T O O N D E K O N I N G

Om de ambities van Eindhoven op ruimtelijk gebied en de woning-markt te kunnen realiseren is een andere aanpak nodig, een vorm van

publiek-private samenwerking die moet leiden tot een masterplan voor de hele stad. Dat betoogt projectontwikkelaar Toon de Koning

van Interesting Vastgoed. Ook op het gebied van mobiliteit moeten we uitdagende projecten aangaan, zegt hij, zoals zwevende shuttles in de

stad en een railbaan op poten. Een uitnodiging om groter te denken.

WE MOETEN GROTER DENKEN

IN EINDHOVEN

e gemeente Eind-hoven heeft zelf weinig grondposi-ties in de stad. Er zijn veel verschil-lende grondeige-naren die plannen ontwikkelen. De gemeente toetst die aan het ruimtelijk

beleid en de uitgangspunten voor het woonprogram-ma. Voor drie belangrijke gebieden – Strijp-S, binnen-stad en stationsgebied/Fellenoord – zet de gemeente daarvoor drie verschillende supervisors in, die ook zo hun eigen ideeën hebben. De gemeente reageert dus op initiatieven vanuit de markt. Het tempo van de marktpartijen bepaalt daarmee voor een groot deel wat er gebeurt, weliswaar in afstemming met gemeentelijke diensten. Daardoor is de samenhang in de planvor-ming niet zo heel groot.”

Toon de Koning, als directeur van Interesting Vastgoed volop actief in de stad, was tot voor kort namens Volker Wessels en SDK Vastgoed een invloedrijke speler in de ontwikkeling van onder meer Strijp-S, het Stadionkwartier en de Kruidenbuurt. Het ontwikke-lingsmodel van Strijp-S zou je ook op de hele stad kun-nen toepassen, zegt hij: verregaande publiek-private samenwerking (PPS) tussen overheid, ontwikkelaars

en corporaties. „Je kunt dan een stedenbouwkundige lappendeken voor de hele stad ontwikkelen, in overleg tussen gemeente, super-visors en marktpartijen. Daarmee geef je aan wat op welke plek en op welk moment gewenst en mogelijk is in de stad, qua volume, woon-programma en randvoorwaarden. Je kunt een grondbank maken, waarin de gemeente, provincie, projectontwikkelaars en particu-lieren participeren. Daar worden waardes bepaald, verdeelsleutels gemaakt en op die manier kunnen ontwikkelaars naar rato van hun inbreng aan de slag. Op deze manier kun je als gemeen-te meer aan de knoppen draaien. Je krijgt een uitgebreide PPS waarin veel partijen samenwerken. Het is missionarissenwerk om dat voor elkaar te krijgen, maar Eindhoven kan hiermee tot een beheersbaar stedelijk plan komen. Alles wat nu loopt, moet je niet stoppen natuur-lijk, de boemeltrein moet gewoon doorrijden. Maar door groter te denken kun je op termijn wel tot versnelling en kwaliteitsverbetering komen.”

dNU DE TERM ‘BOEMELTREIN’ IS GEVALLEN, IS DE STAP NAAR HET THEMA MOBILITEIT EEN LO-GISCHE. Want ook daar pleit Toon de Koning voor; een schaalsprong van jewelste. „Vanuit alle windstre-ken komen steeds meer mensen naar Eindhoven. De industrie groeit enorm en we willen de stad laten doorgroeien naar 300.000 inwoners. We willen met z’n allen dat de stad nog meer gaat bruisen en daar heb je massa voor nodig, meer voeten die door de winkelstraat gaan. Maar met het vervoer lopen we nu al hopeloos vast. Eindhoven slibt dicht en van welke kant je ook komt, je staat altijd in de file. Dat kost gruwelijk veel geld en de vervuiling is enorm. Als we nu echt een daad willen stellen met onze hoogtechnologische be-drijven, dan zouden we het open-baar vervoer een geweldige impuls moeten geven.”

VOOR VERSNELLING EN BETAAL-BAAR HOUDEN VAN DE WONING-BOUW OP KORTE TERMIJN IS DIT GEEN OPLOSSING, ERKENT HIJ. „Gasloos bouwen betekent alleen al dat een appartement 15.000 euro duurder wordt. Als we straks circulair moeten gaan bouwen, komt er nog flink wat bovenop. De planprocedures worden niet korter; integendeel, de regelgeving wordt steeds stroperiger. En binnen-stedelijk bouwen is logistiek gecompli-ceerd. Hier zou samenwerking tussen bouwers onderling versnelling kunnen opleveren: ook hier is kennis genoeg om slimmer te bouwen en meer prefab te doen. Maar ja, ze willen liever niet in de eigen keuken of in de boeken laten kijken; dat is toch een beetje de bouwbranche. De koppen bij elkaar steken om sneller, goedkoper en zonder fouten te bouwen, dat zou zeker iets op kunnen leveren.”

