T3 Praktische Tools

7/24/2019 T3 Praktische Tools

1/53

Dag van het

Vastgoedbeheer 2015

Welke praktische tools kunt u inzetten in het kader

van uw strategische vastgoedbeleid en het hieropafgestemde onderhoudsbeleid?

Ren Middelkoop, bbn BOB advies en COMOG

Maarten Visser, bbn adviseurs

Erik van der Velde, Reinaerde

Jos Brouwer

#WMNL


2/53

Themasessie praktische tools tbv

vastgoedstrategie en onderhoud

Inleiding en toekomstbeeld (bestuurslid Comog).Ren Middelkoop

Hoe kunt u uw vastgoedstrategie ontwikkelen?Maarten Visser

Praktijkervaringen Reinaerde.Erik van der Velde

Conditiegestuurd onderhoud afgestemd op

strategisch vastgoedbeleid.Jos Brouwer

VERENIGING CONSULTANTS ONDERHOUDSMANAGEMENT ONROEREND GOED


3/53



4/53

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCKb-w6Kf2MgCFcnVFAodaG4HiA&url=http://www.dekritischebelegger.nl/aandelen/ing-2011-wordt-goed-jaar-voor-aandelen/&psig=AFQjCNFybGbPi3j0ujAn9LNW8ApZS8mEhA&ust=1445677605104969http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCKb-w6Kf2MgCFcnVFAodaG4HiA&url=http://www.dekritischebelegger.nl/aandelen/ing-2011-wordt-goed-jaar-voor-aandelen/&psig=AFQjCNFybGbPi3j0ujAn9LNW8ApZS8mEhA&ust=1445677605104969


5/53

Trends die doorzetten

De crisis voorbij!!!! Tekorten op arbeidsmarkt.

Ketensamenwerking; b.v. BIM in beheerproces.

Hergebruik grondstoffen/grondstoffen tekort.

Life cycle cost benadering.

Verduurzamen bestaand vastgoed; b.v. second

skin oplossingen.



6/53

Trends die doorzetten

Optimaliseren en herbestemmen vanbestaand vastgoed.

Professioneel vastgoedbeheer wordt nogbelangrijker.



7/53

Behoefte en methodieken

Behoefte aan integrale aanpak.

Technisch beheer afgestemd opstrategisch vastgoedbeleid.



8/53

Hoe u dat kunt doen?

Laat u inspireren en ga in gesprek met:

Maarten Visser (bbn)Hoe kunt u uw vastgoedstrategie ontwikkelen?

Erik van der Velde (Reinaerde)Praktijkervaringen Reinaerde.

Jos Brouwer (bbn)Conditie gestuurd onderhoud afgestemd op strategisch

vastgoedbeleid.



9/53

9

VASTGOEDSTRATEGIE- heb oog voor uw stakeholders -


10/53

10

Vastgoedstrategie start met het kennen van de belangen van uw

stakeholders.

Stelling


11/53

11

bbn adviseurs 110 adviseurs, 3 vestigingen

Adviseurs voor alle vastgoedvraagstukken rondom

initiatief

planontwikkeling bouwkosten

realisatie

vastgoedbeheer

portefeuillebeheer en -strategie

Maarten Visser Huisvestingsadviseur Zorg

Projectmanager

Even voorstellen


12/53

12

Stelling:

Vastgoedstrategie start met het kennen van de belangen van uw stakeholders

Stelling

Waarom:

Stelt u in staat om te sturen op de juiste prestaties


13/53

13

Samenbrengen van alle stakeholders

Delen alle relevante informatie

Vastgoed bekijken vanuit alle invalshoeken

Perspectief bepalen op basis van een integraal inzicht

Hoe?


14/53

14

vastgoedbedrijfsvoering

strategisch

operationeel

Missie en Visie

Operationeel

resultaat

Functionele

geschiktheid

Ontwikkelings-

kansen

Financieel

resultaat

vastgoed

Technische-

staat

Stakeholders en hun belangen

Raad van

Bestuur/CEO

Controller/CFO/

beleidsdienst

Gebruiker/

exploitant

Ontwikkelaar/

koper

Vastgoed-

manager

Technisch

beheerder


15/53

15

Onderhouden Optimaliseren (of verlies nemen)

Missie en visie Ontwikkelings-

kansen

Financieel resultaat

vastgoedOperationeel

resultaat

Functionelegeschiktheid

Technische-staat

Patronen


kansen



resultaat


Technische-staat


16/53

16

Verkopen of herontwikkelen

Patronen


kansen



resultaat


Technische-staat

Consolideren


kansen



resultaat


Technische-staat


17/53

17

www.vastgoedmaps.nl

Algemene informatie object

Informatieuit systemen

Kwalitatieve

informatie

Perspectief

consolideren

investeren

heroverwegen

tijdelijk gebruik

afstoten

slopen
http://www.vastgoedmaps.nl/http://www.vastgoedmaps.nl/


18/53

18

Van perspectief naar stuurinformatie


19/53

19

Van stuurinformatie naar strategie


20/53

20

Waar liggen de mogelijkheden binnen een vastgoedportefeuille om ingrepen

te doen ?

