Opmaken van een taxatierapport Web viewVerder staat er een eenvoudige keuken en sanitair. De meeste...

Opmaken van een taxatierapport

Waardebepaling 1

LARISSA VAN DER MEIREN 201425308ASTRID VERTRIEST 201423457OPLEIDING: PROFESSIONELE BACHELOR VASTGOED - AFSTUDEERRICHTING: MAKELAARDIJ

KLASGROEP: 2 MAK A

LESGEVER: PAELINCK MIEKE

ACADEMIEJAAR: 2015-2016

10-12-2015

INHOUDSTAFEL

Figurenlijst..............................................................................................................................................................3

1 Inleiding........................................................................................................................................ 4

2 Beschrijving van het vastgoedobject..............................................................................................5

2.1 Algemeen..............................................................................................................................................5

2.2 Kenmerken............................................................................................................................................5

2.3 Grond.....................................................................................................................................................5

2.4 Gebouw.................................................................................................................................................5

2.4.1 Exterieur................................................................................................................................................6

2.4.2 Interieur.................................................................................................................................................6

2.5 Technische installaties...........................................................................................................................6

2.6 Plan van de te taxeren woning..............................................................................................................7

2.7 Fotoreeks...............................................................................................................................................8

2.8 Ligging...................................................................................................................................................9

2.8.1 Wijk.......................................................................................................................................................9

2.8.2 Diensten en voorzieningen..................................................................................................................10

2.8.3 Groen en sport....................................................................................................................................10

2.8.4 Mobiliteit.............................................................................................................................................11

2.8.5 Stadsontwikkelingsproject de Nieuwe Voorhaven..............................................................................12

2.9 Oriëntatie............................................................................................................................................13

2.10 Juridische bestemming........................................................................................................................13

2.11 Watertoets..........................................................................................................................................14

2.12 Erfdienstbaarheden.............................................................................................................................14

2.13 Kadaster...............................................................................................................................................15

2.14 Ruimtelijke uitvoeringsplan.................................................................................................................15

2.15 Recht van voorkoop.............................................................................................................................16

3 Toelichting van de schattingsmethode..........................................................................................17

4 Vergelijkingspunten..................................................................................................................... 18

4.1 Vergelijkingspunt 1..............................................................................................................................18






5 Waardebepaling.......................................................................................................................... 24

5.1 Nieuwbouwwaarde.............................................................................................................................24

2

5.2 Vetustiteit............................................................................................................................................24

5.3 Huidige waarde....................................................................................................................................25

5.4 Grondwaarde (regressiemethode)......................................................................................................26

5.5 Marktwaarde.......................................................................................................................................27

5.6 Controle door aftoetsing aan vergelijkingspunten...............................................................................28

5.6.1 Samenvattende tabel...........................................................................................................................28

5.6.2 Uitgebreide tabel.................................................................................................................................29

6 Besluit......................................................................................................................................... 30

7 Algemene bepalingen.................................................................................................................. 31

8 Bibliografie.................................................................................................................................. 32

3

FIGURENLIJST

Figuur 1 Schetsen...................................................................................................................................................7

Figuur 2 Achtergevel..............................................................................................................................................8

Figuur 3 Achterkant................................................................................................................................................8

Figuur 4 Voorgevel.................................................................................................................................................8

Figuur 5 Slaapkamer...............................................................................................................................................8

Figuur 6 Living........................................................................................................................................................8

Figuur 7 Situering Muide (Google Maps, 2015)......................................................................................................9

Figuur 8 Kaart sportmogelijkheden (Google Maps, 2015)....................................................................................10

Figuur 9 Kaart mobiliteit Londenstraat 72 (Google Maps, 2015)..........................................................................11

Figuur 10 Plan Voorhaven (Google Earth, 2015)..................................................................................................12

Figuur 11 Plan nieuwe inrichting voorhaven (www.frisinhetlandschap.be).........................................................12

Figuur 12 Luchtbeeld (Google Earth, 2015)..........................................................................................................13

Figuur 13 Uittreksel gewestplan (Geopunt, 2015)................................................................................................13

Figuur 14 Watertoets - Overstromingsgevoelige gebieden 2014 (Geopunt, 2015)..............................................14

