Strategisch Commercieel Plan Gemeente Knokke-Heist...het voornamelijk de partners als LAgroup en...

Deze studie werd uitgevoerd door:

Willem de Laat

Helena Bieseman

Pieter Dewitte

IDEA Consult NV

Kunstlaan 1-2, bus 16

B – 1210 Brussel

T: +32 2 282 17 10

F: +32 2 282 17 15

[email protected]

www.ideaconsult.be

Strategisch Commercieel Plan

Gemeente Knokke-Heist

Finaalrapport | 26 juli 2016

In opdracht van

Gemeentebestuur van Knokke-Heist

A. Verweeplein 1

8300 Knokke-Heist

In samenwerking met:

LAgroupe

Westtoer

Food Service Alliance

Strategisch Commercieel Plan – Knokke-Heist | IDEA Consult | juli 2016 1

INHOUDSTAFEL

A. Inleiding en situering opdracht strategisch commercieel plan Knokke-Heist 5

Analyse 7

1/ Inleiding en socio-economische positionering Knokke-Heist 8

2/ Huidige structuur van het aanbod 15

2.1 Detailhandel 15

2.2 Horeca 30

2.3 Evenementen 42

3/ Trends & Ontwikkelingen 46

3.1 Detailhandel 46

3.2 Horeca 47

3.3 Evenementen 49

3.4 Evoluties bij de Vlaamse kustgemeenten 50

3.5 Conclusies 51

4/ Benchmark 52

5/ Conclusies en SWOT-analyse 54

Visie 58

1/ Ambities & algemene visie 59

2/ Visies op de verschillende onderdelen 61

2.1 Visie op de detailhandel 61

2.2 Visie op de horeca 63

2.3 Visie op de verblijfsaccommodatie 64

2.4 Visie op de evenementen 65

3/ Naar een integrale sturing 69

4/ Uitwerking van de detailhandelsvisie 72

4.1 Centrum Knokke 72

4.2 Centrum het Zoute 74

4.4 Baanconcentratie Natiënlaan 76

4.5 Centrum Heist 76

4.6 Centrum Westkapelle 78

Actieplan en Instrumentarium 79

1/ Actiepunten 80


2/ Monitoring Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

Bijlagen

1/ Verklarende woordenlijst

2/ Figuren verzorgingsgebied en koopvlucht Knokke-Heist

3/ Gegevens geïnterviewde personen

4/ Benchmark

4.1. Timmendorfer Strand (Duitsland, deelstaat Sleeswijk-Holstein) 4.2. Noordwijk (Nederland, provincie Zuid-Holland) 4.3. Deauville (Frankrijk, regio Basse Normandie)


LIJST VAN TABELLEN EN FIGUREN

Figuur 1: Situering van Knokke-Heist ten opzichte van de belangrijkste aanbodclusters in de omgeving .............. 8

Figuur 2: Projecties Knokke-Heist: totaal aantal inwoners per jaar en aantal per leeftijdsgroep 2014-2030 ........ 10

Figuur 3 Structuur van het logieaanbod (in bedden) aan de kust naar kustgemeenten en logievorm, 2013 ........ 10

Figuur 4: Evolutie aantal tweede verblijvers Knokke-Heist .......................................................................... 11

Figuur 5: Verspreiding tweede verblijven te Knokke-Heist, 2015 .................................................................. 13

Figuur 6: Evolutie aantal hotelkamers Knokke-Heist .................................................................................. 31

Figuur 7: Evolutie aantal hotelkamers per grootte hotel ............................................................................. 31

Figuur 8: Aantal aankomsten verblijfstoerisme Knokke-Heist....................................................................... 34

Figuur 9: Aantal overnachtingen verblijfstoerisme Knokke-Heist .................................................................. 34

Figuur 10: Evolutie aantal dagtoeristen naar Knokke-Heist en gehele kustregio ............................................. 35

Figuur 11: Verspreiding horeca zaken te Knokke-Heist 2008-2015 ............................................................... 40

Figuur 12: Verspreiding horeca zaken te Knokke, 2008-2015 ...................................................................... 41

Figuur 13: Maandelijkse verspreiding evenementen Knokke-Heist ............. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

Tabel 1: Socio-economische indicatoren voor de gemeente Knokke-Heist ....................................................... 9

Tabel 2: Herkomst eigenaars vakantiewoningen ....................................................................................... 12

Tabel 3: Functionele mix van de detailhandel s.s. in Knokke-Heist (relatief aandeel winkelvloeroppervlakte) ...... 16

Tabel 4: Filialiseringsgraad voor de gemeente Knokke-Heist ..................................................................... 16

Tabel 5: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in centrum Knokke ......................................... 18

Tabel 6: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied centrum Knokke .............................................................. 18

Tabel 7: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in Lippenslaan, Dumortielaan, Kustlaan (tot Albertplein) ......................................................................................................................................... 19

Tabel 8: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied Lippenslaan, Dumortierlaan, Kustlaan (tot Albertplein) .......... 19

Tabel 9: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in Kustlaan (vanaf Albertplein) en Zeedijk-Zoute . 22

Tabel 10: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied Zoute .......................................................................... 22

Tabel 11: Filialiseringsgraad van de baanconcentraties langs Natiënlaan....................................................... 24

Tabel 12: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in de Natiënlaan7 ......................................... 24

Tabel 13: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in centrum Heist ........................................... 25

Tabel 14: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied centrum Heist ............................................................... 25

Tabel 15: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in centrum Westkapelle ................................. 27

Tabel 16: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied centrum Westkapelle ..................................................... 27

Tabel 17: Koopstroomgegevens voor Knokke-Heist per productgroep .......................................................... 28

Tabel 18: Evolutie aantal hotels met aantal kamers, bedden en indeling per grootte hotel .............................. 30

http://sharepoint.ideaconsult.be/sites/internal/VRO/Lopende%20projecten/15%20VRO%2034%20(Strat.comm.plan%20Knokke)/3.%20Rapportage/SCP%20Knokke-Heist%20mei%202016%20(aanpassingen%20toerisme).docx#_Toc451422171

















Tabel 19: Netto bezettingsgraad hotels Knokke-Heist ................................................................................ 32

Tabel 20: Aantal aankomsten, overnachtingen, gemiddelde verblijfsduur en bezettingsgraad Knokke-Heist ....... 33

Tabel 21: Directe bestedingen toeristen in Knokke-Heist ............................................................................ 35

Tabel 22: Evolutie aantal panden horeca te Knokke-Heist........................ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

Tabel 23: Evolutie aantal horeca inrichitingen Knokke-Heist ........................................................................ 40

Tabel 24: Maandelijkse verspreiding evenementen Knokke-Heist per categorie .............................................. 43

Tabel 25: Overzicht van de sterktes en de zwaktes van detailhandel, horeca en vrije tijd in Knokke-Heist.......... 56

Tabel 26: Overzicht van de kansen en bedreigingen van detailhandel, horeca en vrije tijd in Knokke-Heist ........ 56


A. Inleiding en situering Strategisch commercieel plan Knokke-Heist

In onderstaand rapport vindt u het eindrapport rond de opmaak van een strategisch plan met betrekking tot de detailhandel, horeca en evenementen voor de gemeente Knokke-Heist met het oog op de verdere ontwikkeling en versterking van de gemeente. Het betreft de resultaten van de analysefase, welke een beeld geven van de huidige detailhandelssituatie in Knokke-Heist waarbij ook toerisme, horeca en evenementen mee in rekening worden gebracht, de visienota welke een verbetertraject voorlegt en het actieplan dat hiertoe de middelen aanreikt.

Het doel van deze opdracht is een heldere visie op te stellen met versterkende acties die rekening houden met specifieke aandachtspunten zoals pop-upstores, leegstand, e-commerce, zondagswinkelen in andere steden, het niet aansluiten van de horeca op bepaalde doelgroepen zoals congrestoeristen of het verdringen van horeca en wonen door respectievelijk detailhandel en B&B’s.

In de analyse fase wordt een algemene situering gegeven van de gemeente Knokke-Heist en zijn draagkracht. In eerste instantie wordt de socio-economische positie van de gemeente toegelicht waarbij gekeken wordt naar de evoluties doorheen de jaren op vlak van de eigen inwoners maar aangezien de gemeente een sterk toeristische aantrekkingskracht heeft wordt ook naar de situatie van het toerisme in de gemeente gekeken en dan voornamelijk naar de kenmerken van de tweede verblijvers.

In een tweede stap van de analyse wordt de huidige structuur van het aanbod in de gemeente Knokke-Heist bestudeerd. Deze analyse is opgesplitst naar detailhandel, horeca en evenementen. De analyse van het aanbod aan detailhandel evalueert de aanwezige handelszaken per winkelgebied. Deze analyse gebeurt op basis van gegevens geregistreerd door Locatus als door eigen informatie bekomen tijdens een plaats bezoek aan de gemeente. Vervolgens worden de koopstromen in kaart gebracht op basis van gegevens verzameld tijdens de Interprovinciale studie detailhandel, gelinkt aan het Kennisnetwerk Detailhandel, dat in 2013-2014 is uitgevoerd door IDEA Consult, in samenwerking met MAS Research en GEO Intelligence. De analyse van de horeca in de gemeente Knokke-Heist is opgesplitst naar enerzijds een analyse van de hotels en de invulling hiervan door de verschillende toeristische profielen, voornamelijk gebaseerd op gegevens af te leiden uit het trendrapport van de gemeente en de Ipsos-enquêtes. Anderzijds wordt de analyse van horeca opgesplitst naar de restaurants en cafés waarbij hier voornamelijk informatie wordt gehaald uit eigen bronnen en bevragingen. Een laatste onderdeel van de analyse van het aanbod behelst de evenementen waarbij wij ons baseren op de gegevens ter beschikking gesteld door de gemeente.

Een derde stap in de analyse onderzoekt de trends en ontwikkeling die zich afspelen op het vlak van zowel detailhandel, horeca en evenementen als de ontwikkelingen binnen het toerisme aan de Vlaamse kust. Hierbij zijn het voornamelijk de partners als LAgroup en Westtoer die deze kennis bezitten.

Een volgende stap in de analyse is een vergelijking tussen de gemeente Knokke-Heist en andere internationale badplaatsen. In deze referentie-analyse wordt na gegaan hoe andere steden zich naar buiten toe promoten op vlak van detailhandel, horeca en evenementen.

Tot slot worden de analyseresultaten uit elk voorgaand onderdeel samengebracht in een overkoepelende SWOT-analyse en worden eerste conclusies getrokken op het vlak van aanbod aan detailhandel, horeca en evenementen in Knokke-Heist en hoe deze passen binnen de trends en ontwikkelingen binnen elk deeldomein.

In het tweede deel van ons onderzoek wordt de visie op het handels-, horeca en evenementengebeuren van Knokke-Heist uiteengezet. In een eerste hoofdstuk worden de ambities en hoofdlijnen van de visie uiteengezet, rekening houdende met de meest relevante beleids- en planningsuitgangspunten op verschillende niveaus. Deze beleidsmatige context is van belang als de effectieve visie van de gemeente Knokke-Heist op de ontwikkeling van zijn detailhandel en toerisme wordt bepaald en zal dan ook randvoorwaardelijk worden meegenomen en verder vertaald in ambities op gemeenteniveau. Het tweede hoofdstuk vertaalt de visie naar krachtlijnen rond bepaalde centrale thema’s. In een derde hoofdstuk wordt de uiteindelijke visie bepaald en maken we duidelijk hoe de doelstellingen kunnen gerealiseerd worden door middel van een eerste aanzet tot acties en bijhorend instrumentarium.

In het derde deel van ons onderzoek vertalen we de analyse en visie in daadwerkelijke acties. Deze acties worden onderverdeeld in ruimte & structuur, inhoudelijk aanbod, ondersteunende functies en communicatie & promotie. Om te vermijden dat de overgang tot de werkelijke implementatie van de acties moeilijk verloopt, geven we eveneens een aanzet tot de mogelijke financieringsstructuur en organisatiestructuur. Een leidraad van de mogelijke organisatiestructuur op gemeentelijk niveau kan onder meer zijn met de creatie van een overkoepelende vzw welke het beleid aanstuurt en hiertoe voor de uitvoering ervan een centrummanager in dienst neemt. Om de uiteindelijke


implementatie van de actiepunten te garanderen zal eveneens een monitoring opgesteld worden waarbij een aantal stappen die onzes inziens als eerste gezet moeten worden naar voor worden geschoven. Verder wordt in Excel format een tool aangereikt die een structuur biedt aan verdere acties.


Analyse


1/ Inleiding en socio-economische positionering Knokke-Heist

Knokke-Heist is gelegen in de provincie West-Vlaanderen aan de Belgische kust op de grens met Nederland. Door de gedecentraliseerde ligging van Knokke-Heist is de gemeente slechts beperkt verbonden met grote steden. Via de E403 is Knokke-Heist verbonden met Brugge en in het verlengde met Kortrijk terwijl de E34 Knokke-Heist verbindt met Antwerpen of via de N9 met Gent. Met de aanleg van de A11 wordt de bereikbaarheid van Knokke-Heist duidelijk verbeterd waardoor een tijdwinst vanuit Antwerpen alsook Lille/Kortrijk zal gerealiseerd worden. De grootste en meest nabije aanbodcluster betreffende detailhandel is te vinden in Brugge.

Figuur 1: Situering van Knokke-Heist ten opzichte van de belangrijkste aanbodclusters in de omgeving

Bron: Google Maps (maps.google.com)

Belangrijke informatie met het oog op de detailhandel in de gemeente is te halen uit de socio-economische indicatoren. Deze verschaffen ons namelijk een eerste beeld over de aanwezige koopkracht in de eigen gemeente alsook over de dynamiek ervan. Belangrijke indicatoren zijn dan onder meer het aantal inwoners in de gemeente en het gemiddelde inkomen per aangifte. In

worden de voornaamste socio-economische indicatoren voor de gemeente Knokke-Heist weergegeven voor de jaren 2008 en 2014 alsook de evolutie hiertussen.


Tabel 1: Socio-economische indicatoren voor de gemeente Knokke-Heist

Bron: ADSEI, verwerking IDEA Consult

Het bevolkingsaantal in Knokke-Heist kent de afgelopen jaren een lichte daling. Dit is het gevolg van de situatie dat meer inwoners overlijden dan er geboren worden. Zowel de interne als externe immigratie en emigratie kennen een gelijklopend patroon. Op Vlaams niveau wordt de bevolkingstoename namelijk vooral toegeschreven aan een positief migratiesaldo. De gemiddelde gezinsgrootte in Knokke-Heist is kleiner dan het Vlaams gemiddelde en kent eveneens een daling. Dit wijst op een reeds hoog aandeel met een verdere toename van het aantal eenpersoons- en tweepersoonsgezinnen. Het gemiddeld inkomen te Knokke-Heist ligt beduidend hoger dan het Vlaams niveau wat weerspiegeld wordt in een hogere welvaartsindex. De interkwartiel assymetrie1 in Knokke-Heist is echter hoger dan deze op Vlaams niveau (32 tegenover 24), wat aangeeft dat er een grotere kloof bestaat tussen de hoge inkomens en lage inkomens van de inwoners in de gemeente. De bevolkingsprognose voor Knokke-Heist toont een sterke afname van het totale bevolkingsaantal. Wanneer gekeken wordt naar de leeftijdsverdeling is te zien dat het de inwoners op actieve leeftijd zijn (30 – 60 jaar) die verdwijnen uit de gemeente. Dit is voor een groot deel te wijten aan de hoge prijzen voor woningn en bouwgronden. Enkel de leeftijdsgroepen ouder dan 60 jaar kennen een toename in aantallen, grotendele gestuwd door het ouder worden van de grote populatie babyboomers. Verder kan een deel van de toename toegewezen worden aan het gegeven dat tweedeverblijvers op leeftijd zich officieel in de kustgemeente inschrijven of door binnenlandse migratie van personen op pensioen. Deze trends hebben aldus een sterke invloed op de lokale economie maar ook op de werking en behoeften van de gemeente.

1 De inkomensverdelingen zijn asymmetrisch. Het gemiddeld inkomen is bijna steeds hoger dan het mediaaninkomen. Een vergelijking van het gemiddeld inkomen en het mediaaninkomen geeft steeds een idee van de asymmetrie. Het

rekenkundig gemiddelde van de inkomens wordt immers sterk beïnvloed door extreme inkomens, wat minder geldt voor de mediaan en kwartielen. De asymmetrie kan uitgedrukt worden door de interkwartiele asymmetrie, of de verhouding van het verschil van het derde kwartiel minus de mediaan, en de mediaan minus het eerste kwartiel, ten opzichte van het interkwartiel verschil. Een positieve coëfficiënt wijst erop dat de amplitude van de inkomens tussen kwartielen en mediaan

hoger is langs de zijde van de boven de mediaan gelegen inkomens, dan langs de zijde van de lagere inkomens. (Q3 - Me) > (Me-Q1) = asymmetrie rechts. Een negatieve coëfficiënt duidt op het tegenovergestelde, (Me-Q1) > (Q3-Me) = asymmetrie links. Hoe hoger de coëfficiënten, hoe groter de ongelijkheid tussen de twee amplitudes.

2008 2014 Evolutie '08-'014 2008 2014 Evolutie '08-'014

Bevolking 33.879 33.556 -0,95% 6.161.600 6.410.705 4,04%

Oppervlakte (km²) 56,97 56,97 13.522,00 13.522,00

Bevolkingsdichtheid 595 589 -0,95% 456 474 4,04%

Gezinnen 16.479 16.781 1,83% 2.580.049 2.707.723 4,95%

Gezinsgrootte 2,06 2,00 -2,74% 2,31 2,28 -1,30%

Gemiddeld fiscale aangifte 32.449 36.815 13,45% 28.022 32.275 15,18%

Welvaartsindex 115,80 116,77 0,84% 106,00 107,00 0,94%

Knokke-Heist Vlaanderen


Er dient wel opgemerkt te worden dat dergelijke berekeningen van de bevolkingsevolutie door de SVR2 geen rekening houden met lokale ontwikkelingen of initiatieven vanuit de gemeente die een bepaalde bevolkingsgroep kunnen aantrekken, zoals bijvoorbeeld projecten als Heulebrug en Duinenwater die betaalbaar wonen stimuleren om jonge inwoners aan te trekken.

Figuur 2: Projecties Knokke-Heist: totaal aantal inwoners per jaar en aantal per leeftijdsgroep 2014-2030

Bron: bevolkingsprojecties SVR

Naast de eigen bevolking worden de socio-economisch indicatoren ook sterk beïnvloed door de eigenaars van een tweede verblijf in Knokke-Heist en die veel tijd doorbrengen in de gemeente. Dit tweede verblijfstoerisme valt in belangrijke mate buiten de officiële statistieken van de analyse van de kust, en buiten de voorgaande cijfers.

De gemeente Knokke-Heist kent een uitgesproken profiel van tweedeverblijfers. Het is dan ook de gemeente langsheen de Vlaamse Kust met het grootste aantal vakantiewoningen. Het merendeel van de vakantiewoningen zijn terug te vinden in de 28.309 appartementen die de gemeente telt tegenover de 9.470 eengezinswoningen (open, halfopen en gesloten bebouwing), wat overeenkomt met een verhouding van respectievelijk 72% en 24% van het totale aantal woongelegenheden te Knokke-Heist 2015.

2 SVR: Studiedienst Vlaamse Regering


Figuur 3 Structuur van het logieaanbod (in bedden) aan de kust naar kustgemeenten en logievorm, 2013

Bron: Westtoer, VLIS en gemeenten

Het tweedeverblijfstoerisme zorgde in 2013 (bron: Westtoer) voor 2,6 miljoen aankomsten en 15,9 miljoen overnachtingen aan de gehele Vlaamse Kust in 2013, wat overeenkomt met respectievelijk 53% en 56% van het verblijfstoerisme aan de Kust.

Het aantal vakantiewoningen in Knokke-Heist bedroeg in 2013 19.378 individuele woningen (bron: Trendrapport Knokke-Heist, Westtoer). Dit aantal kende, net als de gehele Vlaamse Kust regio, de voorbije jaren steeds een groei. Dit aantal van bijna 20.000 woningen houdt enkel rekening met individuele woningen zoals villa’s of appartementen en brengt niet de woningen in vakantieparken of tweede verblijfparken met een centraal beheer in rekening, zoals bijvoorbeeld de 4 campings die zich in Knokke-Heist bevinden. De markt van vastgoed in Knokke-Heist, of algemeen aan de kust, is dusdanig nog steeds populair. De idee van een stek aan de kust waar heel de familie kan samen komen blijft een belangrijk gegeven voor de kapitaalkrachtige babyboomers, naast de investering in immobiliën.

Contacten met makelaars toonden aan dat de profielen van de tweedeverblijvers en voornamelijk de personen die een tweedeverblijf in Knokke-Heist kopen een zeer goede mix kennen van leeftijden door elkaar. De kopers van een appartement of huis in Knokke-Heist als vakantiewoning kennen doorgaans een leeftijd tussen 30 en 60 jaar. Op niveau van de gehele kust heeft onderzoek door WES (2008) aangetoond dat voornamelijk oudere personen een tweede verblijf aan de zee kopen, daar drie vierden van de eigenaars ouder was dan 55 jaar. Enkel de jongste leeftijdscategorieën blijven weg uit de gemeente Knokke-Heist als bestemming voor een tweede verblijf. De gemiddelde leeftijd van tweede verblijvers in Knokke-Heist was volgens het Ipsos onderzoek (2015) 52 jaar3. Volgens onderzoek van IPSOS (2012) kent de leeftijdsgroep van 15 tot 25 jaar toch een toename binnen de tweede verblijvers. Mogelijke verklaring hiervoor is het feit dat het aandeel van tweede verblijvers die zelf een verblijf kopen, ongeveer 6 op 10, daalt ten voordele van het verkrijgen van een verblijf via familie (IPSOS 2015). Hierdoor kennen de tweede verblijvers in Knokke-Heist doorgaans een jonger profiel dan in andere Vlaamse kustgemeenten.

3 Leeftijdsverdeling tweede verblijvers volgens IPSOS onderzoek 2015: 16% tussen 15-25 jaar, 18% tussen 26-45 jaar en 36% tussen 46-65 jaar.


De groep van medioren en senioren blijft het sterkst vertegenwoordigd maar er is de constatering dat de laatste jaren steeds meer gezinnen met jonge kinderen een appartement of woning in de kustgemeente kopen, huren of krijgen. De gemeente kan profiteren van haar imago om ook kapitaalkrachtige koppels aan te trekken. De perceptie van de steeds ouder wordende inwoners van tweede verblijven zal aldus voornamelijk gestaafd worden door de vergrijzing binnen de populatie die, soms als jaren, een tweede verblijf in Knokke-Heist heeft. Bij de mutaties van het vastgoed van tweede verblijven is aldus een ruimer en jonger publiek terug te vinden.

Figuur 4: Evolutie aantal tweede verblijvers Knokke-Heist

Bron: Financiën Knokke-Heist 2013

De eigenaars van deze tweede verblijven hebben in 92,5% de Belgische nationaliteit. Dit aandeel komt overeen met het aandeel van Belgen met een tweede verblijf aan de gehele Vlaamse Kust. Zowel het totaal aantal Belgische tweede verblijvers als het aantal niet Belgische nationaliteiten binnen de eigenaars van een tweede verblijf neemt elk jaar toe. Het aandeel van niet-Belgische eigenaars daalt echter wel van 12% in 2009 naar 8% in 2015 (IPSOS 2015). De meest voorkomende buitenlandse nationaliteit bij de eigenaars van een vakantiewoning in Knokke-Heist in 2013 was deze van Nederlanders, nipt gevolgd door Luxemburgers.

Op niveau van de gehele Vlaamse Kust is het de Duitse nationaliteit die het meest voorkomt binnen de herkomst van eigenaars van vakantiewoningen, terwijl in Knokke-Heist deze op een derde plaats terug te vinden zijn. De aantallen van Franse, Nederlandse en Luxemburgse nationaliteiten liggen op Vlaamse niveau dichter bij elkaar en kennen een relatief stabiel verloop doorheen de jaren. Op dit vlak verschilt Knokke-Heist aldus met de gehele Vlaamse Kust aangezien de Nederlandse en Luxemburgse nationaliteit beduidend het meest voorkomt binnen de niet-Belgische eigenaars van een vakantiewoning.


Tabel 2: Herkomst eigenaars vakantiewoningen

Bron: Trendrapport Knokke-Heist 2012-2013, Westtoer en 2013* Financiën Knokke-Heist

De laatste tellingen geven aan dat het aantal vakantiewoningen is toegenomen tot ruim 20.000 (Bron: Dienst Toerisme).

Omzet uit het tweede verblijfstoerisme in Knokke-Heist bedroeg in 2013 280,6 miljoen euro. Dit komt overeen met directe bestedingen van 49,33 euro per persoon per dag of nacht ofwel 409,44 euro per persoon per verblijf. Het IPSOS onderzoek uit 2012 toonde aan dat eendagstoeristen en tweede verblijvers gemiddeld respectievelijk 61,8 euro en 62,8 euro besteedden. Op niveau van de Vlaamse Kust bedroegen de directe bestedingen van personen op vakantie in een tweede verblijf eveneens 49,33 euro per persoon per dag/nacht maar kenden de directe bestedingen per persoon per verblijf een waarde van 315,17 euro, wat beduidend lager is dan in de gemeente Knokke-Heist. De omzet uit directe bestedingen van toeristen in tweedeverblijfsgebruik vakantiewoningen in Knokke-Heist bedroeg 151,7 euro en vaste bestedingen op jaarbasis 124,2 euro (bron Westtoer, 2013).

2007 2011 2012 2013 2013 *

Aandeel

2013 (%)

Aandeel

gehele kust

2013 (%)

België 16.413 16.614 17.369 17.930 18.503 93,1 92,5

Duitsland 239 235 233 232 234 1,2 2,5

Nederland 459 458 451 446 449 2,3 1,3

Frankrijk 107 107 115 104 109 0,5 1,6

Luxemburg 349 361 376 406 446 2,2 1,4

Niet-buurlanden 208 187 210 260 126 0,6 0,5

Totaal niet België 1.362 1.348 1.385 1.448 1.364 6,9 7,3


Het onderstaande plaatje geeft de verspreiding aan van de tweede verblijven in Knokke-Heist 2015 (bron: Gemeente Knokke-Heist).

Figuur 5: Verspreiding tweede verblijven te Knokke-Heist, 2015

Bron: Gemeente Knokke-Heist, (2015)

In 13 van de 38 sectoren binnen Knokke-Heist waren in 2008 meer vakantiewoningen te vinden dan wooneenheden voor de lokale bevolking, en dan opnieuw voornamelijk in de sectoren langsheen de waterlijn. Verder blijkt uit de cijfers dat in Knokke-Heist, in vergelijking met de andere kuststeden, naar verhouding veel minder appartementen/studio’s ten opzichte van woonhuizen als vakantiewoning aanwezig zijn.

Tussentijdse conclusies:

De demografische en socio-economische evoluties voor Knokke-Heist laten het volgende beeld zien:

Het aantal vaste inwoners neemt sinds enkele jaren langzaam af. De bevolkingsprojecties, opgesteld door de Studiedienst Vlaamse Regering, verwachten voor de gemeente Knokke-Heist een verdere daling en vergrijzing van het inwonersaantal tegen 2030. Een dergelijke bevolkingsdaling kan bijgevolg wijzen op een mogelijks dalende afzetmarkt voor de lokale economie. Grote nieuwbouw- en ontwikkelingsprojecten, zoals Heulebrug of Keuvelwijk, kunnen echter nieuwe (jonge) inwoners aantrekken wat een positieve invloed kan hebben op de bevolkingsevolutie.


Tegelijkertijd is het gemiddelde inkomen in Knokke-Heist sterk gestegen tussen 2008 en 2013. Dit heeft dan weer een positief effect voor de lokale economie. De gemiddelde uitgave van huishoudens in België aan voedings- en genotsmiddelen bedroeg 15%. De Vlaamse huishoudens besteden gemiddeld 5,1% van hun budget aan kleding en schoenen, 8,6% aan cultuur en vrije tijd en 7,1% in Horeca aangelegenheden. Met een stijging van het gemiddeld inkomen, stijgen ook deze uitgaven (hoewel degressief), waarvan de lokale handelszaken van Knokke-Heist (grotendeels) mee kunnen profiteren.

In tegenstelling tot het aantal inwoners is het aantal gezinnen wel toegenomen maar is de gemiddelde gezinsgrootte gedaald. Dit wijst op een toename van het aantal eenpersoons gezinnen of gezinnen zonder kinderen (oudere koppels). Dit heeft uiteraard gevolgen voor de lokale economie aangezien de gezinssamenstelling grotendeels het kooppatroon bepaald.

Het aantal 2e verblijvers is de afgelopen jaren gestaag toegenomen, van 17.316 naar ruim 20.000. De extra inwijkelingen zijn vooral landgenoten en Fransen. Dit toont de blijvende populariteit van Knokke-Heist als locatie voor een 2e verblijf, aan. Door deze blijvende toename stijgt de druk op de woningmarkt en worden de bouwgronden steeds schaarser, wat gevolgen heeft voor de prijzen van het woningaanbod. Dit kan tot effect hebben dat de eigen bevolking wordt verdrongen uit de gemeente door de toenemende onbetaalbaarheid.

De verhouding vaste inwoners – 2e verblijvers – toeristen, is aan het verschuiven in die zin dat het aandeel vaste inwoners binnen het totaal in absolute en relatieve zin afneemt. Dit is een weergave van het verdringingseffect van de eigen inwoners door de (te) hoge prijzen voor vastgoed binnen de gemeente. Dit heeft als gevolg dat sommige wijken binnen de gemeente slechts enkele momenten per jaar ‘bewoond’ worden door tweede verblijvers die enkel komen in vakantieperioden of bij mooi weer.

Er is sprake van een toenemende vergrijzing binnen zowel de vaste inwoners als de 2e verblijvers. Voor de vaste inwoners sluit dit aan bij de evoluties in West-Vlaanderen als geheel, en zal de komende jaren ook verder toenemen. Voor de tweede verblijvers heeft Knokke-Heist kennelijk een aantrekkingskracht op voornamelijk oudere mensen. Voor een deel wordt dit verklaard door de relatief hoge kosten van het verblijf. Deze evolutie van toenemend aantal oudere personen zorgt voor een (vraag naar) verschuivingen in de aard van het commercieel aanbod (detailhandel en horeca) en voorzieningen. Eveneens kan de aanwezigheid van voornamelijk oudere personen een invloed uitoefenen op het imago van de gemeente of zelfs het imago versterken als zijnde een verblijfsgebied voor voornamelijk oudere personen. Hierdoor kan het zijn dat steeds meer oudere mensen naar Knokke-Heist afzakken. Een wens om het imago van Knokke-Heist te verjongen zal aldus een goede evenwichtsoefening vragen tussen de wensen van de huidige oudere inwoners enerzijds en de wensen en eisen van de gewenste jongere inwoners/bezoekers anderzijds.

Naast de cijfers geven ook de geïnterviewde personen aan dat de verblijfsfrequentie en de verblijfsduur van de eigenaren van 2e verblijven afneemt. Dit terwijl de verhuurfrequentie van 2e verblijven redelijk stabiel blijft in de tijd. De effecten voor de structuur van het verblijfsaanbod in algemene zin worden later behandeld. Maar de combinatie van het voorgaande betekent dat het aantal aanwezigen (bewoners, 2e verblijvers, bezoekers) in piekperioden toeneemt en buiten het hoofdseizoen langzaam afneemt. Dit heeft effecten voor de lokale economie en de leefbaarheid van Knokke-Heist.


2/ Huidige structuur van het aanbod

In wat volgt wordt de huidige situatie voor Knokke-Heist beschreven. Naast de bestaande detailhandelstructuur zal ook ingegaan worden op het huidige aanbod van zowel horeca als evenementen.

2.1 Detailhandel

De informatie voor de detailhandel wordt opgedeeld in informatie over het aanbod (zowel kwantitatief als kwalitatief) en informatie betreffende de vraag. Waar mogelijk zoomen we ook dieper in op de verschillende handelszones die Knokke-Heist rijk is.

2.1.1 Aanbod

2.1.1.1 Knokke-Heist in zijn geheel

Anno 2015 telt Knokke-Heist in zijn geheel 122.438 m² winkelvloeroppervlakte (wvo) detailhandel in de enge zin (s.s.)4. Dit is een toename van ruim 40% ten opzichte van de situatie in 2008 en een stijging van 6,3% ten opzichte van 2013.

3 geeft de branchemix per functionele groep5 weer voor de jaren 2008, 2013 en 2015 alsook de evolutie tussen deze jaren. Op niveau van de functionele groepen is de toename het sterkst in de groep ‘uitzonderlijke goederen’. Deze groep telde in 2015 bijna 12.000m² meer dan in 2008. Ook de functionele groepen ‘periodieke goederen’ en ‘leegstand’ kenden een sterke toename van het aantal m². De periodieke goederen groeiden met ruim 11.000 m² en de leegstand steeg met ruim 10.000 m².

De leegstand in Knokke-Heist in zijn geheel bedraagt nu net geen 10% van het totale aanbod. Een gezonde frictieleegstand bevindt zicht tussen de 3 en de 7% De leegstand in Knokke-Heist ligt dus hoger maar niet dramatisch. Echter moet genuanceerd worden dat de Locatus meting een tijdsopname is (april 2015) terwijl de leegstand in Knokke-Heist een sterk verschil kan kennen tussen zomer- en winterperiode. De sterke toename van de leegstand geeft echter wel aan dat er meer m² bij is gecreëerd dan daadwerkelijk ingevuld kon worden. Theoretisch kan men stellen dat voor elke 100m² extra aanbod er 30m² leegstand werd gecreëerd. Als de trend van de voorbije jaren aanhoudt, hetgeen gelet op het consumentengedrag in het algemeen zeker aannemelijk is, dan kan het leegstandspercentage snel hoog oplopen.

Graven we nu een niveau dieper en kijken we naar de afzonderlijke branches dan kende de branche ‘Auto & Fiets’ de sterkste relatieve toename met een toename van meer dan 100% ten opzichte van 2008. In absolute zin is die eer echter weggelegd voor de branche ‘kleding & mode’ (+11.849m²) gevolgd door de branche ‘in en om wonen’

4 Detailhandel s.s. (sensu stricto) omvat winkels binnen de categorieën dagelijkse goederen, periodieke goederen, uitzonderlijke goederen en overige detailhandel. Niet-detailhandel (nl. horeca, cultuur, diensten, ontspanning en transport en

brandstoffen) wordt hier niet bij gerekend. Winkelvloeroppervlakte (WVO) van deze niet-detailhandelspanden wordt niet opgemeten door Locatus. Om hiervan een leegstandsoppervlakte te berekenen wordt door Locatus volgende vuistregel gehanteerd: de leegstandsoppervlakte voor niet-detailhandel bedraagt één derde van de totale leegstandsoppervlakte, de leegstandsoppervlakte van detailhandel s.s. bedraagt twee derde van de totale leegstandsoppervlakte.

5 Dagelijkse goederen: Goederen voor dagelijks gebruik die in hoge frequentie worden aangekocht. (Voorbeelden zijn groenten,

fruit, vlees, brood, enz.)

Periodieke goederen: Goederen die met een zekere regelmaat worden aangekocht. Hierbij gaat de aankoper actief uitkijken naar gewenste kwaliteit, prijzen, … Voorbeelden hiervan zijn kledij, schoenen, boeken, kleinere huishoudartikelen, enz.

Uitzonderlijke goederen: Niet-alledaagse aankopen met invloed op het budget. Hiervoor wordt veel tijd uitgetrokken. Voorbeelden zijn meubelen, huishoudapparaten, juwelen, enz.


(+8.587m²). Voor beide branches komt dit neer op een groei van meer dan 40% ten opzichte van 2008. De twee branches zijn wel gegroeid aan een verschillend tempo. Voor de branche ‘kleding & mode’ gebeurde de toename zo goed als volledig tussen 2008 en 2013 terwijl de branche ‘in en om wonen’ met nog 2.775m² toenam tussen 2013 en 2015. Branches met een afnemend aanbod zijn duidelijk in de minderheid. De enige branches met minder aanbod in 2015 dan in 2008 zijn de branches ‘huishoudelijke artikelen’, vrije tijd’ en ‘overige detailhandel’.

