Park Voorn 4-6 · Een duurzame en gezonde verstedelijking van de stad is een breed gedragen...

Bouwenvelopconcept maart 2017

Park Voorn 4-6

Park Voorn 4-6

Concept, maart 2017

Bouwenvelop

4 Bouwenvelop Park Voorn 4-6 - concept februari 2017

ProjectgroepSjoerd Wolbertus, REO Stedenbouw en Planologie

Gebiedsteam Vleuten-De Meern-Leidsche Rijn (Bureau NegenTien)

Met medewerking van:

Bureau Welstand en Monumenten, gemeente Utrecht

Projectmanagement en opdrachtgeverHan Bleijs, REO Gebiedsontwikkeling / Bureau NegenTien

Grafische realisatieCAD-unit, REO Stedenbouw en Planologie

Enkele afbeeldingen zijn afkomstig uit:

Beheerplan buitenplaats Park Voorn 2009-2015 -

Stichting tot behoud van Particuliere Historische Buitenplaatsen

Versiedatum15 maart 2017

Reproductiedatum2017

Bestuurlijke besluitvorming-

Colofon

Bouwenvelop Park Voorn 4-6 - concept februari 2017 5

Inhoudsopgave1 Inleiding 6

1.1 Aanleiding 6

1.2 De bouwenvelop 6

1.3 Initiatief 6

1.4 Ligging en begrenzing plangebied 6

1.5 Duurzame en gezonde verstedelijking 6

2 Bestaande situatie 8

2.1 Historie 8

2.2 Omgeving 9

2.3 Eigendomssituatie 9

2.4 Bestemmingsplan 9

2.5 Functies 10

2.6 Ruimtelijk 10

2.7 Verkeer en parkeren 10

2.8 Openbare ruimte 10

3 Uitgangspunten 12

3.1 Functies 12

3.2 Ruimtelijk 12


3.4 Openbare ruimte en groen 14

3.5 Aanvullende uitgangspunten 15

3.6 Duurzaamheid 15

4 Onderbouwing 16

4.1 Ambitie: van kantorenpark naar woonbuurt 16

4.2 Gemeentelijk beleid 18

4.3 Ontwikkelingen omgeving 18

4.4 Functies 19

4.5 Ruimtelijk 19


4.7 Openbare ruimte en groen 20

5 Onderzoek en haalbaarheid 24

5.1 Geluidhinder 24

5.2 Luchtkwaliteit 24

5.3 Externe veiligheid 24

5.4 Bedrijven en milieuzonering 24

5.5 Archeologie en cultuurhistorie 24

5.6 Bodemkwaliteit 25

5.7 Water 25

5.8 Flora en fauna 26

5.9 Bomen 26

5.10 Kwaliteit van de leefomgeving 26

5.11 Gezondheid 26

5.12 Duurzaamheid 27

5.13 Kabels en leidingen 28

5.14 Afvalinzameling 28

6 Uitvoerbaarheid 29

7 Verantwoording proces 30

8 Vervolgtraject 31

8.1 Planproces 31

8.2 Planologisch juridisch proces 31

8.3 Planning 31

Bijlagen

Bomeninventarisatie 34


1.5 Duurzame en gezonde verstedelijkingUtrecht is de snelst groeiende regio van Nederland en de stad groeit bin-

nen enkele decennia door naar zo’n 400.000 inwoners. De bevolkingsgroei

zal samen moeten gaan met een gezonde economische ontwikkeling, met

ruimte voor werken, voorzieningen, verkeer en recreatie. Een duurzame en

gezonde verstedelijking van de stad is een breed gedragen noodzaak voor

de toekomstige schaalsprong met als motto “Healthy urban living”.

Utrecht heeft hoge ambities op het gebied van duurzaamheid en gezonde

stad en wil in 2030 energieneutraal zijn. Voor alle relevante thema’s, zoals

gezondheid, duurzaamheid, economie, groen, ecologie, bereikbaarheid,

toegankelijkheid, energie, water, openbare ruimte en klimaat zijn randvoor-

waarden en ambities geformuleerd.

Park Voorn 4-6 wordt een autoluwe woonbuurt in een groene omgeving. Er

komt veel ruimte voor (nieuw) groen en verblijf voor nieuwe bewoners en

omgeving. Auto’s worden ondergronds en aan de achterzijde van woningen

geparkeerd. Bewoners en omgeving profiteren zo optimaal van de groene

kwaliteiten van de plek.

1.1 AanleidingHuys te Voorn Vastgoed B.V. heeft in 2015 het perceel Park Voorn 4-6 aange-

kocht. De gebouwen zijn nu in gebruik als kantoor. Het voornemen van de

eiganaar is de panden te slopen en er circa 40 woningen te bouwen.

De gemeente Utrecht staat positief tegenover de herontwikkeling van het

terrein. Utrecht is een groeiende stad en herontwikkeling past in de ambities

om de beschikbare ruimte in de stad efficiënt te gebruiken met een kwali-

teitsimpuls voor de omgeving. Om het initiatief mogelijk te maken is begin

2016 het startdocument vastgesteld door het college van B&W.

1.2 De bouwenvelopOp langere termijn vindt de gemeente ook herontwikkeling van de aangren-

zende kantoorpercelen kansrijk. Het geheel is ongeveeer 6 hectare groot.

Een doorkijk naar de ontwikkelmogelijkheden voor het gebied als geheel

met ruimtelijke ambities op hoofdlijnen is opgenomen in paragraaf 4.1. De

herontwikkeling van Park Voorn 4-6 sluit aan bij deze ontwikkelmogelijkhe-

den en kan gezien worden als eerste stap in dat proces.

De voorliggende bouwenvelop geeft de ruimtelijke en functionele uitgangs-

punten aan voor bebouwing en openbare ruimte voor het perceel Park Voorn

4-6. Het plan moet binnen deze kaders gerealiseerd worden. De bouwenve-

lop is de basis voor de latere wijziging van het bestemmingsplan.

1.3 Initiatief Het plan is de aanwezige kantoren te slopen en circa 40 grondgebonden

koopwoningen te bouwen. Er wordt ingezet op een woningen in een groene

omgeving met behoud en versterking van het groene karakter van de plek.

Parkeren wordt gedeeltelijk ondergronds ingepast en een deel van de

aanwezige bomen wordt in het plan opgenomen. De woningen hebben naar

verwachting een prijs vanaf € 450.000. v.o.n.

1.4 Ligging en begrenzing plangebiedHet plangebied is gelegen tussen de woonbuurten Langerak en Hoge Weide,

buitenplaats Park Voorn en de Leidse Rijn. Het is circa 1,7 hectare groot. In

totaal is het kantorengebied circa 6,5 hectare groot.

1 Inleiding

Ligging plangebied


Park Voorn en omgeving (bron: Bing Maps, situatie omgeving niet geheel actueel).

KinderclusterVoorn

Huis Voorn

Rijksstraatweg

Park Voorn 4-6

BUITENPLAATS PARK VOORN

KPN-centrale

“HET STRIJLAND”

Park Hoge Weide

L e i d s e R i j n

R i j n k e n n e me r l a a n

L a n g e r a k b a a n

Bu

rg

em

ee

st

er

V

er

de

rl

aa

n Rijksweg A2


Het resterende deel van de buitenplaats is rijksmonument en de eigenaren

hebben recent met groot onderhoud en renovatie de glans van de plek

teruggebracht. Grote ontwikkelingen hebben Park Voorn en haar omgeving

sterk veranderd. Desondanks zorgen cultuurhistorische en landschappelijke

elementen er nog steeds voor dat de buitenplaats, Strijland en het kantoren-

gebied een herkenbare eenheid vormen.

2.1 HistorieDe oude ridderhofstad Voorn wordt gesticht rond 1550 aan de Voornse

Steeg. Er zijn dan boomgaarden ten noorden (Strijland) en oosten en een

herberg aan de Stadsdam. Later wijzigt de oriëntatie van de ridderhofstad

naar de zijde van de Stadsdam om meer aansluiting bij Utrecht te krijgen.

Rond 1850 wordt het kasteel gesloopt en worden gronden zoals Strijland in

erfpacht uitgegeven. Een nieuw herenhuis aan Stadsdam wijzigt de oriënta-

tie definitief in zuidelijke richting. Voor de aanleg van het Amsterdam-Rijn-

kanaal en de rijksweg A2 worden gronden verkocht aan het rijk.

Na de Tweede Wereldoorlog wordt het landgoed Park Voorn opgedeeld en

zijn er 3 verschillende percelen en eigenaren. In de jaren 1980 worden ter

plekke van de oostelijke boomgaarden kantoren gebouwd. In 1997 worden

de eerste woningen in Langerak opgeleverd als onderdeel van het Mas-

terplan Leidsche Rijn. Het kantorenpark vormt nu de overgang tussen de

nieuwe wijk Langerak en de buitenplaats.

Buitenplaats Voorn bepaalt door haar rijke geschiedenis en monumentale

karakter voor een groot deel de identiteit van dit deel van Leidsche Rijn.

2 Bestaande situatie

1550-1630 1764-1850 2008

Historische ontwikkeling

Park Voorn.

(Bron: Stichting PHB)

De Ridderhofstad Voorn

gezien vanaf de Groene

Dijk. J. Liender, 1735-1755.


2.2 OmgevingHet kantorengebied ligt centraal in de stad en wordt omgeven door nieuwe

woonbuurten en parken. De wijken Leewensteyn en Rijnvliet zijn nog in ont-

wikkeling. Via de Meernbrug en Daphne Schippersbrug (2017) is het gebied

verbonden met het centrum van de stad.

Als volwassen laan vormt de Burgemeester Verderlaan de overgang tussen

Park Voorn en de wijk Langerak. De Leidse Rijn is de voormalige transport-

route tussen Utrecht en Leiden en is cultuurhistorisch, landschappelijk en

recreatief van grote waarde voor de stad.

2.3 Eigendomssituatie De aanwezige bebouwing en het grootste deel van het plangebied is in

eigendom van Huis te Voorn Vastgoed BV (perceel kadastrale gemeente

Utrecht sectie V nummer 4766).

De toegangsweg ten noorden is eigendom van Stena Realty BV. Op het per-

ceel ligt een gedeelde toegangsweg met recht van overpad voor het perceel

Park Voorn 5. Het aangrenzende perceel ten noorden (nummer 2660) is

particulier eigendom.

2.4 BestemmingsplanHet plangebied valt in bestemmingsplan ‘Actualisering diverse gebieden’

(onherroepelijk 31-10-2013). Binnen het bestemmingsplan is de functie

kantoren goegestaan. Er mogen hoofdgebouwen opgericht worden tot een

hoogte variërend van 5 tot 10 meter. De voorterreinen hebben de bestem-

ming ‘Groen’.

