Ruimtelijke metamorfose binnenstedelijk: Kop van Zuid Rotterdam · 2020. 9. 17. ·...

Ruimtelijke metamorfose binnenstedelijk: Kop van Zuid Rotterdam

20 november 2015 | Ries van der Wouden 9

RIGO Research en Advies Woon-‐ werk-‐ en leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Binnenstedelijk bouwen in de Zuidelijke Randstad Vergelijking van planaanbod, nieuwbouw en woningbehoefte

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomen-‐heden.

RIGO Research en Advies Woon-‐ werk-‐ leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Binnenstedelijk bouwen in de Zuidelijke Randstad Vergelijking van planaanbod, nieuwbouw en woningbehoefte

Opdrachtgever

Provincie Zuid-‐Holland

Ministerie van BZK

Contactpersoon

Jesper van Loon

Jasper van Rooijen

Projectnummer

33300

Datum

25 oktober 2016

Auteurs

Jan Scheele-‐Goedhart

Hans van der Reijden

Eva Broxterman

Bron omslagafbeelding: Provincie Zuid-‐Holland

Eindrapport Binnenstedelijk bouwen in de Zuidelijke Randstad

Inhoud

Binnenstedelijk bouwen in de Zuidelijke Randstad 1

Inleiding 12

Stadsregio Rotterdam 15

Stadsgewest Haaglanden 24

Holland-‐Rijnland 32

Drechtsteden 40

Midden-‐Holland – Gouda, Waddinxveen, Zuidplas (Z3) 48

Binnenstedelijk bouwen: een korte terugblik 1 Een groot deel van de productie is binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd3 De plancapaciteit is in de afgelopen jaren sterk afgenomen 4 Niet alleen binnenstedelijk, ook in totaal is er te weinig capaciteit 6 In de meeste regio’s is er een tekort aan harde en zachte plancapaciteit 9 Conclusie: versnelling nodig, maar relatief weinig harde plannen 10

Achtergrond en vraagstelling 12 Aanpak van het onderzoek 13 Leeswijzer 13

Gemeente Rotterdam 15 Randgemeenten 18 Totaal Stadsregio Rotterdam 21

Gemeente Den Haag 24 Randgemeenten 27 Totaal Stadsgewest Haaglanden 30

Gemeente Leiden 32 Randgemeenten 35 Totaal Holland-‐Rijnland 38

Gemeente Dordrecht 40 Randgemeenten 43 Totaal Drechtsteden 45

Totaal Z3 48

Eindrapport Binnenstedelijk bouwen in de Zuidelijke Randstad 1

Binnenstedelijk bouwen in de Zuidelijke Randstad Het Rijk is – in het kader van het MIRT1 – met de provincie Zuid-‐Holland, de stedelijke regio’s en de gemeenten in de Zuidelijke Randstad in gesprek over de verstedelijking. In dat gesprek is aan de orde gekomen dat er mogelijk sprake is van een tekort aan binnenstedelijke bouwmogelijkheden. Ten behoeve van het gesprek over een eventueel tekort aan binnenstedelijke ruimte heeft RIGO onderzocht wat de plancapaciteit is in de verschillende regio’s en steden en in hoeverre daaruit blijkt dat er inderdaad een tekort is. Dit rapport vat de bevindingen uit dat onderzoek samen.

In deze samenvatting beginnen we met een korte terugblik op het beleid voor binnenstedelijk bou-‐wen. Vervolgens gaan we in op de hoofdconclusies uit het onderzoek, voor wat betreft de beschik-‐bare plancapaciteit en mogelijke achtergronden daarbij.

Binnenstedelijk bouwen: een korte terugblik

0.1.1 Beleid Binnenstedelijk bouwen is al decennia in meer of mindere mate onderdeel van Nederlands woning-‐bouwbeleid. De mate van overheidssturing verschilde in de loop der jaren wel. Na een periode van gebundelde deconcentratie (vanaf 1966) was er aandacht voor vernieuwing en herontwikkeling van vooral de bestaande woningvoorraad. Het accent verschoof daarbij wel van de vooroorlogse naar de naoorlogse woningvoorraad en hiervoor waren afzonderlijke budgetten voor stadsvernieuwing, c.q. stedelijke vernieuwing.

In de VINEX-‐periode (1995-‐2005, verlengd tot 2010) werden afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen per regio. Een belangrijk onderdeel van VINEX was om zo intensief mogelijk ge-‐bruik te maken van de ruimtelijke mogelijkheden van de steden. Gaten moeten worden gevuld, bui-‐ten gebruik geraakte bedrijfsterreinen, spoorwegemplacementen en dergelijke werden opnieuw in-‐gericht. Daarom werden er ook afspraken gemaakt over het aandeel van de nieuwbouw dat binnen-‐stedelijk moest worden gerealiseerd. Het Rijk was direct betrokken bij het monitoren van de op re-‐gioniveau geformuleerde kwantitatieve doelen. Hier werd ook gekeken of er voldoende plancapaci-‐teit voor de toekomst werd ontwikkeld.

Het rijksbeleid vanaf 2012 (SVIR2) is een voortzetting van de ingezette decentralisatie richting decen-‐trale overheden (bestuursakkoord 2011 – 2015). Dit geldt ook voor het woningbouwbeleid. Belang-‐rijk element is dat de bijdragen per geproduceerde woning vanuit het Rijk in de loop der tijd verdwe-‐nen. Deze ontwikkeling is al ingezet rond 1982 en is rond de eeuwwisseling afgerond. Na 2008 is er nog een tijdelijke stimuleringsregeling in de crisisperiode geweest, maar sinds 2012 zijn er dus geen financiële bijdragen per woning meer.

Beleid voor betere benutting van het bestaand bebouwd gebied is ondanks het wegvallen van finan-‐ciële steun gebleven en vastgelegd in zowel de ruimtelijke verordening van de provincie als in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, Rijk). Het gaat er in het Bro (de zogeheten ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) om “in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betref-‐fende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins” (Artikel 3.1.6 Bro, lid 2.b). Bovendien hebben Rijk en Regio in 2009 een

1 MIRT: Meerjarenprogramma infrastructuur, ruimte en transport. 2 SVIR: Structuurvisie infrastructuur en ruimte.


verstedelijkingsstrategie afgesproken op het BO-‐MIRT voor de periode 2010-‐2019, waarbij de ambi-‐tie was om 80% van de woningbouw binnenstedelijk te realiseren.

0.1.2 Binnenstedelijke woningbouw Er wordt al geruime tijd gemonitord hoeveel en welk aandeel van de woningbouw binnenstedelijk wordt ontwikkeld. Het aantal fluctueert, maar we zien dat in de laatste twee decennia er continu productie plaatsvindt. Van groot belang is dan we daarbij een onderscheid maken tussen de netto of bruto productie. Onder de bruto productie wordt dan het aantal toegevoegde woningen verstaan, zonder daar het aantal gesloopte of anderszins onttrokken woningen vanaf te trekken. De netto pro-‐ductie is de productie na aftrek van onttrokken woningen. Een deel van de productie betreft immers vervanging van bestaande woningen en daarbij wordt soms meer, en soms minder teruggebouwd. Rotterdam is een voorbeeld van dat laatste; daar is de laatste jaren minder teruggebouwd in de stad dan er gesloopt is. Dit effect wordt ook wel verdunning genoemd.

Tabe l 0 -‐ 1 Aandee l won ingen b innen be s taand bebouwd geb ied van de b ru to r eg iona le p roduc t i e en van de ne t to p roduc t i e ( du s e x c lu s i e f v e rvang ing ) , pe r i ode 2000 -‐ 2006

Bruto productie Netto productie

Drechtsteden 55% 40% Holland Rijnland 65% 57% Rotterdam (SRR) 60% 40% Haaglanden 38% 18%

Ruimte voor woningbouw in bebouwd gebied; Ministerie van VROM; 18-‐2-‐2009 Een ander aspect dat al geruime tijd uit verschillende studies naar voren komt, is dat er continu sprake is van functieverandering binnen de bestaande steden. Vooral op voormalige bedrijventerrei-‐nen werden en worden woningen toegevoegd. Transformatie van kantoren en winkels3 vindt vooral de laatste jaren plaats. Het aandeel van deze transformaties in de totale productie is beperkt.

0.1.3 Plancapaciteit Om te kunnen beoordelen in hoeverre de gemaakte afspraken over de woningproductie haalbaar zijn, wordt al geruime tijd de plancapaciteit gemonitord. De plancapaciteit is het aantal woningen dat nog gerealiseerd kan worden in gemeentelijke plannen voor woningbouw. Dat kunnen vastge-‐stelde bestemmingsplannen zijn waar al gebouwd wordt, maar evengoed eerste, ruwe ideeën voor in de toekomst te bebouwen ruimte. De capaciteit in door de gemeenteraad vastgestelde plannen wordt ‘harde plancapaciteit’ genoemd, als de plannen nog niet door de raad zijn vastgesteld gaat het om ‘zachte plancapaciteit’.4

De laatste vijftien jaar wordt de plancapaciteit minder structureel gemonitord dan daarvoor. In het kader van de woningbouwafspraken met de stedelijke regio’s (2005 – 2009) werd de capaciteit geïn-‐ventariseerd (vanuit het Rijk). Hieruit bleek dat er in de Zuidvleugel over het algemeen wel vol-‐doende plannen waren, maar dat deze niet altijd ‘hard’ genoeg waren om de beoogde productie voor de komende vijf jaar te halen.5 Het kost immers tijd om het proces tussen een ruw, eerste idee en een vastgesteld bestemmingsplan te doorlopen; bij een tekort aan harde plancapaciteit kan er op

3 Dat wil zeggen: transformatie van bestaande gebouwen, dus geen functiewijziging waarbij kantoren,

winkels of andere panden gesloopt worden en er vervolgens woningen voor in de plaats worden ge-‐bouwd. Het laatstgenoemde type transformatie vindt al veel langer en veel meer plaats.

4 De laatste twee jaar heeft de provincie het onderscheid ‘harde’ en ‘zachte’ plancapaciteit niet geïn-‐ventariseerd. In plaats daarvan hebben gemeenten aangegeven of plannen ‘direct uitvoerbaar’ zijn of niet. Niet in alle gevallen is een plan waarvan een gemeente aangeeft dat het in die categorie valt, ook daadwerkelijk juridisch vastgesteld.

5 Zie RIGO, Plancapaciteit stedelijke regio’s 2008.


langere termijn wel voldoende gebouwd worden, maar is er voor de kortere termijn een mogelijk knelpunt.

Momenteel is er (hernieuwde) aandacht voor goede monitoring van plancapaciteit, vooral vanuit de provincie. Men faciliteert hiermee de decentrale overheden om te komen tot beter inzicht en af-‐stemming aangaande woningbouw.

0.1.4 De binnenstedelijke ruimte Welke ruimte is er nu nog? Deze vraag, die in het MIRT-‐overleg tussen Rijk en decentrale overheden aan de orde is gekomen, wordt niet voor het eerst gesteld. Ook twintig jaar geleden werden studies gedaan naar de binnenstedelijke ruimte voor woningbouw. Een conclusie die in meerdere onder-‐zoeken getrokken werd, is dat er weliswaar wel ruimte was binnen bestaand bebouwd gebied, maar dat de ‘gemakkelijke’ locaties nu echt al ontwikkeld waren. Desondanks is men er steeds opnieuw in geslaagd om op andere locaties binnen de bestaande stad nieuwe woningen te realiseren.

In hoeverre dat in de komende jaren het geval zal zijn, kunnen we niet op voorhand beoordelen. Wel wordt ook nu gesuggereerd dat er binnenstedelijk nog behoorlijk wat ruimte voor woningbouw is. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de recente studie van het PBL, waarin men onder meer concludeert dat er nog veel ruimte is te vinden op binnenstedelijke onderbenutte werklocaties.6 Aan de andere kant staat het signaal van gemeenten en regio’s in het MIRT-‐overleg: dat de productie over twee jaar te lijden zal hebben onder een tekort aan binnenstedelijke plannen dat nu voorzien wordt. In het ver-‐volg van dit rapport beschrijven we in hoeverre er inderdaad aanleiding is om te spreken van een te-‐kort aan plancapaciteit.

Een groot deel van de productie is binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd § De productie heeft in de afgelopen jaren voor een groot deel binnenstedelijk plaatsgevon-‐

den.

§ Vooral op locaties in bestaand woongebied (herstructurering, verdichting, kleinschalige functieverandering) zijn veel woningen gerealiseerd.

Allereerst blijkt uit het onderzoek dat een groot deel van de productie in de afgelopen jaren binnen bestaand bebouwd gebied is gerealiseerd. In het totaal van de Zuidelijke Randstad zijn zo’n 120.000 woningen gebouwd in de periode 2006 – 2015. Daarvan zijn er 55.000 gebouwd op gronden die in 2006 voor woningen, winkels, kantoren, bedrijven of voorzieningen bebouwd waren, zo’n 45%. Als het gaat om de netto verandering van de woningvoorraad is die nog sterker op deze bebouwde ter-‐reinen geconcentreerd: zo’n 50% van de toename van de woningvoorraad tussen 2006 en 2015 vond plaats op dit type terreinen. Als de andere binnenstedelijke terreinen meegerekend worden, zoals parken, plantsoenen, sportterreinen en volkstuinen neemt het aandeel binnenstedelijke productie toe tot zo’n 53% (tabel 0-‐2).

Hoewel de hoofdlijn is dat er bij alle regio’s veel woningen binnen bestaand bebouwd gebied gereali-‐seerd zijn, zijn er behoorlijke verschillen per regio. De randgemeenten bouwen over het algemeen meer op uitleglocaties dan de centrumsteden. Daarbij moet bedacht worden dat de VINEX-‐uitleglo-‐caties bij de steden – Nesselande, Wateringse Veld, Ypenburg – in deze indeling in de categorie ‘ove-‐rig’ vallen, omdat ze in 2006 al als bouwterrein waren aangemerkt.

tabe l 0 -‐ 2 Won ingbouw 2006 – 2015 i n de Zu ide l i j k e Rands tad naa r vo r ige g rondgeb ru i k s func t i e

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

6 PBL, Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad; het PBL heeft de

‘ruimte’ voor woningbouw geïnventariseerd en dat is een andere grootheid dan de in dit rapport gebruikte plancapaciteit.


niet-‐stedelijk groen 580 700 1.440 1.990 1.130 1.310 1.530 630 700 890 niet-‐stedelijk semi-‐groen 70 90 110 190 170 300 290 260 530 650 stedelijk groen 440 310 470 850 330 290 100 70 140 30 stedelijk semi-‐groen 140 150 300 590 270 330 110 130 280 420 bedrijven, kantoren e.d. 1.470 1.150 1.180 1.820 1.340 1.570 2.130 2.340 1.560 2.560 bestaand woongebied 5.640 3.610 4.380 4.910 3.220 3.030 4.180 3.650 2.270 2.430 overig 5.860 8.390 7.400 7.610 4.640 3.250 2.960 1.960 1.280 1.520

totaal 14.200 14.400 15.280 17.960 11.100 10.080 11.300 9.040 6.760 8.500 % uitleg 5% 5% 10% 12% 12% 16% 16% 10% 18% 18% % bbg 54% 36% 41% 45% 46% 52% 58% 68% 63% 64% % overig 41% 58% 48% 42% 42% 32% 26% 22% 19% 18%

De plancapaciteit is in de afgelopen jaren sterk afgenomen § De totale plancapaciteit is in de opgegeven cijfers afgenomen van zo’n 300.000 woningen in

2011 tot zo’n 136.000 woningen in 2016.

§ Voor een deel is deze afname te herleiden tot een andere wijze van monitoring.

§ De teruggang is het sterkst bij locaties in bestaand woongebied.

In alle onderzochte gebieden is de plancapaciteit in de afgelopen jaren sterk afgenomen. We hebben in het onderzoek onderscheid gemaakt tussen de vier stedelijke regio’s – Rotterdam, Haaglanden, Holland-‐Rijnland en Drechtsteden – en per regio tussen de centrumstad en de randgemeenten. Als negende gebied is gekeken naar de gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas in de regio Mid-‐den-‐Holland; deze gemeenten bouwen volgens afspraak om een deel van de woningbehoefte in de regio’s Rotterdam en Haaglanden op te vangen.

f i guu r 0 -‐1 Ve rge l i j k i ng p lancapac i t e i t i n 2012 en 2016 voo r de negen onde r zo ch te geb ieden

De totale plancapaciteit bedraagt volgens de inventarisatie in 2016 136.600 woningen. Dat is fors minder dan in 2012, toen de capaciteit op ongeveer 230.000 woningen lag; ook langer terug, in 2006 – 2008, lag de plancapaciteit ongeveer op dat niveau. Het hoogtepunt lag in de meeste regio’s rond 2010 of 2011, toen de capaciteit bijna 300.000 woningen bedroeg.

Nu is de gevonden daling van de plancapaciteit voor een deel te herleiden tot de definitie van plan-‐capaciteit die bij de inventarisatie gehanteerd is. Voor 2015 en 2016 is, bijvoorbeeld, de capaciteit afgeleid uit de inventarisatie ten behoeve van de regionale woonvisies; omdat deze een looptijd tot 2025 hebben, heeft een deel van de gemeenten niet de capaciteit voor voorbij 2025 opgegeven. Het is dus niet zonder meer zo dat de plannen voor de 95.000 woningen die tussen 2012 en 2016 zijn ‘verdwenen’ uit de plancapaciteitsoverzichten, allemaal ook daadwerkelijk geschrapt zijn.

