Ontwerp Presentatie Voor Ban Vlaanderen Ver Def

www.officenter.be Pagina 1

Naar 6 en meer business centers in onze regio

Presentatie aan

BAN VLAANDEREN, september 2011

De nieuwe groei-strategie van een business center groep


Structuur van de presentatie

I. Historiek

II. Product en klanten

III. De markt

IV. Kritische succes factoren OFFICENTER

V. Groeiambities na 2011

VI. Conclusies

VII. Bijlagen : I. Financiële vergelijking ‘Officenter/zelf huren’

II. Enkele reflexies van Officenter gebruikers

III. Marktstudie ‘business centers in België’


I. HISTORIEK Wie zijn we, wat hebben we gedaan ?

Christa Jouck 10 jaar ervaring in

het management van business centers

> 20 jaar ervaring in de service-industrie (Horeca, Infraligne)

10 ‘Hasseltse’ investeerders Stijn Lauwers, projectontwikkelaar Steven Vandeput, bouwcoördinator Saskia Mussels, architect Raf Kinet, I.T.-leverancier Reginald Vossen, BAN Vlaanderen Guido Verswijvel, e.a. Finpower

partners

Koen Batsleer 20 jaar ervaring in

financieel management van groeiende KMO’s.

Kern-doelgroep van ‘Officenter business centers’.

1990 - 2009

8 Turnhoutse investeerders Tania Stouthuysen, vastgoedstyling Sébastien Hendrickx,

projectontwikkelaar Koen Vanlommel, I.T. ondernemer Peter Aertsen, verzekeringsmakelaar Werner Van Hooghten, Pascale

Kegelaers, Hilde Swaans , Dirk Goris en Ronny Luyten, accountants

Overname en

‘herprorfilering’

OFFICENTER

HASSELT

Overname en

‘herprorfilering’

‘BERKENHOF’ tot OFFICENTER TURNHOUT

2010 2011


I. HISTORIEK OVERNAME OFFICENTER HASSELT, begin 2010

OFFICENTER was opgericht in 1980 als ‘business-center’ van 4.700 m², maar was - om te overleven - geëvolueerd naar een verhuurder van ‘grotere’ oppervlaktes (Provincie, Kind & Gezin)

Een 10-tal ondernemende personen uit regio Hasselt, rond Christa en Koen, zagen de mogelijkheid om dit gebouw eind 2009 over te nemen, met als doel het te herprofileren :

Van een ‘verhuurder’ van kantoorruimtes Naar een ‘aanbieder van werkplaatsen’ Met bijkomend accent op ‘vergaderfaciliteiten’ en

‘flexibele kantoren’ (uur/dagbasis)

Deze ‘renovatie en herpositionering’ werd in 2010-11 succesvol doorgevoerd :

Bezettingsgraad van 65 naar > 95 % op 18 maanden tijd Van 30 naar meer dan 150 klanten

Met de overname van OFFICENTER in HASSELT wilden ‘wij’ een uitvalsbasis voor ‘dienstverlenende’

ondernemingen in Hasselt creëren.


I. HISTORIEK OVERNAME BERKENHOF OFFICENTER TURNHOUT, juni 2011

BERKENHOF was gebouwd in 1995 als 2.600 m² ‘bedrijvencentrum’, maar de eigenaar zag in 2009 geen toekomst meer, en wilde er ‘service-flats’ van maken … – maar … dit bleek te duur.

Samen met een 9-tal ondernemende personen uit Turnhout heeft OFFICENTER dit gebouw overgenomen, en gaan we dit herprofileren

Van een ‘verhuurder’ van kantoorruimtes Naar een ‘aanbieder van werkplaatsen’ Met bijkomend accent op ‘vergaderfaciliteiten’ en

‘flexibele kantoren’ (uur/dagbasis)

Met de opening van deze kantoren op 30 september 2011 hopen we te bewijzen dat ons model ‘kopieerbaar’ is.

