Parkmanagement: Mismatch tussen vraag en aanbod? · PDF fileBurgemeester De Vet over wonen...

Parkmanagement: Mismatch tussen vraag en aanbod?

Grontmij: Het bedrijventerrein als onderneming

SIEA: Inkoopcombinatie voor energie in de praktijk

�

�

�

Magazine over duurzaam beheer van bedrijventerreinen

3jaargang 2, september 2003

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 1

In dit nummer…

15 Gemeente Zwijndrecht

Parkmanagement Bakestein te Zwijndrecht

12 AccoN Accountants en Adviseurs

Sociaal en juridisch kader van parkmanagement

10 Lokaal Verhaal

Business Park Management vanuit de basis

16 SIEA:

Inkoopcombinatie voor energie in de praktijk

8 Advies- en Ingenieursbureau Grontmij:

Het bedrijventerrein als onderneming

18 Column ‘P en P’:Burgemeester De Vet over wonen èn werken in Leusden

19 Stedelijke Werkgroep Dagindeling…

…gaat voor parkmanagement

6 Parkmanagement volgens…

Drs. K.F.J. Soeters, voorzitter Vereniging Beheer Forepark

4 Parkmanagement:

De mismatch tussen vraag en aanbod?

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 2

Lokale samen-werking loont

Het hoeft geen betoog dat ondernemend Nederlandbehoefte heeft aan een voldoende en gevarieerd aan-bod van bedrijfslocaties. Er is ruimte nodig voorbedrijven om zich te kunnen vestigen of uit te breiden.Ruimte is echter schaars in Nederland, het tekort aanbedrijventerreinen is nog steeds groot en het aantalbedrijventerreinen dat geherstructureerd moet wor-den, bedraagt meer dan 10.000 hectare. Tel daar dealmaar slinkende overheidsfinanciën bij op, en de

opgave voor de overheid om de noodzakelijke hectaren nieuwe bedrijfs-locaties aan te leggen, is zeer lastig en wellicht onmogelijk om te halen.

Verduurzaming van bedrijventerreinen en parkmanagement zijn middelenom het tekort aan ruimte niet groter te laten worden. De maatregelen ver-lengen immers de levensduur van bedrijventerreinen met behoud van hetkwaliteitsniveau. Om deze maatregelen in te voeren, is voldoende draagvlaknodig bij de ondernemers. Ondernemers die in gezamenlijkheid opereren,vergroten de kans dat de eventuele problemen in de directe omgeving geza-menlijk kunnen worden aangepakt. Zaken als onveiligheid, bereikbaarheiden overlast kun je als individuele ondernemer moeilijk effectief bestrijden.Dit vergt inzet van meerdere partijen.

Bij het introduceren van duurzaam beheer op een bedrijvenpark is het vancruciaal belang dat het gemeentebestuur en de betrokken ondernemers-vereniging elkaar zien als natuurlijke partners. Beide partijen zijn onmisbaarwil parkmanagement een succes worden. Niets doen, is geen optie. Van de lokale overheid wordt verwacht dat dezeeen voorwaardenscheppende rol speelt. Ondernemers mogen worden aan-gesproken op het realiseren van een goed functionerende ondernemers-vereniging die draagvlak heeft en in staat is om een krachtige partner te zijnbij het voorbereiden en uitvoeren van parkmanagement. Helaas moet ikconstateren dat te veel ondernemersverenigingen die te maken krijgen metduurzaam beheer nog lang niet klaar zijn voor een dergelijke operatie engeen idee hebben van de impact van parkmanagement voor hun bedrijfs-omgeving.Ik roep ondernemers op om samen te werken met elkaar en met de over-heid om serieus werk te maken om van het duurzaam beheer van bedrijven-parken een succes te maken.

Drs. Ton Sels,Directeur Sels Advies & Secretariaat B.V.Redactie BusinessPark magazine

september 2003 BusinessPark magazine 3

@

BusinessPark magazine verschijnt viermaalper jaar als platform van ontwikkelingen ophet gebied van parkmanagement en duur-zaam beheer van bedrijventerreinen.

Doelgroep: BusinessPark magazine wordt incontrolled circulation verzonden aangemeente- en provinciebesturen en gemeen-telijke en provinciale diensten EZ en RO enaan besturen van lokale bedrijvenkringen.

Oplage: 3.000 exemplaren

Uitgave en management

Sels Advies & Secretariaat B.V.

Redactie

Drs. M.E.H. KoopDrs. A.A. SelsDrs. L.J. van de WalDrs. J.N.W. Zoet

Eindredactie en coördinatie

Bureau Koop & Koot Delft

Vormgeving en productie

Santbergen Grafische Vormgeving & DTP,Den Haag

Fotografie

Marcel Cornelissen

Druk en handling

De Tekstarchitect, Amsterdam

Aan dit magazine werkten mee

M. BerdingDrs. M.E.H. KoopDrs. H. TimmermansDrs. C.J.G.M. de Vet Drs. L.J. van de Wal

Redactiesecretariaat

Sels Advies & Secretariaat B.V.Postbus 213283001 AH RotterdamTel.: 010 – 205 24 35Fax: 010 – 205 24 33E-mail: [email protected]

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 3

Hype rond parkmanagementDe snelle opmars van parkmanagementis deels te verklaren uit de ontwikkelin-gen op het gebied van facilitymanage-ment of corporate real estate manage-ment. Huisvesting en facilities wordenin toenemende mate gezien als eenbelangrijk productiemiddel. Zo gaanbedrijven professioneler om met huninkoopbeleid en locatiekeuze en zienwe dat bedrijven hun huisvesting enfaciliteiten uitbesteden. Veelal wordenhiervoor strategische allianties aan-gegaan met externe dienstverleners. Inhet verleden hadden facility managersvooral hun toegevoegde waarde tedanken aan het feit dat zij als enigebeschikten over schaarse kennis engekwalificeerde personen voor hetbeheer en onderhoud. Kennis en per-sonen kunnen echter ook geleverdworden door externe dienstverleners.Het accent komt te liggen op toegangtot diensten en voorzieningen in plaatsvan het zelf regelen.

Vele gezichtenParkmanagement kent vele gezichten.Het kan verwijzen naar de ruimtelijkeinrichting, het voorzieningenniveaualsmede de wijze waarop het parkbeheerd wordt. ‘Parkmanagement isvolgens het Ministerie van Economische

Zaken een middel om de kwaliteit vaneen locatie af te stemmen op de wensenvan betrokkenen en om het bereiktekwaliteitsniveau ook op lange termijnvast te houden’. Parkmanagementwaarborgt de kwaliteit van het park.Bij ruimtelijke kwaliteit gaat het nietalleen om groen- en waterpartijenmaar ook om zaken als dichtheid enfunctiemenging. Milieukwaliteit wordtveelal geassocieerd met de term duur-zaamheid. Het gaat hierbij om hetbenutten van zonne-energie, aandachtvoor duurzaam waterbeheer en der-gelijke. Parkmanagement kan ook ver-wijzen naar economische kwaliteit.Door te zorgen voor het meest optimalecluster van bedrijvigheid en voorzie-ningen wordt de economische positievan de regio versterkt. Een vaak gehan-teerd middel om te komen tot de meestoptimale cluster is een ballotagecom-missie voor de toelating van bedrijvenop een park. Door gevestigde bedrijveninspraak te geven in de samenstellingvan het park kan optimaal ingespeeldworden op hun wensen en eisen. Zo kunnen aan nieuwe bedrijven toela-tingseisen worden gesteld.

MaatwerkEen standaard concept voor park-management bestaat niet.

Vanwege het belang van specifiekesucces- en faalfactoren is locale kennisessentieel en zal er een beroep gedaanmoeten worden op kennis die aanwezigis bij de locale partijen en de (toe-komstige) gebruikers van het bedrij-venterrein. De gebruikers zijn belang-rijk geworden en worden als potentiëleactieve procesdeelnemers die de bestekenners zijn van hun eigen wensen.Het gezamenlijk conceptualiseren,onderhandelen, uitvoeren en evaluerenvan parkmanagement (-plannen) zijnkernvoorwaarden voor succes. Dit ver-eist dat de gebruikers reeds in de plan-fase worden betrokken. De gedachteachter het vroegtijdig betrekken vande gebruikers is dat het daardoormogelijk wordt om oplossingen opmaat te realiseren en om draagvlak encommitment te verkrijgen. De praktijkis echter weerbarstiger. Veel gemeen-ten, ontwikkelaars of parkmanagerszien zich dan ook geconfronteerd metde vraag hóe die bedrijven betrokkenkunnen worden en hóe commitmenten draagvlak is te verkrijgen.

KnelpuntenIn twee door ons uitgevoerde casestu-dies – het Kennispark Enschede en hetBioScience Park Leiden – kwamen deknelpunten om te komen tot draagvlaken commitment duidelijk naar voren.Beide parken mikken op kennisinten-sieve bedrijvigheid en in beide wordtparkmanagement overwogen. Op basisvan workshops met locale partijen isgetracht te achterhalen welke beeldener zijn over parkmanagement en hoepartijen hun rol in het proces zien.

