RetailVisie ed.1

Retail Visie.

Het Nieuwe WinkelenHij Schat? Zij Jaaa..? Hij Ga je mee shoppen?

www.multi.eu

VIEWS THAT INSPIRE

NEDERLAND | BELGIË | DUITSLAND | FRANKRIJK | ITALIË | OEKRAÏNE | POLEN | PORTUGAL | SLOWAKIJE | SPANJE | TSJECHIË | TURKIJE | VERENIGD KONINKRIJK | ZWITSERLAND

De magie van de plek en de schoonheid van de stad zijn een onuitputtelijke bron van inspiratie voor Multi. Binnenstedelijke projecten die het hart van de samenleving raken en elke dag opnieuw betekenis hebben. Daar begint ook duurzaamheid. Multi creëert omgevingen die op die plek helemaal thuis zijn; alsof het er altijd al was. Eigentijds en tijdloos. Ze raken het hart van de mensen die er winkelen, wonen en werken.

Multi_MarilynMonroe_440x285_spread_NL.indd 1 25-5-2011 16:34:59

Ondertitel

ASR Vastgoed Ontwikkeling voelt zich thuis bij uw winkelruimte. Want met onze brede ervaring in grote en soms complexe retailprojecten weten wij hoe uw winkelruimte beter kan functioneren en hoe we een impuls kunnen geven aan het winkelcentrum of stadshart waar uw winkel in gelegen is. Van de herontwikkeling van monumentale gebouwen (Postkantoor Neude, Utrecht), investeringen in krachtwijken (Winkelcentrum Hoge Schie, Rotterdam), het revitaliseren van stadscentra (Winkelcentrum de Promesse, Lelystad) of het realiseren van een compleet nieuw stadshart (Stadscentrum Waddinxveen) ASR Vastgoed Ontwikkeling is uw bewezen ervaren retailpartner. Uw winkelruimte, ons bedrijf!

Wij zijn | En wie bent u?

Uw winkelruimte, ons bedrijf.

Winnaar

NRW-Jaarprijs 2011!

Voorwoord

Erwin Asselman 08

Colofon & Adverteerdersindex 11

Onderweg naar morgen 12

De Retailers

Roland Kahn - Coolcat 18

Raymond Cloosterman - Rituals 20

Ward Termeer – Sacha 22

Bob Ultee- Sabon 24

Jan Peters – Score 26

Column

René Maat 29

Gadgets 30

Rondetafelgesprek

De toekomst van Retail in Nederland 32

Focus

Jeroen Messemaeckers - ASR 40

Caroline Kievit-Droste - Corio 42

Lesley Bamberger - Kroonenberg Groep 44

86

56

11618

INHOUDS OPGAVEPaul John de Jong - Lips Capital Group 46

Hans Vermeeren – Wereldhave 48

Duurzaamheid

Maurice Rijntjes - Redevco 50

Gadgets 54

Conceptvergadering Multi Corporation

Brainstormsessie met de creatieve top 56

Column

Jan Kessels 65

Over de Grens

MyZeil Frankfurt- MAB 66

Winkelcentrum ‘Au Fil de L’eau in Verviers (België) 70

DDS & Partners Architects

Marleen de Wolf (België) 74

Specialisten

Piet van der Jagt - MVRO 80

Dennis van Ameijden - PWC 84

Visie op de Toekomst

Wendela Raas 86

Kitty Koelemeijer 88

Cor Molenaar 90

Stefan van Uffelen 92

Realisatie

Rene Klomp - Buiten-Mere 94

Duurzaamheid

René Vierkant - Syntrus Achmea 98

Joost Bomhoff - Unibail Rodamco 100

Outlets

Martijn Burghout - Batavia Stad 104

Marc Bauwens- Designer Outlet Roermond 106

Fact & Figures

Peter Nieland – Locatus 108

Favoriete winkelstad

Hans van Veggel - Multi Corporation 112

Albert Hoogland - SCM Europe 113

Bart Kuil - AM 114

Françoise Dechesne - MAB Development 115

Winkelen in Nederland

Consumenten over shoppen in Nederland 116

Stijltips Humberto Tan 126

44

Voorwoord

HEt NIEUwE wINkElENMijn favoriete winkellocatie is in Antwerpen. Als ik de oversteek maak van de Keyserlei naar de Meir kom ik in een omgeving waar ik graag wil zijn. Het raakt me. Het is een combinatie van factoren die het goede gevoel teweeg brengt. Architectuur, historie en het aanbod van winkels. Zoals u als professional weet, word ik in de rol van consu-ment, als liefhebber, gegrepen door de totale beleving. Het gaat om details, maar alleen al die kleine puzzelstukjes bij elkaar kunnen mij dat euforische gevoel geven. En waar het nou precies echt door komt? Zegt u het me maar …

Mijn nummer 1 is de Stadsfeestzaal, daar in Antwerpen. De uitstraling en de schoonheid van deze plek nodigt uit voor een langer verblijf in Vlaanderen, wat ik op dat moment heel graag Zuid-Nederland noem. Met een lach op mijn gezicht is winkelen plots funshoppen geworden. Ontspanning! Ik heb er nooit eerder echt goed over nagedacht, maar nu ik me als consument tussen u als professional begeef, denk ik dat het goede gevoel ervoor zorgt dat ik als consument nog meer opensta voor de verleidingen en het aanbod van de retailers. Dat klinkt logisch zoals ik het nu zo formuleer. Voor u althans. Als consument sta je daar nooit bij stil. Het onderbewustzijn is slechts een gevoel, zoiets als ‘Winke-len? Prima, maar dan wel op een behaaglijke plek’, … whatever and wherever that may be.

In deze eerste editie van Retail Visie hebben we alle geïn-terviewden gevraagd naar hun favoriete winkellocatie. Niet alleen omdat het leuk is om van anderen te lezen wat zij gekozen hebben, maar ook om iedereen bewust na te laten denken over deze plek. Waarbij de gedachtegang misschien nog wel interessanter is dan de keuze an sich. Hoe denken wij met z’n allen? En wat maakt voor iemand een plek tot favoriete winkellocatie?

Zie dit magazine als een podium voor kennisdeling van ge-dreven professionals. Slijp uw mening nog scherper aan de visies van anderen. Waar we het allemaal over eens zijn: het Nederlandse winkellandschap is volop in beweging, nieuwe media doen hun intrede, nieuwe spelers betreden de markt. Het winkelen anno 2020 zal ingrijpend anders zijn dan in 2011. Retail Visie is in deze ontwikkeling een plek waar retailers, ontwikkelaars, beleggers, makelaars en adviseurs elkaar ontmoeten en met elkaar in gesprek gaan, ten einde duurzame, solide en sprankelende oplos-singen te creëren voor de branche en de eindgebruikers: het winkelende publiek. Het gaat over kansen die onder-nemers zien, en die er uiteindelijk voor moeten zorgen dat het onderbewustzijn van de consument wordt geprikkeld en verleid. Het Nieuwe Winkelen dus.

Wij zijn benieuwd of al die prikkelende gedachten van uw collega’s u verleiden tot een duik in deze editie? Staat uw favoriete winkellocatie er bij? n

Erwin AsselmanUitgever

CHINA - Wuhan, Wuhan Tiandi Riverview Plaza

Redevco B.V. | Wibautstraat 224 | 1097 DN Amsterdam | The NetherlandsP.O. Box 94277 | 1090 GG Amsterdam

T +31 (0)20 521 87 30 | [email protected] | www.redevco.com

Retail Real Estate Investment & Development

Redevco, een onafhankelijke internationale vastgoedonderneming, beheert

en ontwikkelt een van de grootste winkelportefeuilles in Europa, met meer

dan 750 objecten op toplocaties in 18 landen en een huidige waarde van

7,4 miljard euro. Redevco is ook actief in Azië, waar een winkelportefeuille

wordt opgebouwd in de grote steden, voornamelijk in China. Redevco streeft

ernaar Azië tot haar tweede thuismarkt te maken. Redevco is onderdeel van

het in Zwitserland gevestigde Cofra Holding AG.

GERMANY - Berlin, Alexanderplatz

FRANCE - Bordeaux

solutionsin

Retailurban environments

© Valode & Pistre

Redactieadres

Public Space Media BV

Javastraat 74

1782 DG Den Helder

[email protected]

www.publicspacemedia.nl

Uitgever

Erwin Asselman

[email protected]

06- 51268407

Art Director

Rick Rewijk

www.paperrepublic.nl

Redactieteam

Jan Bakker, Cees de Geus, Kees de Graaf,

Michiel Mastenbroek, Ruud Slierings, Nicole Santé.

Fotografi e: Guus Baks, Hollandse Hoogte,

Marcel Krijger, Sophie van Schouwen,

Thomas Steenvoorden & Pauline de Ruiter.

Eindredactie

Joy Storimans

Advies

Buro Stek

Druk

Print Consult

Adverteerdersindex

Multi Corporation 002

ASR Vastgoed Ontwikkeling 004

Redevco 010

Zondag Ontwikkeling 028

MAB Development 052

DDS & Partners Architects 053

Rechtstaete 064

NVM Business 076

Buiten-Mere 078

Sandenburg Concept Creation 079

Boekel de Neree 083

Synchroon 102

Hori Raadgevend Ingenieursbureau 103

Modul 128

AM 129

LIPS Capital Group 130

Syntrus Achmea 131

Kroonenberg Groep 132

Colofon

Retail Visie.

PUBLICSPACE MEDIA

Retail Visie.

Alle rechten voorbehouden. Retail Visie is een uitgave van Public Space Media BV. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd door middel van boekwerk, foto-offset, fotokopie, microfi lm, of welke andere vorm dan ook zonder vooraf schriftelijke toestemming van de uitgever. Public Space Media BV is niet verantwoordelijk voor handelingen van derden welke mogelijkerwijs voortkomen uit het lezen van deze editie.

tekSt keeS de graaf beeld hollandSe hoogte

OnDERWEg naaR MORgEn

12

Het Nederlandse winkellandschap is in een halve eeuw planmatig op de kaart gezet. De groei van bevolking, welvaart en autobezit leidde tot een afgewogen hiërarchie van binnen-stedelijke centra, wijkwinkelcentra en buurtwinkels. De laatste jaren zijn daar niches zoals de outlets bijgekomen, maar de hoofdstructuur is behoorlijk intact. Nu de bevolking krimpt, de economie stagneert en internet oprukt rijst de vraag: hoe nu verder? RetailVisie blikt kort terug en vooral vooruit. ‘Distributieplanologie is echt passé.’

Nederlands winkellandschap

aan vooravond transformatie

Geschiedenis

ONDERWEG NAAR MORGEN / 13

Het winkelen in Nederland als vrijetijdsbe-steding kent een relatief korte geschiedenis. Natuurlijk werden er altijd al boodschappen gedaan, maar dat was een puur utilitair ge-beuren. Het eten was op, de broek was stuk, dan ging je op pad om heel gericht inkopen te doen. Dat gebeurde tot het midden van de vorige eeuw vooral in de directe woonomge-ving: in de hoofdstraat van stad en dorp en op de markt. Mobiliteit was beperkt en pas met de grootschalige introductie van de auto in de jaren zestig kwam daar verandering in. Toen kon er ook verder gereisd worden en werd ‘een dagje winkelen’ een begrip. Winkelen werd ook ‘leuk’, niet alleen maar nuttig, maar ook een aangenaam tijdverdrijf. Om de hoek werden de dagelijkse boodschappen gehaald, iets meer bijzondere inkopen vonden in het wijkwinkelcentrum plaats en voor echt iets

bijzonders ging je naar ‘de stad’ (en met de opkomst van goedkoop vliegen zelfs naar buitenlandse steden voor een weekendje shopping). Het is een patroon dat we uit de wetenschappelijke literatuur kennen als het Christaller-patroon. De Duitse geograaf Walter Christaller onderzocht het (historisch gegroeide) patroon van Zuid-Duitse stadjes voor de landbouw en dienstverlening en bespeurde daar een zekere regelmaat en orde in. Hij vertaalde deze in de ‘centrale plaatsen-theorie’, die in Nederland onder meer bij de planning van de IJsselmeerpol-ders zou worden gebruikt. En het werd tevens doorvertaald naar de retail.

Sturing door overheidDe winkelstructuur werd tijdens de weder-opbouw na WO II al snel onderwerp van een

door de overheid aangestuurde planning, die bij dit patroon aansloot en het verder verstevigde in beleid. De overheid stuurde via de ruimtelijke ordening en de volks-huisvesting de groei van de bevolking en de welvaart in goede banen. Het winkelen werd daarbij meegenomen en kreeg een plaats in de programmering van naoorlogse woon-gebieden, groeikernen en Vinex-locaties. Het distributieplanologisch beleid deed zijn intrede, compleet met onder meer Rijks-consulenten voor handel, ambachten en diensten. Deze zorgden ervoor dat lokale en regionale ontwikkelingen op elkaar werden afgestemd in de provinciale planologische commissie. Achteraf gezien heeft deze regie ervoor gezorgd – zo zeggen velen in de markt nu – dat de winkelstructuur ‘beheerst’ is ge-groeid. Voordat nieuw kon worden gebouwd

Geschiedenis

SinterklaaSdrukte: winkelende menSen verdringen zich bij het warenhuiS v&d (vroom & dreeSman), 1931.

14 / ONDERWEG NAAR MORGEN

en uitgebreid, moest eerst de behoefte en marktpotentie met planologisch onderzoek zijn aangetoond. Er hebben zich daardoor geen uitwassen voorgedaan zoals in de kantorensector, waar schier ongebreideld voor ‘de markt’ kon worden geproduceerd. De leegstand van winkels bevindt zich (nog) op een aanvaardbaar niveau, maar daarover later meer.

Nieuwe conceptenMet de moderne, op functionalistische leest geschoeide stadsontwikkeling kreeg het winkelen – naast het wonen in de woonwijken en het werken in de kantoorgebieden – even-eens een eigen plek toebedeeld: het winkel-centrum. Een uitvinding die overigens al van ver voor de Tweede Wereldoorlog dateert. De eerste overdekte winkelcentra ontstonden al

medio 19de eeuw. Het warenhuis – overdekt winkelen in één gebouw – kreeg gezelschap van bijvoorbeeld de passages: een combi-natie van overkapte straten en winkels. Pro-minente voorbeelden zijn in Italië te vinden, maar ook dichter bij huis: de passage in Den Haag, door ontwikkelaar/eigenaar Provast de laatste jaren weer in oude luister hersteld. Overzee in de VS, waar het fenomeen van historisch gegroeide binnensteden minder bekend was dan in Europa, werd de uitvin-ding van de shopping mall tot grote hoogte verheven. Recent laat men in China zien hier ook wel raad mee te weten; bij Dong-guan werd de South China Mall van 600.000 m² gerealiseerd. Saillant detail: dit centrum staat inmiddels al weer nagenoeg leeg. Het kan dus verkeren.In Nederland zijn de grote malls tot op heden uitgebleven; pogingen om er een in Tilburg te realiseren strandden in 2009 door protesten vanuit bevolking en ondernemers met belan-gen in bestaande structuren. Een niche die er – zij het in bescheiden mate – wel is bij-gekomen, zijn de outlets aan de randen van steden (Roermond, Lelystad, Roosendaal) en enkele woonmalls (Rotterdam, Amsterdam). Een andere innovatie zou je de shopperhal kunnen noemen, onder meer toegepast door ontwikkelaar MBO (opgegaan in ING) in de Amsterdamse Poort (Amsterdam Zuidoost)

en op het Osdorpplein. Kleine winkeltjes, opgesteld in een marktkraamachtige opzet. Een modernere variant ontwikkelt Provast momenteel in Rotterdam, in combinatie met woningbouw: de markthal.

Slechte meters sanerenTot zover verleden en heden. In een halve eeuw tijd is het Nederlandse winkelland-schap, onder sterke regie van de overheid, planmatig uitgerold. Anno 2011 doen zich echter conjuncturele en structurele ontwik-kelingen voor, die de vanzelfsprekendheid van de winkelstructuur en -hiërarchie ter discussie stellen. In de eerste plaats is ‘groei’ niet meer vanzelfsprekend. De bevol-king wordt (op termijn) kleiner, de welvaarts-groei is behoorlijk afgevlakt. En aangezien winkelen primair drijft op koopkracht, is de rol van de economie cruciaal. WPM Retail en Planontwikkeling-directeur Luuk Lantinga is niet bepaald optimistisch gestemd, als hij naar de toekomst kijkt: ‘De spending power, daar gaat het in winkelland toch heel erg om. En als ik kijk naar wat er met de economie gebeurt, met de werkgelegenheid, de pensi-oenen, de torenhoge staatsschuld, dan heeft dat allemaal effecten op de koopkracht.’Volgens Herman Kok, directeur Research & Concepts International Markets bij Multi De-velopment, is in de ons omringende landen

Kijk naar Albert Heijn hoe die zijn boodschappen presenteert, dat is onvergelijkbaar met de functionele super die het ooit was. En daardoor hebben deze winkels ook meer ruimte nodig.


de bodem van de put wel bereikt. ‘Het herstel zal echter geleidelijk zijn. In de jaren tachtig hebben we gezien dat het jaren duurde voor we weer op niveau waren, alhoewel de markt toen ook zeker niet stilstond. Als ontwikke-laar moet je daar anticyclisch mee omgaan: in hoogconjunctuur niet te hoog inzetten, om in lastiger tijden goed door te kunnen roeien. Waarbij sommige projecten dermate lang duren – neem de tweede Koopgoot in Rotterdam – dat ze de conjunctuurcyclus overstijgen. Daar is de unieke locatie en conceptkwaliteit leidend en moet je gewoon doorzetten en volhouden.’Linda Kruit, directeur van de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW), voorziet ingrijpende gevolgen van minder of zelfs geen groei. ‘We hebben door het samenspel van gemeenten, ontwikkelaars en beleg-

gers altijd een planmatige aanpak gekend. Geen toestanden zoals in de kantorensector derhalve, maar ook bij de winkels ging het de laatste tijd té gemakkelijk. Gemeenten gaven graag grond uit, beleggers hadden geld, re-tailers zien mensen graag winkelen, het aan-tal meters is daardoor stevig gegroeid.’ Voor het bijzondere asset van de Nederlandse winkelstructuur, de binnenstedelijke hoofd-winkelstraten, verwacht Kruit geen proble-men. ‘Anders ligt dat bij de B- en C-locaties. We moeten de goede meters koesteren en de slechte saneren. Dat wordt nog lastig. Maar het zal moeten, want de klant is koning. Je moet meerwaarde bieden, bijvoorbeeld in termen van service en gemak.’

De waarde van de plekWaar een fysieke winkel het ook op kan

winnen, is op de kwaliteit van de ruimte óm de winkel heen. Luuk Lantinga hierover: ‘Als je via meerdere manieren je spullen kunt kopen, moet een fysieke omgeving het op an-dere punten winnen. Beleving bijvoorbeeld.’ Herman Kok: ‘Afstand speelt steeds minder een rol. Wel nog in de jaren vijftig toen je een tas melkflessen mee moest nemen per fiets, maar inmiddels is beleving veel belangrijker geworden. Kijk naar Albert Heijn hoe die zijn boodschappen presenteert, dat is onverge-lijkbaar met de functionele super die het ooit was. En daardoor hebben deze winkels ook meer ruimte nodig.’ Ook hij neemt het woord “beleving” in de mond: ‘Het moet comfor-tabel zijn, de public space moet goed zijn. En dan doen cijfers er soms minder toe. ’s-Hertogenbosch is bijvoorbeeld minder groot dan Breda, maar doet het door de prachtige binnenstad toch erg goed, en zelfs relatief beter dan Eindhoven bijvoorbeeld.’ De rol van de ontwikkelaar is er wat hem betreft op gericht om juist hier het verschil in aantrek-kelijkheid te maken. ‘Zoals Hans van Veggel, een van de oprichters van Multi Vastgoed, altijd zegt: “It’s not about filling the space, but creating the space.”’ Volgens de Multi Development-directeur wordt het belang van de fysieke ruimte alleen maar groter. ‘Internationaal spreken we over de third place: naast je woning en je kantoor is er een derde plek waar je mensen ontmoet. Om te vergaderen, maar ook om even wat te eten en een film te pakken. Westfield in Londen is daar een goed voorbeeld van.’

Opkomst internetEen trend die in dit verband met grote be-langstelling in retailland wordt gevolgd, is de opkomst van internet en – in het verlengde daarvan – de sociale media. ‘Of je als retailer

winkelen in 1997

16 / ONDERWEG NAAR MORGEN

hier onverkort blij mee moet zijn is de vraag’, aldus Linda Kruit. ‘Het hangt ervan af, som-mige retailers vergroten door multichanne-ling juist hun omzet, andere die alleen een fysieke winkel hebben kunnen het moeilijker krijgen.’ De NRW-directeur verwacht dat internet ook andere gevolgen zal hebben. ‘Sommige retailers zullen zich achter de oren krabben of ze nog zoveel vierkante meters nodig hebben, andere zullen vragen om flexibeler huurcontracten – vijf jaar is in deze tijd al een lange periode. En wel-licht gaan we toch ook toe naar omzethuren. Oftewel andere verdienmodellen.’ Nieuwe technieken maken het daarbij mogelijk om op andere manieren omzet binnen te halen. Zo wordt gewezen op het Groupon-initiatief, waarbij kopers via internet laten weten of ze een bepaalde aanbieding zien zitten. Doen er honderd of meer mee, dan gaat de aanbie-ding door. Herman Kok is niet somber gestemd over de opkomst van internet. ‘Eind jaren negentig stond er een kop boven een artikel over e-commerce: Kiss your mall goodbye! Het tegendeel is echter gebeurd, retail is spring-levend. Ik zie deze werelden vooral heel goed samengaan. Je moet er alleen wel op inspe-len. Via Twitter en Facebook organiseren veel mensen in toenemende mate hun sociale leven. Ze beslissen in een ogenblik: nu gaan we naar die plek. Dan moet die plek vervol-gens wel kwaliteit hebben en connected zijn.’

Het moet groenerEen andere belangrijke opgave voor de toekomst is de verduurzaming van winkelge-bouwen en -gebieden. Margriet Schepman, senior beleidsmedewerker commercieel vastgoed bij de NEPROM, wijst hierop: ‘In het Lente-Akkoord van voorjaar 2008 is de duur-zaamheid van nieuw commercieel onroerend goed wel meegenomen, maar het lijkt in

de winkelmarkt als issue nog niet volop te spelen. Wellicht omdat dit vooral een zaak is van de huurders. Maar duidelijk is wel dat de consument hier steeds meer op gaat letten. Ik verwacht dan ook dat dit belangrijker gaat worden.’ Linda Kruit wijst op de regelgeving vanuit Brussel: ‘Zo wordt ook voor winkel-centra een energielabel verplicht. Maar hoe doe je dat met een multifunctioneel gebouw met meerdere gebruikers die allemaal een eigen, hoger of lager energieverbruik ken-nen? Als eigenaar kun je hier nauwelijks invloed op uitoefenen!’Ontwikkelaars als ING en Multi en beleg-gers als Redevco zijn inmiddels volop bezig met initiatieven op dit vlak en bezinnen zich op mogelijkheden om de retailer mee te krijgen. Bij het Groene Lente Festival van de NEPROM wezen ze er echter op dat het

inderdaad nog niet zo eenvoudig is. Huurders denken over het algemeen dat duurzame winkelcentra meer geld kosten; een gedach-te die ook bij marktpartijen wel aanwezig is. Het betrekken van deze partijen bij (her)ontwikkeling kan dit vooroordeel doorbreken. Technisch is er namelijk al veel mogelijk, zoals het aantakken van winkelcentra op smart energy grids en het aanleggen van een centrale warmte-koudeopslag. Daarnaast maken bijvoorbeeld individuele energieme-ters het voor huurders mogelijk om het eigen energieverbruik veel beter bij te houden. En worden de 500W-spots wellicht wat eerder uit de etalage gehaald.

Minder zekerhedenDe bovenstaande opgaven overziend, is één conclusie duidelijk: de automatis-

Het moet comfortabel zijn, de public space moet goed zijn.


men waarmee de afgelopen decennia aan winkelontwikkeling kon worden gedaan zijn grotendeels verdwenen. Zo is de sturende rol van de centrale overheid een stuk minder geworden, geeft Luuk Lantinga aan. ‘Voor gemeenten maakt dat het er niet altijd eenvoudiger op. Vroeger kon je als bestuur-der wijzen op hetgeen de hogere overheid had bepaald. Nu moet je zélf gaan uitleggen waarom een bepaalde ontwikkeling nood-zakelijk is. De keerzijde van minder vastig-heid is meer dynamiek op de markt’, aldus Lantinga. ‘Retail wordt steeds dynamischer. Retailers willen, als dat nodig is, snel van formule kunnen veranderen. Bij wijze van spreken van de ene dag op de andere. Het is aan de vastgoedwereld om daar adequaat op in te spelen. Wij moeten dat vanuit de “stenen” faciliteren en in toenemende mate

zijn dat bestaande gebouwen. Dat vergt veel creativiteit, om die verschillende snelheden op elkaar af te stemmen.’ Het verdwijnen van oude zekerheden is mede de reden dat organisaties als de NRW kennisontwikkeling veel centraler hebben geplaatst. Linda Kruit hierover: ‘Distribu-tieplanologie is echt passé. Daar kun je niet meer mee sturen; de wereld verandert razendsnel. Wij zijn momenteel bezig met de ontwikkeling van scenario’s voor de toekomst, waar de hele sector hopelijk zijn voordeel mee kan doen. We betrekken daar een veelheid aan partijen bij. Het past bij de omslag die de NRW twee jaar geleden heeft gemaakt, om veel meer een kennisinstituut te willen worden.’ Bij de NEPROM is men bezig met een nieuwe detailhandelsvisie, zo geeft Margriet Schepman aan. De vorige

dateerde uit 2005. ‘Een aantal principes blijft overeind, verwacht ik, zoals het bieden van ruimte voor de dynamiek van de markt. Tegelijkertijd is aandacht nodig voor behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit. Dat vraagt om maatwerk. Benut specifieke loca-tiekwaliteiten en voorkom eenheidsworst.’ Zij verwacht dat er wel regie vanuit de overheid zal blijven, maar geschoeid op een andere leest. ‘Een recente uitspraak van het Europese Hof bevestigt dat gemeenten niet meer detailhandel op economische gronden mogen weigeren. Dat mag alleen nog maar met een ruimtelijke onderbouwing.’ Het maakt eens te meer duidelijk dat de wereld van retail er niet gemakkelijker, maar wel interessanter op is geworden. n

ten maken als degenen die vooropliepen. De investeringskosten liggen tegenwoordig ook een stuk lager.’

