SUPERMARKTVASTGOEDCONGRES 2019 De stenen supermarkt … · van het congres. Ze heeft net een nieuw...

18FoodPersonality november 2019

SUPERMARKTVASTGOEDCONGRES 2019

De stenen supermarkt heeft wel toekomstConsternatie op het Supermarktvastgoedcongres: het online marktaandeel zou

gedaald zijn. Een treffender invulling van het congresthema ‘Beyond online’ is

nauwelijks denkbaar. Maar kan het waar zijn? Intussen floreert de ‘stenen supermarkt’,

met Albert Heijn Vos Koog aan de Zaan als lichtend voorbeeld, als nooit tevoren.

Door: Dave van Loon Foto’s: Guido Benschop

Opnieuw gaat de titel van ‘Mooiste Supermarkt van Nederland’ naar een ondernemer (of liever gezegd ondernemers). En opnieuw gaat die titel naar Albert Heijn. De winnende winkel – Albert Heijn Vos Koog aan de Zaan – is in meerdere op-zichten een opmerkelijke. De locatie mag bijzon-der worden genoemd: onder de snelweg A8 die Koog aan de Zaan doorsnijdt. De grootscheepse herontwikkeling van de in 2006 geopende winkel heeft bijzonder veel indruk gemaakt, waarbij de jury de ondernemers prees voor het verlaten van de gebaande paden. De winnende supermarkt is in handen van Vos Supermarkten, dat in totaal vijf AH-supermarkten exploiteert en wordt gerund door de broers Paul en Peter Vos en hun respectievelijke echtgenotes Natasja en Masha. De grootscheepse herontwikkeling heeft volgens

het juryrapport een winkel opgeleverd van inter-nationale allure.De uitverkiezing van de Mooiste Supermarkt van Nederland vormt doorgaans het hoogtepunt van het jaarlijkse Supermarktvastgoedcongres - dit jaar voor de achtste keer. Ook de uitverkiezing vindt dit jaar voor de achtste keer plaats. De vastgoedprijs is door Supermarkt & Ruimte en FoodPersonality ingesteld om de realisatie van kwalitatief hoogstaand supermarktvastgoed, zowel qua vorm als exploitatiemogelijkheden, te stimuleren. In het licht van het congresthema – ‘Beyond online’ – was het dit jaar ook een viering van de ‘stenen supermarkt’.

Online marktaandeelTjerk van Leusden, directeur van SuperVastgoed

Makelaardij, vertelde in zijn presentatie namelijk niet alleen over wie in Nederland nou eigenlijk eigenaar is van al die duizenden supermarktpan-den die ons land telt, hij ging ook in op de jongste cijfers van de halfjaarlijkse Monitor Online Supermarktbestedingen (een initiatief van ken-nisplatform Supermarkt & Ruimte, onderzoeks-bureau Strabo en SuperVastgoed, red). Daaruit zou blijken dat de online supermarktbestedingen voor het eerst zouden zijn gedaald, al hield Van Leusden nog wel enkele slagen om de arm. De consternatie in de zaal was er niet minder om. Het online verkoopkanaal is immers een recht-streekse bedreiging voor supermarktvastgoed. Online omzet verloopt immers niet via super-marktpanden en gaat ten koste van de omzet van die fysieke supermarkten. En minder omzet betekent in beginsel minder huur en daarmee een minder aantrekkelijke belegging. Een daling van het online marktaandeel zou dus een opste-ker voor supermarktvastgoed zijn. Maar goed, volgens de Monitor Online Supermarktbeste-dingen zou het online marktaandeel zijn gedaald van 3,4% (eerste halfjaar 2019) naar 3%, terwijl marktonderzoeker IRI (zie ook de Top-50 Online snelst groeiende merken vanaf bladzijde 53) zegt dat het online marktaandeel is gestegen, van 2,8% (2018) naar 3,2%. Per saldo is het verschil niet zo groot, maar de suggestie van een dalend markt-aandeel maakt uiteraard wel een groot verschil. Voer voor nadere studie dus.

Extra meters nodigDe opmerking over de uitkomsten van het Moni-tor Online Supermarktbestedingen waren echter maar een klein onderdeel van de bijdrage van Van Leusden op het congres. Hij vertelde vooral over de ontwikkelingen in supermarktvastgoed en – heel bijzonder - over de eigendomsverhou-dingen van al dat onroerend goed..