Tijdens de workshops kwamen knel-punten aan het licht die te makenhebben met het betrekken van bedrij-ven in het proces en knelpunten diegaan over wat parkmanagement nuprecies is en welke beelden en ver-wachtingen men erbij heeft.

4 BusinessPark magazine september 2003

Parkmanagement: De mismatch tussen vraag e

Menig ontwikkelaar en gemeente gebruiken de term ‘park-

management’ als PR-middel om bedrijfslocaties aan te bieden.

In vele handreikingen voor parkmanagement worden generieke

stappenplannen gepresenteerd voor een succesvolle implementatie

hiervan. Er zijn echter vele vormen waardoor de meerwaarde van

parkmanagement voor een belangrijk deel zal afhangen van de

specifieke situatie, de doelgroep, alsmede het draagvlak bij gebrui-

kers. Dit artikel gaat in op de knelpunten waarmee we te maken krij-

gen wanneer we de gebruikers willen betrekken in het planproces.

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 4


Procesmatige knelpuntenHet blijkt moeilijk bedrijven in deplanvormingfase te interesseren voorparkmanagement. Het was de bedoelingom met het locale bedrijfsleven te dis-cussieren, maar het waren met nameadviesbureaus die op de workshopafkwamen. Het gebrek aan interessevan het bedrijfsleven is te wijten aaneen aantal redenen. Ten eerste komtdat doordat de parkmanagement con-cepten in de planvormingfase veelalnog vaag en abstract zijn.

Een tweede oorzaak is het gebrek aaneen echte ‘trigger’ om actief met hetparkmanagementproces mee te doen.In de planvormingfase ervaren bedrij-ven nog geen problemen en knelpun-ten en ook is er vaak geen direct(financieel) voordeel aan te geven vande effecten van parkmanagement. Hetvoordeel laat zich pas zien wanneerhet bedrijventerrein gerealiseerd is.

Daarnaast is het verkrijgen van com-mitment problematisch. Tijdens de

workshops kwam aan de orde dat bijgrote bedrijven die vaak onderdeel zijnvan een groot concern, vaak vaste faci-litymanagement en vastgoed structu-ren aanwezig zijn. Vanuit een centraalpunt in het topmanagement wordenfacilitymanagement zaken voor alleseparate onderdelen van het concerngeregeld. Afspraken of contractenlaten weinig mogelijkheden over voorde locale facilitymanagers om zelfstan-dig zaken te regelen en commitmentsaan te gaan. Een tweede probleem datcommitment bemoeilijkt, is de langeperiode tussen planvorming en uitein-delijke realisatie. De onzekerheid diedit met zich meebrengt, is voor veelbedrijven aanleiding geen investerin-gen of toezeggingen te doen in deplanvormingfase. Een veelgehoordargument is dan ook: ‘Als het in detoekomst slecht gaat met de economie,hoe financieren we parkmanagementdan?’ Tot slot is het moeilijk om com-mitment te krijgen door het bekendefree-rider probleem.

Inhoudelijke knelpuntenBehalve procesmatige knelpunten zijner in de planvormingfase ook knel-punten die betrekking hebben opparkmanagement zelf. Het blijktmoeilijk om te komen tot een geza-menlijk en eenduidig beeld. Ten eerstekomt dit doordat vaak in de plan- enconceptfase nog niet duidelijk is hoehet profiel van het bedrijventerrein eruit zal gaan zien. In de conceptfaseworden de eerste ideeën daarover vaaknog gevormd. Zonder een duidelijkbeeld van het bedrijventerrein is hetmoeilijk om concepten te ontwikkelendie daarbij aansluiten. Ten tweede ishet vaak onduidelijk welke bedrijvenzich willen vestigen en wat die toe-komstige bedrijven uiteindelijk willen.Je kunt het terrein wel inrichten op dewensen en behoeften van het huidigebedrijfsleven, maar het is maar devraag in hoeverre dat een goede afspie-geling is van de wensen en behoeftenvan de toekomstige bedrijven. Tenderde is er nog onvoldoende bekendover parkmanagement om te kunnenzeggen welke vormen van park-management geschikt zijn voor welktype terrein en ook is weinig bekendwat het op de lange termijn betekent.Ook binnen gemeenten zijn nog veelonduidelijkheden hoe om te gaan metparkmanagement. Tot slot hebben veelbedrijven vaak erg verschillende beeldenover parkmanagement, zelfs binnen éénen hetzelfde bedrijf. Het topmanage-ment heeft vaak heel andere ideeën overbeheer en parkmanagement dan defacility manager die met de alledaagsegang van zaken te maken heeft.

vervolg op pagina 7

en aanbod?

De aspecten van parkmanagement volgens Economische Zaken:

Inrichting van privateen openbare ruimtenen kwaliteit vangebouwen

Vorm Stedenbouwkundige, architectonische en land-schappelijke vormgeving, duurzaam bouwen,zorgvuldig ruimtegebruik, profilering en karakte-risering van het bedrijventerrein

Voorzieningen Diensten en regelin-gen waar bedrijven enhun medewerkersgebruik van kunnenmaken etc.

Bedrijfsgerelateerd: energie-, water-, vervoer-en afvalmanagement, logistieke optimalisatie,terreinen pandbeveiliging, vergaderfaciliteiten,horeca...Personeelsgerelateerd: sport, horeca, kinder-opvang, arbodienst, arbeidspools, winkels…

Beheer Onderhoud van pri-vate en openbareruimten en gebouwen;beheer in enge zin

Onderhoud en schoonmaken van groenvoor-zieningen, wegen, straatmeubilair, verlichting…

Kwaliteitsaspect Omschrijving Aanknopingspunten

Robin de Graaf, Universiteit vanTwenteGeert Dewulf, Universiteit vanTwente

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 5

Het lijkt wel een toverwoord: park-management. Het stijgt met stip op deagenda van bestuurders en bedrijven-vereningingen. Het lijkt ook eenpanacea voor bestaande en toekom-stige problemen op bedrijvenparken.Op het Forepark in Den Haag heb-ben we sinds mei 2000 ervaring meteen vorm van parkmanagement. In tegenstelling tot menig artikel datover parkmanagement is geschrevenis parkmanangement op het Foreparkdoor ondernemers en het MKB geïni-tieerd. Een aantal zaken die onzeparkmanagementorganisatie onderhaar hoede heeft, heeft een dermatepubliek karakter dat ook de gemeenteDen Haag zich inmiddels verbondenheeft aan ‘ons’ parkmanagement.

Vereniging Beheer ForeparkHet bedrijventerrein Forepark ligt inDen Haag in de Noord Oost okselvan het Prins Clausplein (kruisingA4/A13 en A12). Op ons terrein zijn175 ondernemers actief, voorname-lijk MKB’ers maar er is ook een aantalgrotere ondernemers als TPG,Wegener Sijthoff, EDS en Kone. Hetterrein is circa veertien jaar oud. Als vestigingsvereiste is door hetBedrijvenschap Forepark bedongendat de ondernemers zich verplichtenbij te dragen in collectieve zaken alsbeveiliging, bewegwijzering, vertegen-woordiging naar gemeente en andereinstanties, toezicht op inrichtingsve-reisten etc. Om deze collectieve zaken

uit te voeren is de Vereniging BeheerForepark (VBF) opgericht.Ondernemers zijn ‘verplicht lid’ vande VBF en betalen hiervoor contribu-tie. Dit lidmaatschap is een meester-lijke zet geweest van hetBedrijvenschap omdat dit het draag-vlak en de financiële basis heeftgecreëerd voor wat later parkmanage-ment is gaan heten.

Haalbaarheid ParkmanagmentDe startsituatie van het bedrijventer-rein valt enigszins te vergelijken metde startsituatie van een nieuwe woon-wijk. Gelijk aan nieuwe bewonerszochten ook de nieuwe ondernemerselkaar op. In de daartoe gehoudenledenvergaderingen werd al snel dewens uitgesproken dat de VBF meertoegevoegde waarde zou moeten leve-ren dan alleen het (laten) uitvoerenvan de collectieve verplichtingen.Eind jaren negentig is in samenwer-king met Ernst & Young, ING, Start,het MKB en de VBF een haalbaar-heidsstudie verricht naar park-management op het Forepark. Er zijnweinig haalbaarheidsstudies verrichtdie aantonen dat iets niet haalbaar is,en ook deze vormde hier geen uitzon-dering op. De hierboven genoemdeprivate organisaties hebben (ook infinanciële zin) hun nek uitgestokenom te bewerkstellingen dat in mei2000 onze parkmanager van het‘Facility Point Forepark’ van start kongaan.

Activiteiten van parkmanagementIn de afgelopen drie jaar is een veel-heid van activiteiten ondernomen.Uit onderstaande opsomming van debelangrijkste zaken blijkt dat een aan-tal activiteiten betrekking hebben oppublieke dan wel ‘overheidstaken’. Degemeente Den Haag heeft daarom in2002 besloten deel te nemen aanparkmanagement op het Forepark.