Hij ziet het al voor zich: meer elektrische busjes, gratis openbaar vervoer in de stad vanaf transferia aan de stadsrand, zwevende shuttles voor kleine groepjes passagiers door de bin-nenstad en snelle railverbindingen ‘op poten’ van Breda naar Eindhoven en vervolgens via Venlo richting Duitsland. „We hebben de bedrijven, we hebben veel kennis en technolo-gie, maar nu nog de durf om zoiets aan te gaan. Met een soort light-HSL op betonnen kolom-men die Breda, Tilburg, Eindhoven en Venlo met elkaar verbindt, kunnen we als provincie een beslissende voorsprong verwerven.”

„IK DAAG IEDEREEN UIT DE HANDEN IN-EEN TE SLAAN. Het initiatief voor die andere stedenbouwkundige aanpak moet wel van de gemeente uitgaan”, besluit De Koning. „De me-dewerking van de provincie is onontbeerlijk, vooral als het gaat over mobiliteit. Ik denk dat marktpartijen ervoor openstaan. Er is nu geen structurele vorm van overleg tussen gemeen-ten, ontwikkelaars, bouwers en corporaties over de ontwikkeling van de hele stad.”

,, EUROSTAETE AAN DE PSV-LAAN

A.I. DIEDERENDIRRIX

E I N D H O V E N S L I B T D I C H T E N J E S TA AT A LT I J D I N D E F I L E

TEKSTEN PETER BLEES

098 099

VASTGOED VASTGOED

Y A S I N T O R U N O G L U

„Eindhoven is als stad superaantrekkelijk en op die positieve vibe is een enorme woningbehoefte ontstaan. De economische groei trekt veel nieuwe

werknemers aan en die willen hier graag wonen. Daarnaast was ernatuurlijk een grote inhaalvraag na de crisis op de woningmarkt. Er

wordt op veel plekken gebouwd, maar de vraag neemt alleen maar toe.”

EEN NIEUW GEZICHT GEVEN

AAN DE STAD

ethouder Yasin Torunoglu’s beleid is niet alleen gericht op verhoging van de productie in de woningbouw, maar ook op een betere ruimtelijke kwaliteit in de stad. „Juist die combinatie is een grote uitdaging en het is supergaaf om daaraan te mogen werken. Wat is er mooier dan een nieuw gezicht geven aan de stad?” In die kwaliteitssprong is een grote rol weggelegd door de

supervisoren die Eindhoven heeft benoemd voor de drie centrale stadsde-len: Winy Maas voor de binnenstad, Kees Christiaanse voor stationsgebied/Fellenoord en Adriaan Geuze voor Strijp-S/Spoorzone. Het zijn architecten/stedenbouwkundigen van internationale naam en faam. „Ze dagen ons en de marktpartijen uit tot een optimale kwaliteit van de plannen te komen.”In de binnenstad gaat het dan veelal over ‘verdichting’, te bereiken door meer hoogbouw van spraakmakende architectuur, met aantrekkelijke ‘plinten’ (horeca, expositieruimte, commerciële activiteiten). Wethouder Torunoglu noemt een aantal plannen in en direct rond het centrum, zoals:• District E, de drie woontorens op het Stationsplein, met woningen (waar-van twintig procent sociale huur) en interessante publieksfuncties;• Nieuw Bergen, aan de Deken van Somerenstraat met appartementen en een commercieel programma;• diverse andere woontorens, bijvoorbeeld aan het Stadhuisplein;• uitbreidingsplannen in het Stadionkwartier/Hartje Eindhoven.Natuurlijk hoort ook Torunoglu wel kritiek op de toename van de hoog-bouw. „Maar het is een bewuste keuze. In de binnenstad wonen nu maar weinig mensen. Daardoor is het ’s avonds echt uitgestorven in grote delen van ons stadscentrum. Verdichten kan hier alleen door de hoogte in te gaan. Als er meer mensen komen wonen – er is veel belangstelling voor – gaat het meer bruisen in de stad.”

