Presentatie Seminar Transformatie 29-9-15 Nasturen

Programma

14.00 Opening door dagvoorzitter Friso de Zeeuw, TU Delft/ BPD Ontwikkeling

14.15 Hilde Remoy, TU Delft

14.45 Edward Stigter, Ministerie van Infrastructuur en Milieu

15.15 Roel van de Bilt, FGH Bank

15.45 Pauze

16.15 Paulus Jansen, Gemeente Utrecht

16.45 Carel de Reus, Stuurgroep Onderzoek Ontwerppraktijk Omgevingswet/

RvT De Hallen

17.15 Afsluiting en conclusie

17.25 Aanvang netwerkborrel

#WMNL

29-09-2015

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Hilde Remy

Transformatie het nieuwe bouwenGeleerde lessen en succesfactoren

3Winnende formules voor transformatie van gebouwen | 37

Inhoud

Kantorenleegstand

Gemeentelijk aanpak

Transformatie

Best practices - succesfactoren Gulden Feniks

SHS Delft


Kantorenleegstand

Leegstand = 16%

8.000.000m (2014)


DTZ: Kantoorbanen en voorraad in gebruik Nederland, medio 2015

Kwantitatieve vraag en aanbod


8 miljoen m2 leegstand verdwijnt bij:

x

Vingeroefening

Kwantitatieve

vraag

41.500.000m2

(voorraad = 49.500.000

leegstand = 8.000.000)

=Kantoorwerkgelegenheid

2.240.000

M2/ werknemer

18,5

Kwantitatieve vraag

Banengroei ca 430.000 kantoorwerknemers

Toename m2 gebruik 3,5 m2 per werknemer (van 18,5 m2 naar 22 m2)

maar de trend is minder m2 per werknemer en minder

kantoorbanen


KantorenleegstandGrote geografische verschillen

Bronbestanden:DTZ ZadelhoffKantoren in Cijfers

2013


8.000.000 m2 kantoren 2.000.000 m2 retail 2.000.000 m2 monumenten

Vastgoedleegstand


Onderzoek gemeente Rotterdam

Aanpak transformatie Enqutes Provada 2015 stellingen Interviews gemeente en marktpartijen Een aantal stellingen uitgelicht:


Transformatie is de beste basis voor een gemeentelijke aanpak van de kantorenleegstand (72%)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

1. Belegger

2. Ontwikkelaar

3. Adviseur

4. Overig

Gemiddeld

Perc

en

tage

Een

s


Inmiddels is er voldoende kennis ontwikkeld om transformaties snel te realiseren (57%)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

1. Belegger

2. Ontwikkelaar

3. Adviseur

4. Overig

Gemiddeld

Perc

en

tage

Een

s


Er is geen landelijke, provinciale of gemeentelijke regelgeving meer die onnodige vertraging voor

transformatie oplevert (28%)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

1. Belegger

2. Ontwikkelaar

3. Adviseur

4. Overig

Gemiddeld

Perc

en

tage

Een

s

Vooral genoemd: bestemmingsplannen, parkeernormen, geluid en EPC, regelgeving monumenten


Transparantie in de markt is belangrijk om transformaties sneller te laten plaatsvinden (91%)

86%

87%

88%

89%

90%

91%

92%

93%

94%

95%

1. Belegger

2. Ontwikkelaar

3. Adviseur

4. Overig

Gemiddeld

Perc

en

tage

Een

s

Transparantie over leegstand, waardeontwikkeling,

kennisdeling best practices


Transformatie

Beheeropties: onderhouden, upgraden, transformeren, slopen De beste optie wordt bepaald door markt, locatie en

gebouwkenmerken

Randvoorwaarden: wetgeving, beleid, financiering Ontwikkelen raamwerk voor besluitvorming (gebouw of

portefeuilleniveau)


Transformatie en beheeropties

Leeg, maar goedelocatie en

potentie vooraanpassing/upgrading

Leeg, verouderdekantoorlocatie,

lagebouwkwaliteit

Goed verhuurd, kenmerken gelijk aan voorkeuren

gebruikers

Direct rendement

Fit

ne

ss f

or

use

H o o g

Ho

og

L a a g

La

ag

Goed verhuurd, maar verborgen

leegstand of functioneelverouderd

Voor de eigenaar


Transformatie en beheeropties

Aanpassen voornieuw

kantoorgebruik

Sloop (ennieuwbouw)

