Rijksvastgoed te koop...2017/05/22 · Rijksvastgoed te koop | 11 Verkoop van objecten met courante...

900 verkoop-dossiers

opgave 3 miljoen m²

Rijksvastgoed te koop

Zorg vuldige verkoop

Hembrug Rijksvastgoedbedrijf | 1

2 | Rijksvastgoed te koop

Voormalige gevangenis Noordsingel in Rotterdam

HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf | 3

VoorwoordZorgvuldige afwegingen bij verkoopopgave Rijk Het Rijksvastgoedbedrijf zet vastgoed in voor de realisatie van rijksoverheidsdoelen, in samenwerking met, en met oog voor de omgeving.

Om succesvol te kunnen opereren, hebben we een diverse portefeuille aan gebouwen, terreinen en gronden. Denk aan moderne grote

kantoortorens, monumentale villa’s, havens en defensieterreinen, koninklijke paleizen, musea, rechtbanken en gevangenissen.

Op het moment dat het vastgoed niet meer inzetbaar is om rijksdoelen te realiseren, of niet meer aan de standaarden van de overheid

voldoet, kan de beslissing worden genomen om het vastgoed te verkopen. Aan deze beslissing gaat altijd een zorgvuldige afweging vooraf.

Bij verkoop en herontwikkeling werkt het Rijksvastgoedbedrijf voortvarend, en altijd financieel en maatschappelijk verantwoord op

basis van zorgvuldige afwegingen. De kennis en ervaring die we hebben met het afstoten van vastgoed is groot. Van het ontmantelen

van vestingwerken tot het mogelijk maken van de bouw van een Vinexwijk op een oude militaire vliegbasis en de verkoop van kantoor

complexen in grote steden.

Ook nu is er een grote verkoopopgave. Door bijvoorbeeld het inkrimpen van de Rijksoverheid en het teruglopen van het aantal gedetineer

den in gevangenissen, is er bij het Rijk steeds minder behoefte aan vastgoed. In de meeste gevallen gaat het om de verkoop om woningen,

bedrijfspanden, kleine en middelgrote kantoren en percelen grond. Maar het kan ook gaan om grote opgaven, zoals de recente herontwikke

ling van de Noordsingel, een complex met voormalige rechtbank en gevangenis midden in een woonwijk in Rotterdam.

Bij de verkoop richt het Rijksvastgoedbedrijf zich meestal in eerste instantie tot andere overheden. Hebben zij zelf interesse in het vastgoed?

Zo niet, wat kunnen zij dan verwachten? En ook, hoe kunnen zij bijdragen aan verkoop en herontwikkeling van Rijksvastgoed aan markt

partijen binnen hun gemeentelijke of provinciale grenzen? Deze brochure biedt hiervoor een handreiking.

Bonny DondersHoofd Verkoop Rijksvastgoedbedrijf


Ministerie Infrastructuur & Milieu Plesmanweg in Den Haag

HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf | 5

InhoudVoorwoord 3

Hoofdstuk 1 De opgave 7

Praktijkvoorbeeld Courante bestemming 11

Hoofdstuk 2 Onze werkwijze 13

Praktijkvoorbeeld Herbestemming 17

Hoofdstuk 3 Samenwerking 19

Praktijkvoorbeeld Complexe herbestemming 21

Hoofdstuk 4 Verkoop in vogelvlucht 23

Praktijkvoorbeeld Gebiedsontwikkeling 25

Meer informatie 27


Voormalige gevangenis ‘Bijlmerbajes’ in Amsterdam

Rijksvastgoed te koop | 7

Hoofdstuk 1

De opgaveVoortvarend verkopen met oog voor de omgeving

Overheidsgebouwen en terreinen die leeg staan, dat is natuurlijk zonde. Daarom doen wij er alles aan deze te verkopen en terug te geven

aan de maatschappij. Dat kunnen we niet alleen. Het Rijksvastgoedbedrijf, dat namens het Rijk verantwoordelijk is voor de verkoop, roept

de hulp in van lokale overheden. Zij zijn beter op de hoogte van de lokale markt en van de wensen en behoeften in de regio. Met elkaar

zorgen we ervoor dat Rijksvastgoed altijd een goede investering is.

Objecten, complexen en terreinen die leeg komen te staan, willen we niet aan hun lot overlaten. In 2016 hebben we voor bijna € 113 miljoen

overtollig vastgoed verkocht: 217 transacties waarvan de meeste gronden betroffen. Een kleine greep voor de nabije toekomst: het terrein

van de Bijlmerbajes in Amsterdam verandert in een bruisend nieuw stadsdeel. Voor Paleis Soestdijk liggen de plannen op tafel, HEMbrug in

Zaanstad staat aan het begin van een mooi nieuw leven en monumenten in historische binnensteden kregen een nieuw leven.