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

Rotterdam

SRR3overig

Den3Haag

Haaglanden3overig

Leiden

Holland

<Rijnland

3overig

Dordrecht

Drechtsteden3overig

Gou

da,3W

addinxveen,3

Zuidplas

plancapaciteit32012plancapaciteit32016


Tegelijkertijd is voor een deel ook sprake van een reële vermindering van de plancapaciteit: er zijn minder plannen en in plannen worden minder woningen gerealiseerd. Daarvoor zijn verschillende verklaringen denkbaar. Allereerst is dat de crisis, die op verschillende manieren de plancapaciteit kan beïnvloeden. Dat kan via het pad van de financiële haalbaarheid: plannen die eerder als realistisch werden beoordeeld door gemeenten, leiden bij nader inzien tot een te groot tekort. Of en wanneer deze plannen weer realiseerbaar zijn, is vooral afhankelijk van de ontwikkeling van woning-‐ en grondprijzen.

Daarnaast lijkt het erop dat een aantal gemeenten sterk gereageerd heeft op de teruglopende afzet door de crisis. Opnieuw zit daar een financiële component in: riskante grondposities werden afge-‐waardeerd of afgestoten, om niet de rest van de gemeente de rode cijfers in te trekken. Tegelijk rea-‐geerden gemeenten op teruglopende afzet en op verhalen over overaanbod door voorzichtiger te worden met hun plannen, ook wanneer er objectief gezien voor de langere termijn wel degelijk sprake was van een uitbreidingsbehoefte. Daarbij speelt verwarring tussen de vraag in de markt op korte termijn en uitbreidingsbehoefte voor de langere termijn mogelijk ook een rol: de vraag in de markt op de korte termijn is sterk afhankelijk van economische ontwikkelingen, van baanzekerheid en van de kans op prijsdalingen dan wel stijgingen. Voor de uitbreidingsbehoefte op langere termijn zijn de onderliggende demografische factoren, die veel minder crisisgevoelig zijn, belangrijker: de grondpatronen van kinderen krijgen, opgroeien en uit huis gaan, een relatie aangaan, een huis vin-‐den, uit elkaar gaan en een woning verlaten lopen ook in crisistijd gewoon door, zij het soms wat vertraagd.

Het lijkt er in dat licht op dat sommige gemeenten ten tijde van de crisis hun woningbouwplanning sterk hebben laten leiden door de geconstateerde vraag op korte termijn en te weinig door de de-‐mografische prognoses voor de langere termijn. Dat uitte zich in het terugbrengen van de planvoor-‐raad, om overaanbod op de markt te voorkomen – een in zichzelf verstandige keuze. Tegelijk werden plannen waar in crisistijd geen markt voor was, zo ver uit-‐ of afgesteld dat het in een tijd van aan-‐trekkende woningbehoefte niet meer mogelijk was om snel verder te gaan met de ontwikkeling er-‐van.

Naast deze verklaringen vanuit de rol van de gemeenten speelt mogelijk ook de positie van de wo-‐ningcorporaties een rol. Het valt namelijk op in het onderzoek dat de capaciteit op locaties die in be-‐staand woongebied liggen, bijzonder sterk terugloopt (figuur 0-‐2). Dat klopt met de berichten van corporaties zelf, die aangeven zich (inmiddels verplicht door de Woningwet 2015) te gaan concentre-‐ren op hun kerntaken en die wijzen op hun beperkte financiële armslag na o.a. het opleggen van de verhuurdersheffing. Het kan zo zijn dat de terugval in plancapaciteit op locaties binnen bestaand woongebied te maken heeft met het feit dat de corporaties nieuwbouw minder vaak tot hun kern-‐taak rekenen.


f i guu r 0 -‐2 Ve rge l i j k i ng p lancapac i t e i t i n be s taand woongeb ied i n 2012 en 20167

In gesprek met gemeenten8 blijkt dat al deze redenen inderdaad een rol spelen. Daarnaast speelt verdunning van bestaande plannen een rol. Tijdens de crisis is de programmering van meerdere plannen aangepast naar een kleiner aantal woningen. Omdat die plannen inmiddels gerealiseerd worden, is het niet mogelijk om de capaciteit daarvan weer te vergroten.

Meerdere gemeenten geven aan dat er nog ruimte is voor woningbouw buiten deze opgegeven plan-‐nen; het knelpunt is niet de beschikbaarheid van fysieke, binnenstedelijke ruimte. Deze ruimte is echter niet zonder meer bruikbaar; er zijn significante knelpunten, die de ontwikkeling van deze plannen vooralsnog in de weg staan. Eén knelpunt dat vaak genoemd wordt, is het bepalen van het bouwprogramma in overleg met een private ontwikkelaar. Veel gemeenten geven aan dat ontwikke-‐laars in hun voorstellen te vaak te weinig rekening houden met de gewenste woningkwaliteit. Zo lang er dan geen overeenstemming is, wordt de ruimte niet benut. Andere knelpunten die genoemd zijn: beperkingen door geluid-‐ en milieubelemmeringen of ingewikkelde langlopende verwervings-‐ trajecten, kwaliteit discussies met marktpartijen, etc.

Niet alleen binnenstedelijk, ook in totaal is er te weinig capaciteit § In vergelijking met de woningbehoefte tot 2025 zijn er nog onvoldoende plannen.

§ Dat geldt niet alleen binnenstedelijke locaties, maar het totaal van locaties.

Om te bepalen of er al dan niet te weinig capaciteit is, is een bepaald referentieniveau voor de wo-‐ningproductie nodig. We vergelijken in dit rapport met de gemiddelde productie van de afgelopen vijf en tien jaar. Daarnaast kijken we naar behoefteramingen voor de toekomst: hoe zou de woning-‐voorraad zich moeten ontwikkelen om het verwachte aantal huishoudens in Zuid-‐Holland goed te kunnen huisvesten. Voor de ontwikkeling van de woningbehoefte heeft de provincie twee modellen: het ene model, WBR 2016, gaat uit van ‘migratiesaldo 0’ en is zo een benadering van de eigen be-‐hoefte per gemeente.9 Het tweede model, BP 2016, is een model waarin op basis van onder andere trends uit het verleden en economische vooruitzichten een prognose van de woningbehoefte is ge-‐maakt die in beginsel de werkelijke ontwikkeling beter weerspiegelt.10 Eén van de factoren die in BP

7 De capaciteit in Rotterdam en Dordrecht is nihil of negatief, omdat daar tegenover de nieuwbouw

veel sloop staat. 8 Op 19 september 2016, toen een conceptversie van dit rapport met gemeenten en regio’s bespro-‐

ken is. 9 WBR: Woningbehoefteraming. 10 BP: Bevolkingsprognose.

!2.0000

2.0004.0006.0008.000

10.00012.00014.00016.00018.000

Rotterdam

SRR2overig

Den2Haag

Haaglanden2overig

Leiden

Holland

!Rijnland

2overig

Dordrecht

Drechtsteden2overig

Gou

da,2W

addinxveen,2

Zuidplas

plancapaciteit22012plancapaciteit22016


2016 een rol speelt is de plancapaciteit; dit model veronderstelt impliciet dat behoefte die in een be-‐paalde regio niet geaccommodeerd kan worden, in omliggende gemeenten zal moeten worden op-‐gevangen.

Bij het vergelijken met de prognoses van de woningbehoefte volgen we de methodiek van de al ge-‐noemde Ladder voor duurzame verstedelijking. Bij vaststelling van een nieuw bestemmingsplan moet volgens deze in het Bro vastgelegde Ladder aangetoond zijn:

1) Dat het plan voorziet in een actuele, regionale woningbehoefte. Daarbij wordt de actuele behoefte geïnterpreteerd als de behoefte voor de komende tien jaar.

2) Dat in deze behoefte niet voorzien kan worden door benutting van bestaande woningbouw-‐plannen en potentiële locaties voor herstructurering en transformatie.

3) Dat er, wanneer het plan niet binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd wordt, sprake is van een adequate multimodale ontsluiting.

In de eerste twee treden van de Ladder wordt een relatie gelegd tussen woningbehoefte en planca-‐paciteit. Vaststelling van een woningbouwplan binnen bestaand bebouwd gebied – een locatie voor herstructurering of transformatie, zoals het Bro het noemt – is volgens deze Ladder aan de orde als de woningbehoefte in de komende tien jaar groter is dan de harde plancapaciteit. Vaststelling van een plan voor een uitleglocatie – die niet gerekend kan worden tot de ‘gronden voor herstructure-‐ring of transformatie’ – is pas aan de orde wanneer de uitbreidingsbehoefte voor de komende tien jaar groter is dan de harde capaciteit en de zachte plancapaciteit binnen bestaand bebouwd gebied.

Tabe l 0 -‐ 3 Ve rge l i j k i ng p lancapac i t e i t en won ingbehoe f te 2015 – 2025

plancapaciteit 2016 waarvan bestuurlijk afgestemd woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 36.400 23.730 niet-‐stedelijk semi-‐groen 6300 4.190 stedelijk groen 3500 3.270 stedelijk semi-‐groen 7.900 6.420 bedrijven, kantoren e.d. 37.000 30.200 bestaand woongebied 25.600 18.110 overig 20.100 16.340

totale plancapaciteit 136.800 102.260 148.219 140.431

trede 1: harde plannen 102.260 102.260

resterende uitbreidingsbehoefte 45.959 38.171 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 6.800 bestaand woongebied 7.490 stedelijk groen 230 stedelijk semi-‐groen 1.480 overig 3.760 variant a: alleen bebouwde locaties 14.290 14.290 variant b: alle locaties binnen bbg 19.760 19.760 resterende behoefte / niet binnen bbg te realise-‐ren minimaal (variant b) 26.199 18.411 maximaal (variant a) 31.669 23.881 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 14.780 14.780 variant b 20.250 20.250 resterende behoefte / locatietekort 11.419 3.631

Zo kunnen we ook de rekensom voor de Zuidelijke Randstad maken (tabel 0-‐3 en figuur 0-‐3). De be-‐hoefte bedraagt volgens de verschillende prognoses zo’n 140.000 (WBR 2016) tot 148.000 (BP 2016)


woningen in tien jaar. Volgens opgave van de gemeenten is er in 2016 harde plancapaciteit voor 102.260 woningen, waarmee nog een uitbreidingsbehoefte resteert van 38.000 tot 46.000 wonin-‐gen. Van deze 102.260 woningen achten gemeenten 52.066 realistisch uitvoerbaar. Dat betekent dat de uitbreidingsbehoefte groter kan zijn als plannen niet realistisch uitvoerbaar te maken zijn. Voor die behoefte moeten eerst de bekende locaties binnen bestaand bebouwd gebied voor herstructure-‐ring en transformatie gebruikt worden. Dat kunnen we ‘smal’ interpreteren: alleen plannen die gere-‐aliseerd worden op gronden die nu in bebouwd gebruik zijn – of breder, waarbij we alle gronden bin-‐nen bestaand bebouwd gebied ertoe rekenen. In de tabel is bij variant a een smalle interpretatie van de binnenstedelijke zachte capaciteit gehanteerd en in variant b een bredere. Afhankelijk van de in-‐terpretatie is de bestaande binnenstedelijke capaciteit zo’n 14.000 tot 20.000 woningen.

F iguu r 0 -‐3 Ve rge l i j k i ng won ingbehoe f te en p lancapac i t e i t pe r s t ede l i j k e r eg io

Hoe dan ook zijn er dus, ook in het licht van de Ladder voor duurzame verstedelijking, nog niet zo veel harde plannen dat het niet nodig is om nieuwe bestemmingsplannen vast te stellen. Daarnaast is ook de capaciteit als alle nu opgegeven zachte plannen binnen bbg (de tweede trede van de lad-‐der) nog onvoldoende voor de capaciteit in de komende tien jaar. Sterker nog: er zijn ook wanneer de zachte plannen buiten bbg meegerekend worden, volgens het planoverzicht 2016 te weinig bouwlocaties om in de komende tien jaar in de behoefte te kunnen voorzien. Dat betekent dat er volgens de huidige opgave van de plancapaciteit te weinig bekende locaties zijn om aan de groei van de behoefte tot 2025 te kunnen voldoen.

Het tekort aan plannen lijkt niet groot – zo’n 11.500 woningen als de BP 2016-‐prognose wordt ge-‐hanteerd, op een totale behoefte van bijna 150.000 woningen in tien jaar. Het gaat daarbij om een tekort aan bekende plannen in totaal, binnen en buiten bbg, hard en zacht. Hoewel het tekort getals-‐matig niet groot lijkt, kan dit voor de woningproductie op langere termijn wel degelijk een knelpunt


zijn. Bekend is dat het proces om van een eerste, ruw idee voor een plan tot het moment dat de eer-‐ste woningen opgeleverd worden, vaak al snel vijf jaar kost.11 Misschien kan het soms sneller, maar soms zal het vanwege de complexiteit van locaties ook langer duren voordat een plan onherroepelijk vastgesteld is. Daar komt nog bij dat er in dit geval – behoudens het gegeven dat een aantal gemeen-‐ten geen plannen voor na 2025 opgegeven hebben, terwijl deze al wel bekend zijn – nog geen eer-‐ste, ruwe ideeën voor woningbouwlocaties zijn: deze zouden immers bij de zachte plancapaciteit moeten zijn opgevoerd.

Het locatietekort op het niveau van de Zuidelijke Randstad is in de praktijk geconcentreerd in de re-‐gio’s Rotterdam en Haaglanden, en dan vooral in de stad Den Haag. In deze regio’s zijn volgens het onderzoek onvoldoende plannen om de komende tien jaar in de woningbehoefte te kunnen voor-‐zien. De behoefte in deze twee regio’s kan voor een deel uitwijken naar andere regio’s (zoals expli-‐ciet is vastgelegd dat Gouda, Waddinxveen en Zuidplas voor deze regio’s extra bouwen), maar de mogelijkheden daartoe zijn niet eindeloos. Het is maar de vraag in hoeverre een dergelijke vereffe-‐ning van behoefte en plancapaciteit op bovenregionaal niveau in de praktijk ‘werkt’: is het reëel dat iemand die in de regio Rotterdam geen woning kan vinden, uiteindelijk in Hillegom terecht komt? Dat maakt het locatietekort alleen maar groter, omdat er tegenover het tekort in Rotterdam en Haaglanden geen compensatie uit andere regio’s meer kan staan.

In dit onderzoek is ook gekeken naar de opgave voor de komende tien jaar in vergelijking met de nieuwbouw in de afgelopen jaren. Het valt dan op dat de behoefte voor de komende jaren in alle re-‐gio´s behalve Drechtsteden voor de komende jaren hoger ligt dan in het afgelopen decennium: Hol-‐land-‐Rijnland, Haaglanden en de gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas moeten in de ko-‐mende tien jaar ongeveer bouwen wat ze bij het bouwtempo van de afgelopen jaren in twaalf tot zestien jaar hadden gerealiseerd. Het bouwtempo moet in de meeste gemeenten dus worden ver-‐hoogd.

In de meeste regio’s is er een tekort aan harde en zachte plancapaciteit § Naast een tekort aan plancapaciteit voor de lange termijn is er een tekort aan harde planca-‐

paciteit, dat op korte termijn een grotere rol speelt.

§ Naast de opgegeven locaties is er nog ruimte binnen bestaand bebouwd gebied, maar deze is niet zonder meer en niet op korte termijn bruikbaar voor woningbouw.

Voor de periode tot 2025 wijst het onderzoek dus uit dat er een tekort is aan plancapaciteit, waar-‐voor het nodig is om extra locaties te vinden. Daarnaast speelt voor de kortere termijn in een aantal regio’s een tekort aan harde plancapaciteit een rol.12 Dat is vooral zo in Den Haag en in de randge-‐meenten rondom Rotterdam; in deze gebieden is nu niet voldoende harde capaciteit voor meer dan drie jaar bouwen naar behoefte.13 Daarnaast is het zo dat niet alle capaciteit die door de gemeenten als ‘direct uitvoerbaar’ is aangemerkt, ook daadwerkelijk in juridische zin hard is.

Gezien de al genoemde tijd die het kost om het planproces te doorlopen, kan het in deze regio’s zo zijn dat er in de komende twee of drie jaar knelpunten bij de productie gaan ontstaan. Er zijn dan wel bekende locaties, maar de plannen voor die locaties zijn nog niet vastgesteld, zodat men er tegen die

11 Zie o.a. IPO 2008 voor een inschatting van de tijd tot oplevering voor verschillende planstadia onder

de oude Wro. 12 Als cijfers over harde plancapaciteit zijn de volgens gemeenten ´direct uitvoerbare´ plannen ge-‐

bruikt; strikt genomen komt dit niet exact overeen met een juridisch hard plan. 13 Gemeente Rotterdam heeft bij alle plannen aangegeven dat ze in de categorie ‘direct uitvoerbaar’

thuishoren, maar bekend is dat deze plannen niet allemaal daadwerkelijk hard zijn.


tijd nog niet bouwen kan. Versnelling van de bekende zachte plannen, zodat deze eerder tot produc-‐tie leiden, kan bijdragen aan het op peil houden van de productie in de komende jaren.