Figuur 15 Uittreksel kadaster (Cadgis, 2015)........................................................................................................15

Figuur 16 Uittreksel ruimtelijke uitvoeringsplan (Geopunt, 2015).......................................................................15

Figuur 17 Recht van voorkoop (Geopunt, 2015)...................................................................................................16

Figuur 18 Vergelijkingspunt 1...............................................................................................................................18






Figuur 24 Badkamer.............................................................................................................................................25

Figuur 25 Keuken..................................................................................................................................................25

Figuur 26 Scheur...................................................................................................................................................25

Figuur 27 Vochtplek.............................................................................................................................................25

4

1 INLEIDING

Op datum van 27 oktober 2015 zijn wij, ondergetekende Larissa Van der Meiren en Astrid Vertriest, handelend in hoedanigheid van Hogeschool Gent overgegaan tot de waardebepaling van een vastgoedobject gelegen in de Londenstraat 72 te 9000 Gent.

Identificatie van de taxateurs Astrid Vertriest en Larissa Van der Meiren

Identificatie van de aanvrager(s) Studenten Hogeschool Gent

Vastgoedobject Londenstraat 72, 9000 Gent

Doel van de taxatie Lening verkrijgen bij een financiële instelling

Waardebegrip

De ‘marktwaarde’ wordt in onderhavig schattingsverslag getaxeerd.

De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. (Royal Institution of Charted Surveyors, 2010)

Peildatum 27 oktober 2015

Classificatie van het vastgoedobject Deze woning valt onder de secundaire koopmarkt van woonhuizen.

Bezetting van het onroerend goed Leegstaand

Bezwarende zakelijke rechten op het goed Onbekend

5

2 BESCHRIJVING VAN HET VASTGOEDOBJECT

2.1 ALGEMEEN

Het te taxeren pand bevindt zich in de Londenstraat 72, Gent. De woning werd gebouw in 1940 en werd nadien niet meer gerenoveerd met uitzondering van het dak. De omgeving straalt enige rustigheid uit terwijl het toch wel gelegen is in het centrum van Gent. De straat is kindvriendelijk aangelegd en goed onderhouden. Voor het pand bevindt zich de te vernieuwen voorhaven meer bepaald aan loods 20 en ex-loods 21. Het pand zelf is economisch verouderd en aan te passen. Vooral de badkamer en keuken zijn aan vervanging toe. Het is een ruim en in de hoogte gebouwd. Het heeft 4 slaapkamers en een ruime zolder. De woning is open van ruimte maar er komt weinig licht naar binnen.

ADRES LONDENSTRAAT 72, 9000 GENT

BEWOONBARE OPP. 185 m²

OPP. VAN HET TERREIN 97 m²

KEUKEN Verouderd

SLAAPKAMERS 4

BADKAMER EN TOILET Verouderd, 1 badkamer met toilet

BERGING/ KELDER Aanwezig

ZOLDER Aanwezig

GARAGEBOX Niet aanwezig

KADASTRAAL INKOMEN 354 euro

BOUWJAAR 1940

TUIN/KOER Koer aanwezig

CENTRALE VERWARMING Aanwezig

2.2 KENMERKEN

Het betreft een gewone woning met als hoofdbestemming wonen.

Het is een gesloten bebouwing met kleine kelder, benedenverdieping, 1ste verdieping, 2de verdieping en een zolder.

2.3 GROND

Betreffende het perceel met kadastrale gegevens 1ste afdeling, sectie A, nummer 3326 y5. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 97m². Het pand is gunstig gelegen omdat het de hele dag door zonlicht heeft doordat de tuin Oostelijk is gericht en de gevel Westelijk. Het perceel heeft een breedte van…

2.4 GEBOUW

De woning werd gebouwd in 1940 en werd nadien met uitzondering van het dak niet meer gerenoveerd.

6

2.4.1 EXTERIEUR

De voorgevel bestaat uit donker steens en halfsteens metselwerk. De houten ramen zijn bruin geschilderd en hebben dubbel beglazing. Ze zijn ook voorzien van slagvensters. De deur bestaat uit een houten kader en het deurglas is enkelglas.