Taakstelling

Tot 2020 moet het Rijk bijna 3 miljoen m² vastgoed verkopen. Het gaat om 0,9 miljoen m² kantoren en 1,9 miljoen m² terreinen en andere

objecten. Om deze verkoop goed te doseren, hebben we een afstootstrategie opgesteld. In deze strategie spreekt het Rijksvastgoedbedrijf de

ambitie uit al het vastgoed dat het niet meer nodig heeft te verkopen. Alles wat er met een gebouw of terrein gebeurt – tijdelijke bewoning,

onderhoud en andere activiteiten – is gericht op verkoop. En als een object niet zomaar in de verkoop kan, helpen we een handje in de vorm

van bijvoorbeeld het stellen van voorwaarden voor herbestemming of een gebiedsontwikkeling.

Het Rijksvastgoedbedrijf is slagvaardig en zorgt met zijn professionele werkwijze en vernieuwende verkoopmethoden voor een vlotte verkoop

van overtollig vastgoed. Daarbij zorgen we er voor dat de disbalans op de vastgoedmarkt niet nog meer verstoord wordt. Natuurlijk beschikt

het Rijksvastgoedbedrijf over enkele beproefde verkoopmethoden, maar we zijn ook alert op nieuwe ontwikkelingen in de markt om flexibel in

te spelen op wat geïnteresseerde partijen willen. Welke methode we ook gebruiken, wij werken altijd openbaar, marktconform en transparant.


Paleis Soestdijk in Baarn


Portefeuille

Wie een zo diverse en unieke klantenkring heeft als het Rijks

vastgoedbedrijf, beschikt ook over een uitgebreide en bijzondere

vastgoedportefeuille. We hebben onze portefeuille verdeeld in vier

categorieën die aangeven hoe complex het verkoopproces voor een

specifiek object is.

Een object met een courante bestemming kan relatief makkelijk

verkocht worden. Het object verkeert in goede staat en past binnen

de geldende bestemming. Ongeveer 5 procent van de objecten die

bij ons te koop staat, valt in deze eerste categorie.

Soms is een object minder courant, gezien de bestemming,

bouwaard of functie. In overleg met de betreffende gemeente

zoeken we naar een herbestemming zodat het object makkelijker te

verkopen is. In deze tweede categorie valt ongeveer 10 tot 15 procent

van onze verkoopvoorraad.

Daarnaast zijn er complexe herbestemmingen: het object is slecht

te verkopen gezien de geldende bestemming. Om het object te

verkopen, is een herbestemming en transitie noodzakelijk, maar

dat vraagt verregaande ingrepen waarvoor we nauw moeten

samenwerken met lagere overheden. Bij verkoop van een object in

deze categorie, doen we een beroep op de creativiteit van de markt.

Tussen de 70 en 80 procent van de objecten die bij ons in de etalage

staan, vallen in deze derde categorie. Het duurt vaak 2 tot 3 jaar

voordat de verkoop bezegeld is.

De laatste categorie, gebiedsontwikkeling, komt zelden voor:

slechts bij 1 tot 2 procent van alle te koop staande vastgoed is hier

van sprake. Hierbij is verkoop in de huidige vorm van het object of

het terrein te grootschalig, te complex of te risicovol. Een gebieds

ontwikkeling moet ertoe leiden dat het object in zijn geheel of in

kleinere delen verkocht kan worden.

Bezien over alle vier de categorieën, heeft het Rijksvastgoedbedrijf

900 verkoopdossiers: bij 330 dossiers gaat het om de verkoop van

gebouwen, bij 570 dossiers is sprake van de verkoop van gronden.

Buiten de categorie courante bestemming om, geldt dat het onze

uitdaging is in overleg met lagere overheden te komen tot een

transformatie of herbestemming van het object. Hiermee kunnen

we gezamenlijk nieuwe betekenis geven aan deze objecten in hun

omgeving. En daarmee dragen wij bij aan de lokale economische en

sociaalmaatschappelijke ontwikkeling.


Voormalig Sint Servaasklooster in Maastricht


Verkoop van objecten met courante bestemming

Veel objecten die niet langer gebruikt worden door de Rijksoverheid, verkeren in goede staat en staan op een locatie met een courante

bestemming. Dit zijn gebouwen die binnen redelijke termijn verkocht kunnen worden aan geïnteresseerde partijen zonder dat er veel voor

werk nodig is. Het Rijksvastgoedbedrijf hoeft geen (grote) investeringen te doen om het object verkocht te krijgen. Er zijn geen randvoor

waarden voor verkoop nodig en evenmin hoeft het bestemmingsplan aangepast te worden.

Een van deze gebouwen is het voormalige wachthuis over het Gouvernement in Maastricht. Een laag maar opvallend object op een fantas

tische locatie midden in de stad. Met bestemming Gemengd1 in het gemeentelijke bestemmingsplan was het object te gebruiken als nieuw

kantoor voor een bedrijf en als woonhuis. Daar komt bij dat de Monumentenwacht van Maastricht in 2015 oordeelde dat het casco in goede

staat verkeert en de onderhoudstoestand redelijk is. Kortom, een goede investering voor een particulier, een bedrijf of kleine ondernemer

om zich op een toplocatie te vestigen.