De belangrijkste activiteiten zijn• Vervoersmanagement. In overlegmet Stadsgewest Haaglanden,Gemeente Den Haag wordt regelma-tig bekeken hoe het gebruik van fietsen openbaar vervoer bevorderd kanworden. Vervoersmanagement biedteen oplossing voor gebrek aan par-keerplaatsen op het Forepark. Eengoede bereikbaarheid bespaart kostenvoor zowel ondernemer als werknemer. • Beveiliging. Er is regelmatig overlegtussen parkmanagement, politie enbrandweer. Daarnaast werkt VBFsamen met de Gemeente Den Haagaan het Keurmerk Veilig Ondernemen.• Arbeidsmarkt. Het parkmanage-ment heeft een (virtuele) arbeids-markt georganiseerd. Op deze web-site (www.forepark.net) kunnenondernemers en (toekomstige) werk-nemers hun vacatures respectievelijkCV’s kwijt. Voor potentiële werkne-mers die nog geen internet hebben,worden inloopdagen georganiseerd.Koppeling werknemer / vacaturegebeurt door parkmanagement.


BusinessPark magazine nodigt in elke uitgave een voorzitter

van een lokale ondernemersvereniging, of een deskundige,

uit zijn of haar mening te geven over duurzaam beheer van

bedrijvenparken. Daarbij wordt gevraagd deze ontwikkeling

te beschrijven vanuit de ervaring in de eigen omgeving.

PPAARRKKMMAANNAAGGEEMMEENNTT VVOOLLGGEENNSS…Drs. K.F.J. Soeters, voorzitter Vereniging Beheer Forepark

�

Drs. K.F.J. Soeters

Nut en noodzaak; parkmanagement op het Forepark

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 6


• Kinderopvang. Het parkmanage-ment heeft de behoefte naar kinder-opvang onderzocht. Aangetoond is datkinderopvang rendabel kan plaatsvin-den op het Forepark. Kinderopvangrealiseren staat op de agenda maarheeft lange adem nodig.• Communicatie. De overheid is vooronze ondernemers snel bereikbaar viaonze parkmanager en vice versa. Via‘de Forepost’ (3 keer per jaar) endiverse nieuwsbrieven wordt een iederop de hoogte gehouden van de ont-wikkelingen op ons Forepark. • Inkoopcontracten. Parkmanagementheeft acht raamovereenkomsten afge-sloten op het gebied van kantoorarti-kelen, energie, telefonie, schoonmaak,catering, autolease- en verhuur, glad-heidbestrijding en verzekeringen. Dezecontracten zijn zeer interessant voorhet MKB bedrijf. Veelal hebben dezeondernemers geen eigen inkoopafde-ling. De prijzen worden steeds scher-per daar (middel)grote ondernemershet parkmanagement informeren dat‘hun leveranciers’ nog goedkoper zijn.• Informatie. Door het houden vandiverse lunchbijeenkomsten is infor-matie gebracht over wijzigingbelastingstelsel, de euro, arbeidsvoor-waarden, de komst van het ADO DenHaag stadion, en raamcontracten• Organisatie. Een onderschatte acti-viteit! Ledenvergaderingen, lunchbij-eenkomsten, overleg met B&W etcmoeten allemaal georganiseerd engenotuleerd worden.

Organisatie van en controle op parkmanagementUit bovenstaande opsomming mogeblijken dat al deze activiteiten niet in1 persoon te verenigen zijn. Daartoe ishet functiegebied veel te divers. Eén

jaar na de start van parkmanagementhebben de partners besloten om park-management uit te besteden aan eendeskundige organisatie, ARCADIS.Gezien de toenemende financiële,commerciële en juridische belangenvan alle commerciële partners engemeente Den Haag is de parkmana-gementorganisatie georganiseerd in deStichting Facility Point Forepark.Deze stichting heeft twee directeuren,namelijk de voorzitter van de VBF ende parkmanager (ARCADIS).Daarnaast functioneert een ‘Raad vanToezicht’ waarin de commerciële part-ners, de VBF en het MKB zitting heb-ben. Vier keer per jaar wordt door deStichting verantwoording afgelegd aandeze Raad van Toezicht en wordt daar-bij het beleid en strategie voor dekomende periode besproken.Financiële verantwoording wordt afge-legd in een door Ernst & Young opge-stelde jaarrekening.

Nut en noodzaak; leermomentenDe belangrijkste leermomenten overde afgelopen drie jaar zijn de volgende:• Business to Business.Parkmanagement zorgt voor bindingtussen ondernemers. Op de ledenver-gaderingen en lunchbijeenkomstenontstaan veel zakelijke transacties.• Lange adem. We zien dat onderne-mers niet snel overstappen naar deleveranciers die een raamcontract metparkmanagement hebben afgesloten.Veel informatie is nodig omtrent kwa-liteit van leverancier, product, prijs enprocedures. • Uitbesteding. Ofschoon op hetForepark nog maar EEN beperktevorm van parkmanagement (het ismeer facility management) wordt uit-

geoefend, blijkt nu al dat al deze takenniet te verenigen zijn in één natuurlijkpersoon. • Interesse. We zien duidelijk interessebij andere Haagse bedrijventerreinenom een soortgelijk parkmanagementin te voeren, dan wel om zich aan tesluiten bij het Forepark.• Niets gaat vanzelf, parkmanagement= mensenwerk. De parkmanager moetblijven initiëren, opvolgen en beheer-sen. Of het nu om kopij voor deForepost gaat, het verkrijgen van hetKeurmerk Veilig ondernemen of hetorganiseren van themabijeenkomsten;er moet altijd veel gebeld en gemailden overlegd worden. Parkmanagementis (dus) gewoon een bedrijf!

ToekomstMeerdere omringende bedrijventerrei-nen hebben inmiddels interessegetoond in parkmanagement bij deStichting Facility Point Forepark.Uitbreiding van de dienstverleningnaar andere bedrijventerreinen is danook in volle gang.

De raamcontracten zullen uitgebreidworden met de zogenaamde ‘facilities’als schoonmaak, catering, drukwerk,onderhoud en bewaking. Een logischeen natuurlijke weg is dat ondernemersaan het parkmanagement zullen ver-zoeken om verantwoording te nemenvoor hun gebouw en terrein. In plaatsvan gebruik te maken van raamcon-tracten, waarbij de ondernemer zelfklant is van de raamcontractor, zal deondernemer het facility managementuitbesteden. De parkmanager wordtdan klant van de raamcontractor.

Drs. K.F.J. SoetersVoorzitter Vereniging Beheer Forepark

vervolg van pagina 5ConclusieUit de praktijkvoorbeelden blijkt dathet moeilijk is om parkmanagement alin de planvormingfase integraal mee tenemen. Er zijn geen vastomlijnde pro-cedures voor het introduceren en con-ceptualiseren van parkmanagement.Handreikingen zijn vaak van algemeneaard en houden niet voldoende reke-ning met specifieke problemen, knel-punten en behoeften van de locale

situatie. Daarom is het van belang omlocale partijen te betrekken in het pro-ces. Echter, er zijn vele knelpunten bijhet betrekken van bedrijven in hetproces, het verkrijgen van draagvlaken uiteindelijk het verkrijgen vancommitment. Om die op te lossen ismeer inzicht nodig in de specifiekesucces en faalfactoren voor oplossin-gen op maat. Daarnaast is de rol vande bedrijven/gebruikers bij de ontwik-keling en invoering van parkmanage-

ment van groot belang voor het succeservan.

De vorm en inhoud van parkmanage-ment zal afhangen van een groot aan-tal kenmerken: de mate van diversiteitaan bedrijvigheid, de grootte van debedrijven, de huur/eigendom situatie,de dynamiek van de bedrijven en der-gelijke.

Geert Dewulf en Robin de Graaf

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 7

Dat parkmanagement de ondernemerop een bedrijven- of kantorenterreinveel voordelen biedt, is inmiddelsgenoegzaam bekend. Geen geklaagmeer over rommelige groenstroken,onveilige hoekjes of zwerfvuil.Beveiliging, afvalverwerking, soms zelfskinderopvang; de parkmanager neemthet uit handen. Natuurlijk moet park-management wel door alle partijenworden gedragen: het bedrijventerreinals onderneming. Een ideaal platformwaarop zaken die vroeger onoplosbaarleken, nu wel aan te pakken zijn.

Om deze groeiende markt te bedie-nen, heeft Grontmij enkele bedrijfs-onderdelen samengebracht in eenaparte bv. "We hebben de vastgoed-managementkennis van het gerepu-teerde bureau Kats & Waalwijk(onderdeel van de Grontmij Groep)gekoppeld aan specifieke advies- eningenieursexpertise," zegt Erik de Rijknamens de bv Parkmanagement. "Wezijn een intern adviesbureau voor alleGrontmij-vestigingen in het land. Dievestigingen zitten dicht bij onze klan-ten. Een plaatselijk kantoor kent deregionale situatie immers het best.Elke vestiging heeft een aanspreekpuntover parkmanagement voor bedrijven,beleggers, ontwikkelaars, gemeentenen provincies. Onze bv verleent despecifieke kennis en ondersteuning."

De trend voorbij?Volgens De Rijk is parkmanagementgeen trendy onderwerp dat straks weervan de agenda zal verdwijnen. "Ik ver-wacht zelfs dat het alleen nog maarbelangrijker wordt. Er zullen allerleinieuwe vormen komen: beveiliging,

inkoopcontracten, noem maar op."De teruglopende economie speelt ookeen rol. Menig bedrijventerrein heeftmet leegstand te kampen. De aanwezig-heid van parkmanagement biedt dankansen als selling point.