Ingrepen ?

Afstoten: Huur:

Langlopend

Kortlopend

Eigendom:

Courant vastgoed

met boekwaarde (bijna) afgeschreven

Incourant vastgoed

met boekwaarde

(bijna) afgeschreven

Alternatieven: Verbouwen

Concentreren

Verhuren

www.vastgoedmaps.nl
https://pm.vastgoedmaps.nl/demo_zorg_uitgebreid/#portefeuillehttps://pm.vastgoedmaps.nl/demo_zorg_uitgebreid/#portefeuille


21/53

21

Strategische informatie

Resultaat en toekomstperspectief van de gehele portefeuille, maar ook

per regio, per object, per activiteit, en meer.

Gouden panden, Cash Cows en Bleeders, Afstootlijsten,

Aandachtspanden

Tactische informatie

Iedere denkbare analyse binnen een (deel-)portefeuille kan worden

gemaakt

Operationele informatie

Overzichtelijke presentatie van eigenschappen en actuele situatie per

object / deelportefeuille / hele portefeuille

Samenvatting - wat levert deze aanpak op ?


22/53

22

ambitie verbindt alles

www.vastgoedmaps.nl

www.bbn.nl


23/53

23


24/53

24


25/53

25


26/53

26


27/53

Aangesloten bij:

Sterk in Ontwikkeling


28/53

Aangesloten bij:

Algemene info

Stichting Reinaerde is een zorginstelling voor

mensen met een verstandelijke en/of lichamelijkebeperking;

Werkzaam in 16 gemeenten in de provincie

Utrecht;

Ca. 2500 clinten waarvan er ca. 1100 bij onswonen;

Omzet ca. 130 miljoen per jaar.

28


29/53

Aangesloten bij:

Omvang

vastgoedportefeuille

Vastgoedportefeuille omvat:

2 instellingsterreinen ca. 50 woonlocaties;

ca. 60 locaties voor werk/dagbesteding;

Totaal ca. 350 gebouwen, waarvan 65%

eigendom Totaal oppervlak gebouwen ca. 124.000 m2

Waarde portefeuille totaal ca. 130.000.000

29

30


30/53

Aangesloten bij:

Externe ontwikkelingen

Bekostiging van zorgvastgoed was sterk

gereguleerd;

Vanaf 2018 zijn risicos van zorgvastgoed

geheel voor eigenaar/gebruiker;

Rijksoverheid draagt taken over aan

gemeenten (WMO, Jeugdwet, Participatiewet); Overheid bezuinigt op prijs in de zorg;

Overheid beperkt omvang van zorg.

30

31


31/53

Aangesloten bij:

Visie op vastgoed

Visie gebaseerd op CREM uitgangspunten; Vastgoedvisie sluit aan op zorgvisie;

Doel: realiseren prettige woon-, werk en

leefomgeving voor onze clinten;

Optimaliseer (kosten van) gebruik; Stuur actief op portefeuille doelstellingen.

31

Zorg-strategie

Vastgoed-strategie

GebruikBeheer &Projecten

32


32/53

Aangesloten bij:

Doelen strategisch

vastgoedbeleid

Externe ontwikkelingen leiden tot indeling

portefeuille: Specifiek zorgvastgoed;

Zorgvastgoed in de wijk (onzelfstandig wonen);

Zelfstandig wonen met mogelijkheid tot zorg;

Overig (werk- en dagbesteding, kantoren).

Realiseer portefeuille met meer waardevastvastgoed;

Denk vanuit life cycle cost principe.

32

33


33/53

Aangesloten bij:

Doelen tactisch

vastgoedbeleid

Optimaliseer vastgoedportefeuille voor

zorgverlening (aan/verkoop);

Vergroot productie omvang per locatie bij/door

ver/nieuwbouw;

Investeringen moeten bijdragen aan

portefeuille doelen en optimaliseren

zorgexploitatie.

33

34


34/53

Aangesloten bij:

Doelen operationeel

vastgoedbeleid

Verhoog doelmatigheid van beheer door:

Optimaliseer kosten van onderhoud; Conditiemeting onderhoud;

Standaardisatie contracten en vermindering

leveranciers;

Benchmarken met andere zorgpartijen.

Stuur op integrale veiligheid.