In een stad als Maastricht is een monumentaal en karakteristiek object met een fantastische ligging een gewild object dat niet elke dag

op de markt komt. Het ligt op een steenworp afstand van het Vrijthof, een van de populairste pleinen en uitgaansgebieden van ons land.

De nieuwe eigenaren hebben een uniek bedrijfspand in handen, midden in het bruisende hart van het historische stadscentrum. Niet alleen

een goede investering voor henzelf, maar ook van hun uit gezien een investering voor de toekomst.

Praktijkvoorbeeld

Courante bestemmingMonumentaal kantoorgebouw Maastricht

Gebouw van één bouwlaag met zoldering, gebouwd omstreeks

1770 en 241 m² groot, gelegen aan het Sint Servaasklooster 41.

Het gebouw is van oorsprong een wachthuis over het

Gouvernement. Het kleine huis is gebouwd in Lodewijk XVIstijl

en valt vooral op vanwege de karakteristieke gevel van

Naamse steen. In de forse middenpartij met brede pilasters

aan weerszijden zijn oorlogstrofeeën te zien en het driehoekige

fronton boven de entree bevat het stadswapen van Maastricht.

Het object is voor € 425.100 verkocht via openbare inschrijving.

De particuliere nieuwe eigenaar vormt het gebouw om tot

een schoonheidssalon.


Historische tekening Oostenburgereiland in Amsterdam


Zo verkopen wij ons vastgoed

Welke verkoopmethode we ook gebruiken, het Rijksvastgoedbedrijf begint altijd met het scheppen van realistische verwachtingen.

Niet alleen over het object, ook over de procedure van verkoop. Uitgangspunten en doelstellingen van de verkoop maken we glashelder

en we geven altijd inzicht in de procedure die we volgen. Welke procedure dat is? We beschikken er over vele. Wat ze gemeen hebben:

ze zijn robuust, eenvoudig en gestandaardiseerd.

Als het Rijk eenmaal besloten heeft een object of stuk grond te verkopen, dan voert het Rijksvastgoedbedrijf een analyse uit waarmee we de

verkoopbaarheid vaststellen. Ook kunnen we hiermee vaststellen in welke categorie het te verkopen vastgoed valt (zie hoofdstuk 1).

Het Rijksvastgoedbedrijf doet altijd eerst onderzoek voor we bepalen hoe we een gebouw of grond verkopen. Zo voeren we regelmatig steden

bouwkundig en bouwhistorisch onderzoek uit. Dit gebeurt in nauw overleg met gemeente en provincie. Bodem en asbestonderzoek vindt ook

altijd plaats. Daarnaast voeren we een marktanalyse uit om de marktkansen na transformatie/herontwikkeling in te kunnen schatten.

We overleggen met de gemeente en de provincie en we onderzoeken de staat van het object. Na alle analyses stellen we de verkoopstrategie

en de best passende verkoopmethode vast. Daarna vermelden we het te verkopen vastgoed op onze website www.biedboek.nl.

Voor een succesvolle verkoop, en uiteindelijk een succesvolle afstootstrategie tot 2020, werken we langs meerdere sporen: innovatie door

toepassing van nieuwe verkoopmethoden, professionalisering van de eigen organisatie via onder meer een taxatiepool, betere marketing

en de versterking van de samenwerking met andere overheden. Succesvolle verkoop is maatwerk naar een (eventueel nieuwe) bestemming

waarvoor draagvlak en markt is. Transparantie garandeert het Rijksvastgoedbedrijf mede via de verschillende verkoopmethoden die het

kan hanteren.

Hoofdstuk 2

Onze werkwijze


Verkoopmethoden

Onderhandse verkoop

Voor we overgaan tot een openbare verkoop, controleren we altijd

de mogelijkheid van verkoop via een voorkeurspositie. Deze zoge

naamde reallocatieprocedure komt erop neer dat we een gemeente

of provincie vragen of zij interesse hebben in aankoop van het

vastgoed van het Rijksvastgoedbedrijf. Bij reallocatie gaat het om

een herbestemming in de publieke sfeer. Hierbij maken we veelal

gebruik van een verrekenbeding, of meerwaardeclausule.

Is onderhandse verkoop mogelijk, dan bepaalt een onafhankelijke

taxateur de marktwaarde van het object en kan er een onderhandse

verkoop plaatsvinden. Kan er geen onderhandse verkoop plaats

vinden, dan gaat het object in openbare verkoop.

Openbare verkoop

Partijen dienen hun bod schriftelijk in, eventueel bij een notaris.

Voor een openbare verkoop zijn er een paar belangrijke uitgangs

punten. Zo moet de verkoop natuurlijk voldoen aan de wettelijke

eisen. Denk aan de regels om staatsteun tegen te gaan en de

Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur. De regels hebben wij

samengevat in de drie criteria: openbaar, transparant en markt

conform. Ook voeren we een integriteitsonderzoek uit naar de

beoogde koper.