Met de overname van OFFICENTER in TURNHOUT willen ‘wij’ ervaren en bewijzen dat er schaalvoordelen

in deze markt zijn.


II. PRODUCT EN KLANTENEEN BUSINESS CENTER : wat behelst dit ?

Aanbod van : Vaste werkplaatsen Flexibele werkplaatsen Virtuele werkplaatsen Vergaderlocaties

Aanbod aan : KMO’s tot 5-7 werkplaatsen Brusselse ondernemingen welke

‘spreiding’ van werkplaatsen willen Vraag naar ‘tijdelijke’ werkplaatsen

(projecten, akties, …)

Eigenschappen ‘Serviced Offices’ Secretariaat (Telefoonpermanentie, postbehandeling) Incl. onderhoud, telefonie, I.T., print-en kopiediensten All-in prijszetting ‘per werkplaats’, niet ‘per m²’ Total cost of ownership ca. 20 % lager dan ‘alternatieve formules’

(huren, kopen – zie bijlage 1)

Business centers bieden een oplossing voor de stijgende vraag naar flexibele, all-in formules.


II. PRODUCT EN KLANTEN‘Close to home’ en ‘close to market’

KMO’s tot 7 bedienden : flexibiliteit is belangrijker dan gedacht….

Grote bedrijven Hoofdzetel in Brussel of Antwerpen Medewerkers willen niet meer

dagelijks op en neer naar deze steden rijden

Door de IT-evolutie kan men op heden ook de werkplaats flexibeler invullen.

Sterk groeiende vraag naar ‘flexibele werkplaatsen’ in regionale steden zoals Hasselt, Turnhout, …

Samenwerkingsverbanden zullen hier noodzakelijk zijn rond meerdere locaties en een gemeenschappelijk IT-platform.

Business centers zijn aktief in een ‘zeer snel veranderende markt’ met ‘lange termijn investeringen’ (><)


III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIEEen rijke, maar arme historiek

De business center markt heeft een zeer specifieke historiek.

1985-1995 : ‘Boom’ van ‘bedrijvencentra’ : 1985-95 : oprichting van ‘bedrijvencentra’ in diverse steden in Vlaanderen 1989-90 : Officenters in Hasselt, Sint Truiden en Mechelen 1989 : Oprichting ‘Antwerp business center’, Intercenter in Lummen

(Christa) 1994 : Carlo Top bouwt zijn meubelwinkel in Gent om tot ‘Parkoffice’. 1989 : eerste business center REGUS in Brussel

Huidig wereldmarktleider met meer dan 1.000 business centers in 78 landen

1995-2005 : Overlevingsperiode voor business centers Regus overleeft via een Chapter 11 in 2003 Officenter Sint Truiden en Mechelen worden omgevormd tot

appartementsgebouwen Vele initiatieven worden gesloten (Inter Center, Bedrijvencentrum Turnhout)

2005 – 2008 : Tweede ‘boom’ van de markt Regus, NCI (Multiburo) openen meer vestigingen in België Diverse ‘nieuwe’ starters (Silver Square, MC Square, Frame 21, …)

2008-10 : De crisis ‘beinvloedt’ de groei van deze markt.

Rijlabelsinternationaal Privaat Publiek (leeg)

Eind-totaal

Brussel 14 33 3 50Antwerpen 5 8 5 18Gent 1 4 2 7Charleroi 3 3Hasselt 1 2 3Namen 2 2Mechelen 1 1 2Sint-Niklaas 1 1 2Aalst 1 1 2Kortrijk 1 1 2(leeg)Eind-totaal 23 57 38 118


III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIEEen rijke, maar arme historiek

Marktgroei slechts 3 %/jaar over de voorbije 10 jaar Beperkte groei semi-publieke markt, en ‘flexibele’ internationale

markt. Marktgroei private markt gemiddeld 6 %/ jaar

Marktgroei 2006-2010 wel meer dan 10 % per jaar ! Private en semi-publieke markt ca. 10 %/jaar Internationale spelers : 20 % groei/jaar

> 50 % van de business centers in België zijn nog steeds operationeel verlieslatend !

