GESCAND

nen

Basis sociaal plan(Geldig vanaf 5 september 2011)

1. Inleiding

In het ondernemingsplan van Beter Wonen staat de mens centraal. Samen met onze partnerszorgen wij voor een vitale leefgemeenschap in wijken en buurten. Vitale wijken bereiken wedoor een combinatie van sociale, fysieke en economische interventies. Een van de meestingrijpende fysieke maatregelen is sloop in een wijk.

Juist omdat sloop zo'n ingrijpende maatregel is, is het belangrijk om duidelijke afspraken temaken. Bewoners moeten weten waar zij aan toe zijn en wat ze kunnen verwachten van BeterWonen. In dit basis sociaal plan is dit terug te vinden.

Op basis van dit basis sociaal plan schrijven we per sloopproject een projectgebonden sociaalplan. Dit projectgebonden sociaal plan wordt besproken met de projectcommissie. In hetprojectgebonden plan moeten minimaal dezelfde voorwaarden staan als die uit het basis sociaalplan. Het kan uitgebreid worden met extra voorzieningen en regelingen (bijvoorbeeld extrahulp voor senioren, begeleiding als er veel huishoudens wonen met sociale problematiek, enz.).Alle huurders (van woningen) ontvangen het projectgebonden sociaal plan zodat ze weten waarze aan toe zijn.

Het basis sociaal plan is geschreven op basis van sloop. Bij grootschalige renovatie gelden inprincipe dezelfde voorwaarden zoals hier omschreven. Bij grootschalige renovatie gaat het omwoningverbetering waardoor bewoners een langere periode niet in hun woning kunnenverblijven. Bewoners hebben in dat geval recht op een wisselwoning en eenonkostenvergoeding. Overal waar sloop staat in dit sociaal plan, moet dan verbetering staan.

2. Het sloopproces

Voornemen tot sloop en sloopbesluitAls Beter Wonen plannen heeft voor sloop van een complex wordt dit in een vroeg stadiumbesproken met de bewonerscommissie (als deze er is), de commissie heeft namelijkadviesrecht bij sloop.

Bij plannen voor sloop informeert Beter Wonen bewoners zo tijdig mogelijk. Hierbij maken weonderscheid tussen het formele sloopbesluit en het voornemen tot sloop. Het formelesloopbesluit neemt Beter Wonen in principe 18 maanden voor de sloopdatum. Vanaf hetmoment dat het formele sloopbesluit is genomen, kunnen bewoners aanspraak maken op deafspraken uit het Sociaal Plan. Bewoners worden door Beter Wonen schriftelijk op de hoogtegebracht van het sloopbesluit. Bij gelijktijdige sloop van meerdere woningen organiseren weook een informatiebijeenkomst.

Pagina 1 van 6

Voor deze periode weet Beter Wonen al eerder dat een bepaald complex gesloopt gaat worden(voornemen tot sloop). Beter Wonen kiest ervoor om bewoners zo vroeg mogelijk te informerenbij sloopplannen. Bewoners krijgen dan de garantie dat zij nog tot een bepaald jaar in hunwoning kunnen blijven wonen. Ook kan deze periode gebruikt worden voor het oprichten vaneen projectcommissie of klankbordgroep. Beter Wonen bepaalt zelf of vrijkomendehuurwoningen in deze periode nog (tijdelijk) verhuurd worden.

Alleen huurders met een regulier huurcontract voor een woning hebben rechten zoalsopgenomen in het sociaal plan. Huurders met een tijdelijk huurcontract, huurders vanbedrijfsonroerend goed, huurders van bergingen/ garageboxen hebben deze rechten niet.Zorginstellingen die complexmatig huren kunnen geen aanspraak maken op de rechten volgensdit sociaal plan.

Huisbezoek en het zoeken naar vervangende woonruimteNa het formele sloopbesluit bezoekt een medewerker van Beter Wonen alle huurders. Tijdensdit huisbezoek ontvangen huurders informatie over de herhuisvesting. Verder vragen wij naarwoonwensen en willen we informatie over het huishouden zoals inkomen en huishoudgrootte.Op basis van de woonwensen zoeken wij een andere woning (zie verder bij punt 5). Deafspraken die wij tijdens het huisbezoek maken leggen we schriftelijk vast, huurders ontvangenhiervan een kopie.

SloopaankondigingMinimaal zes maanden voordat de feitelijke sloop start, ontvangen huurders een aangetekendebrief. In deze brief zegt Beter Wonen formeel de huur van de woning op 'wegens dringend

Pagina 2 van 6

eigen gebruik'. Als het contract op meerdere namen staat ontvangt ieder een eigenaangetekende brief.

ProjectcommissieBij sloop probeert Beter Wonen altijd een projectcommissie of klankbordgroep te vormen. Doordeze projectcommissie wordt het projectgebonden sociaal plan besproken en goedgekeurd. Aande andere huurders wordt gecommuniceerd wie er in de projectcommissie zitten.

Communicatie tijdens het sloopprocesTijdens het hele sloopproces informeren wij bewoners schriftelijk via (nieuws)brieven. Waarnodig organiseren we ook inloopavonden. Verder is het huisbezoek een belangrijk moment inde communicatie.