In dit onderzoek is gebleken dat niet alle gemeenten de plancapaciteit op dezelfde manier opvoeren. Sommige gemeenten geven alle mogelijke locaties op, ook locaties die – bijvoorbeeld gezien de lo-‐kale markt – niet realistisch ontwikkeld kunnen worden. Andere gemeenten voeren alleen die loca-‐ties op, waar binnen afzienbare termijn realistische plannen voor ontwikkeld worden. Ook gebruiken niet alle gemeenten dezelfde criteria om harde en zachte plannen van elkaar te onderscheiden. Dat geeft een onzekerheid in de cijfers. Op basis van het gesprek met gemeenten op 19 september 2016 is deze onzekerheid op hoofdlijnen te kenschetsen als: er is meer ruimte binnen de bestaande be-‐bouwing dan nu in de plancapaciteitsmonitor is opgegeven, maar er is voor een behoorlijk deel van de plannen nog een langere procedure noodzakelijk dan de opgegeven harde capaciteit doet voorko-‐men.

Conclusie: versnelling nodig, maar relatief weinig harde plannen § Op grond van de woningbehoefteraming is op korte termijn versnelling van de bouwproduc-‐

tie nodig.

§ Het tekort aan harde en zachte plannen is op zowel korte als langere termijn een knelpunt daarvoor.

§ Oplossing is om te werken aan versnelling van bestaande plannen en tegelijkertijd de conti-‐nuïteit van de productie op langere termijn waarborgen door nieuwe locaties te zoeken en op te starten.

Samenvattend is de belangrijkste uitkomst van dit onderzoek dat er de komende jaren een versnel-‐ling van de bouwproductie nodig is in de Zuidelijke Randstad, terwijl de plancapaciteit lager is dan in de achterliggende periode. Daarmee is de kans groot dat er in een deel van de Zuidelijke Randstad knelpunten zullen ontstaan bij het op peil houden van de productie. In de praktijk zal het niet zo zijn dat de locaties binnen een bepaalde termijn ‘op’ zijn. In de praktijk is er per locatie sprake van een bepaalde fasering, waardoor het bij sommige grotere plannen zo zal zijn dat er voor een langere tijd woningen gerealiseerd zullen worden. Een plan van 1.000 woningen, bijvoorbeeld, wordt in de prak-‐tijk gerealiseerd door tien jaar lang 100 woningen per jaar te bouwen; het is vaak niet haalbaar om dat te versnellen tot twee jaar 500 woningen. Aan de andere kant zijn er kleine plannen, die in één keer gerealiseerd worden: een appartementengebouw met 80 woningen is of dit jaar, of volgend jaar gereed. In de analyse is de volledige plancapaciteit meegeteld, ook wanneer nu al aangegeven wordt dat een deel van het plan pas na 2025 gerealiseerd kan worden. Dat kan het knelpunt dus nij-‐pender maken.

Wat er precies met de productie gebeurt is dus uiteindelijk afhankelijk van de precieze inhoud van de plannen. Dat de bouw helemaal stilvalt ligt, gezien de hiervoor genoemde voorbeelden, niet in de lijn der verwachting. Tegelijk laten de voorbeelden ook zien, dat de ruimte voor versnelling van de productie beperkt is, wanneer de harde capaciteit niet overmatig groot is. Er is momenteel in de Zui-‐delijke Randstad een beperkte voorraad van locaties waar op korte termijn gebouwd kan worden. Dat belemmert de gewenste versnelling van de productie. Dit beperkte aanbod van locaties is op zichzelf goed te verklaren als een na-‐ijleffect van de crisis: zoals het ook enkele jaren duurde totdat de crisis leidde tot het terugbrengen van de woningproductie, zo kan de productie nu niet van de ene op de andere dag naar een hoger niveau gebracht worden.

In theorie zou de huidige planvoorraad om te rekenen zijn in een ‘aantal jaren productie’. Als we de harde planvoorraad vergelijken met de jaarlijkse behoefte (BP 2016), dan speelt het knelpunt van de harde plancapaciteit het eerst in Holland-‐Rijnland, over iets meer dan 4 jaar; of bijna 6 jaar bij het


gemiddelde bouwtempo van de afgelopen jaren. Bij de totale plancapaciteit is het Haaglanden waar het eerst een knelpunt ontstaat. Daarnaast is er nog het aantal ‘realistisch uitvoerbare’ plannen in de Zuidelijke Randstad: zo’n 52.000. Bij een behoefte van bijna 15.000 woningen per jaar betekent dat een voorraad voor zo’n 3,5 jaar. Dat is bepaald weinig.

Aan de andere kant – en dat is de andere hoofduitkomst van het onderzoek – is er geen sprake van een locatietekort in absolute zin, harde en zachte plannen samen. Er zijn voldoende locaties in beeld, vaak ook nog buiten de in de inventarisatie opgegeven plancapaciteit, maar deze zijn nog niet in een zodanig vergevorderd stadium dat er binnen afzienbare tijd gebouwd kan worden. Dat ligt aan de gebruikelijke procedures, maar in veel gevallen ligt dat ook aan specifieke knelpunten: samenwer-‐king met marktpartijen en/of eenzijdig aanbod zijn er twee die vaker genoemd zijn, als ook belem-‐meringen van regelgeving en beleid die op bepaalde locaties zitten.

De verwachting is daarom op basis van de cijfers in dit onderzoek dat de productie de komende jaren achter zal blijven bij de behoefte. De verwachting is echter niet dat de productie stil zal komen te val-‐len door gebrek aan locaties. De oplossing ligt in deze situatie dan ook niet bij het zoeken naar of aanwijzen van nieuwe locaties buiten bbg. Los van het feit dat er volgens gemeenten nog wel meer locaties zijn dan opgegeven in de planmonitor, is het zo dat een locatie van enige omvang die nu ‘vanuit het niets’ wordt aangewezen, dus nog niet in de plancapaciteitsinventarisatie voorkomt, niet binnen nu en zes jaar tot nieuwbouw zal leiden. Er zijn genoeg voorbeelden in de provincie van loca-‐ties waar het langer duurde.

Oplossingen moeten daarom vooral gezocht worden in de richting van het versnellen van de ontwik-‐keling van bestaande plannen en het waarborgen van de continuïteit voor de langere termijn. Dat is een rol die primair bij gemeenten ligt: zij moeten tijdig zorgen voor nieuwe zachte plannen door po-‐tentiele bouwlocaties voor de langere termijn in het oog te houden, starten met de planvoorberei-‐ding, haalbare plannen door het planproces loodsen en vervolgens ervoor zorgen dat de gewenste woningen gerealiseerd worden. Rijk en provincie kunnen daarbij ondersteunen: financieel, met ken-‐nis en deskundigheid zoals in de vorm van een versnellingsteam, maar niet in het minst met goede informatie, zodat er bij gemeenten en regio’s goed zich is op de omvang van de opgave waarvoor zij zich gesteld zien. Daarnaast zijn er diverse randvoorwaarden voor goede locatieontwikkeling waar Rijk en provincie een belangrijke rol in spelen; te denken valt aan aanleg van infrastructuur of groen-‐voorzieningen. Zonder deze voorzieningen is het realiseren van aantrekkelijke woonmilieus op lokaal niveau veel moeilijker.


Inleiding In het MIRT-‐overleg over de verstedelijking in de Zuidelijke Randstad, naar aanleiding van de tus-‐sen Rijk, provincie en stedelijke regio’s overeengekomen verstedelijkingsstrategie 2010 – 2019, is ter sprake gekomen dat er mogelijk een tekort aan binnenstedelijke locaties gaat ontstaan. Om in beeld te brengen in hoeverre dit het geval is, heeft RIGO Research en Advies een onderzoek uitge-‐voerd naar plancapaciteit en woningproductie in de regio´s en deelgebieden van de Zuidelijke Randstad. Dit rapport beschrijft de uitkomsten van het onderzoek.

Achtergrond en vraagstelling Eind 2015 is het MIRT onderzoek ‘Stimuleren stedelijk wonen Zuidelijke Randstad’ afgerond. Aanlei-‐ding voor dit onderzoek was de stagnatie van realisatie van de woningbouw in stedelijke woonmili-‐eus. Eén van de uitkomsten van dat onderzoek is dat bij een aantal gemeenten de indruk bestaat dat de geformuleerde opgave voor uitbreiding van de woningvoorraad binnen BBG14 onhaalbaar is. In het MIRT-‐onderzoek wordt het als volgt geformuleerd: “Slechts 80.000 woningen in stedelijke milieus kunnen naar verwachting probleemloos worden gerealiseerd. Ruim de helft van deze woningen is in-‐middels gerealiseerd. Gemeenten kunnen op basis van geldende bestemmingsplannen nog slechts 2 jaar op tempo bouwvergunningen verlenen.”.

Het ministerie van BZK en de provincie Zuid-‐Holland hebben beide behoefte aan een onafhankelijk onderzoek naar vermeende terugloop van de binnenstedelijke bouwproductie in de grote gemeen-‐ten/steden in de Zuidelijke Randstad. Het onderzoek vormt daardoor een toets op de stelling “over twee jaar valt de ontwikkeling van binnenstedelijke woningen stil”. Met het onderzoek moet worden gekeken naar concrete locaties die al dan niet beschikbaar zijn voor binnenstedelijk bouwen, en hoe het ´vinden´ van nieuwe locaties in de afgelopen jaren is gegaan. Dat moet helpen om het gesprek tussen Rijk, provincie, regio’s en gemeenten over deze ook politiek vaak gevoelige thematiek verder te brengen, ook richting de verstedelijkingsagenda die deze partijen samen ontwikkelen.

Het onderzoek is uitgewerkt in de volgende vijf stappen:

1 In beeld brengen hoe groot de binnenstedelijke bouwproductie in de afgelopen tien jaar is geweest en de omvang van de productie relateren aan de opgegeven plancapaciteit in die periode. Aandachtspunt daarbij is de crisis: in hoeverre is het beeld voor, tijdens en na de crisis verschillend?

2 In beeld brengen wat de verschillen tussen regio’s15 zijn en onderzoeken of er kenmerken zijn die bijdragen aan een eventuele terugloop van de binnenstedelijke bouwproductie.

3 Vertalen van de onderzoeksuitkomsten uit het verleden naar een prognose van de ontwik-‐keling van de bouwproductie in de komende jaren: in hoeverre is op basis van resultaten uit het verleden de verwachting reëel dat de binnenstedelijke bouwproductie binnen twee jaar inderdaad stil valt? Hoe is in het verleden de verhouding geweest tussen bouwproductie en nieuw gevonden plannen? In hoeverre is de huidige situatie vergelijkbaar met die van het afgelopen decennium?

4 Aanbevelingen doen voor monitoring van de binnenstedelijke bouwproductie: welke infor-‐matie is nuttig als een gezamenlijke basis voor een discussie tussen betrokken partijen?

14 BBG: bestaand bebouwd gebied. 15 Naast de vier stedelijke regio’s hebben we in dit onderzoek gekeken naar de gemeenten Gouda,

Waddinxveen en Zuidplas, die volgens bestaande bestuurlijke afspraken een deel van de woningbe-‐hoefte in de Zuidelijke Randstad zullen accommoderen.


Aanpak van het onderzoek Op hoofdlijnen leunt het onderzoek op twee pijlers:

§ De eerste pijler is de feitelijke woningproductie in de afgelopen jaren. De bronnen daarvoor zijn de BAG (vanaf 2012)16 en de CBS-‐woningmutatiebestanden (2006 – 2011).

§ De tweede pijler is de plancapaciteit. De plancapaciteit meet hoeveel ruimte er is in de res-‐terende plannen voor woningbouw.17 Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plannen: harde plannen zijn vastgesteld door de gemeenteraad, zachte plannen zijn dat (nog) niet. Hoewel in beginsel op beide typen locaties woningbouw (op termijn) moge-‐lijk is, zijn er in het geval van zachte plannen meer stappen te nemen dan in het geval van harde plannen.18 Bron voor de plancapaciteit is de inventarisatie die de provincie daarvan jaarlijks uitgevoerd heeft. Deze cijfers zijn voor de jaren 2006 – 2008 alleen op geaggre-‐geerd niveau beschikbaar, voor de jaren 2010 – 2016 zijn de afzonderlijke plangegevens be-‐kend. In 2009 is de plancapaciteit niet geïnventariseerd. In alle tabellen wordt de totale plancapaciteit afgerond op honderdtallen en de harde capaciteit op tientallen. Dit kan er soms toe leiden dat de harde capaciteit groter lijkt dan de totale capaciteit.

De plancapaciteit – aanbeveling voor monitoring

In het onderzoek is ook gevraagd naar aanbevelingen voor monitoring. De belangrijkste aanbeveling ligt wat dat betreft op het terrein van de plancapaciteit. In het onderzoek is gebleken dat er momen-‐teel geen goed zicht is bij de provincie Zuid-‐Holland op de woningbouwcapaciteit in harde en zachte bestemmingsplannen per gemeente. De huidige inventarisatie van plancapaciteit richt zich vooral op de evaluatie van de voortgang van de regionale woonvisies en is daarmee gekoppeld aan de afspra-‐ken die in die visies gemaakt zijn en aan de looptijd ervan (tot 2025). Daarnaast wordt een indeling in harde en zachte plannen gebruikt, die niet aansluit bij het gebruik van die terminologie in andere provincies. Tot slot blijkt dat gemeenten in sommige gevallen niet alle capaciteit hebben opgegeven.

Leeswijzer In de voorgaande paragraaf zijn de fluctuaties in de binnenstedelijke planvorming en bouwproductie in het verleden geschetst. In het vervolg van dit rapport werken we het beeld uit voor de afgelopen tien jaar. Dat mondt uit in een vooruitblik: in hoeverre laten de huidige cijfers zien dat er inderdaad sprake is van uitputting van de binnenstedelijke planvoorraad?

Als toets kijken we daarbij indicatief naar de Ladder voor duurzame verstedelijking. We vergelijken de behoefte voor de komende tien jaar met de capaciteit in bestaande plannen. Voor de behoefte gebruiken we twee prognosevarianten: de provinciale woningbouwraming (WBR) 2016, een behoef-‐teraming op basis van de eigen behoefte per gemeente, en de bevolkingsprognose (BP) 2016, waarin

16 In een aantal gemeenten zijn de BAG-‐uitkomsten in 2012 nog sterk vervuild om administratieve re-‐

denen. 17 Gemeenten geven uitdrukkelijk aan dat de plancapaciteit niet gelijk is aan de beschikbare fysieke

ruimte voor woningbouw. Veel gemeenten hebben nog meerdere locaties in beeld die vooralsnog niet als plancapaciteit worden opgevoerd, omdat ze niet verwachten dat de ontwikkeling binnen af-‐zienbare tijd van start kan gaan.

18 In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) heeft de plancapaciteit de laatste jaren aan betekenis gewonnen. Wanneer een gemeente moet aantonen, conform de Ladder, dat vaststelling van een plan nodig is, omdat er in het licht van de regionale woningbehoefte onvol-‐doende mogelijkheden zijn in bestaande plannen en op andere locaties binnen het bestaand be-‐bouwd gebied, dan wordt in feite gevraagd naar de plancapaciteit binnen het bestaand bebouwd gebied. Dat een plan nog niet vastgesteld is, betekent volgens de interpretatie van de Ladder door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State niet dat er geen ruimte voor woningbouw binnen bestaand bebouwd gebied is.


meer rekening wordt gehouden met trendmatige migratie. We beschrijven in hoeverre de huidige harde capaciteit plus zachte capaciteit binnen bbg voldoende is om in deze behoefte voor de ko-‐mende tien jaar te voorzien. Is dat niet zo, dan moeten ook buiten bbg nieuwe locaties worden ont-‐wikkeld.

De beschrijving van de huidige situatie bouwen we op vanuit de regio´s. In de navolgende vijf hoofd-‐stukken behandelen we achtereenvolgens de vijf verschillende regio´s. Per regio kijken we eerst naar de deelgebieden – centrale stad en randgemeenten – en vervolgens naar het totaal van de regio.


Stadsregio Rotterdam Gemeente Rotterdam

2.1.1 Ontwikkeling plancapaciteit De plancapaciteit in de gemeente Rotterdam in 2016 bedraagt in totaal ruim 21.000 woningen. Het grootste deel daarvan is gelegen op locaties die nu een bebouwde functie hebben: ofwel binnen be-‐staand woongebied, ofwel op andere bebouwde terreinen zoals bedrijventerreinen, detailhandel, voorzieningen, enzovoorts. Deze twee functies samen nemen ruim 2/3 van de plancapaciteit in de gemeente voor hun rekening. De capaciteit op uitleglocaties is klein; daarbij speelt ook een rol dat de functie van Nesselande in 2006 al ´bouwterrein´ was. Procentueel gezien is het aandeel binnen-‐stedelijke capaciteit al jaren meer dan 90% in de gemeente Rotterdam.

In vergelijking met eerdere jaren is een forse afname van de plancapaciteit te zien. Dat geldt vooral voor deze twee locatietypen, die in de gehele onderzochte periode het leeuwendeel van de Rotter-‐damse plancapaciteit voor hun rekening namen.