Voor de ‘nationale’ initiatieven is de rentabiliteit onvoldoende om het risico te vergoeden.

De business center markt kent sinds 2006 een sterke groei (ca. 10 %/jaar), maar blijft qua rentabiliteit ondermaats.


Symbiose van ‘centrale know-how’ + ‘lokale

verankering’ lijkt aangewezen

IV. KRITISCHE SUCCES FAKTOREN ‘Officenter’ Hasselt/Turnhout

Management-kennis Business center management Financieel (M&A) management Investeringskeuzes Aankoopkracht

Marketing - kennis Marktkennis Naambekendheid, relatienetwerk Website

Schaalvoordelen zeker aanwezig

Locale verankering Locaal netwerk van

klanten/clusters/ondernemingen Investeerders/aanbrengers

Basisbezetting noodzakelijk Lokaal netwerk cruciaal

Gebouw Ligging cruciaal

Invalsweg Station/openbaar vervoer Parkeergelegenheid

Prijs = opportuniteit wenselijk Ter compensatie’ opstartverliezen’


IV. KRITISCHE SUCCES FAKTOREN Zoektocht naar ‘groei op andere locaties’

Inschatting markt (marktanalyse beschikbaar) : # bedrijven > 5 wns. (geen overheid, banken) # bedienden/stad Komt overeen met ‘kantoormarktinschatting’ DTZ

Inventarisatie >100 ‘business centers/bedrijvencentra’ met ‘full-time-secretariaats-bezetting

Gemiddeld 2.500 m², ca. 100 werkplaatsen. Gemiddeld marktaandeel : 1.3 %

(ter info : U.S/U.K. : m.a. 4-7 %)

Aktiegebied ‘Officenter’: Oosten van Vlaanderen Westen : te ver / in te vullen door Parkoffice ? Antwerpen/Brussel : ‘andere’ markt

Locale verankering zeer moeilijk

Mogelijke expansie in Mechelen (Regus en MC Square zouden in 2011 starten) Genk (lijkt logische symbiose met Hasselt ) Leuven, Luik & Maastricht zijn andere mogelijkheden, worden

onderzocht Geel en Herentals : beperkter potentieel, en ‘al bezet’ St Truiden, Tienen, Tongeren, … : relatief laag potentieel

Ideaal : aankoop/overname bestaand, slapend kantoorgebouw 15-20 jaar oud (kleine kantoren)

STAD

Som van Nber of full-time empl. on the

balancing date (Employees) Last avail.

Yr

Aantal van Nber of full-time empl. on the

balancing date (Employees) Last

avail. Yr

m² kantoorgebouwen (DTZ,

2009)

