ONTWIKKELING WONINGVOORRAAD 2017 - 2030 GEMEENTE … · 2018. 12. 5. · De gemeente verwacht dat...

ONTWIKKELING WONINGVOORRAAD

2017 - 2030

GEMEENTE RENSWOUDE

Gemeente Renswoude Postbus 8 3927 ZL Renswoude FM Consultants Hertogin Johannasingel 34 5345 AJ OSS T 06-45940071 E [email protected] W www.fmconsultants.nl Datum 10 maart 2017

mailto:[email protected]

http://www.fmconsultants.nl/

Concept i FM Consultants

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING 1

1. INLEIDING 6

2. EXTERNE ONTWIKKELINGEN 7

2.1 Landelijke ontwikkelingen 7

3. DE WONINGMARKT 10

3.1 Demografische ontwikkelingen 10

3.2 Huishoudinkomens 15

3.3 Zorg 17

3.4 Statushouders 17

3.5 Woonwensen en verhuisgedrag 18

4. DE VASTGOEDPORTEFEUILLE 20

4.1 Huidige woningvoorraad gemeente 20

4.2 Koopwoningen 20

4.3 Huurwoningen 21

5. KOOPWONINGEN 24

5.1 Ontwikkeling koopvoorraad (vraag) 24

5.2 Van huishoudens naar woonvormen 24

5.3 Veranderopgave koopwoningen (woonvorm) 25

5.4 Veranderopgave koopwoningen (prijsklassen) 26

6. SOCIALE HUURWONINGEN 28

6.1 Doelgroep in 2016 28

6.2 Doelgroep in 2025 en 2030 28

6.3 Sociale huurvoorraad in 2025 en 2030 29

6.4 De gewenste portefeuille (naar woonvormen) 31

6.5 De gewenste portefeuille (naar betaalbaarheid) 33

7. VRIJE SECTOR HUURWONINGEN 35

BIJLAGEN 36

Bijlage 1; Begrippen en definities 37

Bijlage 2; Trends en ontwikkelingen in de volkshuisvesting 40

Bijlage 3; Achtergronden Primos 2016 44

Bijlage 4: Woningbehoefte Nederland versus Food Valley (Primos) 47

Bijlage 5; Huishoudinkomens 49

Bijlage 6; Het gedrag van senioren op de woningmarkt 50

Bijlage 7; Overzicht geplande nieuwbouw 53

Concept 1 FM Consultants

SAMENVATTING De gemeente Renswoude wil een actueel beeld hebben van de benodigde toekomstige

woningvoorraad in haar gemeente. Hiermee wil zij haar woningbouwprogramma voor de korte en

lange termijn toetsen.

In deze rapportage actualiseert de gemeente Renswoude de woningmarktinformatie en brengt zij de

trends en ontwikkelingen in beeld. Met deze kennis bepaalt zij de grootte van de gewenste

woningvoorraad in Renswoude en heeft zij inzicht in de veranderopgave op korte en middellange

termijn. De woningvoorraad wordt onderverdeeld in de koop, de sociale huur en de vrije sector huur.

Doelstelling

Het vaststellen van de bandbreedte waarbinnen de woningvoorraad in Renswoude zich tot 2025 en

2030 moet ontwikkelen, op basis van de verwachte marktvraag, en verdeeld naar koopwoningen,

sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Het geven van een doorkijk van de

ontwikkelingen op langere termijn (2050).

Externe ontwikkelingen

De gemeente ziet de volgende externe ontwikkelingen. De economische en politieke ontwikkelingen met een toenemende vraag naar huurwoningen van (semi-)starters op de woningmarkt. Paren en gezinnen met kinderen (doorstromers) zijn minder vaak verhuisd. Zij zijn verder in hun wooncarrière en bezitten reeds een koop- of huurwoning. In 2015 is de nieuwe Woningwet 2015 van kracht geworden. De uitvoering van de wet heeft impact op de Nederlandse woningmarkt en dus ook op de lokale woningmarkt in Renswoude. De overheid beperkt voor corporaties het bouwen en verhuren/verkopen van woningen in het niet-DAEB segment. Daarnaast ziet de overheid een grotere (coördinerende) taak voor de gemeente. Door de demografische ontwikkelingen moet vooral worden geanticipeerd op ontgroening en vergrijzing. En op de toekomstige krimp van bevolking en huishoudens. Hierbij vindt een verschuiving plaats in de opbouw van de leeftijden. Het aantal kinderen en jongeren neemt af (ontgroening) en het aantal ouderen neemt toe (vergrijzing). De extramuralisering is ingezet en zet zich de komende jaren door. De verhuiswens van mensen naar een zorgwoning neemt af. Enerzijds omdat mensen steeds langer zelfstandig (willen) blijven wonen. Anderzijds omdat de overheid de mensen stimuleert langer de eigen verantwoordelijkheid te nemen. Door deze ontwikkelingen verschuift de vraag van woningen hoog in de woonpiramide naar woningen die lager in de woonpiramide staan. Deze ontwikkelingen hebben daarmee ook effect op de druk op de huurvoorraad. Een duurzame leefomgeving wordt net zo normaal als veiligheid of planmatig onderhoud. Het reduceren van CO2 uitstoot, minder energieverbruik en energieneutraal wonen, zal de komende 20 jaar zich verder blijven ontwikkelen. Verduurzaming van het vastgoed is daar een belangrijk onderdeel van.

Intramuraal

Beschermd Wonen

Verzorgd Wonen

Levensloopgeschikt

Overige woningvoorraad


Woningmarkt

Inwoners In Renswoude wonen 5.106 inwoners (1 januari 2017, bron GBA). Primos 2016 prognosticeert een stijging naar 5.570 personen in 2025 (+9%) en 5.880 personen in 2030 (+15%). Na 2030 zet de bevolkingsgroei zich door. Huishoudens Renswoude wonen ca. 1.900 huishoudens. Het aantal huishoudens in de gemeente stijgt volgens de prognoses naar ca. 2.120 huishoudens in 2025 (+12%) en naar ca. 2.240 huishoudens in 2030. Een stijging van 340 huishoudens (ca. 18%). Ten opzichte van de vorige analyse (Primos 2015) zijn dit ca. 70 huishoudens meer. De gemiddelde huishoudgrootte in 2016 is 2,68. De gemiddelde huishoudgrootte daalt naar 2,63 in 2025. Ook in 2030 is de gemiddelde huishoudgrootte 2,63. Volgens de prognose groeit de groep 75-plus huishoudens sterk. Maar ook de 3 en meerpersoonshuishoudens (met bijbehorende kinderen) nemen vanaf 2025 toe.

In 2016 werd ca. 73% van de sociale huurwoningen van het gemeentelijk Woningbedrijf bewoond door huishoudens met een huishoudinkomen tot € 35.739. Door bij verhuizingen toe te wijzen aan de EU-doelgroep is dit aandeel gestegen ten opzichte van eerdere jaren. Het aandeel van de doelgroep met een middeninkomen vanaf € 45.720 (dat in een sociale huurwoning woont) is de afgelopen jaren gedaald van 19% naar 13%. Vergunninghouders De taakstelling voor de gemeente Renswoude voor het huisvesten van statushouders is van 9 personen in de tweede helft van 2016 verlaagd naar 4 vergunninghouders voor de eerste helft van 2017.

Vastgoedportefeuille

In Renswoude staan ca. 1.860 koop- en huurwoningen. Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen (79%). Het overige deel van de woningen bestaat uit huurwoningen van het gemeentelijk Woningbedrijf en overige commerciële verhuurders.

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2017 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

Ontwikkeling huishoudens Renswoude naar leeftijd

Totaal

1 en 2 persoons huishoudens tot 34 jaar

1 en 2 persoons huishoudens 35 tot 54jaar


1 en 2 persoons huishoudens vanaf 75jaar

3 en meerpersoons huishoudens tot 54jaar

3 en meerpersoons huishoudens vanaf 55jaar


Koopwoningen In de gemeente staan op de peildatum ca. 1.485 koopwoningen. De huidige koopvoorraad bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen (93%) en voor een klein deel uit appartementen (7%). De komende vijf jaar neemt de woningvoorraad door harde en zachte plannen met ongeveer 248 koopwoningen toe: - harde plannen in de vorm van 25 appartementen en 124 grondgebonden woningen (waarvan 7

woningen voor senioren); - zachte plannen op de locatie Doest en Borgwal in de vorm van 99 woningen in diverse

woningtypen. Huurwoningen Het bezit van het gemeentelijk Woningbedrijf bestaat uit 349 wooneenheden. In Renswoude worden 35 tot 40 woningen verhuurd door professionele partijen zoals stichtingen, beleggers, bedrijven e.d. Enkele kenmerken van de huidige huurvoorraad van het gemeentelijk Woningbedrijf zijn: - 72% van de huurvoorraad bestaat uit grondgebonden woningen; - 28% van de woningen is gelijkvloers (alle primaire vertrekken zonder trappen bereikbaar); - 89% van de woningen heeft een huur onder de tweede aftoppingsgrens (€ 635,05); - De mutatiegraad is ca. 5% en de gemiddelde woonduur is 15 jaar. De komende tien jaar neemt de woningvoorraad door verkoop, sloop en nieuwbouw met ongeveer 40 woningen toe.

Koopwoningen

De grootte van de koopvoorraad in 2025 wordt bepaald door de volgende ontwikkelingen: - De demografische ontwikkeling; het aantal koopwoningen groeit tot 2025 evenredig met de

demografie met 12%; dit zijn 170 tot 180 woningen;

- Verschuiving van huur naar koop; door de afname van het aandeel scheefwoners in de sociale huurvoorraad ontstaat een extra vraag naar 10 tot 15 koopwoningen;

Conclusie koopwoningen (2025/2030) De vraag naar koopwoningen is tot 2025 geprognosticeerd op 1.665 tot 1.680 koopwoningen. Een stijging van 180 tot 200 woningen (ca. 13%):

170 tot 180 woningen voor de demografische ontwikkeling;

10 tot 15 woningen voor de scheefwoners uit de sociale huurwoningen. In de periode 2025 tot 2030 kan volgens de prognoses de woningvoorraad met nog eens 90 tot 110 koopwoningen toenemen.

Appartementen en nultredenwoningen De afzetmarkt voor de appartementen en de nultredenwoningen is vooral te vinden bij de 55-plussers. Maar ook voor starters is een deel van de appartementen bereikbaar. Met de 25 geplande concrete nieuwbouwappartementen worden de geprognosticeerde aantallen voor 2025 met 10 tot 20 appartementen overschreden. Daartegenover staat een geprognosticeerd tekort van nultredenwoningen. Voor appartementen zit een risico in de marktopnamecapaciteit. Door een juiste kwaliteit in een goede omgeving kunnen de appartementen een goed en haalbaar alternatief zijn voor het berekende tekort aan nultredenwoningen.


Eengezinswoningen De concrete plannen (korte termijn) voor ca. 120 eengezinswoningen sluiten goed aan op de gewenste vraag en de ambitie van de gemeente. Voor 2025 ontstaat bij doorvoering van alle plannen Doest en Borgwal (99 woningen) een berekend overschot van 40 tot 60 eengezinswoningen. Bij de concretisering van de planvorming van deze twee locaties kan het programma worden aangepast aan de actuele situatie. Er kan worden gekozen voor andere woningtypes (bijv. extra nultredenwoningen) of andere eigendomsvormen (bijv. meer sociale huur). Ook kunnen de twee locaties worden ingezet voor het geprognosticeerde tekort in 2030.

Conclusies woonvormen koopwoningen (2025/2030) Rekening houdend met de woonwensen en woongedrag van de huishoudens, en de huidige plannen, wordt op de middellange termijn (2025) een overschot geprognosticeerd van 40 tot 60 eengezinswoningen. Deze 40 tot 60 woningen worden bij de planvorming van de locaties Doest en Borgwal nader bezien in relatie tot de ontwikkelingen in de woningmarkt en de economische ontwikkelingen.

Sociale huurwoningen

De huidige grootte van de doelgroep is 300 huishoudens:

250 huishoudens met een inkomen tot € 36.165 (primaire doelgroep);

50 huishoudens met een inkomen tussen € 36.165 en € 46.200 (secundaire doelgroep).

Als de gemeente Renswoude de groei evenredig verdeelt over alle huishoudens en inkomensgroepen, stijgt ook de doelgroep met 12% tot 18%. Dit zijn ca. 35 huishoudens in 2025 (12% van 300 huishoudens) en ca. 55 huishoudens in 2030 (18% van ca. 300 huishoudens). De gemeente verwacht dat het aandeel scheefwoners met inkomen vanaf € 46.200 verder afneemt naar 10% in 2025/2030. Voor de onzekere economische ontwikkelingen houden we een bandbreedte aan tussen -5% en 5%.

Conclusies sociale huurwoningen (2025/2030): De gemeente Renswoude heeft in 2025 360 tot 395 sociale huurwoningen beschikbaar voor de doelgroep (tot € 46.200) en voor de 10% huishoudens met een hoger inkomen. In 2030 is het aantal beschikbare sociale huurwoningen 375 tot 415 groot. Met de huidige plannen wordt de gewenste beschikbare sociale huurvoorraad in 2025 behaald. Tot 2030 is, afhankelijk van de economische ontwikkelingen, een extra behoefte aan 0 tot 40 sociale huurwoningen.

Appartementen De vraag naar appartementen zonder lift is gering (15 tot 20 woningen) en is afkomstig van de jongere een- en tweepersoonshuishoudens. De vraag is ongeveer gelijk aan de vraag in 2025. De vraag naar appartementen met lift is 70 tot 80 woningen groot. De vraag is afkomstig van een- en tweepersoonshuishoudens van alle leeftijden. De vraag is ongeveer gelijk aan de vraag in 2025. Eengezinswoningen Ook de vraag naar gezinswoningen (260 tot 270 woningen) is afkomstig van alle doelgroepen en is ongeveer gelijk aan de vraag in 2025. De vraag naar nultredenwoningen door 55-plussers is in 2030 ca. 10 woningen groter dan in 2025 (40 tot 50 woningen).


Conclusies woonvormen sociale huurwoningen (2025/2030) Rekening houdend met de woonwensen en woongedrag van de huishoudens, en met inachtneming van de geplande sloop, nieuwbouw en verkoop, prognosticeert het gemeentelijk Woningbedrijf voor 2025 een evenwicht tussen de vraag en het aanbod van sociale huurwoningen. Tot 2030 is, afhankelijk van de economische ontwikkelingen, nog een aanvullende vraag naar met name grondgebonden woningen. De doelgroep voor deze woningen bestaat uit zowel een- en tweepersoonshuishoudens (van alle leeftijden) als wel gezinnen.

Vrije sectorwoningen

Er is getalsmatig ruimte voor ca. 15 extra vrije sector huurwoningen: - 5 tot 10 woningen voor de demografische ontwikkeling; - 5 tot 10 woningen voor de scheefwoners uit de sociale huurwoningen. In het woningbouwprogramma zijn 11 woningen geprogrammeerd. De woningen zijn/worden binnenkort opgeleverd.

Nawoord

De gemeente heeft in de eerdere rapportages haar ambitie van 5.500 personen in 2025 in de ontwikkelingen van de woningvoorraad meegenomen. Inmiddels sluit de prognose van Primos 2016 aan op deze ambitie. De uitkomsten uit deze rapportage liggen, mede hierdoor, in lijn met de uitkomsten uit het eerdere onderzoek “quick scan woningmarktonderzoek gemeente Renswoude” van FM Consultants van 6 maart 2013 en het onderzoek “Ontwikkeling woningvoorraad 2016 – 2025” d.d. 20 november 2015.


1. INLEIDING De gemeente Renswoude wil een actueel beeld hebben van de benodigde toekomstige

woningvoorraad in haar gemeente. Hiermee wil zij haar woningbouwprogramma voor de korte en

lange termijn toetsen.

In deze rapportage actualiseert de gemeente Renswoude de woningmarktinformatie en brengt zij de

trends en ontwikkelingen in beeld. Met deze kennis bepaalt zij de grootte van de gewenste

woningvoorraad in Renswoude en heeft zij inzicht in de veranderopgave op korte en middellange

termijn. De woningvoorraad wordt onderverdeeld in de koop, de sociale huur en de vrije sector huur.

