Dag van de Vastgoedwaardering 2015

Woningbeleggingsmarkt

Hugo Ouwehand, Syntrus Achmea Real Estate Finance

Sander van de Beukel, Troostwijk Taxaties

Rogier van der Hijden, Calcasa

#vjprofs

22

Dag van de Vastgoedwaardering

Hugo Ouwehand | director HypothekenSyntrus Achmea Real Estate & Finance

3

WELKOM!

1. Hoe kijken wij als financier tegen

beleggingswoningtaxaties aan?

2. Financiering in relatie tot de geografie.

3. Financiering in relatie tot het beleggingsdoel:

uitponden, door exploitatie, nieuwbouw,

transformatie

Even introduceren

Naam | Afdeling | Organisatie6 oktober 2015

5

jaar gebeurtenis

jaren ´60 Start vastgoed- en hypothekenactiviteiten binnen GAK

1994 Start PVF vanuit GAK

1998 Fusie PVF – Achmea

1998 Vorming Achmea Global Investors (AGI) door samenvoeging

PVF Vermogensbeheer en Achmea Asset Management

(AAM)

2001 Eureko verwerft de Foreign & Colonial UK en besluit tot

samenvoeging van het vermogensbeheer binnen Eureko

Groep

2001 Vorming F&C na overname van Foreign & Colonial door

Eureko, exclusief AGI Vastgoed en PVF Achmea

Hypotheken.

2002 Vorming Achmea Vastgoed door samenvoeging van AGI

Vastgoed en PVF Achmea Hypotheken

2007 Fusie Achmea Vastgoed en Interpolis Vastgoed

2015 Divisie Syntrus opgegeven. Syntrus Achmea Real Estate &

Finance rechtstreeks onder Achmea

Historie organisatie

6

Grootste gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en vastgoedfinanciering

Nederlands vastgoed Hypotheken Internationaal vastgoed*

Ontwikkeling

Woningen

Winkels

Kantoren / Bedrijfsruimten

Zorg

Europe

North America

Asia

Particulier (4.7)

(labels Syntrus Achmea Hypotheken en Tellius)

Zakelijk (1.8)

7,5 6,5 1,4Miljard Miljard Miljard

Totaal

15,4Miljard

* Inclusief commitments

7

Wat achtergrondinformatie

• Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SA RE&F)

belegt in vastgoed en hypotheken namens tientallen

pensioenfondsen en enkele verzekeraars

• SA RE&F is GEEN bank en heeft dus ook geen

bankvergunning

• Hypotheken worden verstrekt door het PVF Zakelijke

Hypothekenfonds

• Het hypothekenfonds wordt beheerd door SA RE&F

• Een goede waardering van vastgoedobjecten én

geldleningen zijn essentieel voor een goede waardering

van een participatie in het fonds

8

Hoe belangrijk is taxeren?

1. Waarde van het vastgoed:

2008

Marktwaarde 100

Financiering 80

LTV 80%

2015

Marktwaarde 80

Financiering 70

LTV 88%

Cashflow? Voorziening treffen?

Waardeverandering heeft nauwelijks invloed op de waarde van het hypothekenfonds

2. Waarde van de lening:

2008

Marktwaarde 100

Financiering 80

Waarde van de lening: 100% (nominale waarde)

2015

Marktwaarde 70

Financiering 80

Wie koopt de financiering voor 80?

Ondanks dat er bv geen continuïteitsproblemen zijn, heeft de waarde (dus de taxatie) toch impact op de waardering van het hypothekenfonds

9

3 vragen beantwoorden:

1. Hoe kijken wij als financier tegen

beleggingswoningtaxaties aan?

2. Financiering in relatie tot de geografie.

3. Financiering in relatie tot het beleggingsdoel:

uitponden, door exploitatie, nieuwbouw,

transformatie

10

1: Hoe kijken wij als financier tegen woningbeleggingstaxaties aan?

11

1: Hoe kijken wij als financier tegen woningbeleggingstaxaties aan?

