtdetegenwaardevantwaalf(voordecfo)totachttienmaan-den(voordeceoendecoo)vastevergoeding(behoudensgrovenalatigheidofopzettelijkefoutinwelkegevallengeenvergoedingverschuldigdzalzijn).

Inzakeartikel7.18vandeBelgischeCorporateGover-nanceCode2009wordtaanvullendverduidelijktdatdevertrekvergoedinginhoofdevandeceoendecoomeerbedraagtdandetegenwaardevantwaalfmaandenvastevergoeding,hetgeenevenweleencontractuelerege-lingbetreftafgeslotenvóór1juli2009dienogniethetvoorwerpheeftuitgemaaktvaneenverlengingsinds23mei2010waardoorartikel554vanhetWetboekvanVennootschappennietvantoepassingis.

30

Belangrijksterisicofactoreneninternecontrole-enrisicobeheerssystemen

DeraadvanbestuurvanVastnedRetailBelgiumheeftin2014eenstemeeraandachtbesteedaanderisicofactorenwaaraanVastnedRetailBelgiumonderhevigis.

Strategische risico’s en beheer

Dezerisico’swordeninbelangrijkematebepaalddoordestrategischekeuzesdieVastnedRetailBelgiummaaktomdegevoeligheidvanexternefactorentebeperken.Deomvangvandezerisico’swordtbepaalddoordestrate-gischekeuzestenaanzienvanhaarstrategiezoalsdekeuzevanhettypevastgoedenhettijdstipvaninvesterenendesinvesteren.

Type vastgoed

VastnedRetailBelgiumheefthoofdzakelijkgekozenteinvestereninwinkelpanden,waarbijdefocusligtopbinnenstadswinkelsoptoplocaties.Baanwinkelsenretailparkenoptoplocatiesbehoreneveneenstotdeportefeuille.Daarnaasttrachtdevennootschapdegeografischeliggingvanhaarpandenzogoedmogelijktespreiden.

HetvastgoedpatrimoniumvanVastnedRetailBelgiumwordtopkwartaalbasisgewaardeerddooronafhanke-lijkevastgoeddeskundigen.Dezevastgoeddeskundigenbeschikkenoverdevereistekwalificatieseneenbe-langrijkeervaringopdemarkt.Dedoorhengeraamdereëlewaardevandegebouwenwordtgeboektonderderubriek“Vastgoedbeleggingen”onderdeactiefzijdevandestatutaireengeconsolideerdebalans.Deschommelingenvandereëlewaardenwordengeboektonderderubriek“Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen”indegeconsolideerdeenstatutaireresultaatrekeningenenkunnenhetnettoresultaatpositiefofnegatiefbeïnvloeden.Dedoordedeskundigenvastgelegdewaardenvertegen-woordigendemarktwaardevandegebouwen.BijgevolgwordenschommelingenvandemarktwaardevanhetpatrimoniumweerspiegeldinhetnettoactiefvanVastnedRetailBelgium,zoalsditopkwartaalbasiswordtgepubli-ceerd.VastnedRetailBelgiumwordtblootgesteldaandeschommelingvandereëlewaardevanhaarportefeuillezoalsdieresulteertuitdeonafhankelijkeexpertises.

Op31december2014zoueenhypothetischenegatieveaanpassingvanhetrendementdatgebruiktwordtdoordevastgoeddeskundigenbijdewaarderingvandevast-goedportefeuillevandevennootschap(yieldofkapitalisa-tievoet)met1%,deinvesteringswaardevanhetvastgoedverminderenmet€54miljoenof15%.Hierdoorzoudeschuldgraadvandevennootschapstijgenmet6%tot37%(ziedienaangaandeeveneensde“Sensitiviteitsanalyse”zoalsopgenomeninhetVastgoedverslag).

Tijdstip van investeren en desinvesteren

Opbasisvandekennisvandeeconomischeenvastgoed-cycliwordtgetrachtzogoedmogelijkintespelenopdeneergaandeenopgaandebewegingenvandemarkten.Opbasisvaneconomischeindicatorenkanhetnormaalteverwachtenconjunctuurverloopimmersnaarbestvermogenwordeningeschat.Deinvesteringsmarkteninhetbijzonderdehuurmarktvanhetwinkelvastgoedreagerenmetenigevertragingopdevolatiliteitvandeeconomischeconjunctuur.Periodesvanuitgesprokenhoogconjunctuurgevenaanleidingtothogeremarkt-prijzendieopeenlatertijdstiponderhevigkunnenzijnaansterknegatievecorrecties.TijdensdezeperiodevanhoogconjunctuurzaldoorVastnedRetailBelgiumeeneerdergematigdbeleidinzakeinvesteringenaandedagwordengelegdomhetrisicoopeenfoutetimingvaninvesteringentetrachtentevermijden.Inperiodesvanteruglopendeconjunctuurdaaltdewaardeendebezet-tingsgraadvangebouwenveelal.Zodradeconjunctuurechteropnieuwaantrektwordteenmeeractiefinves-teringsbeleidgevoerd,waarbijgeanticipeerdwordtopstijgendewaardenvangebouwenenopeenmeeractievehuurmarkt.Hierbijwordtergepastewaakzaamheidaandedaggelegdomdeschuldgraadvandevennootschapniettelatenoplopenbovendetoegestaneniveaus.

De permanente evoluties op de vastgoedmarkten en de financiële markten

vereisen een continue opvolging van de strategische, operationele, financiële

en financiële verslaggevingsrisico’s en compliance risico’s ter bewaking van de

resultaten en de financiële situatie van Vastned Retail Belgium.

31


Operationele risico’s en beheer

Dezerisico’skomenvoortuitdagelijksetransactiesen(externe)gebeurtenissendiebinnenhetstrategischkaderwordenuitgevoerd:hetinvesteringsrisico,hetverhuur-risico,hetkostenbeheersingsrisico,hetrisicoverbondenaandeverslechterdestaatvandegebouwenenhetrisicovangrotewerken,hetdebiteurenrisicoenjuridischeenfiscalerisico’s.

Investeringsrisico’s

Devoornaamsterisico’sinherentaanhetinvestereninvastgoedsituerenzichophetvlakvantoekomstigenegatievevariatiesindereëlewaardevandevastgoedbe-leggingendievoornamelijkveroorzaaktkunnenwordendoortoenemendeleegstand,onbetaaldehuren,dalingvandehuurprijzenbijhetafsluitenvannieuwehuurcontrac-tenofbijverlengingenvanbestaandehuurcontractenenbodemverontreiniging.

BijVastnedRetailBelgiumzijnerinternecontrolemaatre-gelengetroffenomhetrisicovanverkeerdeinvesterings-beslissingentebeperken.Zowordtersteedseenzorg-vuldigeinschattinggemaaktvanhetrisicoprofielopbasisvanmarktonderzoek,eeninschattingvantoekomstigerendementen,eenscreeningvandebestaandehuurders,eenstudievandemilieu-envergunningsvereisten,eenanalysevanfiscalerisico’s,enz.

Overeenkomstigartikel49§1vandewetvan12mei2014betreffendedegereglementeerdevastgoedvennootschap-penwaardeerteenonafhankelijkevastgoeddeskundigeelkeacquisitieofvervreemdingvaneenvastgoed.Voorelkevervreemdingvormtdeexpertisewaardebepaalddoordeonafhankelijkevastgoeddeskundigeeenbelangrijkeleidraadvoordetransactiewaarde.TevenswordterdoorVastnedRetailBelgiumnauwlettendoptoegekekendatdebijdetransactiegesteldewaarborgenbeperktblijvenzowelqualooptijdalsquawaarde.

VoorelkeacquisitierealiseertVastnedRetailBelgiumeveneenseentechnische,administratieve,juridische,boekhoudkundigeenfiscale“duediligence”opbasisvanconstanteanalyseproceduresenmeestalmetdeonder-steuningvanexterne,gespecialiseerdeconsulenten.

Verhuurrisico’s

Dezerisico’shebbenbetrekkingopdeaardendeliggingvanhetvastgoed,dematewaarinhetmoetconcurrerenmetnabijgelegengebouwen,dekwaliteitvanhetvast-goed,dekwaliteitvandehuurderenhethuurcontract.VastnedRetailBelgiuminventariseertcontinudeontwik-kelingvandezefactoren.Opregelmatigebasiswordteenrisicoprofielaaniederpandtoegekend(opbasisvandelokaleeigenkennisengegevensvanexternenen/oftaxateurs).Afhankelijkvanhetrisicoprofieldientovereenbepaaldeperiodeeenbepaaldrendementgereali-seerdtewordendatafgezetwordttegenhetverwachterendementopbasisvanhetinternerendementsmodel.Opbasishiervanwordteenanalysegemaaktinwelkeob-jectenadditioneelgeïnvesteerddientteworden,waardehuurdersmixaangepastmoetwordenenwelkepandeninaanmerkingkomenvoorverkoop.Daarnaastwordtperkwartaaldeleegstandenhetleegstandsrisicogeanaly-seerd,waarbijdevervaldagenkalendervandehuurcon-tracteninaanmerkingwordtgenomen.Binnenderegelsvandegeldendehuurwetgevingwordtgestreefdnaareenevenwichtigespreidingvandelooptijdvandehuurcon-tracten.Opdezewijzekantijdigwordengeanticipeerdoptoekomstigehuuropzeggingenencontractherzieningen.

Kostenbeheersingsrisico’s

Hetrisicobestaatdathetnettorendementopvastgoednadeligwordtbeïnvloeddoorhogeoperationelekos-tenofinvesteringen.BinnenVastnedRetailBelgiumzijnverschillendeinternecontrolemaatregelenvantoepassingdieditrisicobeperkenwaaronderdeperiodiekevergelij-kingvanonderhoudsbudgettenmetdewerkelijkheidendegoedkeuringsproceduresbijhetaangaanvanonder-houds-eninvesteringsverplichtingen.Dezegoedkeurings-procedureshoudenindatinfunctievanhetbedragéénofmeerdereoffertesgevraagdwordenaandiverseaan-nemerswaarbijdoordeassetmanagementafdelingvanVastnedRetailBelgiumeenvergelijkingvanprijs,kwaliteitentimingvandewerkengemaaktwordt.Afhankelijkvandehoogtevanhetbedragvandeuittevoerenwerkengeldenverschillendegoedkeuringsniveausbinnendeven-nootschap.

32

Debiteurenrisico’s

BinnenVastnedRetailBelgiumgeldenduidelijkeproce-duresvoorhetscreenenvanhuurdersbijhetsluitenvannieuwehuurcontracten.Ookwordenbijhetafsluitenvanhuurcontractensteedswaarborgsommenofbankgaran-tiesbedongen.InhetstandaardhuurcontractdatVastnedRetailBelgiumhanteertvoordeverhuurvanhaarpandenwordteenhuurwaarborgofbankgarantieterwaardevan6maandenhuurvoorzien.Op31december2014be-draagtdeeffectievegewogengemiddeldelooptijdvandehuurwaarborgenenbankgarantiesongeveer5maanden(ofcirca€8miljoen).

Daarnaastzijnerinternecontroleproceduresopgestelddieeentijdigeinningvanhuurvorderingenmoetenwaar-borgeneneroptoeziendathuurachterstandenadequaatwordenopgevolgd.Dehurenzijnvoorafbetaalbaaropmaandelijkseofdriemaandelijksebasis.Definanciëleenassetmanagementadministratiehoudtnauwlettendtoezichtophetbeperkenvanhuurachterstanden.Op31december2014bedraagthetopenstaandaantaldagenklantenkredietslechts2dagen.

Juridische en fiscale risico’s

• Contractenenvennootschapsrechtelijkereorganisaties

Metderdenaftesluitencontractenworden,alsdecomplexiteithetvereist,getoetstmetexterneadvi-seurs,omhetrisicovanfinanciëleenreputatieschadealsgevolgvaninadequatecontractentebeperken.VastnedRetailBelgiumisverzekerdtegenaanspra-kelijkheidvoortkomenduithaaractiviteitenofhaarinvesteringenmiddelseenburgerlijkeaansprakelijk-heidsverzekeringdielichamelijkeschadedekttoteenbedragvan€12,4miljoenenstoffelijkeschade(anderedandoorbrandenontploffing)tot€0,6miljoen.Ver-derzijndebestuurdersenledenvanhetdirectiecomitéverzekerdvoorbestuurdersaansprakelijkheidwaarbijschadewordtgedekttoteenbedragvan€35miljoen.

VennootschapsrechtelijkereorganisatieswaarbijVastnedRetailBelgiumbetrokkenis(fusie,splitsing,partiëlesplitsing,inbrenginnatura,enz.)wordensteedsonderworpenaan“duediligence”werkzaamhe-den,begeleiddoorexterneadviseursomhetrisicoopjuridischeenfinanciëleonjuisthedenteminimaliseren.

• Verzekering

Hetrisicodatgebouwenwordenvernielddoorbrand,storm,waterschadeendedaaruitvoortvloeiendegevolgschadewordtdoorVastnedRetailBelgiumver-zekerdvooreentotalereconstructiewaardevan€124miljoen(€81miljoenvoordebinnenstadswin-kelsen€43miljoenvoordebaanwinkels)tegenovereenreëlewaardevandevastgoedbeleggingenvan€357miljoenop31december2014(€242miljoenbinnenstadswinkelsen€115miljoenbaanwinkels).Voordeleegstandvandegebouwenalsgevolgvandezegebeurtenisseniseveneenseenindekkingvoor-zientenbelopevan36maandenhuur.

• Fiscaliteit

Fiscaliteitspeeltbijhetinvestereninvastgoedeenbelangrijkerol(BTW,registratierechten,exittaks,on-roerendevoorheffing,enz.).Dezefiscalerisico’swordencontinubeoordeeldenwaarnodigondersteunddoorexterneadviseurs.

• Regelgevingendeadministratieveprocedures

DewijzigingeninderegelgevinginzakestedenbouwenmilieubeschermingkunneneenongunstigeinvloedhebbenopdecapaciteitvanVastnedRetailBelgiumomeengebouwoptermijnteexploiteren.Destriktetoepassingennalevingvandestedenbouwkundigeregelgevingdoordegemeentelijkeoverhedenkandeaantrekkelijkheidvanhetgebouwnegatiefbeïnvloe-den.Zokaneenverminderingvandeafmetingenvaneengebouwdiebijeengrondigerenovatiewordtopgelegd,eveneenszijnreëlewaardeaantasten.

Deexittaks,verschuldigddoorvennootschappendiedoordeGVVovergenomenwordenbijwijzevanfusie,wordtberekendrekeninghoudendmetCirculaireCi.RH.423/567.729van23december2004,waarvandeinterpretatieofpraktischetoepassingaltijdkanwij-zigen.Deze“fiscalewerkelijkewaarde”zoalsbedoeldindezecirculairewordtberekendmetaftrekvanregis-tratierechtenofBTWenverschiltvandereëlewaardevanhetvastgoedzoalsopgenomenindebalansvandevennootschapconformIAS40.

Totslotkandeinvoeringvannieuweofstrengerenormeninzakebodemvervuilingofenergieverbruikeengroteinvloedhebbenopdekostendiemoetenwordengemaaktomhetgoedtekunnenblijvenexploiteren.

33



34

Financiële risico’s en beheer

Devoornaamstefinanciëlerisico’szijnhetfinancierings-risico,hetliquiditeitsrisico,hetrenterisicoenhetrisicoverbondenaandebancairetegenpartijen.

Financieringsrisico

Devastgoedportefeuillekangefinancierdwordenmetdeelseigenvermogenendeelsvreemdvermogen.Eenrelatievetoenamevanhetvreemdvermogentenopzichtevanheteigenvermogenkanresulterenineenhogerrendement(zogenaamde‘leverage’),maardaarmeeookineenverhoogdrisico.Bijtegenvallenderendementenuitvastgoedenbijwaardedalingen,kanbijeenhogematevanleveragehetrisicobestaandatnietmeeraanderente-enaflossingsverplichtingenvanvreemdvermogenenoverigebetalingsverplichtingenkanwordenvoldaan.Financieringmetnieuwvreemdvermogenkanindatgevalnietwordenverkregenofslechtstegenzeerongunstigecondities.Omaandebetalingsverplichtingentekunnenblijvenvoldoendientdanvastgoedverkochtteworden,waarbijhetrisicogelopenwordtdatditniettegendemeestgunstigevoorwaardenkanwordengerealiseerd.Dewaardeontwikkelingvanderetailportefeuillewordtinsterkematebepaalddoordeontwikkelingvanderetail-marktcyclus.VastnedRetailBelgiumstreeftsteedsnaareenevenwichtigeverhoudingvoordefinancieringvanhetvastgoedmeteigenenvreemdvermogen.

DaarnaaststreeftVastnedRetailBelgiumernaardoortransparanteinformatieverschaffing,regelmatigecontac-tenmetfinanciersen(potentiële)aandeelhoudersenhetverhogenvandeliquiditeitvanhetaandeel,detoegangtotdekapitaalmarktveiligtestellen.

Tenslottewordttenaanzienvandelangetermijnfinan-cieringengestreefdnaareenevenwichtigespreidingvanherfinancieringsdataennaareengewogengemiddeldelooptijdtussende3,5en5jaar.Hiervankantijdelijkafgewekenwordenindienspecifiekemarktomstandighe-denhetvereisen.Degemiddelderesterendelooptijdvandelangetermijnkredietovereenkomstenop31december2014is2,1jaar.

DebankkredietovereenkomstenvanVastnedRetailBelgiumzijnonderworpenaandenalevingvanfinanciëleratio’s,dievooralverbandhoudenmethetgeconsolideer-definanciëleschuldenniveauvanVastnedRetailBelgiumofhaarfinanciëleinterestlast.Dezeratio’sbeperkenhetbedragdatVastnedRetailBelgiumnogzoukunnenlenen.Dezeratio’szijngerespecteerdop31december2014.IndienVastnedRetailBelgiumdezeratio’snietmeerzourespecteren,zoudoordefinanciëleinstellingenkunnenwordengeëistdatdefinancieringsovereenkomstenvandevennootschapwordengeannuleerd,heronderhandeld,opgezegdofvervroegdterugbetaald.

VastnedRetailBelgiumisbeperktinzijnleencapaciteitdoordemaximumschuldgraaddiederegelgevingopdegereglementeerdevastgoedvennootschappentoestaat.HettheoretischesupplementaireschuldvermogenvanVastnedRetailBelgiumbedraagt,binnendelimietenvanderatiovan65%,diewettelijkisvastgelegd,ongeveer€350miljoenbijgelijkblijvendewaarderingvandebestaandevastgoedportefeuille.Op31december2014bedraagtdeschuldgraad31%.

Liquiditeitsrisico

VastnedRetailBelgiumdientvoldoendekasstromentegenererenomaanhaardagelijksebetalingsverplichtingentekunnenvoldoen.Enerzijdswordtditrisicobeperktdoordemaatregelengenoemdonderoperationelerisico’s,waardoorhetrisicovanhetwegvallenvankasstromendoorbijvoorbeeldleegstand,faillissementenvanhuurderswordtbeperkt.AnderzijdsdientVastnedRetailBelgiumtebeschikkenovervoldoendekredietruimteomschom-melingeninliquiditeitsbehoeftenoptevangen.Hiertoewordenkasstroomprognosesgemaakt.DaarnaastheeftVastnedRetailBelgiumvoorzieninvoldoendekre-dietruimtebijhaarfinanciersomschommelingenoptevangen.Omeenberoeptekunnendoenopdezekredietruimtedientcontinuaandevoorwaardenvandekredietfaciliteitentewordenvoldaan.

Op31december2014heeftVastnedRetailBelgium€31miljoenniet-opgenomenkredietlijnenbeschikbaarvoorhaarwerkkapitaalendividenduitkering.

35


Renterisico

Alsgevolgvanhetfinancierenmetvreemdvermogenwordthetrendementtevensafhankelijkvandeontwik-kelingenvanderente.Omditrisicotebeperkenwordtbijdesamenstellingvandeleningenportefeuillegestreefdnaareenverhoudingeenderdekortetermijnvreemdvermogen(metvariabelerente)entweederdelangeter-mijnvreemdvermogen(metvasterente).Afhankelijkvandeontwikkelingeninderentekanhiervantijdelijkwordenafgeweken.Verderwordtbinnenhetlangetermijnvreemdvermogengestreefdnaareenevenwichtigespreidingvanrenteherzieningsdataeneenlooptijdvanminimaal3jaar.

Op31december2014bestaat75%vandeopgenomenkredietlijnenvandevennootschapuitfinancieringenmeteenvasterentevoetofgefixeerddoormiddelvanrente-swaps.25%zijnkredietenmeteenvariabelerentevoet.Devasterentevoetenzijngefixeerdvooreenresterendeperiodevangemiddeld3,6jaar.

Risico verbonden aan bancaire tegenpartijen

Hetsluitenvaneenfinancieringscontractofdebeleggingineenindekkingsinstrumentmeteenfinanciëleinstellingdoeteentegenpartijrisicoontstaaningevalvanhetingebrekeblijvenvandezeinstelling.Omdittegenpartij-risicotebeperkendoetVastnedRetailBelgiumberoepopverschillendereferentiebankenopdemarktomeenzekerediversificatievandeherkomstvanhaarfinan-cieringenenvanderente-indekkingsinstrumententeverzekerenwaarbijeenbijzondereaandachtuitgaatnaardeprijs-kwaliteitverhoudingvandegeleverdediensten.

VastnedRetailBelgiumonderhoudthandelsrelatiesmet5banken:

• debankendiedefinancieringverzekeren,zijn:INGBelgiënv,BNP-ParibasFortisnv,BayerischeLandes-banknv,BelfiusBanknvenKBCBanknv

• debankendietegenpartijzijnvoorderente-indek-kingsinstrumentenzijn:BNP-ParibasFortisnv,INGBelgiënvenKBCBanknv

VastnedRetailBelgiumherzietregelmatigdelijstvanhaarbankrelatiesenhaarblootstellingaanelkervan.Indehuidigeeconomischecontextkannietwordenuitgeslo-tendateenofmeervandebancairetegenpartijenvanVastnedRetailBelgiumingebrekezoukunnenblijven.HetfinancieelmodelvanVastnedRetailBelgiumsteuntopeenstructureleschuldenlast,zodathaarpositievancontantenbijeenfinanciëleinstellinginprincipevrijbeperktis.Dezepositiebedraagt€0,3miljoenop31december2014.

Financiële verslaggevingsrisico’s en beheer

Hetfinanciëleverslaggevingsrisicobetreftdekansdatdefinanciëleverslaggevingvandevennootschaponjuist-hedenvanmaterieelbelangbevatwaardoorstakeholdersfoutiefzoudengeïnformeerdwordenoverdeoperationeleenfinanciëleresultatenvandevennootschap,alsookhetrisicodatdedoorderegelgevingopgelegdetiminginzakefinanciëleverslaggevingnietwordtgerespecteerd.Hierdoorkandevennootschapreputatieschadeleidenenkunnenstakeholdersbeleggingsbeslissingennemendienietopdejuistegegevensgebaseerdzijnwatkanresulte-reninclaimstenaanzienvandevennootschap.

Elkkwartaalwordteenvolledigeboekhoudkundigeafslui-tingenconsolidatieopgesteldengepubliceerd.Omhetprocesvanfinanciëleverslaggevingteoptimaliserenwordtbinnendefinanciëleafdelingsteedseenplanningmetdeadlinesopgemaaktvooralletakendiedienenvervuldteworden.Hetfinanciëleteamsteltvervolgensdekwar-taalcijfersendebalansenop.Dezekwartaalcijferswordensteedsuitgebreidgeanalyseerdeninterngecontroleerd.

Omhetrisicoopfoutenindefinanciëleverslaggevingtebeperken,wordendecijfersbesprokenbinnenhetdirectiecomitéenhunjuistheidenvolledigheidwordenge-controleerddooronderandereanalysesvanhuurinkom-sten,operationelekosten,leegstand,verhuuractiviteiten,deevolutievandewaardevandegebouwen,openstaandedebiteuren,enz.Vergelijkingenmetforecastsenbudgettenwordenbesproken.Hetdirectiecomitérapporteertvervol-genselkkwartaaldefinanciëlestatenaanhetauditcomitémetvergelijkingvanjaarcijfers,budgetenverklaringenbijafwijkingen.Bovendienwordendehalfjaarcijfersendejaarcijfersooksteedsdoordecommissarisgecontroleerd.

36

Compliance risico’s en beheer

Hierondervalthetrisicodatderelevantewet-enregelgevingnietadequaatwordtnageleefdendatmedewerkersnietintegerhandelen.VastnedRetailBelgiumbeperktditrisicodoorbijdeaanwervingvanhaarmedewerkersextraaandachttebestedenaanhetscreenenvanintegriteit,doorbijhaarmedewerkerseenbewustzijntecreërenvanditrisicoendoortezorgendatzijvoldoendekennishebbenoververanderingeninderelevantewet-enregelgeving,daarbijondersteunddoorexternejuridischeadviseurs.Omeenintegerebedrijfs-cultuurtewaarborgenheeftVastnedRetailBelgiuminhetverledenreedseeninternegedragscode(“code of conduct”)eneenklokkenluidersregelingopgesteld.Bovendienheeftdevennootschapadequateinternecontrolemechanismeningevoerd,gebaseerdophetvier-ogen-principe,diehetrisicoopnietintegerhandelenmoetenbeperken.

Artikel17,§4vandeGVV-Wetbepaaltdatdeopen-bareGVV“de nodige maatregelen dient te nemen om blijvend te kunnen beschikken over een passende onafhankelijke compliance functie, om de naleving door de openbare GVV, haar bestuurders, effectieve leiding, werknemers en gevolmachtigden te verzekeren van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV”.Inartikel6vanhetGVV-KBisbepaalddatdeopenbareGVV“de nodige maatregelen dient te nemen om permanent te kunnen beschikken over een

passende onafhankelijke compliancefunctie. De compliancefunctie is passend wanneer zij met een redelijke zekerheid de naleving verzekert door de openbare GVV, haar bestuurders, effectieve leiders, werknemers en lasthebbers van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV”.

De“onafhankelijkecompliancefunctie”kanwordenbe-grepenalseenonafhankelijkefunctiebinnendevennoot-schap,gerichtophetonderzoeknaar,enhetbevorderenvandenalevingdoordeondernemingvanderegelsdieverbandhoudenmetdeintegriteitvandeactiviteitenvandevennootschap.Deregelsbetreffenzoweldezedievoortvloeienuithetbeleidvandeonderneming,hetstatuutvandeonderneming,alsmedeanderewettelijkeenreglementairebepalingen.Hetgaatmetanderewoor-denomeenonderdeelvandebedrijfscultuur,waarbijdenadrukwordtgelegdopeerlijkheidenintegriteitenhetnalevenvanhogeethischenormenbijhetzakendoen.Daarbijdienenzoweldeondernemingalshaarmedewer-kerszichintegertegedragen,d.i.eerlijk,betrouwbaarengeloofwaardig.

IngeTas,lidvanhetdirectiecomitéencfo,werdbenoemdtotverantwoordelijkevandeonafhankelijkecompliance-functie.HetmandaatvanIngeTasmetbetrekkingtotdeonafhankelijkecompliancefunctieheefteenduurvan4jaar.


37


Risico’s verbonden met het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap

Sinds27oktober2014genietdevennootschapvanhetstatuutvanopenbaregereglementeerdevastgoedven-nootschap.Alsopenbaregereglementeerdevastgoed-vennootschapisVastnedRetailBelgiumonderworpenaandebepalingenvandewetvan12mei2014betref-fendedegereglementeerdevastgoedvennootschappenenhetkoninklijkbesluitvan13juli2014metbetrekkingtotgereglementeerdevastgoedvennootschappen.

AlsopenbareGVVisVastnedRetailBelgiumblootgesteldaanhetrisicovantoekomstigewijzigingenvandewetge-vinginzakeGVV’s.DaarnaastiserookhetrisicoopverliesvandeerkenningvanhetstatuutvanopenbareGVV.In

datgevalverliestVastnedRetailBelgiumhetvoordeelvanhetgunstigfiscaalstelsel3vanGVV.Bovendienwordthetverliesvandeerkenningmeestalgezienalseengebeur-teniswaardoordekredietendieVastnedRetailBelgiumheeftgeslotenvervroegdopeisbaarworden.

HetbehoudvandestatusvanopenbareGVVheeftdevoortdurendeaandachtvanderaadvanbestuurenhetdirectiecomité.Zowordendeuitkeringsverplichtingendefinancieringslimietenperiodiekenad hocbijherfinancie-ring,investeringenenopmaakvanhetdividendvoorstelberekendrespectievelijkbepaald.

Anderebetrokkenpartijen

Commissaris

Decommissaris,aangestelddoordealgemenevergade-ringvandeaandeelhouders,isDeloitteBedrijfsrevisorenbvo.v.v.e.CVBAenwordtvertegenwoordigddoorKathleenDeBrabander,bedrijfsrevisor.

Vastgoeddeskundigen

Devastgoedportefeuilleisin2014elkkwartaalgewaar-deerddoortweeonafhankelijkedeskundigen,Cushman&WakefieldenCBRichardEllis,iedervooreengedeeltevandeportefeuille,gebaseerdopeenrotatieprincipe.

Onafhankelijke controlefuncties

ElkeopenbareGVVdientinhetkadervanhaarinternecontrole,invullingtegevenaaninterneaudit-procedures,eenriskmanagementbeleideneenintegriteitsbeleid.Daaropwordttoegeziendoordepersoonbelastmet,respectievelijk,deinterneauditfunctie,derisicobeheer-functieendecompliancefunctieconformartikel17,§3,4en5vandeGVV-Wet(ditzijnsamende“onafhankelijkecontrolefuncties”).

InhetkadervandeomvormingvanhetstatuutvanVastnedRetailBelgiumnaargereglementeerdevastgoed-vennootschapzijnop27oktober2014danookpersonenaangestelddiezijnbelastmetdeinterneauditfunctie,derisicobeheerfunctieendecompliancefunctie.

3 De resultaten (huurinkomsten en meerwaarden uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en financiële lasten) zijn

vrijgesteld van vennootschapsbelasting wat de openbare GVV betreft; alleen de verworpen uitgaven en de abnormale voordelen

worden belast. Daarnaast kan zij worden onderworpen aan de bijzondere aanslag geheime commissielonen van 309 % op de

uitgekeerde commissies en bezoldigingen die niet worden verantwoord door individuele fiches en een samenvattende opgave.

38

Onafhankelijke interne auditfunctie

Deinterneauditkanwordenbegrepenalseenonafhan-kelijkebeoordelingsfunctie,ingebedindeorganisatie,gerichtophetonderzoekendebeoordelingvandegoedewerking,dedoeltreffendheidendeefficiëntievandedoordevennootschapgehanteerdeprocessenenproceduresbijdeuitoefeningvanhaaractiviteiten.Depersoonver-antwoordelijkvoordeinterneauditkandeverschillendeledenvandeorganisatieinhetkadervandeuitoefeningvanhunverantwoordelijkhedenvoorzienvananalyses,aanbevelingen,adviezen,evaluatieseninformatieomtrentdeonderzochteactiviteiten.

Dezeinterneauditheeftondermeerbetrekkingopdewerking,doeltreffendheidenefficiëntievanprocessen,proceduresenactiviteiteninzake:

• operationeleaangelegenheden:kwaliteitenaange-pastheidvansystemenenprocedures,organisatie-structuren,beleidslijnenengehanteerdemethodenenmiddelent.o.v.doelstellingen

• financiëleaangelegenheden:betrouwbaarheidvandeboekhouding,dejaarrekeningenhetfinanciëleverslaggevingsproces,enovereenstemmingmetdegeldende(boekhoud)reglementering

• managementaangelegenheden:kwaliteitvandemanagementfunctieenstafdiensteninhetkadervandedoelstellingenvandeonderneming

• riskmanagementencompliance.

VastnedRetailBelgiumheeftdeexterneconsulentBDO(vertegenwoordigddoorhaarvastevertegenwoordigerLievenVanBrussel-Partner(BDORisk&AssuranceServices)),aangesteldalsdepersoondiebelastismetdeinterneaudit,waarbijTacodeGroot,bestuurderenef-fectieveleidervanVastnedRetailBelgium,isaangesteldalsdeniet-operationeleeffectieveleiderdiedecontrolevanuitdevennootschapopdeinterneauditfunctiezoalswaargenomendoorBDOuitvoertenaldustebeschou-wenisalsdeeindverantwoordelijkevoordeinterneaudit.HetmandaatvanBDOalsexterneconsultantevenalshetmandaatvanTacodeGrootalsdeeindverantwoordelijkevoordeinterneauditheefteenduurvan4jaar.

Onafhankelijke risicobeheerfunctie

Inhetkadervanhetrisicobeheerbeleidzaldevennoot-schaperoverwakendatdehierbovenbeschrevenrisico’swaaraanzeisblootgesteld(strategische,operationele,financiële,financiëleverslaggevingencompliancerisico’s)opeendoeltreffendemanierwordeningeschat,gecontro-leerdenopgevolgd.

VastnedRetailBelgiumheeftmetditdoeleenpersoonbelastmetderisicobeheerfunctiedieverantwoordelijkisvooro.a.hetopstellen,uitwerken,bewaken,actualiserenenimplementerenvanhetrisicobeheerbeleidenderisico-beheerprocedures.

DeonafhankelijkerisicobeheerfunctiewordtvanafdeomvormingvanhetstatuutvandevennootschapnaaropenbareGVVwaargenomendoorIngeTas,lidvanhetdirectiecomitéencfo.HetmandaatvanIngeTasmetbetrekkingtotdeonafhankelijkerisicobeheerfunctieheefteenduurvan4jaar.

Onafhankelijke compliancefunctie

Regelsbetreffendecomplianceenintegriteitzijnbevatindefunctievandecomplianceofficer.Overeenkomstigprincipes3.7en6.8evenalsBijlageBvandeBelgischeCorporateGovernanceCode2009vandeCommissieCorporateGovernance,heeftdevennootschapIngeTas,lidvanhetdirectiecomitéencfo,aangesteldalscom-plianceofficer,belastmethettoezichtopdenalevingvanderegelsinzakemarktmisbruik,zoalsdezeregelsondermeeropgelegdwordendoordewetvan2augustus2002betreffendehettoezichtopdefinanciëlesectorendefinanciëledienstenenRichtlijn2003/6/ECbetreffendedehandelmetvoorwetenschapenmarktmanipulatie.Decomplianceofficerzietereveneensoptoedatdevennootschapdewetten,dereglementenendegedrags-regelsdievantoepassingzijnopdevennootschap,naleeft.OmeenintegerebedrijfscultuurtewaarborgenheeftVastnedRetailBelgiumeeninternegedragscodeeneenklokkenluidersregelingopgesteld.

39


Zoalshierbovenreedsgemeldkande“onafhankelijkecompliancefunctie”wordenbegrepenalseenonafhan-kelijkefunctiebinnendevennootschap,gerichtophetonderzoeknaar,enhetbevorderenvan,denalevingdoordeondernemingvanderegelsdieverbandhoudenmetdeintegriteitvandeactiviteitenvandevennootschap.Deregelsbetreffenzoweldezedievoortvloeienuithetbeleidvandeonderneming,hetstatuutvandeonderneming,alsmedeanderewettelijkeenreglementairebepalingen.Hetgaatmetanderewoordenomeenonderdeelvandebedrijfscultuur,waarbijdenadrukwordtgelegdopeerlijk-heidenintegriteitenhetnalevenvanhogeethischenor-menbijhetzakendoen.Daarbijdienenzoweldeonderne-mingalshaarmedewerkerszichintegertegedragen,d.i.eerlijk,betrouwbaarengeloofwaardig.

IngeTas,lidvanhetdirectiecomitéencfo,werdbenoemdtotverantwoordelijkevandeonafhankelijkecompliance-functie.HetmandaatvanIngeTasmetbetrekkingtotdeonafhankelijkecompliancefunctieheefteenduurvan4jaar.

“Complyorexplain”-principe

In2014isvanonderstaandecodebepalingenvandeBelgischeCorporateGovernanceCode2009afgeweken(explain):

Bepalingen 5.3 en 5.4 over de comitéwerking (incl. bijlage D en E)

Deraadvanbestuurheeftbeslotengeenbenoemings-comitéengeenremuneratiecomitéopterichten.Deraadzietdebetreffendeopdrachtenvandezecomitésalstakenvandevoltalligeraadvanbestuur.Debeperkteomvangvanderaadmaakteenefficiënteberaadslagingoverdezeonderwerpenmogelijk.

Bepaling 2.9 vennootschapssecretaris

Deraadvanbestuurheeftgeenvennootschapssecretarisaangeduidconformbepaling2.9.diederaadadviseertoverallebestuurszakenenzorgdraagtvoordecommunicatiebinnenentussendebestuursorganenvandevennoot-schap.Debeperkteomvangvandevennootschapenderaadvanbestuurmaakteendergelijkefunctieoverbodig.

Bepaling leeftijdsgrens

Hetcorporategovernancechartervandevennootschapbepaaltdatbestuurdersontslagnemenopdedatumvandealgemenevergaderingvanaandeelhoudersdieplaats-vindtinhetjaarwaarinze70jaaroudworden.Slechtsomwillevanspecifiekeredenenkandaarinhetbelangvandevennootschapvanafgewekenworden.DitishetgevalgeweestvoorHubertRooversdiedemaximaleleeftijdbereiktheeft.Deraadvanbestuurwasechtervanmeningdatgezienzijnvisie,bekwaamheid,kennisenjarenlangeervaringinvastgoed,hetinhetbelangvandevennootschapwasdathetmandaatvanHubertRooversdatafliepinapril2014,verlengdwerdmet1jaareneeneindezalnemenopdealgemenevergaderingvanaan-deelhoudersvan29april2015.

Brugge, Steenstraat - 2.058 m2

41

Verslag van het directiecomité

Brugge, Steenstraat - 941 m2

42

Inhetbeginvan2014stabiliseertdeomzetzichinderetailmarktmeteenlichtegroeiinfebruari.Deeerdervoorzichtigevooruitzichtenvanderetailerswordeninhettweedekwartaal2014bijgestuurddoordeomzetgroeiinmeieninjuni,vergelekenmetdezelfdeperiodein2013.Ondanksdealgemenebehoedzameeconomischeacti-viteitenhetaarzelendconsumentenvertrouwengroeitderetailactiviteitinaugustus.Deneerwaartsedrukopdehuurprijzenblijftvooralinhighstreetswatdemarktvoordehuurdersgunstigmaakt.Inhetlaatstekwartaalvan2014blijftdeeconomischegroeiopkortetermijnbe-nedendeverwachtingenenzijndelonenlagergebleven.Deuitgavenvandeoverheidstijgen,wateenpositieveimpactheeftophetBNP.

Indeverhuurmarktdoetzichdoordedrukopdehuur-prijzeneenmachtsverschuivingvoorindeonderhande-lingspositievaneigenaarnaarhuurder.

Indeinvesteringsmarktishetlaatstekwartaalhetsterkstemeteentotaalvolumevan€337miljoen.Hettotalevolumevoorhetjaar2014bedraagthiermee€631miljoen,15%lagerdan2013.

Duurzaamheidblijfteenbeperkterolspeleninderetail-marktbijdekeuzevooreenwinkellocatie.

Verhuurmarkt

Indeeerstehelftvan2014,uitlopendnaarhetderdekwartaal,blijvendehuurprijzenonderdrukstaan.Deom-zettenvanderetailersvertoneneengelijkaardigpatroonwaardoorookdevraagnaarnieuweruimtezwakblijft,zelfsopdebestelocaties.Detopwinkelstratenindegrotestedendoenhetvooralgoeddoorde(geplande)aan-wezigheidvanretailerszoalsPrimark,Marks&Spencer,ZaraenUniqlodiegrotevolumeshuren.Inde6Belgischetopwinkelstratenhebbensommigetoplocatiesookeenneerwaartsecorrectieopdehuurprijzengekend.Voortoplocatiesdievrijkomenzijnermindergeïnteresseerdendanvoorheenenduswordenerminderdealsafgesloten.Hetafhandelenvantransactiesneemtmeertijdinbeslag.

