P'(14-0+', -. # A2#0 +1# -,',%+ 0)2 F3, +# 0'(112'(% 0 … Prijsvorming op Amsterdamse...ING...

Fundament forse prijsstijging

brokkelt af

ING Economisch Bureau / januari 2017

Prijsvorming op de Amsterdamse woningmarkt

ING Economisch Bureau 2 Prijsvorming op de Amsterdamse woningmarkt / januari 2017

Drivers die Amsterdamse prijzen beïnvloeden Wijst op afvlakkende

prijsstijgingen

Verhoogt risico

op prijscorrectie

Betaalbaarheid

Hypotheeklasten t.o.v. inkomen steeds hoger

Leencapaciteit

Neemt minder toe dan huizenprijzen

Aanbod en demografie

Nieuwbouw kan bevolkingsgroei niet opvangen

Kopen versus huren

Kopen iets minder aantrekkelijk versus huren

Invloed van AirBnB

Effect steeds meer verdisconteerd in prijzen

Invloed van ouders

Vaker kopen met hulp van vermogen ouders

Invloed van investeerders

Toenemend belang van ‘buy-to-let’

Sentiment

Sterke ‘present bias’ op Amsterdamse woningmarkt

Samenvatting

Fundament onder huizenprijsstijging Amsterdam brokkelt af

Sinds 2013 stijgen de huizenprijzen in ons land weer. Vooral in Amster-

dam is de prijsstijging flink. Hierdoor is de betaalbaarheid daar snel en

sterk afgenomen. De komende jaren zouden prijzen in de hoofdstad

daarom minder hard moeten stijgen. Wanneer ze echter in hetzelfde

tempo doorstijgen, neemt het risico op een prijscorrectie toe. Prijsstij-

gingen worden dan namelijk steeds minder ondersteund door funda-

mentele, maar meer door vluchtige ‘drivers’. Voorbeelden zijn de fluctu-

erende vermogensstromen van ouders en beleggers en de hoogge-

spannen verwachtingen op verdere prijsstijgingen. Door deze verande-

rende aard van de vraag neemt de gevoeligheid voor schokken toe.

Huizenprijzen kunnen nog jaren doorstijgen

Buitenlandse steden als Londen en Stockholm laten zien dat huizenprij-

zen jarenlang bovengemiddeld kunnen stijgen zonder dat een correctie

volgt. Huizenprijsdalingen worden vaak in gang gezet door een ‘trigger’.

Denk aan economische tegenwind, forse rentestijgingen of strengere

regelgeving. Het is zeer belangrijk wat zo’n trigger vervolgens doet met

het sentiment. Wanneer mensen niet langer geloven dat prijzen zullen

stijgen, kan dat een prijscorrectie veroorzaken of verdiepen. De recente

crisis is hiervan een goed voorbeeld.

Huizenkopers minder snel in de problemen dan voorheen

Nieuwe huizenkopers in Amsterdam, die daar slechts kort willen blijven

wonen, moeten zich ervan bewust zijn dat prijsstijgingen kunnen afvlak-

ken. Hetzelfde geldt voor particuliere beleggers die instappen met als

doel binnen enkele jaren weer te verkopen. Bij een eventuele prijscor-

rectie komen particulieren die onlangs hebben gekocht niet direct in de

problemen. Het maximale bedrag dat ze mogen lenen ten opzichte van

de woningwaarde (LTV) daalt jaarlijks (dit jaar 101%, volgend jaar naar

100%). Daarnaast lossen starters voortaan verplicht af. Hierdoor staat

hun woning bij een correctie veel minder snel ‘onder water’ dan tijdens

de vorige crisis.

Fundamentele drivers duiden op afzwakking, vluchtige drivers verhogen risico op correctie

Welke drivers beïnvloeden de huizenprijzen in Amsterdam? Zijn dit fundamentele of vluchtige drivers? En in

hoeverre duiden ze op afvlakkende prijsstijgingen dan wel op een verhoogd risico op een prijscorrectie?

Fundamentele

driver

Vluchtige

driver


Inleiding en inhoud

Doel van publicatie

Met deze publicatie geeft het ING Economisch Bureau antwoord op de

vraag:

Waarom Amsterdam?

In Amsterdam zijn huizenprijzen de laatste jaren spectaculair gestegen.

In het derde kwartaal van 2016 betaalden kopers gemiddeld 376.000

euro voor een woning, ruim 50 duizend euro meer dan een jaar eerder.

De gemiddelde Amsterdamse woning gaat op dit moment voor de helft

meer van de hand dan een gemiddelde woning elders. Deze ‘opslag’ was

nog nooit zo hoog en loopt nog altijd op. In 2005, nog maar een decenni-

um geleden, was een Amsterdamse woning nog even duur als een ge-

middelde woning in Nederland.

Vierkante meter in Amsterdam bijna dubbel zo duur

Aangezien woonruimte in Amsterdam gemiddeld veel kleiner is dan el-

ders in Nederland, is het verschil in vierkante meterprijzen nog groter.

Voor een vierkante meter woonruimte in Amsterdam wordt inmiddels

bijna 90% meer betaald dan elders in Nederland.

Welke factoren bepalen de prijzen in Amsterdam?

Gezien de sterke stijging van de huizenprijzen en het oplopende verschil

met de rest van Nederland kijken we in deze publicatie specifiek naar de

Amsterdamse woningmarkt. We beoordelen aan de hand van verschil-

lende ‘drivers’ voor huizenprijzen of deze duiden op afzwakkende prijsstij-

gingen of het risico op een prijscorrectie verhogen. We geven inzicht in

hoe deze indicatoren zich ontwikkelen ten opzichte van hun ‘historisch

gebruikelijke’ waarden en/of ten opzichte van eerdere perioden waarin

snelle huizenprijsstijgingen werden gevolgd door een correctie.

Inhoud

Samenvatting 2

Drivers

Inkomens en betaalbaarheid 5

Leencapaciteit 11

Kopen versus huren 13

Invloed van investeerders 15

Invloed van ouders 16

Invloed van Airbnb 17

Aanbod en demografie 18

Sentiment 20

Conclusie 22

Welke drivers duiden op afzwakkende prijsstijgingen of verhogen

het risico op een prijscorrectie op de Amsterdamse woningmarkt?


0%

20%

40%

60%

80%

100%

1996 2001 2006 2011 2016

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1996 2001 2006 2011 20160

20

40

60

80

100

120

140

1996 2001 2006 2011 2016

Amsterdam

Nederland

Verantwoording: waarom Amsterdam?

Geen data beschikbaar

Amsterdamse huizenprijzen stijgen flink sneller dan

gemiddeld...

Huizenprijs (PBK, index 2010 = 100)

...voor een Amsterdamse woning wordt nu de helft

meer betaald dan een woning elders in Nederland...

Verschil tussen gemiddelde transactieprijs Amsterdam en

Nederland (excl. Amsterdam)

...per vierkante meter woonruimte is het verschil

zelfs bijna 90%

Verschil tussen gemiddelde vraagprijs per m2 in

Amsterdam en Nederland (excl. Amsterdam)

Bron: Huizenzoeker, CBS, bewerking ING Economisch Bureau Bron: CBS, bewerking ING Economisch Bureau Bron: CBS


2

4

6

8

10

12

1981 1986 1991 1996 2001 2006 2011 2016

Price to income NL

Lange termijngemiddelde

Inclusiefoverdrachtsbelasting

40

60

80

100

120

140

160

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016

Zweden

VK

Nederland

Eurozone

VS

Koopwoning kost gemiddeld 5,5 jaarinkomens

5,5 netto jaarinkomens voor een koopwoning

De prijs van een gemiddelde koopwoning in Nederland komt op dit mo-

ment overeen met zo’n 5,5 netto jaarinkomens van een gemiddeld Ne-

derlands huishouden. Dat is iets boven het lange termijngemiddelde van

de laatste 35 jaar. In 2008 moest een gemiddeld huishouden bijna 7 keer

het netto jaarinkomen neerleggen. Dat was toen het hoogste niveau

sinds 1980.