Het plan past niet in het geldende bestemmingsplan. Om woningbouw mo-

gelijk te maken moet een planologische procedure worden doorlopen voor

wijziging van het bestemmingsplan.

Uitsnede bestemmings-

plan.

Ligging studiegebied.


2.5 FunctiesDe gebouwen op het terrein zijn tot medio 2018 in gebruik als kantoor.

2.6 RuimtelijkDe bebouwingbestaat uit geschakelde volumes van overwegend 2 bouw-

lagen hoog. De hoogte varieert van 5 tot 10 meter. Het gebouw aan de

zuidkant is duidelijk zichtbaar aan de Leidse Rijn. Vanaf de Burgemeester

Verderlaan zijn de kantoren op afstand zichtbaar en gaan ze grotendeels

schuil tussen de bomen. Aan de kant van Zandweg en Burgemeester Verder-

laan zijn tuinen op eigen terrein. Het terrein is niet openbaar toegankelijk.

Aan de overzijde van de Burgemeester Verderlaan staan vrijstaande en twee-

onder-een-kapwoningen.

2.7 Verkeer en parkerenDe kantoren hebben toegangen aan de zuid- en noordkant van het ter-

rein. De hoofdentree bevindt zich aan de Zandweg. Op eigen terrein is een

parkeerterrein voor personeel. Dit wordt ontsloten via de Zandweg en de

gedeelde toegangsstraat ten noorden van de locatie. Langs de Burgemeester

Verderlaan en Zandweg zijn circa 9 openbare parkeerplaatsen.

De Zandweg is recent heringericht en is nu een fietsstraat waar autoverkeer

‘te gast’ is. De Burgemeester Verderlaan is een veelgebruikte fietsroute,

maar is ook relatief druk met autoverkeer. Er zijn maatregelen voorzien om

de verkeersveiligheid te verbeteren.

2.8 Openbare ruimteLangs de oostrand van het plangebied bepalen grote bomen het lommerrij-

ke beeld. Een aantal grote bomen en boomgroepen staat op het terrein van

Park Voorn 4-6. Aan de noordoostzijde van de locatie is tussen de bomen

een deel van sloot zichtbaar. Deze bevindt zich grotendeels op het terrein

van de buitenplaats. Het terrein is privé en omgeven met een hekwerk,

De Burgemeester Verderlaan is een fraaie laan met bomen en groene ber-

men aan één zijde. De laan draagt sterk bij aan de groene woonomgeving

en is sterk beeldbepalend.

Afbeeldingen rechts (vbnb):

Kantoor Park Voorn 4-6.

Burgemeester Verderlaan.

Bomen op eigen terrein.


Bestaande situatie.


• Aan de binnenzijde van elk bouwveld is er, naast de privétuinen, groen

ten behoeve van aanwonenden. Dit binnengebied heeft verblijfs-

kwaliteit en er zijn semi-openbare verbindingen naar het omliggend

openbaar gebied. In het noordelijk bouwveld is tevens parkeren op het

binnenterrein mogelijk.

• Openbaar groen heeft gebruiksmogelijkheden voor direct omwonen-

den en bewoners van de aangrenzende buurten.

• Er komt een wandelpad aan de zijde van buitenplaats Voorn, tussen de

noordelijke toegangsweg en de Zandweg.

Overgang privé-openbaar

• Privétuinen van het zuidelijk bouwveld zijn bescheiden van omvang.

Tuinen grenzen aan een gezamenlijk binnenterrein met groene inrich-

ting.

• Erfscheidingen zijn laag en bestaan uit beplanting. Er bevinden zich

geen hoge/gesloten erfscheidingen aan het gezamenlijk groen.

• Ter plaatse van de halfverdiepte stallingsgarage wordt het hoogtever-

schil tussen woningniveau en maaiveld opgevangen met een grastalud.

• Beplantingssoorten moeten aansluiten bij de sfeer van de buitenplaats

(zie ook ‘beeldkwaliteit openbare ruimte’).

Beeldkwaliteit bebouwing

Met het wonen in een groene omgeving wordt ingezet op het ‘uitbreiden’

van de buitenplaats Voorn. Uitgangspunt voor herontwikkeling van de bouw-

percelen is respect voor huis Voorn met architectonische samenhang per

bouwveld. Per bouwveld kan de architectuurstijl verschillen.

• Zowel eigentijdse als traditionele architectuur is denkbaar, waarbij de

gekozen architectuur consistent moet wordt toegepast.

• De eindgevels aan openbaar gebied hebben een voorgeveluitstraling.

• Bij de toepassing van kappen staat houdbaarheid van het samenhan-

gende bebouwingsbeeld voorop; ofwel de kapvorm maakt toevoeging

van dakkapellen overbodig, ofwel dakkapellen worden in de realisatie

van de woningen meegenomen.

Voor het perceel Park Voorn 4-6 wordt ingezet op een kleinschalige woon-

buurt in een groene omgeving, aansluitend bij de landschappelijke kwa-

liteiten van de historische buitenplaats Park Voorn. Bestaande en nieuw

aan te planten bomen bepalen het karakter van de groene woonomgeving.

Privé-tuinen zijn bescheiden van omvang, openbaar en collectief groen zijn

royaal. Nieuwe openbare routes door het gebied maken buitenplaats Voorn

beter ervaarbaar en hechten de woonbuurt aan de omgeving.

3.1 Functies• De hoofdfunctie wordt wonen. Aanvullend zijn andere functies moge-

lijk passend in de regels voor beroep-aan-huis.

• Tussen de bouwvelden is er gezamenlijk groen.

3.2 Ruimtelijk • Alle woningen bevinden zich binnen de aangegeven bouwvelden.

• De bouwvelden mogen tot maximaal 40% worden bebouwd.

• De woningen aan de Burgemeester Verderlaan hebben een maximale

bouwhoogte van 12,5 meter, inclusief halfverdiepte stallingsgarage. De

woningen worden afgedekt met een kap. Op de hoek met de Zandweg

is ook een platte afdekking mogelijk, waarmee de bebouwing wat meer

volume krijgt.

• De overige woningen hebben een maximale bouwhoogte van 10 meter

en worden afgedekt met een kap. Incidenteel is op hoeken van het

bouwveld een platte afdekking mogelijk.

• De hoogtematen voor bebouwing zijn bepaald vanaf de algemeen gel-

dende maaiveldhoogte.

• De woningen hebben geen tuinen aan de voorzijde, maar wel aan de

achterzijde. Alle woningen zijn georiënteerd op het gezamenlijk groen.

• De hoeken van de bouwvelden hebben een tweezijdige oriëntatie op

het openbaar groen (zie ook onder ‘Beeldkwaliteit bebouwing’). Er

komen geen achterkanten/gesloten zijgevels aan deze zijde.

• Vrijstaande bergingen zijn alleen toegestaan in het noordelijk bouw-

veld. Deze bevinden zicht zoveel mogelijk uit het zicht. In het zuidelijk

bouwveld zijn bergingen onderdeel van het hoofdvolume.

3 Uitgangspunten

Drie-eenheid Park Voorn en

omgeving.

Strijland

buitenplaats

Voorn

kantoren


Concept-uitgangspunten-

kaart.

en gezamenlijken gezamenlijk


3.4 Openbare ruimte en groenDe ruimte tussen de woonvelden krijgt een royaal groen en ‘openbaar’ ka-

rakter. De nieuw te maken boomrijke omgeving sluit aan bij het landschap-

pelijke karakter van buitenplaats Voorn.

• Het groen tussen de woonvelden is openbaar. Het binnenterrein van

het zuidelijk bouwveld (de hoftuin) komt in eigendom van de bewoners

van de direct aanwonenden.

• Langs de westrand van de buitenplaats komt een wandelpad tussen het

noordelijke straatje en de Zandweg.

• Bestaande vitale en beeldbepalende bomen in het plangebied worden

zoveel mogelijk ingepast in het plan. Wanneer bestaande bomen niet

behouden kunnen blijven, worden ze verplant of worden ter compensa-

tie nieuwe bomen in het gebied aangeplant.

• Tussen de nieuwe woningen en de Burgemeester Verderlaan komt een

brede openbare groenstrook en wordt het huidige hekwerk wegge-

haald. Het profiel wordt uitgewerkt conform het principe op pagina 15.

• Binnen de aanduiding ‘Openbare ruimte’ wordt niet geparkeerd.

• De bestaande watergang aan de oostzijde van het plangebied wordt

uitgebreid en wordt onderdeel van de groene woonomgeving.

Beeldkwaliteit gezamenlijk ruimte

• De opzet voor het groen is een losse opzet van bomen in gras, aange-

vuld met heesters en stinsenvegetatie. Toe te passen boomtypen zijn

bijvoorbeeld eik, beuk, esdoorn en kastanje.

• Paden en wegen in het groen zijn informeel, passend bij het karak-

ter van buitenplaats Voorn. Toe te passen materialen moeten nader

worden bepaald bij uitwerking van het inrichtingsplan. Het verloop

van wandelpaden is overwegend ‘meanderend’. Dat geldt ook voor de

voetpaden langs de Burgemeester Verderlaan en Zandweg.

Inrichting en beheer

• Voor de technische eisen voor bomen, groen, verlichting en afvalinza-

meling geldt het Handboek openbare ruimte.

3.3 Verkeer en parkeren Uitgangspunt is een autoluwe woonomgeving met ruimte voor groen en

verblijf. De omliggende bestaande straten dienen als hoofdtoegang van het

buurtje.

• De woonbuurt wordt primair ontsloten via een inrit aan de Burgemees-

ter Verderlaan. Een smalle weg door het buurtje ontsluit de individuele

woningen en parkeervoorzieningen binnen de bouwvelden.

• Parkeren vindt plaats binnen de bouwvelden onder, tussen en/of aan

de achterzijde van de woningen.

• In het groen tussen de bouwvelden wordt niet geparkeerd.

• De mogelijkheid voor inpassing van parkeerplaatsen voor bezoekers

langs de Burgemeester Verderlaan en Zandweg wordt onderzocht. Dit

in samenhang met de voorgenomen aanpassing van de laan in het

kader van verkeersveiligheid.

• Binnen het zuidelijk bouwveld wordt een half- of geheel verdiepte stal-

lingsgarage gerealiseerd voor alle bewoners van dit bouwveld.

• De bewoners van het noordelijk bouwveld parkeren op eigen terrein of

in het gezamenlijke parkeerhof aan de achterzijde van de woningen.

• Voor alle bewoners komt op eigen terrein ruimte voor parkeren van

fietsen. Conform het Rijksbouwbesluit Artikel 4.31 wordt voorzien in

bergruimte of in een gelijkwaardige oplossing.