Doelstelling

Het vaststellen van de bandbreedte waarbinnen de woningvoorraad in Renswoude zich tot 2025 en

2030 moet ontwikkelen, op basis van de verwachte marktvraag, en verdeeld naar koopwoningen,

sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Het geven van een doorkijk van de

ontwikkelingen op langere termijn (2050).

Leeswijzer In hoofdstuk 3 is de samenvatting van de woningmarkt in Nederland, de FoodValley en de gemeente Renswoude opgenomen. Het woningvastgoed in de gemeente is in hoofdstuk 4 in beeld gebracht. In hoofdstuk 5 is met de scenario-analyse uit 2015 de ontwikkeling van het aantal koopwoningen berekend. In hoofdstuk 6 is de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad in beeld gebracht en in hoofdstuk 7 wordt nader ingegaan op de vrije sector huur. In bijlage 1 is een toelichting gegeven op de verschillende begrippen en definities in dit rapport. Voor de rapportage zijn gegevens gebruikt uit diverse bronnen en met diverse peildata. Hierdoor kan het voorkomen dat de aantallen in verschillende tabellen van elkaar afwijken.


2. EXTERNE ONTWIKKELINGEN

2.1 Landelijke ontwikkelingen

In bijlage 2 is ingegaan op de belangrijkste demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politieke ontwikkelingen (DESTEP), die invloed hebben op de ontwikkelingen in het wonen en de volkshuisvesting. De meest belangrijke trends en ontwikkelingen zijn:

De economische en politieke ontwikkelingen en het effect hiervan op de doelgroep;

De demografische ontwikkelingen (vergrijzing, veranderende huishoudsamenstellingen);

De extramuralisering (scheiden van wonen en zorg); met effect voor ouderen en andere doelgroepen;

De verdere vraag naar verduurzaming van de leefomgeving.

2.1.1 Economische en politieke ontwikkelingen

Uit de landelijke rapportage van het WoON 2015 blijkt dat (semi-)starters op de woningmarkt meer zijn gaan huren. Paren en gezinnen met kinderen (doorstromers) zijn minder vaak verhuisd. Zij zijn verder in hun wooncarrière en bezitten reeds een koop- of huurwoning. Zie ook grafiek 2.1. In hoeverre deze trend zich doorzet, is moeilijk te voorzien, en hangt in belangrijke mate af van de economische ontwikkelingen op middellange termijn. Grafiek 2.1; gerealiseerde verhuizingen, naar verhuisbeweging en eigendomsvorm 2009- 2015, bron WoON 2015

In 2015 is de nieuwe Woningwet 2015 van kracht geworden. De uitvoering van de wet heeft impact op de Nederlandse woningmarkt en dus ook op de lokale woningmarkt in Renswoude. De belangrijkste onderdelen uit de Woningwet 2015 zijn hierna weergegeven. Er zijn 19 woningmarktregio’s gevormd, waarbinnen woningcorporaties en woningbedrijven (zogenaamde Toegelaten Instellingen) verplicht zijn om te opereren en te investeren. Renswoude behoort tot de regio Foodvalley. Zie figuur 2.1 met de woningmarktregio’s.


Figuur 2.1; woningmarktregio’s; bron Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

In de huurregelgeving is het Passend Toewijzen geïntroduceerd. Corporaties en woningbedrijven zijn verplicht 95% van de huurtoeslag-gerechtigde huishoudens passend toe te wijzen. De huur voor het passende toewijzen van een- en twee persoonshuishoudens bedraagt maximaal € 592,55 (eerste aftoppingsgrens) en voor meerpersoonshuishoudens maximaal € 635,05 (tweede aftoppingsgrens). Daarbij heeft de minister gesteld dat de wachttijd voor die doelgroep van een huurwoning niet mag oplopen. In de praktijk betekent dit dat corporaties haar huren moeten verlagen (het zgn. aftoppen). Het passend toewijzen leidt enerzijds tot minder inkomsten, maar anderzijds tot een betere ‘bezetting’ van de huurwoningen (het te duur ‘scheefwonen’ wordt verminderd). Als laatste belangrijke ontwikkeling is het toepassen van waarderen op marktwaarde. Daarmee komt meer zicht op het rendement van de huurvoorraad. De reële waardering van de huurvoorraad is daarmee beter vergelijkbaar met de particuliere en commerciële woningmarkt. De verschillen worden verklaard door de maatschappelijke doelstellingen:

Het beschikbaarheidsoffer; het offer dat corporaties brengen door de woningen niet uit te ponden;

Het betaalbaarheidsoffer; het offer dat wordt gebracht door geen markthuren te vragen;

Het kostenoffer; het offer dat wordt gebracht door investeringen in de leefbaarheid, onderhoud en duurzaamheid.

De overheid beperkt voor corporaties het bouwen en verhuren/verkopen van woningen in het niet-DAEB segment. Daarnaast ziet de overheid een grotere (coördinerende) taak voor de gemeente.

2.1.2 Demografische ontwikkelingen

De omvang van de bevolking van Nederland is sinds het uitbreken van de wereldwijde kredietcrisis in 2008 met zo’n half miljoen mensen toegenomen. Zo’n 54% daarvan is ‘natuurlijke aanwas’, er worden in grote delen van Nederland nog altijd meer kinderen geboren dan er mensen overlijden.


Ondanks de grote gevolgen van de crisis voor Nederlandse economie en woningmarkt is Nederland de afgelopen jaren aantrekkelijk gebleken voor vestigers uit de Europese Unie en daarbuiten. Naast de komst van meer arbeids- en studiemigranten hebben in 2014 en 2015 ook aanzienlijk meer asielmigranten hun toevlucht tot Nederland gezocht. Voor de woningmarkt is niet zozeer de bevolkingsgroei als wel de huishoudenstoename van belang. Het aantal huishoudens neemt al decennia sneller toe dan de bevolking. In de afgelopen jaren heeft deze ontwikkeling zich voortgezet. In 2009 bestond een gemiddeld particulier huishouden uit 2,23 personen, in 2015 is dat gedaald tot 2,17. De prognose is dat de huishoudgrootte in 2025 is teruggelopen tot 2,10 personen. Prognoses worden opgesteld op basis van ontwikkelingen in het recente verleden. Het is echter niet zeker dat de demografische trends zich in de toekomst voortzetten. De omvang van de immigratie en emigratie fluctueerde sterk in het verleden en vormt voor de toekomst de grootste onzekerheid. Voor het jaar 2025 is de prognose 17,6 miljoen inwoners, maar de bandbreedte die daarbij gehanteerd wordt is wijd: waarschijnlijk ligt de bevolkingsomvang van Nederland in 2025 tussen de 17,3 miljoen en 17,9 miljoen. Onder andere op basis van deze onzekerheid op nationaal niveau zijn de bandbreedtes in de provinciale woningbehoefteprognoses geschat. Dat betekent dat het belangrijk is te kijken naar de verschillen tussen de korte termijn (groei) en de lange termijn (stabilisatie en krimp). De insteek bepaalt de interpretatie van de cijfers.

2.1.3 Extramuralisering

De verhuiswens van mensen naar een zorgwoning neemt af. Enerzijds omdat mensen steeds langer zelfstandig (willen) blijven wonen. Anderzijds omdat de overheid de mensen stimuleert langer de eigen verantwoordelijkheid te nemen. De overheid dwingt dit af door de zorgvragers minder snel te indiceren voor verblijf in een zorgwoning. Door deze ontwikkelingen verschuift de vraag van woningen hoog in de woonpiramide naar woningen die lager in de woonpiramide staan (zie figuur 2.2). De ontwikkelingen hebben daarmee ook effect op de druk op de huurvoorraad. Figuur 2.2; woonpiramide Landelijk zien we twee richtingen.

De zorgvragers krijgen geen indicatie voor verblijf meer en blijven dus (langer) in hun eigen koop- of huurwoning wonen; dit heeft consequenties voor de wens naar aanpassingen in de huidige woningen waarin de zorgvragers wonen; daarnaast moet de zorg aan huis worden ingevuld;

De zorgvragers verhuizen naar een wooncomplex met verzorging; de gemeente Renswoude verwacht een ontwikkeling aan mogelijkheden in de voorraad, van individueel wonen (geschikt voor het leveren van zorg), geclusterd wonen met 24-uurs zorg in bijv. het voormalige verzorgingshuis, beschermd wonen, zorgvilla’s, enz.; dit heeft consequenties voor de organisatie van de zorg in het wooncomplex.

2.1.4 Verduurzaming leefomgeving

Duurzaamheid wordt net zo normaal als veiligheid of planmatig onderhoud. Het reduceren van CO2 uitstoot, minder energieverbruik en energieneutraal wonen, zal de komende 20 jaar een grote ontwikkeling blijven. Verduurzaming van vastgoed is niet alleen nuttig, maar bovenal noodzakelijk. Economisch omdat de nieuwbouw opdroogt en de focus komt te liggen op renovatie. Ecologisch omdat energiezuinig of neutraal maken van woningen een blijvende trend is.

Intramuraal

Beschermd Wonen

Verzorgd Wonen

Levensloopgeschikt

Overige woningvoorraad


3. DE WONINGMARKT In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de demografische ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens, de migratiestromen, de huishoudinkomens en de indicaties in de zorg.

3.1 Demografische ontwikkelingen

3.1.1 De Nederlandse woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt kent een grillig verloop. Terwijl in delen van de Randstad de woningmarkt weer langzaam oververhit raakt, huurders de stad uittrekken naar de periferie en de koopprijzen op jaarbasis met dubbele cijfers stijgen, is in andere delen van de woningmarkt sprake van ontspanning en zelfs krimp (Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg en Noord- en Oost-Groningen).

3.1.2 Food Valley

In de Primos prognose zien we voor Nederland een driedeling in de woningmarkt. Het is een indeling in woningmarktgebieden die overspannen, gespannen en ontspannen zijn. De regio Food Valley (Ede) is een van de 9 woningmarktregio’s in Nederland met een ontspannen woningmarkt. Statistisch is hier sprake van een woningoverschot. Dat betekent op termijn voldoende woningen. Zie figuur 3.1.

Figuur 3.1; woningmarktgebieden, statistisch woningtekort 2015, bron Primos 2016.

Voor een toelichting op de achtergronden van de Primos prognose wordt verwezen naar bijlage 3. Voor de periode 2015-2025 loopt voor heel Nederland het woningtekort op naar 2,5% in 2020 en 2,1% in 2025. In de Food Valley bedragen de tekorten 1,8% in 2020 en 0,9% in 2025. De tekorten zijn dus kleiner en tenderen op termijn naar 0. Zie ook de tabellen in de bijlage 4.


3.1.3 Renswoude

De gemeente Renswoude telt in totaal 5.106 inwoners (per 1 januari 2017, bron GBA). Voor het in beeld brengen van de demografische ontwikkelingen van de inwoners en huishoudens in de gemeente is gebruik gemaakt van het CBS 2015 (historie) en Primos 2016 (toekomst). De provincie gaat in haar Woningmarktmonitor eveneens uit van de Primos prognoses.

Bevolkingsontwikkeling

Historie De gemeente is tussen 31 december 2006 en 31 december 2016 gegroeid met 14,3% (1,4% per jaar). Zie tabel 3.1. De groei is voor ruim 70% het gevolg van een geboorteoverschot. Het overige deel is het gevolg van een vestigingsoverschot. Tabel 3.1; bevolkingsontwikkeling 2006-2016; bron CBS

Inwonertal 31/12/2006



Absolute stijging

Stijging per jaar

Percentage per jaar

Renswoude 4.463 4.822 5.101 638 63,8 1,58%

In 2013 en 2014 vertrokken meer personen uit de gemeente dan dat er zich vestigden. Voor de overige jaren is het vestigingsoverschot positief. Zie tabel 3.2. De meeste vertrekkers hebben een leeftijd van 15 tot 25 jaar. Tabel 3.2; Vestigingsoverschot in aantallen personen (inclusief immi- en emigratie); bron CBS, 29 november 2016

Prognose 2017-2050 Voor inzicht in de bevolkingsprognose is de meest recente Primos prognose (2016) geanalyseerd. Deze nieuwste prognose laat een hoger aantal inwoners in 2025 zien (ca. 5.570 inwoners) dan alle eerdere prognoses (5.225 tot 5.425). Primos 2015 prognosticeerde een verder gaande stijging van het aantal inwoners. Dit in tegenstelling tot alle eerdere prognoses waarin na 2020 een stabilisatie van het aantal inwoners voorzien was. In Primos 2016 zet deze trend zich door tot minimaal 2050. Zie grafiek 3.1.

Jaar Vestiging Vertrek Saldo

2006 232 169 63

2007 221 252 -31

2008 229 225 4

2009 226 172 54

2010 271 169 102

2011 194 186 8

2012 218 196 22

2013 177 218 -41

2014 204 229 -25

2015 231 207 24

Gem. 220 202 18 -30

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

0-15 15-25 25-30 30-40 40-50 50-65 65-85 85+

Vestigingsoverschot 2011-2016


Grafiek 3.1; bevolkingsontwikkeling voor de gemeente Renswoude voor de periode 2015-2050; bron Provincie (Primos 2013), Primos 2014, Primos 2015 en Primos 2016

De ambitie van de gemeente voor het jaar 2025 (5.500 inwoners) wordt volgens Primos 2016 met een autonome groei behaald. De komende jaren (tot ca. 2030) worden in Renswoude jaarlijks ca. 60 personen meer geboren dan dat er overlijden. Na 2030 blijft een geboorteoverschot van 40 tot 50 personen per jaar. In de laatste vijf jaar vertrokken gemiddeld 12 personen per jaar meer uit de gemeente dan dat er zich vestigden. Deze trend is in de prognoses van Primos 2016 doorgezet. Voor vestiging en vertrek prognosticeert Primos een licht negatief binnenlands migratiesaldo en een licht positief buitenlands migratiesaldo. Zie grafiek 3.2.

Grafiek 3.2; bevolkingsontwikkeling 2015-2045 naar geboorteoverschot, binnenlandse en buitenlandse migratie; bron Primos 2016

4.500

5.000

5.500

6.000

6.500

7.000

2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

Bevolkingsontwikkeling 2015-2050

Provincie (Primos 2013) Primos 2014 Primos 2015 Primos 2016

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045

Bevolkingsontwikkeling gemeente Renswoude

Geboorteoverschot Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo


Prognose naar leeftijd De vergrijzing is in Renswoude in volle gang: - Het aantal 55- tot 65-jarigen neemt tot 2030 met ca. 18% toe (+105 personen) en bereikt dan

haar maximum; - Het aantal 65- tot 75-jarigen neemt tot 2030 met ca. 8% toe (+40 personen) en neemt vanaf 2040

in aantal weer af; - Het aantal 75-plussers neemt tot 2030 nog sterk toe (ca. 130%, +335 personen); ook na 2030

blijft de groep 75-plussers toenemen. De groep 35- tot 54-jarigen blijft in aantal ongeveer gelijk. Na 2030 wordt weer een stijging geprognosticeerd. In de gemeente is geen sprake van ontgroening. Het aantal kinderen (0 tot 19 jaar) neemt tot 2030 met ca. 14% toe (+215 personen). De groep 20- tot 34-jarigen neemt tot 2030 met ca. 5% toe (+45 personen) en blijft ook na 2030 stijgen. Zie de tabel 3.3 en grafiek 3.3. Tabel 3.3; ontwikkeling leeftijdsopbouw gemeente Renswoude 2017-2040; bron Primos 2016

Grafiek 3.3; ontwikkeling leeftijdsopbouw Renswoude 2017 en 2030; bron Primos 2016

Huishoudensontwikkeling

Het aantal huishoudens in de gemeente bedraagt per 2016 ca. 1.900 huishoudens (Primos 2016). De gemiddelde huishoudgrootte is 2,68. Het aantal huishoudens in de gemeente stijgt volgens de prognoses naar ca. 2.120 huishoudens in 2025 (+12%) en naar ca. 2.240 huishoudens in 2030. Een stijging van 340 huishoudens (ca. 18%). Ten opzichte van de vorige analyse (Primos 2015) zijn dit ca. 70 huishoudens meer. Zie grafiek 3.4. De gemiddelde huishoudgrootte daalt naar 2,63 in 2025. Ook in 2030 is de gemiddelde huishoudgrootte 2,63.