De achtergevel is uit hetzelfde materiaal vervaardigd als de voorgevel. In het dak bevindt zich ook een tuimelraam. Het huis is opgebouwd uit een zadeldak en de achtergevel is verbonden met een bijbouw waarin de badkamer en het atelier zich bevinden.

Achter het pand ligt een kleine koer. Deze bestaat uit beton.

2.4.2 INTERIEUR

De woning bestaat uit een kelder, benedenverdieping, 1ste verdieping, 2de verdieping, zolder en koer.

De benedenverdieping heeft een inkomhal, woonkamer, een te renoveren keuken met eetplaats, badkamer. Om het atelier te bereiken moet je naar buiten via de koer.

De inkomhal is niet breed en redelijk donker doordat er alleen licht binnenkomt via het deurglas van de voor en achterdeur. De vloer bestaat uit gewone keramische tegels. De inkomhal geeft toegang tot de woonkamer, de kelder en het koertje.

De woonkamer is ruim en heeft veel lichtinval door het raam in de voorgevel en de lichtkoepel in de keuken. De woonkamer heeft ook een openhaard en geeft een open toegang tot de keuken.

De keuken is verouderd en dus aan vervanging toe. Ze ontvangt veel zonlicht door de lichtkoepel. Via de keuken krijg je toegang tot de badkamer en de koer.

Voor de badkamer geldt hetzelfde als voor de keuken. Verouderd en aan vervanging toe. De badkamer voldoet niet aan de eisen van nu. Niet alleen omdat ze verouderd is maar ook omdat ze klein is en zich op de benedenverdieping. Dit is niet ideaal als het de enige badkamer en toilet in het huis is.

De koer is klein en heeft wat opknap werk nodig. Ze is een mengeling van gegoten beton en tegels. Het atelier bevindt zich helemaal achteraan de woning.

De 1ste verdieping bevinden zich de eerste twee ruime slaapkamers met elk een raam voor lichtinval.

Op de 2de verdieping zijn de overige twee slaapkamers te vinden. Waarbij je in een van de kamers via een trap de zolder kan bereiken.

De conclusie die we kunnen bepalen a.d.h.v. het interieur en exterieur van de woning is dat deze in een minder goede staat is en zeker zal moeten worden gerenoveerd als het wil voldoen aan de huidige woonstandaarden.

2.5 TECHNISCHE INSTALLATIES

Centrale verwarming Elektriciteit Sanitair Riolering TV distributie Telefoonaansluiting

7

2.6 PLAN VAN DE TE TAXEREN WONING

Figuur 1 Schetsen

8

2.7 FOTOREEKS

9

Figuur 4 Voorgevel

Figuur 5 Slaapkamer

Figuur 2 Achtergevel

Figuur 3 Achterkant

Figuur 6 Living

2.8 LIGGING

2.8.1 WIJK

Het te schatten pand is gelegen in de wijk Muide-Meulestede-Afrikalaan te Gent.

Deze wijk is gelegen in het noordelijke gedeelte van Gent aan de voorhaven.

In deze wijk staan vooral panden van voor 1930. Het zijn meestal gesloten bebouwingen. De gemiddelde woonoppervlakte per woning is gemiddeld 108 m².

GENT MUIDE-MEULESTEDE-AFRIKALAAN

OPPERVLAKTE 157,69 km² 1,51 km²

AANTAL INWONERS 252 333 5 929

BEVOLKINGSDICHTHEID 1 597 inw/km² 3 930 inw/km²

Figuur 7 Situering Muide(Google Maps, 2015)

10

2.8.2 DIENSTEN EN VOORZIENINGEN

Het pand heeft een zeer goede ligging in een rustige straat. Het centrum van Gent, waar alle diensten en voorzieningen zich bevinden, is slechts 3 km verder op. Ook op de Meulesteedsesteenweg en Pauwstraat bevinden zich ook enkele winkels.

2.8.3 GROEN EN SPORT

Aan de andere kant van de Londenstraat bevindt zich een nieuw aangelegd parkje in het kader van het stadsontwikkelingsproject “de Nieuwe Voorhaven” (zie 2.8.5).