Parkeernormen

Er moet rekening worden gehouden met de volgende (auto)parkeernormen

uit de nota Stallen en Parkeren zone C1. De aantallen zijn inclusief 0,3 par-

keerplaatsen per woning voor bezoekersparkeren.

- woning boven 130 m2 bvo 1,50-1,75 pp/won

- woning 80 tot 130 m2 bvo 1,35-1,60 pp/won

- woning 55 tot 80 m2 bvo 1,20-1,40 pp/won

- woning tot 55 m2 bvo 0,60-0,80 pp/won


3.6 DuurzaamheidEen duurzame en gezonde verstedelijking wordt onder andere bereikt door

hogere eisen te stellen aan energievoorziening en gebruik van grondstof-

fen dan wettelijk noodzakelijk. Deze zijn in de uitgangspunten hieronder

meegenomen.

• De gemeente streeft voor de GPR score naar tenminste 7,75.

• De EPC is volgens de in bouwregelgeving geldende normen: de ge-

meente streeft voor de EPC van woningen naar energieneutraal.

• De energievoorziening is op basis van stadsverwarming en/of elektrici-

teit. Bodemenergiesystemen (zowel gesloten als open bronnen) mogen

de waterscheidende laag tussen het 1e en 2e watervoerende pakket

niet doorboren (op ca 50m1 diepte);

• Gebruik van hout uit duurzaam beheerde bossen en zoveel mogelijk

vermijden van uitlogende verontreinigende bouwmaterialen.

3.5 Aanvullende uitgangspunten• Het ontwerp van woningen en openbare ruimte wordt gelijktijdig uitge-

werkt zodat een samenhangende woonbuurt ontstaat.

• Een inrichtingsplan voor de openbare ruimte (tenminste VO) is onder-

deel van de aanvraag omgevingsvergunning. Het plan voor de wonin-

gen en het inrichtingsplan worden gezamenlijk beoordeeld.

Voorlopige schets en

principeprofiel aansluiting

woonbuurt op Burgemees-

ter Verderlaan.

Huidige situatie.

Mogelijk nieuwe situatie.


Variatie én samenhang in bebouwing

Binnen de groenstructuur ontstaan ‘bouwvelden’. Uitgangspunt voor bebou-

wing is een compacte opzet met een dichtheid die past bij de centrale plek

in de stad en de groeiopgave van Utrecht. Bebouwing bestaat uit overwe-

gend grondgebonden woningen. Gestapelde bebouwing kan incidenteel

bijzondere plekken markeren, bijvoorbeeld op de hoek van een bouwveld

of aan de parkrand langs buitenplaats Voorn. Per bouwveld kunnen woning-

type en architectuur verschillen en binnen een bouwveld is er altijd samen-

hang. Zo ontstaat een gevarieerde woonbuurt met royaal openbaar groen

als gezamenlijke kwaliteit.

Om het gebied stedenbouwkundig in zijn omgeving te ‘verankeren’ is een

hoogte-accent gewenst op de kop van de Langerakbaan. De hoogte hiervan

moet nader bepaald worden en moet zorgen voor een overgang tussen de

nieuwe woonbuurt en de hogere bebouwing aan de Langerakbaan.

Geleidelijke verandering

De herontwikkeling van Park Voorn 4-6 is een eerste stap in de mogelijke

verandering van het gehele kantorengebied. Herontwikkeling/transformatie

van andere percelen is afhankelijk van initiatief door individuele eigenaren.

Een perceelsgewijze ontwikkeling ligt voor de hand, maar gecombineerde

ontwikkelingen zijn ook mogelijk.

Voor alle ontwikkelingen in het gebied gelden onderstaande ruimtelijke

principes. Ze zorgen voor samenhang in het gehele gebied, maar ook voor

flexibiliteit in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitwerking.

4 Onderbouwing

Ruimtelijke principes trans-

formatie kantorengebied.

Bouwvelden en markante punten Ontsluiting

4.1 Ambitie: van kantorenpark naar woonbuurtHet kleinschalige kantorengebied als geheel is in de loop der tijd ingesloten

geraakt door woonbuurten, parken en infrastructuur in het kader van Mas-

terplan Leidsche Rijn. De ligging tussen woonbuurten en de nabijheid van

Leidsche Rijn Centrum en de binnenstad maakt transformatie naar wonen of

een combinatie met (bestaande) werkfuncties goed denkbaar. Dit sluit aan

bij de ambities van de stad voor binnenstedelijk bouwen.

Ondanks de veranderingen in de tijd zijn er nog steeds sterke cultuurhisto-

rische en groene elementen van de oorspronkelijke buitenplaats aanwezig.

Transformatie van het gebied maakt het mogelijk het groene karakter van

Park Voorn te versterken en meer betekenis te geven voor omwonenden.

Het landschap als basis

De basis voor transformatie/herontwikkeling is het creëren van een sa-

menhangende groenstructuur. Daarmee wordt wordt voortgebouwd op de

kwaliteiten van buitenplaats Voorn en ontstaat een specifieke woonkwaliteit

binnen Leidsche Rijn. Behoud van het zicht op buitenplaats Voorn en inpas-

sing van aanwezige grote bomen is daarin bepalend.

De open ruimte in het gebied krijgt een openbaar en groen karakter met

bomen en openbare routes. Langs de rand van de buitenplaats ontstaat de

mogelijkheid voor het maken van een wandelpad. Dit pad verbindt uiteinde-

lijk de Groenedijk met de Zandweg. Daarmee wordt het lommerrijke karak-

ter van de buitenplaats optimaal beleefbaar en ontstaat een nieuw recreatief

‘rondje door de buurt’.

Routes naar omgevingGroen als drager

Drie-eenheid Park Voorn en

omgeving.

Strijland

buitenplaats

Voorn

kantoren


Ambitieschets: suggestie

van mogelijke verdere

ontwikkeling (gemeente

Utrecht).

Park Voorn 4-6


tiebeperking. Voor levensloopgeschikte woningen gelden de volgende eisen

bovenop het Bouwbesluit:

• badkamer met draaicirkel 1050 mm;

• afmetingen badkamer (min): 3 m2 zonder toilet en wasmachine, 3,5 m2

met toilet, 5 m2 met wasmachine, 5,5 m2 met toilet en wasmachine;

• slaapkamer: minimaal 12 m2 en 2900 mm breed;

• keuken: een strook voor aanrecht van 1050 mm;

• bij een complex: elektrisch te openen centrale toegangsdeuren.

4.3 Ontwikkelingen omgevingAanpak Burgemeester Verderlaan

Regelmatig is er veel autoverkeer op de Burgemeester Verderlaan. Daardoor

staat de veiligheid van fietsers onder druk. Momenteel worden de mogelijk-

heden voor aanpassing onderzocht zodat de inrichting van de straat beter

aansluit bij de belangrijke functie ervan voor fietsverkeer.

Ontwikkeling locatie Langerakbaan-Stadsbaan

In de oksel Langerakbaan-Stadsbaan is woningbouw voorzien als onderdeel

van het Masterplan Leidsche Rijn. Met de planvorming moet nog worden

begonnen.

4.2 Gemeentelijk beleidRuimtelijke Strategie Utrecht (2016)

Utrecht groeit en wil die groei vooral faciliteren door de ruimte in de stad

beter te benutten. Gezonde verstedelijking is het centrale uitgangspunt. De

openbare ruimte heeft daarin een belangrijke positie.

Transformatie van het kleinschalige kantorenpark sluit aan bij deze ambities

en biedt de mogelijkheid een onderscheidend woonmilieu aan de stad toe

te voegen. Op termijn kan zich een gemengde buurt ontwikkelen waarin

wonen en werken in een groene omgeving samen gaan.

Groenstructuurplan (2007)

Buitenplaats Voorn is in het Groenstructuurplan aangeduid als ‘Stedelijk

groen’. De Voornse Steeg en de Leidse Rijn zijn ‘Groene verbindingen’. De

ontwikkellocatie grenst daaraan, maar heeft er geen directe invloed op.

Welstandsnota Utrecht

Voor de locatie Park Voorn 4-6 geldt welstandsniveau ‘Respect’. Dat be-

tekent dat essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en

omgevingskarakteristiek moeten worden gerespecteerd. Daarbij zijn nieuwe

interpretaties, veranderingen en transformaties mogelijk.

4.3 FunctiesHerontwikkeling van Park Voorn 4-6 draagt bij aan de realisatie van de

binnenstedelijke groeiopgave van Utrecht. Er worden diverse woningtypen

gerealiseerd in het middeldure en dure segment. Het toevoegen van wonin-

gen draagt tevens bij aan draagvlak voor (aanwezige) voorzieningen zoals

Kindercluster Voorn en gemengde functies langs de Langerakbaan.

Woningen moeten voldoen aan de eisen van “Integrale Woningkwaliteit

2012’: toepassing van het Politiekeurmerk Veilig wonen volgens de laatste

editie, hout uit duurzaam beheerde bossen en zoveel mogelijk vermijden

van uitlogende verontreinigende bouwmaterialen.

Alle woningen moeten levensloopgeschikt zijn, dat wil zeggen geschikt voor

bewoning in alle leeftijdsfasen, ook voor ouderen en mensen met een func-

Uitsnede kaart Welstands-

nota Utrecht.

Uitsnede Groenstructuur-

plan.


4.5 RuimtelijkEr wordt ingezet op een kleinschalige woonbuurt van circa grondgebonden

40 woningen in een groene omgeving. De hoogte van overwegend 2 bouw-

lagen met kap sluit aan bij die van de aangrenzende wijk Langerak.

Zicht op de de grote bomen van de buitenplaats Voorn en een nieuw wan-

delpad hechten de nieuwe woonbuurt stevig aan de bestaande omgeving.

Door toevoegen van bomen en een groene ‘openbare’ ruimte ontstaat een

parkachtige sfeer die aansluit bij het karakter van de buitenplaats. Het

nieuwe groen heeft straks betekenis voor de nieuwe bewoners én mensen

uit aangrenzende buurten.

Een deel van de bestaande bomen, nieuw aan te planten bomen en de lig-

ging naast buitenplaats Voorn en de Leidse Rijn bepalen straks de woon-

kwaliteit van deze plek. Het royale groen overheerst ten opzichte van de

bebouwing.

Het zuidelijk bouwveld heeft een collectief karakter. Privé-buitenruimtes bij

de woningen zijn relatief klein en het hof komt in eigendom bij alle direct

aanwonenden. De sfeer van het hof sluit aan bij de nieuwe lommerrijke

omgeving. Vanuit het hof zijn er diverse ‘doorsteken’ naar de omgeving

erbuiten.

De woningen van het noordelijk bouwveld hebben een meer individueel

karakter. Het binnenterrein aan de achterzijde wordt ingezet voor parkeren.