Jaar 2017 2025 2030 2040 2050

Leeftijd aantal % aantal % aantal % aantal % aantal %

0-19 1.484 0% 1.584 7% 1.697 14% 1.791 21% 1.845 24%

20-34 962 0% 979 2% 1.009 5% 1.017 6% 1.095 14%

35-54 1.300 0% 1.316 1% 1.331 2% 1.451 12% 1.466 13%

55-64 579 0% 648 12% 685 18% 617 7% 733 27%

65-74 528 0% 527 0% 569 8% 622 18% 561 6%

75+ 251 0% 518 106% 586 133% 726 189% 840 235%

Totaal 5.104 0% 5.572 9% 5.877 15% 6.224 22% 6.540 28%

-5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5%

0-4jr5-9jr

10-14jr15-19jr

20-24jr 25-29jr 30-34jr 35-39jr 40-44jr 45-49jr 50-54jr 55-59jr 60-64jr 65-69jr 70-74jr 75-79jr 80-84jr 85-89jr 90-94jr

95+jr

vrouwen mannen

2017

-5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5%

0-4jr5-9jr

10-14jr15-19jr

20-24jr 25-29jr 30-34jr 35-39jr 40-44jr 45-49jr 50-54jr 55-59jr 60-64jr 65-69jr 70-74jr 75-79jr 80-84jr 85-89jr 90-94jr

95+jr

vrouwen mannen

2030


Grafiek 3.4; huishoudontwikkelingen gemeente Renswoude voor de periode 2016-2050; Bron: Provincie (Primos 2013), Primos 2014, Primos 2015 en Primos 2016.

Door de vergrijzing neemt de groei van het aantal 75-plus huishoudens sterk toe. Het aantal huishoudens verdubbelt van 165 in 2015 naar 377 in 2030. Omstreeks 2050 wordt de grootste piek verwacht (+215%). Het aantal huishoudens van 55 tot 75 jaar neemt met 40 huishoudens af tot 2030 (-/- 10%) en stijgt daarna tot 2040 weer naar hetzelfde aantal als in 2015 (ca. 460 huishoudens). Het aantal een- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar neemt tot 2030 met 9% af (ca. 25 huishoudens). Het aantal een- en tweepersoonshuishoudens tussen 35 en 55 jaar neemt in diezelfde periode toe met 65 huishoudens (46%) toe. Het aantal gezinnen stijgt volgens de prognose tot 2030 met ca. 145 huishoudens (+17%). De stijging zet zich tot 2050 door. Zie grafiek 3.5 en tabel 3.4. Grafiek 3.5; huishoudontwikkelingen gemeente Renswoude, naar leeftijd voor de periode 2017-2050; bron Primos 2016

1600

1700

1800

1900

2000

2100

2200

2300

2400

2500

2600

2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

Huishoudensontwikkeling 2015-2050

Provincie (Primos 2013) Primos 2014 Primos 2015 Primos 2016

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2017 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

Ontwikkeling huishoudens Renswoude naar leeftijd

Totaal

1 en 2 persoons huishoudens tot 34 jaar



1 en 2 persoons huishoudens vanaf 75jaar

3 en meerpersoons huishoudens tot 54jaar

3 en meerpersoons huishoudens vanaf 55jaar


Tabel 3.4; huishoudontwikkelingen gemeente Renswoude, naar leeftijd voor de periode 2017-2040; bron Primos 2016

Binnen de genoemde huishoudens worden de eenoudergezinnen apart benoemd. Dit zijn zowel twee- als drie- of meerpersoonshuishoudens. Het aandeel eenoudergezinnen blijft in de nieuwe prognose redelijk stabiel rond de 100 huishoudens. In de Primos prognose 2015 was nog een stijging naar ca. 145 huishoudens in 2025 voorzien.

3.2 Huishoudinkomens In tabel 3.5 zijn enkele cijfers opgenomen over de inkomensgegevens van Renswoude, Woudenberg en de gemeenten in de Foodvalley. De gegevens van Renswoude zijn op hoofdlijnen vergelijkbaar met de gemeenten Barneveld, Nijkerk, Scherpenzeel en Woudenberg. Het aandeel huishoudens onder of rond het sociaal minimum bedraagt ca. 6%. Tabel 3.5; inkomens en uitkeringen Renswoude; bron CBS d.d. 18 maart 2016

Via data van Whooz1 is inzicht verkregen in de verdeling van huishoudens naar leeftijd en inkomensgroepen. In tabel 3.6 zijn de gegevens op gemeenteniveau weergegeven. Tabel 3.6; inkomen per type huishouden gemeente Renswoude; peildatum januari 2017, bron Whooz

1 Whooz is een informatieverzamelaar en –verstrekker, die onder andere informatie verzamelt over

huishoudens(samenstelling), inkomen, woongegevens etc. Whooz verzamelt deze data op postcodeniveau. Het gemeentelijk Woningbedrijf Renswoude heeft de data ingekocht op CBS buurtniveau.

Renswoude 2017 % 2025 % 2030 % 2040 % 2050 %

1 en 2 persoons huishoudens tot 34 jaar 229 0% 213 -7% 208 -9% 179 -22% 188 -18%

1 en 2 persoons huishoudens 35 tot 54 jaar 162 0% 231 43% 237 46% 226 40% 212 31%

1 en 2 persoons huishoudens 55 tot 74 jaar 483 0% 406 -16% 434 -10% 453 -6% 460 -5%

1 en 2 persoons huishoudens vanaf 75 jaar 183 0% 335 83% 377 106% 474 159% 574 214%

3 en meerpersoons huishoudens tot 54 jaar 671 0% 653 -3% 680 1% 769 15% 813 21%

3 en meerpersoons huishoudens vanaf 55 jaar 172 0% 281 63% 308 79% 302 76% 304 77%

Totaal 1.900 0% 2.119 12% 2.244 18,1% 2.403 26% 2.551 34%

Kern

Lage

inkomens

Midden-

inkomens

Hoge

inkomens

Sociaal

minimum Bijstand

Arbeids-

ongeschikt Werkeloos AOW

Nederland 40% 40% 20% 10% 2,4% 4,7% 2,3% 19%

Barneveld 31% 44% 25% 6% 0,9% 3,1% 1,3% 15%

Ede 35% 43% 22% 7% 1,5% 4,3% 1,8% 16%

Nijkerk 31% 45% 24% 5% 0,7% 3,6% 2,1% 16%

Renswoude 29% 45% 26% 6% 0,6% 2,5% 1,2% 13%

Rhenen 33% 44% 23% 6% 1,3% 4,0% 1,8% 19%

Scherpenzeel 31% 47% 22% 5% 0,6% 2,8% 1,5% 17%

Veenendaal 37% 43% 20% 8% 2,1% 4,4% 2,1% 15%

Wageningen 43% 37% 20% 9% 1,7% 3,6% 1,7% 15%

Woudenberg 29% 46% 25% 5% 0,6% 4,0% 1,5% 17%

Renswoude

tot €

26.000

tot €

40.000

tot €

54.000

tot €

70.000

> €

70.000 Totaal

1 en 2 persoons huishoudens onder 25 jaar 24 8 0 3 3 38

1 en 2 persoons huishoudens, onder 55 jaar 98 49 64 37 153 401

3 en meerpersoons huishoudens, onder 55 jaar 25 82 94 137 297 635

3 en meerpersoons huishoudens, 55 jaar en ouder 19 24 22 31 48 144

1 en 2 persoons huishoudens, 55 t/m 64 jaar 35 28 48 14 94 219


1 en 2 persoons huishoudens, 75 jaar en ouder 80 50 24 12 18 184

Totaal 345 324 293 268 663 1.893


Met de gegevens is bekend hoe de samenstelling van de huishoudens is en in welke inkomenscategorieën zij vallen. Hiermee hebben we voor de gemeente inzicht in bijvoorbeeld het aantal een- tweepersoonshuishoudens van 55 tot 65 jaar met een inkomen tot € 40.000. Deze informatie gebruiken we voor het bepalen van de woonwensen van de verschillende huishoudensgroepen (naar samenstelling, leeftijd en inkomen). In bijlage 5 zijn de huishoudinkomens weergegeven verdeeld naar de koop- en huurwoningen. Van de huishoudens met een inkomens tot € 36.165 woont ruim 50% (ca. 290 huishoudens) in een huurwoning. De andere helft van de huishoudens is in het bezit van een koopwoning.

3.2.1 Sociale huursector

Belangrijk voor de gemeente Renswoude is het aantal huishoudens met een inkomen tot € 36.165 en tot € 46.200 (peildatum 2017) dat in een sociale huurwoning (tot € 710,68) woont of wil gaan wonen. Aan de hand van de huurverhogingspercentages is een inschatting gemaakt van de verdeling van de huishoudinkomens in de afgelopen vier jaar. Zie tabel 3.7. In 2013 werd 65% van de woningen bewoond door de huishoudens met een huishoudinkomen tot € 34.219 (peildatum 2013). Dit zijn 220 huishoudens. Door verhuizingen, door verkoop en door de bouw van 20 sociale huurwoningen aan het Dorpsplein is dit percentage gestegen naar 73% (257 huishoudens) in 2015. In 2016 is het aandeel gelijk gebleven. De huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 45.720 is tussen 2013 en 2015 gedaald van 16% naar ca. 12%. In 2016 is het aandeel gestegen naar 14%. De huishoudens met een hoog inkomen (vanaf € 45.720) is de afgelopen jaren gedaald van ca. 19% in 2013 naar ca. 15% in 2015. In 2016 is het aandeel verder gedaald naar 13%. Tabel 3.7; huishoudinkomens 2013 t/m 2016 gemeente Renswoude; bron CBS (2013) en gemeentelijk Woningbedrijf (2014 t/m 2016), bewerkt FM Consultants

Het percentage van de niet-doelgroep (zgn. scheefwoners) is in de periode 2013-2015 gedaald van 35% naar 27%. In 2016 is het aandeel hogere inkomens gedaald en het aandeel middeninkomens gestegen. De oorzaken van de daling van de hogere inkomens zijn:

De inkomensafhankelijke huurverhogingen van de afgelopen drie jaren;

Bij het toewijzingsbeleid komen uitsluitend bewoners met een inkomen tot € 35.739 in aanmerking voor de woning; de kans bestaat dat de vorige bewoner met een hoger inkomen de woning heeft verlaten; de nieuwbouw van de afgelopen jaren heeft een deel van de huurders met een inkomen vanaf € 35.739 aangetrokken;

Door de sterke vergrijzing stijgt de leeftijd van de huurders langzaam en daardoor krijgt een groter gedeelte van de huurders een lager inkomen (AOW, pensioen);

De huishoudverdunning blijft doorzetten; kleinere huishoudens hebben over het algemeen een kleiner huishoudensinkomen;

0%10%20%30%40%50%60%70%80%

huishoudens met inkomen tot € 34.229 / € 35.739

huishoudens met middeninkomen huishoudens met inkomen vanaf € 43.786 / € 45.720

Huishoudinkomens 2013-2016 in sociale huurwoning

2013 2014 2015 2015


Het gemeentelijk Woningbedrijf woningen aan zittende huurders verkoopt; het grootste deel van deze huurders behoort tot de niet-doelgroep.

De verdere afname van deze doelgroep met een hoger inkomen vanaf € 45.720 in een huurwoning is wel eindig. Er is naast de afname ook een toename die ontstaat door verschuiving van huurders uit de doelgroep naar de groep huurders met een middeninkomen of hoger. Bijvoorbeeld door het gaan samenwonen of door carrière in het werk. Dit effect is al zichtbaar voor de middengroep met een inkomen tussen € 35.739 en € 45.720.

3.3 Zorg

Enkele jaren geleden heeft de overheid het scheiden van de functies wonen en zorg in de AWBZ in gang gezet. Het gaat hierbij niet alleen om het financieel scheiden van wonen en zorg, maar vooral om de fysieke scheiding, ook wel extramuralisering genoemd. De effecten van deze extramuralisering op de ontwikkeling van het aantal huishoudens is door Primos 2016 in zijn prognoses verwerkt.

3.4 Statushouders De stroom vluchtelingen naar o.a. Nederland heeft gevolgen voor de huisvesting van deze mensen. Voor asielzoekers met een verblijfsvergunning (Statushouders) is het vinden van een eigen woonruimte een essentiële stap om deel te nemen aan de maatschappij. Ieder half jaar legt het Rijk alle gemeenten daarvoor een huisvestingstaakstelling op. De afgelopen jaren ging ongeveer 1 op de 15 vrijkomende (corporatie)woningen (6%) naar een vergunninghouder. De woningcorporaties hebben volgens Aedes zo’n 200.000 ex-vluchtelingen een woning toegewezen. In de kernprognose 2015 heeft het CBS de buitenlandse migratie naar boven bijgesteld. Deze bijstelling is ook in de Primos prognose verwerkt met de kanttekening dat er op kernniveau bij de toekenning rekening wordt gehouden met het woonmilieu. In de Kernprognose voorziet het CBS in 2016 een stijging van het aantal asielmigranten ten opzichte van 2015 – tot 69.000. In 2017 en 2018 wordt nog gerekend op 62.000 respectievelijk 32.000 asielmigranten, waarna tot 2024 een geleidelijke afbouw van de asielmigratie volgt. Vanaf 2024 wordt uitgegaan van een jaarlijkse instroom van 7.800 asielmigranten. Vanaf 2017 zullen de effecten in de woningbouw gaan doorwerken. In 2017 komen er naar verwachting 22.000 te huisvesten Statushouders bij, wel substantieel minder dan in 2016. Dit is vastgelegd in de taakstelling 2017. Wel zitten eind 2016 nog bijna 15.000 Statushouders in de opvang te wachten voor een woning, waarvan al 6.000 personen langer dan de tijd die er voor staat. Dat betekent dat er nog een flink beroep gedaan gaat worden op gemeenten en corporaties. Gemeente Renswoude De taakstelling voor de provincie Utrecht in 2016 bedroeg 2.294 (in 2015 was dat nog 1.110) statushouders. De taakstelling voor de gemeente Renswoude voor 2016 bedroeg 9 statushouders. De afgelopen jaren zijn er jaarlijks gemiddeld 4 statushouders gehuisvest door de gemeente Renswoude. Komende jaren is een toename van het aantal statushouders dat moet worden voorzien van woonruimte. De taakstelling voor de eerste helft van 2017 is 4 statushouders. De taakstelling voor de tweede helft van 2017 en verder is nog niet bekend.


3.5 Woonwensen en verhuisgedrag De ontwikkeling van het aantal huishoudens en de woonwensen van deze huishoudens vertalen we in deze paragraaf naar de gewenste woonvormen. De woningvraag wordt onderverdeeld naar twee verschillende woonvormen:

Appartementen met en zonder lift;

Grondgebonden woningen (eengezins- en nultredenwoningen). Om de vertaalslag te maken van de verschillende typen huishoudens naar woonvormen is inzicht nodig in de woonwensen en het feitelijke verhuisgedrag van deze huishoudens. Voor een beeld van de woonwensen is gebruik gemaakt van diverse bronnen (WoON, CBS, USP) en de eigen ervaringen van de gemeente Renswoude. Met de woonwensen alleen is men er nog niet. De woonwensen moeten nog worden vertaald naar het werkelijke woon- en verhuisgedrag. Met name voor 55-plussers geldt dat zij vaak in de eigen (eengezins)woning blijven wonen. Zie figuur 3.2 voor de daadwerkelijke woonsituatie van 55-plussers (koop en huur). Figuur 3.2; woonsituatie huishoudens in Nederland van 55 jaar en ouder; bron WoON2015

Voor de groep senioren op de woningmarkt kan onderscheid worden gemaakt tussen de blijvers, de moeters en de kiezers (zie ook bijlage 6):

De blijvers; zij zijn honkvast en blijven in hun eigen huis wonen; dit is verreweg de grootste groep;

De kiezers; de groep 55-plussers die uit eigener beweging kiest om een laatste stap in de wooncarrière te maken; de groep is zo`n 3% tot 6% groot;

De moeters; mensen die zolang mogelijk in hun eigen huis hebben gewoond maar daar vanwege hun gezondheid op enig moment uitmoeten.

