Syposium “10 voor MKBA” 30 januari 2014

Workshop Leefbaarheid &

Wijkontwikkeling

Gert Dijkstra, Eigen Haard Amsterdam

Mark Bal, Woonbron RotterdamGerben in ‘t Hout, Woonstad

Rotterdam Roderik Ponds, Atlas voor Gemeenten

Programma• Inkopen bij VvE’s door Woonbron - Gert

5 min.• MKBA Leefbaarheid sociaal Amsterdam - Gert

15 min.Gesprek - 15 min.

• MKBA Wijkontwikkeling Spangen - Gerben 25 min.

Gesprek - 15 min.

• Dillemna’s onderzoek, Altalas voor gem. - Roderik 5 min.

Gesprek - 10 min.

Meten is weten.

Niet alles wat je kunt meten heeft waarde en dingen die echt waarde hebben kun

je meestal niet meten.

Albert Einstein

Bij mij thuis …………. ! • Parkstraat 12: wij• Parkstraat 14: te koop• Schoolstraat 7: zij

voormalig studentenhuis diergeneeskunde

• Met sociaal investeren: stijging vastgoedwaarde nihil

• Maar …….. na vertrek van ‘zij’ en nieuwe bewoning stijgingvan min. 10% WOZ

Vraagstelling• Wat is bij benadering de meest waarschijnlijke

MKBA op leefbaarheid voor onze investeringen in het sociale domein als woningcorporatie in een specifieke buurt en welke conclusies en aanbevelingen kunnen aan een dergelijke MKBA worden verbonden?

• Wijken met intensieve inzet door woningcorporatieis altijd met een wijkbeheerder en minimaal ca. € 50.000 tot maximaal ca. € 250.000 per jaar voor ‘sociale’ projecten in een buurt met gem. 1000 woningen

• Sociale investeringen: conform definitie CFV

Verwachtingen …….? • Enige instrument met aantoonbaar positief

effect op leefbaarheid = slopen en bouwen koopwoningen (Herstructurering 2006-2011)

• Effect op leefbaarheid door investeringen sociaal is een “moeilijk te meten begrip” en “er is geen enkele wetenschappelijke onderbouwing voor de stelling dat het goed is voor de wijk als bewoners elkaar beter leren kennen” Vasco Lub, Schoon, Heel en Werkzaam?, april 2013

Niet alle sociale aanpak is effectief … ? • Nihil effect door verkoop sociale

huurwoningenen ….. geen gunstig effect gemeten door sociale inzet (programma Onze Buurt aan Zet 1999-2006) Bron: SCP, Werk aan de Wijk, juli 2013

• De baat op straat (2009, Atlas/SEO) “de effectiviteit van de sociale investeringen van woningcorporaties kan vooralsnog niet worden aangetoond” en “meest overtuigende en robuuste effect (op mate van overlast en onveiligheid in de buurt) is bij de verkoop van sociale huurwoningen (met een leefbaarheidswinst per verkochte woning van ongeveer € 10.000)”

Conclusie: “woningcorporaties kunnen het geld voor sociale investeringen beter anders besteden”

Investeringenin leefbaarheid

woningcorporatie

LT opbrengstwoningcorporatie:

bij verkoop

Stijging woongenot en woningwaarde

Opbrengsten derden: baten

maatschappelijk

KT opbrengst woningcorporatie: voorkomen kosten

Positief effect op leefbaarheid:

beoordeling buurt

Andere ontwikkelingen wijk en stad en kenmerken wijk met effect op leefbaarheid

Eigenaarschap bewoners: meer

in zelfbeheer

Beleidstheorie

“Portiek Cirkel”

Prettigere wijk: meer activiteiten

met bewoners

Veiligere wijk: minder inbraken en vandalisme

Schonere wijk: minder

vervuiling

KT opbrengsten: voorkomen kosten• Minder kosten eenmalige schoonmaak en

opruimen• Minder overlastmeldingen en minder kosten

voor bemiddelen op overlast en aanpakken overlastgever

• Minder reparatiekosten door vandalisme en inbraken

• Minder ondersteuningskosten nodig voor huurders bij reparaties in de eigen woning of voor woonbegeleiding