Het verkavelingsplan door Huys te Voorn Vastgoed staat op pagina 23.

Inspiratie voor bebouwing

(geldend voor het hele

kantorengebied).

Afwisseling woningtypes,

hoogte en architectuur.

Compacte bebouwing met

de groene omgeving als

verlengstuk van de eigen

tuin.


Bomen

In mei 2016 zijn alle (186) bomen binnen het plangebied geïnventariseerd.

Per boom zijn soort, kroondoorsnede, vitaliteit, onderhoudsstaat en toe-

komstverwachting (tot 10 jaar) genoteerd.

Veel soorten zijn slechts éénmaal aanwezig. Ruwe berk komt met 73 exem-

plaren het meest voor. Andere soorten met meer dan 10 exemplaren zijn

Valse christusdoorn, Haagbeuk, Gewone es, Gewone esdoorn en Noorse

esdoorn.

De oudste bomen staan in het bosje in de noordoostelijke hoek, voorheen

onderdeel van het Parkbos bij Huis te Voorn. Hier staan vooral Gewone es

en Haagbeuk. De Haagbeuken zijn breed uitgegroeid en reiken niet hoger

dan 10 m. De essen hebben juist een smalle kroon maar zijn wel 20 m hoog.

Deze bomen zijn ongeveer 50 jaar oud. In dit deel zijn staan ook veel es-

doorns. De opstand is dicht en moet nodig gedund worden.

De bomen in het parkje aan de westzijde zijn ongeveer 35 jaar oud. Hier

staan vooral veel berken (‘berkenbosje’). De vitaliteit en de onderhoudstatus

van de relatief langzaam groeiende berken is redelijk. De sneller gegroeide

esdoorns, kersen en wilgen verdringen elkaar, hebben vaak een dubbele top

en veel dood hout. Deze zijn niet goed onderhouden. Ook sommige berken

zijn eenzijdig ontwikkeld en daarom alleen als groep te handhaven.

Buiten beide bosjes staan er verspreid over het plangebied bomen. In veel

gevallen betreft dit Valse christusdoorn. Deze boomsoort doet het hier

goed. Veel bomen hebben echter een dubbele top en dood hout en hebben

onderhoud nodig.

4.6 Verkeer en parkerenIn de huidige situatie worden er door de kantoorruimte circa 230 motorvoer-

tuigen per etmaal gegenereerd (4 per 100 m2, totaal 5.700 m2). De geplan-

de 40 woningen zullen circa 280 motorvoertuigen per etmaal genereren (7

per woning).

Geconcludeerd wordt dat het effect op de verkeerdruk in de omgeving mini-

maal is en dus geen belemmering vormt voor de haalbaarheid van het plan.

De parkeernormen van de nota stallen en parkeren zijn van toepassing.

Gezien de grootte van de woningen 1,5–1,75 pp per woning (gebied C1).

Parkeren

De ontwikkeling moet voldoen aan de parkeernormen zoals opgenomen

in de nota Stallen en Parkeren. Het plangebied is gelegen in B1; stedelijk

gebied met betaald parkeren. De parkeernorm is afhankelijk van de grootte

van de woningen. Deze bestaat uit een bewonersdeel en een bezoekersdeel.

4.7 Openbare ruimte en groenGroene woonomgeving

De basis van het woningbouwplan is een sterke groenstructuur. Deze be-

staat in essentie uit een losse opzet van bomen, gras, heesters en stinsen-

vegetatie, wandelpaden en water. De hoeveelheid verharding wordt zoveel

mogelijk beperkt. Dat geldt zowel voor de toegangsweg voor auto’s als voor

toegangspaden naar de woningen. Daarmee wordt een sterke groene basis

gelegd als ‘verlengstuk’ van Park Voorn waarbinnen de eventuele herontwik-

keling van aangrenzende kantoorpercelen vorm kan krijgen.


Conclusie

Er staan in het plangebied veel bomen in leeftijd variërend van 5 tot 50

jaar. In die periode is er weinig onderhoud gepleegd en zijn bomen beperkt

ontwikkeld. De toekomstwaarde van veel bomen, ongeveer een derde deel,

is gering. Deze bomen zullen niet behouden worden. Bij de selectie van de

bestaande bomen die gespaard gaan worden is het belangrijk dat deze nog

een keer beoordeeld worden op hun toekomstverwachting na te zijn vrijge-

steld. Veel bomen zijn alleen als groep handhaafbaar. Er wordt ingezet op

toevoeging van een groot aantal nieuwe bomen.

De bestaande boomgroep in de noordoosthoek en drie witte paardenkas-

tanjes aan de Zandweg staan op plekken waar geen bebouwing komt. Deze

worden ingepast in het plan.

In het noordelijk deel van het plangebied staat een aantal bomen van

behoorlijke omvang in goede conditie. Deze staan ter plaatse van geplande

bebouwing of privétuinen. Er wordt ingezet op verplanting van deze bomen

naar het openbaar groen. Door een deskundige moet worden bepaald of

deze verplant kunnen worden naar een andere plek.

Water

De bestaande sloot wordt uitgebreid en onderdeel van de groene woonom-

geving. Tevens heeft de nieuwe waterpartij een functie als waterberging in

het gebied.

Inspiratie openbare ruimte

(geldend voor het hele

kantorengebied).

Autoluwe groene omgeving,

openbaar groen en geza-

menlijk gebruik.


Aanpassing Burgemeester Verderlaan

Onderzocht wordt of de Burgemeester Verderlaan aangepast kan worden.

Dit om de straat fietsvriendelijker te maken en de snelheid van autoverkeer

te remmen, passend bij de principes voor 30 km/uur. Na aanpassing van de

straat moet het voor automobilisten logisch en duidelijk zijn welk verkeers-

gedrag verlangd wordt en moeten fietsers zich veilig voelen.

Parallel aan deze bouwenvelop is bekeken welke verkeerskundige maatrege-

len nodig zijn op de Burgemeester Verderlaan. Ook is gekeken hoe dit aan-

sluit op de herontwikkeling van aangrenzende percelen De schets hiernaast

laat de mogelijke situatie ter plaatse van Park Voorn 4-6 zien.

De rijbaan wordt versmald tot 5 meter (nu 5.50 meter) en de aansluiting van

Zandweg op Burgemeester Verderlaan wordt in de bochten minder royaal.

Auto en fietser gaan de ruimte delen. Aan de zijde van de nieuwe woningen

is langsparkeren mogelijk in kleine clusters, hoewel deze op basis van de

parkeernormen niet nodig zijn. Parkeren langs de rijbaan draagt bij aan het

afdwingen van de gewenste snelheid van 30 km/uur voor autoverkeer.

Het bestaande voetpad langs de weg wordt op afstand van de rijbaan in

het groen gelegd en krijgt een ‘meanderend’ verloop. Daarmee krijgen de

bestaande kastanjes meer groeiruimte en zijn er veel mogelijkheden voor

oversteken. Deze inrichting sluit aan op het karakter van de nieuwe groene

woonbuurt. De ruimte tussen Burgemeester Verderlaan en de nieuwe wonin-

gen is volledig openbaar.

Ontwerp en aanleg van de openbare groene ruimte tussen de woningen en

de Burgemeester Verderlaan (inclusief verleggen van het voetpad) is onder-

deel van de ontwikkeling Park Voorn 4-6. Aanpassing van de straat wordt in

een apart project samen met aanwonenden verder uitgewerkt. Beide beide

projecten worden op elkaar afgestemd.

Schets mogelijke aanslui-

ting woonbuurt op Burge-

meester Verderlaan.


Verkavelingsplan (Huys te

Voorn Vastgoed, november

2016)).

Voorlopige verkaveling(bron: Huys te Voorn Vastgoed)

Bestaande bomen

in te passen.

Nieuwe bomen.


5.1 Geluidhinder Wonen is een geluidgevoelige bestemming. Bureau Geluid Plus Adviseurs

heeft in opdracht van Huys te Voorn Vastgoed B.V. een akoestisch onder-

zoek uitgevoerd naar de heersende geluidbelasting ten gevolge van het

wegverkeerslawaai voor de voorgenomen bouw van 40 woningen. Het

onderzoek is noodzakelijk in verband met een planologische procedure

waarbij op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) een akoestisch onderzoek

verricht dient te worden. In deze paragraaf de samenvatting en conclusie.

De woningen zijn gelegen binnen de geluidzone van de Rijksweg A2,

Stadsbaan Leidsche Rijn en de Rijksstraatweg waarvoor toetsing aan de

Wet geluidhinder noodzakelijk is. Daarnaast is, in het kader van een goede

ruimtelijke ordening, de geluidbelasting berekend ten gevolge van de Zand-

weg, Burgemeester Verderlaan en de Rijksstraatweg. Deze wegen hebben

een snelheidsregime van 30 km/uur waardoor deze niet getoetst hoeven te

worden aan de Wet geluidhinder.

Op basis van de onderhavige rapportage kunnen de volgende conclusies

worden gegeven:

• De hoogste geluidbelasting ten gevolge van de Rijkswegen A2 en A12

bedraagt 52 dB inclusief aftrek van 2 dB ex artikel 110g Wgh. De voor-

keursgrenswaarde wordt derhalve met 4 dB overschreden. De maxi-

maal toelaatbare grenswaarde van 53 dB wordt niet overschreden;

• De hoogste geluidbelasting ten gevolge van de Stadsbaan Leidsche Rijn

bedraagt 42 dB inclusief aftrek van 5 dB ex artikel 110g Wgh. Er wordt

daarmee voldaan aan de voorkeursgrenswaarde;

• De hoogste geluidbelasting ten gevolge van de Rijksstraatweg bedraagt

inclusief aftrek van 5 dB ex artikel 110g Wgh 48 dB. Er wordt daarmee

voldaan aan de voorkeursgrenswaarde;

• Ten gevolge van de 30 km-wegen Burgemeester Verderlaan, Zandweg

en Rijksstraatweg bedraagt de hoogste geluidbelasting respectievelijk

56, 53 en 26 dB dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh;

• Uit het onderzoek blijkt dat geluidbeperkende bron- en overdrachts-

maatregelen niet aan de orde zijn voor de onderhavige situatie aange-

zien deze reeds getroffen zijn bij de rijkswegen;

5 Onderzoek en haalbaarheid• De hoogste gecumuleerde geluidbelasting bedraagt 58 dB (exclusief

aftrek) ter plaatse van Bouwblok A en B waardoor er sprake is van een

goederuimtelijkeordening(≤68dB).Erheersengeenontoelaatbare

hoge geluidbelastingen voor het plan Park Voorn;

• Er wordt voldaan aan de gestelde eisen uit de Geluidnota Utrecht;

• Op basis van het onderzoek dient een verzoek te worden gedaan bij

Burgermeester en Wethouders van de gemeente Utrecht om hogere

grenswaarden vast te stellen met betrekking tot de geluidbelastingen

ten gevolge van de Rijksweg A2 en A12.