Koopwoningen Rekening houdend met het feitelijke verhuisgedrag is voor het bepalen van de gewenste koopvoorraad de volgende verdeling aangehouden:

De groep een- en tweepersoonshuishoudens wenst/ woont in een appartement (5%) of in een grondgebonden woning (95%);

De groep gezinnen wenst of woont in een eengezinswoning;

De groep 55 tot 65-jarige wenst/woont voor 85% in de huidige eengezinswoning en voor 15% in een voor senioren gelabeld woning (grondgebonden of appartement);


De groep 75-plussers wenst/woont voor 65% in de huidige eengezinswoning en voor 35% in een voor senioren gelabeld woning (grondgebonden of appartement).


Huurwoningen Voor de 55-plus huishoudens in een sociale huurwoning in Renswoude, geldt dat ca. 40% van deze 55-plus huishoudens in een woning woont die geschikt is voor senioren (nultreden of appartement met lift). Dit percentage wijkt af van het landelijke gemiddelde (met ook de koopwoningen).

Rekening houdend met het feitelijke verhuisgedrag is voor het bepalen van de gewenste huurvoorraad de volgende verdeling aangehouden:

De groep een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar wenst/woont in een appartement (40%) of in een grondgebonden woning (60%);

De groep gezinnen wenst of woont in een eengezinswoning;



De groep 75-plussers wenst/woont voor 50% in de huidige eengezinswoning en voor 50% in een voor senioren gelabeld woning (grondgebonden of appartement).

Bovenstaande inzichten zijn gebruikt in de hoofdstukken 6, 7 en 8 voor het bepalen van de gewenste woonvormen.


4. DE VASTGOEDPORTEFEUILLE In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van het woningvastgoed in de gemeente Renswoude.

4.1 Huidige woningvoorraad gemeente De gemeente Renswoude telt ca. 1.860 woningen (bron WOZ d.d. februari 2017). Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen (79%). De overige 21% van de woningen bestaat uit huurwoningen van het gemeentelijk Woningbedrijf (18,5%) en commerciële verhuurders (2,5%). Een gedeelte van de koopwoningen wordt (tijdelijk) verhuurd. 43% van de woningvoorraad bestaat uit vrijstaande woningen en twee onder een kapwoningen. 46% van de woningvoorraad bestaat rijwoningen. 11% van de woningen bestaat uit appartementen (niet grondgebonden woningen). Zie grafiek 4.1. Grafiek 4.1; woningvoorraad naar woonvorm; gemeente Renswoude, bron gemeente Renswoude, WOZ d.d. februari 2017

4.2 Koopwoningen In de gemeente staan op de peildatum ca. 1.485 koopwoningen. De huidige koopvoorraad bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen (93%) en voor een klein deel uit appartementen (7%). Zie tabel 4.1. Tabel 4.1; aantal koopwoningen 2017 naar woonvorm en WOZ waarde; bron gemeente Renswoude februari 2017

In de koopvoorraad hebben ca. 75 grondgebonden woningen alle primaire vertrekken (woonkamer, slaapkamer, keuken, douche- en toiletruimte) op de begane grond. Uitgangspunt hiervoor zijn de geregistreerde woonvormen vrijstaande villa’s en (semi-)bungalows.

Vrijstaand22%

2^1 kap21%

Rijwoningen46%

Appartementen11%

Woonvormen en prijsklassen Aantal %

1. appartementen met WOZ-waarde tot € 180.000 70 5%

2. appartementen met WOZ-waarde van € 180.000 tot € 270.000 35 2%

3. appartementen met WOZ-waarde vanaf € 270.000 4 0%

4. eengezinswoningen met WOZ-waarde tot € 180.000 56 4%

5. eengezinswoningen met WOZ-waarde van € 180.000 tot € 270.000 611 41%

6. eengezinswoningen met WOZ-waarde vanaf € 270.000 709 48%

Totaal 1.485


Ontwikkeling koopvoorraad (aanbod) De komende vijf jaar neemt de woningvoorraad door harde en zachte plannen met ongeveer 248 koopwoningen toe: - harde plannen in de vorm van 25 appartementen en 124 grondgebonden woningen (waarvan 7

woningen voor senioren); - zachte plannen op de locatie Doest en Borgwal in de vorm van 99 woningen in diverse

woningtypen. Het overzicht met de harde en zachte plannen is opgenomen in bijlage 7. De samenvatting is opgenomen in tabel 4.2 Tabel 4.2; ontwikkeling woningvoorraad 2017-2022

Noot: de 99 woningen Doest en locatie Borgwal zijn bij de eengezinswoningen opgeteld.

Dit jaar (2017) nadert de centrumontwikkeling in Renswoude haar voltooiing. Naar verwachting wordt er dit jaar ook een besluit genomen over de invulling van bouwdelen 2 en 3. Vooralsnog wordt er uitgegaan van de realisatie van 7 appartementen.

4.3 Huurwoningen Het bezit van het gemeentelijk Woningbedrijf bestaat uit 349 wooneenheden en is als volgt opgebouwd: - 207 eengezinswoningen bestaande uit 197 rijtjeswoningen (eind- hoek- en tussenwoningen) en

10 twee-onder-een-kap woningen; - 42 gelijkvloerse woningen bestaande uit grondgebonden nultredenwoningen; - 89 appartementen bestaande uit 25 boven- en benedenwoningen, 8 kamers, 1 maisonnette en

55 overige appartementen; - 3 woonwagenstandplaatsen; (naar verwachting vervalt in 2017 formeel de 3e standplaats) - 8 zorgeenheden. In Renswoude worden 35 tot 40 woningen verhuurd door professionele partijen zoals stichtingen, beleggers, bedrijven e.d. Zie tabel 4.3. Tabel 4.3; woningvoorraad gemeentelijk Woningbedrijf naar woonvorm; peildatum januari 2017

Woonvormen

Concrete

plannen

Locatie Doest

en Borgwal Totaal

Appartementen 25 0 25

Eengezinswoningen 124 99 223

Totaal 149 99 248

Aanbod

Gemeentelijk

Woningbedrijf

Overige

verhuurders Totaal

Appartement zonderl ift 34 7 41

Appartementen met lift 55 4 59

Eengezinswoningen 207 20 227

Grondgebonden nultredenwoningen 42 5 47

Subtotaal 338 36 374

Standplaatsen 3

Zorgeenheden 8

Totaal 349


Seniorenwoningen

Het gemeentelijk Woningbedrijf heeft 42 grondgebonden woningen waarbij alle primaire vertrekken (woonkamer, slaapkamer, keuken, douche- en toiletruimte) zich op de begane grond bevinden. Daarnaast is ca. 60% van de appartementen voorzien van een lift. In totaal is ca. 28% van de woningvoorraad van de gemeente Renswoude gelijkvloers en zijn alle primaire vertrekken zonder trappen bereikbaar. Huurniveaus

Het grootste aandeel (89%) van de woningvoorraad van de gemeente Renswoude heeft een huur onder de tweede aftoppingsgrens (€ 635,05). Het overige deel van de woningen heeft een middeldure huur (tussen € 635,05 en € 710,68). Het gemeentelijk Woningbedrijf heeft geen woningen (meer) met een huur boven de liberalisatiegrens. Zie grafiek 4.2. Grafiek 4.2; woningvoorraad gemeentelijk Woningbedrijf naar huurniveaus; peildatum januari 2017

Bij mutatie worden de huren van de woningen geharmoniseerd. De streefhuur wordt afgeleid van 4,5% van de WOZ-waarde: - Woningen met een energielabel A of B hebben een streefhuur van 70% maximaal redelijk; - Woningen met een energielabel C of D hebben een streefhuur van 65% maximaal redelijk; - Woningen met een energielabel E t/m G hebben een streefhuur van 60% maximaal redelijk. Het grootste deel van de huurvoorraad bevindt zich onder de eerste en tweede aftoppingsgrens. Zie tabel 4.4 Tabel 4.4; woningvoorraad gemeentelijk Woningbedrijf naar streefhuren; peildatum januari 2017

Incl. 8 zorgeenheden

Met het huidige huurprijsbeleid is de streefhuur van een aantal woningen lager dan de huidige huur. Verhuurbaarheid Het aantal mutaties ligt in de periode 2012 t/m 2014 op gemiddeld 14 woningen per jaar (ca. 4%). In de periode 2014 t/m 2016 is het gemiddeld aantal mutaties opgelopen naar 18 woningen per jaar (ca. 5%). De gemiddelde woonduur van de huishoudens was in 2015 ruim 15 jaar en is in januari 2017 ongeveer gelijk gebleven.

tot € 414,02; 17%

€ 414,02 tot € 592,55; 63%

€ 592,55 tot € 635,05; 9%

€ 618,24 tot € 710,68; 11%

Huurniveaus

Huurniveau huidig Aantal 2017 %

Aantal na

harmonisatie %

tot € 414,02 59 17% 73 21%

€ 414,02 tot € 592,55 218 63% 238 69%

€ 592,55 tot € 635,05 30 9% 7 2%

€ 618,24 tot € 710,68 39 11% 28 8%

Subtotaal 346 100% 346 100%

vanaf € 710,68 0 0

346 346


Ontwikkeling woningvoorraad (aanbod) Het aantal woningen in de sociale huurvoorraad wijzigt de komende jaren door het verkoopprogramma, de sloop/vervangende nieuwbouw en door additionele nieuwbouw. Verkoop De gemeente Renswoude heeft per juni 2015 97 woningen op de verkooplijst staan. De woningen worden bij mutatie verkocht. In het besluit van de gemeenteraad d.d. december 2013 is vastgesteld dat 45 woningen worden verkocht. Van dit aantal zijn tot en met 31 december 2016 20 verkopen gerealiseerd. Vanaf 1 januari 2017 is de verkoopopgave hiermee nog 25 woningen groot. Sloop/vervangende nieuwbouw De grootte van de huurvoorraad wijzigt door de herstructurering van de woningen aan de Taets van Amerongenweg e.o. In complex III worden 13 eengezinswoningen gesloopt en in complex VI worden 10 woningen gesloopt (inclusief één aangekochte woning). In totaal neemt de woningvoorraad met 23 woningen af. De vervangende nieuwbouw bestaat uit huurwoningen en koopwoningen. In de (sociale) huur worden 21 eengezinswoningen, 17 grondgebonden seniorenwoningen en 8 boven- en benedenwoningen ontwikkeld. In de koop worden 13 eengezinswoningen en 5 grondgebonden seniorenwoningen ontwikkeld. Nieuwbouw Nieuwbouw vindt grotendeels plaats in de uitbreidingswijk Beekweide. In de notitie van FM Consultants d.d. 18 december 2013 is in het volkshuisvestelijk kader voorgesteld niet alleen koopwoningen te ontwikkelen maar ook ca. 35 eengezinswoningen. In mei 2017 worden 20 sociale huurwoningen aan de Scholeksterweide/Reigerweide opgeleverd. De opleverdatum is bijgesteld in verband met vorstverlet. In de laatste planvorming wordt rekening gehouden met de bouw van nog eens 12 eengezinswoningen en 8 boven-en benedenwoningen. In totaal 40 sociale nieuwbouwwoningen. In het Rechthuis (Dorpsstraat 44 en 46) is in de afgelopen jaren de bouw van 5 vrije sector huurappartementen (en 9 koopappartementen) gerealiseerd. Conclusie De komende tien tot vijftien jaar neemt de woningvoorraad door verkoop, sloop en nieuwbouw met ongeveer 40 woningen toe, zie tabel 4.5. Tabel 4.5; ontwikkeling sociale huurvoorraad 2017-2030

Vrije sector huurwoningen

In het woningbouwprogramma zijn zes appartementen in het Rechthuis geprogrammeerd. Inmiddels zijn de plannen aangepast en zijn recentelijk vijf appartementen opgeleverd. In de Scholeksterweide zijn 6 eengezinswoningen geprogrammeerd.

Woonvormen

Aantal

woningen

2017 tot

€ 710,68 Verkoop Sloop

Vervangende

nieuwbouw

Additionele

nieuwbouw

Totaal na SVB

2030

Appartementen zonder lift 34 0 0 0 0 34

Appartementen met lift 55 0 0 8 8 71

Eengezinswoningen 207 -25 -23 21 32 212

Nultredenwoningen 42 0 0 17 0 59

Totaal 338 -25 -23 46 40 376


5. KOOPWONINGEN In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de toekomstige vraag naar koopwoningen. We sluiten voor de ontwikkeling van de koopwoningen aan op de scenario-analyse uit 2015:

- De bevolkingsgroei en huishoudensontwikkeling zet zich na 2025 nog positief door; - Door de positieve economische ontwikkelingen neemt de vraag naar koopwoningen toe en

die van huurwoningen af. De gemeente wil haar middelen voor de koopsector enerzijds inzetten op huisvesting die aansluit op de demografische ontwikkelingen. Anderzijds wil zij haar middelen inzetten om huishoudens te verleiden om zich in Renswoude te vestigen cq in Renswoude te blijven wonen.

5.1 Ontwikkeling koopvoorraad (vraag)

De grootte van de koopvoorraad in 2025 en 2030 wordt bepaald door de volgende drie ontwikkelingen. De demografische ontwikkeling. Bij het uitgangspunt dat de ontwikkeling van de woningvoorraad de huishoudprognose volgt en daadwerkelijk met 12% tot 2025 en 18% tot 2030 groeit, kan ook het aantal koopwoningen met 12%, respectievelijk met 18% toenemen: - Tot 2025: 170 tot 180 woningen (12% van 1.485 koopwoningen); - Tot 2030: 260 tot 270 woningen (18% van 1.485 koopwoningen). De gemeente heeft de ambitie voor 2025 uitgesproken voor een aantal inwoners van 5.500 personen. Deze ambitie wordt volgens de Primos prognose 2016 met een autonome groei bereikt. Zie ook paragraaf 3.1. Door de afname van het aandeel scheefwoners in de sociale huurvoorraad (zie hoofdstuk 6) ontstaat een extra vraag naar vrije sectorwoningen en naar koopwoningen. Het aantal is 10 tot 15 koopwoningen groot.

Conclusie De vraag naar koopwoningen is tot 2025 geprognosticeerd op 1.665 tot 1.680 koopwoningen. Een stijging van 180 tot 200 woningen (ca. 13%):

170 tot 180 woningen voor de demografische ontwikkeling;

10 tot 15 woningen voor de scheefwoners uit de sociale huurwoningen. In de periode 2025 tot 2030 kan volgens de prognoses de woningvoorraad met nog eens 90 tot 110 koopwoningen toenemen.

5.2 Van huishoudens naar woonvormen

Om de vertaalslag te maken van de verschillende typen huishoudens naar woonvormen is gebruik gemaakt van het feitelijke verhuisgedrag van de huishoudens. Hierbij is gebruik gemaakt van diverse bronnen (WoON, CBS, USP). Zie ook paragraaf 3.5. Bovenstaande inzichten zijn gebruikt voor het bepalen van de woonwensen respectievelijk de werkelijk te verwachten woonsituatie. Zie grafiek 5.1.


Grafiek 5.1; gewenste woningvoorraad naar woonvorm per doelgroep voor 2030

De vraag naar koopappartementen is ca. 120 woningen groot. De vraag is afkomstig van een- en tweepersoonshuishoudens van alle leeftijden, waarvan ca. 50% bestaat uit 55-plussers. Ook de vraag naar gezinswoningen (ca. 1.470 woningen) is afkomstig van alle doelgroepen. De vraag naar nultredenwoningen door 55-plussers neemt door de vergrijzing toe naar ca. 85 woningen. Ten opzicht van de berekeningen uit 2015 zijn ca. 40 nultredenwoningen minder nodig en ca. 40 eengezinswoningen meer. Een verklaring hiervan is waarschijnlijk de gehanteerde bron. In 2015 is daarvoor de Primos-prognose gebruikt. Voor 2017 zijn de huishoudinkomens gebruikt van Whooz (voormalig Experian). De reden hiervoor is dat we twijfelen over de Primos-prognose tot 2030. Deze geeft een groei aan van 19% van de huishoudens met een inkomen vanaf € 78.000.