Onderhouden

Direct rendement

Fit

ne

ss f

or

use

H o o g

Ho

og

L a a g

La

ag

Transformatie


H o o g L a a gDirect rendement

Transformatie

Aanpassen voornieuw

kantoorgebruik

Sloop (ennieuwbouw)

OnderhoudenFit

ne

ss f

or

use

Ho

og

La

ag

Transformatie

Grote marktvraag

Multifunctionele- of woonlocatie

Geen luchtvervuiling of

geluidsoverlast

Groot gebouw

Uitbreidbaar gebouw

Aanpasbaar; technisch en

functioneel

Goede technische staat

Herbruikbare trappen en liften

Goede uitstraling

Bronnen: Van der Voordt et. al. 2007,

Remy en van der Voordt, 2007, 2014;

Remy, 2010; Remy en Wilkinson, 2012;

Wilkinson, Remy en Langston, 2014 (zie

www.Remoy.nl)

Keuzecriteria


Inzendingen Gulden Feniks 2013 - 2015 Analyse van ruim 100 transformatieprojecten Met dank aan NRP!

Succesfactoren transformatie

19Winnende formules voor transformatie van gebouwen | 37WesterhoekAmsterdam


Voormalig kantoorgebouw de Molenwerf (1999)

Transformatie 2011 - 2014

Eigendom pensionfondsen PME en ADRF, beheer Syntrus Achmea

Architect origineel en transformatie: KOW Architecten

VVO 22.000 m

Bestaande gebouw zo veel mogelijk behouden

Balkons toegevoegd

Dakopbouwen

Vloeren in vides gelegd

Westerhoek Amsterdam


Westerhoek - AmsterdamUitdagingen:

Wet- en regelgeving, procedures

Anticipatie op transformatie

Vraag naar woningen

Technische aanpasbaarheid

Aanpasbaarheid gevelbeeld, uitstraling

Samenwerking gemeente

Korte doorlooptijd

Waardevermeerdering

Succesfactoren:


The Student Hotel, Rotterdam

Voormalig kantoor (1946) ontwerp Van Tijen en Maaskant

Transformatie januari 2012 september 2012

Eigendom Van Omme & De Groot

Ontwerp transformatie DSH architecten

10.000 m VVO

Casco is behouden

252 kamers verdeeld over zes etages: helft van de kamers zijn als

nieuwbouw op het bestaande gebouw geplaatst.

In 2014 uitgebreid met het SoZaWe gebouw: naar 484 kamers.


The Student Hotel, Rotterdam Uitdagingen:

Slechte staat

Klein budget

Sterke en heldere structuur bestaande pand

Veel vraag naar studentenwoningen

Verbeterd straatbeeld door nieuwe functies;

lobby voor ontmoetingen,

een studieruimte,

een fitnessruimte,

een koffiebar

en winkels

Succesfactoren:

25Winnende formules voor transformatie van gebouwen | 37KING KONG Hostel, Rotterdam


Voormalige appartementen, badhuis, horeca, casino en bordeel (1873)

Transformatie 2014

Ontwerp transformatie SVDH Architecten | Antonia Reif Architectuur

Eigendom van SWL Vastgoed

Panden stonden al 10 jaar leeg

Technisch in slechte staat; Badhuis gesloopt

Samenwerking in bouwteam

4 panden bij elkaar gevoegd

Biedt ruimte voor circa 150 gasten

Lobby van het hostel functioneert als ontmoetingsplek van de Witte de

Withstraat

King Kong Hostel, Rotterdam


King Kong Hostel, Rotterdam Uitdagingen: Gebouw was in zeer slechte staat

Gebouwen hadden een zeer slecht imago

Succesfactoren:

Maatschappelijke meerwaarde

Ontmoetingsplek

Projecteam

Eerdere samenwerking NRCaf

Bouwteamverband

Flexibel hostelconcept

Prijs voor het Beste Hostel in Nederland

Entree Hospitality and Style award 2014

Staan in Lonely planets: Five reasons to visit Rotterdam.