5.2 Luchtkwaliteit Het betreft een project dat uitsluitend voorziet in het realiseren van wonin-

gen. Bovendien is een project met deze lage aantallen NIBM (Niet In Beteke-

nende Mate). Gelet op de huidige functie is de netto verkeersaantrekkende

werking misschien wel negatief en dan is redelijkerwijs ook aan te voeren

dat de ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op de luchtkwaliteit.

De versie 2015 van de monitoringstool geeft geen normoverschrijding (niet

langs A2, Stadsbaan, Hogeweidebaan) . Maar gelet op de afstand tot deze

wegen, worden er ook in de toekomst Monitoringstool geen overschrijdin-

gen verwacht. Zeker niet ter plaatse van het bouwplan. De afstand tot de

rijksweg A2 (>300meter) is naar verwachting ruim voldoende om aan de

GGD richtlijn/aanbeveling te voldoen. Nader onderzoek naar de effecten

op de luchtkwaliteit is niet nodig.

5.3 Externe veiligheidOver de rijksweg A2 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De risico-

bron ligt te ver weg om van invloed te zijn op het plangebied. In de nabij-

heid van het plangebied komen geen risicobedrijven voor. Nader onderzoek

is niet nodig.


5.4 Bedrijven en milieuzonering In de directe omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven die een

belemmering vormen voor het realiseren van woningen. Ook zijn er geen

bedrijven in de omgeving die, door het realiseren van woningen, worden

belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Het plangebied ligt in een kantoorgebied. In principe is dit geen belemme-

ring voor het realiseren van woningen. Aandachtspunten zijn wel ventilatie-

apparatuur en het bestemmingsverkeer van en naar de kantoren. Het effect

op de toekomstige woonomgeving moet nader worden onderzocht.

5.5 Archeologie en cultuurhistorieArcheologie

In het kader van de voorgenomen transformatie tot woongebied heeft Vesti-

gia Archeologie & Cultuurhistorie, in opdracht van Huys te Voorn Vastgoed

BV, een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek

uitgevoerd. Op basis van de resultaten van het veldonderzoek zullen onder-

bouwde adviezen worden opgesteld over eventueel te nemen (verantwoor-

de) vervolgstappen in het kader van de archeologische monumentenzorg.

Daarnaast wordt, indien mogelijk, een oppervlaktekartering uitgevoerd.

Bureauonderzoek

Vooruitlopend op het veldonderzoek is archeologisch bureauonderzoek ver-

richt. Daarin zijn geen feiten aan het licht gekomen die aanleiding zijn om

de archeologische verwachting van het plangebied bij te stellen. Vooralsnog

wordt voor het plangebied, in lijn met de Archeologische Waardenkaart

van de gemeente Utrecht, een hoge archeologische verwachtingswaarde

uitgesproken op het aantreffen van archeologische resten. De kans bestaat

echter ook dat de bodem (deels) verstoord is geraakt bij de realisatie van de

huidige gebouwen. Geadviseerd wordt om binnen het plangebied een inven-

tariserend veldonderzoek (verkennende fase) uit te laten voeren. Het verken-

nend onderzoek heeft tot doel om de in het bureauonderzoek opgestelde

rcheologische verwachting voor het plangebied te toetsen, en vast te stellen

in hoeverre het bodemprofiel intact is.

Geadviseerd wordt om binnen het plangebied te boren met behulp van een

edelmanboor met een diameter van 7 cm, waarbij een dichtheid van 6 borin-

gen per hectare wordt gehanteerd.

Tevens wordt geadviseerd om aanvullende boringen uit te laten voeren aan

de noordzijde van het plangebied, in een raai over een lengte van circa 30

m en tussenruimte van 7 m. Binnen deze zone kunnen zich de resten van de

Romeinse limesweg bevinden. Op basis van de resultaten van het verken-

nend booronderzoek kan geadviseerd worden aanvullend onderzoek uit te

laten voeren, bijvoorbeeld door middel van een karterend of waarderend

proefsleuvenonderzoek.

Cultuurhistorie

De buitenplaats Voorn is een rijksmonument. Het plangebied Park Voorn 4

ligt buiten het rijksbeschermde deel.

V16-3257: Nieuwbouw van 41 woningen aan Park Voorn, gemeente Utrecht

Plan van Aanpak 14-04-2016 8

een onderzoeksplicht bij ingrepen vanaf 100 m2. Gebieden met een archeologische verwachting zijn vergunningplichtig bij ingrepen vanaf 1.000 m2. In het vigerende bestemmingplan (Actualisering Diverse Gebieden) is voor het gehele gebied de Waarde Archeologie opgenomen.9 De specifieke regels die aan de Waarde Archeologie zijn gekoppeld zijn opgenomen in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. In de verordening wordt op haar beurt weer verwezen naar de kleuren en ondergrenzen op de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht.10

Afbeelding 3 Plangebied (zwart omlijnd) geplot op de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht. Cultuurhistorische context11 Het onderzoeksgebied maakte in de Romeinse tijd deel uit van het grensgebied van het Romeinse rijk, de limes. De stroomrug van de Oude Rijn vormde een onderdeel van deze grens. Langs de zuidoever van de rivier werden halverwege de eerste eeuw na Chr. legerkampen aangelegd (castella), waar omheen semi-militaire nederzettingen (kampdorpen) ontstonden die aangeduid worden als vici. In de tweede helft van de eerste eeuw werden tussen de castella wachttorens gebouwd, van waaruit toezicht gehouden kon worden op het verkeer op de rivier. Enkele decennia later werd op de rivieroever een verbindingsweg aangelegd tussen de castella, de limesweg. Het plangebied lag ten westen van het castellum in De Meern op de Hoge Woerd. Castellum Hoge Woerd lag ongeveer 5 km ten westen van castellum Traiectum (Domplein Utrecht) en 10 km ten oosten van castellum Laurium te Woerden. De vicus lag aan de noord-, oosten zuidzijde van het fort. De locatie van castellum De Meern wijkt af van de ligging van de overige castella. In plaats van langs de hoofdbedding van de Oude Rijn lag het langs een bevaarbare riviergeul die tot de Heldam stroomrug heeft behoord. Ook lag het aan een zijweg van de hoofdroute van de limesweg in plaats van direct daaraan. Dit laatste was ook voor het castellum onder het Domplein het geval.

9 www.ruimtelijkeplannen.nl (NL.IMRO.0344.BPACTUALISATIEDG-030): Deelgebied 13 - Gebied ten oosten van Burgemeester Verderlaan, ter hoogte van de Hogeweidebaan en Park Voorn. 10 Gemeente Utrecht: Verordening op de archeologische monumentenzorg. 11 Naar Dielemans 2014.

V16-3257: Nieuwbouw van 41 woningen aan Park Voorn, gemeente Utrecht

Plan van Aanpak 14-04-2016 8

een onderzoeksplicht bij ingrepen vanaf 100 m2. Gebieden met een archeologische verwachting zijn vergunningplichtig bij ingrepen vanaf 1.000 m2. In het vigerende bestemmingplan (Actualisering Diverse Gebieden) is voor het gehele gebied de Waarde Archeologie opgenomen.9 De specifieke regels die aan de Waarde Archeologie zijn gekoppeld zijn opgenomen in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. In de verordening wordt op haar beurt weer verwezen naar de kleuren en ondergrenzen op de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht.10

Afbeelding 3 Plangebied (zwart omlijnd) geplot op de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht. Cultuurhistorische context11 Het onderzoeksgebied maakte in de Romeinse tijd deel uit van het grensgebied van het Romeinse rijk, de limes. De stroomrug van de Oude Rijn vormde een onderdeel van deze grens. Langs de zuidoever van de rivier werden halverwege de eerste eeuw na Chr. legerkampen aangelegd (castella), waar omheen semi-militaire nederzettingen (kampdorpen) ontstonden die aangeduid worden als vici. In de tweede helft van de eerste eeuw werden tussen de castella wachttorens gebouwd, van waaruit toezicht gehouden kon worden op het verkeer op de rivier. Enkele decennia later werd op de rivieroever een verbindingsweg aangelegd tussen de castella, de limesweg. Het plangebied lag ten westen van het castellum in De Meern op de Hoge Woerd. Castellum Hoge Woerd lag ongeveer 5 km ten westen van castellum Traiectum (Domplein Utrecht) en 10 km ten oosten van castellum Laurium te Woerden. De vicus lag aan de noord-, oosten zuidzijde van het fort. De locatie van castellum De Meern wijkt af van de ligging van de overige castella. In plaats van langs de hoofdbedding van de Oude Rijn lag het langs een bevaarbare riviergeul die tot de Heldam stroomrug heeft behoord. Ook lag het aan een zijweg van de hoofdroute van de limesweg in plaats van direct daaraan. Dit laatste was ook voor het castellum onder het Domplein het geval.

9 www.ruimtelijkeplannen.nl (NL.IMRO.0344.BPACTUALISATIEDG-030): Deelgebied 13 - Gebied ten oosten van Burgemeester Verderlaan, ter hoogte van de Hogeweidebaan en Park Voorn. 10 Gemeente Utrecht: Verordening op de archeologische monumentenzorg. 11 Naar Dielemans 2014.

Uitsnede Archeologische

Waardenkaart Utrecht.


5.6 Bodemkwaliteit Er is grondonderzoek uitgevoerd door bureau Grondvitaal BV. Op basis van

de onderzoeksresultaten wordt de onderzochte locatie thans aangeduid als

“verdacht” m.b.t.de aanwezigheid van de aangegeven stoffen. Deze kwalifi-

catie wordt veroorzaakt door de in de boven- en ondergrond aangetroffen

lichte verontreinigingen. De invloed hiervan op de volksgezondheid en het

milieu is nihil. De sterke verontreiniging met PAK (overschrijding interventie-

waarde) in mm2 geeft aanleiding tot nader onderzoek.

Tevens is in de grondmonsters mm 1 en mm 2 voor PAK en minerale olie de

indexwaarde hoger dan 0,5 x de interventiewaarde. Dit dient als signaal-

functie om vast te stellen of nader onderzoek noodzakelijk is. Een nader

onderzoek wordt aanbevolen indien een ernstige bodemverontreiniging

verwacht wordt op de locatie. Aangezien tijdens het veldwerk puin, slakken

en sintels in deze monsters zijn aangetroffen is een nader onderzoek naar

de omvang van de verontreiniging aan te bevelen.

Daarnaast is de bovengrond ter plaatse van boring 24 echter sterk verontrei-

nigd met PAK. Het betreft hier een overschrijding van de interventiewaarde.

