Transformatie als status quo

11 oktober 2012

Henk Jagersma

Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Agenda

11-10-2012

Wereld verandert steeds sneller

Verandering en lange termijn vastgoed

Verandering in het speelveld

Verandering en kansen in de vastgoedmarkt

Introductie workshops

Pagina 2

Snelheid van verandering

11-10-2012

1794 Pre historie 1892 1980 - 1994

300 jaar om van

telegraaf naar

smartphone te gaan

4 jaar om smartphone

tot universeel

instrument te maken 2007 - 2011

Pagina 3

Snelheid van verandering

11-10-2012

Pre historie 1804 30kmh 1908 120 kmh Middeleeuwen

100 jaar om 90 km per

uur sneller te gaan

26 jaar om 311 km per

uur sneller te gaan

1981 - 270 kmh 2007 - 581 kmh

Pagina 4

Snelheid van verandering

11-10-2012

1500 1940 1903 – 12 seconden

400 jaar om van tekening

naar vlucht te gaan

In 100 jaar van 1e vlucht

naar de 1e ruimtevlucht

In 22 jaar naar eerste

commerciële ruimtevlucht

1981 2003

Pagina 5

Verandering als status quo

Snelheid van verandering

neemt toe

Noodzaak om in te spelen op

continu veranderen

Snel kunnen veranderen en

anticiperen op verandering is

noodzakelijk om te

transformeren

Snelheid van veranderen ook

zichtbaar in vastgoed sector

11-10-2012 Pagina 6

Vastgoed blijft lange termijn product

Er verandert veel:

– In de markt van vraag en

aanbod, nu crisis.

– In de wijze van realiseren

(kostenreductie, rolverdeling

etc.)

– In gebruik

Lange termijn fundamentals

blijven goed

Geheel vraag een actieve

vastgoedstrategie gericht op

lange termijn rendement

Pagina 7 11-10-2012

Grootste vastgoed crisis van na de oorlog

Pagina 8 11-10-2012

Stabiele rendementen en vastgoed als inflatiehedge bieden kansen institutionele (vastgoed) belegger

Bron: Morgan Stanley Capital International Inc; JP Morgan GBI (7-10 jaar)

Rendement per assetclass

11-10-2012 Pagina 9

Ondanks verandering

blijft vastgoed lange

termijnbelegging

Stabiele rendementen

en laag risico

Diversificatie in de

portefeuille

Uitstekende

inflatiehedge, met

name woningen

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

To

taal R

en

dem

en

t %

Aandelen*

Obligaties*

Vastgoed

Rendementen herstellen

Pagina 10 11-10-2012

Bron: Syntrus Achmea Vastgoed o.b.v. CPB, CBS en IPD cijfers

Herstel vanwege sterk gedaalde productie en toenemende vraag

Tempo mede afhankelijk van herstel financiële markten

Overheid vraagt pensioenfondsen te hulp

Toenemende vraag om financiering BV Nederland

Rendement bieden voor deelnemers is primaire doelstelling

pensioenfondsen

Vraag biedt wel kansen

Kansen verkennen om hierop in te spelen

Pagina 11 11-10-2012

Inflatie risico of noodzaak?

Al jaren grote monetaire

financiering

Hoge inflatie reduceert

schulden

Overheid in EU en US hebben

hier baat bij

IMF bepleit hoge inflatie en

hogere lonen Duitsland en

Nederland voor herstel rest

EU

Pagina 12 11-10-2012

Risico op hoge inflatie meer dan aanwezig

2% stijging BTW leidt onherroepelijk tot hogere inflatie

Consumptie 2% duurder met slechts margedruk als beperkend effect

Sterk stijgende kosten grondstoffen

Hogere lonen in BRIC landen

Stijgende arbeidsproductiviteit maakt deel goed

Pagina 13 11-10-2012

Grote onzekerheid taxaties

Institutionele beleggers hanteren ROZ/IPD: – Onafhankelijk – 1x per jaar extern – en wisseling van taxateurs

DNB wil de markt naar dit niveau

brengen, maar verschillende belangen

Taxatie van een object blijft moeilijk:

Wat is de waarde van een object? – Wat de gek er voor geeft? – Wat je er bij verkoop nu voor kan

krijgen – De waarde die een creatief ondernemer

ermee kan realiseren?

Waarderen is geen wiskunde!

Pagina 14 11-10-2012

Verandering vastgoedmarkt

Sterke daling in mogelijkheid

om vastgoed te verkopen voor

alle sectoren

Primair door gebrek aan

middelen om zakelijke en

particuliere hypotheken te

verstrekken

Leidt tot veranderende rol

belegger!

