Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking · detailhandel en omvang bebouwing is...

Sascha Stavenuiter

Houten, 24 juni 2015

Supermarkten &

de ladder voor duurzame

verstedelijking

www.stijladvocaten.nl 2

Agenda

Introductie

Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader

Ladder duurzame verstedelijking

Afsluiting

Jurisprudentie


Agenda

Introductie



Afsluiting

Jurisprudentie

https://veelgesteldevragenomgevingswet.pleio.nl/

4www.stijladvocaten.nl


Agenda

Introductie



Afsluiting

Jurisprudentie

Relevante uitgangspunten ruimtelijke ordening


Goede ruimtelijkeordening staat centraal

Overheid mag niet in concurrentieverhoudingen

treden


Gemeente heeft grote beleidsvrijheid, zodatmedewerking meestal niet kan worden

afgedwongen.

Gemeentelijke beleidsvrijheid wordt beperkt door bindende bepalingen in de Provinciale

Verordening.

Eigen (detailhandels)beleid dient in beginsel in acht te worden genomen.


Agenda

Introductie



Afsluiting

Jurisprudentie

Oktober 2012

Teneinde zorgvuldig ruimtegebruik te

stimuleren acht het kabinet het van groot

belang dat de benutting van ruimte in alle

categorieën ruimtelijke besluiten wordt

gemotiveerd.


Art. 3.1.6, tweede lid, Bro

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling

mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in

een actuele regionale behoefte;

b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van

een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die

behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan

worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door

herstructurering, transformatie of anderszins, en;

c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke

ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende

regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die

behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van

vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.


1

2

www.stijladvocaten.nl

• Actuele regionale behoefte aan stedelijke ontwikkeling?Trede 1

• Binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk?Trede 2

• Locatie passend ontsloten?Trede 3

Stedelijke ontwikkeling

Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of

zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel,

woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen

Art. 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro


Actuele regionale behoefte

Actualiteit: looptijd bestemmingsplan 10 jaar

Regio: zorgvuldige begrenzing onderzoeksgebied

Behoefte: totale behoefte afwegen tegen bestaande aanbod

Rekening houden met het voorkomen van winkelleegstand

Plan mag niet zodanige leegstand tot gevolg hebben dat dit tot

een uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening

aanvaardbare situatie in de regio zal leiden

Onderzoek naar koopstromen, verwachte ontwikkeling bevolking

en ruimtelijke structuur winkelgebieden


Bestaand stedelijk gebied

Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten

behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel

of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal

culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur

Art. 1.1.1, onder h, Bro



Agenda

Introductie



Afsluiting

Jurisprudentie

ABRvS 19 juni 2013, 201301238/1/R6

BP voor woningbouw en één of meer supermarkten op voormalig

bedrijventerrein te Doetinchem (Saronixterrein)

De vestiging van een of meer supermarkten, zoals in het plan

voorzien, is een stedelijke ontwikkeling als bedoel in het Bro

In de toelichting op het BP is de ladder niet betrokken, wel is er

een DPO gedaan

Tijdens de zitting alsnog toelichting gegeven onder verwijzing

naar DPO

Gebrek kan worden gepasseerd (Chw)


ABRvS 3 december 2014, 2014023141/1/R1

BP voor uitbreiding supermarkt met circa 400 m2 te Bunde

Gelet op kleinschalige bebouwing is er geen sprake van een

detailhandel of andere stedelijke voorziening als bedoeld in het

Bro


ABRvS 26 maart 2014, 201309006/1/R6

BP herstructurering centrum Vlijmen, waaronder nieuwvestiging

supermarkt van circa 1.700 m2 wvo

Verplaatsing bestaande supermarkt

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Dat Vlijmen ligt in stedelijk concentratiegebied als bedoeld in

provinciale structuurvisie en dat leegstand ter plaatse laag is, is

geen voldoende concrete onderbouwing.

Strijd met ladder


ABRvS 5 november 2014, 201304240/1/R1

BP over sloop bestaande bebouwing en ontwikkeling nieuw

winkelcomplex waaronder een supermarkt van 1.620 m2 te Denekamp

Weliswaar stond ter plaatse reeds bebouwing, maar een

supermarkt was niet toegestaan: nieuwe stedelijke ontwikkeling

Ten onrechte niet ingegaan op de ladder, zodat beroep gegrond

is


ABRvS 9 juli 2014, 201306464/1/R4

BP voor uitbreiding supermarkt (AH) met circa 500 m2 en

nieuwvestiging andere supermarkt (Aldi) in Bodegraven van circa 1.050

m2


DPO, positief advies Regio, bestaand stedelijk gebied

DPO onvoldoende gemotiveerd bestreden

Voldaan aan ladder


ABRvS 13 augustus 2014, 201308486/1/R1

BP voor onder meer herontwikkeling in Zwanenburg: uitbreiding Action

met 250 m2 bij recht en toevoegen andere detailhandel van in totaal

3700 m2 na wijzigingsbevoegdheden.