Volgende sportmogelijkheden bevinden zich in de buurt:

Voetbal Standaard Muide op 5 minuten wandelen Openluchtaccommodatie Jan Yoens op 20 minuten wandelen Sportarena Tolhuis op 20 minuten wandelen Zwembad Van Eyck op 11 minuten fietsen Sporthal en zwembad Neptunus op 12 minuten fietsen Zwembad Rooigem op 15 minuten fietsen S&R Rozenbroeken op 15 minuten fietsen Blaarmeersen op 25 minuten fietsen

Figuur 8 Kaart sportmogelijkheden(Google Maps, 2015)

11

2.8.4 MOBILITEIT

Openbaar vervoer

Bushalte Muidestation op 3 minuten wandelen. Hier kan je buslijn 6 (Gent Watersportbaan - Mariakerke Post) nemen die ook aansluiting geeft naar Gent-Dampoort, waar vele andere bussen kunnen genomen worden.

Tramlijn 4 (Gent Zwijnaardebrug - Gentbrugge Moscou) kan je nemen aan de halte Muidebrug dat op 9 minuten is gelegen. Hiermee kan je makkelijk het Sint-Pietersstation, de Zuid en de Korenmarkt bereiken.

Het station Gent-Dampoort ligt 2,6 km verder op of 5 minuten rijden met de auto.

Verkeersassen

Binnen de 5 minuten kan de R4 bereikt worden. Op 3,5 km bevindt zich de oprit in Wondelgem en op 3 km de oprit Gent-Zeehaven. Via de R4 kan makkelijk de E40, E17 en E34 bereikt worden.

Figuur 9 Kaart mobiliteit Londenstraat 72(Google Maps, 2015)

13

2.8.5 STADSONTWIKKELINGSPROJECT DE NIEUWE VOORHAVEN

Verder is het pand gelegen aan de te vernieuwen voorhaven meer bepaald aan loods 20 en ex-loods 21. Tussen de Londenstraat en de Voorhavenlaan is ondertussen al nieuw groen aangelegd met onder meer spel-, rust-, sport-, skate en barbecueplek.

De planning voor de herinrichting van de Voorhaven is als volgt: in 2016 wordt de restauratie van het hekwerk en de omgevingsaanleg rond loods 22 en deels loods 23. In 2017 en 2018 wordt de omgeving aangelegd rond loods 21.

Loods 22 en 23 zijn intussen al omgebouwd tot hedendaagse bedrijfs- en woongebouwen. Om een voorbeeld te geven: loft aan de kanaalzijde, 240 m² woonoppervlakte en 30 m² terras kost zo’n € 445 000. Deze projecten trekken de prijzen in deze buurt dus sterk omhoog.

Figuur 10 Plan Voorhaven(Google Earth, 2015)

14

Figuur 11 Plan nieuwe inrichting voorhaven(www.frisinhetlandschap.be)

15

2.9 ORIËNTATIE

Figuur 12 Luchtbeeld(Google Earth, 2015)

Op deze luchtfoto zien we dat de tuin oostelijk georiënteerd is.

2.10 JURIDISCHE BESTEMMING

16

Figuur 13 Uittreksel gewestplan(Geopunt, 2015)

Het pand is gelegen in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

2.11 WATERTOETS

Figuur 14 Watertoets - Overstromingsgevoelige gebieden 2014(Geopunt, 2015)

Het pand is gelegen in niet overstromingsgevoelig gebied.

2.12 ERFDIENSTBAARHEDEN

17

Er werden geen wettelijke erfdienstbaarheden vastgesteld tijdens het plaatsbezoek.

18

2.13 KADASTER

Figuur 15 Uittreksel kadaster(Cadgis, 2015)

2.14 RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLAN

Figuur 16 Uittreksel ruimtelijke uitvoeringsplan(Geopunt, 2015)

19

2.15 RECHT VAN VOORKOOP

Figuur 17 Recht van voorkoop(Geopunt, 2015)

Er is een recht van voorkoop van toepassing op dit pand.

20

3 TOELICHTING VAN DE SCHATTINGSMETHODE

Bij de waardebepaling van het pand wordt gebruik gemaakt van de analytische methode waarbij ook de regressiemethode wordt toegepast en op het einde de methode van vergelijkingspunten.