Verschillende partijen zijn actief op dezemarkt: aannemers, vastgoedbeheerders,adviesbureaus. "Iedereen kiest voor eenandere aanpak, waarin je het profielvan de onderneming terugziet", zegtDe Rijk. "Het verschil tussen ons enanderen is dat wij jaren ervaring heb-ben met alle aspecten die bij park-management een rol spelen. Beleid,proces- en vastgoedmanagement,

financiële alternatieven, milieu, inrich-ting van terreinen, afval: die afzonder-lijke dingen komen bij ons samen. Wezien het bedrijventerrein als onderne-ming én beschikken over de ervaring: erstaat een heel kennisarsenaal achter ons."

LuisterenDe klant (‘de onderneming’) kijktallereerst naar de meerwaarde: watlevert het op? Krijg ik waar voor mijn

geld? De Rijk beseft dat. "We zorgenervoor dat we intensief contact houdenmet onze klanten. Eigenlijk werken wedagelijks aan onze klantenrelaties énaan de relaties van onze klanten onder-ling. Parkmanagement is vooral goedluisteren naar elkaar. Ondernemersgeven hun zorgen uit handen, wijlaten zien dat we dat serieus nemen."Grontmij ziet zichzelf bij voorkeur alséén van de betrokkenen. De Rijk: "Zois parkmanagement begonnen: éénondernemer neemt het voortouw."

Grontmij voert onder meer park-management in Leidsche RijnUtrecht, de Haarlemmermeer enWaalwijk (zie kader). De managersvan die projecten spreken elkaar regel-matig. De Rijk: "Ik probeer interes-sante combinaties te maken, een net-werk te vormen, kennis uit te wisse-len. Zo assisteert de parkmanager vanPapendorp Leidsche Rijn zijn collegain Waalwijk bij energiestructuren."

Denken in opbrengstenTot slot: parkmanagement hoeft nietduur te zijn. De Rijk: "Het hangt ermaar vanaf. Vergelijk het met de service-kosten van een gebouw. Als dat plus-punten biedt, is de ondernemer bereiddaarvoor een redelijke prijs te betalen.Als je er maar iets voor terugkrijgt.Sommige inkoopcontracten of beveili-gingsvoorzieningen kunnen zelfs aan-zienlijke besparingen opleveren." Juistdaarom is het van belang goed te


Parkmanagement heeft – onder meer – te maken met gebouwen,

met openbare ruimte, met landschappelijke inrichting, met milieu

en met afvalinzameling. Stuk voor stuk werkterreinen waarop

advies- en ingenieursbureau Grontmij al geruime tijd actief is. Het

bureau hoefde de aanwezige expertise maar te bundelen om uit

te groeien tot een betrouwbare speler op deze markt.

'Parkmanagement isvooral goed luisteren

naar elkaar.Ondernemers geven

hun zorgen uit handen,wij laten zien dat wedat serieus nemen.'


Erik de Rijk

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 8

@@

communiceren dat het soms – opnieuwe bedrijventerreinen – wel evenkan duren voordat parkmanagementoptimaal functioneert. De Rijk: "Datis vaak een probleem: er worden hogeverwachtingen gewekt, zonder te ver-melden dat die pas worden ingelost alsalle bouwactiviteiten zijn afgerond.Wij zijn daar heel nuchter en eerlijk

in: het duurt soms even, maar op ter-mijn profiteert u er dubbel en dwarsvan." Daarnaast zijn er op bestaandebedrijventerreinen kansen, bijvoor-beeld bij herontwikkeling. Erik deRijk: "Grontmij is daarmee al bezig,door gezamenlijk op kleine schaal pro-blemen op te lossen. Ook dát is park-management."

Meer weten?Erik de Rijk, Grontmij ManagerParkmanagement 0900 - 622 78 [email protected]

Eric J.M Schopman, DirecteurVastgoedmanagement Kats &Waalwijk Groep 0183 – 69 19 [email protected]


advertentie

Parkmanagement


hjGrontmij

Grontmij heeft bouw, infrastructuur en milieu als kernacti-

viteiten. Het advies- en ingenieursbureau biedt zijn klanten

oplossingen voor een duurzame woon-, werken leefomge-

ving. In elke fase van het project wordt waarde toegevoegd.

Grontmij bedenkt concepten, geeft advies, regisseert, reali-

seert en exploiteert. Het bedrijf is een netwerkorganisatie

die dicht bij de klant opereert. We zijn ons bewust van onze

maatschappelijke rol en zijn doordrongen van het effect

van ons werk op de omgeving.

Projecten Parkmanagement, een selectie• Leidsche Rijn Utrecht, kantorenlocatie Papendorp-Zuid en

gemengd-bedrijventerrein De Wetering-Noord. Beheer en

onderhoud van openbaar gebied en private kavels; afval-

inzameling en verwerking; terreinbeveiliging; bedrijfs-

bewegwijzering; vervoermanagement.

• Businesspark Arnhem, parkmanagement voor 55 hectare

gebouwen-, gebruikersfacilities en terreinen.

• Haarlemmermeer, pilotprojecten voor de invoering van

parkmanagement op kantoren- en bedrijventerrein: verta-

ling van concept naar op maat gesneden pakketten.

• Bedrijventerrein Park Seyst in Zeist, parkmanagement

van terreinen en coördinatie van Vereniging van

Eigenaars.

• Waalwijk, parkmanagement op het nieuw te ontwikkelen

bedrijventerrein Haven VII én de revitalisering van de

bestaande bedrijventerreinen Haven I tot en met VI. Het

parkmanagement wordt uitgebouwd naar het bestaande

terrein.

• Oirschot, duurzame ontwikkeling van twee bedrijven-

terreinen.

• Middelburg, parkmanagement op bedrijventerrein Mortiere.

Advies- en ingenieursbureau Grontmij

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 9


LLOOKKAAAALL VVEERRHHAAAALLBusinessparkmanagement vanuit de basis

�

@Aantal aanvragen NRP groeitgestaag

Een groeiend aantal parkmanagersdient bij de stichting NederlandsRegister van Parkmanagers (NRP) eenaanvraag in om toegelaten te wordentot het register van de stichting. Destichting NRP stelt zich ten doel dekwaliteit van businessparkmanagers inNederland te toetsen en te bevorderen.Voor gemeentebesturen, ondernemers-verenigingen en projectontwikkelaarsbetekent dit dat de kwaliteit van de inte zetten parkmanagers permanentwordt getoetst. Door het inzetten vangeregistreerde parkmanagers hebbenbetrokkenen meer zekerheden bij deuitvoering van duurzaam beheer vanbedrijvenparken dan tot nu toe hetgeval is.

Over de toelating tot het register vanparkmanagers beslist een onafhankelijkeregistercommissie. Deze commissie issamengesteld uit personen die zoweldeskundigheid alsook ervaring hebbenin functies in het bedrijfsleven en inhet openbaar bestuur.

In de afgelopen periode zijn onder-staande personen geregistreerd in hetNederlands Register van Parkmanagers.• De heer ing. P.W.F. Heeren, InSite

Consult• Mevrouw D. Klijn, Arcadis

Nederland• De heer ing. H. Wiermans, EAM

Consultants• De heer C.H.B. van der Walle, Dura

Vermeer Parkmanagement• Mevrouw A. Vergeer-Negenman,

Ericis Projectmanagers• De heer J. Hommerson, Dura

Vermeer Parkmanagement

Goed georganiseerd, tips voorondernemende verenigingen

MKB-Rotterdam en de Kamer vanKoophandel Rotterdam hebbenonlangs een ondernemershandboekmet de titel ‘Goed georganiseerd, tipsvoor ondernemende verenigingen’ uit-gegeven. Het handboek biedt praktischeadviezen, voorbeelden en modellenvoor lokale ondernemersorganisaties.Veel instrumenten zijn al bedacht enkunnen op deze manier de bestuur-sleden van verenigingen tijd besparen.Het handboek bevat naast informatieook zaken als modelstatuten, nieuws-

Vertel uw lokaal verhaal.

Deze rubriek in BusinessPark magazine is gereserveerd

voor berichten en nieuws op het gebied van

parkmanagement. Heeft uw ondernemersvereniging

nieuws te melden of bent u als gemeentebestuur met

interessante initiatieven bezig? Laat het ons weten.

Uw lokaal verhaal is van harte welkom! U kunt het

zenden aan:

Redactie BusinessPark magazine

Postbus 21328, 3001 AH Rotterdam

E-mailen kan ook: [email protected]

�

Daniëlle Klijn van Arcadis

De leden van de registercommissie (vlnr. Jan Bos,Jan Ernst, Richard Franken en Hans Bierens.Leendert-Jan Visser, ook lid van de commissie,ontbreekt op deze foto

�

BPm 9-2003 05-09-2003 16:13 Pagina 10

@

brieven en tips op het gebied vancommunicatie, ledenwerving en belan-genbehartiging. Het ondernemers-handboek is bedoeld om ondernemerste helpen om hun vereniging verder teprofessionaliseren om op deze wijzehet vestigingsklimaat voor hun bedrij-ven te verbeteren. Daarnaast is hethandboek een uitstekend middel omdaar waar nog geen ondernemers-vereniging actief is er een op te richten.