Tevens is in de grondmonsters mm 1 en mm 2 voor PAK en minerale olie de

indexwaarde hoger dan 0,5 x de interventiewaarde. Aangezien tijdens het

veldwerk puin, slakken en sintels in deze monsters zijn aangetroffen is een

nader onderzoek naar de omvang van de verontreiniging aan te bevelen.

5.7 WaterDoor de grote hoeveelheid groen en onbebouwde ruimte binnen het plange-

bied zijn er veel mogelijkheden voor infiltratie van hemelwater in de grond.

5.8 Flora en fauna De planlocatie ligt nabij een groene omgeving. Het is aannemelijk dat be-

schermde plant-en diersoorten in het gebied aanwezig zijn. Bij sloop is een

quick scan Flora en fauna nodig. Waarschijnlijk is ook nader onderzoek no-

dig. De onderzoekskalender kan afwijken van het planproces. (broedseizoen

bij vogels en voortplantings- en winterslaapseizoen bij vleermuizen).

Verschillende gebieden en structuren rondom het plangebied zijn onderdeel

van het Groenstructuurplan. Buitenplaats Voorn is aangeduid als ‘stedelijk

groen’. Stedelijk groen is belangrijk voor de stad voor het vestigings-en

woonklimaat. Stedelijk groen kenmerkt zich door forse maten, de onder-

linge samenhang en door een stapeling van kwaliteiten en functies .Het

functioneren van onderdelen van het stedelijk groen is sterk afhankelijk van

de onderlinge verbindingen, van de omringende verkeersinfrastructuur en

van de relatie met het omliggende landschap.

De Voornse Steeg en de Leidse Rijn zijn ‘groene verbindingen’ in de omge-

ving van het plangebied. Oevers en bermen zijn voor het stedelijk groen

van belang vanwege hun potentie om vlakken in het groen te verbinden.

Bewoners, dieren en planten kunnen zich langs de oevers van (gekanaliseer-

de) rivieren en kanalen verplaatsen. Het plangebied grenst aan dit stedelijk

groen en de groene verbindingen maar heeft er geen directe invloed op.

Herontwikkeling van de locatie biedt kansen bij te dragen aan versterking

van de groene verbindingen rondom buitenplaats Voorn. Dat kan door een

groene inrichting van de openbare ruimte en het opnemen van nestkasten

voor zwaluwen en vleermuizen in de gevels.

5.9 Bomen In de volgende fase wordt door HTVV aangegeven op welke manier wordt

omgegaan met bestaande (waardevolle) bomen en hoe invulling wordt gege-

ven aan het uitgangspunt de groene kwaliteiten van het gebied te verster-

ken.


5.12 DuurzaamheidHet college heeft de ambitie te werken aan een gezonde verstedelijking

en wil in 2030 klimaatneutraal zijn, zoals verwoordt in het coalitieakkoord

2014-2018. Hier worden strenge eisen gesteld aan duurzaamheid, ook parti-

culiere woningen moeten een bijdrage aan de duurzaamheidsdoelstellingen

leveren. Een van de gevolgen hiervan is lagere energielasten voor bewoners.

In de afspraken met de initiatiefnemer wordt gestreefd naar energie neutrale

en qua materiaal gebruik duurzame woningen.

Op dit moment worden de mogelijkheden voor duurzaamheid in dit plan

door HTVV onderzocht. In het vervolgtraject zal door HTVV worden aan-

gegeven op welke manier het plan bijdraagt aan de gemeentelijke ambities

voor duurzaamheid

Duurzaam bouwen

Het coalitieakkoord 2014-2018 stelt dat strenge eisen aan duurzaamheid

worden gesteld en dat ook ontwikkelaars van particuliere woningen een

bijdrage moeten leveren aan de duurzaamheidsdoelstellingen. De afspra-

ken met de initiatiefnemer moeten in ieder geval leiden tot energiezuinige,

kwalitatief goede woningen met lage woonlasten.

Circulair bouwen

De circulaire stad en duurzaamheid zijn brede begrippen. Daarbinnen vallen

diverse thema’s zoals energie, slim omgaan met grondstoffen, hergebruik,

klimaatbestendigheid en duurzame mobiliteit. Maar ook de beweging van

bezit naar gebruik en het ontwikkelen van nieuwe modellen voor productie,

consumptie, distributie en logistiek zijn onderdelen circulair bouwen en

slopen.

Voor de Utrechtse regio is de bouwsector een prioriteit gezien haar ver-

stedelijkingsopgave en hoge ambities op het energiezuiniger maken van

de bouwvoorraad. Binnen de bouwketen zijn er vele mogelijkheden om tot

circulariteit te komen, zowel in de sloopfase als in de bouwfase. Hierover

hebben de gemeenten Utrecht en Amersfoort reeds een intentieverklaring

geformuleerd in het kader van de Green Deal Cirkelstad.

5.10 Kwaliteit van de leefomgevingDe nieuwe woningen komen op een kortere afstand van de tegenovergele-

gen woningen en worden ook hoger dan de bestaande bebouwing. Daar-

door verandert de ruimtelijke situatie.

Uitgangspunt voor de nieuwbouw is dat schaduwwerking geen onevenre-

dige aantasting van de woonomstandigheden voor bestaande woningen en

percelen oplevert. Om inzicht te krijgen in de effecten op bezonning voor de

omgeving zal door HTVV een bezonningsstudie worden uitgevoerd. Daarbij

wordt voor de bebouwing de maximale massa gehanteerd die binnen de

gestelde randvoorwaarden mogelijk is.

5.11 GezondheidVanuit gezondheidskundig oogpunt zijn op deze locatie de volgende as-

pecten van belang: het stimuleren van beweging, groen en ontmoeten en

klimaatadaptatie. Groen werkt op verschillende manieren bevorderlijk voor

de gezondheid. Het bevordert het algeheel welbevinden, vermindert stress

en stimuleert bewegen en ontmoeting. Het toevoegen van woningen moet

daarom bijdragen aan een aantrekkelijk woonklimaat voor de buurt als

geheel.

Beweging stimuleren

Nabij het plangebied liggen Kindercluster Voorn (basisschool) en het Klein

Archeologiepark. Bij de ontwikkeling van het project en de (her)inrichting

van de openbare ruimte moet ermee rekening worden gehouden dat deze

voorzieningen goed bereikbaar zijn voor kinderen en ouders. Om fietsen te

stimuleren is van belang dat er voldoende fietsparkeervoorzieningen zijn en

dat deze goed en snel bereikbaar zijn. Dit geldt voor toekomstige bewoners

en bezoekers.

Groen en ontmoeten

Een groene en aantrekkelijk ingerichte buitenruimte stimuleert ontmoeting.

De voorgestelde groene woonomgeving leent zich daar goed daarvoor.

Aanbevolen wordt aan te sluiten op specifieke wensen van toekomstige

bewoners.


De transitie naar een meer circulaire economie is ook in het ‘Park Voorn’

– waar het draait om een prettige, gezonde en veilige leefomgeving – heel

wenselijk. Minder / geen afval, geen uitval, geen waardeverlies – de kern-

principes van de circulaire economie. Oftewel: afval is een grondstof waar-

mee andere goederen geproduceerd kunnen worden.

Om bij de ontwikkeling van Park Voorn aan deze principes tegemoet te ko-

men, zijn, -afhankelijk van de opgave-, twee hoofdkeuzes denkbaar:

• De keuze voor kwalitatief hoogwaardige, transformeerbare gebouwen

die lang meegaan.

• De keuze om te bouwen volgens de principes van remontabel bouwen.

Materialen

De gemeente wil grote stappen zetten in het hoogwaardig verwerken en

hergebruiken van materialen. Waar de markt aan zet is kunnen partijen zich

juist hier onderscheiden met ‘state of the art’ innovatief duurzame circulaire

projecten.

Duurzame materialen zijn materialen met een beperkte ecologische voet-

afdruk. Deze waarde wordt bepaald door de toe te passen producten uit

te drukken in de milieubelasting tijdens de volledige levensduur van het

product, de zogenaamde LevensCyclusAnalyse. Dat geeft een goed beeld

van de gevolgen voor het milieu. Om op een praktische wijze materiaalkeuze

op basis van duurzaamheid inzichtelijke te maken is de Milieuprestatie

gebouwen(GPR) ontwikkeld. Voor de woningen zullen de duurzaamheids-

prestatie worden verzameld en vastgelegd in GPR-Gebouw.

Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespie-

gel, nattere winters, heftigere buien en een grotere kans op lange droge

periodes. Heel veel regen in korte tijd, lange tijd droogte, hetere dagen en

warmere nachten hebben gevolgen voor onze leefomgeving en gezondheid.

De gemeente Utrecht vindt het belangrijk dat inwoners van steden nu en in

de toekomst gezond kunnen wonen werken en ontspannen (Healthy Urban

Living) .

Om Healthy Urban Living in de praktijk te brengen, kiest Utrecht voor onder

meer een City Deal klimaatveranderingen, een City Deal energieprogramma

en een City Deal woonkwaliteit en duurzaamheid met aandacht voor zorg.

City Deal klimaatadaptieve stad

1 De stad Utrecht is ook in 2050 nog aantrekkelijk om te leven,

omdat de stad bestand is tegen wateroverlast door heviger regen

en langduriger droogte en hogere temperaturen;

2. Uiterlijk in 2020 moeten alle ruimtelijke ingrepen integraal getoetst

worden op hun klimaatbestendigheid;

De initiatiefnemer moet aantonen op welke manier zijn plan bijdraagt aan

de doelstelling klimaatadaptieve stad

Energie

Het beleid van de gemeente is vastgelegd in het programma Utrechtse

energie en legt de nadruk op energiebesparing en toepassen van duurzame

energie. Utrecht wil in 2030 klimaatneutraal zijn. De benutting van duur-

zame warmte helpt bij die doelstelling. Bij het realiseren van de nieuwe

woningen zal energiebesparing worden verwezenlijkt door toepassen van de

Trias Energetica:

• Beperkt het energieverbruik door verspilling tegen te gaan

• Maak maximaal gebruik van energie uit duurzame bronnen zoals

• bodem-, wind-, water- en zonne-energie

• Maak zo efficiënt mogelijk gebruik van fossiele brandstoffen om in de

resterende energiebehoefte te voorzien.

In de Rijksstraatweg ligt een leiding van de Stadsverwarming met aantak-

king naar de naastgelegen wijk Parkwijk. De woningen in het plangebied

kunnen aangesloten worden op de stadsverwarming.


5.13 Kabels en leidingenIn het plangebied komen geen stedelijke hoofdtracés van kabels en leidin-

gen voor. De nieuwe woningen zullen worden aangesloten op het bestaande

netwerk.