34

35


35/53

Aangesloten bij:

(Her)Ontwikkelen vastgoed

Uitgangspunten:

Hoe specifieker het vastgoed hoe logischer het is

om het in eigendom te hebben en vice versa;

Hanteer zoveel mogelijk kenmerken van woningen;

Realiseer bij werk- en dagbesteding waar mogelijk

dienstverlening zonder vastgoed;

Creer flexibiliteit in soort gebouwen en incontracten.

35

36


36/53

Aangesloten bij:

Beheren

Uitgangspunten:

We houden voor de WLZ locaties hetonderhoud en de investeringen in stand;

Op basis van conditiemeting en scenarios

is een MJOP opgesteld;

Stuur op bezettingsgraad in het vastgoed; Ontwikkel duurzaamheidsbeleid en voer het

ook in.

36

37


37/53

Aangesloten bij:

Vastgoeddata

vastgoedinformatie

350 gebouwen leiden tot heel veel vastgoeddata in heel

veel bronnen maar niet direct tot heel veel goede

vastgoedinformatie; Sturen op portefeuille doelen vraagt wel om die

informatie;

Wens om gebruiker inzicht te geven in integrale kostprijs

is ook vraag naar informatie;

Wens tot benchmarking kan alleen op basis van goede

informatie.

37

38


38/53

Aangesloten bij:

Vastgoedmaps als

instrument

Voordelen in de praktijk: Snel schakelen tussen portefeuille niveau en objectniveau;

Overzichtelijke kaart met informatie, visueel sterk;

Veel filtermogelijkheden maakt vergelijken makkelijker;

Vanuit diverse basissystemen komen gegevens samen in

n overzicht;

Mogelijkheid tot bepalen integrale exploitatie;

Bepalen bedrijfswaarde is mogelijk;

Mogelijkheid tot geven van alleen leesrechten zodat

gegevens veilig zijn.

38


39/53

Conditiegestuurd onderhoud NEN 2767

Presentatie door Jos Brouwer


40/53

Conditiegestuurd onderhoud

Waarom conditiegestuurd onderhoud?

Om op strategisch niveau binnen beschikbare budgetten een verantwoorde

onderhoudsambitie vast te kunnen stellen

Wat is conditiegestuurd onderhoud? Het bepalen onderhoudsbudgetten op basis van een gewenste en haalbare

onderhoudsambitie

Hoe doen we dat?

Door een relatie te leggen tussen de beschikbare budgetten, de gewenste

onderhoudsconditie en de prioriteit van het uit te voeren onderhoud


41/53

Conditie Kosten

Risico

Strategisch + technisch sturen van onderhoud


42/53

budget

Onderhouds-

beleid

Balans tussen budget en onderhoud


43/53

Het doel van de NEN 2767 is de behoefte aan een

persoonsonafhankelijke en eenduidige registratie van de conditie

van gebouwen.

De NEN 2767 schept uniformiteit in de conditiescores per bouw- eninstallatiedeel door een waarde die de degradatie uitdrukt.

Bepaling van een organisatie specifieke risicoprofiel van de bouw-

en installatiedelen

Onderhoudsbeleid op basis van de NEN 2767


44/53

Conditiescore 1: Uitstekende conditie

*Incidenteel geringe gebreken

Conditiescore 2: Goede conditie

*Incidenteel beginnende veroudering

Conditiescore 3: Redelijke conditie

*Plaatselijke zichtbare veroudering, functievervulling niet in gevaar

Conditiescore 4: Matige conditie

*Functievervulling incidenteel in gevaar

Conditiescore 5: Slechte conditie

*Veroudering onomkeerbaar

Conditiescore 6: Technisch rijp voor sloop

Zes puntenschaal NEN 2767


45/53

Het opzetten van eenconditiemeting van de gebouwen

installatiedelen conform de NEN 2767

Het bepalen van prioriteiten t.o.v. risicoprofiel enonderhoudsbeleid per locatie

Het opzetten van een mjop met dashboard met hierin opgenomen

deconditiemeting en de prioriteiten afgestemd op het

strategisch vastgoedbeleid

Hoe bereiken we dat?