Informatie bij Jeffrey Zoet, (010 – 205 18 68), MKB-Rotterdam.en Roeland Tameling (010 – 402 78 81),KvK Rotterdam.

Schaalvoordeel bij inkoop

Als je samen diensten en voorzieningenop een bedrijventerrein inkoopt,bespaart dat geld. Door de samenwer-king ontstaat schaalvoordeel en profi-teren kleine en middelgrote bedrijven.Hieronder een overzicht van deopbrengsten per product bij gezamen-lijke inkoop.Energie: 20 á 25 procent kostenreductie.Telecom: makkelijker shoppen,Internet en E-mail goedkoper. Bijelkaar 20 procent kostenreductie.Afvalverwijdering: efficiëntere verwer-king en 10 procent kostenreductie.Beveiliging: bewaking van (toegangs)wegen en panden; minder inbraak-schade en minstens 20 procent kosten-reductie.Onderhoud/helpdesk: tijdwinst en 10á 15 procent kostenreductie.Kantoorartikelen: sneller en efficiën-ter en 35 procent kostenreductie. Employeebenefits: minder verloop enziekteverzuim en dus minder werving-kosten, 15.000 tot 20.000 euro perbehouden persoon.Bron: Irene van Staveren, StedelijkeWerkgroep Dagindeling, Kostenbatenanalyse.

Wie wordt BusinessParkmanager van het Jaar 2003

De stichting Nederlands Register vanParkmanagers (NRP) organiseert insamenwerking met MKB-Nederlandde verkiezing parkmanager van hetjaar. De verkiezing Parkmanager vanhet Jaar is in het leven geroepenomdat parkmanagement op bedrijven-terreinen een steeds dominantere fac-tor wordt. Om de verantwoordelijkevoor dit managementonderdeel te pro-fileren, om het beroep van park-manager te professionaliseren en omde invoering van parkmanagement testimuleren wordt een onderscheidinguitgereikt aan de beste Parkmanagervan het Jaar.

Bent u actief als parkmanager of wiltu als gemeente, ondernemers-vereniging of parkmanagementorgani-satie uw parkmanager voordragen voordeze titel, vraag dan een inschrijffor-mulier aan via het volgende e-mail-adres: [email protected].

Een onafhankelijke jury van deskundi-gen beoordeelt de kandidaten en kiestdaaruit de parkmanager van het jaar2003.

Voor nadere informatie of het aanvra-gen van een inschrijfformulier: Drs. J.N.W. Zoet Secretariaat stichtingNRP, tel. 010 – 205 24 34 of [email protected]

Peter Pex, lid EP

Peter Pex, voorzitter van de StichtingBusinesspark Belangen (SBB), is op4 juni jl. benoemd tot lid van hetEuropees Parlement. Pex zal hetbestuurslidmaatschap van hetEuropees Parlement combineren methet voorzitterschap van de SBB.

Routezuil verbetert debereikbaarheid van bedrijvenen instellingen

Veel ondernemers klagen over deslechte bereikbaarheid van hun bedrijfof winkel op bedrijventerreinen en incentra van veel steden. De hiermeegepaard gaande economische schade isaanzienlijk. Via het plaatsen van plat-tegrondborden en bewegwijzeringwordt door de locale overheid veelal insamenspraak met de ondernememers-vereniging de bereikbaarheidsituatie inde gemeente verbeterd.Wegwerkzaamheden bemoeilijken ditsysteem. In plaats van een plattegrondzijn in diverse gemeenten (Hilversum,Spaarnwoude) multifunctionele infor-matie- en communicatiepunten langsde belangrijkste invalswegen geplaatst.Via een aanraakscherm wordt de actu-ele adviesroute naar een locatie of par-keergelegenheid afgebeeld. De route-beschrijving kan worden geprint.

�

�

�


�

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 11


Maatschappelijke achtergrondenRisicobeheersing, kostenbesparing enoptimalisatie van bedrijfsresultaten. Dit zijn termen die iedere ondernemeraan zullen spreken. Parkmanagementis daarbij een belangrijk hulpmiddel.

Rendement, herstructurering en kwa-liteitsbeheersing voor de toekomst,zijn belangrijk voor gemeente en pro-jectontwikkelaar, maar ook voor hetbehoud van optimale bedrijfsresulta-ten voor de ondernemer. De rol van de gemeente vindt recht-vaardiging in de regiefunctie metbetrekking tot gewenste ruimtelijkeontwikkelingen op het grondgebiedvan de gemeente. Van overheidswegewordt steeds meer waarde gehecht aaneen goede balans tussen wonen, wer-ken en natuur. Daarmee is de trendtot verduurzaming van bedrijventerrei-nen en het scheppen van een aantrek-kelijk vestigingsklimaat verklaard. Dit heeft tot gevolg dat vanuit deoverheid steeds meer aandacht zalbestaan voor enerzijds herstructureringvan bestaande bedrijventerreinen.Anderzijds zal de overheid bij realisatievan nieuwe bedrijventerreinen hetbeleid vorm kunnen geven door con-crete afspraken te maken met debedrijven die zich op het nieuw teontwikkelen bedrijventerrein willenvestigen.De gemeente kan een actief beleidvoeren en zelf een regierol vervullendoor, bij het planologisch mogelijkmaken van een nieuw kwalitatiefhoogwaardig bedrijventerrein, in deplanvoorschriften zoveel mogelijk aan-dacht te besteden aan de voorgeno-men vormgeving, inrichting en hetgebruik van het nieuw te ontwikkelenterrein. Dit geldt uiteraard ook bijbestaande terreinen die geherstructu-

reerd moeten worden. Parkmanagement is geen doel op zich.Parkmanagement is een faciliterendmiddel voor enerzijds de uitvoeringvan beleidsdoelen op het gebied vanruimtelijke ontwikkeling en anderzijdshet bereiken van een optimaalbedrijfsresultaat voor de betrokkenondernemers. Hoe moeten de rollenverdeeld worden om de hiervoorgenoemde resultaten te bereiken?

Menselijke factor is demotor van het procesZiet men het parkmanagement als eenspel, dan zijn de knikkers onroerendgoed en geld. Het spel speelt zich ech-ter af tussen mensen. De menselijkefactor is de motor van het proces endaarom van vitaal belang.Samenwerking op bedrijventerreinenmoet vanuit de ondernemers komen.Er moet draagvlak zijn omdat deondernemers voordelen zien in eenbepaalde organisatievorm. Zijn er geenvoordelen dan zal de ondernemer geenaanleiding zien om kosten te makenvoor faciliteiten die hij zelf kan regelenof waar geen behoefte aan is. Wanneerde ondernemer allerlei faciliteitenkrijgt opgedrongen waar hij geenbehoefte aan heeft, bestaat zelfs hetrisico dat hij zich niet zal vestigen ophet desbetreffende bedrijventerrein ofdat hij zal vertrekken.

Juridische organisatievormOm optimaal gebruik te maken vanparkmanagement is het noodzakelijkde betrokkenheid bij de ondernemerste verankeren in een organisatievormwaardoor het mogelijk is waterdichteafspraken te maken. Ook voor de toe-komst.Inmiddels is in de praktijk gebruikgemaakt van uiteenlopende juridischeinstrumenten:

Koopovereenkomst met kettingbedingDe gemeente kan een actief beleidvoeren en zelf een regierol vervullendoor bij de ontwikkeling van eennieuw bedrijventerrein een beeld-kwaliteitsplan te ontwikkelen. Ditbeeldkwaliteitsplan speelt een beleids-matige rol bij de vormgeving van de terealiseren bedrijfsgebouwen en deinrichting van het terrein. Daarnaastbestaat voor de gemeente de mogelijk-heid de gronden zelf te verkavelen ente verkopen. Uiteraard kan daarbij ookeen projectontwikkelaar een rol spe-len.In de koopovereenkomst kunnenafspraken gemaakt worden metbetrekking tot het gebruik van open-bare ruimte, zoals parkeren, groen-voorzieningen en bewegwijzering.Ook kan het lidmaatschap van eenvereniging van eigenaren wordenbedongen. Om de duurzaamheid vande afspraken te garanderen kan eenkettingbeding met een boeteclausulein de overeenkomst worden opgeno-men. Dit heeft tot gevolg dat ook eenvolgende eigenaar gehouden zal zijn,zich aan de gemaakte afspraken tehouden. Toch biedt dit geen water-dichte oplossing. De ketting kannamelijk worden doorbroken. Deboete wordt betaald en de desbetref-fende ondernemer is verschoond vanzijn verplichtingen. Alleen wanneer deboete erg hoog is, zal de ondernemerdie echt liever niet gehouden wil zijnaan de in de koopovereenkomst veran-kerde afspraken, niet zonder meer deketting doorbreken. Dan bestaat ech-ter nog steeds het risico dat een rech-ter de boete zal matigen, indien dezete hoog is gesteld ten opzichte van debelangen die worden gediend.