Aandachtspunten

• Realiteit/marktconformiteit van de huurprijs, zeker als het nog niet verhuurd is

• Marktconformiteit van het aangeboden object versus de markt

• Conformiteit marktwaarde en marktwaarde met ‘beperkende factoren tijd en marketing’ / Executiewaarde

• Voorzieningen-/opleverniveau

• Onderhoud, kan een onvoorziene cash out worden

• Locatie

Kortom: de courantheid van de woning moet goed tot uiting komen in de taxatie

Kijken naar de toekomstige verdiencapaciteit van het object (verwaarloosd pand in centrum Amsterdam heeft meer verdiencapaciteit dan goed onderhouden pand in Delfzijl)

Verhuurdersheffing.Bij >11 objecten in sociale huursector is verhuurdersheffing verschuldigd. Neem je dat wel of niet mee? Wij merken dat niet alle taxateurs op 1 lijn zitten. Wij zijn van mening dat het een correctiepost is en dus meegenomen dient te worden.

12

Check getaxeerde waarden en koopprijzen

• de rente is lager dan ooit

• de risicopremies bijzonder hoog

• initial yields liggen hoger dan in de crisis

• Koopprijs vs getaxeerde marktwaarde?

13

Verschil tussen Marktwaarde en ´MW met beperkende factoren tijd en marketing´

• Grafiek betreft uitsluitend woningtaxaties

• Waarneembare verschillen tussen taxateurs

5

10

15

20

25

30

2012 2013 2014 2015

Pro

cen

tuele

afs

lag

en

op

MW

Vergelijking afslagen taxateurs

Taxateur A

Taxateur B

Taxateur C

Taxateur F

Gemiddeld

14

2: Financiering in relatie tot de geografie.

15

Demografie & ruimtelijke patronen

• Aantal huishoudens blijft groeien van 7,6 naar 8,5

miljoen (+11%). Dat zijn 1 miljoen nieuwe woningen

• Sterkste huishoudensgroei is geconcentreerd in regio

Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Brabantse

Stedenrij, Arnhem/Ede, Almere, Zwolle en Groningen

• Urbanisatie effect: 33% van de groei vindt plaats in 4

grootste gemeenten (G4) en 75% in 25 grootste

gemeenten (G25)

• In 2040 zal meer dan 43% van de huishoudens

bestaan uit eenpersoonshuishoudens (voornamelijk

senioren)

16

Migratiepatronen G4

• Noordvleugel is een sterkere magneet dan de Zuidvleugel

• Grote instroom uit hele land, maar uitstroom door gezinsvorming (in rood) blijft binnen eigen regio

• Dus niet alleen de aantrekkelijke stad groeit, maar ook de regio eromheen

• In succesvolle stadsregio´s zijn gevolgen van vergrijzing kleiner ……

uitstroom

instroom

17

Vergrijzing

• . . . maar in de aanleverende gebieden is de

vergrijzing maximaal door dubbele effect van

vergrijzing plus ontgroening

• Grijze druk met name in: Oost-Groningen, Drenthe,

Oost-Gelderland, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-

Limburg, maar ook hier minder in de aantrekkelijke

steden

• Aantal werkenden per 75+ er daalt in NL van 8 nu

tot 4 in 2040 . . .

• . . . maar in krimpgebieden tot minder dan 2.

Opgeteld bij de lage bevolkingsdichtheid leidt dat

hoge zorgkosten, maar ook thuisbezorgen wordt

duur.

• Doorrekenen van hoge voorrijkosten zorgt voor

concentratie in minder woonkernen dan nu.

18

Saldo binnenlandse verhuizingen

• Groei leeftijdscategorie onder

35 jaar in de grote steden,

vooral in de aantrekkelijkste

steden

• Groei leeftijdscategorie 35 – 54

jaar in overloopgebieden

rondom de steden, en vooral

rondom de aantrekkelijkste

steden

19

Groei beroepsbevolking tot 2040

• 19e en begin 20e eeuw:

ondernemingen vestigden zich

vanwege

agglomeratievoordelen

(kosten) in steden

• Migratie van mensen naar

werk: trek naar steden

• Het nieuwe (schone) werken:

werken volgt wonen, want de

nieuwe succesvolle bedrijven

zoeken hoogopgeleide en

creatieve mensen

• De succesvolle regio´s trekken

niet alleen meer mensen, maar

ook meer bedrijven: Randstad,

Groningen-stad, Brabantse

Stedenrij

20

In 2050 leeft 70% van de bevolking in steden

© Photo Stereolove

21

Financieringsbeleid

• Brede regionale focus: Randstad inclusief kustgemeenten, Veluwe &

IJsselvallei, Brabantse Stedenrij en omliggende stedelijke regio’s

• Focus op betaalbare huur

Over het algemeen tot € 1.250 per maand

Binnenstedelijk in G4 huur tot € 2.000 per maand

• Differentiatie voor vwb de hoogte van de huur in kansrijke en minder

kansrijke gebieden

Financieringsstrategie Woningen

Kansenkaartheel hoog

hoog

goed

matig

laag

heel laag

22

3: Financiering in relatie tot het beleggingsdoel: uitponden, door exploitatie, nieuwbouw, transformatie

23

Welke beleggingsdoelen kennen wij?