# business centers in deze stad

Inschatting marktaandeel

business centers

BRUSSEL 258.090 7.814 12.700.000 40 1,5%ANTWERPEN 55.938 2.204 2.060.000 15 2,7%DIEGEM/ZAVENTEM 36.224 765 0,0%MECHELEN 17.424 555 260.000 2 1,1%GENT 16.343 1.040 770.000 4 2,4%HALLE 11.809 139 0,0%LEUVEN 11.460 618 410.000 0 0,0%CHARLEROI 9.536 349 380.000 2 2,1%LIEGE 8.420 862 470.000 1 1,2%VILVOORDE 8.261 272 0,0%HASSELT 8.083 602 175.000 2 2,5%BRUGGE 7.135 804 150.000 1 1,4%KORTRIJK 7.122 585 150.000 1 1,4%ROESELARE 6.707 494 1 1,5%GROOT-BIJGAARDEN 6.051 131 0,0%OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE 5.968 229 1 1,7%JUMET/GOSSELIES 5.922 341 1 1,7%NAMUR 5.837 400 390.000 1 1,7%HERSTAL 5.001 308 0,0%RIXENSART 4.944 88 0,0%SINT-NIKLAAS 4.909 502 100.000 1 2,0%ZWIJNAARDE/SINT DENIJS WESTREM 4.867 183 0,0%GENK 4.763 399 75.000 1 2,1%OOSTENDE 4.397 391 1 2,3%WILRIJK 4.367 284 0,0%TURNHOUT 4.288 389 1 2,3%LONDERZEEL 4.241 284 0,0%BEERSE 4.196 102 0,0%KONTICH 3.871 309 0,0%WAVER 3.861 379 1 2,6%MONS 3.799 294 0,0%WOMMELGEM 3.779 213 0,0%MELLE 3.731 80 0,0%AALST 3.572 266 100.000 1 2,8%BERCHEM-ANTWERPEN 3.474 253 0,0%VERVIERS 3.348 251 0,0%MOUSCRON 3.340 394 1 3,0%WAREGEM 3.340 400 0,0%GEEL 3.289 270 1 3,0%AARTSELAAR 3.261 214 0,0%TOURNAI 3.191 327 0,0%ZWIJNDRECHT 3.144 128 0,0%LA LOUVIERE 3.054 286 0,0%HERENTALS 2.947 251 1 3,4%NIVELLES 2.945 241 0,0%BRAINE-L'ALLEUD 2.794 234 0,0%BEVEREN-WAAS 2.741 264 0,0%DRONGEN 2.719 217 0,0%SERAING 2.697 245 0,0%DEURNE 2.673 330 0,0%MORTSEL 2.607 87 0,0%FLEURUS 2.536 195 0,0%PUURS 2.521 120 0,0%WATERLOO 2.507 217 0,0%LIER 2.435 273 0,0%ZELLIK 2.424 114 0,0%JAMBES 2.417 181 0,0%IEPER 2.358 235 1 4,2%BORNEM 2.322 147 0,0%OUDENAARDE 2.227 227 1 4,5%TERNAT 2.218 169 0,0%BEERSEL 2.205 86 0,0%TIENEN 2.139 147 0,0%SENEFFE 2.015 97 0,0%ASSE 1.990 119 1 5,0%SINT-TRUIDEN 1.982 255 0,0%SINT-AMANDSBERG 1.922 143 0,0%SAINT-GHISLAIN 1.899 111 0,0%LESSINES 1.881 64 0,0%BERINGEN 1.879 214 0,0%GRACE-HOLLOGNE 1.846 140 0,0%SINT-PIETERS-LEEUW 1.808 144 0,0%WEMMEL 1.803 165 0,0%MERELBEKE 1.802 151 0,0%HEIST-OP-DEN-BERG 1.793 251 0,0%


V. OFFICENTER GROEISTRATEGIE 2012 - 2015

Doelstelling 1 :

5/6 business centers naar bestaand concept tegen 2015

Gerichte zoektocht in Mechelen, Leuven, Luik, Maastricht en Genk

Zoektocht naar locale partners om dit uit te werken.

Doelstelling 2

Alternatieve groeipaden voor alternatieve locaties

Kleinere steden Nieuwbouw

Op heden te duur qua investeringskost

Verdere regionale spreiding

Zoektocht naar partners om dit uit te werken


V. OFFICENTER Zoektocht naar ‘partners’/investeerders

Financiële evaluatie Financieel rendement zeker niet

het meest interessante in de onroerend goed-wereld

Renovatie van oudere gebouwen is interessanter als nieuwbouw

Nieuwbouw is interessant mits investeerder tevreden is met rendementen van minder dan 6 %

Natuurlijk wel ‘sociale’ return als initiatiefnemer van een ‘lokaal verankerde uitvalsbasis voor nieuwe en groeiende ondernemingen.