Nederlandse ‘price-to-income’ ratio flink gedaald

Tijdens de crisis daalde deze zogenaamde ‘price-to-income’-ratio snel.

Inkomens kregen weliswaar een tik, maar de daling van de huizenprijzen

werkte veel sterker door. In 2013 werd een bodem gevonden. Sindsdien

stijgen huizenprijzen in Nederland weer sneller dan het inkomen en loopt

de ratio dus iets op.

Verlaging overdrachtsbelasting

In 2011 werd de overdrachtsbelasting bij het kopen van een bestaande

woning verlaagd van 6% naar 2% naar de woningwaarde. Dit scheelt

duizenden euro’s bij aankoop. Wanneer we de overdrachtsbelasting mee-

nemen in de ‘price-to-income’ ratio, is deze op dit moment nog verder

verwijderd van het niveau van 2008.

Hoge ratio’s in Zweden en het Verenigd Koninkrijk

In andere landen, zoals Zweden en het Verenigd Koninkrijk, ligt de ratio

historisch gezien op een veel hoger niveau dan in Nederland. In Zweden

ligt deze zelfs 50% boven het historisch gemiddelde in dat land. Daar ligt

de rente nog lager dan in de eurozone. In de VS zijn huizen nu juist rela-

tief goedkoop in relatie tot het inkomen.

Woningprijs versus inkomen

‘Price-to-income’ ratio in Nederland nog lang niet terug op hoogste punt Prijs van koopwoningen versus inkomen van huishoudens*

* De huizenprijs is gebaseerd op de prijsindex bestaande koopwoningen met als basis de gemiddelde

huizenprijs in 2010. Het huishoudinkomen is het netto beschikbaar inkomen per huishouden

Bron: CBS, OECD, ING Economisch Bureau

Hoge ‘price-to-income’ ratio in Zweden en VK ‘Price-to-income’- ratio van verschillende landen t.o.v hun lange termijngemiddelde

(index: gemiddelde 1980-2016 = 100)

Bron: OECD


* De huizenprijs is gebaseerd op de prijsindex bestaande koopwoningen met als basis de gemiddelde huizenprijs in 2010. De ver-

laagde overdrachtsbelasting is in de prijs meegenomen Het huishoudinkomen is het netto beschikbaar inkomen per huishouden.

Bron: CBS, OECD, ING Economisch Bureau

0

2

4

6

8

10

1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016

Price-to-incomeAmsterdam

o.b.v. inkomensA´dammers met eigenwoning

Price to income NL

Amsterdam: woningprijs versus inkomen terug op niveau 2008 Amsterdamse ‘price-to-income’ ratio loopt snel op

In Amsterdam loopt de ‘price-to-income’ ratio veel sneller op dan gemid-

deld in Nederland. Een Amsterdamse woning (inclusief overdrachtsbelas-

ting) kost de gemiddelde Nederlander inmiddels weer acht netto jaarin-

komens, bijna net zoveel als in 2008.

Wiens inkomen?

Voor de ontwikkeling van Amsterdamse woningprijzen zijn inkomens van

potentiële Amsterdamse woningbezitters eigenlijk relevanter dan de inko-

mens van alle Nederlanders. Maar hier zijn geen data over beschikbaar:

wie deze mensen zijn is immers nog niet bekend. Ter benadering kan

gekeken worden naar inkomens van huidige Amsterdamse woningbezit-

ters. Ook op basis van die gegevens blijft dezelfde conclusie overeind: voor

een Amsterdamse woning moet een koper weer vrijwel evenveel jaarin-

komens neertellen als in 2008.

Gebruik ‘price-to-income’ als indicator?

Het vergelijken van de huizenprijzen met het inkomen is een veelgebruik-

te manier* om te onderzoeken of huizenprijzen overgewaardeerd zijn. De

‘price-to-income’ ratio wordt vooral gebruikt om zijn eenvoud. Maar op

het gebruik van deze indicator is wel een en ander aan te merken. Het

belangrijkste is dat huishoudens bij het kopen van een huis niet alleen

naar hun inkomen kijken, maar vooral ook naar de maandlasten die ze

moeten betalen. Deze worden niet alleen bepaald door de prijs van het

huis, maar ook door de rente. Juist in een situatie waar de rente al erg

laag is, zijn maandlastengevoelig voor een verdere daling van de rente.**

Daarom beoordelen we deze indicator als niet bruikbaar.

* Zie bijvoorbeeld UBS Housing bubble index , OECD

** Wanneer de rente bijvoorbeeld daalt van 3% naar 2%, scheelt dat maar liefst

33% aan bruto rentelasten. Een daling van 5% naar 4% (eveneens 1%-punt)

scheelt slechts 20%.

Woningprijs versus inkomen

Conclusie: ontwikkeling woningprijs versus inkomens

Geen bruikbare indicator

In Amsterdam is price to income terug op recordniveau Prijs van koopwoningen versus inkomen*

https://www.ubs.com/global/en/wealth_management/chief-investment-office/investment-views/global-bubble-index.html


0%

10%

20%

30%

40%

1996 2001 2006 2011 2016

Annuitaire Hypotheek

Starters (benadering)

Doorstromers (benadering)

Alleen rentelasten(=gelijk aan 100% afl.vrij)

Koopwoningen in Nederland goed betaalbaar

Betaalbaarheid Nederlandse koopwoningen op historisch gemiddelde

Hoe hoog de hypotheeklasten zijn als percentage van het inkomen, be-

paalt hoe betaalbaar de woning is. Kopers besteden historisch gezien zo’n

15 tot 30% van hun netto inkomen aan woonlasten.* De laatste jaren zijn

starters in Nederland zo’n 22% van het inkomen kwijt aan woonlasten

direct na aankoop. Dat is zo rond het historisch gemiddelde. Sinds 2008 is

de betaalbaarheid licht verbeterd. Door de gedaalde rente zijn vooral de

rentelasten gedaald. De totale lasten daalden minder sterk, doordat ko-

pers nu moeten aflossen. De verbetering van de betaalbaarheid heeft

bijgedragen aan de recente toename van de vraag naar koopwoningen -

en daarmee aan prijsstijgingen.

Gevolgen van slechte betaalbaarheid

Wanneer de betaalbaarheid afneemt leidt dat op den duur tot minder

vraag en neerwaartse druk op de prijzen. Deze neerwaartse druk vertaalt

zich vaak in geleidelijk afvlakkende prijsstijgingen, zoals in de periode

2000-2005. Maar een slechte betaalbaarheid kan ook worden gevolgd

door een forse prijscorrectie, zoals gebeurde in 2009. Zo’n plotse correctie

wordt meestal in gang gezet door een bepaalde ‘trigger’, zoals een eco-

nomische crisis.

* Bron: CBS, DNB, berekeningen ING Economisch Bureau. Er is uitgegaan van een woning met

een gemiddelde woningwaarde. Het inkomen is gelijk aan het gemiddeld inkomen van Neder-

landse huishoudens. Koopstarters lossen sinds 2013 verplicht volledig annuitair af. Doorstro-

mers mogen een deel aflossingsvrij financieren. Daardoor hebben zij bij eenzelfde woning

lagere lasten. Hun betaalbaarheid ontwikkelt zich gunstiger dan die van starters.

Betaalbaarheid

De betaalbaarheid wordt uitgedrukt als de totale netto hypotheeklasten als percentage van het net-

to inkomen in de eerste maand na aankoop van een woning met een gemiddelde woningwaarde.

Sinds 2012 zijn huizenkopers verplicht geheel (starters) of gedeeltelijk (doorstromers) af te lossen.

Een groot deel van de hypotheeklasten bestaat dus feitelijk uit vermogensopbouw. Deze situatie is

fundamenteel anders dan in de jaren vóór de kredietcrisis. Toen waren aflossingsvrije hypotheken in

zwang en werd er nauwelijks afgelost. Anderen kiezen er voor alleen de rentebetalingen en niet de

aflossingen mee te nemen om de betaalbaarheid te berekenen. Het ING Economisch Bureau neemt

echter ook aflossingen mee, omdat de totale lasten bepalen of de maandelijkse hypotheekverplich-

tingen ‘betaalbaar’ zijn voor een huishouden, niet alleen de rentelasten.