Dehuurprijzenindehighstreetsstabiliserenindetweedehelftvanhetjaar.Desecundairewinkelstratenendekleinerestedenblijvenkampenmetleegstandendrukopdehuurprijzen.Vooralopdezelocatiesisvoldoenderen-dementvoorretailerscruciaal.Algemeenisereenhogerebeschikbaarheid.

Nadriekwartalenmeteeneerderlageactiviteitisinhetlaatstekwartaalvan2014eenlichteverbeteringtemer-kenindeverhuurmarktmeteentakeupvan134.000m²,

goedvoor40%vandetotaletakeupin2014,vnl.dankzijenkelegrotereverhuringen.ZoisPrimarkgoedgeweestvooreentotaalvan12.150m²verspreidover3locaties,netalsMediamarktmet11.550m²eveneensop3locaties.

Eriseengroeiendevraagnaarruimtebuitendestadvanwegemeerderetraditionelestadsretailers.Eriseentrendnaareenhogerekwaliteitsarchitectuurdiegecom-bineerdmetdeaantrekkelijkeretarievenindeperiferieookdebeterebinnenstadmerkenaantrekt,zoalsbijv.H&M.Ditgeldtechteralleenvoordebestelocatiesinditsegment.Deperiferieisoverigenshetmeestactieveenbestpresterendesegmentgeweestin2014,vooralinderetailparken.Daarisdevraaggroterdaninderestvandemarkt.ExpansieveretailerszoalsAlbertHeijnentypischecity-centerretailerszijnzeeractiefgewordenopdezelocaties.

QuaaanbodisenkelDocksBruxseltevermeldendatmetdebouwbegintinhettweedekwartaalentegen2016klaarzalzijn.DeoverigetweeprojectenindepijplijninhetnoordenvanBrussel,UplaceenNeo-Europeakam-penmetlegaleobstructiesengaanlangereperiodesvanuitsteltegemoet.

DEMARKTVANHETWINKELVASTGOEDIN20144

4 De marktinformatie in deze tekst is gebaseerd op Cushman & Wakefield Marketbeat Retail Snapshot Q1-Q4, Cushman &

Wakefield, Vastned Retail Belgium Portfolio 31 december 2014, market overview p. 12 - 18; CBRE Belgium Retailer Survey

2014, p.2 - 5; CBRE interview Kim Verdonck, d.d. 14/1/2015 en CBRE’s annual review of retail activity in 2014.

43


Investeringsmarkt

Inheteerstekwartaalvan2014isslechtseenbeperktaantaltransactiesafgehandeldvooreentotalewaardevan€73miljoen.Deactiviteitblijfthoogmeteenaantalmiddelgroteengrotetransactiesindepijplijnvoorhettweedekwartaal.DegrootstetransactieisdeacquisitiedoorRetailEstatesvan3Hubo-winkelsvoor€10,6miljoeneneenyieldvan6,4%.

Inhettweedekwartaalvan2014zijnintotaalvoor€113miljoentransactiesgebeurd:voornamelijkeenreekstransactiesbetreffendekleinerewinkelstedenenbaanwinkels.DegrootstetransactieisdeverwervingvanhetCarrefourCentreinEvere(Brussel)doorTeychenévanRedevcovoorongeveer€25miljoen.Detoprendementenblijvenstabielop4,35%indepremiumcityhighstreetshops.

Degroteretransactiesindepijplijnnemenwatmeertijdinbeslagdanverwachtenzorgeninhetderdekwartaalvooreenlichtetoenameindeinvesteerdersactiviteittot€148miljoen.Ditishoofdzakelijkgedrevendoorklein-schaligehighstreetdealsdiedetoprendementenverderonderdrukzettentot4,25%indepremiumhighstreetlocatiesvanBrusselentot4,5%inGent.DegrootstetransactieisdeverwervingvanhetRingShoppingCentreKortrijkdoorWereldhaveBelgiumvanRedevcovoorongeveer€40miljoen.

Overigeacquisities:deH&MwinkelindeVeldstraatinGentisverkochtaanVastnedRetailBelgiumvooronge-veer€27,7miljoenenTommyHilfigerindezelfdestraatisgekochtdooreenprivé-investeerdervoorongeveer€12,6miljoen.DeFranseREITSofidysakochtverschil-lendehighstreetlocatiesinmeerderestedeninBelgiëvoor€16miljoenvanBermaso.

Hetlaatstekwartaalvan2014isnietonverwachthetsterkstekwartaalmeteentotaaltransactievolumevan€337miljoen.Hettotalevolumevoorhetjaarbedraagthiermee€631miljoen,15%lagerdan2013.Indeeerstedriekwartalengaathetvoornamelijkomkleinschaligehighstreettransacties;inhetlaatstekwartaalisvooralhet“buitendestad”segmentmet9transactiesvooreentotaalvan€159miljoendeblikvanger.VastnedRetailBelgiumlaatdegrootstetransactieoptekenenmetdeverkoopvaneenportfoliometo.m.JulianusTongerenaaneenFranseprivé-investeerdervoor€35,6miljoen.

Sindsjuli2014zijndebevoegdhedeninzakeretailvergun-ningengeregionaliseerd.InVlaanderenverwachtmeneenbeleiddateerderdestadscentraondersteunt.HetWaalsdecreetvoorzietindeontwerpnota’svergunningentebe-perkentot20jaar.Heteffecthiervanisnogaftewachten.

Duurzaamheid

Voorwinkelvastgoedisduurzaamheidmindervanbelangdanindekantorenmarkt.Inderetailmarktspeeltduur-zaamheidveelmindereenrolbijdekeuzevanlocaties.Bijdebouwvannieuwebaanwinkelsenwinkelcentrawordtechterweldegelijkaandachtbesteedaanduurzaam-heidsaspectenvanhetvastgoed.

Ditbetekentnietdatduurzaamheidnietbelangrijkisvoorretailers:zijdenkenaanmilieuzuinigeverlichtingenair-conditioningenookinhetproductieprocesisduurzaam-heideenbelangrijkissue.Maarwatvastgoedbetreft,isduurzaamheidvaakgeenbelangrijkcriteriumvoorhen.

Brussel, Elsensesteenweg - 6.604 m2

44

Investeringen

WatbetreftnieuweinvesteringenligtdefocusvanVastnedRetailBelgiumopkwalitatiefhoogstaandwinkelvastgoedoptoplocatiesindebinnenstadvangroterestedeninBelgië,zoalsBrussel,Antwerpen,GentenBrugge.

Verwerving van een binnenstadswinkel op een toplocatie in Gent Veldstraat

Nadeaankoopin2013vanhetprachtigehistorischepandindeSteenstraat38teBruggeisVastnedRetailBelgiumereindjuli2014opnieuwingeslaagdeenbinnenstads-winkelopeentoplocatieteverwerven,ditkeerindeVeld-straat23-27inGent,verhuurdaanH&M.HetwinkelpandisgelegeninhetbestestukvandeVeldstraat,opdehoekmetdeBennesteegenheefteengevelbreedtevan25meterindeVeldstraaten28meterindeBennesteeg.

Gentbehoorttotdetop3retailstedeninBelgië.DefootfallindeVeldstraatbedraagtgemiddeld150.000mensenperweek.VastnedRetailBelgiumversterkthaarpositiemetdezeacquisitieinGentwaarzijooknoganderewinkelpandenbezitindeVeldstraat,ZonnestraatenVolderstraat.

Decommerciëleoppervlaktevandezebinnenstads-winkelbestaatuiteengelijkvloersvan1.025m2eneeneersteverdiepingvan850m2.Opdeeersteentweede

verdiepingzijnooknogstockage-ensocialeruimtesalsooktechnischelokalenvoorzien.

H&MiseenZweedsemodeketenmetmeerdan3.200filialeninmeerdan54verschillendelandenmetcirca116.000medewerkers.Degroepbestaat,naastH&M,noguit5andereonafhankelijkemerken:COS,Monki,Weekday,CheapMondayenhetinmaart2013gelan-ceerde&OtherStories.

Hetwinkelpandisverworvenvooreeninvesterings-waardevancirca€27,7miljoenenaaneenmarkt-conformrendement.Dezeacquisitiegenereertvoordevennootschapeenhuurinkomstenstroomvancirca€1,1miljoenopjaarbasisendraagtbijaanhetgeconso-lideerduitkeerbaaroperationeelresultaat.Detransactieisgefinancierdvanuitdebestaandekredietlijnenvandevennootschapendoorovernamevandekredietenvandeovergenomenvennootschap.

BELANGRIJKEONTWIKKELINGENIN2014

De verwerving van het winkelpand in Gent past in de investeringsstrategie

van Vastned Retail Belgium om te focussen op binnenstadswinkels

op toplocaties in de populairste winkelstraten van grotere steden

met een sterk winkelgebied.


45


Desinvesteringen

HetisdestrategievanVastnedRetailBelgiumomoptermijnhetaandeelvandebaanwinkelsindevastgoed-portefeuillevandevennootschapteverminderenenteevoluerennaareenaandeelvan75%binnenstadswinkelsindeportefeuille,bijvoorkeurgelegenoptoplocaties.

DepandenvanVastnedRetailBelgiumwordenperma-nentgeëvalueerdopbasisvanhuntoekomstigeplaatsindezestrategieenhunbijdragetothetrendement.Zowordenopregelmatigebasispandenbestemdvoorver-koopomwillevandiverseredenen:

• depandenzijngelegenoplocatieswaargeengroeimeerverwachtwordtofwaarvandeaantrekkings-krachtverminderdis

• hetbetreftalleenstaandepandendiesteedsmindergewildzijndoorretailers.

VastnedRetailBelgiumheeftin2014intotaal19niet-strategischebaanwinkelpandenenbinnenstadswinkelsopsecundairelocatiesgedesinvesteerdmeteentotalereëlewaardevan€43miljoen.

DezedesinvesteringenbetreffenhetJulianusShoppingCenterinTongerenenwinkelpandeninVilvoorde,Hoboken,Bree,Chênée,Flémalle,Genk,LaLouvière,Malmédy,Mons,Sint-Pieters-Leeuw,Waterloo,Antwerpen,Westerlo.HasseltenWilrijkmeteentotalebrutowinkeloppervlaktevancirca39.000m².

Detotaleverkoopprijsligtgemiddeldcirca1%lagerdandereëlewaardeop31december2013(reëlewaardezoalsbepaalddoordeonafhankelijkevastgoeddeskun-digevandevennootschap).Denettoverkoopprijs(nao.a.aftrekvanverkoopkostenenBTW-herziening)iscirca4%lagerdandereëlewaardeop31december2013.De19winkelpandenmakensamen12%uitvandetotalereëlewaardevandevastgoedportefeuillevandevennootschap.

Degezamenlijkejaarlijksehuurinkomstenvandege-desinvesteerdewinkelpandenbedragen€3,6miljoenofcirca16%vandetotalejaarlijksehuurinkomstenvandevennootschap.

“De desinvesteringen die we gerealiseerd hebben in 2014 zijn volledig in

overeenstemming met onze strategie om te focussen op winkels op

toplocaties in de binnenstad. Als gevolg van deze desinvesteringen,

in combinatie met de verwerving van het topwinkelpand in de binnenstad

van Gent, is de bezettingsgraad van de portefeuille toegenomen tot

bijna 98% en is het aandeel binnenstadswinkels in de vastgoedportefeuille

gestegen tot 68% op 31 december 2014.”

JEAN-PAULSOLS-CHIEFEXECUTIVEOFFICER

In 2014 heeft Vastned Retail Belgium in totaliteit 19 nietstrategische

baanwinkels en binnenstadswinkels op secundaire locaties gedesinvesteerd

met een totale reële waarde van € 42,9 miljoen of circa 12%

van haar totale vastgoedportefeuille.

46

Aanscherpinginvesteringsstrategie

VastnedRetailBelgiumheefthetafgelopenjaarhetge-steldedoel,ditisdegroeinaar65%binnenstadswinkels,gerealiseerd.GeziendeontwikkelingendievandaagdedagwaarneembaarzijnwilVastnedRetailBelgiumdezestrategieaanscherpenenzichvoor75%gaanrichtenop“premiumcityhighstreetshops”.“Premiumcities”zijnaantrekkelijkewinkelstedenmeteenpositievedemogra-fischegroei,sterkekoopkracht,eenhistorischebinnen-stad,toeristischeaantrekkingskrachtendeaanwezigheidvannationaleeninternationaleinstellingenenuniversi-teiten.DitzijnstedenzoalsAntwerpen,Brussel,BruggeenGent.HierzalVastnedRetailBelgiumzichalleenrichtenopdeallerbestewinkelstrateninhethistorischehartvandezesteden.Reeds49%vandeportefeuilleisopdergelijkelocatiesgelegen.Hetisdebedoelingomdooracquisitiesendesinvesteringenhetstrategischedoelvan75%aanwezigheidopdezemarktenterealiseren.Voorderesterende25%zalVastnedRetailBelgiumblijvenin-vestereninhoogkwalitatievebaanwinkellocatiesenditobinnenstadslocatiesinoverigesteden.

Evolutievandereëlewaardevandevastgoedportefeuille

In2014isdereëlewaardevandevastgoedbeleggingenvanVastnedRetailBelgiumafgenomenmet€5miljoentenopzichtevandereëlewaardeop31december2013enbedraagtop31december2014€357miljoen(€362miljoenop31december2013).

Dezedalingkanalsvolgtgedetailleerdworden(inmiljoen€):

Reële waarde portefeuille op 1 januari 2014 362

• verwervingenvastgoedbeleggingen 27• verkopenvastgoedbeleggingen -43• investeringeninbestaandeportefeuille 0• niet-gerealiseerdemeerwaarden 16• niet-gerealiseerdeminderwaarden -5

Reële waarde portefeuille op 31 december 2014 357

Dezedalingishetgecombineerdeffectvandeinves-teringindebinnenstadswinkelinGentmeteenreëlewaardevan€27miljoen,dedesinvesteringvan19niet-strategischewinkelpandenmeteentotalereëlewaarde(op31december2013)van€43miljoenendetoenamevandereëlewaardevandebestaandevastgoedporte-feuillemet€11miljoen.

Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (%)


31.12.2013

€ 362miljoen

€ 357miljoen

31.12.2014

47


Verhuringen

In2014heeftVastnedRetailBelgiumeenactiefjaarge-kendopvlakvanverhuringen.Intotaalzijner27verhuur-transactiesafgesloten,goedvoor€3,6miljoenjaarlijksehuurinkomstenwatcirca16%vandetotalejaarlijksehuurinkomstenvandevennootschapvertegenwoordigt.Degemiddeldehuurtoenameindezetransactiesiscirca5%.Erzijn21overeenkomsteningegaanin2014endeoverigezullenin2015oflatervanstartgaan.

Indehuidigemarktsituatieishetbijverhuringenaannieuwehuurdersvaaknietmogelijkomeensubstan-tiëlehuurtoenameterealiseren,zekernietopsecundairelocaties,waarvaakhuurprijsverlagingennoodzakelijkzijn.Bijverlengingenvanhuurovereenkomstenmetbestaan-dehuurderskanwelnoghuurgroeiverwezenlijktwordenindienhettoplocatiesbetreftenditzowelindebin-nenstadvantopwinkelsteden(Antwerpen,Brussel,GentenBrugge)alsopdebestebaanwinkelparken(GoudenKruispuntinTielt-Winge).

DitwordtookweerspiegeldindereëlewaardevandevastgoedbeleggingenvanVastnedRetailBelgiumwaarvoordetoplocatieseenaanscherpingvanderendemen-tenheeftplaatsgevondenindeloopvan2014.Verderheeftdeverbeteringvandekwaliteitvandevastgoed-portefeuille,doorverwervingvaneenbinnenstadswinkelopeentoplocatieinGentendedesinvesteringvan19niet-strategischepanden,hetgemiddelderendementindevastgoedportefeuillevanVastnedRetailBelgiumdoendalenvoorzoweldebaan-alsbinnenstadswinkels.Op31december2014hebbendebaanwinkelseengemiddeld rendementvan6,9%(7,3%op31december2013)endebinnenstadswinkels5,2%(5,6%op31december2013).

Debezettingsgraadvandeportefeuillebedraagt97,9%op31december2014.Destijgingmet2,5%tenopzichtevan31december2013ishetgevolgvandesinvesteringenvanpandenmeteenlagerebezettingsgraad,alsookdoorver-huringen,voornamelijkinBrussel,PhilippevilleenTurnhout.Debezettingsgraadvandevastgoedportefeuilleexclusiefpandeninrenovatiebedraagt98,5%op31december2014(96,0%op31december2013).

Bezettingsgraad (%)

31.12.2013

95,4%97,9%

31.12.2014

48

Huurhernieuwingen en heronderhandelingen met bestaande huurders

In2014heeftVastnedRetailBelgium14huurovereen-komstenhernieuwdvooreenhuurvolumevancirca€2,5miljoenopjaarbasisofcirca11%vandetotalehuurin-komstenvandevennootschap.Denieuwehuurprijsvoordezehuurovereenkomstenisgemiddeld7%hogerdandehuidigehuurvandezehuurovereenkomsten.

Bijdebaanwinkellocatiesisin10transacties€0,8miljoenhuurvolumeopjaarbasisafgeslotenmeteengemiddeldetoenamevandehuurprijsvan18%.6vande10huurovereenkomstenzijnhierbijaangelijkehuurvoor-waardenhernieuwd.InhetbaanwinkelparkinPhilippevillekoneenhuurgroeivan7%gerealiseerdworden.VerderheeftVastnedRetailBelgiumtweesignificantehuurher-nieuwingstransactieskunnenafsluiteninhetretailparkGoudenKruispuntinTielt-Winge.Dehuurprijzen,diedoordejarenheenbenedenmarktprijsgeraaktwaren,zijnmetbijna50%verhoogdtenopzichtevanhetvorighuur-niveau,hetgeendekwaliteitvandittopbaanwinkelprojectbevestigt.Hetverschiltussenhethuurniveauvanprimaireensecundairelocatiesblijftookin2014markant.

PandenindekernvandebelangrijksteBelgischewinkel-stedenblijvenintrekbijcompetitieveretailersenzitten-dehuurderszijnbereideenhogerehuurtebetalenomhunbekendheidopbepaaldegoedelocatiestebehou-den.HierdoorheeftVastnedRetailBelgiumbijhuurher-nieuwingeninhaarbinnenstadswinkelseenhuurprijs-stijgingvan2%gerealiseerdopeenjaarlijkshuurvolumevan€1,7miljoenin4transacties.Dithuurvolumever-tegenwoordigtcirca8%vandejaarlijksehuurinkomstenvandevennootschap.2vandeze4huurhernieuwingenzijnmetH&MafgeslotenvoorhunwinkelsindeBrugseSteenstraatendeLeuvenseBondgenotenlaan.Dehuur-hernieuwingenzijnaandezelfdehuurvoorwaardenaf-geslotenalsdehuidigehuurvoorwaardenendehuurderneemthierbijbelangrijkevernieuwingswerkentenlaste.H&MheefthaarwinkelindeLeuvenseBondgenoten-laanvolledigvernieuwdenookvoorhetpandinBruggeheeftH&Mdewinkel,dieverdeeldisoverdrieniveaus(gelijkvloers,1steen2everdieping),volledigvernieuwdenuitgebreid.Deaanpalendegelijkvloersewinkel-dietoteindseptembernogwerduitgebaatdoorForMen-enverschillendestockageruimtenopde1steen2everdiepingzijnnugeïntegreerdindebestaandeH&M-winkel.

Philippeville, Zoning des Quatre Bras - 3.689 m2 Leuven, Bondgenotenlaan - 1.495 m2

49


Nieuwe verhuringen

In2014zijn13transactiesafgeslotenmetnieuwehuur-dersdieeenhuurvolumevan€0,9miljoenopjaarbasisgenererenwaarbijgemiddeldeenafnamevan1%tenopzichtevandevorigehuurprijsisopgetekend.

Dezeafnamesitueertzichvoornamelijkbijdebaan-winkelswaar€0,2miljoenhuurvolumeopjaarbasisisgerealiseerdin9transactiesmeteengemiddeldehuurprijsdalingvan6%.Aldezeverhuringenhebbenplaatsgevondenopsecundairelocaties.4vande9huurtransactieszijnafgeslotenvoorleegstaandeunitsvanhetRooseveltcenterinVilvoordedateinddecember2014gedesinvesteerdis.OphetretailparkinPhilippevilleiseennieuwehuurovereenkomstafgeslotenmeteentoenamevan11%vandehuurprijsvoordeopeningvaneenCassis-Paprikawinkelvan400m².Cassis-PaprikaiseenaantrekkelijkeBelgischefashionretailerdietevensaanwezigisinFrankrijk,LuxemburgenNederland.

Bijdebinnenstadswinkels isvoor€0,7miljoenhuur-inkomstenopjaarbasisafgeslotenin4transacties.Hierbijiseengemiddeldetoenamevandehuurprijstenopzichtevandevorigehuurniveautotstandgekomenvan1%.Eind2014heeftG-StarRaweenflagshipstoregeopendopeentoplocatieindeHuidevettersstraat12

inAntwerpen.Dewinkelwastotkortverhuurdaaneenlokalemultimerkenwinkel.G-StarRawheeftdewinkelvolledigvernieuwdenhetAntwerpsefiliaalismetzijnoppervlaktevan530m²detweedegrootsteG-StarRawwinkelterwereld.

EennieuwehuurderindebinnenstadishetFranseTheKaseinJardind’HarscampinNamen.DezenieuwkomeropdeBelgischemarktiseengevestigdewinkelketeninFrankrijkmetinternationalegroeiambitie.TheKasespecialiseertzichin(gepersonaliseerde)hoesjesvoorsmartphonesentablets.

EenvandeverhuurtransactiesbetreftdeverhuringvanhetpandindeGasthuisstraat32inTurnhout.Debinnen-stadvanTurnhoutheeftsedertenkelejarentekampenmetleegstandenvoorditstrategischgelegenpand,ophetbestestukvandehoofdwinkelstraat,verliepdeverhuringmoeizaam.Hetpandheefteengrotewinkel-oppervlaktevanruim1.500m²,verdeeldovertweeverdiepingen.Sindseindoktober2014heeftdeSpaansemodegigantDesigualerzijnintredegenomenophetgelijkvloers.DesigualisreedshuurdervanVastnedRetailBelgiuminJardind’HarscampinNamenendoordebe-staandecontactenishetvlottoteentransactiegekomen.

Antwerpen, Huidevettersstraat - 684 m2 Namen, Place de l’Ange - 2.270 m2

50

Omvormingvanvastgoedbevaknaargereglementeerdevastgoedvennootschap(GVV)

Alsgevolgvandepublicatievandewetvan12mei2014betreffendedegereglementeerdevastgoedvennootschap-pen(GVV-Wet)enhetkoninklijkbesluitvan13juli2014opgereglementeerdevastgoedvennootschappen(GVV-KB),heeftVastnedRetailBelgiumbeslistomvanstatuutteveranderenomdatvanopenbaregereglementeerdevastgoedvennootschap(“openbareGVV“)aantenemen.

Hetisindeeersteplaatsdebedoelingvandevennoot-schapomzichtepositionerenalsREIT(RealEstateIn-vestmentTrust)teneindehaarzichtbaarheidenhaarbe-gripdoordeinternationalebeleggersteverbeterenentevermijdenomtewordenbeschouwdalseen“alternatievebeleggingsinstelling”,eenkwalificatiediezichvoortaanzalrichtenopvastgoedbevaks,watzoubetekenendatheteconomischmodelvaneenalternatievebeleggings-instelling,onderworpenaandewetvan19april2014betreffendedealternatieveinstellingenvoorcollectievebeleggingenhunbeheerders,waarbijdeAIFMD-richtlijnwordtomgezet,moetwordengerespecteerd.

InditkaderheeftVastnedRetailBelgiumop14augustus2014haarvergunningsaanvraagalsopenbaregeregle-menteerdevastgoedvennootschapingediendbijdeFSMA.Vervolgenswerddevennootschapconformdeartikelen9,§3en77vandeGVV-WetdoordeFSMAalsopen-bareGVVvergundop22september2014,enditonderdeopschortendevoorwaardevandeaanpassingvandestatutenvandevennootschapenhetnalevenvandebe-palingenvanartikel77,§2envolgendevandeGVV-Wet.

Daartoeheeftdevennootschapvervolgenseenbuiten-gewonealgemenevergaderingbijeengeroepenop27oktober2014totwijzigingvandestatutenvandeven-nootschapmethetoogopdeveranderingvanstatuutvanvastgoedbevaknaaropenbaregereglementeerdevast-goedvennootschap.Dezebuitengewonealgemeneverga-deringheeftmeteen100%meerderheiddeomvorminggoedgekeurd.Aangeziengeenenkelrechtvanuittredingwerduitgeoefendenalleopschortendevoorwaardenwaaraandestatutenwijzigingwerdonderworpen,onmid-dellijkwarenvervuld,genietVastnedRetailBelgiumvanaf27oktober2014hetstatuutvanopenbareGVV.

AlsopenbareGVVisVastnedRetailBelgiumnietlangeronderworpenaandebepalingenvanhetKBvan7decem-ber2010metbetrekkingtotvastgoedbevaksendewetvan3augustus2012betreffendebepaaldevormenvancollectiefbeheervanbeleggingsportefeuilles,maarbestaatdetoepasselijkeregelgevingsinds27oktober2014uitdeGVV-WetenhetGVV-KB.

VastnedRetailBelgiumisverheugdmetditnieuwesta-tuutdatbeterisafgestemdopdeeconomischerealiteiteneenaangepastjuridischkaderbiedtdataansluitbijdehoedanigheidvanVastnedRetailBelgiumalsoperationeelencommercieelvastgoedbedrijf.DitstatuutlaatVastnedRetailBelgiumtoeomhaarhuidigeactiviteitenverdertezetteninhetbelangvandevennootschap,haaraandeel-houdersenanderestakeholders.

51


Namen, Place de l’Ange - 2.270 m2

52

Geconsolideerdewinst-enverliesrekening


Huurinkomsten 22.011 21.743

Metverhuurverbondenkosten -81 -72

Metbeheerverbondenkostenenopbrengsten 43 37

Vastgoedresultaat 21.973 21.708

Vastgoedkosten -2.468 -2.276

Algemenekostenenandereoperationeleopbrengstenenkosten -1.223 -989

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 18.282 18.443

Resultaatopverkopenvanvastgoedbeleggingen -1.870 273

Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen 11.102 -3.030

Anderportefeuilleresultaat -1.305 -154

Operationeel resultaat 26.209 15.532

Financieelresultaat(excl.variatiesinreëlewaarde-IAS39) -4.191 -4.891

Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39) -1.240 1.586

Belastingen -290 -33

NETTORESULTAAT 20.488 12.194

Toelichting:

Operationeeluitkeerbaarresultaat6 13.801 13.448



-1.240 1.657

RESULTAATPERAANDEEL 2014 2013


Gewogengemiddeldaantalaandelen 5.078.525 5.078.525

Nettoresultaat(€) 4,03 2,40

Brutodividend(€) 2,72 2,65

Nettodividend(€) 2,0400 1,9875

FINANCIËLERESULTATEN5

5 Tussen haakjes bevinden zich de vergelijkende cijfers voor boekjaar 2013.

6 Voor de berekening van het operationeel uitkeerbaar resultaat: zie Toelichting 13 van het Financieel verslag.

53


In2014bedragendehuurinkomstenvanVastnedRetailBelgium€22,0miljoen(€21,7miljoen).Detoenamemet€0,3miljoenof1%tenopzichtevan2013isvoor-namelijktedankenaandeverwervingvantweebinnen-stadswinkelsoptoplocatiesindebinnenstadvanBruggeinmei2013envanGentinjuli2014,alsookindexatiesvanbestaandehuurovereenkomstenengerealiseerdehuurhernieuwingen,deelsgecompenseerddoordedesinvesteringvancirca12%vandevastgoedportefeuillein2014.

Devastgoedkostenvandevennootschapnemenin2014toemet€0,2miljoentot-€2,5miljoen(-€2,3miljoen)alsgevolgvanhogeretechnischekostendoorgeplandedakrenovatiesentoegenomencommerciëlekosten,hoofdzakelijkdoormakelaarscommissiesvoorverhuringen.

Dealgemene kosten en andere operationele opbreng-sten en kostenstijgenin2014tot-€1,2miljoen(-€1,0miljoen),hoofdzakelijkalsgevolgvandeadvies-enpublicatiekostenvoordeomvormingvanhetstatuutvandevennootschapvanopenbarevastgoedbevaknaargereglementeerdevastgoedvennootschap.

Destijgingvandehuurinkomstenwordtgecompenseerddoordestijgingvandevastgoedkostenendealgemenekostenwaardoorhetoperationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuillevan2014daaltmet€0,1miljoentot€18,3miljoen(€18,4miljoen).

De operationele marge van

Vastned Retail Belgium is 83% voor

het boekjaar 2014 (85% in 2013).

Hetresultaat op verkopen van vastgoedbeleggingenbedraagt-€1,9miljoen(€0,3miljoen)enbetreftdeminderwaardegerealiseerdopdedesinvesteringvan19niet-strategischebaanwinkelsenbinnenstadswinkelsopsecundairelocaties.Detotaleverkoopprijsvandein2014gedesinvesteerdepandenligtgemiddeldcirca1%lagerdandereëlewaardeop31december2013(reëlewaardezoalsbepaalddoordeonafhankelijkevastgoeddeskun-digevandevennootschap).Denettoverkoopprijs(nao.a.aftrekvanverkoopkostenenBTW-herziening)iscirca4%lagerdandereëlewaardeop31december2013.

In2014isdereëlewaardevandebestaandevastgoed-portefeuillevanVastnedRetailBelgiumgestegenmet3%tenopzichtevanjaareinde2013.Devariaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingenzijnin2014danookpositiefenbedragen€11,1miljoeninvergelijkingmetnegatievevariatiesvan-€3,0miljoenin2013.Destijgingvandereëlewaardein2014isvoornamelijktedankenaandewinkelpandengelegenoptoplocaties,zowelindebinnenstadvangrotestedenalsbijdebelang-rijkeperifereretailparkenwaareenaanscherpingvanderendementenheeftplaatsgevondenindeloopvan2014.

In 2014 is de reële waarde van

de bestaande vastgoedportefeuille

van Vastned Retail Belgium

gestegen met 3% ten opzichte van

jaareinde 2013 wat de kwaliteit

van de portefeuille bevestigt.

Ondanks de desinvestering van circa 12% van de vastgoedportefeuille

nemen de huurinkomsten van Vastned Retail Belgium in 2014 toe

met € 0,3 miljoen of 1% door de verwerving van twee binnenstadswinkels

op toplocaties, indexaties en huurhernieuwingen.

54

Hetander portefeuilleresultaatbedraagt-€1,3miljoenenbevatdeonmiddellijkeinresultaatnamevanhetprijs-verschilvan-€1,1miljoenopdeverwervingvandeaan-delenvandevennootschapVeldstraat23-27nv(eigenaarvandebinnenstadswinkelinGent)eindjuli2014.IFRS3isnietvantoepassingopdezeverwerving.

Hetfinanciële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39))bedraagtvoorhetboekjaar2014-€4,2miljoen(-€4,9miljoen).Dedalingmet€0,7miljoenof14%ishoofdzakelijkhetgevolgvandeinwerkingtredingvaninterestrateswaps(terindekkingvankredietenmetvariabelerentevoet)aanlagererente-voetendanderentevoetvandeinterestrateswapsdieopvervaldatumgekomenzijn.Degemiddelderentevoetvandevennootschapisvoorhetboekjaar2014gedaaldtot3,2%inclusiefbankmargesinvergelijkingmet4,0%voorhetboekjaar2013.

De gemiddelde rentevoet van

de uitstaande kredieten van de

vennootschap is in het boekjaar

2014 gedaald tot 3,2% inclusief

bankmarges (4,0% in 2013).

Devariaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)bevattenin2014detoenamevandenegatievemarktwaardevandeinterestrateswapsdieconformIAS39nietalscashflowhedginginstrumentkunnengeklasseerdworden,vooreenbedragvan-€1,2miljoen(€1,6miljoen).Dezeafwaarderingishetgevolgvandeverderedalingvanderentecurve.

HetnettoresultaatvanVastnedRetailBelgiumvoorhetboekjaar2014bedraagt€20,5miljoen(€12,2miljoen)enkanopgedeeldwordenin:

• hetoperationeel uitkeerbaar resultaatvan€13,8miljoen(€13,4miljoen)ofeentoenamemet€0,4miljoenofbijna3%dievoornamelijkvoortvloeituitlagerefinancieringskostendoordeinwerkingtredingvaninterestrateswapsaanlagererentevoeten

• hetportefeuilleresultaatvan€7,9miljoen(-€2,9miljoen)voornamelijkalsgevolgvandestijgingvandereëlewaardevandevastgoedbeleggingen

• devariaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementenvooreenbedragvan-€1,2miljoen(€1,7miljoen).

Voorhetboekjaar2014neemthetoperationeel uit-keerbaar resultaatvanVastnedRetailBelgiumdustoetot€13,8miljoen(€13,4miljoen).Rekeninghoudendmet5.078.525aandelenbetekentditvoorhetboek-jaar2014eenbrutodividendvan€2,72peraandeelvergelekenmet€2,65in2013.Hiermeebedraagthetbrutodividendrendementvanhetaandeel5%opbasisvandebeurskoersop31december2014.

55


Geconsolideerdebalans

induizenden€ 31.12.2014 31.12.2013

ACTIVA

Vasteactiva 357.023 362.265

Vlottendeactiva 5.391 2.768

Totaal activa 362.414 365.033

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

Eigen vermogen 242.967 235.467

Kapitaal 97.213 97.213

Uitgiftepremies 4.183 4.183

Reserves 120.910 121.877

Nettoresultaatvanhetboekjaar 20.494 12.194

Minderheidsbelangen 167 0

Verplichtingen 119.447 129.566

Langlopendeverplichtingen 91.632 116.965

Kortlopendeverplichtingen 27.815 12.601

Totaal eigen vermogen en verplichtingen 362.414 365.033

BALANSGEGEVENSPERAANDEEL 31.12.2014 31.12.2013


Nettowaarde(reëlewaarde)(€) 47,81 46,37

Nettowaarde(investeringswaarde)(€) 49,59 48,13

NettoactiefwaardeEPRA7(€) 48,71 47,08

NNNettoactiefwaardeEPRA(€) 47,74 46,32

Beurskoersopafsluitingsdatum(€) 57,97 52,40

Premiet.o.v.reëlenettowaarde(%) 21% 13%

Schuldgraad(max.65%)(%) 31% 34%

7 Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practices Recommendations van de EPRA (European Public Real

Estate Association). Zie ook www.epra.com. Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving inzake gereglementeerde

vastgoedvennootschappen en zijn niet onderworpen aan een nazicht vanwege overheidsinstanties.

56

Actief

Op31december2014bedraagtdereëlewaardevandevastgoedbeleggingenvanVastnedRetailBelgium€357miljoen(€362miljoen).Dezeafnamemet€5miljoenin2014tenopzichtevan31december2013ishoofdzakelijkhetgecombineerdeeffectvan:

• dedesinvesteringvan19niet-strategischebaanwin-kelsenbinnenstadswinkelsopsecundairelocatiesmeteentotalereëlewaardevan€42,9miljoenop31december2013

• deverwervingvaneenbinnenstadswinkelopeentop-locatieindeVeldstraatinGentmeteenreëlewaardevancirca€26,7miljoen

• eenstijgingvandereëlewaardevandebestaandevastgoedportefeuillemet€11,1miljoenvoornamelijkbijdewinkelpandengelegenoptoplocaties,zowelindebinnenstadvangrotestedenalsbijdebelangrijkeperifereretailparkendooreenaanscherpingvanderendementen.

Hetvastgoedisop31december2014doordeonaf-hankelijkevastgoeddeskundigengewaardeerdop€365miljoen(investeringswaarde).Dereëlewaardeisdeinvesteringswaardeverminderdmetdehypothetischemutatierechtenen-kostendiedienenbetaaldtewordenbijeeneventueletoekomstigeverkoop.

Devlottende activabedragen€5miljoen(€3miljoen)enbestaanhoofdzakelijkvoor€4miljoenuitactivabestemdvoorverkoopwaarvandenotariëleaktennogdienenverledenteworden.

Door de strikte credit control

beloopt het aantal dagen

openstaand klantenkrediet

slechts 2 dagen.

De reële waarde van de vastgoed

portefeuille bedraagt € 357 miljoen

op 31 december 2014.

Antwerpen, Schuttershofstraat - 66 m2

57


Passief

Heteigen vermogenvandevennootschapbedraagt€243miljoen(€235miljoen).Hetmaatschappelijkkapitaal (€97miljoen)endeuitgiftepremies(€4miljoen)zijnongewijzigdgebleventenopzichtevanvorigjaar.Hettotaalaantaldividendgerechtigdeaandelenbeloopt5.078.525stuksop31december2014.

In 2014 is de free float

van het aandeel ongewijzigd

gebleven op 34,5%.

Dereservesvandevennootschapbedragenop31de-cember2014€121miljoen(€122miljoen)enbestaanvoornamelijkuit:

• eenreservevoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaardevanvastgoedvoor€123miljoen(€126miljoen),samengestelduiteenreservevoorhetsaldovandevariatiesindeinvesteringswaardevanvastgoedvoor€132miljoen(€135miljoen),eneenreservevoordeimpactopdereëlewaardevangeschattemutatierechtenen-kostenbijhypothetischever-vreemdingvanvastgoedbeleggingen;Immers,conformdeBeama-interpretatievanIAS40(publicatievandeBelgischeVerenigingvanAssetManagersop8februari2006)wordtdevastgoedportefeuillegewaardeerdaanreëlewaarde.Hetverschilmetdeinvesteringswaardewordtafzonderlijkinheteigenvermogengetoond.Ditverschilbedraagtop31december2014-€9miljoen(-€9miljoen)

• eenreservevoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaardevantoegelatenafdekkingsinstrumentenvan-€3miljoen(-€5miljoen)

• overgedragenresultatenvanvorigeboekjarenvoor€1miljoen(€1miljoen)dievooruitkeringvatbaarzijn.

Op31december2014bedraagtdenettowaarde(reëlewaarde)vanhetaandeel€47,81(€46,37).Daardebeurskoers€57,97isop31december2014,noteerthetaandeelVastnedRetailBelgiummeteenpremievancirca21%tenopzichtevandezenettowaarde(reëlewaarde).

Delanglopende verplichtingenzijntenopzichtevan2013afgenomentot€92miljoen(€117miljoen)enbestaanvoornamelijkuitlangetermijnfinancieringenvoor€87miljoenalsookuitdenegatievemarktwaardevandelanglopendeafdekkingsinstrumentenvoor€5miljoen.Dedalingishoofdzakelijkhetgevolgvandegerealiseerdeverkopenvanvastgoedbeleggingen.

Dekortlopende verplichtingenbedragen€28miljoen(€13miljoen)enbestaanvoor€19miljoen(€8miljoen)uitkortlopendefinanciëleschulden(telkensvoortschrij-dendekortetermijnfinancieringen),voor€7miljoenuithandelsschuldenenanderekortlopendeschuldenenvoor€2miljoenuitoverlopenderekeningenenandereverplichtingen.

De vennootschap heeft met

haar lage schuldgraad van

31% op 31 december 2014

(34% op 31 december 2013)

een stabiele balanspositie.

58

Debelangrijkstekenmerkenvandefinanciëlestructuurzijnop31december2014:

• bedragfinanciëleschulden:€106miljoen

• 69%vandebeschikbarekredietlijnenbijfinanciëleinstellingenzijnlangetermijnfinancieringenmeteengewogengemiddelderesterendelooptijdvan2,1jaar

• goedgespreidevervaldatavandekredietentussen2015en2018

• spreidingvandekredietenover5Europesefinanciëleinstellingen

• €31miljoenaanniet-opgenomenbeschikbarekre-dietlijnenbijfinanciëleinstellingen

• 75%vandeopgenomenkredietenheefteenvasterentevoetofisgefixeerddoorrenteswaps,25%eenvariabelerentevoet

• vasterentevoetenzijngefixeerdvooreenresterendeperiodevangemiddeld3,6jaar

• gemiddelderentevoetvoor2014:3,2%inclusiefbank-marges(4,0%in2013)

• marktwaardevandefinanciëlederivaten:€4,6miljoennegatief

• beperkteschuldgraadvan31%(wettelijkmaximum:65%)(34%op31december2013).

