Syntrus Achmea Outlook 2015-2016: beleggen in vastgoed en hypotheken

8/10/2019 Syntrus Achmea Outlook 2015-2016: beleggen in vastgoed en hypotheken

1/44

Outlook 2015 - 2016Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken


2/44

Transformatie in beeld: Westerhoek

Het nieuwe wooncomplex stond voorheen bekend

als het kantoorgebouw Molenwerf. Ruim voordat

de kantoormeters leeg kwamen, ontstond als

alternatief voor verhuur het plan voor deze

grootschalige transformatie. Syntrus Achmea Real

Estate & Finance zocht samen met de eigenaren

en de gemeente Amsterdam naar een geschikte

bestemming voor dit gebouw. Ondanks complexe

wet- en regelgeving, een gedeeld eigendom bij

meerdere pensioenfondsen en het benodigdeoverleg met belanghebbenden, is het vanuit een

goede samenwerking gelukt telkens een volgende

stap te kunnen zetten. Met de uitstekend geslaagde

transformatie als resultaat. Wat voorheen de

werkplek was van zon duizend werknemers, is

binnenkort de huiskamer van 185 Amsterdamse

huishoudens.

Duurzaam wonen in Westerhoek

Het gebouw is op duurzame wijze herontwikkeld.

Van de bestaande materialen is het maximale

hergebruikt zoals de centrale entree met marmerenvloer, liften, buitenruimten, WKO-installatie,

trappenhuizen en kozijnen. Ook de karakteristieke

lichtarmaturen zijn hergebruikt in de gangen van

het gebouw.


3/44

03/44Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken

Inhoudsopgave

Voorwoord 05

1 Beleggen in Nederland 06

1.1 De Nederlandse huurwoningmarkt 10

1.2 De Nederlandse markt voor zorgvastgoed 16

1.3 De Nederlandse winkelmarkt 21

1.4 De Nederlandse kantorenmarkt 26

1.5 De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken 31

1.6 De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken 37


4/44

Oude situatie kantoor Molenwerf


5/44


VoorwoordVerandering is de

enige constante

Verandering is de enige constante, zo stelde de

Griekse filosoof Heraclitus. Anno 2014 - zon

tweenhalfduizend jaar later - lijkt deze wijsheid

actueler dan ooit tevoren. Economie, sociaal

maatschappelijke ontwikkelingen, vastgoedmarkten:

ze veranderen in een ongekend hoog tempo.

In deze Outlook zetten wij die veranderingen op

een rij. Welke structurele trends zien we in de

markt? Welke conjuncturele bewegingen tekenen

zich af? We leggen de relatie met de verschillende

vastgoedmarkten en verbinden daar telkens een

concreet beleggingsadvies aan. We geven aan

waar we waardegroei zien en waar we prijzen juist

onder druk zien staan. Wat betekent dat voor de

beleggingsportefeuille? Door vooruit te blikken,

leggen we de basis voor onze beleggingsstrategie

en ons aan- en verkoopbeleid in de komende

jaren.

Ons vakgebied is de afgelopen sterk in beweging

geweest. We hoeven de inhoudsopgaven van de

opeenvolgende edities van de Outlook maar naast

elkaar te leggen om dat te zien. We zijn ons op

steeds meer sectoren gaan richten. Zo maakt onze

marktvisie op zorgvastgoed sinds een paar jaar

deel uit van de Outlook. En waar zakelijke en

woninghypotheken ooit n hoofdstuk deelden,

worden zij tegenwoordig afzonderlijk onder de

loep gelegd. Zeker voor woninghypotheken is de

belangstelling van institutionele beleggers sterk

gegroeid het afgelopen jaar.

In deze Outlook geven we onze marktvisie op

zowel Nederlandse sectoren als internationale

markten. Met de toenemende belangstelling van

institutionele investeerders voor internationaal

vastgoed, neemt ook het aantal landen dat in

scope is, toe. Zeker voor directe strategien - waar

veel investeerders de voorkeur aan gevenvanwege de hoge mate van controle - is het van

belang om zelf nauwgezet de marktontwikkelingen

te volgen. Directe investeringen in Duitse

woningen en Franse winkels vragen om een zeer

zorgvuldige onderbouwing met eigen

marktonderzoek.

Wij hopen met deze Outlook in een behoefte te

voorzien. Er is met veel aandacht en zorg aan

gewerkt, maar we staan altijd open voor suggesties

om onze Outlook te verbeteren. Daar kunnen we

dan bij de volgende editie ons voordeel mee doen.

Ook bij ons is verandering de enige constante.

Met vriendelijke groet namens de directie van

Syntrus Achmea Real Estate & Finance,

Henk Jagersma


6/44


7/44


veroorzaakt door de stijgende vraag in combina-

tie met een achterblijvend aanbod, daar het

politieke momentum voor gaat generen. In ieder

geval is duidelijk dat bij de klanten voor de

woningen een toenemende indifferentie bestaat

tussen koop en huur. Zij kiezen steeds vaker

primair voor de stad en het bijbehorende

voorzieningenniveau en zijn ambivalent over de

financile vorm van de uiteindelijke gekozen

woonoplossing. Beleggers zullen op die keuzevoor de stad moeten anticiperen door het

aanbieden van nieuwe woonvormen, kleinere

woningen gericht op de flexibelere huurder,

woningen gekoppeld aan service en eventueel

ook zorg voor de groeiende groep senioren of

juist grotere woningen gericht op grote alloch-

tone huishoudens. Beleggers zullen hun investe-

ringsvraagstukken op een ander niveau moeten

bezien. Verwerving van individuele projecten zal

niet genoeg zijn om de aanhoudende beleggings-

druk te accommoderen. Er zal op het niveau van

de wijk moeten worden genvesteerd, op basis

van een grotere langjarige betrokkenheid en

gericht op nieuwbouw, evenals op waardegroei

van bestaand bezit en het oplossen van de

problematiek van bestaand vastgoed. Beleggers

worden daarmee een onmisbare partner voor

gemeenten en corporaties. Zo kan het verwachte

positieve rendement van investeringen in

woningen vorm krijgen binnen een maatschappe-

lijke context .

Commercieel Vastgoed

Ook voor beleggers in commercieel vastgoed,

winkels en kantoren ziet het er naar uit dat zijniet langer alleen op waardegroei van individuele

assets kunnen sturen. Juist door investeringen in

de bredere gebiedskwaliteit kan de waarde van

de in dat gebied gelegen assets toenemen.

We zien dat al in buitenlandse kantoorparken,

met het Londense Canary Wharf misschien wel

als meest aansprekende en bekende voorbeeld.

In Nederland komt het denken hieromtrent

voorzichtig op gang. We zien het nu al gebeuren

in binnensteden, waar winkelstraten en gebieden

steeds vaker als een winkelcentrum worden

gemanaged. Het Lijnbaanakkoord is exemplarisch:private partijen die de handen ineen slaan om de

kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren

om aldus de aantrekkelijkheid en daarmee de

waarde van de winkels of kantoren te vergroten.

Er is wat dat betreft nog veel te winnen in het

denken. De volgende stap voor retail is het

samen organiseren van beleving, een gezamen-

lijke digitale infrastructuur die het on- en het

offline winkelen combineert en het toevoegen

van voorzieningen. Het is toch vreemd dat de

winkelbeleving van succesvolle retailers als IKEAbegint bij een oplossing voor kinderopvang,

terwijl zon voorziening voor het winkelend

publiek in stadscentra niet voorhanden is. Ten

onrechte voelt niemand zich daar verantwoorde-

lijk voor. Passend binnen deze denklijn zal het

voor kantoren steeds vaker gaan om het

toevoegen van de juiste dienstverlening op een

kantorenlocatie, die niet langer per pand, maar

collectief voor het hele gebied wordt ontsloten.

Hier valt wellicht eveneens aan kinderopvang te

denken, maar in ieder geval aan voorzieningen

die de kantoorgebruiker ondersteunen, zoals

vergadercentra, onderscheidende presentatie-

ruimtes en het simpelweg aanbieden van nu eens

echt goede koffie. Zeker verouderende kantoren-

locaties die qua bereikbaarheidsprofiel of ligging

in de stad in principe veel potentie hebben,

zouden baat kunnen hebben bij zon aanpak.

Het economisch herstel kan daar bovendien tot

wat extra investeringsruimte leiden, afkomstig

van bestaande eigenaren of van nieuwe inves-

teerders die de mogelijkheden wel zien en die

over de financile middelen beschikken om ze te

realiseren.

In algemene zin geldt voor commercieel

vastgoed nog dat de investeringsdruk die het

mondiale economisch herstel teweeg heeft

gebracht, kan worden benut voor een kwaliteits-

slag in de portefeuilles van kantoren en winkels.

Het toenemende verschil tussen winnende en

verliezende locaties maakt zon kwaliteitsslag

noodzakelijk. Verkoop aan een investeerder die

opereert vanuit een value added of opportunisti-

sche beleggingstrategie kan voor veel institutio-

nele beleggers met een core profiel een uitweg

bieden voor in ieder geval een deel van deverversingsopgave in hun portefeuille.

De vastgoedmarkten, met de

woningmarkt voorop,

profiteren van het herstel


8/44

08/44

Zorgvastgoed

Voor investeren in zorgvastgoed is het econo-

misch herstel misschien minder relevant. De wijze

waarop de zorgsector richting de toekomst

wordt ingericht en de mate waarin hier aan

investeerders duidelijkheid over kan worden

gegeven, zijn bepalend voor de investeringsper-

spectieven in deze relatief nieuwe assetclass.

Het afgelopen jaar heeft het kabinet flinke

stappen gemaakt en zijn er relevante wetsvoor-stellen gepresenteerd. De komende maanden

moeten uitwijzen of de ingezette koerswijziging

ook op operationeel niveau voldoende is vormge-

geven. De beleidsontwikkelingen zijn relevant

voor de korte termijn en voor het vertrouwen van

beleggers. Voor de lange termijn wordt de

zorgvraag ondersteund door een sterke

demografische motor. De zorgvraag zal met de

snel toenemende vergrijzing toenemen. Tot 2030

groeit het aantal 75+-ers met 600.000 huishou-

dens, veelal alleenstaand, met daarin een

oververtegenwoordiging van vrouwen. Een

belangrijk deel van de zorgvraag van deze groep

ouderen kan binnen de bestaande woonomge-

ving worden opgelost. Omdat een groeiende

groep senioren steeds vaker behoefte heeft aan

zwaardere zorg en omdat de bestaande

woonomgeving daar kwalitatief niet altijd

voldoende geschikt voor is, ligt er toch een

belangrijke investeringsopgave. In onze steden

zijn de komende jaren tienduizenden extra

intramurale en levensloopbestendige woningen

nodig die in deze zorgvraag kunnen voorzien en

die tegelijkertijd een oplossing kunnen bieden

voor het sociale isolement van veel ouderen.Omdat huur met de daaraan gekoppelde onder-

houdsplicht voor de eigenaar misschien wel beter

bij de seniorendoelgroep past dan koop, zal een

groot deel van de investeringsopgave bij instituti-

onele investeerders en woningcorporaties

terechtkomen. Een opgave, waarbij een positief

rendement zich laat uitstekend verbinden met

een maatschappelijk profiel.