Ambities‘Met het huidige dance-concept in alle Coolcat-winkels kunnen we nog wel een tijdje vooruit. Als je naar binnenloopt, kun je bijvoorbeeld niet om de verlichte dansvloer heen. Zo’n concept gaat lang mee, wat niet wegneemt dat we het in onze A-, B- en C-winkels voortdurend aan het bijstellen zijn. We gaan de komende jaren ook veel tijd en energie steken in internet. Daar valt voor ons echt nog een inhaalslag te maken. Een paar locaties zijn nu nog te klein naar onze smaak. En in een paar steden ontbreekt Coolcat zelfs helemaal. Dat gaat niet lang duren: de komende vier, vijf jaar hopen we te profiteren van het feit dat wij wel goed draaien en een groot deel van de rest van de markt niet. Daardoor ontstaat ruimte voor ons.’

Toplocaties‘Nederland is “overbewinkeld”. Dat móét consequenties gaan krijgen, al laten die langer op zich wachten dan ik had verwacht. De binnenstad van een stad als Oss is voor ons een C-locatie, maar we willen er wel zitten want ook op C-locaties kun je geld verdienen. Toplocaties? De Nieuwendijk in Amsterdam. En de Lijnbaan in Rotterdam. Met hun drukte en hectiek zijn die straten bij uitstek geschikt voor de wat luidere, kleurige Coolcat-formule.’ n

Verleiden‘De Amerikaanse keten Salty Dog zette me op het spoor. Afkomstig uit een onderne-mersmilieu, was ik heel gericht op zoek naar een gat in de markt. Met Coolcat richtte ik me in Nederland als eerste op tieners. Dat doe ik nog steeds, met een eigen kledinglijn die ik in Azië laat produceren. Coolcat wil iets toevoegen aan het leven van tieners. We verleiden ze door hun leven wat leuker te maken. Daar is ons bestaansrecht op ge-baseerd. Het gaat daarbij niet alleen om de kleren, maar om de totale belevenis. Tieners krijgen in onze winkels een soort clubgevoel. We weten wat ze willen. Hoe? Door dag en nacht met ze bezig te zijn. We kennen hun belevingswereld als geen ander. Wat zijn hun idolen? Wat is cool en wat niet? De mede-werkers zijn in de totale belevingsmix die we aanbieden, enorm belangrijk. Jongeren die Coolcat binnenlopen, willen niet meteen worden geholpen maar eerst een tijdje rondkijken, maar zodra ze iets willen, zijn ze heel ongedurig en willen ze meteen worden geholpen. Onze medewerkers weten dat: ze laten klanten rustig rondlopen, tot ze stil blijven staan en om zich heen gaan kijken. Dan gaan ze er meteen op af.’

Bedreigingen en kansen‘Ik beschouw internet als onze 133e vesti-ging. Niet meer, niet minder. We zijn er laat mee begonnen. Ik heb jarenlang gedacht dat tieners niet massaal op internet zouden gaan kopen. Daar heb ik me in vergist. Dat we lang hebben gewacht met internet, heeft als groot voordeel dat we niet dezelfde fou-

Naam: Roland KahnFunctie: directeurBedrijf: CoolcatVestigingen in Nederland: 100Vestigingen in het buitenland: 20 inBelgië, 11 in Frankrijk en 1 in Luxemburg

'Ik HEb jArENlANG GEDAcHt DAt tIENErS NIEt mASSAAl OP INtErNEt zOUDEN GAAN kOPEN.'

tekSt ceeS de geuSbeeld thomaS Steenvoorden & Pauline de ruiter

18De Retailers

'Het gaat om de totale Coolcat-belevenis'’

De Retailers

‘rItUAlS mOEt EEN SlOw-SHOPPING PArADIjS zIjN IN DE DrUkkE wINkElStrAAt’

Rituals niet. Gelukkig hebben we een lange adem, omdat het hier zo goed gaat. Dit jaar openen we zestig winkels en de organisatie en supply chain moeten de groei aankunnen. Je moet daarbij echt goed opletten dat je het bedrijf niet opblaast. In het begin grepen we elke kans aan; nu zijn we heel kritisch en denken we soms: even wachten.’

Ambities‘Als je puur kijkt naar omvang dan is onze ambitie 1000 winkels en warenhuizen. We willen een belangrijke internationale speler zijn. Inspiratie voor groei en ontwikke-ling haal ik juist ook uit die buitenlandse expansie. Dit jaar openen we bijvoorbeeld een winkel in Brazilië, op de Oscar Freire, de P.C. Hooftstraat in het kwadraat en in een luxe shopping mall. In chique Braziliaanse winkelcentra heb ik het idee dat ze tien jaar op ons voorlopen. Retailtechnisch is dat heel inspirerend. Waar je hier alleen in een win-kel mag als je de pui laat zoals hij is, mag je daar alleen huren als je een bijzondere pui creëert. En: overal is valet parking. Verder gaan we het concept van urban spa verder invullen. Op andere continenten ontsnap je midden in de stad even voor bijvoorbeeld een manicure. In een aantal van onze winkels kun je al een schoonheidsbehandeling krij-gen en dat verrijkt de merkbeleving.’ n

Verleiden‘Onze passie bij Rituals is om mensen te laten genieten van de kleine dingen. Wij maken van routines rituelen. De winkels zijn chic en we verkopen luxe producten die toch betaalbaar zijn. Dat kan onder andere omdat we heel weinig adverteren. Wij bouwen ons merk dus heel bewust in de winkelstraat. Tijdens de hectiek van het shoppen, kom je bij ons tot rust. Het moet voelen als een slow-shopping paradijsje. Zo kun je in elke winkel een handmassage krijgen en je kunt producten testen. En als het rustig is, krijg je een kopje thee. Zo wordt ook winkelen een ritueel. Als je het hebt over verleiden, dan is ook onze distributie in warenhuizen en par-fumzaken interessant. Die levert echt een win-winsituatie op. Wij bouwen aan zicht-baarheid tussen prestigemerken als Chanel en Clinique. En de warenhuizen bieden hun klanten met Rituals een nieuw prijsveld en producten die zij nog niet hebben.’

Bedreigingen en kansen‘Het gaat op dit moment heel goed in Ne-derland, België en Portugal. In landen als Spanje, Duitsland en Engeland hebben we het nog zwaar, omdat we daar nog aan het opbouwen zijn. In Engeland zijn de huren bijvoorbeeld zo extreem hoog, dat je niet in alle rust je merk kunt ontwikkelen. Je moet instant succes hebben en zo werkt dat bij

TOP-wINkEllOcAtIESvan RaYMOnD CLOOSTERMan

‘Op één Oscar Freire in São Paolo, Brazilië. Op twee Fifth Avenue in New York. En op drie de Champs-Élysées in Parijs.’

Naam: Raymond CloostermanFunctie: CEO, oprichterBedrijf: Rituals cosmeticsVestigingen Nederland: eind dit jaar 60Vestigingen buitenland: ongeveer 150

3


20De Retailers

De Retailers

Ambities‘Sacha moet in Europa echt een speler van belang worden. We hebben net de eerste stappen in Frankrijk gezet. In het buitenland starten we altijd met mooie, grote vestigin-gen. Daar bieden we naast schoeisel ook veel accessoires. Dat zijn direct proeftuinen voor Nederland. Zo komt er binnenkort in Utrecht ook een grote flagshipstore die lijkt op wat we bijvoorbeeld in Duitsland doen.’

Top 3-droomlocaties‘Op de eerste plaats: mooie panden op de beste plaatsen in historische binnensteden. Wij zitten gelukkig al in alle topsteden in Ne-derland, zoals Amsterdam, Breda, Utrecht en Den Haag. Mensen willen gewoon winkelen op plaatsen die meer te bieden hebben dan winkels alleen. Zelfs in de Verenigde Staten zie je dat de nieuwe malls geen grote blok-kendozen zijn, maar een soort themaparken waar een Europese stad wordt nagebootst.Op de tweede plaats: het web. Onze fysieke vestigingen en de webshop vullen elkaar aan. Uiteindelijk gaat het bij ons om retailen en het maakt mij niet uit waar mijn klanten zijn.Op de derde plaats: goed uitgevoerde winkel-centra, zoals Wijnegem in België, Blue Water in Groot-Brittannië en CentrO in Duitsland. Daar wordt de branchering nauwkeurig nageleefd en zie je dat de ontwikkelaar en beheerders visie hebben. Het gaat daar niet alleen om shoppen, mensen willen er gewoon tijd besteden.’ n

Verleiden‘Wij zijn continu bezig met de vraag: wat heb-ben onze klanten nog niet in de kast staan? Ze verwachten van ons dat we trends laten zien, dat we vernieuwend zijn. Wij brachten deze lente letterlijk puntige mannenschoe-nen met bloemetjesmotief. Eenmaal in de winkel kiest een klant misschien iets conser-vatievers, maar zo’n trendsettend paar geeft een etalage stopping power.

Ook blijven wij heel dicht bij onze kerndoel-groep: mensen die hip en “young at heart” zijn. Die houden we altijd heel helder op ons netvlies. Als je steeds meegroeit met je bestaande klanten, verwatert je formule en weten klanten niet meer wat ze aan je hebben.’

Bedreigingen en kansen‘De populariteit van online shoppen is nog veel sneller gegroeid dan ik vijf jaar geleden verwachtte. Wij profiteren daar juist van. Sommige steden zijn voor ons niet interes-sant als vestigingsplaats. Klanten die wonen op die witte vlekken, bereiken we nu met heel gerichte online marketing. Ook was het een goede zet dat we er een paar jaar geleden voor kozen om af te stappen van de multibrand-formule. 95 procent van onze producten is nu eigen label. Daardoor is Sacha een nog sterker merk geworden. Dat maakt het gemakkelijker om ons online en in de winkelstraat te onderscheiden.’

Ward Termeer Functie: directeurBedrijf: Sacha, schoenen en accessoires Vestigingen Nederland: 46Vestigingen het buitenland: 27

‘GEDUrfDE mODEllEN GEVEN ONzE EtAlAGES StOPPING POwEr’


22De Retailers

Sommige steden zijn voor ons niet interessant als vestigingsplaats.

De Retailers

In een Sabon-winkel moet de tijd een beetje stilstaan’

vestigingen rijker. Inmiddels zijn er zestien filialen in Nederland en twee in België. Sinds kort hebben we ook shops in 27 V&D-vesti-gingen in heel Nederland. Dat loopt ook heel goed. De ambitie voor de komende jaren is om door te groeien. Ook in het buitenland, waar Sabon vestigingen heeft in Canada, de Verenigde Staten, België, Italië, Polen, Roemenië, Israël en Japan.’

Kansen en bedreigingen‘De webshop van Sabon is geen bedreiging, maar een goede kans die zeker verder kan worden benut. De jaaromzet van de site is inmiddels groter dan die van een normale winkel. De webshop biedt onze vaste klanten een goede kans om zijn of haar (herhaal)aankopen op comfortabele wijze te doen op het moment dat zij dat wensen.’ n

Verleiden‘Een bezoek aan een van onze winkels moet een heerlijke ervaring zijn. Buiten lopen de mensen gehaast voorbij, binnen staat de tijd stil. Tijd om te ruiken, te voelen, te ervaren. Omringd door luxe en nostalgie. We laten onze klanten optimaal genieten van hoogstaande producten, gemaakt van verfijnde ingrediënten die precies doen wat hun huid nodig heeft. We zijn fel tegen dierproeven en vóór mens en milieu. Onze producten zijn milieuvriendelijk, uiteraard 100 procent dierproefvrij en gemaakt van de allerbeste ingrediënten uit de hele wereld, van edelweiss uit Zwitserland tot mineralen uit de Dode Zee. Belangrijk is ook dat onze klanten alles mogen uitproberen. Op die manier kunnen ze direct voelen en meema-ken wat Sabon met hen en hun huid doet. Onze medewerkers leggen de klanten in de watten: ze wassen hun handen, drogen die af, en geven oprecht en deskundig advies.’

Ambities‘Het gaat heel goed met Sabon. In Neder-land zijn we de snelst groeiende keten in huidverzorgingsproducten. Twee jaar na de opening in 2006 van de eerste eigen winkel in Breda, was Sabon Nederland al negen

DROOMLOCaTIE

‘Dit is een nog te openen Sabon-filiaal, op de hoek Heiligeweg/Singel in Amsterdam.’

Naam: Bob UlteeFunctie: CEOBedrijf: Sabon Bath Vestigingen Nederland: 45 (waarvan 27 in een V&D-vestiging)


24De Retailers

'DE jAArOmzEt VAN DE SItE IS INmIDDElS GrOtEr DAN DIE VAN EEN NOrmAlE wINkEl.'

De Retailers

doelgroep iets breder te maken, maar daar gaan we heel voorzichtig mee om. Voor alles willen we de redelijk consistente doelgroep die we nu hebben vasthouden.’

Bedreigingen en kansen‘Score is al tien jaar op internet te vinden. De kennis en ervaring die dat heeft opge-leverd, resulteerde vorig jaar opnieuw in de publieksprijs beste webwinkel, categorie herenmode XL. De omzet van online shop-pen stijgt snel. We zetten maximaal in op de combinatie van clicks & bricks. Database-marketing wordt daarbij steeds belangrijker. Door Score-member te worden krijgen klanten korting. In ruil daarvoor hebben wij perfect in beeld wat ze besteden. En we beschikken over een schat aan mailadres-sen. Daar gaat nu nog een algemene mail naar toe, maar nog dit jaar verandert dat in specifieke mails die zijn afgestemd op het koopgedrag van de geadresseerde. We weten wat zijn smaak is en geven gerichte tips.’

Ambities‘Met ruim zeventig winkels op A1-locaties in Nederland, zitten we overal waar we willen zitten. We focussen ons dan ook op internet. De mogelijkheden daarvan gaan we verder benutten, daar zit absoluut nog omzetgroei in. Bijvoorbeeld door nog meer gebruik te maken van social media. Onze members worden al geprikkeld om kleren die ze bij Score hebben gekocht op Facebook te plaat-sen, zodat hun vriendengroep ze kan zien.’

Verleiden‘Score heeft een duidelijke, afgebakende doelgroep: mannen van 15 tot 40 jaar. De jeansrelated fashioncollectie, de superge-motiveerde medewerkers, de muziek en de videoclips, de beleving in de winkel en van de site… alles is daar op afgestemd. Onze etalages zijn aantrekkelijk en duidelijk. De muziek heeft de goede vibe, die onze doelgroep verleidt en prikkelt om terug te komen. We hebben de ambitie om de

Naam: Jan PetersFunctie: directeurBedrijf: Score, jeans voor mannenVestigingen in Nederland: 71Vestigingen in het buitenland: 14

‘INtErNEtzUIlEN mAkEN DEEl ASSOrtImENt wINkElS VIrtUEEl’

Toplocaties‘In heel Nederland zitten we op de beste locaties. Winkelgebieden zullen kleiner wor-den. Geconcentreerder. Voor Score maakt dat niet uit: wij zitten al in de gebieden die het hart van die concentratie vormen. We zijn een sterke speler die blijft investeren om in de frontlinie te blijven. Onze vestiging in de Herestraat in Groningen is daar een mooi voorbeeld van. Op grote beeldscher-men worden clips vertoond, die de plaats innemen van de grote foto’s aan de wan-den. En onder het motto ‘Connect’ zijn we internetzuilen aan het introduceren, die het mogelijk maken om nog meer service te bieden. Maten die niet aanwezig zijn kunnen ter plekke worden besteld en worden de volgende dag thuisbezorgd. Het Connect-concept biedt bovendien mogelijkheden om het assortiment virtueel enorm te vergro-ten. Van een T-shirt dat in acht kleuren ver-krijgbaar is, hoef je in de winkel nog maar één kleur op te hangen. De andere kleuren kunnen op de internetzuil worden bekeken en besteld.’

Chasin’‘Score heeft een multibrandformule. Daar-naast hebben we Chasin’, dat zich met 35 winkels in Nederland, één in Duitsland en één in België met een singlebrandformule sterk aan het ontwikkelen is. Zet dat er vooral bij. Nee, wacht, fotografeer me maar in een van onze Chasin’-winkels.’ n


26De Retailers

De Retailers

PROJECT IN ODIJK

PROJECT IN ALMERE

PROJECT IN LANSINGERLAND

PROJECT IN ALBLASSERDAM

PROJECT IN ALBLASSERDAM

PROJECT IN ODIJK

PROJECT IN LANSINGERLAND

PROJECT IN ROTTERDAM

THUIS IN RETAIL

Zondag Ontwikkeling is een zeer effi ciënt werkende organisatie met enthousiaste en gemotiveerde medewerkers. De kwaliteitseisen die gelden voor onze bouwprojecten stellen wij ook zeker aan onszelf. En met succes. Niet voor niets onderhouden wij langdurige relaties met architecten, aan-nemers en gemeenten. Wij ontwikkelen onze projecten in samenwerking met gerenommeerde architectenbureaus. De bouwtechnische realisatie ervan leggen wij in handen van zowel landelijk werkzame als lokale aannemingsbedrijven: partners met bewezen vakbekwaamheid en betrouwbaarheid.

Voor meer informatie kijkt u op www.ZONDAG.nl

QUALITY FIRST

O N T W I K K E L I N G & B E L E G G I N G E N

A1 WINKELPANDEN

WINKELCENTRA (2.000 – 20.000 M²)

BOUWGROND VOOR WINKELCENTRA

VOOR UITBREIDING VAN ONZE VASTGOED-PORTEFEUILLE ZIJN WIJ OP ZOEK NAAR:

Zondag Adv Vastgoed Personality 2010.indd 1 19-05-10 08:19

beeld guuS j. bakS

REnÉ MaaTSuPERMaRkTEn zIjn “hOT”

29

Een belangrijk punt is natuurlijk altijd de 6% overdrachtsbelasting die een koper uit-eindelijk mag/moet betalen aan de fiscus. Door de sale-and-lease-backconstructie vorm te geven als de verkoop van de blote eigendom onder voorbehoud van een erfpachtrecht door de verkoper, kan het overdrachtsbelastingleed worden verzacht en/of voorkomen. De aardigheid zit er na-melijk in dat voor de overdrachtsbelasting de waarde (te bepalen op basis van een tabel) van de jaarlijks door de erfpachter aan de blooteigenaar te betalen canons (meestal nagenoeg gelijk aan de huursom die bij een standaard sale-and-lease-backtransactie zou zijn overeengekomen) in mindering mag worden gebracht op de koopsom van de blote eigendom. Afhan-kelijk van de hoogte van de canon en de looptijd van het erfpachtrecht is zelfs een heffingsbasis voor de overdrachtsbelasting van nihil mogelijk.

Naast de overdrachtsbelasting is natuurlijk ook de heffing van vennootschapsbelas-ting over de boekwinst bij verkoop van de supermarkt een belangrijk aandachtspunt. Doorgaans kan de belastingheffing over de boekwinst eenvoudig worden uitgesteld door gebruik te maken van de herinveste-ringsreserve. Bij een supermarkt in eigen gebruik moet er dan echter wel binnen drie jaar na het jaar van verkoop weer een nieuw pand aangekocht worden voor eigen gebruik. Indien de desbetreffende verko-pende ondernemer geen nieuwe panden voor eigen gebruik nodig heeft, dreigt het uitstel van heffing over de boekwinst te stranden. Met name als het gaat om een

In deze qua aantal vastgoedtransacties mindere tijden lijkt het volume aan bepaalde “retail”-transacties toe te nemen. Super-markten met bijbehorende aanleunende winkels lijken “hot” te zijn. Het schijnt zo’n beetje het enige vastgoed te zijn waar ban-ken nog enigszins enthousiast van worden. Vastgoedbeleggers en zelfs speciaal daartoe opgezette supermarktfondsen lijken naarstig op zoek naar supermarktondernemers die nog in het bezit zijn van de eigen winkel in de hoop een sale-and-lease-backtransactie te kunnen sluiten. Voor de supermarktonderne-mer kan een dergelijke propositie interessant zijn omdat hij daarmee geld vrijspeelt dat hij of zij wellicht kan aanwenden voor de verdere groei van de onderneming dan wel de welver-diende pensionering. Fiscaal spelen bij een dergelijke sale-and-lease-backconstructie allerlei “issues”.

ondernemer die zijn onderneming middels bv’s exploiteert zijn er mogelijkheden om te zorgen dat zijn eigen gebruiksvastgoed voor de herinvesteringsreserve wordt “omgekat” naar aan-derden-verhuurd vastgoed. Een herinvesteringsreserve die relateert aan aan- derden-verhuurd vastgoed, kan worden benut door ander aan-derden-verhuurd vastgoed te kopen. In dat geval is het veel eenvoudiger om een herinvesteringsre-serve benut te krijgen, althans daartoe zijn legio mogelijkheden. Bijvoorbeeld door het verwerven van participaties in de diverse vastgoed-cv’s of besloten vastgoedfondsen voor gemene rekening, of gewoon door zelf een verhuurd pand aan te kopen. Belang-rijk blijft dat vooraf wordt getoetst dat de beoogde vervangende vastgoedinvestering ook daadwerkelijk als (afdoende) vervanging kwalificeert voor de herinvesteringsreserve.

Kortom, er is ook voor de vastgoedfiscalist nog genoeg te doen in “retailland”. De vol-gende keer behandel ik de zeer ingrijpende nieuwe regels voor de verwerking van huur-contracten door huurders in de commerciële jaarrekening (volgens IFRS, International Financial Reporting Standards). Deze nieuwe commerciële regels lijken ook voor de fiscale winstbepaling toepasbaar waardoor kosten eerder kunnen worden genomen, hetgeen fiscaal natuurlijk altijd is meegenomen. n

REnÉ MaaTRechtstaete vastgoedadvocaten &

belastingadviseurs

Column

tekSt So Prbeeld So Pr

Gadgets

30

Mypressi Twist is een handzame espressomaker die je in staat stelt op de simpelst denkbare wijze espresso te bereiden. Met een druk op de knop. Het druksysteem van de Mypressi werkt met een verwisselbaar druk-patroon. Met een patroon maak je 8 fantastische espresso’s. In de losse filterhouder van de Mypressi kun je elke gemalen koffie of serving gebrui-ken die je wilt. Heet water in de bovenzijde, druk op de knop en klaar. Je kunt de Mypressi dus overal gebruiken! Op kantoor, in je hotelkamer, op reis, op de camping, op de boot, in de auto.. of natuurlijk gewoon thuis.www.brandmeesters.nl

Mypressi Twist

Gadgets

GADGETS / 31

Ben jij 24/7 onderweg en kun je geen moment zonder muziek? Dan wil jij optimaal genieten van ieder toestel waar muziek uit kan vloeien; of het nu je MP3-speler, je Black-Berry of iPhone is, jij bent verzekerd van een optimale sound. Bovendien kun je met de XLNT ook je telefoongesprekken handsfree aannemen! Double pleasure! www.rocres-shop.com

Rocking Residence XLNT

Speciaal voor de moderne man, die dagelijks de stress on-dervindt van een druk bestaan, is er de Collistar Energizing

Cream-Gel. Een innovatief product, dat over een sublieme anti-rimpel en anti-verouderings werking beschikt. Binnen een tijdperk waarin onze huid dagelijks wordt blootgesteld

aan schadelijke invloeden zoals smog, luchtvervuiling en stress worden de typerende problemen van de mannenhuid

verergert. Alle reden om gebruik te maken van een speci-fieke verzorging die de huid beschermt en herstelt.

www.collistar.nl

Collistar Energizing Cream-gel

Gadgets

‘WE MOETEn STERkERE

kEuzES MakEn’

tekSt nicole SantÉ moderator: bart kuilbeeld thomaS Steenvoorden & Pauline de ruiter

32RondetafelgesprekSyntrus Achmea

moderator bart kuil am/nrw

gijS beSSem,Partner hb kroeSe Paternotte makelaardij.

jacqueS Sinke, directeur international retail mab develoPment

‘Dit wordt geen gezellig praatje bij de haard’, waarschuwde moderator Bart Kuil, directeur AM/bestuurs-lid NRW, van tevoren. Een wellicht overbodige waarschuwing, met een uitdagend onderwerp – de toekomst van de retail in Nederland – op het bord. ‘Wanneer was de laatste mooie retailontwikkeling in Nederland?’

RondetafelgesprekSyntrus Achmea

renÉ vierkant, directeur winkelbeleggingen, SyntruS achmea vaStgoed

markuS koningS, oPrichter en managing director Sandenburg concePt creation.

Paul bremmer, hoofd commercieel beheer vaStgoed, kroonenberg groeP

De retail in Nederland staat voor grote uit-dagingen. Internetshoppen, ketenintegratie bij grote bedrijven, financieringsproblemen, hoge huurprijzen – het zijn ontwikkelingen die retailers maar ook beleggers, makelaars en ontwikkelaars treffen.De sterk verouderde huurwetgeving komt als eerste aan bod.

Gijs Bessem: ‘Als je over de A1-straten loopt, zie je daar huurders die al decennia huren voor een lage prijs omdat de vergelijkings-huur (303-huur) uit de pas loopt met de markthuur. Als gevolg van deze wetgeving is er weinig aanbod op het A1-gebied, waardoor een nieuwe (internationale) huurder vaak een veel hogere huurprijs moet betalen per vierkante meter. Hierdoor ontstaat scheef-groei. Indien de huurwetgeving op dit vlak aangepast zal wordt, waardoor markthuur en vergelijkingshuur dichter bij elkaar gaan komen, zal er meer aanbod komen op het A1-gebied. Excessen waarbij de ene huurder de dubbele huur betaalt per vierkante meter voor een vergelijkbare winkel worden hier-mee voorkomen. Hippe jonge huurders, die ook winst maken, betalen drie keer die huur-prijs. Door de verouderde wetgeving is het vrijwel onmogelijk voor verhuurders om de huurovereenkomst met hun huurders te ont-binden. Dit heeft eveneens tot gevolg dat er weinig aanbod is op A1-gebied en ontneemt de prikkel bij de zittende huurders om in te loggen op het nieuwe retailen. Dat betekent ook dat je niet goed kunt reageren op bedrei-gingen in de toekomst, zoals internet.’

‘Consumenten zoeken

gezelligheid door diversiteit

Markus Konings: ‘Als retailer vind ik dat de huurprijzen aan de hoge kant zijn voor innovatieve, vernieuwende concepten. Ik ben het ermee eens dat de huidige wetgeving mensen lui kan maken. Aan de andere kant denk ik dat je door samen te werken aan positieve ontwikkelingen retailers echt wel in beweging krijgt.’

Jacques Sinke: ‘Een van de grote problemen is dat er te weinig vernieuwing is in ons vak-gebied. Wanneer zag je het laatste indruk-wekkende nieuwe winkelcentrum in Ne-derland? Aan de top is er niet of nauwelijks beweging, en aan de onderkant ook niet.’

Paul Bremmer: ‘Je verwacht dynamiek in een retailomgeving. Zeker in deze snel veranderende tijd is het lastig te zeggen hoe het er over tien jaar uit zal zien. Je moet daarom kijken naar contracten. Contracten met dezelfde rechten en plichten voor beide partijen. Waarom zou je na tien jaar nog aan elkaar vast moeten zitten?’

