Een overzicht van de resultaten

Uw Utrecht

Woonwensenonderzoek regio UtrechtEen initiatief van BPD en Rabobank Utrecht

Utrecht groeit flink door. Zowel economisch als demografisch. Het logische gevolg is een duidelijke vraag naar méér woningen. De woningprijzen stijgen intussen hard: in de gemeente Utrecht vorig jaar met 6,7%, tegenover een Nederlands gemiddelde van 2,8%. De stad en regio tellen samen nu circa 340.000 huishoudens; 26.000 méér dan er woningen zijn. Kortom: een indicatie van schaarste. Niet alleen qua aantal woningen, ook in de kwaliteit ervan. Mede daardoor stokt de doorstroming.

Om te komen tot een woningaanbod dat aansluit op de behoeften in de markt, is inzicht nodig in de wensen van de woonconsument. Daarom hebben BPD en Rabobank Utrecht 1.790 inwoners uit de stad en regio Utrecht uitgebreid aan het woord gelaten. Zij gaven

Eric van Winsen (directeur BPD - regio Noord Oost & Midden)

Ronald van Maldegem (directeur Particulieren Rabobank Utrecht)

aan wat hun huidige woonsituatie is en wat hun wensen voor de (nabije) toekomst zijn – wat er gebouwd moet worden, voor wie en waar. Naast het consumentenonderzoek is met diverse experts gesproken, heeft er een paneldiscussie plaatsgevonden en is voorafgaand uitvoerig deskresearch verricht. De uitkomsten hiervan vatten we in deze publicatie ‘Uw Utrecht’ kort voor u samen.

Wat heeft het onderzoek opgeleverd? Veel kennis waarmee we het bestaande beeld van de woningmarkt helder kunnen onderbouwen. Maar ook nieuwe inzichten waarover we graag met alle betrokkenen in gesprek gaan. Om samen te komen tot antwoorden op de uitdagingen van de toekomst.

2

Waarom dit onderzoek?

De gemeente Utrecht kent circa 173.000 huishoudens. Van de 1.790 respondenten wonen er 900 in de gemeente Utrecht.

De regio heeft 171.000 huishoudens. In totaal hebben 890 consumenten uit de regio aan het onderzoek meegedaan. De regio bestaat uit de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Vianen, Woerden en Zeist.

3

Jong en alleenStad en regio bestaan voor 40%

uit éénpersoons huishoudens. In

de stad zelf is dat 52%. Van de

stadsbewoners is 17% niet ouder

dan 25 jaar. Ook de categorie tot

45 jaar is groot (44%).

Veel transactiesHet aantal woningverkopen is in

Utrecht en regio sterker gestegen

dan landelijk. Van 2013 op 2014

zijn in de regio 56% meer trans-

acties geregistreerd. In de stad

is dit zelfs 60%. Landelijk gezien

nam het aantal transacties met

39% toe.

EengezinswoningenIn vergelijking met andere grote

steden kent Utrecht een groot aantal

eengezinswoningen (50% van het

aantal verkopen). De andere 50%

van de transacties betreft een appar-

tement. Dat was bijna 60% tijdens

de crisisjaren, toen er meer vraag

naar goedkopere woningen was.

Meer nieuwbouwDe sterk groeiende woningmarkt

geeft ruimte voor nieuwbouwont-

wikkelingen. Uit de cijfers blijkt

dat ook de nieuwbouwmarkt, die

jarenlang stil heeft gelegen, zelfs

een sterkere groei laat zien dan de

bestaande markt.

KoopvoorraadDe koopvoorraad is in Utrecht in

vergelijking met heel Nederland

relatief klein, 46% tegenover 56%,

maar is ten opzichte van andere

grote steden juist groot.

Het onderzoek

Facts & figures

173.000

171.000huishoudens

huishoudens

46% van de ondervraagden wil binnen nu en tien jaar verhuizen. En 19% binnen twee jaar. De verhuisintentie is met name hoog onder singles en stellen onder de vijftig. Voor veel starters én doorstromers geldt dat ze toe zijn aan de volgende stap in hun woon-carrière – maar de gewenste woning lijkt nu niet beschikbaar.