Betaalbaarheid

Betaalbaarheid in Nederland verbeterd sinds 2008, vooral voor doorstromers

Betaalbaarheid (hypotheeklasten als % van inkomen, netto, direct na aankoop)

Slecht

betaalbaar

Goed

betaalbaar

http://www.calcasa.nl/nieuws/2015-q4-wox-kwartaalbericht-20-jaar-woningprijzen-en-betaalbaarheid


0%

10%

20%

30%

40%

1996 2001 2006 2011 2016



Doorstromers (benadering)

Alleen rentelasten(=gelijk aan 100% afl. vrij)

Betaalbaarheid Amsterdam verslechtert

Betaalbaarheid Amsterdam verslechtert, met name voor starters

De betaalbaarheid van Amsterdamse woningen neemt momenteel snel

af. Door de snelle prijsstijgingen is een koopstarter* in Amsterdam bijna

35% van het huishoudinkomen kwijt aan lasten. Dat is meer dan rond de

eeuwwisseling en meer dan in 2008. Dat de betaalbaarheid voor starters

ondanks de lagere rente nu slechter is dan in 2008 komt doordat starters

nu moeten aflossen. Voor doorstromers die een woning willen kopen in

Amsterdam is de situatie een stuk minder verslechterd. Zij mogen een

groot deel van de woningwaarde aflossingsvrij financieren**. Ze hebben

meer profijt van de lage rente dan starters en hun betaalbaarheid is nog

lang niet zo slecht als in 2008. Maar ook voor doorstromers neemt de

betaalbaarheid nu af.

Verleden: slechte betaalbaarheid gevolgd door prijscorrectie

Huizenprijzen zijn in Amsterdam volatieler dan gemiddeld, waardoor de

betaalbaarheid ook sterker fluctueert. In de afgelopen twintig jaar waren

er in Amsterdam twee eerdere perioden waarin de betaalbaarheid sterk

verslechterde, namelijk 1999-2001 en 2007-2009. Beide perioden werden

gekenmerkt door sterk stijgende huizenprijzen, waarop vervolgens perio-

den met prijsdalingen volgden. Twee keer waren crises (respectievelijk de

dot-com en de kredietcrisis) met bijbehorend vertrouwensverlies de

‘triggers’ voor de omslag in de hoofdstad.

Geleidelijke afzwakking of plotse correctie?

Nu de betaalbaarheid afneemt is het aannemelijk dat de sterke huizen-

prijsstijgingen in de hoofdstad de komende jaren zullen afzwakken. Wan-

neer deze forse stijgingen toch aanhouden, neemt het risico op een plot-

se prijscorrectie steeds meer toe. Een nieuwe periode van economische

tegenwind, een sterke rentestijging (zie p. 9-10) of een andere trigger zou

zo’n correctie kunnen ontlokken.

*koopstarter met een inkomen gelijk aan dat van een gemiddeld huishouden in Nederland

** Aanname: doorstromers financieren gemiddeld 50% aflossingsvrij

Wanneer leidt slechte betaalbaarheid tot minder prijsstijgingen?

Relevant voor de huidige situatie is de vraag of de omslagen in 2001 en 2009 ook hadden plaatsge-

vonden wanneer genoemde crises er niet waren geweest. Waren de huizenprijzen dan ‘gewoon’ ver-

der doorgestegen? Met andere woorden, hoe ver had de betaalbaarheid kunnen afnemen tot een

correctie zou volgen? Best ver, zo laten buitenlandse steden als Londen en Stockholm zien. In die

steden wordt immers al jarenlang gesproken van overwaardering. Toch blijven prijzen daar sterk

doorstijgen. We sluiten niet uit dat dit ook in Amsterdam kan gebeuren.

Betaalbaarheid

Conclusie: huidige ontwikkeling betaalbaarheid...

duidt op afzwakking: verhoogt risico op correctie:

Betaalbaarheid Amsterdamse woning neemt snel af, vooral voor starters

Betaalbaarheid (hypotheeklasten als % van inkomen, netto, direct na aankoop)

Slecht

betaalbaar

Goed

betaalbaar


Wat als de rente stijgt? Twee scenario’s

Stijgende rente hangt samen met stijgende inkomensgroei

Het ING Economisch Bureau verwacht dat de rente bij aanhoudend eco-

nomisch herstel licht oploopt. Dit zal een drukkend effect hebben op de

betaalbaarheid van woningen. Maar bij een stijgende rente ‘hoort’ nor-

maal gesproken ook inkomensgroei: beide zijn meestal het gevolg van

positieve economische ontwikkelingen. Deze bijbehorende inkomensgroei

heeft een opwaarts effect op de betaalbaarheid. De hypotheekrenteaf-

trek vormt daarnaast nog een extra dempende factor bij oplopende ren-

tes: bij een hogere rente mogen huizenkopers een groter deel van hun

bruto lasten aftrekken. De netto lasten zijn dan relatief lager.

Scenario’s brengen inzicht

Des te sterker de rente oploopt, des te groter het effect op de betaalbaar-

heid. Wij werken hier twee scenario’s uit voor de komende drie jaar: sce-

nario ‘Basis’, waarin de rente geleidelijk oploopt, en scenario ‘Extreem’,

waarin de rente sterk oploopt. Scenario ‘Basis’ is volgens ons het meest

plausibel. Toch is het goed ook inzicht te geven in wat er gebeurt met de

betaalbaarheid en de maximale leencapaciteit als de rente onverwacht

sterk oploopt.

Scenario ‘Basis’

Als gevolg van economisch herstel en geleidelijke normalisatie van het monetair beleid loopt de

rente (hypotheekrente, 10 jaar vast) vanaf nu met 0,25% per jaar op. De rentestijging blijft beperkt

door beperkte wereldwijde groei en investeringsvraag, vergrijzing en de toegenomen concurrentie

op de hypotheekmarkt. De inkomensgroei is 2% per jaar.

Scenario: ‘Extreem’

Als gevolg van plotse politiek-economische gebeurtenissen ontstaat onzekerheid en krapte op ka-

pitaalmarkten, waardoor gebrek aan ’funding’ ontstaat. Hypotheekverstrekkers zijn minder bereid

om geld uit te lenen en verlangen een hogere rente. Dit wordt nog eens versterkt door de toegeno-

men eisen van regelgeving (hogere buffers). Als gevolg hiervan stijgt de hypotheekrente met 1%

per jaar, wat voor het laatst voorkwam meer dan 25 jaar geleden (periode 1989-1992). De inko-

mensgroei is 2% per jaar: deze blijft achter bij wat je zou verwachten bij dergelijke rentestijgingen

omdat het gaat om een extreem schokscenario.

Betaalbaarheid


0%

10%

20%

30%

40%

1996 2001 2006 2011 2016

AnnuitaireHypotheek

Starters(benadering)

Doorstromers(benadering)

100% Aflossingsvrijehypotheek

Scenario ‘basis’

Als de rente stijgt, verslechtert de betaalbaarheid

Rente: +0,25%

Inkomen: + 2% per jaar

Betaalbaarheid neemt af, ook bij beperkte prijsstijging

Als gevolg van de stijgende rente verslechtert de betaalbaarheid in het basisscenario. Ook

als huizenprijsstijgingen in Amsterdam vanaf nu terugvallen van ruim 10% naar 4% op

jaarbasis, worden woonlasten van zowel starters als doorstromers geleidelijk hoger. De

betaalbaarheid voor starters loopt dan in drie jaar terug tot netto woonlasten van bijna

40% van het netto inkomen. Ook doorstromers betalen steeds hogere woonlasten. In

2019 is de betaalbaarheid voor doorstromers weer net zo slecht als in 2008. Deze ver-

slechterende betaalbaarheid zet neerwaartse druk op de prijzen.