Bron: Locatus (2014), verwerking IDEA Consult

Een indicator waarvan het belang niet onderschat mag worden is de filialisering. Deze indicator geeft het aantal handelszaken weer dat tot een keten behoort ten opzichte van het totale aantal handelszaken. Een evenwichtige verhouding tussen het aantal ketenwinkels en het aantal zelfstandigen is belangrijk voor het winkelaanbod. Ketenwinkels fungeren in vele gevallen als ‘trekkers’. Zij zijn in staat om consumenten aan te trekken, maar tot op zekere hoogte, omdat de meeste van deze ketens een landelijke dekking hebben. De aanwezigheid van sterke zelfstandigen daarentegen vergroot het onderscheidend vermogen en bepaalt mee de uniekheid van het winkelaanbod. Deze groep zorgt voor extra trekkracht van een winkelgebied.

De voorbije jaren werden op Vlaams niveau gekenmerkt door een relatieve toename van het aantal ketenwinkels ten opzichte van het aantal zelfstandigen. Hier zijn verschillende verklaringen voor zoals onder andere de ‘vergrijzing’ onder de lokale handelaars en de hogere huurprijzen van winkelpanden die door een ketenwinkel makkelijker betaald kunnen worden. De verhouding tussen het aantal ketenwinkels en het aantal zelfstandigen ligt in Vlaanderen rond de 25/75. 25% behoort tot een keten en 75% zijn zelfstandige handelaars. In 2008 bedroeg de verhouding nog ongeveer 15/85.

Uit Tabel 3 blijkt dat het aantal ketens gemiddeld voor Knokke-Heist iets hoger liggen dan deze van Vlaanderen in zijn geheel. In 2015 bestond het winkelapparaat voor bijna een derde uit ketenwinkels. Het aantal ketenwinkels steeg tussen 2008 en 2015 van 137 naar 222 ten opzichte van respectievelijk 724 en 560 panden. Dit is echter geen reden tot paniek. Een hoog aantal ketenwinkels in verhouding tot het totaal geeft geen indicatie over het goed functioneren van het winkelapparaat op zich, wel over de uniciteit ervan. Daarom dient wel op gelet te worden dat de verhouding niet ‘doorslaat’ naar hoofdzakelijk ketenwinkels.


# panden % # panden % # panden % # panden % # panden %

Formule 137 15,9% 214 26,8% 222 28,4% 85 62,0% 8 3,7%

Niet-Formule 724 84,1% 586 73,3% 560 71,6% -164 -22,7% -26 -4,4%

Totaal gevuld s.s. 861 100,0% 800 100,0% 782 100,0% -79 -9,2% -18 -2,3%

2008 2013 2015 Evolutie 2008-2015 Evolutie 2013-2015

Tabel 4: Filialiseringsgraad voor de gemeente Knokke-Heist

Tabel 3: Functionele mix van de detailhandel s.s. in Knokke-Heist (relatief aandeel winkelvloeroppervlakte)

Knokke-Heist

Functionele branche mix WVO % WVO % WVO % WVO % WVO %

Leegstand 1.849 2,1% 10.495 9,1% 12.195 10,0% 10.346 559,4% 1.700 16,2%

Dagelijkse Goederen Levensmiddelen 15.875 18,2% 16.862 14,6% 17.605 14,4% 1.730 10,9% 743 4,4%

Persoonlijke verzorging 2.190 2,5% 2.895 2,5% 2.927 2,4% 737 33,7% 32 1,1%

Periodieke goederen Kleding & Mode 26.877 30,8% 38.645 33,5% 38.726 31,6% 11.849 44,1% 81 0,2%

Huishoudelijke artikelen 3.283 3,8% 2.777 2,4% 3.142 2,6% -141 -4,3% 365 13,1%

Vrije Tijd 4.244 4,9% 3.644 3,2% 3.578 2,9% -666 -15,7% -66 -1,8%

Uitzonderlijke goederen In en om wonen 21.387 24,5% 27.199 23,6% 29.974 24,5% 8.587 40,2% 2.775 10,2%

Bruin & Witgoed 4.150 4,8% 4.985 4,3% 4.739 3,9% 589 14,2% -246 -4,9%

Auto & Fiets 1.021 1,2% 1.629 1,4% 2.075 1,7% 1.054 103,2% 446 27,4%

Doe-het-zelf 3.424 3,9% 4.141 3,6% 5.151 4,2% 1.727 50,4% 1.010 24,4%

Detailhandel overig 2.894 3,3% 1.931 1,7% 2.326 1,9% -568 -19,6% 395 20,5%

Totaal 87.194 100,0% 115.203 100,0% 122.438 100,0% 35.244 40,4% 7.235 6,3%



We constateren een stijging van het aantal pop-up stores: van 23 in 2014 naar 31 in 2015. Van de 31 pop-up stores waren er 26 gelegen langs de belangrijkste winkelstraten. Uit onderzoek6 is gebleken dat de uitbaters van pop-up stores Knokke-Heist verkiezen door de goede omzet in het hoogseizoen, de naamsbekendheid en het positief ondernemersklimaat. Minder positief is men over de weersafhankelijkheid van de omzet, de hoge huurprijzen en het rustige tussenseizoen.

We zien een toenemende evolutie waarbij in de basisakte of op een andere wijze bepaald wordt dat op het gelijkvloers geen (bepaald type) winkels of horeca gevestigd mag worden. Voor zover dit in het winkelgebied aan de orde is, brengt dit een verstoring van het winkelaanbod met zich mee.

Verwachte evoluties bij ongewijzigd beleid

De algemene veranderingen van het consumenten gedrag van een afzwakking van het fysieke winkelen naar het meer aankopen via internet is een fenomeen dat voor de kustregio ten dele van toepassing is. Voor de lokale bevolking zal deze tendens wel opgaan maar de toeristen die naar Knokke-Heist komen om te winkelen, zullen minder geneigd zijn om via internet hun shoppen uit te voeren. De concurrentie tussen aanbieders met toenemende druk op de prijzen van goederen, de verschillende schaalvergroting en tussen filialen van grote ketens en lokale zelfstandigen zal steeds blijven toenemen, ook in Knokke-Heist. De hoge en steeds toenemende filialiseringsgraad in de gemeente zal een verdere druk zetten op het onderscheidend vermogen van Knokke-Heist ten opzichte van andere kuststeden en ten opzichte van andere shoppingsteden. Het is aldus belangrijk een aanbod van zelfstandige winkeliers of exclusievere ketenwinkels te hebben in de gemeente. De aanwezigheid van deze onderscheidende winkels op het wereldwijde web is hierbij uiteraard ook een cruciaal gegeven om de aantrekkingskracht en bekendheid te vrijwaren.

Naar verwachting zal de leegstand verder toenemen in Knokke-Heist als geheel, al zal dit door de specifieke aard van de kustgemeente minder sterk zijn dan gemiddeld in Vlaanderen. Indien de groei van het aanbod door gaat, zal de leegstand juist wel weer sterker toenemen. De reden hiervan is dat de omzetten binnen de fysieke winkels als geheel de komende jaren af zal nemen (zie het onderdeel ‘trends’), waardoor een verdringingseffect optreedt.

Deze leegstandstoename zal zich niet gelijkmatig voor gaan doen binnen alle winkelgebieden in Knokke-Heist. Naarmate een winkelgebied kleiner is of meer is gericht op doelgericht en dagelijkse boodschappen, zullen er minder versterkingsmogelijkheden er zijn (zoals wel bij het FUN-shoppen) en zal de leegstand meer gaan toenemen.

We mogen verwachten dat het aantal pop-upstores de komende jaren zal blijven toenemen. Hoewel er ook positieve effecten zijn van de pop-upstores (vernieuwend aanbod, beperking leegstaande winkelpanden), zal er sprake zijn van een zekere verdringing van permanent gevestigde winkels. Permanente winkels compenseren hun lagere omzetten buiten het hoogseizoen met hogere omzetten in het hoogseizoen en de weekeinden. Als pop-upwinkels een deel van de omzet van de permanente winkels in het hoogseizoen wegnemen, zullen een aantal winkels onvoldoende kunnen compenseren, en deels niet kunne overleven.

2.1.1.2 Centrum Knokke

Kwantitatieve analyse

Net zoals in Knokke-Heist in zijn geheel, is het aanbod in Knokke centrum7 sterk toegenomen tussen 2008 en 2015. Het aanbod in het centrum kende een toename met 48 % tot 73.938 m² (waarmee het toch duidelijk de belangrijkste cluster is in Knokke-Heist). De parallel tussen Knokke-Heist in zijn geheel en het centrum van Knokke kan doorgetrokken worden naar de evolutie van de leegstand. Ook hier nam deze zeer sterk toe al zij het wel

6 Nota “evolutie van de handel, de leegstand en de pop-upstores in de toeristische zones van Knokke-Heist, 2016”

7 Onder centrum Knokke valt: Albertlaan, Albertplein, Alfred Verweerplein, Antoine Breartstraat, Bayauxlaan, Blancgarinstraat, Burgemeester Frans Desmidtplein, De Judestraat, De Klerckstraat, De Wielingen, Diksmuidestraat, Driehoeksplein, Dumortierlaan, Ebbestraat, Elizabetlaan, Gemeenteplein, Golvenstraat, Gulden Vliesstraat, Jef Mennekenslaan, Jozef Mommenstraat, Kongostraat, Koninginnelaan, Kustlaan, Leopoldlaan, Lichttoerenplein, Lippenslaan, Marie-Joséstraat,

Maurice Lippensplein, Piers de Raveschootlaan, Sebastaan Nachtegaelestraat, Smedenstraat, Strandstraat, Swolfsstraat, Sylvain Dupuisstraat, Taborastraat, Van Bunnenlaan, Van Bunnenplein, Victor Lamoralstraat, VIllapad, Zandstraat, Zeedijk-Het Zoute, Zeedijk-Knokke, Zeewindstraat, Zoutelaan.


minder dan in Knokke-Heist in zijn totaliteit. In april 2015 stond 8,9% van de winkelvloeroppervlakte in Knokke centrum leeg. De dienst toerisme telde een gelijkaardig cijfer tijdens de wintermaanden. In de zomerperiode kan echter een percentage leegstand gemeten worden dat een stuk lager ligt. Het leegstandspercentage voor centrum Knokke is minder dan in Knokke-Heist in zijn geheel maar wel nog steeds boven de frictieleegstand. Toch is dit in vergelijking met vele andere Vlaamse centra niet slecht te noemen.

Uit tabel 4 is af te leiden dat veruit het grootste aanbod van detailhandel zich bevindt in de branche ‘kleding & mode’. Bijna de helft van het totale wvo is toe te schrijven aan deze branche waarbij het aandeel nog elk jaar groter wordt. In het centrum van Knokke heeft de branche ‘doe-het-zelf’ een sterke stijging gekend net als de branche ‘auto & fiets’. Er dient hierbij wel de kanttekening gemaakt worden dat dit typisch branches zijn met een grote gemiddelde wvo en dat dus de komst van één of enkele winkels uit deze branches een grote impact kan hebben op de cijfers.

Eerder werd reeds gewezen op het belang van een goed evenwicht tussen het aantal ketenwinkels en het aantal zelfstandige handelaars in een gemeente. Binnen eenzelfde winkelgebied, zoals bijv. het centrum van Knokke, is dit zowaar nog belangrijker. Een goed evenwicht zorgt ervoor dat de consument op een beperkte oppervlakte zowel ketenaanbod als aanbod van zelfstandige handelaars kan vinden. Dit bepaalt mee de aantrekkingskracht en het onderscheidend vermogen van een winkelgebied.

In tabel 5 is te zien dat het aandeel van de ketenformules is toegenomen in het centrum van Knokke maar dat het straatbeeld toch nog hoofdzakelijk gekleurd wordt door de zelfstandigen. De 20/80 verhouding zoals we die in Vlaanderen terug vinden is hier echter wel niet van toepassing. Maar zoals eerder is dit geen reden tot paniek.

Gezien het belang van de winkelstraten Lippenslaan, Dumortierlaan en het gedeelte van de Kustlaan tot het Albertplein (andere gedeelte hoort bij het Zoute), worden deze straten ook apart toegelicht. Deze straten vormen namelijk het shoppinghart van het centrum van Knokke.

Kijkend naar het totale aanbod, bevindt meer dan de helft van het totale aanbod in Knokke centrum zich in deze drie straten en zelfs meer dan 35% van het totale aanbod in Knokke-Heist. Het aantal handelspanden in deze toeristische zone heeft de voorbije jaren een duidelijk sterke groei gekend. Maar volgens onderzoek uitgevoerd door de dienst toerisme is er een sterk verschil op te merken tussen het aanbod in de zomer- en winterperiode. De leegstand in deze drie straten blijft, in tegenstelling tot Knokke centrum en Knokke-Heist, wel binnen de grenzen

Tabel 5: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in centrum Knokke

Tabel 6: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied centrum Knokke

Centrum Knokke


Leegstand 1.489 3,0% 5.428 8,0% 6.614 8,9% 5.125 344,3% 1.186 21,8%

Dagelijkse Goederen Levensmiddelen 5.228 10,5% 5.197 7,7% 5.197 7,0% -31 -0,6% 0 0,0%

Persoonlijke verzorging 1.596 3,2% 2.278 3,4% 2.272 3,1% 676 42,4% -6 -0,3%

Periodieke goederen Kleding & Mode 22.086 44,3% 29.802 43,9% 33.972 45,9% 11.886 53,8% 4.170 14,0%


Vrije Tijd 2.073 4,2% 2.802 4,1% 2.728 3,7% 655 31,6% -74 -2,6%

Uitzonderlijke goederen In en om wonen 11.266 22,6% 10.663 15,7% 13.214 17,9% 1.948 17,3% 2.551 23,9%

Bruin & Witgoed 1.742 3,5% 1.696 2,5% 1.955 2,6% 213 12,2% 259 15,3%

Auto & Fiets 464 0,9% 735 1,1% 1.171 1,6% 707 152,4% 436 59,3%

Doe-het-zelf 110 0,2% 0 0,0% 890 1,2% 780 709,1% 890 1,2%

Detailhandel overig 430 0,9% 265 0,4% 430 0,6% 0 0,0% 165 62,3%

Totaal 49.906 100,0% 67.830 100,0% 73.938 100,0% 24.032 48,2% 6.108 9,0%

2013 2015 Evolutie 2008-2015 Evolutie 2013-20152008


Formule 108 18,8% 175 32,2% 183 34,5% 75 69,4% 8 4,6%

Niet-Formule 468 81,3% 369 67,8% 347 65,5% -121 -25,9% -22 -6,0%

Totaal gevuld s.s. 576 100,0% 544 100,0% 530 100,0% -46 -8,0% -14 -2,6%



van de frictieleegstand. In de zomerperiode ligt de leegstand rond het Vlaams gemiddelde (7.3%) maar is in de winter duidelijk hoger (11.4%). Dit is uiteraard positief maar impliceert wel dat de leegstand in de overige (aanloop)straten in het centrum van Knokke oploopt tot bijna 13,5%. Deze stijging is voornamelijk het sterkst in Heist. De reden voor het verschil in leegstand tussen zomer en winter kan deels gevonden worden in het gegeven dat winkels in de winter aan verbouwingen doen of in de aanwezigheid van pop-upstores tijdens de zomermaanden die tijdelijk een handelspand huren. In de zomer van 2015 waren er namelijk 31 pop-ups te vinden in Knokke-Heist.

Net als in het centrum van Knokke vertegenwoordigt de branche ‘Kleding en mode’ in deze drie straten bijna 50% van het totale winkeloppervlak. Deze branche heeft in de Lippenslaan, Dumortierlaan en een deel van de Kustlaan sinds 2008 een sterke groei gekend, maar de grootste groei is terug te vinden in de branche ‘vrije tijd’, waarvan het totaal aanbod wel beperkt blijft in relatie tot de andere branches.

Zoals verwacht kan worden op basis van de cijfers voor Knokke-Heist en het centrum van Knokke, is ook in de drie geselecteerde straten de filialiseringsgraad toegenomen de voorbije jaren. Met 36,5% is de filialiseringsgraad hoger dan in het centrum van Knokke maar ook nu blijft de balans in het voordeel van de zelfstandigen.

Kwalitatief

Als aanvulling op de kwantitatieve analyse kiezen wij ook voor een eerder kwalitatieve benadering van het winkelgebied. Ervaring leert ons namelijk dat de context waarbinnen we de kwantitatieve gegevens dienen te kaderen enkel op deze manier te weten gekomen kan worden. Daarom kiezen wij ervoor om zelf het winkelapparaat te bezoeken. Hiermee trachten we het winkelgebied te benaderen zoals een consument dat bewust en onbewust doet. Als ondersteuning gebruiken wij een door ons ontwikkelde tool, de winkelgebiedscan.

Tabel 7: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in Lippenslaan, Dumortielaan, Kustlaan (tot Albertplein)

Tabel 8: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied Lippenslaan, Dumortierlaan, Kustlaan (tot Albertplein)

Knokke centrum 2


Leegstand 553 1,7% 2.352 5,9% 2.559 5,9% 2.005 362,4% 207 8,8%

Dagelijkse Goederen Levensmiddelen 3.653 11,3% 4.046 10,2% 4.276 9,8% 623 17,1% 230 5,7%

Persoonlijke verzorging 1.442 4,5% 2.098 5,3% 2.093 4,8% 651 45,1% -5 -0,2%



Vrije Tijd 857 2,7% 1.332 3,4% 2.198 5,0% 1.341 156,5% 866 65,0%

Uitzonderlijke goederen In en om wonen 7.017 21,8% 4.646 11,7% 7.054 16,1% 37 0,5% 2.408 51,8%

Bruin & Witgoed 1.385 4,3% 1.429 3,6% 1.288 2,9% -97 -7,0% -141 -9,9%

Auto & Fiets 0 0,0% 404 1,0% 355 0,8% 355 -49 -12,1%

Doe-het-zelf 110 0,3% 0 0,0% 90 0,2% -20 -18,2% 90

Detailhandel overig 320 1,0% 125 0,3% 168 0,4% -152 -47,5% 43 34,4%

Totaal 32.244 100,0% 39.543 100,0% 43.727 100,0% 11.482 35,6% 4.184 10,6%



Formule 78 23,4% 140 33,2% 120 36,5% 42 53,8% -20 -14,3%

Niet-Formule 255 76,6% 282 66,8% 209 63,5% -46 -18,0% -73 -25,9%

Totaal gevuld s.s. 333 422 329 -4 -1,2% -93 -22,0%



Hieronder lijsten wij de voornaamste bevindingen uit onze winkelgebiedsscan op:

Aanbod:

- Inzake aanbod scoort het centrum van Knokke zeer goed. Er is een maximaal aantal branches vertegenwoordigd en met voldoende keuzemogelijkheid binnen de branches.

- De meeste aanbieders bieden producten van een gemiddeld tot hoog prijsniveau aan. - Het aantal trekkers is zeker voldoende. De noodzakelijke ketens zijn aanwezig alsook enkele uniekere

ketenwinkels voor het Vlaamse winkellandschap. Daarnaast zijn ook voldoende zelfstandigen met een duidelijke trekkracht die bijdragen tot het onderscheidend vermogen. Op de Lippenslaan ligt het aantal zelfstandigen iets lager dan in de overige (aanloop)straten maar niet problematisch.

Aanwezigheid andere functies:

- Er is voldoende horeca aanwezig in het kernwinkelgebied. - De aanwezige horeca mikt onder andere op de ‘shoppers’ waardoor de horeca ook voor de shopping

relevant is. - De kwaliteit en verscheidenheid van de aanwezige horeca is voldoende. - In het winkelgebied zijn naast horeca weinig andere functies aanwezig. Naar onze mening vermindert dit

in het geval van het centrum van Knokke niet de winkelbeleving.

Synergie tussen detailhandel en andere functies:

- Vanuit de winkelstraten zijn er wel verwijzingen via reclame/marketing naar evenementen van culturele of toeristische aard.

- Er is geen detailhandelsmarketing zichtbaar. Enige uitzondering vormt de automaat voor cadeaubonnen het toeristisch centrum. Al is deze automaat op zich weinig zichtbaar.

- Er is geen fysieke verwijzing naar het winkelgebied van buiten het winkelgebeuren. (Mogelijke) consumenten worden niet ‘geleid’, ondanks het gegeven dat er veel LED-screens, Decaux-borden en Clear-Channelborden in Knokke-Heist aanwezig zijn.

- In het toeristisch centrum is veel promomateriaal aanwezig voor andere functies dan detailhandel maar ook shopping is een van de toeristische speerpunten. Een toeristisch centrum is dan ook een goed forum om de troeven inzake detailhandel aan te kaarten, hoewel dit nog meer naar voor zou mogen komen.

Aanvullende voorzieningen:

- Zeer weinig aanvullende voorzieningen in het winkelgebied. Naast (misplaatste) urinoirs bovenaan de Lippenslaan zijn er enkel openbare toiletten aanwezig aan het toeristisch centrum. Deze laatste zijn daarnaast ook moeilijk vindbaar voor de consument.

- Er is, zoals reeds eerder vermeld, een infobalie aanwezig maar voor de consument is deze moeilijk te vinden. Er zijn geen indicaties vanuit het winkelgebied die de consument wijzen op de aanwezigheid van de infobalie.

Winkelbeleving

- Er is een logische looproute. De consument wordt (eens in het winkelgebied) automatisch geleid langs de hoofdwinkelstraten.

- De ruimtelijke afbakening is helder en relatief uniform doorheen het winkelgebied. - Het stadsmeubilair is echter niet altijd uniform (bijv. verschillende types vuilnisbakken) en is ook slechts

beperkt aanwezig in het straatbeeld. Weinig rustpunten aanwezig, relatief beperkte hoeveelheid vuilnisbakken, … (tenzij ter hoogte van enkele horecazaken zoals aan het kruispunt tussen de Lippenslaan en de Dumortierlaan waarbij deze bekostigd worden door de horeca-uitbater zelf.)

- Op de Lippenslaan zelf en in enkele aanloopstraten is er relatief veel ‘storende’ reclame. Hiermee bedoelen wij borden die verspreid staan over het voetpad, verschillende horecazaken met een significante uitbouw op het voetpad met verschillende oppervlaktes, het uitstallen van koopwaren op het voetpad,… Dit zorgt voor barrières voor de consument.

- Het winkelgebied is wel één goed aaneengesloten geheel, zeker op de Lippenslaan. - Er is ruimte tot verbetering inzake de ‘opsmuk’ van de winkelstraten (bijv. groenvoorzieningen) - Er heerst een hoog veiligheidsgevoel. - Een van de sterkste troeven van Knokke-Heist is het gegeven dat bezoekers deze gemeente als een mooie

en propere plaats vinden (IPSOS onderzoek). De winkelstraten dienen aldus minstens proper onderhouden te worden en opgesmukt waar mogelijk om een voorsprong op te bouwen ten opzichte van andere shoppingsteden.


Bereikbaarheid en parkeren

- Het centrum van Knokke is goed bereikbaar met de wagen. Tevens is er ook voldoende parkeermogelijkheid doorheen het winkelgebied, hoewel deze op drukke periodes (zoals weekends en vakantieperioden) een 100% bezetting kent.

- Er is een goed uitgebouwd openbaar vervoer knooppunt nabij het station. Verder in het winkelgebied verdwijnt het openbaar vervoer echter uit het straatbeeld.

- De parkeerkost is hoog maar gezien de ligging van het winkelgebied nabij de kust is dit logisch. - Er zijn op regelmatige basis fietsenstallingen voorzien maar toch vinden we nog steeds verspreid fietsen

terug in het straatbeeld. - Er is een algemeen stijgend gebruik van elektrische fietsen en auto’s in geheel Vlaanderen te constateren.

Hiervoor zijn er echter nog geen oplaadplaatsen terug te vinden.

Het zondagsshoppen speelt traditioneel een belangrijke rol in het functioneren van de detailhandel in het centrum van Knokke. Na restaurant en strandbezoek geven zowel bezoeker als tweede verblijvers aan dat shopping de belangrijkste reden is voor een bezoek aan Knokke-Heist. Buiten het hoofdseizoen is dit zelfs de belangrijkste reden (bron: IPSOS, 2015). 70% van de bezoekers weet dat de winkels op zondag open zijn, maar 30% ook niet. 90% van de zondag-bezoekers komt uit een straal van 100 tot 130 km of tot maximaal 1,5 uur rijden.

Aanvullend op het de eigen bevindingen met betrekking tot het parkeren, geeft een onderzoek vanuit IPSOS (2012) aan dat 40% van zowel de 2e verblijvers als de eigen inwoners tevreden is over de parkeersituatie. Binnen de groep bezoekers bedraagt dit slechts 24%. Tegelijkertijd speelt voor de bezoekers de parkeerproblematiek nauwelijks een rol bij hun beslissing om al of niet Knokke-Heist te bezoeken.

Alle doelgroepen (2e verblijvers, eigen inwoners, bezoekers) geven de bereikbaarheid van Knokke-Heist een score van 80% of meer (bron: IPSOS, 2015). Dit ondanks de werken aan de A11, die later de reistijd vanuit Kortrijk/Rijsel en Antwerpen met een kwartier moet gaan verkorten.


De detailhandel in het centrumgebied van Knokke-Heist functioneert in het algemeen nog heel behoorlijk. Wel zijn de volgende evoluties aan de orde, die bedreigend zijn voor de toekomst: De evoluties in de detailhandel (zie verder in dit rapport) maakt dat de bestedingen in de fysieke winkels zullen afnemen. Daarnaast kan sprake zijn van een groei van de grotere baanwinkels, hetgeen eveneens een druk zal geven op de detailhandel in het centrum. Op de toenemende behoefte van consumenten aan beleving wordt nog onvoldoende ingespeeld, hetgeen de trekkracht verminderd. Tenslotte zal het voordeel van zondagshopping verdwijnen, doordat ook andere gemeenten vaker tot zondagshoppen zullen overgaan (zoals Brugge en Oostende). Op een aantal punten is versterking van de trekkracht zeker aan de orde.

2.1.1.3 Centrum Zoute

Ter analyse van het winkelgebied in het Zoute hebben wij ons geconcentreerd op de Kustlaan vanaf het Albertplein richting het Zwin en de Zeedijk, gedeelte Zoute.


Het aanbod in winkelvloeroppervlak in het Zoute is nog meer geconcentreerd in ‘kleding & mode’, namelijk bijna twee derde van het aanbod. Daarnaast zijn er in het Zoute ook relatief veel winkels terug te vinden die producten in de branche ‘in en om wonen’ aanbieden. Al de andere branches, en evenzeer leegstand, zijn veel minder of zelfs niet vertegenwoordigd. De sterke toename in het totale aanbod winkelvloeroppervlak van 2008 naar 2013 is bijna volledig toe te schrijven aan een toename van het aanbod ‘kleding & mode’. Naast het grote aanbod van ‘kleding & mode’ wordt het Zoute ook gekenmerkt door de hoogste concentratie aan kunstgalerijen van België (60 à 70 kunstgaleries).


Net als in de reeds besproken winkelgebieden nam de filialiseringsgraad in Het Zoute toe tussen 2008 en 2015. In verhouding met bijvoorbeeld het centrum van Knokke zijn er wel duidelijk minder ketenwinkels in het straatbeeld.

Kwalitatief

Net als in Knokke Centrum, lijsten we hieronder de voornaamste opmerkingen uit onze winkelgebiedsscan op voor Het Zoute:

Aanbod:

- Er is zeker voldoende aanbod aanwezig in het Zoute, als het gaat om de benodigde ‘kritische massa’ - De focus ligt hier echter sterker op de branches ‘kleding & mode’ en ‘in en om woning’ (meer bepaald

interieur en decoratie). - Men biedt voornamelijk producten aan uit een hogere prijsklasse. - Goede combinatie van exclusieve ketenwinkels en boetieks. Verschillende flagship- en conceptstores.

Duidelijk onderscheidend vermogen aanwezig.

Aanwezigheid andere functies:

- Er is minder horeca aanwezig in het straatbeeld dan in het centrum van Knokke maar het aanbod bevindt zich wel steeds op loopafstand en biedt voldoende mogelijkheden aan de consument.

- Weinig andere functies aanwezig maar net als in het centrum van Knokke voelt dit niet als problematisch.


- Beperkte synergie buiten reclame/promo voor evenementen van culturele of toeristische aard. - Weinig/geen bewegwijzering aanwezig in het winkelgebied.


- Zeer beperkt. Enkel aan het toeristisch centrum richting Knokke is er een (gering) aanbod aan aanvullende voorzieningen maar er zijn geen verwijzingen hier naartoe vanuit het winkelgebied in Het Zoute.

Tabel 9: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in Kustlaan (vanaf Albertplein) en Zeedijk-Zoute

Tabel 10: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied Zoute

Zoute


Leegstand 507 6,6% 461 4,0% 980 8,3% 473 93,4% 519 112,7%

Dagelijkse Goederen Levensmiddelen 28 0,4% 131 1,1% 131 1,1% 103 367,9% 0 0,0%

Persoonlijke verzorging 72 0,9% 64 0,6% 64 0,5% -8 -11,1% 0 0,0%


Huishoudelijke artikelen 351 4,6% 182 1,6% 180 1,5% -171 -48,7% -2 -1,1%

Vrije Tijd 54 0,7% 244 2,1% 220 1,9% 166 307,4% -24 -9,8%

Uitzonderlijke goederen In en om wonen 2.260 29,6% 3.002 26,3% 2.549 21,6% 289 12,8% -453 -15,1%

Bruin & Witgoed

Auto & Fiets

Doe-het-zelf

Detailhandel overig

Totaal 7.632 11.425 11.798 4.166 54,6% 373 3,3%



Formule 18 16,4% 36 23,4% 42 26,9% 24 133,3% 6 16,7%

Niet-Formule 92 83,6% 118 76,6% 114 73,1% 22 23,9% -4 -3,4%

Totaal gevuld s.s. 110 154 156 46 41,8% 2 1,3%



Winkelbeleving:

- De consument wordt automatisch geleid langsheen de hoofdwinkelstraat in Het Zoute, de kustlaan. - Er is een ruimschoots aanbod van borden en paaltjes aanwezig, maar wanneer het gaat over rustpunten

zoals banken of bloembakken, is het aanbod eerder beperkt of te weinig zichtbaar. - De kustlaan, en dan voornamelijk het gedeelte aan de kant van de kust, is een aaneengesloten gebied

met winkels dat weinig onderbroken wordt. De andere kant van de Kustlaan geeft een minder aaneengesloten gevoel door de ruimten tussen de verschillende gebouwen. De zeedijk in Het Zoute daarentegen biedt in veel mindere mate een aaneengesloten geheel van detailhandel.

- De algemene netheid van het gebied kan beter. - Geen bewegwijzering voor de consument.

Bereikbaarheid en Parkeren:

- Het winkelgebied is goed bereikbaar met de wagen. Er is tevens ook voldoende parkeergelegenheid in het winkelgebied of in de directe omgeving ervan. Echter geldt ook hier dat bij drukke dagen tijdens weekends, vakanties of zelfs bij regenweer de parkeerplaatsen en parking onder de minigolf een 100% bezettingsgraad kennen.

- De parkeerkost is hoog maar gezien de ligging van het winkelgebied nabij de kust is dit verklaarbaar. - Openbaar vervoer is niet/beperkt aanwezig in het straatbeeld. - Er is een tekort aan fietsenstallingen. Er worden fietsen gestald verspreid over het winkelgebied wat in

sommige gevallen hinderlijk werkt voor de consument.


Het winkelgebied is sterk gefocust op het hogere segment, hetgeen uitstekend aansluit bij het bezoekerspotentieel en het onderscheidend vermogen van Knokke-Heist. De detailhandel in dit gebied functioneert nog goed. Dit neemt niet weg dat een aantal evoluties deze situatie bedreigen: De evoluties in de detailhandel geven aan dat het hoger segment in de markt goed kan blijven functioneren, maar dat de consumenten wel veeleisender worden. Ook op het niveau van het winkelgebied als geheel verwacht men steeds een hoge ruimtelijke kwaliteit en een hoge mate van beleving. Positief is dat een steeds grotere groep consumenten naast hun gebruikelijke aankoopniveau’s soms een dure aankoop doet. Department stores verliezen hun rijkere kledij-consumenten terwijl gespecialiseerde luxewinkels hun marktaandeel zien toenemen. Anderzijds bleken ook discount-winkels en outlet-vestigingen hun

aandeel in de accessoires-verkopen opgedreven te hebben ten nadele van de department stores8. Daarnaast

nemen de Factory outlestores een steeds groter deel van de omzet weg. Verder zal de toenemende vergrijzing de omzetten onder druk kunnen zetten. Versterking van de trekkracht is zeker aan de orde.

2.1.1.4 Baanconcentratie Natiënlaan


In de baanwinkels langsheen de Natiënlaan is een duidelijke concentratie terug te vinden van winkels in de productgroep ‘in en om wonen’. Dit zijn de typische winkels die, samen met winkels in de productgroep ‘doe-het-zelf’, een groter oppervlak prefereren. Het totaal van 8.748 m² aan winkelaanbod is dan ook verspreid over slechts 11 winkels.

8 Bron: (http://www.express.be/business/nl/marketing/ook-aankoopgedrag-rijkere-consument-verschuift/129015.htm

http://www.express.be/business/nl/marketing/ook-aankoopgedrag-rijkere-consument-verschuift/129015.htm


Met 36,4% als filialiseringsgraad, scoort de Natiënlaan in de lijn der verwachtingen wanneer men vergelijkt met de andere winkelgebieden. Een hogere filialiseringsgraad bij een baanconcentratie is echter niet abnormaal.


De sterke groei in de baanconcentraties zijn voornamelijk enkele decennia geleden ontstaan. De verwachtingen zijn dat deze winkels, die gekenmerkt worden door een groter vloeroppervlak en gratis parking, zich verder zullen specialiseren in de winkels die deze oppervlakte nodig hebben, zoals meubelzaken of grootwarenhuizen. Deze zijn in een drukke gemeente als Knokke-Heist praktisch niet in te plannen in bijvoorbeeld de Luppenslaan.

Een heldere beleidsvisie op deze perifere winkelclusters is noodzakelijk, omdat de druk vanuit de markt naar schaalvergroting de komende jaren blijft toenemen. Het vergt een evenwichtsoefening tussen het meegaan in deze evolutie en het niet-uithollen van de andere winkelgebieden.

Tabel 12: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in de Natiënlaan

Tabel 11: Filialiseringsgraad van de baanconcentraties langs Natiënlaan

Baanconcentratie Natiënlaan


Leegstand 0 0,0% 93 1,1% 0 0,0% 0 -93 -100,0%


Persoonlijke verzorging

Periodieke goederen Kleding & Mode 45 0,5% 45 0,5% 45 0 0,0%

Huishoudelijke artikelen

Vrije Tijd 1.000 15,4% -1.000 -100,0%

Uitzonderlijke goederen In en om wonen 2.150 33,2% 4.100 48,9% 4.190 47,9% 2.040 94,9% 90 2,2%

Bruin & Witgoed 118 1,4% -118 -100,0%

Auto & Fiets

Doe-het-zelf 1.350 20,8% 1.773 21,2% 1.773 20,3% 423 31,3% 0 0,0%


Totaal 6.475 100,0% 8.379 100,0% 8.748 100,0% 2.273 35,1% 369 4,4%


Baanconcentratie Natiënlaan

Filialisering # panden % # panden % # panden % # panden % # panden %

Formule 2 28,6% 4 36,4% 4 36,4% 2 100,0% 0 0,0%

Niet-Formule 5 71,4% 7 63,6% 7 63,6% 2 40,0% 0 0,0%

Totaal gevuld s.s. 7 11 11 4 57,1% 0 0,0%

Evolutie 2013-20152008 2013 2015 Evolutie 2008-2015


2.1.1.5 Centrum Heist


Eenzelfde analyse als voor het centrum van Knokke kan ook uitgevoerd worden voor het centrum van Heist9. Heist heeft een beduidend lager aanbod aan m² detailhandel dan Knokke. Daarbovenop daalde het aanbod zelfs tussen 2013 en 2015. Over de periode 2008 tot 2015 is de evolutie wel nog steeds positief. Het aanbod heeft zelfs de laatste 2 jaren een daling gekend naar een huidig totaal wvo van 12.854 m². De leegstand in Heist bedraagt ruim 14% en zit daarmee ruim boven de gezonde frictieleegstand van 3-7%. Opmerkelijk is dat de leegstand ten opzichte van 2013 gedaald is, zowel in absolute als in relatieve zin. Dit kan mogelijks een gevolg zijn van omzetting van winkelfunctie naar woonfunctie. Hierdoor ‘verdwijnen’ de panden uit de cijfers.