5.14 AfvalinzamelingOp dit moment is nog niet duidelijk op welke manier afvalinzameling zal

plaatsvinden. Zo mogelijk wordt aangesloten bij de ambities van de stad

voor ondergronds inzamelen.


Economische uitvoerbaarheid

Voor ontwikkelingen in het gebied Leidsche Rijn wordt voor bovenwijkse

voorzieningen een bijdrage gevraagd van € 20.000 per woning. Van dit

bedrag is een bedrag van € 30.000 als voorschot van de initiatiefnemer

gevraagd om de bouwenvelop te kunnen samenstellen.

Planschade

Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een in-

schatting worden gemaakt van het risico van planschade. Planschadeclaims

zijn op voorhand niet uit te sluiten. De initiatiefnemer zal een planschade-

risicoinventarisatie moeten uitvoeren. Met de ontwikkelende partij zal een

overeenkomst worden gesloten, zoals bedoeld in artikel 6.4a van de Wro.

Hierin zal worden opgenomen dat eventuele planschadekosten voor reke-

ning komen van de ontwikkelende partij.

6 Uitvoerbaarheid


Participatieproces

Het niveau van participatie is raadplegen. De voorliggende bouwenvelop is

in overleg met de ontwikkelaar opgesteld. Deze is tevens ter consultatie aan

omwonenden voorgelegd in november 2016.

Direct belanghebbenden in de omgeving van het project zijn:

• bewoners van Park Voorn 1, 2 en 5.

• eigenaren van de aangrenzende kantoren.

• bewoners van de Burgemeester Verderlaan

• bewoners van de tegenovergelegen woningen aan de Rijksstraatweg.

7 Verantwoording proces


8.1 PlanprocesIn november 2016 is er tijdens een informatie-avond de concept-bouwenve-

lop aan omwonenden getoond. Tijdens deze avond zijn wensen, zorgen en

aandachtspunten besproken en opgehaald. Reacties op de concept-bouwen-

velop konden ter plekke worden achtergelaten of in de twee weken daarop

volgend per e-mail worden nagestuurd.

Daarna zijn alle reacties beantwoord in een reactienota. Bij de beantwoor-

ding van de ingediende reacties is bekeken op welke punten de concept-

bouwenvelop moet/kan worden aangepast. De bouwenvelop is samen met

reactienota ter vaststelling voorgelegd aan het college van B&W.

De beantwoording van de reacties heeft niet geleid tot aanpassing van de

bouwenvelop.

8.2 Planologisch juridisch procesNadat de bouwenvelop is vastgesteld door het college van B&W kan een

aanvraag worden ingediend voor een bestemmingsplanherziening. De

ontwikkelaar kan ofwel een verzoek doen voor omgevingsvergunning met

afwijkingsbesluit dan wel deze te coördineren met een bestemmingsplan.

Voor het bestemmingsplan worden de beschreven onderzoeken voltooid en

en moet worden aangetoond dat de ontwikkeling uitvoerbaar is. De pro-

cedure voor de bestemmingsplanwijziging zal worden afgesloten met een

besluit van de gemeenteraad.

8.3 PlanningDe huidige kantoren blijven naar verwachting tot begin 2018 verhuurd.

Vanaf dat moment is een transformatie aan de orde. Uit het oogpunt van

leefbaarheid van de omgeving is het streven om de duur van de leegstand

tot een minimum te beperken.

8 Vervolgtraject


Bijlagen


Bomeninventarisatie(door: Schenkeveld Bureau voor natuur en landschap, mei 2016)

BESTAANDE BOMEN

Op 12 mei 2016 zijn alle bomen in het plangebied Park Voorn 1e fase geïnventariseerd.(Dr. A.J.M. Schenkeveld, Schenkeveld bureau voor natuur en landschap)

MethodeDe bomen en hun stamdiameter zijn op 16-04-2016 ingemeten door GEO support. Op 12 mei is per boom genoteerd:- soort inclusief eventuele ondersoort of cultuurvariëteit- kroondoorsnede- vitaliteit- onderhoud status- toekomstverwachting

ResultaatDe bomenlijst toont alle exemplaren en hun eigenschappen. In totaal zijn van 186 bomen de eigenschappen in beeld gebracht. De meeste soor-ten zijn slechts met enkele exemplaren vertegenwoordigd. Ruwe berk is met 73 exemplaren het frequentst aanwezig. Andere soorten met meer dan 10 exemplaren zijn Valse christusdoorn, Haagbeuk, Gewone es, Gewone esdoorn en Noorse esdoorn.

Zwarte stippen met cijfer; bestaande bomen


BOMENLIJST PARK VOORN d.d. 12 mei 2016

nr. soort dikte (cm) kroon (m) conditie onderhoud toekomst bijzonderheden

1 Betula pendula 25 5 goed goed > 10 jaar2 Betula pendula 25 5 goed goed > 10 jaar3 Betula pendula 35 6 goed goed > 10 jaar4 Betula pendula 20 5 slecht slecht < 1 jaar5 Betula pendula 20 4 slecht slecht < 1 jaar6 Betula pendula 15 4 heel slechtslecht < 1 jaar7 Syringa vulgaris ? 12 1 slecht matig < 1 jaar sering (?) op stam, dode groeipunten 8 Betula pendula 35 5 goed goed > 10 jaar9 Betula pendula 15 2 heel slechtslecht < 1 jaar bijna dood

10 Betula pendula 15 5 slecht slecht < 1 jaar11 Syringa vulgaris ? 15 1 goed goed > 5 jaar sering (?) op stam, helemaal teruggesnoeid12 Syringa vulgaris ? 12 1 goed goed > 5 jaar sering (?) op stam, helemaal teruggesnoeid13 Syringa vulgaris ? 15 1 goed goed > 5 jaar sering (?) op stam, helemaal teruggesnoeid14 Betula pendula 25 5 goed goed > 10 jaar15 Gleditsia triacanthos 30 8 slecht matig < 10 jaar veel dood hout16 Betula pendula 25 6 matig slecht < 10 jaar17 Sambucus nigra 30 3 goed slecht < 10 jaar herhaald teruggezette vlier18 Acer pseudoplatanus 'Spaethii' 35 9 slecht slecht < 10 jaar dubbele top19 Acer pseudoplatanus 'Spaethii' 35 8 slecht slecht < 10 jaar dubbele top20 Acer pseudoplatanus 'Spaethii' 35 8 slecht slecht < 10 jaar dubbele top21 Acer pseudoplatanus 'Spaethii' 35 8 slecht slecht < 10 jaar dubbele top22 Acer pseudoplatanus 'Spaethii' 35 8 slecht slecht < 10 jaar dubbele top23 Acer pseudoplatanus 'Spaethii' 35 9 slecht slecht > 10 jaar24 Betula pendula 25 5 goed matig > 10 jaar25 Betula pendula 10 2 goed goed > 10 jaar26 Betula pendula 20 5 goed goed > 10 jaar27 Betula ermanii 5 2 slecht slecht < 10 jaar28 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar29 Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar30 Betula pendula 30 6 goed goed > 10 jaar dubbele stam31 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar32 Betula pendula 15 2 slecht goed < 1 jaar


33 Betula pendula 15 3 goed goed > 10 jaar34 Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar35 Betula pendula 30 5 goed goed > 10 jaar36 Betula pendula 20 3 goed goed > 10 jaar37 Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar38 Betula pendula 20 5 goed goed > 10 jaar39 Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar40 Betula pendula 20 5 goed goed > 10 jaar41 Sorbus aucuparia 15 5 goed goed > 10 jaar42 Sorbus aucuparia 15 5 slecht slecht < 5 jaar43 Betula pendula 25 5 goed goed > 10 jaar44 Betula pendula 15 3 goed goed > 10 jaar45 Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar46 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar47 Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar48 Betula ermanii 10 3 matig slecht < 10 jaar49 Betula ermanii 5 2 matig slecht < 10 jaar50 arpinus betulus 20 6 goed slecht > 10 jaar dubbele stam rumholz 51 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar

52a Betula ermanii 5 3 goed slecht > 10 jaar52b Betula ermanii 10 3 goed slecht > 10 jaar52c Betula ermanii 10 3 goed slecht > 10 jaar52d Betula ermanii 12 3 goed slecht > 10 jaar52e Betula ermanii 12 3 goed slecht > 10 jaar

53 Sali ragilis 50 9 goed goed > 10 jaar54 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar55 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar56 Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar57 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar58 Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar59 Betula pendula 15 3 goed goed > 10 jaar60 Gleditsia triacanthos 25 5 slecht slecht < 5 jaar veel dood hout61 Gleditsia triacanthos 25 5 slecht slecht < 5 jaar veel dood hout

62a Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep




















62b Betula pendula 25 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62c Betula pendula 25 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62d Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62e Betula pendula 30 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62g Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62h Betula pendula 30 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep

63 Betula pendula 25 4 goed slecht < 10 jaar dubbele top64 Betula pendula 20 5 goed goed > 10 jaar65 Betula pendula 15 3 slecht matig < 5 jaar eenzijdig66 Betula pendula 20 4 slecht matig < 5 jaar eenzijdig67 Betula pendula 15 3 slecht matig < 5 jaar eenzijdig68 Betula pendula 15 3 slecht matig < 5 jaar eenzijdig69 Betula pendula 30 4 goed goed > 10 jaar70 runus avium 35 6 goed goed > 10 jaar71 runus avium 40 5 slecht slecht < 5 jaar dubbele stam72 runus avium 50 7 goed slecht < 5 jaar dubbele top73 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar74 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar75 Sorbus aucuparia 15 4 slecht slecht > 10 jaar76 Betula pendula 20 4 slecht slecht < 10 jaar dubbele top77 Betula pendula 15 3 slecht slecht < 10 jaar78 Betula pendula 25 5 goed slecht < 10 jaar dubbele top79 Sorbus aucuparia 12 3 slecht slecht < 5 jaar80 Sorbus aucuparia 15 3 slecht slecht < 5 jaar81 ra inus angusti olia 40 9 slecht slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout82 ra inus angusti olia 40 9 slecht slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout83 inus sylvestris 40 6 slecht slecht < 5 jaar veelstammig, veel dood hout84 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar85 Betula pendula 25 4 goed goed > 10 jaar86 Betula pendula 25 5 slecht slecht < 1 jaar dubbele top, eenzijdig, dood hout87 Sali capraea 20 5 goed goed > 5 jaar hal stam88 Betula pendula 40 8 goed goed > 10 jaar89 Sali capraea 60 10 slecht slecht < 5 jaar veel dood hout


