1 STADSPAPER | Sturen op draagkracht en leefbaarheid

Sturen op draagkracht en leefbaarheid

STADSPAPER | jaargang 2019 | editie 2

De leefbaarheid daalt in buurten met veel corporatiebezit, mede onder invloed van de instroom van kwetsbare huurders in corporatiewoningen. De leefbaar-heidsproblematiek kun je voorkomen en beperken met een fysieke aanpak van de woningen. Ook sociaal door de inzet van toewijzingsinstrumenten om de toe-stroom van kwetsbare huurders in goede banen te leiden. Volgens De Vernieuwde Stad zijn er veel mogelijkheden.

2 De Vernieuwde Stad STADSPAPER | jaargang 2019 | editie 2

Inclusiviteit onder druk De inclusieve stad ‘stelt al haar bewoners in staat om naar vermogen te leven, te wonen en te werken’. Veel partijen zetten zich tegenwoordig in voor inclusiviteit, zo ook De Vernieuwde Stad. Inclusiviteit in de stad is echter om verschillende redenen niet eenvoudig te realiseren. Eén van de ontwikkelingen die inclusiviteit onder druk zet, is de concentratie van kansarme huur-ders in buurten met veel corporatiebezit, met leefbaar-heidsproblemen als gevolg. Bewoners van een sociale huurwoning zijn tegenwoor-dig vaker laag opgeleid en kampen vaker met psychi-sche problemen, fysieke gezondheidsproblemen of een licht verstandelijke beperking. Dit komt onder andere door de extramuralisering en de toenemende complexiteit van de samenleving. Daarnaast beper-ken de toewijzingsregels in de nieuwe Woningwet de mogelijkheden van corporaties om middeninkomens, met meer sociale draagkracht, te huisvesten.

Software en hardwareJeroen Frissen, één van de onderzoekers van het bovengenoemde rapport van RIGO, ging met De Vernieuwde Stad in gesprek over de middelen die cor-poraties hebben om te sturen op leefbaarheid. Jeroen Frissen stelt dat woningcorporaties leefbaarheid kun-nen beïnvloeden door te investeren in de software en hardware van buurten. Bij software kun je denken aan het vergroten van de differentiatie in de draag-kracht van huurders door de manier van toewijzen en aandacht voor de instroom van huurders vanuit (o.a.) GGZ-instellingen. Bij hardware kun je denken aan het vergroten van de kwaliteit van de woningvoorraad (energielabel, onderhoud) en het differentiëren van de woningvoorraad. Acht woningcorporaties actief in de Werkgroep Inclu-sieve Stad1 brachten in beeld hoe zij via de software invloed uitoefenen op de samenstelling van buurten. En daarmee op de draagkracht en leefbaarheid in een buurt.

Inleiding

In buurten met veel corporatiebezit daalt de leefbaarheid. Dit komt onder andere door de instroom van kwetsbare huurders in corporatiewoningen. Dit bleek uit het eind 2018 verschenen onderzoek Veerkracht in het corporatiebezit van RIGO Research en Advies. Binnen de Werkgroep Inclusieve Stad van De Vernieuwde Stad kwam de volgende vraag op: Welke toewijzingsinstrumenten gebruiken wij om de leefbaarheidsproblematiek die voortkomt uit de toestroom van kwetsbare huurders in corporatiewoningen te voorkomen en beperken? Behoorlijk wat, zo blijkt, en het smaakt naar meer!

Deze paper zet de door corporaties van De Vernieuwde Stad ingezette woonruimte-verdelingsmaatregelen – en ideeën voor nieuwe – op een rij. Daarnaast wordt kort ingegaan op de begeleiding van kwetsbare personen, een belangrijke voorwaarde voor inclusiviteit.

1 De leden van de Werkgroep Inclusieve Stad die deelnamen aan de inventarisatie van het gebruik van toewijzingsinstrumenten

voor het bevorderen van leefbaarheid zijn: Havensteder, Portaal, Wonen Limburg, Woonzorg Nederland, HaagWonen, Stadgenoot,

Mooiland en Ymere.