Voorbeeld proces openbare verkoop

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Samenwerkingsovereenkomst

Uitkomst markt en buurtconsultatie

Bieding

Gunning

Marktconsultatie

Biedboek

Beoordeling prijs

Buurtconsultatie

Nota van uitgangspunten

Toetsing plan

Uitvraag buurtconsutatie

Bestemmingsplan

Concept ambitie document

Ontwikkelovereenkomst

Consultatiedocument

Her ontwikkeling

Rijksvastgoedbedrijf

Gemeente

Gemeente/RVB

Marktpartijen

Gemeente/Marktpartijen

Omwonenden


Verkoop vindt in principe plaats aan de hoogste bieder. Soms zijn

voorwaarden toegestaan. Maakt een bieder daarvan gebruik, dan

controleren we altijd de risico’s die aan de voorwaarden verbonden

zijn. Bij de gunning gaat het om de afweging van het hoogte bod

versus de zekerheid van afname. Soms leidt dit ertoe dat we niet

het hoogste bod accepteren maar het meest aanvaardbare bod.

Deze afweging vindt altijd zeer zorgvuldig plaats en wordt intern

vastgelegd.

Openbare verkoop met voorselectie

Een andere vorm van openbare verkoop is die met voorselectie.

Wij stellen dan in nauw overleg met de gemeente een aantal eisen

op waaraan marktpartijen moeten voldoen om mee te kunnen bie

den naar het vastgoed. Hiermee verkleinen we de risico’s voor de

marktpartijen, voor de gemeente en ook voor onszelf. Zo kunnen

we via een voorselectie voor onszelf de zekerheid inbouwen dat de

koper ervaring heeft met soortgelijke objecten, transformaties of

ontwikkelingen. Voor marktpartijen is de voorselectie een prettig

instrument omdat dit het aantal concurrenten beperkt. Voor de

gemeente geldt dat zij via voorselectie meer zekerheid heeft dat de

herontwikkeling of transformatie past in het gemeentelijk beleid en

een aanvulling is op haar grondgebied.

Beperkingen die in een voorselectie opgelegd mogen worden, zijn

van publiekrechtelijke aard, zoals ruimtelijke ordening. Andere vor

men van beperkingen worden gezien als een vorm van staatssteun.

Als uitzonderlijke varianten van de openbare inschrijving zijn er de

verkoop via een makelaar, waarbij we de verkoop uit handen geven

aan een commerciële verkoper die de markt en de beoogde kopers

goed kent, en de veiling, waarbij geïnteresseerden bij elkaar komen

en een bieden op het te verkopen vastgoed.

Marktinitiatief

Naast alle verkoopmethoden die wijzelf hanteren, kan ook de

markt het initiatief nemen tot aankoop van ons vastgoed. Bij dit

marktinitiatief is het niet het Rijksvastgoedbedrijf dat de verkoop

start, maar een marktpartij die aangeeft interesse te hebben in een

object of grond van de Staat. Is de eerste bieding aanvaardbaar, dan

starten wij het verkoopproces waarin ook andere geïnteresseerden

mogen bieden. Ook hier vindt gunning in principe plaats aan de

hoogste bieder. Objecten die in aanmerking komen voor het

marktinitiatief, wijst het Rijksvastgoedbedrijf specifiek aan.

Juridische kaders verkoop

Als overheidsorganisatie volgt het Rijksvastgoedbedrijf altijd de

juridische kaders. Om te beginnen werken we met onze eigen

Regeling Materieelbeheer Rijksvastgoedbedrijf 2006 als leidraad

voor een transparante manier van werken bij verkoop. Er zijn ook

vele wetten en regels die van toepassing zijn op ons verkoopproces:

publiek en privaatrecht, zoals de Europese regels van gelijkheid

en de Comptabiliteitswet. Belangrijkste is wellicht de Mededeling

Staatssteun (Notion of State Aid). Deze mededeling regelt kortgezegd

dat een overheidsorganisatie die vastgoed verkoopt, ervoor zorgt

dat de prijs van het te verkopen object rechtvaardig is. Een te lage

prijs kan de koper financieel voordeel geven.

Deze vorm van staatssteun is te voorkomen door ervoor te zorgen

dat de prijs van het vastgoed altijd minimaal overeenkomt met de

door een onafhankelijke taxateur vastgestelde prijs of dat de prijs

het gevolg is van een openbare bieding.

Een andere belangrijke wet waarmee wij werken is de Wet Bibob.

Dit komt erop neer dat wij bij elke vorm van transacties voor huur,

koop, verhuur en verkoop onderzoek doen naar de integriteit van

(mogelijke) contractpartners. We letten bij deze screenings altijd op

de antecedenten, financiering, transparantie van de bedrijfsvoering

en zakelijke samenwerkingsverbanden.