Net als in Knokke en Het Zoute is de branche ‘kleding & mode’ het sterkst vertegenwoordigd al is de dominantie van deze branche veel minder uitgesproken. Zo volgt de tweede grootste branche ‘levensmiddelen’ op amper 3,4%. Het feit dat de levensmiddelen zo een sterke positie innemen in het winkelgebied, is een eerste indicatie dat dit winkelgebied veel minder ‘shoppers’ aantrekt en een belangrijke verzorgende functie heeft voor de bewoners en verblijvers.

Ook de lage filialiseringsgraad (met 14,5% zelfs lager dan het Vlaams gemiddelde) toont aan dat de plaats van het centrum Heist in het winkellandschap afwijkt van de plaats van Knokke Centrum. Het centrum van Heist zal

dus veel minder trekkracht genereren door de aanwezigheid van ketenwinkels. Ook zal Heist te lijden hebben onder de nabijheid van Knokke en Het Zoute waar reeds een groot deel van de ketenwinkels gevestigd zijn.

9 Onder centrum Heist valt: De Bolle, De Vrièrestraat, Duinenstraat, Eerste Geniestraat, Elizabetlaan, Graaf d’Ursellaan, Heistlaan, Heldenplein, Kardinaal Mercierstraat, Kerkstraat, Knokkestraat, Kursaalstraat, Louis Parentstraat, Nicolas Mengélaan, Pannenstraat, Parkstraat, Vissershuldeplein, Vlamingstraat, Zeedijk-Heist

Tabel 13: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in centrum Heist

Tabel 14: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied centrum Heist

Centrum Heist


Leegstand 209 1,8% 2.134 16,1% 1.843 14,3% 1.634 780,6% -291 -13,6%


Persoonlijke verzorging 115 1,0% 264 2,0% 282 2,2% 167 145,2% 18 6,8%

Periodieke goederen Kleding & Mode 3.589 31,6% 3.483 26,3% 3.516 27,4% -73 -2,0% 33 0,9%

Huishoudelijke artikelen 450 4,0% 154 1,2% 154 1,2% -296 -65,8% 0 0,0%

Vrije Tijd 606 5,3% 432 3,3% 432 3,4% -174 -28,7% 0 0,0%

Uitzonderlijke goederen In en om wonen 1.443 12,7% 595 4,5% 716 5,6% -727 -50,4% 121 20,3%

Bruin & Witgoed 0 0,0% 1.252 9,5% 1.086 8,4% 1.086 -166 -13,3%

Auto & Fiets 78 0,7% 487 3,7% 497 3,9% 419 537,2% 10 2,1%

Doe-het-zelf 1.576 13,9% 0 0,0% 0 0,0% -1.576 -100,0% 0 1,2%

Detailhandel overig 128 1,1% 322 2,4% 322 2,5% 194 151,6% 0 0,0%

Totaal 11.364 100,0% 13.222 100,0% 12.854 100,0% 1.490 13,1% -368 -2,8%



Formule 15 20,8% 12 14,6% 12 14,5% -3 -20,0% 0 0,0%

Niet-Formule 57 79,2% 70 85,4% 71 85,5% 14 24,6% 1 1,4%

Totaal gevuld s.s. 72 100,0% 82 100,0% 83 100,0% 11 15,3% 1 1,2%



Kwalitatief

Hieronder worden de voornaamste bevindingen van ons plaatsbezoek aan Heist opgesomd.

Aanbod:

- Het aanbod in Heist is opmerkelijk kleiner dan het aanbod in Knokke. Toch is er nog een zekere kritische massa over.

- Niet alle branches zijn even goed vertegenwoordigd. - Het aanbod bevindt zich eerder in het midden- tot lagere segment. - Er zijn weinig ketens en zelfstandigen aanwezig met een grote trekkracht.

Aanbod andere functies:

- Er is horeca aanwezig in het centrum van Heist. Deze horeca kan een ondersteunende functie hebben voor de consumenten.

- Er zijn weinig andere functies aanwezig in het centrum.


- Vanuit het standpunt van de consument lijkt er weinig synergie te zijn tussen de detailhandel en andere functies in het centrum van Heist.

- Net als in de andere winkelgebieden van Knokke zijn er zeer weinig verwijzingen die de consument leiden van detailhandel naar andere functies of omgekeerd.


- Te weinig aanwezig in het winkelgebied: wij hebben geen toiletten, rustpunten, … gezien tijdens ons plaatsbezoek.

- Een infobalie is aanwezig op de Elisabethlaan.

Winkelbeleving:

- In tegenstelling tot de andere winkelgebieden is er in Heist geen duidelijke looproute te herkennen voor de consument. Ook de ruimtelijke afbakening is minder helder en zorgt te weinig voor structuur en oriëntatie bij de consument.

- Ook de bestrating was niet uniform in het winkelgebied. Dit zorgt onbewust voor barrières voor de consumenten.

- De detailhandel is veel meer verspreid aanwezig dan in Knokke of Het Zoute waardoor er amper sprake is van een aaneengesloten geheel van handelszaken. De handelszaken worden te vaak onderbroken door gebouwen met een duidelijke woonfunctie of door leegstaande handelszaken (zelfs op de meest centrale plekken in Heist).

- Ook hier is er ruimte voor verbetering inzake de algemene netheid van het winkelgebied.

Bereikbaarheid en Parkeren:

- Het centrum van Heist is minder vlot bereikbaar met de wagen dan Knokke of Het Zoute. - Ook de parkeermogelijkheden zijn beperkter. - Het openbaar vervoer daarentegen is wel aanwezig in het centrum (o.a. door de kusttram).


De verwachtingen voor deelgemeente Heist zien er niet al te positief uit. De eerder geschetste evoluties in het consumentengedrag is voor deze zone ook van toepassing: als gevolg van de online-aankopen nemen de bestedingen in de fysieke winkels ook hier verder af. De toenemende behoefte van consumenten aan ruimtelijke kwaliteit, meer keuzes en beleving staat haaks op de werkelijkheid in het centrum van Heist, waar de omvang van het aanbod, het niveau ervan en de ruimtelijke kwaliteit juist afneemt.

Versterking van de trekkracht is zeker aan de orde, maar wordt bemoeilijkt doordat het midden en hoger segment al goed bediend wordt in Knokke-centrum en het Zoute. En hoe meer deze gebieden zich versterken, hoe meer druk er ontstaat op het centrum van Heist. Dit vergt een passende ontwikkelingsstrategie.


2.1.1.6 Centrum Westkapelle


Het aanbod in de deelgemeente Westkapelle, meer landinwaarts gelegen en dus niet langs de toeristische kust, is duidelijk kleiner en minder goed ontwikkeld. Het aanbod, geconcentreerd in de Dorpsstraat, bestaat hier voornamelijk uit aanbod in dagelijkse goederen, maar toch is er ook een, wel relatief bescheiden, aanbod aan periodieke en uitzonderlijke goederen te vinden. Het aanbod van winkels kent de laatste jaren een relatief stabiel maar toch licht dalend verloop.

In het centrum van Westkapelle is, volgens de Locatus database, slechts één ketenwinkel terug te vinden. De filialiseringsgraad in Westkapelle is dus zeer laag met amper 6,3%.


In het algemeen geldt dat voor kleine kernen met een beperkt aanbod, dit aanbod in de toekomst verder zal uitdunnen naar enkel de dagelijkse goederen. Vooral door de afname van de omzetten in fysieke winkels, moet het verzorgingsgebied van een winkel ruimtelijk gezien steeds verder uitbreiden. Maar consumenten binnen dit grotere verzorgingsgebied geven juist vaker de voorkeur aan grotere aanbodclusters, omdat ze daar een grotere keuze en lagere prijzen vinden. We moeten dus rekening houden met een verdere focus op dagdagelijkse goederen en een verdere afname van ook dit aanbod.

De uitdaging voor een kleinere kern als Westkapelle, maar ook Ramskapelle, is het zoeken naar andere vormen van het bijeenbrengen van vraag en aanbod, zoals kleine markten, mobiele winkels en thuisbezorgen,….

Tabel 15: Functionele mix per branche van de detailhandel s.s. in centrum Westkapelle

Tabel 16: Filialiseringsgraad voor het winkelgebied centrum Westkapelle

Westkapelle


Leegstand 0 0,0% 70 8,2% 43 5,3% 43 -27 -38,1%

Dagelijkse Goederen Levensmiddelen 204 23,2% 181 21,3% 181 22,0% -23 -11,3% 0 0,0%

Persoonlijke verzorging 38 4,3% 54 6,4% 54 6,6% 16 42,1% 0 0,0%

Periodieke goederen Kleding & Mode 135 15,4% 30 3,5% 30 3,6% -105 -77,8% 0 0,0%

Huishoudelijke artikelen 45 5,1% -45 -100,0%

Vrije Tijd

Uitzonderlijke goederen In en om wonen 145 16,5% 187 22,0% 187 22,7% 42 29,0% 0 0,0%

Bruin & Witgoed 126 14,4% 257 30,3% 257 31,3% 131 104,0% 0 0,0%

Auto & Fiets 155 17,7% 45 5,3% 45 5,5% -110 -71,0% 0 0,0%

Doe-het-zelf


Totaal 878 100,0% 849 100,0% 822 100,0% -56 -6,3% -27 -3,1%


Westkapelle

Filialisering # panden % # panden % # panden % # panden % # panden %

Formule 0 1 6,7% 1 6,3% 1 0 0,0%

Niet-Formule 16 14 93,3% 15 93,8% -1 -6,3% 1 7,1%

Totaal gevuld s.s. 16 15 16 0 0,0% 1 6,7%



2.1.2 Vraag en vraagevoluties in Knokke-Heist als geheel

In het kader van de interprovinciale studie detailhandel die uitgevoerd werd in opdracht van de vijf Vlaamse provincies werd een grootschalige telefonische enquête uitgevoerd bij meer dan 30.000 Vlaamse gezinnen. (2013). Op basis van deze gegevens is het mogelijk om de koopstromen (koopbinding/koopvlucht, koopattractie en verzorgingsgebied) in beeld te brengen voor de verschillende productgroepen. Hieronder worden de voornaamste begrippen met betrekking tot koopstromen uitgelegd.

Koopbinding: Mate waarin de inwoners van Knokke-Heist goederen in de eigen gemeente aankopen.

Koopvlucht: Mate waarin de inwoners van Knokke-Heist goederen aankopen buiten de eigen gemeente. (komt overeen met 100% minus koopbinding)

Koopattractie: Mate waarin inwoners van andere gemeenten goederen in Knokke-Heist aankopen.

Verzorgingsgebied: Het geografisch gebied van waaruit consumenten komen die in Knokke-Heist goederen kopen. Dit betreft dus het gemeentelijk gebied (koopbinding) plus de omliggende gebieden (koopattractie).

Tabel 17 geeft de koopstroomgegevens voor Knokke-Heist weer voor de productgroepen dagelijkse goederen (DG), periodieke goederen (PG) en uitzonderlijke goederen (UG). Om deze cijfers zo goed mogelijk te kunnen interpreteren, werd door IDEA Consult een referentiekader10 opgesteld gebaseerd op good practices en een gezond ambitieniveau. De waarden van het referentiekader zijn dus geen gemiddelde waarden maar eerder streefwaarden. Daarnaast moet ook benadrukt worden dat deze cijfers, ongeacht het referentiekader, binnen hun lokale context moeten geplaatst worden. Verder dient opgemerkt te worden dat de bevraging geen rekening hield met naburige buitenlandse gemeenten, wat voor Knokke-Heist wel van belang kan zijn aangezien de nabijheid van bijvoorbeeld Sluis een belangrijke rol kan spelen in zowel de koopvlucht als de koopattractie.

De kaarten in bijlage 2 geven per productgroep het verzorgingsgebied van Knokke-Heist weer, waarbij vermeld

moet worden dat voor een kustgemeente als Knokke-Heist de verzorgingsgebieden sterk vertekend worden door

de 2e verblijvers. In de landelijke enquêtes gaven inwoners van andere Vlaamse gemeenten vaak aan dat ze (ook)

winkelen in Knokke-Heist. Dit neemt niet weg dat uit deze cijfers wel een aantal conclusies getrokken kunnen

worden.

Voor de productgroep dagelijkse goederen strekt het verzorgingsgebied van Knokke-Heist zich uit tot voorbij de

gemeentegrenzen. Naast de eigen gemeente, trekt het aanbod in Knokke-Heist ook consumenten uit de naburige

gemeenten aan zoals Damme, Brugge, Jabbeke en Beernem. Onder invloed van het kusttoerisme en de

tweedeverblijvers in Knokke-Heist zijn er verder ook nog verschillende gemeenten in Vlaanderen met een

koopstroom naar Knokke-Heist zoals Waasmunster of Boechout. Voor periodieke goederen is Brugge de

belangrijkste gemeente waaruit bewoners naar Knokke-Heist komen voor inkopen, gevolgd door Gent. Verder valt

opnieuw een sterk verspreid verzorgingsgebied op en de afwezigheid van naburige gemeentes zoals Damme. Voor

de productgroep Uitzonderlijke goederen is het verzorgingsgebied weer iets ruimer maar zijn het ook hier

10 Voor meer informatie over de gebruikte referentiewaarden verwijzen wij naar de SWOT-fiche die in het kader van de IPS studie werd opgesteld voor elke Vlaamse gemeente.

Tabel 17: Koopstroomgegevens voor Knokke-Heist per productgroep

Knokke-Heist Koopbinding Koopattractie Verzorgingsgebied

Koopstromen Dagelijkse Goederen 95,40% 11,90% 36.853

Periodieke Goederen 78,50% 39,00% 45.474

Uitzonderlijke goederen 78,00% 20,00% 33.024


voornamelijk de buurgemeenten die hun inkopen van uitzonderlijke goederen in Knokke-Heist doen aangevuld met

verschillende gemeenten verspreid over Vlaanderen, zoals bijvoorbeeld Aalter, Ronse of Stekene.

Zoals reeds eerder vermeld is de koopvlucht de inverse van de koopbinding, hoe lager de koopbinding, hoe hoger de koopvlucht. De kaarten in bijlage geven de koopvluchtrelaties weer. Op deze manier is het mogelijk om visueel te bepalen naar waar de inwoners van Knokke-Heist gaan voor hun aankopen. Deze kaarten werken ook aanvullend op de kaarten van het verzorgingsgebied waarvoor de koopbinding en koopattractie in rekening werd gebracht.

Voor de productgroep dagelijkse goederen is de koopvlucht voornamelijk gericht naar de gemeente Maldegem, Blankenberge en Brugge. Verder zijn het grotere steden als Gent en Kortrijk die inwoners van Knokke-Heist aantrekken. De gemeenten in wiens richting de grootste koopvlucht voor periodieke goederen kan worden geconstateerd, is de grotere nabijgelegen stad Brugge (18%) en de aanbodcluster in Gent. Andere steden die een aantrekkingskracht op inwoners van Knokke-Heist uitoefenen zijn Antwerpen, Maldegem, Eeklo, Roeselare en Nazareth. De koopvlucht vanuit Knokke-Heist voor uitzonderlijke goederen kent een grotere verspreiding maar wel een meer gecentraliseerde in de omgeving van Knokke-Heist. Brugge is opnieuw de belangrijkste bestemming maar ook Blankenberge, Maldegem of Beernem wordt gekozen om uitzonderlijke inkopen te doen.

Deze koopvluchtgegevens geven naast de koopvlucht ook weer welke steden of gemeenten gezien kunnen worden als de voornaamste concurrenten. De voornaamste concurrentie voor Knokke-Heist is te vinden in Brugge en in mindere mate in grote aanbodclusters zoals Gent en Antwerpen en enkele andere kustgemeenten.

Tussentijdse conclusies detailhandel

De huidige situatie van het detailhandelsaanbod vertoont een wisselend beeld. Met het Zoute en de Lippenslaan en omgeving biedt Knokke-Heist een uniek aanbod in het hoger segment. Toch mag verwacht worden dat ook in deze winkelgebieden de aantrekkingskracht zal verminderen, althans bij ongewijzigd beleid. Door de evoluties in de detailhandel (zie verder in dit rapport) zullen de bestedingen in de fysieke winkels afnemen. Daarnaast is er een toenemende marktvraag naar grotere winkeloppervlaktes, van een sterke mate van filialisering (meer ketens en minder zelfstandigen), en van een toenemende behoefte van consumenten aan ruimtelijke kwaliteit en beleving, waarop nog onvoldoende wordt ingespeeld. Tenslotte zal het voordeel van de zondagshopping verdwijnen, doordat ook andere gemeenten vaker tot zondagshoppen zullen overgaan. En de steden Brugge en Oostende zetten steeds meer in op kwaliteit en beleving, waardoor de concurrentie hiervan zal toenemen. Op een aantal punten is versterking van de trekkracht van het Zoute en het centrumgebied noodzakelijk.

Voor het centrum van Heist geldt een minder positief beeld van de huidige situatie. Dit gehele gebied kenmerkt zich tot een langzame afname van het aanbodvolume, van het niveau van het aanbod, van de ruimtelijke kwaliteit en dus de aantrekkelijkheid ervan. Gelet op de evoluties in de detailhandel in het algemeen, en de concurrentie van andere winkelgebieden in Knokke-Heist, is ook het toekomstperspectief niet rooskleurig, althans bij ongewijzigd beleid.

Voor de kleinere kern Westkapelle geldt dat we rekening moeten houden met een scenario van een afnemend aanbod, dat ook steeds meer het karakter van dagelijkse goederen zal krijgen.

Kijkend naar de aantrekkingskracht van de gemeente Knokke-Heist is deze voor dagelijkse goederen voornamelijk bij de omliggende gemeenten. Voor de andere productgroepen zijn de consumenten van verder afkomstig maar blijven het ook de consumenten uit de buurgemeenten de grootste groep. Bij de periodieke en uitzonderlijke goederen zien we dat de aantrekkingskracht vanuit de omliggende gemeenten relatief beperkt is. Vooral Brugge heeft een sterke aantrekking op de inwoners vanuit de regio. Hier ligt dus een grote potentie.

Vanuit oogpunt van koopvlucht, zijnde waar de inwoners van Knokke-Heist voornamelijk gaan winkelen, zijn het duidelijk de winkels in de grote steden in Vlaanderen zoals Gent, Antwerpen of Kortrijk en de naburige gemeenten met dan voornamelijk Brugge, die de meeste consumenten uit Knokke-Heist aantrekken. Voor een deel is dit niet te voorkomen: consumenten houden in meer of mindere mate van afwisseling en zullen andere winkelgebieden periodiek bezoeken. Wel is het zaak om de bezoeken aan andere winkelgebieden zo veel mogelijk te beperken, waardoor de afvloeiing van omzet beperkt blijft. De mogelijkheden hiertoe worden beschreven in het beleidsdeel van dit rapport.


2.2 Horeca

2.2.1 Hotels

Knokke-Heist kende in 2014 een totale beddencapaciteit van 104.183 bedden. Hiervan waren 2.506 bedden voor commercieel gebruik. 1.832 bedden daarvan stonden in een hotel, terwijl de overige bedden terug te vinden waren in gastenkamers, kortkampeerplaatsen of logies. Dit aantal van 2.506 bedden is een toename ten opzichte van 2012 met bijna 100 bedden maar een afname ten opzichte van 2002.

Het grote aanbod van bedden is terug te vinden in ‘gemengd gebruik’ van woningen, i.e. verhuur + tweede verblijf, en was goed voor 101.677 bedden in 2014. Het overgrote deel van de beddencapaciteit in Knokke-Heist, ofwel 93,8%, is dan terug te vinden in individuele vakantiewoningen. Dit aantal kent jaar na jaar een sterke toename, met in 2002 nog 88.775 bedden naar 93.770 bedden in 2012 tot de huidige capaciteit. De overige 3.760 bedden bevinden zich op langetermijnkampeerplaatsen.

Tabel 18: Evolutie aantal hotels met aantal kamers, bedden en indeling per grootte hotel

Het aantal hotels te Knokke-Heist daalde de voorbije 9 jaar met 34,1% terwijl het aantal kamers daalde met 28,4%11. In de cijfers naar het aanbod in hotelkamers opgedeeld naar de classificatie van het hotel, is duidelijk te zien dat de laagst geklasseerde hotels een daling kenden de voorbije jaren. Het aanbod ging van 180 kamers verspreid over acht hotels in 2002 naar slechts 7 kamers in één hotel. Dit impliceert aldus dat ‘goedkope’ segment uit de markt grotendeels is verdwenen. Het merendeel van de hotels zijn namelijk van middelgrote klasse (tussen 16 en 50 kamers). Enkele oorzaken voor het verdwijnen van een aantal hotels kunnen gevonden worden in het gegeven van generatiewissels. Kleine familiehotels liggen van oudsher op zeer goede en daardoor dure locaties waardoor op het einde van de loopbaan van de uitbaters het meestal interessant is om hun gronden te verkopen aan ontwikkelaars die er appartementen op willen bouwen dan dat de kinderen in de zaak stappen. Verder waren verschillende kleinere familiehotels verouderd en vroegen deze renovaties met een hoog kostenplaatje waarbij keuze moest gemaakt worden tussen het stoppen van het bedrijf of de dure renovaties uit te voeren.

11 Daling van het aanbod in hotels toe te schrijven aan het sluiten van volgende hotels: In 2008 : Hotel Ter Heis, Hotel Eden en Hotel Cottage. In 2009 : Hotel Chalet Tinel. In 2012: Hotel Andrews, Hotel Cosmo en Hotel Carlton. In 2014: Parkhotel en Hotel Bel Air. In 2015: Hotel des Nations en Hotel Rose de Chopin

Jaar Hotels Kamers Bedden <15 k 16-50 k 51-100 k > 100 k

2005 47 1 107 2 400 16 29 1 1

2006 42 1 023 2 213 14 26 1 1

2007 40 905 1 961 14 25 1 0

2008 40 875 1 914 15 24 1 0

2009 37 830 1 823 14 22 1 0

2010 36 781 1 715 14 21 1 0

2011 36 794 1 743 14 21 1 0

2012 33 748 1 658 12 20 1 0

2013 33 864 1 898 11 19 2 1

2014 31 838 1 832 9 19 2 1

2015 29 793 - 8 18 2 1


Figuur 6: Evolutie aantal hotelkamers Knokke-Heist

Bron: Trendrapport Knokke-Heist 2012-2013, Westtoer. Verwerking Idea Consult

De 1.898 bedden in hotels te Knokke-Heist zijn verspreid terug te vinden in 33 hotels wat overeenkomt met een totaal van 864 hotelkamers. 69,7 % van de hotels zijn geklasseerd als een 3 sterren-hotel en 27,3% als 4 sterren hotel, terwijl respectievelijk 53,5% en 45,7% van de kamers er terug te vinden zijn (Trendrapport 2013). Met andere woorden zijn er meer maar kleinere hotels geklasseerd met 3 sterren. Het aanbod in hotels met 3 of 4 sterren classificatie kende eveneens een daling of stagnatie de afgelopen jaren, maar kende sinds 2013 opnieuw een toename door 2 nieuwe hotels of door uitbreiding in een bestaand hotel.

Wanneer het aanbod van hotelkamers onderverdeeld wordt naar de grootte van het hotel, zijn het opnieuw de kleinste hotel met het minder van 50 kamers die de sterkste daling kenden.

Figuur 7: Evolutie aantal hotelkamers per grootte hotel


Het totale aanbod van 927 kamers in hotels met minder dan 50 kamers was in 2002 verspreid over 44 hotels en daalde tot in 2013 naar 629 kamers verspreid over 30 hotels. Het aanbod in de categorie >100 kamers, kende een toename tot 110 kamers door de komst van één groot hotel.


De bezettingsgraad van deze hotels kende in 2013 het hoogste percentage van 54,7%. Dit percentage ligt lager dan gemiddeld, maar gezien de relatief hogere overnachtingsprijzen van de hotels in de gemeente zullen de hotels mogelijks nog steeds rendabel kunnen blijven uitbaten. Dit neemt niet weg dat een hogere bezettingsgraad economisch gezonder, en dus wenselijk is.

Tabel 19: Netto bezettingsgraad hotels Knokke-Heist

Bron: Trendrapport Knokke-Heist 2012-2013, Westtoer

Er zijn verschillende nieuwe hotelprojecten voorzien: - Voor de uitbreiding van Hotel Lugano en een nieuw hotel in de Zoutelaan (huidige Golfhotel) is men gestart met het RUP Hotels in de derde fase. - De nieuwe hotelinfrastructuur aan de tweede golf krijgt een voorgestelde capaciteit van circa 350 kamers. Dit is terug te vinden in het goedgekeurde MER plan. - Het project van het nieuwe Casino houdt ook een idee in voor een nieuwe hotelinfrastructuur. - In het RUP Duinenwater voorziet men ook een nieuwe hotelinfrastructuur ter hoogte van het Station Knokke met circa 120 kamers. Dit is reeds voorzien in het geldige BPA. - Het voorontwerp voor een hotel met circa 200 kamers aan het A. Verweeplein (site eigendom van De Palmenaer) is in bespreking. - Wellnesshotel op hoek Zoutelaan/Bronlaan (hotel 8300) - Familiehotel langs Kalveketedijk (IBIS en Mercure)

Als alle geplande hotels worden gerealiseerd, beschikt Knokke-Heist over meer dan 1 500 hotelkamers. Hierbij wordt geen rekening gehouden met eventuele bijkomende sluitingen.

Begin 2015 is een overzicht opgemaakt van de vakantiewoningen en korte verblijven in Knokke-Heist. Via AirBnB zijn er 131 faciliteiten die op korte termijn verhuurd worden (met ontbijtservice, opkuis,…) (maart 2016). Hierbij kon gevonden worden dat het niet enkel over kamers in huizen gaat maar evengoed over gehele appartementen of huizen. Het aanbod op de website van AirBnB telde in oktober 2015 nog maar 86 accommodaties te Knokke-Heist. Het aanbod heeft dus reeds een sterke groei gekend en er wordt verwacht dat dit fenomeen in de toekomst nog toe zal nemen waardoor er de bezorgdheid ontstaat om de reglementering aan te passen. AirBnB is namelijk een vorm van concurrentie voor de hotels in Knokke-Heist en hierbij worden bepaalde belastingen vermeden. Echter kent AirBnB slechts een bezettingsgraad van 20% tot 30% en heeft deze doorgaans een andere doelgroep dan de hotels binnen de gemeente waardoor de impact hiervan op het toeristische patroon en de bestaande hotels eerder beperkt zal zijn. Een bijkomend probleem in de toekomst kan wel van geografische aard zijn daar de aangeboden slaapplaatsen evengoed in gewone woonwijken liggen en niet zo zeer in de toeristische delen, wat tot overlast voor de omgeving kan zorgen.

Het verhuren van een kamer in een eengezinswoning komt eveneens voor in de gemeente en is binnen de wetten van de gemeente zonder vergunning mogelijk wanneer de verhuur niet meer dan 90 dagen inhoudt. Deze vorm van verblijfstoerisme is eveneens concurrentie voor de hotels en erkende vakantiewoningen. Het aanbod van verhuur van appartementen kent elk jaar een daling. Immokantoren hebben het steeds moeilijker om verhuurders te vinden en kennen een steeds kleinere portfolio. Een verschuiving naar directe verhuur kan evenmin gevonden worden. Verder zijn het voornamelijk de oudere minder kwaliteitsvolle appartementen die op de huurmarkt komen terwijl de nieuwere en vaak ook duurdere met o.a. meer designinrichting niet op de huurmarkt komen.

Wanneer de vraagzijde van het toerisme naar Knokke-Heist bekeken wordt, kan als eerst vast gesteld worden dat het aantal dagtoeristen sinds 2007 een daling kent, in de periode 2008-2010 te verklaren door de financiële crisis en in 2013 deels te verklaren door een zeer koude lente. De laatste jaren verwelkomen de hotels echter opnieuw meer gasten en stijgt het aantal aankomsten opnieuw. Het verblijfstoerisme, dat een gemiddelde verblijfsduur kent van 8,7 dagen in commerciële logies en 10,8 dagen in tweedeverblijven, kent een stabieler aantal aankomsten doorheen de jaren.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

48 46,9 48,6 50,9 51,1 47,1 54,7

Netto bezettingsgraad in hotels (%)


De duur van verblijf in Knokke-Heist wordt volgens onderzoek IPSOS12 (2012-2015) steeds korter en mensen huren minder een appartement maar gaan eerder op hotel of blijven bij vrienden overnachten. 58% van de eerste bezoekers komt voor 1 dag terwijl 20% meteen voor langer dan 5 dagen komen. De kust wordt steeds meer een extra bestemming voor weekendjes of voor verblijven tijdens vakanties en wordt niet meer gezien als de hoofdvakantie gedurende de hele zomerperiode. Dit kan gezien worden in de cijfers van last-minute boekingen in hotels waarbij sterk wordt afgegaan op de weersvoorspellingen. Dit gebeuren is een weerspiegeling van een internationaal fenomeen waarbij mensen meer op vakantie gaan maar voor minder lang. Volgens het IPSOS onderzoek is nog slechts voor bijna 4 op de 10 bevraagden het verblijf in Knokke-Heist de hoofdvakantie. Het aantal jaren dat bezoekers reeds naar Knokke-Heist komen en de frequentie is wel stabiel. Maar bij de tweede verblijvers is de bezoekersfrequentie echter wel gezakt dit onder andere doordat bezoekers van deze woningen vaak ook jonge mensen zijn die nog professioneel actief zijn en hun hoofdvakantie vaker in het buitenland doorbrengen. Gemiddeld komen tweede verblijvers 14,1 weken naar Knokke-Heist en daarbij zijn april, mei en december de piekmaanden en dan voornamelijk tijdens de kerst- en paasvakantie.

Tabel 20: Aantal aankomsten, overnachtingen, gemiddelde verblijfsduur en bezettingsgraad Knokke-Heist, hotels

12 De resultaten uit het onderzoek van IPSOS verschillen op enkele punten met de cijfers uit het trendrapport. Dit kan verklaard worden door het gegeven dat de onderzoeken met verschillende grootte van respondenten werken en deels met verschillende onderzoeksmethodes. Beide studies bevatten relevante informatie; daar waar verschillende uitkomsten aan de orde zijn, wordt dit door ons aangegeven.

Jaar Aankomsten Overnachtingen

Gemiddelde

verblijfsduur

Bezettings-

graad

2005 121 548 274 466 2,30

2006 123 788 279 704 2,30

2007 120 578 335 454 2,30 0,48

2008 113 562 254 356 2,20 0,47

2009 111 156 302 993 2,20 0,49

2010 112 278 298 390 2,20 0,51

2011 120 127 248 519 2,10 0,51

2012 108 391 224 019 2,10 0,47

2013 119 206 234 071 2,00 0,55

2014 126 018 246 649 2,00

2015 0,44


Figuur 8: Aantal aankomsten verblijfstoerisme Knokke-Heist

Figuur 9: Aantal overnachtingen verblijfstoerisme Knokke-Heist


De daling die weergegeven wordt in de cijfers van het dagtoerisme dient echter genuanceerd te worden en mag niet als absoluut geïnterpreteerd worden. Analyse uitgevoerd door de gemeente toonde aan dat tussen 2009 en 2012 het aantal bezoekers aan Knokke-Heist toenam. Los van de beperkte schommelingen in de aantallen kan aldus besloten worden dat bezoekersaantallen constant zijn doorheen de jaren. Het aantal toeristen blijft sterk onderhevig van de weersfactoren.

De bestedingen van de toeristen in Knokke-Heist gaan voornamelijk naar eten en drinken, gevolgd door algemene shopping door voornamelijk dagtoeristen en tweedeverblijvers. Vakantiegangers in commercieel logies geven logischerwijs een groot deel van hun budget uit aan de logies, gevolgd door eten en drinken maar beduidend minder aan algemene shopping. De bestedingen van de dagtoeristen liggen hoger dan de gemiddelde bestedingen van dagtoeristen aan de kust, maar de uitgaven van vakantiegangers voor langere periode liggen ongeveer gelijk met het gemiddelde aan de gehele kust.

150.000

250.000

350.000

450.000

550.000

2007 2009 2011 2012 2013

Verblijfstoerisme in Knokke-Heist, aantal aankomsten

Commercieel logies Tweede verblijfsgebruik

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

2007 2009 2011 2012 2013

Verblijfstoerisme in Knokke-Heist, aantal overnachtingen

Commercieel logies Tweede verblijfsgebruik


Tabel 21: Directe bestedingen toeristen in Knokke-Heist

Bron: Trendrapport Knokke-Heist 2012-2013, Westtoer

Figuur 10: Evolutie aantal dagtoeristen naar Knokke-Heist en gehele kustregio

We constateren een grote concentratie dagtoeristen in juli en augustus (meer dan 450.000 per maand of gemiddeld ca. 15.000 per dag. Er is sprake van grote schommelingen per jaar, die vooral veroorzaakt worden door de weersomstandigheden; 2009: 35 %; 2011: 30,3 %, 2013: 41 %; 2014: 32,4 %).

In de wintermaanden (december-februari) zijn gemiddeld tussen 100.000 en 110.000 dagtoeristen aanwezig. Ook dit is zeer weersafhankelijk. Tijdens de wintermaanden zien we een grote concentratie tijdens de weekends (afzonderlijke weekendcijfers zijn niet beschikbaar). De ervaring leert dat op een mooie zondag – ook in de winterperiode – de winkelstraten en dijk veel mensen lokken. Een vroege of late kerstvakantie kan verschuiving met zich meebrengen tussen december en januari.

Het dagtoerisme in de schoudermaanden (voor- en najaar) geven een zeer wisselend patroon, dat ook weer veroorzaakt wordt door de weersomstandigheden. De piek ligt in de weekends, en door de week ook in de paas- en herfstvakantie. De krokusvakantie (febr. of maart) trekt steeds minder mensen door concurrentie van skivakanties en carnaval.

Uit waarneming (files bij binnenrijden Knokke-Heist, parkeerproblemen, volle winkelstraten, …) blijkt duidelijk dat de dagtoeristen buiten de vakantieperiodes zich concentreren in de weekends, over het hele jaar (weer speelt zeer grote rol). In die zin is de seizoenspreiding over het hele jaar zo goed als geslaagd, rekening houdend met het gegeven dat midweeks (maandag-vrijdag) altijd minder mensen zullen trekken omdat veel mensen nu eenmaal moeten werken.

Dagtoeristen

Vakantiegangers

commercieel logies

Tweedeverblijfs-gebruik vakantie

woningen

Logies 0 25,89 0

Terras, tearoom, café en snacks 24,6 15,58 19,72

Aankopen voeding en drank 1,43 9,7 11,73

Algemene shopping 15,19 9,46 14,87

Transport 2,45 0,81 1,84

Andere 1,34 1,86 1,17

per persoon/ dag of nacht 45,01 63,29 49,33

per persoon/ per verblijf 45,01 462,02 409,44

Directe bestedingen (per persoon) van toeristen (vakantie) in Knokke-Heist naar bestedingscategorie (in euro), 2013

15.500.000

16.000.000

16.500.000

17.000.000

17.500.000

18.000.000

18.500.000

19.000.000

19.500.000

2.200.000

2.400.000

2.600.000

2.800.000

3.000.000

3.200.000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Aantal dagtoeristen

Totaal Knokke-Heist Totaal kust


Tussentijdse conclusies

Het aanbod in kleine (familie)hotels kent aldus doorheen de jaren een sterke daling. De verwachtingen zijn dat deze trend zich nog zal verder zetten daar kleine hotels steeds meer concurrentie hebben van AirBnB, Bed&Breakfasts of verhuur van kamers of vakantiewoningen in gewone huizen. Deze evoluties worden niet enkel bepaald door de draagkracht van de hotels en het aantal toeristen maar is ook sterk onderhevig aan de vastgoedprijzen en de evoluties op de immobiliënmarkt.

Rekening houdend met de tijdsbesteding van (werkende) mensen, kunnen we constateren dat de seizoensspreiding van bezoekers goed werkt, maar altijd sterk afhankelijk is van de weersomstandigheden.