5.3 Veranderopgave koopwoningen (woonvorm) Als het gewenste aantal woningen uit de vorige paragraaf wordt gespiegeld aan het huidige en toekomstige aanbod uit paragraaf 4.2 ontstaat het volgende beeld. Per januari 2017 heeft de gemeente ca. 1.485 koopwoningen. De koopvoorraad neemt met de huidige plannen en voorstellen met ca. 250 woningen toe naar ca 1.730 koopwoningen. In paragraaf 5.1 is het aantal gewenste koopwoningen geprognosticeerd op 1.665 tot 1.680 woningen. In de periode tot 2025 heeft de gemeente voldoende plannen in het programma om het gewenste aantal koopwoningen te bereiken. Voor het jaar 2030 is het aantal gewenste woningen geprognosticeerd op 1.760 tot 1.790 woningen. Met de huidige plannen wordt dat aantal woningen nog niet gehaald. Zie tabel 5.1. Tabel 5.1; vraag en aanbod in 2025 en 2030 naar woonvorm koopwoningen

Noot: de 99 woningen Doest en locatie Borgwal zijn bij de eengezinswoningen opgeteld

Met alle huidige plannen lijkt in 2025 een overschot aan koopwoningen te ontstaan. Dit berekende overschot kan gebruikt worden om invulling te geven aan het berekende tekort in 2030.

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

appartement eengezinswoning nultredenwoning

meerpersoons

1/2 persoons vanaf 75 jaar

1/2 persoons 65 - 75 jaar

1/2 persoons 55 - 65 jaar

1/2 persoons tot 55 jaar

Woonvormen

Aantal

woningen

2017

Concrete

plannen

Locatie Doest

en Borgwal

Totaal na

plannen

Aantal

gewenste

woningen

2025

Tekort -/-

overschot +

Aantal

gewenste

woningen

2030

Tekort -/-

overschot +

Appartementen 109 25 0 134 115-125 + 10 tot 20 120 - 130 + 5 tot 15

Eengezinswoningen 1.299 119 99 1.517 1.460 - 1.480 + 40 tot 60 1.550 - 1.570 -/-30 tot -/-50

Nultredenwoningen 76 5 0 81 80 - 90 0 tot -/-10 90 - 100 -/-10 tot -/-20

1.484 149 99 1.732 1.665 - 1.680 + 50 tot 75 1.760 - 1.790 -/-30 tot -/-60


Appartementen en nultredenwoningen De afzetmarkt voor de appartementen en de nultredenwoningen is vooral te vinden bij de 55-plussers. Maar ook voor starters is een deel van de appartementen bereikbaar. Met de 25 geplande concrete nieuwbouwappartementen worden de geprognosticeerde aantallen voor 2025 met 10 tot 20 appartementen overschreden. Daartegenover staat een geprognosticeerd tekort van nultredenwoningen. Voor appartementen zit een risico in de marktopnamecapaciteit. Door een juiste kwaliteit in een goede omgeving kunnen de appartementen een goed en haalbaar alternatief zijn voor het berekende tekort aan nultredenwoningen. Eengezinswoningen De concrete plannen (korte termijn) voor ca. 120 eengezinswoningen sluiten goed aan op de gewenste vraag en de ambitie van de gemeente. Voor de langere termijn ontstaat bij doorvoering van alle plannen Doest en Borgwal (99 woningen) een berekend overschot van 40 tot 60 eengezinswoningen. Bij de concretisering van de planvorming van deze twee locaties kan het programma worden aangepast aan de actuele situatie. Er kan worden gekozen voor andere woningtypes (bijv. extra nultredenwoningen) of andere eigendomsvormen (bijv. meer sociale huur). Ook kunnen de twee locaties worden ingezet voor het geprognosticeerde tekort in 2030.

Conclusies woonvormen (2025/2030) Rekening houdend met de woonwensen en woongedrag van de huishoudens, en de huidige plannen, wordt op de middellange termijn (2025) een overschot geprognosticeerd van 40 tot 60 eengezinswoningen. Deze 40 tot 60 woningen worden bij de planvorming van de locaties Doest en Borgwal nader bezien in relatie tot de ontwikkelingen in de woningmarkt en de economische ontwikkelingen.

5.4 Veranderopgave koopwoningen (prijsklassen) De huidige koopvoorraad in Renswoude is verdeeld in drie prijsklassen (WOZ-waarden). Zie de tabel 4.1 uit paragraaf 4.2. Koopwoningen met een koopprijs tot € 180.000 zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot € 36.165. Echter, een (groot) deel van deze groep heeft een vermogen en is daarom in staat in een woning met een hogere prijsklasse te bewonen of te kopen. In Renswoude woont 50% van de huishoudens met een inkomen tot € 36.165 in een woning in een duurder koopsegment. Koopwoningen met een koopprijs vanaf € 270.000 zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen vanaf € 54.000. In Renswoude woont ruim 20% van deze groep huishoudens in een woning uit een goedkoper segment. Zie grafiek 5.2.


Grafiek 5.2; verhouding inkomensklasse huishoudens en prijsklassen woningen in Renswoude 2017; bron gemeente Renswoude en Primos 2016

Bij de aanname dat de verhoudingen in de toekomst gelijk blijven aan de hiervoor geschetste verhoudingen in 2017 ontstaat in tabel 5.2 het beeld voor 2025. De toename van koopwoningen in de verschillende prijsklassen is afgezet tegen de huidige plannen. Tabel 5.2; geprognosticeerd aantal koopwoningen 2025 in relatie met nieuwbouwplannen

Noot: de 99 woningen Doest en locatie Borgwal zitten in de categorie € 180.000 tot € 270.000 Met de harde en zachte plannen ontstaat een berekend overschot in de prijsklassen tussen € 180.000 en € 270.000 (75 tot 85 woningen). Het berekende overschot kan in de locaties Doest en Borgwal worden terug gebracht door ook woningen in de andere prijsklassen te programmeren. Bijvoorbeeld door het toevoegen van goedkopere koopwoningen tot € 180.000 waarmee we starters de mogelijkheid bieden om een woning te kopen waardoor ze binnen de gemeente kunnen verhuizen.

Conclusies prijsklassen (2025) Rekening houdend met de huishoudinkomens van de huishoudens wordt geprognosticeerd:

Een overschot van 75 tot 80 woningen (prijsklasse € 180.000 - € 270.000); het overschot wordt ingezet voor:

- toevoeging van 10 tot 20 goedkopere koopwoningen tot € 180.000; - toevoeging van 0 tot 10 duurdere koopwoningen vanaf € 250.000. De resterende 55 tot 60 woningen worden nader bezien in relatie tot de ontwikkelingen in de woningmarkt en de economische ontwikkelingen.

19% 19%

62%

10%

44%

48%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

klasse 1 klasse 2 klasse 3

Huishoudinkomen Aantal woningen

Prijsklassen

Aantal

woningen

2017

Vraag in

2025

Verschil

2017-2025 Plannen

+ overschot

-/- tekort

tot € 180.000 144 160-180 20-30 10 -/-10 tot -/-20

van € 180.000 tot € 270.000 637 710-730 80-90 164 75 tot 85

vanaf € 270.000 703 770-790 75-85 74 0 tot -/--10

Totaal 1484 1.665 - 1.680 180-200 248 50 tot 70

Indeling Huishoudinkomens Prijsklasen

klasse 1 tot € 36.165 tot € 180.000

klasse 2 van € 36.165 tot € 54.000 van € 180.000 tot € 270.000

klasse 3 vanaf € 54.000 vanaf € 270.000


6. SOCIALE HUURWONINGEN In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de toekomstige vraag naar sociale huurwoningen. We sluiten voor de ontwikkeling van de huurwoningen aan op de scenario-analyse uit 2015:

- De bevolkingsgroei en huishoudensontwikkeling zet zich na 2025 nog positief door; - Door de positieve economische ontwikkelingen neemt de vraag naar huurwoningen af en die

van koopwoningen toe. De gemeente wil haar middelen voor de huursector enerzijds inzetten op huisvesting die aansluit op de demografische ontwikkelingen. Anderzijds wil zij haar middelen inzetten om huishoudens te verleiden om zich in Renswoude te vestigen cq in Renswoude te blijven wonen.

6.1 Doelgroep in 2016 De huidige grootte van de doelgroep is voor de gemeente Renswoude in paragraaf 3.2 bepaald:

Het aantal huishoudens met een inkomen tot € 36.165 (primaire doelgroep) dat in een sociale huurwoning woont, is ca. 250 huishoudens groot;

De huishoudens met een inkomen tussen € 36.165 en € 46.200 (secundaire doelgroep) in een sociale huurwoning is ca. 50 huishoudens groot.

Om deze doelgroepen te huisvesten heeft de gemeente Renswoude even zoveel huurwoningen nodig (ca. 300 woningen) met een huur tot € 710,68.

6.2 Doelgroep in 2025 en 2030 Voor de grootte van de doelgroep worden de volgende ontwikkelingen gezien.

Voor de gemeente Renswoude is een toename van het aantal huishoudens geprognosticeerd van 12% tot 2025, respectievelijk 18% tot 2030 (bron Primos 2016). Als de gemeente Renswoude de groei evenredig verdeelt over alle huishoudens en inkomensgroepen, stijgt ook de doelgroep met 12% tot 18%. Dit zijn ca. 35 huishoudens in 2025 (12% van 300 huishoudens) en ca. 55 huishoudens in 2030 (18% van ca. 300 huishoudens). Zie tabel 6.1. Tabel 6.1; demografische groei van de huishoudens met een huishoudinkomen tot € 46.200

De gemeente heeft de ambitie voor 2025 uitgesproken voor het aantal inwoners van 5.500 personen. Deze ambitie wordt volgens de Primos prognose met een autonome groei bereikt. Zie ook paragraaf 3.1. Voor de onzekere economische ontwikkelingen houden we een bandbreedte aan tussen -5% en 5%. Conclusie De doelgroep is in 2016 ca. 300 huishoudens groot. Door de demografische en economische ontwikkelingen neemt de doelgroep toe naar 320 tot 355 huishoudens in 2025, resp. 335 tot 375 huishoudens in 2030. Zie tabel 6.2.

Aantal huishoudens per

kern in huurwoning

huishoudens

2016 met

inkomen tot

€ 36.165

huishoudens

2016 met

inkomen van

€ 36.165 tot

€ 46.200

Totaal aantal

huishoudens

Groei

huishoudens

Toename aantal

huishoudens tot

2025 / 2030

Renswoude in 2025 250 50 300 12,0% 35

Renswoude in 2030 250 50 300 18,0% 55


Tabel 6.2; ontwikkeling doelgroep tot 2025 en 2030

6.3 Sociale huurvoorraad in 2025 en 2030 De grootte van de sociale huurvoorraad bepaalt de gemeente Renswoude enerzijds aan de hand van de grootte van de doelgroep. Anderzijds wordt de grootte van de sociale huurvoorraad bepaald door het aantal huishoudens met een inkomen vanaf € 46.200 dat in deze huurvoorraad woont (de zgn. scheefwoners).

De gemeente Renswoude heeft op de peildatum ca. 45 huishoudens in haar sociale huurwoningen wonen met een inkomen vanaf € 44.650. Het percentage bedraagt ca. 13 % van de totale sociale huurvoorraad. De gemeente Renswoude verwacht een verdere daling van het aandeel scheefwoners. Voor de berekeningen is uitgegaan van een aandeel van maximaal 10%. Zie ook paragraaf 3.2.1. Conclusie Bij het verwachte uitgangspunt met een aandeel huishoudens met inkomen boven € 46.200 van 10% in 2030, is de benodigde sociale huurvoorraad (tot € 710,68) 375 tot 415 woningen groot: - 335 tot 375 woningen voor de doelgroep; - 40 woningen voor de huishoudens met een inkomen van € 46.200 of hoger. Het verschil tussen een positieve en negatieve economische ontwikkeling bedraagt ca. 40 sociale huurwoningen. Zie figuur 6.1 en tabel 6.3. Figuur 6.1; aantal sociale huurwoningen in 2030 bij verschillende scenario’s

Ontwikkeling aantal woningen Aantal 2025 Aantal 2030

primaire doelgroep tot € 36.165 250 250

secundaire doelgroep € 36.165 tot € 46.200 50 50

demografische ontwikkelingen 35 55

doelgroep, ondergrens afgerond 335 355

economische ontwikkeling 15 20

doelgroep, ondergrens afgerond 320 335

doelgroep, bovengrens afgerond 355 375

Aandeel scheefwoners vanaf € 44.650

neemt af naar 5%

Huidige 346 sociale huurwoningen tot € 710,68Ca.13% scheefwoners vanaf € 46.200

355

395 435

390

415

375

Positieve economische ontwikkeling

Negatieve economische ontwikkeling


Tabel 6.3; aantal sociale huurwoningen voor de doelgroep inclusief 5%, 10% en 13% scheefwoners in 2025 en 2030

Conclusies doelgroep naar huishoudinkomens (2025/2030): De gemeente Renswoude heeft in 2025 360 tot 395 sociale huurwoningen beschikbaar voor de doelgroep (tot € 46.200) en voor de 10% huishoudens met een hoger inkomen. In 2030 is het aantal beschikbare sociale huurwoningen 375 tot 415 groot. Met de huidige plannen wordt de gewenste beschikbare sociale huurvoorraad in 2025 behaald. Tot 2030 is, afhankelijk van de economische ontwikkelingen, een extra behoefte aan 0 tot 40 sociale huurwoningen.

Bij 5% scheefwoners Aantal 2025 Aantal 2030

doelgroep tot € 46.200 320 - 355 335 - 375

scheefwoners vanaf € 46.200 20 - 20 20 - 20

sociale huurvoorraad tot € 710,68 340 - 375 355 - 395


doelgroep tot € 46.200 320 - 355 335 - 375




doelgroep tot € 46.200 320 - 355 335 - 375




6.4 De gewenste portefeuille (naar woonvormen) De 375 tot 415 huishoudens uit de vorige paragraaf bestaan voor ruim de helft uit 55-plus huishoudens. Rekening houdend met de woonwensen van de verschillende doelgroepen (zie paragraaf 3.5) is de gewenste woningtypologie voor het jaar 2030 berekend. De vraag naar appartementen zonder lift is gering (15 tot 20 woningen) en is afkomstig van de jongere een- en tweepersoonshuishoudens. De vraag is ongeveer gelijk aan de vraag in 2025. De vraag naar appartementen met lift is 70 tot 80 woningen groot. De vraag is afkomstig van een- en tweepersoonshuishoudens van alle leeftijden. De vraag is ongeveer gelijk aan de vraag in 2025. Ook de vraag naar gezinswoningen (260 tot 270 woningen) is afkomstig van alle doelgroepen en is ongeveer gelijk aan de vraag in 2025. De vraag naar nultredenwoningen door 55-plussers is in 2030 ca. 10 woningen groter dan in 2025 (40 tot 50 woningen). Conclusie De vraag naar de verschillende woonvormen in 2030 is min of meer gelijk aan de vraag in het jaar 2025. Alleen de berekende vraag naar grondgebonden nultredenwoningen is ca. 10 woningen groter. Zie grafiek 6.1. Grafiek 6.1; gewenste woningvoorraad naar woonvorm per doelgroep voor 2030

Als het gewenste aantal woningen spiegelen aan het huidige en toekomstige aanbod (zie paragraaf 4.3) dan ontstaat het volgende beeld. Per januari 2017 heeft de gemeente Renswoude 338 woningen in de sociale verhuur. De voorraad neemt met de huidige plannen en voorstellen met 38 sociale huurwoningen toe. In de portefeuillestrategie is het aantal gewenste woningen in 2030 geprognosticeerd op 375 tot 415 woningen. In de periode tot 2030 heeft de gemeente Renswoude, afhankelijk van de economische ontwikkelingen, een kwantitatieve opgave van 0 tot 40 woningen. De opgave is het grootst voor de woonvorm eengezinswoning. De doelgroep voor deze woningen bestaat uit zowel een- en tweepersoonshuishoudens (van alle leeftijden) als wel gezinnen. Zie tabel 6.4.