Peter en Masha Vos met de plaquette en de oorkonde behorend bij de titel ‘Mooiste Supermarkt van Nederland’.

44_Frits Kremer_01L.indd 18 12-11-19 18:38


MOOISTE SUPERMARKT VAN NEDERLAND

Albert Heijn Vos Koog aan de Zaan

De grootschalig herontwikkelde Albert Heijn van Vos Supermarkten in Koog aan de Zaan is dit jaar uitgeroepen tot Mooiste Supermarkt van Nederland. Na de Albert Heijn in Huissen van multifranchiser Hans Geveling gaat de titel dus opnieuw naar een AH. Afgaand op het juryrap-port was daar geen ontkomen aan.Toch moest Albert Heijn Vos Koog aan de Zaan het opnemen tegen niet geringe concurrenten die de jury al eerder had geselecteerd uit tien

inzendingen namens zes supermarktformules. De andere genomineerde supermarkten waren:• Jumbo, Sint Jobplein, Weert (Heerschap Groep)• Plus, Dubbelsteynlaan, Dordrecht (Plus ’t Lam)• Lidl, Stationsweg, Aalsmeer• Coop, Burghardt van de Berghtraat, NijmegenDe vijf genomineerde supermarkten werden geselecteerd op basis van een uitgebreid locatie-bezoek en beoordelingen aan de hand van een set objectieve criteria. Ze werden vervolgens

in oktober door de voltallige jury bezocht en opnieuw beoordeeld op met name functionaliteit en vormgeving. AH Vos Koog aan de Zaan kwam vervolgens als winnaar uit de bus. De vakjury bestond ook dit jaar uit Aart Jan van Duren (Bureau Stedelijke Planning), Peter ter Hark (Retail Prospect), Kees van Hoek (Van Hoek Spuybroek Architecten), Jacqueline van Koningsbrugge (Bridge Vastgoed), Gertjan Slob (Locatus) en Jeroen Verwaaijen (Strabo). ■

De finalisten worden naar voren geroepen. Namens Vos Supermarkten is dat Masha Vos. En zij kan uiteindelijk hoera roepen als het verlossende woord is gesproken.

De entree van AH Vos Koog aan de Zaan, onder de A8.

‘Een goed winkeldesign ondersteunt het product’

Heike Brandt ontwerpt al 25 jaar winkels. In 2009 startte ze haar eigen bedrijf – Studio Brandt – in Berlijn. Daarvóór werkte ze jarenlang in Londen bij gerenommeerde bureaus als Pentagram en JHP, onder meer voor Asda en Interspar. Brandt ontwerpt zeker niet alleen supermarkten, maar vindt deze wel uitdagend. “Ik ben geïnteresseerd in Jumbo Foodmarkt en Albert Heijn XL. Die ga

ik bekijken nu ik hier ben. Daar heb ik veel over gehoord en gezien in de pers.” Naast ontwerpen, is winkels bekijken en analy-seren voor Brandt een belangrijk onderdeel van haar werk. “Wat beweegt mensen om naar een stenen supermarkt te gaan? Dat is de hoofdvraag en het vertrekpunt voor een ontwerp.”En dan neemt Brandt haar toehoorders mee in haar beeldenrijke presentatie met onder meer de future store van Coop in Milaan, Kochhaus (Ber-lijn), MPreis (Tirol), Bakker Ruetz (Tirol, een klant van Brandt), Edeka Zurheide (Düsseldorf) en Habitat by Honestbee (Singapore). “Design is er alleen maar als hulp voor de echte held: het product. Een goed winkelontwerp is daarom altijd ondersteunend. We verwachten tegenwoordig allemaal snelheid, content en interactie in retailomgevingen. Technologie kan daarbij helpen, maar mag nooit de overhand krij-gen. Er moet een verbinding zijn met de makers. Anders gezegd: de bakker loopt rond met bloem op zijn kleding. Foodmarkets zijn typerend voor deze trend. Daar gaan we meer van zien.”

Heike Brandt, eigenaar van retail designbureau Studio Brandt in Berlijn.

Bakkerij Ruetz in Tirol, een ontwerp van Studio Brandt.

