11Dinsdag 1 april 2014, Cobouw 61 opin ie

Waterig zonnetje

Het voorjaar staat weer op de kalender en zo links en rechts bespeur ik al wat positieve geluiden. Natuurlijk, het is nog wat voorzichtig, maar ook in onze sector is toch een heel waterig zonnetje zichtbaar. De economische groei is iets hoger dan verwacht, het overheidstekort daalt en het consumentenvertrouwen neemt wat toe. Tegelijkertijd zijn banken nog terughoudend met het verstrekken van kredieten en hypothe-ken. Door de bezuinigingen en fiscale maatrege-len van de overheid neemt de bestedingsruimte af en stijgt de werkeloosheid nog steeds.Kortom, het is koffiedik kijken hoe dit alles voor ons vakgebied gaat uitpakken. Misschien zijn de positieve geluiden simpelweg wel het gevolg van wensdenken? We willen met z’n allen zo graag. Vijf lange jaren van crisis eisen hun tol. Er is een gigantisch aantal vaklieden ontslagen. Er zijn duizenden bedrijven over de kop gegaan en velen hebben grootschalige afboekingen moeten doen. En we moeten ook de imagoschade voor de sector niet vergeten. Welke jongere vindt op dit moment ons vakgebied nog aantrekkelijk voor zijn of haar toekomst?Daarentegen kunnen de positieve geluiden natuurlijk ook komen omdat beleidsplannen beter aansluiten bij de nieuwe realiteit en dat ondernemers nieuwe marktkansen zien en grijpen. Aan het begin van de crisis zaten veel van onze branchegenoten nog in een ontken-ningsfase. Zo van; ‘het waait wel over en het komt wel weer goed’. Inmiddels hebben veel onderne-mers zich aan de huidige omstandigheden aangepast. Het harde werken lijkt nu eindelijk zijn eerste vruchten af te werpen. Laten we ons daarom niet vermoeien met de ‘hoe het kan vraag’ maar er vooral van profiteren. Dus, geniet van het waterig zonnetje!

Reageer op de column via mail of www.Twitter.com/cobouwNL

Lagere epc is niet altijd kosteneffectief

Uitdaging voor nieuw wethouders

De epc van een woning van 0,6 naar 0,4 brengen kost 3000 tot 4500 duizend euro, aldus een paar bou-wers drie weken geleden in deze krant. Onmogelijk, stelden eerder Van Hoek en Van de Griend. Wie heeft gelijk?

Op 14 maart 2012 liet Taco van Hoek, directeur EIB, al in Cobouw optekenen: “Kosten duurzame woning overtreffen baten” en “Eindgebruikers zien de kosten niet”. Op 7 augustus 2012 bepleitte milieumanager Bas van de Griend van het Bouwfonds in hetzelfde blad: “Energiezuinige nieuwbouw uitstellen”. Het argument was dat maatregelen om een epc onder 0,6 te realiseren, nu niet renderen. Hoe is het dan mogelijk dat de bouwers op 8 maart jongstleden het ongelijk van Blok willen aantonen als de minister de kosten voor aanscher-ping van de epc van 0,6 naar 0,4 op 7000 euro per woning stelt? 3000 tot 4500 euro is de prijs waarvoor de bouwers nieuwbouwwoningen op 0,4 krijgen. Volgens een architect hoeft het zelfs helemaal niets extra te kosten. Zaten de heren Van Hoek en Van de Griend er dan zover naast?Voor alle standpunten valt iets te zeggen. Het ligt er maar aan welke uitgangspunten je hanteert. Het beeld dat we bij de discussie kosten epc-aanpassing voor ogen hebben, blijkt te bestaan uit maatre-gelen voor eengezinswoningen (Van de Griend, Cobouw 18 maart 2014). Ook de plannen die de aannemers aanbieden, betreffen in alle gevallen eengezinswoningen met een (grote) met pv-cellen vol gelegde kap en in

Binnenkort treden nieuwe wethou-ders aan die maatschappelijk vastgoed in hun portefeuille krijgen. Waar liggen voor hen de kansen en risico’s?