3 STADSPAPER | Sturen op draagkracht en leefbaarheid

HuurprijsbeleidDe genoemde corporaties sturen op een bepaalde mix van meer en minder draagkrachtige huurders in buur-ten. Een eerste instrument voor het versterken van de mix is het huurprijsbeleid. Regelmatig wordt een ‘tweehurenbeleid’ ingezet. Dat betekent dat voor een woning twee huren gelden: een huur voor een huis-houden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens en een huur voor een huishouden met een inkomen beneden de huurtoeslaggrens. Dit bevordert de keuze-vrijheid en betekent dat mensen met een laag inkomen ook in de wat betere buurten terecht kunnen komen. Woonzorg Nederland zet een tweehurenbeleid in bij complexen met zelfstandige woningen waar sprake is van vrij intensieve zorg. Zodat mensen die deze zorg nodig hebben daar terecht kunnen, ongeacht of hun inkomen beneden of boven de inkomensgrens ligt. Wat betreft de huurprijs wordt daarnaast door enkele cor-poraties bewust niet ingegrepen op goedkope scheef-huur, om draagkracht te behouden in kwetsbare buur-ten. De inkomens afhankelijke huurverhoging wordt dan in bepaalde buurten niet (maximaal) ingezet.

ToewijzingEen tweede instrument om te sturen op een mix van draagkrachtige en minder draagkrachtige bewoners is de toewijzing. Zo stelt Ymere, in overleg met de gemeente, in enkele complexen met grote leefbaar-heidsproblemen de woonruimteverdelingsregels bui-ten werking. Bijvoorbeeld om de instroom van studen-ten te bevorderen. Daarnaast past Ymere maatwerk toe bij woningtoewij-zing aan sociaal en medisch urgente huurders. Daarbij wordt er onder andere op gelet dat een kwetsbare huurder bij voorkeur geen buur wordt van een over-lastgever. Portaal maakt in bepaalde buurten gebruik van de ‘Rotterdamwet’, om de verdere instroom van kwets-bare huurders aldaar te beperken of te stoppen. Een aantal andere leden van De Vernieuwde Stad zou de gemeente positief willen adviseren om dit gemeente-lijke instrument in te zetten. Er klinkt ook een kritisch geluid over de Rotterdamwet, omdat deze wet in de basis bewoners uitsluit in plaats van insluit. En hoe verhoudt dat principe zich tot het gedachtengoed van de inclusieve stad?

4 De Vernieuwde Stad STADSPAPER | jaargang 2019 | editie 2

GemeenschappenEen derde instrument om te sturen op draagkracht in de buurt is het bevorderen van vitale gemeenschap-pen. Er wordt volop geëxperimenteerd met het aan-trekken van gemotiveerde en draagkrachtige huurders in bepaalde complexen. Zo stuurt Woonzorg Nederland in sommige complexen op het creëren van een goede mix van leeftijd en zelfredzaamheid in hun wooncom-plexen voor senioren. Om zo te voorkomen dat com-plexen te sterk vergrijzen. Een senior van 65 jaar heeft vaak meer te bieden aan zijn of haar buren, dan een senior van 85 jaar. Portaal heeft verschillende gemengd wonen projecten, waarin een mix van draagkrachtige en kwetsbare groe-pen wordt gehuisvest. Denk aan ouderen, jongeren, mensen die uitstromen uit instellingen en asielzoekers. Waarbij Portaal extra investeert in sociaal beheer, want betrokkenheid en onderlinge hulp ontstaat niet altijd vanzelf. Havensteder zoekt voor kleinschalige expe-

rimenten door middel van intakegesprekken gericht naar huurders die meer gemotiveerd zijn om een bij-drage te leveren in een bepaald complex.

