Vooruitzichten Amerikaanse huurwoningmarkt Tweede helft 2013

Vooruitzichten Amerikaanse huurwoningmarkt Tweede helft 2013Volgens onderzoeksbureau REIS1 bleef het nationale leegstandspercentage voor

huurappartementen aan het eind van het 2e kwartaal van 2013 voor heel de VS,

met 4,3%, ongewijzigd. Het is de eerste keer in dertien kwartalen dat het

leegstandpercentage ongewijzigd is. Het is meer dan 100 basispunten (bps:

1%-punt) lager dan het 20-jarige gemiddelde leegstandspercentage van 5,4%.

Vraagprijzen en effectieve huurprijzen stegen met respectievelijk 0,6% en 0,7%

ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013. Hoewel REIS verwacht dat het

leegstandspercentage eind dit jaar nog licht zal afnemen naar zo’n 4,1% heeft

het de korte termijn verwachtingen ten aanzien van huurgroei naar beneden

bijgesteld.

REIS verwacht dat de vraagprijzen van eind 2012 tot eind 2013 met 2,5% stijgen

en de effectieve huurprijzen met 2,8%. De langere termijn voorspelling is nog

altijd ‘bullish’ ten aanzien van appartementen met leegstandspercentages die

langzaam stijgen naar 4,9% in 2017 (zie Figuur 1). De vraagprijzen en effectieve

huurprijzen stijgen met gemiddeld 3,1% per jaar tot eind 2017. Dit zal afhangen

van banengroei en de stijging van inkomens, aangezien de maandelijkse effectieve

huur zal stijgen in dit scenario van het huidige niveau van $1.062

naar $1.216 eind 2017.

Figuur 1: REIS Nationale Appartmenten Markt VS 1980-2016

1 Reis Real Estate Information Services www.reis.com

Vooruitzichten Amerikaanse huurwoningmarkt - Tweede helft 2013 2

Betaalbaarheid huur Met blijvend stijgende huren zal betaalbaarheid een meer prangend thema zijn.

Een aantal huurders zal gegeven hun inkomen het maximum bereiken van wat zij

aan huur kunnen betalen. Dit fenomeen zal zich voornamelijk manifesteren bij

nieuwe, binnenstedelijke ‘inbrei’ locaties waar hoge huren nodig zijn om een

acceptabel rendement te maken. Vanwege de hogere locatiekosten en stijgende

bouwkosten. Er gaat meer risico gepaard met dit soort ontwikkelingen door de

relatief kleinere huurderspool die dit kunnen én willen betalen. Dit ten opzichte

van de goedkopere locaties en houtskeletproducten van de buitenwijken.

Nieuwe appartementen

Het aantal opleveringen in nieuwbouw neemt toe. Met het zwaartepunt aan

opleveringen in de tweede helft van dit jaar. REIS verwacht dit jaar in totaal

136.000 nieuwe appartementen. In 2014 wordt er met 150.000 nieuwe

appartementen een piek verwacht. Tussen 2015 en 2017 worden naar verwachting

rond de 100.000 appartementen opgeleverd per jaar. Dit is ruim onder het

gemiddelde van voor 2008. Zoals blijkt uit de verwachtingen voor

bezettingsgraden en huurstijgingen wordt deze nieuwe aanwas geacht

geabsorbeerd te worden door de vraag, zodat er nog geen angst is voor

overbebouwing. Dit geldt overigens voor de VS als geheel en niet noodzakelijk

voor bepaalde deelmarkten.

In Houston (Texas) bouwen wij op dit moment 133 nieuwe Class-A huurwoningen.

Vooruitzichten Amerikaanse huurwoningmarkt - Tweede helft 2013 3