De analytische methode is een veelgebruikte methode voor het taxeren van panden. Deze methode berekend de vervangingswaarde en koppelt deze aan barema’s die gelden voor verschillende gebouwtypes (addendum) samen met de vetustiteit. Het probleem in deze methode zit hem in de marktomstandigheden. Met deze wordt echter geen rekening gehouden en maakt dat deze methode dan ook onvoldoende is voor het taxeren van een pand. Dit hebben wij opgelost door op het einde gebruik te maken van de methode van vergelijkingspunten en voor het berekenen van de grondwaarde hebben we de regressiemethode toegepast.

We onderscheiden drie stappen in de berekening van de analytische methode:

Stap 1: Nieuwbouwwaarde berekenen - EPpeildatum- EPcorrectieabex100- Opmeten gebouw- Berekenen volume- Berekenen gereduceerd volume- Berekenen uiteindelijke nieuwbouwwaarde

Stap 2: Huidige waarde bepalen- Vetustiteit berekenen

Stap 4: Marktwaarde bepalen - Verkoopbaarheidsfactor

Via de regressiemethode hebben we volgende stap kunnen berekenen:

Stap 3: Grondwaarde - Waardebepalende factoren

De methode van vergelijkingspunten:

Stap 5: Venale waarde aftoetsen via vergelijkingspunten- Opzoeken van vergelijkingspunten- Selectie van vergelijkingspunten- Objectiveren van de verschilpunten- Waardeoordeel

Deze stappen worden verder uitgewerkt in deel “4 vergelijkingspunten” en deel “5 Waardebepaling” van dit taxatieverslag.

21

4 VERGELIJKINGSPUNTEN

4.1 VERGELIJKINGSPUNT 1

Figuur 18 Vergelijkingspunt 1

ADRES LONDENSTRAAT 68, 9000 GENT



KEUKEN Modern

SLAAPKAMERS 4

BADKAMER EN TOILET Modern

BERGING/ KELDER Niet aanwezig

ZOLDER Niet aanwezig



VERKOOPPRIJS 209 000 euro

BOUWJAAR 1940



22



ADRES DUKKELDAMSTRAAT 27, 9000 GENT



KEUKEN Modern

SLAAPKAMERS 3

BADKAMER EN TOILET Verouderd

BERGING/ KELDER Kelder aanwezig

ZOLDER Aanwezig



VERKOOPPRIJS 250.000 euro

BOUWJAAR Niet gegeven

TUIN/KOER Tuin aanwezig


23



ADRES LANDBOUWERSSTRAAT 68, 9000 GENT



KEUKEN Modern

SLAAPKAMERS 3



ZOLDER Aanwezig

GARAGEBOX Aanwezig

KADASTRAAL INKOMEN Niet gegeven


BOUWJAAR Niet gegeven

TUIN/KOER Niet aanwezig


24



ADRES VOORHAVENLAAN 45, 9000 GENT



KEUKEN Modern

SLAAPKAMERS 3


BERGING/ KELDER Aanwezig

ZOLDER Aanwezig




BOUWJAAR 1994


CENTRALE VERWARMING Aanwezig ( individuele gaskachels)

25



ADRES MEULESTEEDSESTEENWEG 368, 9000 GENT



KEUKEN Modern

SLAAPKAMERS 2



ZOLDER Niet aanwezig




BOUWJAAR 2006

TUIN/KOER Tuin en koer aanwezig


26



ADRES LANDBOUWERSSTRAAT 27, 9000 GENT



KEUKEN Modern

SLAAPKAMERS 2


BERGING/ KELDER Berging aanwezig

ZOLDER Aanwezig




BOUWJAAR 1900



27

5 WAARDEBEPALING

5.1 NIEUWBOUWWAARDE

Het pand in de Londenstraat heeft de meeste overeenkomsten van een gewone woning.Er is centrale verwarming aanwezig in het pand, dit is het grootste verschil met een bescheiden woning. Verder staat er een eenvoudige keuken en sanitair. De meeste ramen hebben dubbel glas.

We hebben gebruik gemaakt van de ABEX-index van mei 2015.

De peildatum is 27 oktober 2015.