Door onvoldoende geschikt aanbod stokt de doorstroming. Niet alleen onvoldoende woningen in kwantiteit, maar juist ook in kwaliteit. Woonconsumenten gaan er graag op vooruit qua ruimte, luxe en comfort. Ze doen liever geen concessies aan hun woonwensen. Dan maar langer doorzoeken en/of sparen. Jonge stellen willen nog het vaakst uitwijken naar een andere woonlocatie (59%).

Utrecht: groener, grijzer en drukkerAls universiteitsstad is Utrecht een magneet voor jonge, hoogopgeleide mensen. Die graag na hun studie in de stad willen blijven wonen. Daardoor blijft de stad verjongen en groeien. Maar de woningmarkt kan deze instroom niet aan, de doorstroming stokt en relatief veel mensen wonen in een huis dat ze liever verlaten.

De regio wordt interessanter voor stellen zodra zij kinderen krijgen. Dan stroomt een deel van hen door naar gemeenten buiten de stad. Maar: zijn de kinderen eenmaal de deur uit, dan keren er weer ‘empty-nesters’ terug naar de stad. Zo wordt het groener, grijzer én drukker in de stad. Terwijl de schil om de stad heen vergrijst.

4

Verhuizen? Ja, graag!

“Een meer actieve rol van de overheid is noodzakelijk. Anders worden wijken volgebouwd met producten waar we over enkele jaren weinig aan hebben.”

Hans Adriani, wethouder gemeente Nieuwegein

5

van de bewoners van de gemeente Utrecht wil (op termijn) verhuizen

van de bewoners in de regio wil (op termijn) verhuizen

daarvan wil verhuizen binnen de gemeente Utrecht

daarvan wil in de regio blijven wonen

65%

64%koopwoning

over

ig 2

%

vrije sector huurwoning

sociale huurwoning

Wat zoeken de verhuisgeneigden? Wie wil verhuizen en waar naartoe?

Verhuisplannen? (stad + regio)

Belang van buiten

55% 13% 30%

83%

wil per se een tuin

van de ondervraagden vindt een buitenruimte (zeer) belangrijk

29%

25%

van wie een eengezinswoning in de stad zoeken, vindt een dakterras i.p.v. tuin acceptabel

UTRECHT

REGIOUTRECHT

50%

42%

51%

3%14%

13%

10%

9% zoekt nu een woning

binnen 2 jaar

binnen 2-5 jaar

binnen 5-10 jaar

heeft al iets gevonden

geen verhuisplannen

Hoge vraag, gering aanbod. Dat roept vragen op over hoe betaalbaar wonen is en nog blijft. De woningprijzen in Utrecht stijgen harder dan het landelijk gemiddelde. Veel consumen-ten ervaren de kosten van hun eigen woning als hoog. Voor huurders geldt dit nog sterker dan voor kopers.

Schuld en bijdrageVan de alleenstaanden onder de vijftig met een verhuiswens geeft 50% aan graag een woning te willen kopen. Maar door nieuwe spelregels rondom hypotheken moeten kopers een steeds grotere eigen bijdrage inleggen. En door het wegvallen van de basisbeurs ontwikkelt bijna iedere student een studieschuld. Hoe haalbaar is kopen dan nog?

6

Blijft wonen wel betaalbaar?

“Het gevaar bestaat dat de middenklasse in de knel komt. De stad mag niet de plek worden waar alleen

armen wonen die niet weg kunnen en rijken die het goed hebben geregeld.” Peter Steijn, lid Directieraad gemeente Utrecht

Huren uit noodzaakJongeren geven aan de vrijheid van een huurwoning op prijs te stellen, maar zij zien huren vaak ook als een financiële noodzaak. In de regio is de reden om te huren voor de helft van de ondervraagden dat zij geen hypotheek kunnen krijgen.

7

van de huurders ervaart hun woonlasten als (zeer) hoog.

van de huizenbezitters ervaart hun woonlasten als (zeer) hoog.

koopwoning huurwoningparticulier

huurwoning corporatie

kamer(huur)

Kopers en huurdersWoonlasten

52% 36% 9%3%

80% 61%

Hoe woont men?