Trend en verwachtingen hotelwezen Knokke-Heist 2016-2025

Voorgaande analyse wijst op een hotelwezen dat de komende jaren bij ongewijzigd beleid een nagenoeg vlakke rit zal rijden, waarbij we kunnen verwachten dat het aantal overnachtingen zal blijven schommelen tussen de 250.000 en 275.000, met enkele uitschieters naar boven of beneden naargelang de seizoensinvloeden. Rekening houdend met de geplande nieuwe hotelprojecten, waarbij het aantal hotelbedden met circa 700 kamers zal toenemen van 800 naar 1.500 kamers, lijkt er op eerste zicht op middellange termijn een overaanbod te zullen ontstaan met een negatieve impact op de bezettingsgraad en verre van economisch duurzame consequenties voor de hoteluitbaters en -investeerders. Een snelle berekening met de regel van drie noopt ons immers tot een besluit dat de bezettingsgraad zou dalen van de huidige 50% naar 26 à 27%, wat niet houdbaar is.

Bij een verder verfijnde marktanalyse stellen we echter vast dat de impact op de bezettingsgraad tegen een correct daglicht moet worden gehouden:

Aan de aanbodzijde : impact van de schaalvergroting

De kleinere en middelgrote hotels verminderen geleidelijk in aantal, zoals we kunnen vaststellen in tabel 18. Bij de hotels kleiner dan 15 kamers is de helft verdwenen de afgelopen tien jaar. Voor de hotels tussen 16 en 50 kamers is dit één derde. We verwachten dat deze trend zich zal doorzetten, waardoor naar verwachting 4 kleinere hotels (gemiddelde capaciteit 7 à 8 kamers) en 6 middelgrote hotels (gemiddelde capaciteit 35 kamers) zullen sluiten. Dit leidt tot een verwachte vermindering met 240 kamers over de volgende 10 jaar bij de kleinere en middelgrote hotels.

Aan de vraagzijde : impact van het gemeentelijk evenementenbeleid, congressen en opvang pieken

In een volgend deel zal blijken dat de gemeente met haar evenementen hoofdzakelijk focust op de eigen inwoners en verenigingen. De toeristisch wervende evenementen zijn momenteel beperkter in aantal en kennen een potentieel om meer overnachtingen naar Knokke-Heist aan te trekken. Ook het inzetten op het intenser gebruiken en zo mogelijk uitbreiden van de bestaande congresfaciliteiten heeft een versterkende impact op het aantal hotelovernachtingen, welke overigens in regel buiten de piekbelasting tijdens de weekends valt.

Het regisseren of minstens actief faciliteren van evenementen en congressen gericht op het hotelverblijf zal lonend zijn. We ramen voorzichtig een toename met 10 à 15% overnachtingen bij een dergelijk gericht beleid.

Bijkomende hotelcapaciteit leidt ook tot een opvang van de piekbelasting tijdens het zomerseizoen, waarbij vaak alle hotelkamers volzet zijn. De verwachte bijkomende hotelcapaciteit bedraagt 700 nieuwe kamers min 240 oude kamers, of dus 460 kamers (ca. 1006 bedden). Stellend dat we 10 weekends of 20 nachten per jaar kennen waarbij de capaciteit volzet is, kunnen we afleiden dat de bijkomende capaciteit zal leiden tot circa 20.000 bijkomende overnachtingen, of een groei van 7 à 8%.

Hieruit kunnen we afleiden dat we op middellange termijn een toegenomen vraag kunnen kennen van 17 à 23%.

Deze aannamen hebben we vervolgens verwerkt in een rekenmodel, waarbij we de realisatie van nieuwe hotelprojecten gespreid in de tijd laten verlopen en het sluiten van de kleinere en middelgrote hotels daarmee parallel verwerken in de gegevens. Onderstaande grafiek geeft weer wat de te verwachten evolutie is van de vraag en het aanbod aan bedden bij een maximale realisatie van de hotelprojecten die nu gekend zijn, dus met een


toename van 700 kamers gespreid over de komende tien jaar. Om de aanbodcapaciteit te berekenen hebben we het aantal kamers vermenigvuldigd met de factor 1.75 en 365 dagen in een jaar, hetgeen aansluit bij de statistische gegevens.

Figuur 11: Evolutie vraag en aanbod hotelovernachtingen bij realisatie pipeline 700 nieuwe kamers

Het overaanbod dat zich zou installeren bij een maximale realisatie van de hotelprojecten (expansief scenario) is visueel af te leiden uit bovenstaande grafiek. De geraamde bijkomende vraag resulteert weliswaar in overnachtingscijfers welke gelijk lopen met de beste cijfers van het afgelopen decennium (ca. 300.000 overnachtingen), doch volstaat niet om de netto toegenomen hotelcapaciteit voldoende invulling te geven. De bezettingsgraad zou afnemen tot net onder de 40%, wat weliswaar beter is dan de eerder snel berekende 26 à 27%, doch bedrijfseconomisch een eveneens te vermijden scenario blijft.

Ons rekenmodel liet ons toe om een raming te maken van de mogelijke toename van het aantal hotelkamers in Knokke-Heist, zijnde een netto toename met 150 kamers. Deze netto toename is samengesteld uit een ingeschat sluiten van 240 kamers in kleine en middelgrote hotels en het bouwen van 390 nieuwe hotelkamers. We stellen hier expliciet dat dit verder dient gemonitord worden.

Het strekt onzes inziens tot aanbeveling om een evenwichtige en in de tijd goed gefaseerde keuze te maken tussen het mede gericht in stand houden van een selectie van kleine en middelgrote hotels enerzijds en anderzijds toelating te verlenen tot de bouw van nieuwe hotelcomplexen. Idealiter leidt dit dan tot een geleidelijke netto toename (nieuwe hotelprojecten verminderd met sluiting oud areaal) van het aantal hotelkamers met 150 eenheden. Dit gedoseerd scenario dient zich grafisch als volgt aan:

-

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Evolutie vraag en aanbod overnachtingen

Capaciteit Vraag


Figuur 12: Evolutie vraag en aanbod hotelovernachtingen bij gedoseerde pipeline 390 nieuwe kamers

De bezettingsgraad in het gedoseerd scenario kent veel minder grillen dan het expansief realiseren van alle voorhanden hotelprojecten in Knokke-Heist en blijft zich situeren rond de 50%. De bezettingsgraad blijft dus bij een welgemikte realisatie van nieuwe projecten op het niveau zoals we dat nu kennen, wat voor elke exploitant een duurzaam ondernemingsklimaat inhoudt. Dit betekent dat nieuwe projecten gedoseerd in de markt moeten worden gezet en dat Knokke-Heist voor de moeilijke keuze komt te staan welke projecten ze wel en welke ze niet toelaat, teneinde een leefbaar hotelwezen te handhaven. Hierbij mag niet uit het oog worden verloren dat een groot deel van de bijkomende capaciteit voortvloeit uit de vervanging van hotelkamers uit het oudere segment, het geraamde sluitingsritme is hierbij op te volgen. Het toelaten van netto bijkomende hotelcapaciteit houdt ook in dat er best een actieve regie van de gemeente omtrent overnachtingsgerichte initiatieven wordt geactiveerd. Ter vergelijking vindt u nog de geraamde evolutie van de bezettingsgraad voor beide scenario’s.

Figuur 13: Evolutie vraag en aanbod hotelovernachtingen bij gedoseerde pipeline 390 nieuwe kamers

-

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Vraag en aanbod bij gedoseerd scenario

Capaciteit Vraag

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Bezettingsgraad expansief vs gedoseerd scenario

Expansief Gedoseerd


2.2.2 Restaurants & Cafés

Volgens de Locatusgegevens is het huidig aanbod van horeca zaken (geen onderscheid naar hotels en restaurants/cafés) in Knokke-Heist (mei 2015) bestaande uit 299 panden. Dit komt overeen met 18% van alle commerciële panden die Knokke-Heist ingevuld zijn. In 2013 bedroeg het aantal panden ingevuld als horeca aangelegenheid nog 316 ten opzichte van een totaal van 1663 panden, terwijl er in 2008 nog 350 horeca zaken ten opzichte van een totaal van 1644 panden terug te vinden waren in geheel Knokke-Heist. Onderzoek uitgevoerd door de dienst toerisme toonde aan dat het aanbod aan horeca zaken in het toeristisch gedeelte van Knokke-Heist tussen 1997 en 2015 afgenomen is met 40%. Het aantal restaurants is wel stabiel gebleven doorheen de jaren. Er is een duidelijk trend van daling van horecazaken terug te vinden, en dan voornamelijk van aantal hotels en cafés. Echter over de oppervlakte van deze panden zijn geen gegevens beschikbaar, waardoor het kan zijn dat weliswaar het aantal vermindert maar de aanwezige horeca etablissementen steeds groter worden.

In de toeristische zone (Lippenslaan, Zeedijk, Dumertierlaan, Zoutelaan, Graaf d’Ursellaan, Heldenplein en Zeedijk Heist) was tussen 1997 en 2015 een daling van 40% van het aanbod aan horecazaken te constateren. Het zijn voornamelijk de volkscafés die een grote daling hebben gekend de voorbije jaren, en dan voornamelijk in het centrum van Heist. Concrete voorbeelden zijn Kinders Siska en Gustave Siska (Marie Siska blijft nog bestaan), twee etablissementen die zeer gekend waren voor wafels en kinderspelen, zijn de voorbije jaren verdwenen en dat wordt nog steeds als een gemis ervaren,

Dergelijke zaken zijn echter belangrijk voor het gemeenschapsleven van de lokale inwoners en zijn minder gericht op de toeristen. De aanwezige restaurants zijn wel van hoge kwaliteit daar in Knokke-Heist een grote concentratie van sterrenrestaurants kan terug gevonden worden. Brasserie en tearooms zijn eveneens goed vertegenwoordigd in de toeristische delen van de gemeente. Verder kent Knokke-Heist het grootste aantal strandbars van alle kustgemeenten (24 beachbars op een totaal van 62 langsheen de Vlaamse kust in 2015). Deze tijdelijke bars hebben doorgaans een hip karakter en trekken jonge mensen aan maar zorgen eveneens voor (temporele) concurrentie met de etablissementen op de dijk. Ten opzichte van het inwonersaantal kent Knokke-Heist 2,2 keer zoveel horecazaken als in geheel Vlaanderen.

Binnen de toeristische zone is 50% (ofwel 59 etablissementen) van het aanbod aan Reca onder te verdelen als brasserie, gevolgd door 34 of 29% restaurants, 14 of 12 % als tearooms en 8 cafés ofwel 2,5% van het totale aanbod aan Reca.


Tabel 22: Evolutie aantal horeca inrichtingen Knokke-Heist

Bron: Dienst Toerisme gemeente Knokke-Heist

De verspreiding van de horecazaken binnen de gemeente kan eveneens weergegeven worden op basis van de Locatus databank.

Figuur 14: Verspreiding horeca zaken te Knokke-Heist 2008-2015


De horeca zaken zijn duidelijk sterk geconcentreerd in Knokke centrum langs de Lippenslaan en de Zeedijk tot in het Zoute evenals langs de dijk in Heist. Verder is de kern van Duinbergen te onderscheiden net als de concentratie in Oosthoek. De evoluties van vermindering van horeca zaken is niet zo zeer af te leiden op een bepaalde plaats maar verspreid over de gehele gemeente.

Jaar

Aantal Horeca

inrichtingen

(Nacebel 55)

Aantal

inwoners/

horeca-instelling

Aantal

hotels

Restaurants -

Café

(Nacebel 56)

2002 417 80,20

2003 405 82,90

2004 407 83,00

2005 415 81,50 47 360

2006 415 82,10 42

2007 405 84,30 40 344

2008 408 83,40 40 348

2009 392 86,40 37 348

2010 389 36 353

2011 389 33 353


Figuur 15: Verspreiding horeca zaken te Knokke, 2008-2015


De focus op Knokke centrum laat zien dat in de nabije omgeving van de Lippenslaan maar voornamelijk in de omgeving van de zeedijk verschillende horeca zaken verdwenen zijn.

De perceptie over het aanbod van horeca in Knokke-Heist is bij de door ons geïnterviewde personen dat het eerder een traditioneel aanbod is met vele gelijkaardige traditionele keukens. De sterke concentratie van sterrenrestaurants in Knokke-Heist toont echter aan dat dit eerder eenduidig aanbod wel van hoogwaardige kwaliteit is. Op vlak van vernieuwing van menukaart alsook interieur zijn er weinig trendy of hippe restaurants of cafés terug te vinden, hoewel er zeker vraag naar zou zijn. Hierin zijn er wel reeds veranderingen op te merken, aangetoond door de lichte positieve evolutie in het aanbod van restaurants die wel ‘ander’ eten aanbieden. Verschillende cafés, zoals deze aan het Vanbunnenplein worden voornamelijk bezocht door toeristen en zijn dan ook daarop toegespitst en niet zozeer op de lokale (jeugdige) bevolking. Verschillende bars of dancings zijn dan ook enkel in de vakantieperiodes en weekends geopend.

De resultaten uit de IPSOS studies toonden dan ook aan dat een groot deel van de toeristen in Knokke-Heist zeer tevreden is over het aanbod eten en drinken in de gemeente. De belangrijkste activiteiten van de toeristen in de zomer blijven naast het strand, het bezoek aan horeca, gevolgd door shopping. Maar uit de studies blijkt wel dat de toeristen eerder ontevreden waren over het aanbod van uitgaansmogelijkheden in Knokke-Heist. Als laatst kan gesteld worden dat volgens een onderzoek uitgevoerd door Westkans in 2013 in opdracht van de gemeente relatief weinig etablissementen toegankelijk zijn voor minder mobiele bezoekers.


Het aanbod van Reca in Knokke-Heist kent doorheen de jaren een daling terwijl het aanbod op sommige vlakken reeds zeer zwak is, zoals de aanwezigheid van volkscafés en uitgaansmogelijkheden. Eveneens kennen de aanwezige etablissementen doorgaans een weinig trendy imago, niet altijd de gepaste toegankelijkheid en een gebrek aan kindvriendelijke aanbiedingen. Aldus zijn er hier nog grote kansen tot verbeteringen om zowel toeristen als de eigen inwoners aan te trekken. Echter het niveau van het totaal aanbod aan restaurants in de gemeente wordt sterk omhoog getrokken door de concentratie van sterrenrestaurants in de gemeente, wat overeenstemt met het imago van de gemeente Knokke-Heist. Het gegeven van de toenemende strandbars is een verbetering van het aanbod maar deze zaken brengen zowel voordelen als nadelen met zich mee die duidelijk afgewogen dienen te worden.


2.3 Evenementen

2.3.1 Openluchtevenementen

Vandaag de dag worden in Knokke-Heist reeds zeer veel evenementen georganiseerd doorheen het jaar, 445 om precies te zijn wat in realiteit overeenkomt met circa 550 activiteiten aangezien sommigen meerdere dagen duren. Het grootste deel van deze evenementen worden georganiseerd in de zomermaanden (juni tot en met augustus: 178 evenementen) met als uitschieter augustus. In deze maand worden maar liefst 62 evenementen georganiseerd. De hoeveelheid evenementen neemt na de zomer geleidelijk af tot de maand januari om dan geleidelijk weer op te bouwen.

Gedurende de zomermaanden zijn het doorgaans (zoals aan de gehele kust) privé initiatieven die evenementen organiseren terwijl in het laag seizoen het de gemeentes vaak zelf zijn die evenementen in de pijplijn steken. Dit geldt ook voor Knokke-Heist, waarbij de gemeente ook kleinschalige en lokaal-gerichte evenementen organiseert. Het organiseren van grotere evenementen is kostelijk, waardoor de mogelijkheden vanuit de gemeente redelijk beperkt zijn.

De gemeente hecht een groot belang aan evenementen die het imago van Knokke-Heist beamen of zelfs versterken. Er moet een duidelijke afweging gemaakt worden tussen de voordelen die het evenement met zich meebrengt, zoals populariteit van Knokke-Heist als bestemming of economische voordelen, tegenover de nadelen zoals de drukte en geluidsoverlast waardoor toeristen wegblijven, afval en milieuoverlast en dergelijke meer. Hierin beoordeelt de gemeente dat populistische of commerciële massaevenementen beter vermeden zouden moeten worden indien deze plaatsvinden in een toeristische omgeving.

De gemeente maakt zelf een onderscheid in volgende types van evenementen die wel gewenst zijn:

- Lokaal: Enkel voor leden/genodigden of open voor inwoners: dit zijn activiteiten georganiseerd door verenigingen waarbij eigen leden worden uitgenodigd ofwel activiteiten die opengesteld worden voor iedereen, maar waar voornamelijk de lokale inwoners op af komen. Activiteiten georganiseerd door de gemeentelijke diensten zoals kermissen, activiteiten in de bibliotheek, in het kader van cultuur of voor de jeugd zijn evenzeer gefocust op de lokale bewoners. Andere evenementen voor de plaatselijke inwoners zijn onder andere wijkfeesten, schoolfeesten, parochiefeesten of commerciële openingen van winkels. De criteria hierbij zijn dat het doelpubliek de eigen inwoners zijn waarbij de activiteiten een animatief/recreatief karakter hebben en geen wervende of zuiver commerciële doelstellingen, dus zonder belangrijke economische return voor de gemeente.

- Regionaal: voorbeelden van activiteiten die zich richten op een regionaal niveau zijn deze georganiseerd door Cultuurcentra zoals podiumvoorstellingen of tentoonstellingen. Eveneens grotere sportwedstrijden kunnen mensen vanuit een ruimere omgeving naar Knokke-Heist lokken. De criteria opgelegd door de gemeente hierbij zijn dat de activiteiten een breed publiek moeten aantrekken uit een wijde omgeving maar niet zo zeer gericht op het toeristische publiek. Verder dienen deze evenementen te passen binnen het imago van de gemeente en kennen deze opnieuw een animatief/recreatief karakter zonder wervende of zuiver commerciële doelstelling.

- Toerisme Recreatief: Evenementen met een toeristisch animatief karakter zijn doorgaans evenementen georganiseerd door gemeentelijke diensten, zoals het Cultuurcentrum (met als grootste speler de cel openluchtanimatie), sportdienst of dienst toerisme of dienst erfgoed en duren vaak langer dan een dag. Evengoed vinden er te Knokke-Heist privé-evenementen plaats die toeristen richting de gemeente lokken. Het doelpubliek van deze evenementen zijn voornamelijk de toeristen die in Knokke-Heist verblijven, al dan niet de tweede verblijvers. Hierbij is het voor de gemeente belangrijk dat deze activiteiten een kwaliteitsvol imago weergeven en een economische return voor de gemeente genereren zoals dat deze evenementen de terugkeer naar Knokke-Heist bevorderen. De spreiding van deze evenementen over het grondgebied van de gemeente als doorheen het jaar wordt gepromoot terwijl het recreatief/animatief karakter bewaard dient te blijven.

- Toerisme wervend: deze evenementen zijn ook dikwijls meerdaagse activiteiten en worden vanuit privé initiatief georganiseerd. Het doel hiervan is eveneens toeristisch publiek naar Knokke-Heist lokken met kwaliteitsvolle imago versterkende activiteiten. Het wervend karakter van de activiteiten dient er voor te zorgen dat extra bezoekers naar de gemeente komen. Evenementen met een wervend karakter krijgen


dan ook de voorkeur op evenementen met een animatief karakter volgens de gemeente. De verwachte economische return voor de gemeente is dat deze evenementen overnachtingen, restaurant bezoeken of shopping genereren.

Het is duidelijk dat evenementen voor de lokale bevolking het meest worden georganiseerd en een relatief gelijke verspreiding doorheen het jaar kennen. Evenementen op regionaal niveau of evenementen die de toeristen als doelpubliek hebben concentreren zich sterk tijdens de zomermaanden. Dit heeft een relatie met het gegeven dat het voornamelijk open-luchtevenementen betreft. In onderstaande tabel is de verspreiding over de types activiteiten doorheen het jaar aangegeven:

Tabel 23: Maandelijkse verspreiding evenementen Knokke-Heist per categorie

Bron: gegevens Knokke-Heist, verwerking Idea Consult

In Knokke-Heist vinden een aantal sterke evenementen plaats. Voorbeelden zijn Zoute Grand Prix (oktober, 120.000 bezoekers), Art Nocturne (augustus, 12.000 bezoekers), Knokke Hyppique (juni/juli) en het Fashion weekend (maart). Deze evenementen zetten Knokke-Heist op de (inter)nationale kaart. Wel is er de druk van de organisatoren om dit aan te laten sluiten op de piekmomenten van bezoekers.

Het onderzoek uitgevoerd door IPSOS toonde aan dat 6 op 10 van de geïnterviewde personen buiten het zomerseizoen naar Knokke-Heist komen omdat er dan veel te beleven valt. Verder hechten de toeristen ook veel belang aan de mogelijkheden tot wandelen of winkelen en de rustige sfeer in de gemeente. De tweede verblijvers in Knokke-Heist zouden ook de gemeente aanraden bij andere mensen omdat er veel te beleven valt, naast het shopping gebeuren. Een significante stijging van het aantal bezoeken aan evenementen en galeries kon eveneens in het onderzoek gevonden worden terwijl het belang van gewoon wandelen was afgenomen in 2012 ten opzichte van 2009 en dan vooral bij <45 jarigen. Naast de evenementen blijft het strand de belangrijkste reden voor bezoekers om naar Knokke-Heist af te zakken. Voor tweede verblijvers zijn het eerder mogelijkheden tot shopping en de aanwezige restaurants.

Het succes van de evenementen leidt ook tot toenemende klachten van eigen inwoners en 2e verblijvers, met betrekking tot geluidsoverlast, vuilnis, dronkenschap en baldadigheid. Dit geldt vooral voor de Meerlaan het de omgeving van het casino en het Heldenplein. Een van de uitdagingen voor de toekomst is het vinden van een evenwicht tussen alle activiteiten die van Knokke-Heist een bruisende stad maken en het rustige karakter van de gemeente waar veel eigen inwoners en 2e verblijvers naar op zoek zijn.

Enkel voor

leden/genodigden Inwoners Regionaal

Toerisme

Recreatief

Toerisme

Wervend Totaal

januari 3 6 0 0 0 9

februari 4 5 1 2 0 12

maart 11 17 1 2 0 32

april 19 13 1 2 0 35

mei 24 7 4 4 1 42

juni 27 15 3 9 0 57

juli 15 14 5 24 0 59

augustus 21 15 0 22 2 62

september 19 13 1 7 0 40

oktober 18 12 1 0 2 35

november 11 12 0 2 0 25

december 18 15 2 2 0 37

Totaal 190 144 19 76 5 445


2.3.2 Indooractiviteiten

Het aanbod van indooractiviteiten is relatief beperkt in Knokke-Heist. Er worden concerten en shows georganiseerd in het Casino en kleinschalige activiteiten (zoals optredens, Klassiek leeft, lezingen,….) op andere locaties zoals bijvoorbeeld Cultureel centrum Scharpoord en de Dominicanenkerk. Ook het zwembad vormt een indooractiviteit.

Indooractiviteiten kunnen een belangrijke factor zijn voor het versterken van de lokale economie (hotels, handelaars, horeca,….). Deze evenementen zijn niet-weersafhankelijk en kunnen bezoekers en tweede verblijvers vaker en langer binden aan Knokke-Heist. Tegelijkertijd kan dit de overlast voor de eigen bewoners en 2e verblijvers beperken. Dit vergt uiteraard wel de nodige infrastructuur, grootschaliger dan thans het geval is, en een actieve programmatie van deze faciliteiten.

2.3.3 Mice

De MICE-markt (meetings, incentives, congresses, events) is een nichemarkt. 2,55 % van de commerciële aankomsten aan de kust zijn gelinkt aan meetings, incentives, congressen of events. 33 % van de meeting activiteiten langs de kust vinden plaats in Oostende (Casino, Thermae Palac), gevolgd door Knokke-Heist (18 %) en Blankenberge (12 %, Floreal). In totaal gaat het om 4625 meetingactiviteiten die samen 200.000 overnachtingen met zich meebrengen en een omzet van 60 miljoen euro creëren (2013). De verdeling van de 4625 activiteiten: 46 % meetcentives, 25 % teambuildings, 23 % meetings en 6 % congressen (gemiddeld 237 deelnemers)

In Knokke-Heist beschikt men over een eerder beperkte infrastructuur. Grote congressen (meer dan 150 aanwezigen) kunnen enkel in het Casino en in Hotel La Reserve plaatsvinden. Sedert een aantal jaren (komst van Partouche) is het beleid van het Casino meer gericht op de uitbating van de speelzaal dan op de uitbating van de overige zalen. La Reserve blijkt een zeer dure accommodatie te zijn. Daarnaast vindt men de nodige faciliteiten (tot ca 120 man) in Hotel Memlinc en in het Pavillon du Zoute. In de overige hotels zij er eerder beperkte vergadermogelijkheden.

Tabel 24: Aanbod zalen en capaciteiten in Knokke-Heist

Naam hotel Aantal sterren Aantal kamers Aantal zalen Max capaciteit grootste zaal

Manoir Du Dragon 4 16 1 18

Binnenhof 4 25 1 25

Approach 4 25 3 50

Nelson's 4 48 2 20

Memlinc 4 70 5 120

Pavillon du Zoute 3 67 6 150

Ter Zaele 3 19 2 30

Prins Boudewijn 3 50 1 50

Golfhotel Zoute 3 26 3 30

Britannia 3 30 1 20

Lido 3 38 1 25

Huyshoeve 3 11 1 10

La Réserve 4 108 5 250

Bron: gegevens gemeente Knokke-Heist

Het versterken van het mice-toerisme heeft een aantal voordelen voor Knokke-Heist: het creëren van hotelovernachtingen in de midweeks, deelnemers van congressen geven relatief meer geld uit, toeristische promotie van de gemeente (bv. Cannes, Davos, , …). In het onderdeel “Visie” wordt nader ingegaan op de kansen en beperkingen van MICE voor Knokke-Heist.


2.3.4 Detailhandelsevenementen en de relatie met niet-detailhandelsevenementen

Momenteel vinden een beperkt aantal shopping-gerelateerde evenementen plaats. Voorbeelden zijn de Nacht van het Zoute, de Fashion weekend, de avondmarkten op de dijk in Heist en Duinbergen, de Folkloremarkt in Heist en Art Knokke-Heist. Enkele eerdere initiatieven, zoals de winkelavondopening voorafgaand aan het vuurwerk, de avondstratenloop op 2e kerstdag en Flamboyant, zijn om verschillende redenen niet succesvol geweest of zijn niet gecontinueerd.

Een toenemend aantal steden en gemeenten zetten hier sterk op in, zoals Gent, Antwerpen, Brugge en Oostende. In dat kader zien we in Vlaanderen een verschuiving van het klassieke winkelaanbod (de hardware) naar winkelevenementen (de software). Vaak geschiedt dit in combinatie met horeca en cultuur. Deze evenementen moeten de trekkracht van de winkelgebieden vergroten: meer mensen = meer omzet = meer winkels.

Connecties met of samenwerkingen tussen de verschillende evenementen in Knokke-Heist en de detailhandel in de gemeente zijn beperkt. Voor het stimuleren van combinatiebezoeken, zoals een shoppingevenement koppelen aan een algemeen evenement of het aanbieden van bredere arrangementen aan bezoekers, liggen nog volop kansen. Rekening houden met de plaats van Knokke-Heist in het detailhandellandschap, zou de detailhandel gebaat zijn bij een aantakking op een specifiek evenement op een bovenlokaal niveau.


Het aanbod van evenementen in Knokke-Heist is doorheen de jaren sterk ontwikkeld. Ook een aantal (inter)nationaal gekende evenementen vinden hier plaats. Er is een duidelijk onderscheid tussen evenementen voor eigen inwoners en evenementen voor toeristen/2de verblijvers (twee heel verschillende doelpublieken).

Het betreft voornamelijk open-luchtevenementen, waarbij de meeste evenementen vooral zijn geconcentreerd in zomermaanden en schoudermaanden, hoewel evenementen gericht op eigen inwoners een grotere spreiding kent. Er is sprake van een grote mate van weersafhankelijkheid. Evenementen van privé-organisatoren hebben grote voordelen boven een gemeentelijke organisatie ervan, gelet op de benodigde tijd en geld.

Er is wel sprake van een toename van de klachten, deel ook door de gestegen mondigheid van burger. Een van de uitdagingen voor de toekomst is het vinden van een evenwicht tussen alle activiteiten die van Knokke-Heist een bruisende stad maken en het rustige karakter van de gemeente waar veel eigen inwoners en 2e verblijvers naar op zoek zijn.

Er vinden zeker indooractiviteiten plaats in Knokke-Heist, maar relatief nog in beperkte mate. Dit terwijl “indoor” kansen biedt voor extra bezoekers (weersonafhankelijkheid), ook buiten het hoofdseizoen. Dit vergt wel een uitbreiding van de indoorfaciliteiten.

In dit kader is ook MICE interessant voor de lokale economie: het creëren van hotelovernachtingen in de midweeks, deelnemers van congressen geven relatief meer geld uit, toeristische promotie van de gemeente (bv. Cannes, Davos, , …), enz. Knokke-Heist heeft momenteel een marktaandeel van 18% van alle MICE aan de kust. De mogelijkheden om dit uit te breiden is markttechnisch wel gelimiteerd, ondanks enkele sterke troeven van de gemeente.

Tenslotte is het aantal shopping-gerelateerde evenementen momenteel zeer beperkt in Knokke-Heist, als we dit vergelijken met enkele andere op dit punt vooruitstrevende steden en gemeenten. Ook combinaties van shopping-gerelateerde evenementen met andere evenementen in Knokke-Heist vinden nauwelijks plaats. Hier liggen duidelijk kansen.


3/ Trends & Ontwikkelingen

3.1 Detailhandel

De toekomst voor de fysieke detailhandel in het algemeen ziet er niet rooskleurig uit en de situatie zal niet vanzelf verbeteren. Toch niet wanneer men geen concrete stappen onderneemt om de toekomstige uitdagingen het hoofd te kunnen bieden. Deze concrete stappen dienen genomen te worden door zowel het beleid als door de handelaars zelf. Binnen dit kader kunnen enkele trends en ontwikkelingen naar voor worden geschoven die een grote impact op de detailhandel kunnen of zullen hebben. In het onderstaande stuk zijn deze in vet aangeduid.

De basis van de huidige situatie van de detailhandel is gelegd in de jaren ‘70 van de 20e eeuw. In navolging van de ontwikkeling van grote verkavelingen buiten de steden, ontstond er ook een proces van opkomende detailhandel langsheen de steenwegen. Dit werd mede gevoed door een toenemende behoefte aan grotere winkeloppervlaktes, die in binnensteden minder voorhanden waren. Lagere gronden investeringskosten, een goede bereikbaarheid en gratis parkeerplaatsen voor hun klanten, vormden en vormen nog steeds belangrijke argumenten voor een perifere lokalisatie. Hierbij was en is ook een verplaatsing van winkels aan de orde vanuit de traditionele kernwinkelgebieden. Tegelijkertijd ontstonden ook enkele grote perifere winkelclusters, met de nodige verschuivingen in vraag en aanbod. Hoewel deze ontwikkelingen tot positieve reacties leidden bij veel consumenten, zorgde dit voor een eerste deuk in het tot dan toe redelijk fijnmazige aanbod in een aantal Vlaamse kernwinkelgebieden. Dit is overigens geen specifieke Vlaamse ontwikkeling: verschillende buitenlandse studies geven ditzelfde fenomeen weer.

Vanaf het begin van de 21e eeuw kreeg deze uitdeining extra impulsen doordat ook projectontwikkelaars en grondeigenaren actief werden en op grote schaal nieuwe perifere locaties gingen aansnijden. Het aantal winkels en de volumes hiervan namen snel toe, maar de vloerproductiviteit13 nam en neemt steeds meer af. Omdat de totale marktomzet gemiddeld nauwelijks meer dan de inflatie steeg, moest en moet de ‘koek’ door steeds meer m2 winkelvloeroppervlakte gedeeld worden.

Deze twee bewegingen, verschuiving naar de periferie en toename van het totale winkelaanbod, werden en worden nog steeds gevoed door een onderliggend ander fenomeen: het veranderende koopgedrag van de consument. Waar de consument tot enkele decennia geleden redelijk merken winkeltrouw was, vertoont hij nu een echt ‘shoppinggedrag’: hij koopt waar volgens hem de beste prijs en/of kwaliteit wordt geboden, waar de meest onderscheidende producten verkrijgbaar zijn, of waar de grootste keuze wordt geboden. En bij voorkeur zoekt hij al deze aspecten tegelijkertijd. De prijs speelt een steeds dominantere rol bij het aankoopgedrag: steeds meer consumenten willen niet langer één maal per jaar een duurder goed kopen, maar liever meerdere keren per jaar iets nieuws. Dit terwijl het budget hetzelfde is gebleven. Dus worden de aankopen goedkoper. Bovendien is winkelen vaak ook een beleving: recreatief shoppen gaat niet alleen meer om aankopen doen, maar ook over alles daarrond: animatie, uitproberen, zintuigen laten prikkelen,…. De basisnorm hierbij is een veilige, propere en kwalitatief fraaie winkelomgeving; een norm die ontstaan is via (perifere) shoppingcenters.

Uiteraard is er ook e-commerce. Nieuwe technologische ontwikkelingen, vooral de mogelijkheid om via internet te zoeken, kijken, vergelijken en kopen, en het gegeven dat (nieuwe) aanbieders hierop inspringen, helpt de consument in zijn shopbehoefte. E-commerce is een parallel aankoopkanaal dat momenteel in België ca. 3% van de detailhandelsomzet voor zijn rekening neemt. Het marktaandeel van 3% is in verhouding tot buurlanden als Nederland (ongeveer 15%) nog laag. Onder meer hierdoor gaat men er van uit dat het marktaandeel de komende jaren snel zal toenemen.

De technologie heeft overigens ook nog een ander fenomeen met zich meegebracht. Zowat elke consument heeft een mobiele telefoon op zak wanneer hij winkelt. Hierdoor kunnen handelaars direct communiceren met consumenten in de buurt, kunnen shoppingcentereigenaren de bezoekfrequentie en het loopgedrag van consumenten meten, kunnen consumenten in de winkels prijzen van andere aanbieders vergelijken, enz. Ook door deze, en andere, data te verzamelen en te verhandelen kunnen allerlei private en publieke actoren de consumenten beter informeren (lees: persoonlijke reclame), beleidsbeslissingen beter onderbouwen, enz.

13 De omzet per m2 winkelvloeroppervlakte.


Het veranderende koopgedrag van consumenten, de technologische evoluties en de toenemende concurrentie als gevolg van het snel groeiend aanbod, heeft onder andere geleid tot een toenemende druk op de prijzen van goederen. Afnemende winstmarges en de afnemende vloerproductiviteit hebben aanbieders niet alleen doen zoeken naar onderscheidende producten, maar hebben ook geleid tot een toenemende behoefte aan kostenreductie. Vooral winkelketens hebben hierop gereageerd door schaalvergroting ten aanzien van zowel de winkelpanden als de inkoopvolumes, verhuizing naar goedkopere perifere locaties, minder en goedkoper personeel, enz. Gemiddeld zijn de omzetten van shoppingcenters en retailparken, waar vooral de ketens zijn gevestigd, de afgelopen jaren op peil gebleven, wat aangeeft dat deze aanbodclusters erin slagen zich aan te passen aan de nieuwe realiteit.

Voor zelfstandige winkeliers is het niet gemakkelijk om in dezelfde mate, dezelfde kostendrukkende maatregelen te nemen. In combinatie met de snel vergrijzende populatie van zelfstandige handelaars en het gebrek aan voldoende opvolgers, leidt dit tot een afname van het aantal zelfstandige winkeliers. De toenemende leegstand in de binnengemeentelijke winkelgebieden, waar vooral zelfstandige handelaars zijn gevestigd, bevestigt dit beeld.

Voorgaande ontwikkelingen hebben geleid tot een trendbreuk in de structuur van de detailhandel. Dit niet alleen in Knokke-Heist, maar in heel Vlaanderen en heel Europa. Bovendien zijn de ontwikkelingen nog volop gaande, en duurt het nog een aantal jaren voordat een nieuw evenwicht is bereikt tussen vraag (consumenten) en aanbod (winkeliers, winkelclusters). De bevindingen voor Knokke-Heist uit de voorgaande hoofdstukken dienen dan ook binnen deze context gezien te worden.