Woninghypotheken

Het herstel van de economische zekerheid, dat

zich vertaalt in een snel aantrekkend transactie-volume op de Nederlandse hypotheekmarkt,

is goed nieuws voor beleggers in

woninghypotheken. Met de vraag neemt echter

ook het aanbod toe, wat leidt tot intensivering

van de concurrentie en het teruglopen van de

marge ten opzichte van de nog altijd lage basis-

rente. Vooral verzekeraars zijn actiever geworden

in de verstrekking van hypotheken. Een verder

herstel van de woningmarkt zal het aantal actieve

verstrekkers kunnen laten toenemen. Het is

daarbij wel de vraag of Nederlandse banken op

lange termijn hun bestaande marktaandelen opde hypotheekmarkt willen behouden. De herkapi-

talisatie van banken staat dit mogelijk in de weg

en kan op termijn voor een daling in het aanbod

en daarmee voor een bodem in de margedaling

zorgen. Het oplopen van de basisrente vormt

daarbij een risico voor deze assetclass. Op korte

termijn neemt de basisrente echter niet, of maar

zeer beperkt toe. Omdat daarbij het aantal

defaults nog altijd laag is en een deel van de

beleggingsrisicos wordt afgedekt door de NHG,

blijft de rendement-risicoverhouding van deze

assetclass vooralsnog zeer aantrekkelijk. Waar er

in de woningmarkt een strijd is om deze assets,

kan het investeringsvolume middels beleggingen

in woninghypotheken relatief eenvoudig worden

opgeschroefd.

Zakelijk hypotheken

De performance van de beleggingen in zakelijke

hypotheken was de afgelopen jaren wel aan het

economisch herstel gekoppeld. Ook in deze

markt is een omslag te zien. Helaas neemt de

omvang van probleemgevallen in de portefeuilles

met zakelijke kredieten nog niet snel af, maar het

aantal probleemgevallen is in ieder geval stabiel.De omslag zit meer in de toenemende mate

waarin krediet wordt verstrekt; nog in zeer

geringe mate door de traditionele partijen die

vastgoed in het verleden voorzagen van financie-

ringen, maar vooral door buitenlandse debt

funds. Via het hypotheeksysteem met beperkte

risicos willen deze funds toegang krijgen tot de

transparant en relatief stabiel veronderstelde

Nederlandse vastgoedmarkten. Ook institutionele

beleggers onderzoeken weer de mogelijkheid om

met nieuwe fondsen leningen te verstrekken.

Soms financieren zij, deels noodgedwongen,ook de kopers van niet-strategische onderdelen

van hun portefeuilles. De grotere hoeveelheid


9/44


beschikbaar krediet heeft voor het eerst sinds

jaren tot een daling van de marges voor zakelijke

hypotheken geleid, zeker voor kwalitatief

hoogstaand vastgoed met sterke debiteuren.

De verstrekte leningen zijn altijd prudent, met

een lage LTV. Er is duidelijk geleerd van de

economische crisis. Voor de komende tijd wordt

met het verder stabiliseren van de vastgoedmark-

ten en de Nederlandse economie en het afronden

van de stresstesten van de verschillende banken

een verdere toename van de financieringsmoge-

lijkheden verwacht. Gezien de huidige marges,

vormen ook nieuwe zakelijke hypotheken een

aantrekkelijke investeringscategorie.

Oude entree kantoor Molenwerf

De rendement-risicoverhouding

van woninghypotheken blijft zeer

aantrekkelijk


10/44

10/44

De perspectieven voor de Nederlandse huurwo-

ningmarkt zijn in een ongekend tempo verbeterd.

Tegelijkertijd is sprake van toenemende concur-

rentie voor institutionele investeerders. Die

concurrentie komt van binnenlandse, maar steeds

vaker ook van buitenlandse investeerders.

Daarnaast begint de koopsector terrein te winnen.

Ontwikkelaars die de afgelopen jaren voor

verhuur kozen, richten hun pijlen nu steeds vaker

op de fiscaal gestimuleerde koopwoningmarkt.

Toenemende concurrentie betekent dat beleggers

meer risicos accepteren. En onder voorwaarde

van een hoog direct rendement, zijn ook investe-

ringen in herstructureringswijken en steden

buiten de Noordvleugel opportuun. In het huidige

tijdsgewricht is het de uitdaging om snel

voldoende pijplijn op te bouwen.

Outlook

2015 2016

Waardegroei + +

Huurniveaus + +

1.1 De Nederlandsehuurwoningmarkt Focus in beleggingsstrategie

Focus op geliberaliseerd segment (vanaf

700) of in potentie te liberaliseren

bestaande woningen

In beperkte mate huurprijzen boven

1.000 buiten centrumstedelijk gebied tot

1.200 in centra binnensteden (inclusief

parkeren en servicekosten)

Verbreding regionale focus naar Randstad

inclusief kustgemeenten, t Gooi, Veluwe,

Brabantse Stedenrij en omliggende

stedelijke regios

Binnen de stad ook richten op kansen die

intensief samenwerken met

woningcorporaties oplevert

Productfocus, appartementen alleen op

echt stedelijke locaties of op bijzondere

locaties met sfeer/identiteit Verbreding van beleggingsscope naar

grotere woningprojecten (100-150

eenheden)

SWOT-analyse markt voor geliberaliseerde huurwoningen

Strengths Weaknesses

Aanhoudende groei huishoudens (+ 1 mi ljoen) Geliberal iseerde huurwoningen missen fiscale subsidie die

koopwoningen wel hebben

Vergrijzing zorgt voor stimulans vraag naar huurwoningen Grote afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd

segment huurmarkt met grote invloed op marktcondities

geliberaliseerd segment

Urbanisatie zorgt voor extra vraag in steden Verbeterde betaalbaarheid koopwoningen (door prijsdaling en

lage rente) maakt huren relatief minder aantrekkelijk

Relatief beperkt aantal beschikbare middeldure huurwoningen

in de Nederlandse woningvoorraad

Beperkte hoeveelheid beschikbare woningen om nu in te

investeren

Opportunities Threats

Eenzijdige focus van veel beleggers op Amsterdam en Utrecht

biedt kansen op gezonde rendement-risicoverhouding op

overige locaties

Achterblijvende inflatie op korte termijn zorgt voor beperkte

huurgroei

Herstel en dynamiek koopwoningmarkt zorgt voor waardegroei Gendexeerde huurniveaus in vooral het hogere segment die op

lange termijn boven de markthuur uitkomen en bij mutatie dus

leiden tot huurverlaging (zaagtandeffect)

Overheidsbeleid gericht op beperking concurrentie van

corporaties in het middensegment zorgt voor extra aanbod van

woningen vanuit corporaties

Mismatch tussen samenstelling woningvoorraad en

toekomstige vraag; te veel eengezinswoningen in snel

vergrijzende buitenwijken

Kopers moeten steeds meer eigen vermogen meenemen bij

aankoop eigen woning

Toenemende concurrentie tussen bestaand bezit met

nieuwbouwwoningen die n levensloopbestendig n duurzaam

zijn

Huren meer populair bij nieuwe, op flexibiliteit gerichte

generatie

Legenda

+ verwachte stijging=/+ stabiel tot lichte stijging

= stabiel=/- stabiel tot lichte daling- verwachte daling


11/44


stadscentra, dicht bij hoogstedelijke culturele

voorzieningen. Naast de demografische

ontwikkeling is het overheidsbeleid van invloed

op ontwikkelingen op de woningmarkt.

De Rijksoverheid heeft de afgelopen jaren

maatregelen genomen om de huurwoningmarkt

verder te liberaliseren. Als gevolg daarvan zullen

woningcorporaties er zeker op langere termijn

toe worden gedwongen een deel van hun

geliberaliseerde voorraad op te geven. Door hetontbreken van een sense of urgency bij de

corporaties, is het effect op korte termijn echter

beperkt; veel corporaties staan er financieel gezien

nog voldoende sterk voor. Doordat mensen met

hoge inkomens en bestaande scheefhuurders

nog maar beperkt voor corporatiewoningen in

aanmerking mogen komen, valt er van hen uit op

termijn wel extra vraag te verwachten. Het huidige

aantal van 800.000 scheefwoners zal geleidelijk

aan teruglopen.

Conjuncturele ontwikkelingen

De basis voor het herstel van de Nederlandse

woningmarkt ligt in het feit dat Nederland in

rustiger economisch vaarwater is gekomen.

Consumenten zien positieve economische groei-

cijfers. Daarmee zijn de inkomensperspectieven

voor veel huishoudens gestabiliseerd: er zijn

minder reorganisaties en het aantal werklozen

neemt voorzichtig af. De huizenmarkt weet

duidelijk van het herstel in consumenten- en

producentenvertrouwen te profiteren. Recente

aanscherping van het maximaal toegestane

leenbedrag (LTV naar 104%) heeft nauwelijks

impact gehad op het ingezette herstel. Hetbelangrijkste risico voor de woningmarkt is de al

lang verwachte rentestijging. Hoewel dit een

duidelijk negatieve impact heeft op de waarde-

ontwikkeling van woningen, betekent een rente-

stijging wel dat de huurmarkt weer relatief

aantrekkelijker wordt. Andere risicos voor de

woningmarkt liggen voor een belangrijk deel

buiten onze landsgrenzen. Het gaat om factoren

die het ingezette economische herstel zouden

kunnen bedreigen, zoals en verdere escalatie van

het conflict in Oekrane of het serieus vertragen

van de Chinese economie.

Structurele veranderingen

De toekomstige vraag naar (huur)woningen

wordt bepaald door de ontwikkeling van het

aantal huishoudens. Dat aantal neemt met

1 miljoen toe tot circa 8,5 miljoen huishoudens in

2040. De meeste groei zien we in het aantal

eenpersoonshuishoudens, voornamelijk

bestaande uit ouderen (70 jaar en ouder). Groei

komt eveneens voort uit verdere gezinsverdunning.