Succes:



De inzet en visie van de initiatiefnemer is vooral in maatschappelijke

projecten (met weinig budget) belangrijk

Maatschappelijke meerwaarde en leefbaarheid worden zowel in

maatschappelijke als commercile projecten genoemd als succesfactoren

Een korte doorlooptijd als gevolg van anticipatie op transformatie, goede

samenwerking en innovatieve bouwmethoden leidt tot lagere

investeringskosten

Goede aanpasbaarheid, weinig ingrepen, en slim ontwerpen houden

bouwkosten laag

Waardevermeerdering wordt gerealiseerd door in te spelen op marktvraag,

goede combinatie van functies, verduurzamen, inzetten op bestaande

monumentaliteit of uitstraling

Financiering is een uitdaging, vooral voor nieuwe actoren en nieuwe

verdienmodellen

Analyse van de Gulden Feniks inzendingen



Behoud karakter Leefbaarheid Maatschappelijke meerwaarde Behoud monument Korte doorlooptijd Lage bouwkosten Samenwerking partijen Duurzaamheid Technische aanpasbaarheid Functionele aanpasbaarheid

De top 10 van de Gulden Feniks inzendingen

29-09-2015

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Studentenflat Aan t Verlaat|SHS Delft


Studentenflat Aan t VerlaatSHS Delft

Maatschappelijke stichting, opgericht februari 2011:

Gaat kamernood tegen

Gaat leegstand tegen

Wordt bestuurd door 4 studenten van de TU Delft, wisselend bestuur

Projecten:

Studentenflat Aan t Verlaat (150 bewoners)

Studentenpaviljoens Aan t Verlaat (126-131 bewoners)


Studentenflat Aan t Verlaat

Voormalige broeder- en zusterflat GGZ

Delfland

Leegstand van 10 jaar

Locatie: nabij Delftse Hout en centrum Delft.

10 minuten fietsafstand TU Delft

6500 m2 BVO

Tijdelijk herontwikkeld voor 10 jaar

Huisvest nu 150 studenten in 14 huizen


Criteria pand (tijdelijke) herontwikkeling

Locatie

Draagstructuur

Sanitaire voorzieningen

Aanwezige installaties

Buitenruimte

Parkeervoorzieningen

Kwaliteit en onderhoudsstaat

Eigenaar

Te openen ramen

Indeling



Financile haalbaarheid

Bouwkosten: 700.000

Totale investeringssom: 1.2 miljoen:

Leges, advies, projectmanagement, Financiering

Sloopwerkzaamheden, Asbestsanering

Aansluitingen

Onvoorzien (20%!)

De terugverdientijd van dit project is 8 jaar, dan is de investering,

inclusief onderhoud en beheer terugverdiend



Uitdagingen:

Wetgeving

Slechte staat gebouw, vervanging riolering

Financiering

Succesfactoren:

Vraag studentenwoningen

Nauwe betrokkenheid SHS Delft

risicobeperking:

Aanloopperiode contact gemeente,

brandweer

Bouw kantoor op de bouw

Beheer service

Maatschappelijke insteek

Eigenaar heeft 10 jaar respijt



Geleerde lessen

Wet en regelgeving wordt nog als hobbel ervaren: bestemmingsplannen, parkeernormen, geluid en EPC, regelgeving monumenten

Veel kennis beschikbaar maar wordt die ontsloten en benut? Transparantie betekent kennis delen veel te winnen Transformatie voor eigenaar een optie scan op

portefeuilleniveau Financiering (tijdelijke) transformatie een probleem Boekwaarde blijft een lastig onderwerp (tijdelijke)

transformatie kan een uitkomst bieden

Uit analyse projecten



Initiatiefnemer onderscheidende visie Marktvraag: combinatie van functies juiste functie op de

juiste plek Samenwerking partijen Lage investeringskosten Financiering

De Top 5 uit analyse projecten


Hilde Remy [email protected] www.remoy.nl

Transformatie het nieuwe bouwenGeleerde lessen en succesfactoren

Edward Stigter

Eenvoudig Beter

Omgevingswet:

Kansen voor versnelling en vereenvoudiging transformaties

Opbouw

I. Leegstand in aantallen

II. Convenant aanpak leegstand

III.Acties Rijk

IV. Ontwikkelingen in cijfers

V. Ontwikkelingen stelselherziening omgevingsrecht

Leegstand in aantallen

Kantorenleegstand

17 %

8,5 miljoen m2

stijgt nog steeds

Winkelleegstand

9 %

2,8 miljoen m2

stijgt nog steeds

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving

Convenant Aanpak Leegstand Kantoren (2012)