3.2 Horeca

3.2.1 Reca

Het veranderende consumentengedrag waarvan verwacht wordt dat het zo een grote impact zal hebben op de detailhandel in de toekomst, laat natuurlijk ook de horeca sector niet onberoerd. Door de opkomst van verschillende nieuwe technologieën en ontwikkelingen en niet in het minst door het online-shoppen, is de klant namelijk kritischer geworden en de machtspositie binnen de detailhandel verschuift steeds meer van de winkelier naar de klant. Het traditionele model waarbij de klant geen keuze had en de winkelier de noodzaak niet zag om de klant te leren kennen of te analyseren, is zeer wankel geworden.

De detailhandel zal dus sterk veranderen in de toekomst om verder in te spelen op deze wijzigingen. De verwachting is dat de samenwerking tussen detailhandel en onder andere de horecasector zich opdringt. Dit zorgt ervoor dat de stadskern als locatie voor de horeca kansrijk blijft. Toch zal ook de horeca voldoende moeten inspelen op de wijzigende verwachtingen en motieven van de consument. Vooral de zintuigelijke prikkeling zal veel prominenter en doelgerichter moeten worden.

Inzake het bestedingsgedrag in de Horecamarkt wordt de verdeling gemaakt tussen ontbijt, lunch, tussendoor en dinermomenten. Hierbij is opvallend dat het ontbijtmoment nu nog niet voldoende wordt ingevuld met innovatieve concepten. De koffiemarkt is hier een mooi voorbeeld die uitstekend inspeelt op dit moment. Door koffie centraal te stellen, aangevuld met slimme upselling technieken zoals sweet bakery en eenvoudige ontbijtproducten, kan dit moment zeer rendabel worden ingevuld door de horeca ondernemer. De sterkste groeipool met het oog op de toekomst is echter het tussendoorsegment. Het is duidelijk zichtbaar dat de consument op zoek is naar mogelijkheden om het tussendoormoment op te vullen. Nu kan hij enkel terecht bij retail ofwel bij horeca on the go. De traditionele horeca blijft echter achter. Nochtans is het tussendoormoment veel meer dan snoep (zoals het moment ingevuld wordt retail en horeca on the go) en biedt het veel kansen voor de Belgische horeca.

De Belgische horeca markt bestaat nog steeds hoofdzakelijk uit eerder traditionele concepten. Deze kunnen onderverdeeld worden in de full service (veeleer diner) en de quick service (veeleer lunch) horecazaken. De full service zaken draaien een vast aantal couverts, met een hoge complexiteit en worden gekenmerkt door vele bedieningsmomenten aan tafel. Dit model is moeilijk rendabel te rekenen aangezien de loonlast erg hoog is in België. Aan de andere kant is er dan het quick service segment die in staat is om veel gasten te serveren op een korte tijd. In het buitenland zien we echter de trend dat horecazaken zich precies tussen de full service en de quick service plaatsen. Dit soort restaurants combineren juist de sterktes van zowel de full service als quick service horecazaken. Deze restaurants sturen op rotatie maar geven de gast toch een volwaardige beleving door unieke


sfeerelementen, een mooi interieur en eenvoudige gerechten. Zo zijn ze in staat om meer omzet te genereren en een grotere doelgroep aan te spreken.

De standaard horeca concepten in België zijn naast traditioneel ook rationeel ingesteld. We zien echter dat steeds meer jongeren zich emotioneel willen aansluiten bij een horeca concept. De formule moet voldoen aan hun levensverwachtingen, en ze moeten ‘geloven’ in het concept. Ze willen geen traditioneel restaurant meer, maar ze willen zich aansluiten bij een community. Het verhaal achter het product wordt steeds belangrijker en de jongeren grijpen terug naar ambacht en een urban leefstijl.

Naast deze twee conceptuele verschuivingen zien we ook volgende internationale trends ingang vinden in het Belgische horecalandschap:

Blurring:

Nieuwe generaties denken niet meer in afgelijnde kanalen. Ze denken niet meer in retail, horeca, etc. We zien steeds meer dat deze kanalen vervagen en bij elkaar gevoegd worden. Een hapje eten in de supermarkt was vroeger niet ondenkbaar, maar we zien steeds meer innovatieve concepten waar je de ingrediënten los kunt kopen om thuis klaar te maken, de ingrediënten kan laten bereiden om thuis te consumeren (take away), ofwel ter plaatse kan consumeren. Sleutelwoord hierbij is ‘inspiratie’. De horecazaak wordt een plaats waar aan storytelling gedaan wordt.

FLUSSH:

Wanneer we inzoomen op producttrends in de Horeca, worden deze verdeeld in Fresh, Local, Ultra Convenience, Sustainable, Seasonal en Healthy. Innovatieve horeca concepten spelen hier met hun producten slim op in.

Impulse upselling:

Snelheid wordt steeds belangrijker in de business modellen van de Horeca. Wanneer we naar voorbeelden kijken zoals Pret a Manger kunnen we hiervan leren hoe je impulsieve verkopen kunt stimuleren. Vooral met unieke productpresentaties slagen zij erin om de gast te verleiden om meer te besteden. Dit wordt verder ondersteund door een sterk marketingverhaal, waardoor de consument het niet erg vindt om meer te besteden.

Transparancy:

De consument is nieuwsgierig en wil tegenwoordig alles weten. Waar komt het product vandaan? Hoe wordt het gemaakt? Alles moet open, eerlijk en zichtbaar zijn. Wanneer je kijkt naar de Superette in Gent zie je dat alles samenkomt. Het brood wordt ambachtelijk gebakken in het zicht van de gast in een traditionele houtoven. Puurder dan dat wordt het niet…

Community:

De consument van de toekomst is niet op zoek naar een plek om een hapje te eten. Het moet passen in zijn levensstijl. De consument sluit zich volledig aan bij het concept en staat achter de horeca outlet. Het gaat niet meer zozeer om het product op zichzelf maar ook over het achterliggende verhaal. De consument verwacht dat hij zijn persoonlijke waardes in het leven naadloos kan aansluiten op de visie van de horecazaak.

New business models:

In het buitenland zien we steeds nieuwe business modellen die het licht zien. Niet zelden is er hierbij sprake van een partnership met collega ondernemers. Praktik in Barcelona is hier een mooi voorbeeld van. Dit is een hotel in een wijk in Barcelona die bij de renovatie een bakkerij integreerde in de lobby. Resultaat: een grote ambachtelijke houtoven verwerkt in een fantastisch mooi interieur. Nu vinden naast toeristen ook de lokale bevolking de weg naar het hotel. Een duidelijke win-win situatie!

New moments:

Eerder hadden we het al over de kansen die de verschuivingen in eetmomenten met zich meebrengen. Concepten spelen hier slim op in met bijvoorbeeld kleinere gerechtjes en drankjes. Zo wordt ook het tussendoormoment optimaal benut. Hierdoor creëren ze relevantie doorheen de volledige dag en kan de consument daar ook terecht buiten de traditionele lunch of dinermomenten.

Greens:

Fresh, natural, organic, … Deze termen zijn niet meer weg te denken in de vernieuwde horeca. Momenteel wordt er nog te weinig op ingespeeld en liggen hier nog volop kansen voor de Horeca.


3.3 Evenementen

Hieronder wordt een aantal trends met betrekking tot publieksevenementen weergegeven, waarbij het eerste deel gaat over trends en ontwikkelingen in de sector zelf en het tweede gedeelte meer over de betekenissen van evenementen voor gemeenten.

Kleinschalige en intieme evenementen scoren hoog

Evenementen en festivals die vaak klein begonnen, worden bij succes snel groot. Waar veel evenementen- en festivalbezoekers het aantrekkelijk en leuk vinden om onderdeel te zijn van het publiek van een groot en succesvol evenement (denk aan de Loveparade), zijn er ook veel mensen die op zoek zijn naar het tegenovergestelde: kleinschalig, intiem en nog vrij onbekend. Er ontstaan steeds meer plekken voor kleine voorstellingen, ontmoetingen en private optredens. Dat gaat zelfs zo ver dat een aantal organisatoren van grotere festivals onder een ander label een kleinschaliger en intiemer evenement ontwikkelt. De formule van een bekende organisator, een kleinschaliger concept en een beperkt aantal kaarten zorgt in veel gevallen voor een succesvol evenement.

Inzet crowdsourcing voor meer betrokkenheid en binding met publiek

De aanwezigheid en het actief communiceren met de doelgroep op platforms als Facebook, Twitter, Instagram en Pinterest is zo langzamerhand een must geworden. Social media bieden ook diverse mogelijkheden voor het nauwer betrekken van het publiek. Een voorbeeld dat daarin vrij ver gaat is de doelgroep mee te laten bepalen van de line-up van het festival. Daarmee word een enorme binding gecreëerd. Echter, in verband met het vroegtijdig boeken van de artiesten is deze manier van crowdsourcing niet eenvoudig toe te passen. Andere makkelijker te realiseren opties zijn bijvoorbeeld een poll vóór of na afloop van het festival (bijvoorbeeld: welke act was zo goed dat je deze volgend jaar opnieuw wilt zien?).

Bijzondere locaties

Hoe verrassender en onbekender hoe beter. Een bungalowpark, een verlaten haventerrein, of een oude kazerne. Het gaat om niet alledaagse locaties/terreinen zowel binnen de stadsgrenzen als daarbuiten: denk aan een voormalig vliegveld, een oud landgoed, een oude fabriekshal of een groot dak. Deze ontwikkeling betekent niet dat de bekende locaties minder te doen hebben, maar vaak zoeken nieuwe initiatieven onbekende en nieuwe locaties om hun evenement te organiseren.

Ontmoetingsplekken voor internationaal publiek

Een aantal evenementen is inmiddels uitgegroeid tot ontmoetingsplek voor een internationaal publiek. Van over de hele wereld komen evenementenbezoekers en festivalgangers voor een bepaald evenement ingevlogen. Dit kan bijvoorbeeld gaan om een muziekfestival zoals het Sziget Festival in Budapest, maar ook om de marathon van New York of Berlijn.

Turnkey festival

Inmiddels wordt het steeds gebruikelijker om te profiteren van een evenement dat voor het hoofdevenement wordt georganiseerd. Er is een aantal evenementenorganisatoren dat bijvoorbeeld twee edities kort op elkaar organiseert, andere labels inzet en andere publieksgroepen trekt, maar daarbij gebruik maakt van dezelfde toeleveranciers, podiumbouwers, etc. Doel: een optimale costsharing.

Food it is!

Culiniare festivals zijn hot: Rollende Keukens, streekfoodfestival, vergeten groenten-festival, chocolate festival, pure markten. Dit type evenement wordt vaak in de stadsparken van een grotere stad of op herontwikkelde (industrie)terreinen georganiseerd. Sommige van deze evenementen dienen inmiddels zelfs als een soort ‘etalage’ voor scouts die op zoek zijn naar passende catering voor hun eigen festivals.

Evenementen ter versterking van het profiel

Gemeenten vinden evenementen steeds belangrijker, niet alleen vanwege hun intrinsieke belang, maar ook vanwege de neveneffecten. Sociale aspecten, verwachte economische betekenis en de positieve invloed op het imago en identiteitsvorming van de plaats/de stad/de regio. Door middel van subsidiebeleid en actieve werving van evenementen wordt sturing uitgeoefend op de content/thematiek van publieksevenementen. Ook al laten recente ongelukken tijdens evenementen zien dat deze gepaard kunnen gaan met bepaalde risico’s, gemeenten benaderen


publieksevenementen niet (alleen) maar vanuit de optiek van handhaving (veiligheid) en overlastbeperking (verkeer, geluid), maar steeds meer als een effectief citymarketinginstrument. Dat maakt ook dat er een toenemende concurrentie tussen gemeentebesturen is om succesvolle, populaire festivals binnen te halen.

Het juiste evenement op de juiste plek

Gemeenten wijzen nadrukkelijker bepaalde locaties aan als evenementenlocatie, waarbij bepaalde typen evenementen (alleen) op bepaalde locaties mogen. Enerzijds omdat dan in de openbare ruimte passende, blijvende voorzieningen kunnen worden getroffen (aansluitingen, parkeermaatregelen e.d.), maar ook om aan die locaties een bepaalde (gewenste) identiteit te geven en/of om bepaalde locaties in hun ontwikkeling te stimuleren.

Breed draagvlak voor evenementen

Als gemeenten de ambitie hebben een bruisende gemeente/stad te zijn met onder andere veel evenementen, dan is het noodzakelijk dat er voldoende draagvlak daarvoor is. Draagvlak bij bewoners, de horecaondernemers en winkeliers. Veel bewoners en ondernemers zien het belang van een levendige gemeente/stad en beleven plezier aan evenementen. Op individueel niveau is het draagvlak soms kleiner. Waar de ene bewoner geniet van een festival bij hem om de hoek, ervaart een andere bewoner datzelfde festival vanwege overmatig geluid of slechte bereikbaarheid als overlast. Waar de ene ondernemer op de dag van een evenement direct profiteert van meer bezoekers in zijn zaak, zal een andere ondernemer minder direct voordeel ervaren van een bepaald evenement. Aangezien bijna iedereen bewust is van het feit de gemeente/stad zonder evenementen een stuk minder bezoekers zou trekken (die ook winkelen, eten en/of overnachten), is de bereidheid om evenementen gezamenlijk in goede banen te leiden groot. De overheid, evenementenorganisatoren en lokale ondernemers vinden elkaar daarin steeds vaker.

3.4 Evoluties bij de Vlaamse kustgemeenten

Het toerisme aan de Kust bedraagt 48% van het totaal aantal vakantieovernachtingen in commerciële logies in Vlaanderen. Het belangrijkste logiesaanbod aan de Kust is te vinden in de vakantiewoningen, 77%, waarvan de meeste individuele vakantiewoningen zijn. Deze logiesvorm kent een gemengd gebruik, ofwel als tweede verblijf ofwel voor verhuur op de toeristische markt. Slechts 2 % van het logiesaanbod aan de Kust is terug te vinden in hotels. De dagtoeristen besteedden een totaal van 629 miljoen euro, de vakantiegangers in commercieel logies kenden een bestedingsbedrag van 766 miljoen en de tweedeverblijvers een totale besteding van 1143 miljoen euro aan de Vlaamse Kust in 2013. Het zakentoerisme tot slot besteedt ongeveer een totaal van 60 miljoen euro. Alles samen gaven de kusttoeristen aldus in 2013 2,7 miljard euro uit aan de Vlaamse Kust. 35% van de totale bestedingen gebeurden in de maanden juli en augustus (Bron: strategisch beleidsplan kust 2015-2020, WES). Tegelijkertijd zien we evolutie waarbij de medioren en de senioren steeds sterker aanwezig zijn aan de kust. Dit geldt voor eigenaren van tweede verblijven, voor huurders ervan en voor hotelgasten. De vakantieparticipatie wordt de komende jaren als stabiel ingeschat. Er is eveneens een belangrijke relatie tussen de economische toestand van het land en het aantal toeristische overnachtingen. De economische groei heeft zowel een impact op de toeristische verblijven als op de zakenmarkt. Deze laatste neemt recht evenredig toe met de economische groei. Ook consumenten gaan vaker op reis in economische groeitijden. We kunnen daarom voorzichtig aannemen dat de kust kan meesurfen op de huidige gematigde economische groei en een lichte toename van toerisme mag verwachten (bron: hotelstudie Oostende, Idea Consult & Westtoer). Maar tegelijkertijd is er een tendens van het afnemen van het aantal hotels aan de kust. De rentabiliteit van investeringen in commercieel logies staat onder druk en de vastgoedmarkt richt zich steeds meer op het bouwen van tweede verblijven. Het aantal hotelkamers neemt dan ook jaar per jaar af, van nog 7.190 in 2002 tot 5.707 in 2013 (Bron: strategisch beleidsplan kust 2015-2020, WES). De facto is er een verschuiving gaande van hotelaanbod en permanent bewoonde woningen, naar tweede verblijven en naar semi-permanent verhuurde woningen (AirBnB). De omschakelingen van woningen naar tweedeverblijfstoerisme leidt dan weer tot een lagere bezettingsgraad van het woonpatrimonium in de gemeenten aan de Kust. Eveneens de sterke weersgevoeligheid van toeristen zorgen ervoor dat sommige buurten op bepaalde periodes in het jaar bijna verlaten schijnen. De evoluties in de manier van reizen en de termijn van beslissing zorgen ervoor dat mensen steeds korter op verblijf naar de Kust komen en dat de boekingen steeds op kortere termijn gebeuren, waarbij deze sterk weersgebonden zijn. Het fenomeen van online boeken en digitaal onthaal is hierbij een belangrijke troef.


3.5 Conclusies

De voorgaande trends geven een beeld van een sterk veranderende samenleving. Dit is gebaseerd op een sterk veranderend consumentengedrag, mede gevoed door technologische veranderingen. De marktpartijen, detailhandelaren, winkelketens, horecauitbaters, organisatoren van evenementen,…. zijn in meer of mindere mate op zoek naar antwoorden. Sommigen zoeken naar innovaties en onderscheidend vermogen, anderen gaan over op prijsdumping met hoge omzetvolumes. Marktpartijen die geen voldoende antwoord hebben, verliezen hun trekkracht en daarmee hun bestaansrecht, zo blijkt uit de vele stopzettingen van winkels en horecagelegenheden.

Zeker in gemeenten waar het (verblijfs)toerisme sterk is ontwikkeld, is het aansluiten bij de veranderende behoeften van consumenten en bezoekers zeer belangrijk. Deze groepen beslissen steeds later (last minute) waar zij naar toe gaan. Zaken als het imago, maar ook het feitelijke verblijfsaanbod (wat is er te doen?), en aan de kust de weersomstandigheden, bepalen hierbij de keuze voor een dagbezoek of langer verblijf. Een verblijfsaanbod (evenementen, activiteiten, attractiepolen) dient daarbij optimaal aan te sluiten bij de wensen van de beoogde doelgroepen. Dit geldt niet alleen voor de individuele aanbieders, maar zeker ook voor een gemeente als geheel.


4/ Benchmark

Ter inspiratie en vergelijking voor de gemeente Knokke-Heist is een benchmark van enkele andere kustplaatsen samengesteld. Het betreft Timmendorfer Strand in Duitsland, Noordwijk in Nederland en Deauville in Frankrijk. De kustplaatsen zijn geselecteerd op basis van de volgende criteria:

het profiel (een chique badplaats met bijbehorend voorzieningenniveau, badplaats op het vaste land – dus geen eiland);

in de invloedssfeer van stedelijke agglomeraties;

voor zover mogelijk een enigszins vergelijkbaar aantal inwoners (wat niet bij elke plaats van toepassing is).

In bijlage zijn de belangrijkste issues per plaats weergegeven.

Timmendorfer Strand kent reeds een lange geschiedenis als chique badplaats aan de Oostzee en heeft nog steeds het imago van exclusieve shoppingplaats in nabijheid van natuur, net als Knokke-Heist. Deze stad kent 105 verblijfsaccomodaties en één camping en is voornamelijk bekend door verschillende sportevenementen die georganiseerd worden op het sportstrand.

Noordwijk in Nederland, centraal gelegen in de Randstad, is een gemeente van 26.000 inwoners verspreid over twee kernen. Het oude centrum meer landinwaarts en de badplaats met twee boulevard. Deze gemeente is gekend als de bloemenbadplaats van Europa. Noordwijk is eveneens een belangrijke plaats voor (inter)nationale congressen en kent een 35-tal hotels en 115-tal horecazaken.

Deauville te Frankrijk is centraal gelegen te Normandië en kent 3.800 inwoners. Deze badplaats is eveneens gekend sinds oudsher als chique badplaats. Deauville was in het verleden een belangrijke ontmoetingsplaats voor kunstenaars, politici en zakenlui. In Deauville zijn drie golfbanen terug te vinden, het derde grootste casino van Frankrijk, open sinds 1911, en twee havens met 1.050 ligplaatsen.

Conclusies vanuit de benchmark:

De vergelijking met andere kuststeden in Nederland, Frankrijk en Duitsland toonden aan dat...

De drie kustplaatsen presenteren op de betreffende toeristische websites naast het toeristische aanbod ook hun specifiek profiel. Iets dat op de website van Knokke-Heist mist.

Timmendorfer Strand, Noordwijk en Deauville hebben ieder hun eigen ‘iconen’ en/of genieten op basis van (een) evenement(en) landelijke bekendheid. In hoeverre Knokke-Heist over iconen en/of evenementen met landelijke uitstraling beschikt, kan op basis van de website en toeristische brochures niet worden opgemaakt. Hieronder een korte beschrijving van de iconen dan wel landelijk bekende evenementen van de drie andere kustplaatsen.

Timmendorfer Strand, ook bekend als Nice van de Oostzee, heeft een aantal kenmerkende pieren. Verder beschikt deze badplaats over een strandarena waar onder ander de Duitse beachvolleybal kampioenschappen en beachpolo plaatsvinden. Kortom: een sterke troef in strandsporten.

Noordwijk staat bekend als Bloemenbadplaats en is dan ook het startpunt van het landelijk bekende Bloemencorso. Verder biedt de plaats veel congres-en vergaderaccommodaties waardoor Noordwijk de internationale congresplaats nummer 2 van Nederland is. Ook staat Noordwijk op de derde plek van de top drie van de Nederlandse badplaatsen.

Deauville staat bekend vanwege zijn filmfestivals, Les Planches (de houten boulevard), de architectuur en de kleurrijke parasols op het strand. Ook de paardenrenbanen, de golfbanen en het Casino dragen bij aan het imago als (van oudsher) chique badplaats. Niet voor niets was Deauville altijd al een ontmoetingsplek van bekende kunstenaars, politici en mensen uit het bedrijfsleven.

Timmendorfer Strand, Noordwijk en Deauville beschikken allemaal over een aantal evenementen die invulling geven aan hun imago als chique en/of moderne badplaats (golftoernooien, zeilevenementen, paardensportevenementen, beachpolo, etc.), en waarmee een doelgroep zal worden getrokken die meer te besteden heeft. Ook in Knokke-Heist zijn een aantal grote belangrijke evenementen aan de orde die het imago ondersteunen zoals Zoute Grand Prix en Knokke hippique.


Het valt op dat Timmendorfer Strand qua evenementen ook inzet op het winterseizoen. Met een ‘pre-kerstmarkt’, een muzikale wintermarkt, een groot oud en nieuw feest aan het strand en een Beach Dining rond Valentijnsdag in februari wordt daar ook in de koude maanden het nodige georganiseerd. Dit is in Noordwijk, Deauville en Knokke-Heist veel minder het geval.

Vergeleken met de drie kustplaatsen van de benchmark valt op dat Knokke-Heist de grootste plaats is qua aantal inwoners, aantal overnachtingen, aantal horecazaken en aantal winkels.


5/ Conclusies en SWOT-analyse

De eerder aangegeven bevindingen kunnen als volgt worden samengevat.

Op demografisch en socio-economisch gebied zien we in Knokke-Heist een langzaam afnemend aantal vaste inwoners. Dit zal zich de komende jaren voortzetten. Daarnaast neemt de vergrijzing onder de vaste bewoners toe, nog tot ongeveer 2030. Beide aspecten zullen leiden tot een dalende afzetmarkt voor de lokale economie. Tegelijkertijd is het gemiddelde inkomen in Knokke-Heist sterk gestegen tussen 2008 en 2011. Dit heeft dan weer een positief effect voor de lokale economie.

In tegenstelling tot het aantal inwoners is het aantal gezinnen wel toegenomen maar is de gemiddelde gezinsgrootte gedaald. Dit wijst op een toename van het aantal eenpersoons gezinnen of gezinnen zonder kinderen (oudere koppels).

Het aantal 2e verblijvers is de afgelopen jaren gestaag toegenomen, van 17.316 naar 18.932. De extra inwijkelingen zijn vooral landgenoten en Fransen. Dit toont de blijvende populariteit van Knokke-Heist als locatie voor een 2e verblijf aan. De nieuwe kopers van de tweede verblijven zijn nog steeds divers: gezinnen met jonge of oudere kinderen, koppels zonder kinderen, enz. Dit zorgt voor een zekere verjonging van de 2e verblijvers. Ondanks deze positieve ontwikkelingen neemt de vergrijzing ook binnen de 2e verblijvers per saldo toe. Een belangrijke constatering is daarnaast dat de 2e verblijvers Knokke-Heist steeds meer zien als een extra vakantiemoment, en minder als een hoofdvakantie. Dat betekent een afname van de verblijfsduur en van de verblijfsfrequentie. En dus van de bestedingen aan detailhandel, horeca, enz.

De verhouding vaste inwoners – 2e verblijvers – toeristen, is aan het verschuiven in die zin dat het aandeel vaste inwoners binnen het totaal in absolute en relatieve zin afneemt. Dit gekoppeld aan het wijzigend bezoekersgedrag van de 2e verblijvers, en de effecten van evenementen in het algemeen, leidt tot steeds meer pieken in het aantal bezoekers op bepaalde dagen, en de afwezigheid hiervan gedurende de weekdagen en buiten het hoofdseizoen. Dit heeft toenemende effecten naar de leefbaarheid en de lokale economie.

Op het gebied van detailhandel in Knokke-Heist constateren we een toename van de leegstand, vooral in de kleinere en doelgerichte winkelgebieden. Hiermee komt de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van delen van de gemeente onder druk te staan. Ook binnen het winkelgebied Lippenslaan en omgeving treedt dit echter al op. De directe oorzaak hiervan zijn de afnemende omzetten, in combinatie met een toenemend aantal winkels. Indirecte oorzaken zijn toenemende bestedingen via online-aankopen, waardoor de totale bestedingen in fysieke winkels jaar op jaar afnemen. Daarnaast leidt de afnemende bezoekfrequentie en bezoekduur van vooral 2e verblijvers tot een afname van hun bestedingen. Ook de afname en vergrijzing van de vaste inwoners draagt bij aan een afname van de omzetten. Tenslotte zien we dat de uniciteit, en dus de aantrekkingskracht van de winkelgebieden afnemen: het aantal zelfstandigen ligt al relatief laag en neemt verder af en de zondags-openstelling vindt ook in andere gemeenten plaats. Daarnaast investeren steden als Brugge en Oostende steeds meer in de beleving binnen hun centrumgebied, terwijl dit in Knokke-Heist achterblijft. De nog steeds stijgende huren (althans vraaghuur) in de hoofdwinkelgebieden leidt ook tot een verdere toename van het aantal ketens, een barrière voor nieuwe handelaren en tot langdurige leegstand van iets minder centraal gelegen winkelpanden. Bij ongewijzigd beleid voorzien we voor de toekomst een verdere afname van de omzetten, en dus een verdere toename van de leegstand.

Op het gebied van de verblijfsaccommodatie zien we een daling van het hotelaanbod en een toename van de tweede verblijven. De tijdelijke verhuur van woningen (AirBnB) neemt toe, maar is in het totaal van het verblijfsaanbod nog steeds zeer marginaal. Wel hebben deze vormen van tijdelijke verhuur regelmatig effecten op de leefbaarheid in de directe omgeving. De bezettingsgraden van de hotels is over het gehele jaar genomen gemiddeld relatief laag. Hierdoor blijven investeringen soms achter, waardoor het aanbod soms onvoldoende aansluit op de evoluties in de markt. Hiermee neemt de aantrekkelijkheid van een deel van de hotels verder af en daalt de bezettingsgraad van deze hotels verder. De afname van het hotelaanbod vindt vooral plaats in de kleinere familiehotels en in het lagere segment. Deze worden doorgaans omgevormd tot appartementen voor tweede verblijven. Gelet op de verdere verschuiving naar een kortere verblijfsduur is een voldoende kwalitatief hoogwaardig hotelaanbod, bij voorkeur met bijzondere concepten, wenselijk.

Ten aanzien van de Reca zien we een hoog kwaliteitsniveau maar tegelijkertijd wel met een eerder beperkte differentiatie in het aanbod. Nieuwe Reca-concepten worden slechts zeer gering geïntroduceerd. De trends geven duidelijk aan dat consumenten andere verwachtingen ontwikkelen ten aan zien van de Reca. Door het uitblijven van vernieuwde concepten neemt ook de aantrekkelijkheid van Knokke-Heist op dit punt langzaam verder af. De


noodzaak van een voldoende gedifferentieerd en voortdurend vernieuwend Reca aanbod voor alle doelgroepen/ leeftijdscategorieën, is noodzakelijk om de vergrijzing te compenseren.

Er is sprake van een relatief zeer ruim aanbod van evenementen. Hierbij worden verschillende doelgroepen bediend. Evenementen op regionaal niveau of evenementen die de toeristen als doelpubliek hebben, concentreren zich sterk tijdens de zomermaanden. Aldus activiteiten tijdens het laagseizoen ter aantrekken van toeristen zijn slechts beperkt aanwezig wat mogelijkheden biedt om het aanbod uit te breiden en de seizoensverbreding te bevorderen. Grote wervende evenementen die voornamelijk gewenst zijn door de gemeente, kennen een duidelijk kleiner aantal dan de andere activiteiten. Hier is aldus mogelijks nog enige ruimte voor extra evenementen.

Daarnaast is het aantal evenementen specifiek voor jongeren beperkt. Daar waar jongeren slechts in beperkte mate Knokke-Heist bezoeken, is extra trekkracht door middel van evenementen (en passende horeca) wenselijk. Ook hier liggen dus nog kansen.

Connecties met of samenwerkingen tussen de verschillende evenementen in Knokke-Heist en de detailhandel in de gemeente zijn eerder schaars. Als deze er al zijn, zoals een opening van een nieuwe winkel, zijn deze vooral gericht op de lokale bevolking en spelen deze aldus niet in op de relatie tussen de vele toeristen en hun shoppinggedrag in de gemeente. Juist voor de lokale economie is het belangrijk dat de bestedingen (omzetten) niet verder teruglopen. Seizoensverbreding is dan ook van groot belang. Voor een klein deel kunnen extra detailhandel- of horecagerichte evenementen buiten het hoogseizoen hieraan bijdragen. Maar specifieke evenementen en activiteiten voor 2e verblijvers, waaraan ook detailhandel- of horecagerichte evenementen gekoppeld zijn, en buiten het hoogseizoen, zullen zeker bijdragen aan de bestedingen. Een aantal locaties in Knokke-Heist kunnen hier perfect voor ingezet worden.

De voorgaande constateringen zijn opgesplitst per type aanbod. We moeten dit echter kaderen binnen een sterk veranderende samenleving, zoals beschreven binnen de trends. Naast de vergrijzing is dit gebaseerd op een sterk veranderend consumentengedrag, mede gevoed door technologische veranderingen. Consumenten en bezoekers zoeken enerzijds steeds meer naar uniciteit, naar beleving en verblijfskwaliteit, maar anderzijds naar gemak en lage prijzen. Dit geldt niet alleen voor jongeren, maar ook voor (vitale) ouderen. Ook zij zoeken tijdens hun verblijfsduur naar passende activiteiten.

De marktpartijen, detailhandelaren, winkelketens, horeca uitbaters, organisatoren van evenementen,…. zijn in meer of mindere mate op zoek naar antwoorden. Sommigen zoeken naar innovaties en onderscheidend vermogen, anderen gaan over op prijsdumping met hoge omzetvolumes. Marktpartijen die geen voldoende antwoord hebben, verliezen hun trekkracht en daarmee hun bestaansrecht, zo blijkt uit de vele stopzettingen van winkels en horecagelegenheden.

De veranderingen hebben ook effect op het gebied van verblijfsgebieden (zoals winkelen horecagebieden), en dus op het functioneren van wijken en hele steden en gemeenten. Het economisch functioneren komt vaak onder druk te staan en daarmee de leefbaarheid. Op dat moment is het geen zaak meer van alleen de marktpartijen, maar ook van het lokale bestuur. Niet alleen als mede-probleemhouder, maar ook als regisseur van oplossingen. Want een deel van de oplossingen vergt een gebiedsgerichte aanpak die de mogelijkheden van een individuele marktpartij overstijgt.

Ook Knokke-Heist voelt de dynamiek in de samenleving. Hoewel de aantrekkingskracht van de kust als geheel, en van Knokke-Heist in het bijzonder, voor de komende jaren stabiel wordt geacht, zijn de signalen van de veranderingen ook hier zichtbaar. De evoluties in het winkelen horeca-aanbod, de verschuivingen binnen het aanbod van verblijfsaccomodaties, en de vergrijzing zijn hier voorbeelden van. We hebben al deze aspecten opgenomen in de volgende SWOT-analyse:


Tabel 25: Overzicht van de sterktes en de zwaktes van detailhandel, horeca en vrije tijd in Knokke-Heist

Sterkten Zwakten

- Grote aantrekkingskracht als kustgemeente - Groot aantal tweede verblijvers, voornamelijk

kapitaalkrachtige medioren en senioren - Hoogwaardig aanbod van detailhandel en uitstekend

imago als winkelgemeente. - Ruim en gedifferentieerd aanbod detailhandel (ketens

en alle prijsklassen)

- Redelijk goede ruimtelijke kwaliteit in de twee hoofdwinkelgebieden

- Groot aanbod aan gedifferentieerde logiesmogelijkheden voor langere verblijven

- Ruim aanbod aan evenementen - Verdere uitbouw van all weather activiteiten (indoor

bowling, indoorkarting) - Huidig recent aangelegd zwembad

- Imago van verblijfsgemeente voor ouderen - Sterk seizoens- en weerafhankelijk: smalle basis

voor lokale economie: detailhandel, horeca,…. - Sterke verschillen tussen aanbod detailhandel en

horeca hoofdstraten Knokke en deelgemeenten - Hoge en toenemende leegstand en beperkt

aanbod in met name Heist

- Toenemende concurrentie andere (kust)steden op het gebied van (winkel)beleving

- Auto blijft koning en beperkte mogelijkheden voor fietsers

- Toenemende concentratie van bezoekers op de zone van het strand/boulevard, en afnemende relatie met bijv. winkelgebieden

- Aanbod horeca sluit niet goed aan op evoluties in de markt

- Beperkt aanbod hotels in verhouding tot een toenemende verkorting bezoekduur.

- Op jaarniveau lage bezettingsgraden van hotels waardoor weinig investeringen

Bron: IDEA Consult (2015)

Tabel 26: Overzicht van de kansen en bedreigingen van detailhandel, horeca en vrije tijd in Knokke-Heist

Kansen Bedreigingen

- Mogelijkheden voor versterken van de trekkracht van de hoofdwinkelgebieden door winkelgerichte events, intensievere winkelbeleving en (ook op jongere) gerichte marketing

- Versterkingsmogelijkheden voor het winkelgebeuren in Heist

- Mogelijkheden tot verhogen bezoekfrequentie en bezoekduur voor 2e verblijvers: impulsen voor lokale economie

- Toevoeging van innovatief aanbod horeca - Uitbreiden van aanbod evenementen buiten

hoogseizoen - Ontwikkelen van specifiek aanbod (evenementen,

horeca, verblijfsaccommodatie) voor jongeren - Ontwikkelen van specifieke doe- en

belevingsactiviteiten voor actieve ouderen - Nieuwe impulsen voor oude attractiepolen zoals het

casino - Jonge gezinnen opnieuw aantrekken met faciliteiten

indoor en outdoor.

- Vergrijzing van de vaste bevolking en 2e verblijvers

- Verdere afname van de bezoeksfrequentie en –duur van voornamelijk 2e verblijvers

- Blijvend imago van Knokke-Heist vooral gekoppeld aan oudere bevolking

- Verdere afname van bezoek jongeren door het uitblijven van specifiek aanbod

- Effecten op de leefbaarheid bij grote aantallen bezoekers op piekmomenten en het ontbreken hiervan op andere momenten

- Verdere afname van de trekkracht van de Lippenslaan en omgeving, door het uitblijven van gerichte investeringen en versterkte trekkracht van andere steden en gemeenten (waaronder zondagsshoppen)

- Verdere afname van het winkelaanbod in Heist - Aanbod voor jonge gezinnen vermindert (2 van

de 3 kindersiska’s zijn verdwenen alsook de vlindertuin)

Bron: IDEA Consult (2015)


Op basis van het voorgaande kunnen we voor Knokke-Heist een aantal centrale uitdagingen formuleren (naast de specifieke thema’s die in het bestek zijn genoemd):

Hoe kunnen we, met behoud van de uniciteit en hoogwaardigheid van Knokke-Heist als (tijdelijk) verblijfsgebied, de toenemende vergrijzing compenseren?