René Vierkant: ‘De discussie over de huur-wetgeving wordt al jaren gevoerd, maar gaat in Den Haag niet landen. Die strijd moeten we niet proberen te winnen. De keerzijde van de wetgeving is dat de retailsector steady is en daarmee interessant als belegging voor pensioenfondsen. Wij realiseren de vernieu-wing door het uitkopen van retailers en in plaats daarvan nieuwe ketens een plaats te bieden op de schaarse goede plekken in de binnenstad.’

Is de prijsbewuste levenshouding van de Ne-derlanders een belangrijke oorzaak van het grote aantal middelmatige winkelgebieden?

Konings: ‘Er is wel degelijk vraag vanuit de consument. De luiheid en vooral traagheid in aanpassen of vernieuwen zit ook bij de grote ketens. Nieuwe, gedurfde initiatieven kunnen wel degelijk succesvol zijn: kijk bijvoorbeeld naar leuke en vernieuwende concepten als Landmarkt. Of Marqt.’

Bremmer: ‘Vernieuwing vind je op alle niveaus terug, ook bij bijvoorbeeld ketens als Primark. Dat is geen high-end fashion, wel vernieuwend.’

Vierkant: ‘Het zijn vooral wijkwinkelcentra die op elkaar lijken. Dat komt aan de ene kant omdat ontwikkelaars het liefst verhuren aan bekende ketenbedrijven omdat beleg-gers graag zekerheid willen. Dan kies je toch voor een Blokker. Maar als de consument dat niet zou willen, zou zo’n winkelcentrum niet functioneren. Je moet wel onderscheid maken tussen dit soort wijkwinkelcentra en bijvoorbeeld de binnenstad.’

Konings: ‘In Utrecht heb je op de Nachte-gaalstraat en Burgemeester Reigerstraat een mooie mix. Grote ketens, maar ook kleine, innovatieve ondernemers. In grote winkelstraten zitten vaak alleen ketens, maar consumenten zoeken gezelligheid door diversiteit. Bij nieuwe ontwikkelingen moet je

34 / RONDETAFELGESPREK

daar rekening mee houden. Investeerders en ondernemers moeten overleggen over hoe je gebieden tot leven kunt brengen. Niet alleen met retail, maar ook met horecapleinen en plekken waar elkaar versterkende activiteiten plaatsvinden. Je kunt van tevoren afspraken maken over een concept of thema. En wie zich daar niet aan houdt, moet eruit.’

Sinke: ‘Er ontbreekt nog best veel. Zo is er een stuwmeer van buitenlandse ketens die best naar Nederland zouden willen, maar domweg geen plek vinden. Het is geen geheim dat Abercrombie & Fitch, Hollister en Forever 21 in Europa op zoek zijn naar nieuwe locaties en dat het lastig is in Neder-land. Het aanbod hier kan nog zo veel beter. In een willekeurige Poolse provinciestad kun je beter winkelen dan in vergelijkbare Nederlandse steden. Dat komt door gebrek aan ruimte en daardoor schreeuwend dure locaties, de huurwetgeving, en door de Ne-derlandse doe-maar-gewoonmentaliteit.’

Konings: ‘Het belangrijkst is traffic. Dat cre-ëer je door iets neer te zetten wat inspireert, en door goede producten te bieden in een combinatie met een voortreffelijke service vanaf het eerste contactmoment. Villa Arena heeft geen hart, maar in bijvoorbeeld Bata-viastad is retail gekoppeld aan de gezellig-heid van de werf en het water. Dat maakt het een succes. En je moet ook samenwerken, kijken wat voor iedereen belangrijk is en die goede service geven. Dan kun je tot serieuze

RONDETAFELGESPREK / 35

verbeteringen komen die uiteindelijk leiden tot winst voor iedereen.’

Projecten en nieuwe retailinita-tieven zijn steeds moeilijker te financieren.

Bremmer: ‘Wij ervaren dat jonge creatieven die voor zichzelf willen beginnen, moeilijk aan een goede financiering komen.’

Bessem: ‘Daar hebben de middelgrote ke-tens ook last van. Banken hebben geen geld. Je ziet dan ook een verschuiving de bin-nenstad uit, naar plekken als De 9 Straatjes in Amsterdam. Je zit daar goedkoper, met

jonge, hippe ondernemers. Er ontstaat een soort undergroundgevoel. Dat is onwijs gaaf.’

Konings: ‘Je zult moeten kijken naar andere oplossingen. Zeker nu banken de krediet-kraan hebben dichtgedraaid. Wij hebben onze droom in Bataviastad kunnen realise-ren omdat de investeerder in ons concept geloofde. Van de bank hadden we geen geld gekregen. In ruil voor de investering hebben we wel een contract van tien jaar met een hogere huur moeten tekenen. Daar zijn we allemaal beter uitgekomen. Investeerders moeten innovatieve concepten juist durven stimuleren. Het gaat om 20 procent, die je nodig hebt voor die twinkeling in je gebied. De rest kun je met grote namen vullen.’


Er is een stuwmeer van buitenlandse

ketens die best naar Nederland zouden

willen, maar domweg geen plek vinden

Bremmer: ‘Je kunt ook stimuleren in de vorm van omzethuur.’

Sinke: ‘De tijd dat je ondernemers het voordeel van de twijfel gaf is voorbij. Het totale plaatje moet kloppen. Je moet creatief zijn. Mensen doorverwijzen. Ze samen naar de bank laten gaan en op zoek gaan naar risicokapitaal.’

Bessem: ‘Dat risicokapitaal krijg je nu niet bij pensioenfondsen en banken, omdat die risicomijdend handelen als gevolg van de kredietcrisis. Die worden gerund door ac-countants.’

Ook van de overheid valt niet veel te verwachten.

Sinke: ‘Steden hebben fysiek en politiek te lang dichtgezeten. Wat was de laatste goede winkelontwikkeling in Amsterdam? De Kalvertoren?’

Bessem: ‘In het buitenland zit onder elk bepalend plein een parkeergarage eventueel aangevuld met winkels. Die mogelijkheid hebben we ook onder de Dam, zeker nu de Noord/Zuidlijn gebouwd wordt. Je zou onder de grond een soort Les Halles kunnen bouwen. Aan de bovenkant zou je niets zien, maar dat mag niet. Het is heilige grond en van de politiek mag je daar niet aankomen.’

Vierkant: ‘Van de overheid hoef je op dit ter-rein niet veel meer te verwachten, zeker niet in financiële zin gezien de aangekondigde be-zuinigingen. Er zijn wel degelijk goede moge-lijkheden. Je kunt niet-toekomstbestendige winkelstraten herontwikkelen naar woon-straten met daarin bijvoorbeeld projecten voor ouderenhuisvesting, al dan niet gecom-bineerd met zorg. Daar is een zeer grote en groeiende toekomstige vraag naar. Op deze manier kun je de binnenstad versterken door de goede ondernemers te laten verhuizen naar toekomstbestendige straten, en dicht bij de stedelijke voorzieningen aantrekkelijke woongebieden te maken.’

Bremmer: ‘We moeten in steden topgebieden aanwijzen die internationale allure krijgen.’


De tijd dat je ondernemers het voordeel van de twijfel gaf is voorbij

Konings: ‘Het bestemmingsbeleid is de bot-tleneck. Sfeer krijg je niet door een functi-onele indeling van gebieden en locaties in winkels, wonen, werken en ontspanning. Zolang we die fout blijven maken, komt er geen verandering’

Bessem: ‘Het is bijzonder dat de overheid bepaalt waar je koffie kunt drinken.’

Konings: ‘Ze willen ook alle retail naar de binnenstad. Terwijl je juist aan de randen van de stad mooie ontwikkelingen kunt maken.’

Bremmer: ‘Wij zijn bezig op het Gelderland-plein en het Osdorpplein in Amsterdam. Op het Osdorpplein kun je een serieuze binnen-stad maken, zodat mensen niet meer met de tram naar de Kalverstraat hoeven. Landelijke ketens willen er ook zitten.’

Sinke: ‘Kijk naar Amstelveen. Dat is succes-vol omdat de kwaliteit van de Amsterdamse binnenstad te wensen overlaat.’

Bessem: ‘Amstelveen is gemakkelijk te be-reiken. Uit de binnenstad worden de mensen geweerd. Dat is zonde, want wat is er leuker dan winkelen in de monumentale omgeving van de Amsterdamse binnenstad met zijn grachten en bezienswaardigheden?’


Konings: ‘Je wilt internationale merken in je binnenstad, maar ook nationale. Waarom maak je van een Magna Plaza geen Dutch Warehouse? Met alle sterke Nederlandse merken, zowel aan de bovenkant als de on-derkant van de markt. Dat zie je in steden als Stockholm ook en dat is een groot succes. In Nederland zijn we goed in rommelen, maar we moeten sterkere keuzes maken.’

Bessem: ‘Wij zitten met ons kantoor bij het confectiecentrum. Daar zitten ook veel jonge ondernemers met leuke modelijnen, maar die kunnen hun collecties niet tonen aan de consument op het A1-gebied. Daar komen zij niet tussen, omdat daar alleen bedrijven als H&M zitten die alles zelf regelen, vanaf de design en productie tot de verscheping en de winkels.’

Vierkant: ‘Er is nog veel te winnen door creatieve com-binaties. In Arnhem zijn we bezig in het Musis Kwartier jonge pas afgestudeerde modedesigners van de Mode Academie te helpen met een winkel beginnen. Hiermee realiseren we een interessante verbinding tus-sen reguliere modewinkels en de internationaal befaamde wereld van de Mode Academie.’

Bessem: ‘Waarom maken ze in de Beurs van Berlage geen eigen platform voor Dutch Design. De ruimte is er, de loop is er. Waarom niet?’

Bremmer: ‘Het is een monument. Men wil het liefst alles bij het oude laten en het laten zoals het is.’

Wat kunnen we op korte termijn verwachten?

Sinke: ‘De verticalisering in de retail is niet te stoppen. Bedrijven als Kruidvat heb-ben alles zelf in de hand, van de productie tot scheepvaartlijnen, containerterminals, telecomfaciliteiten en de winkels. Als nieuw-komer is het moeilijk in een vergelijkbare positie te komen.’

Konings: ‘Wij kijken naar de ontwikkeling van internet- én fysieke winkels. Dat overlapt steeds meer. De winkel moet een versterking zijn van de online présence en omgekeerd. Bij Nike snappen ze dat en bij Apple ook. Daar zijn de online winkels net zo cool als hun stores. Er zijn nog veel branches waar ze dat niet doorhebben, zoals de reis- en boekenbranche. Ik verbaas me erover dat reisbureaus nog altijd balies hebben met foldertjes erachter. Iedereen kan alles vinden

op het internet, maar zij moeten mensen helpen bij het maken van de beste keuzes.’

Sinke: ‘Mensen blijven de human touch belangrijk vinden. Je wilt andere mensen ontmoeten op een plek waar je graag wilt zijn. Zoals een Apple-store, waar alles klopt.’

Vierkant: ‘Het belang van de stad als totaalproduct neemt toe. Daarin wordt het belangrijk aandacht te schenken aan het creëren van aantrekkelijke zwerfgebieden rondom de hoofdwinkelstraten. Die randge-bieden kunnen meeliften op de populariteit van grote ketens in die straten. En de lokale

overheid moet daarin heldere keuzes maken; waar wel en waar niet meer en tegelijkertijd faciliteren van de gebieden met potentie; zorgen dat het een interessante plek wordt.’

Bremmer: ‘Consumenten worden ook steeds nieuwsgieriger. Ze willen weten waar hun gehaktbal vandaan komt. Dat is een kans voor lokale producten.’

Bessem: ‘Is dat zo, of hebben we het over een kleine groep? De gemiddelde Nederlan-der woont nog altijd dertig onder een kap, die is niet bezig met zijn gehaktbal.’

Vierkant: ‘Er is wel een enorme stijging van omzet in ecologische producten,

en groente en fruit uit de directe omgeving bij supermarkten. Dat

kun je niet verklaren met inte-resse van een kleine groep.’

Konings: ‘Een van de mooi-ste retailbelevingen is de Borough Market in Londen. Daar heb je een lokaal hart, met lokale, verse produc-ten. Eromheen zitten kleine retailers en daaromheen

weer de echte grote ketens. Dat is enorm succesvol.’

Bremmer: ‘In Londen heb je wel de massa.’

Konings: ‘Toch zou het in een stad als Amsterdam ook moeten lukken.’

Bessem: ‘De massa is nog steeds de kassa. Het probleem is de kostprijs van alles. En de wil van de consument om ervoor te betalen.’

Konings: ‘Bij Albert Heijn lopen luxe en bio-logische lijnen verschrikkelijk goed. Mensen willen wel betalen, maar dan moet het wel in hun dagelijkse boodschappenmandje pas-sen.’

Wat zijn je favoriete winkellocaties?

Sinke: ‘De top drie blijft Londen, New York en Parijs. Daar moet je qua sfeer af en toe heen om bij te blijven. Maar Istanboel is ook geweldig. Daar zit al meer dan vijf eeuwen


het meest duurzame winkelcentrum ter wereld: de grote bazaar. Met prachtige pro-ducten, mooi uitgestald, alles bij elkaar, alle concurrenten bij elkaar, mooi gegroepeerd, geur, kleur, smaak, goede verkopers. Dat is waar het om gaat in retail. Tegelijkertijd zijn er nieuwe ontwikkelingen in de stad, met winkelcentra waar je én de oude Turkse tradities terugvindt én een PC Hooftstraat én de grote grijze massa. In Nederland zijn Haarlem, Alkmaar en Arnhem perfect voor een zaterdag.’

Konings: ‘Mijn favoriete plek is de Borough Market in Londen, daar moet je gewoon heen. Daar zit de lokale kaasjongen, maar ook de grote ketens weten je dat lokale gevoel te geven. Stockholm is ook charmant. Ze zetten daar de lokale identiteit goed neer en het is een prettige stad voor cultuur, dat is ook belangrijk voor winkelen. En ik ben gek op de Burgemeester Reigerstraat en Nachtegaalstraat in Utrecht. Daar zijn leuke ontwikkelingen, nieuwe kleine concepten, maar ook grote ketens: je vindt er alles!’

Vierkant: ‘Ik ga toch naar Azië. Daar heb je bijvoorbeeld Langham Place in Hongkong.

Verticalisering in de retail is niet te stoppen’

Een winkelcentrum met vijftien lagen op een onmogelijke plek. Het is helemaal gefocust op jong en trendy en is architectonisch echt een feest. Arnhem is naar voren gekomen als een mooie winkelstad, met nieuwe gebieden en interessante winkeltjes die zich autonoom ontwikkelen. En op kleinere schaal heb je er de Bestseller-megastore in de Vijzelstraat op een plek waarvan ik nooit gedacht had dat het daar mogelijk zou zijn.’

Bessem: ‘Ik ga mee met Istanboel op één. Maar in Europa heb je ook een Spaanse stad als Barcelona, met een Plaça Catalunya, de Passeig de Gràcia en de Ramblas. En dan al die steegjes erachter! Hamburg vind ik ook heel gaaf. De verschillende A1-gebieden zoals de Spitalerstrasse en de Neuer Wall worden daar mooi verbonden door nieuwe retailontwikkelingen zoals de Europapas-sage. In Nederland heeft Den Haag de beste potentie. Dat is mooi verdeeld in genres.’

Bremmer: ‘New York is heel inspirerend. Maar ik vind Amsterdam ook een heerlijke winkelstad. Met het Gelderlandplein voor boodschappen en De 9 Straatjes om in rond te dwalen. Haarlem is ook een heel fijn com-pact winkelgebied.’

Wat is de grootste uitdaging?

Bremmer: ‘Het optimaliseren van onze por-tefeuille. Daar waar mogelijk ons bestaand vastgoed herontwikkelen en beter laten renderen. Boven op ons vastgoed zitten en reageren op wat de markt vraagt.’

Sinke: ‘Mensen overtuigen dat stilstand geen oplossing is. Geloven in eigen kunnen en vernieuwing zoeken. En buitenlandse ketens naar Nederland halen.’

Konings: ‘Als retailontwikkelaar wil ik online verbinden met fysiek. Niet alleen een website voor je winkel, maar juist mensen begeleiden en helpen in het maken van keuzes. Zowel online als in de winkel. Dat stellen ze op prijs.’

Vierkant: ‘Onze grote uitdaging is, naast het renderend houden van onze portefeuille en het realiseren van nieuwe aankopen, het – samen met gemeenten – versterken van de Nederlandse binnensteden. Niet alleen vanuit ons belang als winkelbelegger, maar juist ook in breder maatschappelijk per-spectief. Gelukkig kunnen we daar ook onze andere takken van sport bij inzetten, zoals het ontwikkelen van zorgwoningen.’

Bessem: ‘Een brug slaan tussen de veran-derende retailer en de eigenaar. Als je in deze crisis wilt verhuren, moet je wat doen. In de vorm van incentives, huurvrije peri-odes, bijdragen in de verbouwingskosten, omzethuren. En we willen ervoor zorgen dat er een huurovereenkomst komt die minder groot is dan 86 pagina’s met bijzondere bepalingen.’ n

tekSt ceeS de geuS / beeld marcel krijger

historie 40

Dat bedoel ik met pro-actief antici-peren op de crisis. Dat duurzaam-heid niet hoog op de agenda lijkt te staan van het kabinet, stoort me dan ook niet. Met Dura Vermeer in de kopgroep, heeft de markt het al-lang opgepikt. De ontwikkeling van duurzame woningen, kantoren en infrastructuur is een onomkeerbaar proces. Duurzaamheid maakt al deel uit van de economie. Wel fundament dat nauwelijks wordt ondermijnd door vreemd vermogen. Dat bedoel ik met pro-actief anticiperen op de crisis. Dat duurzaamheid niet hoog op de agenda lijkt te staan van het kabinet, stoort me dan ook niet. Met Dura Vermeer in de kopgroep, heeft de markt het allang opgepikt. De ontwikkeling van duurzame woningen, kantoren en infrastruc-tuur is een onomkeerbaar proces.

Jeroen Messemaeckers is directeur Ontwikkeling bij ASR sinds 2008. Zijn persoonlijke doelstelling:‘ Ik ga me de ko-mende tijd meer toeleggen op de voorfase van projecten. Dat lijkt me heel inspirerend. Meedenken over een plan waarin het “DNA” van een project of een gebied wordt gevormd.

TOP-wINkEllOcAtIESvan jEROEn MESSEMaECkERS

Villagio Mall - DohaThe Kitai-Gorod GUM - MoskouSiam Paragon - Bangkok

DE DREIgIng van OvERbEWInkELIng IS REëEL

kwaliteit aan bestaande winkelomgevingen toe te voegen. Denk aan een goed aange-legde openbare ruimte met water en groen, goede parkeervoorzieningen, aantrekke-lijke horeca, maar ook iets praktisch als goede sanitaire voorzieningen. Het geheel moet een huiskamergevoel hebben. Veilig, sfeervol, uitnodigend, comfortabel. Dan blijven mensen in groten getale naar de stad komen; niet alleen om te kopen, maar ook om te “zijn”. Mariënburg in Nijmegen vind ik daar een goed voorbeeld van. Maar ook – hoewel het in de “wei” is ontwikkeld – het project Vleuterweide in Leidsche Rijn dat we samen met Multi Vastgoed hebben gerea-liseerd. Daar is een aangename stedelijke omgeving gecreëerd waar de bewoners nu – na lang wachten – plezierig kunnen winkelen. Een opgave voor de toekomst is wat ons betreft nadrukkelijk weggelegd voor de lokale overheid. Zij moet de regie nemen in de aanpak van het winkellandschap, iets wat bij de kantoren achterwege is gebleven. De dreiging van overbewinkeling is reëel. Doe je niets, dan keert de wal het schip. Het roer grijpen vergt politieke moed en keuzes dur-ven maken: in welke centra wordt geïnves-teerd en welke worden uit hun lijden verlost? Een moeilijk proces, maar onontkoombaar.’

‘Onze primaire focus voor de toekomst ligt bij de bestaande stad. We zijn de afgelopen tijd nog volop bezig geweest met bijvoor-beeld wijkwinkelcentra op Vinex-locaties, maar dat wordt snel minder. De toekomst ligt in onze visie en strategie bij multi-functionele projecten op binnenstedelijke locaties. Ingewikkeld om te ontwikkelen door de brij aan belangen, maar de kracht en meerwaarde van een ontwikkelaar wordt juist daar zichtbaar. Onze portefeuille met dit soort projecten is de afgelopen tijd snel gegroeid, daar zit de kracht van ons bedrijf. We merken dat ook gemeenten hier nadrukkelijk mee bezig zijn. Zij vragen zich af wat er – in sommige gevallen ook in een krimpende markt – met hun centra gaat gebeuren, zeker omdat de concurrentieslag tussen centra groter wordt. Wij verwachten dat A1-locaties het gaan redden, zoals de binnenstad van bijvoorbeeld Roermond en Maastricht, maar de B- en C-locaties krijgen het een stuk lastiger. Kwaliteit zal de door-slag geven! Daarnaast speelt een tweede concurrentieslag: die tussen echte en virtue-le winkels, oftewel de opkomst van internet. Soms gaan ze ook samen, zoals wanneer retailers als Apple een flagshipstore op een toplocatie neerzetten. Beide ontwikkelingen zetten ons als ontwikkelaar op het spoor om

tekSt keeS de graaf beeld marcel krijger 41

3

Focus


historie 42


Caroline Kievit-Droste is chief ope-rational officer van Corio Nederland. Het beursgenoteerde Corio zet bij de winkelcentra steeds meer in op duur-zaamheid. En dan hebben we het niet alleen over zaken als energiezuinig-heid, maar ook over maatschappelijke duurzaamheid.

TOP-wINkEllOcAtIESvan CaROLInE kIEvIT

‘Hoog Catharijne in UtrechtAlexandrium Shopping Center in Rotterdam en Groenhof in Amstelveen

DuuRzaME OnTMOETIngSPLEkkEn faCILITEREn

Het wordt op die manier ook leuker om als vastgoedonderneming in de retail te werken. We voelen ons met zijn allen nog betrok-kener bij onze klanten. Daarnaast willen we graag onze winkelcentra duurzamer maken in de meer traditionele zin, energiezuiniger en met gebruik van andere materialen. Dat kost uiteraard extra investeringen, in mensen en tijd en geld. Steeds belangrijker wordt het, ook de komende jaren, op de dominante locaties in het verzorgingsgebied gevestigd te zijn. Ook de kwaliteit van de objecten wordt steeds belangrijker. Daarom houden we het ontwikkelen en het herontwikkelen in eigen hand, waardoor we maximale grip op de kwaliteit houden. Uiteraard is de kwaliteit van het management van de winkelcentra heel belangrijk. Ook dat houden we in eigen huis, waardoor we onze huurders goed ken-nen. We hebben bij wijze van spreken dage-lijks contact met hen. Die lokale kennis van de nabije omgeving wordt steeds belangrijker om dit vak goed uit te kunnen oefenen. De komende vijf tot tien jaar zal duurzaamheid, naast beleving creëren en goed de markt kennen, doorslaggevend worden. Marketing is dan de tool om die prestaties op een goede manier over het voetlicht te brengen.’ n

‘We zijn druk bezig om van onze winkelcen-tra ontmoetingsplekken te maken. Plekken waar mensen graag komen. Het is niet meer voldoende om alleen winkelen te bieden. Het gaat erom dat je binding creëert met je verzorgingsgebied. Op zichzelf is dat niets nieuws. Maar het is wel belangrijk dat je zoiets goed opzet en faciliteert. We faciliteren bijvoorbeeld educatieve zaken en cultuur. In Zuidoost in Amsterdam sluiten we aan bij al bestaande muziekvoorstellingen voor jonge kinderen. Binnenkort gaat er bijvoorbeeld een klassiek concert van kinderen plaats-vinden in Villa Arena en in Reigersbos. In ons winkelcentrum Presikhaaf in Arnhem exposeren kunstenaars die binding hebben met de stad. Daarmee trek je mensen. Er is iets om over te praten, te zien. Verder zoeken we de verbinding met scholen en sportver-enigingen. Op die manier leggen we de link naar maatschappelijke duurzaamheid. Uiter-aard dient dit alles deels een commercieel doel. Maar tegelijkertijd vervullen we een maatschappelijke functie. Je bent dienend, door te faciliteren dat anderen in jouw winkelcentrum maatschappelijk relevante en leuke dingen kunnen doen, en tegelijker-tijd blijf jezelf sturend in wat je faciliteert.

43

3

Focus

tekSt michiel maStenbroek beeld marcel krijger

Lesley Bamberger is algemeen directeur van Kroonenberg Groep.Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. De kernactiviteiten vastgoedbeleggingen en projectontwikkeling worden flexibel en doelgericht ingezet, dankzij hun expertise en de compacte organisatie

gEvOEL

leen om de verhuur, dat is slechts het begin. Natuurlijk vertaal ik de plussen van het buitenland naar onze winkelcentra in Neder-land. Het Gelderlandplein is voor ons vaak een proeftuin. Daar experimenteren wij, én mensen zien dat het net even anders is. Toch slagen niet alle nieuwtjes. Amerikanen zijn wat dat betreft toch veel gedisciplineerder dan wij en dat heeft zijn gevolgen voor de branchering. En daar zit een prettig span-ningsveld: we willen niet op de stoel van de ondernemer gaan zitten, maar willen toch zeker wel grip houden op de totale uitstra-ling. Het moet immers allemaal in elkaar grijpen, passen bij de doelgroep die we voor ogen hebben. In dat vooruitkijken in retailland is inter-net de realiteit van vandaag. Het is voor de meeste grootwinkelbedrijven een extra winkel; heel belangrijk. De fysieke winkel anno 2011 zal daardoor ook meer en meer een funshop geworden. En om naar een fun-gelegenheid te gaan, moet je een heel goede reden hebben. Die reden is zoals gezegd voor de consument een gevoelskwestie, die wij als ontwikkelaar-eigenaar voortdurend op een goede manier moeten bespelen.’ n

‘De fijnste retailplek om te winkelen, om rond te lopen, dat is voor mij zonder twijfel Aventura Mall in Miami. Dan denk ik meteen aan de mooie zitjes. Waar nooit hangjonge-ren of een groep senioren met een scootmo-biel rondhangen, zoals we dat in Nederland kennen. Dat klinkt misschien kinderachtig, maar ik verplaats me nu in de ondernemers: de retailers. En in de klanten van onze klan-ten: de consument. De een beredeneert het rationeel: “het moet hier zo goed mogelijk zijn voor mijn klant”, de consument doet dat veel meer vanuit zijn buik: “ik wil hier gewoon lekker vertoeven”. Dat laatste heeft met gevoel te maken. Gevoel zit ’m niet alleen, wel voor een deel, in mooie stoeltjes en materiaalkeuzes, het zit ’m in een totaalconcept. En in dat totaalgevoel telt alles mee. In Miami voel ik mij altijd bijzonder veilig in Aventura Mall. Er is voldoende beveiliging aanwezig, dat zie je, maar het is bovenal een gevoel dat haast niet te onderbouwen is en misschien wel he-lemaal niets met uniformen te maken heeft. Gevoel dus! De les die ik daaruit leer, is dat we moeten blijven kijken door de bril van de klanten van onze klanten: de consument. En dat wij moeten faciliteren. Het gaat niet al-

tekSt jan bakker beeld marcel krijger 45

TOP-wINkEllOcAtIESvan LESLEY baMbERgER

Nummer 1: Aventura Mall (Miami, VS)Nummer 2: Westfield (Londen, Engeland)Nummer 3: Gelderlandplein (Amsterdam)

3

Focus


historie 46


Paul John de Jong is direc-teur ontwikkeling van Lips Capital Group, een belegger/ontwikkelaar die aan een groot aantal retailprojecten werkt. Hoe ziet De Jong het huidige klimaat?