Rijk: faciliterende taak

Landelijke Kantorentop

- markt- als overheidspartijen

- gezamenlijke oplossingen

- vanuit ieders eigen verantwoordelijkheden

Afspraken kantorenconvenant:

vergroten transparantie

de kraan dichtzetten

Mogelijkheden bezien om te gaan dweilen)

Acties Rijk kantorenconvenant

Onderzoek: juridische mogelijkheden regionaal kantorenfonds

Landelijk Expertteam (Kantoor)transformaties

Juridisch Expertpool Planschade Kantoren & Winkels

wegnemen (praktijk)knelpunten en wettelijke belemmeringen transformatie, herontwikkeling of sloop

Transformatieopgaven

20 mei 2014

Hembrug, Zaanstad

Molenwerf (Adam)

Wegnemen (wettelijke) belemmeringen

1. Tijdelijk anders bestemmen (5 10 jaar)

2. Aanpassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking

3. Aanpassen nieuwe Bouwbesluit

1. Wijziging Besluit Omgevingsrecht (nov 2014)

Tijdelijk afwijken van het Bestemmingsplan

Langere duur: 5 10 jaar

Kortere procedure: 8 weken ipv 6 maanden

Minder beperkingen: aantal woningen mag groeien ook voor activiteit die voorziet in permanente behoefte ook oppervlakte > 1500 m2 Verbouwvoorschriften i.p.v. nieuwbouweisen

Enige vereiste: geen onomkeerbare gevolgen

Wat is het probleem?

Reikwijdte (ondergrens) , toepassing ingewikkeld, details en kwantiteit vsintegraal/globaal en kwaliteit

Wat is de oplossing? Doel geeft aan waar het om gaat Ondergrens Minder dwingende formulering Geen tredes, wel verbinding

Effect? Toepassing wordt eenvoudiger Nadruk op motivering, integraliteit,

kwalitatieve afweging en onderzoek

2. Aanpassing Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij transformatie is niet meer voor het

gehele bouwwerk het nieuwbouwniveau

vereist.

Voor delen die gehandhaafd worden

volstaat het bestaande rechtens

verkregen niveau.

Dit maakt transformatie economisch

aantrekkelijker.

3. Aanpassing nieuwe Bouwbesluit

Ontwikkelingen in cijfers

Vanaf 2010 flinke stijging aantal transformaties van kantoren naar andere functies

Vanaf 2013 voor het eerst meer transformatie en sloop dan nieuwbouw

Stelselherziening omgevingsrecht

Digitalisering

Kennis en Kunde

Cultuur

Wetsvoorstel/

AMVBs

Invoerings-

regelgeving

EU

1 juli 2015

Verbeterdoelen stelselherziening

Samenhangende benadering beleid, besluitvorming en regelgeving

Inzichtelijkheid, voorspelbaarheid en gebruiksgemak

Bestuurlijke afwegingsruimte

Versnellen en verbeterenbesluitvorming

Zes instrumenten

Omgevingswet

ruimte voorontwikkeling,

waarborgenvoor kwaliteit

twitter:#EenvoudigBeterLinkedIn groep Eenvoudig Betersite: rijksoverheid.nl en

https://omgevingswet.pleio.nl

veelgesteldevragenomgevingswet.nl

TRANSFORMATIE:

SUCCESFACTOREN VOOR BANCAIR KREDIET

Roel van de Bilt

Directie FGH Bank

29 september 2015

INHOUD

Succesfactoren vanuit bancair perspectief

VoorbeeldenAchtergrond: einde aan groei

ACHTERGROND:

EINDE AAN GROEI

Waarom transformatie?