Welke maatregelen kunnen we nemen om de verwachte structurele afname van de omzetten in de detailhandel en de horeca beperken, of juist tegengaan?

Hoe kunnen we via versterking van de detailhandel, horeca en evenementen, inspelen op de evoluties in het verblijfstoerisme, in het veranderende consumentengedrag en op de behoeften van nieuwe doelgroepen?

Welke rol kunnen enkele bestaande locaties in Knokke-Heist in de toekomst krijgen om de gewenste versterkingen te realiseren?

Hoe kunnen we de verwachte verdere verschuivingen over het jaar van het aantal 1e en 2e verblijvers en bezoekers, die zal leiden tot een verder druk op piekmomenten en afname daarbuiten, zodanig sturen dat dit de leefbaarheid eerder versterkt dan beperkt?

Verdere Uitbouw – bestaande infrastructuur: allweather infrastructuur, opening Willemspark. Wat met de Renbaan. Centrum Heist: Maes- en Boerenboomplein, community house huidige planinitiatieven

Gelet op de hiervoor geschetste uitdagingen zullen beleidsmatige bijsturingen, acties en investeringen noodzakelijk zijn. In deel twee en drie zijn deze concreet aangegeven.


Visie


1/ Ambities & algemene visie

Knokke-Heist is gekend als een hoogwaardige verblijfsgebied. Haar troeven liggen in een combinatie van een hoogwaardig aanbod van zee en zand, van 2e verblijven, van winkels, van horeca, van evenementen, in combinatie met hoogwaardige ruimtelijke kwaliteiten. Het is de ambitie van het gemeentebestuur om dit ook voor de toekomst te behouden.

Dit vanuit het perspectief van de verschillende doelgroepen: de vaste inwoners, inwoners van omliggende gemeenten, 2e verblijvers, en tijdelijke bezoekers zoals dagrecreanten en meerdaagse verblijfstoeristen. Hierbij wordt steeds gezocht naar een evenwichtig verblijfsklimaat tussen deze doelgroepen. Enerzijds profiteren de verschillende doelgroepen van elkaars aanwezigheid (zo kunnen de vaste inwoners gebruik maken van het aanbod van winkels en horeca, dat zonder de tijdelijke bezoekers duidelijk minder omvangrijk en minder hoogwaardig zou zijn), maar anderzijds leiden bepaalde evenementen soms tot extra drukte in de gemeente wat gevolgen heeft voor bijvoorbeeld het parkeren.

Het vertrekpunt van het hoogwaardige verblijfsgebied, de huidige situatie, is behoorlijk positief. Toch zijn er enkele aanpassingen noodzakelijk om dit op korte en langere termijn te bestendigen. Allereerst is in het analysedeel van dit rapport aangegeven dat de dynamiek in de markten van de detailhandel, horeca, verblijfsruimten en activiteiten, hoog is. Veel veranderingen komen voort uit wijzigingen in het aankoop-, consumptie- en recreatiegedrag van mensen. Deze mensen verblijven ook (tijdelijk) in Knokke-Heist, waardoor ook het aanbod binnen de gemeente mee moet gaan in deze veranderingen.

Daarnaast zien we de concurrentie tussen de verblijfsgebieden de komende jaren sterk toenemen. Door de toenemende consumentenbestedingen via internet (detailhandel en horeca) dalen de omzetten binnen de verblijfsgebieden. Als reactie hierop versterken momenteel alle grotere steden zoals Brugge, Oostende en Gent hun centra, via het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit, via extra evenementen en via bijvoorbeeld zondagsopening van hun winkels. Ook dit maakt dat Knokke-Heist zich moet versterken, om voldoende aantrekkingskracht te blijven houden op haar doelgroepen.

Meer concreet kunnen de ambities als volgt worden geformuleerd:

Knokke-Heist wil ook op langere termijn blijven behoren tot de top-verblijfsbestemmingen van het land. Haar unieke propositie is het hoogwaardige verblijfsklimaat, in combinatie met de ligging aan zee. Dit recreatieaanbod bestaat uit een ruim pakket van voorzieningen: het strand, de detailhandel, de horeca, de verblijfsaccommodaties en evenementen, opgenomen in een hoogwaardige ruimtelijke structuur.

Hierbij kiest Knokke-Heist voor een evenwichtig verblijfsklimaat tussen de verschillende doelgroepen: de vaste inwoners, inwoners van omliggende gemeenten, 2e verblijvers, en tijdelijke bezoekers zoals dagrecreanten en meerdaagse verblijfstoeristen.

De dynamiek in de verschillende sectoren van voorzieningen, en de toename binnen de andere top-recreatiebestemmingen in België, maakt dat we een permanente inspanning moeten leveren om de aantrekkingskracht van het voorzieningenpakket op dit hoog niveau te houden.

Hierbij zetten we enerzijds in op het blijven versterken van onze kustinfrastructuur (strand/boulevard), de detailhandel, de horeca, de verblijfsaccommodaties, de evenementen en de ruimtelijke structuur, en anderzijds op een maximale onderlinge versterking van deze voorzieningen.

We zetten hierbij in op een maximale samenwerking tussen het gemeentebestuur en de aanbieders van deze voorzieningen, elk vanuit hun eigen bevoegdheden en verantwoordelijkheden. We geven deze samenwerking organisatorisch vorm en blijven deze optimaliseren.

Zoals eerder is aangegeven, wenst het gemeentebestuur vooral ook voor haar vaste inwoners een goed verblijfsklimaat te behouden. Binnen de vaste inwoners neemt de vergrijzing de komende jaren toe. Dit is bij alle gemeenten in Vlaanderen aan de orde, maar wordt in Knokke-Heist nog versterkt door 2e verblijvers die zich vaak op oudere leeftijd alsnog inschrijven als vaste bewoner. De vergrijzing is moeilijk omkeerbaar, ook vanwege de trek van jongeren van de randen van Vlaanderen naar de grote steden in het algemeen. De toenemende concentratie van studieaanbod en werkgelegenheid in de grote steden draagt hieraan bij.


Het aantrekken van jonge mensen en gezinnen met kinderen voor een permanent verblijf zou indruisen tegen de trend en is derhalve moeilijk realiseerbaar. Eigen bewoners die bij een wens tot doorstromen (bijvoorbeeld bij het vormen van een gezin) hebben maar die vertrekken vanwege de hoge prijzen voor woningen en bouwgronden, kunnen gefaciliteerd worden door hetzij vanuit de gemeente betaalbare bouwgronden aan te bieden, hetzij verkavelaars en projectontwikkelaars quota op te leggen voor een aandeel betaalbare woningen of bouwgronden, gekoppeld aan een toewijzingsreglement en (terugkoop)regeling bij doorverkoop. Dit laatste om speculatie tegen te gaan.

Daarnaast is het mogelijk om jongeren (vaste inwoners) te faciliteren met extra voorzieningen zoals uitgaansmogelijkheden. Gelet op de beschreven trends en de eerdere ervaringen met horeca in Knokke-Heist, zal dit niet haalbaar zijn via permanente infrastructuur (dancings, cafés, ….). We zien eerder kleinschalige en deels structurele evenementen voor deze doelgroep, met een tijdelijke infrastructuur of binnen de bestaande infrastructuur. Voorbeelden zijn dance-evenementen op het strand, loungegelegenheden op het strand of gethematiseerde dance-avonden of optredens in bestaande horecagelegenheden.

Teneinde het gevoel en het imago van de vergrijzing te beperken, kunnen ook actief jongeren van buitenaf aangetrokken worden. Ook hiervoor geldt dat dit niet haalbaar zal zijn via permanente infrastructuur (dancings, cafés, ….). We zien dit eerder in de vorm van gerichte en hoogwaardige tijdelijke evenementen, gekoppeld aan een hoofdsponsor (branding). Een voorbeeld is het merk Martini, dat evenementen voor jongeren organiseert en sponsort, om daarmee hun doelgroepen aan zich te binden. Het voordeel is dat deze evenementen niet per definitie gebonden zijn aan het hoogseizoen. Dit kan ook een reeks van evenementen zijn (bijv. eens per maand), waardoor dit tot een mogelijke periodieke uitgaansbestemming van jongeren vanuit gans België kan gaan behoren. Er dient wel over gewaakt te worden dat de ‘brands’ en het publiek moeten passen bij het imago van Knokke-Heist.

Het gemeentebestuur zal niet als organisator van dergelijke evenementen optreden. In hoofdstuk 3 wordt een organisatiestructuur uitgewerkt, waarmee een integrale sturing van (additionele) evenementen kan plaatsvinden.

Een optimaal verblijfsgebied betreft niet alleen een hoogwaardig en actueel aanbod van detailhandel, horeca, evenementen en verblijfsaccommodatie, maar ook van een passend aanbod van dagrecreatie. Naast het strand en de horeca en enkele openlucht sportvoorzieningen, is dat aanbod gering in Knokke-Heist. Onder andere aanvullend hoogwaardig wellness aanbod, met fitness, thermenlandschap, beauty en dergelijke, kan zowel als voorziening gezien worden, als een goede bijdrage aan het toeristisch product. Een dergelijk aanbod zal dan ook worden gestimuleerd.


2/ Visies op de verschillende onderdelen

2.1 Visie op de detailhandel

De gemeente Knokke-Heist heeft een unieke positie op het gebied van de detailhandel. De winkelcluster in het centrum van Knokke biedt een ruim pallet aan winkels in het hoger en middensegment. Dit is gekend binnen België (en daarbuiten), waarmee het goed aansluit op het gewenste imago van Knokke-Heist.

Dit geldt evenwel uitsluitend voor het centrumgebied van Knokke. Op het niveau van de gehele detailhandels-structuur van Knokke-Heist zijn duidelijke verschillen en aandachtspunten aan de orde, zoals blijkt uit de analyse.

De belangrijkste uitdagingen waar de detailhandel nu en in de komende jaren voor staan zijn:

Het op peil houden van de omzetten in winkels, als gevolg van de internetbestedingen door consumenten en de toenemende concurrentie van de zondagsopening in andere steden;

Het op peil houden van het huidige winkelaanbod in Knokke-centrum, wegens toenemende concurrentie van andere winkelclusters zoals in Brugge en Oostende;

Het op peil houden van het hoogwaardige winkelaanbod in het Zoute; en specifiek voor het hogere marktsegment van Antwerpen en Brussel;

Een structurele verschuiving van het recreatief aanbod van winkels naar doelgericht en dagdagelijks winkelaanbod in Heist en Westkapelle;

Een verdere afname van het aantal zelfstandige handelaars;

Een toenemende vraag naar grootschalige winkelruimte in perifere gebieden (baanwinkels), vooral vanuit het lagere marktsegment;

De relatief hoge huren voor het commercieel vastgoed, terwijl de omzetten onder druk staan.

De volgende ambities en visies zijn voor de detailhandel en horeca in Knokke-Heist als geheel aan de orde:

Het is de ambitie om een zo volledig mogelijk aanbod van detailhandel te bieden aan haar inwoners, de inwoners vanuit omliggende gemeenten en de tijdelijke bewoners en bezoekers. Het huidige aanbodvolume wordt als ondergrens gehanteerd;

Er wordt actief gezocht naar een nieuw onderscheidend vermogen voor de winkelgebieden in Knokke. Het alleen maar open zijn op zondag is niet meer voldoende. Het belangrijkste middel dat hiertoe wordt ingezet zijn detailhandelsgerichte acties en evenementen. Dit betekent dat enerzijds specifieke detailhandelsgerichte evenementen worden georganiseerd, en anderzijds dat vanuit de detailhandel aangehaakt wordt op andere evenementen binnen de gemeente, daar waar mogelijk.

Knokke-Heist stimuleert nieuwe winkelformules, en zal deze actief aantrekken. Deze versterken immers de trekkracht van de winkelclusters. Buitenlandse nieuwe formules in het hogere en middensegment die doorgaans als pilootlocatie voor Antwerpen of Brussel kiezen, worden gestimuleerd om direct naar Knokke-Heist te komen. Nieuwe grootschalige winkelconcepten vestigen zich bij voorkeur in de bestaande winkelclusters in de centra van de deelgemeenten. Slechts als dit ruimtelijk niet mogelijk is, kunnen zij zich vestigen langsheen de Natiënlaan.

Zelfstandige handelaren bepalen voor een belangrijk deel het onderscheidend vermogen van de winkelgebieden. Een belangrijk deel van de acties (zie verder in dit rapport) heeft betrekking op het ondersteunen en versterken van nieuwe en reeds aanwezige zelfstandigen.

Niet in alle verschillende winkelclusters binnen de gemeente is een volledig aanbod noodzakelijk. We streven naar een stelsel van complementaire winkelclusters. Met het winkelgebied in het Zoute wil Knokke-Heist een zo volledig mogelijk aanbod behouden in het hoge marktsegment. Dit winkelgebied is een duidelijk recreatieve winkelbestemming en zal ook als zodanig in ruimtelijke zin en naar beleving worden opgewaardeerd. Voor het kernwinkelgebied van Knokke zal een volwaardig aanbod in alle marktsegmenten behouden moeten blijven. Dit winkelgebied richt zich zowel op het recreatief en doelgericht winkelen. Er wordt vooral ingezet op het versterken


van de winkelbeleving. Verder zal maximaal ingezet worden op het behouden van zoveel mogelijk zelfstandige winkels, om het onderscheidend vermogen met andere winkelgebieden te behouden.

Het kernwinkelgebied van Heist zal in stappen geconcentreerd worden. Dit winkelgebied zal zich steeds meer richten op het doelgericht winkelen. Er wordt vooral ingezet op de ruimtelijke versterking van het winkelen. De toekomst van het winkelgebied van Westkapelle zal sterk afhangen van de kracht van de zelfstandige ondernemers. Dit winkelgebied kan niet profiteren van passantenstromen of een groot natuurlijk verzorgingsgebied, waardoor de individuele winkels een maximale trekkracht zullen moet blijven ontwikkelen. De Natiënlaan is voorbehouden aan grootschalige winkels. De hoofdbranches die passen bij het recreatief winkelen, zoals kleding en mode en persoonlijke verzorging, alsmede winkels met kleinere oppervlakten, vestigen zich bij voorkeur binnen andere winkelclusters in de gemeente.

De later in dit rapport aangegeven acties en (ruimtelijke) investeringen worden afgestemd met de functies van de winkelgebieden (recreatief of doelgericht winkelen). De aangegeven winkelgebieden worden ruimtelijk afgebakend, teneinde investeringen gericht te kunnen inzetten. De leegstand wordt teruggedrongen door een ruimtelijke clustering van winkels binnen de afgebakende gebieden en de herbestemming van leegstaande winkelpanden naar andere functies te promoten. Voor de tijdelijk leegstaande winkelpanden wordt een pakket van maatregelen ingezet (zie actieplan). Een deel van de leegstand kan ingevuld worden met nieuwe winkelgerichte horecaformules.

In het analysedeel van dit rapport is aangegeven dat zowel de 2e verblijvers als de eigen inwoners en de groep bezoekers maar zeer matig tevreden is over de parkeersituatie. Tegelijkertijd speelt voor de bezoekers de parkeerproblematiek nauwelijks een rol bij hun beslissing om al of niet Knokke-Heist te bezoeken. In het algemeen kan gesteld worden dat een uitbreiding van het aantal parkeergarages wenselijk is, en bij voorkeur zo dicht mogelijk aansluitend op de bestemmingsgebieden en of winkelgebieden. Een voorbeeld is Oostende, waar onder “de dijk” aanvullende parkings wordt voorzien. Tegelijkertijd kan het zoeken naar een parkeerplaats en het rondrijden van bezoekers beperkt worden langs elektronische weg, deels met elektronische verwijzingsborden en deels via een “Cityapp”, waarmee een bezoeker via zijn/haar smartphone zicht heeft op de parkeergarages en de beschikbaarheid ervan.

Als kustgemeente onderkent Knokke-Heist twee verschillende vormen van Pop-upwinkels: tijdelijke winkels die zich alleen richten op het hoogseizoen, en winkels die als concept een tijdelijke verkoop van bijv. restpartijen hebben, dan wel een nieuw concept willen uitproberen. Vooral vanwege de leefbaarheid kiest Knokke-Heist voor een detailhandelsaanbod dat het gehele jaar op peil blijft. De eerste categorie Pop-upwinkels is doorgaans niet verenigbaar met dit principe: zij trekt in het hoogseizoen omzet weg van bestaande winkels, die daardoor de rest van het jaar moeilijker kunnen overleven. Voor de tweede groep (tijdelijke partijen en het testen van formules) zijn wel kansen aanwezig. Het verlaagt de drempel voor beginnende zelfstandigen en nieuwe formules om zich te vestigen, en creëert daarmee nieuw aanbod waarmee de aantrekkingskracht van het winkelgebied zal toenemen. Geadviseerd wordt om een beleid te voeren waarbij pop-upwinkels zich minimaal 12 maanden zich moeten vestigen binnen de afgebakende winkelgebieden.

De trend waarbij eigenaren van appartementencomplexen in toenemende mate willen voorkomen dat op het gelijkvloers (bepaalde type) winkels of horeca gevestigd mag worden, brengt een verstoring van het winkelaanbod met zich mee, althans in de afgebakende winkelgebieden. Het voorstel is om binnen de afgebakende gebieden een verbod op te leggen voor andere functies dan handel of horeca (via een stedenbouwkundige verordening). Dit gekoppeld aan een substantiële leegstandsheffing.

We hebben in de analysefase van de studie geconstateerd dat er een afname plaatsvindt van het winkelaanbod in kleine kernen en buurten. Het ontstaan van nieuwe stadsformules van supermarkten draagt hier ook aan bij. In het kader van het Bugia-project heeft de gemeente eerder een pand aangekocht, met als doel deze door te verhuren aan een of meerdere handelaars. Hoewel wij de intentie tot buurtversterking zeker onderschrijven, zijn wij van mening dat de ontwikkelingen in de detailhandel zodanig evolueren, dat er betere alternatieven zijn om handelswaren tot de inwoners te laten komen. We denken hier vooral aan het thuisbezorgen, dat inmiddels voor zowel food als non-food op grote schaal mogelijk is. Het creëren van een afhaalpunt in een buurt, wellicht gekoppeld aan een bestaande superette of bijvoorbeeld aan een buurthuis, kan dan nog bijdragen aan de sociale cohesie binnen een wijk.

De handelaars worden maximaal betrokken bij het verder ontwikkelen en promoten van de winkelgebieden. Hiertoe wordt een adequate organisatiestructuur en financiële structuur vorm gegeven. Voor elk winkelgebied wordt een centraal orgaan, bestaande uit handelaars en gemeentelijke vertegenwoordigers, opgericht. De Lokale Raad van Economie fungeert hierbij als het overkoepelende orgaan, die instaat voor de verbeteringen en acties die de specifieke winkelclusters overstijgen. In hoofdstuk 3 wordt de organisatiestructuur nader uitgewerkt. In hoofdstuk 4 wordt de detailhandelsvisie per deelgebied uitgewerkt.


2.2 Visie op de horeca

Restaurants, cafés en gemengde concepten

Knokke-Heist heeft een bijzondere positie op het gebied van het aanbod van horeca. De gemeente heeft een omvangrijk aanbod van restaurants en cafés (Reca), waaronder relatief veel sterrenrestaurants ten opzichte van andere gemeenten. Het is vooral het imago van deze restaurants dat belangrijk is. De Reca vormt een belangrijk element in het bezoekmotief van bezoekers (2e verblijvers, nieuwe inwoners, dagtoeristen,….) en blijft ook voor de toekomst belangrijk. Het is de ambitie om ook in de toekomst een sterk Reca aanbod te blijven behouden. Sterk betekent in dit kader minder, maar wel kwalitatief en actueel.

Dit is evenwel niet evident. De Reca in het algemeen staat onder druk: de afgelopen jaren is het aanbod van Reca in Knokke-Heist duidelijk afgenomen. De komende jaren wordt een verdere daling van het horeca aanbod verwacht. Fiscale maatregelen zullen zorgen voor een (personele) kostenstijging, met afnemende winstmarges tot gevolg. Juist van het aantal sterrenrestaurants, met een relatief omvangrijk personeelsbestand, wordt een afname voorzien.

Het antwoord vanuit de sector is onder andere meer specialisatie en een conceptueel onderscheidend vermogen tussen de verschillende horeca ondernemingen, een grotere focus op specifieke doelgroepen en specifieke consumptiemomenten, vermenging met andere branches zoals de detailhandel en evenementen, enz. (zie Trends en ontwikkelingen in paragraaf 3.2.1). In dat kader zien we ook dat sterrenrestaurants nieuwe nevenformules ontwikkelen (=lager kosten/prijsniveau). Voorbeelden hiervan zijn Librije’s Zusje van 3 sterrenchef Jonnie Boer, Ron’s Gastrobar en Bridges van 2 sterren chef Ron Blaauw), en Pure C in Cadzand-Bad van Sergio Herman. Dergelijke formules bieden ook een meerwaarde voor Knokke-Heist.

Vanwege het belang van de Reca voor Knokke-Heist, zal ingezet worden op vernieuwing. Niet het aantal Reca-zaken binnen de gemeente is bepalend, maar het onderscheidend vermogen ervan. Dit betekent dat het imago van ‘hoogwaardig’ behouden blijft, maar dat daar de aanwezigheid van voor België nieuwe Reca-concepten aan wordt toegevoegd.

Naast de voor Knokke-Heist nieuwe reca-concepten, zal actief worden ingezet op het binnenhalen en/of ontwikkelen van gemengde winkel-horeca-belevings concepten (zgn. blurred concepts). Voorbeelden hiervan zijn de Wasbar (wassen / eten en drinken) en Hutspot (kledingzaak / kapper / café / restaurant / workshops). Ook deze concepten zijn steeds vaker aanwezig in belevingsgebieden.

De vernieuwingsslag kan ook een positief effect hebben op het aantrekken van een wat jonger publiek (30+), en dus bijdragen aan het tegengaan van het ouderen-imago. De 2e verblijvers en nieuwe inwoners van Knokke-Heist hebben doorgaans kennis gemaakt met nieuwe reca formules in andere steden en landen, en staan hier dan ook meer voor open. Het betreft ook een groep mensen die doorgaans de middelen bezitten en de meer open staat voor nieuwe concepten.

Het aantrekken van jongeren (16+) is belangrijk om ze ook kennis te laten maken met Knokke-Heist. Zoals eerder aangegeven maken de trends in de uitgaanswereld dat het niet evident is om dit te doen plaatsvinden via fysieke infrastructuur (dancings, cafés, ….). We zien dit eerder in de vorm van gerichte en hoogwaardige tijdelijke evenementen, zoals eerder is aangegeven.

De aard van het Reca aanbod zal voor een deel verschuiven van vaste infrastructuur (zoals discotheken) naar tijdelijke events. Het gaat niet zozeer om grootschalige Reca-events, maar om specifieke hoogwaardige events, die het imago van Knokke-Heist ondersteunen. De nadruk ligt op Reca-events waar ook de lokale Reca-ondernemers bij betrokken zijn. Met Reca ondernemers zal onderzocht worden op welke wijze evenementen voor jongeren kunnen plaatsvinden.

Naar ruimtelijke inplanting zien we dat de Reca zaken duidelijk zijn geconcentreerd in zones: langs de Lippenslaan en de Zeedijk tot in het Zoute evenals langs de dijk in Heist, in de kern van Duinbergen en in Oosthoek. De evoluties van vermindering van horeca zaken is niet zo zeer af te leiden op een bepaalde plaats maar verspreid over de gehele gemeente.

Voor het locatiebeleid ten aanzien van de Reca onderscheiden we drie vormen: dag-, avonden nachthoreca. Daghoreca dient zich voornamelijk te concentreren binnen gebieden waar voornamelijk overdag activiteiten en mensen zijn: binnen de winkelgebieden en langs de zeedijk. De aanwezigheid buiten deze gebieden, dus ook in de woongebieden, is minder evident.

Avondhoreca, tenzij daar daghoreca of een hotelfunctie aan is gekoppeld, past minder binnen een winkelgebied. Als een dergelijke zaak overdag gesloten is verstoort dit vanuit het perspectief van het winkelend publiek de continuïteit van het winkelen, en vormt dus eerder een negatieve factor. Avondhoreca past eerder in de nabijheid


van de zeedijk. Echter ook hier kan een verder clustering van avondhoreca helpen om de verblijfskwaliteit te bevorderen en de ‘overlast’ in andere straten te beperken.

Nachthoreca kan snel conflicteren met het wonen of het overnachten in het algemeen. Ook hiervoor kan een zone worden afgebakend. Buiten deze zone(s) kan dan geen nachthoreca plaatsvinden. De verschillende zones kunnen vastgelegd worden in een stedenbouwkundige verordening.

Geadviseerd wordt om gebieden af te bakenen waar de verschillende vormen van Reca toegelaten zijn. Het bepalen van de afbakening vergt een interactief proces met de private actoren en kan opgenomen worden in het actieplan.

De verplichting voor de vestiging van horeca op bepaalde locaties of gebouwen, sluit niet aan bij de huidige situatie van krimp in de sector. Een dergelijk beleid leidt onvermijdelijk tot (structurele) leegstand. Wel zou een horeca invulling op plaatsen waar nu de verplichting geldt, gestimuleerd kunnen worden door het actieve wervingsbeleid van nieuwe reca-concepten proberen te koppelen aan deze leegstaande ruimten. Dit uiteraard in de af te bakenen horecaclusters.

Voor de bestaande Reca zal geen verhuisplicht gelden, ook niet bij wisseling van eigenaar. Een verhuisplicht is niet haalbaar, maar zou ook de vaste waarden belemmeren. Het niet doorkunnen verkopen van een uitbating zou de eigenaar ook erg hard kunnen raken. Een uitzondering zou kunnen gelden indien in een dergelijk pand niet langer een reca-uitbating plaatsvindt. Op dat moment is er immers geen sprake van overname van een zaak. Eventuele geluidhinder kan beperkt worden door maximale geluidsniveaus vast te leggen in een verordening of vergunning.

Voor tijdelijke Reca binnen evenementen kan ook tijdelijk afgeweken worden van de afgebakende zones.

De innovatieslag kan langs drie lijnen worden uitgevoerd. Ten eerste worden de huidige Reca-ondernemers in Knokke-Heist actief ondersteund om innovaties vorm te geven en door te voeren. Samenwerkingen tussen Reca-ondernemers, detailhandelaren en evenementenorganisatoren worden gestimuleerd door hiervoor sessies te organiseren door deze ondernemers tezamen met externe conceptontwikkelaars. Op de tweede plaats wordt actief gescand welke innovatieve Reca-concepten en Reca-ondernemers buiten Knokke-Heist aantrekkelijk zijn, en worden samenwerkingsverbanden met lokale Reca-ondernemers gestimuleerd. Tenslotte zal het gemeentebestuur nieuwe Reca-concepten zo mogelijk ruimtelijk faciliteren, rekening houdend met de leefbaarheid in de gemeente.

Het aantrekken van innovatieve reca is niet eenvoudig. Het vergt een proactieve benadering van bestaande ondernemers, detailhandelaren, concept-ontwikkelaars en innovatieve horecaondernemers van buiten Knokke-Heist. En samenwerking met pandeigenaren/verhuurders is essentieel voor het welslagen hiervan.

Het aantrekken van innovatieve reca is naar onze mening geen kerntaak van het gemeentebestuur. Tegelijkertijd heeft de gemeente als geheel wel belang bij een innovatief aanbod, en heeft bepaalde bevoegdheden en sturingsmogelijkheden die private actoren niet bezitten. Wij pleiten dan ook voor een actief samenwerkingsverband tussen het gemeentebestuur en private actoren. Dit wordt later uitgewerkt in dit rapport.

2.3 Visie op de verblijfsaccommodatie

De hotelsector

Zoals in de analyse is aangegeven, bevindt de hotelsector zich in een transformatieproces, hetgeen een aantal uitdagingen met zich meebrengt. Het totale aanbod van hotels en hotelkamers neemt langzaam af. Daarnaast zien we een verschuiving naar het hogere marktsegment en van kleinere (familie)hotels naar grotere hotels.

Deze ontwikkelingen passen bij de evoluties binnen de hotelsector en het kusttoerisme in het algemeen. Daarnaast zien we in belangrijke internationale hoogwaardige verblijfscentra nieuwe concepten zoals destination hotels en flagshipstores in hotels, zoals bijvoorbeeld een Armani hotel. In Knokke-Heist bevindt zich al een dergelijk concept met St. Pol (Scapa Sports).

De verschuiving van familie gedreven hotels naar ketenhotels en de trend naar schaalvergroting zal ook in Knokke-Heist doorgaan en wordt ook gefaciliteerd. Nieuwe en hoogwaardige hotelconcepten kunnen immers de trekkracht van Knokke-Heist doen toenemen. De inplanting van nieuwe thematische hotels en een 5-sterrenhotel wordt aangemoedigd. Echter, hoewel het aantal aankomsten in de hotels de afgelopen jaren redelijk stabiel is, neemt de


verblijfsduur (het aantal overnachtingen) langzaam af. Dit betekent dus dat er een verdringing plaatsvindt: de komst van nieuwe hotels leidt per definitie tot de sluiting van een ander (familie)hotel.

Ondanks dat de hotelmarkt momenteel geen groeimarkt is, kan de kansrijkheid voor het aantrekken van nieuwe hotelconcepten toenemen wanneer het perspectief op hogere bezettingsgraden ook toeneemt. Indien vooral de bezetting buiten het hoogseizoen kan toenemen, zal het voor investeerders en uitbaters interessanter zijn om nieuwe hotels te realiseren. Het verhogen van de bezettingsgraad buiten het hoofdseizoen kan alleen plaatsvinden indien de trekkracht van bezoekers wordt verhoogd. Ook hier spelen evenementen, congressen en dergelijke een centrale rol, en vooral wanneer deze gekoppeld kunnen worden met hotelovernachtingen (arrangementen). Dit kan plaatsvinden via eigen infrastructuur van een nieuw hotel zelf, of via externe infrastructuur (zie verder onder de paragraaf Evenementen).

Hoewel concrete investeringen moeten komen vanuit de private sector, is een actief hotelbeleid mogelijk. Allereerst kan de gemeente het ruimtelijk mogelijk maken om nieuwe inplantingen te ontwikkelingen op die plaatsen waar het beleidsmatig wenselijk wordt geacht. Dit kan via bestemmingswijzigingen van private terreinen, of via publiek-private-samenwerking van terreinen en gebouwen die (deels) in eigendom zijn van de gemeente. Ook kan de gemeente actief lobbyen onder potentiële investeerders en uitbaters met behulp van een investeringsdossier. Hierin is informatie verzameld over de huidige hotel- en verblijfsmarkt in Knokke-Heist, het toekomstperspectief hiervan en de kansen voor nieuwe investeringen. In alle gevallen is het aantrekken van meer bezoekers buiten het hoofdseizoen een noodzakelijke randvoorwaarde.

In dat kader speelt ook de opkomst van Air B&B eveneens een rol. Hoewel het aandeel in het verblijfsaanbod zeer beperkt is, levert dit relatief veel overlast op voor de omwonenden. Het publiek dat hiermee getrokken wordt, sluit ook niet goed aan bij het wenselijke publiek in de gemeente. Het verdient de aanbeveling om de verhuur van hoofdverblijven te limiteren in de tijd. Als voorbeeld kan Amsterdam genomen worden, waar de verhuur van hoofdverblijven maximaal 60 dagen per jaar en aan maximaal 4 personen mag plaatsvinden. De stedenbouwkundige verordening kan dienen als juridisch kader hiervoor. Wel zal er sprake moeten zijn van een controlemechanisme: in het voorbeeld van Amsterdam blijken veel eigenaren de verordening te negeren.

De 2e verblijven

Zoals in de analysedeel is aangegeven, is het aantal 2e verbljven in Knokke-Heist de laatste jaren gestaag toegenomen. Ook zien we dat ook medioren 2e verblijven verwerven. Op zichzelf is een verdere toename van het aantal 2e verblijvers goed voor de lokale economie, waaronder de werkgelegenheid in de detailhandel en de horeca. Wel is het belangrijk voor het imago van Knokke-Heist dat er sprake is van een zekere exclusiviteit: een hoogwaardig aanbod en hoogwaardig publiek. Een sterkere toename van het aanbod dan die van de vraag, zal een prijsdalend effect hebben, en andere doelgroepen aantrekken. Een uitbreiding van het aanbod met relatief kleine hoeveelheden en het voortdurend monitoren van de (prijs)evoluties, tezamen met de immobiliënsector, is wenselijk.

Tegelijk zien we dat de verblijfsfrequentie per 2e verblijver onder druk staat. Ook voor de komende jaren wordt dit verwacht. Op de eerste plaats nemen de kosten van buitenlandse vakanties verder af, en de reislust van inwoners van Belgie juist toe. Het verblijf aan de kust wordt steeds meer een tweede vakantie of korte bestemming. Op de tweede plaats blijft de vrije tijd van werkenden en gezinnen onder druk staan en zal het verblijf aan de kust voortdurend concurreren met ander persoonlijke of gezinsactiviteiten.

Een afnemende verblijfsfrequentie per 2e verblijver heeft direct gevolgen voor de lokale economie, waaronder de detailhandel en horeca. Het stimuleren van de verblijfsfrequentie en verblijfduur is dan ook beleidsmatig wenselijk, en vooral buiten het hoofdseizoen. Het denken in concurrerende activiteiten vanuit het perspectief van de 2e verblijver zelf, betekent dat de 2e verblijvers een reden gegeven moet worden om vaker naar Knokke-Heist te komen. Een sterker aanbod van winkels en horeca zal zeker helpen, maar het aanbod van sterke evenementen en het duidelijk communiceren hierover is van groter belang.

2.4 Visie op de evenementen en MICE

Uit het voorgaande kan opgemaakt worden dat het voor het functioneren van de detailhandel en horeca van groot belang is dat vooral buiten het hoogseizoen extra bezoekers worden aangetrokken. Dit geldt zowel voor dagtoeristen, meerdaagse toeristen, 2e verblijvers als jongeren.


Voor een deel moet dit plaatsvinden door middel van een optimaal aanbod van winkels en horeca. Dit is echter voor een hoogwaardig verblijfsgebied niet voldoende. Het is een duidelijke trend dat het aanbod verschuift van de hardware (de aanwezigheid fysieke winkels en horeca) naar de software: een in de tijd wisselend aanbod via specifieke concepten zoals pop-up stores, evenementen en acties.

Een optimale aantrekkingskracht kan niet worden verzekerd indien dit vooral afhangt van toevallige initiatieven van allerlei initiatiefnemers. Een optimaal verblijfsgebied vergt een centrale programmatie en sturing van de juiste evenementen voor de juiste doelgroepen, op de juiste momenten en op de juiste plaats. Onder de juiste evenementen verstaan we dat voldoende (meer dan thans het geval is) grote en kleine evenementen georganiseerd moeten worden die het imago van Knokke-Heist bevorderen. Met de juiste doelgroepen bedoelen we dat ten minste een aantal specifieke evenementen gericht moeten zijn op het trekken van de verschillende doelgroepen: dagtoeristen, meerdaagse toeristen, 2e verblijvers, jongeren, ouderen, andere inwonersgroepen, enz. Hiermee moet de verblijfsfrequentie van niet-inwoners toenemen en hun verblijfsduur worden verlengd. Onder de juiste momenten verstaan we de momenten waarop de doelgroepen tijd en gelegenheid hebben. Maar ook het inbouwen van rustmomenten is van belang, gelet op de leefbaarheid voor vaste bewoners en 2e verblijvers. Met de juiste plaats bedoelen we dat voldoende indoor en outdoor infrastructuur aanwezig moet zijn voor evenementen, en dat de aard van bepaalde outdoor evenementen moet overeenstemmen met de locatie: op het strand, op een plein of juist buiten het centrum.

Voor de juiste keuze van evenementen is een helder beleidskader noodzakelijk. Hierin worden (toeristische) ambities, de doelgroepen, het wenselijke type evenementen, de seizoenspreiding, de wenselijke locaties, enz. beschreven. De opmaak hiervan valt buiten de scoop van deze studie, maar is opgenomen in het actieplan.