De gegevens die wij verzamelen vallen onder de geheimhoudingsplicht,

dus die mogen we niet met andere partijen delen. Vinden we iets

dat niet klopt, dan mogen we de onderhandelingen afbreken

zonder tussenkomst van een rechter. In die gevallen zijn we ook niet

verplicht een kostenvergoeding te betalen.

We hebben een eigen Permanente Commissie Integriteit Markt

partijen (PCIM) maar we kunnen ook altijd advies vragen bij het

Landelijk Bureau Bibob (LBB), een onderdeel van de Dienst Justis,

van het ministerie van Veiligheid en Justitie.


Voormalig artilleriedepot Paardenmarkt in Delft


Bruisende nieuwe plek in het hart van Delft

De Paardenmarkt 1 in Delft is een voormalig complex voor militaire training en munitieopslag aan de rand van de historische binnenstad.

Hoewel de bestemming ’gemengd gebruik’ is, kan een object als dit niet zonder meer worden verkocht en gebruikt. Daarvoor is een

herontwikkeling door een nieuwe partij nodig. Voordeel is dat de omgeving rijk is aan voorzieningen als restaurants, cafés en winkels.

Zo is sprake van een interessante plek om een groot complex een nieuw leven te geven.

Coördinator van de verkoop was Gilbert ten Brink van het Rijksvastgoedbedrijf: “We hebben dit object te koop aangeboden via een

openbare inschrijving met eenvoudige voorselectie. Zo konden we het aantal inschrijvingen beperken tot maximaal vijf deelnemers,

zodat de reken en tekenkosten voor de deelnemende marktpartijen beperkt bleef.” Wie interesse had in het uitbrengen van een bod, kon

het complex aan de Paardenmarkt vooraf bezichtigen na aanschaf van het biedboek. “Hiervan is goed gebruik gemaakt”, aldus Ten Brink.

“Wie daarna een bod wilde uitbrengen, moest ervaring hebben met het herontwikkelen van vergelijkbare objecten en kunnen aantonen dat

het bedrijf een project als dit financieel kan dragen.”

Uiteindelijk deden vijf partijen een bod. “Het Rotterdamse Joroco/Trojaanse Markt bracht het hoogste bod uit en kocht het object voor

€ 2,8 miljoen.” Een goede deal voor het Rijksvastgoedbedrijf en een mooi resultaat voor de gemeente Delft. Een mooie winwinsituatie,

aldus Ten Brink: “Het complex wordt gerenoveerd en omgevormd tot een broedplaats voor ondernemend talent in de offshore en energie.

Er wordt 6.320 m² monumentaal gebouw opgeknapt. Een bijzondere plek in het hart van de stad behoudt zijn karakteristieke uitstraling en

krijgt een mooi nieuw leven. Voor de gemeente Delft betekent dit, dat zij een nieuwe bruisende locatie rijker is.”

Praktijkvoorbeeld

HerbestemmingVoormalig artilleriedepot Paardenmarkt 1 Delft

Het artilleriedepot is in 1671 gebouwd als ‘Geschut Magazijn

van Hollandt’, voor de opslag van wapens en munitie en voor

het opleiden van militairen. Het complex telt zes loodsen

rond een open binnenplaats. Ook twee kantoren en een

woning maken deel uit van het complex. In de loop der

eeuwen is de functie en indeling meerdere keren gewijzigd,

de laatste verbouwing vond in 1950 plaats. Hierbij werden

de gevels aan de binnenplaats en het interieur ingrijpend

gewijzigd. Alle gebouwen bij elkaar zijn 7.382 m² groot,

het perceel is 8.313 m² groot.


Sleutel tot succes

In veel gevallen werken we nauw samen met de lokale overheden om de verkoop van een object of grond op te zetten. Voor alle vastgoed

zonder courante bestemming, en dat geldt voor zeventig tot tachtig procent van het te verkopen vastgoed, is samenwerking onontbeerlijk.

Doordat we met elkaar van tevoren bepalen welke invulling het meest gewenst is en welke nieuwe bestemmingen mogelijk zijn, heeft de

gemeente invloed op het toekomstige gebruik. Wij faciliteren de verkoop en brengen expertise in om het gesprek aan te gaan over een

goede nieuwe bestemming.

Het Rijksvastgoedbedrijf werkt graag samen met andere overheden

als het gaat om de verkoop van vastgoed. De meeste objecten en

gronden hebben een incourante bestemming; zij zijn voor een zeer

specifiek doel gebouwd of aangelegd en daarin voorziet het

bestemmingsplan. Neem gevangenissen, defensieterreinen,

rechtbanken of zelfs paleizen. Vastgoed met een ongebruikelijke

bestemming waar in veel gevallen de waarde onmogelijk objectief

van te bepalen is. Om willekeur te voorkomen, richten we ons

proces van afweging zorgvuldig in.

In overleg met de gemeente, het bevoegd gezag op het gebied van

ruimtelijke ordening, kunnen we bepalen welke andere bestemmingen

mogelijk zijn op de locatie van het Rijksvastgoed. Voordat de

verkoop start, kunnen we een samenwerkingsovereenkomst of

intentieverklaring opstellen waarin we met elkaar afspreken dat we

via workshops kijken welke planologische en stedenbouwkundige

kansen een object of grond biedt.