33% 7% 5% 4%flat tussen-

woninghoek-woning

boven-/benedenwoning

maisonnette 2 onder 1 kap

vrijstaande woning

3% over

ig 3

%

32% 13%

De wijken rond het centrum kunnen rekenen op veel belangstelling van woningzoekenden. Die wijken bieden de voordelen van een stedelijk milieu, zonder de nadelen van de binnenstad.

Groeiende verschillen Afgaand op prijsniveau en -ontwikkeling zien we grote en groeiende verschillen in de regio én binnen de stad. In sommige wijken is er een sterke concentratie van één specifieke groep, lage inkomens en hoge werkloosheid. Een oplossing vinden voor deze groeiende contrasten vraagt om regionale afstemming.

Nieuwe stedelijke woonmilieusRespondenten geven aan dat gemengde woonmilieus (57%) in wijken rond het centrum (52%) het meest in trek zijn. Dicht bij de stedelijke voorzieningen. Gemengd slaat dan bijvoorbeeld op een mix van woningen, winkels en horeca. En op afwisseling in bouwstijlen. Wat betreft de

diversiteit van de bevolking: verschil in leeftijd is prima, maar verschil in opleiding en inkomen al wat minder. En andere etniciteiten? Dat ligt gevoelig, vooral in de regio, maar zeker ook in de stad.

Kan de regio verstedelijken?Grootschalige en monofunctionele gebieden zijn niet meer in trek (‘vinexit’). De grote nieuwbouwbehoefte zou kleinschalig en gemengd ingevuld kunnen worden. Met een stedelijke sfeer. Zo zijn nieuwe en bestaande woonwijken te verrijken met stedelijke voorzieningen. Denk aan openbaar vervoer, horeca en flexibele werkplekken. Dat laatste sluit aan op de groeiende vermenging van wonen en werken. Een kwart van de ondervraagden (24%) werkt nu al (deels) vanuit huis. Naar verwachting neemt dit nog verder toe. De stedelijkheid van een wijk kan ook groeien door meer diversiteit in functie, type en hoogte van de bebouwing.

8

Mag het stedelijker?

9

“Utrecht moet zich richten op de stedelijke vraag. Er komen meer kleine huishoudens en we gaan ook kleiner wonen. Mogelijk nemen wij ook trends uit andere landen over, zoals een pied-à-terre doordeweeks in de stad en een groter huis in de provincie, waar we dan in het weekend naartoe gaan.”

Paulus Jansen, wethouder (SP) gemeente Utrecht

• In de stad blijven wonen na het afstuderen.• Vrijheid en flexibiliteit, dus

huren wordt populairder.• Auto is niet meer een ‘need to have’.• Duurzaam en verantwoord

wonen.

Een kleinschalig nieuwbouwproject in een bestaande wijk heeft de grootste voorkeur (48%) onder mensen die nieuwbouw over-wegen. Grootschalige projecten in bestaande of nieuwe wijken behalen samen nog geen 20% van de voorkeur.

Wat willen de gezinnen? Wat wil de moderne jongere?

Nieuwbouw

49%van alle gezinnen woont nu in een woonwijk met vooraleengezinswoningen.

41% van de verhuisgeneigde gezinnen zoekt een meer-gezinswoning (zoals een appartement, flat, beneden- of bovenwoning).

verhuurd

Voor consumenten heeft duurzaamheid vooral te maken met energiebesparing in de eigen woning. Maar ontwikkelaars kunnen op méér manieren bijdragen aan een groene en schone leefomgeving.

EnergielabelDe aandacht voor duurzaamheid in de hele maatschappij werpt zijn vruchten af. Zo is de bekendheid met het energielabel hoog. Slechts 5% heeft er niet van gehoord. Maar wat het label van de eigen woning is? ‘Geen idee’, antwoordt meer dan de helft. Hoe hoger het label van de eigen woning, hoe groter de kans dat de bewoner het kent.