TOP-wINkEllOcAtIESvan PauL jOhn DE jOng

1. Binnenstad van Haarlem en Maastricht2. Oosterdokseiland3. My Zeil Frankfurt

vEEL POTEnTIE vOOR ThE WaLL

een mix van winkelen, ontmoeten en evene-menten één van de showcases voor retail, leisure & business te worden. In het winkel-centrum van de toekomst lopen de activi-teiten business-to-consumer, business-to-business en consumer-to-business kriskras door elkaar. De consument wil alles, dus krijgt deze ook alles. De locatie van The Wall is top. Het gebouw is opvallend. Maar in deze markt zie je dat het aantal partijen dat grootschalig winkelruimte huurt afneemt. Dus we moeten er hard aan trekken om het tot een succes te maken. Maar dat gaat luk-ken. Er is veel belangstelling en 65 procent is nu verhuurd. We hopen binnenkort naast de winkels onder meer een fitnessonderne-ming en zorggerelateerde dienstverlening binnen de poorten te hebben. We werken met een partner hard aan een “meeting point 3.0 formule” en hopen een onder-scheidend family entertainment-concept te lanceren. Heel gevarieerd. Onze expertise is er om daar de juiste mix van thema’s samen te stellen en het ondernemerschap van onze huurders te stimuleren. Wij dagen de onder-nemers binnen The Wall uit steeds interes-sante events te organiseren.’ n

‘Ons bedrijf acteert op het snijvlak van het traditioneel beleggen en concepten projectontwikkeling. We zien als het over retail gaat, dat gebruikers en eigenaren van winkelvastgoed intensiever en op basis van gelijke belangen gaan samenwerken. Wij zijn dagelijks drukdoende om met de projec-ten binnen onze portefeuille tot nieuwe, duurzame marktproposities te komen. Om de veranderingen in het winkelland-schap, als gevolg van het snel veranderende consumentengedrag, te kunnen begeleiden. Daarbij staat de “vergelijkende consument” centraal in onze filosofie. Die consument wil at any time at any place kunnen toetsen of de prijsstelling van een product goed is. De consument wil ook kunnen vergelijken wat mensen uit zijn of haar sociale netwerk van een bepaald product vinden. En de consu-ment wil snel kunnen schakelen tussen de behoefte aan dynamiek, bijvoorbeeld in werken, uitgaan of cultuur beleven, en rust en ruimte om te ontspannen, op vakantie te gaan of te winkelen. Daar zul je als retailer op moeten inspelen. Onze grootste kans en bedreiging komen samen in project The Wall, aan de A2, naast Leidsche Rijn. Het project heeft de potentie om op basis van

47

3

Focus

tekSt michiel maStenbroek beeld marcel krijger

Hans Vermeeren is sinds 2010 directeur Nederland van het beursgenoteerde vastgoedconcern Wereldhave. Zijn persoonlijke doelstelling is om de attractiviteit van onze winkelcentra in Nederland sterk te verbeteren.

TOP-wINkEllOcAtIESvan hanS vERMEEREn

'Op nummer 1 zet ik Westfield in Londen. Daarna komen Limbecker Platz in Essen en Stadshart, Amstelveen.'

RunShOPPEn En funShOPPEn

van internet en winkels. Apple is dan een goed voorbeeld van een eigentijdse ontwik-keling. Je kunt natuurlijk makkelijk een iPhone of iPad via internet kopen. Maar toch gaan mensen graag naar de Apple-winkel. Omdat ze het leuk vinden om een iPod of iPhone in hun handen te hebben en daarna met een prettig gevoel ergens nog lekker te gaan lunchen. Ik denk dat “runshoppen” en “funshoppen” naar elkaar toegroeien. De consument verlangt hoe dan ook een goede service, prettige horeca, nette wc’s. Je zoekt dan naar een goede basis voor het runshoppen, om daarboven het funshoppen te kunnen plakken. En als je in Nederland nog verdere stappen wilt zetten, zul je ook winkeltijden meer moeten differentiëren. We zijn in Nederland nog steeds vrij uniek en conservatief. Het funshoppen stopt op zaterdag om 17.00 uur. Terwijl het in veel Europese landen om 18.00, 19.00 uur nog steeds erg druk en gezellig is in winkel-centra. De Nederlandse consument wil dat ook, daar ben ik van overtuigd. Die ruimere openingstijden en steeds betere voorzie-ningen, evenementen en beleving bieden bij winkelcentra, dat is denk ik de volgende stap voor retail in Nederland.’ n

‘De toekomst van retail is vooral aan een steeds kritischer wordende klant een heel goed serviceniveau en attractieve winkel-omgeving te bieden. Daarbij zoek je steeds naar samenwerking met partners die nieuwe concepten neerzetten. Waardoor je een hoog serviceniveau van het winkelcen-trum combineert met de verleidelijkheid van mooie winkels en verrassende concepten. De consument wil constant verrast worden maar aan de andere kant ook zekerheid krijgen. Een bepaalde opzet en omgeving moeten ook vertrouwd voelen. Als je naar De Bijenkorf gaat weet je als consument wat voor niveau je ongeveer kunt verwach-ten. En dat dit anders is dan wanneer je de Hema of V&D binnenstapt. Maar je wordt bij De Bijenkorf wel verrast door nieuwe opstellingen, nieuwe producten en evene-menten. Modeketens als CoolCat, Zara en H&M zijn constant in beweging en brengen bijvoorbeeld voortdurend nieuwe collecties en ervaringen. Dat soort partijen wil je graag in je centrum hebben. Ketens die voortdu-rend in hun winkels investeren. Er zal dus steeds vernieuwing voelbaar moeten zijn voor de consument. Daarnaast zie je dat veel partijen zoeken naar de ideale combinatie

tekSt michiel maStenbroek beeld marcel krijger 49

3

Focus

vitaliteit van een stad. Om de markt pas-send, duurzaam en inspirerend vastgoed te kunnen bieden staat de kwaliteit van de stad centraal. Het gaat ons vooral om de aanwezigheid van authenticiteit, creativiteit, woonkwaliteit, monumenten, restauratieve en culturele voorzieningen in een stad. Zo kijken wij naar de steden en vervolgens zoo-men we in op de beste plek in de hoofdwin-kelstraat. Voor ons dus – met alle respect – geen wijkwinkelcentra. Redevco Nederland is geen winkelcentrakenner: die ontstaan meer aanbodgestuurd. Wij kijken primair vraag-gestuurd: is het aantrekkelijk om ergens te verblijven. De binnenstad van Maastricht is daar een perfect voorbeeld van. Qua direct verzorgingsgebied niet de grootste stad, maar wat een kwaliteit! Met een gemeente die daar al langjarig volop investeert. Ik zou daar eerder investeren dan bijvoorbeeld in Almere, ook al is die laatste stad groter.Onze rol in de binnensteden is erop gericht om de retailer zo goed mogelijk te faciliteren. Dat we in historisch gegroeide binnenste-den werken, maakt ons vak alleen maar complexer en daardoor leuker. Hoe gaan we bijvoorbeeld om met de schaalvergroting die onder retailers nog steeds doorzet? Neem een winkel als The Sting: die gaat van 400 à 600 m² door naar 1500 à 2500 m².

‘Onze portefeuille is historisch gegroeid en altijd sterk verbonden geweest met bin-nenstedelijke locaties. Aan de basis staan de panden van C&A in alle grote steden; die portefeuille is elf jaar geleden ingebracht bij Redevco. Sindsdien zijn we fors gegroeid. Onze binnenstedelijke winkelportefeuille be-vindt zich in de top 50-steden van Nederland. Daar zitten we in de hoofdwinkelstraten; met C&A, maar ook met steeds meer andere huurders. Onze strategie is erop gericht om in deze steden verder uit te breiden. Dan moet je in ons vak tien, vijftien jaar vooruit kunnen kijken. We zien steeds meer ontwik-kelingen op ons afkomen: demografische krimp, internet, vergrijzing, een verder-gaande trek naar de stad. Deze kwantitatieve ontwikkelingen koppelen wij aan de kwali-tatieve eigenschappen van een stad. Op die manier kunnen we nóg kritischer kijken naar wat steden te bieden hebben en of wij daar willen zitten.De G4 staan in dit verband buiten discussie: daar moet je gewoon zitten. Maar verder is de vraag vooral: welke Nederlandse steden zijn in kwalitatieve termen aantrekkelijk en wat is de verwachting van deze steden in de toekomst? De winkels uit onze portefeuille maken onderdeel uit van een stedelijke omgeving en dragen bij aan de dynamiek en

aLLES DRaaITOM DuuRzaaMhEID

MauRICE RIjnTjESFunctie: portfoliomanager Redevco Nederland, sinds begin 2008Verantwoordelijk voor: ‘Waardeontwikke-ling van de portefeuille, door verkoop, aan-koop én waardetoevoeging in de bestaande voorraad.’

Persoonlijke doelstelling: ‘Van al onze gebouwen de CO₂-uitstoot fors terug-brengen, volgens de BREEAM-standaard. Bij (her)ontwikkeling van objecten, maar zeker ook in de bestaande voorraad. In Gouda zijn we nu met een binnenstedelijke herontwikkeling bezig: dat is tevens een sustainability-pilot.’

tekSt keeS de graaf 50Redevco

TOP-wINkEllOcAtIESvan MauRICE RIjnTjES3

1. Binnenstad Maastricht

2. De 9 Straatjes in Amsterdam

3. Westfield in Londen

Het accommoderen van een dergelijke ruim-tevraag is een spannende puzzel.

Daarnaast zie je een verdergaande interna-tionalisering ontstaan bij retailers. Ook voor deze ontwikkeling geldt dat alleen de grote steden in hun scoop liggen. Door de druk die er staat op de belangrijkste winkelstraten in de grote steden ontstaan er vaak ontzettend leuke, creatieve en unieke winkelgebieden in een stad. De 9 Straatjes in Amsterdam vind ik zelf een heerlijke plek om inspiratie op te doen en rond te struinen.

Ook de opmars van de monobrandstore is een kwalitatieve ontwikkeling voor het winke-laanbod in de binnenstad. Herkenning en een duidelijk onderscheidend vermogen van de massa staan hierin vaak centraal. Hierdoor ontstaan vaak aantrekkelijke winkels op winkeltechnisch gezien “gekke” plekken. De G-Star in Rotterdam, gevestigd in een kelder in het verlengde van de Lijnbaan, is hier een prachtig en naar mijn idee zeer geslaagd voorbeeld van.

Binnen ons relatief kleine, maar professione-le team staat continu denken in kwaliteit en investeren in de toekomst centraal. Uiteinde-lijk draait alles om duurzaamheid.’ n

REDEVCO / 51

Raaks, Haarlem, www.haarlem-raaks.nl

Winkels brengen mensen in beweging. Samen metretailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijkeconcepten die opvallen door creativiteit en originaliteit.

W W W . M A B . C O M

SHOPSHOP

k174_MAB_adv_RetailVisie 220 x 285mm_SHOP-Raaks.indd 1 20-5-11 16:03

Het Nederlandse modeacesoirelabel Vlieger & Vandam brengt sinds hun start in 2004, twe ker per jar een bijzonder uitgesproken colectie design tasen en kleine lederwaren uit. Naast de ontwi-keling van eigen colecties, werkt het designduo regelmatig met modeontwer-pers en kunstenars aan limited editions of unieke items. Alle colecties worden ontworpen vanuit het eigen atelier in het centrum van Amsterdam.www.vliegervandam.com

Vlieger & Vandam

Voor het seizoen 2011 introduceert TOM FORD maar liefst 26 nieuwe ‘statement pieces’ voor dames en heren. Deze mon-turen zijn ontworpen vanuit een uiter-mate luxueus en comfortabel oogpunt. De 2011 collectie bevat nieuwe varianten op de Tom Ford Eyewear bestsellers en voegt op vintage geïnspireerde vormen samen met hedendaagse silhouetten en kleuren. www.tomford.com

Tom Ford

tekSt So Prbeeld So Pr

Gadgets 54Gadgets

Het is een steeds groter wordende trend en ook in 2011 zal deze alleen maar ver-der toenemen: 3D televisie kijken. Terwijl menig elektronicafabrikant zich op het ontwikkelen van de beste 3D televisies stort, wordt er helaas nog vaak vergeten dat er voor 3D televisie kijken, een speci-ale 3D bril opgezet moet worden. Helaas, is het merendeel van deze brillen niet comfortabel en al helemaal niet fashio-nable. Alle reden voor Alain Mikli en LG om de handen in één te slaan en de 3D bril te upgraden naar een hoger level.

LG + Alain Mikli

De collecties van Jim Rickey stralen een indruk-wekkende handwerk-traditie uit die gecombi-neerd wordt met uitmuntend design. De Jim Rickey sneakers worden handgemaakt en zijn ontworpen voor mensen die geen massa gepro-duceerde schoenen willen dragen en bij voorkeur hun garderobe willen uitbreiden met iconische sneakerklassiekers. De ontwerpen van Jim Ric-key zijn casual, preppy en atletisch. De sneakers zijn zowel draagbaar op het sportveld en als trendy mode-item op straat. www.jimrickey.se

Jim Rickey

De uit deze unieke samenwerking voortgeko-men ‘premium’ 3D brillen zijn dan ook chic, ultralicht, megacomfortabel en garande-ren een optimale kijkervaring. Dankzij de gecontroleerde distributie van gewicht is de bril een extreem lichtgewicht, terwijl de neusbrug zo ontworpen is dat deze op zoveel mogelijk verschillende gezichtvormen aan-sluit waardoor het draagcomfort optimaal is. Zoals we van Alain Mikli mogen verwach-ten, heeft hij een bril ontworpen die zoveel elegantie en mode uitstraalt, dat 3D televisie kijken nu ook fashionable verantwoord wordt. www.lg.com

GADGETS / 55

Gadgets

‘In bEgInSEL IS hET OnS nIET OM RETaIL TE DOEn’Multi Corporation wordt vaak geassocieerd met winkelcentra, maar is in feite de grootste bin-nenstedelijke gebiedsontwikke-laar van Europa. Retail Visie was aanwezig bij een brainstormses-sie van de creatieve top van het bedrijf, die een fascinerend inzicht geeft in de visie en ambities van ‘Multi’. ‘De formule voor wat wij doen? Er is geen formule. De for-mule is dat er geen formule is.’

Onder de vlag van Multi Corporation zijn Mul-ti Asset Management, Multi Development, Multi Investment en Multi Mall Management actief in elf landen. Illustratief voor de status van de ontwikkelaar van binnenstedelijke winkelgebieden, is dat in binnen- en buiten-land met de aanduiding ‘Multi’ kan worden volstaan. Iedereen in de vastgoed- en retail-wereld weet dan waar je het over hebt. Maar wat is ‘Multi’ nu eigenlijk precies? Wat zijn de toegevoegde waarden en USP’s? Waar staat de ontwikkelaar/belegger voor?Nooit te beroerd om de knuppel in het hoenderhok te gooien, steekt Hans van Veggel meteen van wal in de ovaalvormige vergaderzaal op de begane grond van het Multi-hoofdkantoor in Gouda, een ruimte die volhangt met artist’s impressions en plat-tegronden van Multi-projecten. ‘We creëren in de eerste plaats mooie, multifunctionele binnenstedelijke plekken waar mensen elkaar willen ontmoeten, zich thuis voelen, gelukkig zijn,’ stelt de voorzitter van de raad van bestuur van Multi Corporation. ‘Laten dat nou net ook de plekken zijn waar retailers graag willen zitten. Maar in beginsel is het ons niet om retail te doen.’

3

tekSt ceeS de geuS beeld SoPhie van Schouwen 56Conceptvergadering Multi

FACTS & FIGURES / 57 CONCEPTVERGADERING / 57

Peter Trimp van architectenbureau T+T Design, dat aan Multi verbonden is, knikt. ‘Multi wordt ten onrechte altijd geassoci-eerd met retail. Dit bedrijf is juist goed in complexe binnenstedelijke opgaven. Plekken creëren waar mensen elkaar graag wil-len ontmoeten, dát is de kern van Multi. Winkelen maakt deel uit van dat ontmoeten. De focus zal nog meer naar de binnenstad verschuiven. Die grote overdekte bakken aan de randen van de stad behoren straks tot het verleden. Die vonden we leuk in de jaren zeventig. En in Oekraïne vinden ze het nog steeds leuk, omdat ze daar nog een lange weg hebben te gaan. Maar wat de evolutie van binnensteden betreft zijn landen als Nederland, Duitsland en Frankrijk twintig, dertig jaar verder. En Multi heeft als geen ander de vinger aan de pols bij dat evolutie-proces.’

Arno Ruigrok, adjunct-directeur van Multi Vastgoed: ‘Nut maakt plaats voor fun. Vroe-ger ging je winkelen omdat je iets moest kopen, nu ga je winkelen omdat je iets wilt beleven, vrienden wilt ontmoeten, plezier wilt

hebben. Een winkelgebied is niet meer al-leen een place to buy, maar ook een place to be. Dat is ook het grote verschil tussen een boodschappencentrum en een binnenstad. Ook als je daar niets heb gekocht, kun je toch een leuke middag hebben gehad.’

Trimp: ‘Neem Forum Rotterdam. We zijn druk bezig met het laten functioneren van de verdiepingen met retail, maar voor het slagen van de totale gebiedsontwikkeling zijn de andere functies waarmee we geen harde cash kunnen verdienen net zo belangrijk. Het museum, de restaurants, de kinderboer-derij… Samen met de retail vormen ze een intelligente mix.’

Complexe oplossingen

Van Veggel: ‘Forum Rotterdam staat model voor alle Multi-projecten, die altijd de mid-delmaat verre ontstijgen. Letterlijk en figuur-lijk. Multi-projecten hebben altijd een vorm van gelaagdheid die veel verder gaat dan een eenvoudig overdekt rechttoe, rechtaan win-kelcentrum. Wij gaan altijd voor multifunc-

tionele, creatieve, kwalitatief hoogstaande en complexe oplossingen, die juist daardoor goed aansluiten bij de bestaande bebouwde omgeving eromheen.’

Architect Willem-Joost de Vries van T+T Design: ‘Multi heeft mensen eerst geleerd om onder de grond te winkelen en leert ze nu, met projecten als Forum Rotterdam, om de lucht in te gaan. Welkom in de verticale stad! De grootste publieke ruimten in Forum Rotterdam zitten op de derde en vierde verdieping, die elk ook nog eens niveauver-schillen hebben. De hoogte, gelaagdheid en diversiteit van het ontwerp zijn ongekend. Op de zesde verdieping komt bijvoorbeeld een binnentuin met kinderboerderij…’

Heino Vink, directeur Nederland: ‘Projecten als Forum Rotterdam en de Stadsfeestzaal in Antwerpen vergroten het zelfvertrouwen van steden en de mensen die er wonen. Ook in Frankrijk wordt inmiddels ingezien dat je levenloze binnensteden krijgt, gedomineerd door gesloten rolluiken, als je functies als retail naar de periferie verbant.’

De Vries: ‘Forum Rotterdam en de Stads-feestzaal hebben ook met elkaar gemeen dat een gerestaureerd historisch gebouw een essentieel planonderdeel vormt. Bij Forum Rotterdam is dat het voormalige ABN Amro-kantoor. Ontwikkelaars, architecten… Ieder-een heeft het tegenwoordig over restauratie en herontwikkeling. Multi doet al jaren niet anders, met dit verschil dat zo’n oud gebouw nooit an sich maar altijd in samenhang met

58 / CONCEPTVERGADERING

Van Veggel: Forum

Rotterdam staat model

voor alle Multi-projecten,

die altijd de middelmaat

verre ontstijgen. Letter-

lijk en figuurlijk.’

zijn omgeving wordt bekeken, als onderdeel van een per definitie complexe maar veelbe-lovende gebiedsontwikkeling.’

Herman Kok, directeur Research & Concept International Markets: ‘Ook belangrijk: we blijven actief in landen in Zuid-Europa die door anderen allang zijn afgeschreven, zoals Italië en Portugal. Neem Turkije. Tien jaar geleden gaf niemand een stuiver voor dat land, maar het is uit het dal omhoog gekrabbeld en vormt tegenwoordig een zeer interessante markt voor Multi. Niet voor niets hebben we in Istanboel net Marmara Forum geopend. Op de eerste dag kwamen er bijna 100.000 bezoekers op af.’

Trimp: ‘Dus over vijf jaar heeft Griekenland de sterkste economie van Europa?’

Kok: ‘Nou, daar steek ik mijn hand niet voor in het vuur. Maar Oekraïne is een goed voor-beeld van een land dat twee jaar geleden als een soort no-goarea werd neergezet, maar dat nu als veelbelovend wordt beschouwd. Er wonen 45 miljoen mensen, de economie groeit, er zijn grote steden… Het kan dus heel snel gaan met een land.’

Focus op de binnenstad

Vink: ‘Anders dan in landen als Oekraïne, ligt de focus in Nederland meer dan ooit op de binnenstad. We worden gebeld door gemeen-ten die met de handen in het haar zitten en ons vragen om met een plan te komen dat de neergang van het centrum moet doorbreken.’

Ruigrok: ‘Veel steden zitten als een konijn gevangen in het licht van een stel koplampen

en weten niet meer hoe ze verder moeten. Om die vergelijking door te trekken: Multi is in staat om de koplampen uit te doen en de auto te verplaatsen. Door de koplampen weer aan te doen, plaats je alles in een heel ander licht, een heel ander perspectief. En blijken er opeens wél mogelijkheden voor een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling.’

Trimp: ‘De problemen in de binnenstad zijn de laatste tien, vijftien jaar steeds complexer geworden. Ze vragen om een multifunctio-nele oplossing die niet alleen enorme impact heeft op het gebied zelf, maar ook op zijn omgeving.’

Vink: ‘Daar komt bij dat we werkgelegen-heidsprojecten integreren in de realisatie van zo’n gebiedsontwikkeling. Dat hebben we bijvoorbeeld in Duisburg gedaan, een

CONCEPTVERGADERING / 59

stad die wegkwijnde, leegliep. Kansarme jongeren hebben meegeholpen aan de bouw van Forum Duisburg, dat die stad weer een winkelhart heeft gegeven en ervoor heeft gezorgd dat veel meer mensen van buiten de stad in Duisburg komen winkelen.’

Kok: ‘Forum Duisburg vormde de motor van een masterplan voor de hele binnenstad. En saillant detail: ook daar vormde de her-ontwikkeling van een verouderd warenhuis het uitgangspunt van een multifunctionele gebiedsontwikkeling.’

Ruigrok: ‘Ook in Nederland laat Multi krimp-regio’s niet vallen. Juist daar moet je nu investeren in het compacter en beter maken van de binnensteden. Dat doen we bijvoor-beeld in Heerlen, waar de binnenstad een forse kwaliteitsimpuls krijgt. Vlak trouwens ook de effecten van vergrijzing niet uit. Ik geloof niet in winkels voor ouderen, maar wel in winkelgebieden met een verblijfs-gebied dat ook voor hen interessant is. Lol voor ouderen is tenslotte heel iets anders dan lol voor jongeren. Retailers zullen daar ook terdege rekening mee moeten houden. Gepensioneerden winkelen bijvoorbeeld op


Ruigrok: Veel steden

zitten als een konijn

gevangen in het licht

van een stel koplampen

en weten niet meer hoe

ze verder moeten.’

artiSt imPreSSion forum rotterdam

andere tijdstippen dan scholieren of mensen met een baan. ’Trimp: ‘Ouderen stellen ook hogere eisen aan de omgeving. Een student is gelukkig in een kamer met een bed en een koelkast, naarmate je ouder wordt wil je meer comfort. Om die reden kom ik zelf veel liever in Düs-seldorf dan in Amsterdam.’

Van Veggel: ‘Toch hebben we ook in Amster-dam met mooie projecten als de Kalvertoren een concrete bijdrage geleverd aan de kwa-liteit van de binnenstad. Ik vind dat de crisis Multi goed heeft gedaan. De organisatie is

gedecentraliseerd en teruggebracht naar de kern. Alle countrymanagers maken deel uit van het managementteam. Bij elk project, in iedere stad, zitten we zelf weer aan de knop-pen te draaien, met het talent dat binnen Multi aanwezig is. Daarbij zijn we altijd ge-richt op levende samenwerking en gaan we per project uit van de lokale situatie, historie, problemen en kansen. Multi straalt na al die jaren nog steeds elan uit, vind ik. Frisheid. Enthousiasme. We hebben het vermogen om kansen te herkennen en te benutten.’

Complex en multifunctioneel

Vink: ‘Het blijft knokken om plannen te realiseren, juist omdat ze zo complex en multifunctioneel zijn. Het lukt alleen als je er dag en nacht mee bezig bent en niet achter je bureau blijft zitten maar eropuit trekt. Dat is de kracht van Multi. Aan deze tafel zit niemand die denkt: het is bijna vijf uur, ik ga naar huis, morgen is er weer een dag.’

Trimp: ‘Projectontwikkeling wordt binnen Multi beschouwd als een samenhangend geheel van architectuur, stedenbouw en realisatie. Dat is vrij uniek. Ik erger me groen en geel aan welstandscommissies die altijd maar oeverloos praten over hoe mooi of lelijk iets is, maar ondertussen niet begrijpen hoe iets functioneert. Als over twintig, dertig jaar wordt teruggekeken op de geschiedenis van de architectuur, stedenbouw en/of realisatie, zal worden ingezien dat Multi zijn tijd ver vooruit was door als eerste de onderlinge tegenstellingen te overbruggen.’

De Vries: ‘De kennis en ervaring die Multi de afgelopen jaren in West-Europa heeft opgedaan met binnenstedelijke gebiedsont-wikkeling, vormt een geweldig exportproduct. In veel steden in Zuid-Europa is nog heel veel werk aan de winkel in de binnenstad. Daar kan nog enorm veel densiteit en ruimte wor-den geschapen. Eerst in landen als Italië en Turkije en later ook in landen als Oekraïne.’