De plankosten die de gemeente hiervoor moet maken, vergoeden

wij, mits deze reëel zijn. Ook leveren we expertise in de workshops

via het Atelier van de Rijksbouwmeester. Hier werken stedenbouw

kundigen, planologen en architecten die mee kunnen denken over

de toekomst van het te verkopen vastgoed.

Kaderstelling

De workshops leiden tot een nota van uitgangspunten, waarin we

de kaders vaststellen voor nieuwe bestemmingen. In deze nota

verklaart de gemeente welke toekomstige bestemmingen zij voor

een locatie mogelijk achten. Deze uitgangspunten kunnen zeer

globaal zijn, maar ze kunnen ook al de contouren van bouw volumes

en functies aangeven en zelfs de manier waarop een monument

kan worden getransformeerd.

Voor de aankopende partij is deze nota een prettig document,

omdat zij daarmee kunnen inschatten welke ontwikkeling zij met

het vastgoed kunnen inzetten.

Ook voor de gemeente heeft deze werkwijze een belangrijk

voordeel. Zij kan aan het begin van het traject al invloed uitoefenen

op wat er binnen haar grenzen staat te gebeuren via de overeen

komst om met elkaar samen te werken. Zij kan aangeven welke

ontwikkelingen zij wenselijk vindt en zij werkt zo mee aan de

transformatie van een locatie met een incourante bestemming tot

een plek met potentie voor toekomstige ontwikkelingen. Het

Rijksvastgoedbedrijf regelt de commerciële verkoop en draagt ook

het commerciële risico.

Hoofdstuk 3

Samenwerking


Voormalige koepelgevangenis De Berg in Arnhem


Een koepelgevangenis herbestemmen gaat niet zomaar

In de gebouwvoorraad van het Rijksvastgoedbedrijf bevinden zich objecten die door de aard van hun gebruik niet zomaar te verkopen zijn.

Neem de koepelgevangenis in Arnhem: het complex verkeert wel in uitstekende staat van onderhoud maar is voor zo’n specifiek doel

ontworpen dat het niet zomaar voor andere doelen te gebruiken is. De verkoop van dit gebouwcomplex naast de koepel bevinden zich

enkele moderne kantoorpanden op het terrein vormt een uitdaging. De unieke architectuur van de koepel leidt ertoe dat de akoestiek een

drempel vormt voor een andere bestemming dan het bewaken van gevangenen. Projectleider Kees Meereboer: “Als je bij de ene muur iets

fluistert, kun je het aan de andere kant van de koepel, diametraal 35 meter daar vandaan, perfect verstaan. Het complex ligt ook nog in een

woonwijk aan de rand van Arnhem en het is een Rijksmonument. Dat brengt de nodige beperkingen voor de verkoopbaarheid met zich mee.”

Samenwerken

Daarom moet in nauwe samenwerking met de gemeente gewerkt

worden aan de verkoop. “Wat voor uitdagingen zijn er, wat wil de

gemeente toestaan qua bestemming en wat is er mogelijk met dit

object”, somt Meereboer op. De betrokken overheden werken goed

samen en staan er tegelijkertijd vanuit hun verantwoordelijkheden

deels verschillend in. Het Rijksvastgoedbedrijf wil een marktconfor

me opbrengst voor het complex. Voor de gemeente wegen de

belangen van omwonenden zwaar mee. Bovendien is zij tegen extra

verkeersbewegingen in de woonwijk rond de koepel. Ook Thor Smits,

ontwikkelmanager van de gemeente Arnhem, meent dat het

complex verkoopbaar is. Als de verwachtingen maar niet te hoog

zijn. Smits: “Wij kennen Arnhem, de markt hier en de regionale

omstandigheden. Het Rijksvastgoedbedrijf werkt landelijk en als

het gaat om dit gebouw dan is het optimistischer over de mogelijke

opbrengst dan dat de gemeente is. Wij denken dat je in gesprek

moet gaan als een partij interesse toont. En dat je dan ook

eventueel wat soepeler met de regels om moet gaan.” Voor Smits is

daarbij het belangrijkste dat de rollen van de verschillende

overheden duidelijk zijn: “Wij gaan over het bestemmingsplan en

de vergunningen, het Rijk is eigenaar en doet de verkoop.”

Samen optrekken

De beeldbepalende koepel kan een enorme trekker worden.

Een team deskundigen op het gebied van onder meer verkeer,

monumenten, archeologie en stedenbouw van beide bestuurslagen

werkt aan de toekomst van de koepel. Zij stellen een Nota van

Uitgangspunten op voor de herontwikkeling van dit koepelcomplex

dat geïnteresseerden inzicht geeft in de (on)mogelijkheden van een

nieuwe bestemming. Meereboer: “De overheid heeft de plicht een

koper te vinden waarvan we denken dat hij dit monument in stand

kan houden. Er zijn in de markt altijd partijen die oplossingen en

mogelijkheden bedenken voor zo’n object. Creatiever dan wij dat

kunnen.”