0

50

100

150

200

250

300

Appartementenzonder lift

Appartementen metlift (incl. beg, grond)

Eengezinswoningen Grondgebondennultredenwoningen

1/2 pers. tot 55 jaar 3 en meerpersoons huishoudens

1/2 pers. vanaf 55 jaar 1/2 pers. vanaf 75 jaar


Tabel 6.4; vraag en aanbod in 2025 naar woonvorm kern Renswoude

De verkoop van ca. 25 eengezinswoningen en de sloop van 23 eengezinswoningen wordt gecompenseerd door de nieuwbouw. Een gedeelte van het berekend tekort aan eengezinswoningen wordt gecompenseerd door de nieuwbouw van de 17 grondgebonden nultredenwoningen. In de tijd gezien verloopt de ontwikkeling zich volgens grafiek 6.2. Grafiek 6.2; ontwikkeling woningvoorraad 2015-2030

Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

- Nieuwbouw Beekweide, 38 woningen in de periode 2017 t/m 2019; - Herstructurering Taets van Amerongen e.o., in de periode2017 t/m 2020; - Verkoop van 25woningen over de periode 2017 t/m 2030.

Conclusies woonvormen (2025/2030) Rekening houdend met de woonwensen en woongedrag van de huishoudens prognosticeert het gemeentelijk Woningbedrijf voor 2025 een evenwicht tussen de vraag en het aanbod van sociale huurwoningen. Tot 2030 is, afhankelijk van de economische ontwikkelingen, nog een aanvullende vraag naar met name grondgebonden woningen. De doelgroep voor deze woningen bestaat uit zowel een- en tweepersoonshuishoudens (van alle leeftijden) als wel gezinnen.

Woonvormen

Aantal

woningen

2015

Totaal na SVB

2025/2030

Aantal

gewenste

woningen obv

vraag 2030

tekort -/-

overschot +

Appartementen zonder lift 34 34 15 - 15 15 - 20

Appartementen met lift 55 71 70 - 75 -/-5 - 5

Eengezinswoningen 207 212 250 - 275 -/-40 - -/-65

Nultredenwoningen 42 59 40 - 45 15 - 15

Totaal 338 376 375 - 415 -/0 - -/-40

320

330

340

350

360

370

380

390

400

Ontwikkeling sociale huurvoorraad


6.5 De gewenste portefeuille (naar betaalbaarheid) In deze paragraaf wordt ingegaan op de verdeling naar de verschillende huurniveaus van de sociale huurvoorraad. De huurniveaus zijn gerelateerd aan de huishoudinkomens van de doelgroep. Naast het huurniveau van de woningen zijn voor bewoners ook de energetische lasten van belang als het gaat om de totale woonlasten. In het kader van deze rapportage wordt uitsluitend ingegaan op de huurniveaus. In de huurregelgeving is het Passend Toewijzen geïntroduceerd. Corporaties en woningbedrijven zijn verplicht 95% van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens passend toe te wijzen. De huur voor het passende toewijzen van een- en twee persoonshuishoudens bedraagt maximaal € 592,55 (eerste aftoppingsgrens) en voor meerpersoonshuishoudens maximaal € 635,05 (tweede aftoppingsgrens). Daarbij heeft de minister gesteld dat de wachttijd voor die doelgroep van een huurwoning niet mag oplopen Voor het gemeentelijk Woningbedrijf geldt dat ca. 80% van de woningzoekenden een huishoudinkomen hebben tot aan de inkomensgrens van de huurtoeslag. Voor eenpersoonshuishoudens bedraagt dit inkomen € 22.200 en voor twee- en meerpersoonshuishoudens € 30.150 (65-plussers € 30.175). Om de slaagkans van deze doelgroep niet te laten oplopen, wordt 80% van de nieuw te verhuren woningen aangeboden tot aan de hiervoor genoemde aftoppingsgrenzen. Van de 80% woningzoekenden met een huishoudinkomen tot aan de inkomensgrens van de huurtoeslag is ca. 80% een één- en tweepersoonshuishouden en ca. 20% een drie of meerpersoonshuishouden. Voor het (passend) verhuren aan de een- en tweepersoonshuishoudens bieden we woningen aan tot de eerste aftoppingsgrens (€ 592,55). Het aandeel bedraagt minimaal 65% (80% een- en twee persoonshuishoudens van 80% woningzoekenden). Voor het (passend) verhuren aan de drie- en meerpersoonshuishoudens bieden we woningen aan tot de tweede aftoppingsgrens (€ 635,05). Het aandeel bedraagt 15% (20% drie- en meerpersoons-huishoudens van 80% woningzoekenden). Bovenstaande resulteert in de volgende gewenste verdeling van de huurniveaus (tabel 6.5). Tabel 6.5; verdeling sociale huurwoningen naar huishoudinkomen

De gemeente Renswoude kiest er daarnaast voor om ca. 40 woningen (ca. 10% van de gehele huurvoorraad) goedkoop (tot € 414,02) te houden en hiermee de vraag naar goedkope woningen van jongeren en de laagste inkomens in te vullen.

Aandeel

Minimaal 65%

Minimaal 80%

Maximaal 20%

Totaal 100% 375 tot 415 woningen

Een- en tweepersoonshuishoudens

met inkomen tot aan de

inkomensgrens huurtoeslag

Drie- en meerpersoonshuishoudens

met inkomen tot aan de

inkomensgrens huurtoeslag

Alle huishoudens met een inkomen

vanaf de inkomensgrens huurtoeslag

Minimaal 240 tot 250

woningen

Doelgroep Aantal woningen

Maximaal 70 tot 80

woningen

Minimaal 290 tot 310

woningen


Als de gewenste verdeling naar huurniveaus wordt gespiegeld aan de huidige en toekomstige huurniveaus uit paragraaf 4.3 ontstaat het volgende beeld. Per januari 2017 heeft de gemeente Renswoude 269 woningen in de sociale verhuur tot de 1e aftoppingsgrens (€ 592,55). Deze betaalbare voorraad neemt met het huidige huurprijsbeleid en de huidige plannen met ca. 35 woningen toe. Hiermee blijft het aantal woningen in de betaalbare huurvoorraad boven de bandbreedte van de geprognosticeerde 240 tot 250 betaalbare woningen. Het aandeel goedkope woningen (tot € 414,02) blijft ruim boven de gewenste 40 goedkope woningen. Het aantal betaalbare woningen (tussen € 592,55 en € 635,05) neemt met ca. 15 woningen toe naar 46 woningen. Het totaal aantal woningen tot de tweede aftoppingsgrens (€ 635,05) blijft daarmee ruim boven de gewenste voorraad van 290 tot 310 betaalbare woningen. Zie tabel 6.6. Tabel 6.6; vraag en aanbod in 2030 naar huurniveaus kern Renswoude

Conclusies huurniveaus (2025/2030) Met het huidige huurprijsbeleid heeft het gemeentelijk Woningbedrijf voldoende betaalbare woningen tot de eerste (€ 592,55) en tweede aftoppingsgrens (€ 635,05). Hierbij is er van uitgegaan dat ook in de nieuwbouw betaalbare woningen worden toegevoegd.

Huurniveau huidig Aantal 2017 %

Aantal na

harmonisatie %

Aantal na

verkoop,

sloop en

nieuwbouw % Cumulatief

prognose van

de vraag

tekort -/-

overschot +

tot € 414,02 59 17% 73 22% 66 18%

€ 414,02 tot € 592,55 210 62% 230 68% 239 64%

€ 592,55 tot € 635,05 30 9% 7 2% 46 12% 351 290 tot 310 + 60 tot 80

€ 618,24 tot € 710,68 39 12% 28 8% 25 7%

Totaal 338 100% 338 100% 376 100%

Minimaal

240 tot 250305

Voldoet

+ 55 tot 65


7. VRIJE SECTOR HUURWONINGEN In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de toekomstige vraag naar vrije sector huurwoningen. De groei van het aantal huishoudens in Renswoude is geprognosticeerd op 12% (2025) en 18% (2030). Als de groei van het aantal huishoudens een op een doorgezet wordt naar de gehele woningvoorraad, dan groeit de woningvoorraad in Renswoude met 224 woningen (2025) respectievelijk 335 woningen (2030). Zie tabel 7.1. Tabel 7.1; groei woningvoorraad aan de hand van de demografische groei 2015-2025

De huurwoningen in de gemeente Renswoude zijn hoofdzakelijk van het gemeentelijk Woningbedrijf. Ca. 40 huurwoningen zijn in het bezit van beleggers, stichtingen e.d. Als de doelgroep voor de beleggers eveneens met 12%/18% stijgt dan kan die voorraad met 5 tot 10 woningen toe nemen. In de uitgangspunten voor de berekening van de sociale huurvoorraad is er van uitgegaan dat het aandeel scheefwoners (beperkt) wordt teruggebracht. Deze huishoudens zijn in staat te kopen of te huren. Het betreft 5 tot 10 huishoudens voor de vrije sector huur. Conclusie Er is getalsmatig ruimte voor ca. 15 extra vrije sector huurwoningen: - 5 tot 10 woningen voor de demografische ontwikkeling; - 5 tot 10 woningen voor de scheefwoners uit de sociale huurwoningen. De praktijk van de afgelopen jaren leert dat woningen met een huur vanaf € 710,68 bij minder economische tijden lastig verhuurbaar zijn. De doelgroep huishoudens tot 55 jaar wil in potentie liever kopen. Een grote groep van de doelgroep van ouderen vindt de huurprijs al snel te hoog. Ook als zij een hoger inkomen hebben. De toename vrije sectorwoningen kan ook worden ingevuld door goedkope koopwoningen.

Conclusie Getalsmatig is er ruimte voor ca. 15 vrije sector huurwoningen. In het woningbouwprogramma zijn 11 woningen geprogrammeerd. De woningen zijn/worden binnenkort opgeleverd.

Naar eigendom jaar 2017 groei tot 2025 toename jaar 2025 groei tot 2030 toename jaar 2030

- koop 1.485 12% 178 1.663 18% 267 1.752

- huur 378 12% 45 423 18% 68 446

Totaal 1.863 12% 224 2.087 18% 335 2.198


BIJLAGEN


Bijlage 1; Begrippen en definities

Inkomensgrenzen

Tabel 1; Inkomensgrenzen huurtoeslag; peildatum: 1 januari 2017

Alle personen < 65 jaar Meest verdienende > 65 jaar

Eenpersoons € 22.200 € 22.200

Meerpersoons € 30.150 € 30.175

Tabel 2; Inkomensgrenzen inkomensafhankelijke huurverhoging

2015 2016 2017

€ 34.911 € 35.739 € 36.165

€ 38.950 € 39.874 € 40.349

€ 44.660 (1) € 45.720 (1) € 46.200 (1) (1) Verhoogd met hetzelfde indexcijfer als de primaire doelgroep

Lage inkomens: inkomen van huishoudens tot aan de inkomensgrens huurtoeslag. Lage middeninkomens: inkomen van huishoudens tussen de inkomensgrens huurtoeslag en € 36.165. Hoge middeninkomens: inkomen van huishoudens tussen € 36.165 en ca. € 46.200. Hoge inkomens: inkomen van huishoudens vanaf ca. € 46.200. Huurgrenzen

Tabel 3; Huurgrenzen huurtoeslag; peildatum: 1 januari 2017

Sociale huurvoorraad Vrije sector

Goedkope huur Betaalbare huur Middeldure huur Dure huur Eén- en tweepersoons-huishoudens

< € 414,02 € 414,02 - € 592,55

€ 592,55 - € 710,68

> € 710,68

Drie- en meerpersoons-huishoudens

< € 414,02 € 414,02 - € 635,05

€ 635,05 - € 710,68

> € 710,68


Doelgroepen

Huishoudinkomens Doelgroep Gemeentelijk Woningbedrijf

Toewijzingen door Gemeentelijk Woningbedrijf

Huishoudinkomen tot inkomensgrens huurtoeslag

Ja, primaire doelgroep Ja, met voldoende woningen tot de eerste aftoppingsgrens € 592,55)

Huishoudinkomen van inkomensgrens huurtoeslag tot € 36.165

Ja, primaire doelgroep Ja, met voldoende woningen tot de eerste aftoppingsgrens (€ 592,55) en tweede aftoppingsgrens (€ 710,68)

Huishoudinkomen van € 36.165 tot € 40.349

Ja, secundaire doelgroep

Ja, met beperkingen: - Maximaal 10% van de toewijzingen; - Vrije sector woningen (huur vanaf

€ 710,68); - Koopwoningen van Gemeentelijk

Woningbedrijf Huishoudinkomen van € 40.349 tot € 46.200

Ja, secundaire doelgroep

Ja, met beperkingen: - Maximaal 10% van de toewijzingen; - Vrije sector woningen (huur vanaf


Woningbedrijf Huishoudinkomen vanaf € 46.200

Nee Ja, met beperkingen: - Vrije sector woningen (huur vanaf


Woningbedrijf Toelichting De doelgroep van beleid (primaire doelgroep) bestaat uit de groep huishoudens met een huishoudinkomen tot de EU-grens van € 36.165. Deze grens is ongeveer gelijk aan een modaal inkomen. De secundaire doelgroep is gedefinieerd als alle huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen € 36.165 en € 46.200. Binnen de kaders van de EU-regeling komen huishoudens uit de secundaire doelgroep niet in aanmerking voor een sociale huurwoning (huur < € 710,68). Voor een grote groep huishoudens ligt een koopwoning ook buiten hun bereik. De gemeente Renswoude wil daarom ook woonvormen voor deze doelgroep bieden. De overheid heeft de mogelijkheid gegeven om 10% van de verhuringen extra aan te bieden aan de huishoudens met een inkomen tot € 40.349. Naast de doelgroep van beleid is er de groep huurders met een huishoudinkomen van € 46.2000 en hoger. De gemeente Renswoude ziet deze groep niet als doelgroep maar wel als potentiële klant voor haar vrije sector woningen en voor het realiseren van haar verkoopopgave. Zorg Extramurale zorg In een indicatiebesluit wordt aangegeven op welke zorgfunctie een cliënt aanspraak heeft. Het CIZ hanteert vijf zorgfuncties (persoonlijke verpleging, verzorging, begeleiding, behandeling en kortdurend verblijf). Per zorgfunctie wordt aangegeven hoeveel zorg de cliënt ontvangt. Deze zorgomvang wordt weergegeven in klassen (van klasse 0 tot klasse 9).


Intramurale zorg Als de zorgvraag van de cliënt noodzakelijkerwijs gepaard gaat met een beschermende woonomgeving, therapeutisch leefklimaat of permanent toezicht wordt intramurale zorg geïndexeerd. De indicaties zijn geformuleerd in ZorgZwaartePakketten (ZZP’s) en onderverdeeld in drie sectoren:

- Verpleging en verzorging (VV); - Gehandicaptenzorg (GZ); - Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ).

Woonvormen Eengezinswoningen Alle grondgebonden woningen, zoals eengezinswoningen Grondgebonden nultredenwoningen Alle grondgebonden seniorenwoningen, bungalows waarvan de primaire vertrekken (woonkamer, keuken, slaapkamer, douche en toilet) zich op de begane grond bevinden. Appartementen Alle niet grondgebonden woningen, zoals portiek- en galerijwoningen, beneden- en bovenwoningen, maisonnettewoningen.

Bijlage 2; Trends en ontwikkelingen in de volkshuisvesting In deze bijlage wordt ingegaan op de belangrijkste demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politieke ontwikkelingen (DESTEP), die invloed hebben op de ontwikkelingen in het wonen en de volkshuisvesting. Daarna worden de uitdagingen die Aedes ziet, geschetst.

Een 3D geprinte woning… Er zijn veel belangrijke ontwikkelingen aan de gang, zowel de manier van bouwen (de 3D-geprinte woning) als de wijze van gebiedsinrichting, het klimaatadaptief bouwen en beheren, participatie 3.0, verdergaande ketenintegratie en de stijgende vraag naar groenstedelijke, dorpse en landelijke milieus. Veel ontwikkelingen zijn onzeker, soms tegenstrijdig of het overheidsbeleid is juist tegengesteld. Er ligt een veranderopgave die moet leiden tot grote transities2. Nederland krijgt een circulaire economie waarin zaken als verduurzaming, energieneutraliteit, duurzaam voedsel, crowdfunding en hightech woontoepassingen centraal staan. Voor de corporatiesector is er een aantal trends die zorgen voor richting van die veranderingen. Zo zijn er de scheiding van wonen en zorg, de betaalbaarheid van het wonen, duurzaamheid en maatschappelijk rendement die leidend zijn. Met een overactieve regelzuchtige overheid en een veeleisende klant een lastige opgave waarbij snel de verkeerde (investering) beslissingen kunnen worden genomen.