En het moet liefst allemaal ‘instagrammable’ zijn, voegt Brandt er nog aan toe. Wat dat inhoudt? Overzichtelijk en behapbaar, maar wel de moeite van het delen waard, vullen we in. Brandt ergert zich nogal aan haar thuismarkt: “In Duitsland draait alles om prijs. Daar valt op een enkele uitzondering na geen eer aan te behalen. Vandaar dat we nu vooral in het buitenland actief zijn, zoals momenteel in Oostenrijk.” ■



Zo blijkt het aantal supermarkten in de periode 2015-2019 te zijn gestegen van 4.602 naar 4.790, waarbij de gemiddelde winkelvloeroppervlakte (wvo) per supermarkt is gestegen naar 954 m2. Die stijging zal volgens Van Leusden aanhou-den. Op basis van de door het CBS verwachte bevolkingstoename en de trend in de ontwikke-ling van de gemiddelde wvo is er in 2029 behoefte aan 830.000 m2 extra wvo. Dat komt neer op een totaal van 5.100 supermarkten die tegen die tijd gemiddeld 1.050 m2 wvo omvatten. Werk aan de winkel dus.Van Leusden bracht ook in kaart wie nou de eigenaren zijn van al die duizenden supermarkten

die ons land telt. Er blijken in totaal circa 2.200 verschillende eigenaren van supermarkten te zijn. Opmerkelijk is dat supermarktorganisaties ‘slechts’ 21% van het supermarktvastgoed in han-den hebben. De 40 grootste eigenaren bezitten 38% van de supermarktpanden; circa 1.900 eigenaren bezitten maar één supermarktpand. Van Leusden spreekt van een zeer gedifferenti-eerde markt. De consolidatie die de supermarkt-branche zo kenmerkt, is aan de vastgoedkant van de sector nog ver te zoeken.

Vastgoedreus Poiesz Lidl blijkt in absolute aantallen het meeste

Tjerk van Leusden bracht de eigendomsverhoudingen van het Nederlandse supermarktvastgoed in kaart. Hier is per organisatie het eigen winkelvastgoed uitgedrukt als percentage van het totale aantal winkels van de desbetreffende organisatie.

Van buurtsuper naar gemakswinkelChristiaan Koopmans is manager Acquisitie & Vastgoed bij Spar Nederland en als zodanig verantwoordelijk voor de werving van nieuwe vestigingspunten, al dan niet inclusief exploitatie. Bij zijn functie hoort daarnaast ook het binnen-halen van nieuwe ondernemers, bijvoorbeeld

voor de ogenschijnlijk succesvolle Spar City-win-kels die Koopmans tevens operationeel aanstuurt. Volgens Koopmans is Spar van lelijkste meisje van de klas bij de start van zijn carrière aldaar uitgegroeid tot misschien wel het mooiste meisje van de klas. De transformatie die Spar heeft doorgemaakt en nog doormaakt is fundamenteel, aldus Koop-mans. Van buurtsuper naar gemakswinkel. “Een mevrouw vertelde me ooit dat ze Spar als haar ‘koelkast’ gebruikte. Dat was altijd een probleem. Maar eigenlijk is dat nu wat we willen zijn: de winkel waar je naartoe gaat voor je volgende eet-moment. We zijn geen supermarkt meer, de focus ligt op gemakswinkels.”Koopmans, van huis uit kok en als zodanig in 1992 in het supermarktwereldje begonnen bij Konmar, heeft wel een idee waar die focus om vraagt. “Qua trends en concurrentie kijken we naar horeca en retail als één geheel.”Maar gelukkig hoeft Spar het allemaal niet alleen te bedenken. ‘De Spar’ mag dan wel oer-Hollands

zijn, tegelijkertijd is Spar de meest internationaal opererende retailer te wereld. “Dat is een van onze sterktes. In termen van omzet zijn we zelfs groter dan Walmart. Er wordt veel gedeeld tussen de landenorganisaties. We delen kennis en leren van de fouten die worden gemaakt.” De binnenstedelijke Spar City-winkels spre-ken tot de verbeelding, net zoals de hippe Spar University-vestigingen, maar buursupers vormen nog altijd het hoofdbestanddeel van het win-kelnetwerk. “Het ombouwen van deze winkels naar de Spar 3.0-formule gaat door. Voor dit en volgend jaar staan er nog tien winkels op de plan-ning om omgebouwd te worden. Spar 3.0 moet behalve een gemakswinkel ook de verbindende factor in de buurt zijn. Daar waar politie zijn inloopuurtje doet.” Of Spar niet heeft meegeboden op Marqt, werd Koopmans naderhand gevraagd. “We hebben niet meegedaan met het bieden op Marqt. We zijn op zoek naar kleinere winkels.” ■