Vastgoedvoorraad is veel sneller toegenomen dan gebruik

Demografische trend n technologie maken extra meters overbodig

Vooral kantoren en winkels kwetsbaar

Leegstand vernietigt kapitaal

Alternatieven soms wl mogelijk

Bron: Vastgoedmarkt, juni 2012

KANTOREN: EERSTE

RESULTATEN ZICHTBAAR

-1.000.000

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

19

90

19

92

19

94

19

96

19

98

20

00

20

02

20

04

20

06

20

08

20

10

20

12

20

14

Nieuwbouw Onttrekking

Transformatie

Woningen

Hotels

Overig

Bron: Database Bak Bron: FD

Sloop

MAAR TEMPO IS TE LAAG

-

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

19

74

19

78

19

82

19

86

19

90

19

94

19

98

20

02

20

06

20

10

20

14

-9

-6

-3

0

3

6

9

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

Waardeontwikkeling (in procenten)(bron: IPD Nederland)

Aanbod kantoren (in vierkante meter)(bron: Real Next)

NIEUWBOUW

Druk op nieuwbouw bij gemeenten neemt toe

BESTAANDE VOORRAAD

Efficintieslag bedrijfsleven loopt door

Afbouwprogramma (rijks)overheid nog niet afgerond

ECONOMISCH HERSTEL, EEN ZEGEN?

AANWAS TRANSFORMATIE-

GEBOUWEN BLIJFT

LEEGSTAND OPLOSSING HUISVESTING

VLUCHTELINGEN?

OVERWEGINGEN: Snelle bijdrage aan acuut vraagstuk Veel meters overbodig Lange termijn economisch perspectief

PRAKTISCH: Gedeeltelijke leegstand maakt het complex Ook alternatieven, bijv. leegstaand

maatschappelijk vastgoed

OVERALL: Leegstaande kantoren kunnen voor een deel

bijdragen aan het vraagstuk, maar zijn geen

totaaloplossing

FGH BANK EN TRANSFORMATIE

Herkent noodzaak tot transformatie / aanpak kantorenleegstand

- participeert in Kantorentop

- past financieringsbeleid aan op veranderende markt

Transformatieprojecten 2010 2015:

- meer dan ca. 300.000 m2 aan transformatieprojecten gefinancierd

2015 en verder:

- staat open voor nieuwe - kansrijke - transformatieprojecten

- deelt kennis en inzichten om tot succesvolle beoordeling te komen

INVLOED VAN BANKEN NIET

OVERSCHATTEN

Banken zijn zelden eigenaar van de transformatie-opgave

Bestaande / lopende leningen: geen eigenaar van vastgoed Chinees walls

Nieuwe aanvragen voor leningen: voorstel en initiatief van de klant adviserende rol door banken

Bijzonder Beheer situaties: klant en bank zoeken naar mogelijke oplossingen, waaronder transformatie bank beslist alleen over vastgoed waarvan zijn zelf eigenaar worden

ZES WAARDEN VOOR SUCCES

1. Locatie moet ander gebruik kunnen accommoderen

2. Object moet o.a. bouwkundig herindeelbaar zijn

3. Bestemming en overig RO moet breder kunnen zijn

4. Vastgoedmarkt moet ruimte bieden voor nieuwe functie

5. Belegger moet investering kunnen doen

6. Vertrouwen in de ondernemer: X-factor

ONZE ERVARING

Locatie

Object

Bestemming

Vastgoedmarkt

Investering

Ondernemer

Tweedeling: markt selecteert zelf kansrijke locaties uit

Meestal geen probleem, technisch veel mogelijk

Veel meer mogelijk, overheden sturen hier steeds meer op

Varieert sterk, maar vaak opportunistisch en kennis ontbreekt

Alternatieven niet vanzelfsprekend, ondanks marktherstel

Afwaardering maakt meer mogelijk, financile middelen beperkt

VAN VOLKSKRANTGEBOUW...

... TOT VOLKSHOTEL

TRANSFORMATIE VOORMALIGE

MINISTERIE BINNENLANDSE ZAKEN...

132 appartementen (plus ondersteunende functies) 14.300 m2 Universiteit Leiden (rechtenfaculteit)

NAAR WONEN EN ONDERWIJS

CONCLUSIE

1. Voor banken zijn transformaties kansrijke investeringen:

- convenantafspraken onderdeel beleid

- transformatie neemt nieuwbouw steeds meer over

2. Ondernemers zijn in de lead, selectie van beste plannen

3. Markt trekt aan, tempo transformatie moet omhoog

4. Uiteindelijk succesfactoren voor klant en bank:

een goed (lees: realistisch) plan

financieel onderbouwd

risicos inzichtelijk en beheersbaar

Pauze

16.15 Paulus Jansen, Gemeente Utrecht

16.45 Carel de Reus, Stuurgroep Onderzoek Ontwerppraktijk Omgevingswet/

RvT De Hallen

17.15 Afsluiting en conclusie

17.25 Aanvang netwerkborrel

#WMNL

Utrecht.nl

Hier komt tekst

Congres:

Winnende formules voor transformatie van gebouwen

Hier komt ook tekst

Presentatie

Paulus Jansen

Wethouder Utrecht

Utrecht.nl

Waarom is transformatie belangrijk?