C.M.H. Cohen

Sociaal en juridisch kader

In een serie van vier artikelen besteedt AccoN aandacht

aan parkmanagement. In deze eerste bijdrage staan het

sociale en juridische kader van parkmanagement centraal.

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 12


ErfpachtEen tweede mogelijkheid voor eengemeente die een actieve grondpolitiekbedrijft is het uitgeven van de grondin erfpacht. Erfpacht is een overdraag-

baar zakelijk recht om een, aan eenander toebehorende onroerende zaakte houden en te gebruiken. Doorgaanswordt bij de vestiging van het erf-pachtrecht aan de erfpachter deveplichting opgelegd om aan de eige-naar periodiek (meestal jaarlijks) eengeldsom (de canon) te betalen. Deinhoud van het erfpachtsrecht wordtenerzijds bepaald door de wettelijkebepalingen. In de akte van vestigingvan het erfpachtsrecht kan echter ookten aanzien van niet specifiek in dewet genoemde onderwerpen een rege-ling worden opgenomen. Specifieke erfpachtsvoorwaarden, bij-voorbeeld gericht op het faciliterenvan parkmanagement, kunnen ook inzogenaamde algemene voorwaardenworden opgenomen. Deze voor-waarden moeten dan wel wordenneergelegd in een notariële akte die inde openbare registers is ingeschreven.Ook moet in de akte waarmee hetrecht van erfpacht wordt gevestigd,naar deze algemene voorwaarden wor-den verwezen. Gebeurt dit niet, dangelden de algemene voorwaarden niet. Een probleem bij de toepassing vandeze constructie kan zijn dat de vrij-heid om bedingen van allerlei aard inde erfpachtvoorwaarden op te nemenis begrensd. In de jurisprudentie isuitgemaakt dat de bedingen niet instrijd mogen komen met het wezenvan de erfpacht. Wanneer tussen erf-pachter en eigenaar bedongen rechtenen verplichtingen in strijd zijn met hetwezen van de erfpacht, zullen dezeslechts persoonlijk tussen partijen gel-den. Het gevolg daarvan is dat bij ver-vreemding van het erfpachtsrecht ofvan de eigendom, de rechten en plich-ten niet bindend zullen zijn voor derechtsopvolgers. Ook deze constructieis dus niet waterdicht.

MandeligheidBij de uitgifte van nieuwe bedrijven-terreinen zou een gemeente er ookvoor kunnen kiezen de openbareruimten gemeenschappelijk eigendom

te laten worden van de eigenaren vaneen bouwkavel. De gemeente zoukunnen kiezen voor ‘mandeligheid’van deze terreinen. Mandeligheid is aanwezig wanneer eenonroerende zaak gemeenschappelijkeigendom is van de eigenaren vantwee of meer erven en door hen totgemeenschappelijk nut van die ervenis bestemd.Mandeligheid ontstaat wanneer eenonroerende zaak gemeenschappelijkeigendom is van de eigenaren vantwee of meer erven en door hen totgemeenschappelijk nut van die ervenwordt bestemd bij notariële akte,gevolgd door inschrijving in de open-bare registers. Tot nu toe heeft het notariaat enigeschroom gehad voor toepassing van derechtsfiguur van de mandeligheid bui-ten de in de wet genoemde gevallen.Men gaf steeds de voorkeur aan deoprichting van een vereniging of stich-ting, het toepassen van erfdienstbaar-heden en kettingbedingen. Het is zonder meer een nadere studiewaard of juist door toepassing van derechtsfiguur van ‘mandeligheid’ eenbasis kan worden gecreëerd om demenselijke motor van het parkmanage-mentproces juist voldoende brandstofte geven om te gaan draaien.

Oprichting VerenigingVaak wordt bij de realisatie van eennieuw bedrijventerrein gekozen vooreen uitgifte in erfpacht, waaraan hetlidmaatschap van een verenigingwordt gekoppeld. De vereniging heeftdan onder andere als doel de hoog-waardige en duurzame ontwikkelingvan een kantorenlocatie of bedrijven-terrein te bewerkstelligen. Ook heeftde vereniging vaak tot doel de samen-werking tussen de leden onderling entussen de leden en derden te bevorde-ren. Dikwijls wordt om het doel te

bereiken ook de verplichting opgelegdaan de vereniging een beheerorganisa-tie op te richten, die conform de doel-stellingen zoals die zijn verankerd inde statuten dient te opereren.

Buiten de situatie dat gronden wordenuitgegeven in erfpacht berust deel-name aan een vereniging volledig opvrijwilligheid. Wanneer de onderne-mers niet willen, dan komt deze orga-nisatievorm niet van de grond.

Oprichting StichtingTot slot is het mogelijk een stichtingop te richten. De stichting kent geenleden en beoogt met behulp van eendaartoe bestemd vermogen een in destatuten vermeld doel te verwezenlijken.Ook bij de oprichting van de stichtinggeldt dat dit op vrijwillige basisgeschiedt.

Juridisch instrumentariumschiet tekortUit het hiervoor gestelde blijkt dat hetjuridisch instrumentarium eigenlijktekort schiet. Onze wet kent een scalavan juridische instrumenten die heelgoed gebruikt kunnen worden bij rea-lisatie van een nieuw bedrijventerrein.Bij herstructurering van bestaandebedrijventerreinen schiet hetbestaande wettelijk instrumentariumernstig te kort, omdat het niet moge-lijk is deelname aan een organisatie-vorm juridisch af te dwingen. Dit kantot gevolg hebben dat een of enkeleondernemers de herstructurering vaneen bestaand bedrijventerrein ernstigkunnen belemmeren of dat zij op zul-len treden als ‘free riders’. In die situa-tie zal eerst getracht moeten wordenvoldoende draagvlak te creëren bij debetrokken ondernemers en is het aan-zwengelen van de menselijke motordie de kern vormt voor de samenwer-king een eerste vereiste.Of zal de wetgever binnenkort eenhandreiking doen?

C.M.H. CohenJuridisch AdviesAccoN Accountants en Adviseurs

van parkmanagement

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 13


Zicht op uw zaak

De juiste krachten bundelenleidt tot succes

Uw kracht als ondernemer schuilt in specifieke marktkennis, commerciële ervaring en een prima financieel inzicht.Kwaliteiten die de dagelijkse vitamines zijnom succesvolle zakelijke prestaties te kun-nen en blijven leveren.

Toenemende regelgeving binnen diversemarktsectoren vereist bedrijfskundige enspecialistische ondersteuning om uwonderneming het juiste gewicht binnen uwbranche mee te geven.

Vanuit haar kantorennetwerk biedt AccoNAccountants & Adviseurs een uitgebreid dienstenpakket. Gecombineerdmet uw kennis en ervaring zorgt dit er voor dat uw doelstellingen wordengehaald. AccoN is actief vanuit 22 kantoren in 5 provincies.

AccoN biedt:• Accountancy• Belastingadvies• Consultancy

• Agrarisch Advies• Bedrijfsadvies • Subsidieadvies

• Juridisch Advies

ContactadresMeander 7256825 ME ArnhemTel. 026-384 23 84

www.accon.nl

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 14


Onderscheidende stappenDuurzaamheid komt niet vanzelf.De visie en ambitie moet in het voor-traject goed geborgd worden in dedaarvoor geëigende documenten.

• BeeldkwaliteitplanDe ambitie van de gemeenteZwijndrecht is vertaald naar eenbeeldkwaliteitplan waarin duurzaam-heid heel duidelijk een onderdeel is.Concreet kunnen genoemd worden destrikte eisen op het gebied vanbebouwingsgraad, intensief ruimtege-bruik door hogere bouw, hoogrende-ment straatverlichting, natuurvriende-lijke oevers, brede waterpartijen metbijbehorende beplanting, het aanbie-den van een milieuscan aan bedrijvendie zich willen vestigen en het borgenvan de duurzame opzet door het aan-stellen van een parkmanagementorga-nisatie met een basis- en een optioneelpakket.

• Algemene verkoopvoorwaardenParkmanagement moet in het voor-traject worden opgezet. De gemeentefinanciert dit voor. Deze kosten wordenterugverdiend door in de grondprijshiervoor een kleine vergoeding vast teleggen. Voor de bedrijven wordt de

grondprijs hierdoor circa 0,5% hoger.• Acquisitie De acquisitie is de verantwoordelijk-heid van de gemeente. De park-manager ondersteunt hierbij doorinhoudelijk bedrijven duidelijk temaken wat ze kunnen verwachten navestiging. Daarnaast wordt aangebodentijdens de bouw te ondersteunen.

Parkmanager vanuit hetBeeldkwaliteitsplanEr is bij Bakestein bewust gekozenvoor parkmanagement. Alle bedrijvenworden verplicht lid van een coöpera-tieve vereniging. Deze verenigingvormt samen met de gemeente deStichting Parkmanagement, die

opdrachtgever is aan de parkmanage-mentorganisatie voor het verplichtepakket. Het optionele pakket is eenzaak tussen de Parkmanager en deindividuele bedrijven.