Maatschappelijk vastgoed is eindelijk een thema geworden bij gemeenten. Hoewel het begrip nog zelden te vinden was in verkiezingsprogram-ma’s, zijn de effecten voor de burger wel merkbaar aan het worden. Een lager voorzieningenniveau dreigt.Voor de nieuwe portefeuillehouders dienen zich drie uitdagingen aan:1. Vuiltjes opruimenEen nieuw collegeprogramma biedt de mogelijkheid om een nieuwe start te maken. In sommige steden waren grote bouwprojecten inzet van de verkiezingen; de komende maanden wordt onderhandeld over het doorgaan, uitstellen of afstellen van

publieke projecten. Politiek ligt hiermee de keuze weer open. Maar vanuit gemeentelijk portefeuillema-nagement zijn er ook kansen om verlieslatend vastgoed af te stoten of leegstand te lijf te gaan met sloop.2. Extra ronde bezuinigenEen meerderheid van de gemeenten verwacht opnieuw fors te moeten bezui-nigen. Om de decentralisaties financi-eel op te vangen, krijgen alle beleidster-reinen te maken met kostenbesparing. Snijden in en professionalisering van de eigen organisatie wordt een taak van de nieuwe wethouder maatschappelijk vastgoed. Ook moeten de prestaties van bestaande accommodaties verbeteren om de kostprijsdekkende huur, die gemeenten onder druk van de Wet Markt en Overheid gaan toepassen, op te vangen.3. Nieuwe houding richting de marktWethouders zullen een andere

houding richting marktpartijen, maatschappelijke partners en burgers aannemen. Bij meer burgerparticipa-tie en het uitbesteden van taken hoort een bescheiden rolopvatting. De overheid heeft bovendien niet langer de middelen om een hoog voorzienin-genniveau te handhaven. Nieuwe samenwerkingsvormen zullen ontstaan, waarbij de gemeente minder sturend kan optreden. Gert Boeve, ambassadeur maatschap-pelijk vastgoed van de VNG, pleitte onlangs voor het aanstellen van een specifieke wethouder vastgoed. Gezien het feit dat de genoemde uitdagingen de facto een gemeentelijke reorganisa-tie betekenen, kan een overkoepelende bestuurlijke blik en beslissingskracht inderdaad geen kwaad.

Wicher F. SchönauAdviseur Twynstra Gudde

een strakke oost–westoriëntering. Mogelijkheid voor een dakkapel of veluxraam ontbreekt, omdat anders het oppervlak pv te klein wordt. Onder deze randvoorwaarden heb je met deze catalogusproducten inderdaad goedkoop een energiezuinige woning. Als je bouwopgave iets gecompliceer-der is – een plat dak is gewenst, de verkaveling ligt al vast – of als je bouwt in een herontwikkelingslocatie waar de grondproductiekosten zo hoog zijn dat alleen hoogbouw rendeert, beland je al gauw in aanzienlijke meerkosten. In een bijzin zei een bouwer het eigenlijk al: “meerprijs 3200 – 4550 euro, afhankelijk van de situatie”. Jammer dat deze nuancering in de hitte van de publicatiestrijd verloren is gegaan.

BescheidenBlok stelt zich met 7000 euro meerkos-ten nog bescheiden op; WE-Adviseurs en Arcadis becijferen de kosten op 5000 tot 15.000 euro. Dat – mede door Neprom en Bouwend Nederland begeleide – rapport toont ook aan dat een derde tot twee derde van het extra geïnvesteerde bedrag wordt terugver-diend. dGmR komt in de verslagleg-ging naar de EU zelfs tot de conclusie dat alle maatregelen die je treft om de epc verder dan 0,6 te verlagen, meer kosten dan opbrengen. De heren Van Hoek en Van de Griend hebben in deze dus behalve de minister, ook de wetenschap aan hun zijde. Blijft nog de opmerking van Van Hoek: “Eindgebruikers zien de kosten niet.” De commissie-Huizenprijzen van de Tweede Kamer heeft het andermaal zo duidelijk geconstateerd: 1. De waarde van een woning wordt niet bepaald door de gemaakte kosten maar door hetgeen de markt ervoor over heeft.