Verhoudingvanlangetermijn-enkortetermijnfinancieringen

Op31december2014zijn69%vandebeschikbarekredietlijnenbijfinanciëleinstellingenlangetermijnfinan-cieringen.31%vandekredietlijnenzijnkortetermijnfi-nancieringenwaarbij13%kredietenmeteenonbeperktelooptijdzijn(€17,4miljoen)en18%eenkredietfaciliteitisdieeindmaart2015dientgeherfinancierdteworden(€25miljoen).Voordeherfinancieringvanditlaatstekredietzijndegesprekkenmetdebetreffendefinanciëleinstellinglopende.

69% van de kredietlijnen zijn

langetermijnfinancieringen met

goed gespreide vervaldata.

Verhouding van langetermijn- en kortetermijnfinancieringen

FINANCIËLESTRUCTUUR

a b

b 1b 2

LangetermijnkredietenKortetermijnkredietenKredieten met onbeperkte looptijdKrediet dat in het eerste kwartaal 2015 geherfinancieerd wordt

69%31%13%

18%

abb1

b2

VastnedRetailBelgiumheeftop31december2014eenconservatievefinanciëlestructuurdiehaartoelaatomhaaractiviteitenookin2015uittevoeren.

59


Beschikbarekredietlijnen

Op31december2014beschiktdevennootschapnogover€31miljoenniet-opgenomenkredietlijnenbijhaarfinanciers(€15miljoenin2013)omschommelingeninliquiditeitsbehoeftenoptevangen,terfinancieringvantoekomstigeinvesteringenenvoordebetalingvanhetdividendoverhetboekjaar2014.

Looptijdenspreidingvandeverval-datavanlangetermijnfinancieringen

Degewogengemiddeldelooptijdvandelangetermijn-financieringenop31december2014is2,1jaar.HetisdestrategievanVastnedRetailBelgiumomdezegemiddeldelooptijdtussen3,5en5jaartehoudenmaarhiervankantijdelijkafgewekenwordenindienspecifiekemarktomstandighedenhetvereisen.

DekredietenportefeuillevanVastnedRetailBelgiumisgespreidovervijfEuropesefinanciëleinstellingen.

Vervaldagenkalender kredietlijnen

Percentagekredietenmetvasteenvariabelerentevoet

HetisdestrategievanVastnedRetailBelgiumombijdesamenstellingvandeleningenportefeuilletestrevennaareenverhoudingeenderdevreemdvermogenmetvariabelerenteentweederdevreemdvermogenmetvasterente.Op31december2014bestaat58%vandekredietlijnenvandevennootschapuitfinancieringenmeteenvasterentevoetoffinancieringengefixeerddoormiddelvanrenteswaps.42%zijnkredietenmeteenvariabelerentevoet.

Vandeop31december2014opgenomenkredietenis75%meteenvasterentevoetofgefixeerddoormiddelvanrenteswaps.25%heefteenvariabelerentevoetwaarbijgeprofiteerdkanwordenvandehuidigelagerentevoeten.

Verhouding kredieten met vaste - variabele rentevoet

De gewogen gemiddelde looptijd

van de langetermijnkredieten

is 2,1 jaar op 31 december 2014.

75% van de opgenomen kredieten

heeft een vaste rentevoet of is

ingedekt door financiële derivaten.

17

Onbeper

kte

looptijd

25

2015

50

20162018

2025

2017

milj

oene

n €

a

b

25%

75%

Variabele rentevoet

Vaste rentevoet

k

a

b

60

Looptijdvandevastliggenderentevoeten

TerbeschermingvanhaaroperationeleresultatentegentoekomstigerenteschommelingendektVastnedRetailBelgiumderenteschommelingengedeeltelijkinmetinterestrateswaps.

Inheteerstesemestervan2014heeftdevennootschapeeninterestrateswapaangekochtvooreennotioneelbedragvan€15miljoenmeteenlooptijdvan5jaarvanaf1oktober2014.Dezerente-indekkingisgebeurdaan0,72%watsubstantieellagerisdanderentevoetvandebestaandeinterestrateswapdie3,02%bedroegenvervallenisop1oktober2014(meteennotioneelbedragvan€25miljoen).

Op31december2014heeftVastnedRetailBelgiumvooreennotioneelbedragvan€70miljoenaanactieveinte-restrateswapsaaneengewogengemiddelderentevoetdie1,87%bedraagt(teverhogenmetdebankmarges).Verderheeftdevennootschapéénkredietvan€10miljoenmeteenvasterentevoetvan3,40%.Doordezerente-indekkingenisop31december2014derentevoor75%vandeopgenomenkredietlijnengefixeerdvooreenresterendeperiodevangemiddeld3,6jaar.

Gemiddelderentevoeten

HetrentebeleidvanVastnedRetailBelgiumbestaaterinomsteedseenderdevanhaarkredietenaftesluitenmeteenvariabelerentevoet.Detotalegemiddelderentevoetvandefinanciëleschuldenvandevennootschapisin2014gedaaldenbedraagt3,2%,inclusiefbankmarges(4,0%in2013).

Degemiddeldeinterestvoetvandelanglopendefinanciëleschuldenisin20143,1%(4,6%in2013).

Degemiddeldeinterestvoetvandekortlopendefinanciëleschuldenisin20143,3%(1,5%in2013).

Herfinancieringuitgevoerdin2014

Inhetboekjaar2014hadVastnedRetailBelgiumgeenherfinancieringenvanhaarkredietenuittevoeren.Heteerstvolgendekredietdatopeindvervaldatumkomt,situeertzicheindmaart2015.

Rentegevoeligheid

Voorhetboekjaar2014isheteffectophetoperationeeluitkeerbaarresultaatvaneen(hypothetische)stijgingvanderentetarievenmet1%ongeveer€0,4miljoennegatief(€0,3miljoenin2013).Indeberekeningenisrekeninggehoudenmetdeafgeslotenfinanciëlederivaten.Metdehuidigelagemarktrenteiseenhypothetischedalingvanderentetarievenmet1%nietrealistisch.

Interestcoverratio

Deinterestcoverratioisdeverhoudingtussenhetope-rationeelresultaatvóórhetresultaatopdeportefeuilleenhetfinancieelresultaat(exclusiefvariatiesinreëlewaardevanfinanciëlederivatenconformIAS39).DezeratiobedraagtvoorVastnedRetailBelgium4,3voorhetboekjaar2014(3,7voor2013)watruimschootsbeterisdandevereistendiealsconvenantvastgelegdzijnindefinancieringsovereenkomstenvandevennootschap.

Schuldgraad

Deschuldgraadvandevennootschapbedraagt31%op31december2014enis3%gedaaldtenopzichtevan31december2013(34%)alsgevolgvandedesinvesteringeninvastgoedbeleggingenin2014endestijgingvandereëlewaardevandebestaandevastgoedportefeuille.

De vennootschap heeft een

beperkte schuldgraad van 31%.

Schuldgraad

31.12.2014 31.12.2013

31% 34%

61


Deraadvanbestuursteltvooromhetresultaatvanhetboekjaar2014vanVastnedRetailBelgiumnvalsvolgttebesteden:

induizenden€ 31.12.2014

Nettoresultaat van het boekjaar 20148 20.494

Toevoegingaandereservesvoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaarde9vandevastgoedbeleggingen

• Boekjaar -11.327

• Realisatievastgoed 2.967

Toevoegingaandereservesvoordeimpactopdereëlewaardevangeschattemutatierechtenen-kostenbijdehypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen

-752

Onttrekkingvandereservesvoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaardevandetoegelatenafdekkingsinstrumentendienietonderworpenzijnaandeafdekkingsboekhouding

1.240

Onttrekkingvandeanderereserves 968

Onttrekkingvanhetovergedragenresultaatvanvorigeboekjaren 224

Vergoeding van het kapitaal 13.814

Ditkomtneeropeennettodividendvan€2,0400naaftrekvan25%roerendevoorheffing.

Rekeninghoudendmet5.078.525aandelendiezullendeleninhetvolledigeresultaatvanhetboekjaar2014betekentditeenuittekerendividendvan€13.813.588.

Hetdividendishogerdanhetvereisteminimumvan80%vanhetoperationeeluitkeerbaarresultaat,aangezien,conformhaardividendpolitiek,VastnedRetailBelgiumookin2014100%vanhetoperationeeluitkeerbaarresultaatuitkeert.

Hetdividendisbetaalbaarvanaf7mei2015.Voorwatdegedematerialiseerdeaandelenbetreft,kanditmetdividendbewijsnummer15.

WINSTBESTEMMING2014

Aan de algemene vergadering van aandeelhouders zal op 29 april 2015 voor

gesteld worden om een brutodividend van € 2,72 per aandeel uit te keren.

8 Aangezien wettelijk gezien het operationeel uitkeerbaar

resultaat van de enkelvoudige jaarrekening uitgekeerd kan

worden en niet dat van de geconsolideerde jaarrekening,

is de huidige winstverdeling gebaseerd op de enkelvoudige

cijfers (zie Toelichting 13 in het Financieel verslag).

9 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de

vastgoedbeleggingen.

62

Indecember2014heeftEPRA’sReportingandAccoun-tingCommitteedegeactualiseerdeEPRABestPracticesRecommendations(‘BPR’)11gepubliceerd.DezeBPRbevattendeaanbevelingenbetreffendedebepalingvanbelangrijkeprestaties-indicatorenvoordeprestatiesvandevastgoedportefeuille.VastnedRetailBelgiumonder-schrijfthetbelangvanstandaardiseringvanderapportagevanprestatie-indicatorenuithetoogpuntvanvergelijk-baarheidenverbeteringvandekwaliteitvandeinforma-tieaanbeleggersenanderegebruikersvanhetjaarverslag.VanwegedezeredenheeftVastnedRetailBelgiumervoorgekozenomdebelangrijksteprestatie-indicatorenoptenemenineenaparthoofdstukvanhetjaarverslag.

Decommissarisheeftnagegaanofhet“EPRAResultaat”,“deEPRANAW”en“deEPRANNNAW”ratio’sberekendwerdenvolgensdedefinitiesvandeEPRABPRvandecember2014,enofdefinanciëlegegevensdievoordeberekeningvandezeratio’swordengebruikt,overeen-stemmenmetdeboekhoudgegevensvandegeconsoli-deerdefinanciëlestaten.

EPRABESTPRACTICES10

10 De publicatie van deze gegevens is niet verplicht vol-

gens de toepasselijke regels inzake gereglementeerde

vastgoedvennootschappen en zijn niet geverifieerd door

publieke autoriteiten.

11 Het verslag kan geraadpleegd worden op de website van

EPRA: www.epra.com.

Gent, Volderstraat - 279 m2

63


EPRAKernprestatie-indicatoren

Tabel EPRA-indicatoren DefinitiesEPRA12 31.12.2014 31.12.2013

1 EPRAResultaatResultaatafkomstigvandestrategi-scheoperationeleactiviteiten

induizenden€ 13.807 13.519

€/aandeel 2,72 2,66

2 EPRANAW

NettoActiefWaarde(NAW)aangepastomrekeningtehoudenmetdereëlewaardevandevastgoedbeleggin-genenmetuitsluitingvanbepaaldeelementendienietkaderenineenfinancieelmodelvanvastgoedinveste-ringenoplangetermijn

induizenden€ 247.352 239.115

€/aandeel 48,71 47,08

3 EPRANNNAW

EPRANAWaangepastomrekeningtehoudenmetdereëlewaardevandefinanciëleinstrumenten,deschuldenendeuitgesteldebelastingen.

induizenden€ 242.434 235.186

€/aandeel 47,74 46,32

4(i)EPRA

NettoInitieelRendement(NIR)

Geannualiseerdebrutohuurinkomstenopbasisvandelopendehurenopafsluitingsdatumvandejaarrekenin-gen,metuitsluitingvandevastgoed-kosten,gedeelddoordemarktwaardevandeportefeuilleverhoogdmetdegeschattemutatierechtenen-kostenbijhypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen.

4,9% 5,2%

(ii)EPRAAangepastNIR

DezeratiovoerteencorrectieuitopdeEPRANIRvoordeafloopvanhuurvrijeperiodes(ofandereniet-vervallenhuurincentiveszoalseenhuurperiodemetkortingengetraptehuurprijzen).

5,1% 5,4%

5EPRAHuurleeg-standspercentage

Geschattehuurwaarde(GHW)vanleegstaandeoppervlakte,gedeelddoordeGHWvandetotaleportefeuille

1,5% 4,1%

6EPRAKostRatio(inclusiefdirecteleegstandskosten)

EPRAkosten(inclusiefdirecteleegstandskosten)gedeelddoordebrutohuurinkomstenverminderdmetdevergoedingenvoorrechtvanopstalenerfpacht.

17,3% 15,8%

EPRAKostRatio(exclusiefdirecteleegstandskosten)

EPRAkosten(exclusiefdirecteleeg-standskosten)gedeelddoordebrutohuurinkomstenverminderdmetdevergoedingenvoorrechtvanopstalenerfpacht.

16,3% 15,1%

12 Bron: EPRA Best Practices (www.epra.com).

64

Tabel 1: EPRA Resultaat

induizenden€ 31.12.2014 31.12.2013

Nettoresultaat 20.494 12.194

Aanpassingen voor de berekening van het EPRA Resultaat

Uittesluiten:

Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen -11.102 3.030

Resultaatopverkopenvanvastgoedbeleggingen 1.870 -273

Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva 1.240 -1.586

Anderportefeuilleresultaat 1.305 154

EPRA Resultaat 13.807 13.519

Gewogengemiddeldeaantalaandelen 5.078.525 5.078.525

EPRA Resultaat (€/aandeel) 2,72 2,66

HetEPRAResultaatbedraagt€13,8miljoenvoorboekjaar2014t.o.v.€13,5miljoenvoorboekjaar2013ofeentoenamemet€0,3miljoenof2%,dievoornamelijkvoort-vloeituitlagerefinancieringskostendoordeinwerkingtredingvaninterestrateswapsaanlagererentevoeten.HetEPRAResultaatperaandeelbedraagthierdoor€2,72voorboekjaar2014invergelijkingmet€2,66voorboekjaar2013.

Namen, Place de l’Ange - 2.270 m2

65


Tabel 2 en 3: EPRA NAW en EPRA NNNAW

induizenden€ 31.12.2014 31.12.2013

Nettoactiefwaarde 242.800 235.467

Nettoactiefwaarde (€/aandeel) 47,81 46,37

Effectvandelichtingvanopties,converteerbareschuldenenandereeigenvermogensinstrumenten

0 0

Verwaterde nettowaarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogensinstrumenten

242.800 235.467

Uittesluiten:

IV.Reëlewaardevanfinanciëleinstrumenten 4.552 3.610

Va.Uitgesteldebelastingen 0 38

EPRA NAW 247.352 239.115

Aantalaandelenopjaareinde 5.078.525 5.078.525

EPRA NAW (€/aandeel) 48,71 47,08

Toetevoegen:

I.Reëlewaardevanfinanciëleinstrumenten -4.552 -3.610

II.Herwaarderingenvandereëlewaardevanfinancieringenmetvasterentevoet -366 -221

III.Uitgesteldebelastingen 0 -38

EPRA NNNAW 242.434 235.246

Aantalaandelenopjaareinde 5.078.525 5.078.525

EPRA NNNAW (€/aandeel) 47,74 46,32

DeEPRANAWperaandeelbedraagtop31december2014€48,71invergelijkingmet€47,08op31december2013.Detoenamemet€1,63peraandeelishoofdzakelijkhetgevolgvandestijgingvandereëlewaardevandevastgoedportefeuilleinboekjaar2014.

DeEPRANNNAWperaandeelbedraagtop31december2014€47,74invergelijkingmet€46,32op31december2013.Detoenamemet€1,42peraandeelishoofdzakelijkhetgevolgvandestijgingvandereëlewaardevandevastgoedportefeuilleinboekjaar2014deelsgecompenseerddoordewijzigingvandereëlewaardevandefinanciëleinstrumenten.

66

Tabel 4: EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en EPRA Aangepast NIR

induizenden€ 31.12.2014 31.12.2013

Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop 360.692 361.678

Uittesluiten:

Vastgoedgebouwdofontwikkeldvooreigenrekening,methetoogopverhuring -2.129 -2.129

Vastgoedbestemdvoorverkoop -4.156 0

Vastgoed beschikbaar voor verhuring 354.407 359.549

Toetevoegen:

Geschattemutatierechtenen-kostenbijdehypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen

8.860 8.989

Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring (B) 363.267 368.538

Geannualiseerdebrutohuurinkomsten 19.862 21.515

Uittesluiten:

Vastgoedkosten13 -1.931 -2.362

Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) 17.931 19.153

Aanpassingen:

Huurbijafloopvanhuurvrijeperiodesofanderehuurkortingen 569 610

Geannualiseerde aangepaste nettohuurinkomsten (C)18.500 19.763

(in %)

EPRA NET INITIAL YIELD (A/B) 4,9% 5,2%

EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B) 5,1% 5,4%

HetEPRANettoInitieelRendementenhetEPRAAangepastNettoInitieelRendementop31december2014zijngedaaldtenopzichtevan31december2013,hoofdzakelijkdoordetoenamevandereëlewaardevandevastgoedportefeuilleinboekjaar2014.

13 De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van het EPRA Netto Initieel Rendement wordt vastge-

legd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de “Vastgoedkosten” zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen

worden voorgesteld.

67


Tabel 5: EPRA Huurleegstandspercentage

Segment

Verhuurbare

oppervlakte

Geraamde

huurwaarde(ERV)voordeleegstand

Geraamde

huurwaarde(ERV) EPRAHuurleegstand

EPRAHuurleegstand

inm2 induizenden€ induizenden€ in % in%

31.12.2014 31.12.2013

Binnenstadswinkels 33.805 129 12.384 1,6% 3,9%

Baanwinkels 77.353 184 7.894 1,5% 4,4%

Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring

111.158 313 20.278 1,5% 4,1%

HetEPRAHuurleegstandspercentageop31december2014ismet2,6%gedaaldtenopzichtevan31december2013,hoofdzakelijkalsgevolgvandesinvesteringenvanpandenmeteenlagerebezettingsgraad,alsookdoorverhuringen,voornamelijkinBrussel,PhilippevilleenTurnhout.

Tabel 6: EPRA Kost Ratios

induizenden€ 31.12.2014 31.12.2013

Algemenekosten 1.248 1.066

Waardeverminderingenophandelsvorderingen 70 84

Vergoedingenvoorrechtvanopstalenerfpacht 110 109

Vastgoedkosten 2.468 2.276

Uittesluiten:

Vergoedingenvoorrechtvanopstalenerfpacht -110 -109

EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) (A) 3.786 3.426

Leegstandskosten -219 -168

EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) (B) 3.567 3.258

Huurinkomstenverminderdmetvergoedingenvoorrechtvanopstalenerfpacht(C) 21.901 21.634

(in %)

EPRA Cost Ratio (inclusief leegstandskosten) (A/C) 17,3% 15,8%

EPRA Cost Ratio (exclusief leegstandskosten) (B/C) 16,3% 15,1%

DeEPRAKostRatio(inclusiefleegstandskosten)endeEPRAKostRatio(exclusiefleegstandskosten)op31december2014zijntoegenomentenopzichtevan31decem-ber2013,voornamelijkdoordestijgingvandevastgoedkosten(€0,2miljoen)endealgemene(€0,2miljoen)inboekjaar2014.Deleegstandskostenzijnin2014ophetzelfdeniveaugeblevenalsin2013(€0,2miljoen).

68

VastnedRetailBelgiumwenstvoor2015verdertegaanopdeingeslagenwegmeteenduidelijkefocusoptop-kwaliteitinzakelocatiesenpanden.Opjaareinde2014isdedoelstellingomhetaandeelvandebinnenstadswinkelstedoengroeientotminimaal65%vandeportefeuillege-realiseerdmeteenpercentagebinnenstadswinkelpandenvan68%waarbijreeds49%vandeportefeuillegeïnves-teerdisintopwinkelpandengelegenoptopwinkelstratenindegrotestedenAntwerpen,Brussel,GentenBrugge.

VastnedRetailBelgiumheeftvervolgenshaarinveste-ringsstrategieaangescherptenwenstnuomoptermijnvoorminstens75%geïnvesteerdtezijninbinnenstads-winkelsinBelgië.Hierbijdienthetaandeelvanhetaller-bestewinkelvastgoedindepopulairstewinkelstratenindegrotestedenoptermijnmeerdan50%tebedragenvandegehelevastgoedportefeuille.

Acquisitieszullenenkelplaatsvindeningroterestedenmetsterkewinkelgebiedendieeenauthentiekewinkelbe-levingmogelijkmakenzoalsAntwerpen,Brussel,GentenBrugge.Hetaangevenvangroeitargetsopkortetermijnishierbijnietrealistischgeziendemarktvoortopproductennogsteedsschaarsis.Erwordtechterwelverwachtdatin2015opdeinvesteringsmarktdeinvesteringenzullenop-pikken,vooralindetopwinkelstratenwaarvoornamelijkprivé-investeerderseengrootdeeluitmakenvanhetto-taleinvesteerdersvolume.Degrotereinvesteerdersrichtenzichmeeropdeshoppingcentraenderetailparkenmetredelijkereinvesteringsrendementen(resp.tussen5,25%-6%en5,75%-6,25%)danindetopwinkelstraten(4%).

Opschuivennaartoplocatiesbetekenteenlagerren-dement.DerendementenoptoplocatiesinAntwerpen,Brussel,GentenBruggeliggenmomenteelrond4%ensomszelfsnoglagerafhankelijkvanhethuurpotentieel.Investeringenaandergelijkerendementenzijnecono-mischslechtszinvolindiendehuurprijsniveauskansbiedenvoorhuurgroei.

Desinvesteringenzullenvooralplaatsvindenopeenop-portunistischemanierenzijnenkelaandeordevoormin-derstrategischebinnenstadswinkelsinkleinerestedenenminderstrategischebaanwinkelsofretailparken.

AbsolutetopbaanwinkelprojectenvanVastnedRetailBelgiumzoalsondermeerhetGoudenKruispuntinTielt-Wingeblijveninportefeuille.DooreenactiefassetmanagementwilVastnedRetailBelgiumhetcommer-cieelpotentieelvandetopbaanwinkelprojectennogbetergaanbenuttendooroptimalisatievandehuurdersmixeninvesteringenindegebouwen.

Hetwordtuitkijkennaardeimpactvanderegionaliseringvandeoverheidsbevoegdhedenbetreffenderetail.Ditbrengtonzekerheidmetzichmeem.b.t.toekomstigeont-wikkelingenenmogelijkeongelijkheidtussenderegio’s.VlaanderenkiestduidelijkvoorstadscentraontwikkelingeninlijnmetdeWinkelnota-strategie.Verwachtwordtdatdekomendereguleringtoekomstigeontwikkelingenindeperiferiezalbemoeilijkenwaardoordevraagnaarhuidigereedsvergundeperiferetoplocatieszaltoenemen.

DejaarlijkseSurveyvanCBREstemtVastnedRetailBelgiumverderhoopvol.Bijderetailerswordtimmerseenoverwegendpositiefgevoelgenoteerd.BijnadriekwartvandedoorCBREondervraagdewinkelketenszegtindekomendetwaalfmaandenexpansieteoverwegen,waar-bijéénopvierkijktnaargroterevloeroppervlaktes.Dehelftvandeketensisovertuigdvaneenomzetstijgingenietsmeerdandehelftverwachtdatdehuurprijzenzullengelijkblijven.

VeritasblijfteenoptevolgensuccesverhaalnetzoalstweeoverigelokalespelersZEB(Colruytgroup)enLola&Liza.Internationaalishetuitkijkennaarheteffectvande(geplande)komstvanUniqloopDeMeirinAntwerpenendeexpansieplannenvanPrimarkrichtingGent,BrusselenHasselt.

Inpuree-commercespelerszoalsZalandoheeftmengeengoedoog.Belgiëheeftlangetijdachtergelopenquae-commercemaarzitnuquavolumeophetEuropeesgemiddelde.Eengedeeltehiervangaatnaarbuitenlandseretailers.Geschatwordtdathetomzetverliesvoordelokaleretailercirca3%tot4%bedraagt.

Voorwatbetrefttoekomstige huurgroeidievooralhetresultaatisvanhuurhernieuwingendiein2015zullenon-derhandeldworden,isVastnedRetailBelgiummatigop-timistisch.Eenaantaltoplocatieszalzekervoorhuurgroeikunnenzorgenmaarinsommigegevallenzalmenzichwellichttevredenmoetenstellenmetdehuidigehuurprijs-niveaus.Deinflatiezalwellichtopeenlaagniveaublijven.

In2014heeftVastnedRetailBelgium19niet-strate-gischehoogrenderendebaanwinkelpandenenbinnen-stadswinkelsopsecundairelocatiesgedesinvesteerdenhiermeeeenverbeteringvandekwaliteitvandevast-goedportefeuilletotstandgebracht.Ditheeftvoorgevolgdathetoperationeel uitkeerbaar resultaatin2015naarverwachtingbeduidendlagerzalliggendanin2014.Deeffectievedalingvanhetoperationeeluitkeerbaarresultaatzalinbelangrijkemateafhankelijkzijnvandeinvesteringendiedevennootschapzalkunnenuitvoerenintopwinkelstratenvangroterestedenmetsterkewin-kelgebiedendieeenauthentiekewinkelbelevingmogelijkmakenzoalsAntwerpen,Brussel,GentenBrugge.

VOORUITZICHTENVOOR201514

14 De marktinformatie in deze tekst is gebaseerd op Cushman & Wakefield, Vastned Retail Belgium Portfolio 31 december 2014,

what to expect p.19 - 20; CBRE Belgium Retailer Survey 2014, p.2 - 5; CBRE interview Kim Verdonck, d.d. 14/1/2015 en CBRE’s

annual review of retail activity in 2014 and trends for 2015, p. 46 - 47.

69


Gent, Volderstraat - 279 m2 Brugge, Steenstraat - 941 m2

Brussel, Louizalaan - 245 m2Antwerpen, Leysstraat - 528 m2

71

Verslag betreffende het aandeel


72

BEURSGEGEVENS

HetaandeelvanVastnedRetailBelgium(VASTB)noteertopEuronextBrusselsenisopgenomenindebeursindexenBELRealEstateenindeGPR250Europe.

VASTB

Evolutiebeurskoers2014

DebeurskoersvanhetaandeelVastnedRetailBelgiumisgestegenvan€52,40op31december2013naar€57,97op31december2014ofeenstijgingmetcirca11%.Hetaandeelheeftalslaagsteslotkoers€51,00(20januari2014)enalshoogsteslotkoers€58,80(11november2014)genoteerd.

Degemiddeldebeurskoersvanhetboekjaar2014be-draagt€55,24tenopzichtevan€52,06inhetboekjaar2013.

Evolutiebeurskoers2010-2014

Gedurendedelaatste5jaar(2010-2014)isdebeurs-koersvanhetaandeelVastnedRetailBelgiumgradueelgestegenvan€37,20op1januari2010naar€57,97op31december2014ofeenstijgingmetcirca56%.

€60

58

56

54

52

50

48

jan 14

feb 14

mrt

14

apr 1

4

mei

14jul 1

4

aug 1

4

sep 14

jun 14

nov 14

okt 14

dec 1

4

€60

55

50

45

40

35

30

20102011

20122013

20142015

73


PremieVastnedRetailBelgium

HetaandeelvanVastnedRetailBelgiumheeftgedurende2014gemiddeldmeteenpremievan19%genoteerdtenopzichtevandenettowaarde(reëlewaarde).

DenettowaardevanVastnedRetailBelgiumisinclusiefhetdividendvan2013totopbetaaldatum9mei2014.

€

Nettowaarde (reële waarde)

54

Gemiddelde beurskoers

58

56

52

50

48

46

44

jan 14

feb 14

mrt

14

apr 1

4

mei

14jul 1

4

aug 1

4

sep 14

jun 14

nov 14

okt 14

dec 1

4

74

VergelijkingVastnedRetailBelgiummetBELRealEstateindexenmetBEL20Closeindex

HetaandeelvanVastnedRetailBelgiumheefttijdens2014mindersterkgepresteerddandeBEL20endeBELRealEstate.

Gedurendedelaatste5jaar(2010-2014)heefthetaan-deelvanVastnedRetailBelgiumaanzienlijkbetergepres-teerddandeBEL20enanaloogmetdeBELRealEstate

%

Vastned Retail Belgium BEL Real Estate BEL 20

120

115

110

105

100

95

jan 14

feb 14

mrt

14

apr 1

4

mei

14jul 1

4

aug 1

4

sep 14

jun 14

nov 14

okt 14

dec 1

4

180

160

140

100

120

80

60

40

20102011

20122013

20142015

%

Vastned Retail Belgium BEL Real Estate BEL 20

75


VergelijkingVastnedRetailBelgiummetGPRindexen

UitdezegrafiekblijktdatVastnedRetailBelgiumin2014analooggefluctueerdheeftmetdeGPR250Belgiumindex,deGPR250EuropeindexendeEuronext100index.

BijkomendeinformatieoverdeindexenkanaangevraagdwordenbijEuronextBrusselsvoorwatdeEuronext100enBel20betreftenbijGlobalPropertyResearch(www.propertyshares.com)voorwatdeGPR250EuropeenGPR250Belgiumbetreft.

VerhandeldevolumesVastnedRetailBelgium

Deverhandeldevolumeslagenmeteengemiddeldevan813stuksperdagietslagerdaninhetvorigejaar(837stuksperdag).

MetBankDegroofiseenliquiditeitsovereenkomstafgeslo-tenomdeverhandelbaarheidvandeaandelentebevor-deren.Indepraktijkgebeurtditdoorregelmatigaan-enverkoopordersintedienenbinnenbepaaldemarges.

Defreefloatbedraagt34,5%opjaareinde2014.

%

Vastned Retail Belgium GPR 250 Europe

GPR 250 Belgium

BEL 20

Euronext 100

jan 14

feb 14

mrt

14

apr 1

4

mei

14jul 1

4

aug 1

4

sep 14

jun 14

nov 14

okt 14

dec 1

4

150

125

100

75

jan 14

feb 14

mrt

14

apr 1

4

mei

14jul 1

4

aug 1

4

sep 14

jun 14

nov 14

okt 14

dec 1

4

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

76

31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012

Aantalaandelenopheteindevandeperiode 5.078.525 5.078.525 5.078.525

Aantaldividendgerechtigdeaandelen 5.078.525 5.078.525 5.078.525

BEURSKOERS(€) 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012

Hoogsteslotkoers 58,80 57,69 51,00

Laagsteslotkoers 51,00 47,37 44,25

Beurskoersopafsluitingsdatum 57,97 52,40 47,60

Premiet.o.v.dereëlenettowaarde(%) 21% 13% 3%

Gemiddeldebeurskoers 55,24 52,06 47,72

GEGEVENSPERAANDEEL(€) 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012

Nettowaarde(reëlewaarde) 47,81 46,37 46,29

Nettowaarde(investeringswaarde) 49,59 48,13 48,07

NettoactiefwaardeEPRA 48,71 47,08 47,61

Brutodividend 2,72 2,65 2,62

Nettodividend 2,0400 1,9875 1,9650

Brutodividendrendementopslotkoers(%) 4,7% 5,0% 5,5%

Nettodividendrendementopslotkoers(%) 3,5% 3,8% 4,1%

DIVIDENDENAANTALAANDELEN

Op 31 december 2014 noteert de beurskoers van het aandeel

van Vastned Retail Belgium € 57,97 waarmee het haar aandeelhouders

een brutodividendrendement van 4,7% biedt.

77


AANDEELHOUDERS

Per31december2014zijndevolgendeaandeelhoudersbekendbijdevennootschap:

Vastned Retail nv

Lichtenauerlaan1303062MERotterdam

Nederland3.320.529aandelen 65,4%

CFB Belgique nv

Uitbreidingstraat18

2600Berchem-Antwerpen

België 5.431aandelen 0,1%

Publiek 1.752.565aandelen 34,5%

Totaal 5.078.525 aandelen 100%

VastnedRetailnvenCFBBelgiquenvhebbenbijtoepas-singvanartikel74vandeopenbareovernamebiedingen-wetvan1april2007medegedeeldaandeFSMAdatzijinonderlingoverleghandelen.

Op7januari2014heeftVastnedRetailBelgiumeentransparantieverklaringontvangenvanCapfiDelenAssetManagement,metmaatschappelijkezetelte2020Antwerpen,JanVanRijswijcklaan178.Uitdezeverkla-ringblijktdatdestemrechtenverbondenaandeaan-delenVastnedRetailBelgiumdiedoorCapfiDelenAsset

Managementrechtstreeksofonrechtstreekswordenaangehoudenvanaf7januari2014destatutairedrempelvan3%vanhettotaalvandebestaandestemrechtenoverschredenhebbenen4,13%bedragen.

Devolledigkennisgevingalsookhetaandeelhouderschapper7januari2014kunnengeraadpleegdwordenopdewebsitevanVastnedRetailBelgiumonderderubriek“Corporate-CorporateGovernance-Aandeelhouder-schapentransparantiemeldingen”.

FINANCIËLEKALENDER2015

DEC JAN FEB

Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2014

di 10

MRT APR

Algemene vergadering van aandeelhouders

MEI

Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31 maart 2015

di 5

JUN JUL

Hal�aarlijks financieel verslag per 30 juni 2015

do 30

AUG SEP OKT

Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30 september 2015

di 27

NOV DEC

wo 29 om 14u30

Record date dividend 2014 wo 6

2014 2015

Ex dividend date 2014di 5

Uitbetaling dividend 2014 vanaf do 7

79

Vastgoedverslag

Antwerpen, Huidevettersstraat - 684 m2

80

Geografischespreiding

DewinkelszijnverspreidovergansBelgië,meteengoedeverdelingoverderegio’s.

Typewinkelpand

Dewinkelpandenbestaanvoor68%uitbinnenstadswin-kelsen32%uitbaanwinkels.

Decategoriebinnenstadswinkelsomvatwinkelsdiegesitueerdzijnineendegelijkuitgebouwdehandelskernmeteenconcentratievangrootschaligeretailorganisaties.Debinnenstadswinkelszijnbijzondergewensteactivazowelbijretailersalsinvesteerders.Deschaarstevandezeobjectenondersteuntinbelangrijkematedewaardeont-wikkelingvandezegebouwen.

Voorbaanwinkelsisvooraldeligginglangsbelang-rijkeverkeersassentyperendevenalsdegrootschaligeverkoopsoppervlakte(vanaf400m²).Hetbetrefthierzowelalleenstaandegebouwenalsretailparken.Ditzijnclustersvanbaanwinkels,veelalgeconcipieerdalseenhandelscomplexmeteengemeenschappelijkeparking.Debaanwinkelsondergaansindsverschillendejarenreedseenkwaliteitsontwikkeling.Vooralderetailparkenvormeneenattractiepoolopzichenzijnnietalleenaantrekkelijkvoordiscountformules.Sedertenkelejarenisereenevo-lutiewaarbijretailerszichzowelindebinnenstadalsindeperiferievestigen.

Dekostendietenlastevandeverhuurdervallen,zijnveelalbeperkttotdegroteonderhoudswerkenaandestructuurvanhetpandoftotbelangrijkeherstellingenofvervangingenvandaken.Dehuurlasten(zoalsonroerendevoorheffingenkostenvoorgemeenschappelijkedelen)zijnveelaltenlastevandehuurder.

VastnedRetailBelgiuminvesteertexclusiefinBelgischcommercieelvastgoed,vooralinbinnenstadslocatieseninbaanwinkels,beidenoptoplocaties.

15 Deze grafieken zijn samengesteld op basis van de jaarlijkse

huurinkomsten van 2014 en van de waarde van het

vastgoed op 31 december 2014.

SAMENSTELLINGVANDEPORTEFEUILLE15

a

b

c

72%

15%

13%

Vlaanderen

Brussel

Wallonië

a

b

c

k

a

b

68%

32%

Binnenstadswinkels

Baanwinkels

a

b

81

Vastgoedverslag

Sectorhuurder

Hetniveauvandehuurdersishoogeneriseeneven-wichtigespreidingoverdebelangrijkesectorenindedetailhandel.

Activiteitsregiohuurder

16

Hetgrootstedeelvanhethuurdersbestandbestaatuitinternationaleketens,watdekwaliteitendestabiliteitvandeportefeuilletengoedekomt.

Demeestewinkelpandenzijnverhuurdmetklassiekehuurcontractenaangebruikersdiebreedgespreidzijnoverallesectorenvandedetailhandel.Gezienhetfeitdathetmeestalpandenoptopliggingbetreft,zijndehuurdersnietsnelgeneigdomteverhuizen.Vaakhebbenzijookindeinrichtinggeïnvesteerdwatdestabiliteitencontinuïteitvandehuurinkomstentengoedekomt.

Dezefactorenleidentoteenpermanenthogebezettings-graadvandeportefeuille(97,9%op31december2014).

16 Een nationale keten dient minstens over vijf verkooppunten

te beschikken. Een internationale keten over minstens vijf

verkooppunten in minstens twee landen.

a

b

c

d

e

f

63%

13%

10%

6%

5%

3%

Kleding, schoenen en accessoires

Huishoudartikelen, interieur en doe-het-zelf

Vrije tijd, luxeartikelen en persoonlijke verzorging

Voedingspeciaalzaken en warenhuizen

TV, hifi, elektro, multimedia en telefonie

Overige

a b

c

d

e

a

b

c

81%

15%

4%

Internationaal

Nationaal

Lokaal

a

b

c

Antwerpen, Schuttershofstraat -54 m2

82

De Top 10 van de huurders

genereert 53% van

de huurinkomsten.

Risicospreidingnaargebouwen

Doordespreidingvandehuurdersovereengrootaantalgebouwenopverschillendelocaties,wordthetrisicovanmindergunstigevoluerendehandelskernenenheteffecthiervanzoalswijzigingenvanhuurprijzenuitermatebeperkt.Op31december2014omvatdeportefeuille169verhuurbareunits,verspreidover69verschillendelocaties.

Risicospreidingnaarhuurders

DehuurinkomstenvanVastnedRetailBelgiumzijnver-spreidover113verschillendehuurderswathetdebi-teurenrisicobeperktendestabiliteitvandeinkomstenbevordert.Detienbelangrijkstehuurdersmaken53%vandehuurinkomstenuitenzijnsteedsvooraanstaandebe-drijveninhunsectordiedeeluitmakenvaninternationaleconcerns.

a

b

c

d

e

f

g

h

i

j

k

10%

9%

7%

6%

5%

4%

4%

3%

3%

3%

46%

Tielt-Winge - Aarschotsesteenweg 1/6

Brussel - Elsensesteenweg 41/43

Gent - Veldstraat 23/27

Brugge - Steenstraat 80

Antwerpen - Leysstraat 28/30

Namen - Jardin d’Harscamp

Mechelen - Bruul 42/44

Leuven - Bondgenotenlaan 69/73

Antwerpen - Meir 99

Brugge - Steenstraat 38/40

Overige

46%54%

a

b

cd e

fg

h

i

j

k

a

b

c

d

e

f

g

h

i

j

k

19%

8%

5%

4%

4%

3%

3%

3%

2%

2%

47%

Hennes & Mauritz

Inditex

Ariane

Euro Shoe Group

Aldi

AS Watson

De Secon Group

Giorgio Armani Retail srl

Blokker Group

Maxeda

Overige

47%53%

a

bc d e

fg

h

i

j

k

Turnhout, Gasthuisstraat - 1.269 m2

83

Vastgoedverslag

31december2014

Oppervlakte

(m²)

Jaarhuur

(€000)Investerings-

waarde(€000)Reëlewaarde

(€000)Weging

(%)

Vastgoedbeleggingen

Brussel 11.175 3.106 56.307 54.934 15%

Vlaanderen 79.809 14.452 262.813 256.403 72%

Wallonië 20.610 3.317 46.330 45.199 13%

Totaal vastgoedbeleggingen 111.594 20.875 365.450 356.536 100%

Op 31 december 2014 heeft de

vastgoedportefeuille een

bezettingsgraad van 97,9%.