Ook bij wijzigingsbevoegdheden dient de ladder te worden

toegepast

Onvoldoende gemotiveerd; dat detailhandelsbeleid niet meer

actueel is en er nieuwe woningbouw is voorzien, is onvoldoende


ABRvS 18 juni 2014, 201309201/1/A1

Omgevingsvergunning voor bouw van een supermarkt te Echt


Supermarkt van circa 1.229 m2 op een bedrijventerrein

Verplaatsing vanuit centrum naar nieuwe locatie

Functiewijziging van “bedrijfsdoeleinden met perifere

detailhandel” naar grootschalige detailhandel door de bouw van

een nieuwe supermarkt = nieuwe stedelijke ontwikkeling

Tijdens de procedure alsnog rapport inzake ladder ingebracht:

verplaatsing supermarkt met marginale uitbreiding, voldoende

inzichtelijke gemaakt dat het plan voldoet aan ladder

Inspanningsverplichting van de gemeente met eigenaar pand

oude locatie om opnieuw te verhuren


ABRvS 19 februari 2014, 201306688/1/R6

BP voor bouw supermarkt en 18 woningen te Strijen


Trede 1 (actuele regionale behoefte) niet bestreden

Bestaand stedelijk gebied wordt benut door herstructurering,

zodat ook trede 2 wordt voldaan

Beroep op ladder ongegrond


Vz. ABRvS 21 april 2015, 201501866/2/R6

BP over uitbreiding detailhandelsfunctie met 3.500 m2, waaronder een

supermarkt aan het Laurentiusplein te Venlo


Geen cijfermatige onderbouwing, toetsing aan gemeentelijk beleid

onvoldoende om actuele regionale behoefte inzichtelijk te maken

Per saldo zou sprake zijn van afname van aantal m2 detailhandel,

vanwege wegbestemmen perifere detailhandel. Dit is echter

onvoldoende inzichtelijk gemaakt


ABRvS 18 maart 2015, 201403432/1/R6

BP voor herontwikkeling van een terrein met onder meer een

supermarkt aan de Groenstraat te Nijmegen (Smitdraadterrein)


Gelet op functieverandering van bedrijf naar onder meer

detailhandel en omvang bebouwing is sprake van nieuwe

stedelijke ontwikkeling

Betreft verplaatsing bestaande supermarkt met uitbreiding van

circa 660 m2

Gewaarborgd dat op oude locatie geen nieuwe supermarkt zal

komen vanwege kleine omvang pand (circa 600 m2)

Beroep op ladder faalt


ABRvS 11 februari 2015, 201401606/1/R6

BP en omgevingsvergunning supermarkt XL te Tilburg (Stappegoor)



Voldoet aan ladder


ABRvS 20 mei 2015, 201403699/1/R2

BP voor ‘dagrecreatieve voorzieningen gericht op wellness’ in een

recreatiegebied tussen Wijchen en Nijmegen

Geen detailhandel, wel ‘precisering’ tav relativiteitsvereiste bij een

beroep op de ladder door concurrenten

Concurrent-belanghebbende: werkzaam in hetzelfde

marktsegment en verzorgingsgebied

Precisering: bij een beroep op de ladder door concurrent: feiten

en omstandigheden die rechtvaardigen dat de voorziene

ontwikkeling tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke

ordening relevante leegstand zal kunnen leiden.


Relevante leegstand

Omzetdaling of zelfs mogelijke sluiting eigen onderneming van

concurrent (en derhalve leegstand) is onvoldoende, tenzij

dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke

eigenschappen dat andersoortig gebruik niet kan.

Voorts zou relevante leegstand zich voor kunnen doen bij

leegstand als gevolg van de voorziene ontwikkeling in de

omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand.


Conclusie

Indien niet blijkt van feiten of omstandigheden die het oordeel

rechtvaardigen dat de voorziene ontwikkeling leidt tot een uit een

oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevante leegstand,

staat het relativiteitsvereiste in de weg aan een inhoudelijke

beoordeling van het beroep op strijd met de ladder van een

concurrent.

Voor een succesvol beroep op de ladder zul je als concurrent van

goede huize moeten komen. Zelfs als je vreest voor mogelijke

sluiting van je eigen bedrijf door de komst van de nieuwe

ontwikkeling, is dat in principe niet voldoende voor een succesvol

beroep op de ladder.



Agenda

Introductie



Afsluiting

Jurisprudentie

De ladder heeft het aspect om een voorziene ontwikkeling te

motiveren concreter gemaakt. Indien je je daar voorafgaand aan

de besluitvorming al bewust van bent en de nodige maatregelen

neemt (onderzoeken), hoeft dit een eventuele ontwikkeling niet in

de weg te staan.



Specialisten in vastgoed en gebiedsontwikkeling

Stijl advocatenPoeldijkstraat 4

1059 VM Amsterdam

Tel: +31 (0)20 346 9980

[email protected]

+31 (0) 6 41 01 60 21

Meer informatie?

Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking · detailhandel en omvang bebouwing is...

Documents

Transcript of Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking · detailhandel en omvang bebouwing is...