3. Huurprijs

HuurbetalingNa het nemen van het formele sloopbesluit worden de huurprijzen bevroren. De jaarlijksehuurverhoging per 1 juli wordt niet meer doorgevoerd. Het voorschot voor de servicekosten enstookkosten wordt welopnieuw berekend.

Afrekening servicekosten en stookkostenDe servicekosten berekenen we per kalenderjaar (1 januari tim 31 december). In het daaropvolgende jaar (in mei of juni) vindt de afrekening plaats. In de servicekosten zitten ondermeerde kosten voor schoonmaak, huismeester en algemene elektra. De afrekening van destookkosten vindt plaats na verhuizing.

4. Onderhoud

Na het nemen van het formele sloopbesluit blijft Beter Wonen de woningen onderhouden. Welproberen we zoveel mogelijk te herstellen, in plaats van te vervangen.

s. Vervangende woonruimte

Inschrijven als woningzoekendeNa het nemen van het formele sloopbesluit moeten bewoners zich opnieuw inschrijven alswoningzoekende. Hier zijn geen kosten aan verbonden. Vanaf het moment dat het sloopbesluitis genomen, krijgen de bewoners urgentie.

Vergelijkbare vervangende woonruimteHuurders van de te slopen woningen hebben minimaal recht op vergelijkbare vervangendewoonruimte. Als bewoners zelf aangeven een stap te willen zetten in hun wooncarrière (met dedaarbij horende financiële consequenties) werkt Beter Wonen hier waar mogelijk aan mee.

Beter Wonen houdt zoveel mogelijk rekening met de woonwensen van de vertrekkendehuurders. Tijdens het huisbezoek vragen wij de huurders naar hun voorkeur wat betreftwoningtype, aantal slaapkamers, huurprijs en ligging van een woning. Bovenstaandewoonwensen beschouwt Beter Wonen als voorkeuren. Bij het beoordelen van het begrip'gelijkwaardige en passende vervangende woonruimte' zijn dit geen harde criteria. Waarhebben bewoners dan wel minimaal recht op?

Pagina 3 van 6

Bewoners hebben in ieder geval recht op een vergelijkbare, passende woning binnen degemeente Almelo. Als criteria hiervoor hanteert Beter Wonen een woning die wat betreft hetwoningtype en het aantal WWS-punten minimaal vergelijkbaar is met de te verlaten woning.Hierbij geldt een marge van +10/-10 punten (als de te slopen woning niet is voorzien van eencv-installatie en/of isolatieglas, dan worden de punten die hiervoor bij de nieuwe woningworden toegekend buiten beschouwing gelaten).

Bij het zoeken naar een andere woning verwachten wij medewerking van de huurders(constructief overleg en reële woonwensen). Als er meerdere huurders belangstelling hebbenvoor eenzelfde vervangende woonruimte kijken wij naar woonduur. Diegene met de langstewoonduur heeft dan voorrang.Als huurders belangstelling hebben voor een koopwoning, informeren wij hen over dekoopmogelijkheden.

TerugkeergarantieAls Beter Wonen vervangende nieuwbouwontwikkelt op de locatie van de sloopwoningenkunnen huurders terugkeren naar hun oude buurt. Hiervoor ontvangen zij dan eenterugkeergarantie. Huurders moeten wel rekening houden dat zij dan twee keer moetenverhuizen en hebben hierbij eenmalig recht op de tegemoetkoming voor verhuis- eninrichtingskosten. Ook hier geldt dat wij kijken of de nieuwe woningen passen bij de bewoners(als wij bijvoorbeeld een complex voor senioren bouwen, heeft een gezin met kinderen geenrecht op terugkeergarantie naar deze locatie).

Wanneer geen vervangende woonruimte?Bij lopende procedures rondom ontbinding van de huurovereenkomst (o.a. bij ernstige woon-overlast) wachten we de uitkomst van de procedure af voordat het Sociaal Plan in werkingtreedt.

6. Vertrek uit de huidige woning

HuuropzeggingAls er vervangende woonruimte elders gevonden is (buiten Beter Wonen), zegt de huurder zelfschriftelijk de huur van de huidige woning op bij Beter Wonen. De opzegtermijn is één maand.

Als de huurder opnieuw huurt bij Beter Wonen, maakt Beter Wonen afspraken met de huurderover de nieuwe huursituatie en de beëindiging van zijn huurcontract van de te verlaten woning.Deze afspraken worden in een door beiden ondertekend document vastgelegd.

Oplevering van de huidige woningHuurders van de te slopen woning moeten hun woning schoon en leeg achter laten. Bij devoorinspectie maken huurder en Beter Wonen afspraken over hoe de woning achtergelatenmoet worden. Deze afspraken worden schriftelijk vastgelegd en beide partijen ontvangen deze.Over het algemeen gelden de volgende afspraken:• De woning moet leeg en (bezem)schoon achter blijven. Dit geldt ook voor balkon/tuin of

berging.• Vloerbedekking en gordijnen moeten uit de woning verwijderd worden.• Zelf aangebrachte voorzieningen (bijvoorbeeld eigen keuken, extra wasbak, ligbad, enz.)

mogen in de meeste gevallen blijven zitten.• Op het moment dat de woning niet wordt achtergelaten zoals is afgesproken, brengt Beter

Wonen kosten voor schoonmaak/verwijdering in rekening. Deze kosten verrekenen wij metde tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten.