Tabe l 2 -‐ 1 P lancapac i t e i t naa r vo r ige f unc t i e pe r j aa r

2010 2011 2012 201319 2014 2015 2016 waarvan hard niet-‐stedelijk groen 1.200 2.200 1.900 0 1.100 400 1.700 1.730 niet-‐stedelijk semi-‐groen 400 700 700 0 600 100 600 590 stedelijk groen 2.100 2.400 1.900 0 1.200 1.000 800 780 stedelijk semi-‐groen 2.500 2.700 3.400 0 1.600 1.500 1.000 1.040 functiewijziging 13.900 25.900 12.200 0 10.500 7.400 13.000 13.030 herstructurering 17.300 20.000 16.100 0 7.600 6.700 0 -‐20 overig 5.900 13.300 7.800 0 4.000 3.000 3.900 3.940

totale plancapaciteit 43.300 67.200 44.000 0 26.600 20.100 21.000 21.090 % bbg 96% 95% 93% 92% 97% 87% 86% % uitleg 4% 5% 7% 8% 3% 13% 14%

2.1.2 Woningbouw 2005 – 2015 Ook in de afgelopen jaren heeft het grootste deel van de nieuwbouwproductie – meer dan 90% ge-‐middeld – op binnenstedelijke locaties plaatsgevonden. In totaal werden er voor de crisis zo´n 2.500 – 3.000 woningen per jaar opgeleverd. Sinds de crisis daalt dat aantal, tot minder dan 700 nieuw ge-‐bouwde woningen in 2015. Die daling is bij alle voorgaande functies te zien.

Als het gaat om de netto uitbreiding van de voorraad (tabel 2-‐3), dan is het aandeel productie op uit-‐leglocaties iets hoger. De reden is dat tegenover de hoge productie op binnenstedelijke locaties er ook veel woningen gesloopt worden in bestaand woongebied. Daarnaast zijn in bestaand woonge-‐bied veel fluctuaties te zien door het tijdelijk onttrekken van woningen, bijvoorbeeld in het kader van renovatie: het ene jaar zijn er minder woningen bij gekomen dan er nieuw gebouwd zijn, in het an-‐dere jaar veel meer.

19 Niet ingevuld.


Tabe l 2 -‐ 2 N ieuwbouw naa r vo r ige f unc t i e pe r j aa r

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 120 50 30 30 50 20 0 30 80 40 stedelijk groen (b) 160 190 100 180 80 120 0 0 40 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 0 0 0 0 80 70 0 0 0 0 stedelijk semi-‐groen (b) 30 90 80 40 50 10 0 30 0 20 bebouwd, niet-‐wonen (b) 270 220 220 470 540 180 180 790 180 370 bestaand woongebied (b) 1.200 870 1.260 520 1.080 770 610 640 400 190 overig 1.510 1.280 1.160 750 960 460 360 220 290 60

totaal 3.290 2.700 2.850 1.990 2.840 1.630 1.150 1.710 990 680 % bbg (b) 93% 96% 98% 98% 93% 92% 100% 98% 89% 94% % uitleg (u) 7% 4% 2% 2% 7% 8% 0% 2% 11% 6%

Tabe l 2 -‐ 3 Ne t to toevoeg ing (n i euwbouw + ove r ige toevoeg ingen – on t t r ekk ingen en s l oop ) pe r j aa r

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 100 50 70 20 50 20 10 30 80 40 stedelijk groen (b) 130 110 -‐10 150 70 120 0 0 70 -‐10 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 0 0 -‐20 0 80 70 10 0 0 0 stedelijk semi-‐groen (b) -‐20 50 80 30 50 10 0 30 0 20 bebouwd, niet-‐wonen (b) 260 130 180 420 540 190 430 730 970 260 bestaand woongebied (b) 140 0 420 20 710 -‐270 490 100 1.820 -‐450 overig 1.450 1.130 1.110 710 960 410 400 220 310 50

totaal 2.060 1.470 1.830 1.350 2.460 550 1.340 1.110 3.250 -‐90 % bbg (b) 84% 85% 93% 97% 91% 36% 98% 97% 97% 129% % uitleg (u) 16% 15% 7% 3% 9% 64% 2% 3% 3% -‐29%

F iguu r 2 -‐1 N i euwbouw ( rood ) , o ve r ige toevoeg ingen ( ro ze ) , s l oop ( zwar t ) en ove r ige on t t r ekk ingen (g r i j s ) 2012 – 2015


2.1.3 Transformatie Uit de historie van panden en verblijfsobjecten in de BAG is nauwkeuriger af te leiden wat de vorige functie is bij de overige toevoegingen. In figuur 2-‐3 is van de overige toevoegingen in de jaren 2013 – 2015 weergegeven wat de functie van het betreffende pand in 2013 was. Bij het merendeel van de overige toevoegingen in Rotterdam was dat al ‘wonen’. Ook zijn er veel woningen toegevoegd in panden die in 2013 nog als kantoor bestemd waren.

F iguu r 2 -‐2 Ove r ige toevoeg ingen 2013 – 2015 naa r vo r ige f unc t i e pand vo lgens de BAG

2.1.4 Totaalbeeld gemeente Rotterdam Om te beoordelen in hoeverre er sprake is van een tekort aan binnenstedelijke locaties of aan loca-‐ties in het algemeen, vergelijken we de plancapaciteit in 2016 met de woningbehoefte volgens de twee meest actuele ramingen (zie tabel 2-‐4). Voor de stad Rotterdam geven de behoefteramingen een gemiddelde jaarlijkse behoefte van 2.730 – 2.800 woningen per jaar tot 2025. De huidige capaci-‐teit is daarvoor onvoldoende; er is capaciteit voor ongeveer 21.000 woningen en dus een tekort van zo’n 6.000 tot 7.000 woningen in de komende tien jaar. Daarbij moet bedacht worden dat het gaat om een benodigde netto uitbreiding van de voorraad.


plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 1.700 1.730 niet-‐stedelijk semi-‐groen 600 590 stedelijk groen 800 780 stedelijk semi-‐groen 1.000 1.040 bedrijven, kantoren e.d. 13.000 13.030 bestaand woongebied 0 -‐20 overig 3.900 3.940



resterende uitbreidingsbehoefte 6.237 6.899 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. -‐30 bestaand woongebied 20 stedelijk groen 20 stedelijk semi-‐groen -‐40 overig -‐40 variant a: alleen bebouwde locaties -‐10 -‐10 variant b: alle locaties binnen bbg -‐70 -‐70 resterende behoefte / niet binnen bbg te realiseren minimaal (variant b) 6.307 6.969 maximaal (variant a) 6.247 6.909 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a -‐20 -‐20 variant b -‐80 -‐80 resterende behoefte / locatietekort 6.327 6.989

Legenda:gemengde functieswonenkantorenbedrijvenwinkelsvoorzieningenoverig


Het benodigde bouwtempo volgens de prognoses ligt fors hoger dan de gemiddelde productie in de afgelopen jaren. In totaal kan er met de locaties die nu bekend zijn ongeveer tien jaar doorgebouwd worden op het gemiddelde bouwtempo van 2006 – 2011: 2.000 woningen per jaar, ongeveer tien jaar lang, dan is de nu bekende capaciteit volledig benut.

Opvallend is dat in de onderzochte periode de door de gemeente opgegeven plancapaciteit zo sterk is afgenomen; veel sterker dan de nieuwbouwproductie. De capaciteit is dus niet afgenomen, omdat deze benut is en er geen nieuwe plannen voor in de plaats zijn gekomen.

Een ander aandachtspunt is het netto effect op de voorraad van bouwen in bestaand woongebied. Wat betreft nieuwbouwaantallen is daar in de afgelopen jaren veel gerealiseerd, gemiddeld in de pe-‐riode 2006 – 2015 meer dan 750 woningen per jaar. Gemeten in netto effect voor de woningvoor-‐raad is de uitbreiding veel kleiner: minder dan 300 woningen per jaar. De achterliggende oorzaak is dat er, naast verdichtingslocaties, in veel gevallen sprake is van verdunning bij herstructurering van de bestaande voorraad. De netto uitbreiding van de voorraad kan daarom veel kleiner uitvallen dan de bruto nieuwbouw.

Tabe l 2 -‐ 5 Ve rge l i j k i ng p lancapac i t e i t 2016 en p roduc t i e 2006 – 2015

Randgemeenten

2.2.1 Ontwikkeling plancapaciteit In totaal is er in de randgemeenten rondom Rotterdam iets minder capaciteit beschikbaar als in de stad Rotterdam zelf: voor zo´n 19.000 woningen. In vergelijking met de stad Rotterdam is die capaci-‐teit veel lager in bestaand woongebied en vooral de bebouwde niet-‐woongebieden zoals bedrijven-‐terreinen. Daar staat tegenover dat de capaciteit op uitleglocaties veel groter is in de randgemeen-‐ten: ruim 25% van de totale plancapaciteit in 2016. Net als in de stad Rotterdam is ook in de randge-‐meenten sprake van een behoorlijke afname van de plancapaciteit tussen 2010 en 2016.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard niet-‐stedelijk groen 11.000 9.500 8.600 2.900 8.400 5.600 7.700 7.380 niet-‐stedelijk semi-‐groen 600 400 300 100 300 200 500 460 stedelijk groen 1.400 900 800 400 1.000 400 200 170 stedelijk semi-‐groen 1.400 1.400 1.100 200 2.000 1.200 1.500 1.440 functiewijziging 8.400 8.900 8.400 1.300 3.400 3.000 4.500 4.350 herstructurering 12.000 10.800 10.300 1.400 5.200 5.900 2.400 1.870 overig 7.400 7.000 5.400 600 2.600 3.600 3.500 3.410

totale plancapaciteit 42.200 38.900 34.900 6.900 22.900 19.900 20.300 19.080 % bbg 67% 69% 70% 52% 57% 64% 51% 50% % uitleg 33% 31% 30% 48% 43% 36% 49% 50%

2.2.2 Woningbouw 2005 – 2015 In de randgemeenten rondom Rotterdam is de productie sterker teruggevallen door de crisis dan in de stad Rotterdam zelf: het gemiddelde voor 2011 – 2015 bedraagt in de randgemeenten ongeveer

nieuwbouwRotterdam plancapaciteit12016 waarvan1hard gemiddeld120061912015 totaal hard behoefte1volgens1BP2016

niet9stedelijk1groen 1.700 1.730 45 38)jr. 38)jr.niet9stedelijk1semi9groen 600 590 87 7)jr. 7)jr.stedelijk1groen 800 780 15 53)jr. 52)jr.stedelijk1semi9groen 1.000 1.040 35 29)jr. 30)jr.bedrijven,1kantoren1e.d. 13.000 13.030 342 38)jr. 38)jr.bestaand1woongebied 0 /20 754 0)jr. 0)jr.overig 3.900 3.940 705 6)jr. 6)jr.totale1plancapaciteit 21.000 21.090 1.983 11)jr. 11)jr. 2.733%1bbg 87% 86% 95% bouwtempo)BP2016,)totaal)capaciteit)voor: 8)jr.%1uitleg 13% 14% 5% harde)capaciteit)voor: 8)jr.

bij1bouwtempo120061912015,1plannen1voor:


2/3 van het gemiddelde over 2006 – 2015, tegen ongeveer 3/4 in de stad Rotterdam. Die terugval is het sterkst bij de overige locatietypen; vermoedelijk speelt daar de afronding van de grote VINEX-‐uitleglocaties een rol, die in veel gevallen als ´bouwterrein´ zijn aangemerkt in het bestand bodemge-‐bruik. Ook wanneer deze locaties niet meer als uitleglocaties worden aangemerkt, is er sprake van een fors groter aandeel woningbouw buiten BBG dan in Rotterdam zelf: zo´n 30% in de randgemeen-‐ten, tegen zo´n 5% in Rotterdam.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 140 250 410 520 420 480 630 190 70 190 stedelijk groen (b) 70 40 130 220 60 10 70 0 0 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 10 10 20 30 10 20 20 80 120 30 stedelijk semi-‐groen (b) 30 10 10 270 20 10 30 20 50 10 bebouwd, niet-‐wonen (b) 180 110 40 170 220 30 350 260 70 90 bestaand woongebied (b) 580 370 380 1.110 600 550 780 590 310 350 overig 1.620 2.960 1.580 2.370 740 620 650 140 260 430

totaal 2.630 3.750 2.570 4.690 2.070 1.720 2.530 1.280 880 1.100 % bbg (b) 85% 67% 57% 76% 68% 55% 65% 76% 69% 67% % uitleg (u) 15% 33% 43% 24% 32% 45% 35% 24% 31% 33% De netto uitbreiding van de voorraad ligt op alle typen locaties gemiddeld iets lager dan de woning-‐bouw, maar het verschil is klein. Dat is anders dan in de stad Rotterdam, waar sloop en overige ont-‐trekkingen er binnen BBG voor zorgen dat de uitbreiding van de voorraad per saldo veel kleiner is dan de nieuwbouw.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 120 220 390 500 400 470 650 230 80 140 stedelijk groen (b) 60 30 100 290 60 10 70 0 0 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 10 10 10 30 10 20 20 80 120 30 stedelijk semi-‐groen (b) 30 10 0 220 20 10 40 20 50 10 bebouwd, niet-‐wonen (b) 180 90 0 130 220 30 460 810 210 180 bestaand woongebied (b) 460 230 90 590 550 520 500 990 600 -‐50 overig 1.570 2.940 1.550 2.300 730 620 1.000 140 260 360

totaal 2.430 3.530 2.140 4.060 1.990 1.680 2.740 2.270 1.320 670 % bbg (b) 85% 61% 32% 70% 67% 54% 61% 85% 81% 45% % uitleg (u) 15% 39% 68% 30% 33% 46% 39% 15% 19% 55%



2.2.3 Transformatie Uit de historie van panden en verblijfsobjecten in de BAG is nauwkeuriger af te leiden wat de vorige functie is bij de overige toevoegingen. In figuur 2-‐6 is van de overige toevoegingen in de jaren 2013 – 2015 weergegeven wat de functie van het betreffende pand in 2013 was. Bij het merendeel van de overige toevoegingen in de gemeenten rondom Rotterdam was er sprake van gemengd gebruik van het gebouw in 2013. Ook zijn er veel woningen toegevoegd in panden die in 2013 al als woning be-‐stemd waren en zijn er veel voorzieningen (zorg, onderwijs, verblijf) getransformeerd tot woning.


2.2.4 Totaalbeeld randgemeenten rondom Rotterdam De geraamde groei van de woningbehoefte in de gemeenten rondom Rotterdam verschilt behoorlijk tussen de twee provinciale prognoses: volgens de WBR 2016 gaat het om ongeveer 16.300 wonin-‐gen, volgens de BP 2015 om ruim 22.000 woningen. Afhankelijk van de precieze ontwikkeling van de woningbehoefte zijn wellicht tot extra locaties nodig ten opzichte van de plannen die nu in beeld zijn.




plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 7.700 7.380 niet-‐stedelijk semi-‐groen 500 460 stedelijk groen 200 170 stedelijk semi-‐groen 1.500 1.440 bedrijven, kantoren e.d. 4.500 4.350 bestaand woongebied 2.400 1.870 overig 3.500 3.410



resterende uitbreidingsbehoefte 3.060 -‐2.752 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 150 bestaand woongebied 530 stedelijk groen 30 stedelijk semi-‐groen 60 overig 90 variant a: alleen bebouwde locaties 680 680 variant b: alle locaties binnen bbg 860 860 resterende behoefte / niet binnen bbg te realiseren minimaal (variant b) 2.200 0 maximaal (variant a) 2.380 0 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 360 360 variant b 540 540 resterende behoefte / locatietekort 1.840 0

Het bouwtempo voor de komende jaren ligt voor deze regio in de bandbreedte van het gemiddelde van de afgelopen jaren: in de WBR 2016 variant is het ongeveer gelijk aan de productie in de afgelo-‐pen vijf jaar, volgens BP 2016 is er ongeveer evenveel nodig per jaar als er in de afgelopen tien jaar gebouwd is. In verhouding tot de nieuwbouw hebben de randgemeenten rondom Rotterdam iets minder plancapaciteit dan de stad Rotterdam zelf: bij het bouwtempo van 2006 – 2015 gemiddeld is er een voorraad locaties voor ongeveer negen jaar. Ten opzichte van de behoefte volgens de provin-‐ciale prognoses is het beeld echter positiever.


Totaal Stadsregio Rotterdam

2.3.1 Ontwikkeling plancapaciteit 2006 -‐ 2016 In de gehele Stadsregio Rotterdam is de plancapaciteit sinds 2010 ongeveer gehalveerd. Dat is een afname die op alle typen locaties te zien is, maar waar de locaties in bestaand woongebied in ster-‐kere mate debet aan zijn. De afname daar bedraagt zo´n 60% tussen 2010 en 2016.