Betaalbaarheid neemt af, zelfs als prijzen stabiliseren

Als gevolg van de snel stijgende rente verslechtert de betaalbaarheid in het extreme sce-

nario fors. Zelfs als huizenprijzen in Amsterdam in dit scenario vanaf nu niet langer stijgen,

worden woonlasten snel hoger. In 2019 is de betaalbaarheid voor zowel starters als door-

stromers slechter dan in 2008. Het verschil tussen de annuitaire en aflossingsvrije hypo-

theek neemt af, doordat een groter deel van de totale lasten van een annuitaire hypo-

theek bestaat uit rentelasten. De verslechterende betaalbaarheid zet neerwaartse druk op

de prijzen. Het risico op prijsdalingen neemt sterk toe.

Betaalbaarheid

Conclusie: ontwikkeling betaalbaarheid in scenario ‘extreem’


Betaalbaarheid neemt geleidelijk verder af

Aanname: huizenprijzen stijgen door met 1% per kwartaal

Scenario ‘extreem’

Rente: +1%

Inkomen: + 2% per jaar

Betaalbaarheid neemt zeer sterk af

Aanname: huizenprijzen blijven gelijk

0%

10%

20%

30%

40%

1996 2001 2006 2011 2016



100% Aflossingsvrijehypotheek

Doorstromers(benadering)

Aanname om betaalbaarheid te bepalen: huizen-

prijzen stijgen met 4% tussen 2016 en 2019 Aanname om betaalbaarheid te bepalen: huizenprijzen blijven gelijk tussen 2016 en 2019

Conclusie: ontwikkeling betaalbaarheid in scenario ‘basis’



Normen strenger, leencapaciteit blijft op peil

Kredietvoorwaarden sterk ingeperkt

Ruime kredietverstrekking vormde een belangrijke verklaring voor de sterke huizenprijsstij-

gingen in de periode vóór het uitbreken van de kredietcrisis. Tijdens de kredietcrisis zijn

financieringsnormen sterk teruggebracht. Huishoudens mogen, bij gelijkblijvende rente,

een kleiner bedrag van hun inkomen betalen aan woonlasten (zie figuur hieronder). Met

name huishoudens met een relatief laag inkomen mogen nu fors minder lenen dan voor-

heen.

Leencapaciteit

€ 0

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

€ 350.000

2008 2011 2014 2017

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

Lagere leencapaciteit - bij gelijke rente en inkomen

Maximale hypotheeksom eenverdiener bij rente van 5% (per inkomensgroep)

Bron: Nibud, bewerking ING Economisch Bureau

Werkelijke leencapaciteit niet gekrompen

Terwijl kredietvoorwaarden strenger zijn geworden, is het feitelijke maximale bedrag dat

huizenkopers kunnen lenen veel minder afgenomen. Sinds dit jaar neemt dit bedrag zelfs

weer toe. De gemiddelde hoofdkostwinner kan in zijn eentje nu weer ruim 220 duizend

euro lenen, meer dan in 2008 (zie figuur hieronder). Dit heeft verschillende oorzaken:

1. De hypotheekrente is sinds 2008 fors afgenomen. Zo kunnen huizenkopers tegen

dezelfde maandlasten een fors hoger hypotheekbedrag lenen. Weliswaar kunnen wo-

ningkopers minder aftrekken van de belasting (rente is immers lager), maar dit weegt

lang niet op tegen het voordeel van de dalende rentestand.

2. Inkomens blijven niet constant. Het gemiddeld inkomen is ook gedurende de crisis-

jaren blijven toenemen. Sinds 2015 is deze inkomensgroei sterker, omdat de economie

groeit en de werkloosheid daalt.

3. Voor 2016 werden voor het eerst in tijden de Nibud-normen niet verder aange-

scherpt. Bij stijgende inkomens en dalende rentestanden was het maximale hypo-

theekbedrag dat huizenkopers dit jaar konden lenen zo hoger dan vorig jaar. In 2017

worden de normen opnieuw iets verruimd.

Eenverdiener mag meer lenen dan in 2008

Maximale hypotheeksom van hoofdkostwinner met gemiddeld inkomen*

* Op basis van rentevastperiode van 10 jaar en gem. persoonlijk inkomen van hoofdkostwinner = 44dzd (2008) -

48dzd (2016), aanname rente stijgt in 2017 met 0,25%

Bron: NIBUD, bewerking ING Economisch Bureau

200.000

210.000

220.000

230.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017


Alleen als rente flink stijgt, daalt leencapaciteit

Leencapaciteit ontwikkelt zich gunstiger voor tweeverdieners

De ontwikkeling van de leencapaciteit zoals hierboven weergegeven is op basis van het gemiddelde kostwinnersinkomen. In Amsterdam sluiten veel huizenkopers echter een hypotheek af

op basis van twee inkomens. Tweeverdieners profiteren momenteel van steeds ruimere kredietnormen. In 2015 werd het 2de inkomen nog voor 33% meegeteld bij de bepaling van het

financieringslastpercentage. Dit jaar was dit voor 53% en vanaf volgend jaar stijgt het percentage jaarlijks met 6,6%-punt (van 60% in 2017 tot 100% in 2023). Dit heeft tot gevolg dat twee-

verdieners jaarlijks duizenden euro’s meer mogen lenen dan voorheen. Voor hen zal de ontwikkeling van de leencapaciteit daarmee in beide scenario’s iets gunstiger uitpakken.

Effect van stijgende rente op leencapaciteit

Als de hypotheekrente oploopt beïnvloedt dat niet alleen de betaalbaarheid van woningen, maar ook de maximale leencapaciteit van kopers. We hanteren eerdergenoemde scenario’s (zie

bladzijde 9) om inzicht te krijgen in hoe de leencapaciteit de eerstkomende drie jaren verandert bij een stijgende rentestand. We gaan er hierbij vanuit dat de NIBUD- financieringslastper-

centages voor 2017 ook in 2018 en 2019 geldig zullen blijven.*

Leencapaciteit

Scenario ‘Basis’ Rente: +0,25% per jaar, inkomen: +2% per jaar

Ontwikkeling leencapaciteit hoofdkostwinner tot 2019:

+1% per jaar Doordat de inkomensstijging de rentestijging compenseert, zal de gemiddelde leenca-

paciteit voor hoofdkostwinners licht groeien. Deze lichte toename van de leencapaci-

teit heeft een afzwakkend effect op huizenprijsstijgingen. Huizenprijzen stijgen nu im-

mers met zo’n 4 a 5% per jaar, terwijl de leencapaciteit slechts met 1% op jaarbasis

zal toenemen.

Scenario ‘Extreem’

Ontwikkeling leencapaciteit hoofdkostwinner tot 2019:

-4% per jaar De rentestijging is zo sterk, dat het stijgende inkomen niet kan compenseren. Als

gevolg hiervan daalt de leencapaciteit. Hierdoor zullen huizenkopers jaarlijks vele

duizenden euro’s minder kunnen lenen dan het jaar ervoor. Afzwakkende huizen-

prijzen zijn onvermijdelijk. Het risico op een prijscorrectie neemt sterk toe.

Conclusie: ontwikkeling leencapaciteit in scenario ‘extreem’


* De leennormen voor 2017 zijn eind oktober vastgesteld door het ministerie van binnenlandse zaken op advies van het

NIBUD. Deze zijn licht verruimd ten opzichte van 2016. Mogelijk dat komende jaren nieuwe aanpassingen volgen.

