1

Schiedamse aanpak biedt basis voor

goede samenwerking

2

3

Van een aantal ondernemers in het gebied loopt binnen afzienbare tijd de erfpacht af. De gemeente Schiedam heeft deze ondernemers gevraagd om nieuwbouwplannen te maken die passen binnen de toekomstplannen van het bedrijventerrein. Bij de duurzame herstructurering van Nieuw-Mathenesse wil de gemeente graag samenwerken met betrokken ondernemers en deze helpen bij het nemen van een beslissing over (eventuele) investeringen in hun bedrijfspand. Zelf investeert de gemeente Schiedam fors in Nieuw-Mathenesse, onder meer door het openbaar gebied opnieuw in te richten.

In deze brochure wordt uitgelegd op welke wijze de gemeente ondernemers wil ondersteunen. De Schiedamse aanpak biedt ondernemers de kans met verschillende experts in contact te komen. Met de architectenpool bijvoorbeeld, kunnen ondernemers die willen investeren in hun vastgoed op kosten van de gemeente een studie laten verrichten door één van de zes architecten die de gemeente heeft ingeschakeld. Deze architecten maken vervolgens een ontwerp dat het beste past bij de vraag

en visie van de ondernemer en dat tegemoet komt aan de kwaliteits- en duurzaamheideisen van de gemeente voor het bedrijventerrein. Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed kan hierbij inzicht verschaffen in wat investeren in een duurzaam gebouwd bedrijfspand de ondernemer finan-cieel oplevert. Daarnaast brengt een in opdracht van de gemeente uitgevoerde marktverkenning in beeld welke toekomstkansen er zijn voor het duurzame vastgoed van de ondernemers op Nieuw-Mathenesse.

Het bovenstaande maakt duidelijk dat de gemeente Schie-dam er veel aan gelegen is om bij de duurzame herstruc-turering van Nieuw-Mathenesse samen op te trekken. Met de Schiedamse aanpak wordt een solide basis gelegd voor een goede samenwerking met ondernemers, erfpachters, marktpartijen en maatschappelijke organisaties. Ik heb er alle vertrouwen in dat Nieuw-Mathenesse aan het eind van dit decennium een bedrijventerrein is om trots op te zijn.

ir. J.M. Leemhuis-StoutBurgemeester van Schiedam

Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking

Medio 2019 moet Nieuw-Mathenesse een modern, gemengd bedrijventerrein zijn waarmee

de gemeente Schiedam en de ondernemers met vertrouwen de toekomst tegemoet gaan.

Het terrein, nu nog grenzend aan de historische binnenstad van Schiedam, wordt dan

omringd door stedelijke gebieden, onder meer als gevolg van de ontwikkeling van

Stadshavens Rotterdam. Dat schept kansen voor de bedrijven, maar stelt tegelijkertijd

eisen aan de verschijning en uitstraling van de bedrijfspanden.

4

5

Om het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse een geslaagde impuls te geven, is het

belangrijk dat de gemeente Schiedam en ondernemers investeren en goed samenwerken.

De gemeente wil ondernemers stimuleren om te investeren en ondersteunt ze door middel

van de Schiedamse aanpak. Met deze aanpak wordt een solide basis gelegd voor een goede

samenwerking met ondernemers, erfpachters, marktpartijen en maatschappelijke organisa-

ties. De Schiedamse aanpak bestaat uit drie instrumenten die ondernemers helpen bij het

maken van een goede afweging bij de gevraagde investering. Deze drie instrumenten zijn:

n de marktverkenning;

n de architectenpool;

n het rekenmodel Duurzaam Vastgoed.

Marktverkenning

In samenwerking met de Stadsregio Rotterdam is onder

meer een regionale marktverkenning uitgevoerd. Daarbij

is gekeken naar de concurrentiepositie van Nieuw-

Mathenesse en belangrijke marktontwikkelingen in de

regio. De marktverkenning bevestigt de uitstekende positie

van het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse op de

regionale markt. De ligging van Nieuw-Mathenesse is

uniek doordat het dichtbij de historische binnenstad ligt en

ook vlakbij een wereldhaven, daarnaast zijn er goede

ontsluitingsmogelijkheden. De marktverkenning heeft zich

gericht op investeerders, ondernemers en de gemeente.