Door exploiteren:

Locatie, kwaliteit vastgoed, bevoorschotting, (toekomstige) cashflow –is deze voldoende voor rente, aflossing en eigenaarslasten/onderhoudskosten-, te verwachten investeringen, mogelijke leegstand (o.a. afhankelijk van locatie)

Uitponden:

Locatie, bevoorschotting, mutatiegraad/-snelheid, aflosregime, cashflow

• Door exploiteren

• Uitponden

• Nieuwbouw

• Transformatie

24

Welke beleggingsdoelen kennen wij?

Nieuwbouw:

• Locatie in kansrijk gebied

• Marktonderzoek naar te realiseren huur

• De vergunning om te bouwen moet aanwezig zijn

• Wij hanteren geen voorverhuureis

• Eerst eigen geld inbrengen

• Bouwer wordt getoetst (continuïteitsrisico)

• Bouwer dient afstand te doen van het retentierecht

• Bouwbegeleiding (vanaf € 2,5 miljoen)

• Waarde na realisatie, in verhuurde staat

Transformatie:

• Haalbaarheidsstudie

• geen planologische risico´s

• Zie verder opmerkingen Nieuwbouw

• Door exploitatie

• Uitponden

• Nieuwbouw

• Transformatie

2525

Conclusies:

26

Conclusies:

1. Taxeren is belangrijk voor het bepalen van de waarde van het onroerend goed, maar daarmee ook voor de waarde van de hypothekenportefeuille

2. Taxeren is een momentopname, (in de achteruitspiegel kijkend) maar wij verwachten wel een blik naar de toekomst (toekomstige verdiencapaciteit)

3. Een goede locatie van vandaag hoeft geen goede locatie voor morgen te zijn(worden toekomstontwikkelingen voldoende meegenomen en is het risico van krimpgebieden al voldoende in geprijsd?)

4. Urbanisatie: in 2040 vindt 33% van de groei plaatst in de G4 en 75% in de 25 grootste gemeenten (G25)

5. In 2050 leeft 70% van de bevolking in steden!

6. SA RE&F focust qua woningfinancieringen op de kansrijke gebieden

7. Bij financieringen –kort en goed- focus op debiteur, locatie, bevoorschotting en cashflow.

27

Dank voor uw aandacht!

Marktwaarde BepalingWoningcomplexen

Dag van de Vastgoedwaardering 1-10-2015

Troostwijk Taxaties

Sander van den Beukel MRICS

Introductie

• Nauwkeurigheid verlangt taxaties opdrachtgevers/stakeholders

• Vermelden courantheid = goed, al lang verleden tijd

• Rapporten moeten goed onderbouwd worden met referenties

• Discussies taxaties worden steeds breder

• Meer vragen over gehanteerde variabelen en gehanteerde rekenmodellen

Onderwerpen

Taxatie woning complexen

- Welke methodieken worden gehanteerd?

- Welke variabelen spelen de belangrijkste rol?

- Case met uitwerking

- Gevoeligheidsanalyse

Inkomstenbenadering NAR / BAR

Methode van inkomstenbenadering

• NAR en of BAR methode

MW = HP x 1/Yb

MW = NOI X 1/Yn

• Voordeel goed vergelijkbaar met transacties

• Nadeel invloed specifieke variabelen lastig in te schatten

Inkomstenbenadering DCF

Methode van inkomstenbenadering

• Discounted Cash Flow methode

• Voordeel inzicht verloop opbrengsten en kosten in tijd

• Voordeel minder verborgen aannames

• Nadeel veel aannames inputvariabelen

Belangrijke variabelen DCF

• Disconteringsvoet

• Huuropbrengst

• Markthuur

• Leegwaarde

• Exploitatiekosten

• Verhuurmutatiegraad

• Verkoopmutatiegraad

• Markthuur/Rendement bij desinvestering

• Incidentele kosten/opbrengsten

Case (fictief woningcomplex)