Rente: +1% per jaar , inkomen: +2% per jaar

Conclusie: ontwikkeling leencapaciteit in scenario ‘basis’



€5

€6

€7

€8

€9

€10

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Kopen aantrekkelijker ten opzichte van huren

Kopen steeds goedkoper ten opzichte van huren

Een huis kopen in Nederland werd de afgelopen jaren steeds goedkoper

ten opzichte van huren. De vraagprijs van een koopwoning komt nu over-

een met 20 keer de kale jaarhuur van een vergelijkbare huurwoning in de

vrije sector*. In 2010 was dat nog 24 keer de jaarhuur. Dit komt overeen

met een daling van bijna 20%. Deze ‘price-to-rent’ ratio daalde, omdat

huizenprijzen fors daalden tot 2013, terwijl huurprijzen in de vrije sector

vrijwel constant bleven. Vanaf 2013 zijn koopwoningen weliswaar duurder

geworden, maar ook de huurprijzen liepen verder op. Hierdoor is de ‘Price-

to-rent’ ratio sindsdien nauwelijks veranderd.

‘Maandlasten-to-rent’ geeft beter beeld

Net als bij de ‘price-to-income’ houdt de ‘price-to-rent’ ratio geen rekening

met veranderingen van rente of regelgeving. We construeren daarom een

‘maandlasten-to-rent’-index**, die de maandlasten van kopen en huren

vergelijkt. Deze laat beter zien dat kopen in Nederland vanaf 2013 flink

aan aantrekkingskracht heeft gewonnen ten opzichte van huren.

Aantrekkelijkheid van huren beïnvloedt huizenprijzen

Nu huren steeds duurder wordt ten opzichte van kopen, zal er wat vraag

verschuiven van huur naar koop. Niet alleen particulieren zullen eerder

geneigd te kopen, ook investeerders worden extra uitgelokt woningen op

te kopen met als doel deze te gaan verhuren (zie p. 15). Beide ontwikkelin-

gen leveren opwaartse druk op de huizenprijzen in Nederland.

* Het overgrote deel van de huurwoningen in Nederland bestaat uit sociale huurwoningen. Deze

zijn niet toegankelijk voor mensen met een midden- en hoog inkomen. Daarbij zijn er in veel

regio’s wachtlijsten. Zo vormt de sociale huursector de facto geen alternatief voor mensen die

overwegen te kopen. Daarom vergelijken we koopprijzen hier met vrije sector huurprijzen.

** Berekend o.b.v. gemiddelde netto hypotheeklasten van koopstarters direct na aankoop. De

koop-huur afweging is voor hen het meest relevant. Extra woonlasten (onderhoud, OZB, etc.)

zijn niet in de analyse verwerkt)

Conclusie: zie volgende pagina

Kopen versus huren

Kopen goedkoper ten opzichte van huren

“Price-to-rent” en “Maandlasten-to-rent” indices, (2010 = 100)

Bron: Pararius, CBS, bewerking ING Economisch Bureau

Huurprijzen in Nederland pas recent opgelopen

Kale huurprijs vrije sector, per m2

Bron: Pararius, bewerking ING Economisch Bureau

70

75

80

85

90

95

100

105

110

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Maandlasten-to-rent

Price-to-rent

Vanaf 2013 hogere lasten

door verplicht aflossen


Huren in Amsterdam weer iets aantrekkelijker ten opzichte van kopen Huren in Amsterdam stegen tot voor kort sterk

Tussen 2010 en 2013 waren Amsterdamse koopwoningen weliswaar

minder in trek, de vraag naar vrije sector huurwoningen bleef onvermin-

derd groot. Hierdoor stegen Amsterdamse huurprijzen in die periode

door, terwijl gemiddelde huurprijzen in Nederland vrijwel stabiliseerden.

De Amsterdamse huurprijzen liggen fors boven het landelijke niveau. De

vraag naar vrije sectorhuurwoningen is er groot, terwijl het aandeel van

dit soort woningen in de hoofdstedelijke voorraad—met een groot aantal

sociale huurwoningen— klein is.

Tot voor kort: kopen in Amsterdam aantrekkelijker versus huren...

De combinatie van stijgende huren en dalende huizenprijzen zorgde er-

voor dat ‘price-to-rent’ en ’maandlasten-to-rent’ ratio’s in Amsterdam

tussen 2010 en 2013 met bijna een kwart daalden. Kopen in Amsterdam

werd in korte tijd dus fors aantrekkelijker ten opzichte van huren. Vanaf

2013 tot eind 2015 zijn koopwoningen in Amsterdam weer duurder ge-

worden, maar ook de huurprijzen liepen verder op. De ’price-to-rent’ bleef

zo constant. Door de dalende rente daalde de ‘maandlasten-to-rent’ wel

verder: kopen bleef zo ook in die jaren aan aantrekkingskracht winnen.

...maar huren wint nu terrein terug

Dit jaar lopen de ratio’s weer op in de hoofdstad. Dit komt door de sterk

stijgende huizenprijzen, terwijl de huren even niet verder stijgen en de

rente niet verder daalt. Het is te vroeg om te spreken van een echte om-

slag. De vraag naar vrije sector huurwoningen is groot, met name onder

expats, flexwerkers en mensen met een middeninkomen, terwijl het aan-

bod nog altijd beperkt is. De ratio’s liggen nog ruim onder het pre-crisis

niveau. Deze indicator wijst op dit moment dus slechts in beperkte mate

op afnemende prijsstijgingen. Hij duidt in ieder geval niet op een ver-

hoogd risico op een prijscorrectie in de hoofdstad.

Kopen versus huren

Conclusie: huidige ontwikkeling kopen versus huren...

verhoogt risico op correctie: duidt op afzwakking:

Huurprijzen stegen tot voor kort snel in Amsterdam

Kale huurprijs vrije sector, per m2

70

80

90

100

110

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Maandlasten-to-rent

Price-to-rent

Huren sinds eind 2015 weer aantrekkelijker ten opzichte van kopen

Price-to-rent en maandlasten-to-rent indices, (2010 = 100)

Bron: Pararius, Huizenzoeker, CBS, bewerking ING Economisch Bureau

€ 5

€ 10

€ 15

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Huurprijs per m2 Adam

Huurprijs per m2 Nederland

Bron: Pararius, bewerking ING Economisch Bureau

Vanaf 2013 hogere lasten

door verplicht aflossen


11% 11% 10%8% 8% 9% 9% 11% 10%

13%16%

0%

5%

10%

15%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q1

De invloed van beleggers neemt toe

Vermogen: rol van beleggers op Amsterdamse woningmarkt

Op dit moment zorgen hoge huurprijzen ten opzichte van koopprijzen voor een

goed aanvangsrendement voor beleggers. De lage rente en matige rende-

mentsvooruitzichten van andere investeringsmogelijkheden verhogen de vraag

naar Amsterdamse woningen als beleggingsobject nog eens extra. Bij een lage

rente is de netto contante waarde van toekomstige huurinkomsten namelijk

hoger dan bij een hoge rente*. Naast permanente verhuur kan ook toeristische

verhuur interessant zijn voor particuliere beleggers. Ouderen kopen soms alvast

een appartement dat ze een aantal jaar verhuren, voordat ze er zelf naar toe

verhuizen.

Woning kopen om te verhuren zeer aantrekkelijk

Uit data van het Kadaster blijkt dat ‘Buy-to-let’ aankopen een steeds groot deel

uitmaken van de totale woningaankopen in Amsterdam, zelfs meer dan in

2008. De sterke vraag vanuit particuliere investeerders heeft een opwaarts

effect op de prijzen. De komende jaren wordt dit effect niet kleiner, gezien het

beperkte aandeel vrije sectorhuurwoningen en de nog altijd lage ‘price-to-

rent’ (=hoog aanvangsrendement) in de hoofdstad. Deze indicator duidt daar-

mee niet op een afzwakking van prijsstijgingen. Pas op de lange termijn wordt

de opwaartse druk van ‘buy to let’ op de Amsterdamse woningmarkt vermoe-

delijk iets kleiner. In de hoofdstad worden relatief veel vrije sectorhuurwoningen

gebouwd. Als de gemeente dit beleid de komende jaren doorzet wordt de huur-

voorraad groter. Dit kan huurprijzen dan drukken, waardoor investeren in wo-

ningen minder aantrekkelijk wordt.