In 1980 bedroeg de gemiddelde gezinsgrootte2,87, in 2014 was dat 2,24 en voor 2040 wordt

een gezinsomvang van 2,0 verwacht. Onder

invloed van toenemende migratie kan het aantal

huishoudens overigens met veel meer dan

1 miljoen toenemen. De groei van het aantal

huishoudens is geografisch gezien ongelijk

verdeeld. Aan de randen van Nederland, maar

ook in satellietsteden en buitenwijken van de

grote steden zal sprake zijn van enige krimp,

terwijl andere regios er in aantal huishoudens

juist weer op vooruit gaan. Overigens moet de

Nederlandse krimp niet worden gedramatiseerd;

in vergelijking met andere krimpregios binnen

Europa valt het mee. Bovendien is in de meeste

Nederlandse regios nauwelijks tot geen sprake

van krimp. Wel wordt overal een toenemende

vervangingsvraag zichtbaar.

In Nederland is de vraag naar huurwoningen het

grootst in de stedelijke agglomeraties.

Doelgroepen zijn jongeren in de leeftijd van 18 tot

35 jaar en ouderen vanaf 70 jaar, voor beide

doelgroepen geldt dat het om vaak om alleen-

wonenden gaat. Niet alleen het feit dat zij meer

eigen vermogen moeten meebrengen, dwingtjongeren tot huur, vaak is huur ook een bewuste

keuze op grond van veranderende woonvoorkeu-

ren en de behoefte aan flexibiliteit in werk en

relatie. Dat mogen dus ook kleinere woningen

zijn, liefst met meer identiteit en aandacht voor

duurzaamheid. Daarnaast is er de snel in omvang

toenemende groep ouderen. Mutaties richting

huurwoningen in deze groep zijn nu vaak

incidentgedreven. Tot die tijd verkiest men de

eigen (koop)woning. Toch zijn er steeds meer

ouderen die bewust voor huur kiezen. Zij zijn

genteresseerd in woonconcepten in de eigenwijk, waar zij in de toekomst gemakkelijk verzorgd

kunnen worden of juist in appartementen in


12/44

12/44

vraag naar woningen staat een snel afnemend

aanbod van nieuwbouw. Het aantal bouwvergun-

ningen is sinds het begin van de crisis met 70%

gedaald naar ruim 26.000 vergunningen in 2013.

Hoewel ook hier in 2014 een eerste herstel is te

zien, is duidelijk dat de productiecapaciteit niet

snel weer op een niveau kan komen waarop de

uitbreidingsvraag kan worden bijgebeend. Het

aantal architecten, projectontwikkelaars en

specialisten bij gemeenten is te ver teruggebracht.De komende jaren zal het in de media weer vaker

gaan over woningtekorten in met name de

grotere stedelijke regios. Dit zal een extra positief

effect op huurprijs en waardeontwikkeling van

beleggershuurwoningen hebben. Ook de daling

van de leegstand in huurwoningen zet naar

verwachting door.

Beleggingsmarkt

De interesse op de beleggersmarkt is, historisch

gezien, ongekend groot. Waar de afgelopen jaren

vooral Syntrus, Amvest, Vesteda en Bouwinvest

tot deals kwamen op de beleggershuurmarkt,

zien we nu ook andere partijen weer op grotere

schaal projecten kopen. In het eerste half jaar van

2014 bedroeg het beleggingsvolume 846

miljoen; een stijging van 59% ten opzichte van

dezelfde periode vorig jaar. De drie grootste

portefeuilletransacties van het afgelopen half jaar

hadden betrekking op de verkoop van woningen

van Amvest, CBRE Global Investors en Stichting

Bedrijfstakpensioenfonds voor de Detailhandel

(BPFD). Dit betrof respectievelijk de verkoop van

238 woningen aan Beleggingsmaatschappij

Grouwels, 1.534 woningen aan Round Hill Capitalen 996 woningen aan Quadrigo. Anders dan in de

afgelopen jaren, komt de interesse dus niet alleen

van Nederlandse beleggers, maar ook van

buitenlandse partijen, zoals Patrizia Immobilien,

een Duitse investment manager die vanuit een

eigen kantoor op de Zuidas voor 1 miljard euro

aan Nederlands vastgoed wil verwerven en daar

met Vestia een grote eerste slag in heeft

geslagen.

Waar beleggers in Duitsland vaak genoegen

moeten nemen met een totaal rendement vanrond de 4,5%, schommelt in Nederland het direct

rendement van nieuwbouwwoningen al jaren

Vastgoedmarkt woningen

De Nederlandse woningmarkt liet het afgelopen

jaar een duidelijke omslag zien, zowel aan de

gebruikers- als aan de beleggerskant. Aan de

gebruikerskant nam het aantal transacties op de

koopmarkt onverwacht snel toe. In lijn daarmee,

maar voorzichtiger, laten ook woningprijzen sinds

halverwege 2013 herstel zien, met de steden in de

Noordvleugel van de Randstad voorop.

Er is dan ook veel latente vraag op de woning-

markt. Veel woningkopers en huurders hebben

vanwege economische onzekerheid hun verhui-

zing in de afgelopen jaren uitgesteld. Hier en daar

waren woningen eenvoudigweg niet verkoopbaar,

maar dat is langzaam aan het veranderen. Wel is

er de potentile restschuld die veel huishoudens

er nog van weerhoudt om een nieuwe stap in hun

wooncarrire te zetten. De latente vraag kan

samen met de fors teruggelopen woningbouw-

productie en de aanhoudende groei van het

aantal huishoudens tot een versnelde prijsstijging

op de woningmarkt leiden. Daar komt bij dat de

rente momenteel erg laag is; in combinatie met

de prijsdaling van de afgelopen jaren heeft dit de

betaalbaarheid van veel woningen fors verbeterd.

Voor de langere termijn wordt een stijging van de

rente verwacht die het tempo van de prijsstijging

wat zal afremmen. Herstel van de koopwoning-

markt leidt weliswaar tot het wegvallen van

conjuncturele huurders, maar zorgt tegelijkertijd

wel voor positieve waardegroei en dus een hoger

indirect rendement. Een te snelle stijging van de

rente kan zorgen voor een extra vraag naar

huurwoningen van huishoudens die de hogemaandlasten van een hypotheek niet kunnen of

willen opbrengen.

Ondanks het herstel op de koopwoningmarkt,

waardoor consumenten actiever worden op de

koopmarkt, groeide de gemiddeld gerealiseerde

huurprijs voor zowel appartementen als grond-

gebonden woningen. De leegstand bereikte

medio 2013 een piek van 5,4% en loopt sindsdien,

mede met het herstel op de koopwoningmarkt,

gestaag terug. Kennelijk is het herstel van

vertrouwen in werkgelegenheid en economie ookvoor mensen met een voorkeur voor huur een

reden om te verhuizen. Tegenover de groeiende


13/44


voorzichtig zijn met vastgoedfinancieringen.

Tussen 2008 en 2013 daalde de waarde van

huurwoningen met 14,5% en die van koopwonin-

gen zelfs met 21,1%. Maar voor de woningmarkt

staan nu alle seinen op groen: de beleggersvraag

neemt toe, yields dalen, uitpondopbrengsten

lopen op en huren kunnen extra stijgen dankzij

het beleid van de Nederlandse overheid en de

toenemende schaarste. Voor de komende jarenzien we vooral verdere verbetering: een verdere

daling van de yield, boveninflatoire stijging van

woningprijzen in de centrale regios in Nederland

en aanhoudende huurgroei. Waar 2014 nog een

duidelijk overgangsjaar is, zijn rendementen

richting de 7-8% op Nederlandse woningen

rondom dit percentage, waarbij de verwachte

waardestijging daar nog bovenop komt. Voor

bestaande bouw gelden nog hogere directe

rendementen. Naast Duitse partijen zijn er steeds

meer Angelsaksische partijen actief, vaak met

een meer opportunistische strategie en daarbij

behorende dubbelcijferige rendementsverwach-

tingen. Het corporatiebezit dat nu heel voorzich-

tig op de markt komt (Vestia, WIF), biedt hier

misschien wel de mogelijkheden voor. Naast hetactief verwerven van vastgoed, kiest een aantal

buitenlandse investeerders voor het openstellen

van een debtfund gericht op beleggingen op de

Nederlandse woningmarkt. Nederlandse

beleggers hebben daarmee steeds vaker een

alternatief voor de banken die nog steeds

Figuur 1 Nieuwbouwproductie en verleende bouwvergunningen (voor nieuwbouw) naar eigendomsvorm

Bron: CBS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance (2014)

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

2014 jan201320122011201020092008200720062005

Nieuwbouwproductie (r)

(schatting)

Bouwvergunningen huurwoningen (l)Bouwvergunningen koopwoningen (l)

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

Huur is vaak een bewuste keuze

op grond van veranderende

woonvoorkeuren


14/44

14/44

sorteren op enerzijds de aanhoudende urbanisa-

tie, vergrijzing en gezinsverdunning en anderzijds

op de concurrentieslag met nieuwbouw die

zowel duurzaam als levensloopbestendig is.

Gelet op de toenemende concurrentie met zowel

(buitenlandse) beleggers als de koopmarkt,

adviseren wij om de pijplijn voor woningen

versneld uit te bouwen. Dit kan worden bereikt

door intensief te gaan samenwerken met woning-corporaties en gemeenten en door samen met

hen invulling te geven aan de grote opgave aan

nog te bouwen woningen in wijken en stedelijke

centra. Een verbreding van de beleggingsscope is

onontkoombaar. Veel beleggers focussen in hun

beleid op de steden in de Noordvleugel van de

ineens niet meer ondenkbaar. Keerzijde van dit

succes is de toenemende concurrentie die het

steeds moeilijker maakt om goede assets aan de

portefeuille toe te voegen.

Beleggingsadvies

Als gevolg van de structurele en conjuncturele

ontwikkelingen zijn we positief over de beleg-

gingsmarkt van woningen. Het aantrekken van de

woningmarkt en de toenemende interesse vanbuitenlandse beleggers maakt dat dit een goed

moment is voor een kwaliteitsslag in de woning-

portefeuille: verkoop van niet-strategisch

vastgoed en toevoeging van nieuwe projecten.

In de bestaande portefeuille wordt het daarnaast

steeds belangrijker om in kwaliteit voor te

0

1

2

3

4

5

6

7

2013 Q42013 Q32013 Q22013 Q120122011201020092008

%

Figuur 2 Aanvangsrendementen (bestaand bezit)

Bron: IPD (2014)


15/44


Randstad, wat daar gemakkelijk tot een te snelle

daling van de aanvangsrendementen kan leiden.