Van Veggel: ‘In Zuid-Europese landen opereert Multi veel meer als een service compagny. In aanvulling op onze activitei-ten als ontwikkelaar/belegger, doen we in landen als Turkije veel op het gebied van Mall Management. Als beheerder blijven we

daar na de realisatie nauw betrokken bij onze winkelcentra.’Vink: ‘In landen als Nederland en Duitsland biedt Mall Management minder mogelijk-heden. Dat komt door de structuur van de winkelgebieden en de huurcontracten, die de huurders meer beschermen. Daardoor heb je hier minder instrumenten om te sturen op het commerciële succes van een win-kelcentrum. Daardoor komt het beheer van winkelcentra in Nederland vooral neer op het “schoon, heel en veilig” houden. Dat bedoel ik trouwens absoluut niet denigrerend: in Nederland steekt Multi in zijn winkelcentra veel tijd en energie in het verhogen van de organisatiegraad van retailers. En met veel entertainment en gadgets koppelen we met ‘My Forum’ de bricks aan de clicks, oftewel het digitale winkelen aan het fysieke bezoek aan het winkelcentrum.’

Ruigrok: ‘Daarbij is multichanneling de trend. Het een sluit het ander niet uit. Bin-nensteden waren 2000 jaar geleden al han-delsplaatsen en zullen dat blijven. Kijk maar naar H&M, één van de succesvolste retailers op internet die net op de Dam in Amsterdam een fantastische vestiging heeft geopend. Als internet al negatieve effecten heeft op het aantal vierkante meters, is het in de periferie van steden. In hoeverre dat door internet komt is overigens de vraag. Er zijn de afgelopen decennia te veel meubelbou-levards gebouwd. Daar gaan klappen vallen. En afhankelijk van de economische ontwik-kelingen, zie je in de aanloopstraten naar binnensteden altijd van kleur verschieten. De komende jaren zullen winkels er weer plaats gaan maken voor woningen.’

Van Veggel: ‘Ieder stad is anders. Er bestaat geen formule voor binnenstedelijke gebieds-ontwikkeling. De formule is dat er geen formule is. Alles wat je realiseert is vergan-kelijk. Dat valt het meest op in overdekte winkelcentra. De meest geslaagde bin-nenstedelijke projecten hebben het minst last van vergankelijkheid. Entre Deux in Maastricht en Beursplein in Rotterdam zijn daar heel goede voorbeelden van. Het zijn statements die tien jaar later nog steeds veel zeggingskracht hebben.’


artiSt imPreSSion forum rotterdam


Alle deelnemers aan de brainstorm-sessie werd gevraagd een top drie van favoriete winkelsteden te geven, plus de favoriet uit de eigen ‘Multi-stal’.

Heino Vink, directeur Nederland

‘New York. Die stad springt eruit. Niet zozeer vanwege Fifth Avenue, maar

vanwege de bijzondere gebieden elders op Manhattan. Zoals het Meat Packing District. Echt heel bijzonder.’

‘Den Haag. De mooiste winkelstad van Nederland. Heel compact. Als je vanuit

de Hoogstraat richting de Denneweg loopt, heb je een prachtige overgang tussen druk en massaal en rustig en bijzonder.’

‘Hanoi. De oude binnenstad heeft een haast Parijsachtige uitstraling. Heel

druk, heel chaotisch. Maar ook heel bijzon-der op retailgebied.’

Multi: ‘De Stadsfeestzaal in Antwerpen. Als ik daar met vrienden loop en zeg dat Multi het heeft ontwikkeld, valt hun mond nog een stukje meer open.’

Arno Ruigrok, adjunct-directeur van Multi Vastgoed

Antwerpen. Wat voor Den Haag geldt, geldt nog net iets meer voor Antwerpen.

Alle kwaliteiten liggen heel dicht bij elkaar en de openbare ruimte is mooi en zorgvuldig ingericht.’

‘Rotterdam. Misschien niet top, wel uiterst interessant. Vanwege de ruigheid

van die stad. Rotterdam is een ongeslepen diamant waar je aan kunt blijven slijpen. In geen enkele andere stad in Nederland

De favoriete top drie van...

is de overbrugging tussen autochtoon en allochtoon zo confronterend en dynamisch aanwezig.’

‘New York. Een stad die nooit verveelt en waar je krankzinnige afstanden aflegt

omdat er zo veel valt te zien en te beleven.’

Multi: ‘Entre Deux in Maastricht. Een winkel-centrum dat echt iets toevoegt aan Maas-tricht. Maar ook Hardenberg en Woerden wil ik noemen, als binnensteden die op een heel vanzelfsprekende manier zijn voorzien van een winkelgebied dat perfect aansluit bij de lokale cultuur.’

Herman Kok, directeur Research & Concept International Markets

‘Antwerpen. Ieder weekend weer is het een feest om in de historische binnen-

stad rond te lopen. Ik woon in Antwerpen, maar heb dan nog steeds het gevoel dat ik op vakantie ben. Een dagje uit. Antwerpen is de bakermat van veel nieuwe trends en ontwik-kelingen.’

‘Basel. Een stad met een fraaie, histo-rische binnenstad en een prachtige mix

van kwaliteitswinkels.’

‘Antakya. Die stad ligt in Turkije, vlak bij de grens met Syrië. Heel authentiek,

met een menging van zilversmeden, tapijt-handelaren en ga zo maar door. Alsof de tijd er al vijf, zes eeuwen stilstaat.’

Multi: ‘Forum Duisburg. Daar ben ik zelf van gras tot glas bij betrokken geweest. Het is een prachtig stukje overdekte stad met een krachtig winkelapparaat. Uiterst duurzaam ook. En de impact op Duisburg is en blijft enorm.’

Peter Trimp van architectenbureau T+T Design

‘Parijs. In die stad kan ik de hele dag ronddwalen. Wat ik in New York mis,

01

01

02

03

01

02

03

02

03

01


2000 jaar oude cultuur, is in Parijs ruim-schoots voorhanden.’

‘Los Angeles. En dan met name het gebied bij Santa Monica. Dat heb ik

leren kennen toen we met het Beursplein in Rotterdam bezig waren. Ik kom er een paar keer per jaar, voor de rust, de ruimte en het aangename klimaat.’

‘Antwerpen. Ik sluit me helemaal bij Herman aan. Antwerpen heeft trouwens

ook heerlijke terrassen.’

Multi: ‘Woerden. Ik ben er laatst op een zondag geweest. Het is prachtig om te zien hoe goed zo’n winkelgebied functioneert en z’n plek heeft gevonden.’

Willem-Joost de Vries van T+T Design

‘Londen. Of om precies te zijn: Carnaby Street, met zijn mix van nieuwe formules

en stalletjes. Een fascinerend, multicultureel samenraapsel in de luwte van de grote A1-winkelstraten. In dat soort gebieden kun je de nieuwe Paul Smit ontdekken. Je wordt er iedere keer weer verrast, ook door de nieuwe architectuur.’

‘Chester, op plus één. Een historisch stadje in Engeland met heel veel brug-

gen en winkels. Eeuwenoud. Toen ik dat voor de eerste keer zag, dacht ik: hè, ik dacht dat wij dat bedacht hadden.’

Barcelona.

Multi: Belfast. ‘Tussen de oude binnenstad en de rivier hebben we op een onzichtbare manier heel veel vierkante meters toege-voegd. Met de Dome van Belfast, een van de nieuwe gebouwen, heeft de stad er een nieuw icoon bij gekregen. Ik ben ervan overtuigd dat we met die binnenstedelijke gebiedsontwikkeling een kleine bijdrage heb-ben geleverd aan de vrede in Belfast.’

De favoriete top drie van...

Gevraagd naar zijn top drie van favoriete winkelsteden gooit Hans van Veggel, voorzitter van de raad van bestuur van Multi Corporation, demonstratief de kont tegen de krib. ‘Dat doe ik niet. Ik winkel graag, maar winkels op zich inte-resseren me helemaal niet. Het gaat me om de samenhang, om het grote geheel, om het totale aanbod van functies in een stad. Waaronder winkels. Mijn favoriete top drie heeft dus betrekking op steden, niet op winkelsteden.’

‘New York. De stad heeft een heel herkenbare structuur, is een smeltkroes

en bestaat uit een intrigerende schakering van fantastische woon-, werken winkelge-bieden. Als ik puur naar het winkelaanbod kijk, kies ik voor Londen. Het aanbod en de kwaliteit zijn daar onovertroffen, daar kan zelfs New York niet aan tippen.’

Amsterdam. Daar ga ik naartoe voor mijn kleding, maar vooral voor een kop

koffie, een lekkere lunch of een goed diner. Ik kom er gewoon heel graag. En het is lekker dichtbij.’

Venetië. Omdat de cultuur in die stad zo’n groot, aangenaam stempel drukt op

de stedelijke mix.’

Multi: ‘Beursplein in Rotterdam, gekoppeld aan Forum Rotterdam. Het is een nieuwe ruggengraat geworden van de stad. En het is nog niet afgerond, het staat in de toekomst veranderingen en uitbreidingen toe.’ n

02

03

01

02

03

01

02

03

Sinds de oprichting van RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs heeft ons kantoor een gestage groei doorgemaakt. Als vastgoed niche kantoor beschikken wij over die specifi eke expertise die noodzakelijk is om onze cliënten op adequate wijze te adviseren. Wij zijn niet alleen in staat onze cliënten van hoogwaardig juridisch en fi scaal advies te dienen maar kunnen ook het verschil maken in juridische procedures en complexe reorganisaties!

Vanwege de verdere uitbouw van ons kantoor zijn wij verhuisd naar:

Emmaplein 5,1075 AW Amsterdam

RechtStaete bouwt verder!

Indien u nadere informatie wenst over bijvoorbeeld:

• huur/verhuur;• contractvorming in de bouw/projectontwikkeling;• aan- en verkoopbegeleiding;• corporate recovery;• bijstand in fi scale of juridische procedures;• fi scale boekenonderzoeken;

aarzelt u dan niet contact met ons op te nemen. Verder bouwen vereist immers goede ondersteuning!

RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs

Emmaplein 5 T (020) 5730360 www.rechtstaete.nl 1075 AW Amsterdam F (020) 5709670 [email protected]

beeld guuS j. bakS

TIjD En gELD

65

Vandaag, een doordeweekse dag, heb ik even een paar uur de tijd om winkels te kij-ken in het centrum van Rotterdam. Een goed en compact winkelgebied met supraregio-nale aantrekkingskracht. Niet zo sfeervol als Maastricht of Den Bosch, niet zo gevarieerd als Amsterdam, maar prima om een beeld van het Nederlandse winkellandschap te krijgen. Een steeds beter beeld, want het gebied is aantrekkelijker gemaakt en er zijn meer bijzondere formules te vinden. Daar-mee doet Rotterdam wat het moet doen: de consument verleiden en vermaken met een gevarieerd aanbod van winkels, horeca en cultuur.

Consumenten worden in hun koopgedrag vooral gedreven door geld en tijd. Ze hebben meer wensen dan centen, en ze komen altijd tijd tekort. Winkelen moet ingepast worden in een druk leven waarin werk en gezin, verplichtingen en vermaak voortdurend met elkaar concurreren. De drukke consument wendt zich gemakkelijk tot het internet, want daar kun je 24/7 alles vinden wat je wilt. Bestellen gaat simpel en snel. Vaak heb je het gezochte product de volgende dag zelfs al in huis. Geen wonder dat de groei van de internetverkopen zo spectaculair is. En die zal nog wel even doorgaan, want gemak dient de mens. Bovendien is het dikwijls nog goedkoper ook, want internetbedrijven hebben minder kosten dan winkels met hun huren, personeel en voorraden. Online is

er ook nog meer keuze, want internetshops kunnen assortimenten veel breder aanbie-den dan in een fysieke winkel mogelijk is.

Gaan door internet de winkelcentra verdwij-nen? Geen sprake van! Kijk op deze zon-nige dag maar eens naar al die mensen die slenteren, kijken, voelen, passen, proeven, kortom beleven. Voor hen is het genieten, hoewel het ook vermoeiend is. Daarom zijn de terrassen vol en beleeft men zicht-baar plezier aan de geneugten des levens. Winkels blijven nodig, soms voor snel en efficiënt inkopen – ik moet het nú heb-ben – maar vaker nog voor de beleving, de ervaring. Winkeliers moeten dus zorgen voor méér dan spullen in een prettige omgeving. Ze moeten verrassen, inspireren, helpen bij het kiezen en vriendelijk en attent ingaan op al je vragen.

Winkelgebieden moeten eveneens goed bereikbaar, schoon, veilig en aangenaam zijn, met afwisseling, inspiratie en beleving. Gemeenten en winkeliers moeten de handen ineenslaan om consumenten ertoe over te halen om vaak, vaker te komen. Omdat klanten er tijd en geld kunnen besparen, maar vooral om hun leven interessanter en aangenamer te maken! n

Jan Kesselswww.uithetvak.nl

Column

Sinds de oprichting van RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs heeft ons kantoor een gestage groei doorgemaakt. Als vastgoed niche kantoor beschikken wij over die specifi eke expertise die noodzakelijk is om onze cliënten op adequate wijze te adviseren. Wij zijn niet alleen in staat onze cliënten van hoogwaardig juridisch en fi scaal advies te dienen maar kunnen ook het verschil maken in juridische procedures en complexe reorganisaties!

Vanwege de verdere uitbouw van ons kantoor zijn wij verhuisd naar:

Emmaplein 5,1075 AW Amsterdam

RechtStaete bouwt verder!

Indien u nadere informatie wenst over bijvoorbeeld:

• huur/verhuur;• contractvorming in de bouw/projectontwikkeling;• aan- en verkoopbegeleiding;• corporate recovery;• bijstand in fi scale of juridische procedures;• fi scale boekenonderzoeken;

aarzelt u dan niet contact met ons op te nemen. Verder bouwen vereist immers goede ondersteuning!

RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs

Emmaplein 5 T (020) 5730360 www.rechtstaete.nl 1075 AW Amsterdam F (020) 5709670 [email protected]

Het winkelcentrum MyZeil is snel een begrip geworden in Frankfurt, zegt Eijkemans. ‘Het heeft bijzondere elementen. Bijvoorbeeld de langste roltrap van Europa, die in één keer van begane grond naar de vierde verdieping gaat en 45 meter overbrugt. Die roltrap geeft overzicht over het winkelaanbod en bezoe-kers vinden het erg leuk. Op YouTube zijn veel filmpjes te vinden die bezoekers op en rondom de roltrap hebben gemaakt. Verder is het dak, een glazen constructie die uitmondt in een enorme trechter van glas die binnen in het gebouw uitstulpt, een echte eyecat-cher. De architect is de Italiaan Massimili-ano Fuksas. Zeil behoort tot de top 10 van Europese winkelstraten qua omzet en aantal passanten. Iedereen kent de straat, ook buiten Frankfurt is deze straat een begrip, zoiets als de Kalverstraat in Nederland. Door dit winkelcentrum is de straat nog bekender geworden. We hadden in het begin 250.000 bezoekers per week, dat zijn er nu al 300.000. Als de kantoren en het hotel open gaan, komt er nog meer loop in het winkelcentrum. De exploitant van het hotel is de Jumeirah Group, mondiaal bekend van het zevensterrenhotel Burj Al Arab in Dubai. Het hotel in Frankfurt wordt een vijfsterrenplus-hotel.’

Jan Eijkemans is internationaal directeur van MAB Development, de grootste vastgoedontwikke-laar voor retail van Europa. Eijke-mans is verantwoordelijk voor de projecten van MAB in Duitsland en Frankrijk. Eén dag in de week houdt hij kantoor in Frankfurt a/M, waar MAB het MyZeil-pro-ject in de binnenstad heeft: een groot en bijzonder winkelcentrum – sinds twee jaar open – binnen-kort aangevuld met kantoren en een hotel.

tekSt michiel maStenbroekbeeld guuS j. bakS

mAb ScOOrt mEt myzEIl IN frANkfUrt

66Over de Grens

MyZEIL FRANKFURT / 67

Gesloten gevel van DT Aanvankelijk stond op de plek van het win-kelcentrum een kantoor van Deutsche Tele-com (DT). ‘Dat was een nogal gesloten gevel. In 2001 werd door DT een tender uitgeschre-ven, die in 2002 door MAB gewonnen werd. In 2006 kwam ik bij MAB Development en mocht met deze mooie erfenis aan de slag. Toen ik aan boord kwam was er 5000 m² ver-huurd aan, fitnessketen Fitness First. MyZeil is in februari 2009 geopend. Dan heb je het over een flinke ontwikkelingstijd. Het is een enorm statement voor de stad Frankfurt, met 48.000 m² verhuurbare winkelruimte. Het stadsbestuur van Frankfurt is er erg blij mee en de bewoners van de stad ook. Bur-

gemeester Petra Roth van Frankfurt noemde het gebouw zelfs een “nieuw symbool van onze stad”. Het hele gebied heeft erdoor een impuls gekregen. We hebben bijvoorbeeld ook het verwoeste oude paleis Thurn und Taxis herbouwd. Dit paleis was van een be-langrijke adellijke familie die het monopolie hadden op de Duitse Post. Dat paleis heeft gastronomie als thema. De begane grond is verhuurd aan een van de grootste cateraars van Duitsland Kofler & Kompanie. Die gaat daar events organiseren. Het gebouw is met gevoel voor historie opgeknapt. Dan is er een 33.000 m² kantoorgebouw. Dit gebouw is uniek gesitueerd, met een magnifiek uitzicht op het financiële hart van Frankfurt midden in de binnenstad. Uiteraard beschikt het

Over de Grens

68 / MyZEIL FRANKFURT

complex ook over een parkeergarage met 1400 parkeerplaatsen en oplaadpunten voor elektrische auto’s. Dat is langjarig verhuurd aan parkeerexploitant APCOA.’

Enorme investeringU zei dat een dergelijk project nu misschien niet snel meer gestart zou worden, waarom niet? ‘Het gaat wel zijn geld opbrengen, maar het is een enorme investering. Die gecompliceerde dakconstructie doe je ook niet snel een tweede keer. En je moet er aan blijven werken, erbovenop zitten. Het is natuurlijk niet een normale “winkeldoos”. Winkelen over vijf verdiepingen werkt niet altijd, is vaak de opinie in de markt. Maar we hebben dat, onder meer opgevangen

door een roltrap over vier verdiepingen. Een winkelcentrum van deze omvang moet zich settelen, maar dat is bij MyZeil redelijk snel gegaan. We hebben de verhuur helemaal zelf gedaan. Ook de marketing doen we zelf. We zitten erbovenop, met een eigen assetteam. We zoeken steeds naar de juiste mix van ketens. Mediaketen Saturn beschikt over anderhalve verdieping. Op de begane grond bevindt zich een heuse Legowinkel, een Apple-store en een grote vestiging van Anson’s herenkleding. Voorts zit bij ons de eerste vestiging op het Europese vasteland van de Amerikaanse kledingmerk Hollister. Dat is een doorslaand succes. Vanaf de ope-ning staan er in het weekend lange rijen om binnen te komen. Je ziet nu ook dat ketens

die aanvankelijk niet geïnteresseerd waren, nu belangstelling krijgen voor MyZeil.’

Cross-borderWe proberen een mixture te creëren tussen high end en middle of the road, stelt Eijke-mans. ‘En we kijken ook nadrukkelijk naar cross-border retail. We hebben bijvoorbeeld de Nederlandse kledingketen The Sting kun-nen overhalen om hierheen te komen. Die wilden eigenlijk aan een winkelstraat zitten. Momenteel hebben ze 1100 m² in gebruik en zouden eigenlijk graag al willen uitbreiden. Sacha schoenen zit hier ook evenals Inter-toys en Xenos. We hebben een internationaal retailteam voor cross-border retail. Je werkt echt samen met de retailers. Ze weten dat

MyZEIL FRANKFURT / 69

projecten die MAB realiseert goed kunnen passen. Met Hollister hebben we inmiddels een goede band opgebouwd. Als zij naar Nederland of Parijs willen komen en wij op dat moment misschien niet de juiste ruimtes hebben, kunnen we wellicht bemiddelen.’

Place to beBinnenkort gaat ook een groot dakterras dat het winkelcentrum verbindt met het hotel en de kantoren open. ‘Dat wordt echt een place to be. Dan krijg je nog veel meer levendig-heid. Normaal werkt een winkelconcept als MyZeil alleen in Singapore en Dubai, maar hier werkt het ook. Mede door de ervaring en kennis die je binnen de organisatie hebt opgebouwd door de jaren heen. En je leert

nog steeds bij natuurlijk. Je hebt prachtige plekken in het winkelcentrum. Op de 5e en 6e verdieping zit Fitness First; daar zit een zwembad vanwaaruit je prachtig uitzicht hebt over Frankfurt. Dat is net als de roltrap behoorlijk sensationeel. Maar sommige plekken worden nu nog wat minder benut, daar leer je van. De grootste uitdaging is nu om de juiste balans te vinden in het aan-tal mannen en vrouwen dat het centrum bezoekt. Dat komt onder meer door ketens als Fitness First, Saturn en Anson’s, die veel mannen trekken. Meestal zijn het de vrouwen die aantrekkelijker zijn voor een winkelcentrum, dus we kijken naar meer vrouwenmode. Een andere uitdaging is je servicekosten onder controle houden.’

OutletsHoe ziet de toekomst van retail eruit, willen we nog weten van deze rot in het vak. ‘On-line shoppen neemt toe. Ik denk dat naast traditioneel shoppen internet en outlets de toekomst zijn. Saturn heeft nooit iets aan online gedaan, maar ze hebben recent fors geïnvesteerd in online verkoop, je moet mee met je tijd. Zelfs Zara heeft nu outlets. Wij hebben een joint venture met de Spaanse ontwikkelaar Neinver, de tweede outlet-operator in Europa. Met hen gaan wij outlets ontwikkelen in Europa. Maar er zal altijd behoefte blijven bestaan aan goede winkel-centra zoals MyZeil.’ n

De burgemeester van Frankfurt noemt het een nieuw symbool van de stad We hebben de langste roltrap van Europa

TOP-wINkEllOcAtIESvan jan EIjkEManS

‘Rodeo Drive in Beverly Hills, het is niet groots maar het heeft iets. Regent Street in Londen blijft favoriet. De binnenstad van Hamburg bevalt me altijd heel goed. En toch ook al MyZeil. Ik vind het prettig hier te lo-pen, het is overzichtelijk en heeft een zekere allure.’

3

EXCITIng TOWn, ShOPPIng In

ThE CITYEen nieuw binnenstedelijk win-kelgebied werkt als een multi-plier: het is niet alleen een mooie facelift voor een vaak verouderd stuk stad, het is ook de magneet voor allerhande functies en activi-teiten, een nieuwe hotspot voor de wijde omgeving. Het maakt retail tot de aanjager, de motor en het ijkpunt voor de opleving van een binnenstad.

Eén van de belangrijkste specialisaties van het Belgische architectenbureau DDS & Partners Architects is het ontwerpen van binnenstedelijke winkelgebieden. ‘Exac-ter geformuleerd’, zegt partner Christian Sibilde, ‘ontwerpen we nieuwe stukken stad waarin retail de belangrijkste factor is. Juist door de inbedding van een winkelgebied in de bestaande stad, door voort te bouwen op de bestaande structuur, en door de winkels te integreren in een omgeving waar ook gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt, maak je zo'n gebied voor de lange termijn levensvatbaar. Zo creëer je overdag en ’s avonds levendigheid, hetgeen cruciaal is voor de leefbaarheid.’

De stad verzorgenWinkelcentra in weilanden ontwikkelen is eigenlijk niet meer van deze tijd. Het gebeurt nog wel – en Sibilde benadrukt dat DDS&P dat desgewenst ook kan – maar de werkelijke opgave ligt in de oude stadscen-tra. ‘Dat geldt zeker voor België,’ zegt Dirk Bigaré, ook partner bij DDS&P. ‘Nederland vervult een voorbeeldrol voor Belgische steden. Zoals in Nederland binnensteden herontwikkeld worden, met een mix van

tekSt ruud SlieringS

beeld thomaS Steenvoorden

& Pauline de ruiter 70Over de Grens

DDS & Partners Architects Brussel

In 2006 is DDS opgezet door drie founding partners: Dominique Delbrouck, Grégoire de Jerphanion en Christian Sibilde, samen met twee partners namelijk Dirk Bigaré en Olivier Callebaut. Zij werkten al een lange tijd samen bij het bureau Atelier d’Art Ur-bain. DDS is onder andere actief in België, Luxemburg, Nederland, Egypte, Kroatië en Duitsland. DDS&P ontwerpt en tekent voor de retailsector, woningbouw, hotels, kanto-ren en geïntegreerde gebieden. Dit jaar gaat van DDS&P het grote shopping-project Au Fil de l’Eau te Verviers in realisatie en werkt het retailprojecten uit in Charleroi, Namur, Nivelles, Brussel en Rixensart. DDS&P is partner van de European Renewable Energy Council (EREC) en het ontwierp het Hernieuwbare Energiehuis in Brussel. In Nederland werkt DDS&P onder meer met AM/BOUWFONDS aan het project Carolus te Den Bosch, een duurzaam woningbouw-complex.

Over de Grens

functies en met respect voor de bestaande stad, daar kijken beslissers hier graag naar.’DDS & Partners Architects, dat ook actief is in Nederland, levert een grote bijdrage aan de inhaalslag die momenteel plaatsvindt in België (onder andere samen met partner City Mall, voorheen Foruminvest Belgium). ‘Zonder badinerend te zijn, bevond retail zich met name in Wallonië op een niveau waar een groot potentieel aanwezig bleef ’, zegt Sibilde om de zaak nog even scherp te stellen. ‘Van groot belang is dat we nu bestuurders meekrijgen in de plannen. In

verouderde binnensteden vinden beleid-smakers, ontwikkelaars, investeerders en ontwerpers elkaar steeds vaker. Samen creëren we iets voor de lange termijn. Een nieuw aanbod dat de bestaande detail-handel niet in de weg zit, integendeel: dat aanvullend is op het huidige aanbod. We verzorgen als het ware de stad, we creë-ren een centrum dat over vijftig jaar nog levendig is.’Met de opening van het winkelcentrum Les Grands Prés ( Foruminvest ) in Mons in 2003 werd deze nieuwe visie tastbaar. Sindsdien zijn de partners van DDS&P in verschillende

steden bezig (geweest) om geïntegreerde winkelgebieden te ontwerpen, onder meer in Brussel, Verviers, Charleroi, Nivelles, Namur en Rixensart. Ondanks dat bestuur-ders enorme hoeveelheden vergunnings-aanvragen hebben liggen, scoort de aanpak van DDS&P goed en gaan er de komende periode een aantal nieuwe herontwikkelin-gen de realisatiefase in.