Gevoeliger voor schokken

Des te meer de woningmarkt wordt beïnvloed door investeerders, des te gevoe-

liger deze is voor schokken. De aard van de vraag wordt namelijk vluchtiger:

beleggers worden gedreven door rendement en wanneer zij in andere markten

meer rendement verwachten (bijvoorbeeld als de rente stijgt), zal de vraag

naar woningen terugvallen. Zo verhoogt de rol van beleggers het risico op een

prijscorrectie.

* Contant gemaakt tegen dan geldende spaarrente op vrij opneembare tegoeden

Invloed van investeerders

Conclusie: huidige ontwikkeling invloed van investeerders...


0%

2%

4%

6%

2008 2010 2012 2014 2016

Rendement 'buy to let' Amsterdam veel aantrekkelijker dan in 2008

Gemiddeld jaarlijks rendement, eerste 10 jaar, o.b.v. netto contante waarde*

Bron: Pararius, CBS, DNB, bewerking ING Economisch Bureau

** Benadering 'Buy-to-let transacties’: kopers met 2-9 woningen, waarvan het gekochte niet het hoofdverblijf is en geen recreatiewoning

Bron: Kadaster, bewerking ING Economisch Bureau

Invloed kleine beleggers op Amsterdamse woningmarkt groter dan voor crisis

'But-to-let-transacties’'**, aandeel van totaal aantal transacties, bij benadering


Grotere rol vermogens van ouders

Spaargeld van vermogende ouders stroomt Amsterdamse woningmarkt op

Schenken en lenen aan kinderen voor de aankoop van een woning wordt

steeds populairder. Meer kinderen worden door hun ouders gesteund bij het

kopen van een huis dan vroeger, zo blijkt uit de ING Financieel fit Barometer.

Wie meer kan bieden, zal ook meer bieden. Vooral in Amsterdam is het ver-

mogen van ouders van invloed op de stijgende huizenprijzen: de hoofdstad

trekt namelijk bij uitstek jongeren en jongvolwassenen aan. Velen van hen

hebben in de huidige markt zelf niet de financiële ruimte om te kopen. Ouders

springen in en doen dat vaker dan vroeger. Dit heeft verschillende redenen:

1. Bij lage spaarrentes en matige rendementen van aandelen en obligaties, is

lenen aan kinderen of investeren in een woning vanuit financieel perspec-

tief aantrekkelijk.

2. Ouderen hebben veel meer financieel vermogen dan vroeger. Ze hebben

hun hypotheek vaak grotendeels afgelost en krijgen steeds hogere erfe-

nissen van hun ouders. Het is voor hen hiermee makkelijker om een deel

af te staan. Daarbij hebben ze minder kinderen om tussen te verdelen.

3. De belastingvrijstelling bij schenken is ruimer dan vroeger. Vanaf 2017

wordt de verruimde schenkingsvrijstelling bovendien permanent.

4. Het is voor jongeren steeds moeilijker om de aankoop van een woning te

financieren. Ze worden verplicht veel eigen geld in te brengen, terwijl ze

zelf vaak weinig spaargeld hebben. Ook hebben ze vaker dan vroeger een

flexibel contract.

Rol van vermogen van ouders zal komende jaren blijven

Ook de komende jaren zullen vermogende ouders van invloed blijven op de

Amsterdamse woningmarkt. De rente zal op den duur stijgen, maar de andere

drie factoren blijven bestaan. Deze indicator duidt op dit moment dus niet op

afzwakking van de prijzen. Wel neemt het risico op een prijscorrectie enigszins

toe. Wanneer ouders zich beginnen af te vragen hoe duurzaam de Amster-

damse woningprijsstijgingen eigenlijk zijn, kan dat de vermogensstroom plots

doen afnemen.

Invloed van ouders

Conclusie: huidige ontwikkeling invloed van ouders...


Aantal keer gezocht op 'schenken aan kind' Aantal keer gezocht op 'familiehypotheek'

Bron: google trends

0

20

40

60

80

100

120

2010 2012 2014 2016

Bron: google trends

0

5

10

15

20

25

30

2010 2012 2014 2016

Jongeren krijgen vaker steun dan vroeger

Toen ik voor het eerst in een koopwoning ging wonen...

Bron: ING Financieel fit Barometer

10%

4% 3%

6%

3%6%

2%

0%

1%

0%

5%

10%

15%

20%

35 min 35-55 55+

Hebben mijn ouder(s) de woninggekocht

Hebben mijn ouder(s) mij eengroot geldbedrag geleend

Hebben mijn ouder(s) mij eengroot geldbedrag geschonken

https://www.ing.nl/zakelijk/kennis-over-de-economie/onze-economie/consument-en-de-economie/ing-financieel-fit-barometer/2016/q2/minder-sparen-meer-geld-in-stenen.html


Prijsopdrijvend effect Airbnb neemt zeker af

Airbnb heeft prijsopdrijvend effect

Airbnb heeft een grote vlucht genomen in de hoofdstad. Ruim 11 duizend volledige wonin-

gen en nog eens 2,5 duizend kamers worden via de site aangeboden aan reizigers. Inmid-

dels biedt één op de zes woningbezitters in toeristische Amsterdamse buurten overnach-

tingen aan via Airbnb. Met de sterke opkomst van Airbnb en andere verhuursites is een

woning plotseling meer dan alleen om in te wonen: het is een verdienmodel geworden. Dit

heeft een prijsopdrijvend effect gehad.

Amsterdam zet in op betere handhaving

Als het aan de gemeente Amsterdam ligt, wordt de sterke groei van vakantieverhuur in de

hoofdstad teruggedrongen. De gemeente zet vooral in op het tegengaan van verhuurders

die langer dan 60 dagen verhuren (’illegale hotels’). Onlangs zijn nieuwe afspraken ge-

maakt met Airbnb. Vanaf 1 januari krijgen Amsterdamse Airbnb-verhuurders een dagen-

teller te zien op de site. Zodra ze 60 dagen verhuurd hebben, kunnen ze geen nieuwe boe-

kingen meer accepteren.

Aanbod verandert maar vraag blijft bestaan

Amsterdam is zeer aantrekkelijk voor toeristen. De vraag naar vakantieverhuur zal de ko-

mende jaren vermoedelijk niet afnemen. Gezien de inspanningen van de gemeente ver-

wachten wij dat het aanbod vanuit illegale hotels wel iets zal afnemen. Als de naleving

verbetert wordt het uitbaten van een illegaal hotel minder aantrekkelijk en neemt de

vraag van malafide investeerders naar woningen af: dit heeft een drukkend effect op de

huizenprijzen. Aan de andere kant kunnen Airbnb-tarieven door het dalende aanbod van

illegale hotels juist iets stijgen (de vraag blijft immers gelijk). De verdiencapaciteit van de

eigen woning wordt voor particulieren zo hoger. Dit heeft een verhogend effect op de hui-

zenprijzen en kan weer nieuw aanbod van particulieren uitlokken.

Prijsopdrijvend effect zal zeker afnemen

Hoe bovenstaande effecten per saldo uitwerken, is moeilijk te voorspellen. Zoals wij eerder

stelden, is het moeilijk te bepalen hoe groot het effect van Airbnb precies is. Wat wel dui-

delijk is: naarmate Airbnb langer bestaat, is een steeds groter deel van dit effect in de hui-

zenprijzen verdisconteerd. Het prijsopdrijvend effect zal de komende jaren daarom vrijwel

zeker afvlakken.

Airbnb aanbod in Amsterdam

Invloed van Airbnb

Conclusie: huidige ontwikkeling invloed van Airbnb...


Bron: www.insideairbnb.com

https://www.ing.nl/nieuws/nieuws_en_persberichten/2016/04/airbnb_heeft_flink_opwaarts_effect_op_amsterdamse_huizenprijzen.html

https://www.ing.nl/nieuws/nieuws_en_persberichten/2016/04/airbnb_heeft_flink_opwaarts_effect_op_amsterdamse_huizenprijzen.html


Amsterdamse bevolking groeit...