wEINDHOVEN WIL NIET ALLEEN KWALITATIEF HOOGWAARDIGE PROJECTEN REALISEREN, MAAR OOK EEN AANZIENLIJKE VERSNELLING VAN PLAN TOT UITVOERING. Eind 2017 is ge-start met een bouwoffensief. Doel: niet 2.000 maar 3.000 woningen per jaar realiseren. Een speciaal team ambtenaren doet er alles aan woningbouw-plannen sneller door de ‘wasstraat’ te duwen. Eind 2018 volgde de introductie van de ‘rode loper’. Dat programma biedt een nóg hogere versnelling voor projecten met woningen waaraan veel behoefte is (sociale huur- en middenhuurwoningen). Locatie en plan moeten zich wel lenen voor zo’n snellere aanpak en de ontwikkelaars moeten zich vastleg-gen op een hoog tempo aan hun kant. Versnelling van de procedure met zeker een half jaar zou dan mogelijk moeten zijn. De wethouder heeft er alle vertrouwen in dat die aanpak gaat werken: „Er zijn in Eindhoven nu enkele jaren op rij meer dan 1.700 eenheden gerealiseerd. Dit jaar willen we het record breken en boven de 3.000 uitkomen. Ik geloof echt dat dat gaat lukken. Er zit zoveel in de pijplijn; kijk maar naar het aantal bouwkranen in de stad.”

GEMEENTE EN MARKT HEBBEN ELKAAR NODIG, EN DE SAMENWERKING OP PROJECTNIVEAU GAAT STEEDS BETER. „Structureel overleg is er nog niet; we zijn er wel mee bezig om iets dergelijks voor te bereiden.” Snel en kwalitatief goed bouwen is in ieders belang, zegt hij. Er moeten voldoende betaalbare woningen voor de lagere en middeninkomens komen. „Wij bouwen niet alleen voor expats. Eindhoven wil een inclusieve stad zijn, waar iedereen kan wonen. Daarom ben ik zo trots op die sociale huurappartementen in District E. In de binnenstad willen we twintig procent sociale huurwoningen bij ieder nieuwbouwproject, in de wijken dertig tot 35 procent en in andere gebieden zo’n tien procent. De corporaties hebben voldoende middelen om te investeren, maar ze worden wel beperkt door landelijk beleid.” Torunoglu rekent erop dat er over tien jaar veel te zien is van de huidige plannen en die in voorbereiding: afron-ding Strijp-S, torens en appartementengebouwen in de binnenstad, VDMA-complex, Bunkertoren, NRE-complex en het Campina-terrein. Met de Internationale Knoop XL (onder meer 10.000 wooneenheden aan de noordkant van het station) kunnen de bouwers naar verwachting nog wel twintig jaar vooruit.

Toch is er nog genoeg te wensen. „Natuurlijk zien wij de knelpunten van dit moment: stijgende prijzen van de nieuw-bouw als gevolg van stijgende bouwkosten en te weinig handjes in de bouwsector.” Torunoglu signaleert wel dat er marktpartijen zijn die misbruik van de marktsituatie maken. „Wij hebben een paar keer geconstateerd dat nieuwbouw bij opbod verkocht werd; echt onethisch. Op die manier stort je de vastgoedmarkt in de vol-gende crisis. We kunnen er niet direct iets tegen doen als het niet onze grond betreft, maar we hebben wel een stevige brief gestuurd. Op termijn zal dat misschien resultaat hebben, zo’n ontwikkelaar wil graag een goede relatie met de gemeente.”

E-DISTRICT IN HET CENTRUM VAN EINDHOVEN

A.I. AMVEST

E R Z I J N T E W E I N I G H A N DJ E S I N D E B O U W-S E C T O R

100 101

VASTGOED VASTGOED

P I E T E R V A N S A N T V O O R T

BETAALBAREWONINGEN VERDER

BUITEN BEREIK

e woningbehoefte in Eindhoven en directe omgeving is enorm, daarover is iedereen het wel eens. De gemeente Eindhoven heeft zijn ambities flink opgeschroefd en planvorming en productie gesti-muleerd. Ik wil op de inspannin-gen en de voorlopige resultaten zeker niet te veel afdingen, maar ik heb op verschillende momen-

ten wel gesignaleerd dat het niet genoeg was en gepleit voor:• méér bouwen, ook in de groene randen van en rond de stad. Hier kan een type woning worden gebouwd waaraan eveneens behoefte is. Zo is er een categorie jonge stellen of gezinnen die meer ruimte willen (in rijtjeshuis of tweekapper bijvoorbeeld) en toch niet te ver van het stedelijk milieu af willen wonen.• sneller bouwen, onder meer door verkorting van procedures. Ook hier kan bouwen aan de rand van de stad een oplossing bieden, omdat de bouwsituatie vaak wat eenvoudiger is dan op de kleinere – vaak gecompliceerde binnenstedelijke – locaties.