In vergelijking met de periode voor 2010 – waarvoor alleen totale plancapaciteitscijfers beschikbaar zijn – is de afname ongeveer even groot. De cijfers wekken de indruk dat de resterende planvoorraad in de regio tussen 2006 en 2012 min of meer constant gebleven is, en daarna fors is afgenomen. Over de verdeling van de plancapaciteit in de periode 2006 – 2008 is niets bekend.

nieuwbouwSRR*Overig plancapaciteit*2016 waarvan*hard gemiddeld*2006*;*2015 totaal hardbehoefte*volgens*BP2016

niet;stedelijk*groen 7.700 7.380 330 23'jr. 22'jr.niet;stedelijk*semi;groen 500 460 60 8'jr. 8'jr.stedelijk*groen 200 170 35 6'jr. 5'jr.stedelijk*semi;groen 1.500 1.440 46 33'jr. 31'jr.bedrijven,*kantoren*e.d. 4.500 4.350 152 30'jr. 29'jr.bestaand*woongebied 2.400 1.870 562 4'jr. 3'jr.overig 3.500 3.410 1.137 3'jr. 3'jr.totale*plancapaciteit 20.300 19.080 2.322 9'jr. 8'jr. 2.214%*bbg 51% 50% 69%bouwtempo'BP2016,'totaal'capaciteit'voor: 9'jr.%*uitleg 49% 50% 31% harde'capaciteit'voor: 9'jr.

bij*bouwtempo*2006*;*2015,*plannen*voor:



2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard

niet-‐stedelijk groen 12.200 11.700 10.500 2.900 9.500 5.900 9.500 9.110 niet-‐stedelijk semi-‐groen 900 1.100 1.000 100 900 300 1.100 1.050 stedelijk groen 3.500 3.300 2.700 400 2.200 1.300 1.000 950 stedelijk semi-‐groen 3.900 4.100 4.500 200 3.600 2.700 2.500 2.480 functiewijziging 22.400 34.900 20.600 1.300 13.900 10.400 17.600 17.380 herstructurering 29.300 30.900 26.400 1.400 12.800 12.600 2.400 1.850 overig 13.300 20.300 13.300 600 6.700 6.500 7.500 7.340

totale plancapaciteit 89.800 85.700 81.600 85.500 106.300 79.000 6.900 49.600 39.700 41.600 40.160 % bbg 82% 85% 82% 52% 76% 81% 69% 69% % uitleg 18% 15% 18% 48% 24% 19% 31% 31%

2.3.2 Totaalbeeld regio Op het niveau van de regio als geheel kan een locatietekort in het ene deel van de regio eventueel een overschot aan plannen in een ander deel van de regio compenseren. In Rotterdam biedt dat ech-‐ter geen soelaas: het capaciteitstekort van minimaal 7.000 woningen in de stad Rotterdam wordt niet gecompenseerd door de plannen in de randgemeenten eromheen. In de verwachte groei van de woningbehoefte volgens BP 2016 is er zelfs sprake van een extra locatietekort: in totaal zijn er dan nog voor 7.900 woningen extra locaties nodig.

Kanttekening daarbij is wel dat de gemeente Rotterdam aangeeft dat er nog ruimte is naast de ruimte in de opgegeven plancapaciteit. Een belangrijke vraag is hoe die ruimte op korte termijn in harde plannen kan worden vastgelegd.





resterende uitbreidingsbehoefte 9.307 4.157 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 220 bestaand woongebied 550 stedelijk groen 50 stedelijk semi-‐groen 20 overig 160 variant a: alleen bebouwde locaties 770 770 variant b: alle locaties binnen bbg 1.000 1.000 resterende behoefte / niet binnen bbg te realise-‐ren minimaal (variant b) 8.307 3.157 maximaal (variant a) 8.537 3.387 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 440 440 variant b 670 670 resterende behoefte / locatietekort 7.867 2.717



nieuwbouwTotaal plancapaciteit.2016 waarvan.hard gemiddeld.2006.9.2015 totaal hardbehoefte.volgens.BP2016

niet9stedelijk.groen 9.400 9.110 375 25*jr. 24*jr.niet9stedelijk.semi9groen 1.100 1.050 147 7*jr. 7*jr.stedelijk.groen 1.000 950 50 20*jr. 19*jr.stedelijk.semi9groen 2.500 2.480 81 31*jr. 31*jr.bedrijven,.kantoren.e.d. 17.500 17.380 494 35*jr. 35*jr.bestaand.woongebied 2.400 1.850 1.316 2*jr. 1*jr.overig 7.400 7.350 1.842 4*jr. 4*jr.totale.plancapaciteit 41.300 40.170 4.305 10*jr. 9*jr. 4.947%.bbg 69% 69% 83%bouwtempo*BP2016,*totaal*capaciteit*voor: 8*jr.%.uitleg 31% 31% 17% harde*capaciteit*voor: 8*jr.

bij.bouwtempo.2006.9.2015,.plannen.voor:


Stadsgewest Haaglanden Gemeente Den Haag

3.1.1 Ontwikkeling plancapaciteit De plancapaciteit in de gemeente Den Haag in 2016 bedraagt in totaal ruim 15.000 woningen. Het grootste deel daarvan is gelegen op locaties die nu een bebouwde functie hebben: ofwel binnen be-‐staand woongebied, ofwel op andere bebouwde terreinen zoals bedrijventerreinen, detailhandel, voorzieningen, enzovoorts. Deze twee functies samen nemen ruim 2/3 van de plancapaciteit in de gemeente voor hun rekening.

De afname van de capaciteit is zeer groot; ten opzichte van de capaciteit in 2010 is nog ongeveer de helft over in 2016. Van de plannen is een groot deel vastgelegd in harde plannen. Het aandeel harde plannen is bij de verschillende locatietypen ongeveer even groot.


2010 2011 2012 201320 2014 2015 2016 waarvan hard21

niet-‐stedelijk groen 1.900 1.900 100 0 600 200 1.200 960 niet-‐stedelijk semi-‐groen 200 200 200 0 0 1.700 300 190 stedelijk groen 2.100 2.300 200 0 800 200 800 790 stedelijk semi-‐groen 2.200 3.300 400 0 300 500 800 800 functiewijziging 10.300 12.300 3.200 0 3.000 5.200 4.000 3.960 herstructurering 11.900 14.700 7.000 0 5.500 3.500 5.200 5.130 overig 5.100 5.900 2.400 0 2.500 1.400 3.000 2.670

totale plancapaciteit 33.700 40.600 13.500 0 12.700 12.700 15.300 14.500 % bbg 93% 94% 97% 94% 83% 88% 90% % uitleg 7% 6% 3% 6% 17% 12% 10%

3.1.2 Woningbouw 2005 – 2015 Ook in de afgelopen jaren heeft het grootste deel van de nieuwbouwproductie – meer dan 90% ge-‐middeld – op binnenstedelijke locaties plaatsgevonden. In totaal werden er voor de crisis zo´n 2.500 woningen per jaar opgeleverd, met een uitschieter in 2009 naar ruim 3.700 woningen. Sinds de crisis is dat aantal gedaald tot onder de 2.000, met 80 nieuwbouwwoningen in 2014 als het absolute diep-‐tepunt.22 Het beeld is dat buiten de bestaande bebouwing vrijwel niets meer gebouwd wordt.

Als het gaat om de netto uitbreiding van de voorraad (tabel 3-‐3), dan is het aandeel productie op uit-‐leglocaties iets hoger. De reden is dat tegenover de hoge productie op binnenstedelijke locaties er ook veel woningen gesloopt worden in bestaand woongebied. Daarnaast zijn in bestaand woonge-‐bied veel fluctuaties te zien door het tijdelijk onttrekken van woningen, bijvoorbeeld in het kader van renovatie: het ene jaar zijn er minder woningen bij gekomen dan er nieuw gebouwd zijn, in het an-‐dere jaar veel meer.

20 Niet ingevuld. 21 Hoewel het in deze studie nodig was om plancapaciteit gegevens uit de regionale woonvisies te ge-‐

bruiken (zie voetnoot 10), is er voor Haaglanden bekend dat de planologische hardheid veel lager ligt dan hier verondersteld wordt. Dat getal is ongeveer een derde van de hier opgegeven waarde.

22 Kinderziekten bij de BAG spelen hier ook een rol; zie voetnoot 14, bijlage databewerking en http://staatvan.zuid-‐holland.nl/Paginas/Factsheets/Woningvoorraad-‐zuid-‐holland.aspx.



2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 20 40 90 120 100 50 20 0 0 0 stedelijk groen (b) 40 30 20 160 120 60 0 70 0 10 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 10 0 0 0 0 0 0 0 0 10 stedelijk semi-‐groen (b) 10 20 140 30 0 160 10 0 0 50 bebouwd, niet-‐wonen (b) 430 130 130 230 140 430 510 440 0 270 bestaand woongebied (b) 1.350 730 990 1.400 620 500 460 800 40 530 overig 540 1.360 1.070 1.800 820 280 610 560 40 140

totaal 2.400 2.310 2.440 3.740 1.800 1.480 1.610 1.870 80 1.010 % bbg (b) 98% 96% 93% 94% 90% 96% 98% 100% 100% 99% % uitleg (u) 2% 4% 7% 6% 10% 4% 2% 0% 0% 1%


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) -‐40 40 90 120 110 50 20 0 0 110 stedelijk groen (b) 30 -‐60 30 140 120 40 0 60 0 10 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 10 0 0 0 0 0 0 0 0 10 stedelijk semi-‐groen (b) 0 -‐10 140 40 0 140 10 0 0 50 bebouwd, niet-‐wonen (b) 400 50 110 330 180 440 810 1.540 620 390 bestaand woongebied (b) 750 60 680 1.070 680 530 1.810 3.230 810 1.070 overig 520 1.310 1.070 1.800 840 280 740 570 40 120

totaal 1.670 1.390 2.120 3.500 1.930 1.480 3.390 5.400 1.470 1.760 % bbg (b) 103% 50% 91% 93% 90% 96% 99% 100% 100% 93% % uitleg (u) -‐3% 50% 9% 7% 10% 4% 1% 0% 0% 7%


3.1.3 Transformatie In de gemeente Den Haag zijn in vergelijking met andere (sub)regio’s veel woningen toegevoegd door ‘overige toevoegingen’. Het overgrote deel daarvan (zie figuur 3-‐3) is gerealiseerd op locaties van panden die in 2013 al de functie ‘wonen’ hadden. Daarnaast maken ‘kantoren’ een fors aandeel van de overige toevoegingen in Den Haag uit.



3.1.4 Totaalbeeld gemeente Den Haag In het licht van de woningbehoefte is er een groot tekort aan locaties in de gemeente Den Haag. Af-‐hankelijk van de gebruikte prognose varieert dat tussen de 12.000 en 22.000 woningen. De behoef-‐teramingen variëren tussen de 27.000 en 38.000, waar tegenover een plancapaciteit van ongeveer 15.000 woningen staat.


plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 1.200 960 niet-‐stedelijk semi-‐groen 300 190 stedelijk groen 800 790 stedelijk semi-‐groen 800 800 bedrijven, kantoren e.d. 4.000 3.960 bestaand woongebied 5.200 5.130 overig 3.000 2.670



resterende uitbreidingsbehoefte 12.338 23.176 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 40 bestaand woongebied 70 stedelijk groen 10 stedelijk semi-‐groen 0 overig 330 variant a: alleen bebouwde locaties 110 110 variant b: alle locaties binnen bbg 450 450 resterende behoefte / niet binnen bbg te realiseren minimaal (variant b) 11.888 22.726 maximaal (variant a) 12.228 23.066 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 350 350 variant b 690 690 resterende behoefte / locatietekort 11.538 22.376

De planvoorraad in de gemeente Den Haag is bepaald klein te noemen: net voldoende om nog zeven jaar mee door te bouwen op het gemiddelde tempo van de afgelopen jaren. In het licht van de be-‐hoefteramingen zou de productie juist fors omhoog moeten: naar 2.700 tot 3.800 woningen per jaar, een verdubbeling tot verdrievoudiging van de gemiddelde productie in de afgelopen vijf jaar.




Randgemeenten

3.2.1 Ontwikkeling plancapaciteit In vergelijking met de stad Den Haag is de capaciteit in de randgemeenten minder sterk afgenomen. Van een capaciteit van bijna 41.000 woningen in 2010 is in 2016 nog een capaciteit van bijna 27.000 woningen over.

Ook qua harde capaciteit is het beeld in de randgemeenten rondom Den Haag gunstiger dan dat in Den Haag zelf. Ongeveer twee-‐derde – zo´n 20.000 woningen – van de capaciteit is al door de ge-‐meenteraad vastgesteld.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard niet-‐stedelijk groen 4.100 5.900 5.900 600 1.600 3.100 3.400 2.900 niet-‐stedelijk semi-‐groen 6.700 9.500 9.300 1.100 7.500 8.100 3.100 2.120 stedelijk groen 500 600 600 0 1.200 500 800 780 stedelijk semi-‐groen 1.400 1.500 1.500 0 1.200 700 1.700 1.660 functiewijziging 11.100 16.300 16.200 900 8.400 7.100 2.500 1.980 herstructurering 10.200 14.800 15.000 0 14.300 3.900 11.000 7.460 overig 6.900 12.000 11.900 400 4.500 4.200 4.200 3.330


3.2.2 Woningbouw 2005 – 2015 De totale productie in de afgelopen jaren in de randgemeenten rondom Den Haag ligt iets hoger dan de productie in de stad zelf. De randgemeenten laten naar verhouding een beperkt effect van de cri-‐sis zien: de productie in 2011 – 2015 ligt ongeveer 20% lager dan de productie in de volledige peri-‐ode vanaf 2006. Dat verschil is beduidend kleiner dan in de gemeente Den Haag.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 150 140 380 540 270 40 150 90 70 80 stedelijk groen (b) 40 10 30 40 40 40 0 0 40 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 50 80 70 110 50 170 260 160 300 390 stedelijk semi-‐groen (b) 40 0 20 100 120 80 0 0 70 0 bebouwd, niet-‐wonen (b) 380 400 400 220 280 310 200 130 580 400 bestaand woongebied (b) 970 350 440 510 370 350 770 460 690 270 overig 1.400 1.440 1.610 1.280 1.020 740 1.010 640 480 580

totaal 3.030 2.420 2.950 2.800 2.150 1.730 2.390 1.480 2.230 1.720 % bbg (b) 88% 78% 66% 57% 72% 79% 70% 70% 79% 59% % uitleg (u) 12% 22% 34% 43% 28% 21% 30% 30% 21% 41%

nieuwbouwDen)Haag plancapaciteit)2016 waarvan)hard gemiddeld)2006):)2015 totaal hardbehoefte)volgens)BP2016

niet:stedelijk)groen 1.200 960 44 27)jr. 22)jr.niet:stedelijk)semi:groen 300 190 51 6)jr. 4)jr.stedelijk)groen 800 790 2 400)jr. 395)jr.stedelijk)semi:groen 800 800 42 19)jr. 19)jr.bedrijven,)kantoren)e.d. 4.000 3.960 271 15)jr. 15)jr.bestaand)woongebied 5.200 5.130 742 7)jr. 7)jr.overig 3.000 2.670 722 4)jr. 4)jr.totale)plancapaciteit 15.300 14.500 1.874 8)jr. 8)jr. 2.684%)bbg 88% 90% 96%bouwtempo)BP2016,)totaal)capaciteit)voor: 6)jr.%)uitleg 12% 10% 4% harde)capaciteit)voor: 5)jr.

bij)bouwtempo)2006):)2015,)plannen)voor:



2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 130 120 370 520 260 50 130 110 60 80 stedelijk groen (b) 30 -‐20 30 40 40 30 0 0 40 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 30 20 40 80 40 150 230 220 280 380 stedelijk semi-‐groen (b) 40 0 20 130 120 80 0 0 70 0 bebouwd, niet-‐wonen (b) 360 410 400 320 310 320 170 410 610 670 bestaand woongebied (b) 900 240 370 350 120 30 430 1.310 660 350 overig 1.380 1.410 1.590 1.270 1.030 750 1.010 700 480 640



3.2.3 Transformatie Voor de overige toevoegingen laat figuur 3-‐6 zien hoe veel woningen er in de periode 2013 – 2015 zijn gerealiseerd naar functie van het pand op de betreffende locatie in 2013. Naast om veel nieuwe woningen op locaties waar toen ook al woningen stonden, zijn er veel woningen gerealiseerd op lo-‐caties van panden voor onderwijs, bijeenkomsten of zorgfuncties.




3.2.4 Totaalbeeld randgemeenten rondom Den Haag Volgens de provinciale woningbehoefteramingen varieert de behoefte in de gemeenten rondom Den Haag tussen de ongeveer 20.000 en 30.000 woningen. Met een plancapaciteit op bekende locaties van ongeveer 26.700 woningen betekent dat dat er op termijn mogelijk sprake is van een capaciteits-‐tekort: als de woningbehoefte zich meer ontwikkelt volgens het scenario van BP 2016, dan is de hui-‐dige planvoorraad onvoldoende.


De randgemeenten rondom Den Haag hebben in verhouding tot de stad Den Haag zelf behoorlijk veel plancapaciteit: er kan nog 12 jaar gebouwd worden met het gemiddelde bouwtempo van de af-‐gelopen tijd op de nu bekende bouwlocaties. In de toekomst moet de productie minimaal op het ni-‐veau van de afgelopen vijf jaar blijven (in het WBR 2016-‐scenario), en mogelijk nog fors toenemen. In dat laatste geval is er ook in de randgemeenten rondom Den Haag een knelpunt te voorzien. Van de capaciteit is daarbij een relatief groot deel hard (20.000 woningen), zodat met alleen de harde plan-‐nen men nog zo´n acht jaar vooruit kan. Dat is beduidend meer dan in veel andere regio´s.