Buitenlandse instroom drijft bevolkingsgroei

In Amsterdam zorgt immigratie de laatste twee jaar voor een forse bevolkings-

groei. Ongeveer de helft van deze instroom komt uit de VS, Europa, India of China.

Deze mensen hebben vaak een goede financiële situatie en kiezen daarom vaker

voor een koop– of vrije sector-huurwoning. In de crisisjaren 2008-2013 was de

buitenlandse instroom veel beperkter. Destijds groeide de hoofdstedelijke bevol-

king naast geboortes meer door binnenlandse verhuizingen. Veel jongeren ver-

huisden naar Amsterdam, maar slechts weinig gezinnen vertrokken uit de hoofd-

stad (bijvoorbeeld omdat hun huis onder water stond). De uitstroom van gezinnen

is inmiddels weer op gang gekomen, waardoor er vorig jaar voor het eerst sinds

2007 meer mensen Amsterdam verlieten, dan dat er vanuit elders in Nederland

naar toe kwamen.

Migratie bepaalt of sterke bevolkingsgroei aanhoudt

Of de sterke bevolkingsgroei in Amsterdam de komende jaren doorzet hangt

daarmee samen met de vraag of de buitenlandse instroom op peil blijft. De voor-

uitzichten zijn gunstig. De Amsterdamse dienstensector groeit hard en de vraag

naar gekwalificeerd personeel is hoog. De buitenlandse instroom is overigens niet

de enige driver voor de bevolkingsgroei in de hoofdstad. Ook het stabiele en hoge

geboorteoverschot in Amsterdam zal de komende jaren een belangrijke bodem

leggen onder deze groei.

Migratie is grillig

Maar migratie is grilliger dan binnenlandse verhuizingen. De aantrekkingskracht

van Amsterdam hangt af van het economisch tij en immigratiewetgeving. In 2005

en 2006 vertrokken er meer mensen naar het buitenland vanuit Amsterdam dan

andersom. Mocht zo’n terugval zich in de toekomst weer voordoen, dan vertaalt

zich dat niet 1-op-1 in een sterke daling van de huishoudensgroei. Tijdens de crisis

is het aantal personen per huishouden in de hoofdstad namelijk toegenomen. Dit

komt mede doordat veel Amsterdammers min of meer noodgedwongen samen-

wonen, terwijl ze liever een woning voor zichzelf willen hebben. Deze groep kan

compensatie bieden als de vraag van migranten wegvalt. Het betreft hier echter

met name starters. Juist voor hen is betaalbaarheid een belangrijk issue.

Indicatie bubbelvorming?

Neutraal Indicatie bubbelvorming?

NEE Conclusie: zie volgende pagina


Bron: OIS Amsterdam (1990-2002) en CBS (2003-2015)

-10.000

-5.000

0

5.000

10.000

15.000

1990 1995 2000 2005 2010 2015

geboorteoverschot binnenlandse migratie

buitenlandse migratie bevolkingsgroei

Amsterdamse bevolkingsgroei leunt sterk op buitenlandse migratie

Aantal personen


- 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015

Koop

Markthuur

Sociale huur

0

20.000

40.000

60.000

80.000

2015-2020 2020-2025 2025-2030

Groei voorraad Groei huishoudens Groei bevolking

...en forse inspanning nieuwbouw is niet genoeg

Gemeente Amsterdam bouwt flink

Vorig jaar is in Amsterdam de bouw opgestart van ruim 8.000 woningen,

het hoogste aantal ooit. Als gevolg van de crisis lagen nieuwbouwpro-

jecten in Amsterdam juist lange tijd stil. Zo werden tussen 2009 en 2013

nog geen 3.000 woningen per jaar gebouwd in de hoofdstad, terwijl de

bevolking groeide met zo’n 10 duizend mensen per jaar. De gemeente

heeft de ambitie om 50 duizend nieuwe woningen te bouwen tot 2025.

De totale woningvoorraad in Amsterdam (inclusief transformatie en

sloop), zal tussen 2015 en 2025 eveneens toenemen met 50 duizend wo-

ningen, zo verwacht ABF Research.

Primos-prognose: aanbod blijft tot 2020 achter bij huishoudensgroei

Ondanks deze sterke groei van het aanbod zal de woningvoorraad vooral

in de komende jaren achterblijven bij de verwachte groei van het aantal

huishoudens. ABF gaat uit van ruim 30 duizend extra huishoudens alleen

al tussen 2015 en 2020. Deze prognose is gebaseerd op een bevolkings-

toename in Amsterdam van zo’n 12 duizend personen per jaar (tot 2020),

in lijn met de afgelopen jaren. Zoals op de vorige pagina aangegeven is

deze prognose afhankelijk van de aanname dat immigratie van buiten-

landers naar Amsterdam de komende jaren blijft voortduren.

Vanaf 2020 neemt druk af

Vanaf 2020 is de verwachting dat de groei van de woningvoorraad meer

in evenwicht komt met de huishoudensgroei. De druk op de Amsterdam-

se huur– en koopmarkten zal vanaf dat moment stabiliseren. Maar vooral

de komende jaren valt er tegen de aantrekkingskracht van de hoofdstad

niet op te bouwen. Het achterblijvende aanbod zal op korte termijn op-

waartse druk uitoefenen op huizenprijzen. Deze indicator duidt op dit mo-

ment dus niet op afnemende prijsdruk. Wel is er een licht verhoogd risico

op prijscorrecties, doordat de vraag vanuit buitenlandse instromers per

definitie grilliger is.

Risico op correctie: Duidt op afzwakking:


Conclusie: huidige ontwikkeling aanbod en demografie...


Groei voorraad blijft achter bij huishoudensgroei

Prognose groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking per 5 jaar

Bron: ABF Primos prognose

Recordaantal nieuwe woningen in 2015

Woningbouwproductie in Amsterdam, per jaar start bouw

Bron: Gemeente Amsterdam

https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/koers-2025-amsterdam/

https://www.abfresearch.nl/publicaties/rapportage-primos-2016


14%

31%

50%

5%

Ja, binnen 3 jaar Ja over 3 tot 10 jaar Nee, niet in deeerstkomende 10 jaar

Nee, prijzen zullen nooitmeer dalen

0

20

40

60

80

100

120

140

2005 2008 2011 2014 2017

Sentiment zeer belangrijk voor prijsvorming

Sentiment is belangrijke factor

Vaak blijken ‘harde’ factoren zoals inkomensontwikkeling, betaalbaarheid

of demografie uiteindelijk niet afdoende om huizenprijsstijgingen te ver-

klaren. Sentiment en verwachtingen van huizenkopers spelen een zeer

belangrijke en vaak cruciale rol, blijkt bijvoorbeeld uit onderzoek van

Schiller (2007).

Nederlanders zeer positief over huizenmarkt

Het sentiment op de huizenmarkt is zeer positief, zo blijkt uit de Eigen

Huis Marktindicator. Deze indicator schommelt rond de 120, flink hoger

dan in 2008. De Eigen Huis Marktindicator is gebaseerd op hoe Nederlan-

ders denken over de algemene situatie om een woning te kopen, de

koopprijsontwikkeling en de ontwikkeling van de hypotheekrente (zowel

terugkijkend als vooruitkijkend). Over al deze zaken zijn Nederlanders

momenteel zeer positief. Ook uit het ING Woonbericht blijkt dat het senti-

ment zeer hoog is.

Meerderheid verwacht nog minstens 10 jaar prijsstijgingen

De meerderheid (55%) van de Nederlanders verwacht dat huizenprijzen

in Nederland nog minstens 10 jaar stijgen, blijkt uit de ING Financieel fit

Barometer. 1 op de 20 verwacht zelfs dat huizenprijzen nooit meer dalen.

Sentiment kan ontwikkelingen versterken en verlengen

Gedrags-economisch onderzoek toont aan dat huidige ontwikkelingen

onze verwachtingen voor de toekomst sterk beïnvloeden (zgn. ‘present

bias’). Zo worden ook onze verwachtingen voor huizenprijsontwikkelingen

in de toekomst beïnvloed door ontwikkelingen in het heden. Dit feno-

meen versterkt en verlengt huizenprijsstijgingen, maar dalingen ook.