Praktijkvoorbeeld

Complexe herbestemmingKoepelgevangenis Arnhem

In Arnhem staat een van de drie koepelgevangenissen van ons

land. Deze ‘Penitentiaire Inrichting De Berg’ werd rond 1883

gebouwd naar ontwerp van architect Johan Frederik Metzelaar.

Typologisch en architectuurhistorisch heeft het grote

internationale waarde: als een van de weinigen voerde ons

land het panopticonprincipe van Jeremy Bentham door in

haar gevangenissen. Het idee is ontleend aan het Griekse

panopticon wat alziend betekent. Vanuit het midden van het

complex zijn alle gevangenen in de rondom gelegen cellen

blokken te zien.


In de informatiefase werkt het Rijksvastgoedbedrijf nauw samen met de gemeente.

Samen zoeken we uit welk gemeentelijk beleid van toepassing is op het vastgoed

en welke informatie marktpartijen nodig hebben om een afweging te maken. In

deze fase valt ook het besluit een gemeentelijk dialoogproces op te zetten of niet.

Soms is een voorselectie nuttig. Dit kan een eenvoudige selectie zijn, waarin we

alleen kijken naar de ervaringseisen van biedende partijen, of een uitgebreide,

waarin we ook om visies en plannen vragen. Bij de uitgebreide voorselectie

heeft de gemeente een rol, omdat de visie van marktpartijen invloed heeft op

de uiteindelijke functie van het object nadat het verkocht is. De voorselectie sluit

partijen uit die niet voldoen aan de gestelde criteria voor verkoop.

Ook als marktpartijen kunnen bieden, trekken we samen met de gemeente op.

Zij kan bijvoorbeeld het geldende gemeentelijke beleid uitleggen aan biedende

partijen. Ook in de biedingsfase kunnen we een aantal voorwaarden stellen.

Deze zijn vaak financieel, zoals de betaling van de koopsom of een voorbehoud

van financiering. Andere voorwaarden kunnen planologisch van aard zijn: zo kan

het zijn dat de gemeente een nieuwe bestemming moet goedkeuren via bestem

mingswijziging of zij moet een omgevingsvergunning verstrekken.

Informatiefase Met of zonder voorselectie

Biedingsfase onvoorwaardelijke en/of voorwaarde

lijke bieding

Gunning Koopovereenkomst Overdracht

Hoofdstuk 4

Verkoop in vogelvluchtHet Rijk gunt in principe aan de hoogste bieder. Zijn er voorwaarden gesteld aan

de verkoop, dan kan het zijn dat wij niet de hoogste maar de meest aanvaardbare

bieding selecteren. In deze fase van gunning komt de koop tussen het Rijk en de

koper tot stand, onder meer via het opstellen van een koopovereenkomst.

Binnen drie weken na de gunning moet de koopovereenkomst ondertekend

worden. De koper moet vervolgens binnen vijf werkdagen na tekening een

bankgarantie afgeven met een waarborgsom van ten minste tien procent van de

koopsom. Is sprake van een voorwaardelijke bieding, dan moet na drie maanden

tot aan de levering elke maand een reserveringsvergoeding betaald worden van

vijf procent op jaarbasis van de koopsom.

Uiterlijk dertig dagen na ondertekening van de koopovereenkomst vinden

levering door het Rijk en betaling van de koopsom door de koper plaats. Bij een

gunning met voorwaarden kan een andere leveringstermijn afgesproken zijn.

Stroomschema proces openbare verkoop


Voormalige munitiefabriek HEMbrug in Zaandam


Praktijkvoorbeeld

GebiedsontwikkelingGebiedsontwikkeling gebaseerd op onderling vertrouwen

In zijn streven in onbruik geraakte overheidsterreinen terug te

geven aan de maatschappij, werkt het Rijksvastgoedbedrijf aan

grotere gebiedsontwikkelingsprojecten. Een van de meest toonaan

gevende is de ontwikkeling van HEMbrug, het voormalige Defensie

terrein in Zaandam. Voor ontwikkelaars zijn hier prachtige ontwik

kelkansen te vinden. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft al veel

geïnvesteerd in de kwaliteit en naam van HEMbrug: ondernemers

en organisatoren kunnen inmiddels niet meer om het terrein heen.

En dat alles zonder de unieke, historische en industriële sfeer van

het terrein overboord te gooien.

Speciale status

HEMbrug is een van de laatste grote herontwikkelingslocaties in de

Metropoolregio Amsterdam. Ook de wethouder van de gemeente

Zaanstad, Dennis Straat, is zich hiervan bewust. Het terrein heeft in

zijn ogen een speciale status binnen zijn gemeente: “Wij zien de

ontsluiting en ontwikkeling van dit gebied als belangrijke opgave.