Investeerders

Niet investeren leidt veelal tot waardevermindering van

het vastgoed.

Door investeringen gericht in te zetten op het aantrekkelijk

houden van vastgoed voor hergebruikers, behouden de

investeringen hun waarde en worden terugverdiend door

hergebruik. Vastgoed blijft interessant voor de markt als

het flexibel is en voor diverse ondernemers gebruikt kan

worden. Voor ondernemers op Nieuw-Mathenesse vraagt

dit om rekening te blijven houden met flexibele inrichting

van bedrijfsruimten, installaties en buitenruimte

(bijvoorbeeld voor parkeren en expeditie).

Investeren in beheer, onderhoud en modernisering

van kavels en vastgoed leiden tot waardevastheid en

-stijging van de eigendommen van de ondernemer.

Daarbij leiden investeringen tot een toename van de

productiecapaciteit of een efficiënter proces, waardoor

de verblijfsduur verlengd wordt. Het aandeel van de

huisvestingskosten blijft per saldo ongeveer constant.

6

Een functioneel en sober ingerichte kavel kan voor de

huidige ondernemer voldoen, maar de aantrekkelijkheid

voor andere gebruikers bij hergebruik neemt hierdoor af.

Daarmee verliest het ook een stuk economische waarde.

Nieuwe gebruikers zijn slechts bereid te betalen voor de

voor hen bruikbare delen van de kavel en vastgoed.

Hierdoor verdampt de waarde van de oorspronkelijke

investering. Tussen 2005 en 2009 is de waarde van het

private eigendom op het terrein met 30% toegenomen.

Ondernemers

De mogelijkheden om te ondernemen op Nieuw-

Mathenesse zijn goed. In de regio (Rivierzone en

Rotterdam) zijn er niet of nauwelijks locaties die zo dicht

tegen de binnenstad aanliggen die de ontwikkel-

mogelijkheden bieden die vergelijkbaar zijn met Nieuw-

Mathenesse. Het is dan ook een unieke locatie, met een

grote mate van flexibiliteit ten aanzien van activiteiten en

maatvoering. Vaak investeren ondernemers niet in vast-

goed, omdat zij investeringen zo snel mogelijk terug willen

verdienen. Die houding is begrijpelijk en bedrijfseconomisch

gezond, maar het hanteren van korte terugverdientijden

betekent vaak ook dat er niet wordt overgegaan tot

investeringen in vastgoed. Traditionele terugverdientijden

van tussen de vijf en tien jaar vragen om aanzienlijke

jaarlijkse afschrijvingen. Als er een erfpachtconstructie

binnen afzienbare tijd afloopt en een ondernemer niet wil

of kan investeren, betekent dit dat de boekwaarde versneld

afgeschreven moet worden.

Kosten van afschrijving worden over een langere periode

gespreid, door op een moderne manier met de financiering

van vastgoed om te gaan. Voor de ondernemer waarvan

de erfpacht afloopt, betekent dit in eerste instantie dat niet

tot vervroegde afschrijving van de boekwaarde over hoeft

te worden gegaan. Met een meerjarige spreiding neemt de

jaarlijkse afschrijving daarnaast af. Door als ondernemer

op Nieuw-Mathenesse de vastgoedexploitatie te koppelen

aan de bedrijfsexploitatie, is financiële risicospreiding

mogelijk. Deze constructie biedt naast een groter inves-

teringsbereik ook extra mogelijkheden voor externe

financiering.

7

Gemeente

De gemeente Schiedam zorgt er onder meer voor dat de

openbare ruimte wordt vernieuwd en dat deze ‘schoon,

heel en veilig’ blijft. Daarnaast worden de komende jaren

diverse maatregelen uitgevoerd die de bereikbaarheid van

het bedrijventerrein verder verbetert en worden

specifieke kwaliteiten van het gebied extra onder de

aandacht gebracht.

De gemeente wil Nieuw-Mathenesse vernieuwen.

De aflopende erfpachtcontracten bieden daar kansen voor.