OVERZICHTVANDEVASTGOEDPORTEFEUILLE

Tielt-Winge, Aarschotsesteenweg - 19.096 m2

84

31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012 31.12.2011 31.12.2010

Investeringswaardevastgoedbeleggingen(€000) 365.450 370.720 368.162 371.268 337.371

Lopendehuren(€000) 20.431 22.125 21.832 21.942 21.392

Rendement(%) 5,6% 6,0% 5,9% 5,9% 6,3%

Lopendehuren,inclusiefgeschattehuurwaardeopleegstand(€000)

20.875 23.183 22.442 22.724 21.656

Rendementbijvolledigeverhuring(%) 5,7% 6,3% 6,1% 6,1% 6,4%

Totaleverhuurbareoppervlaktevandevastgoedbeleggingen(m²)

111.594 146.962 151.041 161.573 159.581

Bezettingsgraad(%) 97,9% 95,4% 97,3% 96,6% 98,8%

DevastgoedportefeuillevanVastnedRetailBelgiumisgezienzijnschaalgrootte,diversiteitenbovenalzijnalge-menekwaliteitrelatiefgoedweerbaartegendeevolutiesindemarkt.

DitwordtookweerspiegeldindereëlewaardevandevastgoedbeleggingenvanVastnedRetailBelgiumwaarvoordetoplocatieseenaanscherpingvanderendementenheeftplaatsgevondenindeloopvan2014.Verderheeftdeverbeteringvandekwaliteitvandevastgoedporte-feuilledoordeverwervingvaneenbinnenstadswinkelopeentoplocatieinGentendedesinvesteringvan19niet-strategischepandenhetgemiddelderendementindevastgoedportefeuillevanVastnedRetailBelgiumdoendalenvoorzoweldebaan-alsbinnenstadswinkels.Op31december2014hebbendebaanwinkelseengemiddeldrendementvan6,9%(7,3%op31december2013)endebinnenstadswinkels5,2%(5,6%op31december2013).

Totale verhuurbare oppervlakte (m2)

Sensitiviteitsanalyse

Ingevalvaneenhypothetischenegatieveaanpassingvanhetrendementdatgebruiktwordtdoordevastgoeddes-kundigenbijdewaarderingvandevastgoedportefeuillevandevennootschap(yieldofkapitalisatievoet)met1%(van5,6%naar6,6%gemiddeld),zoudeinvesterings-waardevanhetvastgoedverminderenmet€54miljoenof15%.Hierdoorzoudeschuldgraadvandevennoot-schapstijgenmet6%tot37%.

Inhetomgekeerdegevalvaneenhypothetischepositieveaanpassingvanditgebruikterendementmet1%(van5,6%naar4,6%gemiddeld),zoudeinvesteringswaardevanhetvastgoedtoenemenmet€78miljoenof22%.Hierdoorzoudeschuldgraadvandevennootschapdalenmet6%tot25%.

EVOLUTIEVANDEVASTGOEDPORTEFEUILLE

31.12.2014

111.594 m² 146.962 m²

31.12.2013

85

Vastgoedverslag

Cushman&Wakefield

DemethodologievanCushman&Wakefieldisgeba-seerdopdeERV(EstimatedRentalValue)ofGeschatteHuurwaardemetcorrectiesdierekeninghoudenmetdehuidigebetaaldehuuren/ofelkanderelementdatinvloedheeftopdewaardezoalsbijvoorbeeldkostenvoorleegstand.

VoorhetbepalenvandemarkthuurwaardebaserenzijzichophunkennisvandevastgoedmarktenoprecentetransactiesgerealiseerddoorhetdepartementRetail.Dehuurwaardewordto.a.beïnvloeddoor:

• ligging• geschiktheidvandesite• kwaliteitenvanhetgebouw• marktomstandigheden.

Detoegekendeeenheidsprijswordtvermenigvuldigdmetdeoppervlaktevanhethandelspandomaaneentotaalgeschattehuurwaardetekomen.

Voordebinnenstadswinkelswordtgewerktmethetprin-cipevande“zoneA”datalsvolgtgaat:overdevolledigegevelbreedtevanhetpandwordtdeeerste10meterindedieptevanhetpandaan100%vandegeschattehuur-prijs/m²gerekend,devolgende10meterwordtaan50%gerekend,derestaan25%.Verdiepingenwordenaan25%gerekendofaaneenforfaitairgeschatbedragafhankelijkvanlocatieenbruikbaarheid.

VervolgenswordtdeAdjustedERVberekend:ditis60%vanhetverschiltussendehuidigehuurendeERV.IndiendehuidigehuurhogerisdandeERV,isdeAdjustedERVgelijkaandeERVengeldtde60%regelniet.

Eenvolgendestapbestaaterineenyieldofkapitalisatie-voettebepalenvoordewelkeeeninvesteerderbereidzouzijnhetpandtekopen.Menbekomtdandebrutowaardevoorcorrecties.Hieropkunneneventuelecorrecties(bvkostenvoorleegstand)toegepastworden,waarnadeinvesteringswaarde(akteindehand)bekomenwordt.

Inhaarverslagvan31december2014,verklaartCushman&Wakefielddatdereëlewaardevandewinkelpanden€154.256.081bedraagt.

CBRichardEllis

DemethodologievanCBRichardElliswordtsamengevatalsvolgt:

Waardering op basis van de kapitalisatie van huurinkomsten

Voorelkvandegebouwenwordteengeschattemarkthuurwaarde(ERV)bepaaldeneenmarktconformekapitalisatievoet(caprate)opbasisvanrecentevergelij-kingspuntenenrekeninghoudendmetderesultatenvandeinspectiesterplaatse.

Indiendegeschattemarkthuurwaardehogerisdandelopendehuurinkomsteniservanuitgegaandaterbijdeeerstvolgendehuurhernieuwingeenhuurprijsverhogingbekomenkanwordendie‘adjustedERV’genoemdis.DezeadjustedERVbestaatuithetbedragvandelopendehuurinkomstenverhoogdmet60%vanhetverschiltussendeERVendelopendehuurinkomsten.Nahetkapitali-serenvandeadjustedERVwordtdebrutomarktwaardevóórcorrectiesvanhetpandbekomen.

Indiendegeschattemarkthuurwaardelagerisdandelo-pendehuurinkomsten,wordtdebrutomarktwaardevóórcorrectiesbekomendoorkapitalisatievandegeschattemarkthuurwaarde(ERV).

Detoegepastecorrectiesopdebrutomarktwaardebestaanuit:• aftrekvandenettoactuelewaardevanhetverschiltussendeadjustedERVenlopendehuurinkomstenvoorderestduurvandelopendehuurperiodeinhetgevaldatdegeschattemarkthuurwaardehogerisdandelopendehuurinkomsten

• verhogingmetdenettoactuelewaardevanhetver-schiltussendelopendehuurinkomstenendegeschat-temarkthuurwaardevoorderestduurvandelopendehuurperiodeinhetgevaldatdegeschattemarkthuur-waardelagerisdandelopendehuurinkomsten

• aftrekvantoegekendehuurkortingen• aftrekvoornoodzakelijkeuitgavenaanhetpand• aftrekvoorvoorzieneperiodenvanleegstand.

Inhaarverslagvan31december2014verklaartCBRichardEllisdatdereëlewaardevandewinkelpanden€202.280.362bedraagt.

WAARDERINGVANDEPORTEFEUILLE

DOORDEVASTGOEDDESKUNDIGEN

AllewinkelpandenvanVastnedRetailBelgiumwordengewaardeerddoorCushman&WakefieldofCBRichardEllis.

87

Financieel verslag


88

Luik, Rue pont D’Ile - 375 m2

89

Financieel verslag

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 90

Geconsolideerd globaalresultaat 91

Geconsolideerde balans 92

Mutatie-overzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 94

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 96

Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 97

Toelichting1. Jaarrekeningschemavoorgereglemen- teerdevastgoedvennootschappen 97Toelichting2. Grondslagenvoordefinanciële verslaggeving 97Toelichting3. Gesegmenteerdeinformatie 106Toelichting4. Vastgoedresultaat 108Toelichting5. Vastgoedkosten 110Toelichting6. Algemenekosten 112Toelichting7. Personeelsbeloningen 113Toelichting8. Resultaatopverkopenvan vastgoedbeleggingen 114Toelichting9. Variatiesindereëlewaarde vanvastgoedbeleggingen 114Toelichting10. Anderportefeuilleresultaat 115Toelichting11. Financieelresultaat 115Toelichting12. Belastingenophetresultaat 116Toelichting13. Aantalaandelenenresultaat peraandeel 116Toelichting14. Vasteactiva 119Toelichting15. Vlottendeactiva 122Toelichting16. Eigenvermogen 124Toelichting17. Kortlopendeverplichtingen 128Toelichting18. Langlopendeenkortlopende financiëleschulden 129Toelichting19. Financiëleinstrumenten 131Toelichting20. Berekeningschuldgraad 135Toelichting21. Verbondenpartijen 135Toelichting22. Lijstvandegeconsolideerde ondernemingen 136Toelichting23. Belangenconflictregeling 137Toelichting24. Honorariumaandecommissarisen metdecommissarisverbonden entiteiten 138Toelichting25. Voorwaardelijkeverplichtingen 138Toelichting26. Gebeurtenissennabalansdatum 138

Verslag van de commissaris 140

Enkelvoudige jaarrekening Vastned Retail Belgium nv 142

INDEX

90

induizenden€ Toelichting 2014 2013

Huurinkomsten 4 22.011 21.743

Metverhuurverbondenkosten 4 -81 -72

NETTOHUURRESULTAAT 21.930 21.671

Recuperatievanhuurlastenenbelastingennormaalgedragendoordehuurdersopverhuurdegebouwen

4 1.506 1.548

Huurlastenenbelastingennormaalgedragendoordehuurdersopverhuurdegebouwen

4 -1.506 -1.548

Anderemetverhuurverbondeninkomstenenuitgaven 43 37

VASTGOEDRESULTAAT 21.973 21.708

Technischekosten 5 -582 -460

Commerciëlekosten 5 -319 -215

Kostenentaksenvanniet-verhuurdegebouwen 5 -219 -168

Beheerskostenvanhetvastgoed 5 -1.223 -1.229

Anderevastgoedkosten 5 -125 -204


OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 19.505 19.432

Algemenekosten 6 -1.248 -1.066

Andereoperationeleopbrengstenenkosten 25 77

OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 18.282 18.443

Resultaatopverkopenvanvastgoedbeleggingen 8 -1.870 273

Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen 9 11.102 -3.030

Anderportefeuilleresultaat 10 -1.305 -154

OPERATIONEEL RESULTAAT 26.209 15.532

Financiëleopbrengsten 11 6 3

Nettointerestkosten 11 -4.187 -4.883

Anderefinanciëlekosten 11 -10 -11

Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39) 11

-1.240 1.586

Financieel resultaat -5.431 -3.305

RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 20.778 12.227

Vennootschapsbelasting -290 -33

Belastingen 12 -290 -33


Toelichting:

Operationeeluitkeerbaarresultaat 13 13.801 13.448

Portefeuilleresultaat 8-9-10 7.927 -2.911


-1.240 1.657

Toerekenbaar aan:

Aandeelhoudersvandemoedermaatschappij 20.494 12.194

Minderheidsbelangen -6 0

GECONSOLIDEERDEWINST-ENVERLIESREKENING

91

Financieel verslag

RESULTAATPERAANDEELin€ Toelichting 2014 2013

Aantaldividendgerechtigdeaandelen 13 5.078.525 5.078.525

Gewogengemiddeldaantalaandelen 13 5.078.525 5.078.525

Nettoresultaat 13 4,03 2,40

Verwaterdnettoresultaat 13 4,03 2,40

Operationeeluitkeerbaarresultaat 13 2,72 2,65

GECONSOLIDEERDGLOBAALRESULTAAT



Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in winst- en verliesrekening)

Variatiesinheteffectievedeelvandereëlewaardevantoegelatenafdekkingsinstrumentenvoorkasstroomafdekkingen

297 1.499

GLOBAALRESULTAAT 20.785 13.693

Toerekenbaar aan:

Aandeelhoudersvandemoedermaatschappij 20.791 13.693

Minderheidsbelangen -6 0

92

ACTIVAinduizenden€ Toelichting 31.12.2014 31.12.2013

Vaste activa 357.023 362.265

Immateriëlevasteactiva 3 7

Vastgoedbeleggingen 14 356.536 361.678

Anderemateriëlevasteactiva 14 477 560

Financiëlevasteactiva 19 0 17

Handelsvorderingenenanderevasteactiva 7 3

Vlottende activa 5.391 2.768

Activabestemdvoorverkoop 15 4.156 0

Handelsvorderingen 15 163 173

Belastingsvorderingenenanderevlottendeactiva 15 213 91

Kasenkasequivalenten 339 1.860

Overlopenderekeningen 520 644

TOTAAL ACTIVA 362.414 365.033

GECONSOLIDEERDEBALANS

93

Financieel verslag

EIGENVERMOGENENVERPLICHTINGENinduizenden€ Toelichting 31.12.2014 31.12.2013

Eigen vermogen 242.967 235.467

Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij

242.800 235.467

Kapitaal 16 97.213 97.213

Uitgiftepremies 16 4.183 4.183

Reserves 120.910 121.877


Minderheidsbelangen 22 167 0

Verplichtingen 119.447 129.566

Langlopende verplichtingen 91.632 116.965

Langlopendefinanciëleschulden 18 86.906 113.712

Kredietinstellingen 86.900 113.700

Financiële leasing 6 12

Anderelanglopendefinanciëleverplichtingen 19 4.552 3.106

Anderelanglopendeverplichtingen 174 109

Uitgesteldebelastingen-verplichtingen 0 38

Kortlopende verplichtingen 27.815 12.601

Voorzieningen 205 0

Kortlopendefinanciëleschulden 18 19.256 8.405



Andere kortlopende financiële schulden 17.000 0

Anderekortlopendefinanciëleverplichtingen 19 0 521

Handelsschuldenenanderekortlopendeschulden 17 7.209 2.576

Anderekortlopendeverplichtingen 17 136 175

Overlopenderekeningen 17 1.009 924

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 362.414 365.033

SCHULDGRAAD 31.12.2014 31.12.2013

Schuldgraad(max.65%) 31% 34%

NETTOWAARDEPERAANDEELin€ 31.12.2014 31.12.2013

Nettowaarde(reëlewaarde) 47,81 46,37

Nettowaarde(investeringswaarde) 49,59 48,13

NettoactiefwaardeEPRA 48,71 47,08

94

induizenden€ KapitaalUitgiftepremies

RESERVES

NETTO-RESULTAAT

VANHET

BOEKJAAR

Minderheids-belangen

TOTAAL

EIGEN VERMOGEN

Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed

Reserve voor het saldo van de variaties in de

reële waarde van toe gelaten afdekkings-

instrumenten die onderworpen zijn

aan een afdekkings-boekhouding



instrumenten die niet onderworpen

zijn aan een afdekkingsboekhouding

Overgedragen resultaat van vorige

boekjaren

TOTAAL RESERVESReserve voor het saldo

van de variaties in de investerings waarde van

vastgoed

Reserve voor de impact op de reële waarde*

Balans op 31 december 2012 97.213 4.183 127.648 -9.055 -2.003 -2.602 1.031 115.020 18.664 0 235.080

Globaalresultaat2013 1.499 1.499 12.194 13.693

Overboekingdoorresultaatverwerking2012

Overboekingvanportefeuilleresultaatnaarreserves 7.340 75 7.415 -7.415 0

Overboekingvanvariatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva

-2.090 -2.090 2.090 0

Overigemutaties 33 33 -33 0

Dividendboekjaar2012 -13.306 -13.306

Balans op 31 december 2013 97.213 4.183 134.988 -8.980 -504 -4.692 1.064 121.877 12.194 0 235.467

Globaalresultaat2014 297 297 20.494 -6 20.785


Overboekingvanportefeuilleresultaatnaarreserves -2.849 -62 -2.911 2.911 0


1.586 1.586 -1.586 0


MinderheidsbelangGentVeldstraat23-27nv 173 173



*vangeschattemutatierechtenen-kostenbijdehypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen.

MUTATIE-OVERZICHTVANHETGECONSOLIDEERDEIGENVERMOGEN

95

Financieel verslag

induizenden€ KapitaalUitgiftepremies

RESERVES

NETTO-RESULTAAT

VANHET

BOEKJAAR

Minderheids-belangen

TOTAAL

EIGEN VERMOGEN

Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed



instrumenten die onderworpen zijn

aan een afdekkings-boekhouding



instrumenten die niet onderworpen

zijn aan een afdekkingsboekhouding

Overgedragen resultaat van vorige

boekjaren

TOTAAL RESERVESReserve voor het saldo

van de variaties in de investerings waarde van

vastgoed

Reserve voor de impact op de reële waarde*

Balans op 31 december 2012 97.213 4.183 127.648 -9.055 -2.003 -2.602 1.031 115.020 18.664 0 235.080

Globaalresultaat2013 1.499 1.499 12.194 13.693


Overboekingvanportefeuilleresultaatnaarreserves 7.340 75 7.415 -7.415 0


-2.090 -2.090 2.090 0




Globaalresultaat2014 297 297 20.494 -6 20.785


Overboekingvanportefeuilleresultaatnaarreserves -2.849 -62 -2.911 2.911 0


1.586 1.586 -1.586 0


MinderheidsbelangGentVeldstraat23-27nv 173 173



*vangeschattemutatierechtenen-kostenbijdehypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen.

96


KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 1.860 216

1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 13.038 13.334

Operationeel resultaat 26.209 15.532

Betaalde interesten -4.191 -4.937

Andere niet-operationele elementen -1.619 1.445

Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroomverrichtingen -6.913 1.300

• Afschrijvingenopimmateriëleenanderemateriëlevasteactiva 86 106

• Resultaatopdeverkoopvanvastgoedbeleggingen 8 1.870 -273

• Spreidingvandehuurkortingenenhuurvoordelentoegekendaanhuurders -312 -131

• Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen 9 -11.102 3.030

• Anderportefeuilleresultaat 10 1.305 154

• Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39) 19 1.240 -1.586

Variatie in de behoefte van het werkkapitaal -448 -6

Beweging van activa

• Handelsvorderingen 15 11 72

• Belastingsvorderingenenanderevlottendeactiva 15 -122 70

• Overlopenderekeningen 192 -42

Beweging van verplichtingen

• Handelsschuldenenanderekortlopendeschulden -486 -219

• Anderekortlopendeverplichtingen 17 -39 -35

• Overlopenderekeningen -4 148

2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten 17.390 -3.577

Aankopenvanimmateriëleenanderemateriëlevasteactiva 0 -66

Aankopenvanaandelenvanvastgoedvennootschappen -20.885 0

Aanschaffingvanvastgoedbeleggingen 14 0 -11.670

Investeringeninbestaandevastgoedbeleggingen 14 -36 -204

Vooruitbetaaldeinvesteringsfacturen -68 -258

Opbrengstenuitdeverkoopvanvastgoedbeleggingen 38.379 8.621

3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten -31.949 -8.113

Terugbetalingvanleningen -35.550 -10.000

Opnamevanleningen 17.000 15.206

Aflossingvanfinanciëleleaseverplichtingen 18 -5 -5

Ontvangenlanglopendeverplichtingenalswaarborg 64 -8

Betalingvandividenden 13 -13.458 -13.306

KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR 339 1.860

GECONSOLIDEERDKASSTROOMOVERZICHT

97

Financieel verslag

Toelichting1. Jaarrekeningschemavoorgereglementeerde vastgoedvennootschappen

VastnedRetailBelgiumnvheeftalsbeursgenoteerdeopenbaregereglementeerdevastgoedvennootschapnaarBelgischrechthaargeconsolideerdejaarrekeningopge-steldinovereenstemmingmetde“InternationalFinancialReportingStandards”(IFRS),zoalsaanvaardbinnendeEuropeseUnie.InhetGVV-KBvan13juli2014iseenschemavoordejaarrekeningvandegereglementeerdevastgoedvennootschappengepubliceerd.

Hetschemahoudtvoornamelijkindatinderesultaten-rekeninghetresultaatopdeportefeuilleafzonderlijkwordtweergegeven.Ditresultaatopdeportefeuille

omvatallebewegingenindevastgoedportefeuilleenbestaatuit:

• gerealiseerdemeer-enminderwaardenopverkopenvanpanden

• variatiesindereëlewaardevandepandenalsgevolgvandewaarderingdoordevastgoeddeskundigen,zijndenaargelanghetgevalniet-gerealiseerdemeer-waardenen/ofniet-gerealiseerdeminderwaarden.

Hetresultaatopdeportefeuillewordtnietuitgekeerdaandeaandeelhouders,maarwordtovergeboektnaar,ofvan,dereserves.

Toelichting2. Grondslagenvoordefinanciëleverslaggeving

Verklaring van overeenstemming

VastnedRetailBelgiumiseenopenbaregereglemen-teerdevastgoedvennootschapmetmaatschappelijkezetelinBelgië.Degeconsolideerdejaarrekeningvandevennootschapop31december2014omvatdevennoot-schapenhaardochtervennootschappen(de“Groep”).DejaarrekeningvanVastnedRetailBelgiumisopgesteldenvrijgegevenvoorpublicatiedoorderaadvanbestuurop16maart2015enzaltergoedkeuringwordenvoorgelegdaandealgemenevergaderingvanaandeelhoudersop29april2015.

Degeconsolideerdejaarrekeningwordtopgesteldinover-eenstemmingmetde“InternationalFinancialReportingStandards”(IFRS)zoalsaanvaardbinnendeEuropeseUnieenvolgenshetKBvan13juli2014.Dezestandaar-denomvattenallenieuweenherzienestandaardeneninterpretatiesgepubliceerddoordeInternationalAccoun-tingStandardsBoard(‘IASB’)endeInternationalFinancialReportingInterpretationsCommittee(‘IFRIC’),voorzovervantoepassingopdeactiviteitenvandeGroepeneffec-tiefopboekjarenaanvangendvanaf1januari2014.

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn voor het boekjaar dat een aanvang neemt op 1 januari 2014

VolgendedoorhetIASBgewijzigdestandaardenendoorhetIFRICuitgegeveninterpretatieszijnvantoepassingindehuidigeperiodemaarhebbengeenimpactopdepresentatie,detoelichtingofderesultatenvande

vennootschap:IFRS10Consolidated Financial Statements;IFRS11Joint Arrangements;IFRS12Disclosures of Interests in Other Entities;IAS27Separate Financial Statements;IAS28Investments in Associates and Joint Ventures;Amend-mentstoIFRS10,IFRS12andIAS27 Consolidated Financial Statements and Disclosure of Interests in Other Entities: Investment Entities;AmendmentstoIAS32Financial Instruments: Presentation Offsetting Financial Assets and Financial Liabilities;AmendmentstoIAS36 Impairment of Assets Recoverable Amount Disclosures for NonFinancial Asset; AmendmentstoIAS39 Financial Instruments Novation of Derivatives and Continuation of Hedge Accounting.

Gepubliceerde standaarden en interpretaties, die nog niet van toepassing zijn in 2014

Devolgendewijzigingendievanafvolgendjaaroflatervantoepassingzijn,wordenverwachtgeenimpacttehebbenopdepresentatie,detoelichtingofderesultatenvandeGVVIFRS9Financial Instruments and subsequent amendments(1/1/2018);IFRS14Regulatory Deferral Accounts (1/1/2016);IFRS15Revenue from Contracts with Customers(1/1/2017);ImprovementstoIFRS(2010-2012)(1/2/2015);ImprovementstoIFRS(2011-2013)(1/1/2015);AmendmentstoIFRS11Joint Arrangements Accounting for Acquisitions of Interests in Joint Operations (1/1/2016);AmendmentstoIAS16andIAS38Property, Plant and Equipment and Intangible Assets Clarification of Acceptable Methods of Depreciation and Amortisation (1/1/2016);AmendmentstoIAS16andIAS41Agriculture: Bearer Plants(1/1/2016);AmendmentstoIAS19Employee Benefits Employee Contributions (1/2/2015);

TOELICHTINGBIJDEGECONSOLIDEERDEJAARREKENING

98

IFRIC21 Levies(1/7/2014);ImprovementstoIFRS(2012-2014)(notyetendorsedintheEU);AmendmentstoIFRS10,IFRS12andIAS28InvestmentEntities:Applying the Consolidation Exception (not yet endorsed in EU);AmendmentstoIFRS10andIAS28Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture (not yet endorsed in the EU);AmendmentstoIAS1Presen-tationofFinancialStatements Disclosure Initiative (not yet endorsed in EU); Amendments to IAS 27 Separate Financial Statements Equity Method (not yet endorsed in the EU).

Voorstellingsbasis

Degeconsolideerdejaarrekeningwordtuitgedruktindui-zenden€,afgerondnaarhetdichtstbijzijndeduizendtal.Deboekhoudprincipeswordenconsistenttoegepastendegeconsolideerdejaarrekeningwordtvóórwinstverde-lingopgesteld.

Consolidatieprincipes

a.DochterondernemingenEendochterondernemingiseenentiteitwaarovereenandereentiteitdezeggenschap(exclusiefofgezamenlijk)heeft.Zeggenschapisdemachthebbenoverdeentiteit,derechtenhebbenopdeveranderlijkeopbrengstenuithoofdevandebetrokkenheidbijdeentiteitenoverdemogelijkheidbeschikkendemachtoverdeentiteittege-bruikenomdeomvangvandeopbrengstentebeïnvloe-den.Dejaarrekeningvaneendochterondernemingwordtopgenomenindegeconsolideerdejaarrekeningvolgensdeintegraleconsolidatiemethodevanafhetontstaantothetverdwijnenvandezeggenschap.Indiennodigwerdendegrondslagenvoorfinanciëleverslaggevingvandedochterondernemingengewijzigdomtekomentotcon-sistentegrondslagenbinnendeGroep.Deverslagperiodevandedochterondernemingenkomtovereenmetdezevandemoedermaatschappij.

b.GeëlimineerdetransactiesAlletransactiestussendegroepsondernemingen,saldienniet-gerealiseerdewinstenenverliezenoptransactiestus-senondernemingenvandeGroepwordenbijopmaakvandegeconsolideerdejaarrekeninggeëlimineerd.DelijstvandochterondernemingenisinToelichting22opgenomen.

Bedrijfscombinaties en goodwill

WanneerdeGroepzeggenschapverkrijgtovereengeïntegreerdecombinatievanactiviteitenenactivadieovereenstemmenmetdedefinitievanbedrijfovereen-komstigIFRS3-Bedrijfscombinaties,wordenactiva,ver-plichtingenenallevoorwaardelijkeverplichtingenvanhetaangeschaftebedrijf,apartopgenomenaanreëlewaardeopdeaanschaffingsdatum.Degoodwillvertegenwoor-digtdepositievevariatietussenenerzijdsdesomvandeaanschaffingswaarde,hetvoormaligaangehoudenbelangindeentiteitdievoorheennietgecontroleerdwas(indienvantoepassing)endeerkendeminderheidsbelangen(indienvantoepassing)enanderzijdsdereëlewaardevandeaangeschaftenetto-activa.Indienditverschilnegatiefis(“negatievegoodwill”),wordthetonmiddellijkopgeno-meninhetresultaatnabevestigingvandewaarden.Alletransactiekostenwordenonmiddellijktenlastegenomenenvormengeenonderdeelvandebepalingvandeaan-schaffingswaarde.

OvereenkomstigIFRS3,kandegoodwillbepaaldwordenopvoorlopigebasisopdeaanschaffingsdatumenaange-pastwordenbinnende12volgendemaanden.

Nazijneersteopname,wordtdegoodwillnietafgeschre-venmaaronderworpenaaneenwaardeverminderingtest(impairmenttest)dietenminsteelkjaarwordtuitge-voerdvoorkasstroomgenererendeentiteitenwaaraandegoodwillwastoegekend.Indiendeboekwaardevaneenkasstroomgenererendeentiteithaargebruikswaardeoverschrijdt,wordtdedaaruitvoortvloeiendewaardever-minderingopgenomeninhetresultaateneersttoege-wezenalsverminderingvandeeventuelegoodwillendantoegewezenaandeandereactivavandeentiteit,inverhoudingtothunboekwaarde.Eenwaardeverminde-ringverliesgeboektopgoodwillwordtnietteruggeboekttijdenseenvolgendejaar.

Inhetgevalvandeverkoopofingevalvanverliesvancontrolebijeengedeeltelijkeverkoopvaneendochter-onderneming,wordthetbedragvandegoodwilldatistoegekendaandezeentiteitinbegrepenindebepalingvanhetresultaatopdeverkoop.

WanneerdeGroepeenbijkomendbelangverwerftineendochterondernemingdievoorheenreedsgecontroleerdwerdofwanneerdeGroepeendeelvaneenbelangineendochterondernemingverkooptzonderdecontroleteverliezen,wordtdegoodwillerkendophetmomentvanhetverwervenvancontrolenietbeïnvloed.DetransactiemetdeminderheidsbelangenbeïnvloedtdeovergedragenresultatenvandeGroep.

99

Financieel verslag

Vreemde valuta

Transactiesinvreemdevalutawordentegendewissel-koersgeldigopdetransactiedatumgeboekt.Monetaireactivaenverplichtingeninvreemdevalutawordenge-waardeerdaandeslotkoersvankrachtopbalansdatum.Wisselkoersverschillendievoortvloeienuittransactiesinvreemdevalutaenuitomzettingvanmonetaireactivaenverplichtingeninvreemdevaluta,wordenindewinst-enverliesrekeningopgenomenindeperiodewaarinzezichvoordoen.Nietmonetaireactivaenverplichtingeninvreemdevalutawordentegendewisselkoersgeldigopdetransactiedatumomgezet.

Vastgoedresultaat

Opbrengstenwordengewaardeerdtegendereëlewaar-devandevergoedingdieisontvangenofwaaroprechtisverkregen.Opbrengstenwordenslechtsopgenomenwanneerhetwaarschijnlijkisdatdeeconomischevoor-delenzullentoekomenaandeentiteitenmetvoldoendezekerheidkunnenwordenbepaald.

Dehuurinkomsten,deontvangenoperationeleleasebeta-lingenendeandereinkomstenenkostenwordenlineairindewinst-enverliesrekeningopgenomenindeperiodenwaaropzebetrekkinghebben.

Devergoedingenvoorvroegtijdigverbrokenhuurcon-tractenwordenonmiddellijkinresultaatgenomenindeperiodewaarinzedefinitiefverworvenzijn.

Vastgoedkosten en algemene kosten

Dekostenwordengewaardeerdtegendereëlewaardevandevergoedingdieisbetaaldofdieverschuldigdisenwordenlineairindewinst-enverliesrekeningopgeno-menindeperiodenwaaropzebetrekkinghebben.

Resultaat op verkoop en variaties in de reële waarde van vastgoed-beleggingen

Hetresultaatalsgevolgvandeverkoopvanvastgoedbe-leggingenisgelijkaanhetverschiltussendeverkoopprijsendeboekwaarde(i.e.dereëlewaardebepaalddoordevastgoeddeskundigeopheteindevanhetvorigeboek-jaar),verminderdmetdeverkoopkosten.

Devariatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingenzijngelijkaanhetverschiltussendehuidigeboekwaardeendevorigereëlewaardezoalsgeschatdoordeonaf-hankelijkevastgoeddeskundige.Dergelijkevergelijkingge-beurtminstensviermaalperjaarvoordeheleportefeuillevanvastgoedbeleggingen.Bewegingenindereëlewaardevanhetvastgoedwordenindewinst-enverliesrekeningopgenomenindeperiodewaarinzeontstaan.

Brussel, Elsensesteenweg - 622 m2 Brussel, Leuvensesteenweg- 2.964 m2

100

Financieel resultaat

Hetfinancieelresultaatbestaatuitdeinterestkostenopleningenenbijkomendefinancieringskosten,verminderdmetdeopbrengstenvanbeleggingen.

Belastingen op het resultaat

Debelastingenophetresultaatvanhetboekjaaromvat-tendeoverdeverslagperiodeenvorigeverslagperiodenverschuldigdeenverrekenbarebelastingen,deuitge-steldebelastingenalsmededeverschuldigdeexittaks.Debelastingslastwordtindewinst-enverliesrekeningopgenomentenzijzebetrekkingheeftopelementendieonmiddellijkinheteigenvermogenwordenopgenomen.Inditlaatstegevalwordtookdebelastingtenlastevanheteigenvermogengenomen.

Voordeberekeningvandebelastingopdefiscalewinstvanhetjaarwordendeophetogenblikvanafsluitingvankrachtzijndebelastingtarievengebruikt.

Voorheffingenophetdividendwordenopgenomeninheteigenvermogenalseendeelvanhetdividendtothetogenblikdatzeterbetalingwordengesteld.

Deexittaks,verschuldigddoorvennootschappendiedoordegereglementeerdevastgoedvennootschapover-genomenworden,komeninminderingvandevastge-steldeherwaarderingsmeerwaardebijfusieenwordenopgenomenalsverplichting.

Belastingvorderingenen-verplichtingenwordenge-waardeerdtegenhetbelastingtariefgeldigindeperiodewaaropzebetrekkinghebben.

Uitgesteldebelastingvorderingenen-verplichtingenwordengeboektopbasisvandeschuldmethode(‘liabilitymethode’)vooralletijdelijkeverschillentussendebelast-barebasisendeboekwaardevoorfinanciëlerapporte-ringdoeleindenenditzowelvooractivaalsverplichtingen.Uitgesteldebelastingvorderingenwordenslechtserkendindienhetwaarschijnlijkisdaterbelastbarewinstenzul-lenzijnwaartegendeuitgesteldebelastingvorderingkanwordenafgezet.

Het gewoon en het verwaterd nettoresultaat per aandeel

Hetgewoonnettoresultaatperaandeelwordtberekenddoorhetnettoresultaatalsblijktuitdewinst-enverlies-rekening,tedelendoorhetgewogengemiddeldevanhetaantaluitstaandegewoneaandelen(i.e.hettotaalaantaluitgegevenaandelenmindeeigenaandelen)gedurendehetboekjaar.

Voordeberekeningvanhetverwaterdnettoresultaatperaandeelwordthetnettoresultaatdataandegewoneaan-deelhouderstoekomtenhetgewogengemiddeldeaantaluitstaandeaandelenaangepastvoorheteffectvanpoten-tiëlegewoneaandelendietotverwateringkunnenleiden.

Immateriële vaste activa

Immateriëlevasteactivawordenopgenomentegenkost-prijs,verminderdmetdeeventuelegeaccumuleerdeaf-schrijvingenenbijzonderewaardeverminderingsverliezen,alshetwaarschijnlijkisdatdeverwachtetoekomstigeeconomischevoordelendiekunnenwordentoegerekendaanhetactiefnaardeentiteitzullenvloeienendatdekostprijsvanhetactiefbetrouwbaarkanwordenbepaald.Immateriëleactivawordenlineairafgeschrevenoverhunverwachtegebruiksduur.Deafschrijvingsperiodeswordentenminsteaanheteindevanelkboekjaarherzien.

Vastgoedbeleggingen

a.DefinitieVastgoedbeleggingenomvattenallegebouwenenter-reinendieverhuurklaarzijnen(geheelofgedeeltelijk)huurinkomstengenereren,metinbegripvandegebou-wenwaareenbeperktgedeeltewordtaangehoudenvooreigengebruikendegebouwenonderoperationeleleaseovereenkomsten.

b.EersteopnameenwaarderingDeeersteopnameindebalansgebeurtaandeaanschaf-fingswaardemetinbegripvantransactiekostenzoalspro-fessioneleerelonen,wettelijkediensten,registratierechtenenandereoverdrachtsbelastingen.Ookdeexittaks,verschuldigddoorvennootschappendiedoordegeregle-menteerdevastgoedvennootschapwordenopgeslorptmaaktdeeluitvandeaanschaffingswaarde.

Decommissielonenbetreffendedeaankopenvangebou-wenwordenbeschouwdalsbijkomendekostenvandieaankopenenwordentoegevoegdaandeaanschaffings-waarde.

101

Financieel verslag

Indienhetvastgoedverkregenwordtviadeverwervingvandeaandelenvaneenvastgoedvennootschap,viadeinbrenginnaturavaneengebouwtegenuitgiftevannieuweaandelenofviadefusiedoorovernamevaneenvastgoedvennootschap,wordendeaktekosten,audit-enconsultingkosten,wederbeleggingsvergoedingenenhandlichtingskostenvandefinancieringenvandeopge-slorptevennootschappenenanderefusiekosteneveneensgeactiveerd.

c.LatereuitgavenDeuitgavenvoorwerkenaanvastgoedbeleggingenko-mentenlastevandewinstofhetverliesvanhetboekjaarindiendeuitgavengeenpositiefeffecthebbenopdever-wachtetoekomstigeeconomischevoordelenenwordengeactiveerdindiendeverwachteeconomischevoordelendieaandeentiteittoekomenerdoorverhogen.

Erwordenviersoortenlatereuitgavenmetbetrekkingtotvastgoedbeleggingenonderscheiden:onderhouds-enherstellingskosten,wederinstaatstellingskosten,renova-tiewerkenenhuurvoordelen.

1. Onderhouds- en herstellingskosten:ditzijnuitgavendiedeverwachtetoekomstigeeconomischevoordelenvanhetgebouwofprojectnietverhogenenkomenbijgevolgintegraaltenlastevandewinst-enverlies-rekeningindepost“Technischekosten”.

2. Wederinstaatstellingskosten:hetbetreftuitgavennaaraanleidingvanhetvertrekvaneenhuurder.Dezekostenkomentenlastevandewinst-enverliesrekeningindepost“Kostenvandehuurderengedragendoordeeige-naarophuurschadeenwederinstaatstelling”.

3. Renovatiewerken:ditzijnuitgavenalsgevolgvanoccasionelewerkendiedeverwachteeconomischevoordelenvanhetgebouwaanzienlijkverhogen(bij-voorbeeld:deinstallatievaneenklimaatregelingofhetcreërenvanbijkomendeparkeerplaatsen).Dedirecttoewijsbarekostenvandezewerkenzoalsmaterialen,deaannemingswerken,detechnischestudiesenerelo-nenvanarchitectenwordenbijgevolggeactiveerd.

4. Huurvoordelen:hetbetrefthiertegemoetkomingenvanwegedeeigenaaraandehuurderwatbetreftin-richtingswerkenomdehuurderteovertuigenombe-staandeofbijkomenderuimtentehuren.Bijvoorbeeldhetinrichtenvanwinkels,creërenvanbijkomendesocialeruimtes,e.d.Dezekostenwordengespreidoverdeperiodedielooptvanafdeaanvangvandehuur-overeenkomsttotdeeerstvolgendeopzegmogelijkheidvanhethuurcontractenwordeninminderingvandehuurinkomstengeboekt.

d.WaarderingnainitiëleopnameNadeinitiëleopnamewordendevastgoedbeleggingengewaardeerddoordeonafhankelijkevastgoeddeskun-digenaaninvesteringswaarde.Devastgoedbeleggingenwordenhiervoortrimestrieelgewaardeerdopbasisvancontantewaardevanmarkthurenen/ofeffectievehuur-inkomsten,desgevallendnaaftrekvanverbondenkosteninovereenstemmingmetdeInternationalValuationStandards2001opgestelddoorhetInternationalValua-tionStandardsCommittee.

Waarderingenwordenopgestelddoorhetactualiserenvandejaarlijksenettohuurontvangenvandehuurders,verminderdmetdeverbondenkosten.Deactualisatiegebeurtopbasisvandeyieldfactordieafhankelijkisvanhetinherenterisicovanhetbetrokkenpand.