OBJECTGEGEVENS

Totaal aantal eenheden 50

Actuele huuropbrengst 540.000

Gemiddelde maandhuur 900

Geliberaliseerde huur ja

Huurmutatiegraad afgelopen 3 jaar 8,00%

Totale exploitatielasten jr 1 (€) 93.304

Totale exploitatielasten jr 1 (%) 17,3%

Markthuur 570.000

Totale leegwaarde 11.250.000

Gem. leegwaarde per eenheid 225.000

Risicovrije rente 1,40% t=0 t=1 t=2 t=3 t=4 t=5 t=6 t=7 t=8 t=9 t=10 t=11 t=12 t=13 t=14 t=15

Toeslag categorie 1,00% sep-15 sep-16 sep-17 sep-18 sep-19 sep-20 sep-21 sep-22 sep-23 sep-24 sep-25 sep-26 sep-27 sep-28 sep-29 sep-30

Toeslag object 4,60% Inflatiescenario 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90%

Disconteringsvoet 7,00% 0 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90%

Huurmutatiegraad wooneenheden/pp units 8,00% kostenstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Ratio verkoopdeel/huurmutatie wooneenheden/pp units 80% leegwaardegroei 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90%

Extra verkoop 1e jaar totaal wooneenheden/pp units 0,00% 0,00% tarief verhuurderh. 0,4490% 0,4910% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360% 0,5360%

Bruto huuropbrengst wooneenheden 45.000 540.000 524.701 507.622 489.650 466.680 444.489 425.351 401.130 384.463 368.828 349.916 334.813 323.574 307.082 294.589 271.597

Gemiddelde jaarhuur per wooneenheid 10.800 10.851 11.070 11.294 11.523 11.742 11.982 12.209 12.461 12.718 12.960 13.206 13.482 13.738 14.028 14.295

Markthuur 11.400 11.453 11.671 11.893 12.119 12.349 12.584 12.823 13.066 13.315 13.568 13.825 14.088 14.356 14.629 14.907

Wooneenheden doorverhuurd gehele jaar 499.131 487.076 463.048 449.396 422.709 407.379 378.491 361.366 356.110 336.956 316.946 310.092 288.507 280.561 257.303

Wooneenheden wederverhuurd, incl. correctie leegstandsperiode 9.293 9.475 9.661 0 10.038 0 10.430 10.636 0 0 11.263 0 11.706 0 0

Opbrengst huur wooneenheden verkocht 16.276 11.070 16.941 17.284 11.742 17.973 12.209 12.461 12.718 12.960 6.603 13.482 6.869 14.028 14.295

Totale opbrengst, incl. correctie leegstand 524.701 507.622 489.650 466.680 444.489 425.351 401.130 384.463 368.828 349.916 334.813 323.574 307.082 294.589 271.597

Lasten onderhoud 925 46.250 45.984 44.704 43.331 41.352 39.769 38.081 36.285 34.938 33.501 31.970 30.949 29.857 28.690 27.447 25.454

overige expl.lasten 822 41.099 40.863 39.725 38.505 36.746 35.340 33.840 32.244 31.047 29.770 28.410 27.502 26.531 25.495 24.390 22.619

kosten wederverhuur (excl leegstand) 1.211 1.235 1.260 0 1.312 0 1.366 1.393 0 0 1.480 0 1.541 0 0

administratie 1% 5.247 5.076 4.897 4.667 4.445 4.254 4.011 3.845 3.688 3.499 3.348 3.236 3.071 2.946 2.716

verhuurderheffing 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

excedent instandhouding 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 85.286 0 0 0 0

Netto huuropbrengst wooneenheden totaal 431.396 416.881 401.656 383.916 363.623 349.176 327.225 313.241 301.870 286.038 186.248 263.951 248.285 239.806 220.808

Aantal te verhuren eenheden begin jaar 50 50 47 45 42 39 37 34 32 30 28 26 25 23 22 20

Aantal te verhuren eenheden einde jaar 47 45 42 39 37 34 32 30 28 26 25 23 22 20 18

Gemiddelde verkoopprijs woning 225.000 229.275 233.631 238.070 242.594 247.203 251.900 256.686 261.563 266.533 271.597 276.757 282.015 287.374 292.834 298.398

Vrij komende eenheden Huurmutatie 8,0% 4 3 4 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2