Spelen met perspectievenHoewel binnenstedelijk herontwikkelen ingewikkeld is en een kwestie van veel ge-duld, is het vooral ook ‘geweldig uitdagend

DDS & PARTNERS ARCHITECTS / 71

linkS: dirk bigarÉ rechtS: chriStian Sibilde

werk voor een architect’ vindt Sibilde. ‘Bo-vendien zijn de budgetten vaak aanzienlijk’ voegt hij fijntjes toe, ‘dat is een prettige om-standigheid in deze tijd. Maar belangrijker: er is ruimte om echt toegevoegde waarde te creëren. Wij doen dat zo: eerst een stad stedenbouwkundig doorgronden, de struc-tuur ervaren, en pas daarna ontwerpen en spelen met perspectieven. Want je weet één ding zeker: als de plannen niet geïntegreerd zijn met de bestaande stad, mislukt het.’Zo beschouwd is de architectuur van DDS&P misschien niet als DDS&P-ar-chitectuur herkenbaar, althans niet in de eerste plaats als esthetische eyecatcher. De centra die door DDS&P zijn ontworpen zijn vooral functionele hoogstandjes; opvallend, maar naadloos passend in de omgeving. Het zijn ‘iconen’ van stedelijke leefbaar-heid, levensduur en duurzaamheid. Juist omdat DDS&P zo werkt, krijgt het bureau de handen van veel bestuurders op elkaar. Sibilde: ‘Van belang voor het succes van

een herontwikkeling is het programma van eisen. Daarmee kunnen wij de com-merciële wensen van deze tijd vormgeven in een uniek binnenstedelijk winkelgebied.’ Bigaré: ‘Dat doen we vanuit het besef dat binnenstedelijke winkelgebieden sociale trefpunten zijn. Ook de publieke ruimte krijgt alle aandacht, want die faciliteert de levendigheid. We beseffen voortdurend dat we bezig zijn met een stuk van de stad, met alles erop en eraan.’

De nieuwe agoraLoont binnenstedelijke herontwikkeling in oude ‘ingeslapen industriesteden’ (woorden van Sibilde) wel voldoende? Sibilde: ‘Zeker! Neem Charleroi en omgeving, dat is een van de rijkste gebieden van België. Alleen de binnenstad is verarmd. Als je dat centrum-gebied kunt revitaliseren, vergroot je de aantrekkingskracht. Veel mensen uit de omgeving willen terug naar de stad. Voilá, we hebben juist deze maand de vergunning

72 / DDS & PARTNERS ARCHITECTS

Verviers: go with the flowEen van de projecten van DDS & Partners Architects dat aantoont wat vruchtbare samenwerking tussen bestuurders, ont-wikkelaar en ontwerper oplevert, is het nieuwe winkelcentrum in het centrum van Verviers: Au Fil de l’Eau. Christian Sibilde: ‘Wil je een stad een impuls kunnen geven, dan moet iedereen op één lijn zitten. Dan kun je echte meerwaarde en duurzaam-heid uit een samenwerking halen.’Au Fil de l’Eau (= met de stroom mee) biedt woningen, winkels en leisure. De oude stedelijke structuur is gehandhaafd, de bestaande bebouwing is deels geïn-tegreerd in het ontwerp. Dit jaar start de realisatie van dit project dat het centrum van de stad revitaliseert en een nieuwe standaard in duurzaamheid wil neerzet-ten: het gebied opteert voor de BREEAM-certificering. Omdat Verviers ook be-zoekers uit grote steden in de buurt wil trekken – Aken, Luik, Maastricht – komt er een ondergrondse parkeergarage voor 1200 auto’s; zo is er én een goede bereik-baarheid én zo min mogelijk overlast voor de buurt.

ingediend voor het ontwerp voor een win-kelgebied in het centrum van Charleroi.’Volgens Sibilde en Bigaré zijn er ver-schillende redenen waarom binnenstede-lijk winkelen zo populair is: de stad is het epicentrum van activiteit en de context van de stad biedt vaak al een variëteit aan functies waarbinnen een multifunc-tioneel winkelgebied een extra impuls biedt. Bigaré: ‘Een goed winkelcentrum is meer dan een plek om producten te kopen. Het biedt vermaak en comfort, mensen brengen er graag tijd door.’ Si-bilde: ‘Je ziet dat bijvoorbeeld in Turkije. Nieuwe centra zijn daar een integraal deel van de stad. Je kunt er winkelen, eten, drinken en in de avond een concert bijwonen. In Canada heb je shopping-centra met hotels, daar komen mensen voor twee dagen naartoe. De sociale di-mensie krijgt daardoor nog meer inhoud. Dát wordt de toekomst. Het winkelcen-trum is de agora van de 21e eeuw.’ n

DDS & PARTNERS ARCHITECTS / 73

TOP-wINkEllOcAtIESvan DDS&PaRTnERS

1. Bluewater in Londen. Gebouwd in een driehoek, met een sterke doelgroepfocus (secties gericht op man, vrouw, kinderen).2. The Bullring in Birmingham. Qua ontwerp futuristisch, maar toch volledig geïntegreerd in de omgeving.3. Königsgalerie in Duisburg. Fijnzinnige integratie met heel veel sfeer.

3 mOOIStE PrOjEctEN UIt EIGEN POrtEfEUIllE

1. Mons: Les Grands Prés (46.000 m2)

2. Verviers: Au Fil de l’Eau (40.000 m2)

3. Brussel: City 2 Shopping Mall (27.000 m2)

3Veel mensen uit de omgeving willen terug naar de stad.

winkelcentrum ‘au fil de l’eau aan de oever van de rivier veSdre in vervierS

‘De retailmarkt in België heeft redelijk standgehouden. De crisis was hier duidelijk minder diep dan in Nederland. De rende-menten zijn niet mega omlaag gegaan. Sterker nog, ik denk dat wij het goed doen vergeleken met de ons omringende landen. Daarbij moet ik wel zeggen, dat we een an-dere markt hebben, met in het verleden ook minder grote pieken. En je ziet wel dat de pricing tussen het A-, B-, en C-product ver-der uiteen gaat lopen. Het iets minder goede product heeft het moeilijker, ook qua yield.Veel grote internationale ketens willen nog steeds graag naar België komen. Mede omdat we een interessante testmarkt zijn. Door de multiculturaliteit met de Franse en Nederlandse taalgemeenschap is er hier een mooie mix van verschillende invloeden. Als het hier aanslaat, lukt het vaak ook in ander landen. Daarom hebben we de laatste jaren nieuwe brands kunnen verwelkomen op de Belgische markt, zoals Forever 21, Abercrombie & Fitch, Desigual, River Island en binnenkort de enorm populaire Ameri-kaanse kledingketen Hollister. De ontwikkeling van de Stadsfeestzaal in Antwerpen, een prestigieuze renovatie rond vier oude gebouwen en een galerij, is mijn

Marleen De Wolf was tien jaar directeur bij Multi Development Belgium, waar ze onder meer de lastige transformatie van de Stadsfeestzaal in Antwerpen tot een goed einde bracht. Sinds kort is ze zelfstandig ontwikkelaar.

tekSt michiel maStenbroekbeeld marcel krijger

lastigste project geweest bij Multi Develop-ment. Conceptueel en qua commercialisatie was het geen evident project. Gelegen tus-sen twee winkelstraten, een goede en een minder goede, en met vier lagen winkels. Gaat dat werken? Er waren verder veel beperkingen vanwege monumentenzorg en stedenbouw. Gaandeweg het project is ook nog de grote monumentale feestzaal afge-brand. We hebben vervolgens een wederop-bouwdossier gemaakt en het is gelukt om de feestzaal te herstellen en het project op te leveren. Er heeft tien jaar gezeten tussen

‘aLS hET hIER aanSLaaT, SLaaT hET ELDERS OOk aan’

74Over de Grens

STADSFEESTZAAL ANTWERPEN / 75

de start en de bouw. In 2007 hebben we ge-opend: 20.000 vierkante meter winkels, 275 parkingplaatsen en een veertigtal apparte-menten. Het loopt nu heel goed. Er zit een Delhaize-supermarkt in, elektronicaketen Saturn, Urban Outfitters, allerlei boetiekjes. De centrale feestzaal is te vergelijken met een ouderwetse stationshal, zo groot is die. Het moeilijke aan de opdracht was om daar iets levendigs van te maken. Maar het is uit-eindelijk wel goed gelukt. Het is nu een van de belangrijkste ontmoetingsplekken voor Antwerpenaars geworden, toeristen weten

het te vinden. Dat is, denk ik, ook de toe-komst van retail, je moet iets bijzonders, iets spraakmakends bieden. We hebben flink wat erkenning voor dit project gekregen. Onder meer een award voor de stedenbouwkundige inpassing van het centrum, maar ook een award voor het winkelcentrum.’ n

‘Bullring, Birmingham, omwille van de spraakmakende architectuur door Benoy Architects, de geslaagde herontwikkeling van een slecht lopend winkelcentrum.Fünf Höfe, München, omwille de schit-terende architectuur van Herzog & de Meuron, en de fijnmazige integratie van hoogwaardige retail in de binnenstad.Forum Duisburg, Duisburg, omwille van de binnenstedelijke revitalisering.’

TOP-wINkEllOcAtIESvan MaRLEEn DE WOLf3

Wij delen graag. Ook onze kennis.Dat maakt onze leden sterker. En de klanten van onze leden nog sterker. Wij van NVM Business houden van statistieken, feiten en cijfers over de commerciële vastgoedmarkt. Die zetten we om in leesbare nieuwsbrieven, heldere rapportages en visies die ertoe doen. Interesse? Vraag onze kennis op via www.nvm.nl. Want delen is een voorwaarde om samen in business te zijn.

KENNIS IS MACHT

NVM_adv_Kennis_VGV_420x275mm.indd 1 29-03-11 15:59

Buitenmere

Doemere

Buitenmere

Kleinschalige detailhandel, food en non-food, horeca, leisure en

maatschappelijke en culturele voorzieningen

Twee winkelcentra die samen het hart vormen van het stadsdeel

Sterke synergie tussen het regionaal georiënteerde centrum Doemere en het stadsdeelcentrum Buitenmere

Totale winkeloppervlakte circa 100.000 m2

Zeer goede bereikbaarheid

Volop parkeermogelijkheden, circa 3.900 parkeerplaatsen

Grootschalige winkels op het gebied van woninginrichting, sanitair, keukens en

doe-het-zelf alsook winkels op hetgebied van sport, hobby en

wit-en bruingoed

Doemere

Tel: 070 – 312 28 [email protected]

advertentie_definitief.indd 1 18-5-2011 14:12:43

Concepten voor o.a.: VVV Nederland, Sodexo, G2O, Sara Lee -

Douwe Egberts, Havenbedrijf Rotterdam, Stad Groningen.

Meer info: www.sandenburg.com

Weer een

vernieuwend concept van Sandenburg concept creation

Toen supermarktketen Albert Heijn ruim acht jaar geleden besloot om alle activiteiten die te maken hadden met de nieuwbouw en uitbreiding van de eigen supermarkten te outsourcen, zag MVRO het levenslicht. ‘Acht jaar later is Albert Heijn nog steeds een belangrijke klant’, verzekert Van der Jagt die sinds 2007 directeur is van MVRO. ‘Voor alle AH-supermarkten ten zuiden van de A12 verzorgen wij het bouwmanagement. Als een supermarkt wordt verbouwd, sturen wij het proces aan. De techniek is daarbij natuurlijk heel belangrijk. MVRO leidt de realisatie in goede banen. Daarbij beperken we ons heel nadrukkelijk tot het procesmanagement. De uitvoering laten we aan uitvoerende partners over, die door ons intensief worden geselec-teerd en begeleid. Acht jaar na de start doen we dat niet alleen voor AH, maar ook voor 21 andere ketens die actief zijn in zowel de food- als de non-foodsector.’

Imposant en gedifferentieerdDe gedifferentieerde portfolio van het bedrijf geeft aan dat MVRO goed moet zijn in zijn werk. Een scherpe afbakening van het eigen werkgebied is volgens Van der Jagt een van de sleutels van het succes. ‘We hebben 34

Waarom moeilijk doen als het makkelijk kan? Die retorische vraag gaat op voor MVRO. De naam dekt de lading namelijk volledig: Makers van Retail Om-gevingen (MVRO). Na een vlie-gende start in 2003 werken de specialisten op het gebied van re-tailbouwmanagement vanuit hun nieuwe kantoor in Geldermalsen. Directeur Piet van der Jagt blikt terug én vooruit. ‘Retail is detail.’

tekSt ceeS de geuSbeeld marcel krijger

‘InTERnET DWIngT RETaILERS OM

WInkELCOnCEPTEn fLEXIbELER TE MakEn’

80MVRO

mensen in dienst, onder wie 24 project-managers. Duurzaam gekoppeld aan een klant, houden zij zich oneerbiedig gezegd bezig met het schuiven van de doos in de doos. Oftewel: de inpassing van een nieuwe of vernieuwde winkelformule in een pand. Onze grote kracht is onze onafhankelijkheid en deskundigheid. En onze sterke focus op het zo goed mogelijk laten verlopen van het proces, van de initiatieffase tot de oplevering van de winkel. Anderen bedenken het con-cept, realiseren het interieur en leggen de technische installaties aan. Wij zorgen ervoor dat het zo slim en snel mogelijk gebeurt.’Om belangenverstrengeling te voorkomen, opereert MVRO uitsluitend voor retailers. ‘Eigenaren van winkelpanden moeten niet bij ons zijn’, legt Van der Jagt uit. ‘We willen de relatie met onze klanten zuiver houden. Hun belang is ons belang: een winkelconcept dat vlot kan worden aangepast of uitgerold. Dat begint vaak met de beoordeling van een pand, aan de hand van een quickscan: is het geschikt? Past het concept erin? Voldoen het casco en de installaties of zijn ze overgedi-mensioneerd en daarmee te duur voor het winkelconcept? En de bottomline: kan het uit?

MVRO

MAKERS VAN RETAIL OMGEVINGEN / 81

'Bij de uitrol van

een winkelconcept

moet je niet te hard

van stapel lopen.'

Wegen de te verwachten inkomsten op tegen de investeringskosten en de huurprijs per vierkante meter?’

Retail is detailVorig jaar heeft MVRO een nieuw concept-brandstore voor een merk in Brussel gerealiseerd. Er volgen er nog twee in de Belgische hoofdstad, met een net iets andere formule. ‘Verstandig, want retail is detail’, vindt Van der Jagt. ‘Bij de uitrol van een winkelconcept moet je niet te hard van stapel lopen. Het gevaar is anders dat je er later met terugwerkende kracht allerlei kinderziekten uit moet halen. Alvorens een nieuw winkelconcept te dupliceren, kun je het beter eerst op kleine schaal laten uit-kristalliseren.’Als voorbeeld noemt Van der Jagt een kassa die in de ogen van de consumenten niet op de goede plek staat of winkels die als

te donker worden ervaren. ‘Zo’n kassa zul je moeten verplaatsen. De klant is ten-slotte koning. Maar “te donker” is vaak een kwestie van beleving, waar je met een kleine aanpassing van het verlichtingsplan op kunt inspelen.’In dat verband pleit Van der Jagt ervoor om winkelconcepten flexibel te maken, door de basistechniek te scheiden van de techniek die bijdraagt aan de klantbeleving. ‘Als je dat doet, kun je de winkel veel sneller en goedkoper veranderen en vervormen. Door de opkomst van internet zal dat nodig zijn, al weet nog niemand hoe het precies zal uitpakken. Dát het gevolgen heeft voor het oppervlak, het assortiment en de houdbaar-heid van het winkelconcept staat vast.’

Flexibeler huurcontractenIn het verlengde daarvan denkt Van der Jagt dat huurcontracten flexibeler zullen worden.

‘Winkelketens willen niet meer voor tien jaar vastzitten aan 1000 vierkante meter. Afhankelijk van de vlucht die de verkoop via internet neemt, zullen ze meer flexibiliteit willen in het oppervlak dat ze voor vijf of tien jaar huren.’Dat schept in de winkelstraten mogelijk ruimte voor brandstores als Sony, Ap-ple, Samsung en Nivea, die de noodzaak voelen om zich te profileren. ‘Dat zullen ze niet in kleine en middelgrote steden doen’, verwacht Van der Jagt. ‘Het funshoppen gaat zich concentreren in de grote steden. MVRO is er klaar voor om ook deze ontwikkeling te faciliteren. Per slot van rekening praat je over brands die sterk zijn in marketing maar mogelijk weinig ervaring hebben met de technische realisatie van retail. MVRO kan the best of both worlds combineren.’ n

Chambers 2010

“VERY COMMERCIAL, PRAGMATIC, KEEPINGIT SIMPLE AND STRAIGHTFORWARD”

Wij leveren zakelijke, juridische dienstverlening voor be drijven, overheidsinstellingen en non-pro�t organisaties. Daarbij ligt onze focus op vastgoed, ondernemingsrecht en arbeidsrecht.

Wij zijn gevestigd in Amsterdam en Londen.

CROSS-ChannEL RETaIL: van aMbITIE naaR REaLISaTIE

Dennis van Ameijden is partner bij accountant- en advieskantoor PwC, en voorzitter van de sectorgroep Retail & Consumer. We stellen hem enkele vragen over zijn visie op de Nederlandse retailsector en multi-channel verkoop.

Wat heeft PwC met retail?

‘De consument centraal stellen is naar mijn mening de kern van de Nederlandse retail-sector. En dit herkennen we ook in onszelf. PwC is marktleider op haar vakgebied juist doordat we klantgericht werken. Elk jaar doen we uitgebreid onderzoek naar de retail-sector en sponsoren we belangrijke evene-menten zoals de Elsevier Retail Summit om gevoel te krijgen voor wat er leeft binnen de sector.’

Wat is uw visie op de rol van e-commerce in de Nederlandse retailsector?

‘De groei in de Nederlandse retailsector zit vooral in e-commerce. Uit recente cijfers van Currence, de verwerker van betalingen via iDEAL, blijkt dat Nederlandse consumenten vooroplopen binnen Europa in online aan-kopen. Nederlanders deden het afgelopen jaar al één op de tien van hun aankopen via internet en 70 procent van de Nederlanders koopt wel eens online. E-commerce heeft een geweldige groei laten zien over de afge-lopen tien jaar, en de verwachting is dat dit

beeld guuS bakS 84Q&A

nog verder toeneemt in de nabije toekomst. We zien dit terug in de explosieve groei van web-only retailers. Daarnaast zien we dat de “traditionele” retailers zich naar multichan-nel retailers ontwikkelen. Het inrichten van een internetkanaal is voor deze retailers een grote kans om zich te onderscheiden ten opzichte van concurrenten, nieuwe consu-menten te binden, of gemiddelde aankoop-waarden te vergroten.’

Zijn er verschillen tussen web-only en multichannel retailers?

‘Veel multichannel retailers worstelen nog met de combinatie van een fysieke winkel en een webshop. Opvallend is dat retailers die geen verleden hebben in de verkoop van consumentenproducten via fysieke winkels, nu aan de top staan van e-commerce. Uit de 2011-editie van de Internet Retailers Top 100 van Europa blijkt bijvoorbeeld dat 46 procent web-only bedrijven zijn. In Nederland is dit ook zichtbaar, waar de e-commerce markt wordt gedomineerd door Wehkamp (34 pro-cent van de markt) en Bol.com (24 procent). Veel multichannel retailers lijken nog een stap achter te lopen op de web-only retailers.’

Questions & Answers

Q&A

Wat is de volgende stap voor multi-channel retailers?

‘Uit ons onderzoek uit 2010 blijkt dat een groot aantal multichannel retailers de web-shop op dezelfde manier managet als de fysieke winkel. Hierdoor ontstaat er mogelijk kannibalisme tussen de verkoopkanalen. Cross-channel verkoop is een meer ge-avanceerde vorm van verkoop via meerdere verkoopkanalen, waarbij kannibalisme tus-

sen de verkoopkanalen overgaat in synergie. Hierbij zijn de webshop en de fysieke winkel strategisch, systematisch en organisatorisch geïntegreerd en vullen zij elkaar aan. De stap naar cross-channel verkoop vergt echter een zeer goede kennis van de behoeften van de consument, een volledig daarop afgestemde invulling van de kanalen en een effectieve en efficiënt logistieke operatie.’

Welke succesfactoren zijn hierin te onderscheiden?

‘Er is veel te winnen wanneer bedrijven hun verkoopkanalen managen op basis van de individuele sterktes. Denk hierbij ook aan vernieuwing, zoals applicaties op mobiele telefoons of location-based sociale media, zoals Foursquare of Facebook Places. Daar-naast is certificering en transparantie een integraal onderdeel van een online strategie: twee derde van de Nederlanders checkt op een Thuiswinkel Waarborg bij online aankopen. Ook het combineren van online en offline verzamelde klantgegevens is een belangrijke uitdaging in het binden van klan-ten en het verhogen van hun bestedingen. Het groeipotentieel in de multichannel markt wordt verzilverd door de retailer die het meest innovatief en efficiënt gebruikmaakt van nieuwe technologieën om in te spelen op de wensen van de moderne consument. In ons onderzoek naar cross-channel retail 2011, dat in juli wordt gepubliceerd, brengen we verder in kaart hoe succesvolle multi-channel retailers hierin slagen.’ n

QUESTIONS & ANSWERS PWC / 85

OMzET-gEgEvEnS aLS

ManagEMEnTTOOLWendela Raas is partner bij de vast-goedsectie van één van de grotere Nederlandse advocatenkantoren, Boekel De Nerée.‘Ik houd me bezig met huurrecht en treed op voor beleggers en grote retailers. Ik zie dat de retailmarkt behoorlijk in bewe-ging is. Je ziet duidelijke veranderingen ten opzichte van bijvoorbeeld tien jaar terug. Huurrelaties worden steeds min-der standaard; er is veel meer vraag naar maatwerk. Voor een gedeelte heeft dit te maken met veranderende consumenten-wensen en een veranderde markt. Ook aan de retailerskant is in toenemende mate van buitenlandse partijen merkbaar. Die brengen hun eigen systemen mee die ze het liefst overal in Europa willen toepassen. Ook aan de retailerskant is in toenemende mate de invloed merkbaar van buitenlandse partijen, zoals internationale ketens als Zara en H&M. De tijd dat de markt vooral

tekSt michiel maStenbroek beeld marcel krijger 86

beheerst werd door Nederlandse partijen en dat iedereen contracteerde op basis van hetzelfde huurmodel, is al lang voorbij. Dit alles heeft een effect op hoe er wordt omgegaan met juridische onderwerpen. Je merkt dat het Nederlandse huurrecht soms als een belemmering wordt ervaren. Natuurlijk is het beschermende Neder-landse huurrecht goed, maar het staat ook wel eens in de weg van flexibiliteit. Bestond tien jaar terug mijn werk vooral uit 'gewone' huurgeschillen; nu bestaat een belangrijk gedeelte ook uit het zoeken naar oplos-singen en naar creatieve manieren hoe om te gaan met het Nederlandse huurrecht. Een trend die duidelijk voortkomt uit de internationalisering is dat er nu bijvoor-beeld veel vraag is naar omzethuur. Dat gebeurde vroeger weinig en werd vooral als iets negatiefs gezien. Hooguit zetten eige-naren het in op slechte locaties om op die

manier retailers over de streep te trekken. Dat is helemaal omgedraaid. Nu wordt het juist voor de goede locaties ingezet. Beide partijen hebben belang bij een goed presen-terend winkelcentrum. Omzethuur wordt ook gezien als soort marketingmiddel, de belegger kan door de omzetgegevens beter zien hoe het gaat in verschillende delen van het winkelcentrum, en kan aanpassingen doorvoeren als daartoe aanleiding bestaat. Het is daarmee een extra stuk gereedschap geworden.Een andere duidelijke trend van de laatste jaren is de aandacht voor duurzaamheid in de retail; hoe kun je een winkelcentrum inrichten en exploiteren op een duurzamere manier. Partijen willen dit regelen en over en weer afspraken maken. Ik merk steeds vaker dat bijvoorbeeld onderwerpen als energie- en waterverbruik, maar ook het gebruik van duurzame materialen, een rol spelen in huurrelaties.’ n

Visie op detoekomst

TOP-wINkEllOcAtIESvan WEnDELa RaaS

‘In Nederland Stadshart Amstelveen. Beetje flauw misschien, want ik doe daar beroeps-matig veel. Maar ik vind het één van de leukst planmatig opgezette winkelcentra.Iets verder van huis; vorig jaar was ik op studiereis naar Istanboel, daar waren een paar erg mooie winkelcentra. En natuurlijk gewoon Londen, dat blijft voor mij de leuk-ste winkelstad."

3

VISIE OP DE TOEKOMST / 87

Visie op detoekomst

MERkEn En fORMuLES WORDEn SnELLER uITgEROLD

Kitty Koelemeijer is hoogleraar marketing en retailing aan Nyenrode Business Universiteit en directeur van het cluster Marketing and Supply Chain Management. Ze is gespecia-liseerd in retailing, koopgedrag van consumenten en branding.

‘Aan de consumentenzijde zie je dat mensen eraan gewend beginnen te raken op elk tijd-stip en in iedere situatie dingen te kunnen bestellen. Dat zal nog veel sterker worden. Je ziet nu al mensen die de hele dag met hun iPad onder de arm lopen. En mensen zullen nog vaker “connected” worden, altijd en overal. Sociale media worden ook steeds belangrijker. Consumenten zullen hun vrienden via sociale media, al dan niet

geïllustreerd met foto’s, vaker suggesties voor aankopen doen. Waardoor de impuls om online te bestellen ook weer groter wordt. Tegelijkertijd zal gezellig winkelen en daarna de stad ingaan en uit eten gaan ook blijven. Bovendien zet de “retailisering” van de wereld door. Gezondheidszorg zal vaker in winkelvorm worden aangeboden, enzovoorts. De retail dient te waken voor verschraling van winkelstraten. Wat heb je eraan als je woonboulevard voor de helft leegstaat? Daar trek je geen klanten mee. En moet je retail altijd combineren met pretparken en andere trekkers? Waarom zou je ook niet mikken op inspiratie, kleine winkeltjes, kleinere initiatieven. In de grote steden zie je vaak wijken buiten het cen-trum waar het allemaal net wat creatiever is. Vaak trekt zo’n wijk kunstenaars. Zoals in Amsterdam de Haarlemmerstraat. Het interessante is dat de nichewinkels die je daar vindt via internet weer een groter bereik krijgen. Ik zie het dus zeker niet

zo somber in voor de retail. Er zijn goede initiatieven, maar de transitie richting de nieuwe tijd gaat niet zonder horten en sto-ten. En er is een enorme strijd om de aan-dacht van de consument. Marie Claire en SBS hebben ook een eigen webshop. Je ziet nu een snellere opkomst van sites, vooral in non-food, zoals Bol.com die nu in korte tijd ook opeens door veel succes in elektronica groot is geworden. Formules worden snel-ler uitgerold. Het is vergelijkbaar met hoe Lady Gaga in een paar jaar een wereldmerk bouwde, mede dankzij internet, terwijl Madonna daar veel langer over deed. Niet qua inhoud, maar wel qua mechanisme is dat vergelijkbaar met hoe het er nu bij con-sumentenmerken aan toegaat. Sommige retailers zijn in staat dat nieuwe tempo te volgen, andere niet.’ n

tekSt michiel maStenbroek beeld marcel krijger 88Visie op detoekomst

TOP-wINkEllOcAtIESvan kITTY kOELEMEIjER

‘Barney’s in New York vind ik geweldig.Wat Apple in zijn stores doet, is briljant. Ze zijn innovatief tot aan de architectuur van de winkels toe.