Andere regios bieden qua waardegroei misschien

minder goede perspectieven. Maar dit kan

worden gecompenseerd door een veel hoger

direct rendement, die is te bereiken door een

relatief lagere aankoopprijs te betalen. Door iets

meer risico te lopen, ontstaat er zo zicht op meer

rendement. Hierbij hoort een verbreding van de

regionale focus naar Randstad inclusief kustge-meenten, Utrecht/t Gooi, Veluwe en Brabantse

Stedenrij en omliggend stedelijke regios

(zie zwart, rode, oranje en gele gebieden).

Alternatieven voor nieuwbouw zijn de overname

van portefeuilles of de aankoop - met een discount -

van transformeerbaar leegstandvastgoed.

Bij elke woningbelegging geldt dat een

hoogwaardig voorzieningenniveau in en de

kwaliteit en uitstraling van de directe omgeving

belangrijke randvoorwaarden zijn. Zeker in

grotere projecten kan de belegger daar ook zelf

invloed op uit oefenen. Gelet op het herstel van

de woningmarkt en de groeiende behoefte aan

huurwoningen, kunnen steeds vaker grotere

projecten (100-150 woningen) worden aange-

kocht. Incidenteel, op de beste plekken, zou het

zelfs om nog grotere aantallen kunnen gaan.

Qua type product zijn meergezinswoningen,

maar vooral eengezinswoningen interessante

beleggingen in jonge wijken. Ook de focus op de

doelgroepen starters en senioren met daarbij

behorende producten zoals huurwoningen in het

segment 700 850 en woningen met

zorgservice zijn zeer interessant. Bij de meerge-zinswoningen blijft het van belang dat ze alleen

op (centrum)stedelijke locaties of op bijzondere

locaties met sfeer/identiteit worden ontwikkeld.

De verhuurbaarheid is momenteel het grootst in

de segmenten 700 - 1.000. Boven de 1.000

is het buiten de centra van de grote steden zaak

om zeer selectief te beleggen.

heel hoog

hoog

lichte tot sterke groei

stabiel tot lichte groei

stabiel

stabiel tot daling

Figuur 3 Verwachte waardestijging en

woningvraag

Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance


16/44

16/44

Voor het investeren in zorgvastgoed staan de

meeste seinen op groen. De vergrijzing en de

marktwerking in de zorg zorgen voor een structu-

rele verbetering van het investeringsklimaat voor

zorgvastgoed. De beleidsmatige focus op langer

thuiswonen van ouderen en zorgbehoevenden en

het verplaatsen van zorg naar eerstelijnscentra in

de wijk biedt perspectieven voor investeringen in

die steden waar de vraag naar wonen en zorg het

grootst is. Een voorwaarde voor aantrekkelijke

investeringen is dat er voldoende voorzieningen in

de nabijheid zijn te vinden. De markt voor

zorgvastgoed staat aan de vooravond van verdere

institutionalisering. Het aantal beleggers dat de

markt betreedt, neemt toe. De beginfase waarin de

markt van zorgvastgoed zich bevindt, biedtkansen voor early adopters.

Outlook

2015 2016

Waardegroei + +

Huurniveau + +

1.2 De Nederlandse markt voorzorgvastgoed Focus in beleggingsstrategie

Ligging in meest kansrijke gebieden in

Nederland: Randstad inclusief

kustgemeenten, Gooi, Veluwe en Brabantse

Stedenrij

(zorg)Woningen

- Middeldure huurwoningen ( 700 tot

1.000) met een zorglabel, dan wel

levensloopbestendig

- Duurdere huurwoningen (tot 1.200 kale

huur) in centra binnensteden

- Focus op objecten met openbaar

vervoers- en winkelvoorzieningen in

directe omgeving

Niet-woningen

- Eerste- en anderhalvelijnscentra, kleinere

particuliere behandelcentra, kleinschalige

intramurale zorgcentra met solvabele endeskundige zorginstellingen als huurder

- Alternatief hergebruik van het vastgoed is

voorwaarde

Ziekenhuizen blijven door specialistische

karakter buiten scope

Swot-analyse Nederlandse zorgmarkt


Komende 25 jaar 1,3 miljoen extra 75-plussers Terugvallend inkomen ouderen na pensionering

Wens tot langer thuiswonen van ouderen en zorgbehoevenden

voedt vraag naar zorgwoningen

Impact herstructurering zorg nog niet volledig uitgewerkt

Beleggingskarakteristieken zorgwoningen sterk gerelateerd aan

woningvastgoed

Beperkte omvang huidige institutionele zorgmarkt

Eigen vermogen en solvabiliteit van zorginstellingen gemiddeld

hoog

Weinig historische cijfers beleggingskarakteristieken

Langjarige huurcontracten met zorginstellingen mogelijk


Beleggingsmarkt in beginstadium biedt early adopter

premium

Hoe ouder mensen worden, hoe beperkter hun

verhuisgeneigdheid is

Noodzakelijke vervangingsvraag in bestaande woningvoorraad

t.b.v. levensloopbestendigheid

Veel zorginstellingen die uit onbekendheid beleggers nog te

weinig als partner zien

Zorg meer decentraal georganiseerd in de wijk met grotere rol

eerstelijnszorg

Zwakke zorginstellingen zorgen voor slecht imago

zorgvastgoed

Verouderde vastgoedvoorraad zorginstellingen is niet

concurrerend met nieuwbouw

Verhuurdersheffing voor gereguleerde kleine zelfstandige

eenheden

Nauwelijks kredietverlening voor zorginstellingen door banken

en beperktere rol corporaties zet beleggers op de kaart

Bijdrage aan maatschappelijke profilering

Legenda


= stabiel

=/- stabiel tot lichte daling- verwachte daling


17/44



In de zorgmarkt vinden momenteel veel verande-

ringen plaats als gevolg van een aantal structurele

ontwikkelingen. Door de aanhoudende bevolkings-

groei in zijn algemeenheid en vergrijzing in het

bijzonder, neemt de vraag naar zorg de komende

decennia toe. De komende 25 jaar stijgt het

aantal 75-plussers met 1,3 miljoen. Dit zorgt voor

een aanzienlijke absolute opgave in de zorgmarkt

en bijhorende vastgoedmarkt. Enerzijds is er eenkwantitatief tekort, anderzijds doet zich een

kwalitatieve mismatch tussen woonwensen en de

huidige woningvoorraad voor. De huidige

voorraad is vaak verouderd en het toenemend

aantal eenpersoonshuishoudens vraagt in de

regel om kleinere wooneenheden.

Een andere belangrijke structurele ontwikkeling is

de keuze voor herinrichting en bijbehorende

decentralisatie van de zorgmarkt. De kaders voor

het nieuwe zorgstelsel zijn inmiddels duidelijk.

De wijkgebonden zorg met de wijkverpleegkun-

dige en de eerstelijnszorgvoorzieningen wordt

belangrijker ten koste van duurdere tweedelijns-

zorg. Doel is om mensen zo lang mogelijk thuis te

laten wonen. De beleidsmatige scheiding van

wonen en zorg betekent dat licht zorgbehoeven-

den niet langer een vergoeding voor een verblijf

in een instelling krijgen. In plaats daarvan kunnen

zij in sommige gevallen budget krijgen om de

noodzakelijk zorg thuis in te kopen. Met de

herinrichting en decentralisatie moet de zorgmarkt

nu een omslag maken naar meer marktgericht

denken. Zorgorganisaties moeten structureel

efficinter omgaan met de zorgproductie en zijnbovendien financieel verantwoordelijk voor het

eigen gevoerde beleid. Een deel van het zorg-

vastgoed gericht op de licht zorgbehoevenden is

met de beleidswijziging voor zorginstellingen

overbodig geworden.


Hoewel zorgvastgoed relatief minder afhankelijk

is van conjuncturele ontwikkelingen, heeft ze wel

met diverse kortetermijnontwikkelingen te

maken. De economische tegenwind van de

afgelopen jaren heeft ervoor gezorgd dat zorgin-stellingen voor investeringen nauwelijks meer bij

banken terecht kunnen. Banken zijn strengere

eisen gaan hanteren bij het verlenen van financie-

ringen. Beleggers worden daarmee aantrekkelijke

samenwerkingspartners.

Door het scheiden van wonen en zorg kampen

zorginstellingen die lichte zorg aanboden - en die

dit als inkomstenbron zagen wegvallen - in meer

of mindere mate met leegstand in hun verzor-

gingstehuizen. Particuliere verhuur blijft een

moeilijke optie voor hen; enerzijds vanwege de

investeringsopgave om een woning courant temaken, anderzijds vanwege de verhuurdershef-

fing in het gereguleerde segment. Het kabinet

probeert een deel van deze problematiek te

ondervangen door een korting op de verhuur-

dersheffing per omgebouwde eenheid te verlenen.

De economische groei in de zorgsector blijft

achter bij het herstel in andere sectoren in

Nederland. Dit komt met name door de verschui-

ving van zorg in de duurdere tweedelijn naar de

goedkopere eerstelijn.

Vastgoedmarkt zorg

De enorme vergrijzing die op ons afkomt, resul-

teert de komende 25 jaar in een tekort van ruim

855.000 wooneenheden die geschikt zijn voor het

verlenen van lichte tot zware zorg (bron: Fortuna

2013, zie figuur 4). Ongeveer 95.000 eenheden

daarvan bestaan uit intramurale zorgwoningen

vanaf het huidige zorgzwaartepakket 5. Voor

zorgzwaartepakket 4 bestaat nog onduidelijkheid

in welke mate deze onder het scheiden van wonen

en zorg gaat vallen. De voornaamste groei op het

gebied van zorgwoningen ontstaat door ouderen

die langer thuis blijven wonen door hun eigen

woning geschikt te maken voor het verlenen vanzorg aan huis. In veel gevallen zal dit goed te

realiseren zijn, zeker wanneer de techniek zich zo

blijft ontwikkelen dat een deel van de zorgvraag

draadloos kan worden vervuld via bijvoorbeeld de

tablet. Ook beperkte bouwkundige aanpassingen

kunnen een woning geschikt maken voor zorg

aan huis. Er ligt een markt open voor slimme

huisvestingsconcepten en ondersteunende

voorzieningen om de bestaande voorraad

toekomstbestendig te maken.

De vraag naar levensloopbestendige woningenkan niet geheel worden vervuld vanuit de huidige

en nog aan te passen woningvoorraad.