Demografisch Er wordt veel marktonderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens en inkomens. Er moet vooral worden geanticipeerd op ontgroening en vergrijzing. En op de toekomstige krimp van bevolking en huishoudens. De grote steden zijn de trekkers en het Rijk promoot duurzame verstedelijking. In 1990 woonde 25% van de bevolking in gemeenten met meer dan 100.000 inwoners, nu is dat al 34%. Met als koploper de Randstad en de G4. Maar veel mensen prefereren nog steeds een huis met een tuin boven een appartement.

2: zie Prof J. Rotmans ‘In het oog van de orkaan, Nederland in transitie’


De ruimtelijke omgeving speelt daarbij een steeds grotere rol. Het is een combinatie van wonen, werken en recreëren. De woningbouw moet daar een bijdrage aan (blijven) leveren. Voor jongeren betekent dat aantrekkelijk en goedkoop wonen, voor ouderen levensloopbestendig en in de buurt van zorg en welzijn. De toenemende armoede onder de laagste inkomens vraagt betaalbare en duurzame woningen in sociaal duurzame wijken.

Economisch De verdergaande fiscalisering van de woningmarkt en een sterk sturend en regulerend overheidsbeleid zorgt voor een instabiele woningmarkt. Als een huis niet meer gekocht kan worden door de hoge prijzen of het niet kunnen krijgen van een hypotheek, zal een beroep worden gedaan op de huurmarkt. Tegelijk is er een generatie die bezit of eigenaarschap niet meer belangrijk vindt, maar beschikbaarheid en veiligheid meer prioriteit geeft. Door economische ontwikkelingen (en ook technologische) wordt flexibiliteit belangrijker, werkgelegenheid bepaalt de woonplaatskeuze maar gedeeltelijk. Andere werken organisatievormen, andere culturen en beschikbaarheid van ruimte (in ons waterrijke land) bepalen de bouw en het wonen. Economische principes zijn echter nauw verbonden met duurzaamheid en maatschappelijk rendement. Materiaal en energieverbruik, recycling en concurrentie bepalen de inrichting van het gebied en de woonomgeving, evenals de woning. Door de verscherpte verschillen in inkomens van verschillende doelgroepen groeit het probleem van de betaalbaarheid. Voor de doelgroep met een inkomen tot € 34.000 neemt de woonquote verder toe. Corporaties moeten een deel van hun woningvoorraad goedkoop houden (door geen huurverhogingen toe te passen) om die doelgroep blijvend te kunnen huisvesten. De vraag is in hoeverre kapitaal beschikbaar komt om aan al deze doelstellingen te voldoen. Ook de wijze van financiering binnen de corporatiesector verandert.

Sociaal-cultureel Op dit gebied zijn de ontwikkelingen groots en snel, maar ook erg onvoorspelbaar. Zorgtaken verschuiven van de rijksoverheid naar de gemeenten. Met als middelpunt de ‘Participatiemaatschappij’ wordt een beroep gedaan op de inwoners om met elkaar schone, veilige en aantrekkelijke wijken te creëren en te onderhouden. Daar horen klimaatbestendige en betaalbare woningen bij. Door de ontwikkelingen in de zorg wordt er vanuit de participatiemaatschappij een beroep gedaan op bewoners middels co-creatie en mantelzorg, waar de overheid ook zelfredzaamheid propageert. Dat betekent woningen die geschikt zijn voor zorgverlening, op plaatsen dicht bij voorzieningen en ontmoetingsplaatsen. De verdergaande scheiding van wonen en zorg verlangt andere en creatieve arrangementen tussen de woning en te leveren zorg. Corporaties moeten op een andere manier gaan samenwerken met zorginstanties en hun woningbezit afstemmen op doelgroepen die meer zorg nodig hebben. En de doelgroepen bedienen die vanuit psychiatrische of chronische ziekten (kleinschalige) woningruimte nodig hebben. Individualisering leidt tot andere woonwensen, andere woningtypen en andere voorzieningen. Corporaties krijgen een taak in het verbinden van partijen en in het voorkomen van eenzaamheid en verpaupering. Veelzijdige architectuur met spannende en interessante en herkenbare plaatsen om te wonen en te leven. Organische en levendige woonbuurten (ook de achterstandswijken) met ontmoetingsplaatsen gericht op gemeenschapszin en meer gekoppeld aan leefstijlen. Schoon, aantrekkelijk, veilig en levendig en samen zijn de waarden van de toekomst.

Technologisch Internet, social media, automatisering en snelle ontwikkelingen in bouwtechnieken hebben grote impact op het wonen en de woning. Kennis is voor iedereen voorhanden, contacten verlopen gemakkelijk via PC of smart Phone. Domotica neemt een grote vlucht als ondersteuning in zorg en wonen. Corporaties kunnen hun service en dienstverlening verbeteren via nieuwe technologische mogelijkheden op het gebied van ICT. Beschikbare data leiden tot snellere en betere analyses van de doelgroep, problemen en woonwensen.


De technologische ontwikkelingen helpen de (traditionele) bouw enorm. Klimaatadaptief 3bouwen en ontwerpen neemt een grote vlucht. Groener bouwen, op het water bouwen en C2C bouwen… Door verdergaande ketenintegratie wordt project-overschrijdend samengewerkt tussen bedrijven en neemt de innovatie toe. Met als toekomstig einddoel de ‘3D geprinte woning’ als echte nieuwe ontwikkeling. Goedkoop, flexibel, duurzaam en klantgericht. Zowel nieuwbouw als renovatie (bijvoorbeeld vanuit de Stroomversnelling) zijn onderhevig aan nieuw bouwtechnische mogelijkheden. Maatschappelijk vastgoed krijgt nieuwe (woon)functies.

Ecologisch Gebiedsontwikkeling 3.0 wordt de nieuwe standaard voor sociaal duurzame wijken en buurten. Woningen gaan energie leveren en worden flexibeler. De toegepaste materialen zijn duurzaam en 100% recyclebaar. Gebouwen kunnen andere functies aannemen (bijvoorbeeld wonen of werken of recreëren) en zijn in de tijd inpasbaar in de omgeving. Woningen en gebouwen worden gezonder (binnenklimaat) en comfortabeler (energetisch) en hebben een hoger rendement. Klimaatadaptief bouwen en renoveren wordt de trend. Alle woningen zijn optimaal geïsoleerd en leveren energie voor de elektrische auto, scooter of e-bike. Afvalwater wordt aan de basis gezuiverd en hergebruikt. Duurzaamheid wordt net zo normaal als veiligheid of planmatig onderhoud. Het reduceren van CO2 uitstoot, minder energieverbruik en energieneutraal wonen, zal de komende 20 jaar een grote ontwikkeling blijven. Verduurzaming van vastgoed is niet alleen nuttig, maar bovenal noodzakelijk. Economisch omdat de nieuwbouw opdroogt en de focus komt te liggen op renovatie. Ecologisch omdat energiezuinig of neutraal maken van woningen een blijvende trend is. Te meer nog omdat het de woonlasten beheersbaar maakt en de huren betaalbaar. De globalisering (op lokale schaal organiseren in gemeenschappen rondom duurzame waarden) van de maatschappij leidt tot nieuwe mogelijkheden.

Politiek De lokale, regionale en landelijke overheden drukken nadrukkelijker hun stempel op het wonen en het beleid van woningcorporaties. Wet- en regelgeving bepaalt het beleid in wonen. Doordat de hoogte van de huur steeds meer wordt bepaald door de overheid raakt het de betaalbaarheid en daarmee de koopkracht van huurders. Jarenlang hebben politieke partijen geroepen dat de woonkosten niet boven de 20% van het besteedbare inkomen mochten komen. Dat is geheel losgelaten en collectieve toeslagen worden steeds meer geïndividualiseerd. Betaalbaarheid dreigt geen politiek issue meer te zijn. Mensen leven om huur te betalen. Steeds meer wordt inkomenspolitiek (hoewel verboden) gevoerd om woningen toch betaalbaar te houden (en om leegstand te voorkomen). Heffingen zoals de verhuurdersheffing en saneringsheffingen zetten de jarenlange positieve exploitatie en sterke financiële posities van corporaties onder druk. Er moeten keuzes gemaakt worden tussen service, kwaliteit, leefbaarheid en betaalbaarheid. De recente novelle van Minister Blok belooft wat dat betreft niet veel goeds. De speelruimte voor corporaties om te investeren in vastgoed (DAEB/niet-DAEB) wordt steeds kleiner, toezicht wordt strenger en er gaat meer tijd (en geld)verloren aan verantwoording en governance.

Nederland in 2050 In 2050 gaan we bewuster met onszelf, elkaar, onze omgeving en de wereld om. In 2050 produceert de economie schoon en veilig. Als mens staan we in contact met de hele wereld. Duurzaamheid is vlakbij, in de eigen leef- woon- en werkomgeving. Energie komt uit gebouwen en woningen, groen vinden we op het dak, water is in de buurt onder de voeten, groenten groeien in de tuin, zorg krijgen

3 Adaptief bouwen: het realiseren van een stedelijke omgeving die zich optimaal kan aanpassen aan

veranderende omstandigheden; hierbij gaat het onder andere om het mogelijk maken van aanpassingen om in te spelen op een veranderend klimaat en veranderende maatschappelijke eisen.


we om de hoek, duurzame diensten komen aan huis en gelijkgestemden vinden we in de nabijheid. Kleinere Europese regio’s bepalen de grenzen. De overheid is klein en faciliterend met ruimte voor duurzame innovatie. Nederland is in 2050 een open, diverse en heterogene samenleving. Nederland is in transitie, en daarmee ook het wonen en de woonomgeving. Uitdagingen zijn er voor de woningcorporatie die, rekening houdend met lokaal, regionaal en nationaal beleid, economisch en technologische ontwikkelingen, toch moet blijven zorgen voor een duurzaam betaalbare woningvoorraad.

Uitdagingen Aedes4 De samenleving wordt groen, we worden steeds ouder, in sommige gebieden neemt de bevolking af: woningcorporaties spelen in op allerlei maatschappelijke veranderingen, vaak in samenspel met de gemeente. Aedes noemt de volgende uitdagingen in het bijzonder: Duurzaamheid; de samenleving schakelt over op schone, duurzame energie. Corporaties zetten zich in voor een gemiddeld energielabel B (in 2020). Hiervoor renoveren zij oude complexen zodat deze minder energie gebruiken. Zij plaatsen zonnepanelen en passen warmtekoudeopslag en warmtepompen toe. Corporaties bouwen ook energienotaloze woningen. Die woningen brengen evenveel of zelfs meer energie op dan ze verbruiken. Krimp opvangen; in sommige delen van het land, en in sommige dorpen, krimpt de bevolking. De behoefte aan woningen neemt daar (op termijn) af. Samen met gemeente staan corporaties voor de taak om de wijken en kernen waarin ze woningen hebben vitaal te houden. Investeren; de woningmarkt in Nederland functioneert slecht. Te weinig mensen stromen door naar een duurdere huur- of koopwoning, ondanks overheidsmaatregelen en het herstellend consumentenvertrouwen. Woningcorporaties kunnen deze situatie verbeteren door ook woningen te bouwen voor mensen met middeninkomens. Corporaties proberen hiervoor geld vrij te maken door te besparen op de bedrijfslasten, de bouwkosten omlaag te brengen, innovatiever te bouwen en beter samen te werken in de bouwketen. Meer keuzevrijheid; Huurders willen meer keuzevrijheid en flexibiliteit. Corporaties spelen hierop in door huurders te betrekken bij de ontwikkeling van nieuwe woningen, en door woningen eenvoudig aanpasbaar te maken. Ook in contractvorm ontstaan nieuwe mengvormen. Vergrijzing Veel senioren willen zo lang mogelijk zelfstandig wonen. De overheid stimuleert deze ontwikkeling, om zo de zorgkosten in de hand te houden. Het aantal senioren in een huurwoning neemt daardoor toe. Corporaties spelen hierop in door nieuwbouw, door woningen aan te passen en door woningen te ontwikkelen met zorg in de buurt. Toewijzing De overheid wil dat corporaties passender gaan huisvesten. Dit betekent dat de huishoudens met een inkomen tot aan het inkomensgrens van de huurtoeslag bij toewijzing een woning aangeboden moeten krijgen tot aan de eerste aftoppingsgrens (€ 576,87 voor een/tweepersoonshuishoudens resp. € 618,24 voor drie- en meerpersoonshuishoudens). De corporaties moeten voor 95% passend toewijzen.

4 Woningcorporaties, partners in het wonen, Aedes maart 2014


Bijlage 3; Achtergronden Primos 2016 Voor dit rapport wordt gebruik gemaakt van de Primos-prognoses 2016 van de woningmarkt. De Primos-prognose levert op laag schaalniveau prognose-informatie over het aantal inwoners, het aantal huishoudens, de woningvoorraad en de woningbehoefte van 2016 tot 2050. Daarbij zijn de CBS data verwerkt in het prognose model en op gemeenteniveau berekend. Daarmee wordt er een verwachte bevolkings- en huishoudensontwikkeling berekend tot 2050. De Primos-prognose is een trendprognose. Dat wil zeggen dat op basis van ontwikkelingen in de afgelopen jaren trends worden berekend. Voor de Primos-prognose 2016 kon gebruik gemaakt worden van gedetailleerde lokale gegevens met betrekking tot vruchtbaarheid, sterfte, binnenlandse en buitenlandse migratie tot en met realisatiejaar 2014. De trends worden specifiek per gemeente berekend om lokale verschillen in de ontwikkelingen in beeld te krijgen en vervolgens in de prognose in beginsel doorgetrokken naar de toekomst. Soms kan hiervan worden afgeweken, bijvoorbeeld omdat het beleid sterk is gewijzigd. Zo is in deze Primos-prognose 2016 een inschatting gemaakt van de effecten van de invoering van het studievoorschot in september 2015 op het uit huis gaan van jongeren. Bevolking De omvang van de bevolking van Nederland is sinds het uitbreken van de wereldwijde kredietcrisis in 2008 met zo’n half miljoen mensen toegenomen. Zo’n 54% daarvan is ‘natuurlijke aanwas’, er worden in grote delen van Nederland nog altijd meer kinderen geboren dan er mensen overlijden. Ondanks de grote gevolgen van de crisis voor Nederlandse economie en woningmarkt is Nederland de afgelopen jaren aantrekkelijk gebleken voor vestigers uit de Europese Unie en daarbuiten. De bevolkingsgroei in de afgelopen jaren is voor 46% het gevolg van een positief buitenlands migratiesaldo. Naast de komst van meer arbeids- en studiemigranten hebben in 2014 en 2015 ook aanzienlijk meer asielmigranten hun toevlucht tot Nederland gezocht. De Primos-prognose sluit op het niveau van heel Nederland aan bij de nationale bevolkingsprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Voor de Primos-prognose 2016 is gebruik gemaakt van de meest recente nationale bevolkingsprognose die in december 2015 is gepubliceerd. Vanwege de toegenomen asielmigratie wordt in de jongste nationale bevolkingsprognose een hogere bevolkingsgroei in 2016 en de komende jaren voorzien. Het aantal inwoners van Nederland neemt in de periode 2015-2020 met 437.000 inwoners toe. De bevolkingsgroei neemt daarna af. In volgende vijf jaar bedraagt de toename 278.000 inwoners. De verwachting is dat vervolgens de bevolkingstoename gestaag daalt en dat vanaf 2045 de bevolkingsomvang van Nederland stabiliseert. Huishoudens Voor de woningmarkt is niet zozeer de bevolkingsgroei als wel de huishoudenstoename van belang. Primos kent een eigen huishoudenprognosemodel. Trends in de mate waarin personen huishoudens opheffen en vormen worden in de prognosejaren doorgetrokken. Het gaat dan om jongeren die uit huis gaan, paren die gaan scheiden, mensen die verhuizen naar instellingen, etc. Het aantal huishoudens neemt al decennia sneller toe dan de bevolking. In de afgelopen jaren heeft deze ontwikkeling zich voortgezet. In 2009 bestond een gemiddeld particulier huishouden uit 2,23 personen, in 2015 is dat gedaald tot 2,17. De prognose is dat de huishoudgrootte in 2025 is teruggelopen tot 2,10 personen. In alle leeftijdsgroepen blijft het aandeel alleenstaande huishoudens toenemen. Uitzondering vormen vanwege de gestegen levensverwachting de 65-90 jarigen. De zogenaamde individualisering