Vergelijkbaar met de situatie in Den Haag is dat de voorraad in bestaande woongebieden relatief klein is ten opzichte van de productie daar in de afgelopen jaren. Wel is van die capaciteit een rela-‐tief groot deel hard.


nieuwbouwSGHL,Overig plancapaciteit,2016 waarvan,hard gemiddeld,2006,=,2015 totaal hard behoefte,volgens,BP2016

niet=stedelijk,groen 3.400 2.900 191 18)jr. 15)jr.niet=stedelijk,semi=groen 3.100 2.120 24 129)jr. 88)jr.stedelijk,groen 800 780 164 5)jr. 5)jr.stedelijk,semi=groen 1.700 1.660 43 40)jr. 39)jr.bedrijven,,kantoren,e.d. 2.500 1.980 330 8)jr. 6)jr.bestaand,woongebied 11.000 7.460 518 21)jr. 14)jr.overig 4.200 3.330 1.020 4)jr. 3)jr.totale,plancapaciteit 26.700 20.230 2.290 12)jr. 9)jr. 2.953%,bbg 71% 70% 72% bouwtempo)BP2016,)totaal)capaciteit)voor: 9)jr.%,uitleg 29% 30% 28% harde)capaciteit)voor: 7)jr.

bij,bouwtempo,2006,=,2015,,plannen,voor:

plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 3.400 2.900 niet-‐stedelijk semi-‐groen 3.100 2.120 stedelijk groen 800 780 stedelijk semi-‐groen 1.700 1.660 bedrijven, kantoren e.d. 2.500 1.980 bestaand woongebied 11.000 7.460 overig 4.200 3.330



resterende uitbreidingsbehoefte 9.297 -‐547 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 520 bestaand woongebied 3.540 stedelijk groen 20 stedelijk semi-‐groen 40 overig 870 variant a: alleen bebouwde locaties 4.060 4.060 variant b: alle locaties binnen bbg 4.990 4.990 resterende behoefte / niet binnen bbg te realiseren minimaal (variant b) 4.307 0 maximaal (variant a) 5.237 0 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 1.480 1.480 variant b 2.410 2.410 resterende behoefte / locatietekort 2.827 0


Totaal Stadsgewest Haaglanden

3.3.1 Ontwikkeling plancapaciteit Op de langere termijn – vanaf 2006 – is de plancapaciteit in de regio Haaglanden behoorlijk afgeno-‐men – van bijna 63.000 woningen naar ruim 42.000 woningen. Die afname is minder sterk dan in de regio Rotterdam, waar de planvoorraad in deze periode meer dan gehalveerd is. Wel is het patroon hetzelfde: een stijging van de plancapaciteit tot 2011, met een piek van meer dan 100.000 woningen capaciteit in dat jaar, en daarna een forse daling die vooral bij de binnenstedelijke, bebouwde loca-‐tietypen te zien is.23 Naar verhouding is er in 2016 dan ook veel meer capaciteit buiten bbg dan in 2010 en 2011. Hoe de verdeling tussen de verschillende locatietypen voor 2010 was, is onbekend.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard

niet-‐stedelijk groen 5.900 7.800 6.100 600 2.200 3.300 4.600 3.860 niet-‐stedelijk semi-‐groen 7.000 9.700 9.500 1.100 7.500 9.800 3.400 2.320 stedelijk groen 2.600 2.900 800 0 2.000 700 1.600 1.560 stedelijk semi-‐groen 3.600 4.800 1.900 0 1.400 1.300 2.600 2.460 functiewijziging 21.400 28.500 19.400 900 11.400 12.200 6.500 5.940 herstructurering 22.100 29.400 22.000 0 19.800 7.500 16.200 12.590 overig 12.000 18.000 14.400 400 7.000 5.600 7.200 6.000

totale plancapaciteit 62.700 69.000 68.400 74.600 101.100 74.100 3.000 51.300 40.400 42.100 34.730 % bbg 79% 79% 74% 35% 78% 62% 77% 78% % uitleg 21% 21% 26% 65% 22% 38% 23% 22%

3.3.2 Totaalbeeld regio Voor het geheel van de regio Haaglanden is het verschil tussen beide prognosevarianten veel kleiner: minder dan 1.000 woningen verschil op een totale behoefte van rond de 57.000 woningen in tien jaar. Dat betekent dat de prognoses vooral een verschil in verdeling binnen de regio Haaglanden la-‐ten zien: is de behoefte geconcentreerd in de stad Den Haag, of meer verspreid over alle regioge-‐meenten? In de praktijk zal die verdeling voor een groot deel gestuurd worden door de beschikbaar-‐heid van (nieuwbouw)woningen en dus van de plancapaciteit. In die zin weerspiegelt BP 2016 het beeld van de beschikbaarheid van plannen: noodgedwongen zal een deel van de behoefte in de Haagse regio buiten de centrumstad Den Haag moeten worden opgevangen.

De randgemeenten rondom Den Haag kunnen echter lang niet voorzien in voldoende woningen om het tekort in Den Haag zelf te vereffenen. Sterker nog, de randgemeenten hebben zelf nauwelijks genoeg capaciteit voor hun behoefte voor de komende tien jaar. Op het geheel van de regio blijft er daarom een fors tekort aan plancapaciteit over: zo’n 14.000 tot 15.000 woningen. Qua harde capaci-‐teit is de problematiek nog groter, ook omdat de cijfers voor Den Haag (zie voetnoot 19) de harde capaciteit vermoedelijk overschatten.

23 In 2016 zijn de locaties op wijkniveau ingetekend en is de verdeling tussen locatietypen dus onze-‐

kerder.







resterende uitbreidingsbehoefte 21.635 22.629 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 560 bestaand woongebied 3.610 stedelijk groen 40 stedelijk semi-‐groen 140 overig 1.200 variant a: alleen bebouwde locaties 4.170 4.170 variant b: alle locaties binnen bbg 5.550 5.550 resterende behoefte / niet binnen bbg te realise-‐ren minimaal (variant b) 16.085 17.079 maximaal (variant a) 17.465 18.459 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 1.820 1.820 variant b 3.200 3.200 resterende behoefte / locatietekort 14.265 15.259


niet9stedelijk.groen 4.600 3.860 235 20)jr. 16)jr.niet9stedelijk.semi9groen 3.400 2.310 75 45)jr. 31)jr.stedelijk.groen 1.600 1.570 166 10)jr. 9)jr.stedelijk.semi9groen 2.500 2.460 85 29)jr. 29)jr.bedrijven,.kantoren.e.d. 6.500 5.940 601 11)jr. 10)jr.bestaand.woongebied 16.200 12.590 1.260 13)jr. 10)jr.overig 7.200 6.000 1.742 4)jr. 3)jr.totale.plancapaciteit 42.000 34.730 4.164 10)jr. 8)jr. 5.637%.bbg 82% 81% 83%bouwtempo)BP2016,)totaal)capaciteit)voor: 7)jr.%.uitleg 18% 19% 17% harde)capaciteit)voor: 6)jr.



Holland-‐Rijnland Gemeente Leiden

4.1.1 Ontwikkeling plancapaciteit Ruimtelijk gezien is de stad Leiden nagenoeg volgebouwd. Er is buiten de huidige bebouwingscon-‐touren eigenlijk geen ruimte meer voor nieuwe woningbouw. Dat blijkt ook uit de cijfers over de plancapaciteit: er is geen capaciteit in groene gebieden buiten de bestaande stad of op glastuin-‐bouwlocaties. De capaciteit die er is, is geconcentreerd in bestaand woongebied en bestaande be-‐bouwing voor niet-‐woonfuncties.

In vergelijking met de voorgaande regio´s is het opvallend dat de capaciteit in bestaande woongebie-‐den in Leiden vrijwel op peil is gebleven. Een sterke afname is te zien bij locaties met overige be-‐bouwde functies. Wel is alle capaciteit in de gemeente Leiden hard; er kan dus op korte termijn wor-‐den begonnen met bouwen.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard

niet-‐stedelijk groen 200 300 0 0 0 0 0 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen 0 0 0 0 0 0 0 0 stedelijk groen 100 100 200 100 100 100 0 -‐20 stedelijk semi-‐groen 700 700 400 400 100 400 1.000 190 functiewijziging 5.100 5.500 4.900 3.200 4.100 1.600 3.900 2.510 herstructurering 2.300 2.300 1.900 1.100 1.400 1.900 1.400 660 overig 500 600 500 400 200 200 200 110


4.1.2 Woningbouw 2005 – 2015 Juist in 2015 zijn er in de stad Leiden bijzonder veel woningen opgeleverd: meer dan 1.200. Van de andere jaren kwam het aantal nieuwbouwwoningen alleen in 2005 en 2012 boven de 500 uit. In 2012 gaat het bijna allemaal om woningen op locaties die eerder voor andere bebouwde functies gebruikt werden. De woningbouw buiten bestaande woongebieden en andere bebouwde functies is vrijwel nihil.

In de meeste jaren worden er netto meer woningen toegevoegd dan er nieuw gebouwd worden. Het saldo van de overige toevoegingen, sloop en overige onttrekkingen is dus positief.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 0 0 40 50 0 10 0 0 0 0 stedelijk groen (b) 20 0 30 10 0 20 20 0 40 20 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 stedelijk semi-‐groen (b) 20 0 0 40 0 10 20 0 0 60 bebouwd, niet-‐wonen (b) 10 0 80 80 30 250 400 110 20 980 bestaand woongebied (b) 110 0 10 0 80 20 360 200 20 140 overig 80 80 420 210 70 50 10 60 0 20

totaal 240 80 580 390 180 360 810 370 80 1.220 % bbg (b) 100% #DEEL/0! 75% 72% 100% 97% 100% 100% 100% 100% % uitleg (u) 0% #DEEL/0! 25% 28% 0% 3% 0% 0% 0% 0%



2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 0 0 40 50 0 10 0 0 0 0 stedelijk groen (b) 20 0 30 10 150 20 20 0 40 20 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 stedelijk semi-‐groen (b) 20 0 0 40 0 10 20 0 0 60 bebouwd, niet-‐wonen (b) 40 -‐20 90 90 150 250 410 150 20 1.260 bestaand woongebied (b) 180 0 70 130 20 70 420 620 -‐10 50 overig 70 80 400 240 70 60 10 60 0 20

totaal 330 60 630 560 390 420 880 830 50 1.410 % bbg (b) 100% 100% 83% 84% 100% 97% 100% 100% 100% 100% % uitleg (u) 0% 0% 17% 16% 0% 3% 0% 0% 0% 0%


4.1.3 Transformatie Voor de overige toevoegingen laat figuur 4-‐3 zien hoe veel woningen er in de periode 2013 – 2015 zijn gerealiseerd naar functie van het pand op de betreffende locatie in 2013. Naast om veel nieuwe woningen op locaties waar toen ook al woningen stonden, zijn er veel woningen gerealiseerd op lo-‐caties van panden voor onderwijs, bijeenkomsten of zorgfuncties (‘voorzieningen’ in de figuur) en op kantorenlocaties.




4.1.4 Totaalbeeld gemeente Leiden Afhankelijk van de gebruikte woningbehoefteprognose is het beeld voor Leiden dat er net voldoende of te weinig plancapaciteit is. Dat is één van de factoren die het verschil tussen BP 2016 en WBR 2016 verklaren: omdat de behoefte volgens WBR 2016 niet in Leiden zelf geaccommodeerd kan wor-‐den, veronderstelt BP 2016 dat de randgemeenten een deel van de behoefte zullen compenseren.

Volgens opgave van de gemeente zijn veel plannen in Leiden hard. Gegeven de beperkte plancapaci-‐teit is er op langere termijn een knelpunt in de productie zijn, voor de korte termijn is de planvoor-‐raad geen belemmering voor de productie.


plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 0 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen 0 0 stedelijk groen 0 -‐20 stedelijk semi-‐groen 1.000 190 bedrijven, kantoren e.d. 3.900 2.510 bestaand woongebied 1.400 660 overig 200 110



resterende uitbreidingsbehoefte 717 4.456 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 1.390 bestaand woongebied 740 stedelijk groen 20 stedelijk semi-‐groen 810 overig 90 variant a: alleen bebouwde locaties 2.130 2.130 variant b: alle locaties binnen bbg 3.050 3.050 resterende behoefte / niet binnen bbg te realiseren minimaal (variant b) 0 1.406 maximaal (variant a) 0 2.326 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 0 0 variant b 920 920 resterende behoefte / locatietekort 0 1.406

Als we op basis van alleen harde capaciteit vergelijken tussen de plancapaciteit en de woningbouw van de afgelopen jaren, dan is het beeld voor Leiden vrij positief; er is voor zo´n acht jaar bouwen op het tempo van de afgelopen jaren capaciteit beschikbaar. Omdat er naast deze harde plannen geen zachte plannen in voorraad zijn, is het beeld van de beschikbare locaties voor de langere termijn veel problematischer: een totale planvoorraad voor acht jaar is niet veel. Daar komt nog bij dat het bouw-‐tempo in de afgelopen jaren nogal gevarieerd heeft; er zijn jaren geweest dat er minder dan 100 wo-‐ningen opgeleverd werden en in dat licht zijn er veel plannen. In andere jaren was de productie ech-‐ter een factor tien hoger, waarmee de planvoorraad ineens in minder dan vijf jaar volledig benut zou zijn.



Randgemeenten

4.2.1 Ontwikkeling plancapaciteit In de randgemeenten rondom Leiden, het overige deel van de regio Holland-‐Rijnland, is de plancapa-‐citeit in vergelijking met eerdere jaren afgenomen. Er is in 2016 capaciteit voor ruim 27.000 wonin-‐gen, tegen rond de 38.000 in de jaren 2010 – 2012. Dat is vooral een afname op locaties buiten be-‐bouwd gebied, in groene gebieden. De capaciteit op locaties binnen BBG, in het bijzonder de be-‐staande woongebieden en de bebouwing voor niet-‐woondoeleinden, is min of meer constant door de jaren heen.

Ook is een relatief groot deel van de capaciteit – bijna de helft – al in harde plannen vervat. Naar ver-‐houding is dat vaker het geval bij bebouwde locatietypen dan bij locaties in groene gebieden.

Tabe l 4 -‐ 6 P lancapac i t e i t naa r vo r i ge f unc t i e pe r j aa r

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard niet-‐stedelijk groen 15.100 14.800 14.800 900 11.400 11.700 12.200 3.040 niet-‐stedelijk semi-‐groen 1.400 1.200 1.200 200 1.000 900 500 90 stedelijk groen 1.000 400 600 0 600 600 600 500 stedelijk semi-‐groen 2.000 2.000 1.800 200 900 1.200 1.100 600 functiewijziging 5.700 5.900 6.400 1.200 5.900 6.300 5.700 1.750 herstructurering 5.900 7.300 6.700 1.000 5.600 5.700 3.700 1.380 overig 6.500 6.900 6.500 700 4.800 4.400 3.400 1.200


4.2.2 Woningbouw 2005 – 2015 Net als in de randgemeenten rondom Den Haag is er in de randgemeenten rondom Leiden geen sterk effect te zien van de crisis op de woningbouw. De productie is teruggelopen, maar bedraagt nog altijd zo´n 85% van het gemiddelde vanaf 2006. De productie is toegenomen op locaties met be-‐staande bebouwing voor andere functies dan wonen en locaties buiten de bestaande bebouwing. Vooral de woningbouw binnen bestaande woongebieden is afgenomen.

Vooral in de meest recente jaren is er per saldo een extra groei van de woningvoorraad vanwege de overige toevoegingen, ook na correctie voor sloop en overige onttrekkingen.

nieuwbouwLeiden plancapaciteit/2016 waarvan/hard gemiddeld/2006/9/2015 totaal hardbehoefte/volgens/BP2016

niet9stedelijk/groen 0 0 10 0#jr. 0#jr.niet9stedelijk/semi9groen 0 0 16 0#jr. 0#jr.stedelijk/groen 0 (20 0 ( (stedelijk/semi9groen 1.000 190 15 67#jr. 13#jr.bedrijven,/kantoren/e.d. 3.900 2.510 196 20#jr. 13#jr.bestaand/woongebied 1.400 660 94 15#jr. 7#jr.overig 200 110 100 2#jr. 1#jr.totale/plancapaciteit 6.500 3.450 431 15#jr. 8#jr. 417%/bbg 100% 100% 97%bouwtempo#BP2016,#totaal#capaciteit#voor: 16#jr.%/uitleg 0% 0% 3% harde#capaciteit#voor: 8#jr.

bij/bouwtempo/2006/9/2015,/plannen/voor:



2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 130 190 340 500 190 430 560 210 330 420 stedelijk groen (b) 70 10 80 120 10 20 0 0 20 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 0 0 20 50 20 40 10 20 70 110 stedelijk semi-‐groen (b) 10 10 30 80 70 60 40 70 20 80 bebouwd, niet-‐wonen (b) 200 90 180 530 120 250 100 330 510 280 bestaand woongebied (b) 1.010 650 480 480 290 410 400 430 560 560 overig 400 810 440 670 360 700 180 150 170 170



2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen (u) 110 170 320 500 180 420 580 -‐630 310 430 stedelijk groen (b) 70 10 80 120 10 20 30 0 10 10 niet-‐stedelijk semi-‐groen (u) 0 0 20 50 20 40 10 10 90 110 stedelijk semi-‐groen (b) 0 0 30 70 70 60 30 60 20 80 bebouwd, niet-‐wonen (b) 180 100 180 500 120 260 160 1.200 390 360 bestaand woongebied (b) 830 660 460 310 250 380 480 780 490 470 overig 310 790 430 660 360 700 190 50 120 170

totaal 1.500 1.730 1.520 2.210 1.010 1.880 1.480 1.470 1.430 1.630 % bbg (b) 91% 82% 69% 65% 69% 61% 54% 144% 69% 63% % uitleg (u) 9% 18% 31% 35% 31% 39% 46% -‐44% 31% 37%


4.2.3 Transformatie Voor de overige toevoegingen laat figuur 4-‐6 zien hoe veel woningen er in de periode 2013 – 2015 zijn gerealiseerd naar functie van het pand op de betreffende locatie in 2013. Het gaat vooral om


veel toevoegingen in bestaand woongebied. Daarnaast hebben kantorenlocaties, gemengde gebie-‐den en voorzieningen (zorgfuncties) een belangrijk aandeel in de overige toevoegingen.