18/44

18/44

investeerders interessant. Regionaal zijn er flinke

verschillen in locaties. In perifeer gelegen steden

en regios is het percentage ouderen op dit

moment groot, maar ook de voormalige groeiker-

nen in de Randstad vergrijzen in rap tempo. De

grotere steden verouderen relatief nauwelijks

door de aanwas van jongeren, maar in absolute

aantallen is ook hier sprake van forse groei.

Binnen steden manifesteert de vergrijzing zich

met name in de voormalige uitbreidingswijken.Dit gaat in potentie goed samen met de decen-

trale rol die de eerstelijnszorg in het nieuwe

zorgstelsel heeft toebedeeld gekregen. De

groeiende leegstand bij instellingen die voorheen

lichte zorg verleenden, zorgt ervoor dat sommige

instellingen overwegen om deze eenheden

Nieuwbouw is sowieso nodig vanuit een gebrek

aan aanbod en - daar bovenop - een noodzake-

lijke vervangingsvraag. De bestaande woning-

voorraad is namelijk verouderd, zeker wanneer de

komende decennia daarin worden meegenomen.

Er zitten vaak slechte woningen tussen die ook

op het gebied van duurzaamheid ver achter

lopen op huidige en toekomstige standaarden.

Nieuwe woningen zullen, gezien de groeiende

doelgroep, meer dan ooit levensloopbestendigworden gemaakt. Voor een deel gaat dit samen

met nieuwe zorgconcepten waarbij de zorg in de

wijk centraal staat. Dergelijke woningen kunnen

in n gebouw worden gecombineerd met

zorgvoorzieningen.

Niet alle regios, locaties en instellingen zijn voor

Figuur 4 Vraag naar wonen met zorg, intramuraal, extramuraal

Bron: Fortuna (2013), prognose Wonen met zorg

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

204020352030202520202014

Intramuraal Overig

(ZZP 9-10)

Verzorgd Wonen Overig geschikte huisvestingBeschermd Wonen

(ZZP 5-8)

Beschut Wonen

(ZZP 1-4)


19/44


karakteristieken vertonen met commercieel

vastgoed. De aanvangsrendementen voor

zorgwoningen zullen naar verwachting in de

komende twee jaar verder dalen, wat betekent

dat nu investeren gelijk een extra hoog direct

rendement als gevolg heeft. Een stijgende

markthuurgroei en het voorziene herstel in de

waardering levert aantrekkelijke totaalrendemen-

ten op. Op het gebied van zorgvastgoed zien we

momenteel veel initiatieven en projecten waarbijsprake is van een combinatie van zorg(gerela-

teerde) functies: intramurale zorgwoningen in

combinatie met reguliere woningen in het

gereguleerde en/of het geliberaliseerde segment.

Daarnaast kan, afhankelijk van de locatie, ook

nog sprake zijn van eerstelijnszorgvoorzieningen.

Waar corporaties van oudsher natuurlijke

partners van zorginstellingen waren, zal dat in de

toekomst anders zijn. Corporaties worden geacht

zich meer op hun sociale taak te richten. Dit

benvloedt de betrokkenheid bij projecten met

een beperkte sociale huurcomponent.

Beleggingsadvies

Als gevolg van demografische ontwikkelingen en

de terugtrekkende overheid staan de seinen voor

het investeren in zorgvastgoed op groen. Er is

vraag naar kwalitatief goede woningen in stede-

lijke gebieden met groeipotentie waar bewoners

in de toekomst thuis zorg kunnen ontvangen en

zo langer thuis kunnen blijven wonen. Dit kan zijn

in een bestaande wijk waar mensen al wonen of

juist in centrumstedelijke gebieden waar ook

niet-zorggerelateerde voorzieningen voor extra

aantrekkingskracht kunnen zorgen. Omdat dezewoningen bijna 1-op-1 vergelijkbaar zijn met

reguliere woningen, is het risico beperkt vanwege

de hoge alternatieve aanwendbaarheid.

Geografisch voorzien wij de beste kansen in de

Randstad, inclusief kustgemeenten, het Gooi, de

Veluwe en Brabantse Stedenrij. Zorgwoningen

hebben idealiter een kale huurprijs van 700 tot

1.000. In centrumgebieden van de grootste

steden kan dit oplopen tot 1.250. Een door de

overheid ondersteunde trend is de stijgende

lokale functie van eerste- en anderhalvelijnszorg.

Dit type zorgvastgoed wint naar verwachting aanimportantie en biedt kansen voor combinaties in

n zorgconcept met andere typen

individueel te verhuren. De concurrentie die dit

mogelijk oplevert voor beleggers is beperkt.

De leegstaande verzorgingstehuizen zijn in veel

gevallen namelijk verouderd en moeten grondig

worden gerenoveerd. De verhuurdersheffing voor

kleine zelfstandige eenheden maakt, ondanks de

korting van het kabinet, de businesscase voor

hen vaak moeilijk. De verwachting is dat zorgin-

stellingen een beperkte rol gaan spelen op het

vlak van niet-intramurale zorgwoningen. Dit biedtkansen voor beleggers, zeker wanneer er combi-

naties worden gevormd met zorginstellingen die

zorg dragen voor het intramurale deel. Een

kritische blik op dit vlak is noodzakelijk omdat

niet elke zorginstelling als financieel solide

huurder kan worden gezien. Het aantal zorgin-

stellingen dat er financieel nog goed voor staat is

nog steeds omvangrijk en op basis van een

goede analyse voorspelbaar.

Beleggingsmarkt

Er is veel bestaand zorgvastgoed (naar schatting

circa 52 miljoen m2), maar slechts een klein deel

hiervan is nu geschikt voor beleggers. Een deel

van het zorgvastgoed is in handen van zorginstel-

lingen die geen reden zien om het zorgvastgoed

te verkopen, een deel is in omvang te klein

(individuele praktijken) of juist te groot (bijv.

ziekenhuizen). Omdat zorginstellingen worden

gedwongen om naar alternatieve manieren van

financiering uit te kijken en de investeringspropo-

sitie voor beleggers aantrekkelijker wordt, is de

verwachting dat het investeringsvolume van

particuliere en institutionele beleggers in

zorgvastgoed de komende jaren snel gaatgroeien naar enkele honderden miljoenen per jaar.

Er is nu een grote investeringsbereidheid bij de

grote Nederlandse beleggers, met name richting

care-gerelateerd zorgvastgoed. Ook buitenlandse

partijen kijken naar investeringsmogelijkheden

vanwege de potentie, maar ook omdat in veel

Angelsaksische landen het beleggen in health

care tot op heden meer gemeengoed is dan in

Nederland. De te realiseren rendementen zijn in

potentie aantrekkelijk. Voor zorgwoningen is het

rendements/risicoprofiel vergelijkbaar met datvan woningen, terwijl zorginstellingen en onder-

steunende zorgdiensten vergelijkbare

Voor het investeren in zorgvastgoed

staan de meeste seinen op groen


20/44

20/44

mogelijk is, wordt het neerwaarts risico als zeer

beperkt beschouwd. Voor zelfstandige behandel-

centra wordt geadviseerd pas op de plaats te

maken en de uitwerkingen van de herstructurering

van de zorg en de toebedeling van zorgkantoren

goed te analyseren. Voor ziekenhuisfuncties zijn

de risicos momenteel relatief groot. Veel zieken-

huizen staan er financieel niet goed voor en

decentralisatie en specialisering van zorg maakt

het toekomstperspectief van veel ziekenhuizenonzeker.

zorgvastgoed, zoals intramurale zorgwoningen

en levensloopbestendige woningen.

Voor intramurale zorgwoningen zijn de vooruit-

zichten ook goed, zolang de betrokken zorgin-

stelling maar een stevig financieel fundament en

vooruitzicht heeft. Bij het eventueel omvallen van

een zorginstelling wordt de zorgfunctie zeer

waarschijnlijk overgenomen door een andere

instelling. Immers, de zorgvraag blijft. Wanneerde bouwkundige voorzieningen dusdanig zijn dat

transformatie naar courante wooneenheden ook

Sloopwerkzaamheden Molenwerf


21/44


De winkelmarkt verkeert nog steeds in lastig

vaarwater. Daadwerkelijk herstel in de

consumentenbestedingen laat nog tot 2015 op

zich wachten. We zien daarbij wel een steeds

duidelijker tweedeling. Waar we enerzijds

generiek dalende huren en oplopende leegstand

zien, geldt voor de beste locaties dat het herstel is

ingezet. Het gaat hier om locaties in de grootste

steden die naast winkelen wat extras bieden in de

vorm van horeca, cultuur en vermaak: total

retail. Qua rendement-risicoprofiel kan op lange

termijn het best worden belegd in deze

binnensteden, evenals in de nog altijd goed

presterende dominante boodschappencentra.

Outlook

2015 2016

Waarde-

groei

Top 4 binnensteden =/+ +

Overige binnensteden top 15 =/ =

Dominante ondersteunde centra =/ =/

Huur-

niveaus

Top 4 binnensteden =/+ +

Overige binnensteden top 15 =/ =/

Dominante ondersteunde centra =/ =/

1.3 De Nederlandse winkelmarktFocus in beleggingsstrategie

Binnensteden

- Winkelunits in het kernwinkelgebied van

de 15 grootste retailsteden, of - voor de

allergrootste steden - winkels die direct

aansluiten op dit kernwinkelgebied

Ondersteunende winkelcentra

- Dominante wijken stadsdeelcentra

- Met compleet dagelijks aanbod

- Minimaal twee grote supermarkten

- Goede bereikbaarheid en

parkeervoorzieningen

Algemeen

- Actief en innovatief management van

winkelcentra

- Samenwerking met gemeenten en

eigenaren op binnenstedelijk niveau

- Dispositie niet-strategische assets

Swot-analyse Nederlandse winkelmarkt


Regionale groei verzorgingsgebieden Regionale krimp verzorgingsgebieden

Planologische restricties op uitbreiding Vergrijzing verandert bestedingen

Weinig leegstand op goede locaties Gebrek aan beleidsmatige keuzes ten behoeve van begeleiding

krimp in winkelstructuur

Waardegroei op goede locaties Groeiende structurele leegstandHoog direct rendement Dalende markthuren en waarderingen


Vernieuwend winkelgedrag door internet en social media te

integreren in koopproces, toevoeging van niet-winkelfuncties

(horeca, cultuur en vermaak) trekt extra passanten

Veranderend winkelgedrag maakt sommige winkelgebieden en

-formules overbodig

Nieuwe doelgroep: winkelende senior Internetverkopen tast omzet fysieke winkels aan