In Azië heb je fabriekshallen waar vijftig of meer fabrikanten hun collecties neer-leggen. Niet omdat ze uitverkoop hebben, maar als een andere manier van verkopen. Westerse retailmerken weten daar nog niet goed mee om te gaan. Het lukt maar weinig retailers hun businessmodel te kopiëren naar Azië.’

3


Visie op detoekomst

aLS DE RETaILER nIETS DOET, gaaT

hIj TEn OnDERCor Molenaar is sinds 1999 bijzonder hoogleraar eMarketing & Distance-Selling aan de School of Manage-ment (Erasmus Universiteit) en sinds 1998 directeur van het door hemzelf opgezette eXQuo consultancy.

‘Op dit moment speelt natuurlijk de be-dreiging die de retail voelt door verkoop via internet. In Nederland wordt voor circa 8,2 miljard euro via internet verkocht, in 2015 zal dat 15 miljard euro zijn. Dat is dan 30 procent van het non-food. Een andere ontwikkeling is dat consumenten zich ook veel vaker eerst op internet oriënteren om tot een aankoopbeslissing te komen en vervolgens tot de koop, via winkel of internet, overgaan. Dat leidt tot een strijd tussen fabrikanten en retailers. Als je door informatie vergaren op internet al weet dat je een Philips-tv wilt kopen, wat

is dan de rol van de retailer? De fabrikant zal vaker rechtstreeks aan consumenten gaan verkopen. Een webshop openen is niet altijd het antwoord voor de retailer. Een retailer heeft andere kwaliteiten dan een webwinkelier. De retailer moet het hebben van assortiment, locatie en goede inkoop. Een webwinkelier van traffic en snelle en betrouwbare levering. Maar als de retailer niets doet, gaat hij ten onder. Consumenten zitten met laptop en iPad op schoot tv te kijken. Dan is er sprake van lagere bar-rières om tot aankoop over te gaan dan op maandagmorgen in de winkel. De retailer moet zich dus opnieuw afvragen waarom klanten in zijn winkel komen. Dan gaat het om beleving toevoegen, winkels verrassend

maken, aan loyaliteit werken. Services zoals openingstijden horen daar ook bij. Ik zie ook toekomst voor winkelcentra buiten de steden. Maar dan wel met een “magneet”; een voetbalstadion, bioscoop of evene-mentenhal. Zo wordt de Zwarte Markt in Beverwijk nu verbonden met winkels. Voor kleinschaliger winkels in woonkernen van stadjes en dorpen zie ik eveneens toekomst. Daar koop je dagelijkse boodschappen en de artikelen die je via internet bestelt haal je er op, zoals een fotoalbum bij de Hema. De Hema zet nu ook in op kleinere winkels in dorpskernen. Nog een andere mogelijk-heid is om de bedreiging te integreren. Elektronicaketen Scheer en Foppen heeft computers in de winkel, zodat de consu-menten op internet in de winkel kunnen be-stellen. Juist bij elektronica is er een sterke adviesfunctie, dan kan dat goed werken. Bij muziek en mode is de adviesfunctie minder sterk, dan is integratie lastiger.’ n


TOP-wINkEllOcAtIESvan COR MOLEnaaR

‘Manhattan New York, daar is alles, het bruist en er zijn geweldige winkels.Trafford Centre in Manchester, vlak bij voetbalstadion Old Trafford vind ik een goed voorbeeld van het moderne winkelen. Er zijn veel bioscopen, goede restaurants en prettige winkels.Ik vind de binnenstad van Den Bosch erg prettig. Mooie, kleinschalige winkels.’

TOP-wINkEllOcAtIESvan COR MOLEnaaR

‘Manhattan New York, daar is alles,

3


Visie op detoekomst

bETaLEn OM TE MOgEn

SLOPEnStefan van Uffelen is directeur van de Dutch Green Building Council. De Dutch Green Building Council (DGBC) is een onafhankelijke organisatie, die duurzaamheidskeurmerken ont-wikkelt voor Nederlandse gebouwen en gebieden. De stichting verstrekt certificaten aan opdrachtgevers die de mate van duurzaamheid van hun gebouw of gebied hebben laten beoordelen volgens vooraf gestelde criteria. De Council toetst op basis van het Engelse BREEAM.

‘We zien nu in de Nederlandse retail steeds meer aandacht voor energie, een van de negen punten in de door ons ontwikkelde Nederlandse variant van het BREEAM-keurmerk. Verder hebben wij met de Nederlandse Raad van Winkelcentra, de NeVaP-verpakkingsoplossingen en Agent-schapNL, een marktgroep duurzame retail opgericht. Onlangs hadden we een bijeenkomst om uit te zoeken hoe je kunt omgaan met energielabels. Wil je alleen de gemeenschappelijke ruimte van het

winkelcentrum labelen, zoals de overheid eist, of ook elke aparte winkel? Wij gaan nu als bovenwettelijke eis voorschrijven dat ook verschillende winkels gelabeld worden als je een certificaat van de marktgroep wilt. Er zijn al verschillende winkelcentra die hun belangstelling voor dit label hebben uitgesproken. Het keurmerk voor bestaande bouw is er nog niet, voor nieuwbouw wel. Sommige winkelcentra laten hun klanten weten dat ze duurzame labels hebben voor hun winkelcentra. De Duitse keten Lidl is daarin bijvoorbeeld heel actief. We zien ook veel partijen die ermee aan de slag gaan en het nog niet naar buiten brengen. Die willen

het eerst helemaal op orde hebben omdat ze anders misschien kritiek krijgen van milieuorganisaties, wanneer ze nog tekort-schieten. Je ziet dat de eigenaren het meest actief zijn met duurzaamheid en energie. Vooral in relatie met de lange termijn en verhuurbaarheid. De Lidls en Blokkers van deze wereld zijn natuurlijk ook vanwege de kostenbesparing geïnteresseerd. Overigens zijn er nu nog heel weinig consumenten die letten op de energielabels van de panden waar ze winkelen. Maar als een bekende Nederlander opeens daarover iets twittert kan het hard gaan.Retailers moeten dus vooroplopen want als je achterloopt kan het tegen je werken. Je merkt nu trouwens ook dat eigenaren steeds meer vragen stellen over de mate-rialen van de gebouwen. Door de gestegen grondstofprijzen is dat steeds meer een hot issue. Gebruikelijk was dat het hele inrichtingspakket van een winkel een keer in de vijf jaar op straat werd gegooid en vervolgens vervangen. Maar dat begint te veranderen. Ik weet van een pand waar de sloper vijf ton betaalde om te mogen slopen en de grondstoffen te verzamelen. Dan wordt het een heel ander verhaal.’ n


TOP-wINkEllOcAtIESvan STEfan van uffELEn

'Eigenlijk vind ik, als man, deze vraag las-tig te beantwoorden. Ik kom niet verder dan marktplaats.nl, de vrijmarkt met Koningin-nedag en de bazaar van Istanboel.'

3


Visie op detoekomst

‘WE OnTWIkkELEn nOOIT OP RISICO’

‘Een echte ontwikkelaar heeft modder aan zijn schoenen.’ Remco Klomp, directeur van ontwikkelingsmaatschappij Buiten-Mere Properties BV, is niet bang vieze voeten te krijgen op het bouwterrein rond het station Almere-Buiten. Daar wordt hard gewerkt aan de vernieuwing en uitbreiding van het centrum van Almere-Buiten: Buitenmere.

Voor het interview begint, worden de foto’s gemaakt. Niets beter dan een enorme bouwput om te illustreren dat er in Almere-Buiten hard wordt gewerkt aan een nieuw gezicht. Waar nu nog een reusachtig gat gaapt, verrijst dit jaar Blok 4, bijna 5000 vierkante meter winkels, boven een par-keergarage met ruim vierhonderd plaatsen en onder ruim vijftig woningen. Tussen de hekken rond de bouwactiviteiten staan de nog gesloten kramen van een kleine ker-mis. Klomp, die deze ochtend uit zijn thuis-basis Den Haag naar Almere is gereden, is verbaasd. ‘Dat is gezellig.’

GeheimVoor de kermis is het nog te vroeg, maar in het wat ouderwets aandoende winkelcen-trum DoeMere, dat naast de nieuwe ontwik-kelingen in Buitenmere ligt, wordt al lustig gewinkeld. ‘Het is het oudste thematische opgezette winkelcentrum van Nederland’, vertelt Klomp. ‘Begin jaren tachtig is het opgezet als een groot woonwinkelcentrum. Logisch, omdat Almere nieuw was en er veel behoefte was aan woonwinkels. Die behoefte is er nog steeds; er is in Almere veel nieuwbouw.’ Klomp maakt er geen ge-

tekSt nicole SantÉbeeld marcel krijger 94Buiten-Mere

heim van dat ook hij het centrum behoorlijk gedateerd vindt. ‘Maar het is een heel goed functionerend centrum. Wij willen graag dat goed bewaarde geheim ontsluieren. Daarom hebben wij de stoute schoenen aangetrokken en Kees Rijnboutt gevraagd plannen te maken voor het upgraden van DoeMere.’Op de impressies van het centrum nieuwe stijl staan in het oog springende robuuste panden, als grote ‘schuren’, in verschillende kleuren. Wat naast de gedurfde gebouwen opvalt, is de grote hoeveelheid ruimte tus-sen de verschillende blokken, het groen én de auto’s voor de deuren van de winkels. ‘Rijnboutt heeft als thema voor het nieuwe DoeMere gekozen voor ruimte. Dat is iets wat je in Almere veel hebt. Dat kan een negatieve lading hebben, in de zin van een winderige, open vlakte. Maar je kunt het ook positief keren: hier is ruimte voor een bijna Amerikaanse leefstijl. Almeerders hebben auto’s en daar moet je op inspelen. Je ziet het nu al gebeuren. Iemand rijdt naar de BCC met zijn auto, zet hem voor de deur, laadt een nieuwe televisie achter in zijn kofferbak en rijdt verder naar een ande-re winkel. Dat kan niet overal, dat begrijp ik

Buiten-Mere

ook wel. Maar hier kan dat nog wel en dat is het idee achter de nieuwe opzet. Rijnboutt trekt die Amerikaanse leefstijl door in het ontwerp van de winkelen wooncomplexen. Het zijn een soort schuurachtige gebouwen die verwijzen naar de Amerikaanse barns.’

AlexandriumDe oude winkels worden uiteindelijk alle-maal afgebroken. ‘Het mooie van het project is, dat het in blokken is verdeeld. Hierdoor kunnen we bouwen in verschillende fasen, zodat de cashflow niet in gevaar komt. De retailers kunnen gewoon doorgaan met hun zaken, terwijl de nieuwbouw plaatsvindt. Elke winkelier verhuist één keer.’Als het allemaal goed gaat, zal het voor-malige woon-winkelcentrum over een jaar of acht helemaal klaar zijn. Het zal dan ook

zijn uitgebreid met woningen, waarmee de plek een grotere levendigheid en een groter gevoel van veiligheid zal krijgen. ‘Het toevoegen van woningen in het nieuwe deel houden we enigszins beperkt, omdat de markt ook beperkt is. We richten ons wat dat deel betreft scherp op doelgroepen en bewaken de prijs-kwaliteitverhouding.’Behalve de metamorfose van Doemere bestaat de totale ontwikkeling van het centrum van Almere-Buiten uit een forse uitbreiding van het retailaanbod. Er komt zo’n 26.000 vierkante meter aan winkel-oppervlakte bij, zodat het totaal, Buiten-mere en DoeMere, komt op ruim 100.000 vierkante meter. Er komt méér en vooral andersoortige detailhandel, diverse soorten horeca, een bibliotheek, een kunstencen-trum, driehonderd koop- en huurwoningen

en parkeergelegenheid. ‘Ons referentiepunt is Alexandrium, in Rotterdam. Dat hebben we de gemeentelijke overheid in Almere ook voorgehouden. Het is een mooi voorbeeld van hoe een centrum met een heel divers aanbod aan retail goed werkt.’

GroenDe contouren van het nieuwe deel van het centrum worden al goed zichtbaar. Te-genover de bouwkeet, waar het gesprek plaatsvindt, staat het vers afgeleverde en inmiddels volop in gebruik genomen Blok 3, met een grote, nieuwe Action en stijlvolle appartementen boven de winkels. ‘Dat ziet er goed uit’, zegt Klomp met gepaste trots. ‘En ik heb al van diverse kanten gehoord dat mensen het mooi vinden.’ Naast Blok 3 wordt volop gewerkt aan Blok 4 en achter

BUITEN-MERE / 95

de schuttingen rondom de bouwput gaan de herontwikkelde plinten van de bestaande bouw schuil. Op de plek waar de keet staat, zal Blok 5 verrijzen, ook weer met woningen en winkels. En veel ruimte voor groen.‘Het thema voor het nieuwe deel is: Extra-vert. Expressief en extra groen, in de vorm van bijvoorbeeld groene daken en bijzondere gebouwen. Voor iedere ontwikkelaar is groen een sluitpost, maar wij hebben dat hier niet gedaan. Op Blok 3 is een prachtige daktuin aan-gelegd, er komt een jeu-de-boulesbaan op Blok 4 en op Blok 6 komt ook een

mooie tuin die voorziet in terrassen voor de bewoners. De daken zijn echt groen, niet alleen groen geschilderd.’Behalve winkels en woningen wordt ook een zogenaamd leisure-plein aangelegd. ‘Zie je die zandvlakte liggen, waar nu de kermis staat? Daar komt een casino, een bibliotheek, een kunstengebouw, dat door de gemeente is gekocht, en horeca. Ook in de plinten van de andere blokken rond het plein komt meer horeca, en daarmee krijgt het geheel een echte centrumfunctie. Dat is wel nodig voor een stadsdeel van deze omvang.’Het nieuwe centrum is, hoewel Klomp aan-

96 / BUITEN-MERE

trekkingskracht voor een grotere straal niet uitsluit, echt bedoeld voor het stadsdeel Almere-Buiten. ‘Het is een groot stadsdeel’, onderstreept Klomp. ‘Er wonen hier inmid-dels ruim 50.000 mensen, zo veel als in een gemiddelde stad in Nederland.’ Zorgen over voldoende publiek heeft hij allerminst. ‘Wij creëren een fysiek deel voor vraag en aanbod. Als je zorgt dat het aanbod op orde is, ontstaat er, als de vraag er is, vanzelf een goed draaiend centrum. Die vraag is er hier zeker. Stap naar buiten, het is hier altijd hartstikke vol. En de feedback van de retailers is zodanig dat we zeggen, dat gaat zeker goed.’

Geen risicoTijdens het gesprek gaat de bouw buiten onverdroten door. Klomp is er trots op dat de financiële crisis nauwelijks gevolgen heeft gehad voor deze en andere ontwik-kelingen van zijn maatschappij. ‘De winkels in het project zijn bijna allemaal direct verhuurd. Het heeft er natuurlijk mee te maken dat we veel winkelcentra hebben in Nederland, en een prima relatie met retai-lers. En we staan er bekend om dat we niet ontwikkelen op risico. Wat we ontwikkelen is verkocht of verhuurd. Daarom bouwen we lekker door. Bovendien zitten we altijd in de eigenaar-belegger situatie. We are here to

stay. Dat geeft ook een gevoel van veilig-heid. Dat praat heel anders met bijvoor-beeld gemeenten.’Wat Klomp betreft is die betrouwbaar-heid en langdurige betrokkenheid ook een vorm van duurzaamheid. ‘Er zijn veel ontwikkelaars die duurzaamheid zien als het installeren van een paar zonnepanelen op hun gebouwen. Voor mij is het anders. Duurzaamheid is het investeren in bestaan-de structuren. Dat hebben we gedaan lang voordat duurzaamheid een populair thema was, en dat zullen we blijven doen als het weer verdwenen is.’ n

BUITEN-MERE / 97

Het besef dat duurzaamheid niet voorna-melijk kosten met zich meebrengt, maar de, eigenaar en retailer besparingen (energie-kosten, vervoerskosten) oplevert, is nog onvoldoende doorgedrongen. De retailsector loopt op het gebied van duur-zaamheid nog achter bij de andere sectoren. Consumenten hebben nu vooral aandacht

voor de herkomst van de producten. En retailers zien vaak nog onvoldoende het be-lang van duurzame huisvesting. Wij helpen hen daarbij door voor al onze winkelunits een Energieprestatieadvies te laten maken en daarover met de retailers in gesprek te gaan, zodat bij nieuwe investeringen in de winkelruimte daadwerkelijk winst kan wor-den gemaakt op het gebied van duurzaam winkelen. Dat kost niet meer en levert wel meer op. Primair een besparing op de ener-giekosten bij de retailer, secundair maar niet minder belangrijk, een reële bijdrage aan een schonere wereld voor onze kinderen.

Binnenstedelijke winkelcentra zijn meer toekomstproof dan extramurale winkelcen-tra. Het funshoppen van de hedendaagse consument wordt beter bediend in de binnenstad waar ‘van nature’ meerdere functies gemengd voorkomen.De binnenstad was, is en zal ook in de toekomst dé plek zijn waar consumenten naartoe zullen gaan om te winkelen. Onze prachtige binnensteden bieden een schit-terend decor voor het recreatieve winkelen,

gecombineerd met horecabezoek en cultuur. Het is met name de natuurlijk gegroeide samenhang van verschillende architectuur- en gebouwstijlen, maar ook de historisch logisch gevormde verschillen die als totaalproduct een sterke aantrekkingskracht blijven uitoefenen op mensen. Het is in die steden wel van belang om het totaalproduct van de binnenstad blijvend aantrekkelijk te houden. Dat doe je door te investeren in het aantrekkelijk maken van B- en C-locaties, maar vooral ook door tijdig overtollig winke-laanbod uit de voorraad te halen. Herontwik-keling naar nieuwe functies op het gebied van wonen voor de toenemende groep ouderen kan daarbij een belangrijke impuls geven aan de vitaliteit van de binnensteden ook in de toekomst.

Gemeenten zijn vaak te weinig op de hoogte van de laatste trends. Gerichte aankopen vinden plaats via het internet, terwijl voor het recreatieve winkelen andere functies als horecavoorzieningen en ook de algehele sfeer van een gebied steeds belangrijker worden. Doordat overheden onvoldoende

983 stellingen overDuurzaamheid

SYnTRuS aChMEa REnÉ vIERkanT

bekend zijn met deze trend frustreren ze een gezond winkelklimaat. Retailers weten beter wat er speelt en zouden meer ruimte moeten krijgen om het beleid te beïnvloe-den. Wat is de rol van de overheid?Gemeenten worden steeds bewuster van het belang van een goed functionerend winkel-centrum in hun stad. Niet alleen voor het bedienen van de eigen bevolking, maar juist ook als belangrijk instrument op het gebied van citymarketing en de slag om de moderne winkelconsument. Deze is immers steeds mobieler en beter geïnformeerd en hierdoor ook steeds veeleisender. Het is belangrijk om samen met marktpar-tijen als beleggers en retailers te werken aan het beeld van de vitale stad van de toe-komst. Via Wikistedia biedt Syntrus Achmea Vastgoed een open podium voor alle actoren in dit maatschappelijke speelveld om mee te denken en te praten over hoe de winkelstad van 2030 eruit moet komen te zien. Mede op basis van deze inzichten gaan wij de ko-mende tijd actief in gesprek met gemeente-besturen zodat hier de juiste keuzes worden gemaakt. n

DUURZAAMHEID / 99

‘Een heel bijzonder winkelcentrum dat ik ooit met de SSM bezocht is Langham Place in Hongkong. Een winkelcentrum over vijftien(!) lagen op een bouwkundig onmo-gelijke plek, waardoor het erg kleine ver-diepingsvloeren zijn en over zo veel lagen. Spectaculair is de roltrap die vier etages overbrugt. Het is helemaal gefocust op jong en trendy en is architectonisch echt een feest. Ook qua invulling is er erg goed nage-dacht en vind je per etage een andere we-reld. Ik vind het vooral een mooi voorbeeld van wat een goed doordacht en doorgevoerd totaalconcept op een stedenbouwkundig zeer beperkende locatie kan betekenen

voor het succes van een winkelcentrum. Ook in de Nederlandse schaal kunnen we daar nog veel van leren. In Nederland kies ik voor Arnhem als winkelstad met een nog onvermoede potentie. Arnhem-Centrum is een mooie winkelstad, met nieuwe gebie-den en interessante winkeltjes, die zich autonoom ontwikkelen. Maar ook een sterk A1-winkelmilieu met bijvoorbeeld een prachtige nieuwe megastore van Bestseller in de Vijzelstraat in een pand waar eerst een Blokker-winkel zat. Geweldige visie heeft degene gehad die dit op deze plek gerea-liseerd heeft. Er kan in onze binnensteden meer dan we vaak denken.

favORIETE WInkELCEnTRa

Joost Bomhoff werkt sinds 1982

bij het grootste beursgenoteerde

vastgoedbedrijf van Europa, het

Frans-Nederlandse Unibail-

Rodamco. Bomhoff is directeur

Corporate Sustainability bij

het concern.

100

unIbaIL RODaMCOaCTIEf InSPELEn OP TREnDS

‘In Nederland heb je een fijnmazige winkelstructuur: buurtwinkel, wijkwinkel, stadscentrum. Dat betekent dat we buiten de traditionele stadscentra nauwelijks grootschalige winkelcentra hebben. Een stadscentrum is aantrekkelijk en heel pluri-form. Er zijn veel eigenaren, verschillende visies, niet makkelijk te managen. Bij een winkelcentrum zijn er meestal één of twee eigenaren, zodat je makkelijker een ge-meenschappelijk doel kunt nastreven. Uit-gangspunt van winkelcentrummanagement is: meer bezoekers, meer omzet, meer huur. Als eigenaar kun je actief inspelen op trends. Door meer vrije tijd en andere samenlevingsvormen is er een duidelijker onderscheid tussen dagelijkse boodschap-pen en “experience”-winkelen. Om experience-winkelen te creëren heb je een grootschalig winkelcentrum nodig. Bijvoorbeeld schoenen of tassen bekijken in een comfortabele, sfeervolle omgeving werkt inspirerend. In individuele winkels in de binnenstad kun je die beleving ook vinden. Maar grootschalige winkelcentra kunnen een unieke, veilige en aantrek-kelijke sfeer bieden. In de ons omringende landen vind je dat veel meer. Vooral omdat de opbouw van steden daar anders is georganiseerd. In buitenwijken hebben ze vaak geen fijnmazige winkelstructuur, maar grootschalige winkelcentra. Vroeger waren winkelcentra nogal eens in handen van verzekeringsbedrijven. Die keken alleen naar: is het verhuurd. Wij kijken heel actief naar wat er verbeterd kan worden: ander

design, meer comfort, meer daglicht en meer entertainment. En veelvuldig nieuwe huurders, internationale ketens waar bezoekers graag winkelen. Alles is erop gericht een zodanige sfeer te creëren dat mensen daar graag heen gaan. In Neder-land heb je een paar centra die dat nastre-ven, bijvoorbeeld Alexandrium in Rotterdam en Stadshart Amstelveen. Maar over het algemeen zijn die centra iets te klein en is het aanbod niet uitgebreid genoeg. In de ons omringende landen heb je bijvoorbeeld in Parijs Vélizy 2, in Madrid La Vaguada en het Donau Zentrum in Wenen; grootscha-lige winkelcentra die een regionale functie vervullen. Dat soort winkelcentra lopen erg goed. In La Vaguada komen jaarlijks 24 mil-joen bezoekers, in het Donau Zentrum 20 miljoen, in Amstelveen 9 miljoen. Het heeft zijn voordelen dat je in Nederland op de fiets kunt gaan winkelen, maar je mist wel die bijzondere winkelcentra. Je zult zien dat door de komst van internet die grote centra, die leisure, pleasure en socializing bieden, nog belangrijker worden.’ n

‘Westfield, London

Centrum Chodov, Praag

La Vaguada, Madrid.’

TOP-wINkEllOcAtIESvan jOOST bOMhOff3

3 stellingen overDuurzaamheid

tekSt michiel maStenbroek

DUURZAAMHEID / 101

HOR.11.002.Vastgoedvisie(220x285mm) _HOR.11.002.Vastgoedvisie(220x285mm) 27-05-11 15:52 Pagina 1

Verbeeldingskracht?Wonen begint voor ons met het nadenken over de toekomstige bewoners. Over hun ruimtewens,

over het gebruik van de woning en van de omgeving. Elke plek heeft z’n eigen merites, mogelijk-

heden en belemmeringen. Met onze verbeeldingskracht maken wij plannen waarin gebouw en

omgeving met elkaar in balans zijn. Wij maken plekken waar kinderen graag willen wonen.

En waar ze zich heerlijk kunnen uitleven!

www.synchroon.nl

HOR.11.002.Vastgoedvisie(220x285mm) _HOR.11.002.Vastgoedvisie(220x285mm) 27-05-11 15:52 Pagina 1

‘We zitten sinds 2001 vlak bij een aantal musea en een driemaster die Batavia heet, bij de kust van Lelystad. Vandaar de naam. Het principe van een factoryoutlet is in 1975 in de VS ontstaan. Het begon met fabrieken die aan personeel en later aan derden, overjarige artikelen of zaken waar een “draadje aan los zat” verkochten. Later werden er speciaal gebouwen voor neerge-zet en werden de outlets mooier. De eerste outlet in Europa was in Groot-Brittannië in Bices-ter ten noorden van Oxford. In Europa zijn er nu een kleine tweehonderd, in Nederland drie. In Groot-Brittannië is per 1000 inwoners 9 m² outlet. In Neder-land 3 m². Spanje en Italië gaan richting 8 m². Nederland vinden wij wat dit betreft toch goed “ge-dekt”. Als je de outlet van ons, Roosendaal en Roermond op de kaart situeert dan zie je dat het mooi verdeeld is als je uitgaat van hoeveel kilometer bezoekers bereid zijn te rijden. In Roer-

Martijn Burghout was al langer betrokken bij de outlet Batavia Stad in Lelystad. Hij vertegen-woordigde de vroegere eigenaar, Rodamco. Toen hij in 2006 merkte dat het centrum minder effec-tief werd gemanaged en men duidelijk kansen liet liggen, kocht hij de outlet samen met een aantal investeerders van de Freeland Groep.

mArtIjN bUrGHOUt OuTLET baTavIa STaD

104

TOP-wINkEllOcAtIESvan MaRTIjn buRghOuT

‘De levendigheid van een gewone markt of markthal waar dan ook in de wereld. De grootste outlet in New York, Woodbury Common: 80.000 m². Niet mooi, maar imposant. In Hongkong ken ik een winkelcen-trum van iets van tien lagen, Festival Walk, dat zie je niet vaak.’