Uitstroom uit instellingenDoor de extramuralisatie is er een duidelijke groei merkbaar van huurders die uitstromen uit zorgin-stellingen. Corporaties bieden deze ‘uitstromers’ vaak directe bemiddeling aan. De manier waarop dit gebeurt, verschilt per corporatie. De directe bemid-deling loopt bij sommige corporaties via het toeken-nen van urgentie, bij andere corporaties niet. Over de woningtoewijzing bij uitstroom maken corporaties afspraken met zorginstellingen en in sommige gevallen de gemeente. Wonen Limburg heeft op basis van deze afspraken bijvoorbeeld het project ‘Housing Parkstad’, waarbij de lokale woningcorporaties gezamenlijk circa 150

5 STADSPAPER | Sturen op draagkracht en leefbaarheid

woningen per jaar beschikbaar stellen aan Housing. De woningen zijn bestemd voor mensen vanuit zorgorga-nisaties en dak- en thuislozen. Corporaties maken bij uitstroom vaak gebruik van een omklapcontract. De corporatie gaat eerst met een zorginstelling een contract aan, die een contract van begeleid zelfstandig wonen afsluit met de cliënt. Als het wonen succesvol verloopt, wordt de woning na een jaar omgeklapt. De cliënt wordt dan recht-streeks huurder van de corporatie. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van driehoekscontracten waarbij de zorginstelling uit het contract stapt wanneer de zorg afneemt. Voor een deel van de mensen die uitstromen uit instel-lingen, blijkt het zelfstandig wonen toch niet haalbaar. Voordat dit duidelijk is, gaat er vaak een periode van overlast en/of ellende aan vooraf. De wijkbeheerder heeft een belangrijke rol in het laten slagen van het zelfstandig wonen. Vaak krijgen uitstromers een ken-

nismakingsgesprek met de wijkbeheerder en houdt de wijkbeheerder in de daarop volgende maanden een vinger aan de pols.

Spreiding of concentratie?De meeste corporaties kiezen voor spreiding van huur-ders die vanuit zorginstellingen komen. Daarnaast kiezen corporaties soms voor het aanwijzen van com-plexen met een concentratie van deze huurders, wat het gemakkelijker maakt om extra begeleiding te bie-den. Aan de andere kant worden er complexen aange-wezen waarin uitstromers juist geen woning kunnen krijgen, omdat in deze complexen de leefbaarheid al sterk onder druk staat. Dit moet dan wel met de gemeente zijn afgestemd en opgenomen worden in de regionale huisvestingsverordening. Stadgenoot kijkt bij de toewijzing van voorrangsgroe-pen of een portiek nog een kwetsbare huurder aankan,

6 De Vernieuwde Stad STADSPAPER | jaargang 2019 | editie 2

en zoekt indien nodig een alternatief. Wonen Limburg verwijdert waar nodig het 50+ label van een complex voor een betere spreiding. Een veelgehoorde opmerking is dat door het hoge aan-tal kwetsbaren en urgenten, zeker in gebieden met een beperkte mutatiegraad, het maar beperkt mogelijk is om te sturen op spreiding.

Zittende bewoners die regie verliezenDe corporaties zorgen er op verschillende manieren voor dat ze voeling houden met hun huurders. Zodat er snel gehandeld kan worden wanneer iemand de regie over zijn of haar leven kwijt raakt. Het informe-ren van en samenwerking met lokale partners is hierbij van cruciaal belang. Denk hierbij aan maatschappelijk werk, gemeente, wijkagent, zorgpartijen. Veel corpo-raties hebben op regelmatige basis multidisciplinair overleg met lokale partners over zorgwekkende casus-sen.

Om problemen vroeg te signaleren, heeft de wijk-consulent of sociaal beheerder een belangrijke rol. Huurders van Portaal krijgen bijvoorbeeld zes weken na de aanvang van de huur een kennismakingsge-sprek. Ook Stadgenoot voert systematisch deze zoge-naamde ‘welkomstgesprekken’ met huurders. De gesprekken gaan expliciet over wat samenwonen in een portiek en complex vraagt van huurders. De inzet is het voorkomen van huisuitzetting.Wonen Limburg heeft in Skaeve Huse Maastricht een oplossing gevonden voor wanneer huisvesting in de wijk niet meer mogelijk blijkt. Deze ‘rare huizen’ (vertaling uit het Deens), vaak containerwoningen op enige afstand van de wijk, zijn bedoeld voor men-sen die voor zware overlast in de omgeving zorgen. Woningcorporaties werken hierin samen met gemeen-te, verslavingszorg, Leger des Heils, GGD, GGZ en poli-tie. Ook op een aantal plekken in Nederland zijn deze Skaeve Huses inmiddels in gebruik.