InvesterenMeer dan de helft (55%) van de huizenbezitters heeft de afgelopen vijf jaar geïnvesteerd in energiebesparing. Een derde zegt in de toekomst nog (meer) te willen investeren om de

energiekosten terug te dringen. Waar denkt men dan aan? Zonnecellen, hr-ketels, groene energie, isolatie. Twee derde van de huishoudens heeft geen duurzame plannen. Misschien omdat de helft van de deelnemers aan het onderzoek in de komende vijf jaar geen verandering van de energiekosten blijkt te verwachten. Ook kan de hoge verhuisgeneigdheid een rol spelen. Waarom investeren in een huis dat je op relatief korte termijn wilt verlaten?

OmgevingEisen voor duurzame woningen zijn intussen gemeengoed. Een volgende uitdaging is om te zorgen dat ook de leefomgeving verduurzaamt. Bijvoorbeeld door te investeren in schone stedelijke mobiliteit (fiets, openbaar vervoer). En door een deel van de mobiliteit onnodig te maken dankzij functiemenging in de wijken, zodat meer voorzieningen op loop- of fietsafstand komen.

10

Duurzaam? Natuurlijk! (Maar hoe?)

11

Duurzaam? Natuurlijk! (Maar hoe?)

“Duurzaamheid is een essentieel thema bij gebieds- ontwikkeling. En dat gaat veel verder dan energie. Er zijn nog maar weinig ontwikkelaars die zich dit echt

eigen hebben gemaakt en die zich hiermee weten te onderscheiden.”

Pim van den Berg, gedeputeerde provincie Utrecht

Wat verwachten mensen dat ze voor energie gaan betalen de

komende jaren?

De kennis van het energielabel is het grootst onder

mensen met een:

veel minder ongeveer gelijk geen ideeveel meer

zonnecellen

Bereidheid tot investeren Kennis van het energielabelKennis van het energielabel

De energiekosten

hr-ketelMeer dan de helft van de ondervraagden heeft de afgelopen vijf jaar geïnvesteerd in het terugdringen van energiekosten. Meestal gaat het dan om dubbel glas of een nieuwe hr-ketel. Eén op de drie mensen verwacht (opnieuw) een dergelijke investering in de toekomst te doen.

Ongeveer 60% heeft de afgelopen vijf jaar een inves-tering gedaan. De meeste huishoudens hebben gekozen voor het aanbrengen van dubbel glas of het plaatsen van een (nieuwe) hr-ketel. 7% heeft zonnecellen laten plaatsen om de energiekosten terug te dringen.

dubbel glas

koopwoning

69%

hoge opleiding

70%

verhuisintentie

67%

11% 27%49% 13%

STAD

REGIO

Het bruist aan alle kant, in het hartje van het land. Een grote troefkaart en aantrekkings-kracht van de Utrechtse regio is de centrale ligging en bereikbaarheid.

De groei (letterlijk) in goede banen leiden. Dat lijkt de grootste uitdaging voor Utrecht. De stad ontvangt dagelijks veel forensen en heeft onder meer dankzij de voorzieningen en bereikbaarheid een grote aantrekkingskracht. In de ov- en fietsstad is steeds minder plek voor auto’s, maar zelfs de fietsers komen al in het gedrang. Om de kracht van de regio te behouden moet het centrum bereikbaar blijven. Bijvoorbeeld door in het ov-netwerk ‘kriskrasrelaties’ aan te brengen tussen delen van de regio.

De stadsgrens vervaagtVoor de bewoners is Utrecht met regionale gemeenten als Nieuwegein, Houten, De Bilt en Zeist één doorlopend stedelijk gebied. Bestuurlijke grenzen tellen niet voor de woonconsument, die in de hele stedelijke regio winkelt, werkt, recreëert of sport. Die mobiliteit neemt alleen maar toe. Dat onderstreept het belang om stad en regio met elkaar te verbinden, evenals delen van de regio onderling.

12

Blijven we wel bereikbaar?

“Het is van belang om meer ov-knopen rond het centrum

te leggen. Zodat niet alles langs Utrecht Centraal hoeft

te gaan. Bij nieuwe woongebieden moet daar vanaf de

start al rekening mee worden gehouden.”