90 Sali capraea 15 4 goed goed > 10 jaar91 Sorbus aucuparia 5 2 goed slecht > 10 jaar plus boompaal, meervoudige top92 Sorbus aucuparia 5 2 goed slecht > 10 jaar plus boompaal, meervoudige top93 atalpa bignonioides ? 60 10 slecht slecht < 10 jaar ge andelaberd, aterlot, schee , nog niet in blad94 Betula pendula 15 4 slecht slecht < 1 jaar95 Betula pendula 20 5 goed goed > 10 jaar96 Betula pendula 30 6 slecht slecht < 5 jaar dubbele top, schee97 Betula pendula 15 3 slecht slecht < 5 jaar98 Betula pendula 25 4 slecht slecht < 1 jaar geen top99 Acer platanoides 35 7 goed slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout

100 Acer platanoides 35 7 goed slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout101 Acer platanoides 30 7 goed slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout102 runus avium 30 7 goed slecht < 5 jaar eenzijdig, schee103 Gleditsia triacanthos 30 8 goed goed > 10 jaar104 Gleditsia triacanthos 20 6 goed slecht > 10 jaar105 Gleditsia triacanthos 15 5 goed slecht > 10 jaar

106a arpinus betulus 20 1,5 slecht slecht < 5 jaar ge nipt106b arpinus betulus 15 1,5 slecht slecht < 5 jaar ge nipt106c arpinus betulus 10 1,5 slecht slecht < 5 jaar ge nipt106d arpinus betulus 10 1,5 slecht slecht < 5 jaar ge nipt107a Betula pendula 30 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107b Betula pendula 20 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107c Betula pendula 20 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107d Betula pendula 25 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107e Betula pendula 20 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107 Betula pendula 15 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107g Betula pendula 30 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107h Betula pendula 25 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep108a arpinus betulus 40 3 slecht slecht < 5 jaar (te) ort teruggezet108b arpinus betulus 40 3 slecht slecht < 5 jaar (te) ort teruggezet108c arpinus betulus 50 3 slecht slecht < 5 jaar (te) ort teruggezet109 arpinus betulus 50 5 goed slecht > 10 jaar110 Gleditsia triacanthos 30 7 goed goed > 10 jaar111 Gleditsia triacanthos 30 7 goed goed > 10 jaar


62b Betula pendula 25 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62c Betula pendula 25 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62d Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62e Betula pendula 30 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62g Betula pendula 20 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep62h Betula pendula 30 4 goed goed > 10 jaar alleen duurzaam als groep

63 Betula pendula 25 4 goed slecht < 10 jaar dubbele top64 Betula pendula 20 5 goed goed > 10 jaar65 Betula pendula 15 3 slecht matig < 5 jaar eenzijdig66 Betula pendula 20 4 slecht matig < 5 jaar eenzijdig67 Betula pendula 15 3 slecht matig < 5 jaar eenzijdig68 Betula pendula 15 3 slecht matig < 5 jaar eenzijdig69 Betula pendula 30 4 goed goed > 10 jaar70 runus avium 35 6 goed goed > 10 jaar71 runus avium 40 5 slecht slecht < 5 jaar dubbele stam72 runus avium 50 7 goed slecht < 5 jaar dubbele top73 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar74 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar75 Sorbus aucuparia 15 4 slecht slecht > 10 jaar76 Betula pendula 20 4 slecht slecht < 10 jaar dubbele top77 Betula pendula 15 3 slecht slecht < 10 jaar78 Betula pendula 25 5 goed slecht < 10 jaar dubbele top79 Sorbus aucuparia 12 3 slecht slecht < 5 jaar80 Sorbus aucuparia 15 3 slecht slecht < 5 jaar81 ra inus angusti olia 40 9 slecht slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout82 ra inus angusti olia 40 9 slecht slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout83 inus sylvestris 40 6 slecht slecht < 5 jaar veelstammig, veel dood hout84 Betula pendula 15 4 goed goed > 10 jaar85 Betula pendula 25 4 goed goed > 10 jaar86 Betula pendula 25 5 slecht slecht < 1 jaar dubbele top, eenzijdig, dood hout87 Sali capraea 20 5 goed goed > 5 jaar hal stam88 Betula pendula 40 8 goed goed > 10 jaar89 Sali capraea 60 10 slecht slecht < 5 jaar veel dood hout


90 Sali capraea 15 4 goed goed > 10 jaar91 Sorbus aucuparia 5 2 goed slecht > 10 jaar plus boompaal, meervoudige top92 Sorbus aucuparia 5 2 goed slecht > 10 jaar plus boompaal, meervoudige top93 atalpa bignonioides ? 60 10 slecht slecht < 10 jaar ge andelaberd, aterlot, schee , nog niet in blad94 Betula pendula 15 4 slecht slecht < 1 jaar95 Betula pendula 20 5 goed goed > 10 jaar96 Betula pendula 30 6 slecht slecht < 5 jaar dubbele top, schee97 Betula pendula 15 3 slecht slecht < 5 jaar98 Betula pendula 25 4 slecht slecht < 1 jaar geen top99 Acer platanoides 35 7 goed slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout

100 Acer platanoides 35 7 goed slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout101 Acer platanoides 30 7 goed slecht < 5 jaar dubbele top, dood hout102 runus avium 30 7 goed slecht < 5 jaar eenzijdig, schee103 Gleditsia triacanthos 30 8 goed goed > 10 jaar104 Gleditsia triacanthos 20 6 goed slecht > 10 jaar105 Gleditsia triacanthos 15 5 goed slecht > 10 jaar

106a arpinus betulus 20 1,5 slecht slecht < 5 jaar ge nipt106b arpinus betulus 15 1,5 slecht slecht < 5 jaar ge nipt106c arpinus betulus 10 1,5 slecht slecht < 5 jaar ge nipt106d arpinus betulus 10 1,5 slecht slecht < 5 jaar ge nipt107a Betula pendula 30 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107b Betula pendula 20 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107c Betula pendula 20 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107d Betula pendula 25 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107e Betula pendula 20 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107 Betula pendula 15 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107g Betula pendula 30 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep107h Betula pendula 25 4 goed slecht > 10 jaar alleen duurzaam als groep108a arpinus betulus 40 3 slecht slecht < 5 jaar (te) ort teruggezet108b arpinus betulus 40 3 slecht slecht < 5 jaar (te) ort teruggezet108c arpinus betulus 50 3 slecht slecht < 5 jaar (te) ort teruggezet109 arpinus betulus 50 5 goed slecht > 10 jaar110 Gleditsia triacanthos 30 7 goed goed > 10 jaar111 Gleditsia triacanthos 30 7 goed goed > 10 jaar



112 arpinus betulus 30 10 goed goed > 10 jaar dubbele top, rom113 Gleditsia triacanthos 30 8 goed slecht > 10 jaar dubbele top, dood hout114 Gleditsia triacanthos 30 7 matig slecht > 10 jaar dubbele top, dood hout115 Gleditsia triacanthos 30 7 goed slecht > 10 jaar dubbele top, dood hout

116a Acer pseudoplatanus 30 6 goed slecht < 10 jaar te dicht op el aar116b Acer pseudoplatanus 15 6 goed slecht < 10 jaar te dicht op el aar116c Acer pseudoplatanus 20 6 goed slecht < 10 jaar te dicht op el aar117a Acer platanoides 15 6 goed slecht < 10 jaar te dicht op el aar117b Acer platanoides 20 6 goed slecht < 10 jaar te dicht op el aar118 arpinus betulus 30 8 goed goed > 10 jaar119 Acer platanoides 15 4 goed slecht < 5 jaar120 ra inus e celsior 35 6 goed slecht > 10 jaar121 arpinus betulus 30 8 goed slecht > 10 jaar122 Acer pseudoplatanus 15 5 goed slecht < 5 jaar123 ra inus e celsior 40 6 goed slecht > 10 jaar124 arpinus betulus 15 7 goed slecht > 10 jaar125 ra inus e celsior 30 6 goed slecht > 10 jaar126 ra inus e celsior 40 8 goed slecht > 10 jaar dubbele top127 arpinus betulus 35 7 goed slecht > 10 jaar128 arpinus betulus 35 8 goed slecht > 10 jaar129 Acer platanoides 20 8 slecht slecht < 5 jaar130 ra inus e celsior 40 6 goed slecht > 10 jaar131 ra inus e celsior 35 6 slecht slecht > 10 jaar132 Acer pseudoplatanus 20 5 goed slecht > 10 jaar133 ra inus e celsior 30 5 slecht slecht < 5 jaar134 ra inus e celsior 20 5 slecht slecht < 5 jaar135 ra inus e celsior 30 5 slecht slecht < 5 jaar136 ra inus e celsior 50 8 goed slecht > 10 jaar137 ra inus e celsior 20 5 slecht slecht < 5 jaar138 arpinus betulus 25 7 goed slecht > 10 jaar139 Sorbus aucuparia 15 4 goed slecht > 10 jaar140 Sorbus aucuparia 10 3 goed slecht > 10 jaar141 ra inus angusti olia 25 6 slecht slecht > 10 jaar142 ra inus angusti olia 20 6 slecht slecht > 10 jaar


143 Alnus glutinosa 25 5 matig matig > 10 jaar144 Alnus glutinosa 20 6 matig slecht < 10 jaar145 uercus robur 25 7 goed goed > 10 jaar146 Alnus glutinosa 20 6 matig slecht > 10 jaar dubbele stam147 uercus robur 25 7 goed goed > 10 jaar148 arpinus betulus 25 7 goed goed > 10 jaar149 alus cv 20 6 goed goed > 10 jaar

150a Gleditsia triacanthos 20 5 goed slecht > 10 jaar veel dood hout150b Gleditsia triacanthos 20 5 goed slecht > 10 jaar veel dood hout150c Gleditsia triacanthos 15 5 goed slecht > 10 jaar veel dood hout150d Gleditsia triacanthos 15 5 goed slecht > 10 jaar veel dood hout151a latanus aceri olia 10 1,5 goed goed > 10 jaar parasol gesnoeid151b latanus aceri olia 10 1,5 goed goed > 10 jaar parasol gesnoeid151c latanus aceri olia 10 1,5 goed goed > 10 jaar parasol gesnoeid151d latanus aceri olia 10 1,5 goed goed > 10 jaar parasol gesnoeid151e latanus aceri olia 10 1,5 goed goed > 10 jaar parasol gesnoeid151 latanus aceri olia 10 1,5 goed goed > 10 jaar parasol gesnoeid152 Acer platanoides 20 5 goed slecht > 10 jaar dubbele top, dood hout










Bezoekadres Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht

Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht

Telefoon 14-030 / 030 - 286 00 00

www.utrecht.nl/wijk-leidsche-rijn

Park Voorn 4-6 · Een duurzame en gezonde verstedelijking van de stad is een breed gedragen...

Documents

Transcript of Park Voorn 4-6 · Een duurzame en gezonde verstedelijking van de stad is een breed gedragen...