46/53

Diverse fitermogelijkheden

Overzicht NEN 2767 conditiemeting per bouw- en installatiedeel

Uitgebreid kostenoverzicht op korte en lange termijn

Gebouwspecifieke prioritering

Diverse interactieve grafieken

Strategisch dashboard


47/53

Opzetten van organisatiespecifiek dashboard

Ele me nte n Ge we nst Ge m. score Re se rve ring Be dra g Koste n huidige prijspe il Re de n va n onde rhoudsma atre ge l P 2015 2016 2017 2018 2019

1. Eigenaarsplitsing * Indirecte projectvoorzieningen Saldo opgebouwd reservering Gewenste looptijd in jaren 30 Veiligheid 1 21.100 42.132 4.810 93.710 74.000

2. Type onderhoud * Gevels 3 3 Vanaf het eerste jaar 600.000 Totale kosten over looptijd 16.586.868 Bedrijfs-/gebruiksproces komt in gevaar 2 6.400 7.602 54.650 96.540 300

3 . Geb ou wf un ct ie * Daken 3 3 Vanaf het 5de jaar Gem. kosten per jaar 552.896 Beleving/uitstraling 3 68.377 96.437 107.888 97.076 5.650

4. Complex * Gevelkozijnen, ramen, deuren 3 3 Vanaf het 10de jaar Kosten per mbvo per jaar 27,41 Technisch planmatig onderhoud 4 28.330 84.935 291.497 191.982 82.415

1Uitstekende conditi Incidenteel geringe gebreken Beschermlagen 3 3 Vanaf het 15de jaar Kosten gendexeerd Voorkomen van toename klachtenonderhoud 5 139.054 134.406 123.651 125.951 153.717

2Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering Inbouwpakket 3 3 Vanaf het 20ste jaar Totale kosten over looptijd 22.820.743 0 0 0 0 0 0

3Redelijke conditie P laatsel ijk zicht bare veroudering, func tievervulling niet in gevaar Gebouwgebonden inst allaties 3 3 Vanaf het 25s te jaar Gem. kosten per jaar 760.691 0 0 0 0 0 0

4Matige conditie Functievervulling incidenteel in gevaar Niet gebouwgeb. installaties 3 3 Rente dotatiefonds per jaar (%) Stijging onderhoud / jaar 2,00% 0 0 0 0 0 0

5Slechte conditie Slechte conditie, veroudering onomkeerbaar Terrein 3 3 0 0 0 0 0 0

6Zeer slechte conditiTechnisch rijp voor sloop 0 0 0 0 0 0

8 Specialistisch vervolg onderzoek noodzakelijk 0 0 0 0 0 0

9 Geen opname, (deels) niet geinspecteerd Totaal 263.261 365.512 582.496 605.259 316.082

Meerjarenonderhoudsplanning

NEN

2767klasse

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

Dotatiesaldo inclusief indexatie

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

Grafiek werkelijke kosten huidige pri jspeil

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

Grafiek geindexeerde kosten

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

Jaardotatie inclusief indexatie

I

I

I I

-600.000

-400.000

-200.000

0

200.000

400.000

600.000


0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

Grafiek werkelijke kosten huidige prijspeil

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044


0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000


Dashboard


48/53

Ele me nte n Ge we nst Ge m. score Re se rve ring Be dra g Koste n huidige prijspe il Re de n va n onde rhoudsma atre ge l P 2015 2016 2017 2018 2019



3 . G eb ou wf un ct ie * Daken 4 3 Vanaf het 5de jaar Gem. kosten per jaar 550.279 Beleving/uitstraling 3 63.565 88.904 101.965 79.579 17.021











NEN

2767klasse

Dashboard


49/53

Opzetten van organisatiespecifiek dashboardEle me nte n Ge we nst Ge m. score Re se rve ring Be dra g Koste n huidige prijspe il Re de n va n onde rhoudsma atre ge l P 2015 2016 2017 2018 2019














NEN

2767klasse

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000


0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

Grafiek werkelijke kosten huidige pri jspeil

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044


0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000


Dashboard


50/53

Ele me nte n Ge we nst Ge m. score Re se rve ri ng Be dra g Koste n huidige pri jspe il Re de n va n onde rhoudsma atre ge l P 2015 2016 2017 2018 2019







3Redelijke conditie Plaatselijk zichtbare veroudering, functievervulling ni et in gevaar Gebouwgebonden ins tallaties 2 3 Vanaf het 25s te jaar Gem. kosten per jaar 760.849 0 0 0 0 0 0







NEN

2767klasse

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000


0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

Grafiek werkelijke kosten huidige prijspeil

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044


0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000


Dashboard


51/53

Eenstrategisch onderhoudsmanagementsysteem gebaseerd op de

NEN 2767

Eenstuurbaar financieel overzicht voor het management

Een overzicht van alle onderhoudskosten op korte en lange

termijn afgestemd op het strategisch vastgoedbeleid

Werkplan als basis voorverantwoord technische beheer beheerwaarbij desinvesteringen worden voorkomen

Wat hebben we hiermee bereikt?


52/53

Vragen?


53/53

Einde sessie

Start lunch + netwerken op het

Vastgoedbeheerplein

13.00 uur start hoofdprogramma

#WMNL

T3 Praktische Tools

Documents

Transcript of T3 Praktische Tools