Devastgoedbeleggingenworden,conformIAS40,indebalansopgenomenaanreëlewaarde.Dezewaardeisgelijkaanhetbedragwaaraaneengebouwzoukunnenwordengeruildtussengoedgeïnformeerdepartijen,in-stemmendenhandelendinomstandighedenvannormaleconcurrentie.Vanuithetstandpuntvandeverkopermoetzijwordenbegrepenmitsaftrekvanderegistratierechten.

AangaandedeomvangvandezeregistratierechtenpubliceerdedeBelgischeVerenigingvanAssetManagers(BEAMA)op8februari2006eenpersberichtdienaan-gaande(ziewww.beama.be-publicaties-persberichten:“EerstetoepassingvandeIFRSboekhoudregels”).

Eengroepvanonafhankelijkevastgoeddeskundigen,diedeperiodiekewaarderingvandegebouwenvange-reglementeerdevastgoedvennootschappenuitvoeren,oordeeldendatvoortransactiesm.b.t.gebouweninBelgiëmeteenglobalewaardelagerdan€2,5miljoen,reke-ningmoetwordengehoudenmetderegistratierechtenvan10,0%tot12,5%naargelanghetgewestwaardezegoederenzichbevinden.

Voortransactiesm.b.t.gebouwenmeteenglobalewaardehogerdan€2,5miljoenengeziendewaaiervanmethodesvaneigendomsoverdrachtdieinBelgiëwordengebruikt,hebbendiezelfdedeskundigen-opbasisvaneenrepresentatiefstaalvan220transactiesdieindemarkttussen2002en2005zijngerealiseerdendieintotaal€6,0miljardvertegenwoordigen-hetgewogengemiddeldevanderechtengewaardeerdop2,5%.

Inconcretobetekenthetdatdereëlewaardegelijkisaandeinvesteringswaardegedeelddoor1,025(voorgebouwenmeteenwaardehogerdan€2,5miljoen)ofdeinvesteringswaardegedeelddoor1,10/1,125(voorgebouwenmeteenwaardelagerdan€2,5miljoen).AangezienVastnedRetailBelgiuminprincipeenkelsamengesteldeportefeuillesvanindividuelepandenopdemarkttekoopaanbiedt,endezedoorgaanseenhogereinvesteringswaardehebbenvan€2,5miljoen,werddereëlewaardeberekenddoordeinvesteringswaardetedelendoor1,025.

102

Hetverschiltussendereëlewaardevanhetvastgoedendeinvesteringswaardevanhetvastgoedzoalsbepaalddoordeonafhankelijkevastgoeddeskundigen,wordtopgenomenindepost“Impactopdereëlewaardevangeschattemutatierechtenen–kostenbijdehypothe-tischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen”inheteigenvermogen.

Winstenofverliezendievoortvloeienuitdevariatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingenwordenopgeno-menindewinst-enverliesrekeningindeperiodewaarinzeontstaanenwordenbijdewinstverdelingtoegewezenaandereserves.

Degebouwenvooreigengebruikwordenindebalansopgenomenaanreëlewaardeindienslechtseenbeperktgedeeltedoordeentiteitwordtbezetvoorhaareigengebruik.Inhetanderegevalwordthetgebouwgeclassifi-ceerdinde“Anderemateriëlevasteactiva”.

e.VervreemdingvanvastgoedbeleggingenDecommissiesbetaaldaanmakelaarsinhetkadervaneenverkoopmandaatkomentenlastevandegereali-seerdewinstofverliesopdeverkoop.

Degerealiseerdewinstenofverliezenopdedesinvesteringvaneenvastgoedbeleggingkomenindewinst-enverlies-rekeningvandeverslagperiodeonderdepost“Resultaatopverkopenvanvastgoedbeleggingen”enwordenbijderesultaatsverdelingtoegewezenaandereserves.

f.ActivabestemdvoorverkoopActivabestemdvoorverkoopbetreftonroerendegoe-derenwaarvandeboekwaardezalwordengerealiseerddoordesinvesteringennietdoorhetvoortgezetgebruikervan.DegebouwenbestemdvoorverkoopwordengewaardeerdconformIAS40aanreëlewaarde.

Andere materiële vaste activa

a.DefinitieDevasteactivaonderzeggenschapvandeentiteitdienietaandedefinitievaneenvastgoedbeleggingvoldoenwordengeclassificeerdals“Anderemateriëlevasteactiva”.

b.WaarderingDeanderemateriëlevasteactivawordeninitieelopgeno-mentegenkostprijsendaarnagewaardeerdinovereen-stemmingmethetkostprijsmodel.

Bijkomendekostenwordenslechtsgeactiveerdindiendetoekomstigeeconomischevoordelenmetbetrekkingtothetmaterieelvastactieftoenemen.

c.AfschrijvingenenbijzonderewaardeverminderingsverliezenAnderemateriëlevasteactivawordenafschrevenopbasisvandelineaireafschrijvingsmethode.Deafschrijvingvangtaanophetmomentdathetactiefklaarisvoorgebruikzoalsvoorziendoorhetmanagement.Devolgendeper-centageszijnvantoepassingopjaarbasis:

• installaties,machinesenuitrusting 20%• meubilairenrollendmaterieel 25%• informaticamaterieel 33%• vastgoedvooreigengebruik:• terreinen 0%• gebouwen 5%

• anderemateriëlevasteactiva 16%

Indienerindicatieszijndateenactiefmogelijkeenbijzon-derwaardeverminderingsverliesheeftondergaan,wordtdeboekwaardevergelekenmetderealiseerbarewaarde.Indiendeboekwaardehogerisdanderealiseerbarewaardewordteenbijzonderwaardeverminderingsverliesopgenomen.

d.VervreemdingenbuitengebruikstellingOphetogenblikvandeverkoopofvandebuitengebruik-stellingvanmateriëlevasteactivawordtdeboekwaardenietlangeropgenomenindebalansenwordtdewinstofhetverliesindewinst-enverliesrekeningopgenomen.

ZonnepanelenZonnepanelenwordengewaardeerdopbasisvanhetherwaarderingsmodelinovereenstemmingmetIAS16-Materiëlevasteactiva.Nadeinitiëleopnamedienthetactiefwaarvandereëlewaardebetrouwbaarkanwordenbepaald,tewordengeboekttegendegeherwaardeerdewaarde,zijndedereëlewaardeophetmomentvanher-waardering,verminderdmeteventuelelateregeaccumu-leerdeafschrijvingenenlateregeaccumuleerdebijzonderewaardeverminderingsverliezen.Dereëlewaardewordtbepaaldopbasisvandeverdisconteringsmethodevantoekomstigeopbrengsten.Degebruiksduurvandezon-nepanelenwordtgeschatop20jaar.

103

Financieel verslag

Demeerwaardebijopstartvaneennieuwesitewordtineenafzonderlijkecomponentvanheteigenvermogenopgenomen.Minderwaardenwordenookindezecom-ponentopgenomen,tenzijzegerealiseerdzijnoftenzijdereëlewaardeonderdeoorspronkelijkekostdaalt.Indezelaatstegevallenwordenzeinhetresultaatopgenomen.

Waardeverminderingsverliezen

Deboekwaardevandeactivavandeondernemingwordtperiodiekgeanalyseerdomteonderzoekenofereenaanleidingtotwaardeverminderingenbestaat.Bijzonderewaardeverminderingsverliezenwordenindewinst-enverliesrekeningopgenomenalsdeboekwaardevanhetactiefhogerisdanderealiseerbarewaarde.

Financiële instrumenten

a.HandelsvorderingenHandelsvorderingenwordeninitieelgeboektaanreëlewaarde,enwordenvervolgensgewaardeerdaandege-amortiseerdekostprijsberekendopbasisvandeeffec-tieve-rentemethode.Passendebijzonderewaardever-minderingsverliezenwordenopgenomenindewinst-enverliesrekeningvoorgeschattenietrealiseerbarebedragenindienerobjectieveaanwijzingenzijndatereenbijzonderwaardeverminderingsverliesisopgetreden.Hetverliesbe-dragwordtbepaaldalshetverschiltussendeboekwaardevanhetactiefendecontantewaardevantoekomstige,geschattekasstromencontantgemaakttegendeoor-spronkelijkeffectieverentevoetbijdeeersteopname.

b.BeleggingenBeleggingenwordenopgenomenennietlangeropgeno-menopdetransactiedatumindiendein-ofverkoopvandebelegginggebondenisaaneencontractwaarvandevoorwaardendeleveringvanhetactiefvoorschrijvenbin-nendetermijndieopdedesbetreffendemarktalgemeenvoorgeschrevenofovereengekomenis.Initieelwordenzijgewaardeerdaandereëlewaarde,vermeerderdmetdedirecttoerekenbaretransactiekosten.

SchuldbewijzenwaarvandeGroepstelligvoornemensiseninstaatiszeaantehoudentotheteindevandelooptijd(toteindelooptijdaangehoudenschuldbewij-zen)wordengewaardeerdaangeamortiseerdekostprijsberekendmetbehulpvandeeffectieve-rentemethodeenverminderdmetdeeventueleafboekingenwegensbijzonderewaardeverminderingsverliezenteneindereke-ningtehoudenmetnietrealiseerbarebedragen.Derge-lijkebijzonderewaardeverminderingsverliezenwordenindewinst-enverliesrekeningopgenomenalsenalleenalserobjectieveaanwijzingenzijnvoorbijzonderewaarde-verminderingsverliezen.Bijzonderewaardeverminderings-verliezenwordenteruggenomeninvolgendeperiodeswanneerdestijginginderealiseerbarewaardeobjectiefinverbandkanwordengebrachtmeteengebeurtenisdie

nadeafboekingplaatsvond.Deterugnamekannietdegeamortiseerdekostprijsovertreffenzoalsdezezouzijngeweestalsdebijzonderewaardeverminderingnietwasopgenomen.

c.GeldmiddelenenkasequivalentenGeldmiddelenenkasequivalentenomvattencontanten,directopvraagbaredeposito’senanderekortlopende,ui-terstliquidebeleggingendieonmiddellijkkunnenwordenomgezetingeldmiddelenwaarvanhetbedraggekendisendiegeenmaterieelrisicovanwaardeverminderinginzichdragen.

d.FinanciëleverplichtingeneneigenvermogenFinanciëleverplichtingeneneigen-vermogensinstrumen-tenuitgegevendoordeGroepwordengeclassificeerdopbasisvandeeconomischerealiteitvandecontractueleafsprakenendedefinitiesvaneenfinanciëleverplichtingeneeneigen-vermogensinstrument.Eeneigen-ver-mogensinstrumentiselkcontractdathetoverblijvendebelangomvatindeactivavandeGroep,naaftrekvanalleverplichtingen.Degrondslagenvoorfinanciëleverslagge-vingmetbetrekkingtotspecifiekefinanciëleverplichtin-geneneigen-vermogensinstrumentenwordenhieronderbeschreven.

e.InterestdragendeleningenInterestdragendebankleningenenkredietoverschrijdingenwordeninitieelgewaardeerdaanreëlewaardeenwordenvervolgensgewaardeerdvolgensdegeamortiseerdekost-prijsberekendopbasisvandeeffectieve-rentemethode.Elkverschiltussendeontvangsten(natransactiekosten)endevereffeningofaflossingvaneenleningwordtopge-nomenoverdeleningstermijnenditinovereenstemmingmetdegrondslagenvoorfinanciëleverslaggevingmetbetrekkingtotfinancieringskosten,dietoegepastwordendoordeGroep.

f.HandelsschuldenHandelsschuldenwordeninitieelgewaardeerdaanreëlewaardeenwordenvervolgensgewaardeerdvolgensdegeamortiseerdekostprijsberekendopbasisvandeeffectieve-rentemethode.

g.EigenvermogensinstrumentenEigenvermogensinstrumentenuitgegevendoordeonderneming,wordenopgenomenvoorhetbedragvandeontvangensommen(naaftrekvandirecttoewijsbareuitgiftekosten).

h. DerivatenDeGroepgebruiktderivatenteneinderisico’stebeperkenmetbetrekkingtotongunstigeschommelingenvaninte-restvoetendievoortvloeienuitdeoperationele,financiëleeninvesteringsactiviteiten.DeGroepgebruiktdezeinstru-mentennietvoorspeculatievedoeleindenenhoudtgeenderivatenaanengeeftgeenderivatenuitvoorhandels-doeleinden(trading).

104

Derivatenwordeninitieelgewaardeerdaankostprijsenwordennaeersteopnamegewaardeerdaanreëlewaarde.

• DerivatendienietgeclassificeerdkunnenwordenalsafdekkingBepaaldederivatenkwalificerennietalsafdekkings-transacties.Wijzigingenindereëlewaardevanelkderivaatdatnietkwalificeertalseenafdekkingstrans-actiewordtonmiddellijkopgenomenindewinst-enverliesrekening.

• HedgeaccountingDeGroepheeftbepaaldeafdekkingsinstrumentenaangewezenalskasstroomafdekking.

Heteffectievegedeeltevandewijzigingenindereëlewaardevanderivatenaangewezenalskasstroomaf-dekkingenwordtopgenomeninhetoverzichtvanhetglobaalresultaat.Hetniet-effectievegedeeltewordtopgenomenindewinst-enverliesrekeningopdelijn“Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39)”.

Bedragendievoorheenwerdenopgenomeninhetoverzichtvanhetglobaalresultaatengecumuleerdinheteigenvermogen,wordengeherclassificeerdnaardewinst-enverliesrekeningwanneerhetafgedekteelementwordtopgenomenindewinst-enverlies-rekening,opdezelfdelijnalshetopgenomenafge-dekteelement.Indiendekasstroomafdekkingvaneenvaststaandetoezeggingofeenverwachtetoekomstigetransactietotdeopnamevaneenniet-financieelactiefofeenniet-financiëleverplichtingleidt,danwordtophetmomentdathetactiefofdeverplichtingwordtgeboekt,dewinstenofverliezenophetafgeleidefinanciëleinstrumentdieeerderinheteigenvermogenwerdenverwerkt,opgenomenindeinitiëlewaarderingvanhetactiefofdeverplichting.

HedgeaccountingwordtstopgezetwanneerdeGroepdeafdekkingsrelatieherroept,hetafdekkingsinstru-mentverkooptofbeëindigt,ofuitoefent,ofwanneerdeafdekkingsrelatienietlangerbeantwoordtaanhedgeaccounting.Dewinstofhetverliesgecumuleerdinheteigenvermogenblijftinheteigenvermogenzolangdetoekomstigetransactiewaarschijnlijkisenwordtopgenomenindeverlies-enwinstrekeningwanneerdetoekomstigetransactiezichuiteindelijkvoordoet.Wanneerdetoekomstigetransactienietlangerverwachtwordt,wordtdewinstofhetverliesgecumuleerdinheteigenvermogenonmiddellijkindewinst-enverliesrekeningopgenomen.

i.EigenaandelenWanneereigenaandeleningekochtworden,wordtditbedraginclusiefdirecttoerekenbarekosten,geboektinminderingvanheteigenvermogen.

Voorzieningen

Eenvoorzieningiseenverplichtingvaneenonzekereomvangofeenonzekertijdstip.Hetbedragdatwordtopgenomenisdebesteschattingvandeuitgavendiever-reistzijnomdebestaandeverplichtingopbalansdatumaftewikkelen.

Voorzieningenwordenslechtsopgenomenalsereenbestaande(inrechteafdwingbareoffeitelijke)verplichtingontstaattengevolgevangebeurtenissenuithetverleden,diewaarschijnlijkzalleidentoteenuitstroomvanmid-delenenwaarbijhetbedragvandeverplichtingopeenbetrouwbarewijzekanwordengeschat.

Vergoeding na uitdiensttreding

Bijdragenaanhetgroepsverzekeringscontractvanhettype“toegezegdebijdrage”wordenopgenomenalseenlastvandeverslagperiodewaarindegerelateerdepresta-tieswordenverrichtdoordewerknemers.

Dividenduitkering

Dividendenmakendeeluitvandereservestotwanneerdealgemenevergaderingvanaandeelhoudersdedividen-dentoekent.Dividendenwordenbijgevolgerkendalseenverplichtingindejaarrekeningindeperiodewaarindedividenduitkeringgoedgekeurdwordtdoordealgemenevergaderingvanaandeelhouders.

Gebeurtenissen na balansdatum

Gebeurtenissennabalansdatumzijngebeurtenissen,zowelgunstigealsongunstige,dieplaatsvindentussendebalansdatumendedatumwaaropdejaarrekeningwordtgoedgekeurdvooruitgifte.Voorgebeurtenissendieinformatieverstrekkenoverdefeitelijkesituatieopbalansdatumwordthetresultaatindewinst-enverlies-rekeningverwerkt.

105

Financieel verslag

Significante schattingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden

a.ReëlewaardevandevastgoedbeleggingenDereëlewaardevandevastgoedbeleggingenvanVastnedRetailBelgiumwordtdriemaandelijksgewaar-deerddooronafhankelijkevastgoeddeskundigen.Dezewaarderingvandevastgoeddeskundigenisbedoeldomdemarktwaardevaneengebouwtebepalenopeenbepaaldedatuminfunctievandeevolutievandemarktendekenmerkenvandedesbetreffendegebouwen.Devastgoeddeskundigenhanterendeprincipesbeschreveninhethoofdstuk“Waarderingvandeportefeuilledoordevastgoeddeskundigen”inhetVastgoedverslagenin“Toe-lichting14.Vasteactiva:vastgoedbeleggingen”vanhetFinancieelverslag.Devastgoedportefeuillewordtindegeconsolideerdejaarrekeningopgenomentegendereëlewaardediedoordevastgoeddeskundigenwordtbepaald.

b.FinanciëlederivatenDereëlewaardevandefinanciëlederivatenvanVastnedRetailBelgiumwordtdriemaandelijksgeschatdoordeemitterendefinanciëleinstelling.Eenuitgebreidebeschrijvingbevindtzichin“Toelichting19.Financiëleinstrumenten”inhetFinancieelverslag.

c.GeschillenDevennootschapis,enkanindetoekomst,verwikkeldzijningerechtelijkeprocedures.VastnedRetailBelgiumisop31december2014zowelalseiseresalsverweersterbetrokkenbijeenaantalgerechtelijkeproceduresdie(vol-gensdeinformatiewaaroverdevennootschapopdatumvanditjaarverslagbeschikt)naarallewaarschijnlijkheidgeenbelangrijkeweerslagzullenhebbenopdeactiva,passivaofresultatenvandevennootschap.

Antwerpen, Korte Gasthuisstraat - 145 m2

106

Toelichting3. Gesegmenteerdeinformatie

DerapporteringpersegmentgebeurtbinnenVastnedRetailBelgiumvolgenstweesegmenteringsbasissen:

1. per bedrijfssegment:dezesegmenteringsbasisison-derverdeeldin“baanwinkels”17en“binnenstadswinkels”

2. per geografische regio:dezesegmenteringsbasisgeeftde3geografischemarkteninBelgiëweerwaarindeGroepactiefis,metnameVlaanderen,BrusselenWallonië.

Per bedrijfssegment

Detweebedrijfssegmentenomvattendebinnenstads-winkelsendebaanwinkels.

Decategorie“binnenstadswinkels”omvatdewinkelsdiegesitueerdzijnineendegelijkuitgebouwdehandelskernmeteenconcentratievangrootschaligeretailorganisa-ties.Eentwintigtalstedenkomthiervoorinaanmerking.

Decategorie“baanwinkels”betreftenerzijdsalleenstaande

gebouwenofretailparkengelegenlangsbelangrijkeverkeersassenenmeestalmeteengrootschaligeverkoop-soppervlakte(vanaf400m²).Retailparkenzijnclustersvanbaanwinkels,veelalgeconcipieerdalseenhandelscomplexmeteengemeenschappelijkeparking.

Decategorie“corporate”omvatallenietaaneensegmenttoewijsbarevastekostendieopgroepsniveaugedragenworden.

Winst- en verliesrekening per segment

BEDRIJFSSEGMENTERINGinduizenden€

Binnenstadswinkels Baanwinkels Corporate TOTAAL

2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013

Huurinkomsten 11.466 10.954 10.545 10.789 22.011 21.743

Metverhuurverbondenkosten

2 -52 -83 -20 -81 -72

NETTOHUURRESULTAAT 11.468 10.902 10.462 10.769 21.930 21.671

Metbeheerverbondenkostenenopbrengsten

-2 -1 45 38 43 37

VASTGOEDRESULTAAT 11.466 10.901 10.507 10.807 21.973 21.708

OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE

10.092 9.700 9.250 9.564 -1.060 -821 18.282 18.443

Resultaatopverkopenvanvastgoedbeleggingen

-73 -52 -1.797 325 -1.870 273

Variatiesinreëlewaardevanvastgoedbeleggingen

8.739 -59 2.363 -2.971 11.102 -3.030

Anderportefeuilleresultaat -1.329 -149 24 -5 -1.305 -154

OPERATIONEEL RESULTAAT VAN HET SEGMENT

17.429 9.440 9.840 6.913 -1.060 -821 26.209 15.532

Financieelresultaat -5.431 -3.305 -5.431 -3.305

Belastingen -290 -33 -290 -33

NETTORESULTAAT 17.429 9.440 9.840 6.913 -6.781 -4.159 20.488 12.194

17 Tot op datum van desinvestering, zijnde 22 december 2014, bevatte dit segment eveneens het shopping centrum Julianus

Shopping in Tongeren. Shoppingcentra zijn complexen van verschillende winkels die commercieel op elkaar aangewezen zijn en

waar er gemeenschappelijke commerciële en promotionele aspecten zijn.

107

Financieel verslag

Kerncijfers per segment

BEDRIJFSSEGMENTERINGinduizenden€

Binnenstadswinkels Baanwinkels TOTAAL

2014 2013 2014 2013 2014 2013

Reëlewaardevanhetvastgoed 242.031 211.386 114.505 150.292 356.536 361.678

• waarvaninvesteringentijdenshetboekjaar(reëlewaarde) 0 204 36 0 36 204

• waarvanverwervingvanaandelenvanvastgoedvennootschappen 26.605 0 0 0 26.605 0

• waarvanaankopen/verwervingenvanvastgoedbeleggingen 0 11.670 0 0 0 11.670

Desinvesteringentijdenshetboekjaar(reëlewaarde) -4.699 -1.631 -38.186 -4.718 -42.885 -6.349

Investeringswaardevanhetvastgoed 248.082 216.671 117.368 154.049 365.450 370.720

Boekhoudkundigrendementvanhetsegment(%) 4,7% 5,2% 9,2% 7,2% 6,2% 6,0%

Totaalverhuurbareoppervlakte(m²) 34.241 33.624 77.353 113.338 111.594 146.962

Bezettingsgraad(%) 98% 95% 98% 96% 98% 95%

Per geografische regio

DebedrijvigheidvanVastnedRetailBelgiumwordtgeografischonderverdeeldin3regio’sinBelgiëmetnameVlaanderen,BrusselenWallonië.

GEOGRAFISCHESEGMENTERINGinduizenden€

Vlaanderen Wallonië Brussel TOTAAL

2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013

Huurinkomsten 15.004 14.704 3.984 4.021 3.023 3.018 22.011 21.743

Reëlewaardevanhetvastgoed

256.403 250.478 45.199 58.006 54.934 53.194 356.536 361.678

Investeringswaardevanhetvastgoed

262.813 256.740 46.330 59.456 56.307 54.524 365.450 370.720

Boekhoudkundigrendementvanhetsegment(%)

5,9% 5,9% 8,8% 6,9% 5,5% 5,7% 6,2% 6,0%

Investeringentijdenshetboekjaar(reëlewaarde)

-49 181 85 23 0 0 36 204

Desinvesteringentijdenshetboekjaar(reëlewaarde)

-31.362 -6.349 -11.523 0 0 0 -42.885 -6.349

108

Toelichting4. Vastgoedresultaat

Huurinkomsten


Huur 22.642 22.118

Huurkortingen -660 -375

Vergoedingvoorvroegtijdigeverbrokenhuurcontracten 29 0

Totaal huurinkomsten 22.011 21.743

Dehuurinkomstenbevattenhuren,inkomstenvanope-rationeleleaseovereenkomstenenopbrengstendiehierdirectverbandmeehoudenzoalsverleendehuurgaran-tiesdoorpromotorenenvergoedingenvoorvroegtijdigverbrokenhuurcontractenverminderdmetdetoegekendehuurkortingenenhuurvoordelen.Dehuurkortingenwor-dengespreidoverdeperiodedielooptvanafdeaanvangvandehuurovereenkomsttotdeeerstvolgendeopzegmo-gelijkheidvaneencontract.

DehuurinkomstenvanVastnedRetailBelgiumzijnverspreidover113verschillendehuurderswathetdebi-teurenrisicobeperktendestabiliteitvandeinkomstenbevordert.Detienbelangrijkstehuurdersmaken53%(48%in2013)vandehuurinkomstenuit,zijnsteedsvooraanstaandebedrijveninhunsectorenmakendeeluitvaninternationaleconcerns.Debelangrijkstehuurdervertegenwoordigt19%vandehuurinkomsten(12%in2013).In2014zijner3huurderswaarvandehuurin-komstenopindividuelebasismeerdan5%vertegen-woordigenvandetotalehuurinkomstenvanVastnedRetailBelgium(5huurdersin2013).

Overzicht van de toekomstige minimum huurinkomsten

Decontantewaardevandetoekomstigehuurinkomstentotaandeeerstevervaldatumvandehuurovereen-komstenheeftonderstaandeinningstermijnen:


Vorderingen met een resterende looptijd van:

Hoogstenséénjaar 19.922 21.547

Tussenéénenvijfjaar 20.110 28.181

Meerdanvijfjaar 128 221

Totaal van de toekomstige minimum huurinkomsten 40.160 49.949

Dedalingindetoekomstigeminimumhuurinkomstenper31december2014met€9,8miljoenishoofdzakelijktewijtenaandedesinvesteringvan19niet-strategischepandenin2014,deelsgecompenseerddoordeverwer-vingvandebinnenstadswinkelinGent.

109

Financieel verslag

Met verhuur verbonden kosten


Tebetalenhuuropgehuurdeactivaenerfpachtvergoedingen -110 -109

Waardeverminderingenophandelsvorderingen -70 -84

Terugnemingenvanwaardeverminderingenophandelsvorderingen 99 121

Totaal met verhuur verbonden kosten -81 -72

Demetverhuurverbondenkostenbetreffenwaardever-minderingenophandelsvorderingendieinhetresultaatgenomenwordenalsdeboekwaardehogerisdande

geschatterealisatiewaarde,alsookdekostenenop-brengstenvandeverhuringvangebouwendienietindevorigerubriekbehoren.

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen


Doorrekeningvanhuurlastengedragendoordeeigenaar 33 64

Doorrekeningenvanvoorheffingenenbelastingenopverhuurdegebouwen 1.473 1.484

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

1.506 1.548

Huurlastengedragendoordeeigenaar -33 -64

Voorheffingenenbelastingenopverhuurdegebouwen -1.473 -1.484

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

-1.506 -1.548

Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen 0 0

Dehuurlastenenbelastingenopverhuurdegebouwenenderecuperatievandezelastenbetreffenkostendievolgensdewetofvolgensdegebruikentenlastevallenvandehuurder.Dezekostenomvattenvoornamelijkonroerendevoorheffingenhuurlasten.VastnedRetailBelgiumoefenthaaractiviteitenzelfuitendelegeertdeuitoefeningnietaaneenderde,metuitzonderingvan

hetuitvoerendbeheervanhetwinkelcomplex“Jardind’Harscamp”datwordtbeheerddoordeexternebeheer-derDevimoConsultnv.DitbeheerstaatevenwelondertoezichtvandecoovanVastnedRetailBelgiumdiedenodigeinternecontrolesheeftingebouwd.Deeigenaarzaldezekostenovereenkomstigdecontractueleafspra-kenmetdehuurderwelofnietaanhemdoorrekenen.

110

Toelichting5. Vastgoedkosten

Technische kosten


Recurrente technische kosten -112 -112

Verzekeringspremies -112 -112

Niet-recurrente technische kosten -470 -348

Grootonderhoud -464 -341

Schadegevallen -6 -7

Totaal technische kosten -582 -460

Detechnischekostenomvattenondermeerdeonder-houdskostenenverzekeringspremies.

Onderhoudskostendiealsrenovatievaneenbestaandgebouwkunnenwordenbeschouwdomdatzeeen

verbeteringvanhetrendementofdehuurveroorzaken,wordennietinkostgenomenmaargeactiveerd.

Detechnischekostenzijninhetboekjaar2014gestegendoorgeplandedakrenovaties.

Commerciële kosten


Makelaarscommissies -147 -58

Publiciteit -51 -35

Erelonenvanadvocatenenjuridischekosten -121 -122

Totaal commerciële kosten -319 -215

Commerciëlekostenomvattenondermeermakelaar-scommissies.Decommissiesbetaaldaanmakelaarsnaeenperiodevanleegstandwordengeactiveerdaangeziendevastgoeddeskundigen,naeenperiodevanleegstand,geschattecommissiesinminderingbrengenvandege-schattewaardevanhetvastgoed.Decommissiesbetaald

aanmakelaarsnaeenonmiddellijkeherverhuring,zonderleegstandsperiode,wordennietgeactiveerdenkomentenlastevanhetresultaataangeziendevastgoeddes-kundigenmetdezecommissiesgeenrekeninghoudenbijhunwaardering.

111

Financieel verslag

Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen


Leegstandslastenvanhetboekjaar -169 -125

Leegstandslastenvanvorigeboekjaren 12 13

Onroerendevoorheffingleegstand -97 -76

Recuperatieonroerendevoorheffingleegstand 35 20

Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -219 -168

Destijgingvandekostenentaksenvanniet-verhuurdegebouwenin2014ishoofdzakelijkhetgevolgvandetoenemendeleegstandinhetop22december2014gedesinvesteerdeJulianusShoppinginTongeren.

VastnedRetailBelgiumrecupereertgrotendeelsdeonroerendevoorheffingdieaangerekendwordtopleegstaandedelenvangebouwenviabezwaarschrifteningediendbijdeBelastingsdienstVlaanderen.

Beheerskosten van het vastgoed


Externebeheersvergoedingen -4 -35

Kostenvanhetinternbeheervanhetpatrimonium -1.219 -1.194

Vastgoeddeskundigen 152 189

Personeelsbeloningen 726 708

Overige kosten 341 297

Totaal beheerskosten van het vastgoed -1.223 -1.229

Debeheerskostenvanhetvastgoedzijnkostendiever-bandhoudenmethetbeheervandegebouwen.Hieron-derwordenbegrependepersoneelskostenendeindirectekostenvandedirectieenhetpersoneel(zoalskostenvankantoor,werkingskosten,enz.)diezorgenvoorhetbeheer

vandeportefeuilleendeverhuringen,afschrijvingenenwaardeverminderingenopmateriëleactivadiegebruiktwordenvoorditbeheerenanderebedrijfskostendieaanhetbeheervanhetvastgoedkunnenwordentoegewezen.

Andere vastgoedkosten


Onroerendevoorheffingcontractueeltenlastevandeeigenaar -34 -37

Kostencontractueeltenlastevandeeigenaar -104 -70

Bewakingskosten 0 -45

Overigekosten 13 -52

Totaal andere vastgoedkosten -125 -204

Deanderevastgoedkostenbevattenhoofdzakelijkkostendiecontractueeltenlastevallenvandeeigenaarvoorhetop22december2014gedesinvesteerdeJulianusShoppinginTongeren.

112

Toelichting6. Algemenekosten


BelastingICB -218 -227

Erelooncommissaris -80 -77

Bezoldigingenbestuurders -31 -31

Liquidityprovider -14 -14

Financiëledienst -10 -5

Personeelsbeloningen -441 -403

Advieskosten -108 -20

Overigekosten -346 -289

Totaal algemene kosten -1.248 -1.066

Algemenekostenzijnallekostendieverbandhoudenmethetbeheervandevennootschapendealgemenekostendienietkunnenwordentoegewezenaanhetbeheervanhetvastgoed.Dezeoperationelekostenzijnonderanderealgemeneadministratievekosten,kostenvanhet

personeeldatzichmethetbeheervandevennootschapalszodanigbezighoudt,afschrijvingenenwaardevermin-deringenopmateriëleactivadiegebruiktwordenvoorditbeheerenanderebedrijfskosten.

Wilrijk, Boomsesteenweg - 4.884 m2

113

Financieel verslag

Toelichting7. Personeelsbeloningen


Kostenvanhetinternbeheervanhetpatri-monium

Kostenver-bondenaanhetbeheervandeven-nootschap

TOTAAL

Kostenvanhetinternbeheervanhetpatri-monium

Kostenver-bondenaanhetbeheervandeven-nootschap

TOTAAL

Vergoedingen van de werknemers 457 266 723 444 242 686

Bezoldigingenenanderebeloningenbetaaldbinnende12maanden

281 155 436 282 144 426

Pensioenenenbeloningennauitdiensttreding

13 8 21 13 8 21

Socialezekerheid 79 49 128 77 46 123

Variabelevergoedingen 39 25 64 26 16 42

Ontslagvergoedingen 0 0 0 0 0 0

Overigelasten 45 29 74 46 28 74

Vergoedingen directiecomité 269 175 444 264 161 425

Voorzitterdirectiecomité 69 68 137 65 65 130

Vaste vergoeding 61 61 122 60 61 121

Variabele vergoeding 8 7 15 5 4 9

Andereledendirectiecomité 200 107 307 199 96 295

Vaste vergoeding 186 80 266 184 73 257

Variabele vergoeding 14 15 29 15 12 27

Pensioenverplichtingen 0 12 12 0 11 11

Totaal personeelsbeloningen 726 441 1.167 708 403 1.111

Hetaantalwerknemersopjaareinde2014,uitgedruktinvoltijdseequivalentenbedraagt4personeelsledenen2directieledenvoorhetinternbeheervanhetpatrimo-nium(respectievelijk4en2in2013en4personeelsledenen1directielidvoorhetbeheervandevennootschap(respectievelijk4en1in2013).Hetaantaldirectieledenbedraagt3personen.

Voorhetpersoneelinvastdienstverbandwordendebezoldigingen,desupplementairebeloningen,devergoedingenbijuitdiensttreding,deontslag-enverbrekingsvergoedingengeregelddoordewetopdearbeidsovereenkomstenvan4juli1978,dewetopdejaarlijksevakantievan28juni1971,hetParitairComitéwaaronderdevennootschapressorteertendetoepas-selijkeCao’sindewinst-enverliesrekeningopgenomenindeperiodewaaropzebetrekkinghebben.

Pensioenenenbeloningennauitdiensttreding,bevat-tenpensioenen,bijdragenvoorgroepsverzekeringen,levens-eninvaliditeitsverzekeringenenhospitalisatie-

verzekeringen.VastnedRetailBelgiumheeft,voorhaarpersoneelsledeninvastdienstverband,eengroepsver-zekeringscontractvanhettype“toegezegdebijdrage”(definedcontributionplan)bijeenexterneverzekerings-maatschappijafgesloten.Devennootschapdoetbijdragenaanditfondsdatonafhankelijkisvandevennootschap.Eenpensioenplanmettoegezegdebijdrageregelingiseenplanwaarbijdevennootschapvastgelegdepre-miesbetaaltenwaarbijdevennootschapgeeninrechteafdwingbareoffeitelijkeverplichtingheeftomverderebijdragentebetalenindienhetfondsoveronvoldoendeactivazoubeschikken.Debijdragenvanhetverzeke-ringsplanwordengefinancierddoordeonderneming.DitgroepsverzekeringscontractvolgtdewetVandenbrouckeopdepensioenen.Debijdrageverplichtingenwordenindewinst-enverliesrekening,indeperiodewaaropzebetrekkinghebben,opgenomen.Voorhetboekjaar2014bedragendezebijdragen€32.000(€32.000in2013).Deverzekeringsmaatschappijheeftop31december2014bevestigddathettekortomhetminimumrendementtegaranderennietmaterieelis.

114

Toelichting8. Resultaatopverkopenvanvastgoedbeleggingen


Aanschaffingswaarde 43.176 4.208

Geaccumuleerdemeerwaardenenbijzonderewaardeverminderingsverliezen -291 2.288

Boekwaarde (reële waarde) 42.885 6.496

Verkoopprijs 42.581 7.105

Verkoopkosten -1.566 -336

Netto verkoopopbrengst 41.015 6.769

Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen -1.870 273

VastnedRetailBelgiumheeftin2014intotaal19niet-strategischebaanwinkelpandenenbinnenstadswinkelsopsecundairelocatiesgedesinvesteerdmeteentotalereëlewaardevan€42,9miljoen.

DezedesinvesteringenbetreffenhetJulianusShoppingCenterinTongerenenwinkelpandeninVilvoorde,Hoboken,Bree,Chênée,Flémalle,Genk,LaLouvière,Malmédy,Mons,Sint-Pieters-Leeuw,Waterloo,Antwerpen,Westerlo.HasseltenWilrijkmeteentotalebrutowinkeloppervlaktevancirca39.000m².

Detotaleverkoopprijsligtgemiddeldcirca1%lagerdandereëlewaardeop31december2013(reëlewaardezoalsbepaalddoordeonafhankelijkevastgoeddeskun-digevandevennootschap).Denettoverkoopprijs(nao.a.aftrekvanverkoopkostenenBTW-herziening)iscirca5%lagerdandereëlewaardeop31december2013.De19winkelpandenmakensamen12%uitvandetotalereëlewaardevandevastgoedportefeuillevandevennootschap.

Degezamenlijkejaarlijksehuurinkomstenvandege-desinvesteerdewinkelpandenbedragen€3,6miljoenofcirca16%vandetotalejaarlijksehuurinkomstenvandevennootschap.

Toelichting9. Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen


Positievevariatiesopvastgoedbeleggingen 15.855 7.003

Negatievevariatiesopvastgoedbeleggingen -4.753 -10.033

Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 11.102 -3.030

In2014isdereëlewaardevandebestaandevastgoed-portefeuillegestegenmet3%tenopzichtevanjaareinde2013.Devariatiesindereëlewaardevandevastgoedbe-leggingenzijnin2014danookpositiefenbedragen€11,1miljoeninvergelijkingmetnegatievevariatiesvan-€3,0miljoenin2013.Destijgingvandereëlewaardein2014is

voornamelijktedankenaandewinkelpandengelegenoptoplocaties,zowelindebinnenstedenvangrotestedenalsbijdebelangrijkeperifereretailparkenwaareenaanscher-pingvanderendementenheeftplaatsgevondenindeloopvan2014.

115

Financieel verslag

Toelichting10. Anderportefeuilleresultaat


Variatiesspreidinghuurkortingenentegemoetkomingenaanhuurders -207 -131

Anderevariaties -1.098 -23

Totaal ander portefeuilleresultaat -1.305 -154

Hetanderportefeuilleresultaatbedraagt-€1,3miljoenenbevatdeonmiddellijkeinresultaatnamevanhetprijs-verschilvan-€1,1miljoenopdeverwervingvandeaan-

delenvandevennootschapVeldstraat23-27nv(eigenaarvandebinnenstadswinkelinGent)eindjuli2014.IFRS3isnietvantoepassingopdezeverwerving.

Toelichting11. Financieelresultaat


Financiëleopbrengsten 6 3

Nettointerestkostenmetvasteinterestvoet -3.652 -4.529

Nettointerestkostenmetvariabeleinterestvoet -535 -354

Anderefinanciëlekosten -10 -11

Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39) -1.240 1.586

Totaal financieel resultaat -5.431 -3.305

Hetfinanciëleresultaat(excl.variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39))bedraagtvoorhetboekjaar2014-€4,2miljoen(-€4,9miljoenin2013).Dedalingmet€0,7miljoenof14%ishoofdzakelijkhetgevolgvandeinwerkingtredingvaninterestrateswaps(terindekkingvankredieten

metvariabelerentevoet)aanlagererentevoetendanderentevoetvandeinterestrateswapsdieopvervaldatumgekomenzijn.Degemiddelderentevoetvandevennoot-schapisvoorhetboekjaar2014gedaaldtot3,2%inclusiefbankmargesinvergelijkingmet4,0%voorhetboekjaar2013.