Beperken leegstand

Verbeteren leefbaarheid

Binnenstedelijke woningproductie

Bouwen voor de behoefte, niet alleen studentenwoningen

Utrecht.nl

Transformatie in vierkante meters

Resultaten in 2013/2014

Oorspronkelijke bestemmingen:

87.000 m2 kantoren

17.000 m2 overig

Gerealiseerde bestemmingen:

1550 wooneenheden

Overig: commercieel, hotel, horeca

Utrecht.nl

Transformatie in woningaantallen

Utrecht.nl

Transformatie in gebieden

Utrecht.nl

Gebiedstransformatie in Utrecht

Utrecht.nl

Kansrijke gebouwen voor transformatie

Utrecht.nl

Uitdagingen en ambitie 1

Afwaarderen kansarm vastgoed zet door

Meer kansen op sluitende business-case

Sterke en aantrekkende Utrechtse woningmarkt biedt kansen

Sloop nieuwbouw meer in beeld (voorbeeld: Belastingkantoor Gerbrandystraat)

Meer differentiatie in programma, middeldure huur, koop etc.

Utrecht.nl

Uitdagingen en ambitie 2

Participatie en inspraak vergroot draagvlak procedures

Kwaliteit en transformatie van gebouw en omgeving belangrijk: energielabel, geluid, parkeren, vergroenen leefomgeving

Gemeentelijk eigendom beperkt: weinig bij gebouwtransformatie, meer bij gebiedstransformatie

Doorlooptijd/ontwikkeltijd van het proces halveren, voor eigenaar n gemeente

Utrecht.nl

Ziekenhuis Oudenrijn

Bron: Ontwikkelingscombinatie Oudenrijn

Utrecht.nl

Neudeflat

Bron: Creative Commons 2.0

Utrecht.nl

Postkantoor Neude

Bron: duic.nl

Utrecht.nl

Gevangenis Wolvenplein

Utrecht.nl

KPN-gebouw Rubenslaan e.o.

Bron: ro-online robeheer.nl

Utrecht.nl

Onderwijsgebouw Nijenoord

Bron: Midnet.nl

Utrecht.nl

Woonzorgcentrum Tolsteeg

Bron: crowdaboutnow.nl

Utrecht.nl

Werkspoorkathedraal Cartesiusgebied

Bron: hetiskoers.nl

Utrecht.nl

De Ravel vml. gemeentekantoor

Bron: crowdaboutnow.nl

Utrecht.nl

De Sterren vml. provinciekantoor

Bron: beeldbank gemeente Utrecht

Utrecht.nl

HAL 16 Archimedeslaan

Bron: duic.nl

Utrecht.nl

Belastingkantoor Gerbrandystraat

Bron: biedboek.nl

Utrecht.nl

Ooglijdersgasthuis F.C. Donderstraat

Bron: Het Utrecht Archief

Utrecht.nl

Tivoli Oudegracht

Bron: duic.nl

De enige vastigheid is: verandering

CARELDEREUS.29-09-2015


Inhoud:

Maatschappelijke veranderingen Technologische veranderingen Vakinhoudelijke veranderingen

Twee voorbeelden:

1. Verzorgingshuizen2. Tramremise De Hallen


Maatschappelijke veranderingen:

Manifester wordende tweedeling Toenemende invloed burger Trek naar de stad Mindset jonge generatie Oudere problematiek Arbeidsverhoudingen (ZZPers) etc


Technologische veranderingen:

3D Printing Automotive WWW Innovatie medische wetenschap Milieu


Vakinhoudelijke veranderingen:

Wegvallen traditionele financieringen Veranderende wetgeving: Omgevingswet


Vakinhoudelijke veranderingen:

