Sociale woningbouw in gebiedsontwikkelingDe 30% voorbij?

Deloitte Real Estate AdvisoryMei 2012

2

Samenvatting

Uit het Deloitte onderzoek ‘Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling’ blijkt dat de volkshuisvestelijke doelstellingen van gemeenten op projectniveau steeds meer onder druk komen te staan. 77% van de gemeenten overweegt op korte termijn minder sociale (huur- en koop-) woningen te (laten) bouwen of heeft hiertoe kort geleden al besloten.

Dit komt door gewijzigde EU-regelgeving, afnemende investeringskracht van corporaties en de matige financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven. Gemeenten en corporaties hebben moeite de verborgen kosten van een sociale huurwoning (ca. € 89.000 per sociale huurwoning) op te brengen gegeven de huidige economische situatie. Dit leidt waarschijnlijk tot een verlaging van de productie van sociale woningen. In 2010 leverden corporaties in totaal nog 26.980 sociale huur- en koopwoningen op ofwel ca. 48% van de gehele bouwproductie.

Het is daarom de vraag wie de doelgroep met een inkomen boven de € 34.085 gaan bedienen en wie de bouwproductie op peil gaan houden. De insteek van het (voormalig) kabinet was dat corporaties een fors deel van de toekomstige nieuwbouwproductie voor hun rekening zouden nemen, gefinancierd met de opbrengsten uit verkoop van bestaand bezit (kooprecht voor zittende huurders). Nu de opbrengst uit verkoop van bestaand bezit tegenvalt (kooprecht wordt wellicht geschrapt, matige woningmarkt) hebben corporaties weinig investeringsruimte. Dit betekent dat de bouwproductie (verder) in gevaar komt. Gemeenten zullen op zoek moeten gaan naar andere partijen om bouwproductie te realiseren.

Deze conclusies worden getrokken op basis van een onderzoek onder ca. 40 gemeenten. Met dit onderzoek is het huidige gemeentelijk beleid voor sociale woningbouw in beeld gebracht evenals de verwachtingen van beleidsambtenaren, hoe dit beleid op korte termijn zal worden aangepast.

3 Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij?

Inhoudsopgave

Inleiding 4

1. Huidig beleid sociale taakstelling 6

2. Sociale taakstelling in de praktijk van gebiedsontwikkeling 9

3. Toekomstig beleid sociale taakstelling 12

Over Deloitte Real Estate Advisory 15

4

Inleiding

Gemeenten en corporaties hebben gezamenlijk als taak te zorgen dat voldoende sociale (huur- en koop-) woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep. Gemeenten hebben vaak een vast percentage voor de sociale taakstelling in nieuwbouwprojecten. ‘30% sociaal’ is in veel gemeenten het bestuurlijke uitgangspunt: elk nieuwbouwproject bevat in beginsel 30% sociale huur- en / of koopwoningen. Door verschillende ontwikkelingen (gewijzigde EU-regelgeving, minder investeringsruimte bij corporaties, financiële problemen bij gemeentelijke grondbedrijven) overwegen steeds meer gemeenten minder sociale woningen te (laten) bouwen.

Deloitte Real Estate Advisory heeft daarom onderzoek uitgevoerd naar gemeentelijk beleid met betrekking tot de sociale taakstelling in gebiedsontwikkeling. Drie vragen stonden centraal:

1. Huidig beleid: Wat is het huidige beleid?2. Huidige praktijk: Hoe wordt dat beleid toegepast

in de praktijk van de gebiedsontwikkeling?3. Verwachting nabije toekomst: Wat zijn, gezien de

wijzigende omstandigheden, de verwachtingen voor toekomstig beleid?

38 gemeenten namen deel aan het onderzoek. In elke provincie is minimaal 1 gemeente onderzocht, met een evenwichtige verdeling tussen kleine, middelgrote en grote gemeenten. De informatie is verzameld door middel van telefonische interviews met ambtenaren Wonen en / of Ruimtelijke Ordening.

Deloitte Real Estate Advisory adviseert gemeenten door het hele land over (publiek-private) gebieds-ontwikkelingen. In steeds meer van onze projecten zien we dat de gemeentelijke volkshuisvestingsdoelstellingen onder druk komen te staan; reden voor ons een onderzoek uit te voeren naar de sociale taakstellingen in nieuwbouwprojecten. Met dit onderzoek willen wij twee dingen bereiken. Ten eerste willen wij lokale beleidsmakers en bestuurders een beeld geven van de stand van zaken in de rest van het land. Hoe staat het ervoor bij uw collega’s in andere gemeenten? Ook leveren wij graag een bijdrage aan de discussie over gebiedsontwikkeling in Nederland.

5 Sociale woningbouw in gebiedsontwikkeling De 30% voorbij?