7 STADSPAPER | Sturen op draagkracht en leefbaarheid

Stuurkracht vergrotenHet is duidelijk geworden dat de corporaties binnen De Vernieuwde Stad al een divers aantal instrumenten inzetten om tegenwicht te bieden aan de tendens van concentratie van kwetsbare huurders in corporatiewij-ken. De leden van de Werkgroep Inclusieve Stad zou-den graag hun stuurkracht op leefbaarheid nog verder vergroten. Daarvoor noemen zij de volgende ideeën:• Vergrotingvanderuimteaftekunnenwijkenvan

het ‘volgorde criteria’, door het aanpassen van de huisvestingsverordening;

• Verruimingvandemogelijkhedenindehuur­regelgeving om een huurder te weigeren;

• Verruimingindetoewijzingsnormenvoorhogereinkomens en in de marges in inkomensgrenzen;

• EenmeergelijkeinzetvanondersteuningvanuitdeWMO, dit verschilt nu sterk per regio;

• Verruimingvanzorgindicaties;• Uitbreidingvantime­outvoorzieningenen

be schermd wonen plekken;

• VereenvoudigingvanhetswitchenvanDAEBnaarniet-DAEB;

• Vereenvoudigingvandeinkomenstoets.

Platform 31 werkt momenteel aan een inventarisatie van het gebruik van maatwerk bij woningtoewijzing. De Vernieuwde Stad houdt dit met grote interesse in de gaten en trekt graag samen met andere partijen op in het verder brengen van de stuurkracht van de sector. Zodat we onze wijken en buurten leefbaar kunnen hou-den en het in Nederland ook voor mensen met de laag-ste inkomens mogelijk is om prettig te wonen.

8 De Vernieuwde Stad STADSPAPER | jaargang 2019 | editie 2

Janneke van Bemmel ( janneke@mijnsecretaris.nl) schreef deze paper op basis van de door haar uitge-voerde inventarisatie van het gebruik van toewijzings-instrumenten bij de leden van de Werkgroep Inclusieve Stad. Zij is werkzaam als zelfstandig onderzoeker, secretaris en tekstschrijver in de sectoren wonen en zorg.

Foto’s Driejuni – Tekst & Fotografie (Theo Scholten)

Ontwerp/opmaak/produktie Carta – Lian Oosterhoff

september 2019

Postbus 9959, 1006 AR Amsterdamdevernieuwdestad@afwc.nl www.devernieuwdestad.nl

De Vernieuwde Stad is het platform voor grote, grootstedelijke, ontwikkelende en ondernemende woningcorporaties. Met 27 leden vertegenwoordigt het platform 40% van de socialehuursector. Het richt zich op de vraagstukken en uitdagingen rond-om het wonen in grote steden en in vitale wijken en wat grote corporaties daaraan kunnen bijdra-gen. De Vernieuwde Stad wisselt kennis en ervaring uit, denkt na, onderzoekt en agendeert het debat.

Leden van De Vernieuwde Stad zijn: Actium, de Alliantie, De Woonplaats, Domijn, Eigen Haard, Elkien, Haag Wonen, Havensteder, Mitros, Mooiland, Parteon, Portaal, Stadgenoot, Staedion, Vidomes, Vestia, Volkshuisvesting Arnhem, Wonen Limburg, WonenBreburg, Woningstichting Rochdale, Woonbron, Woonplus Schiedam, Woonstad Rotterdam, Woonstichting De Key, Woonzorg Nederland, Ymere en Zayaz.

Met de serie STadSPAPERS brengt De Vernieuwde Stad een reeks korte, digitale publicaties uit over thema’s op het gebied van het stedelijk wonen. Met feitelijke informatie, met visies en opvattingen.