2. De hoogte van de huizenprijzen wordt in hoge mate beïnvloed door de leenmogelijkheid van de kopers. Onder de huidige en toekomstige omstandigheden, waarin de leenmo-gelijkheden teruglopen, zullen de von-prijzen van nieuwbouw slechts in geringe mate stijgen. De extra (onrendabele) kosten voor energiebe-sparende maatregelen komen dus ergens anders terecht dan in de von-prijs. Gemeenten die de grondkos-ten residueel berekenen, zien de effecten direct in teruglopende grondopbrengst. Gemeenten die een andere methodiek hanteren, zullen geconfronteerd worden met nog lastiger af te sluiten overeenkomsten met ontwikkelaars en met afhakende bouwers. Van de Griend pleit ervoor nu wel bouwkundige maatregelen in de nieuwbouw op te nemen, om later, als de prijzen van de pv-cellen, warmte-pompen en bodemwisselaars zijn gedaald en die van de energie zijn gestegen, alsnog die installaties aan te kunnen brengen. Adviersbureau dGmR constateert evenwel dat tussen begin 2005 en medio 2007 de kosten voor dergelijke installaties met 12 procent zijn gestegen, terwijl de toepassing ervan toenam. Grotere vraag kan dus ook de marktwet volgen dat bij schaarste de prijzen stijgen.Er is dan ook alle aanleiding om nog eens serieus naar de kosteneffectivi-teit van verdere epc-verlaging te kijken en daarbij – anders dan nu gebruike-lijk – de residuele gevolgen voor de grondopbrengst te betrekken.

Ruud eggensKostenadviseur bij gemeente RotterdamHij schreef dit artikel op persoonlijke titel.

Column

Bart HendriksAlgemeen directeur Hendriks Coppelmans Bouwgroep

Juridisch

Verborgen gebreken Een aannemer heeft een woonark gebouwd naar een ontwerp van de opdrachtgever. Volgens de specificaties moet de woonark onderhoudsvrij worden opgele-verd. De algemene voorwaarden van de aannemer, waarin is bepaald dat de opdrachtgever slechts een beroep kan doen op een gebrek indien hij dit binnen 14 dagen schriftelijk bij de aannemer heeft gereclameerd, zijn van toepassing op de overeenkomst. Na de oplevering stelt de op-drachtgever dat de aangebrachte dakafwerking niet onderhouds-vrij is. De aannemer laat weten dat hij de werkzaamheden aan de woonark heeft uitgevoerd zoals in de overeenkomst omschreven. De opdrachtgever stelt echter dat de dakrandafwerking pas achteraf, na het vervoer van de woonark, beoordeeld kon worden, dus niet bij opleving. Daardoor werd hij pas na de montage op 27 juli 2011 geconfronteerd met het feit dat de dakrandafwerking niet geheel onderhoudsvrij is. Bij brief van 2 februari 2012 stelt de opdracht-gever de aannemer in gebreke en biedt hem de gelegenheid om het gebrek te herstellen. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis voor recht verklaard dat de aannemer jegens de opdrachtgever door de levering van een aan de buitenzijde niet

geheel onderhoudsvrije woonark tekort is geschoten in zijn verplichtin-gen jegens de opdrachtgever. De aannemer is tegen deze uitspraak in beroep gekomen.Het Hof Amsterdam (1 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3290) stelt vast dat de opdrachtgever zich bij de oplevering heeft laten bijstaan door een externe deskundige. Tijdens de oplevering was aan drie van de vier zijden van de woonark de definitieve dakrandafwerking zichtbaar aanwezig. De opdrachtgever dan wel diens deskundige hadden op dat moment een opmerking kunnen en moeten maken indien zij van oordeel waren dat de dakrandafwerking niet beantwoordde aan de overeenkomst. Gelet hierop is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor dit gebrek, dat de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (art. 7:758 lid 3 BW). Aangezien verder vaststaat dat de opdrachtgever niet conform de algemene voorwaarden binnen veertien dagen na oplevering, althans binnen 14 dagen na montage van de dakrandafwerking op 27 juli 2011, heeft geklaagd, kunnen zijn vorderin-gen evenmin worden toegewezen. Het Hof vernietigt het bestreden vonnis en wijst de vorderingen van de opdrachtgever alsnog af.

Mr. H.W. GiermanSeverijn Hulshof Advocaten, Den Haag

duurzaamheid

marKT

Volgens een architect hoeft het zelfs helemaal niets extra’s te kosten❝

❞