Consumentenvertrouwen dieptepunt gepasseerd, herstel

stijgende bestedingen

Oplopende leegstand, faillissementen

Actief centrummanagement kan winkelgebieden meer

onderscheidend maken (winkelcentrum n binnenstad)

Werkloosheid, daling koopkracht; ontschulding van consument

nog in gang

Strategisch huurbeleid door korte contracten in neergaande

huurmarkt wanneer latere stijging wordt verwacht

Vernieuwende huurvormen bieden minder zekerheid op

langjarige inkomstenInvesteringen van internationale formules Gebrek aan identiteit in veel winkelgebieden

Legenda


= stabiel=/- stabiel tot lichte daling

- verwachte daling


22/44

22/44


De winkelmarkt in Nederland is in transitie. Er is

sprake van structurele drivers die blijvend van

invloed zijn en die daarmee richting geven aan de

beleggingsfocus van Syntrus Achmea. De winkel-

markt ondervindt de gevolgen van regionale

bevolkingsgroei en -krimp. Vergrijzing en urbani-

satie-effecten zorgen ervoor dat de groei voorna-

melijk in de Randstad en regionale steden

daaromheen plaatsvindt. De consument zitsteeds meer aan het stuur in het winkelproces en

maakt gebruik van de keuzevrijheid en informa-

tiemogelijkheden die er zijn. Consumptie wordt

vraaggedreven en individuele wensen spelen een

steeds sterkere rol. Het verzorgingsgebied van

winkels is aan het veranderen omdat nabijheid

van winkels niet per se meer het belangrijkste

motief voor consumenten is. Recreatief winkelen

is steeds meer een dagje uit en de consument is

daarbij in toenemende mate gericht op het

verblijfsklimaat en is bereid om daar verder voor

te reizen. Niet alleen horeca, cultuur en vermaak

spelen een steeds grotere rol (naast de traditio-

nele succesfactor van gemakkelijk kunnen

parkeren), het is eveneens een groeiende techno-

logische invloed die het succes bepaalt. Het zijn

namelijk juist ook de grotere steden en winkel-

formules die optimaal gebruik maken van social

media en de integratie van internet in het winkel-

proces. De grootste fysieke winkels in de grote

steden worden onmisbare marketingtools voor

de grote merken. Het bieden van total retail

wordt belangrijk om consumenten te binden.

Eigenaren, winkelformules en gemeenten moeten

daarbij de handen ineen slaan. Vernieuwendecoalities, zoals het dit jaar bekrachtigde

Lijnbaanakkoord in Rotterdam, maken eigenaren

en ondernemers zelf verantwoordelijk voor de

programmering en buitenruimte. Dat biedt

binnensteden extra slagkracht in de strijd om de

consument. De verwachting is dat kleinere steden

steeds meer het onderspit delven omdat zij niet

in staat zijn om het totale retailpakket te bieden.

Voor ondersteunende winkelgebieden die

voorzien in de dagelijkse behoefte en die meer

doelgericht worden bezocht, blijven service,

gemak en compleetheid van aanbod belangrijkewaarden. Maar ook hier zijn in de toekomst

minder winkellocaties die er echt toe doen en zal

een natuurlijke selectie plaatsvinden van

toekomstbestendige winkelgebieden. In dit

proces kunnen overheden een rol spelen door

met duidelijke keuzes de herschikking in de

winkelstructuur te begeleiden.


Op de kortere termijn heeft de winkelmarkt met

diverse conjuncturele problemen te kampen.

Door de toegenomen werkloosheid en bezuini-gingsoperaties van de overheid is het besteed-

baar inkomen gedaald. Hierdoor zijn de

bestedingen in de detailhandel de afgelopen

jaren fors teruggelopen en veel winkels kampen

met verliezen of zelfs faillissementen. In de eerste

helft van 2014 zijn de eerste signalen van een

kentering in het consumentenvertrouwen en

detailhandelsbestedingen zichtbaar, als is van

echt herstel nog geen sprake (zie figuur).

Consumentenbestedingen zullen pas echt

aantrekken wanneer het ontschuldingsproces van

overheid en consument is voltooid. Naar

verwachting vindt dit pas in de loop van 2015

plaats. Tot die tijd zal er sprake zijn van beperkt

herstel, omdat consumenten kritisch blijven op

hun uitgaven.

Vastgoedmarkt winkels

De structurele en conjuncturele effecten hebben

veel impact op het vastgoed in de winkelmarkt.

Vraag en aanbod zijn al een tijd niet meer met

elkaar in verhouding. Er is sprake van overaanbod

aan winkels en het deel dat structureel leegstaat,

groeit in omvang. Momenteel staat circa 7,7% van

de winkelmeters leeg, ongeveer 3,5 miljoen m2.Ruim 60% daarvan is langdurig of structureel van

aard. Er is binnen de winkelmarkt een duidelijke

polarisering zichtbaar. Dit uit zich in verschillen in

leegstand per locatie; niet alleen per regio of

type winkelgebied, maar ook binnen winkelgebie-

den. Op A-locaties in de 15 grootste steden blijft

de leegstand met maximaal 2% onveranderd laag.

In de vijf grootste winkelsteden blijven ook

B1-locaties met een leegstandspercentage van

2,5% buiten schot. Op overige locaties loopt de

leegstand flink op.

De teruggelopen omzetten en opgelopen

leegstand hebben hun uitwerking in de


23/44


24/44

24/44

zorgen dat deze winkelgebieden blijvend op het

vizier van de inwoners van een wijk, dorp of stad

blijven staan. Wie niet meedoet, valt af.

Beleggingsmarkt

De ontwikkelingen op de winkelvastgoedmarkt

hebben duidelijk hun weerslag op de waardering

van winkelvastgoedbeleggingen. Op bijvoorbeeld

plekken waar de leegstand verder oploopt, gaan

markthuurdalingen gepaard met flinke waardeda-lingen. Dat komt doordat ook de yields voor deze

locaties zijn opgelopen. Door het inprijzen van

waardedalingen door verkopers enerzijds en de

inschatting van kopende partijen dat de bodem

in zicht is anderzijds, zit in 2014 het transactie-

volume voor winkelvastgoed weer flink in de lift.

veel aanbod op het gebied van horeca en cultuur

hebben een duidelijke voorsprong in de mindset

van consumenten. Hier ligt een belangrijke

opgave voor eigenaren en gemeenten. Door

actief management kan een winkelgebied interes-

sant blijven voor bezoekers. Realiteit is echter dat

veel middelgrote steden het zwaar zullen krijgen

om de gunst van de bezoeker te winnen. Voor

ondersteunende winkelgebieden, waar veel van

de dagelijkse boodschappen worden gedaan, iseveneens een belangrijke rol weggelegd voor de

ondernemers. Zij zullen zich op een actieve

manier moeten inzetten om de wispelturige

consument in een snel veranderende omgeving

op de juiste manier te kunnen bedienen. Actief

winkelcentrummanagement moet daarnaast

Figuur 6 Opname, aanbod en leegstand winkelruimte

Bron: JLL (2014), Locatus (2014)

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

20142013201220112010200920082007200620052004

Leegstand winkeloppervlakte (r) Leegstand verkooppunten (r)Aanbod (l)Opname (l)

%

xmiljoen

m2

0

1

2

3

4

5

6

7

8


25/44


twee supermarkten, overig dagelijks aanbod,

persoonlijke verzorging, huishoudelijk aanbod en

diensten de boventoon. Met uitzondering van

stadsdeelcentra zijn de branches mode en sport

en spel in dit type centra minder op hun plaats.

Gemak en bereikbaarheid staan hierbij voorop.

Overige kansrijke winkellocaties zoals ov-knoop-

punten of onderscheidende thematische winkel-

gebieden kennen een te hoog risicoprofiel in

relatie tot het rendement om voor de klanten vanSyntrus Achmea interessant te zijn. Voor alle

andere winkelgebieden geldt een strategie

waarbij dispositie op het juiste moment moet

worden overwogen. Vanwege de dan te verwach-

ten discounts en het uitstralingseffect is

overhaaste verkoop naar het resterende vastgoed

niet wenselijk, ook al niet vanwege het herstel

van de beleggingsmarkt. Met de toenemende

internationale kapitaalstromen lijkt immers

momentum te ontstaan om zonder veel

discounts afscheid van een deel van de niet-

strategische portefeuille te nemen.

Het volume in het eerste half jaar ligt met bijna

1 miljard 242% boven dat van 2013.

Veel grote winkelbeleggers kiezen ervoor zich te

focussen op core winkelvastgoed en verkopen

- soms met hoge discounts - delen van hun

portefeuille. Door schaarste in aanbod is het

aantal transacties op de beste locaties nog

beperkt. Door de waardecorrectie in de

afgelopen jaren en de nu nog hoge directerendementen blijven deze locaties interessant.

Voor de 4 grootste steden zien we dat de

waarden zich alweer herstellen, daarbuiten

bodemt de waardedaling uit. Over de gehele linie

wordt verwacht dat de yields licht zullen dalen

als gevolg van een dalende risicopremie op

vastgoed. Dalende markthuren zorgen op de

meeste locaties echter voor een beperkt totaal-

rendement. Qua rendement-risicoverhoudingen

ontstaat er dus een steeds scherper onderscheid

tussen de verschillende winkellocaties.

Investeerders moeten in de toekomst in toene-

mende mate rekening houden met kortere

huurcontracten en flexibele huurniveaus. Hoewel

omzethuur en huurdifferentiatie wettelijke en

praktische beperkingen kent, vormt het misschien

wel een noodzakelijke driver voor winkeliers en

eigenaren om een winkelgebied tot een blijvend

succes te maken.

Beleggingsadvies

Als gevolg van de huidige en voorziene toekom-

stige ontwikkelingen op de winkelmarkt zijn er in

de visie van Syntrus Achmea duidelijke verschil-

len tussen winkellocaties. Enerzijds zijn er locatiesmet een langjarig toekomstperspectief en weinig

risicos op leegstand en waardedaling. Anderzijds

zijn er locaties waarvan op termijn wordt

verwacht dat de winkelfunctie inboet ten gunste

van andere locaties. Er is hier een verhoogd risico

op toekomstige leegstand en waardedaling.