Als verplicht basispakket wordt de col-lectieve bewaking en beveiliging, hetbeheer en onderhoud van het open-baar groen en het beheer en onder-houd van de infrastructuur aangeboden. Daarnaast zal de parkmanager eenoptioneel pakket op maat aanbieden.De bedrijven worden verplicht lid vaneen coöperatieve vereniging en een ver-tegenwoordiging van deze verenigingin de Stichting ParkmanagementBakestein, waarin ook de gemeentezit. De Stichting Parkmanagement isde opdrachtgever van de parkmanager,die in ieder geval het verplichte pakketbeheert, dat bestaat uit het onderhouden beheer van de infrastructuur en hetopenbaar groen en de collectievebewaking en beveiliging.

vervolg op pagina 16

Bedrijventerrein 16,5 Ha nettouitgeefbaar voor circa 40 kavels

Sport en recreatie

Parkmanagement Bakestein te Zwijndrecht

De gemeente Zwijndrecht heeft in 1999 besloten een nieuw

bedrijventerrein te ontwikkelen. Bij dit besluit is nadrukkelijk vast-

gesteld dat de opzet duurzaam moest zijn, met een hoog ambitie-

niveau en dat parkmanagement zal worden ingevoerd. Als park-

manager is InSite Consult geselecteerd die nu samen met de

gemeente de ontwikkeling van het bedrijventerrein realiseert om

daarna de daadwerkelijke parkmanagement te gaan uitvoeren.

Bakestein

Rotterdam NS Dordrecht

Rijksweg A16

Mu

nn

ike

nst

ee

g

Langeweg

GemeenteZwijndrecht

Coöperatieve ver.bedrijven

StichtingParkmanagement

Bakestein

Parkmanager

Basispakket Optioneelpakket

Bedrijf

Contracten

Contracten

Bedijventerrein 16,5 ha nettouitgeefbaar voor circa 40 kavels

Sport en recreatie

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 15


vervolg van pagina 15Wat is tot nu toe gerealiseerd• Alternatief BluswatersysteemEr is een uitgebreid onderzoek uitge-voerd om na te gaan wat het meestduurzame bluswater is voor dit ter-rein. In samenwerking met de brand-weer en een deskundig bureau is vast-gesteld dat drinkwater gebruikt gaatworden voor het bluswatersysteem enbij voldoende bedrijven met sprinkler-installaties overgegaan wordt op eengecombineerde sprinklerinstallatie,gescheiden van het drinkwatersysteem.

• Bewaking aantal aanwezigepersonen

In het bestemmingsplan staat de eisdat op het gehele terrein maximaal800 werkenden gelijktijdig aanwezigmogen zijn in verband met het risico-

profiel van het nabijgelegen spoor.Het bewaken van dit aantal wordt eentaak van de parkmanager.

• MilieuscanTijdens de acquisitie komt eenmoment dat een bedrijf zich alsserieus gegadigde aanmeldt. Op datmoment besluit de gemeente of ditbedrijf een energiescan en/of afvalscanwordt aangeboden. De resultaten wor-den meegenomen bij de bouwaanvraag.

• NutsvoorzieningenDoor de liberalisering van de energie-markt zijn de energiebedrijven terug-houdend met het doen van investerin-gen. De gemeente heeft gekozen vooreen collectieve aanvraag naar de nuts-bedrijven, waarbij de kosten verdeeldworden over alle toekomstige bedrijven.

Hiermee wordt voorkomen dat heteerste bedrijf een grote rekening krijgtvoor de infrastructuur van de nuts-voorzieningen, waarna de rest goed-koop in kan stappen. De parkmanagerbiedt tevens de collectieve inkoop vanenergie aan alle bedrijven aan.

Voor nadere informatie kan contactworden opgenomen met:J.K. de Jong, Bedrijven Contactfunctio-naris, Gemeente Zwijndrecht, telefoon 078 - 620 69 31

Ing. P.W.F. Heeren, ProjectleiderBakestein, telefoon 078 - 620 69 32

Ir. A.G.M. Schuurmans, ParkmanagerBakestein, telefoon 0118 - 49 09 40.

In Amsterdam bestond al jarenonvrede over de elektriciteitsprijzen.Vooral de industriële bedrijven von-den die veel te hoog. De hoofdstadwerd daarbij vergeleken met de restvan het land. Het feit dat het gemeen-telijke energiebedrijf elk jaar een forsewinst maakte en daarom vele tiental-len miljoenen guldens afdroeg aan degemeente maakte het humeur van deAmsterdamse industriëlen er niet beterop. Er werd dan ook flink gelobbydvoor lagere tarieven maar dat hielpslechts marginaal. Met de komendeliberalisering in zicht werd besloteneen andere koers te varen. Begin 1999werd op initiatief van de AmsterdamseIndustrie Vereniging besloten deStichting Inkoop Energie Amsterdame.o. (SIEA) op te richten. De SIEA iseen inkoopcombinatie voor grootver-bruikers uit de Amsterdamse regio(en enkele daarbuiten), die metingang van 1 januari 2000 vrij warenom zelf hun elektriciteitsleverancier tekiezen. De stichting kende bij aan-vang zo’n zestien deelnemers: bedrij-ven als de Luchthaven Schiphol, deBloemenveilingen Aalsmeer, Shell

SIEA: een inkoopcombinatieDe liberalisering van de energiesector heeft voor- en nadelen.

In het verleden hoefden bedrijven niet erg na te denken over

hun stroomvoorziening. Het energiebedrijf leverde de elektri-

citeit en ze betaalden iedere maand de rekening. Die was zo

ingewikkeld dat ze geen idee hadden van de werkelijke prijs

maar daar viel toch niet over te onderhandelen. Sedert enkele

jaren is dat echter anders. Eerst de grote bedrijven, daarna de

middelgrote en op 1 juli 2004 alle bedrijven moeten zelf hun

leverancier uitkiezen. Dat betekent je inwerken in de problema-

tiek, offertes vragen, een keuze maken, een contract tekenen en

dan maar hopen dat je het goed hebt gedaan. Al gauw blijkt,

dat de stroomprijs net als de aandelenkoers fluctueert. Dat

betekent weliswaar lagere prijzen dan in het verleden maar

alleen als je de markt volgt en op het juiste moment toeslaat.

Welke ondernemer heeft daar de tijd voor?

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 16

@september 2003 BusinessPark magazine 17

Amsterdam en De Telegraaf. De deel-nemende bedrijven vormden hetbestuur en de Industriemanager vande Amsterdamse Industrie Verenigingverzorgde het secretariaat. Na een ten-der onder alle bekende en onbekendeenergiebedrijven sloten deAmsterdammers een contract met hetRotterdamse Eneco voor een prijs

waar zij in het verleden niet van had-den durven dromen.

De SIEA is inmiddels uitgegroeid toteen inkoopcombinatie van ongeveerdertig deelnemers. Recentelijk kochtde combinatie elektriciteit in voor2005 bij Nuon, de rechtsopvolger vanhet eens zo verguisde Amsterdamseenergiebedrijf. Behalve elektriciteitkoopt de SIEA ook gas. Het contractvoor 2004 met het Duitse RWE is hetderde dat de inkoopcombinatietekende.Voor de SIEA is snel en professioneelopereren belangrijk. De secretaris iswerkzaam bij de OndernemersverenigingRegio Amsterdam (ORAM), de opvol-ger van de industrievereniging, envolgt dagelijks het verloop van deenergieprijzen. Met die dertig deelne-mers en een fors volume is de SIEAeen aantrekkelijke klant voor de ener-giebedrijven. Immers in een klap kaneen groot aantal contracten wordengesloten zonder dat telkens met deindividuele ondernemers behoeft teworden onderhandeld. Bovendienweet de inkoopcombinatie waarover

zij spreekt en dat scheelt veel tijd. Ook al volgt de SIEA de markt, steedsvaker wordt zij gebeld door energiebe-drijven die een ‘gunstige aanbieding’hebben. De secretaris heeft dan alstaak te beoordelen wat de realiteitdaarvan is. Is de aanbieding werkelijkaantrekkelijk, dan worden de deelne-mers benaderd, een tender uitgeschre-

ven en offertes aan een aantal leveran-ciers gevraagd. De SIEA-bedrijvenmachtigen het onderhandelingsteamom namens hen tot een vooraf afge-sproken maximale prijs stroom in tekopen. Ze zijn daaraan gebonden. Alsde offerteprijzen daar boven blijven,gaat de deal niet door.Met de hele procedure is vaak nietmeer dan een week of twee gemoeid.Veel gebeurt per e-mail en per tele-foon. Als de deal gesloten is, tekenende SIEA en zo snel mogelijk daarna de

deelnemers voor akkoord. Decontractonderhandelingen wordenverricht door de secretaris van deSIEA, zo nodig ondersteund door eenadvocaat. Wanneer het contract rondis, wordt dit door de leverancier tertekening aan de verschillende bedrij-

ven toegezonden. Daarmee is inbeginsel de rol van de SIEA afgeslo-ten, tenzij er zich problemen met hetcontract voordoen.

Is het model van de SIEA ook inandere steden of op bedrijventerreinentoe te passen? In beginsel wel maar hetvereist een goede, deskundige organi-satie en sluitende afspraken. Het isdaarom verstandig de dagelijkse werk-zaamheden van de inkoopcombinatieonder te brengen bij een neutraleorganisatie zoals een ondernemers-vereniging. Het inroepen van professi-onele bijstand in de vorm van eenenergiedeskundige of jurist is zekeraan te bevelen.