4.2.4 Totaalbeeld randgemeenten rondom Leiden De gemeenten rondom Leiden hebben ten opzichte van hun eigen behoefte (zo’n 16.000 woningen in tien jaar) een behoorlijke overmaat aan plannen: er zijn er bijna twee keer zo veel, waarvan een behoorlijk deel al vastgesteld is. In de prognosemodellen van de provincie wordt een deel van die capaciteit gebruikt om het gebrek aan bouwruimte in de gemeente Leiden te compenseren, maar dan nog zijn er meer dan voldoende locaties.


plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 12.200 3.040 niet-‐stedelijk semi-‐groen 500 90 stedelijk groen 600 500 stedelijk semi-‐groen 1.100 600 bedrijven, kantoren e.d. 5.700 1.750 bestaand woongebied 3.700 1.380 overig 3.400 1.200



resterende uitbreidingsbehoefte 14.987 7.427 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 3.950 bestaand woongebied 2.320 stedelijk groen 100 stedelijk semi-‐groen 500 overig 2.200 variant a: alleen bebouwde locaties 6.270 6.270 variant b: alle locaties binnen bbg 9.070 9.070 resterende behoefte / niet binnen bbg te realiseren minimaal (variant b) 5.917 0 maximaal (variant a) 8.717 1.157 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 9.570 9.570 variant b 12.370 12.370 resterende behoefte / locatietekort 0 0

In de regio Holland-‐Rijnland exclusief Leiden is in verhouding tot de productie van de afgelopen jaren nog behoorlijk wat plancapaciteit voorradig. De bestaande planvoorraad is voldoende voor ongeveer twintig jaar vooruit. Ook hier zijn er verschillen tussen de diverse locatietypen, met net als in andere regio´s in bestaande woongebieden relatief weinig plannen.




Totaal Holland-‐Rijnland

4.3.1 Ontwikkeling plancapaciteit De plancapaciteit in Holland-‐Rijnland is op de langere termijn relatief constant gebleven; de bijna 34.000 woningen capaciteit die er in 2016 opgegeven is, was er ook in 2008. Tussendoor is de capaci-‐teit hoger geweest, maar het verschil is minder groot dan in de regio’s Rotterdam en Haaglanden.

Er is relatief veel capaciteit buiten bbg. Dat zijn in veel gevallen ‘echte’ uitleglocaties in agrarisch ge-‐bied. De capaciteit op locaties die voor kantoren, bedrijven enzovoorts bebouwd zijn lijkt de laatste jaren wat af te nemen, die in bestaande woongebieden is relatief constant.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard

niet-‐stedelijk groen 15.400 15.100 14.800 900 11.400 11.700 12.200 3.040 niet-‐stedelijk semi-‐groen 1.400 1.200 1.200 200 1.000 900 500 90 stedelijk groen 1.100 500 800 100 600 600 600 480 stedelijk semi-‐groen 2.700 2.800 2.200 700 1.000 1.600 2.000 790 functiewijziging 10.800 11.400 11.300 4.400 10.000 7.800 9.600 4.260 herstructurering 8.200 9.600 8.700 2.100 7.000 7.600 5.200 2.040 overig 6.900 7.400 7.000 1.000 5.000 4.600 3.600 1.310

totale plancapaciteit 21.600 36.100 34.900 46.500 48.000 46.000 9.400 36.000 34.800 33.700 12.010 % bbg 90% 73% 58% 60% 59% 87% 60% 58% 58% 71% % uitleg 10% 27% 42% 40% 41% 13% 40% 42% 42% 29%

4.3.2 Totaalbeeld regio Holland-‐Rijnland is de enige regio met een zekere overmaat aan plannen: er is capaciteit voor 34.000 woningen, bij een behoefte tussen de 24.000 en 28.000 woningen. Die locaties liggen voor een groot deel buiten BBG en zullen in de systematiek van de Ladder dus wellicht niet zonder meer vastgesteld worden.

Ook qua harde capaciteit is het beeld in de regio in vergelijking met de behoefte relatief gunstig. Meer dan de helft van de uitbreidingsbehoefte tot 2025 kan met de bestaande harde plancapaciteit al gerealiseerd worden

nieuwbouwHR*Overig plancapaciteit*2016 waarvan*hard gemiddeld*2006*;*2015 totaal hardbehoefte*volgens*BP2016

niet;stedelijk*groen 12.200 3.040 330 37(jr. 9(jr.niet;stedelijk*semi;groen 500 90 33 15(jr. 3(jr.stedelijk*groen 600 500 34 18(jr. 15(jr.stedelijk*semi;groen 1.100 600 47 23(jr. 13(jr.bedrijven,*kantoren*e.d. 5.700 1.750 259 22(jr. 7(jr.bestaand*woongebied 3.700 1.380 527 7(jr. 3(jr.overig 3.400 1.200 405 8(jr. 3(jr.totale*plancapaciteit 27.200 8.560 1.635 17(jr. 5(jr. 2.355%*bbg 47% 57% 70%bouwtempo(BP2016,(totaal(capaciteit(voor: 12(jr.%*uitleg 53% 43% 30% harde(capaciteit(voor: 4(jr.




plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 12.200 3.040 niet-‐stedelijk semi-‐groen 500 90 stedelijk groen 600 480 stedelijk semi-‐groen 2.000 790 bedrijven, kantoren e.d. 9.600 4.260 bestaand woongebied 5.200 2.040 overig 3.600 1.310



resterende uitbreidingsbehoefte 15.704 11.883 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 5.340 bestaand woongebied 3.160 stedelijk groen 120 stedelijk semi-‐groen 1.210 overig 2.290 variant a: alleen bebouwde locaties 8.500 8.500 variant b: alle locaties binnen bbg 12.120 12.120 resterende behoefte / niet binnen bbg te realise-‐ren minimaal (variant b) 3.584 0 maximaal (variant a) 7.204 3.383 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 9.570 9.570 variant b 13.190 13.190 resterende behoefte / locatietekort 0 0



niet9stedelijk.groen 12.200 3.040 340 36(jr. 9(jr.niet9stedelijk.semi9groen 500 90 49 10(jr. 2(jr.stedelijk.groen 600 480 34 . .stedelijk.semi9groen 2.100 790 62 34(jr. 13(jr.bedrijven,.kantoren.e.d. 9.600 4.260 455 21(jr. 9(jr.bestaand.woongebied 5.100 2.040 621 8(jr. 3(jr.overig 3.600 1.310 505 7(jr. 3(jr.totale.plancapaciteit 33.700 12.010 2.066 16(jr. 6(jr. 2.771%.bbg 57% 67% 76%bouwtempo(BP2016,(totaal(capaciteit(voor: 12(jr.%.uitleg 43% 33% 24% harde(capaciteit(voor: 4(jr.



Drechtsteden Gemeente Dordrecht

5.1.1 Ontwikkeling plancapaciteit Net als in Rotterdam en Haaglanden is de capaciteit in de gemeente Dordrecht in de afgelopen jaren sterk afgenomen. 2011 was het jaar met de hoogste plancapaciteit in deze gemeente, meer dan vier keer zoveel als volgens de inventarisatie in 2016. De afname van capaciteit is bij eigenlijk alle locatie-‐typen te zien; de verhouding tussen binnenstedelijk en uitleg is dan ook behoorlijk constant.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard

niet-‐stedelijk groen 1.300 1.700 800 700 800 700 700 520 niet-‐stedelijk semi-‐groen 0 100 0 0 0 0 100 40 stedelijk groen 200 200 0 100 200 200 100 100 stedelijk semi-‐groen 200 300 200 100 100 0 0 40 functiewijziging 3.000 3.400 2.000 2.300 1.500 1.600 1.400 1.060 herstructurering 3.300 3.100 2.800 1.900 1.400 1.700 -‐200 -‐220 overig 400 500 300 300 100 100 100 70


5.1.2 Woningbouw 2006 – 2015 Gemiddeld zijn er de afgelopen jaren zo’n 300 woningen per jaar nieuw gebouwd. Het grootste deel daarvan is gerealiseerd in gebieden die in 2006 al te boek stonden als woongebied. Daarnaast zijn er veel woningen gerealiseerd op ‘overig’ terrein, gronden die veelal al als bouwlocatie bekend waren.

De netto toevoeging is jaarlijks zo’n 70 woningen lager geweest dan de nieuwbouw; dat betekent dat er in Dordrecht veel gesloopt is. De netto toevoeging in bestaand woongebied is dan ook minder dan half zo groot als de bruto nieuwbouw. In veel jaren zijn er in bestaande woongebieden per saldo wo-‐ningen onttrokken.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen 0 20 10 40 0 50 50 30 20 20 stedelijk groen 0 10 50 50 0 0 10 0 0 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 stedelijk semi-‐groen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 bebouwd, niet-‐wonen 0 20 20 20 10 20 230 0 0 80 bestaand woongebied 120 180 190 120 10 160 350 120 20 110 overig 130 230 360 10 0 20 50 0 0 0

totaal 250 460 630 240 20 250 690 150 40 210 % bbg 100% 91% 96% 83% 100% 78% 92% 80% 50% 90% % uitleg 0% 9% 4% 17% 0% 22% 8% 20% 50% 10%



2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen 0 10 10 40 0 50 50 30 20 20 stedelijk groen 0 10 50 50 0 -‐60 10 0 0 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 stedelijk semi-‐groen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 bebouwd, niet-‐wonen 0 20 30 20 10 0 220 60 30 200 bestaand woongebied 10 110 150 -‐40 70 110 260 -‐120 -‐20 90 overig 80 220 360 0 10 0 60 0 0 0

totaal 90 370 600 70 90 100 600 -‐30 30 310 % bbg 100% 93% 96% 43% 100% 50% 91% 200% 33% 94%

% uitleg 0% 7% 4% 57% 0% 50% 9% -‐

100% 67% 6%


5.1.3 Transformatie Voor de overige toevoegingen laat figuur 5-‐4 zien hoe veel woningen er in de periode 2013 – 2015 zijn gerealiseerd naar functie van het pand op de betreffende locatie in 2013. Naast om veel nieuwe woningen op locaties waar toen ook al woningen stonden, zijn er veel woningen gerealiseerd op lo-‐caties van panden voor onderwijs, bijeenkomsten of zorgfuncties. In totaal is het aantal overige toe-‐voegingen in Dordrecht in vergelijking met de andere regio’s beperkt.



5.1.4 Totaalbeeld gemeente Dordrecht Tot 2015 was er in Dordrecht voldoende capaciteit om aan de vraag tegemoet te komen. Volgens de meest recente inventarisatie is er echter sprake van een nog sterkere afname van de plancapaciteit.

Volgens de prognose moet de productie per jaar wel hoge liggen dan die in de afgelopen jaren gele-‐gen heeft. Met het productieniveau van de afgelopen jaren kan er nog vijftien tot twintig jaar door-‐gebouwd worden. Met het productieniveau volgens de prognoses is dat ongeveer half zo lang.


plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 700 520 niet-‐stedelijk semi-‐groen 100 40 stedelijk groen 100 100 stedelijk semi-‐groen 0 40 bedrijven, kantoren e.d. 1.400 1.060 bestaand woongebied -‐200 -‐220 overig 100 70



resterende uitbreidingsbehoefte 945 3.272 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 340 bestaand woongebied 20 stedelijk groen 0 stedelijk semi-‐groen -‐40 overig 30 variant a: alleen bebouwde locaties 360 360 variant b: alle locaties binnen bbg 350 350 resterende behoefte / niet binnen bbg te realiseren minimaal (variant b) 595 2.922 maximaal (variant a) 585 2.912 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 240 240 variant b 230 230 resterende behoefte / locatietekort 355 2.682



nieuwbouwDordrecht plancapaciteit12016 waarvan1hard gemiddeld120061912015 totaal hardbehoefte1volgens1BP2016

niet9stedelijk1groen 700 520 24 29'jr. 22'jr.niet9stedelijk1semi9groen 100 40 12 8'jr. 3'jr.stedelijk1groen 100 100 0 . .stedelijk1semi9groen 0 40 0 . .bedrijven,1kantoren1e.d. 1.400 1.060 40 35'jr. 27'jr.bestaand1woongebied .200 .220 138 .1'jr. .2'jr.overig 100 70 80 1'jr. 1'jr.totale1plancapaciteit 2.200 1.610 294 7'jr. 5'jr. 256%1bbg 62% 64% 89%bouwtempo'BP2016,'totaal'capaciteit'voor: 9'jr.%1uitleg 38% 36% 11% harde'capaciteit'voor: 6'jr.

bij1bouwtempo120061912015,1plannen1voor:


Randgemeenten

5.2.1 Ontwikkeling plancapaciteit In de randgemeenten rondom Dordrecht is de capaciteit vanaf 2010 gestaag afgenomen. Die afname is sterker geweest binnen BBG, vooral in bestaande woongebieden, dan daarbuiten. Dat leidt ertoe dat het percentage plannen binnen bebouwd gebied gedaald is van 85% in 2010 naar 58% in 2016. De capaciteit op uitleglocaties is de laatste jaren juist weer toegenomen.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard niet-‐stedelijk groen 1.100 1.600 1.600 1.300 800 1.400 1.400 1.290 niet-‐stedelijk semi-‐groen 0 100 100 100 0 100 100 90 stedelijk groen 400 100 200 0 0 100 0 30 stedelijk semi-‐groen 500 700 800 400 200 400 500 430 functiewijziging 2.300 1.200 1.400 600 500 700 700 710 herstructurering 3.100 2.200 3.100 1.900 2.200 1.100 900 870 overig 2.700 1.900 1.600 800 800 900 700 660


5.2.2 Woningbouw 2005 – 2015 De woningbouw in de gemeenten rondom Dordrecht is behoorlijk sterk gedaald. Het gemiddelde in de laatste vijf jaar ligt op minder dan de helft van het gemiddelde in de eerste vijf jaar die onder-‐zocht zijn. De productie heeft de laatste jaren relatief veel op uitleglocaties plaatsgevonden, in de eerste jaren waren het veel projecten in bestaande woongebieden en op overige locaties. De pro-‐ductie op bebouwde terreinen voor niet-‐wonen is relatief laag.

Gemeten in netto toevoegingen aan de voorraad is er weinig verschil. Er worden ongeveer net zo veel woningen toegevoegd op andere manieren dan nieuwbouw dan er door sloop of anderszins onttrokken worden.



totaal 440 680 1.220 1.160 760 580 360 300 360 410 % bbg 96% 100% 85% 87% 72% 41% 79% 89% 69% 70% % uitleg 4% 0% 15% 13% 28% 59% 21% 11% 31% 30%




totaal 340 560 1.190 1.140 760 600 300 360 360 420 % bbg 95% 100% 85% 88% 72% 43% 74% 91% 71% 71% % uitleg 5% 0% 15% 12% 28% 57% 26% 9% 29% 29%


5.2.3 Transformatie De overige toevoeging die er geweest zijn in de regio rondom Dordrecht zijn voor het leeuwendeel gerealiseerd in gebouwen die in 2013 ook al een woonfunctie hadden. In totaal zijn er ongeveer 375 woningen op deze manier toegevoegd in de periode 2013 – 2015.




5.2.4 Totaalbeeld randgemeenten rondom Dordrecht Net als in de regio Holland-‐Rijnland is in de provinciale prognoses al ingecalculeerd dat er in de ge-‐meente Dordrecht niet voldoende ruimte is om de volledige eigen woningbehoefte te accommode-‐ren. In de BP 2016 is daarom voor de randgemeenten rondom Dordrecht een grotere woningbe-‐hoefte opgegeven dan volgens de WBR 2016. In tegenstelling tot in de randgemeenten rondom Lei-‐den is er in de gemeenten rondom Dordrecht echter niet een ruime overmaat van plannen; de plan-‐voorraad is net niet voldoende voor de behoefte in de komende tien jaar volgens BP 2016.

De regio rondom Dordrecht heeft in de afgelopen jaren relatief veel gebouwd. Volgens de prognose is het voldoende als de productie ongeveer op het niveau van de afgelopen jaren blijft.