Elementen van dit beleidskader kunnen zijn:

Binnen het hoogseizoen niet meer evenementen, maar wel meer focus op passend bij het imago. Een voorbeeld is een golfevent of een sportwagen (oud en nieuw) evenement;

Niet alleen gericht op grote events, maar juist ook op kleine maar hoogwaardige events voor een specifieke doelgroep. Voorbeelden zijn klassieke muziek of hoogwaardige jazz optredens;

Meer spreiding in de tijd (buiten het hoogseizoen), met specifieke momenten per doelgroep;

Meer effectiviteit door gerelateerde nevenactiviteiten in detailhandel en/of horeca;

Streven naar meerdaagse events ter bevordering van het verblijfsaanbod (hotels);

Criteria voor de frequentie van evenementen, tijdstippen en locaties, in verband met de leefbaarheid voor inwoners/verblijvers;

………

Het pleidooi voor een meer centrale sturing op het aanbod van evenementen en het aantrekken van nieuwe evenementen gaat niet uit van een verdergaande organisatie en financiering door de gemeente. Het doel zal zijn om actief potentiele organisatoren van de gewenste evenementen te overreden dit te organiseren in Knokke-Heist en deze maximaal te faciliteren.

Het denken vanuit het perspectief van de doelgroepen is noodzakelijk om de juiste keuzes voor evenementen te maken. Het betreft hier een mix van leeftijd, lifestyle, herkomst en bezoekmotief. Voor jongeren kan bijvoorbeeld de aantrekkingskracht verhogen als samengewerkt wordt met bekende en passende merken. Brands zorgen enerzijds voor ultieme beleving (sterk geluid; boose, degustaties; Moët, Martini,…), maar hebben ook een sterke band met groepen jongeren. Zij brengen zo hun eigen community mee. Ook ouderen vormen, zeker in Knokke-Heist een belangrijk doelgroep. Zij blijven steeds langer actief en verblijven vaker permanent in Knokke-Heist. Het organiseren van kleinschalige activiteiten, juist door de week en overdag zal wenselijk zijn.

De doelgroep van welvarende 2e verblijvers en bezoekers zullen zich eerder aangetrokken voelen door sportieve of kwalitatieve wagens, kunst, muziek, paardensport, wellness, enz. Een ander voorbeeld van een interessant doelgroep vormt het zakelijk toerisme. Juist het winterseizoen is zeer geschikt voor het zakelijk toerisme. Omdat de congressector zeker geen groeimarkt is, richten we ons eerder op zakelijke events. Het betreft hier ook geen grootschalige events, maar eerder hoogwaardige niche-events.

Het is aangewezen in te zetten op arrangementen. Een evenement kan uitgebreid worden met een hotelovernachting, een lunch of een diner, een voorevenement voor genodigden, een afterparty enz. Hiermee wordt de verblijfsduur verlengd en nemen de bestedingen toe, hetgeen de lokale economie stimuleert. Zoals eerder


aangegeven kan aan een algemeen evenement soms ook een specifiek horeca-aanbod of detailhandels-event gekoppeld worden. Dit alles vergt een intensief overleg tussen de beheerder van de evenementenkalender en een individuele organisator.

Het versterken van het MICE-toerisme heeft een aantal voordelen voor Knokke-Heist: het creëren van hotelovernachtingen in de midweeks, deelnemers van congressen geven relatief meer geld uit, toeristische promotie van de gemeente (bv. Cannes, Davos, , …). De MICE is echter geen gemakkelijke sector. Na de sterke terugval door de financiële crisis vanaf 2009 tekent zich nu een langzaam herstel af, maar enkel in Brussel zien we een beperkte, maar stabiele, stijging. Tegelijk is het ook een sterk concurrentiële markt. Verschillende steden, bijvoorbeeld Brugge (Sint-Janshospitaal en nieuwe beursgebouw) en Oostende (Thermae Palace en Casino) zetten hoog in op MICE.

Een bijkomend nadeel is dat Knokke-Heist geen grote agglomeratie is (als Brussel of Gent) en ook geen grote industrieel-economische ontwikkeling centrum is. Daarentegen beschikt de gemeente wel over een aantal troeven die een verdere uitbouw van het MICE-toerisme kunnen bevorderen. Een trend is dat mice-organisatoren steeds meer op zoek gaan naar unieke omgevingen die een meerwaarde kunnen betekenen voor de deelnemers. De kwaliteitsvolle omgeving van Knokke-Heist met een grote diversiteit (strand en dijk, shopping, natuur, …..) spreekt een bepaald publiek sterk aan.

Een uitgebouwd congrescentrum is doorgaans zeer polyvalent. Naast de conferentiezaal (ca. 500 personen, modulair) met de nodige break-out rooms is het aangewezen om over de nodige beursruimten te beschikken (beurs helpt het congres betalen). Daarnaast bestaat de noodzaak aan een aantal faciliteiten: foyer, cateringruimte, onthaal, toiletten, …..), parking, …. Een combinatie met een hotel is sterk aan te raden, maar de combinatie met een all-weather-locatie is eveneens wenselijk (zie onder).

De fysieke infrastructuur

Een actief evenementenbeleid vergt ook een passende fysieke infrastructuur. Voor een kustgemeente zoals Knokke-Heist betreft dit zowel openluchtlocaties als een all-weather locatie. Grootschalige openlucht evenementen vereisen een grootschalige evenementenlocatie buiten het centrum. Dit wil zeggen goed bereikbaar per wagen en openbaar vervoer, maar ook op loopafstand (of openbaar vervoersafstand) van het centrum, teneinde combinatiebezoeken te stimuleren. De recente bestuurlijke aanwijzing van een nieuwe evenementensite op de hoek Natiënlaan/Kalvekeetdijk/Herenweg sluit hierbij goed aan, mede ook vanwege de beperkte overlast voor omwonenden en het periodieke gebruik als invalsparking. Wel is een vorm van publiek transport naar het centrum van Knokke aangewezen teneinde het combinatiebezoek te stimuleren.

Ook de aanwezige pleinen kunnen dienen als infrastructuur voor openlucht evenementen. Pleinen in het centrum van Knokke lenen zich meer voor detailhandel- en horeca gerelateerde evenementen. Voor sommige evenementen is de nabijheid van het strand juist van belang. Voor andere evenementen, zoals een tijdelijke schaatsbaan, kunnen ook pleinen in Heist of minder centraal gelegen pleinen in Knokke ingezet worden. Het strand en de boulevard kunnen ook nadrukkelijk fungeren als tijdelijke infrastructuur voor evenementen. Vooral voor jongeren kunnen hier pop-up activiteiten plaatsvinden, die zeer populair zijn bij de jeugd. Ook loungebars, strandbars en surfclubs genereren aantrekkingskracht voor jongeren. Als voorbeeld kan het Nederlandse Noordwijk worden genomen, waar strandbars die ook enkele slaapplaatsen aanbieden. Dit is een zeer succesvol. Een beperking van het aantal en een sterke verspreiding over het strand van deze voorzieningen is belangrijk en kwaliteit dient te prefereren boven kwantiteit.

De aanwezigheid van een polyvalente zaal of zalencomplex als all-weather locatie is van groot belang. Dit kan ingezet worden voor optredens, evenementen, congressen/ MICE enz. Het kan fysiek gekoppeld worden aan een hotel, maar de exploitatie kan beter door een onafhankelijke exploitant plaatsvinden. Dit maakt dat ook andere hotels kunnen profiteren van arrangementen. Zeker voor de MICE, die in een sterk concurrerende markt nood heeft aan onderscheidend vermogen, zou het wenselijk zijn deze all-weather locatie direct aan de zee te situeren, of ten minste op loopafstand. De bereikbaarheid per wagen en voldoende parkeerfaciliteit is eveneens belangrijk. De locatie van het huidige Casino zou een goede vestigingsplaats vormen.

Er kan ook aanvullend sprake zijn van een nevenlocatie voor indooractiviteiten, bijvoorbeeld in het centrum van Heist. Als dit laagdrempelig en betaalbaar is, kan dit een afzonderlijke programmatie krijgen gericht op kleinschalige low-budget events (ook) buiten het hoogseizoen, en gericht op bijvoorbeeld jongeren en andere eigen inwoners. Huidige locaties zoals cultureel centrum Scharpoord en de Dominicanenkerk sluiten hier goed bij aan.

Het sturen op evenementen vergt een actieve opmaak, coördinatie en onderhoud van een evenementen-kalender. Dit betekent het actief identificeren en programmeren van onderscheidende evenementen, een


structurele evaluatie van de individuele evenementen en een jaarlijkse evaluatie en bijstelling van de evenementenkalender als geheel. De kwalitatieve versterking van de bestaande evenementenkalender, waarvan in het voorgaande een aantal krachtlijnen zijn aangegeven, valt buiten de scoop van deze studie, maar is opgenomen in het actieplan.

De aansturing van evenementen vanuit het perspectief van een verblijfsgebied dient zo centraal mogelijk plaats te vinden. Een gebalanceerd programma, verdeeld over de verschillende indoor en outdoor infrastructuur, is van groot belang. Concurrerend infrastructuuraanbod leidt, zeker bij een (tijdelijk) overaanbod, snel tot opportunistische programmatie (zoals K3 of ander mainstream aanbod) en onderlinge prijsconcurrentie. We pleiten dan ook voor een centraal beheer van alle infrastructuur en een centrale programmatie. Dit wil niet zeggen dat alle infrastructuur eigendom moet zijn, maar een langdurig gebruiksrecht (concessie) door een niet-commerciële publiek-private organisatie is wenselijk. Deze opereert dan binnen een duidelijk evenementen-beleidskader en met een duidelijk opdracht.

Bij een actief evenementenbeleid past ook een actieve communicatie. Naast de website en radiospots, zoals momenteel al plaatsvindt, kan meer ingezet worden op sociale media en e-mailberichten gericht aan de specifieke doelgroepen zoals 2e verblijvers. Als voorbeeld kan Oostende gelden, die als stad zeer gericht communicatie naar doelgroepen voert.


3/ Naar een integrale sturing

In het voorgaande is de ambitie uitgesproken om ook op langere termijn Knokke-Heist een hoogwaardige verblijfsgebied te laten zijn. Voor de verschillende doelgroepen wordt een hoogwaardig aanbod van 1e en 2e verblijven, van winkels, van horeca, van evenementen, in combinatie met een goede kwaliteit van de openbare ruimte verwacht. Hierbij wordt steeds gezocht naar een evenwichtig verblijfsklimaat voor de verschillende doelgroepen.

Tegelijk is de dynamiek in de verschillende sectoren, de detailhandel, de horeca en evenementen, hoog. In alle sectoren vindt momenteel een verharding plaats van de concurrentie. De actoren trachten hierbij extra aantrekkingskracht (en omzet) te creëren door te zoeken naar onderscheidend vermogen, nieuwe concepten en extra beleving. Het genereren van herhalingsbezoeken staat centraal en daarvoor dient het aanbod steeds aangepast te worden. We zien daarom een verschuiving optreden van het belang voor de fysieke infrastructuur naar een wisselend aanbod. De infrastructuur (gebouwen, pleinen enz.) dienen steeds meer als kader waarbinnen of waarop wisselend aanbod en activiteiten plaats vinden.

Wat geldt voor de individuele actoren (ondernemers), geldt in toenemende mate ook voor de belevingsgebieden als geheel. De actoren hebben meer kans op succes als de aantrekkingskracht van het gebied waarin zij gesitueerd zijn, ook sterk is. Wanneer er sprake is van een diversiteit aan hoogwaardig en actueel aanbod, zowel permanent als tijdelijk (evenementen), in een hoogwaardige ruimtelijke context, zal de aantrekkingskracht toenemen. Daarom zien we dat andere verblijfsgebieden momenteel fors investeren in hun infrastructuur en hun aanbod, zoals bijvoorbeeld Oostende, Brugge, Gent en Antwerpen.

Voor deze steden, en dus ook voor de verblijfsgebieden in Knokke-Heist, ontstaat de uitdaging om niet alleen een inhaalslag te maken in het aanbod, maar ook om permanent te blijven investeren in de aantrekkingskracht van het verblijfsgebied. Dit vergt een permanente sturing op strategisch en operationeel niveau, en een permanente bundeling van publieke en private expertise en capaciteit. De traditionele structuren, waarbij enerzijds het lokaal bestuur focust op de traditionele zaken als ruimtelijke ordening en vooral stuurt met een juridisch instrumentarium, en anderzijds de private sector die zich verenigt in vrijblijvende (handelaars)verenigingen, blijken in de praktijk onvoldoende daadkracht te bieden om een verblijfsgebied optimaal te laten functioneren.

Vandaar dat in toenemende mate nieuwe organisatiestructuren ontstaan die als taak hebben om een verblijfsgebied vooral operationeel en integraal te sturen. Voorbeelden hiervan zijn de VZW Centrummanagement Sint-Niklaas, de VZW Centrum Geel en de VZW Handelsdistrick Kortrijk Centrum. Doorgaans is dit een organisatie (VZW), waarin verschillende disciplines (detailhandel, horeca, evenementen) bijeenkomen en waarin vertegenwoordigers vanuit de publieke en private sector samenwerken. Dit met respect voor de bevoegdheden van het lokaal bestuur, hoewel een aantal operationele zaken wel worden overgeheveld. Het lokaal bestuur bepaalt eerder de kaders (zowel naar toekomstvisie, bevoegdheden randvoorwaarden van de activiteiten, financieel,….) en ziet toe op een goede overeengekomen werking.

Ook voor Knokke-Heist is een nieuwe organisatiestructuur essentieel voor een goede werking van het verblijfs-gebied op lange termijn. Het is evenwel niet noodzakelijk hiervoor een VZW op te richten. Voorgesteld wordt om per afgebakend winkelgebied een handelaarsvereniging op te richten, voor zover deze er nog niet is. Het bestuur hiervan bestaat uit een vertegenwoordiging van de handelaars en horeca, alsmede een medewerker van de Dienst Lokale economie. Deze vereniging heeft als hoofdtaken:

het jaarlijks vormgeven van een evenwichtige detailhandels- en horeca evenementenkalender voor het betreffende winkelgebied;

het (laten) organiseren van detailhandels- en horeca gerichte evenementen en acties;

het laten uitvoeren van een gerichte communicatie (via de Dienst Toerisme).

Elke handelaarsvereniging wordt financieel ondersteund vanuit het “Handelsfonds” (zie onder). Elke handelaarsvereniging sluit een overeenkomst af met het gemeentebestuur, waarin de wederzijdse rechten (waaronder de financiële ondersteuning) en plichten (waaronder het uitvoeren van de evenementen en acties) zijn vastgelegd. In personele zin wordt elke handelaarsvereniging ondersteund door een medewerker van de Dienst Lokale economie, die instaat voor de operationele activiteiten.


De Raad voor Lokale economie fungeert als een overkoepelend orgaan. Hierin zetelen minstens een vertegenwoordiger van elk winkelgebied en de Dienst Lokale economie. De Raad staat onder meer in voor:

het toezicht op het goed functioneren van elke handelaarsvereniging;

het onderling afstemmen van de detailhandels- en horeca evenementenkalender van de winkelgebieden;

het (laten) organiseren van detailhandels- en horeca gerichte evenementen die betrekking hebben op alle winkelgebieden;

het stimuleren van innovatieve winkelen horecaconcepten via het organiseren van workshops met lokale ondernemers en conceptontwikkelaars;

het aantrekken van nieuwe winkelen horecaformules voor Knokke-Heist;

het uitvoeren van een gerichte communicatie over alle winkelgebieden heen (via de Dienst Toerisme);

het jaarlijks bespreken van trends en evoluties op het gebied van de detailhandel en horeca, en het op basis hiervan evalueren en het nemen van initiatieven voor het bijstellen van het detailhandelsbeleid.

Ook de Raad wordt financieel ondersteund vanuit het “Handelsfonds”, voor de organisatie van de overkoepelende detailhandelsevenementen en voor het uitvoeren van onderzoek. Dit budget kan lopen via de Dienst Lokale economie.

De Dienst Lokale economie fungeert (mede) als het uitvoerend apparaat voor de detailhandels- en horeca-activiteiten in Knokke-Heist. Gelet op de brede werking van de belevingsgebieden (detailhandel, horeca, cultuur, toerisme), is het voorstel om geen klassieke “centrummanager” aan te stellen, maar een team van meer uitvoerend gerichte medewerkers vanuit de Dienst Lokale economie. Per winkelgebied zal een vaste medewerker actief ondersteuning verlenen, binnen een vooraf bepaald tijdsbudget. In de praktijk kan een medewerker meerdere winkelgebieden ondersteunen. Teneinde de betrokkenheid van de lokale handelaars en horecaondernemers maximaal te laten zijn, wordt geadviseerd een duidelijk inhoudelijke opdrachtgever (handelaarsverenigingen) – opdrachtnemer (Dienst Lokale economie) vorm te geven. De verantwoordelijkheid voor de inhoud en voortgang ligt dus bij de handelaars, en die van de uitvoering bij de dienst.

Voor de noodzakelijke afstemming tussen de verschillende Diensten en de private actoren, wordt voorgesteld een Overlegplatform “Belevingscentrum Knokke-Heist” op te richten. Hierin zijn vertegenwoordigers vanuit de gemeentelijke diensten, zoals Ruimtelijke ordening, Toerisme en Lokale economie, vanuit de verschillende handelsverenigingen en vanuit private actoren (bijv. de evenementenorganisaties) vertegenwoordigd.

Het platform richt zich zowel op strategische vraagstukken als op de operationele afstemming. Concreet betekent dit:

het afstemmen van beleid en concrete initiatieven op het gebied van toerisme, lokale economie en ruimtelijke ordening in het algemeen;

het jaarlijks vormgeven en coördineren van een evenwichtige evenementenkalender, hierbij ook rekening houdend met de gewenste detailhandels- en horeca evenementen;

het coördineren van de communicatie gericht op de (detailhandels- en horeca) evenementen;

het coördineren en (doen) uitvoeren van onderzoeken, zoals het monitoren van de evenementen, het laten (laten) uitvoeren van doelgroeponderzoek, het verzamelen van trendrapporten enz.;

het jaarlijks evalueren van het aanbod van Knokke-Heist als belevingsgebied, met in het bijzonder de combinatie van evenementen, de horeca en detailhandel enz.,

het doen van voorstellen gericht op het bijsturen van het beleid en/of acties.

Gelet op de kennis en ervaring van de Dienst Toerisme, draagt deze dienst zorg voor de feitelijk uitvoering van een aantal activiteiten van dit platform, zoals de periodieke monitoring, het uitvoeren van trendrapporten, het uitvoeren van de communicatie en het organiseren van een aantal (detailhandels- en horeca) evenementen. Dit in opdracht van, en via afstemming met, de verschillende handelsverenigingen, Raad van Lokale economie en Dienst Lokale economie.


De financiering van de activiteiten van specifiek de detailhandel en horeca vindt plaats via een nog uit te werken verplichte bijdrage van de economische actoren in ruime zin: handelaars, horecaondernemers en dienstverleners. In juridisch zin is sprake van een lokale taks, maar feitelijk is hier geen sprake van omdat alle geinde bedragen direct terugvloeien via de handelaarsvereniging naar de handelaars, horecaondernemers en dienstverleners. De heffingsmethode zal nog nader worden uitgewerkt (geografische afbakening van betalers, onderscheidt naar type winkels en horeca, differentiatie van bedragen,…).

Aanvullend hierop kan sprake zijn van een jaarlijkse donatie van het stadsbestuur, de eventuele uitbating van de outdoor en indoor infrastructuur voor evenementen, subsidies van hogere overheden en via actieve sponsoring.

Het totale beschikbare budget zal worden herverdeeld tussen de handelaarsverenigingen, de Raad voor Lokale economie, de Dienst Lokale economie, enz., volgens een nog te bepalen verdeelsleutel.


4/ Uitwerking van de detailhandelsvisie

In het onderstaande wordt de visie uitgewerkt voor elk van de winkelgebieden. Dit vindt plaats vanuit het perspectief van het winkelgebeuren. De visies worden in deel 3 van dit rapport vertaald naar concrete acties.

4.1 Centrum Knokke

Een formele afbakening heeft (nog) niet plaatsgevonden voor het centrum van Knokke. Voor dit moment hanteren we als definitie voor het kernwinkelgebied van Knokke: Albertlaan, Albertplein, Alfred Verweerplein, Antoine Breartstraat, Bayauxlaan, Blancgarinstraat, Burgemeester Frans Desmidtplein, De Judestraat, De Klerckstraat, De Wielingen, Diksmuidestraat, Driehoeksplein, Dumortierlaan, Ebbestraat, Elizabetlaan, Gemeenteplein, Golvenstraat, Gulden Vliesstraat, Jef Mennekenslaan, Jozef Mommenstraat, Kongostraat, Koninginnelaan, Kustlaan, Leopoldlaan, Lichttoerenplein, Lippenslaan, Marie-Joséstraat, Maurice Lippensplein, Piers de Raveschootlaan, Sebastaan Nachtegaelestraat, Smedenstraat, Strandstraat, Swolfsstraat, Sylvain Dupuisstraat, Taborastraat, Van Bunnenlaan, Van Bunnenplein, Victor Lamoralstraat, VIllapad, Zandstraat, Zeedijk-Het Zoute, Zeedijk-Knokke, Zeewindstraat en de Zoutelaan.

Visie op het aanbod

Het aanbod in het kernwinkelgebied van Knokke is momenteel zeer behoorlijk. Dit vooral in kwantitatieve zin: het volume (67.000 m² gevuld winkeloppervlakte), komt overeen met dat van het centrum van Brugge (118.000 inwoners) en is groter dan bijvoorbeeld Oostende (70.000 inwoners en 36.000 m² detailhandel in het centrum). Het volume van aanbod biedt volop keuzemogelijkheden voor de consumenten. Wel zien we hier duidelijk het belang van 2e verblijvers en toeristen voor de detailhandel in het kernwinkelgebied van Knokke: zonder deze groepen zou het winkelaanbod beduidend kleiner zijn.

In kwalitatieve zin zien we dat de meest gekende ketens aanwezig zijn, hetgeen zeker positief is. Voor de toekomst zien we dat een aantal ketens als gevolg van verschillende marktontwikkelingen kunnen verdwijnen. Daarnaast zien we de opkomst van nieuwe formules, zowel detailhandelsformules als gemengde formules met horeca, beleving enz. De komende jaren wordt er sterk op ingezet om nieuwe, en bij voorkeur vernieuwende, formules aan te trekken.

De komende jaren wordt ook een afname van het aantal zelfstandigen voorzien. Dit is een landelijke trend. Knokke-Heist erkent het belang van voldoende en sterke zelfstandigen. Zij zorgen immers voor het onderscheidend vermogen ten opzichte van andere winkelgebieden, en dragen zo bij aan de trekkracht van het kernwinkelgebied. Er wordt de komende jaren ook sterk ingezet op het ondersteunen van de aanwezige zelfstandigen en het aantrekken en faciliteren van starters.

Een bedreiging hierbij zijn de relatief hoge huurprijzen. Dit vormt niet alleen een barrière voor starters en zelfstandigen, maar zal ook tot extra leegstand leiden. We zien in geheel Vlaanderen momenteel een daling van de huurprijzen, vaak met 50% of meer in de aanloopstraten. De eigenaren van winkelpanden worden geïnformeerd over de evoluties van de huurprijzen binnen en buiten het kernwinkelgebied, om hiermee de perceptie van de pandeigenaren trachten bij te stellen.

Voor de toekomst voorzien we ook voor het centrumgebied een verdere toename van het aantal winkels in het lagere segment, ten koste van winkels in het middensegment. Gelet op de bevolkingssamenstelling en de aard van de bezoekers en 2e verblijvers in Knokke-Heist, is het evenwel de verwachting dat deze verschuiving minder omvangrijk zal zijn dan in veel andere gemeenten. Desalniettemin wenst Knokke-Heist ook de lagere segmenten maximaal te faciliteren. Mede door de behoefte van deze ketens naar lage huurprijzen, voorzien we dit marktsegment eerder in het centrum van Heist.

Visie op de aanwezigheid en relaties met andere functies

Er is voldoende (winkelgerichte) horeca aanwezig in het kernwinkelgebied. De kwaliteit en verscheidenheid van de aanwezige horeca is behoorlijk. Maar hetgeen is aangegeven omtrent de wens naar meer actuele horeca-concepten, geldt ook voor het kernwinkelgebied.


In het winkelgebied zijn naast horeca weinig andere functies aanwezig, maar dat hoeft geen probleem te zijn. Andere functies, zoals het strand, het kunstaanbod en de evenementen zijn immers in de nabijheid aanwezig. Wel zal de synergie tussen de detailhandel in het kernwinkelgebied van Knokke en de overige functies verbeterd worden. Vanuit de winkelstraten zijn er wel verwijzingen via reclame/marketing naar evenementen van culturele of toeristische aard, maar nog niet andersom. Ook de fysieke verwijzingen naar het kernwinkelgebied en in het kernwinkelgebied van Knokke worden verbeterd. Dit om consumenten te leiden naar en door het kernwinkelgebied.

Visie op de aanvullende voorzieningen

Er zijn op dit moment zeer weinig aanvullende voorzieningen in het kernwinkelgebied van Knokke. Naast urinoirs aan het einde van de Lippenslaan zijn er enkel openbare toiletten aanwezig aan het toerisme kantoor. Deze laatste zijn daarnaast ook moeilijk vindbaar voor de consument. Er is een infobalie aanwezig, maar ook deze is voor de consument moeilijk te vinden. Er zijn dan ook geen indicaties vanuit het winkelgebied die de consument wijzen op de aanwezigheid van de infobalie.

Er zal gezocht worden naar een nieuwe locatie voor een servicepunt in de Lippenslaan of direct aansluitend hierop. Dit zal een inpandige locatie zijn waarin openbare toiletten, een kinderverschoonruimte en lockers worden voorzien. Verder zal onderzocht worden of een gratis Wifi-netwerk in het centrumgebied haalbaar is. Ook wordt onderzocht of een City-app. haalbaar is. Dit geeft aan op welke plaatsen welke winkels, horeca en ander voorzieningen zijn gesitueerd, hoe deze te bereiken zijn, waar er parking beschikbaar is enz.

Visie op de winkelbeleving en ruimtelijke kwaliteit

In Knokke is er sprake van een logische looproute. De consument wordt automatisch langs de hoofdwinkelstraten geleid. De ruimtelijke afbakening is helder en relatief uniform doorheen het winkelgebied. Wel zal er gewekt worden aan de verbetering van het stadsmeubilair. Er wordt gestreefd naar een verbetering en uitbreiding van de vuilbakken, rustbanken, fietsenstallingen en verdere aankleding van het winkelgebied. Hiervoor wordt in eerste instantie een beeldkwaliteitsplan opgemaakt. Verder wordt gestreefd naar het tegengaan van uitgebouwde terrassen en reclameborden die de voetpaden deels belemmeren.

Een belangrijk middel om de trekkracht, en dus de omzetten, te vergroten, is het organiseren van winkelgerelateerde evenementen in het centrum van Knokke. Hiertoe zal een eigen evenementenkalender ontwikkeld worden, in relatie met de volledige evenementenkalender van Knokke-Heist.

Visie op de bereikbaarheid en parkeren

Het centrum van Knokke is goed bereikbaar met de wagen, met uitzondering van de piekmomenten. Tevens is er ook voldoende parkeermogelijkheid doorheen het winkelgebied, hoewel deze op drukke periodes (zoals weekends en vakantieperioden) een 100% bezetting kent. Het parkeren blijft een belangrijke voorziening in het kernwinkel-gebied, omdat het type winkels zowel aansluit bij het recreatief winkelen als het doelgericht winkelen. Daarnaast zal het doorgaans veeleisende winkelpubliek de huidige parkeervoorzieningen in de winkelstraten als een troef zien. Ook omdat de stoepen doorgaans voldoende breed zijn, kan het huidige parkeren in dit winkelgebied dus bestendigd blijven. Wel dienen de stoepen ontdaan te worden van hinderende zaken zoals reclameborden (zie actie: Beeldkwaliteitsplan).

Als er bijkomende parkeervoorzieningen mogelijk zijn, bijvoorbeeld bij herontwikkelings-projecten, dan is dit zeker aan te bevelen. Bij grote detailhandelsgerichte evenementen binnen het gebied is het aan te bevelen (een deel van) de winkelstraten af te sluiten voor het verkeer, en de openbare weg te gebruiken voor aanvullende activiteiten en evenementen.

Visie op de marketing en communicatie

Het kernwinkelgebied van Knokke is een hoogwaardig winkelgebied. Er is sprake van zondagswinkelen, van een hoge ruimtelijke kwaliteit, een ruime aanbod (67.000 m² gevuld winkeloppervlakte), sterke zelfstandige winkels en een uitstekende bereikbaarheid. Toch vormt dit onvoldoende onderscheidend vermogen ten opzichte van andere grote steden. Zo heeft het centrum van Antwerpen 220.0000 m², het centrum van Gent 100.000 m² en Brugge 66.000 m² winkelvloeroppervlakte. Het centrumgebied van Knokke zal zich vooral profileren als sterk onderdeel


van een veel ruimer belevingsgebied. De moeite waard om afzonderlijk te komen winkelen, zeker wanneer er winkelgerelateerde evenementen zijn, maar vooral goed te combineren met andere activiteiten in Knokke-Heist.

De communicatiemomenten sluiten aan bij de evenementen en acties in het kernwinkelgebied. De feitelijke communicatie verloopt centraal via de handelaarsvereniging en Dienst Toerisme als uitvoerend orgaan.

4.2 Centrum het Zoute

Een formele afbakening heeft (nog) niet plaatsgevonden voor het Zoute. Voor dit moment hanteren we als definitie voor het winkelgebied in het Zoute de Kustlaan vanaf het Albertplein richting het Zwin en de Zeedijk, gedeelte Zoute.

Visie op het aanbod

Het aanbod in het winkelgebied van het Zoute kenmerkt zich vooral door de aanwezigheid van merken en formules aan de bovenkant van de markt. De nadruk ligt op kleding en mode, maar ook de kunstsector is zeer goed vertegenwoordigd (aan de Zeedijk). Ook dit is een belangrijk onderscheidend vermogen. Het winkelvolume bedraagt afgerond 11.000 m². Dit vormt een unieke situatie omdat Knokke-Heist de enige Vlaamse (kust)gemeente is met een dergelijk aanbod. Er is sprake van een goede combinatie van exclusieve ketenwinkels en boetieks. Ook zijn verschillende flagship- en conceptstores aanwezig.

Na een sterke stijging van het aanbod winkeloppervlakte tussen 2008 en 2013 tot bijna 12.000 m² lijkt dit te stabiliseren. Dat het maximale aanbod is bereikt, blijkt uit de sindsdien verdubbelde leegstand (thans 1.000 m² oftewel ruim 8%). Deze trend van afnemend feitelijk detailhandelsaanbod, wordt veroorzaakt door afnemende bestedingen (omzet). Positief is dat een steeds grotere groep consumenten naast hun gebruikelijke aankoop-niveaus soms een dure aankoop doet. Department stores verliezen hun rijkere kledij-consumenten terwijl gespecialiseerde luxewinkels hun marktaandeel zien toenemen. Anderzijds bleken ook discount-winkels en outlet-vestigingen hun aandeel in de accessoires-verkopen opgedreven te hebben ten nadele van de department stores. Daarnaast nemen de Factory outlestores een steeds groter deel van de omzet weg. Verder zal de toenemende vergrijzing de omzetten onder druk kunnen zetten.

Er zal de komende jaren dan ook ingezet worden op het versterken van de totale omzet in het centrum van het Zoute. Dit zal in de eerste plaats plaatsvinden door het actief aantrekken van nieuwe, en bij voorkeur vernieuwende, formules in het hoger segment. Dit zal ook plaatsvinden door het aantrekken en faciliteren van starters. Een tweede lijn is de ontwikkeling van specifieke shoppinggerelelateerde evenementen. Dit wordt in het onderstaande bij de ‘Visie op de winkelbeleving’ verder uitgewerkt.


Er is in beperkt mate (winkelgerichte) horeca aanwezig in winkelgebied van het Zoute. Het horeca-aanbod bevindt zich wel steeds op loopafstand en biedt voldoende mogelijkheden aan de consument.

In het winkelgebied zijn naast de horeca weinig andere functies aanwezig, maar zoals in het kernwinkelgebied van Knokke vormt dit geen probleem. Andere functies, zoals het strand, het kunstaanbod en de evenementen zijn ook hier immers in de nabijheid aanwezig. Wel zal de synergie tussen de detailhandel in het winkelgebied van het Zoute en de overige functies verbeterd worden.

Ook vanuit deze winkelstraten zijn er wel verwijzingen via reclame/marketing naar evenementen van culturele of toeristische aard, maar nog niet andersom. De fysieke verwijzingen naar het winkelgebied en in het winkelgebied van het Zoute worden dan ook verbeterd. Dit om consumenten te leiden naar en door het winkelgebied.


Er zijn op dit moment vrijwel geen aanvullende voorzieningen in het winkelgebied van het Zoute. Er zijn enkel openbare toiletten aanwezig aan het toerisme kantoor. Deze situatie past niet bij een hoogwaardig winkelgebied zoals het Zoute. Er zal gezocht worden naar een locatie voor een servicepunt binnen het winkelgebied van het Zoute. Dit zal een inpandige locatie zijn waarin openbare toiletten, een kinderverschoonruimte en lockers worden voorzien. Verder zal onderzocht worden of een gratis Wifi-netwerk in het centrumgebied haalbaar is. Ook wordt onderzocht of een City-app. haalbaar is. Dit geeft aan op welke plaatsen welke winkels, horeca en ander voorzieningen zijn gesitueerd, hoe deze zijn te bereiken, waar parking beschikbaar is enz.



Er is sprake van een logische looproute: de consument wordt automatisch langsheen de hoofdwinkelstraat in Het Zoute, de Kustlaan, geleid. De Kustlaan, en dan voornamelijk het gedeelte aan de kant van de kust, is een aaneengesloten gebied met winkels dat weinig onderbroken wordt. De andere kant van de Kustlaan geeft een minder aaneengesloten gevoel door de (groene) ruimten tussen de verschillende gebouwen. De zeedijk in Het Zoute daarentegen biedt in veel mindere mate een aaneengesloten geheel van detailhandel. Het is onwaarschijnlijk dat deze ‘gaten’ geheel gevuld zullen worden: de markt van fysieke winkels is immers geen groeimarkt meer. Verplicht verhuizen van handelaren is ook geen optie. Zolang het aanbod niet verder terugloopt, en de ‘gaten’ niet verder toenemen, vormt de huidige situatie geen groot probleem.

De evoluties in de detailhandel geven aan dat het hoger segment in de markt goed kan blijven functioneren, maar dat de consumenten wel veeleisender worden. Ook op het niveau van het winkelgebied als geheel verwacht men steeds meer een hoge ruimtelijke kwaliteit en een hoge mate van beleving. Er zal dan ook gewerkt worden aan de verbetering van de ruimtelijke inrichting, waaronder het straatmeubilair. Er wordt gestreefd naar een verbetering en uitbreiding van de vuilbakken, rustbanken en verdere aankleding van het winkelgebied. Ook wordt gezocht naar oplossingen voor de fietsen. Er worden immers fietsen gestald verspreid over het winkelgebied wat hinderlijk werkt voor de consument. Voor deze zaken wordt in eerste instantie een beeldkwaliteitsplan opgemaakt.

Een belangrijk middel om de trekkracht, en dus de omzetten, te vergroten, is het organiseren van winkelgerelateerde evenementen in het winkelgebied van het Zoute. Hiertoe zal een eigen evenementenkalender ontwikkeld worden, met de nodige relaties met de volledige evenementenkalender van Knokke-Heist. De evenementen zullen in aantal minder zijn dan voor het kernwinkelgebied van Knokke. Ook de aard van de evenementen zal verschillen. Er zal meer sprake zijn van kleinschalige evenementen, luxueuzer en meer exclusiviteit in genodigden. Dit geldt niet alleen voor de winkels in de kleding en mode en interieur, maar ook voor de kunsthandelaren langs de Zeedijk.