Pagina 15 11-10-2012

Het nieuwe beleggen vraagt actieve rol

Ontwikkelaars: gebrek aan financiering

Vooraan in het ontwikkelproces sturen

Meer richten op optimalisatie bestaand

Risico´s actief managen – andere risico´s dan in het

verleden

– rol risicovoller en moeilijker

– rol veel actiever om maatschappelijke meerwaarde te creëren: (lijnbaan)

Pagina 16 11-10-2012

Verandering en kansen in de woningmarkt

Traag uitponden woningen (financiering!)

Verhuur woningen loopt uitstekend

Sterke vraag naar vrije sector huurwoning als

gevolg van demografische ontwikkelingen en

stagnatie koopmarkt

Verhuurdersheffing voor sociale

huurwoningen van € 365 is nadeel

Dalende productie nieuwbouw geeft druk op

woningmarkt

Risico faillissementen groot

Pagina 17 11-10-2012

Verandering en kansen in de winkelmarkt

Impact internet

Internet en fysieke winkel kunnen elkaar

versterken

Economische tegenwind

Met name B locaties en aanloopstraten kritisch

A1 locaties blijven winkelend publiek trekken

Blijven inspelen op kansen in binnensteden

Kracht van de stad wordt al 4 jaar als strategie

voor omvormen portefeuilles gebruikt.

Goed wordt beter, minder goed wordt slecht

Pagina 18 11-10-2012

Verandering en kansen in de kantorenmarkt

7 miljoen m2 leeg

Kantorenconvenant:

– Actieve regie overheid

– Heffing ten behoeve van sloop?

Kansen op toplocaties als gevolg van

liquidatie van met name Duitse fondsen

Grote terughoudendheid nieuwbouw

Blijvend inzetten op transformatie

Duurt nog een aantal jaar voordat overschot

weg is

Pagina 19 11-10-2012

Verandering en kansen in de zorgmarkt

1 miljoen extra 75+ in 2030

Sterk stijgende kosten zorgen voor

scheiding zorg en woonfunctie

Maatschappelijke noodzaak creëert kansen

voor belegger

Focus op:

1. Zorgwoningen, liefst ook in Randstad+

2. Kleinschalige verpleegconcepten in

combinatie met zorgwoningen

3. Moderne kleinschalige 1e-lijncentra

4. Kleinschalige behandelcentra

Pagina 20 11-10-2012

Veranderingen markt Hypotheken en Financieringen

Nederland heeft eigen

problematiek – Hoge spaaroverschotten die

buiten NL worden belegd

– Hoog handelsoverschot

– Lage binnenlandse

consumptie

Nederlandse schulden moeten

met geld uit het buitenland

gefinancierd worden

Funding GAP: Markt vraagt

om rol pensioenfondsen

Pagina 21 11-10-2012

Hypotheken: uitstekende risico rendementsverhouding

Zakelijke hypotheken: kansen

bij verstrekken leningen aan

kwalitatief hoogwaardige

debiteuren.

Particuliere Hypotheken:

Hypotheken met NHG en lage

loan to value

Pagina 22 11-10-2012

Bron: Syntrus Achmea Vastgoed

Spread Hypotheken

Particulier Hypotheken Zakelijke Hypotheken

Internationale veranderingen en kansen

BRIC landen motor van de

wereldeconomie

China 2e wereldeconomie

VS en zuid Europa worstelen

met schulden

Pagina 23 11-10-2012

Noord Europa wint aan kracht

Naast Area funds onderzoek naar direct

vastgoed in Duitsland, Frankrijk en Zweden

Focus op Joint Ventures, Club Deals en lage

leverage

Workshops, u heeft uw keuze al gemaakt.

Wat kan u verwachten

11-10-2012 Pagina 25

Tranformatie van kantoren

Wanneer komt transformeren in beeld?

Wat zijn de succesfactoren voor transformatie?

Is transformatie beperkt tot ombouwen van kantoren tot

hotels?

Hoe kunnen de risico´s bij transformatie beperkt worden?

Wat kan transformatie voor u betekenen?

11-10-2012 Pagina 26

Transformatie van een spoorzone

Is ontwikkeling rondom het spoor beperkt tot stations als

Leiden, Utrecht of Rotterdam

Wat hebben spoorzones en woningen met elkaar van doen

Is een mooi uitziend object ook financieel haalbaar

Wat is mix van ingrediënten om bij een spoorzone goede

rendementen te realiseren

11-10-2012 Pagina 27

Kritische blik op risicomanagement

FOCUS als vernieuwende risico aanpak?

De Nederlandsche bank als terriër of partner in business?

Wat kan Risk management voor u als klant betekenen in het

beheersen van uw risico´s?

Pagina 28 11-10-2012

Zakelijke beleggingsmarkt een terug- & vooruitblik

Wat is de impact van een taxatie op de keuze om te (her)

financieren

Wat zijn de factoren die een financiering succesvol maken

Hoe kunnen risico´s beperkt worden

Simpelweg afboeken of samen zoeken naar oplossingen

Pagina 29 11-10-2012