116

Netto interestkosten opgedeeld volgens de vervaldatum van de kredietlijn


Nettointerestkostenoplanglopendefinanciëleschulden -3.009 -4.541

Nettointerestkostenopkortlopendefinanciëleschulden -1.178 -342

Totaal netto interestkosten -4.187 -4.883

Degemiddeldeinterestvoetvandefinanciëleschuldenvoor2014bedraagt3,2%inclusiefbankmarges(4,0%voor2013).

Voordelanglopendefinanciëleschuldenbedraagtdegemiddeldeinterestvoetin20143,1%inclusiefbankmar-ges(4,6%voor2013),envoordekortlopendefinanciëleschulden3,3%inclusiefbankmarges(1,5%voor2013).

Hetbedragvande(hypothetische)toekomstigecashoutflowvoor2015vandeinterestlastenvandeop31

december2014opgenomenleningenaanvasteofvaria-belerentevoetop31december2014bedraagtcirca€3,0miljoen(€3,6miljoenvoor2013).

Voorhetboekjaar2014isheteffectophetoperationeeluitkeerbaarresultaatvaneen(hypothetische)stijgingvanderentetarievenmet1%ongeveer€0,4miljoennegatief(€0,3miljoenvoor2013).Indeberekeningenisrekeninggehoudenmetdeafgeslotenfinanciëlederivaten.Geziendehuidigelagemarktrenteiseenhypothetischedalingvanderentetarievenmet1%momenteelnietrealistisch.

Toelichting12. Belastingenophetresultaat


Vennootschapsbelasting -290 -33

Totaal belastingen -290 -33

MetdeGVV-Wet(voorheenhetKBvan7december2010enhetKBvan10april1995)heeftdewetgevereenvoordeligfiscaalstatuutgegevenaandeGVV’s.IndieneenvennootschapoverstaptnaarhetstatuutvanGVV,ofindieneen(gewone)vennootschapfuseertmeteenGVV,moetzijeenéénmaligebelastingbetalen(exittaks).

DaarnaisdeGVVenkelnogonderworpenaanbelasting-enopheelspecifiekebestanddelen,zoalsop“Verworpenuitgaven”.Ophetgrosvandewinstdievoortkomtuitverhuringenenmeerwaardenopverkopenvanvastgoed-beleggingenwordtdusgeenvennootschapsbelastingbetaald

Toelichting13. Aantalaandelenenresultaatperaandeel

Bewegingen van het aantal aandelen

2014 2013

Aantalaandelenbijhetbeginvanhetboekjaar 5.078.525 5.078.525

Aantalaandelenpereindevanhetboekjaar 5.078.525 5.078.525


Aanpassingenvoordeberekeningvanhetverwaterdresultaatperaandeel 0 0

Gewogengemiddeldaantalaandelenvoordeberekeningvanhetverwaterdresultaatperaandeel

5.078.525 5.078.525

117

Financieel verslag

Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering

Hetbedragdatvatbaarisvooruitkeringisbepaaldcon-formart13§1,zesdelidvanhetGVV-KBenHoofdstuk4vanbijlageCvanhetGVV-KB.


Nettoresultaat volgens enkelvoudige jaarrekening 20.494 12.194

Aantepassenniet-kasstroomverrichtingenbegrepeninhetnettoresultaat:

• Afschrijvingenenterugnemingvanafschrijvingenenwaardeverminderingen 58 70

• Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39)envanfinanciëlevasteactiva 2.207 -1.590

• Portefeuilleresultaat -9.111 2.844

Gecorrigeerd resultaat voor uitkeringsplicht 13.648 13.518

Verplichte uitkering: 80% 10.918 10.814

Operationeeluitkeerbaarresultaat(enkelvoudigejaarrekening) 13.590 13.448

Operationeeluitkeerbaarresultaat(geconsolideerdejaarrekening) 13.801 13.448

Dealsdividenduitkeerbarewinst,gebaseerdopdeenkelvoudigejaarrekeningvanVastnedRetailBelgiumnv,bedraagt€13,6miljoenin2014tenopzichtevan€13,4miljoenin2013.Hetverschilmethetoperationeeluit-keerbaarresultaatvolgensdegeconsolideerdejaarreke-ningbetrefthetoperationeeluitkeerbaarresultaatvandedochtervennootschappenVeldstraat23-27enEuroInvestRetailProperties.

Hetgecorrigeerdresultaatdientgeenverdereaanpas-singenteondergaanvooreventuelenietvrijgesteldemeerwaardenopverkopenvanvastgoedbeleggingenof

schuldverminderingen.Bijgevolgishetgecorrigeerdresul-taatgelijkaanhetbedragdatvatbaarisvoordeverplichteuitkeringvan80%conformartikel45,2°vandeGVV-Wet.

VastnedRetailBelgiumopteertervooromvoorhetboekjaar2014100%vanhetgeconsolideerdoperationeeluitkeerbaarresultaatuittekerenaanhaaraandeelhou-dersendoetbijgevolgeenbijkomendeuitkeringuitdereservesvandevennootschaptenbelopevanhetverschiltussenhetenkelvoudigenhetgeconsolideerdoperatio-neeluitkeerbaarresultaat.Ditkomtneerop101%vanhetenkelvoudigoperationeeluitkeerbaarresultaat.

Berekening van het resultaat per aandeel

in€ 2014 2013

Gewoonnettoresultaatperaandeel 4,03 2,40

Verwaterdnettoresultaatperaandeel 4,03 2,40

Operationeeluitkeerbaarresultaatperaandeel(enkelvoudigejaarrekening) 2,68 2,65

OperationeeluitkeerbaarresultaatperaandeelvandedochtervennootschappenVeldstraat23-27nvenEuroInvestRetailPropertiesnv

0,04 0

Operationeeluitkeerbaarresultaatperaandeel(geconsolideerdejaarrekening) 2,72 2,65

118

Voorgesteld dividend per aandeel

Naafsluitingvanhetboekjaarwerdonderstaandedivi-denduitkeringvoorgestelddoorderaadvanbestuur.Dezezalvoorgelegdwordenaandealgemenevergaderingvan

aandeelhoudersop29april2015.Dedividenduitkeringwerd,conformIAS10,nietopgenomenalsverplichtingenheeftgeeneffectopdewinstbelasting.

2014 2013

Dividendperaandeel(in€) 2,72 2,65

Vergoedingvanhetkapitaal(induizenden€) 13.814 13.458

Dividenduitkeringuitgedruktinprocentvanhetgeconsolideerdeoperationeeluitkeerbaarresultaat(%)

100% 100%

Bepaling van het bedrag conform artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen

Hetbedragalsbedoeldinartikel617vanhetWetboekvanVennootschappen,vanhetgestortkapitaalofalsditbedraghogerligt,vanhetopgevraagdkapitaal,verhoogdmetaldereservesdievolgensdewetofdestatutennietverdeeldmogenworden,isbepaaldinHoofdstuk4vanbijlageCvanhetGVV-KBvan13juli2014.

DezeberekeninggebeurtopbasisvandeenkelvoudigejaarrekeningvanVastnedRetailBelgiumnv.


Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling

Gestortkapitaal 97.213 97.213

Volgensdestatutenniet-beschikbareuitgiftepremies 4.183 4.183

Reservevoorhetpositievesaldovandevariatiesindeinvesteringswaardevanvastgoed 131.743 134.524

Reservevoordeimpactopdereëlewaardevangeschattemutatierechtenen-kostenbijhypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen

-8.970 -8.907

Reservevoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaardevantoegelatenafdekkingsinstrumentendieonderworpenzijnaaneenafdekkingsboekhouding

-206 -504

Reservevoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaardevantoegelatenafdekkingsinstrumentendienietonderworpenzijnaaneenafdekkingsboekhouding

-3.106 -4.692

Anderereserves 625 622

Resultaat van het boekjaar dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 13 juli 2014 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden


Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39)envanfinanciëlevasteactiva

-2.207 1.590

Totaal eigen vermogen enkelvoudig dat niet uitkeerbaar is 228.386 221.184

Eigen vermogen enkelvoudig 242.800 235.467

Geplandedividenduitkering 13.814 13.458

Aantalaandelen 5.078.525 5.078.525

Brutodividenduitkering(in€) 2,72 2,65

Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering 228.986 222.009

Overblijvende reserve na uitkering 600 824

119

Financieel verslag

Toelichting14. Vasteactiva

Vastgoedbeleggingen

Investerings- en herwaarderingstabel


Binnen-stadswinkels

Baan-winkels18 TOTAAL

Binnen-stadswinkels

Baanwinkels TOTAAL

Balans op 1 januari 211.386 150.292 361.678 201.202 157.981 359.183

Aankopenvanvastgoedbeleggingen 0 0 0 11.670 0 11.670

Investeringeninbestaandevastgoedbeleggingen

0 36 36 204 0 204

Verwervingvanaandelenvanvastgoedvennootschappen

26.605 0 26.605 0 0 0

Verkopenvanvastgoedbeleggingen -4.699 -38.186 -42.885 -1.631 -4.718 -6.349

Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen

8.739 2.363 11.102 -59 -2.971 -3.030

Balans op 31 december 242.031 114.505 356.536 211.386 150.292 361.678

OVERIGEINFORMATIE

Investeringswaardevanhetvastgoed 248.082 117.368 365.450 216.671 154.049 370.720

Op31december2014bedraagtdereëlewaardevandevastgoedbeleggingenvanVastnedRetailBelgium€357miljoen(€362miljoen).Dezeafnamemet€5miljoenin2014tenopzichtevan31december2013ishoofdzakelijkhetgecombineerdeeffectvan:

• dedesinvesteringvan19niet-strategischebaanwinkelsenbinnenstadswinkelsopsecundairelocatiesmeteentotalereëlewaardevan€42,9miljoenop31december2013

• deverwervingvaneenbinnenstadswinkelopeentop-locatieindeVeldstraatinGentmeteenreëlewaardevancirca€26,7miljoen

• eenstijgingvandereëlewaardevandebestaandevastgoedportefeuillemet€11,1miljoenvoornamelijkbijdewinkelpandengelegenoptoplocaties,zowelindebinnenstedenvangrotestedenalsbijdebelangrijkeperifereretailparkendooreenaanscherpingvanderendementen.

In2014heeftVastnedRetailBelgium99%vandeaandelenvandevennootschapVeldstraat23-27verworvenvoor

eenaankoopsomvan€21,7miljoen.Veldstraat23-27bevat€0,7miljoencash.Denettokasstroomnaaraanlei-dingvandeverwervingbedraagtdus€21,0miljoen.Hetwinkelpandvertegenwoordigteenreëlewaardevan€26,7miljoenengenereerteenhuurinkomstenstroomvancirca€1,1miljoenopjaarbasis.Daarnaastwordteenuitgestel-debelastingvan€3,7miljoenopgenomennaaraanleidingvandezeverwerving.IFRS3isnietvantoepassingopdezeverwerving.

Hetvastgoedisop31december2014doordeonaf-hankelijkevastgoeddeskundigengewaardeerdop€365miljoen(investeringswaarde).Dereëlewaardeisdeinvesteringswaardeverminderdmetdehypothetischemutatierechtenen-kostendiedienenbetaaldtewordenbijeeneventueletoekomstigeverkoop.

VoordeverdereverklaringvandevariatiesindereëlewaardevandevastgoedbeleggingenwordtverwezennaarToelichting9.

Op31december2014zijnergeenvastgoedbeleggingenhypothecairtotzekerheidverstrektvooropgenomenleningenenkredietfaciliteitenbijfinanciëleinstellingen.

18 Tot op datum van desinvestering, zijnde 22 december 2014, bevatte dit segment eveneens het shopping centrum Julianus

Shopping in Tongeren.

120

IFRS 13

IFRS13isvantoepassingopboekjarendieaanvangenopofna1januari2013enintroduceerteenuniformraam-werkvoorwaarderingtegenreëlewaardeeninformatie-verschaffingoverwaarderingtegenreëlewaardewaardezewaarderingsgrondslagopgrondvanandereIFRS-standaardenverplichtoftoegestaanis.Daarbijwordtdereëlewaardespecifiekgedefinieerdalsdeprijsdiezouwordenontvangenbijdeverkoopvaneenactiefofdiebetaaldzoumoetenwordenbijhetoverdragenvaneenverplichtingineenordelijketransactietussenmarktpar-tijenopdewaarderingsdatum.Devereisteinformatie-verschaffinginIFRS13inzakewaarderingentegenreëlewaardedientooktervervangingvanofalsuitbreidingopdevereisteninandereIFRS-standaarden,waaronderIFRS7Financiëleinstrumenten:Informatieverschaffing.

Vastgoedbeleggingenwordenopgenomentegenreëlewaarde.Dereëlewaardeisvastgesteldopbasisvanéénvandevolgendeniveausvandehiërarchie:

• niveau1:waarderingopbasisvangenoteerdemarkt-prijzeninactievemarkten

• niveau2:waardengebaseerdopdirectofindirect(extern)observeerbareinformatie

• niveau3:waarderinggeheelofgedeeltelijkopniet(extern)observeerbareinformatie.

VastgoedbeleggingenzijnvolgensdeclassificatievanIFRS13vanniveau3.

Waardering van vastgoedbeleggingen

Allevastgoedbeleggingenvandevennootschapwordeniederkwartaalgewaardeerdaanreëlewaardedoordeonafhankelijkevastgoeddeskundigen.Dereëlewaardeisgebaseerdopdemarktwaarde(dusgecorrigeerdvoor2,5%aankoopkostenzoalsbeschreveninde“Grondslagenvoordefinanciëleverslaggeving-Vastgoedbeleggingen”-ziesupra),watwilzeggen,hetgeschattebedragwaar-vooreenvastgoedbeleggingopwaarderingsdatumkanwordenverhandeldtusseneentoteentransactiebereidzijndekopereneenverkoperineenzakelijke,objectievetransactievoorafgegaandoorgedegenonderhandelingwaarbijdepartijengoedgeïnformeerdentoteentrans-actiebereidzijn.

Wanneergeenactuelemarktprijzenineenactievemarktbeschikbaarzijn,komendewaarderingentotstandopbasisvaneenbrutorendementsberekening,waarbijdebrutomarkthurenwordengekapitaliseerd.Dezebekomenwaarderingenwordengecorrigeerdmetdegeactuali-seerdewaarde(NPV)vanhetverschiltussendehuidigeactuelehuurendegeschattehuurwaardeopdatumvandeevaluatieenditvoordeperiodetotaandevolgendeopzegmogelijkheidvandelopendehuurcontracten.Ookhuurkortingenenhuurvrijeperiodenwordeninrekeninggebracht.Voorgebouwendiedeelsofvolledigonbezet

zijn,wordtdewaarderingberekendaandehandvandegeschattehuurwaarde,metafhoudingvandeleegstandendekosten(verhuurkosten,publiciteitskosten,enz.)voordeleegstaandedelen.

Degehanteerderendementenzijnspecifiekvoorhettypevastgoed,delocatie,destaatvanonderhoudendever-huurbaarheidvaniederpand.Debasisvoordebepalingvanderendementenwordtgevormddoorvergelijkbaretransacties,aangevuldmetmarkt-engebouwspecifiekekennis.Bijdewaardebepalingisookrekeninggehoudenmetvergelijkbaretransactiesindemarkt.

Derendementenbeschreveninhetvastgoedverslagwordenberekenddoorde(theoretische)brutohuurvanhetvastgoedtedelendoordeinvesteringswaardevandevastgoedbeleggingenuitgedruktineenpercentage.Hetgemiddeldebrutorendementbijvolledigeverhuringvandetotalevastgoedportefeuilleper31december2014bedraagt5,7%(6,3%op31december2013).

Erwordenperpand,perhuurderenperleegstaanderuimteveronderstellingengemaaktvandekansop(her)verhuur,aantalmaandenleegstand,incentivesenver-huurkosten.

121

Financieel verslag

Demeestbelangrijkehypothesemetbetrekkingtotdewaarderingvandevastgoedbeleggingenzijn:

2014 2013

Gemiddelde brutomarkthuur per m² (in €)

• Binnenstadswinkels 373 356

• Baanwinkels 105 99

Gemiddeld brutorendement (in %) 5,7% 6,3%

• Binnenstadswinkels 5,2% 5,6%

• Baanwinkels 6,9% 7,3%

Gemiddeld nettorendement (in %) 5,1% 5,6%

• Binnenstadswinkels 4,6% 4,9%

• Baanwinkels 6,1% 6,5%

Leegstandspercentage (in %) 2,1% 4,6%

Ingevalvaneenhypothetischenegatieveaanpassingvanhetrendementdatgebruiktwordtdoordevastgoeddes-kundigenbijdewaarderingvandevastgoedportefeuillevandevennootschap(yieldofkapitalisatievoet)met1%(van5,6%naar6,6%gemiddeld),zoudereëlewaardevanhetvastgoedverminderenmet€54miljoenof15%.Hierdoorzoudeschuldgraadvandevennootschapstijgenmet6%tot37%.Inhetomgekeerdegevalvaneenhypothetischepositieveaanpassingvanditgebruikterendementmet1%(van5,6%naar4,6%gemiddeld),zoudereëlewaardevanhetvastgoedtoenemenmet€78miljoenof22%.Hierdoorzoudeschuldgraadvandeven-nootschapdalenmet6%tot25%.

Ingevalvaneenhypothetischedalingvandelopendehurenvandevennootschap(bijgelijkblijvendrendement)

met€1miljoen(van€20,4miljoennaar€19,4miljoen),zoudereëlewaardevanhetvastgoedverminderenmet€17miljoenof5%.Hierdoorzoudeschuldgraadvandevennootschapstijgenmet2%totcirca33%.Inhetomgekeerdegevalvaneenhypothetischestijgingvandelopendehurenvandevennootschap(bijgelijkblijvendren-dement)met€1miljoen(van€20,4miljoennaar€21,4miljoen),zoudereëlewaardevanhetvastgoedtoenemenmet€17miljoenof5%.Hierdoorzoudeschuldgraadvandevennootschapdalenmet1%totcirca30%.

Erbestaateencorrelatietussendeevolutiesvandelopendehurenendeindevastgoedschattinggehanteerderendementen.Dezeisechterbuitenbeschouwinggelateninbovenstaandesensitiviteitsanalyse.

Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingenwordenindeboekhoudingop-genomenopbasisvanschattingsverslagenopgestelddooronafhankelijkeendeskundigevastgoedschatters.Dezeverslagenzijngebaseerdopinformatiediedoordevennootschapaangeleverdwordtenopdedoordevastgoeddeskundigengehanteerdeassumptiesenwaar-deringsmodellen.

• Informatiediedoordevennootschapaangeleverdwordtomvatlopendehuren,termijnenenvoor-waardenvanhuurovereenkomsten,servicelasten,investeringen,enz.Dezeinformatieisafkomstigvanhetfinancieel-enbeheerssysteemvandevennoot-schapenisonderworpenaanhetalgemeengeldendecontrolesysteemvandevennootschap.

• Doordevastgoeddeskundigengehanteerdeassump-tiesenwaarderingsmodellenhebbenvoornamelijkbetrekkingopdemarktsituatie,zoalsrendementenendiscontovoeten.Zezijngebaseerdophunprofessionelebeoordelingenwaarnemingvandemarkt.

Vooreengedetailleerdebeschrijvingvandemethodevanwaarderingtoegepastdoordevastgoeddeskundigenwordtverwezennaarhethoofdstuk“Waarderingvandeportefeuilledoordevastgoeddeskundigen”inhetVast-goedverslag.

Deinformatiedieterbeschikkinggesteldwordtvandevastgoeddeskundigen,alsookdeassumptiesendewaar-deringsmodellenwordennagekekendoordebusinessanalistvandevennootschap,alsookdoordedirectievandevennootschap.Dithoudteennazichtinvandevaria-tiesindereëlewaardetijdensdebetreffendeperiode.

122

Andere materiële vaste activa


Saldo per einde van het vorige boekjaar 560 602

Aankopen 0 60

Afschrijvingen -83 -102

Saldo per einde van het boekjaar 477 560

VastnedRetailBelgiumheeftin2012zonnepanelenineigenbeheergeplaatstopdebaanwinkelgelegenaandeBoomsesteenweg660inWilrijk.Deopgewekteener-giewordtvoordeligaangebodenaandehuurdersASAdventure,TonyMertens,BrantanoenOrchestra.DesubsidiedieVastnedRetailBelgiumhiertoekrijgtdoormiddelvangroenestroomcertificaten,bedraagt€250per1.000Kwhopgewekteenergie.Deinvesteringinzonne-panelenbedroegin2012€0,5miljoenengenereerteenrendementvan7,6%.Deinkomstenvandezonnepanelenzijnopgenomeninderubriek“Anderemetverhuurver-bondeninkomstenenuitgaven”.

Dezonnepanelenwordenjaarlijksgewaardeerddoordeonafhankelijkevastgoeddeskundigen.Dereëlewaardewordtbepaaldopbasisvanverdisconteringvandetoe-komstigegegarandeerdeopbrengstenuitgroenestroom-certificaten,bijeennormaalaantalurenzonneschijn,rekeninghoudendmeteennormaleonderhoudskost.Degebruiksduurvandezonnepanelenwordtgeschatop20jaar.

Toelichting15. Vlottendeactiva

Activa bestemd voor verkoop


HobokenZeelandstraat 1.912 0

AntwerpenAbdijstraat 470 0

Overige 1.774 0

Totaal activa bestemd voor verkoop 4.156 0

123

Financieel verslag

Handelsvorderingen


Openstaandehandelsvorderingen 157 147

Optestellenfacturenenteontvangencreditnota's 6 26

Dubieuzedebiteuren 162 170

Voorzieningdubieuzedebiteuren -162 -170

Totaal handelsvorderingen 163 173

Doordestriktecreditcontrolbeloopthetaantaldagenopenstaandklantenkredietslechts2dagen.

Ouderdomsstructuur van de handelsvorderingen


Vorderingen<30dagen 71 50

Vorderingen30-90dagen 48 42

Vorderingen>90dagen 38 55

Totaal openstaande handelsvorderingen 157 147

VoordeopvolgingvanhetdebiteurenrisicodatVastnedRetailBelgiumhanteert,wordtverwezennaardebeschrijvingvandebelangrijksterisicofactoreneninternecontrole-enrisicobeheerssystemen.

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa


Terugtevorderenbelastingen 106 81

Vorderingenopverzekeringen 0 7

Overigevorderingen 107 3

Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa 213 91

124

Toelichting16. Eigenvermogen

Evolutie van het kapitaal

Datum VerrichtingKapitaal-beweging

Totaaluitstaandkapitaalnade

verrichting

Aantalgecreëerdeaandelen

Totaalaantalaandelen

induizenden€ induizenden€ ineenheden ineenheden

15.06.1987 Oprichting 74 74 3 3

30.06.1996 Kapitaalverhoging 3.607 3.682 146 149

30.06.1997 Opslorping 62 3.744 8 156

31.07.1997 Kapitaalverhoging 1.305 5.049 71 227

22.12.1997 Opslorping 1.529 6.578 69 296

06.11.1998 Opslorping 3.050 9.628 137 434

23.12.1998 Opslorping 874 10.502 101 535

23.12.1998 Kapitaalverhoging 23.675 34.178 1.073 1.608

23.12.1998 Kapitaalverhoging 33.837 68.015 1.723 3.332

31.03.1999 Kapitaalvermindering -3.345 64.670 0 3.332

01.11.1999 FusieGLTrust 13.758 78.428 645.778 3.977.626

01.11.1999 Kapitaalverhoging(VastNed) 21.319 99.747 882.051 4.859.677

25.11.1999Kapitaalvermindering(aanzuiveringverliezen)

-7.018 92.729 0 4.859.677

29.02.2000Kapitaalverhoging(inbrengMechelenBruul)

2.263 94.992 90.829 4.950.506

30.06.2000 Kapitaalverhoging(inbrengLaLouvière) 544 95.536 21.834 4.972.340

30.06.2000 Kapitaalverhoging(inbrengLouizalaan7) 1.306 96.842 52.402 5.024.742

20.09.2000FusiedoorovernameImmorent,NieuweAntwerpseLuxeBuildings,ZevenZevenenNewsOfTheWorld

79 96.921 14.004 5.038.746

20.09.2000 Omzettingkapitaalineuroenafronding 79 97.000 0 5.038.746

08.05.2002FusiedoorovernamevandevennootschapImmobilièredel'Observatoire

3 97.003 7.273 5.046.019

30.12.2002

Fusiedoorovernamevandevennoot-schappenGLProperties,RetailDevelop-ment,Winvest,Immo2000M,Avamij,Goorinvest,Tafar,Lemi,Framonia,MicolenImmoShoppingTienen

209 97.212 26.701 5.072.720

30.12.2002FusiedoorovernamevandevennootschapImmoGL

1 97.213 5.805 5.078.525

Hetmaatschappelijkkapitaalbedraagtop31december2014€97.213.233,32enisverdeeldin5.078.525volgestorteaandelenzondervermeldingvannominalewaarde.

125

Financieel verslag

Toegestaan kapitaal

Hetisderaadvanbestuuruitdrukkelijktoegelatenhetmaatschappelijkkapitaalteverhogenineenofmeerderekerenmeteenbedragvan€97.213.233,32doorinbrengingeldofinnatura,desgevallend,doorincorporatievanreservesofuitgiftepremies,inovereenstemmingmetderegelsvoorgeschrevendoorhetWetboekvanVennoot-schappen,artikel7vandestatutenenhetartikel26vandeGVV-Wet.

DezetoelatinggeldtvooreenduurvanvijfjaarterekenenvanafdepublicatieindebijlagentothetBelgischStaats-bladvanhetproces-verbaalvandealgemenevergaderingvan24april2013,i.e.vanaf26juni2013.Dezetoelatinggeldttot26juni2018.Demachtigingomtoegestaanka-pitaalaantewendenalseeneventueelverweermiddelbijeenovernamebodisovereenkomstigartikel607,tweedelidvanhetWetboekvanVennootschappenslechtsgeldigvoordriejaarenverstrijktop26juni2016.Dezetoelatingishernieuwbaar.

Bijelkekapitaalverhogingsteltderaadvanbestuurdeprijs,deeventueleuitgiftepremieendevoorwaardenvanuitgiftevandenieuweaandelenvasttenzijdealgemenevergaderingdaarzelfoverzoubeslissen.Dekapitaalver-hogingenkunnenaanleidinggeventotdeuitgiftevanaandelenmetofzonderstemrecht.

Wanneerdekapitaalverhogingen,doorderaadvanbe-stuurbeslistingevolgedezetoelating,eenuitgiftepremiebevatten,moethetbedragvandezeuitgiftepremieopeenspecialeonbeschikbarerekeninggeplaatstworden,genoemd“Uitgiftepremies”,diezoalshetkapitaaldewaarborguitmaaktvoorderdenendienietzalkunnenwordenverminderdofafgeschaftmitseenbeslissingvandealgemenevergaderingdievergadertvolgensdevoorwaardenvanaanwezigheidenmeerderheidvoorzienvooreenkapitaalvermindering,behoudensdeomzettinginkapitaalzoalshierbovenvoorzien.

Deraadvanbestuurheeftin2014geengebruikgemaaktvandehaarverleendemachtigingombedragenvanhettoegestaankapitaaltebenutten.

Inkoop van eigen aandelen

Conformartikel9vandestatuten,kanderaadvanbestuurovergaantotdeinkoopvaneigenvolgestorteaandelendoormiddelvanaankoopofomwisselingbin-nendewettelijktoegestanebeperkingen,wanneerdieaankoopnoodzakelijkisomdevennootschapeenernstigendreigendnadeeltebesparen.

DezetoelatingisdriejaargeldigvanafdepublicatieindeBijlagenbijhetBelgischStaatsbladvandenotulenvandealgemenevergaderingdd.24april2013,i.e.vanaf26juni2013.Dezetoelatinggeldttot26juni2016enishernieuwbaar.

Kapitaalverhoging

Elkekapitaalverhogingzalwordenuitgevoerdinovereen-stemmingmetdeartikelen581t.e.m.607vanhetWet-boekvanVennootschappen,ondervoorbehoudvanwathiernaisvermeldmetbetrekkingtothetvoorkeurrecht.

Bovendienmoetdevennootschapzichschikkennaardebepalingenbetreffendedeopenbareuitgiftevanaandelenvoorzienindeartikelen26en27vandeGVV-Wet.

Bijeenkapitaalverhogingdoorinbrengingeldenonver-minderddetoepassingvandeartikelen592tot598vanhetWetboekvanVennootschappen,kanhetvoorkeur-rechtenkelwordenbeperktofopgehevenalsaandebestaandeaandeelhouderseenonherleidbaartoewij-zingsrechtwordtverleendbijdetoekenningvannieuweeffecten.Ditonherleidbaartoewijzingsrechtvoldoetaandevolgendevoorwaarden:

1. hetheeftbetrekkingopallenieuwuitgegeveneffecten;

2. hetwordtaandeaandeelhoudersverleendnaarratovanhetdeelvanhetkapitaaldathunaandelenverte-genwoordigenophetmomentvandeverrichting;

3. uiterlijkaandevooravondvandeopeningvandeopenbareinschrijvingsperiodewordteenmaximum-prijsperaandeelaangekondigd;en

4. deopenbareinschrijvingsperiodemoetindatgevalminimaaldriebeursdagenbedragen.

126

Dekapitaalverhogingendoormiddelvaninbrengeninnaturazijnonderworpenaandebepalingenvandearti-kelen601en602vanhetWetboekvanVennootschap-pen.Bovendien,enovereenkomstigartikel26§2vandeGVV-Wet,moetendevolgendevoorwaardenwordennageleefd:

1. deidentiteitvandeinbrengermoetwordenvermeldinhetverslagbedoeldinartikel602vanhetWetboekvanVennootschappenalsookindeoproepingtotdealgemenevergaderingdievoordekapitaalverhogingbijeengeroepenwordt;

2. deuitgifteprijsmagnietminderbedragendandelaagstewaardevan(a)eennettowaardediedateertvantenhoogsteviermaandenvóórdedatumvandeinbrengovereenkomstof,naarkeuzevandevennoot-schap,vóórdedatumvandeaktevankapitaalver-hoging,en(b)degemiddeldeslotkoersgedurendededertigkalenderdagenvoorafgaandaandiezelfdedatum;voordetoepassingvandevorigezinishettoegestaanomvanhetinpunt(b)vanvoriglidbedoeldebedrageenbedragaftetrekkendatovereenstemtmethetdeelvanhetniet-uitgekeerdebrutodividendwaaropdenieuweaandeleneventueelgeenrechtzouden

geven,opvoorwaardedatderaadvanbestuurhetaftetrekkenbedragvanhetgecumuleerdedividendspecifiekverantwoordtinzijnbijzonderverslagendefinanciëlevoorwaardenvandeverrichtingtoelichtinzijnjaarlijksfinancieelverslag.

3. behalveindiendeuitgifteprijsofderuilverhouding,als-ookdebetrokkenmodaliteitenuiterlijkopdewerkdagnadeafsluitingvandeinbrengovereenkomstwordenbepaaldenaanhetpubliekmeegedeeldmetvermel-dingvandetermijnwaarbinnendekapitaalverhogingeffectiefzalwordendoorgevoerd,wordtdeaktevankapitaalverhogingverledenbinneneenmaximaleter-mijnvanviermaanden;en

4. hetonder1.bedoeldeverslagmoettevensdeweerslagvandevoorgesteldeinbrengopdetoestandvandevroegereaandeelhouderstoelichten,inhetbijzonderwathunaandeelindewinst,indenettowaardeeninhetkapitaalbetreft,alsookdeimpactophetvlakvandestemrechten.

Bovenstaandisnietvantoepassingbijdeinbrengvanhetrechtopdividendinhetkadervandeuitkeringvaneenkeuzedividend,voorzoverditeffectiefvooralleaandeel-houdersbetaalbaarwordtgesteld.

Uitgiftepremies


Datum Verrichting

01.11.1999 FusieGLTrust 4.183 4.183

Totaal uitgiftepremies 4.183 4.183

127

Financieel verslag

Reserves

Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen


Saldo per einde van het vorige boekjaar -8.980 -9.055

Variatiesindeinvesteringswaardevanvastgoedbeleggingenvorigboekjaar 71 -196

Impactvanaankopen/verwervingenvanvastgoedbeleggingenvorigboekjaar -292 0

Impactvanverkopenvanvastgoedbeleggingenvorigboekjaar 159 271

Totaal reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-9.042 -8.980

Hetverschiltussendereëlewaardevanhetvastgoed(conformIAS40)endeinvesteringswaardevanhetvastgoedzoalsbepaalddoordeonafhankelijkevastgoed-deskundigenwordtonderdezerubriekopgenomen.

Deoverboekingvandeimpactopdereëlewaardevangeschattemutatierechtenen-kostenbijdehypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingenwordtniettijdenshetboekjaarverrichtmaarenkelnadegoedkeuringvan

deresultaatverwerkingdoordealgemenevergaderingvanaandeelhouders(inaprilvanhetvolgendeboekjaar).Aangezienditeenoverboekingbinnentweepostenvanheteigenvermogenbetreft,heeftditgeenimpactophettotaleeigenvermogenvandevennootschap.

Voordebewegingvandereservestijdenshetboekjaar2014wordtverwezennaarhetmutatieoverzichtvanheteigenvermogen.

128

Toelichting17. Kortlopendeverplichtingen

Handelsschulden en andere kortlopende schulden


Handelsschulden 946 833

Voorschottenontvangenvanhuurders 391 1.134

Teontvangenfacturen 992 434

Anderekortlopendeschulden 4.880 175

Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden 7.209 2.576

DeanderekortlopendeschuldenbevattenonderanderedeuitgesteldebelastingenopdevennootschapVeldstraat23-27voor€3,7miljoenendeBTW-herzieningalsgevolg

vandedesinvesteringvanJulianusShoppingCenterinTongerenvoor€0,6miljoen.

Andere kortlopende verplichtingen


Tebetalendividenden 25 25

Waarborgengeïndinfaillissementen 57 92

Anderekortlopendeverplichtingen 54 58

Totaal andere kortlopende verplichtingen 136 175

Overlopende rekeningen


Toeterekeneninterestkosten 391 488

Toeterekenenleegstandskosten 207 180

Overigetoeterekenenkostenenovertedragenopbrengsten 411 256

Totaal overlopende rekeningen 1.009 924

129

Financieel verslag

Toelichting18. Langlopendeenkortlopendefinanciëleschulden

VoordebeschrijvingvandeFinanciëlestructuurvandevennootschapwordtverwezennaarhetverslagvanhetdirectiecomité.

Opdeling volgens de vervaldag van de opgenomen kredieten


Schulden met een resterende looptijd van Schuldenmeteenresterendelooptijdvan

< 1 jaar > 1 jaar en < 5 jaar TOTAAL <1jaar

>1jaaren<5jaar

TOTAAL

Kredietinstellingen:

(opgenomengelden)

19.250 86.900 106.150 8.400 113.700 122.100

Financiëleleasing 6 6 12 5 12 17

TOTAAL 19.256 86.906 106.162 8.405 113.712 122.117

Procentueel aandeel 18% 82% 100% 7% 93% 100%

Waarborgen inzake financiering

DebankkredietovereenkomstenvanVastnedRetailBelgiumzijn,naastdevereistetothetbehoudvanhetstatuutvangereglementeerdevastgoedvennootschapenhetvoldoenaandefinanciëleratio’szoalsopgelegddoordeGVV-Wet,onderworpenaandenalevingvanfinanciëleratio’s,dievooralverbandhoudenmethetgeconsoli-deerdefinanciëleschuldenniveauvandevennootschapofhaarfinanciëleinterestlast,hetverbodtothypothekerenofverpandenvanvastgoedbeleggingenendeparipassubehandelingvandeschuldeisers.Definanciëleratio’sbeperkenhetbedragdatVastnedRetailBelgiumnogzoukunnenlenen.

Tenbehoevevandefinancieringvandevennootschapzijnerop31december2014geenhypothecaireinschrijvingengenomen,nochhypothecairevolmachtentoegestaan.

Voordemeestefinancieringenwordtdoordekredietin-stellingenveelaleenrentedekkingsverhoudingvanmeerdan2vereist(ziebeschrijvingvandeFinanciëlestructuurinhetVerslagvanhetdirectiecomité).

Dezeratio’szijngerespecteerdop31december2014.IndienVastnedRetailBelgiumdezeratio’snietmeerzourespecteren,zoudoordefinanciëleinstellingenkunnenwordengeëistdatdefinancieringsovereenkomstenvandevennootschapwordengeannuleerd,heronderhandeld,opgezegdofvervroegdterugbetaald.

130

Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen


Schulden met een resterende looptijd van Schuldenmeteenresterendelooptijdvan


>1jaaren<5jaar

TOTAAL

Kredietinstellingen:

(opgenomengelden)

19.250 86.900 106.150 8.400 113.700 122.100

Niet-opgenomenkredietlijnen 23.145 8.100 31.245 8.994 6.300 15.294

TOTAAL 42.395 95.000 137.395 17.394 120.000 137.394

Procentueel aandeel 31% 69% 100% 13% 87% 100%

Bovenstaandetabel“Opdelingvolgensdevervaldagvandekredietlijnen”bevateenbedragvan€31miljoenaanniet-opgenomenkredietlijnen(€15miljoenop31

december2013).Dezevormenopafsluitingsdatumgeeneffectieveschuldmaarzijnenkeleenpotentiëleschuldonderdevormvaneenbeschikbarekredietlijn.

Opdeling volgens het variabel of het vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen


Schulden met een resterende looptijd van Procen-

tueel aandeel

Schuldenmeteenresterendelooptijdvan Procen-

tueelaandeel


>1jaaren<5jaar

TOTAAL

Variabel 4.250 21.900 26.150 25% 8.400 23.700 32.100 26%

Vastrentend 15.000 65.000 80.000 75% 0 90.000 90.000 74%

TOTAAL 19.250 86.900 106.150 100% 8.400 113.700 122.100 100%

Inbovenstaandetabel“Opdelingvolgenshetvariabelofvastrentendkaraktervandeopgenomenkredietenbijkredietinstellingen”wordthetprocentueleaandeel

berekendalsdeverhoudingvaniederecomponenttenopzichtevandesomvandekredietlijnen.

131

Financieel verslag

Toelichting19. Financiëleinstrumenten

DebelangrijkstefinanciëleinstrumentenvanVastnedRetailBelgiumbestaanuitfinanciëleencommerciëlevorderingenenschulden,geldmiddelenenkasequivalenten

evenalsfinanciëleinstrumentenvanhettypeinterestrateswap(IRS).

SAMENVATTINGFINANCIËLEINSTRUMENTENinduizenden€ 2014 2013

Categorieën Niveau Boek-waarde

Reëlewaarde

Boek-waarde

Reëlewaarde

FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP ACTIEF

Vaste activa

Financiëlevasteactiva C 2 0 0 17 17

Handelsvorderingenenanderevasteactiva A 2 7 7 3 3

Vlottende activa

Handelsvorderingen A 2 163 163 173 173

Belastingsvorderingenenanderevlottendeactiva A 2 213 213 91 91

Kasenkasequivalenten B 2 339 339 1.860 1.860

FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP PASSIEF

Langlopende verplichtingen

Langlopendefinanciëleschulden(rentedragend) A 2 86.906 87.272 113.712 113.933

Anderelanglopendefinanciëleverplichtingen C 2 4.552 4.552 3.106 3.106

Anderelanglopendeverplichtingen A 2 174 174 109 109

Kortlopende verplichtingen

Kortlopendefinanciëleschulden(rentedragend) A 2 19.256 19.256 8.405 8.405

Anderekortlopendefinanciëleverplichtingen C 2 0 0 521 521

Handelsschuldenenanderekortlopendeschulden A 2 7.209 7.209 2.576 2.576

Anderekortlopendeverplichtingen A 2 136 136 175 175

Decategorieënkomenovereenmetdevolgendefinanci-eleinstrumenten:

A. financiëleactivaofpassiva(metinbegripvanvorde-ringenenleningen)totopvervaldaggehoudenaangeamortiseerdekostprijs

B. geldbeleggingentotopvervaldaggehoudenaange-amortiseerdekostprijs

C. activaofpassiva,gehoudenaanreëlewaardeviawinst-enverliesrekening,behalvevoorfinanciëleinstrumentenbepaaldalsindekkingsinstrument.