Wij willen het gebied weer teruggeven aan de stad, zorgen dat de

hekken verdwijnen en dat er een gezonde mix van wonen en

werken wordt gerealiseerd. Want het wordt pas echt leuk als echt

levendigheid en reuring is.”

Straat vindt het mooi om te zien dat de wensen van de gemeente

niet conflicteren met de belangen van het Rijksvastgoedbedrijf:

“Er is geen verschil in opvatting. Het Rijksvastgoedbedrijf wil het

gebied verkopen, maar zorgt eerst met ons voor herontwikkeling.”

Bijna 60 monumentale fabrieksgebouwen zijn wind en waterdicht

gemaakt. “Het industriële erfgoed behouden en er moderne

bestemmingen voor vinden, is de volgende stap. We hebben

dezelfde belangen.” In de stuurgroep, waaraan naast de gemeente

en het Rijksvastgoedbedrijf ook de provincie deelneemt, vindt goed

en constructief overleg plaats.

Vertrouwen

Volgens wethouder Straat kan de samenwerking zo goed zijn,

omdat deze op vertrouwen gebaseerd is: “Vanaf het begint hebben

we een degelijk afsprakenkalender gemaakt. Discussies die er

waren, dateren van voor die afspraken. Die afspraken zijn nu de

crux voor het succes. Vertrouwen is de basis onder onze relatie.

De gemeente is bezig met het omgevingsplan voor HEMbrug.

Vooruitlopend op de Omgevingswet willen we flexibiliteit inbou

wen en in gesprek met gebruikers. Een klassiek bestemmingsplan

moet je steeds wijzigen als er iets verandert. Op dit moment is er

HEMbrug Zaanstad

Voormalig fabrieksterrein met hallen voor de productie van

vuurwapens, artillerie en munitie voor het Nederlandse leger

en het Koninklijk NederlandschIndisch Leger (KNIL). Vanaf

1679 was staatsbedrijf Artillerie Inrichtingen verantwoordelijk voor

de productie. De laatste materialen liepen in 2003 van de

band op het HEMbrugterrein. Het is de afgelopen jaren om

gevormd tot complex voor onder meer creatieve beroepen.

In 2017 startte de verkoop van het terrein in zijn geheel.

nog geen plan en kunnen er toch ontwikkelingen op gang gebracht

worden. Dat kan alleen als er vertrouwen is. Ik koester deze

samenwerking.”

Lessen

De wethouder van Zaanstad ziet twee belangrijke leerpunten in de

gebiedsontwikkeling van HEMbrug: “Herontwikkeling is eigenlijk

geen rijkstaak, maar het Rijksvastgoedbedrijf neemt verantwoorde

lijkheid om dit erfgoed te behouden en er een nieuwe functie aan

te geven. Het toont lef en durft outofthebox te denken.

Mijn tweede les: blijf investeren in de deskundigheid en de kwaliteit

van de mensen. Je hebt die expertise het hele traject nodig.”


Gebiedsontwikkeling Oosterwold in Almere


Meer lezen over de verkoop van Rijksvastgoed? Bekijk dan deze publicaties:

• Magazine Kei 2 Verkoop via https://magazines.rijksvastgoedbedrijf.nl

• Afstootstrategie 20152020 via www.rijksvastgoedbedrijf.nl/documenten

Contact leggen met de afdeling Verkoop? Bel dan het secretariaat via telefoonnummer 0881158013.

Meer informatie

https://magazines.rijksvastgoedbedrijf.nlhttp://www.rijksvastgoedbedrijf.nl/documenten


Colofon

Deze verkoopbrochure geeft inzicht in de opgave en werkwijze van

het Rijksvastgoedbedrijf bij de afstoot van vastgoed en gronden.

Meer informatie over de verkoop van concrete objecten en gronden

is te vinden op www.biedboek.nl. Aan de inhoud van deze verkoop

brochure kunnen geen rechten worden ontleend.

Oplage 250 exemplaren

© mei 2017

Dit is een uitgave van het Rijksvastgoedbedrijf

Mei 2017www.rijksvastgoedbedrijf.nlwww.biedboek.nl

http://www.rijksvastgoedbedrijf.nlhttp://www.biedboek.nl

102953_Verkoopbrochure_Provada_BW.pdfVoorwoordHoofdstuk 1De opgavePraktijkvoorbeeldCourante bestemmingHoofdstuk 2Onze werkwijzePraktijkvoorbeeldHerbestemmingHoofdstuk 3SamenwerkingPraktijkvoorbeeldComplexe herbestemmingHoofdstuk 4Verkoop in vogelvluchtPraktijkvoorbeeldGebiedsontwikkelingMeer informatie

Rijksvastgoed te koop...2017/05/22 · Rijksvastgoed te koop | 11 Verkoop van objecten met courante...

Documents

Transcript of Rijksvastgoed te koop...2017/05/22 · Rijksvastgoed te koop | 11 Verkoop van objecten met courante...