Investeringen in het vastgoed op het bedrijven-terrein

geven een impuls aan de herstructurering. Daarnaast

zullen de investeringen van de gemeente in het openbaar

gebied en de infrastructuur de kwaliteit van de omgeving

sterk verbeteren. De gemeente zoekt daarbij de samen-

werking met ondernemers met als doel het bestaande

vastgoed te herontwikkelen.

Door de kwaliteit van de openbare ruimte en het vastgoed

te verbeteren, werken gemeente en ondernemers samen

om van Nieuw-Mathenesse een economisch duurzaam

en vitaal bedrijventerrein te maken. Dit is ook belangrijk

omdat bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse voor veel

werkgelegenheid zorgt. Op Nieuw-Mathenesse staan 110

bedrijven waar ruim 2000 mensen werken. Door middel

van investeringen wil de gemeente de werkgelegenheid

versterken. Ook is er een vraag uit de regio naar bedrijfs-

ruimtes en daarom zet de gemeente in op het verdichten

van de bebouwing om daarmee meer ruimte te scheppen

voor ondernemers. Volgens het beleid van de Provincie

Zuid-Holland is het zo dat bij een gemiddelde verdichting

van 7% van de bebouwing, een toename van 140

arbeidsplaatsen ontstaat.

8

Architectenpool

De architectenpool is een uniek instrument waarmee

ondernemers meer inzicht krijgen in de mogelijkheden

om op hun huidige locatie een nieuw bedrijfspand te

ontwikkelen. Ondernemers waarvan het erfpachtcontract

afloopt kunnen gratis advies inwinnen bij één van de

zes architecten die door de gemeente zijn geselecteerd.

De keuze voor een architect uit de pool is geheel aan de

ondernemer, hij bepaalt welk bureau het beste past bij zijn

vraag. Hierdoor krijgt de ondernemer een goed inzicht in

de mogelijkheden om op zijn grond een financieel

haalbare vastgoedontwikkeling te realiseren, dat ook

economisch profijt oplevert.

Deelnemende architecten:

n Architéma Architectuurstudio

n HDK Architecten

n HP Architecten

n Kingma Roorda Architecten

n Meyer en Van Schooten Architecten B.V.

n Toornman Architecten Schiedam B.V.

9

10

11

Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed

Duurzaamheid krijgt extra aandacht op het bedrijven-

terrein Nieuw-Mathenesse. De gemeente stimuleert alle

erfpachters waarvan de erfpacht afloopt om te investeren

in de duurzaamheid van hun bedrijfshuisvesting. Om dat

voor elkaar te krijgen, krijgen zij de beschikking over het

Rekenmodel Duurzaam Vastgoed.

Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed is bedoeld om

inzicht te geven in de financieel economische consequen-

ties van duurzame maatregelen. Dit gebeurt voordat de

ontwerpkeuzes voor het vastgoed vastliggen en daaraan

een budget is gekoppeld. Zo laat het model onder andere

zien hoe de vastgoedwaarde zich ontwikkelt door het

nemen van duurzaamheidsmaatregelen. Over het

algemeen geldt dat hoe meer duurzame maatregelen er

getroffen worden, des te hoger de vastgoedwaarde en de

rendementen. Daarnaast maakt het model direct duidelijk

wat de terugverdientijden van de maatregelen zijn. Een

groot voordeel van het rekenmodel is dat het eenvoudig is

in gebruik. Het model toont aan dat duurzaamheid loont

en dat investeren in duurzaamheid voor onderne-mers

aantrekkelijk is. Investeren in een duurzaam gebouwd

bedrijfspand verhoogt de vastgoed-exploitatie doordat er

onder andere minder risico is op leegstand en hogere huren

kunnen worden gevraagd. Daarnaast hebben gebruikers

minder exploitatielasten zoals bijvoorbeeld energiekosten.

Het pand levert dus meer op en kost minder in gebruik,

kortom: duurzaamheid loont!

Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed is te vinden op

www.schiedam.nl/nieuwmathenesse. Het model is alleen

toegankelijk voor ondernemers die actief bezig zijn met

herontwikkeling.

12

Gemeente Schiedamwww.schiedam.nle-mail: contact@schiedam.nl

%: 14 010fax: 010 473 70 21Postadres:Postbus 15013100 EA Schiedam