Verkoopdeel van de mutatie-eenheden 80,0% 3 2 3 3 2 3 2 2 2 2 1 2 1 2 2

# eenheden wederverhuur 1 1 1 0 1 0 1 1 0 0 1 0 1 0 0

# leegstaande eenheden op waardepeildatum 0

Verkooppercentage aanvangsleegstand 100% 0

Extra verkopen 1e jaar

#

eenhede 0% 0

Netto huuropbrengst pp units totaal 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Verkoopopbrengst totaal 687.825 467.262 714.211 727.781 494.406 755.699 513.372 523.126 533.065 543.193 276.757 564.031 287.374 585.667 596.795

Eenm.korting begin 0,00% 0

Verkoopkosten (adm.) incl. BTW 1,2% 8.254 5.607 8.571 8.733 5.933 9.068 6.160 6.278 6.397 6.518 3.321 6.768 3.448 7.028 7.162

Netto verkoopopbrengst 679.571 461.655 705.640 719.047 488.473 746.631 507.211 516.848 526.668 536.675 273.436 557.262 283.925 578.639 589.634

Eindwaarde exit Yield 6,50% huurinkomsten begin jaar 16 274.165 eindwaarde 4.217.926

Netto opbrengst (huur en verkopen) per jaar 0 1.110.967 878.536 1.107.297 1.102.963 852.096 1.095.807 834.436 830.089 828.538 822.712 459.684 821.213 532.210 818.445 4.752.429

Contante waarde netto opbrengsten 1.074.013 793.750 934.985 870.398 628.436 755.307 537.525 499.742 466.176 432.616 225.907 377.175 228.447 328.329 1.781.767

Marktwaarde, uitgangspunt: op basis van complexgewijze verkoop aan een derde (uitpondwaarde) 9.630.000 9.935.000Marktwaarde von Som van de contante waarden voor correcties (von) 9.934.572

5,74% BAR von Splitsingskosten per eenheid 250 12.500

Marktwaarde, uitgangspunt: ontruimd, vrij van huur en/of gebruik (leegwaarde) 11.250.000 Correctie groot onderhoud jaar 16 0

Overige correctieposten 0

Percentage van de marktwaarde, ontruimd, vrij van huur en/of gebruik 85,60% Maximale investering 9.922.072

verwervingskosten 3,0% 288.992

Bruto Aanvangsrendement kosten koper (BAR kk) 5,6% kapitalisatiefactor 17,83 Marktwaarde, uitgangspunt: op basis uitpondscenario 9.633.080

© Troostwijk Taxaties BV

Case (uitwerking bij uitponden)

Vereenvoudigde weergave DCF

UITPONDSCENARIO

UITGANGSPUNTEN CASH FLOWSCHEMA 0 1 2 3 4 5 15

Markthuur 570.000 Bruto huuropbrengst 524.701 507.622 489.650 466.680 444.489 271.597

Actuele huuropbrengst 540.000 Exploitatielasten 93.304 90.741 87.994 82.765 80.866 50.789

Totale exploitatielasten jr 1 (€) 93.304 Netto huuropbrengst 431.396 416.881 401.656 383.916 363.623 220.808

Huurmutatiegraad afgelopen 3 jaar 8,0%

Gem. leegwaarde per eenheid 225.000 Aantal te verhuren eenheden 50 47 45 42 39 37 18

Verkoopratio 80,0% Mutatie verkoop 3 2 3 3 2 2

Discontovoet 7,0% Gemiddelde verkoopprijs pp unit 229.275 233.631 238.070 242.594 247.203 298.398

Exit Yield 6,5% Netto verkoopopbrengst 679.571 461.655 705.640 719.047 488.473 589.634

Verwervingskosten 3,0%

Eindwaarde 4.217.926

OUTPUT Netto kasstroom 1.110.967 878.536 1.107.297 1.102.963 852.096 4.752.429

Leegwaarde 11.250.000

Marktwaarde KK 9.630.000 Contante waarde 9.934.572

% van de leegwaarde 85,60% Splitsingskosten 12.500

BAR KK 5,61% Marktwaarde VON 9.922.072

NAR KK 4,64% Verwervingskosten 288.992

Bruto kapitalisatiefactor 17,8 Marktwaarde KK 9.633.080

Netto kapitalisatiefactor 21,6 Marktwaarde KK (afgerond) 9.630.000

Case (uitwerking bij doorexploiteren)