Peter Steijn, lid Directieraad gemeente Utrecht

13

Blijven we wel bereikbaar?Hoe reist u naar uw werk?

4%

3%

16%

29%

46% auto/motor

fiets

openbaar vervoer

brommer/scooter

te voet

Openbaar vervoer

88 miljoenreizigers maken jaarlijks gebruik van Utrecht Centraal. Naar verwachting worden dit er 100 miljoen in 2030.

van de huishoudens heeft één of meer auto’s.

beschikt in de stad over een auto.Van mensen die in de binnenstad willen wonen, is de helft bereid de auto op te geven. Voor wie ‘in de buurt van het centrum’ wil wonen geldt die bereidheid bij ongeveer één op de drie. In de buurt van een ov-knooppunt wonen is maar voor 6% van de mensen een reden de auto op te geven.

Autobezit

73%

63%

Ik werk in de gemeente waar ik woon.

Ik werk in een andere gemeente in de regio.

Ik werk buiten de regio Utrecht.

Waar werkt u?

39%

37%

24%

overig 2%

14

Hoe ziet de toekomst eruit?

Wonen en werken raakt vermengd

Hoe beïnvloedt thuiswerken

de ideale woonomgeving? En

hoe geven we de verdwijnende

scheiding tussen wonen en

werken een plaats in nieuwe

ontwikkelingen?

Utrecht lijkt eeuwig jong te blijven

Hoe leiden we de instroom

van jongeren in goede banen,

in samenhang met de huidige

inwoners? En hoe willen deze

jongeren wonen?

Duurzaamheid is meer dan energie

Wat maakt een leefomgeving

duurzaam?

Wonen wordt te duur

Hoe houden we wonen in de

stad betaalbaar? Hoe zorgen

we ervoor dat jongeren ook na

hun studie in de stad kunnen

blijven wonen? Welke rol hebben

banken hierin?

Bereikbaarheid is een troefkaart

Hoe zorgen we ervoor dat we

dit belangrijke kenmerk niet

verliezen?

De verschillen binnen regio nemen toe

Hoe kunnen we zowel de

kenmerken van buurten, wijken,

dorpen en steden uitlichten en

ze tegelijkertijd verbinden en tot

een eenheid maken?

Vervoersverbindingen zijn essentieel

Hoe brengen we intraregionale

verbindingen tot stand zodat

we optimaal profiteren van de

groeiende en welvarende regio?

Behoefte aan stedelijke woonmilieus

Hoe kunnen we compacte

en stedelijke woonmilieus

ontwikkelen buiten de

binnenstad, in de regio en rond

ov-knooppunten?

De doorstroming stokt

Hoe kunnen we in deze sterk

groeiende regio en markt de

doorstroming bevorderen? Dit zijn volgens BPD en Rabobank Utrecht de belangrijkste conclusies die volgen uit de vier onderzoeken (deskresearch, expertmeetings, paneldiscussie en het grootschalige woonconsumentenonderzoek). Elk ervan roept nieuwe vragen en uitdagingen op voor de toekomst van de stad en regio Utrecht.

In gesprek

15

Op basis van deze onderzoeksresultaten willen Rabobank Utrecht en BPD graag in gesprek met alle betrokken partijen in en rond de stad, om na te denken over een gezamenlijke woonvisie voor de regio Utrecht. Zodat we samen de stad voor iedereen leefbaar en toegankelijk kunnen houden.

Benieuwd naar meer uitkomsten?Lees alle uitkomsten van

ons onderzoek in de

uitgebreide rapporten op

www.rabobank.nl/utrecht

Wilt u meer informatie over het onderzoek, neem dan contact op met BPD Ontwikkeling B.V.:

Hans WismanSenior Marktanalist+31 88 712 21 22h.wisman@bpd.nl

Diane van Toor Communicatie+31 33 453 41 31d.toor@bpd.nl

Colofon

Uitgave van BPD &

Rabobank Utrecht

Tekst: Schrijf-Schrijf

Vormgeving: Taluut

Woonwensenonderzoek regio UtrechtEen initiatief van BPD en Rabobank Utrecht