Het centrum van het Zoute is goed bereikbaar met de wagen, met uitzondering van de piekmomenten. Echter geldt ook hier dat bij drukke dagen tijdens weekends, vakanties of zelfs bij regenweer de parkeerplaatsen en parking onder de minigolf een 100% bezettingsgraad kennen. Het parkeren blijft een belangrijke voorziening in het kernwinkelgebied, omdat het type winkels zowel aansluit bij het recreatief winkelen als het doelgericht winkelen. Daarnaast zal het doorgaans veeleisende winkelpubliek de huidige parkeervoorzieningen in de winkelstraten als een troef zien. Om bepaalde delen van de Kustlaan, grofweg tussen het Albertplein en de Zeewindstraat is op verschillende plaatsen de stoep aan de winkelstraat vrij snel, terwijl tweezijdig parkeren aan de orde is. Hier, maar dat geldt voor de gehele kustlaan vanaf het Albertplein, zou daar waar mogelijk eenzijdig parkeren aan de orde moeten zijn en juist niet aan de zijde van de winkels, maar aan de overzijde. Hierdoor kan het wandelgebied breder worden. Ook hier dienen de stoepen ontdaan te worden van hinderende zaken zoals reclameborden (zie actie: Beeldkwaliteitsplan).

Als er bijkomende parkeervoorzieningen mogelijk zijn, bijvoorbeeld bij herontwikkelings-projecten, dan is dit zeker aan te bevelen. Bij grote detailhandelsgerichte evenementen binnen het gebied is het aan te bevelen (een deel van) de winkelstraten af te sluiten voor het verkeer, en de openbare weg te gebruiken voor aanvullende activiteiten en evenementen.


Het winkelgebied van het Zoute is een top-winkelgebied. Er is sprake van een zeer hoogwaardig aanbod, van zondagswinkelen, na de nodige investeringen een hoge ruimtelijke kwaliteit, en een uitstekende bereikbaarheid. Toch vormt dit onvoldoende onderscheidend vermogen ten opzichte van andere grote steden. In de Louisalaan in Brussel en in het centrum van Antwerpen en Gent zijn deze zaken ook aanwezig. Het winkelgebied van het Zoute profileert zich daarom vooral als zeer sterk onderdeel van een ruim belevingsgebied. De moeite waard om afzonderlijk te komen winkelen, zeker wanneer er winkelgerelateerde evenementen zijn, maar vooral goed te combineren met andere activiteiten in Knokke-Heist.



4.3 Baanconcentratie Natiënlaan

Langs de Natiënlaan zijn momenteel vooral grootschalige winkels gevestigd. In tegenstelling tot in veel andere steden, zijn hier geen kleinere winkels gesitueerd of clusters van grootschalige winkels in bijvoorbeeld de kledingbranche. De schaalvergroting in de sector en het zoeken naar verlaging van de (huisvestings)kosten voor de handelaren, maakt dat de druk vanuit de sector naar dergelijke perifere locaties wel zal blijven toenemen.

Het beleid van Knokke-Heist is erop gericht om geen nieuwe winkeleenheden van onder de 1.000 m² toe te staan langs de Natiënlaan. Tevens zal het voor de branches Kleding & mode, Persoonlijke verzorging en Vrije tijd niet toegestaan zijn zich hier te vestigen. Deze branches zijn voorbehouden voor de andere gedefinieerde winkelgebieden. Er zal onderzocht worden op welke juridische wijze dit afdwingbaar gemaakt kan worden. De stedenbouwkundige verordening is een mogelijkheid. Inmiddels is ook nieuwe Vlaamse wetgeving operationeel geworden (het Integraal handelsvestigingsbeleid), die een dergelijke sturing mogelijk maakt.

Teneinde te voorkomen dat langs de Natiënlaan over een groot gebied her en der solitaire winkeleenheden of winkelclusters zullen ontstaan die de ruimtelijke kwaliteit beperken en de automobiliteit doen toenemen, zal er een afbakening plaatsvinden van het winkelgebied. Dit is als actiepunt opgenomen.

4.4 Centrum Heist

Op dit moment is het winkelaanbod in Heist sterk gefragmenteerd. Winkels zijn in meerdere of mindere mate gevestigd in De Bolle, De Vrièrestraat, Duinenstraat, Eerste Geniestraat, Elizabetlaan, Graaf d’Ursellaan, Heistlaan, Heldenplein, Kardinaal Mercierstraat, Kerkstraat, Knokkestraat, Kursaalstraat, Louis Parentstraat, Nicolas Mengélaan, Pannenstraat, Parkstraat, Vissershuldeplein, Vlamingstraat, Zeedijk-Heist.

Een formele afbakening van enkele winkelclusters heeft nog niet plaatsgevonden. De suggestie is om de volgende winkelgebieden (clusters) in Heist te onderscheiden: cluster Delhaize in de Vlamingstraat; cluster Kerkstraat tussen de Vuurtorenstraat en de Kardinaal Mercierstraat; cluster Kardinaal Mercierstraat / plein / Kursaalstraat (tussen Guido Gezellestraat en Elizabetlaan); cluster Knokkestraat tussen de Brouwersstraat en de Steenstraat; cluster Graaf d’Ursellaan tussen het Heldenplein en de Albatrosstraat.

Gelet op de trends en ontwikkelingen moeten er rekening mee gehouden worden dat ook deze winkelclusters op langere termijn niet allemaal behouden kunnen blijven. De status van deze gebieden, en de maatregelen die per gebied aan de orde kunnen zijn, zal dan ook nog verschillen. In het actieplan is het komen tot een definitieve afbakening van de deelwinkelgebieden opgenomen. Dit om de inbreng van de betrokken handelaars te waarborgen.

Visie op het aanbod

Uit de analyse van de evolutie van het winkelgebeuren in Heist blijkt dat het aanbodvolume van detailhandel al enkele jaren daalt (nu bijna 13.000 m²). De leegstand bedraagt momenteel ruim 14% en bevindt zich daarmee ruim boven de gezonde frictieleegstand van 3-7%. Ook de aard van het aanbod verandert: de shoppinggoederen (waaronder mode en kleding) nemen af en de dagdagelijkse goederen nemen relatief in belang toe.

We moeten constateren dat de krimp van het aanbod van fysieke winkels, zoals we die vrijwel overal in Vlaanderen zien, zich binnen de gemeente Knokke-Heist vooral in Heist voordoet. Omdat er verwacht wordt dat deze krimp zich nog enkele jaren zal blijven doorzetten, moeten we constateren dat Knokke-Heist te klein is voor twee volwaardige winkelgebieden (Knokke en Heist). Mede gelet op het verschil in volume (67.000 m² in Knokke centrum, tegenover 13.000 m² in Heist), zal het duidelijk zijn dat alleen het kernwinkelgebied van Knokke steeds meer het kernwinkelgebied van de gemeente Knokke-Heist zal worden.

Voor Heist moeten we rekening houden met een verdere concentratie op dagdagelijkse goederen. Dit neemt niet weg dat Heist een goede vestigingsplaats kan zijn voor nieuwe winkelbedrijven die minder gericht zijn op 2e verblijvers en het toerisme maar meer op de vaste inwoners van de gemeente Knokke-Heist, of winkels die zich meer richten op het lagere segment en voor wie lagere huurprijzen belangrijk is. Het beleid richt zich dan ook op het behoud van zo veel mogelijk aanbod in Heist, en het versterken daar waar mogelijk met nieuwe ketens en zelfstandigen voor wie een locatie in het kernwinkelgebied van Knokke niet essentieel is.



Er is horeca aanwezig in Heist, maar de relatie met het winkelen is beperkt. Naarmate het recreatief winkelen in Heist verder afneemt en verschuift naar het doelgericht winkelen, zal ook de relatie tussen de horeca en het winkelen verder afnemen. In dat kader is ook de relatie met andere functies, zoals cultuur, van minder groot belang. Wel worden de fysieke verwijzingen naar de af te bakenen winkelgebieden in Heist verbeterd. Dit om consumenten te leiden naar en door de winkelgebieden.


Er zijn op dit moment geen aanvullende voorzieningen in de deelwinkelgebieden van Heist. Wanneer de afbakening van de deelwinkelgebieden in Heist heeft plaatsgevonden, zal onderzocht worden of aanvullende voorzieningen, zoals openbare toiletten en gratis Wifi, wenselijk en haalbaar zijn.


De detailhandel is veel meer verspreid aanwezig dan in Knokke of Het Zoute, waardoor er geen sprake is van een aaneengesloten geheel van handelszaken. De handelszaken worden te vaak onderbroken door gebouwen met een duidelijke woonfunctie of door leegstaande handelszaken (zelfs op de meest centrale plekken in Heist).

Er is ook geen sprake van logische looproutes. De consument wordt niet automatisch geleid langs de winkelstraten. Ook de bestrating is niet uniform in het winkelgebied. Dit alles zorgt voor praktische, maar ook qua winkelbeleving, onbewuste barrières voor de consumenten.

Het beleid voor Heist is er op gericht om via de ruimtelijke afbakening van deelwinkelgebieden te komen tot voor de consument herkenbare winkelconcentraties. Binnen deze winkelconcentraties wordt gestreefd naar een uniforme inrichting van het winkelgebied, waaronder met straatmeubilair. Er wordt gestreefd naar een verbetering en uitbreiding van het aantal vuilbakken, rustbanken, fietsenstallingen en verdere aankleding van het winkelgebied. Hiervoor wordt in eerste instantie een beeldkwaliteitsplan opgemaakt.

Een belangrijk middel om de trekkracht, en dus de omzetten, te vergroten, is het organiseren van winkelgerelateerde evenementen in de deelwinkelgebieden van Heist. Hiertoe zullen de betrokken handelaars van Heist een eigen evenementenkalender ontwikkelen, in relatie met de volledige evenementenkalender van Knokke-Heist. Dit zal beperkter in omvang zijn dan in het kernwinkelgebied van Knokke, maar moet toch op verschillende momenten in het jaar extra mensen trekken. De betrokken handelaars zullen ondersteund worden in de voorbereiding en uitvoeren van de evenementen door de in hoofdstuk 3 voorgestelde VZW.


Het centrum van Heist is goed bereikbaar met het openbaar vervoer en redelijk goed met de wagen. Voor de verschillende deelgebieden geldt dat de transformatie naar meer doelgericht winkelen betekent dat de bereikbaarheid per auto en de parkeervoorzieningen direct aan de winkels (en voor zover mogelijk gratis) van groter belang wordt. Bij de verdere afbakening en herinrichting van de deelwinkelgebieden zullen deze zaken extra aandacht krijgen.


De duidelijk wordende plaats van Heist in de winkelhiërarchie van Knokke-Heist, betekent niet dat de deelwinkelgebieden van Heist minder marketing en communicatie-inspanningen vereisen. Het zal naar doelgroepen en aard van de communicatie wel anders zijn. De deelwinkelgebieden van Heist richten zich meer op de vaste inwoners van de gehele gemeente. Gemak, goede bereikbaarheid en (gratis) parkeren moeten het onderscheidend vermogen gaan vormen.

De communicatie aan deze groep zal gericht zijn op het laten weten wat de deelwinkelgebieden te bieden hebben, wat de sterke punten zijn van de deelwinkelgebieden en welke acties en evenementen er op bepaalde momenten zijn.



4.5 Centrum Westkapelle

Het zeer beperkte volume winkelaanbod in Westkapelle maakt dat de collectieve trekkracht van het winkelgebied zeer beperkt is. In het algemeen geldt dat voor kleine kernen met een beperkt aanbod, dit aanbod in de toekomst verder zal uitdunnen naar enkel de dagelijkse goederen. Vooral door de afname van de omzetten in fysieke winkels, moet het verzorgingsgebied van een winkel ruimtelijk gezien steeds verder uitbreiden. Maar consumenten binnen dit grotere verzorgingsgebied geven juist vaker de voorkeur aan grotere aanbodclusters, omdat ze daar een grotere keuze en lagere prijzen vinden.

Op korte termijn zal er waarschijnlijk geen verdere afname van het aanbod te verwachten zijn. De huidige winkeliers zijn sterke merken en hebben hun vaste klanten. Zolang zij actief blijven vernieuwen, zal er geen probleem zijn. De kritieke punten liggen vooral bij de bedrijfsopvolging van deze zelfstandigen.

We moeten dus in Westkapelle vooral op langere termijn rekening houden met een mogelijke verdere afname van het aanbod. In de tussentijd is het beleid er op gericht de ondernemers maximaal te steunen door ze mee te nemen in de acties en evenementen en de marketing en communicatie.


Actieplan en

Instrumentarium


1/ Actiepunten

Veranderingen en verbeteringen komen alleen tot stand als een beleidsvisie wordt omgezet in daden. In het onderstaande zijn de visies vanuit deel 2 van het rapport omgezet in concrete acties.

Op dit moment is wel een voorstel aangegeven van de actor die de acties uit gaat voeren, maar is per actie nog geen budget aangegeven. Dit zal plaatsvinden na een eerste principiële goedkeuring van het actieplan.

Maatregelen en acties

Instrumenten

Bestrijden van de leegstand

Invoeren van een leegstandtaks

Vrijstelling leegstandtaks voor tijdelijk gebruik (pop-ups) (ook buiten het hoofdseizoen)

Verminderen van het aantal structurele leegstaande handelspanden

Aanduiden kernwinkelgebied (afbakening) en winkelarme gebieden (via structuurplan en evt. via stedenbouwk. verordening) Vastleggen beleid Pup-ups en beleid handelsruimte in op het gelijkvloers van appartementencomplexen (via stedenbouwk. verordening)

Stimuleren tijdelijk gebruik etalage voor bijv. kunst

Tijdelijke invulling leegstaande handels-panden

Stimuleren tijdelijk verhuur etalageruimte

Bestickering (met vermelding van oppervlakte en mogelijke invulling)


Instrumenten

Aantrekken/Vestigen nieuwe winkels

Opmaak investeringsdossier t.b.v. potentiele handelaars, horecaondernemers en investeerders

Formaliseren startersloket volgens het één-loket principe

Actief benaderen van nog niet aanwezige (nieuwe) formules

Promotie Knokke-Heist bij meetings- en congressen van retailers en vastgoedsector

Stimuleren onderscheidend vermogen detailhandel en horeca

Ontmoetings- en brainstormsessies met geïnteresseerde handelaars en horecaondernemers, cultuurondernemers enz. inzake innovatieve concepten

Begeleiding startende winkeliers (mentoring door (oud-)winkeliers)

Begeleiden, ondersteunen en stimuleren van starters

Informatieavond voor mensen die een winkel willen starten

Informatiepakket voor (potentiele) startende ondernemingen

Starterspremie (uit te keren in periodieke schijven)


Maatregelen en acties Instrumenten

Verbeteren verblijfscomfort consumenten

Realiseren openbare toiletten + baby verschoonruimte + lockers

Realiseren gratis Wifi (thans in onderzoek)

Informatieverstrekking

Toeristisch informatiepunt opladen met detailhandel en horeca (thans in uitvoering)

Onderzoeken invoering City app. Met o.a. plattegrond winkelgebieden, parkeerfaciliteiten,… (thans in onderzoek)


Instrumenten

Optimaliseren parkeersituatie Verbeteren parkeervoorziening binnen de af te bakenen winkelgebieden (parkeerstudie thans in opmaak)

Verbeteren fietsparkeerplekken in winkelgebieden (fietsstudie thans in uitvoering)

Verlengen verblijfsduur Parkeervouchers bij aankopen, mogelijk via een Cityapp.

Maatregelen en acties Instrumenten

Kwaliteitsverbetering publieke ruimte Opmaak beeldwaliteitsplan t.b.v. inrichting winkelgebieden, mede gericht op tegengaan verrommeling winkelgeid

Investeren in herinrichting winkelgebieden

Bewegwijzering naar winkelgebieden verbeteren

Eindejaarsverlichting optimaliseren en alleen binnen afgebakende gebieden

Versterken evenementen

Doorlichten van algemene evenementenkalender met organisatoren op mogelijke versterking van lokale hotels, reca en detailhandel (arrangementen)

Specifieke detailhandels- en horeca evenementen-kalender opmaken en afstemmen met algemene evenementenkalender



Instrumenten

Permanente communicatie Gericht communiceren inzake detailhandel en horeca, via bestaande promotiekanalen + sociale media

Permanente communicatie

Website per winkelgebied (geen webshop) (relatie met huidige gemeentelijke website te onderzoeken)

Periodieke communicatie Digitale promotie- en kortingsacties


Instrumenten

Hervormen organisatie van de detailhandels-sturing Financiele structuur

Opzetten (waar nodig) en professionaliseren bestaande Handelaarsverenigingen Aanpassen Raad van Lokale economie Uitbreiden (taken) Dienst Lokale economie Opzetten Overlegplatform Belevingscentrum Knokke-Heist Handelsbijdrage uitwerken en invoeren


BIJLAGEN


1/ Verklarende woordenlijst

Detailhandel: Het leveren van fysieke goederen of diensten aan de consument. Meestal worden de termen detailhandel en retail door elkaar gebruikt.

Detailhandel s.s.: Detailhandel s.s. (sensu stricto) omvat winkels binnen de categorieën dagelijkse goederen, periodieke goederen, uitzonderlijke goederen en overige detailhandel. Van de handelspanden die tot deze categorieën behoren, worden door Locatus de winkelvloeroppervlakten berekend.

Niet-detailhandel s.s.: Niet-detailhandel s.s. zijn de overige Locatus-branches (nl. horeca, cultuur, diensten, ontspanning en transport en brandstoffen). Winkelvloeroppervlakte (WVO) van deze panden wordt niet opgemeten door Locatus.

Branche: Een branche bestaat uit een groep winkels die allen een bepaald type goederen en/of diensten voortbrengen en uitsluitend deze goederen/diensten. Zo vallen alle verkooppunten van schoenen onder de branche ‘Schoenen’.

Hoofdbranche: De hoofdbranche is een verzameling van branches geclusterd rond een bepaald thema. Zo omvat de hoofdbranche ‘Kleding en Mode’ onder meer volgende branches: Damesmode, Herenmode, Dames- & Herenmode, Kindermode, Lingerie, Modeaccessoires en Textiel,.

Productgroep: Een productgroep is op zijn beurt een verzameling van hoofdbranches. Zo omvat de productgroep ‘Periodieke Goederen’ naast de hoofdbranche 'Mode en Luxe' ook de hoofdbranche ‘Vrije tijd’.

Dagelijkse goederen: Goederen voor dagelijks gebruik die in hoge frequentie worden aangekocht. Voorbeelden zijn groenten, fruit, vlees, brood, geneesmiddelen, enz.

Periodieke goederen: Goederen die met een zekere regelmaat worden aangekocht. Hierbij gaat de consument actief op zoek naar gewenste kwaliteit en prijs. Voorbeelden zijn kledij, schoenen, boeken, kleinere huishoudartikelen, enz.

Uitzonderlijke goederen: Niet-alledaagse aankopen met grote invloed op het budget. Voor deze aankopen wordt veel tijd uitgetrokken. Voorbeelden zijn meubelen, wooninrichting, huishoudapparaten, , enz.

Formule: Een winkel behoort tot een formule wanneer er in België meer dan 7 verschillende verkooppunten zijn. Voorbeelden zijn: Delhaize, Tommy Hilfiger, ZEB, Fnac. Pionierwinkels van een internationale keten worden eveneens als ‘formule’ aangeduid (bijv. Starbucks). Een andere benaming voor ‘formule’ is ‘keten’.

WVO: Winkelvloeroppervlakte: de ruimte van een winkel toegankelijk voor de consument, overdekt en verwarmbaar is.

Leegstand: Een leegstaand pand is een gebouw waar activiteiten in de detailhandels- of horecasector, in dienstverlenende branches, in de ontspannings- of culturelse sector kunnen worden gehuisvest. Voor het berekenen van de leegstand gebruikt Locatus de volgende vuistregels: de helft van het totaal aantal leegstaande panden wordt toegewezen aan de detailhandel s.s.; de andere helft aan niet-detailhandel. Winkelvloeroppervlakte (wvo) van niet-detailhandelspanden wordt niet opgemeten door Locatus.


Om een leegstandsoppervlakte te berekenen bedraagt de leegstandsoppervlakte voor detailhandel s.s. twee derde van de totale opgemeten leegstandsoppervlakte, respectievelijk een derde voor niet-detailhandel.

Winkelgebied: Detailhandelspanden worden geclusterd in winkelgebieden.

Winkelgebiedstype: Detailhandelspanden worden geclusterd in winkelgebieden. Afhankelijk van het aantal winkels, de straal van het winkelgebied en de verzorgende functie ervan, worden de winkelgebieden ingedeeld in verschillende winkelgebiedstypes.

Verspreide bewinkeling: Winkels die verspreid gelegen zijn en geen deel uitmaken van een winkelgebied.

Kernwinkelgebied: Ook wel 'centraal winkelgebied' genoemd. Belangrijkste winkelgebied van een stad of gemeente, meestal in de kern ervan gelegen. Elke deelgemeente kan maximaal één kernwinkelgebied hebben.

Ondersteunend binnenstedelijk gebied: Een winkelgebied dat ondergeschikt is aan het centraal winkelgebied en op verschillende vlakken dient ter ondersteuning hiervan. Voorbeelden zijn aanloopstraten naar het centrale winkelgebied.

Planmatig ontwikkeld gebied: Hieronder vallen de aanbodclusters die niet op een organische wijze zijn ontstaan maar ingepland werden. Naast de shoppingcentra en de grootschalige concentraties vallen ook de baanconcentraties hieronder.

Koopstromenonderzoek: Onderzoek naar de koopbinding, -vlucht, en –attractie.

Koopattractie: Mate waarin inwoners van een andere gemeente goederen in de desbetreffende gemeente kopen.

Koopbinding: Mate waarin de inwoners goederen in de eigen gemeente kopen.

Koopvlucht: Mate waarin de inwoners goederen buiten de eigen gemeente kopen.

VRIND: Vlaams Regionale Indicatoren, een ruimtelijke indeling van steden en gemeenten op basis van een aantal indicatoren zoals het inwonertal, de welvaart, aantal onderwijs- en culturele voorzieningen, detailhandelsaanbod, enz.

Marktniche: Een marktniche is een specifiek, vaak klein, afgebakend deel van de markt. Marktniches kennen vaak minder concurrentie dan de hoofdmarkt en in sommige gevallen is er slechts één aanbieder. Marktniches leveren een goed of dienst die niet door de hoofdmarkt wordt aangeboden.

Trekker: Detailhandelszaak met een grote trekkracht op consumenten uit de eigen gemeente maar ook daarbuiten. Een trekker geeft onderscheidend vermogen aan een winkelgebied en kan een ketenwinkel zijn maar ook een lokale zelfstandige.


2/ Figuren verzorgingsgebied en koopvlucht Knokke-Heist

Figuur 1: Verzorgingsgebied van Knokke-Heist voor Dagelijkse Goederen

Figuur 2: Verzorgingsgebied van Knokke-Heist voor Periodieke Goederen


Figuur 3: Verzorgingsgebied van Knokke-Heist voor Uitzonderlijke Goederen

Figuur 4: Koopvlucht vanuit Knokke-Heist voor Dagelijkse Goederen


Figuur 5: Koopvlucht vanuit Knokke-Heist voor Periodieke Goederen

Figuur 6: Koopvlucht vanuit Knokke-Heist voor Uitzonderlijke Goederen


3/ Gegevens geïnterviewde personen/ aanwezigen workshops

Wieland Baert

Nick Bullynck

Yvan De Backer

Axel De Bisscop

Immo De Nil

Anouska De Smul

Nicolas Decoster

Jean Deloddere

Immo Deva

Stephan Devos

Denys Ilse

Annelies Incoul

Vlietinck Jackie

Danny Jones

Hilde Landschoot

Laurent Lootens

David Maenhoudt

David Maenhout

Chris Muylle

Possum Pincé

Bruno Ralet

Frederik Torressan

Frederik Utterwulghe

Virginie Van Acker

Sabine Van Meenen

Caroline Vander Straeten

Anne Vervarcke-Pattyn


4/ Benchmark

4.1. Timmendorfer Strand (Duitsland, deelstaat Sleeswijk-Holstein)

Ligging Circa 20 km ten noorden van Lübeck en circa 75 km ten noordoosten van Hamburg

Goede bereikbaarheid via de A1 en per trein

Direct aan de Oostzee gelegen

Aantal inwoners 8.700 (eind 2014)

Bestaat uit Timmendorfer Strand als hoofdplaats en Gross Timmendorf, Hemmelsdorf (met name woonfunctie) en Niendorf (meer dorpskarakter)

Oppervlakte gemeente 20 km²

Positionering/profiel Wordt ook ‘Nice van de Oostzee’ genoemd

Badplaats sinds 1880, van oudsher een chique badplaats met een meer stedelijk karakter (ten opzichte van Niendorf), toerisme is een belangrijke economische pijler

Biedt exclusieve lifestyle (uitstekende hotels en vakantie-appartementen, zeer goede restaurants, shopping- mogelijkheden van meer dan 185 stores en diverse evenementen). Branchering van de stores: met name modezaken, juweliers/sieraden, parfumerieën en drogisterijen en kindermodezaken

… naast een aantrekkelijke natuurlijke omgeving (landschap met licht golvend reliëf, met typerende houtwallen (beschermde landschapselementen) en een aantal meren, geschikt voor fietsers en wandelaars)


Lengte strand: circa 7 km

Sinds 1951 officieel zee-kuuroord

Tennis- en ijscentrum, Kurhaus, congrescentrum

De kustweg is onderdeel van de Oostzeekust-fietsroute

Aanbod bezienswaardigheden

Ostseetherme (ligt net over de grens in de gemeente Scharbeutz)

Zeewaterzwembad Niendorf

Sea Life Centre (zeewateraquarium met inheemse vissen)

Vogelpark Niendorf (met de grootste uilenverzameling ter wereld)

Visserij- en jachthaven Niendorf

Twee golfbanen in de Golfanlage Seeschlösschen: beide banen 18 holes, een met par 72 en een met par 61, en de Maritim Golfpark Ostsee net over de gemeentegrens in de gemeente Warnsdorf ( 3 x 9 holes, par 34, par 35 en par 37)

IJssport- en tenniscentrum (met IJshockeyteam)

Sinds meer dan 10 jaar de locatie voor de Duitse Beachvolleyballkampioenschappen in de Ahmann-Hager-Arena (6.000 zitplaatsen, tijdelijke/demontabele arena)

2007: opening van het eerste Duitse sportstrand met groot vrijetijds- en sportaanbod

Sinds 2007 aangewezen locatie voor Beach Polo

Windmolen Timmendorfer Strand (1846) is een ‘Holländermühle‘ zonder wieken

Drie pieren: de Seeschlösschenbrücke (150 m) met aan het einde een Aziatisch theepaviljoen met glazen bodem zodat de zee kan worden gezien (zit nu een restaurant in, geopend in juli 2014), de Maritim-Seebrücke in Timmendorf en een derde in Niendorf (185 m, in de vorm van een vis)

Nieuw kuurpark, gelegen tussen de strandpromenade en het centrum van Timmendorfer Strand, met daarin o.a. de oude hal voor de drinkkuren (beschermd monument) die jaarrond gebruikt wordt voor evenementen

Aanbod verblijfsaccommodaties (≥ 10 bedden)*

2014: 105 verblijfsaccommodaties met 6.151 bedden + 1 camping (aantal standplaatsen niet beschikbaar)

Aantal overnachtingen*

2014: 226.000 aankomsten en 953.000 overnachtingen



Gemiddelde verblijfsduur 4,2 dagen

Minder dan 5% buitenlandse gasten


Aantal horecazaken > 50 restaurants (m.u.v. fastfood-zaken)

Aanbod evenementen (highlights)

Beach Dining – 3 dagen rond Valentijnsdag, aantal bezoekers niet bekend. 6 topkoks uit Timmendorfer Strand presenteren hun culinaire kunsten binnen en bij mooi weer ook buiten in ongeveer 110 ‘Strandstoelen’

Beach Polo Masters - 3 dagen, circa 50.000 bezoekers

JazzBaltica - 3 dagen, circa 13.000 bezoekers

Deutsche Beachhockey Meisterschaft – 3 dagen, aantal bezoekers onbekend

Stars at the Beach (muziek), in de openluchtarena waar ook de beachvolleybalkampioenschappen plaatsvinden

Deutsche smart Beachvolleyball Meisterschaft - 3 dagen, circa 50.000 bezoekers

Traumautomeile - 2 dagen, circa 20.000 bezoekers (de bekendste autohandelaren uit Noord Duitsland presenteren op de strandboulevard hun nieuwste modellen, weekend in september)

Fischers Wiehnacht – 3 dagen, aantal bezoekers niet bekend. Maritime ‘pre-kerstmarkt’ in de haven van Niendorf met culinaire highlights, ambachtelijke (en maritieme) cadeau-ideeën, muzikale optredens, de intocht van Nikolaus op de boot, etc.

Musikalischer Winterzauber, van een week voor kerst tot begin van het nieuwe jaar, aantal bezoekers niet bekend;

muziekale wintermarkt in Timmendorfer Strand

Silvester on the beach – 1 avond, circa 15.000 bezoekers (oud en nieuw feest op het strand, muziek/DJ, kraampjes met hapjes en drankjes, vuurwerk)

Timmendorfer Strand in beeld

Strand Timmendorfer Strandarena voor beachvolleybalkampioenschappen (Foto: Magnus Manske) (Foto: flickr.com)


Seeschlösschenbrücke Timmendorfers Strand Niendorfer Seebrücke (Foto: rainer.n.foto op flickr.com) (Foto: www.bauingenieur24.de)

Kurhaus Timmendorfer Strand in het Kurpark Haven Niendorf (Foto: www.ferienwohnung-hamann.de) (Foto: Marc Gross op flickr.com)

http://www.bauingenieur24.de/


4.2. Noordwijk (Nederland, provincie Zuid-Holland)

Ligging Centraal gelegen in de Randstad: 40 km van Amsterdam, 25 km

van Schiphol, 20 km van Den Haag en 40 km van Rotterdam

Airport

Aantal inwoners 26.000 inwoners (begin 2015)

De gemeente bestaat uit twee kernen:

Noordwijk aan Zee, van oorsprong een vissersdorp en tegenwoordig een badplaats met een lange kuststrook van circa 13 km, waarvan 3 km kuststrook voor de bebouwde kom. Noordwijk heeft twee boulevards: de Koningin Wilhelmina Boulevard en de Koningin Astrid Boulevard

Noordwijk-Binnen straalt in de oude kern nog de rust uit van vroegere eeuwen. In 1992 is de oude dorpskern aangewezen als beschermd dorpsgezicht

Verder vallen buurtschap De Klei en Langevelderslag onder de gemeente Noordwijk.

Oppervlakte gemeente 52 km2 (waarvan 16 km2 water)

Positionering/profiel De Bloemenbadplaats van Europa

Exclusieve en moderne kustplaats met rijke historie

Nummer 3 badplaats van Nederland

Internationale congresplaats nummer 2 van Nederland:

circa 1.000 vergaderingen en meetings per jaar > 250 internationale congressen per jaar thuisbasis van ruimtevaartorganisatie ESA-ESTEC

Enkele luxe welnesscentra

Circa 225 winkels (food en genotmiddelen en non-food)



Space Expo (grote ruimtevaarttentoonstelling, bezoekerscentrum van ESA-ESTEC)

Theater en Bioscoop De Muze

Zwembad

Aanbod verblijfsaccommodaties

2014: 35 hotels (incl. B&B’s, hostels, etc.) met 1.600 kamers/ 3.500 bedden. Inclusief 2 grote 5-sterrencongreshotels met gezamenlijk ruim 400 kamers.

Aantal overnachtingen in hotels

2013: circa 513.000 overnachtingen



Aantal horecazaken* 115 horecazaken (2014) exclusief hotels

Aanbod evenementen (highlights)

Bloemencorso: vanuit Noordwijk vertrekt jaarlijks het 40 km lange Bloemencorso Bollenstreek naar Haarlem – 2 dagen

Aan de vooravond van het Bloemencorso rijdt sinds 2013 het verlichte Bloemencorso door Noordwijk

Schilderfestival Noordwijk – een week in juni

Kortebaandraverij op de Koningin Wilhelmina Boulevard - in augustus

Opera aan Zee (jaarlijks zomerfestival)

European Sand Sculptures Festival, 2 maanden in de zomer

Tulpenralley (oudste Nederlandse autorally, voor het eerst gereden in 1949. Deelnemers leggen in 6 dagen een route af van circa 2.400 km door Italië, Zwitserland, Frankrijk, Duitsland, Luxemburg, België en Nederland)

Noordwijk in beeld

Zicht op de kust van Noordwijk Vuurtoren van Noordwijk

(Foto: https://beeldbank.rws.nl, Rijkswaterstaat) (Foto: Dave H op flickr.com)


Space Expo Bloemencorso (cfr Blankenberge, NIET in Knokke-Heist)

(Foto: Bert Knot op flickr.com) (Foto: Michiel op flickr.com)

Strand Noordwijk

(Foto: www.noordwijk.info)


4.3. Deauville (Frankrijk, regio Basse Normandie)

Ligging Centrale ligging in Normandië, op ongeveer dezelfde afstanden van de drie regionale steden Caen, Rouen en Le Havre. Het is ongeveer 2 uur rijden vanaf Parijs. Deauville is ook per trein bereikbaar (station Trouville-Deauville) Deauville ligt aan het linker oever van de monding van de Touques in het Kanaal.

Aantal inwoners 3.800 inwoners (2012)

Oppervlakte gemeente 4 km²

Positionering/profiel Van oudsher een chique badplaats

650 m (houten) lange boulevard (Les Planches)

2 km strand

Deauville was in het verleden vaak onderwerp voor schilderijen van de impressionisten en een belangrijk ontmoetingsplaats voor bekende kunstenaars, politici en mensen uit het bedrijfsleven

Congrescentrum (CID Centre International de Deauville)

Circa 400 winkels

Vliegveld: Deauville – Saint-Gatien Airport


Zeewaterzwembad (tevens olympisch zwembad) met daarnaast een centrum voor thalassotherapie

Twee renbanen (paardensport)

Casino (het 3e casino van Frankrijk, sinds 1911) met o.a. een bioscoop en een nachtclub

3 golfbanen

Golf Barrière de Deauville (18 holes + 9 holes) Golf d’Houlgate (18 holes, par 71)


Golf Barrière de Saint-Julien (18 holes, par 72 + 9 holes, par 33)

en buiten de gemeentegrens: Golf de Deauville St Gatien (3 x 9 holes)

Nautisch centrum (waar alle nautische sporten kunnen worden beoefend, ook verhuur van fietsen, segways, etc.)

2 havens met in totaal circa 1.050 ligplaatsen, waarvan ongeveer een tiende voor passanten

Zeilschool

Circa 20 tennisbanen

Diverse ‘clubs’ voor kinderen en jeugd: pony-club, club ado plages (aanbod van diverse sporten vrijetijdsactiviteiten)

Markthallen en marktplein

Romeinse baden

Architectuur: diverse villa’s (alleen van buiten te bekijken), stadhuis, plein voor het Casino met diverse chique winkels/boetiekjes, etc.

Aanbod verblijfsaccommodaties

Circa 25 hotels (incl. B&B’s, vakantie-appartementen), 10 vakantiehuizen, totaal circa 2.000 kamers. 2 campings

Aantal overnachtingen Geen informatie op gemeentelijk niveau beschikbaar

Aantal horecazaken Circa 50 restaurants

Aanbod evenementen (selectie)

Festival du cinéma américain de Deauville (sinds 1975)

Aziatisch Filmfestival (sinds 1999)

Festival de Pâques en Août Musical (klassieke muziek)

Swing’In Deauville (Jazz)

Fotofestival (binnen en openlucht)

Deauville Pro-Am (golftoernooi voor teams bestaande uit een golfprofessional en drie amateurs, sinds 2011)

Poker- en bridgetoernooien op Europees en internationaal niveau (vinden plaats in het Casino)

Diverse paardensportevenementen

Internationale zeilweek

Deauville in beeld

Strand Deauville Monding Touques in het Kanaal

(Foto: Mimi Potter) (Foto: Patrice Le Bris)


Zeewaterzwembad Les Planches

(Foto: Jean-Marie Balaes) (Foto: Raphy Créations)

Villa Strassburger Mozaïeken in ‘Les Bains Pompéiens’

(Foto: www.wikipedia.org) (Foto: Hajotthu)

Strategisch Commercieel Plan Gemeente Knokke-Heist...het voornamelijk de partners als LAgroup en...

Documents

Transcript of Strategisch Commercieel Plan Gemeente Knokke-Heist...het voornamelijk de partners als LAgroup en...