Net als in Dordrecht is een groot deel van de capaciteit al in harde plannen vastgelegd. Dat betekent dat er ook op de korte termijn geen knelpunt in de bouwproductie te verwachten is.


plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 2.100 1.800 niet-‐stedelijk semi-‐groen 200 120 stedelijk groen 100 130 stedelijk semi-‐groen 500 470 bedrijven, kantoren e.d. 2.100 1780 bestaand woongebied 600 640 overig 800 730



resterende uitbreidingsbehoefte -‐499 -‐1.173 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 320 bestaand woongebied -‐40 stedelijk groen -‐30 stedelijk semi-‐groen 30 overig 70 variant a: alleen bebouwde locaties 280 280 variant b: alle locaties binnen bbg 350 350 resterende behoefte / niet binnen bbg te realiseren minimaal (variant b) 0 0 maximaal (variant a) 0 0 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 380 380 variant b 450 450 resterende behoefte / locatietekort 0 0


Totaal Drechtsteden

5.3.1 Ontwikkeling plancapaciteit In tabel 5-‐11 is te zien dat de plancapaciteit op langere termijn meer dan gehalveerd is, van ruim 20.000 woningen tot ruim 6.000 woningen. Hoewel we niet precies weten wat de samenstelling van

nieuwbouwDS*Overig plancapaciteit*2016 waarvan*hard gemiddeld*2006*;*2015 totaal hardbehoefte*volgens*BP2016

niet;stedelijk*groen 1.400 1.290 67 21)jr. 19)jr.niet;stedelijk*semi;groen 100 90 15 7)jr. 6)jr.stedelijk*groen 0 30 1 0)jr. 30)jr.stedelijk*semi;groen 500 430 8 63)jr. 54)jr.bedrijven,*kantoren*e.d. 700 710 50 14)jr. 14)jr.bestaand*woongebied 900 870 215 4)jr. 4)jr.overig 700 660 271 3)jr. 2)jr.totale*plancapaciteit 4.300 4.080 627 7)jr. 7)jr. 517%*bbg 58% 60% 81%bouwtempo)BP2016,)totaal)capaciteit)voor: 8)jr.%*uitleg 42% 40% 19% harde)capaciteit)voor: 8)jr.



die planvoorraad was, lijkt het erop dat vooral de capaciteit op uitleglocaties teruggelopen is in de jaren voor 2010; er was toen een relatief laag percentage binnen bbg, in vergelijking met het percen-‐tage vanaf 2010. Ook zijn er in de jaren rond 2010 veel plannen voor woningbouw in bestaand woon-‐gebied aan de planvoorraad toegevoegd. Die laatste soort plannen is in de laatste jaren weer ge-‐krompen.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard

niet-‐stedelijk groen 2.400 3.400 2.500 2.000 1.600 2.100 2.100 1.800 niet-‐stedelijk semi-‐groen 0 200 100 100 0 100 200 120 stedelijk groen 500 300 200 200 200 200 100 130 stedelijk semi-‐groen 700 1.000 1.000 600 300 400 500 470 functiewijziging 5.300 4.600 3.500 2.900 2.000 2.400 2.100 1.780 herstructurering 6.400 5.200 5.900 3.900 3.600 2.800 600 640 overig 3.100 2.400 1.900 1.100 900 1.000 800 730

totale plancapaciteit 20.100 22.000 20.600 18.400 17.100 15.100 10.800 8.600 9.000 6.400 5.670 % bbg 69% 68% 84% 76% 80% 78% 79% 73% 59% 61% % uitleg 31% 32% 16% 24% 20% 22% 21% 28% 41% 39%

5.3.2 Totaalbeeld regio De planvoorraad in Drechtsteden als geheel is niet ruim, er is sprake van een tekort aan plannen van ongeveer 1.500 tot 3.000 woningen. Gegeven dat een groot deel van de plannen al hard is, is er voor de korte termijn naar verwachting geen knelpunt te voorzien. Voor de langere termijn moeten er wel plannen bij komen.


plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 2.100 1.800 niet-‐stedelijk semi-‐groen 200 120 stedelijk groen 100 130 stedelijk semi-‐groen 500 470 bedrijven, kantoren e.d. 2.100 1.780 bestaand woongebied 600 640 overig 800 730



resterende uitbreidingsbehoefte 2.056 3.709 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 320 bestaand woongebied -‐40 stedelijk groen -‐30 stedelijk semi-‐groen 30 overig 70 variant a: alleen bebouwde locaties 280 280 variant b: alle locaties binnen bbg 350 350 resterende behoefte / niet binnen bbg te realise-‐ren minimaal (variant b) 1.706 3.359 maximaal (variant a) 1.776 3.429 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 380 380 variant b 450 450 resterende behoefte / locatietekort 1.326 2.979




niet9stedelijk.groen 2.100 1.810 91 23(jr. 20(jr.niet9stedelijk.semi9groen 200 130 27 7(jr. 5(jr.stedelijk.groen 100 130 1 - -stedelijk.semi9groen 500 470 8 - -bedrijven,.kantoren.e.d. 2.100 1.770 90 23(jr. 20(jr.bestaand.woongebied 700 650 353 2(jr. 2(jr.overig 800 730 351 2(jr. 2(jr.totale.plancapaciteit 6.500 5.690 921 7(jr. 6(jr. 773%.bbg 61% 61% 84%bouwtempo(BP2016,(totaal(capaciteit(voor: 8(jr.%.uitleg 39% 39% 16% harde(capaciteit(voor: 7(jr.



Midden-‐Holland – Gouda, Waddinxveen, Zuidplas (Z3) Totaal Z3

6.1.1 Ontwikkeling plancapaciteit Van de regio Midden-‐Holland kijken we alleen naar de drie gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas; soms worden deze drie gemeenten samen de Z3-‐gemeenten genoemd. Omdat al jaren ge-‐leden voorzien was dat er in de regio´s Rotterdam en Haaglanden onvoldoende ruimte was om aan de vraag naar groenstedelijke woonmilieus tegemoet te komen, zijn locaties in deze drie gemeenten aangewezen om een deel van de bovenregionale vraag op te vangen.

Om die reden heeft dit deelgebied in vergelijking met de andere regio´s die we onderzocht hebben, een veel hogere plancapaciteit buiten bbg. Dat geldt zowel harde als zachte capaciteit. Buiten bbg zijn het vooral locaties in agrarisch gebied, en daarnaast een aantal plannen in glastuinbouwgebie-‐den. Binnen bbg is het vooral bestaand woongebied waar veel plannen zijn.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 waarvan hard niet-‐stedelijk groen 14.500 16.900 8.800 4.600 7.000 8.100 8.000 5.920 niet-‐stedelijk semi-‐groen 2.700 3.100 1.500 1.300 1.200 1.300 1.100 610 stedelijk groen 0 0 100 0 0 0 200 150 stedelijk semi-‐groen 600 600 800 600 100 600 300 220 functiewijziging 1.300 1.800 1.300 900 900 700 1.200 840 herstructurering 2.400 2.800 2.300 1.600 1.700 1.200 1.200 990 overig 1.000 1.000 600 500 300 400 1.000 960


6.1.2 Woningbouw 2005 – 2015 De uitleglocaties die onder andere bedoeld zijn om de bovenregionale vraag te accommoderen, zijn nog maar nauwelijks gestart. Dat is te zien in een vergelijking van de nieuwbouw van de afgelopen jaren (tabel 6-‐2) met de plancapaciteit: de nieuwbouw heeft in veel grotere mate binnen bbg plaats-‐gevonden. Er is in deze regio geen sterke daling van de productie in crisistijd te zien. De netto toe-‐voegingen zijn vooral in bestaand bebouwd gebied voor niet-‐woonfuncties vaak fors hoger dan de nieuwbouwcijfers.



totaal 100 240 470 520 220 420 470 670 420 530 % bbg 89% 95% 84% 80% 54% 80% 87% 90% 85% 69% % uitleg 11% 5% 16% 20% 46% 20% 13% 10% 15% 31%



2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 niet-‐stedelijk groen 0 0 40 90 40 50 30 180 10 30 stedelijk groen 10 0 20 0 0 20 0 0 0 0 niet-‐stedelijk semi-‐groen 0 0 0 0 0 0 0 0 40 100 stedelijk semi-‐groen 0 20 0 30 -‐10 0 30 0 140 160 bebouwd, niet-‐wonen 10 90 100 50 0 80 200 600 50 30 bestaand woongebied -‐80 100 150 330 -‐10 150 380 260 120 120 overig 0 20 70 30 90 70 30 70 30 40

totaal -‐60 230 380 530 110 370 670 1.110 390 480

% bbg 100% 100% 87% 82% -‐

100% 83% 95% 83% 86% 70% % uitleg 0% 0% 13% 18% 200% 17% 5% 17% 14% 30%


6.1.3 Transformatie Figuur 6-‐3 geeft weer wat bij de overige toevoegingen in de periode 2013 -‐ 2015 de functie van het pand in 2013 was. Voor een groot deel van de overige toevoegingen was dat toen ook al ´wonen´. Daarnaast hadden veel panden een gemengde functie.




6.1.4 Totaalbeeld regio Dat in deze regio een deel van de vraag uit Rotterdam en Haaglanden moet worden opgevangen, zit in de BP 2016 prognose al verwerkt. Deze is ongeveer 1.500 woningen in tien jaar hoger dan de prog-‐nose op basis van eigen behoefte. Er is meer dan voldoende capaciteit in deze regio, maar dat is voor een groot deel niet op binnenstedelijke terreinen gelegen; zeker in vergelijking met de afgelopen ja-‐ren is de capaciteit op uitleglocaties ruim.

Het bouwtempo moet de komende jaren omhoog, ten opzichte van wat er in de afgelopen jaren ge-‐beurd is. Dat is ook al enigszins gebeurd: het gemiddelde bouwtempo in 2010 – 2015 ligt ruim 10% hoger dan het gemiddelde bouwtempo voor 2006 – 2015 als geheel.


plancapaciteit 2016 waarvan hard woningbehoefte (BP) woningbehoefte (WBR) niet-‐stedelijk groen 8.000 5.920 niet-‐stedelijk semi-‐groen 1100 610 stedelijk groen 200 150 stedelijk semi-‐groen 300 220 bedrijven, kantoren e.d. 1.200 840 bestaand woongebied 1.200 990 overig 1.000 960



resterende uitbreidingsbehoefte -‐2.743 -‐4.207 trede 2: zachte, binnenstedelijke capaciteit bedrijven, kantoren e.d. 360 bestaand woongebied 210 stedelijk groen 50 stedelijk semi-‐groen 80 overig 40 variant a: alleen bebouwde locaties 570 570 variant b: alle locaties binnen bbg 740 740 resterende behoefte / niet binnen bbg te realiseren minimaal (variant b) 0 0 maximaal (variant a) 0 0 te benutten zachte capaciteit buiten bbg variant a 2.570 2.570 variant b 2.740 2.740 resterende behoefte / locatietekort 0 0


In dit onderzoek is voor Midden-‐Holland alleen gekeken naar de gemeenten Gouda, Zuidplas en Waddinxveen (Z3), omdat deze gemeenten zijn opgenomen in de verstedelijkingsstrategie en -‐pro-‐gramma zuidvleugel 2010-‐2019. Hierin zijn bestuurlijke afspraken opgenomen over de ontwikkeling van het Zuidplaspolderproject voor extra opvang in de dorpse en landelijke milieus voor de regio Rotterdam en Haaglanden.

nieuwbouwZ3 plancapaciteit/2016 waarvan/hard gemiddeld/2006/:/2015 totaal hardbehoefte/volgens/BP2016

niet:stedelijk/groen 8.000 5.920 49 163+jr. 121+jr.niet:stedelijk/semi:groen 1.100 610 5 220+jr. 122+jr.stedelijk/groen 200 150 15 13+jr. 10+jr.stedelijk/semi:groen 300 220 36 8+jr. 6+jr.bedrijven,/kantoren/e.d. 1.200 840 72 17+jr. 12+jr.bestaand/woongebied 1.200 990 182 7+jr. 5+jr.overig 1.000 960 47 21+jr. 20+jr.totale/plancapaciteit 13.000 9.690 406 32+jr. 24+jr. 695%/bbg 24% 25% 82%bouwtempo+BP2016,+totaal+capaciteit+voor: 19+jr.%/uitleg 76% 75% 18% harde+capaciteit+voor: 14+jr.

bij/bouwtempo/2006/:/2015,/plannen/voor:


Bijlage: databewerkingen

Op zowel de data over plancapaciteit als over woningbouw hebben we een aantal bewerkingen uit-‐gevoerd. De belangrijkste daarvan is het toekennen van een locatietype aan de plannen en aan de woningbouw. De bron die we daarvoor gebruikt hebben, is het CBS-‐bestand ´bodemgebruik´ uit 2006.24 Dit databestand geeft aan hoe het betreffende gebied gebruikt werd in 2006, dus aan het be-‐gin van de periode waar we in dit onderzoek naar kijken. Het bestand bodemgebruik geeft een inde-‐ling in meer dan 30 typen bodemgebruik – agrarisch, bos, natte en droge natuur, wonen, bedrijven, openbare voorzieningen, enzovoorts. In dit onderzoek is gebruik gemaakt van de volgende clustering van bodemgebruikstypen:

§ Niet-‐stedelijk groen: overig agrarisch gebruik, bos, nat natuurlijk terrein, droog natuurlijk terrein, verblijfsrecreatie, dagrecreatief terrein.

§ Stedelijk groen: Parken en plantsoenen, begraafplaatsen

§ Niet-‐stedelijk semi-‐groen: glastuinbouw, semi-‐verhard overig terrein

§ Stedelijk semi-‐groen: sportterrein, volkstuin

§ Bebouwd, niet-‐wonen: Bedrijfsterrein, sociaal-‐culturele voorziening, detailhandel en ho-‐reca, openbare voorziening

§ Bestaand woongebied: woongebied, inclusief kleinere functieveranderingslocaties als ver-‐ouderde scholen.

§ Overig: alle overige categorieën zoals wegen, spoorwegen en water. Ook de terreinen die in 2006 al als ´bouwterrein´ werden aangemerkt, worden tot deze categorie gerekend.

Op een aantal plaatsen in dit rapport presenteren we het aandeel binnenstedelijke plannen in verge-‐lijking met het aandeel uitlegplannen. Voor de berekening van dat percentage is de categorie ´ove-‐rig´ uit de voorgaande clustering buiten beschouwing gelaten. Van deze categorie is immers niet te herleiden of het gaat om binnen-‐ of buitenstedelijke locaties. Als we een percentage binnenstedelijk bouwen laten zien, dan gaat dat om het aandeel van bouwen op ´stedelijk groen´, ´stedelijk semi-‐groen´, ´bebouwd, niet-‐wonen´ en ´bestaand woongebied´ in voorgaande categorie-‐indeling.

Met behulp van GIS zijn aan de productie-‐ en plancapaciteitsgegevens een vorige functie uit het be-‐stand bodemgebruik toegekend:

§ Voor de nieuwbouw 2012 – 2015 konden we dat rechtstreeks doen op basis van de locatie van de woning volgens de BAG. De BAG geeft per verblijfsobject een locatie op de kaart aan; de vorige functie van deze woning is de functie volgens het bestand bodemgebruik op die locatie.

§ Cijfers over de nieuwbouw tussen 2006 en 2011 hebben we alleen op postcode-‐6 niveau. In GIS hebben we de PC6-‐polygonen, die we uit de BAG 2016 afgeleid hebben, doorsneden met de bodemgebruikskaart. Vervolgens is de woningbouw per PC6 naar rato van de opper-‐vlakte van de verschillende delen van de PC6-‐gebieden toegekend aan de verschillende functies per postcodegebied.

§ Dezelfde benadering hebben we toegepast bij het toekennen van een vorige functie aan de plancapaciteitscijfers. Op basis van de GIS-‐contouren per plan die vanaf 2010 beschikbaar

24 Zie CBS, Bestand bodemgebruik – productbeschrijving voor technische toelichting op de inhoud van

het bestand bodemgebruik.


zijn, hebben we het aantal woningen naar rato van de oppervlakte verdeeld naar de ver-‐schillende functies binnen het plangebied.

Wat betreft de datakwaliteit en de daaruit volgende betrouwbaarheid van de cijfers geldt dat de cij-‐fers over woningbouw gebaseerd zijn op de officiële bronnen daarvoor: vanaf 2011 de BAG en tot dat jaar de door gemeenten aan het CBS aangeleverde woningmutaties. De kwaliteit van deze gege-‐vens is goed; kanttekening is dat in de eerste jaren van het gebruik van de BAG er in sommige ge-‐meenten sprake is van administratieve vervuiling, waardoor de woningbouwaantallen te hoog of te laag kunnen uitkomen.

In de cijfers over plancapaciteit zit veel verschil qua kwaliteitsniveau. Dat is voor een deel gerela-‐teerd aan de manier waarop gemeenten de cijfers invullen: sommige gemeenten hebben niet in alle jaren plannen ingevoerd, niet elke gemeente is even volledig bij het invullen van de plannen of geeft alle relevante informatie per plan. Daarnaast is het zo dat niet in de gehele periode 2010 – 2015 dat de plancapaciteit geïnventariseerd is, dezelfde cijfers zijn geïnventariseerd; in 2015 is, bijvoorbeeld, het overzicht gebaseerd op planlijsten in het kader van de regionale woonvisies. Gemeenten zelf ge-‐ven aan dat er naast deze planlijsten soms nog andere plannen of locaties bekend zijn. Bij het inter-‐preteren van de ontwikkeling van de plancapaciteit die we in dit rapport beschrijven, is het goed om op deze kanttekeningen bedacht te zijn.

Ruimtelijke metamorfose binnenstedelijk: Kop van Zuid Rotterdam · 2020. 9. 17. ·...

Documents

Transcript of Ruimtelijke metamorfose binnenstedelijk: Kop van Zuid Rotterdam · 2020. 9. 17. ·...