5.2 VETUSTITEIT

De technische vetustiteit hebben we bepaald aan de hand van de KAVEX-methode. Deze methode baseert zich op 3 factoren, namelijk de ouderdom, het gebruik en het onderhoud. Bij onderhoud kiezen we voor onregelmatig omdat er op sommige plaatsen vochtplekken zijn vastgesteld. Samenhangend hiermee komt dan ook het behangpapier op deze plaatsen los. Verder is er een scheur op één van de slaapkamers. Dit is vooral het gevolg van de ouderdom.

De functionele vetustiteit wordt berekend aan de hand van een vervangingswaarde voor de verouderde installaties. Vooral het sanitair, de keukeninrichting en de elektriciteit is aan vervanging toe.

(foto’s zie volgende pagina)

28

5.3 HUIDIGE WAARDE

29

Figuur 24 Vochtplek

Figuur 25 Scheur

Figuur 27 Badkamer Figuur 26 Keuken

5.4 GRONDWAARDE (REGRESSIEMETHODE)

30

5.5 MARKTWAARDE

Voor de venaliteit te bepalen hebben wij een aantal pro’s en contra’s tegen elkaar afgewogen.We zien dat er meer contra’s zijn aan het pand dan pro’s. Rekeninghoudend met de vergelijkingspunten nemen we een venaliteitspercentage van 70 %.

PRO CONTRA

Ligging t.o.v. centrum Gent, mobiliteit … Ligging in stadsvernieuwingsproject 4 slaapkamers + polyvalente zolder Vernieuwd dak Vernieuwde boiler

Staat van het pand: - Last van vocht- Scheuren- 1 toilet op gelijkvloers- Verouderde keuken- Verouderde badkamer- Vervallen koertje- Verouderde elektriciteit- Krakende vloer

Geen garage Dichtbij industriegebied

31

5.6 CONTROLE DOOR AFTOETSING AAN VERGELIJKINGSPUNTEN

5.6.1 SAMENVATTENDE TABEL

OBJECT

LONDENSTRAAT 72

VGL 1

LONDENSTRAAT 68

VGL 2DUKKELDAM-STRAAT 27

VGL 3

LANDBOUWERS-STRAAT 68

VGL 4

VOORHAVENLAAN 45

VGL 5

MEULESTEEDSE-STEENWEG 368

VGL 6


Ligging (25 %) 100 % Gelijk Gelijk Gelijk Gelijk Gelijk Gelijk

Grootte (25 %) 100 % Minder Meer Minder Minder Minder Minder

- Aantal slaapkamers 4 Gelijk Minder Minder Minder Minder Minder

- Bewoonbare opp. 185 m² Minder Meer Minder Minder Minder Minder

- Perceelgrootte 97 m² Gelijk Meer Minder Minder Meer Gelijk

- Extra’s

Zolder

Kelder

Koer

Minder Meer Minder Gelijk Minder Gelijk

Staat (25 %) 100 % Gelijk Meer Meer Minder Minder Minder

- Bouwjaar 1940 Gelijk Meer Meer Gelijk Meer Minder

- Straatbeeld 100 % Gelijk Gelijk Gelijk Minder Minder Gelijk

Comfort/kwaliteit (25 %) 100 % Meer Gelijk Meer Minder Meer Meer

Geactualiseerde verkoopprijs € 209 000 € 246 684 € 195 000 € 200 000 € 212 500 € 180 000

Marktwaarde € 206 000

32

5.6.2 UITGEBREIDE TABEL

OBJECT

LONDENSTRAAT 72

VGL 1

LONDENSTRAAT 68

VGL 2DUKKELDAM-STRAAT 27

VGL 3


VGL 4

VOORHAVENLAAN 45

VGL 5

MEULESTEEDSE-STEENWEG 368

VGL 6


Ligging (25 %) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Grootte (25 %) 100 % 90 % 110 % 65 % 85 % 95 % 75 %

- Aantal slaapkamers100%

(4 slpk)100 % 75 % 75 % 75 % 50 % 50 %

- Bewoonbare opp. 185 m²75 %

(140 m²)

110 %

(200 m²)

50 %

(98 m²)

80%

(153 m²)

65 %

(123 m²)

55 %

(100 m²)

- Perceelgrootte 97 m² 100 %150 %

(185 m²)

40 %

(38 m²)

80 %

(78 m²)