3

tekSt michiel maStenbroek beeld guuS j. bakS

Outlets

mond hebben ze dan ook nog het voordeel dat er veel Duitsers komen. Zij trekken jaarlijks 3,4 miljoen bezoekers, wij 2,1 miljoen. Je moet oppassen dat je outlet niet “kannibaliseert” met de normale winkelcen-tra. Anders willen de grote merken ook niet bij je liggen. De spelregels voor outlets zijn dat het om merkartikelen gaat die minstens 30 procent onder de nieuwprijs worden verkocht en dat de artikelen minstens drie

maanden oud zijn. Soms gaan mensen naar onze outlet en vervolgens ook nog winkelen in Lelystad. Dan is het dus juist niet kan-nibaliserend. Heel belangrijk voor een outlet is de zondagsopenstelling, 35 procent van onze bezoekers komt op die dag. Het is een dagje uit, omdat we door het museum en de boten toeristisch interessant zijn. Belangrijk voor mij is dat zowel retailers als bezoekers het fijn hebben. Wat betreft de retailers, we

werken op basis van omzethuur, waardoor de neuzen dezelfde kant op staan. En als het om de bezoekers gaat, internet verdringt steeds meer retail. Daarom moet je met bijzondere dingen komen. Mensen willen ge-zelligheid, een luxe gevoel. Je horeca moet in orde zijn. En je toiletten moeten onberis-pelijk zijn. Aan al die zaken werken we met een grote groep mensen.’ n

BATAVIA STAD / 105

‘Het afgelopen jaar hadden we 3.750.000 bezoekers, dat klimt dit jaar naar vier miljoen. Wij liggen in het dichtstbevolkte verzorgingsgebied van Europa; 26,4 miljoen mensen wonen op maximaal anderhalf uur reistijd van ons in Duitsland, Nederland en België. Wij kunnen zien aan de hand van de nummerplaten van met name de Duitse auto’s op ons parkeerterrein, dat de gemiddelde reistijd 55 minuten is. Gebleken is dat onze outlet, en eigenlijk de meeste outlets, de lopende collecties in de grote steden niet aantasten. Men aan-vaardt inmiddels steeds meer dat outlets en gewone retail echt verschillende kanalen vormen. Wij trekken die vier miljoen be-zoekers natuurlijk niet zomaar. Wij hebben de sterkste merken-portefeuille van de Benelux en Duitsland. Met een heel hoog gehalte aan designermerken. Als ik het op een rijtje zet, oogt het spectaculair, onder meer; Prada, Gucci, Burberry, Armani,

Marc Bauwens is sinds acht jaar general manager van Designer Outlet Roer-mond, een van de grootste van Europa. Bovendien heeft deze outlet, die in een heel sterk verzor-gingsgebied ligt, zo onge-veer het meest exclusieve merkenaanbod van de outlets in Europa.

tekSt michiel maStenbroek beeld guuS j. bakSmArc

bAUwENS DESIgnER OuTLET ROERMOnD

106

TOP-wINkEllOcAtIESvan MaRC bauWEnS

‘Shopping is meer dan merken en prijzen, de “beleving” staat voorop. Met die gedachte kom ik tot de volgende top drie: Saks Fifth Avenue – New York, Woodbury Common Outlet – New Jersey, McArthurGlen Designer Outlet – Serravalle.’

3

Outlets

Dolce&Gabbana, Polo Ralph Lauren, Tommy Hilfiger. Omdat we als McArthurGlen de grootste outletontwikkelaar van Europa zijn – met twintig outlets – hebben we door onze sterke netwerken, schaal en expertise goede toegang tot deze exclusieve merken. Daar-naast hebben we ook de grote sportmerken, outdoormerken, kindermerken en lingerie.Wij hebben nu 120 winkels op 28.000 vierkante meter en dat wordt 13 augustus uitgebreid tot 150 shops op 35.000 vierkante meter. We hebben dus een beresterke mer-

kenportefeuille, veel bezoekers en we zijn 363 dagen per jaar open. Het totaal is daar-naast gegoten in mooie architectuur. Een villagelook, als een dorpje. Uiteraard hebben we verder goede horeca, met onder meer een La Place. Dit alles samen biedt alle ingrediënten voor een succesvolle outlet. We zijn in 2009 uitgeroepen tot best presterende outletcentrum in Europa. Daar zijn we trots op. We zitten via een passage ook dicht bij het centrum van Roermond. Veel bezoekers plakken er ook een middag Roermond aan

vast. Ze bezoeken de historische binnenstad, ze gaan naar musea, pakken een terrasje, gaan winkelen. Voor Duitsers en Belgen is het dan ook nog een uitje naar een ander land. Roermond is bovendien uitgeroepen tot beste Nederlandse middelgrote stad, dit jaar en vorig jaar. Dat is natuurlijk ook een bewijs dat er synergie is tussen de outlet en de stad Roermond, dat we elkaar sterker maken. Wij zijn de magneet, maar je verkoopt ook het merk Roermond.’ n

DESIGNER OUTLET ROERMOND / 107

aLS RETaILERS OnzE CIjfERS gOEDbEnuTTEn, gaaT vaak DE OMzET OMhOOg.Peter Nieland is directeur van Locatus Nederland. Locatus verzamelt informatie over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven. Veld-werkers bezoeken en onderzoe-ken jaarlijks alle winkelgebieden in de Benelux. De verzamelde gegevens, zoals (winkel)naam, verkoopvloeroppervlak en bran-che worden geregistreerd in de database.

‘Wij zijn goed in het vastleggen van feiten. Wij verzamelen informatie en maken deze vervolgens toegankelijk voor onze klanten, zoals gemeenten, retailers, beleggers, projectontwikkelaars en makelaars. We zien nu in onze databases dat er meer leegstand ontstaat. Ook zien we dat er clustering ont-staat in gebieden waar veel mensen lopen. We tellen ook passanten. Dat gaan we nu zelfs voor 24/7 opzetten. De klanten vragen om steeds verfijndere meetgegevens. Die willen bijvoorbeeld weten of het zin heeft om een etalage altijd te verlichten. De behoefte aan informatie wordt groter. Wat is de beste plek? Waar moet ik zitten? Wie zijn de passanten? Dat laatste kun je deels opmaken uit het verzorgingsgebied waarin de retail ligt. Als retailers onze cijfers goed benutten, gaat vaak de omzet omhoog. Als je bijvoorbeeld een winkel hebt waar mensen niet heel doelgericht heengaan, dan moet je op een plek zitten waar veel passanten langskomen. Voor de overheid monitoren we gebieden en ontwikkelen we benchmarks. Ook vastgoedontwikkelaars zijn goede klanten van ons. Die willen weten waar de interessantste markt zit: is het zinvol om op een bepaalde plek een

TOP-wINkEllOcAtIESvan PETER nIELanD

‘Ik heb doorgaans het meest met mooie bin-nensteden. New York is en blijft dan uniek, ook als winkelstad. Hetzelfde geldt voor Barcelona. In Nederland is de binnenstad van Den Haag heel mooi.’

3

tekSt michiel maStenbroek beeld guuS j. bakS

108Facts&Figures

FACTS & FIGURES / 109

Facts&Figures

winkelcentrum te bouwen? Beleggers willen dat wij vastgoed monitoren om bijvoorbeeld te kunnen vaststellen of ze op een A1- of A2-locatie zitten. Voor de crisis kon je in de vastgoedmarkt niet stuk. Je ging uit van je “gut feeling”. Nu kan het bepaald geen kwaad om dat gevoel met feiten te staven.

Wij hebben voor de toekomst een droom, en dat is onze dienstverlening uitbreiden naar geheel Europa. In Nederland, België en Luxemburg bestrijken we met onze on-derzoeken 99 procent van de markt. Onder meer Barcelona, Londen en Madrid. Daar is veel interesse voor, mede omdat clustering

steeds belangrijker wordt. In Nederland hebben we geen concurrenten. In Europa wel, maar vaak ontbreekt er dan iets aan de gegevens. Ze meten bijvoorbeeld het opper-vlakte van de winkels, maar niet het aantal passanten, of andersom. Die volledigheid maakt ons vrij uniek.’ n

110 / FACTS & FIGURES

Aantal Verkooppunten (VKP) 222775 214165 8610Totaal Winkelvloeroppervlakte (WVO) 30544795 20234514 10310281Aantal VKP detailhandel 103374 88459 14915Aantal inwoners 16531294 10788760 5742534Aantal VKP per 1000 inwoners 13 20 -6Gemiddeld WVO per 1000 inwoners 1848 1876 -28Gemiddelde WVO per winkel 261 197 64Aantal VKP diepvries artikelen 7 128 -121Aantal VKP makelaars 3937 2380 1557Aantal VKP coffeeshops 650 0 650Aantal VKP leegstand 13735 14350 -615Aantal VKP kapper 10471 13626 -3155Aantal VKP schoonheidssalon 2634 4068 -1434Aantal VKP cafe 7813 14363 -6550

Onderwerp nederland België Verschil nederland-België

FACTS & FIGURES / 111

112

Ik winkel graag, maar winkels op zich in-teresseren me helemaal niet. Het gaat me om de samenhang, om het grote geheel, om het totale aanbod van functies in een stad waaronder winkels. Mijn favoriet heeft dus betrekking op de stad, niet op winkelstad.’ New York. ‘De stad heeft een heel herken-bare structuur, is een smeltkroes en bestaat uit een intrigerende schakering van fantasti-sche woon-, werken winkelgebieden n

Hans van VeggelChairman Multi Corporation

Fifth Avenue- nEW YORk -

FavorieteWinkelstad vanHans van Veggel

FAVORIETE WINKELSTAD / 113

FavorieteWinkelstad vanAlbert Hoogland

Van deze stad raak ik (vakmatig) opgewon-den. Hypermoderne megawinkelcentra, koel, schoon, strak, alle merken. Een moord om zo’n ding te mogen managen! Daarnaast Kowloon; krioelende mensenmassa en Chi-nese straathandelaars. Fout, warm, vochtig en doordrenkt van oosterse religie. Op straat met chopsticks voor $ 3 perfecte noodles en dan zo Langham Place binnenlopen; vijftien etages modern winkelcentrum, roltrap in-eens naar de 10e en een Latte Macchiato bij Starbucks voor $ 6.Ps. ’s Avonds biertje nemen in Felix van Phi-lip Starck op de 25e van het Penninsula met zicht op de magnifieke neon-skyline. n

Albert HooglandCEO SCM Europe

Hong Kong- ChIna -

114

Mijn favoriete winkelstad is Den Bosch. Naast de bekende retailers biedt deze stad verrassende straatjes met unieke winkels, en dat alles in een gemoedelijke, Bourgon-dische sfeer. Ga maar eens slenteren door de Uilenburg, shoppen op het Kerkplein en het Fonteinplein en dwalen langs de Bin-nendieze. En na de herontwikkeling van het terrein van het Groot Zieken Gasthuis, hartje stad, is Den Bosch een nieuw en bijzonder winkelen verblijfsgebied rijker. Dan is het voor mij eens te meer winkelstad nummer 1 van Nederland. n

Den Bosch- nEDERLanD -

FavorieteWinkelstad vanBart KuilmaSterPlan gzg-terrein, am / heijmanS

Bart KuilDirecteur AM

FAVORIETE WINKELSTAD / 115

FavorieteWinkelstad vanFrancoise Dechesne

Maastricht is voor mij de winkelstad met de perfecte sfeer. De combinatie van het bour-gondische zuiden en het gevoel van kwaliteit en uniciteit komt al snel naar boven.Winkelsteden die mooie, historische com-ponenten kennen hebben bij mij sowieso een streepje voor (Breda of Bergen op Zoom horen dus ook in dit rijtje thuis).

Dit in combinatie met spannende pleinen en goede horeca maken een "shopping day" compleet. n

Françoise DechesneDirecteur MAB Development Nederland

Maastricht- nEDERLanD -

TEKST NICOLE SANTEBEELD GUUS BAKS 116

nanCY SLIkkER En fLOREnCE van bREEDvELD (37 En 39)We gaan vaak samen op pad als een van ons iets nodig heeft, laarzen bijvoorbeeld. We hebben een paar adresjes waar we allebei graag komen en waar we weten dat ze goede spullen hebben. We zijn een tijdlang niet geweest, omdat we allebei freelance werken en het even niet zo goed ging met de zaken. Nu is het weer wat beter. Als we iets kopen varieert dat enorm, tussen de dertig en honderdvijftig euro. Op internet heeft Florence pasgeleden custom-made sneakers gekocht van Nike. Af en toe koop ik muziek via i-Tunes. Rotterdam is een superleuke plek om te shoppen, maar je moet wel weten waar je de winkels kunt vinden.

WInkELLOCaTIESROTTERDaM

TEKST NICOLE SANTE 116 116Winkelstraten

DEbbY DE WaaRD En jEROEn OPSTELTEn (29 En 32)We zijn een vreemd stel, want we houden allebei van winkelen! Vaak vindt de man shoppen niet leuk, maar bij ons is dat niet zo. We gaan niet elke week, maar toch zeker twee keer per maand. Niet alleen voor kleding of schoenen, maar ook naar keukenwin-kels of woonzaken. Op geld hoeven we gelukkig niet zo te letten – ik denk dat we gemiddeld een paar honderd euro uitgeven als we shoppen. We vinden het ontspannend en inspirerend. De PC Hooftstraat in Amsterdam is heel prettig, omdat je daar alle mooie merken bij elkaar hebt, maar laatst waren we in Rot-terdam en daar vind je ook veel bijzondere zaakjes. Via internet kopen we cd’s, boeken, reizen en soms ook speciale sneakers.

jORIS WIjngaaRD (51)Winkelen is voor mij niet echt een straf, maar dan wel in een paar straatjes met mijn favoriete winkels, zoals in ‘de 9 straatjes’ in Amsterdam. Ik ga, denk ik, twee keer per maand even kijken of er iets is wat ik leuk vind. Dat doe ik eigenlijk het liefst alleen, maar soms neem ik een vriendin mee. Vaak koop ik iets, maar soms ook niet. De laatste keer dat ik iets kocht was een mooi shirt van Paul Smith. Dat was wel een beetje duur, meer dan honderd euro. Maar minder dan tweehonderd, haha! En niet eens voor mij, maar voor mijn vriend – die was jarig. Via internet koop ik muziek, boeken en computerspullen.

WInkELLOCaTIESaMSTERDaM

ahMED En ISMaEL khaLID (18 En 19)We winkelen allebei graag. Vaak gaan we met zijn tweeën of met wat vrienden. Het liefst op de koopavond. We kopen graag kleren en schoenen – ik denk dat we gemiddeld tachtig euro per keer uitgeven, dat hangt er ook van af hoeveel geld we hebben. Bij H&M hebben ze goede kleren, en niet duur, maar als we geld hebben kopen we toch liever een goed merk, zoals Tommy Hilfiger. Via internet kopen we eigen-lijk niet zo veel, we willen spullen toch het liefst passen en voelen. En winkelen is ook gezellig, vooral in de Kalverstraat. Daar heb je alles en is het gezellig druk. Volgens mij geven we niet meer of minder uit dan bijvoorbeeld een jaar geleden.

MIChEL van vEEkEn (35)Ik winkel eigenlijk zelden, ga alleen de stad in als ik naar een winkel moet om iets speciaals te halen. Zoals een Engels boek bij American Book Center. Ik besteed dan ook niet zo veel geld, het hangt ervan af wat het kost. Ik koop eigenlijk best veel via internet, ook boeken, maar soms heb ik direct iets nodig, dan ga ik de stad in. Kleren koop ik niet op internet, maar daarvoor ga ik meestal naar één winkel waarvan ik weet dat ze daar kleren hebben die ik leuk vind. Ik geef dan ook niet zo veel uit, want ik koop meestal in de uitverkoop. Misschien tachtig of negentig euro. Echt favoriete winkelstraten heb ik niet. Misschien de Utrechtsestraat in Amsterdam, omdat ze daar een geweldige cd-zaak hebben.

LInDa, jERRY En DEMI gOvERS (42, 44 En 16)We wonen in Almere, maar gaan ongeveer een keer per maand naar de Kalverstraat in Amsterdam om te winkelen. Vaak op zondag, maar soms op zaterdag. Demi vindt het meestal wel leuk om mee te gaan, mis-schien wel omdat ze vaak iets krijgt. Soms neemt ze een vriendin mee – dan gaan ze naar andere winkels dan wij. Daarna spreken we ergens af. Ik denk dat we wel iets meer op de centen letten. We kijken meestal naar kleding, cadeautjes of schoenen. En Jerry wil meestal nog wel een computerzaak in, dan duik ik nog even een andere winkel in. Internet gebruik ik om te zoeken naar bijzondere poppen, die spaar ik.

WInkELLOCaTIESIn DEn haag

MaRIëTTE van DEn bERg (17)Als ik het geld had, winkelde ik elke dag! H&M en Zara zijn mijn favoriete winkels, omdat ze daar hippe en goedkope kleding hebben. Ik ga, denk, ik twee keer in de week even de stad in. Dan geef ik misschien twintig of dertig euro uit, als ik iets leuks zie. Voor dure spullen, zoals schoenen of jassen, kijk ik mijn moeder lief aan; die kopen we dan meestal bij een wat duurdere zaak. Het liefst winkel ik met een paar vriendinnen en soms met mijn vriend – ik vind het leuk om kleren voor hem uit te zoeken. Ik kijk voor kleren soms ook op Marktplaats, daar kun je soms voor heel weinig merkkleren of -schoenen vinden.

jEnnIfER DIELESEn En Eva DE RuITER (22)Een paar jaar geleden gingen we wat vaker de stad in. Maar Eva zit nu even zonder werk en ik studeer nog, dus echt veel geld hebben we niet. Maar we hoeven ook niet per se iets te kopen als we de stad in gaan. Soms passen we een hele middag kleren en schoenen maar kopen we niets! Online kun je ook goed shoppen, bijvoorbeeld bij bonprix. Haarlem is een superstad om te winkelen, maar Amsterdam en Den Haag (waar mijn vriend woont) zijn ook leuk.

WInkELLOCaTIESuTREChT

jOYCE MILLER (36)Ik ben freelancer en heb sinds ongeveer anderhalf jaar veel minder werk. Daardoor zul je me veel minder in de stad zien dan eerst. Soms moet ik wel, voor een cadeautje, en als ik wat geld heb, koop ik iets voor mezelf. Dat kan niet duur zijn, dus ik koop dan wat in de uitverkoop, bij V&D of C&A, zoals dit rokje voor acht euro! Via internet koop ik ook niet meer zo veel – ik kijk ook niet meer omdat het te verleidelijk is. In Nederland zijn veel mooie winkels, maar soms mis ik de shops uit Engeland, zoals Topshop. Als ik winkel, doe ik dat in Amsterdam of Utrecht, waar een vriendin woont. Daar vind ik het heel gezellig en compact. Alles is lekker dicht bij elkaar.

MIEkE TEunISSEn (63)Sinds mijn man is overleden, ga ik regelmatig met een vriendin dagjes winkelen. We gaan steeds ergens anders heen: Amsterdam, Haarlem, Maastricht, Utrecht. Het is echt een dagje uit. Soms koop ik wat, maar het gaat meer om het gezellig rondkijken, koffiedrinken en wat eten. Ik woon zelf in Meppel en daar kun je goed voor alles te-recht, maar voor gezelligheid en bijzondere dingen moet je toch naar de grote stad. Op internet kijk ik niet zo veel, ik kan daar toch de weg niet goed vinden. Het leukst vind ik het, tot nu toe, in Haarlem. Daar heb je echt bijzondere winkeltjes en de binnenstad is zo mooi! n

In 1999 werd presentator Humberto Tan verkozen tot “best geklede Nederlander”, wat hem deed beslui-ten zijn eigen kledinglijn te starten. Tien jaar later is het kledingmerk Humberto volwassen en wordt de trendy, zakelijke kleding (maar ook brillen en schoenen) op tientallen plekken in Nederland verkocht. Tips van een kenner.

De keuzeHou het vooral simpel. Het is net als onder-nemen: volg je gevoel, zonder je hoofd te verliezen. Draaf daarbij niet door.

De trendWat steeds vaker terugkomt, zijn de pakken waarvan het jasje en de broek een andere kleur hebben, maar daarbij toch één geheel vormen. Let wel: Deze aanpak is overigens niet geschikt voor iedere zakelijke omge-ving, maar hiermee ben je wel erg gekleed en ingetogen opvallend.

De finesseDe Hollandse man en zijn kledingkeuze is niet slecht. Maar mannen, poets alsjeblieft wel die schoenen. Kale neuzen, daarmee valt alles in duigen.

beeld thomaS Steenvoorden & Pauline de ruiter

rE.tAIlOrEDhuMbERTO Tan

126Stijltips

De manPersoonlijk vind ik Ruud Gullit zeer goed gekleed gaan. Kijk daar maar eens naar. Hij ziet er altijd tiptop uit, zonder dat hij daarin doorslaat. Iemand anders, helaas onlangs overleden, is schrijver Harry Mulisch. Scherp van pen en – in mijn ogen – met een goede kledingsmaak.

De colbertOnlangs droeg ik weer eens een double breasted-pak. De jas met de dubbele rijen knopen, erg stijlvol. Ik merkte dat mensen dat bijzonder vinden en dat ook durven uit te spreken. Ik kreeg er veel positieve opmerkingen over. n

RE.TAILORED HUMBERTO TAN / 127

Exhibition & ShopsystemsSt

andb

ouw

- W

inke

l & S

how

room

inric

htin

gen

- D

ispl

ays

- Bal

ies

- Vitr

ines

T H EIDEA

S Y S T E M

T H EIDEAS Y S T E M

Modul Nederland BV - Tel. 0161-228778 - [email protected] - www.modul.nl

Geï

nsp

iree

rd d

oor

wat

was

, wat

is e

n w

at k

omt,

maa

kt A

M k

rach

ten

vri

j om

geb

iede

n e

n g

ebou

wen

te

bede

nke

n e

n t

e on

twik

kele

n d

ie t

ot d

e ve

rbee

ldin

g sp

reke

n.

Krac

hte

n d

ie in

sta

at z

ijn e

en s

tati

onsg

ebie

d te

ver

bijz

onde

ren

met

lich

t en

leve

ndi

ghei

d. Z

o za

l het

mul

tifu

nct

ion

ele

com

plex

Lic

hth

oven

, w

aari

n w

onen

, w

erke

n

en w

inke

len

sam

enga

an,

dé n

ieuw

e bl

ikva

nger

zijn

in

het

cen

trum

van

Lic

hts

tad

Ein

dhov

en.

Chec

k w

ww

.am

.nl

voor

mee

r pr

ojec

ten

met

ver

beel

ding

skra

cht.

2011

0532

AD

V_Li

chth

oven

_285

x220

.indd

1

20-0

5-11

12

:36

The sustainable property company

Lips Capital GroupThe sustainable property company

Lips Capital Group is actief in alle fases van de vastgoedcyclus.

We gebruiken onze kennis en ervaring op het gebied van ontwikkelen,

exploiteren, beleggen en financiën om in te spelen op de wensen van

huidige en toekomstige gebruikers.

Onze projecten zijn nogal eens baanbrekend en baren veel opzien

dankzij onze creativiteit. The Wall XLstores langs de A2 in Utrecht en

het concept van de verticale stad Belle van Zuylen zijn voorbeelden

die getuigen van lef en innovatie. Maar belangrijker is dat vastgoed

langdurig voldoet aan de wensen van gebruikers.

Wij werken continue aan een optimale woon-, werk en winkelomgeving

voor de gebruikers. Want daarin willen wij ons onderscheiden:

ondernemend en klantgericht.

En die houding gaat vaak samen met bijzondere en aansprekende

duurzame concepten. Kwaliteit en duurzaamheid zijn vanzelfsprekende

kenmerken van onze projecten die daardoor bovendien een interessante

belegging zijn.

Bij herontwikkeling van bestaande (binnenstedelijke) locaties zien

wij dagelijks nieuwe kansen. Effectief gebruik van schaarse ruimte

en hergebruik van gebouwen met bovendien een fors verminderde

CO2-uistoot, vormen slechts een klein onderdeel van onze visie op

duurzaamheid. Niets voor niets zijn we ‘the sustainable property

company’!

Kijk voor meer informatie op: www.lipscapitalgroup.nl

Of bel ons op: 088 616 00 00

www.lipscapitalgroup.nl

Mensen maken het moment. De omgeving schept de randvoorwaarde.

Kroonenberg Groep stree� naar het

leveren van toegevoegde waarde aan de

kwaliteit van winkelen, werken en

wonen. We stemmen functionaliteit en

architectuur af op de lokale situatie.

Waarbij we werken en winkelen

combineren met representativiteit,

bereikbaarheid en een goed voorzieningen-

niveau. Economische aspecten worden

ingebed in de bestaande infrastructuur

en mede afgestemd op de wensen van

de gebruikers.

Onze kernactiviteiten vastgoed-

beleggingen en projectontwikkeling zijn

� exibel en doelgericht inzetbaar, dankzij

onze compacte organisatie en onze

expertise. Besluitvaardigheid, � nanciële

daadkracht en creativiteit kenmerken

het handelen van Kroonenberg Groep.

Onze strategie is om door aankoop

van individueel vastgoed, overname

van bestaande portefeuilles, of het

nemen van grondposities, onze groei

zeker te stellen.

Postbus 7538 1118 ZG Schiphol Tel. 020 5 788 788 Fax 020 6 750 430 [email protected] www.kroonenberg.nl

R E A L E S T A T E I N V E S T M E N T & D E V E L O P M E N T

Mensen maken het moment. De omgeving schept de randvoorwaarde.

Kroonenberg Groep stree� naar het

leveren van toegevoegde waarde aan de

kwaliteit van winkelen, werken en

wonen. We stemmen functionaliteit en

architectuur af op de lokale situatie.

Waarbij we werken en winkelen

combineren met representativiteit,

bereikbaarheid en een goed voorzieningen-

niveau. Economische aspecten worden

ingebed in de bestaande infrastructuur

en mede afgestemd op de wensen van

de gebruikers.

Onze kernactiviteiten vastgoed-

beleggingen en projectontwikkeling zijn

� exibel en doelgericht inzetbaar, dankzij

onze compacte organisatie en onze

expertise. Besluitvaardigheid, � nanciële

daadkracht en creativiteit kenmerken

het handelen van Kroonenberg Groep.

Onze strategie is om door aankoop

van individueel vastgoed, overname

van bestaande portefeuilles, of het

nemen van grondposities, onze groei

zeker te stellen.

Postbus 7538 1118 ZG Schiphol Tel. 020 5 788 788 Fax 020 6 750 430 [email protected] www.kroonenberg.nl

R E A L E S T A T E I N V E S T M E N T & D E V E L O P M E N T

RetailVisie ed.1

Documents

Transcript of RetailVisie ed.1