Financiëleinstrumentenwordenopgenomentegenreëlewaarde.Dereëlewaardeisvastgesteldopbasisvanéénvandevolgendeniveausvandehiërarchievandereëlewaarden:

• niveau1:waarderingopbasisvangenoteerdemarkt-prijzeninactievemarkten

• niveau2:waardengebaseerdopdirectofindirect(extern)observeerbareinformatie

• niveau3:waarderinggeheelofgedeeltelijkgebaseerdopniet(extern)observeerbareinformatie.

132

DefinanciëleinstrumentenvanVastnedRetailBelgiumstemmenovereenmetniveau2indehiërarchievandereëlewaarden.Dewaarderingstechniekenbetreffendedereëlewaardevandefinanciëleinstrumentenvanniveau2zijndevolgende:

• voorderubrieken“Financiëlevasteactiva”,“Anderelanglopendefinanciëleverplichtingen”en“Anderekortlopendefinanciëleverplichtingen”diedeinterestrateswapsbetreffen,wordtdereëlewaardevastge-legdmetbehulpvanobserveerbaregegevens,namelijkdeforwardinterestratesdievantoepassingzijnopactievemarkten,overhetalgemeenaangeleverddoorfinanciëleinstellingen

• dereëlewaardevandeoverigefinanciëleactivaenpassivavanniveau2isnagenoeggelijkaanhunboek-waardehetzijomdatzeeenvervaldagopkortetermijnhebben(zoalsdehandelsvorderingenenschulden),hetzijomdatzeeenvariabeleintrestvoetdragen;bijdeberekeningvandereëlewaardevanderentedragendefinanciëleschuldenzijndefinanciëleschuldenmeteenvasterentevoetinbeschouwinggenomenwaarbijdetoekomstigecashflows(renteenkapitaalaflos-sing)verdisconteerdwordenmeteenmarktconformrendement.

VastnedRetailBelgiumhanteertinterestrateswapsterindekkingvandemogelijkewijzigingenvandeinterest-kostenopeengedeeltevandefinanciëleschuldenmeteenvariabelerentevoet(dekortetermijnEuribor).Deinterestrateswapswordenalseenkasstroomafdekkinggeclassificeerdwaarbijwordtvastgesteldofdeafdekkin-genaldannieteffectiefzijn.

• Heteffectievegedeeltevandewijzigingenindereëlewaardevanderivatenaangewezenalskasstroomaf-dekkingenwordtopgenomeninhetglobaalresultaatopdelijn“Variatiesinheteffectievedeelvandereëlewaardevantoegelatenafdekkingsinstrumentenvoorkasstroomafdekkingen”.Opdezeswapsisbijgevolghedgeaccountingtoegepast,opgrondwaarvandewaardemutatiesindezeswapsdirectinheteigenvermogenzijnverantwoordennietindewinst-enverliesrekeningopgenomenworden.

• Hetniet-effectievegedeeltewordtopgenomenindewinst-enverliesrekeningopdelijn“Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39)”inhetfinancieelresultaat.

133

Financieel verslag

Reële waarde van de financiële derivaten

Op31december2014bezitdevennootschapdevolgendefinanciëlederivaten:

induizenden€ Startdatum Eindedatum RentevoetContractueel

notionaalbedrag

Hedgeaccounting

Reëlewaarde

Ja/Nee 2014 2013

1a IRS 15.12.2013 15.12.2017 0,79% 10.000 Ja 0 17

Financiële vaste activa 0 17

1b IRS 15.12.2013 15.12.2017 0,79% 10.000 Ja -206 0

3 IRS 15.04.2013 15.04.2018 2,29% 10.000 Nee -726 -589

4 IRS 06.10.2013 06.10.2018 2,60% 15.000 Nee -1.412 -1.118

5 IRS 06.10.2013 06.10.2018 2,50% 10.000 Nee -902 -698

6 IRS 15.12.2013 15.12.2018 2,50% 10.000 Nee -937 -701

7 IRS 01.10.2014 01.10.2019 0,72% 15.000 Nee -369 0

Andere langlopende financiële verplichtingen -4.552 -3.106

IRS 01.10.2009 01.10.2014 3,02% 25.000 Ja 0 -521

Andere kortlopende financiële verplichtingen 0 -521

Totaal reële waarde financiële derivaten 70.000 -4.552 -3.610

Boekhoudkundigeverwerkingop31december:

• Inheteigenvermogen:Reservevoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaardevantoegelatenafdekkingsinstrumentendieonderworpenzijnaaneenafdekkingsboekhouding -206 -504

• Inheteigenvermogen:Reservevoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaardevantoegelatenafdekkingsinstrumentendienietonderworpenzijnaaneenafdekkingsboekhouding -3.106 -4.692

• Inverlies-enwinstrekening:Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39) -1.240 1.586

Totaal reële waarde financiële derivaten -4.552 -3.610

Dezerenteswapshebbenop31december2014eennegatievemarktwaardevan-€4,6miljoen(contractueelnotioneelbedrag:€70miljoen)welkeopkwartaalbasiswordtvastgelegddoordeemitterendefinanciëleinstel-ling.Renteswap1hadop31december2013eenposi-tievemarktwaardeenwasgeklasseerdbijdefinanciëleactiva.Op31december2014heeftdezeswapeennega-tievemarktwaardeenisgeklasseerdonderdeanderelanglopendefinanciëleverplichtingen.Dezewijzigingisinbovenstaandoverzichtopgedeeldin1aen1b.

Dereëlewaardevandederivatenwordtuitsluitendbepaaldaandehandvangegevensdieobserveerbaarzijnvoorhetderivaat(ofwelrechtstreeksofwelonrecht-streeks)maardiegeengenoteerdeprijzenzijnineenactievemarktenbijgevolgbehorendeIRS-contractentothetniveau2vandefairvaluehiërarchiezoalsbepaaldinIFRS7.

VastnedRetailBelgiumclassificeertop31december2014renteswap1alseenkasstroomafdekkingwaarbijisvastgestelddatdezerenteswapeffectiefis.Dewaarde-schommelingenvanrenteswaps2totenmet7wordenrechtstreeksindewinst-enverliesrekeningverwerkt.

134

Beheer van de financiële risico’s

Devoornaamstefinanciëlerisico’svanVastnedRetailBelgiumzijnhetfinancieringsrisico,hetliquiditeitsrisicoenhetrenterisico.

• FinancieringsrisicoVoordebeschrijvingvanditrisicoenhetbeheerervanwordtverwezennaarhethoofdstuk“Financieringsri-sico”indebeschrijvingvandeBelangrijksterisicofac-toreneninternecontrole-enrisicobeheerssystemeninhetVerslagvanderaadvanbestuur.

VastnedRetailBelgiumstreeftvoordefinancieringvanhetvastgoedsteedsnaareenevenwichtigeverhoudingtusseneigenenvreemdvermogen.DaarnaaststreeftVastnedRetailBelgiumernaardoortransparanteinfor-matieverschaffing,regelmatigecontactenmetfinan-ciersen(potentiële)aandeelhoudersenhetverhogenvandeliquiditeitvanhetaandeel,detoegangtotdekapitaalmarktveiligtestellen.Tenslottewordttenaan-zienvandelangetermijnfinancieringengestreefdnaareenevenwichtigespreidingvanherfinancieringsdataennaareengewogengemiddeldelooptijdtussende3,5en5jaar.Hiervankantijdelijkafgewekenwordenindienspecifiekemarktomstandighedenhetvereisen.Degemiddelderesterendelooptijdvandelangetermijnkredietovereenkomstenop31december2014is2,1jaar.OokheeftVastnedRetailBelgiumhaarfinancie-ringsbronnengediversifieerddoorhetgebruikvan5Europesefinanciëleinstellingen.

VerderetoelichtingoverdesamenstellingvandekredietenportefeuillevanVastnedRetailBelgiumkangevondenwordeninhethoofdstuk“Financiëlestruc-tuur”inhetVerslagvanhetdirectiecomitéalsookin“Toelichting18.Langlopendeenkortlopendefinanciëleschulden”inhetFinancieelverslag.

• LiquiditeitsrisicoVoordebeschrijvingvanditrisicoenhetbeheerervanwordtverwezennaarhethoofdstuk“Liquiditeitsrisico”indebeschrijvingvandeBelangrijksterisicofactoreneninternecontrole-enrisicobeheerssystemeninhetVerslagvanderaadvanbestuur.

DebankkredietovereenkomstenvanVastnedRetailBelgiumzijnonderworpenaandenalevingvanfinan-ciëleratio’s,dievooralverbandhoudenmethetge-consolideerdefinanciëleschuldenniveauvanVastnedRetailBelgiumofhaarfinanciëleinterestlast.Omeenberoeptekunnendoenopdezekredietruimtedientcontinuaandevoorwaardenvandekredietfaciliteitentewordenvoldaan.Op31december2014beschiktdevennootschapnogover€31miljoenniet-opgenomenkredietlijnenbijhaarfinanciersomschommelingeninliquiditeitsbehoeftenoptevangen.

VerderetoelichtingoverdesamenstellingvandekredietenportefeuillevanVastnedRetailBelgiumkangevondenwordeninhethoofdstuk“Financiëlestruc-tuur”inhetVerslagvanhetdirectiecomitéalsookin“Toelichting18.Langlopendeenkortlopendefinanciëleschulden”inhetFinancieelverslag.

• RenterisicoVoordebeschrijvingvanditrisicoenhetbeheerervanwordtverwezennaarhethoofdstuk“Renterisico”indebeschrijvingvandeBelangrijksterisicofactoreneninternecontrole-enrisicobeheerssystemeninhetVerslagvanderaadvanbestuur.

Alsgevolgvanhetfinancierenmetvreemdvermo-genwordthetrendementtevensafhankelijkvandeontwikkelingenvanderente.Omditrisicotebeperkenwordtbijdesamenstellingvandeleningenportefeuillegestreefdnaareenverhoudingeenderdevreemdvermogenmetvariabelerenteentweederdevreemdvermogenmetvasterente.Afhankelijkvandeontwik-kelingeninderentekanhiervantijdelijkwordenafge-weken.Verderwordtbinnenhetlangetermijnvreemdvermogengestreefdnaareenevenwichtigespreidingvanrenteherzieningsdataeneenlooptijdvanminimaal3jaar.Op31december2014liggenderentevoetenopdekredietenvandevennootschapvastvooreenresterendelooptijdvangemiddeld3,6jaar.

VerderetoelichtingoverdesamenstellingvandekredietenportefeuillevanVastnedRetailBelgiumkangevondenwordeninhethoofdstuk“Financiëlestruc-tuur”inhetVerslagvanhetdirectiecomitéalsookin“Toelichting18.Langlopendeenkortlopendefinanciëleschulden”en“Toelichting11.Financieelresultaat”inhetFinancieelverslag.

135

Financieel verslag

Toelichting20. Berekeningschuldgraad

Deschuldgraadop31december2014bedraagt31%.


Langlopendefinanciëleschulden 18 86.906 113.712


Kortlopendefinanciëleschulden 18 19.256 8.405

Handelsschuldenenanderekortlopendeschulden 17 7.209 2.576

Anderekortlopendeverplichtingen 17 136 175

Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening 113.680 120.215

Activa 362.414 365.033

Financiëlevasteactiva 0 -17

Totaal activa voor schuldgraadberekening 362.414 365.016

Schuldgraad 31% 34%

Toelichting21. Verbondenpartijen

Deverbondenpartijenwaarmeedevennootschaphan-deltzijnhaarmeerderheidsaandeelhouder,haardochter-ondernemingen(zieToelichting22)enhaarbestuurdersendirectieleden.

Schulden aan verbonden ondernemingen


VastnedRetailnvkredietfaciliteit 17.000 0

VastnedRetailnvtebetaleninterestlasten 26 0

Totaal 17.026 0

Inhetkadervandeverwervingvan99%vandeaandelenvandevennootschapVeldstraat23-27nv,dieeigenaarisvandebinnenstadswinkelgelegenaandeVeldstraat23-27inGentheeftVastnedRetailBelgiumeindjuli2014eentijdelijkefinancieringafgeslotenbijhaargrootaan-deelhouderVastnedRetailnvvooreenbedragvan€17miljoen.

Op12januari2015heeftVastnedRetailBelgiumhetvolledigebedragvandefinancieringterugbetaaldaanVastnedRetailnvenisde“TermLoanAgreement”daar-meebeëindigd.

Inhetkadervaneenmogelijkbelangenconflictmeteengrootaandeelhoudervandevennootschapiseindjuli2014deprocedurevanartikel524vanhetWetboekvanVennootschappentoegepast(zieToelichting23).

136

Bestuurders en directieleden

Devergoedingvoordebestuurdersendirectieledenisop-genomenindeposten“beheerskostenvanhetvastgoed”en“algemenekosten”(zieToelichting5en6).Verdere

detailleringvandesamenstellingvandevergoedingvandedirectieledenkangevondenwordenin“Toelichting7.Personeelsbeloningen”.


Bestuurders 62 62

Directieleden 444 425

Totaal 506 487

Debestuurdersendirectieledenontvangenbijkomendgeenvoordelentenlastevandevennootschap.

Toelichting22. Lijstvandegeconsolideerdeondernemingen

Naamvennootschap

AdresOndernemings-

nummerGehoudendeelvanhetkapitaal(in%)

Minderheidsbelangen in duizenden €

2014 2013

Veldstraat23-27nvUitbreidingstraat18

2600BerchemBE0448976277 99% 167 0

EuroInvestRetailPropertiesnv

Uitbreidingstraat18

2600BerchemBE0479506731 100% 0 0

Totaal minderheidsbelangen 167 0

137

Financieel verslag

Toelichting23. Belangenconflictregeling

Ingevalvaneenmogelijkbelangenconflictmeteengrootaandeelhoudervandevennootschapwordtdepro-cedurevanartikel524vanhetWetboekvanVennoot-schappentoegepast.Tevensmoethierverwezenwordennaarartikelen36tot38vandeGVV-Wetaangaandedevoorkomingvanbelangenconflicten.

Eendergelijkbelangenconflictheeftzichinjuli2014voorgedaanmetbetrekkingtothetverstrekkenvaneentijdelijkefinancieringvanVastnedRetailnvaanVastnedRetailBelgiumnvterfinancieringvandeverwervingvandeaandelenvanVeldstraat23-27nv.

VastnedRetailnvinhaarhoedanigheidvanleninggeverwensteonderde“TermLoanAgreement”aanVastnedRetailBelgiumnveenleningteverstrekkentenbedragevan€17miljoendieuiterlijkop29maart2015volledigterugbetaalddiendetezijndoorVastnedRetailBelgiumnvaanVastnedRetailnv.

Hetbedragvandeleningtenbedragevan€17miljoenonderde“TermLoanAgreement”kondoorVastnedRetailBelgiumnvenkelwordenaangewendmethetoogopdeverwervingvan99%vandeaandelenvandevennoot-schapVeldstraat23-27nv,dieeigenaarisvandebinnen-stadswinkelgelegenaandeVeldstraat23-27inGent.

Deleningonderde“TermLoanAgreement”wasnietge-waarborgdmaarooknietachtergesteld.DeinterestvoetbedroegEuribor6-maandenplus1,40%perjaar.

Deraadvanbestuurheeftbijgevolgbijbeslissingvan28juli2014eencomitévandrieonafhankelijkebestuurdersaangesteld,indepersoonvanJean-PierreBlumberg,NickvanOmmen,enEMSObvbavastvertegenwoordigddoorChrisPeeters,dieophunbeurttweeexpertenaansteldenindepersoonvanPatrickMoermansenAlexisMeeùsvanDegroofCorporateFinance,eenvolledochtervennoot-schapvanBankDegroofnv.

Datcomitésteldealdus,insamenspraakmetenbijge-staandoorPatrickMoermansenAlexisMeeùs,eenadviesop,waarvanhetbesluitalsvolgtluidt:

“Het Comité is van oordeel dat het aangaan van de “Term Loan Agreement” met het oog op de verwerving van 99% van de aandelen van de vennootschap Veldstraat 2327 NV in het voordeel van de Vennootschap is en zeker niet van dien aard is om haar een nadeel te berokkenen dat, in het licht van het beleid dat de Vennootschap voert, kennelijk onrechtmatig is. Het bedrijfsmatig voordeel werd hierboven beschreven.

De Vennootschap kan aldus op zeer korte termijn liquide middelen verkrijgen ten bedrage van € 17.000.000 aan een marktconforme interest van Euribor 6maanden plus 1,40% per jaar en dit om in het kader van de strategie van de Vennootschap een topretailpand in de binnenstad van Gent aan haar vastgoedportefeuille toe te voegen.”

Deraadvanbestuurheeftvervolgensop28juli2014beslisttotondertekeningvande“TermLoanAgreement”tussenVastnedRetailnvenVastnedRetailBelgiumnv.

Deraadvanbestuurheefttevensdecommissarisvandevennootschap,DeloitteBedrijfsrevisoren,Burgl.Venn.ovvCVBA,vertegenwoordigddoorKathleenDeBrabander,bedrijfsrevisor,bijtoepassingvanartikel524§3vanhetWetboekvanVennootschappen,verzochtomeenoordeeltevellenoverdegetrouwheidvandegegevensdiever-meldstaaninhetadviesvanhetcomitévandrieonaf-hankelijkebestuurders,bijgestaandoordeonafhankelijkeexpert.Hetbesluitvandecommissarisdienaangaandeluidde:

“Op basis van bovenstaande werkzaamheden kunnen wij besluiten dat de gegevens die vermeld staan in het advies van het comité en in de notulen van de raad van bestuur getrouw zijn weergegeven. Dit houdt evenwel niet in dat wij een opportuniteitsbeoordeling over het advies van het comité en de beslissing van de raad van bestuur hebben uitgebracht.”

Deraadvermeldtdatookdeprocedureopgelegddoorartikel37vandeGVV-Wetwerdnageleefd.

Op12januari2015heeftVastnedRetailBelgiumnvhetvolledigebedragvandefinancieringterugbetaaldaanVastnedRetailnvenisde“TermLoanAgreement”daar-meebeëindigd.

138

Toelichting24. Honorariumaandecommissarisenmetdecommissaris verbondenentiteiten


ExclBTW

Bezoldigingvandecommissaris 67 63

Bezoldigingvooruitzonderlijkewerkzaamhedenofbijzondereopdrachtenuitgevoerdbinnendevennootschapdoordecommissarism.b.t.

• Anderecontroleopdrachten 2 0

• Belastingadviesopdrachten 0 0

• Andereopdrachtenbuitenderevisoraleopdrachten 16 9

Bezoldigingvooruitzonderlijkewerkzaamhedenofbijzondereopdrachtenuitgevoerdbinnendevennootschapdoorpersonenmetwiedecommissarisverbondenis

0 0

Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten 85 77

Toelichting25. Voorwaardelijkeverplichtingen

Op31december2014heeftVastnedRetailBelgiumeenpotentiëlevoorwaardelijkeverplichtinginzakedestabi-liteitsproblemeninhaarbinnenstadswinkelinMechelen.Opbasisvanhaarcontractueleaansprakelijkheidmethaarhuurders,dienietonderdeburgerlijkeaansprakelijk-heidsverzekeringvalt,isVastnedRetailBelgiumeventueelschadevergoedingverschuldigdaanCoolcatenH&M.DeaansprakelijkheidvanVastnedRetailBelgiumisophedennietvastgesteldnochishetbedragvandegeledenschademomenteelbekend.Eindoktober2013heeftdedes-kundigezijnvoorverslagovergemaaktaandebetrokkenpartijen.Uitditvoorverslagkanvoorlopigwordengecon-

cludeerddatVastnedRetailBelgiumnietaansprakelijkisvoordestabiliteitsproblematiek.

Op31december2014heeftVastnedRetailBelgiumverderalsvoorwaardelijkeverplichtingendewaarbor-geninzakefinancieringen.Erzijngeenhypothecaireinschrijvingengenomen,nochhypothecairevolmachtentoegestaan.Weleisendemeestefinanciëleinstellingendatdevennootschaptenminstevoldoetaandefinanciëleratio’szoalsopgelegddoordeGVV-Wet.Voordemeestefinancieringenwordtdoordekredietinstellingenveelaleenrentedekkingsverhoudingvanmeerdan2vereist.

Toelichting26. Gebeurtenissennabalansdatum

Erzijngeennoemenswaardigefeitentevermeldendiezichhebbenvoorgedaannadeafsluitingvandebalansop31december2014.

Op12januari2015heeftVastnedRetailBelgiumnvhetvolledigebedragvandefinancieringterugbetaaldaanVastnedRetailnvenisde“TermLoanAgreement”daar-meebeëindigd(zieToelichting23).

139

Financieel verslag

Brugge, Steenstraat - 2.058 m2

140

VASTNEDRETAILBELGIUMNV,OPENBAREGEREGLEMENTEERDEVASTGOEDVENNOOTSCHAPNAARBELGISCHRECHT

VERSLAGVANDECOMMISSARISAANDEALGEMENEVERGADERINGOVERDEGECONSOLIDEERDEJAARREKENINGAFGESLOTENOP31DECEMBER2014

Aandeaandeelhouders,

Overeenkomstigdewettelijkebepalingen,brengenwijuverslaguitinhetkadervanonsmandaatvancommis-saris.Ditverslagomvatonsverslagoverdegeconsolideerdejaarrekening,enomvattevensonsverslagoveranderedoorwet-enregelgevinggesteldeeisen.Dezegeconsolideerdejaarrekeningomvatdegeconsolideerdebalansop31december2014,degeconsolideerdewinst-enverliesrekening,hetgeconsolideerdeoverzichtvanhetglobaalresultaat,hetgeconsolideerdemutatieoverzichtvanheteigenvermogenenhetgeconsolideerdekasstroomoverzichtvoorhetboekjaareindigendopdiedatum,alsmedeeenoverzichtvandebelangrijkstegehanteerdegrondslagenvoorfinanciëleverslaggevingentoelichtingen.

Verslag over de geconsolideerde jaarrekening - Oordeel zonder voorbehoud

WijhebbendecontroleuitgevoerdvandegeconsolideerdejaarrekeningvanVastnedRetailBelgiumNV,OpenbaregereglementeerdevastgoedvennootschapnaarBelgischrecht(“devennootschap”)enhaardochterondernemingen(samen“degroep”),opgesteldinovereenstemmingmetdeInternationalFinancialReportingStandards(IFRS)zoalsgoedgekeurddoordeEuropeseUnieenmetdeinBelgiëvantoepassingzijndewettelijkeenreglementairevoorschrif-ten.Detotaleactivaindegeconsolideerdebalansbedragen362.414(000)EURendegeconsolideerdewinst(aandeelvandegroep)vanhetboekjaarbedraagt20.494(000)EUR.

Verantwoordelijkheid van de raad van bestuur voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening

DeraadvanbestuurisverantwoordelijkvoorhetopstellenvandegeconsolideerdejaarrekeningdieeengetrouwbeeldgeeftinovereenstemmingmetdeInternationalFinancialReportingStandardszoalsgoedgekeurddoordeEuropeseUnieenmetdeinBelgiëvantoepassingzijndewettelijkeenreglementairevoorschriften,alsookvoorhetimplemente-renvaneeninternecontrolediezenoodzakelijkachtvoorhetopstellenvandegeconsolideerdejaarrekeningdiegeenafwijkingvanmaterieelbelangbevat,diehetgevolgisvanfraudeofvanfouten.

Verantwoordelijkheid van de commissaris

Hetisonzeverantwoordelijkheideenoordeeloverdezegeconsolideerdejaarrekeningtotuitdrukkingtebrengenopbasisvanonzecontrole.Wijhebbenonzecontrolevolgensdeinternationalecontrolestandaarden(InternationalStandardsonAuditing-ISA)uitgevoerd.Diestandaardenvereisendatwijaandedeontologischevereistenvoldoenals-ookdecontroleplannenenuitvoerenteneindeeenredelijkematevanzekerheidteverkrijgendatdegeconsolideerdejaarrekeninggeenafwijkingvanmaterieelbelangbevat.

Eencontroleomvatwerkzaamhedenterverkrijgingvancontrole-informatieoverdeindegeconsolideerdejaarrekeningopgenomenbedragenentoelichtingen.Degeselecteerdewerkzaamhedenzijnafhankelijkvandebeoordelingdoordecommissaris,metinbegripvandiensinschattingvanderisico’svaneenafwijkingvanmaterieelbelangindegeconsoli-deerdejaarrekeningalsgevolgvanfraudeofvanfouten.Bijhetmakenvandierisico-inschattingneemtdecommissarisdeinternecontrolevandegroepinaanmerkingdierelevantisvoorhetopstellenvandegeconsolideerdejaarreke-ningdieeengetrouwbeeldgeeft,teneindecontrolewerkzaamhedenoptezettendieindegegevenomstandighedengeschiktzijnmaardienietgerichtzijnophetgevenvaneenoordeeloverdeeffectiviteitvandeinternecontrolevandegroep.Eencontroleomvattevenseenevaluatievandegeschiktheidvandegehanteerdegrondslagenvoorfinanciëleverslaggeving,deredelijkheidvandedoorderaadvanbestuurgemaakteschattingen,alsmededepresentatievandegeconsolideerdejaarrekeningalsgeheel.Wijhebbenvandeaangesteldenenvanderaadvanbestuurvandegroepdevooronzecontrolevereisteophelderingeneninlichtingenverkregen.

VERSLAGVANDECOMMISSARIS

141

Financieel verslag

Wijzijnvanmeningdatdedooronsverkregencontrole-informatievoldoendeengeschiktisomdaaroponsoordeeltebaseren.

Opinie zonder voorbehoud

NaaronsoordeelgeeftdegeconsolideerdejaarrekeningvanVastnedRetailBelgiumNV,OpenbaregereglementeerdevastgoedvennootschapnaarBelgischrecht,eengetrouwbeeldvanhetvermogenenvandefinanciëletoestandvandegroepper31december2014,envanhaarresultatenenkasstromenoverhetboekjaardatopdiedatumisafgesloten,inovereenstemmingmetdeInternationalFinancialReportingStandardszoalsgoedgekeurddoordeEuropeseUnieenmetdeinBelgiëvantoepassingzijndewettelijkeenreglementairevoorschriften.

Verslag over andere door wet- en regelgeving gestelde eisen

Deraadvanbestuurisverantwoordelijkvoorhetopstellenenvoordeinhoudvanhetjaarverslagoverdegeconsoli-deerdejaarrekening.

InhetkadervanonsmandaatenovereenkomstigdeBelgischebijkomendenormbijdeinBelgiëvantoepassingzijndeinternationalecontrolestandaarden,ishetonzeverantwoordelijkheidom,inallevanmaterieelbelangzijndeopzich-ten,denalevingvanbepaaldewettelijkeenreglementaireverplichtingennategaan.Opgrondhiervandoenwijdevolgendebijkomendeverklaringdienietvanaardisomdedraagwijdtevanonsoordeeloverdegeconsolideerdejaar-rekeningtewijzigen:

• Hetjaarverslagoverdegeconsolideerdejaarrekeningbehandeltdedoordewetvereisteinlichtingen,stemtovereenmetdegeconsolideerdejaarrekeningenbevatgeenvanmaterieelbelangzijndeinconsistentiestenaanzienvandeinformatiewaaroverwijbeschikkeninhetkadervanonsmandaat.

Antwerpen,16maart2015

Decommissaris,

DELOITTEBedrijfsrevisorenBVo.v.v.e.CVBAVertegenwoordigddoor

KathleenDeBrabander

142

DeenkelvoudigejaarrekeningvanVastnedRetailBelgiumnvisopgesteldopbasisvandeIFRS-normenenconformhetGVV-KBvan13juli2014.

DevolledigeversievandeenkelvoudigejaarrekeningvanVastnedRetailBelgiumnvzal,samenmethetjaarverslagenhetverslagvandecommissaris,binnendewettelijketermijnbijdeNationaleBankvanBelgië

neergelegdwordenenkangratisverkregenwordenviadewebsitevandevennootschap(www.vastned.be)ofopaanvraagbijdemaatschappelijkezetel.

Decommissarisheefteengoedkeurendeverklaringzon-dervoorbehoudgegevenopdeenkelvoudigejaarrekeningvanVastnedRetailBelgiumnv.

Winst-enverliesrekening


Huurinkomsten 21.214 21.399

Metverhuurverbondenkosten -41 -32

NETTOHUURRESULTAAT 21.173 21.367

Recuperatievanhuurlastenenbelastingennormaalgedragendoordehuurdersopverhuurdegebouwen

1.454 1.534

Huurlastenenbelastingennormaalgedragendoordehuurdersopverhuurdegebouwen -1.454 -1.534

Anderemetverhuurverbondeninkomstenenuitgaven 43 37

VASTGOEDRESULTAAT 21.216 21.404

Technischekosten -582 -460

Commerciëlekosten -319 -215

Kostenentaksenvannietverhuurdegebouwen -219 -168

Beheerskostenvanhetvastgoed -1.165 -1.202

Anderevastgoedkosten -125 -204


OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 18.806 19.155

Algemenekosten -1.224 -1.047

Andereoperationeleopbrengstenenkosten 25 77

OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 17.607 18.185

Resultaatopverkopenvanvastgoedbeleggingen -1.932 273

Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen 11.250 -2.986

Anderportefeuilleresultaat -207 -131

OPERATIONEEL RESULTAAT 26.718 15.341

Financiëleopbrengsten 210 190

Nettointerestkosten -4.187 -4.883

Anderefinanciëlekosten -10 -11

Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39)

-1.240 1.586

Variatiesindereëlewaardevanfinanciëlevasteactiva -967 4

Financieel resultaat -6.194 -3.114

RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 20.524 12.227

Belastingen -30 -33


ENKELVOUDIGEJAARREKENINGVASTNEDRETAILBELGIUMNV

143

Financieel verslag

RESULTAATPERAANDEEL Toelichting 2014 2013

Aantaldividendgerechtigdeaandelen 13 5.078.525 5.078.525

Nettoresultaat(€) 13 4,03 2,40

Verwaterdnettoresultaat(€) 13 4,03 2,40

Operationeeluitkeerbaarresultaat(€) 13 2,68 2,65

Globaalresultaat



Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in winst- en verliesrekening)

Variatiesinheteffectievedeelvandereëlewaardevantoegelatenafdekkingsinstrumentenvoorkasstroomafdekkingen

297 1.499

GLOBAALRESULTAAT 20.791 13.693

Resultaatverwerking



• Toevoegingaan/onttrekkingvandereservesvoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaarde19vandevastgoedbeleggingen:

-Boekjaar -11.327 2.895

-Realisatievastgoed 2.967 -115

• Toevoegingaan/onttrekkingvandereservesvoordeimpactopdereëlewaardevangeschattemutatierechtenen-kostenbijdehypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen

-752 63

• Toevoegingaan/onttrekkingvandereservesvoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaardevandetoegelatenafdekkingsinstrumentendienietonderworpenzijnaandeafdekkingsboekhouding

1.240 -1.586

• Toevoegingaan/onttrekkingvandeanderereserves 968 -3

• Onttrekkingvanhetovergedragenresultaatvanvorigeboekjaren 224 10

Vergoeding van het kapitaal 13.814 13.458



Toelichting:

Operationeeluitkeerbaarresultaat 13.590 13.448


Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(niet-effectievehedges-IAS39)envanfinanciëlevasteactiva

-2.207 1.590

Winst-enverliesrekening(vervolg)

19 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.

144

Balans

ACTIVAinduizenden€ 31.12.2014 31.12.2013

VASTE ACTIVA 350.846 360.417

Immateriëlevasteactiva 3 7

Vastgoedbeleggingen 328.738 358.818

Anderemateriëlevasteactiva 477 560

Financiëlevasteactiva 21.625 1.029

Handelsvorderingenenanderevasteactiva 3 3

VLOTTENDE ACTIVA 7.424 4.568

Activabestemdvoorverkoop 4.098 0

Handelsvorderingen 163 173

Belastingsvorderingenenanderevlottendeactiva 2.342 1.898

Kasenkasequivalenten 301 1.853

Overlopenderekeningen 520 644

TOTAAL ACTIVA 358.270 364.985

145

Financieel verslag

EIGENVERMOGENENVERPLICHTINGENinduizenden€ 31.12.2014 31.12.2013

EIGEN VERMOGEN 242.800 235.467

Kapitaal 97.213 97.213

Uitgiftepremies 4.183 4.183

Reserves 120.910 121.877


VERPLICHTINGEN 115.470 129.518

Langlopende verplichtingen 91.632 116.927

Langlopendefinanciëleschulden 86.906 113.712



Anderelanglopendefinanciëleverplichtingen 4.552 3.106


Kortlopende verplichtingen 23.838 12.591

Voorzieningen 205 0

Kortlopendefinanciëleschulden 19.256 8.405



Andere kortlopende financiële schulden 17.000 0

Anderekortlopendefinanciëleverplichtingen 0 521

Handelsschuldenenanderekortlopendeschulden 3.240 2.574

Anderekortlopendeverplichtingen 136 175

Overlopenderekeningen 1.001 916

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 358.270 364.985

NETTOWAARDEPERAANDEELin€ 31.12.2014 31.12.2013

Nettowaarde(reëlewaarde) 47,81 46,37

Nettowaarde(investeringswaarde) 49,59 48,12

NettoactiefwaardeEPRA 48,71 47,08

SCHULDGRAAD 31.12.2014 31.12.2013

Schuldgraad(max.65%) 31% 34%

147

Algemene inlichtingen

Leuven, Bondgenotenlaan - 1.495 m2

148

Naam

VastnedRetailBelgiumnviseenopenbaregereglemen-teerdevastgoedvennootschapnaarBelgischrecht.

Denaamvandevennootschapisop24april2013gewij-zigdvan“IntervestRetail”in“VastnedRetailBelgium”.

Maatschappelijkezetel

Uitbreidingstraat18,2600Berchem-Antwerpen.

Ondernemingsnummer(RPRAntwerpen)

DevennootschapisingeschrevenbijdeKruispuntbankvoorondernemingenonderhetondernemingsnummer0431.391.860.

Rechtsvorm,oprichting,bekendmaking

DevennootschapisopgerichtingevolgeakteverledenvoornotarisAndrévanderVorst,teElsene,op15juni1987,gepubliceerdindebijlagenvanhetBelgischStaats-bladop9juli1987daarnaondernr.870709-272.

DestatutenzijnvoorhetlaatstgewijzigdbijakteverledenvoornotarisEricDeBieop27oktober2014,bekendgemaaktindeBijlagetothetBelgischStaatsbladondernummer2014-11-14/0207159waarbijhetmaatschap-pelijkdoelwerdgewijzigddaardevennootschapeenopenbaregereglementeerdevastgoedvennootschapisgewordenzoalsbedoeldinartikel2,2°vandewetvan12mei2014betreffendedegereglementeerdevast-goedvennootschappen(endusnietlangereenopenbarevastgoedbevakis)enwaarbijtevensanderewijzigingenaandestatutenzijndoorgevoerdomteverwijzennaardewetvan12mei2014betreffendedegereglementeerdevastgoedvennootschappeninplaatsvannaardevast-goedbevakwetgeving.

Op22december1998werdVastnedRetailBelgiumer-kendals“openbarevastgoedbeleggingsvennootschapmetvastkapitaalnaarBelgischrecht”,afgekort“vastgoedbevak

naarBelgischrecht”.Rekeninghoudendmetdeinwer-kingtredingvandewetvan19april2014betreffendedealternatieveinstellingenvoorcollectievebeleggingenhunbeheerders(de“AIFMDwet”)20,heeftdevennootschapervoorgeopteerdomhetstatuutvanopenbaregeregle-menteerdevastgoedvennootschap,zoalsingevoerddoordeGVV-Wet,aantevrageninplaatsvanhetstatuutvanopenbarevastgoedbevak.Inditkaderheeftdevennoot-schapop14augustus2014haarvergunningsaanvraagalsopenbaregereglementeerdevastgoedvennootschapingediendbijdeFSMA.Vervolgenswerddevennootschapconformdeartikelen9,§3en77vandeGVV-WetdoordeFSMAalsopenbaregereglementeerdevastgoedven-nootschapvergundop22september2014,enditonderdeopschortendevoorwaardevandeaanpassingvandestatutenvandevennootschapenhetnalevenvandebe-palingenvanartikel77,§2envolgendevandeGVV-Wet.Op27oktober2014tenslotteheeftdebuitengewoneal-gemenevergaderingvanaandeelhoudersvandevennoot-schapdedoelwijzigingmethetoogopdeveranderingvanstatuutvanvastgoedbevaknaaropenbaregeregle-menteerdevastgoedvennootschap,overeenkomstigdeGVV-Wet,metunanimiteitvanstemmengoedgekeurd.Aangezienopvoormeldebuitengewonealgemeneverga-deringvanaandeelhoudersgeenenkelrechtvanuittre-dingwerduitgeoefend,enalleopschortendevoorwaardenwaaraandestatutenwijzingdoordebuitengewonealge-menevergaderingvanaandeelhoudersendevergunningverleenddoordeFSMAwerdenonderworpen,werdenvervuld,genietVastnedRetailBelgiumvanaf27oktober2014vanhetstatuutvanopenbaregereglementeerdevastgoedvennootschap.Alsopenbaregereglementeerdevastgoedvennootschapisdevennootschapnietlangeron-derworpenaandebepalingenvanhetKBvan7december2010metbetrekkingtotvastgoedbevaksendewetvan3augustus2012betreffendebepaaldevormenvancol-lectiefbeheervanbeleggingsportefeuilles,maarbestaatdetoepasselijkeregelgevingsinds27oktober2014uitdeGVV-WetenhetGVV-KB.

DevennootschapisingeschrevenbijdeFinancialServicesandMarketsAuthority(FSMA).

Devennootschapdoeteenopenbaarberoepophetspaarwezenindezinvanartikel438vanhetWetboekvanVennootschappen.

Duur

Devennootschapisopgerichtvooronbepaaldeduur.

IDENTIFICATIE

20 De wet vormt de omzetting naar Belgisch recht van de Europese richtlijn met betrekking tot de beheerders van alternatieve

beleggingsfondsen (in het Engels, “alternative investment funds managers”, zodat deze richtlijn de ”AIFMD richtlijn” wordt

genoemd en dat deze wet de “AIFMD wet” wordt genoemd).

149


Maatschappelijkdoel

Artikel 4 van de statuten

4.1.Devennootschapheefttotuitsluitenddoel:

a. omrechtstreeksofviaeenvennootschapwaarinzijeendeelnemingbezitconformdebepalingenvandeGVV-Wetendeteruitvoeringervangenomenbesluitenenreglementen,onroerendegoederenterbeschikkingtestellenvangebruikers;en,

b. binnendegrenzenvandetoepasselijkewetgevingopdegereglementeerdevastgoedvennootschappen,vastgoedtebezittenzoalsvermeldinartikel2,5°,vitotxvandeGVV-Wet.