185 %

(179 m²)

100 %

(97 m²)

- Extra’s

100 %

Zolder

Kelder

Koer

75 %

Koer

Zolder

110 %

Zolder

Tuin

Garage

90 %

Zolder

Garage

100 %

Berging

Zolder

Koer

80 %

Tuin en koer

100 %

Zolder

Berging

Koer

Staat (25 %) 100 % 100 % 120 % 110 % 90 % 95 % 90 %

- Bouwjaar 1940 Gelijk Meer Meer Gelijk Meer Minder

- Straatbeeld 100 % Gelijk Gelijk Gelijk Minder Minder Gelijk

Comfort/kwaliteit (25 %) 100 % 130 % 100 % 130 % 90 % 130 % 110 %

Geactualiseerde verkoopprijs € 209 000 € 246 684 € 195 000 € 200 000 € 212 500 € 180 000

Marktwaarde € 206 000

33

6 BESLUIT

In dit schattingsverslag werd een waardebepaling gedaan van het pand gelegen te Londenstraat 72, 9000 Gent. Voor de berekening van de uiteindelijke waarde werden bepaalde stappen doornomen.

De pro’s van dit pand zijn: het pand is dichtbij het centrum van Gent gelegen en dichtbij vele mobiliteitsmogelijkheden zoals bus, trein en auto. Rechtover het pand is er ook een stadsvernieuwingsproject aan de gang, waar er loodsen gerenoveerd worden tot hedendaagse bedrijfs- en woongebouwen. In het pand zelf zijn er 4 slaapkamers, wat zeer ruim is voor een rijwoning en een zolder waar nog een polyvalente functie aan gegeven kan worden. Het dak is vernieuwd en dus geïsoleerd. Er is ook een vernieuwde boiler aanwezig.

De contra’s van dit pand hebben vooral te maken met de staat. Op sommige plaatsen is er vocht opgemerkt en scheuren. Er is maar één toilet aanwezig in de woning en deze is gelegen op het gelijkvloers. Dit is niet ideaal als je ’s nachts naar het toilet moet. Verder is er de verouderde keuken en badkamer. Het koertje is wat vervallen en verzakt. Ook de elektriciteit is aan vernieuwing toe. Op de 1ste en 2de verdieping merken we een krakende vloer op, dit voldoet dus niet meer aan de hedendaagse akoestische normen. Een andere contra is dat er geen garage is, maar deze weegt minder zwaar door omdat dit het geval is in de meeste rijwoningen.Verder is het pand dichtbij industriegebied gelegen, wat het misschien ook minder aantrekkelijk maakt.

Met de analytische methode komen we op een marktwaarde neer van € 202 000. In deze methode toetsen we waarde nog eens aan vergelijkingspunten. Hiervoor hebben we 6 woningen uit de omgeving Gent specifiek vergeleken met ons te taxeren pand. Met de methode van vergelijkingspunten komen we op een marktwaarde uit van € 206 000.

Deze waarde is niet dezelfde als de bekomen waarde via de analytische methode maar het verschil is minimaal. We waarderen het pand op een bedrag van € 205 000 (tweehonderd en vijfduizend euro).

35

7 ALGEMENE BEPALINGEN

Onze algemene bepalingen zijn gelijklopend met die van het RICS.

36

8 BIBLIOGRAFIE

Financiën, F. (2015, 11 19). Cadgis Finance. Opgehaald van Cadgis: www.cadgis.be

Gent, S. (2015, 11 21). Gent: zoveel stad. Opgehaald van Stad Gent: www.gent.be

Gent, S. (2015, 11 21). Gentse stadsontwikkeling. Opgehaald van Sogent: http://www.sogent.be/

Landschapsinrichting met zicht op de samenleving. (2015, 11 15). Opgehaald van Fris in het landschap: www.frisinhetlandschap.be

Overheid, V. (2015, 11 15). Geopunt Vlaanderen. Opgehaald van Geopunt: www.geopunt.be

37

Opmaken van een taxatierapport Web viewVerder staat er een eenvoudige keuken en sanitair. De meeste...

Documents

Transcript of Opmaken van een taxatierapport Web viewVerder staat er een eenvoudige keuken en sanitair. De meeste...