vastgoed te bezitten. De discounter – nee wacht, volgens Van Leusden moeten we Lidl vooral geen discounter meer noemen – bezit volgens de gegevens van SuperVastgoed 190 supermarkt-planden. Ahold Delhaize is een goede tweede met 149 panden. Aldi heeft er 84. De uitkomsten van de inventarisatie mogen verrassend genoemd worden. Zo blijkt Poiesz (58) meer supermarkt-panden in bezit te hebben dan Plus (48) en Jumbo (32). Grote beleggers buiten supermarkt-organisaties zijn onder meer Annexum met 63 panden, Achmea-dochter Syntrus met 55 panden maar bijvoorbeeld ook De Hoge Dennen met 47 panden. Al deze namen staan op de lijst van 40

Christiaan Koopmans, manager Acquisitie & Vast-goed Spar Nederland (l.), kort na zijn introductie door dagvoorzitter Rupert Parker Brady.

Tjerk van Leusden, directeur SuperVastgoed Makelaardij.


21 FoodPersonality november 2019

Column Frits Kremer

Judy Blank zorgt voor de muzikale omlijsting van het congres. Ze heeft net een nieuw album uitgebracht. Wat dat met supermarkten te maken heeft? Niets. Of wacht, Blank werkte ooit in een Jumbo, maar was niet snel genoeg en werd ontslagen.

grootste eigenaren. Die 40 eigenaren hebben vol-gens Van Leusden ook de winkels met de grootste wvo van gemiddeld 1.179 m2. Buiten die groep van grote eigenaren ligt de gemiddelde wvo met 879 m2 aanzienlijk lager. Kijk je naar het eigen winkelvastgoed (recht-streeks in eigendom dan wel via een aan de organisatie gelieerde partij) uitgedrukt als percentage van het totaal aantal supermarkten dat een retailorganisatie exploiteert, dan ontstaat weer een heel ander beeld (zie de gra� ek hier-naast). Dan blijkt dat Poiesz 80% van winkels in eigen bezit hee� . En dat Vomar (via zusterbedrijf Hoorne Vastgoed) 70% van de winkels in eigen bezit hee� . Albert Heijn tre� en we zo bezien pas op plaats 12 aan, Jumbo op plaats 14. Duidelijk is dat retailorganisaties verschillende vastgoed-strategieën volgen, waarbij een aantal kleinere organisaties ervoor kiest ook de rol van ontwik-kelaar en belegger in te vullen.

Marktaandeel vs. maagaandeelVan Leusden constateert dat stenen supermark-ten, ondanks alle doemscenario’s voortvloeiend uit de groei van het online verkoopkanaal, zowel in aantal als oppervlakte groeien en dat deze ont-wikkeling de komende jaren zal doorzetten. Re-tailorganisaties zijn op zoek naar meer vestigings-punten uit een oogpunt van kostene� ciëntie en een sterkere marktpositie. En die draait volgens Van Leusden niet zozeer om het marktaandeel als wel het maagaandeel. Van Leusden bedoelt ermee dat supermarkten voortdurend bezig zijn om hun markt te vergroten door meer foodbestedingen naar zich toe te trekken. Alle eetmomenten zijn daarbij belangrijk en belangrijke innovaties in de sector, zoals het toevoegen van horeca-achtige elementen, zijn juist daarop gericht. ■

Om de maand in dit blad: Frits Kremer, directeur Mediaset, een communicatiebureau gespecialiseerd in de levensmiddelen- en agrosector.Reacties: [email protected]

Onlangs mocht ik aanschuiven bij

een gesprekstafeltjesmiddag van

het ministerie van LNV over de

toekomst van de veehouderij in

ons land. Een beschaafde bijeenkomst, geheel

in de traditie van het vaderlandse poldermo-

del. De minister opende het geheel, na eerst

te zijn toegezongen door ons allen omdat zij

de dag daarvoor jarig was geweest. Een paar

lieve boeren overhandigden haar klassieke

boerengeschenken: een aanzienlijke hoe-

veelheid eieren, een runderrollade, een � es

drank. Omdat ons tafeltje het dichtstbij stond,

schoof de minister daar ook nog een kwartier-

tje aan. Ze mengde zich niet in het gesprek,

maar volstond ermee de discussie zorgvuldig

in zich op te nemen. Een bescheiden persoon,

een luisteraar, van geheel andere signatuur

dan haar ‘verre’ voorgangster Gerda Verburg

(2007-2010).