Indica-

tie bub-Conclusie: zie volgende pagina

Sentiment

VEH Marktindicator op zeer hoog niveau

Marktindicator Vereniging Eigen Huis, index

Bron: Vereniging Eigen Huis

Meerderheid verwacht geen prijsdaling in eerste 10 jaar

Zullen Nederlandse koopwoningen weer in prijs gaan dalen?


https://www.kansascityfed.org/publicat/sympos/2007/pdf/shiller_0415.pdf

https://www.kansascityfed.org/publicat/sympos/2007/pdf/shiller_0415.pdf


54%

94%

34%

4%

12%

1%

Nederland

Amsterdam

Overgewaardeerd Goed gewaardeerd Ondergewaardeerd

14%

31%

50%

5%9%

21%

57%

14%

Ja, binnen 3 jaar Ja over 3 tot 10 jaar Nee, niet in deeerstkomende 10 jaar

Nee, prijzen zullen nooitmeer dalen

NL

Adam

‘Present bias’ op Amsterdamse woningmarkt

Sentiment op de huizenmarkt zeer positief

Over de Amsterdamse huizenprijsontwikkeling zijn mensen nog positiever

dan over Nederland als geheel. Ruim 70% van de Nederlanders verwacht

in de hoofdstad geen prijsdaling in de komende tien jaar. 1 op de 7 Ne-

derlanders verwacht dat huizenprijzen in de hoofdstad nooit meer dalen.

Dat er sinds de eeuwwisseling al twee perioden zijn geweest waarin Am-

sterdamse huizenprijzen daalden, lijkt deze optimisten niet te beïnvloe-

den.

Overgewaardeerd, maar toch geen prijsdalingen verwacht

Tegelijkertijd vinden Nederlanders juist Amsterdamse woningen overge-

waardeerd. Maar liefst 94% van hen vindt dat woningen in de hoofdstad

momenteel meer kosten dan ze feitelijk waard zijn. Voor Nederland als

geheel is dit slechts 54%. Het lijkt tegenstrijdig dat Nederlanders aan de

ene kant Amsterdamse huizen overgewaardeerd vinden, maar aan de

andere kant zo overtuigd zijn van verdere prijsstijgingen. Want als er in-

derdaad lucht in deze huizenprijzen zit, zou het dan niet logischer zijn als

die er de komende tijd uit zou lopen?

Sentiment kan omslaan

De ‘present bias’ (zie vorige pagina) speelt hier een rol. Het gevaar van

sentiment is, dat het snel om kan slaan. In 2013 waren huizen in Amster-

dam in historisch opzicht zeer betaalbaar en hadden kopers de mooie

woningen voor het uitzoeken, maar werden velen van hen weerhouden

doordat ze verwachtten dat de prijzen nog verder zouden dalen. In 2007

en 2008 daarentegen verwachtten velen* dat huizenprijzen ‘gewoon’

door zouden stijgen. In beide situaties speelde de present bias een be-

langrijke rol. De hooggespannen verwachtingen duiden niet op afzwak-

king van de prijsgroei. Wel verhogen ze het risico op een prijscorrectie in

de hoofdstad.

* Zie bijvoorbeeld: http://financieel.infonu.nl/hypotheek/18127-dalen-de-huizenprijzen.html en

http://sargasso.nl/heeft-nederland-ook-een-huizenprobleem/

Sentiment

Conclusie: huidige ontwikkeling sentiment...


Positiever over Amsterdam dan over Nederland

Zullen Nederlandse/Amsterdamse koopwoningen weer in prijs gaan dalen?


Vrijwel iedereen vindt Amsterdamse huizen overgewaardeerd

Nederlandse/Amsterdamse huizenprijzen zijn op dit moment...



Conclusie - Welke risico’s loopt een koper?

Conclusie

Koopwoningen in Amsterdam zijn steeds minder goed betaalbaar. Dit

moet de vraag naar woningen in de hoofdstad doen afnemen, met min-

der grote prijsstijgingen tot gevolg. Wanneer huizenprijzen toch sterk

door blijven stijgen, komt dat doordat de aard van de vraag verandert.

‘Gewone’ huizenkopers die zonder steun een huis willen kopen in Amster-

dam krijgen steeds meer concurrentie van particuliere beleggers of ver-

mogende ouders. In de situatie dat prijzen snel stijgen is het bovendien

aanlokkelijk te denken dat deze ook in de toekomst sterk zullen blijven

stijgen. Deze ontwikkelingen vergroten het risico op een neerwaartse

prijscorrectie als gevolg van een economische schok. Huizenprijzen kun-

nen evengoed nog jaren door blijven stijgen, maar een waarschuwing is

op zijn plaats.

Welk risico loopt een koper?

Hoewel het risico op een prijscorrectie toeneemt, betekent dit niet dat

kopers zelf meer risico lopen. Als gevolg van nieuwe regelgeving mogen

kopers namelijk een minder grote hypotheek afsluiten ten opzichte van

de waarde van het huis (LTV). Ook moeten ze nu verplicht aflossen. Bij

een prijscorrectie komen huizenbezitters die onlangs hebben gekocht zo

niet direct ‘onder water’ te staan. Dit gebeurde in de crisis wel. Toch is

het voor iedereen die overweegt een huis te kopen in Amsterdam ver-

standig zichzelf een aantal vragen te stellen om zijn of haar persoonlijke

risico in te schatten:

Inschatten van persoonlijk risico

1. Ben ik realistisch?

Starters die een paar jaar in Amsterdam willen wonen en vervolgens door willen stromen naar

een andere woning, moeten er niet blind op rekenen dat ze in korte tijd een flinke overwaarde

realiseren. Hetzelfde geldt voor beleggers die instappen met als doel snel weer met veel winst te

verkopen

2. Hoeveel prijsdaling kan ik hebben?

Starters moeten verplicht aflossen, maar de eerste jaren na aankoop is de aflossing nog beperkt.

Na de eerste 5 jaar is bij de huidige rentestand zo’n 11% afgelost. Bij de maximaal toegestane

lening van 101% LTV betekent dit dat een prijscorrectie van zo’n 10% kan worden opgevangen

zonder dat ’onderwaterstand’ optreedt. Wanneer slechts 90% is geleend, kan een prijscorrectie

van 20% worden opgevangen.

3. Hoe stabiel is mijn inkomenssituatie?

Een slechte betaalbaarheid betekent hoge maandlasten. Wanneer de hypotheek op twee inko-

mens rust, is het belangrijk in te schatten hoe bestendig die inkomens op de lange termijn zijn.

Wanneer een van de twee in inkomen terugvalt, is de hypotheeklast dan nog steeds te dragen?


Met dank aan Colofon

Disclaimer

De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning

van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of

meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals

gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING

Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van

ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop

van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING

Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te

zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of

misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De

informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer

van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade

voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie.

Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming

van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregi-

streerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgeslo-

ten op 9 januari 2017

Kijk op ing.nl/kennis en volg ons op Twitter

Senne Janssen ING Economisch Bureau

[email protected]

Matthieu Zuidema Kadaster

Marcel Warnaar Nibud

Ger Jaarsma NVM

Gerco van den Berg

Maartje Martens

Pararius: https://www.pararius.nl/nieuws

Wim Flikweert ING

Marieke Blom ING

Marten van Garderen ING

Maurice van Sante ING

Arjen Boukema ING

Rico Luman ING

Dimitry Fleming ING

http://www.ing.nl/kennis

http://www.twitter.com/INGnl_Economie

https://www.pararius.nl/nieuws

P'(14-0+', -. # A2#0 +1# -,',%+ 0)2 F3, +# 0'(112'(% 0 … Prijsvorming op Amsterdamse...ING...

Documents

Transcript of P'(14-0+', -. # A2#0 +1# -,',%+ 0)2 F3, +# 0'(112'(% 0 … Prijsvorming op Amsterdamse...ING...