• Minder huurachterstanden en minder kosten voor begeleiding van en ontruimingen door huurachterstanden

• Minder kosten “Wonen en Vastgoed” door inzet actieve bewoners (zelfbeheer) op taken van de woningcorporatie

Investeringen sociaal vergeleken: indicatief! Meerwaarde (+)en indicatieve opbrengst EH in € op 1.000 woningen

Activiteit of buurtgroep op schoon

Activiteit of buurtgroep op veilig

Inzet van professionals op complex- of wijkbeheer

Bewoners commissie of buurtgroep op ontmoeting

Buurt(werk)-kamer: actieve bewoners met ‘eigen kamer’

Schonere gemeenschappelijke ruimte (en buurt)

++6.000

O +3.000

O +3.000

Veiligere gemeenschappelijke ruimte (en buurt) en minder overlast van buren of de straat

O/+1.000

++4.000

+2.000

+2.000

++4.000

Minder schade aan woningen en gebouw

+4.000

+4.000

++30.000

O/+2.000

+4.000

Ondersteuning huurder bij klussen in de woning

O O O/+1.000

O ++5.000

Minder achterstanden in de huur (en minder ontruimingen)

O O O/+16.000

O ++40.000

Activering huurders naar vrijwilligerswerk op schone, veilige en prettige buurt

O O O/+4.000

O/+4.000

++10.000

Hogere waarde vastgoed

O/+ O/+ O/+ O/+ +

ROI voor corporatie: opbrengsten / kosten

11.000/8.000= 1,375

8.000/8.000= 1,0

56.000/48.000= 1,167

8.000/8.000= 1,0

58.000/30.000= 1,93

Indicatieve MKBA integraal 1.000 vhe

Extra activiteit schoonmaak of buurtgroep schoonmaak € 8.000

Acties veiligheid, voorlichting of buurtgroep buurtpreventie € 8.000

Wijkbeheer(der) woningcorporatie € 48.000

Steun wijkpartners, bewonersgroep en bewonerscommissies € 8.000

Steun buurt(werk)kamer € 30.000

Inzet medewerkers leefbaarheid back office woningcorporatie € 30.000

Minder inzet en kosten op aanpak overlast € 4.000

Minder kosten reparaties en begeleiding sociaal door ‘burenhulp’ € 5.000

Minder huurachterstanden en kosten ontruimingen € 50.000

Hogere opbrengst LT bij verkoop woningen

Minder onderhoudskosten en kosten Wonen door zelfbeheer in bijv. tuinen en gezamenlijke ruimten € 15.000

Minder schades en kosten aan woningen en gebouw door minder vandalisme en inbraken € 40.000

Minder kosten eenmalige schoonmaak en opruimen € 4.000

Gloeiende plaat of in de emmer…?Dilemma 1 Zijn de investeringen sociaal in leefbaarheid voldoende substantieel om aannemelijk te maken dat effecten ervan op woongenot en woningwaarde traceerbaar zijn?NB: Investeringen van een woningcorporatie bedragen ca. € 50.000 tot € 250.000 per jaar in een buurt met ca. 500 tot 2.000 woningen ofwel met een CFV kengetal leefbaarheid sociaal van ca. € 50 tot € 150 per woning

Hoe ‘verstorend’ werkt de crisis? Dilemma 2Hoe belangrijk is het effect van de crisis?Is een 0,1 punt grotere daling op leefbaarheid in een ‘aandachtswijk’ t.o.v. de ‘betere wijk’ al niet een enorme prestatie of is dat de ‘kromme zaak recht praten’? Juist in wijken waar we als woningcorporatie sociaal investeren in leefbaarheid is sprake van een relatief hogere werkeloosheid en grotere sociale problematiek en neemt deze door de crises de afgelopen jaren mogelijk extra toe?