Vereenvoudigde weergave DCF

DOOREXPLOITATIE SCENARIO

UITGANGSPUNTEN CASH FLOWSCHEMA 0 1 2 3 4 5 15

Markthuur 570.000 Aantal te verhuren eenheden begin jaar 50 50 50 50 50 50

Actuele huuropbrengst 540.000 Vrij komende eenheden 4 4 4 4 4 4

Totale exploitatielasten jr 1 (€) 93.304

Huurmutatiegraad afgelopen 3 jaar 8,00% Wooneenheden doorverhuurd gehele jaar 499.131 510.875 522.701 534.619 546.639 674.470

Discontovoet 7,00% Wooneenheden wederverhuurd, excl. leegstand 37.174 37.962 38.760 39.568 40.388 49.282

Exit Yield 6,50% Bruto huuropbrengst 536.305 548.837 561.461 574.188 587.027 723.751

Verwervingskosten 3,00% Exploitatielasten 99.739 102.200 104.721 107.302 109.945 140.162

Netto huuropbrengst 436.566 446.637 456.740 466.885 477.082 583.589

OUTPUT

Leegwaarde 11.250.000 Eindwaarde 13.529.530

Marktwaarde KK 10.070.000 Netto kasstroom 436.566 446.637 456.740 466.885 477.082 13.347.297

% van de leegwaarde 89,51%

BAR KK 5,36% Marktwaarde VON 10.369.968

NAR KK 4,44% Verwervingskosten 302.038

Bruto kapitalisatiefactor 18,6 Marktwaarde KK 10.067.930

Netto kapitalisatiefactor 22,5 Marktwaarde KK (afgerond) 10.070.000

Gevoeligheidsanalyse

‘De’ Waarde bestaat niet.

Een taxatie is niet een feit, maar een schatting van de te verwachten prijs.

Een taxatie is een schatting van de meest waarschijnlijke van een reeks mogelijke uitkomsten op basis van de veronderstellingen in het waarderingsproces.

Gevoeligheidsanalyse

Valuation uncertainty (IVCS)

"The possibility that the estimated value may differ from the price that could be obtained in a transfer of the same asset or liability taking place at the same time under the same terms and within thesame market environment"

3 type van schattingsonzekerheid:

• Marktonzekerheid

• Modelonzekerheid

• Inputonzekerheid

Gevoeligheidsanalyse

Doel analyse:

• analyseren waardering en specifieke aandacht voor de onderbouwing van enkele inputvariabelen, bewustwording taxateur welke keuzes/parameters/variabelen de meeste invloed hebben.

• adviseren van opdrachtgever in specifieke gevallen: risicoanalyse portefeuille, aankoop van nieuwbouwbelegging etc. Kortom waar moet de taxateur en belegger specifieke aandacht aanbesteden.

Algemene inputvariabelen

InputvariabelenUitgangspunt

taxatie (base case)delta min delta max Min Max Distributie

Inflatiescenario 1,90% -0,10% 0,10% 1,81% 2,00% Uniforme verdeling

Markthuurgroei 1,90% -0,10% 0,10% 1,81% 2,00% Uniforme verdeling

Kostenstijging boven inflatie 0,60% -0,20% 0,20% 0,40% 0,80% Uniforme verdeling

Leegwaarde groei regio A1 1,90% -0,20% 0,20% 1,70% 2,10% Uniforme verdeling

Huurmutatiegraad wooneenheden/pp units 8,00% -1,00% 1,00% 7,00% 9,00% Uniforme verdeling

Markthuur (totaal) 570.000 -5,00% 5,00% 541.500 598.500 Driehoeksverdeling

Onderhoud 46.250 -5,00% 5,00% 43.938 48.563 Uniforme verdeling

Overige exploitatie lasten 41.099 -5,00% 5,00% 39.044 43.154 Uniforme verdeling

Specifiek voor uitpondscenario

InputvariabelenUitgangspunt

taxatie (base case)delta min delta max min max Distributie

Disconteringsvoet 7,00% -0,15% 0,15% 6,85% 7,15% Uniforme verdeling

Exit yield (uitpondscenario) 6,50% -0,25% 0,25% 6,25% 6,75% Uniforme verdeling

Leegwaarde (totaal) 11.250.000 -5,00% 5,00% 10.687.500 11.812.500 Driehoeksverdeling

Ratio verkoopdeel/huurmutatie wooneenheden/pp units 80,0% -20,00% 20,00% 60,00% 100,00% Uniforme verdeling

Specifiek voor exploitatiescenario

InputvariabelenUitgangspunt

taxatie (base case)delta min delta max min max Distributie

Disconteringsvoet 6,00% -0,13% 0,13% 5,87% 6,13% Uniforme verdeling

Exit yield (doorexploitatiescenario) 5,40% -0,21% 0,21% 5,19% 5,61% Uniforme verdeling

TAXATIE GEVOELIGHEIDSANALYSE

Gevoeligheidsanalyse (uitponden en exploiteren)

Best case:€ 10,47 mln.