wordt echter wel afgeremd door het later uit huis gaan van kinderen. Vooral onder niet-westerse allochtonen is het aandeel thuiswonende kinderen de afgelopen jaren sterk gestegen. Recent is, na invoering van het studievoorschot, het aantal jongeren dat naar studentensteden verhuist sterk gedaald. Om rekening te houden met deze trendbreuk is in de Primos-prognose 2016 aangenomen dat de kans dat hoger opgeleide jongeren tussen de 17 en 24 jaar het ouderlijk huis verlaten met 20% daalt ten opzichte van de trendmatig berekende kans. Voor de komende tien jaar wordt een toename met 592.000 huishoudens verwacht. Terwijl de totale huishoudensaanwas in de periode tot 2025 8% bedraagt, neemt het aantal alleenstaanden met 16% toe. Alleenstaanden en paren in de leeftijdsklasse 75-84 nemen in omvang het sterkst toe. Onder de categorieën die sterk in omvang toenemen bevinden verder zich alleenstaanden in diverse leeftijdsgroepen. Het aantal gezinnen van middelbare leeftijd neemt af, maar het aantal jonge gezinnen (tot 35 jaar) en gezinnen ouder dan 55 jaar neemt toe. Primos heeft de zogenaamde institutionele huishoudens (zorg en asielzoekers) ook ingerekend op basis van de extramuralisering (ZZP 1t/m 4) en de verwachte asielinstroom. Woningbehoefte en woningvoorraad Voor de raming van de woningbehoefte bij de start van de prognose wordt het aantal huishoudens dat in 2015 in een woning wil wonen geschat. Tot de woningbehoefte worden gerekend alle huishoudens die in een woning wonen, alsmede de actief naar een woning zoekende (semi-)starters en huishoudens die nog niet over een zelfstandige woning beschikken, maar dat wel wensen. Huishoudens die momenteel in een woning wonen, maar de woningmarkt wensen te verlaten (bijvoorbeeld door een verhuizing naar het buitenland of een verzorgingshuis) worden niet in de behoefteberekening meegenomen. Vanuit de woningbehoefte kan tot slot de omvang van de gewenste woningvoorraad worden bepaald. Om de spanning op de woningmarkt te meten, wordt als indicator het zogeheten statistisch woningtekort gehanteerd. Dit tekort, het verschil tussen de beschikbare en de gewenste woningvoorraad, wordt in negatieve getallen uitgedrukt en voor 2015 voor heel Nederland op -134.000 woningen, of te wel -1,8% van de bestaande voorraad, becijferd. Bij de berekening van de gewenste voorraad wordt rekening gehouden met een gewenst leegstandspercentage van 2,1%. Als gevolg van de invoering van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is de woningtekortberekening niet meer te vergelijken met die uit het verleden. Voor een duiding van het huidige tekort wordt slechts ter referentie verwezen naar de VINEX-opgave. Destijds is uitgegaan van een acceptabel woningtekort van -1,5 tot -2%. Rekening houdend met de huishoudensprognose wordt vervolgens een schatting gemaakt van de woningbehoefte in de prognosejaren. De gewenste toename van de woningvoorraad, bij een gelijkblijvend woningtekort, is 365.000 woningen voor de periode 2015-2019 en 244.000 voor de periode 2020-2024. De ontwikkeling van de woningvoorraad is geraamd op basis van provinciale woningbouwprogramma’s en -plannen, evenals het aantal afgegeven bouwvergunningen en een inschatting van ‘overige toevoegingen’ als gevolg van woningsplitsing of transformatie. Voorzien wordt dat de woningproductie tot 2018 aanzienlijk lager ligt dan de gewenste toename van de voorraad. Het nationale tekort loopt daarom naar verwachting op tot -196.000 woningen (-2,5%) in 2018. De regionale verschillen zijn echter groot. Nederland indelend naar drie spanningsgebieden laat zien dat het woningtekort in het meer gespannen gebied in 2018 oploopt naar -3,6%, in het minder gespannen gebied naar -2,1% en in het ontspannen gebied naar -0,9%. Aangenomen is dat de woningbouwproductie na 2018 iets boven de verwachte toename van het aantal huishoudens ligt en het woningtekort langzaam wordt ingelopen. In 2025 wordt voor heel Nederland een niveau van -2,1% voorzien. In het meer gespannen gebied bevindt het tekort zich dan naar verwachting op -2,9%, in het minder gespannen gebied op -2,0% en in het ontspannen gebied op -0,6%. Zie verder paragraaf 2.2 voor de resultaten van de Food Valley.


Na 2030 wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma waarbij de groei van de voorraad op regionaal niveau gelijk opgaat met de groei van het aantal huishoudens. Op langere termijn neemt de behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad sterk af: over twintig jaar ligt de uitbreidingsbehoefte circa zeven keer zo laag als op dit moment.

Immigratie In de Primos-prognose 2016 ligt de immigratie ook aanzienlijk hoger dan in de Primos-prognose 2013. Het aantal immigranten neemt van 198.000 in 2015 toe tot 239.000 in 2016. Op de langere termijn vanaf 2025 is het aantal immigranten gelijk aan het niveau in 2014, vlak voor de vluchtelingencrisis. Dat is circa 30.000 hoger dan de prognose van 2013, voornamelijk vanwege de omhoog bijgestelde arbeidsmigratie. De verwachtingen voor de emigratie hebben te maken met de veronderstellingen rondom de immigratie. Een deel van de extra asiel- en arbeidsmigranten zal na een aantal jaar Nederland weer verlaten. Een deel zal terugkeren naar het land van herkomst, een deel zal zich elders (in Europa) vestigen. Op de lange termijn wordt uitgegaan van 170.000 emigranten per jaar, 30.000 meer ten opzichte van de vorige prognose.


Bijlage 4: Woningbehoefte Nederland versus Food Valley (Primos)


Bijlage 5; Huishoudinkomens

TOTAAL

Renswoude

tot €

26.000

tot €

40.000

tot €

54.000

tot €

70.000

> €

70.000 Totaal








Totaal 345 324 293 268 663 1.893

KOOP

Renswoude

tot €

26.000

tot €

40.000

tot €

54.000

tot €

70.000

> €

70.000 Totaal








Totaal 28 291 136 260 625 1.340

HUUR

Renswoude

tot €

26.000

tot €

40.000

tot €

54.000

tot €

70.000

> €

70.000 Totaal








Totaal 276 24 109 4 7 420

OVERIG

Renswoude

tot €

26.000

tot €

40.000

tot €

54.000

tot €

70.000

> €

70.000 Totaal








Totaal 41 9 48 4 31 133

Tabel: Inkomen per type huishouden; bron Experian 2017





Bijlage 6; Het gedrag van senioren op de woningmarkt Bron: Vivare, Eric van Ophoven ‘De’ senior bestaat niet. Voor woningcorporaties zijn tenminste drie groepen senioren van belang: de blijvers, de kiezers en de moeters. De rol van de woningcorporatie is voor elke groep anders. En… slechts een bescheiden groep vraagt om seniorenappartementen. Het beeld is vaak dat senioren krakkemikkig en weerloos zouden zijn. Dat iedereen vanaf 55 jaar gehuisvest dient te worden in ernstig aangepast woningen met een stoet aan zorgen dienstverleners naast de voordeur. Dat beeld doet geen recht aan de diversiteit binnen de groep senioren. Driekwart van de groep is tussen de 55 en 75 jaar en vaak nog erg fit. Het is juist deze fitte leeftijdsgroep die de komende decennia fiks groeit. De zorg begint meestal vanaf 75 jaar en ook die grens schuift naar boven. En zelfs deze ‘oude senioren’ kunnen nog regelmatig goed uit de voeten. Om een adequaat Wonen, Welzijn en Zorg beleid te maken is het van belang een juist beeld van de doelgroep te hebben. ‘De’ senior bestaat niet. De wensen zijn zeer divers en dat dient het aanbod van woningcorporaties ook te zijn. Blijvers De grootste groep senioren zijn de blijvers. Zij zijn zeer honkvast en blijven in hun eigen huis wonen. Dat wordt nog versterkt door de extramuralisering, minder mensen binnen de muren van de instellingen. Woningcorporaties hebben een duidelijke rol voor de blijvers. Het geschikt houden van de woningen van senioren (desgewenst aanpassen) is er één. Overigens regelt de groep senioren dat in toenemende mate zelf. Het blijkt dat ruim 90% van de senioren, los van de geschiktheid van de woning, erg tevreden is over de woning. Daarnaast ligt er een taak voor woningcorporaties om, vanuit hun eigen rol, mee te werken aan structuren waardoor welzijn en de zorg voor velen bereikbaar blijven, zoals woonservicegebieden. De hype om allerlei diensten aan te bieden lijkt enigszins voorbij. Klanten zaten er vaak niet op te wachten en voor die diensten waarvoor wel een markt was, bleken al snel voldoende aanbieders te zijn. Naar geborgenheid en veiligheid is altijd vraag, en dat zijn ook twee thema’s waar woningcorporaties nadrukkelijk een ondersteunende rol hebben. Het grootste deel van de senioren blijft gewoon wonen waar ze wonen, de blijvers. Ze worden ‘de onbeweeglijke groep’ genoemd. Waarom zijn er zoveel blijvers? Daar is veel recent onderzoek naar gedaan, onder andere door het SCP. Daaruit komt een helder beeld naar voren. De blijvers hebben veel herinneringen in de woning en de buurt. Het is er bekend en vertrouwd. Het huis en de tuin zijn naar eigen voorkeur gemaakt, dat wordt niet zomaar opgegeven. En het onderhoud? De jonge ouderen blijven lang fit, onderhoud van huis en tuin is dan ook zelden een probleem. En dan de “gedoefactor”. Het zoeken van een nieuwe woning en het verhuizen leveren veel gedoe op, daar zit men niet op te wachten. Betreft het huidige huis een koophuis dan komt daarbij ook nog de rompslomp en onzekerheid van de verkoop. En lagere woonlasten liggen ook al niet in het verschiet. Vaak stijgen de woonlasten na verhuizing, woonlasten die vaak laag waren vanwege een langdurige huursituatie dan wel een (bijna) afgeloste hypotheek. Voor veel eigenaren van huizen (met name bij 65plussers) speelt daarnaast nog iets, ze willen het huis behouden om daarmee de erfenis in stand te houden. Kiezers De kiezers vormen een deeltje van de snelgroeiende groep 55 tot 75 jaar. Jonge senioren, vaak nog erg fit. Een groep van zo’n 3 tot 6 % van de 55+ers die uit eigener beweging kiest om te verhuizen. Deze groep kiest er voor om een laatste stap in de wooncarrière te maken. Gemak en comfort staan daarbij voorop. Bij de kiezers is de aanwezigheid van zorg van minder belang. Gezocht wordt een ruime, luxe woning in de nabijheid van winkels en ov.


Het advies aan woningcorporaties die woningen speciaal voor senioren bouwen is dan ook: geef senioren de ruimte. De totale groep ‘jonge senioren’ groeit de komende 20 jaar tamelijk fors, maar dat wil nog niet zeggen dat het aantal kiezers ook groeit. Het zondermeer in groten getale op de markt brengen van seniorenappartementen (gericht op de kiezers) lijkt niet verstandig. Hier en daar zijn er lokaal kansen. Met name op lokale markten waar lange tijd niets voor senioren is gerealiseerd blijkt vaak een ophoping van kiezers te zijn ontstaan. Een rol van woningcorporaties is het om ook voor de kiezers een passend aanbod te maken. Daarbij dienen de appartementen groot te zijn (tenminste 90m2), comfortabel en goed gelegen. Moeters Uiteindelijk komen we dan bij de groep ‘moeters’ terecht. Mensen die zo lang mogelijk in het eigen huis hebben gewoond maar daar vanwege hun gezondheid op enig moment uit moeten. De groep moeters is 75plus en in de meeste gevallen zelfs 85plus en meestal alleenstaand. Na het verlaten van het eigen huis komt deze groep vaak in een verpleeghuis terecht of in een andere woonvorm waarin zorg primair is, zoals de binnenste cirkel van een woonservicegebied. Goede zorg staat voor deze groep voorop en er zijn minder uitgesproken wensen met betrekking tot de woning. Deze groep 75+ers groeit de komende decennia slechts langzaam. De rol van woningcorporaties bestaat hier uit het samen met zorginstellingen bouwen aan eigentijdse ‘wonen en zorgfaciliteiten’. Kleinschalig groepswonen, clusterwonen, verpleeghuizen nieuwe stijl e.d. Hierdoor geven woningcorporaties samen met zorginstellingen een hedendaags antwoord op de vraag van mensen die sterk van zorg afhankelijk zijn.


Bijlage 7; Overzicht geplande nieuwbouw

Omschrijving plan Aantal Huur < 170 170-250 > 250 Type

Dorpshart 7 4 3 Appartementen Concreet

Totaal 7 0 0 4 3 7

Herontwikkeling Taets van Amerongenweg:

Huurwoningen 21 21 EGW Concreet

Huurwoningen 17 17 Senioren Concreet

Huurwoningen 8 8 BeBo Concreet

Koopwonignen 5 5 Senioren Concreet

Koopwonignen 13 13 EGW Concreet

Totaal 64 46 0 18 0 64

Beekweide:

Leeuwerikweide 34 12 22 EGW Concreet

Leeuwerikweide 8 8 BeBo Concreet

Leeuwerikweide 4 4 2/1 kap Concreet

Leeuwerikweide 14 14 Starters Concreet

Leeuwerikweide 1 1 Vrijstaand Concreet

Reigerweide 13 7 6 EGW Concreet

Tureluurweide 2 2 2/1 kap Concreet

Kwikstaartweide 21 21 EGW Concreet

Kwikstaartweide 2 2 2/1 kap Concreet

Kwikstaartweide 2 2 Vrijstaand Concreet

Graspieperweide 6 6 EGW Concreet

Beekweide 5 5 Kavels/2/1-kap Concreet

Totaal 112 20 0 35 57

Overig:

Vinkenborgh 8 8 Appartementen Concreet

Utrechtseweg 3 7 7 Vrijstaand/kavels Concreet

Molenstraat 10 10 Appartementen Concreet

Barneveldsestraat 41 3 3 Vrijstaand Concreet

Barneveldsestraat 39 1 1 Vrijstaand/kavels Concreet

Veenweg 1 1 Vrijstaand Concreet

Schalm 6 2 2 Vrijstaand Concreet

Doest/Beekweide 2 84 84 Divers Zacht

Locatie Borgwal 15 15 Divers Zacht

Totaal 131 0 10 107 14

Totaal 314 66 10 164 74

Gerealiseerd t.o.v. overzicht 2015:

Dorpshart 10 10 Appartementen Gerealiseerd

idem 6 6 EGW Gerealiseerd

Rechthuis (Dorpsstraat 44 en 46) Vrije sector 14 5 9 App. vrije sector Gerealiseerd

Veenweg 1 1 Vrijstaand Gerealiseerd

Watersnipweide 19 19 EGW Gerealiseerd

Scholeksterweide 14 14 Starters Gerealiseerd

Reigerweide 1 1 Kavels Gerealiseerd

Reigerweide 12 12 EGW Gerealiseerd

Reigerweide 8 8 2/1 kap Gerealiseerd

Scholeksterweide 10 6 4 EGW (vrije sector) Gerealiseerd

Scholeksterweide/Reigerweide 20 20 Sociale huur Gerealiseerd

Beekweide 9 9 Kavels/2/1-kap Gerealiseerd

Totaal 124 31 14 60 19

ONTWIKKELING WONINGVOORRAAD 2017 - 2030 GEMEENTE … · 2018. 12. 5. · De gemeente verwacht dat...

Documents

Transcript of ONTWIKKELING WONINGVOORRAAD 2017 - 2030 GEMEENTE … · 2018. 12. 5. · De gemeente verwacht dat...