Wegvallen traditionele financieringen Veranderende wetgeving: Omgevingswet Ontwikkelen met alle stakeholders Van weiland naar stad Behoud gebouwde omgeving Duurzaamheid Out of the box Gebouw naar gebied

grootschalig

Langjarig

grote partijenbeheerst

Star

klein simpel

privaat geldkortlopendIndividuen

snelFlexibel



Verzorgingshuizen

Onderzoek Habion:

Verouderde tehuizen een nieuwe toekomst 5 jonge architecten 5 tehuizen Werkwijze


Verzorgingshuizen

Resultaten:

Licht en lucht Park in plaats van autos Differentatie in bewoning Open naar wijk met openbare functies Interessante wandelingen intern en extern Hotel functie

Eersten worden aangepakt!!


Tramremise De Hallen

Geschiedenis

Competitie:o Kwaliteito Organisatie en financieringo Commentaar jury



TROM:

Organisatie Financiering Passie Dialoog met de wijk


Tramremise De Hallen Organisatie

In het voorjaar van 2010 hebben buurtbewoners, toekomstige gebruikers, de architect Andr van Stigt en andere belanghebbenden en sympathisanten het initiatief genomen tot de oprichting van de TramRemise OntwikkelingsMaatschappij (TROM).

Tramremise de Hallen in Amsterdam West zo snel

mogelijk een nieuw, duurzaam en kwalitatief hoogstaand gebruik geven.Het gebruik laten aansluiten bij de behoeften en wensen van de buurt, maar het complex tegelijkertijd ook een bovenwijkse, grootstedelijke uitstraling te geven.

De realisatie en exploitatie financieel haalbaar en rendabel maken.


Tramremise De Hallen Organisatie

De TROM koos uit overtuiging voor een planproces, waarin initiatiefnemers, buurtbewoners, toekomstige gebruikers, bouwers en financiers zich committeerden aan de hoofddoelen.

-- De Openbare Bibliotheek Amsterdam Vondel Hotels NTVF M. Nelissen Film en Televisie MOHA / The Movies Stichting Arkin / Roads / Recycle Beeldend Gesproken (Kunstuitleen en Galerie) In het kader van de leer-/werkbedrijven; VOF Strukton/de Nijs, Ervas, Van den Pol Stadsherstel/AMF Stadsdeel West VVE Ten Katepoort Bewonersvereniging Rondom de Hallen.

Maatschappelijk belang

Opleiding en werk

Cultureelhistorischaspect


Tramremise De Hallen Financiering

Om blijvend de gewenste mix van commercile en maatschappelijke functies in het complex te kunnen huisvesten, zonder subsidie bij de ontwikkeling en de exploitatie, was creativiteit en een degelijk plan opgezet waarbij verschillende partijen participeren, maar ook private investeerders zijn ingestapt.


Tramremise De Hallen Financiering

De verbouwing van de Tramremise de Hallen is tot stand gekomen door een gemengde vorm van financiering door banken en private financiers en door de aankoop van 1 van de 8 hallen door Stadsherstel NV en van enkele semi-openbare voorzieningen en ruimten (parkeergarage en passage) door de overheid. De Triodosbank en het Nationaal Restauratiefonds verstrekten een lening tegen een lage rente en ook direct betrokken partijen en externe particuliere financiers financierden mee.

Bovendien werd voor medefinanciering een Commanditaire Vennootschap opgericht, waarin particuliere investeerders een participatie konden nemen voor een bedrag van minimaal 1 ton. Deze participaties zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting in box 1 of box 3.



TROM:

Organisatie Financiering Passie Dialoog met de wijk



Plan:

Functies Kwaliteit Problemen Betekenis voor wijk en stad



Plan:



Functies

bioscoop

bibliotheek

werkplaatsen

restaurants

opleiding

galerie

theater

hotel

winkels

foodhallen


Tramremise De Hallen Kwaliteit

Gulden FenixY-Prijs

Geurt Brinkgrave bokaalEuropa Nostraprijs

Pieter van Vollenhovenprijs


Lessen:

Betrokken financiering Oog op stakeholders Sterke eigen visie Gebouw EN omgeving Surf op tijdgeest Flexibel

Presentatie Seminar Transformatie 29-9-15 Nasturen

Documents

Transcript of Presentatie Seminar Transformatie 29-9-15 Nasturen