In Amsterdam is ook gekeken of erbehoefte bestond aan een inkoopcom-binatie voor kleinere verbruikers. Datbleek niet het geval. Daarom is gekozen

voor een alternatief. Elk jaar biedt deOndernemers Vereniging RegioAmsterdam (ORAM) haar leden eenkorting aan op het elektriciteitscon-tract. Bij verschillende leverancierswordt daarvoor geïnformeerd wat hunprijscondities zijn. Met de aantrekke-lijkste wordt in zee gegaan. Datgebeurt op een moment dat de elektri-citeitsmarkt daarvoor gunstig is. Ditjaar werden afspraken gemaakt metNuon, die de ORAM-leden een kor-ting aanbood van gemiddeld 5% ophet contract voor 2004 al dan niet incombinatie met dat voor 2005. Vorigjaar werd een deal gemaakt metEneco. Een dergelijke actie biedt eenminder groot prijsvoordeel dan de SIEAmaar is eenvoudiger te organiseren.

mr. Pieter D. Hoogenraad, secretarisvan de Stichting Inkoop EnergieAmsterdam e.o.

[email protected]/siea.htm

…in een klap kan eengroot aantal contrac-

ten worden gesloten…

e voor energie in de praktijk

mr. Pieter D. Hoogenraad, secretaris van

de Stichting Inkoop Energie Amsterdam e.o.

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 17


Kortgeleden toonde een extern onder-

zoek naar de economische incentives

van de gemeente Leusden nog eens

onomwonden aan dat we sterk zijn in

kwalitatief hoogwaardige combinaties

van wonen èn werken. Mensen die

wonen èn werken in Leusden blijken

meer dan gemiddeld betrokken bij en

gehecht aan onze gemeente, zo stelden

de onderzoekers vast. Wie kan er niet blij

zijn met deze uitkomsten?

Tegelijk zijn we er (nog) niet in geslaagd

om aan àlle belangstellende ondernemers

een goede vestigingsplaats aan te bie-

den. Daar werken we aan. En natuurlijk

richten we ons daarbij ook weer op die

zo gewenste combinatie van kleinscha-

lige, hoogwaardige woon-werk combina-

ties.

In voorbereiding is een nieuw bedrijven-

terrein: ’t Spieghel. In eerste instantie is

die locatie bedoeld voor uitbreidings-

plannen van ondernemers die al in onze

gemeente gevestigd zijn. Daarmee bie-

den we nieuwe kansen voor de verster-

king van de locale economie. We denken

aan combinaties van wonen èn werken

op een en dezelfde locatie, naast andere

vormen van hoogwaardige kantoorloca-

ties. Dat kan bijvoorbeeld interessant zijn

voor kleinschalige bedrijven zoals admi-

nistratieve dienstverlening, advocatuur

en (para-) medische zorg.

Op de langere termijn wordt de ruimte

voor gemengde bedrijventerreinen ver-

groot tot 15 ha in 2015. Dat is ruimte

voor kleinschalige kantoren naast (pro-

ductie)bedrijven. In de komende jaren

wordt meer ruimte gecreëerd voor speci-

fieke kantorenlocaties: 15.000 vierkante

meter méér in 2015.

Leusden telt 29.000 inwoners en de

beroepsbevolking bedraagt 12.700. Meer

dan 1600 bedrijven en instellingen zijn in

onze gemeente gevestigd.

Het aantal arbeidsplaatsen bedraagt

bijna 14.000: 36% commerciële diensten,

24% niet-commerciële diensten en 29%

handel en transport en een kleiner deel

(11%) andere activiteiten. We zijn er in

geslaagd om een zeer gevarieerde eco-

nomische bedrijvigheid binnen de gren-

zen van onze gemeente te realiseren.

Daarnaast is nu vastgesteld dat al die

werknemers én ondernemers zich thuis

voelen in Leusden.

Het zal u niet verbazen dat de verdere

uitbouw van onze economische voorzie-

ningen en activiteiten is gericht op het

versterken van wat we al hebben bereikt:

de combinatie van een prettige woonlo-

catie met een hoog voorzieningenniveau

én gevarieerde, kleinschalige werkloca-

ties.

En soms kan die combinatie ook nog op

een en dezelfde plek worden gerealiseerd,

bijvoorbeeld op het nieuwe bedrijven-

terrein ’t Spieghel.

Drs. C.J.G.M. de Vet,

Burgemeester van Leusden

Leusden: én…énCCoolluummnn ‘PP

eennPP’

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 18


Parkmanagement is hot. Het biedtbedrijven en werknemers voordeel.Parkmanagement maakt het werkenprettiger, zorgt voor behoud van vast-goedwaarde, optimaliseert het onder-nemersklimaat en maakt een bedrij-venterrein aantrekkelijk.Parkmanagement stimuleert de samen-werking in het bedrijfsleven, biedt hetMKB de mogelijkheid tot het aanbie-den van employee benefits, revitali-seert verouderde bedrijventerreinen enlost knelpunten in de Dagindeling op.

Op een aantal bedrijventerreinen inNederland, zoals het Forepark in DenHaag is parkmanagement al met suc-ces ingevoerd. Het gemeentebestuurvan Rotterdam wil Parkmanagementstandaard invoeren op bedrijventerrei-nen. De Stedelijke WerkgroepDagindeling ondersteunt de invoeringvan Parkmanagement bij de herstruc-turering op bedrijventerreinen inRotterdam. Op bedrijventerreinHordijkerveld start een pilot. DeSWD besteedt op haar eindconferen-tie op 23 september 2003 natuurlijkruimschoots aandacht aanParkmanagement.

ForeparkBedrijven kiezen natuurlijk voor desamenwerking in Parkmanagementomdat dit geld oplevert. Juist bedrij-ven in een verzamelgebouw of op eenbedrijventerrein kunnen facilitaire

activiteiten bundelen en uitbestedenaan professionele bedrijven.Liftenbouwer Kone uit Den Haagdoet mee aan parkmanagement opbedrijventerrein Forepark. KarelSoeters, de financieel directeur vanKone en voorzitter van de VerenigingBeheer Forepark zegt dat elk terreinnatuurlijk zijn specifieke kenmerkenheeft en dat parkmanagement maat-werk is. Op nieuwe terreinen is hetveel makkelijker parkmanagement inte voeren dan op terreinen die aanherstructurering toe zijn. Voorwaardenvoor het slagen van de samenwerkingtussen bedrijven zijn op Foreparkgeweest een verplicht lidmaatschap

van de vereniging en de commitmenten visie van de organisaties die het ini-tiatief namen voor parkmanagement.

Herstructurering van bedrijven-terreinenDe gemeente Rotterdam gebruiktparkmanagement bij de herstruc-turering van bedrijventerreinen. Hetcollege van burgemeester en wethou-ders heeft in haar collegeprogrammaaangegeven parkmanagement opbedrijventerreinen standaard in te wil-len voeren. De wethouderEconomische Infrastructuur Wim vanSluis is verantwoordelijk voor deherstructurering van bedrijventerrei-nen. Hij vindt parkmanagement eenuitstekend initiatief. Het is dé oplos-sing voor de toekomst om te zorgenvoor veilige, hele, schone en aantrek-kelijke bedrijvenparken zowel voorondernemers, werknemers als klantenvan de daar gevestigde bedrijven.Door de samenwerking ontstaat ersaamhorigheid tussen ondernemers,eigenaren en gemeenten. Bovendienbiedt parkmanagement een platformom bedrijfsterreinen te behoeden voorverpaupering en verval. Het biedt veelnieuwe kansen aan ondernemers omook op persoonlijk gebied zaken teregelen voor werknemers, zodatarbeidsparticipatie van alleenstaandenen zorgpartners wordt gestimuleerd.Denk aan kinderopvang, boodschap-pendienst, enzovoort.

De Stedelijke Werkgroep Dagindeling…

Jan van Heest (ondernemer), lid van de werkgroep met interesseveld het midden- en kleinbedrijf,

is van mening dat parkmanagement een onmisbaar instrument zal zijn voor de huidige en nieuw

op te zetten bedrijfsterreinen. Ook ondernemers op bestaande industrieterreinen en waarschijnlijk

ook in bedrijfsverzamelgebouwen zullen kostenbesparing een belangrijk argument vinden om aan

parkmanagement deel te nemen. Ook medewerkers die taken moeten delen, en wellicht klanten,

kunnen bij parkmanagement als gevolg van het brede aanbod aan diensten hun voordeel doen.

…gaat voor parkmanagement

Wethouder Economische Infrastructuur

Wim van Sluis: ‘Parkmanagement hoort

bij een moderne geëmancipeerde maat-

schappij waarin we gezamenlijk verant-

woordelijkheid nemen.’

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 19

BPm 9-2003 05-09-2003 16:14 Pagina 20

Parkmanagement: Mismatch tussen vraag en aanbod? · PDF fileBurgemeester De Vet over wonen...

Documents

Transcript of Parkmanagement: Mismatch tussen vraag en aanbod? · PDF fileBurgemeester De Vet over wonen...