Gaandeweg is het aantal voor-standers hiervoor sterk gegroeid. Ook een recent woonbehoef-te-onderzoek – uitgevoerd in op-dracht van de gemeente Eindho-ven - constateert dat de behoefte aan wonen in het ‘woonmilieu buiten de ring’ vooralsnog te weinig wordt bediend.

DE ONDERZOEKERS SCHRIJ-VEN DAAROVER: „DE HUI-DIGE PLANVOORRAAD IS STERK GERICHT OP BOUWEN IN HET CENTRUMSTEDE-LIJK WOONMILIEU EN IN DE ANDERE GEBIEDEN BINNEN DE RING. Dit sluit aan bij het scenario ‘dynamische roltrap’ dat uitgaat van het bouwen van woningen voor de directe vraag van groepen jongere en kleinere huishoudens die de stad wil trekken om de economische motor te laten draaien. Kiezen voor deze ontwikkeling betekent dat er minder ruimte is voor de woonwensen van leefstijlgroepen die zich richten op gebieden buiten de ring.”Verdere ontwikkeling van de stadsdelen buiten de ring zal no-dig zijn, is mijn stellige overtui-ging, ook om plek te bieden aan de gewenste sociale huurwonin-gen en middenhuurwoningen. Eindhoven is een fijne woonstad met veel groen.

dDat moet zo blijven, maar er zijn wel degelijk mogelijkhe-den om aan die groene rand op een beheerste manier uit te breiden.

Dat kan gebeuren naast het opwaarderen van het centrum als woon- en verblijfsgebied. Ik ben een warm voorstander van de ontwikkelingen in Strijp-S, de binnenstad met zijn toe-komstige woontorens, Nieuw Bergen, de Zuivelfabriek, et-cera. De stad zal er bruisender en aantrekkelijker van worden. Maar om uit te groeien naar een stad met 300.000 inwoners kan het daartoe niet beperkt blijven.Het is jammer dat de discussie hierover inmiddels wordt overschaduwd door de prijsontwikkeling.

omringend groen in het betref-fende project, ook op moeilijke binnenstedelijke locaties. Het is misschien niet algemeen bekend, maar via grondexploi-tatie-overeenkomsten dragen ontwikkelaars behoorlijk bij aan zaken als groen, waterber-gingen en infrastructuur in het plangebied. Extra kosten ko-men daarom uiteindelijk toch (in ieder geval deels) op het bord van de nieuwe bewoners terecht. De rendementen van de ontwikkelaars zijn niet zo fors als wordt verondersteld. Een betaalbare woning – in welk segment en op welke plek dan ook - komt daarmee voor nog minder mensen binnen bereik en dat is toch het tegen-deel van wat de gemeente wil bereiken.

De sterk stijgende kosten en de beperkte capaciteit van bouwbedrijven leiden nu al tot flinke prijsstij-gingen in de nieuwbouw en dus tot voorzichtigheid bij kopers, projectwikkelaars en beleggers. Uit re-cente informatie van de NVM blijkt zonneklaar dat stapeling van de overheidsambities, bijvoorbeeld op het vlak van de energietransitie en binnenstedelijk bouwen, leiden tot enorme kostenverhogingen. Het installeren van warmtepompen is bijvoorbeeld vele malen duurder dan de traditionele gasketel.Ook de Eindhovense gemeenteraad draagt bij aan die kostenstijging door van projectontwikkelaars een extra bijdrage te vragen (42 euro per bruto vierkante meter) voor ‘bovenwijkse’ voorzieningen, zoals fietspaden, openbaar vervoer en openbaar groen.

DE OVERHEID POMPTE IN HET VERLEDEN MILJARDEN EXTRA IN DE AANLEG VAN BIJ-VOORBEELD NIEUWE WEGEN IN VINEX-WIJ-KEN. Die subsidiestroom is al jaren geleden beëindigd. De markt moet nu zelf flink wat op-brengen voor aanleg van wegen, parkeerplaatsen en

DE BUNKER AAN DE KENNEDYLAAN

A.I RED COMPANY & BEING

E I N D H O V E N I S E E N F I J N E W O O N S TA D M E T V E E L G R O E N

102 103

VASTGOED VASTGOED