Ondervastgoedindezinvanartikel2,5°vandeGVV-Wetwordtbegrepen:

i. onroerendegoederenzoalsgedefinieerdindeartike-len517envolgendevanhetBurgerlijkWetboekenzakelijkerechtenoponroerendegoederen,metuit-sluitingvandeonroerendegoederenvanbosbouw-kundige,landbouwkundigeofmijnbouwkundigeaard;

ii. aandelenmetstemrechtuitgegevendoorvastgoed-vennootschappendieexclusiefofgezamenlijkwordengecontroleerddoordevennootschap;

iii. optierechtenopvastgoed;iv. aandelenvanopenbareofinstitutionelegereglemen-

teerdevastgoedvennootschappen,opvoorwaardedathierover,inlaatstgenoemdgeval,eengezamenlijkeofexclusievecontrolewordtuitgeoefenddoordeven-nootschap;

v. rechtenvoortvloeienduitcontractenwaarbijaandevennootschapéénofmeergoedereninleasingwordengegeven,ofandereanalogegebruiksrechtenwordenverleend;

vi. aandelenvanopenbarevastgoedbevaks;vii. rechtenvandeelneminginbuitenlandseinstellingen

voorcollectievebelegginginvastgoeddiezijninge-schrevenopdeinartikel260vandewetvan19april2014betreffendedealternatieveinstellingenvoorcollectievebeleggingenhunbeheerdersbedoeldelijst;

viii.rechtenvandeelnemingininstellingenvoorcollec-tievebelegginginvastgoeddieineenanderelidstaatvandeEuropeseEconomischeRuimtezijngevestigdennietzijningeschrevenopdeinartikel260vandewetvan19april2014betreffendedealterna-tieveinstellingenvoorcollectievebeleggingenhunbeheerdersbedoeldelijst,voorzoverzijaaneenge-lijkwaardigtoezichtzijnonderworpenalsdeopenbarevastgoedbevaks;

ix. aandelenuitgegevendoorvennootschappen(i)metrechtspersoonlijkheid;(ii)dieressorterenonderhetrechtvaneenanderelidstaatvandeEuropeseEconomischeRuimte;(iii)waarvandeaandelenzijntoegelatentotdeverhandelingopeengereglemen-teerdemarkten/ofdieonderworpenzijnaaneenregimevanprudentieeltoezicht;(iv)waarvandehoofdactiviteitbestaatuitdeverwervingofdeoprich-tingvanonroerendegoedereninhetvooruitzichtvandeterbeschikkingstellingervanaangebruikers,ofhetrechtstreekseofonrechtstreeksebezitvandeelne-mingeninvennootschappenmeteensoortgelijkeactiviteit;en(v)diezijnvrijgesteldvandebelastingopdeinkomstenuitdewinstdieuitdeindebepalingonder(iv)hierbovenbedoeldeactiviteitvoortvloeit,mitsnalevingvanbepaaldewettelijkeverplichtingen,endieminstensverplichtzijnomeendeelvanhuninkomstenonderhunaandeelhoudersteverdelen(hierna“Real Estate Investment Trusts”(verkort“REIT’s”)genoemd);

x. vastgoedcertificatenalsbedoeldinartikel5,§4,vandewetvan16juni2006opdeopenbareaanbiedingvanbeleggingsinstrumentenendetoelatingvanbeleggingsinstrumententotdeverhandelingopeengereglementeerdemarkt;

Inhetkadervandeterbeschikkingstellingvanonroe-rendegoederen,kandevennootschapalleactiviteitenuitoefenendieverbandhoudenmetdeoprichting,deverbouwing,derenovatie,deontwikkeling,deverwer-ving,devervreemding,hetbeheerendeexploitatievanonroerendegoederen.

Devennootschapontwikkelteenstrategiezodatzijzichkanplaatseninallestadiavandewaardeketenvandevastgoedsector.Daartoeverwerftenvervreemdtdeven-nootschaponroerendegoederenenzakelijkerechtenmetbetrekkingtotonroerendegoederenmethetdoeldezeterbeschikkingtestellenvanhaargebruikersmaarkandevennootschapeveneensdeontwikkeling(derenovatie,deontwikkeling,deuitbreiding,deoprichting,...)beherenenhetdagelijksbeheervanhetinbezitzijndevastgoed.Zijkansyndicuszijnvaneenonroerendgoedwaar-vanzijmede-eigenaarisof“property manager”vaneengebouwencomplexwaarzijéénvandeeigenaarsis.Inditkaderkanzijookalleandereactiviteitenuitvoerendieeenmeerwaardebetekenenvoorhaaronroerendegoederenofvoorhaargebruikers(facility management,organisatievanevenementen,conciërgediensten,verbouwings-werkenaangepastaandespecifiekebehoeftenvandehuurder,...).Devennootschapkanookopmaatgemaaktevastgoedoplossingenaanbiedenwaarbijdeonroerendegoederenwordenaangepastaandespecifiekebehoeftenvanhungebruikers.

150

Daartoe:

a. oefentdevennootschaphaaractiviteitenzelfuit,zon-derdieuitoefeningopenigerleiwijzeaaneenanderederdedaneenverbondenvennootschaptedelegeren,conformdeartikelen19en34vandeGVV-Wet,waar-doorhetassetmanagementdanooknietkanwordengedelegeerd;

b. onderhoudtzijrechtstreekserelatiesmethaarcliëntenenleveranciers;

c. heeftzij,methetoogopdeuitoefeningvanhaaractiviteitenopdeinditartikelgedefinieerdewijze,operationeleteamstothaarbeschikkingdieeenaan-zienlijkdeelvanhaarpersoneelsbestandvormen.

4.2.Devennootschapkanbijkomendoftijdelijkbeleggenineffectendiegeenvastgoedzijnindezinvandetoepas-selijkewetgevingopdegereglementeerdevastgoed-vennootschappen.Dezebeleggingenzullenuitgevoerdwordeninovereenstemmingmethetrisicobeheerbeleidaangenomendoordevennootschapenzullengediversifi-eerdzijn,zodatzijeenpassenderisicodiversificatieverze-keren.Devennootschapmageveneensniet-toegewezenliquidemiddelenaanhoudeninallemuntenindevormvanzicht-oftermijndeposito’sofindevormvanenigandergemakkelijkverhandelbaarmonetairinstrument.

Devennootschapmagbovendienverrichtingenbetref-fendeafdekkingsinstrumentenaangaan,voorzoverdezeeruitsluitendtoestrekkenhetrente-enwisselkoersrisicotedekkeninhetkadervandefinancieringenhetbeheervanhetvastgoedvandevennootschapenmetuitsluitingvanelkeverrichtingvanspeculatieveaard.

4.3. Devennootschapmagéénofmeeronroerendegoedereninleasing(waarvansprakeindeIFRS-normen)nemenofgeven.Deactiviteitvanhetmetaankoopoptieinleasing(waarvansprakeindeIFRS-normen)gevenvanonroerendegoederenmagalleenalsbijkomstigeactiviteitwordenuitgeoefend,tenzijdezeonroerendegoederenbestemdzijnvooreendoelvanalgemeenbelangmetinbegripvansocialehuisvestingenonderwijs(inditgevalmagdeactiviteitalshoofdactiviteitwordenuitgeoefend).

4.4. Inovereenstemmingmetdetoepasselijkewetgevingopdegereglementeerdevastgoedvennootschappen,magdevennootschapzichinlatenmet:• deaankoop,deverbouwing,deinrichting,deverhuur,

deonderverhuring,hetbeheer,deruil,deverkoop,deverkaveling,hetonderbrengenonderhetstelselvanmede-eigendomvanvastgoedzoalshierbovenomschreven;

• enkelinhetkadervandefinancieringvanhaarvast-goedactiviteiten,hypothekenofanderezekerhedenofwaarborgenverleneninovereenstemmingmetartikel43vandeGVV-Wet;

• kredietenverstrekkenenhetstellenvanzekerhedenofhetgevenvangarantiestengunstevaneendochter-ondernemingvandevennootschapinovereenstem-mingmetartikel42vandeGVV-Wet.

4.5. Devennootschapmagalleroerendeofonroerendegoederen,materialenenbenodigdheden,verwerven,hu-renofverhuren,overdragenofruilen,eninhetalgemeeneninovereenstemmingmetdetoepasselijkewetgevingopdegereglementeerdevastgoedvennootschappen,allecommerciëleoffinanciëlehandelingenverrichtendierechtstreeksofonrechtstreeksinverbandstaanmethaardoelendeuitbatingvanalleintellectuelerechtenencommerciëleeigendommendieerbetrekkingophebben.Voorzoververenigbaarmethetstatuutvangeregle-menteerdevastgoedvennootschap,kandevennootschapdoormiddelvaninbrenginspeciënofinnatura,vanfusie,inschrijving,deelneming,financiëletussenkomstofopeenanderewijze,eenaandeelnemeninallebestaandeofopterichtenvennootschappenofondernemingen,inBelgiëofhetbuitenland,waarvanhetmaatschappelijkdoelidentiekismethethare,ofvanaardisdeuitoefeningvanhaardoeltebevorderen.

Boekjaar

Hetboekjaarbegintop1januarieneindigtop31decem-bervanelkjaar.

Inzagedocumenten

• destatutenvanVastnedRetailBelgiumnvliggenterinzagebijdeGriffievandeRechtbankvanKoophandelteAntwerpenenopdemaatschappelijkezetel

• dejaarrekeningwordtneergelegdbijdebalanscentralevandeNationaleBankvanBelgië

• dejaarrekeningendebijhorendeverslagenwordenelkjaartoegezondenaandeaandeelhoudersopnaam,alsookaanelkeanderepersoondiedaaromverzoekt

• debesluitenhoudendebenoemingenontslagvandeledenvandeorganenwordenbekendgemaaktindeBijlagentothetBelgischStaatsblad

• definanciëlemededelingenalsookdeoproepingentotdealgemenevergaderingenwordengepubliceerdindefinanciëlepers

• relevantepubliekevennootschapsdocumentenzijnbeschikbaaropdewebsite:www.vastnedretail-belgium.be

Deanderevoorhetpubliektoegankelijkedocumentenliggenterinzageopdemaatschappelijkezetelvandevennootschap.

151


Antwerpen, Groendalstraat - 48 m2

152

UITTREKSELUITDESTATUTEN21

21 Deze artikels zijn niet de volledige, noch de letterlijke weergave van de statuten. De volledige statuten zijn te consulteren op de

zetel van de vennootschap.

Kapitaal-Aandelen

Artikel 7 - Toegestaan kapitaal

Hetisderaadvanbestuurtoegestaanhetmaatschap-pelijkkapitaalteverhogenineenofmeerderekerenmeteenbedragvanzevenennegentigmiljoentweehonderddertienduizendtweehonderddrieëndertigeuroentwee-endertigcent(97.213.233,32EUR),doorinbrengingeldofinnatura,desgevallend,doorincorporatievanreservesofuitgiftepremies,metnalevingvandevoorschriftenvanhetWetboekvanVennootschappen,vandezestatutenenvandetoepasselijkewetgevingopdegereglementeerdevastgoedvennootschappen.

Dezetoelatinggeldtvoordeduurvanvijfjaarterekenenvanafdepublicatievanhetproces-verbaalvanhetdesbe-treffendemachtigingsbesluitvandealgemenevergade-ringindeBijlagetothetBelgischeStaatsblad.Dezetoelatingishernieuwbaar.

Bijelkekapitaalverhogingsteltderaadvanbestuurdeprijs,deeventueleuitgiftepremieendevoorwaardenvanuitgiftevandenieuweaandelenvasttenzijdealgemenevergaderingdaarzelfzouoverbeslissen.

Dekapitaalverhogingenkunnenaanleidinggeventotdeuitgiftevanaandelenmetofzonderstemrecht.Wanneerdekapitaalverhogingen,doorderaadvanbe-stuurbeslistingevolgedezetoelating,eenuitgiftepremiebevattenmoethetbedragvandezeuitgiftepremieopeenspecialeonbeschikbarerekeninggeplaatstworden,genoemd“uitgiftepremies”,diezoalshetkapitaaldewaarborguitmaaktvoorderdenendienietzalkunnenverminderdofafgeschaftwordentenzijmitseenbeslis-singvandealgemenevergaderingdievergadertvolgensdevoorwaardenvanaanwezigheidenmeerderheidvoorzienvooreenkapitaalvermindering,behoudensdeomzettinginkapitaalzoalshierbovenvoorzien.

Artikel 8 - Aard van de aandelen

Deaandelenzijnopnaamofindevormvangedemate-rialiseerdeeffecten.Opdemaatschappelijkezetelwordteenregisterbijgehoudenvandeaandelenopnaam,waarvanelkeaandeelhouderkenniskannemen.

Inschrijvingscertificatenopnaamzullenaandeaandeel-houdersafgeleverdworden.

Elkeoverdrachtonderlevendenofnaaraanleidingvanoverlijden,alsookelkeomruilingvaneffectenwordeninvoormeldregisteringeschreven.

Bezit

Artikel 11 - Transparantieregeling

Overeenkomstigdewettelijkevoorschriftenterzakeiselkenatuurlijkeofrechtspersoondieaandelenofandereverleendefinanciëleinstrumentenvandevennootschapmetstemrecht,diealdanniethetkapitaalvertegenwoor-digen,verwerftofafstaat,verplichtzoweldevennoot-schapalsdeFinancialServicesandMarketsAuthoritykennistegevenvanhetaantalfinanciëleinstrumentendathijbezit,telkenswanneerdestemrechtenverbondenaandezefinanciëleinstrumentenvijfprocent(5%)ofeenveelvoudvanvijfprocentbereikenvanhettotaleaantalstemrechtenopdatogenblikofophetogenblikdatzichomstandighedenvoordoenopgrondwaarvanzulkeken-nisgevingverplichtwordt.

Naastdeinvorigeparagraafvermelddewettelijkedrem-pelsvoorzietdevennootschaptevensineenstatutairedrempelvandrieprocent(3%).

Deaangifteiseveneensverplichtingevalvanoverdrachtvanaandelen,wanneeringevolgedezeoverdrachthetaantalstemrechtenstijgtbovenofdaaltonderdedrem-pelsbepaaldindeeersteoftweedealinea.

Bestuurentoezicht

Artikel 12 - Samenstelling van de raad van bestuur

Devennootschapwordtbestuurddooreenraadvanbestuurvanminstensdriebestuurders,aldannietaan-deelhouders,dievoormaximumzesjaarwordenbenoemddoordealgemenevergaderingvandeaandeelhouders,entenallentijdedoordezelaatstekunnenwordenherroepen.

Ingevaleenofmeerplaatsenvanbestuurdersopenvallen,hebbendeoverblijvendebestuurdershetrechtvoorlopigindevacaturetevoorzientotaandevolgendealge-menevergadering,dietotdedefinitievebenoemingzalovergaan.

Overeenkomstighetgeenbepaaldisinartikel13vandeGVV-Wet,wordtderaadvanbestuurvandevennoot-schapzosamengestelddatdevennootschapconformartikel4vandeGVV-Wetkanwordenbestuurd.Erdienenminstensdrieonafhankelijkebestuurdersindezinvanartikel526tervanhetWetboekvanVennootschappentezeteleninderaadvanbestuurvandevennootschap.

Deeffectieveleidingvandeopenbaregereglementeerdevastgoedvennootschapmoetwordentoevertrouwdaantenminstetweepersonen.

153

Allebestuurdersmoetenpermanentoverdevoordeuitoefeningvanhunfunctievereisteprofessionelebe-trouwbaarheidenpassendedeskundigheidbeschikken,zoalsbepaaldinartikel14§1,vandeGVV-Wet.Zijmogenzichnietinéénvandeinhetartikel20vandeWetvan25april2014ophetstatuutvanenhettoezichtopkrediet-instellingenvoorzienegevallenbevinden.

Deledenvanderaadvanbestuurendepersonenbelastmetdeeffectieveleidingdienentevoldoenaandeartike-len14en15vandeGVV-Wet.

Onverminderddeovergangsbepalingenzoalsvoorzieninartikel37,zijndeledenvanderaadvanbestuurendepersonenbelastmetdeeffectieveleidinguitsluitendnatuurlijkepersonen.

Artikel 15 - Overdracht van bevoegdheden

Deraadvanbestuurkanbijtoepassingvanartikel524bisvanhetWetboekvanvennootschappeneendirectiecomitésamenstellenwaarvandeledengekozenwordenbinnenofbuitenderaad.Deovertedragenbe-voegdhedenaanhetdirectiecomitézijnallebestuursbe-voegdhedenmetuitzonderingvandebestuursbevoegd-hedendiebetrekkingkunnenhebbenophetalgemeenbeleidvandevennootschap,ophandelingendieopgrondvanwettelijkebepalingenaanderaadvanbestuurzijnvoorbehoudenofophandelingenenverrichtingendieaanleidingzoudenkunnengeventotdetoepassingvanartikel524vanhetWetboekvanVennootschappen.Wanneereendirectiecomitéisaangesteldisderaadvanbestuurbelastmethettoezichtopditcomité.

Deraadvanbestuurbepaaltdevoorwaardenvoordeaanstellingvandeledenvanhetdirectiecomité,hunont-slag,hunbezoldiging,huneventueleontslagvergoeding,deduurvanhunopdrachtendewerkwijze.

Indieneendirectiecomitéwerdaangesteld,kanenkeldezehetdagelijksbestuurvandevennootschapdelegeren.

Indiengeendirectiecomitéwerdaangesteld,kanderaadvanbestuurhetdagelijksbestuurvandevennootschapdelegerenzoalsvoorzieninartikel13,vierdelidvanhui-digestatuten.

Deraad,hetdirectiecomitéevenalsdegedelegeerdbe-stuurdersbelastmethetdagelijksbestuurbinnenhetka-dervanditdagelijksbestuur,mogeneveneensspecifiekebevoegdhedenaanéénofmeerpersonenvanhunkeuzetoekennen,binnenhunrespectievebevoegdheden.

Deraadkandevergoedingvaststellenvanelkemandatarisaanwiespecialebevoegdhedenwerdentoegekendditallesconformdetoepasselijkewetgevingopdegeregle-menteerdevastgoedvennootschappen.

Onverminderddeovergangsbepalingenzoalsvoorzieninartikel37,zijndeledenvanhetdirectiecomitéuitsluitendnatuurlijkepersonenendienenzijtevoldoenaandeartikelen14en15vandeGVV-Wet.

Artikel 17 - Belangenconflicten

Debestuurders,depersonendiebelastzijnmethetdagelijksbestuurendelasthebbersvandevennootschapzullenderegelsmetbetrekkingtotdebelangenconflictenvoorzienindeartikelen36,37en38vandeGVV-WeteninhetWetboekvanVennootschappeneerbiedigen,zoalszijinvoorkomendgevalkunnenwordengewijzigd.

Artikel 18 - Controle

Decontroleopdeverrichtingenvandevennootschapwordtopgedragenaanéénofmeercommissarissen,be-noemddoordealgemenevergaderingonderdeledenvanhetInstituutderBedrijfsrevisorenvooreenvernieuwbaretermijnvandriejaar.Debezoldigingvandecommissariswordtophetogenblikvanzijnbenoemingdoordealge-menevergaderingvastgesteld.

Decommissaris(sen)controleert(controleren)encerti-fieert(certifiëren)eveneensdeboekhoudkundigegege-vensopgenomenindejaarrekeningvandevennootschap.

Deopdrachtvancommissarismagenkelwordentoever-trouwdaanéénofmeererkenderevisorenoféénofmeerrevisorenvennootschappendiedoordeFSMAzijnerkend.VoordeaanstellingvancommissarissenbijdeVennoot-schapisdevoorafgaandeinstemmingvandeFSMAver-eist.Dezeinstemmingisookvereistvoordehernieuwingvaneenopdracht.

Algemenevergaderingen

Artikel 19 - Vergadering

Degewonealgemenevergaderingvandeaandeelhou-ders,jaarvergaderinggenoemd,moetiederjaarwordenbijeengeroepenopdelaatstewoensdagvandemaandaprilomveertienuurdertigminuten.

Indiendezedageenwettelijkefeestdagis,wordtdever-gaderinggehoudenopdeeerstvolgendewerkdag.

Tenallentijdekaneenbijzonderealgemenevergade-ringwordenbijeengeroepenomteberaadslagenentebesluitenoverenigeaangelegenheiddietothaarbe-voegdheidbehoortendiegeenwijzigingvandestatuteninhoudt.

154

Tenallentijdekanookeenbuitengewonealgemenevergaderingwordenbijeengeroepenomoverenigewijzi-gingvandestatutenteberaadslagenentebesluiten,tenoverstaanvaneenNotaris.

DealgemenevergaderingenwordengehoudenindezetelvandevennootschapofineenandereplaatsinBelgië,aangewezenindeoproeping.

Artikel 22 - Deelname aan de vergadering

Hetrechtomaaneenalgemenevergaderingdeeltenemenenerhetstemrechtuitteoefenen,isafhankelijkvandeboekhoudkundigeregistratievandeaandelenopnaamvandeaandeelhouderopdeveertiendedagvóórdealgemenevergaderingomvierentwintiguur(Belgischetijd)(hiernade‘registratiedatum’genoemd),hetzijdoorhuninschrijvinginhetregistervandeaandelenopnaamvandevennootschap,hetzijdoorhuninschrijvingopderekeningenvaneenerkenderekeninghouderofvaneenvereffeningsinstelling,ongeachthetaantalaandeleninhetbezitvandeaandeelhouderopdedagvandealge-menevergadering.

Deeigenaarsvangedematerialiseerdeaandelendieaandevergaderingwensendeeltenemen,moeteneenat-testoverleggendatdoorhunfinanciëletussenpersoonoferkenderekeninghouderwerdafgegevenenwaaruitblijkthoeveelgedematerialiseerdeaandeleneropderegistra-tiedatuminhunrekeningenzijningeschrevenopnaamvandeaandeelhouderenwaarvoordeaandeelhouderheeftaangegeventewillendeelnemenaandealgemenevergadering.Dezeneerleggingmoettenlaatsteopdezesdedagvóórdedatumvandealgemenevergaderingwordenverrichtopdemaatschappelijkezetelofbijdeindeuitnodiginggenoemdeinstellingen.

Deeigenaarsvanaandelenopnaamdieaandevergade-ringwensendeeltenemen,moetendevennootschappergewonebrief,faxofe-mailuiterlijkdezesdedagvóórdedatumvandevergaderingopdehoogtebrengenvanhunvoornemen.

Artikel 26 - Stemrecht

Elkeaandeelgeeftrechtopéénstem.

Wanneeréénofmeeraandelenaanverscheideneperso-nentoebehoreninonverdeeldheidofaaneenrechtsper-soonmeteencollegiaalorgaanvanvertegenwoordiging,kandeuitoefeningvandedaaraanverbondenrechtentenaanzienvandevennootschapslechtsuitgeoefendwordendooreenenkelepersoondiedaartoeschriftelijkisaangewezendoorallegerechtigden.Zolangzodanigeaanwijzingnietgedaanis,blijvenalleaandezeaandelenverbondenrechtengeschorst.

Iseenaandeelmetvruchtgebruikbezwaard,danwordtdeuitoefeningvanhetaandataandeelverbondenstem-rechtuitgeoefenddoordevruchtgebruikerbehoudensverzetvandebloteeigenaar.

Resultaatverwerking

Artikel 29 - Bestemming van de winst

Bijtoepassingvanartikel45,2°vandeGVV-Wetverdeeltdevennootschapalskapitaaljaarlijksminstens80%vanhetresultaatzoalsgedefinieerdkrachtensdeGVV-Wetendeteruitvoeringervangenomenbesluitenenregle-menten.Dezeverplichtingdoetevenwelgeenafbreukaanartikel617vanhetWetboekvanVennootschappen.

COMMISSARIS

Op24april2013isDeloitteBedrijfsrevisoren,bvonderdevormvaneenCVBAvertegenwoordigddoorKathleenDeBrabander,metkantoorte1831Diegem,Berkenlaan8b,herbenoemdalscommissarisvanVastnedRetailBelgium.Hetmandaatvandecommissariszaleeneindenemenonmiddellijknadejaarvergaderingin2016.

Devergoedingvandecommissarisbedraagt€58.580(excl.BTW,excl.kosten)perjaarvoorhetboekjaardateenaanvangnamop1januari2014voorhetonderzoekvandeenkelvoudigeendegeconsolideerdejaarrekening.

LIQUIDITYPROVIDER

Sindsdecember2001ismetBankDegroof,Nijverheids-straat44te1000Brussel,eenliquiditeitsovereenkomstafgeslotenomdeverhandelbaarheidvandeaandelentebevorderen.Indepraktijkgebeurtditdoorregelmatigaan-enverkoopordersintedienenbinnenbepaaldemarges.

Devergoedinghiervoorisvastgesteldopeenvastbedragvan€1.000permaand.

155


Brussel, Louizalaan - 245 m2

156

VASTGOEDDESKUNDIGEN

DedoorVastnedRetailBelgiumaangewezenvastgoed-deskundigenzijn:

• Cushman&Wakefield,metadreste1000Brussel,Kunstlaan56.Devennootschapwordtvertegenwoor-digddoorKrisPeetermans.

• CBRichardEllis,metadreste1000Brussel,LloydGeorge-laan7.Devennootschapwordtvertegenwoor-digddoorPeterdeGroot.

Conformdewetvan12mei2014betreffendegeregle-menteerdevastgoedvennootschappenwaarderenzijviermaalperjaardeportefeuille.Devergoedingenvandevastgoeddeskundigenwordenberekendopbasisvaneenjaarlijksvastbedragpergebouw.

GEREGLEMENTEERDE

VASTGOEDVENNOOTSCHAP-

WETTELIJKKADER

Hetstatuutvangereglementeerdevastgoedvennoot-schap(GVV)isgeregeldindewetvan12mei2014betreffendegereglementeerdevastgoedvennootschap-pen(deGVV-Wet)eninhetKBvan13juli2014betref-fendegereglementeerdevastgoedvennootschappen(hetGVV-KB)teneindepubliekeinvesteringeninvastgoedaantemoedigen.HetconceptlijktsterkopdatvandeRealEstateInvestmentTrusts(REIT-USA),deFiscaleBeleggingsinstellingen(FBI-Nederland),deSociétésd’InvestissementImmobilierCôtées(SIIC-Frankrijk)endeREITinhetVerenigdKoninkrijkenDuitsland.

DeGVVisalspubliekevastgoedvennootschapmeteenapartREITstatuutonderworpenaaneenstriktewetgevingmethetoogopdebeschermingvandeaan-deelhoudersendefinanciers.Hetstatuutgeeftzowelfinanciersalsprivébeleggersdemogelijkheidomopeengebalanceerde,kostenefficiënteenfiscaaltransparantemaniertoegangtekrijgentoteengediversifieerdevast-goedportefeuille.

DebedoelingvandewetgeverisdateenGVVeenoptimaletransparantievandevastgoedbeleggingengarandeertendeuitkeringvaneenmaximumaancashflowverzekert,terwijldeaandeelhoudereenhelereeksvoordelengeniet.

DeGVVstaatondercontrolevandeFinancialServicesandMarketsAuthority(FSMA)enisonderworpenaan

eenspecifiekeregelgevingwaarvandemeestmarkantebepalingendevolgendezijn:

• devormaannemenvaneennaamlozevennootschapofeencommanditairevennootschapopaandelenmeteenminimumkapitaalvan€1.200.000

• vennootschapmetvastkapitaalenvastaantalaan-delen

• verplichtbeursgenoteerdmeteenverplichtespreidingvanminstens30%vandeaandeleninhetpubliek

• deopenbaregereglementeerdevastgoedvennoot-schapheefttotuitsluitenddoel(a)rechtstreeksofviaeenvennootschapwaarinzijeendeelnemingbezitconformdebepalingenvandeGVV-Wetendeteruitvoeringervangenomenbesluitenenreglementen,onroerendegoederenterbeschikkingtestellenvangebruikersen,(b)invoorkomendgevalenbinnendegrenzenvanartikel7,b)vandeGVV-Wet,vastgoedtebezittenzoalsvermeldinartikel2,5°,vitotxvandeGVV-Wet;deGVVheeftaldusgeenstatutairverankerdbeleggingsbeleid,maarontwikkelteenstrategie,waar-bijhaaractiviteitenzichoverdehelewaardeketenvandevastgoedsectorkunnenuitstrekken

• beperktemogelijkheidtothetafsluitenvanhypothe-ken

• eenschuldgraadbeperkttot65%vandetotaleactiva;indiendeschuldgraad50%overschrijdt,dienteenfinancieelplanopgesteldtewordenconformdebepa-lingenvanartikel24vanhetGVV-KB.InhetgevalvaneendoordeFSMAtoegestaneafwijkingopgrondvanartikel30,§3en§4vandeGVV-Wet,magdeschuldra-tiovandeopenbareGVVovereenkomstigdebepalin-genvanartikel30§4vandeGVV-Wetevenwelnietmeerbedragendan33%

• dejaarlijksefinanciëleinterestkostenvoortvloeienduitdeschuldenlastmogeningeengevaldedrempelvan80%overstijgenvanhetoperationeelresultaatvóórhetresultaatopdeportefeuilleverhoogdmetdefinanciëleopbrengstenvandevennootschap

• strengeregelsinzakebelangenconflicten• eenboekingvandeportefeuilletegenmarktwaarde

zonderdemogelijkheidvanafschrijvingen• eendriemaandelijkseschattingvanhetvastgoedver-

mogendooronafhankelijkedeskundigen,dieonder-worpenwordenaaneendriejaarlijksrotatiesysteem

• eenspreidingvanhetrisico:maximaal20%vanhetvermogeninvestereninvastegoederendieéénenkelvastgoedgeheelvormen,behoudensuitzonderingen

• eenGVVmagzichnietengagerenin“ontwikkelingsac-tiviteiten”tenzijoccasioneel;ditbetekentdateenGVVzichnietkanopstellenalsbouwpromotormetdebe-doelingomgebouwenoptetrekkenomdieachterafteverkopeneneenontwikkelingswinstoptestrijken

• eenvrijstellingvanvennootschapsbelastingopvoor-waardedathetoperationeeluitkeerbaarresultaatvoorminstens80%wordtuitgekeerd

• eenroerendevoorheffingvan25%aftehoudenbij

157


debetaalbaarstellingvanhetdividend(behoudensbepaaldevrijstellingen)

• demogelijkheidomdochtervennootschappenopterichtendiedevormkunnenaannemenvaneen“insti-tutioneleGVV”dieonderdeexclusieveofgezamenlijkecontrolemoetstaanvandeopenbareGVV,ditomspecifiekeprojectentekunnenverwezenlijkenmeteenderdezijnde1)professionelecliëntenzoalskredietin-stellingen,beleggingsondernemingeneninstellingenvoorcollectievebeleggingen,of2)rechtspersonendiekunnenwordenbeschouwdalsIAKBdooreeneenvoudigverzoekterichtenaandeFSMAzonderdatbijkomendevoorwaardendienentewordenvervuld

• tenminstedrieonafhankelijkebestuurdersindezinvanartikel526tervanhetWetboekvanVennoot-schappenzeteleninderaadvanbestuur

• devastevergoedingvandebestuurdersendeeffec-tieveleidersmagnietafhangenvandeverrichtingenentransactiesdiedeopenbareGVVofhaardochtersuitvoeren:hetisdusuitgeslotendatheneenvergoe-dingzouwordenverleendopbasisvanhetzakencijfer.Dezeregelgeldteveneensvoordevariabelevergoe-ding.Indiendevariabelevergoedingwordtvastgesteldinfunctievanhetresultaat,magdaarbijenkelwordenuitgegaanvanhetgeconsolideerdeoperationeeluit-keerbaarresultaat.

Dezeregelshebbenalsdoelhetrisicovoordeaandeel-houderstebeperken.

VennootschappendiefuserenmeteenGVVzijnonder-worpenaaneenbelasting(exittaks)van16,995%opdelatentemeerwaardenenbelastingvrijereserves.

VERKLARINGBIJ

HETJAARVERSLAG

Overeenkomstigartikel13§2vanhetKBvan14novem-ber2007,verklaartderaadvanbestuur,samengestelduitJean-PierreBlumberg(voorzitter),EMSObvbavastvertegenwoordigddoorChrisPeeters,NickvanOmmen,HubertRoovers,TacodeGrootenReinierWalta,datvoorzoverhenbekend:

a. dejaarrekeningen,diezijnopgesteldinovereen-stemmingmetde“InternationalFinancialReportingStandards”(IFRS)zoalsaanvaardbinnendeEuropeseUnieenvolgensdewetvan12mei2014betref-fendegereglementeerdevastgoedvennootschappen,eengetrouwbeeldgevenvanhetvermogen,vandefinanciëletoestandenvanderesultatenvanVastnedRetailBelgiumendeindeconsolidatieopgenomenondernemingen

b. dejaarbrochure,eengetrouwoverzichtgeeftvandeontwikkelingenderesultatenvanVastnedRetailBelgiumtijdenshetlopendboekjaarenvandepositievandevennootschapendeindeconsolidatieopge-nomenondernemingen,alsookvandevoornaamsterisico’senonzekerhedenwaarmeeVastnedRetailBelgiumgeconfronteerdwordt.

158

Aanschaffingswaarde van een vastgoed

Ditisdetegebruikentermvoordewaardevaneenvast-goedbijdeaankoop.Indieneroverdrachtskostenbetaaldwerden,zijndezeinbegrepenindeaanschaffingswaarde.

Bezettingsgraad

Debezettingsgraadwordtberekendalsdeverhoudingtussendehuurinkomstenendiezelfdehuurinkomstenverhoogdmetdegeschattehuurwaardevandeniet-bezetteverhuurlocaties.

Brutoaanvangsrendement

Hetbrutoaanvangsrendementwordtberekendalsdeverhoudingtussendehuurinkomstenopjaarbasisopdatumvandeaanschaffingvandevastgoedbeleggingendeinvesteringswaardevandevastgoedbelegging.

Brutodividend

Brutodividendperaandeelishetoperationeeluitkeerbaarresultaatgedeelddoorhetaantaldividengerechtigdeaandelen.

Brutodividendrendement

Hetbrutodividendrendementishetbrutodividendgedeelddoordebeurskoersopafsluitingsdatum.

Brutomarkthuur

Debrutomarkthuuromvatdelopendehurenverhoogdmetdegeschattehuurwaardevandeniet-bezettever-huurlocaties.

Brutorendement

Hetbrutorendementwordtberekendalsdeverhoudingtussendebrutomarkthuurendeinvesteringswaardevandevastgoedbeleggingen.

Corporate governance

Deugdelijkbestuur(corporategovernance)iseenbe-langrijkinstrumentomvoortdurendhetbestuurvandevennootschapteverbeterenenomoverdebelangenvandeaandeelhouderstewaken.

EPRA Huurleegstandspercentage

HetEPRAhuurleegstandspercentagewordtberekendalsdeverhoudingtussendegeraamdehuurwaardevoordeniet-bezetteverhuurlocatiesbeschikbaarvoorverhuringendiezelfdegeschattehuurwaardevandetotaleporte-feuillebeschikbaarvoorverhuring.

Free float

Defreefloatishetaantalaandelendatvrijopdebeurscirculeertendusnietinvastehandenis.

Gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV)

Hetstatuutvangereglementeerdevastgoedvennoot-schapisgeregeldindewetvan12mei2014betreffendedegereglementeerdevastgoedvennootschappen(deGVV-Wet)eninhetKBvan13juli2014metbetrekkingtotgereglementeerdevastgoedvennootschappen(hetGVV-KB)metalsdoelgemeenschappelijkeinvesteringeninvastgoedaantemoedigen.

GVV-Wet

Dewetvan12mei2014betreffendedegereglemen-teerdevastgoedvennootschappen.

GVV-KB

Hetkoninklijkbesluitvan13juli2014betreffendegere-glementeerdevastgoedvennootschappen.

Investeringswaarde van een vastgoed

Ditisdewaardevaneengebouwgeschatdoordeonafhankelijkevastgoeddeskundigemetinbegripvandeoverdrachtskostenenwaarvanderegistratierechtennietzijnafgetrokken.Dezewaardekomtovereenmetdevroegeregehanteerdeterm“waardevrijopnaam”.

Leegstandspercentage

Hetleegstandspercentagewordtberekendalsdeverhou-dingtussengeschattehuurwaardevandeniet-bezetteverhuurlocatiesendiezelfdegeschattehuurwaardeverhoogdmetdecommerciëlehuurinkomsten.

Liquiditeit van het aandeel

Verhoudingtussenhetaantalverhandeldeaandelenopééndagenhetaantalaandelen.

BEGRIPPENLIJST

159


Lopende huren

Brutojaarhuuropbasisvandehuursituatieopeenbe-paaldogenblikindetijd.

Nettoactiefwaarde EPRA

Totaaleigenvermogentoewijsbaaraandeaandeel-houdersvandemoedermaatschappij,gecorrigeerdvoordereëlewaardevandefinanciëleinstrumentenendeuitgesteldebelastingen,gedeelddoorhetaantalaandelenopjaareinde.

Nettodividend

Hetnettodividendisgelijkaanhetbrutodividendnainhoudingvan25%roerendevoorheffing.

Nettodividendrendement

Hetnettodividendrendementishetnettodividendgedeelddoordebeurskoersopafsluitingsdatum.

Nettorendement

Hetnettorendementwordtberekendalsdeverhoudingtussendebrutomarkthuur,verminderdmetdetoewijs-barevastgoedkosten,endeinvesteringswaardevandevastgoedbeleggingen.

Nettoresultaat per aandeel

Hetnettoresultaatperaandeelwordtberekenddoorhetnettoresultaatzoalsblijktuitdewinst-enverlies-rekening,tedelendoorhetgewogengemiddeldevanhetaantaluitstaandegewoneaandelen(i.e.hettotaalaantaluitgegevenaandelenmindeeigenaandelen)gedurendehetboekjaar.

Nettowaarde (investeringswaarde)

Totaaleigenvermogentoewijsbaaraandeaandeelhoudersvandemoedermaatschappijgecorrigeerdmetdeimpactopdereëlewaardevangeschattemutatierechtenen-kostenbijdehypothetischevervreemdingvanvastgoedbe-leggingen,gedeelddoorhetaantalaandelenopjaareinde.

Nettowaarde (reële waarde)

Totaaleigenvermogentoewijsbaaraandeaandeelhou-dersvandemoedermaatschappijgedeelddoorhetaantalaandelenopjaareinde.

Operationeel uitkeerbaar resultaat

Hetoperationeeluitkeerbaarresultaatishetoperationeelresultaatvóórhetresultaatopdeportefeuilleminushetfinancieelresultaatendebelastingen,enexclusiefvaria-tiesindereëlewaardevanfinanciëleinstrumenten(dienietalshedgeaccountingbehandeldwordenconformIAS39)enandereniet-uitkeerbareelementenopbasisvandeenkelvoudigejaarrekeningvanVastnedRetailBelgiumnv.

Reële waarde van een vastgoedbelegging (conform Beama-interpretatie van IAS 40)

Dezewaardeisgelijkaanhetbedragwaaraaneengebouwzoukunnenwordengeruildtussengoedgeïnformeerdepartijen,instemmendenhandelendinomstandighedenvannormaleconcurrentie.Vanuithetstandpuntvandeverkopermoetzijwordenbegrepenmitsaftrekvanderegistratierechten.

Inconcretobetekenthetdatdereëlewaardegelijkisaandeinvesteringswaardegedeelddoor1,025(voorgebouwenmeteenwaardehogerdan€2,5miljoen)ofdeinvesteringswaardegedeelddoor1,10/1,125(voorgebouwenmeteenwaardelagerdan€2,5miljoen).

Rendement

Hetrendementwordtberekendalsdeverhoudingtussendelopendehuren(aldannietverhoogdmetdegeschattehuurwaardevandeniet-bezetteverhuurlocaties)endeinvesteringswaardevandevastgoedbeleggingen.

Schuldgraad

Deschuldgraadwordtberekendalsdeverhoudingvanalleverplichtingen(exclusiefvoorzieningen,overlopenderekeningenenuitgesteldebelastingen-verplichtingen)exclusiefdenegatievevariatiesindereëlewaardevandeindekkingsinstrumenten,tenopzichtevanhettotaalderactiva.Deberekeningsmethodevandeschuldgraadisconformartikel13§1tweedelidvanhetKBvan13juli2014.MiddelsditKBisdemaximaleschuldgraadvoordegereglementeerdevastgoedvennootschappenvastgesteldop65%.

Verwaterd nettoresultaat

Hetverwaterdnettoresultaatperaandeelishetnettore-sultaatzoalsindewinst-enverliesrekeninggepubliceerd,gedeelddoorhetgewogengemiddeldeaantalgewoneaandelenaangepastvoorheteffectvanpotentiëlege-woneaandelendietotverwateringleiden.

Retail Belgium

Retail Belgium

VASTNED RETAIL BELGIUM Uitbreidingstraat 18

2600 Berchem

T + 32 3 287 67 67

F + 32 3 287 67 69

[email protected] www.vastned.be

Vastned Retail Belgium Jaarverslag 2014

Documents

Transcript of Vastned Retail Belgium Jaarverslag 2014