Worst case:€ 9,68 mln.

Base case:€ 10,07 mln.

Gevoeligheidsanalyse (Invloed variabelen)

Impact van big data op de woningmarkt

Rogier van der Hijden

1 oktober 2015

Agenda

• Big data? Relevante informatie!

• Verandert de rol van de taxateur door 'big data'?

Van fact finding…

…naar duiding, interpretatie en validatie

• Praktijkvoorbeelden

• Information with a high degree

of organization

• Inclusion in a relational

database is seamless

• Readily searchable by simple,

straightforward search engine

algorithms or other search

operations

• Information with a lack of

structure

• Compilation is a time and

energy-consuming task

Structured Data Unstructured data

Signal vs Noise?

Pre ‘Big Data’

Controle over informatie

Exclusieve kennis

Beperkte advertentie

mogelijkheden

Post ‘Big Data’

• 7,4m woningen, 100

karakteristieken:

• Woningkenmerken

• Omgevingskenmerken

• Tientallen bronnen

• Maandelijkse updates

Calcasa: van data naar informatieData verzameling Calcasa AVM Output

• Rules based hedonisch

model

• Waardering o.b.v. 25

referentieverkopen

• Selectie o.b.v. maximale

vergelijkbaarheid

• Woning, locatie, tijd

• Correctie verkoopprijzen

middels Calcasa woning

prijsindexen (buurtniveau)

en onderbouwde relaties

• Marktwaarde

• Confidence Level

• Executiewaarde

• Gedwongen onderhandse

verkoopwaarde

• Risicoscores

Data processing

• Sorteren

• Validatie / Quality Control

• Algoritmes

• Manueel

• Aggregatie

• Classificatie

• Bijschatting input

Veranderende rol taxateur

Informatie

verzameling &

rapportage

Veranderende omgeving: toenemende eisen aan taxateurs & taxaties

• Opleiding en certificering

• Uitgebreidere rapportage en onderbouwing o.b.v.

Duiding en

interpretatieValidatie

Geautomatiseerde informatievoorziening?

Locatie

Kwaliteit &

OnderhoudBijzonderheden

Basis

karakteristieken

woning

Marktsituatie

Referentie

transacties &

indexering

Belang goede woningprijsindex

PBK Noord-Holland

PBK Amsterdam

WOX Amsterdam

WOX A'dam Centrum

WOX A'dam Zuidoost

Belang goede woningprijsindex

WOX gemeente Slochteren

(-6,2%)

NVM regio Slochteren

(+1,8%)

Beschikbare informatie beleggingen woningen?

Soort Informatie Variabele Beschikbaarheid

Object Karakteristieken

Waarde inschatting Leegwaarde

Huurwaarde

Marktwaarde (verhuurd)

Markt informatie /

statistiek

Koopmarkt

Huurmarkt

Beleggingsmarkt

Referentie transacties Koopmarkt

Huurmarkt

Beleggingsmarkt

Duiding & Interpretatie

Geautomatiseerde rapportage

• Volledige rapportage o.b.v. adres

Taxateur

• 80-90% van input is gereed

• Verwerken van informatie waardering

• Duiding geven & interpreteren van informatie

• Rapportage kost veel minder tijd

Validatie

Geautomatiseerde waardering

• Waardering o.b.v. adres

Taxateur

• Validatie van input variabelen

• Validatie van individuele waarderingen

• Selectie van te toetsen / herwaarderen

objecten o.b.v. Confidence Level

• Focus op ‘moeilijkste’ waarderingen waar

meeste waarde kan worden toegevoegd

Wat kunnen we nog verwachten in de woningmarkt?

Aanvullende Informatie

Calcasa

Koornmarkt 41

2611 EB Delft

T [015] 214 88 34

www.calcasa.nl

Einde sessie Woningbeleggingsmarkt

Start lunch + netwerken op het Taxatieplein

13.00 uur start hoofdprogramma

#vjprofs