Ik had met haar te doen. Twee weken daar-

voor was door Johan Remkes de stikstofbom

tot ontplo� ng gebracht, een week tevoren

hadden boze boeren het Malieveld omge-

ploegd. Meer protesten van boeren zouden

volgen, dat was wel duidelijk. Begeleid door

de dreiging en zelfs uitoefening van geweld

bleek later, bevorderd door populistische par-

lementariërs die uit electorale overwegingen

maar al te graag olie op het vuur gooiden.

Een benarde situatie voor een gewetens-

volle bewindsvrouwe van een ‘boer’npartij’

als de ChristenUnie, die een departement

moet leiden dat nog niet zo lang geleden te

onbelangrijk werd gevonden om zelfstandig

te blijven voortbestaan. Van 2012 tot 2017 was

Landbouw onderdeel van Economische Zaken.

Carola heeft de pech dat het failliet van

het Nederlandse landbouwbeleid zich juist

tijdens haar ministerschap in alle hevigheid

openbaart. Het is de culminatie van decen-

nia pappen en nathouden door visieloze

bewindslieden van vooral CDA-huize, die

de boerenstand op de heilloze weg van

schaalvergroting en

kostprijsverlaging

continu de hand

boven het hoofd

Een New Deal voor het platteland

‘Carola, kies deze tweede bijbel’

hebben gehouden. Met als uitzondering

wellicht de voor CDA-begrippen tamelijk

verlichte minister Verburg, die echter in

het Q-koortsdossier liet blijken dat ze het

redden van haar eigen politiek hachje toch

belangrijker vond dan de gezondheid van

de burger.

En zo is het al die jaren gegaan. Het onver-

mogen tot innovatieve productontwikke-

ling van de primaire sector is schrijnend.

Zes of zeven nieuwe aardappelsoorten zijn

er in Italië de afgelopen tijd geïntroduceerd;

waar blijft Nederland? Bij ons zien we een

ongebreidelde expansie van boerenbe-

drijven, gepaard gaand met monocultuur,

uitputting en verdroging van de bodem,

mestproblematiek en verschraling van de

natuur. Het op industriële schaal houden

van koeien, varkens en kippen zorgt voor

stank, overlast, ziektes en klimaatschade

en brengt ondanks de inspanningen van

maatschappelijke organisaties nog steeds

een omvangrijke dierenwelzijnsproblema-

tiek met zich mee.

Met een notaatje Circulaire Landbouw en

het sluiten van wat boerenbedrijven aan

de rand van natuurgebieden komen we er

niet, dat is nu wel duidelijk. Wat we nodig

hebben is een Deltaplan, een New Deal.

De veestapel zal drastisch moeten worden

ingekrompen, de bakens drastisch verder

verzet naar vega en dierenwelzijn, van

kwantiteit naar kwaliteit. Het landbouwbe-

leid moet volledig op de schop, vertrekkend

vanuit een integrale visie op het voedsel- en

landbouwsysteem. De blauwdruk daarvoor

ligt er al, het rapport Naar een voedselbe-

leid van de WRR, uit 2014. Een werkstuk

van ongekende allure, van ’s lands meest

vooraanstaande adviesorgaan, dat al jaren

ligt te versto� en in een la. Haal het eruit,

Carola, benoem het tot je tweede bijbel, en

neem ons mee in een New Deal voor het

platteland!


SUPERMARKTVASTGOEDCONGRES 2019 De stenen supermarkt … · van het congres. Ze heeft net een nieuw...

Documents

Transcript of SUPERMARKTVASTGOEDCONGRES 2019 De stenen supermarkt … · van het congres. Ze heeft net een nieuw...