Syntrus Achmea adviseert om in het beleggings-

beleid de komende jaren te focussen op het

kernwinkelgebied van de top 15 retailsteden. Voor

de grootste 5 winkelsteden zijn ook locaties die

direct op het kernwinkelgebied aansluiten

interessant. Daarnaast is er veel perspectief voordominante ondersteunende winkelcentra voor

dagelijkse voorzieningen. Hier voeren minimaal

Start verhuur wooncomplex Westerhoek


26/44

26/44

De dynamiek op de Nederlandse beleggingsmarkt

voor kantoren is de laatste twee kwartalen sterk

toegenomen. Dit was vooral zichtbaar in het

topsegment van de markt (en dan met name de

Zuidas) en het segment daaronder. Een nieuwe

wall of money stuwt het aantal transacties snel

op. Angelsaksische partijen richten zich met

name op meer opportunistische beleggingen,

waarbij de focus op grote volumes ligt. Aan de top

van de markt zijn het Duitse institutionele

partijen die tegen zeer scherpe aanvangsrende-

menten instappen. Met secundaire locaties en

kleinere kantoorgebouwen blijft het moeizaam.

Dit zijn voornamelijk particuliere producten waar

beleggers nog steeds terughoudend tegenover

staan en waarvoor de financieringsmogelijkheden

beperkt zijn. De internationale kapitaaldruk, incombinatie met grote verschillen in beleggingsvi-

sies ten aanzien van de waardeontwikkeling van

de verschillende deelmarkten, zorgt voor

mogelijkheden om portefeuilles te verversen en

kwalitatief te versterken.

Outlook

2015 2016

Waarde-

groei

Hoogwaardige kantorenlocaties + +

Overige kantorenlocaties

Huur-

niveaus

Hoogwaardige kantorenlocaties =/+ +

Overige kantorenlocaties

1.4 De Nederlandsekantorenmarkt Focus in beleggingsstrategie

Dynamiek in de markt benutten om

portefeuilles te verversen en kwalitatief te

versterken

Bij aankoop focussen op goede kantoren en

kantoorlocaties in sterkste stedelijke regios

(centrum/stationslocaties met

hoogwaardige uitstraling) met binnen de

de vier grote steden een accent op

Amsterdam, waarbij binnen een value add

strategie ook een korter huurcontract

acceptabel is

Opportunistic: inzetten op verwerving van

distressed kantoren die geschikt te maken

zijn voor transformatie (woningen)

Waarde toevoegen door optimalisering

bezettingsgraad en andere vormen van

verhuur te verkennen, waaronder decombinatie met meer dienstverlening,

flexibelere contracten

Swot-analyse kantorenmarkt


Toenemende schaarste aan hoogwaardige kantoren op de

beste locaties

Overaanbod en forse gemiddelde leegstand voor de totale

kantorenmarkt zorgt voor druk huur- en waardegroei

Liquide beleggingsmarkt hoogwaardige gebouwen op de beste

locaties

Dalende huurprijzen in midden- en lage segment

Beperkte nieuwbouw, ook op goede plekken Trage herstructurering van de kantorenvoorraad

Relatief hoge directe rendementen


Snelle groei van beschikbaar kapitaal voor investeringen in

zowel core, value add opportunistic als opportunistic

Structurele krimp werkgelegenheid bij kantoorgebonden

sectoren

Verschillende marktvisie van verschillende actoren biedt ruimte

voor arbitrage

Optimalisatie ruimtegebruik per persoon leidt tot besparing op

ruimtegebruik

Verbeterde kansen voor alternatieve bestemmingen door forse

waardecorrectie

Toenemend aanbod aan kwalitatief mindere kantoren tegen

lage huren

De mogelijkheid om waarde toe te voegen met voorzieningen,

kortere huurcontracten en dienstverlening

Herstel particuliere beleggingsmarkt sterk afhankelijk van

financieringsmogelijkheden

Legenda

+ verwachte stijging

=/+ stabiel tot lichte stijging= stabiel

=/- stabiel tot lichte daling- verwachte daling


27/44



De bestaande hoeveelheid beschikbare kantoren

enerzijds en de dalende beroepsbevolking in

combinatie met het dalende ruimtegebruik per

werknemer anderzijds zorgen ervoor dat de

huidige kantoorvoorraad in omvang ruim

voldoende is om de vraag naar werkruimte op te

vangen. Hoewel er op papier dus voldoende

kantoren zijn, is het wel duidelijk dat niet de

gehele kantorenvoorraad de gevraagde kwaliteitbezit. Dat betekent niet alleen dat in individuele

gebouwen moet worden genvesteerd, maar ook

dat kantoren op minder goede locaties hun

functie gaan verliezen ten gunste van kantoren

op de sterke stedelijke kantorenenlocaties met

voldoende toekomst. We zien in Nederland een

duidelijke urbanisatietrend, waarin de G4 harder

groeien dan de rest van Nederland. Het is niet

meer dan logisch dat de omvang van de kanto-

renmarkten zich aan deze trend aanpassen.

De toekomstige vraag naar kantoorruimte wordt

voor een belangrijk deel bepaald door de groei

van de beroepsbevolking. De potentile beroeps-

bevolking bedroeg in 2010 circa 11,1 miljoen

inwoners en zal de komende jaren dalen met

800.000 naar circa 10,4 miljoen inwoners in 2040

(bron: PBL). De regionale verschillen zijn fors. De

grootstedelijke regios in met name de

Noordvleugel van de Randstad kennen nog wel

een duidelijke groei. Binnen de beroepsbevolking

zien we daarbij een verdere verschuiving naar

niet-kantoorgebonden werkgelegenheid, met

zorg als grootste groeier. Tussen 2008 en 2013 is

de kantoorwerkgelegenheid gekrompen met 6,9%.

Aan de gebruikerskant zien we op werkplekni-

veau structurele veranderingen. Het Nieuwe

Werken betekent dat individuele werkruimtes

kleiner worden en minder in aantal. Er is een

duidelijke trend gaande van daling van het

aandeel van de werkplek per FTE. Dit is een

duidelijk gevolg van steeds betere mogelijkheden

om mobiel te werken. Als gevolg hiervan zien we

ook een wijzigende indeling van de kantoorruimte:

terugkeer van open werkplekken (de kantoortuin),

maar nu gecombineerd met meer vergader-,ontmoetings- en recreatiefunties. Het ruimtege-

bruik is flexibel en wordt vaker gecombineerd

met een behoefte aan dienstverlening. Het lijkt

een kwestie van tijd voordat aanbieders van

kantoorruimte hier op veel grotere schaal dan nu

het geval is, op gaan inspelen, deels door grotere,

transparante werkvloeren aan te bieden.

Daarnaast gaat het aanbieden van flexibele, soms

kortere, huurcontracten naar verwachting een

veel grotere vlucht nemen. Door een toenemende

transparantie op het gebied van huurprijzen kan

het huurniveau in de toekomst onder druk komente staan. Maar door het aanbieden van de juiste

dienstverlening kan mogelijkerwijs toch marge-

verbetering worden gerealiseerd. Dit vraagt wel

een rigoureuze aanpassing van het management-

concept van kantoren. Aan de andere kant

nemen de kosten per/m2in gebruik zijnde ruimte

af als gevolg van een intensivering van het

ruimtegebruik per FTE. Hierdoor zijn gebruikers

bereid meer per m2te betalen voor de gewenste

kwaliteit.

Aan de gebruikerszijde zien we dat er een

toenemend belang wordt gehecht aan duurzaam-

heid. Wrang hierbij is dat de toevoeging van

nieuwe duurzame kantoren elders vaak tot

leegstand leidt. Daarnaast is sprake van een

toenemende behoefte aan gebouwen en

gebieden waar de werknemer identiteit aan kan

ontlenen. Een structurele trend, met een flinke

impact op regionale kantorenmarkten, is de forse

reductie in gebruik van de Nederlandse overheid;

Nederlandse grootste gebruiker. De kantoorruimte

van de Rijksoverheid zal tot 2020 gemiddeld met

een kleine 30% afnemen (bron: brief minister

Blok). Tegelijkertijd heeft de overheid gezorgdvoor flexibeler randvoorwaarden voor transfor-

matie van een kantoor naar een woonfunctie. Dit

heeft een positieve impact op de kantorenmarkt.


De Nederlandse economie herstelt voorzichtig,

het producentenvertrouwen is op het hoogste

punt sinds juli 2011, met als gevolg dat bedrijven

voorzichtig weer meer investeren. Al acht

maanden achtereen zijn de investeringen hoger

dan in dezelfde maand een jaar eerder. Sinds

februari 2014 is de werkloosheid (seizoensgecor-rigeerd) weer stapje voor stapje aan het dalen.

Met 7% (Eurostat definitie; conform CBS definitie


28/44

28/44

is 8,4% juli 2014) is deze echter nog altijd hoog.

Voor 2015 verwachten we een verdere daling van

de werkloosheid, en daarmee dus een herstel van

de werkgelegenheid. Het herstel is echter zo

marginaal, dat hier vooral een psychologisch

effect voor de kantorenmarkt als geheel vanuit

zal gaan.

Vastgoedmarkt kantoren

In tegenstelling tot de dynamiek op de beleggers-markt, blijft de dynamiek op de gebruikersmarkt

vooralsnog beperkt. Het opnamevolume van circa

400.000 m2vvo over het eerste half jaar van

2014 betekende een gelijke opname ten opzichte

van dezelfde periode vorig jaar. De vraag naar

kantoorruimte is voornamelijk afkomstig van

bedrijven die op zoek zijn naar kostenbesparing

en/of werkplekoptimalisatie; geen uitbreidings-

vraag, maar een vervangingsvraag. Daarbij is wel

steeds duidelijker sprake van winnende en

verliezende locaties. De toplocaties laten een

stabiele situatie of daling van de leegstand zien,

de overige locaties kennen juist een toename van

de leegstand. In weerwil van de tweedeling is de

bouwproductie van kantoren de afgelopen jaren

op een zeer laag pitje komen te staan, ook op

goede locaties. Hierdoor is er op lokaal niveau

schaarste ontstaan, met een duidelijke positieve

impact op de huren en de waardeontwikkeling

van vastgoed. Op een aantal plekken geldt dat er

additionele waardegroei mogelijk is door - naar

internationaal voorbeeld - niet alleen te investeren

in de kwaliteit van het gebouw, maar ook in de

gebiedskwaliteit.

De tophuurprijzen worden gerealiseerd op de

Amsterdamse Zuidas en Schiphol. Door de

schaarste aan marktconforme kantoorruimte

zullen op toplocaties de nettohuurprijzen naar

verwachting stijgen. Hierbij moet wel worden

aangetekend dat de brutohuren die op bepaalde

locaties worden gepubliceerd nog steeds

negatief afwijken van de nettohuren als gevolg

van incentives.