Pagina 4 van 6

Buurt leefbaar houdenBeter Wonen maakt een plan voor het beheer van het complex voor de periode voorafgaandaan de sloop. Hierin staat onder meer of woningen tijdelijk verhuurd worden en welkemaatregelen we nemen op het gebied van leefbaarheid (bijvoorbeeld vitrage laten hangen,dichtplanken, onderhoud groen, weghalen van rommel, extra controlerondes, enz.).

7. Financiële regelingen

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskostenAlle huurders die hun woning huren op basis van een regulier huurcontract hebben recht opeen financiële regeling als zij verhuizen nadat het formele sloopbesluit is genomen. De regelingis bedoeld als tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting van de nieuwe woning.De tegemoetkoming is een wettelijk vastgesteld bedrag wat jaarlijks wordt geïndexeerd. Op ditmoment is de bijdrage € 5.396,- (prijspeil maart 2011). De vergoeding wordt uitbetaald intwee termijnen (uitsluitend via bank/giro). De eerste helft bij het opzeggen van de huur van dehuidige woning. De tweede helft na het inleveren van de sleutels van de oude woning encorrecte oplevering. Eventuele openstaande betalingen verrekenen wij met de bijdrage.

Zelf aangebrachte voorzieningenDoor de huurder zelf aangebrachte voorzieningen (bijvoorbeeld een cv-installatie, een ligbad,rolluiken of keuken) worden zoveel mogelijk hergebruikt. Hergebruik kan ook betekenen dat devervangende woning voorzien is van een voorziening die gelijkwaardig is als de voorziening dieis aangebracht in de oude woning. In een aantal gevallen is hergebruik niet mogelijk. BeterWonen vergoedt dan gedeeltelijk de zelf aangebrachte voorzieningen. De voorwaarden hiervoorzijn:• de voorziening moet in goed werkende staat in de woning achterblijven;• de voorziening is voor de datum van het sloopbesluit aangebracht;• bewoners hebben schriftelijke toestemming van Beter Wonen voor de voorziening;• de voorziening is een verbetering van de woning;• de voorziening is in goede staat.

Bij de huuropzegging bekijkt Beter Wonen welke zelf aangebrachte voorzieningen er zijnaangebracht, en welke voor vergoeding in aanmerking komen. Wij gaan uit van eenafschrijvingsperiode van 10 jaar (10% afschrijving per jaar).

Voorzieningen op medische grondVoorzieningen die zijn aangebracht op medische noodzaak vallen buiten deze regeling. Dezevoorzieningen worden, voor zover mogelijk is, overgebracht naar de nieuwe woning door BeterWonen. Als dit niet mogelijk is, helpt Beter Wonen bij het aanvragen en bespoedigen van eennieuwe aanvraag. Beter Wonen biedt een alternatief als aanpassing niet mogelijk is.

Geen dubbele huurDe huurbetaling van de oude woning eindigt op het moment dat de huur van de nieuwe woningingaat. Vanaf deze datum neemt Beter Wonen de huur van de oude woning voor één maandvoor haar rekening. Huurders hebben dan een maand de tijd om te verhuizen. Als dit niet lukt,zijn huurders opnieuw huur verschuldigd voor hun oude woning.

WisselwoningAls er twee keer verhuisd moet worden (bijvoorbeeld in het kader van een grootschaligerenovatie) hebben bewoners recht op een gestoffeerde wisselwoning + een extra vergoedingvan € 530,- (bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd).

Pagina 5 van 6

8. Contactpersoon

Bij elk sloopproject is er een contactpersoon van Beter Wonen waar huurders met al hunvragen terecht kunnen. Bewoners ontvangen in een vroeg stadium (voor het definitievesloopbesluit) informatie hoe zij de contactpersoon kunnen bereiken.

9. Klachten

Als huurders klachten hebben over de naleving van de afspraken uit het sociaal plan of over hetgedrag van onze medewerkers, dan kunnen zij deze (schriftelijk) melden bij Beter Wonen.Wanneer overleg niet leidt tot een bevredigend antwoord, dan kunnen huurders de klachtvoorleggen aan een onafhankelijke klachtencommissie van Beter Wonen (zie verder hetreglement klachtencommissie Beter Wonen).

10. Overeenkomst voor onbepaalde tijd

Het basis sociaal plan is door Beter Wonen en de SHBW (Stichting Huurders Belangen BeterWonen) voor onbepaalde tijd afgesloten. Als er vanuit Beter Wonen of SHBW behoefte is omdeze notitie aan te passen is dit mogelijk in gezamenlijk overleg.

Almelo, 5 september 2011

Voor akkoord:

Pagina 6 van 6