Bij het beoordelen van de kracht van de

kantorenmarkten moet dan ook worden bedachtdat de hoofdstad met afstand de sterkste kanto-

renmarkt van Nederland is. Kijkend naar de

opname op de kantorenmarkt in 2013, dan is het

aandeel van de vier grootste gemeenten 44%,

waarvan Amsterdam alleen 21% voor haar

rekening neemt. In de eerste helft van 2014 is te

zien dat de concentratie van het Amsterdamse

aandeel is gegroeid naar 22%, terwijl de opname

in de vier grootste gemeenten is gedaald naar

42%. Gezien de dominante positie van

Amsterdam, is bij de verwachte huurstijging voor

de toplocaties duidelijk geen sprake van eenlandelijke trend. Wel lijken de huurprijzen op de

betere locaties buiten de hoofdstad uit te

bodemen. In Den Haag staan als gevolg van de

grootschalige herhuisvestingsoperatie van de

overheid de huurprijzen nog langer onder druk.

Hetzelfde geldt generiek voor locaties met veel

structurele leegstand, bijvoorbeeld in de

satellietsteden.

Zeker voor stedelijke locaties met veel leegstand

biedt transformatie steeds vaker een rendabel

alternatief voor kantoorruimte. In 2013 is circa

440.000 m2getransformeerd, dat is bijna 6% van

het totale aanbod op de kantorenmarkt. In de

eerste helft van 2014 is opnieuw circa

320.000 m2aan de markt onttrokken. Gezien de

significante hoeveelheid meters waar het bij

transformatie nu om gaat, draagt functieverande-

ring inmiddels daadwerkelijk bij aan het in balans

brengen van de kantorenmarkt.

Beleggingsmarkt

De interesse op de beleggersmarkt is snel

toegenomen, vooral dankzij de koopkracht van

buitenlandse spelers. Het eerste halfjaar van 2014kon een beleggingsvolume van 1,2 miljard worden

genoteerd: een stijging van 130% ten opzichte van

dezelfde periode vorig jaar. Met een percentage

van 90% waren de transacties geconcentreerd in

de Randstad, met name in Amsterdam, Utrecht,

Rotterdam en Den Haag. Amsterdam trok, net als

vorig jaar, het merendeel van het beleggings-

volume naar zich toe. Amsterdam heeft dan ook

een goede uitgangspositie; sterke bevolkings-

groei, veel hoogopgeleide mensen, kennisecono-

mie, groei van de werkgelegenheid, aanwezigheid

van bedrijven in de financile dienstverlening eneen internationale uitstraling. De kopers zijn

voornamelijk Duitse institutionele beleggers en


29/44


in Amsterdam. De transacties op de meer secun-

daire kantorenlocaties worden gedomineerd door

Angelsaksische partijen die op zoek zijn naar

hoge aanvangsrendementen en value add

beleggingen. Zij hebben vele miljarden aan

private equity opgehaald in Noord-Amerika, het

Midden-Oosten en Azi. Een deel van dit kapitaal

alloceren zij naar kantoorbeleggingen met een

opportunistisch karakter in Nederland en de rest

van West-Europa. Deze opportunistische beleg-gingen zijn vaak enigszins verouderde kantoren

met een mix van kortere contracten en leegstand

op secundaire locaties. Zij kenmerken zich door

een relatief hoog aanvangsrendement, maar

kennen ook een hoger risicoprofiel. Voor partijen

met een verversingsopgave zijn er dus

Angelsaksische private equity partijen, met elk

hun eigen beleggingsstrategie. Duitse beleggers

focussen met name op de toplocatie van de

Nederlandse kantorenmarkt. Dit is terug te zien in

de transacties. De grootste transacties van het

afgelopen halfjaar hadden betrekking op de

verkoop van kantoren op de Amsterdamse

Zuidas. De kopende partij waren zonder uitzon-

dering Duitse institutionele beleggers. Door de

toenemende interesse zijn de aanvangsrende-menten op deze toplocaties onder neerwaartse

druk komen te staan. De aanvangsrendementen

in Amsterdam liggen momenteel binnen een

bandbreedte van 5,50% tot 6,25%. In de overige

grote kantoorsteden liggen de bruto-aanvangs-

rendementen 100 tot 150 basispunten boven die

Figuur 7 Opname, aanbod en leegstand

Bron: JLL (2014)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2014 Q22014 Q1201320122011201020092008200720062005

Leegstand (r)Aanbod (l)Opname (l)

xmiljoenm2

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

%

Een nieuwe wall of money stuwt

het aantal transacties snel op


30/44

30/44

andere grote steden, zijn er mogelijkheden om

beleggingen te verwerven met een gunstig

rendement-risicoprofiel. Kansen hiertoe bieden

bijvoorbeeld de kantoren op A-locaties met

kortere contracten. Voor de Duitse institutionele

beleggers zijn de huurcontracten te kort en voor

de Angelsaksische partijen zijn de aanvangsren-

dementen te laag. Hier ligt een uitdaging voor

beleggers die de markt goed kennen en die door

een value add bril voorbij enkel de korte termijnvan het huurcontract durven te kijken. Om voor

waardegroei in aanmerking te komen, is naast de

kwaliteit van de locatie (mix van functies, goede

bereikbaarheid per ov/auto, een hoogwaardige

uitstraling en een hoog voorzieningenniveau) de

kwaliteit van het individuele kantoorgebouw van

belang. Heeft het gebouw (potentie voor) grote

vloeren, flexibele indeelbaarheid en - steeds

belangrijker - de mogelijkheid voor de gebruiker

om er identiteit aan te ontlenen? Minder goede

gebouwen op sterke locaties, die met een

ingreep courant te maken zijn, zijn vanuit een

value add strategie eveneens een mogelijkheid.

Vanuit een opportunistische strategie is het

inzetten op transformatie een optie: aankoop van

kantoren die tot woningen kunnen worden

omgebouwd. Voorwaarde is natuurlijk wel dat het

gebouw n de locatie goed passen bij de nieuwe

functie. Daarbij zal er een risicodrager gevonden

moeten worden voor de publiekrechtelijke en

technische risico die bij transformatie horen.

mogelijkheden om een kwaliteitsverbetering in de

portefeuille te realiseren; een window of oppor-

tunity. Hierbij dient wel te worden opgemerkt

dat de beleggingsmarkt voor de kleinere kantoor-

gebouwen op secundaire en tertiaire locaties

zeer moeizaam is. Door de terughoudendheid

van particuliere beleggers en de schaarse finan-

cieringsmogelijkheden zal dit naar verwachting

op korte termijn zo blijven.

Kijkend naar Amsterdam, dan is de vraag naar

een geschikt beleggingsproduct zeer groot. Als

gevolg hiervan daalden daar de aanvangsrende-

menten; dit in tegenstelling tot het landelijke

beeld. Vanwege een overloopeffect van de

aanhoudende investeringsdruk in Amsterdam

gaan beleggers zich ook richten op de prime

locaties van kantoorsteden als Utrecht, Den Haag

en Rotterdam. Gevolg is dat de aanvangsrende-

menten ook daar (licht) gaan dalen in de loop van

2014 en 2015, mede geholpen door de lage rente.

Beleggingsadvies

Door de groeiende kapitaaldruk en verschillen in

beleggingsvisies ten aanzien van de waardering

en de potentie van individuele kantorenlocaties,

zijn er nu mogelijkheden om te komen tot een

strategische verbetering van de portefeuille.

Vooral op de sterke locaties in Amsterdam, maar

in mindere mate ook op de beste locaties in de

Keuken woning Westerhoek


31/44


De Nederlandse hypotheekmarkt is structureel

aan het veranderen. De traditionele aanbieders

hebben in de afgelopen tijd stap voor stap plaats

gemaakt voor nieuwe hypotheekverstrekkers:

vooral Nederlandse verzekeraars en pensioen-

fondsen die op zoek zijn naar een alternatief voor

de zeer lage rendementen op staatspapier. Banken

lijken echter ook voorzichtig terug te keren als

belangrijke spelers op de hypotheekmarkt,

waardoor de concurrentie tussen de verstrekkers

groot te noemen is. Dit uit zich in een historisch

lage hypotheekrente en voor de consument

gunstige polisvoorwaarden - langere looptijden en

meer bedenktijd. Desondanks wegen de relatief

hoge spreads nog altijd op tegen de risicos op de

hypotheekmarkt.

Outlook

2015 2016

Basisrente =/+ +

Spread woninghypotheken - =/-

Hypotheekrente - -

1.5 De Nederlandse markt voorbeleggen in woninghypotheken

Focus in beleggingsstrategie

Inzetten op verdere groei

Gunstige marktcondities woningmarkt

benutten door beperkt oprekken

toegestane LTV (naar 80%) in ruil voor

aantoonbare margeverbetering.

SWOT-analyse Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken


Sterke rendement-risicoverhouding woninghypotheken Groot aantal hypotheken in de Nederlandse markt hebben een

te hoge LTV in de portefeuilles (onder water)

Marktsituatie woninghypotheken zal door lopende

herkapitalisatie bij banken niet snel verruimen

Precieze looptijd individuele hypotheken onbekend door het

kunnen aflossen bij woningverkoop

Goede betaalmoraal, weinig defaults op woninghypotheken


Herstel koopwoningmarkt, stijgend aantal transacties en

omzetten hypotheekmarkt

Daling spreads door groeiende concurrentie op

woninghypotheekmarkt

Relatief hoge marges bij lange looptijden of bij hogere LTVs Hoewel relatief beperkt en gedeeltelijk middels NHG afgedekt,

nog steeds stijgend aantal defaults

(Aanhoudend) herstel woningmarkt en een snelle stijging van

het aantal transacties

Daling NHG-grens die marktsegment woninghypotheken met

overheidsborging kleiner maakt

Legenda

+ verwachte stijging

=/+ stabiel tot lichte stijging= stabiel=/- stabiel tot lichte daling

- verwachte daling


32/44

32/44

Basisrente stijgt voorzichtig

Met de extreem lage rente op staatsobligaties

bieden woninghypotheken een aantrekkelijk

alternatief voor beleggers die op zoek zijn naar

rendement (yield). Een relatief hoog cashrende-

ment wordt voor beleggers gecombineerd met

beperkte risicos en daarbij een verwachte

contractduur die redelijk goed bij verzekeraars en

pensioenfondsen lijkt

Syntrus Achmea Outlook 2015-2016: beleggen in vastgoed en hypotheken

Documents

Transcript of Syntrus Achmea Outlook 2015-2016: beleggen in vastgoed en hypotheken