Zoektocht naar partners : Bestaande eigenaars van ‘oudere’

kantoorgebouwen Lokale ondernemers welke voor de

locale ondernemingsgemeenschap een toegevoegde waarde willen leveren en ons willen helpen :

Een goed gelegen locaal gebouw te vinden/te verwerven

Te investeren : 50 – 100 k€/investeerder

Jaar : 1 2 3 nieuwbouw renovatie # werkplaatsen : 66 99 132 Totale oppervlakte kantoren : 2.500 2.500 Bezettingsgraad 40% 60% 80% # werkplaatsen : 165 165 Omzet : 316.800 475.200 633.600 Investeringskost/m² : 1.450 1.000 EBITDA : 79.684 200.464 321.244 Grond/m² : 125 250 Afschrijvingen : -200.000 -200.000 -200.000 Investering/werkplaats 1.000 1.000 Intrestlasten -178.290 -178.290 -166.404 Parkeerplaatsen 45 675.000 - Netto resultaat : -298.606 -177.826 -45.160 nieuwbouw ondergronds, renovatie maaiveld

Cash-flow : -98.606 22.174 154.840 Opstartkosten : 75.000 75.000 Alg. inrichting : 100.000 100.000

EBITDA vs. nieuwbouwinvestering 1,61% 4,05% 6,49%EBITDA vs. Renovatieinvestering 2,40% 6,05% 9,69% Totale investering : 4.952.500 3.315.558


VI. CONCLUSIES

OFFICENTER heeft succesvol haar opstartjaren verteerd

Officenter Hasselt bewijst dat regionale business centers rendabel kunnen uitgebaat worden

Met Officenter Turnhout zullen we aantonen dat dit ‘kopieerbaar’ is, en dat er duidelijk schaalvoordelen in deze markt zijn.

Verdere groei naar 5-6 business centers is de logische volgende stap

Telkens in combinatie met ‘locale investeerders’ (= business angels ?)

Management gecentraliseerd rond 1 persoon, maar met locale verankering

Daarnaast zoektocht naar formules voor ‘additionele’ groeipaden

Schaalvoordelen kunnen verder uitgewerkt worden

Echter, wij willen ons enkel richten op ‘potentieel rendabele initiatieven’

OFFICENTER wil haar investeerders zowel financiële als sociale return bezorgen.


BIJLAGEN


Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 kantoren voor 4 personen

Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing OfficenterInfrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800

All-in vergoeding 19.800

Huur gebouw 12.500 15.420 incl

Onroerende voorheffi ng 1.000 1.629 incl

Brandverzekering 250 175 incl

Kosten poetsen kantoren 1.920 1.328 incl

Kosten poetsen ramen 840 incl. incl

Kosten poetsen tuin 1.250 geen incl

Kosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen incl

Elektriciteit 1.125 952 incl

Water 250 271 incl

Stookolie - Gas 1.000 1.450 incl

Parkeerkosten n.r. 1.440 incl

Afschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 incl

Afschrijving meubilair 5000 7 714 714 incl

Kantoorkosten 9.267 9.463 5.424

Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl.

Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier)

Aankoop papier 150 150 incl.

Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.'s

Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Off icenter

Internetabonnement 840 971 incl.

Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl.

Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven

(excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.

Secretariaatskost 2.500 2.500 0

Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl.

TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224

132% 142%

Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50


Bijlage 2 : Enkele getuigenissen van Officenter-klanten :Het all-inn-concept: de “diensten” die Officenter aanbiedt, zijn compleet naar accommodatie alsook pricing. Alle faciliteiten zijn te vinden: je kantoor op zich, de vergaderruimten, en indien nodig de ruimere vergaderlokalen waar zelfs mogelijkheden zijn tot organiseren van seminars voor klanten. De aanwezigheid van een brasserie is een meerwaarde: voor jezelf is er snel een snelle hap ter beschikking maar tevens een hapje met een klant/medewerker hoort tot de mogelijkheden. De pricing is tevens all-inn: geen verborgen kosten, duidelijke prijsstelling.

• Ann Van Baelen, Accountantskantoor A & Co, 4 medewerkersDe dienstverlening van OFFICENTER is voor ons enorm tijdsbesparend : telefonische permanentie is aanwezig, er is een postpunt, en er is meer dan voldoende parking. Zo verkrijg is als jonge onderneming heel wat credibiliteit en een professionele uitstraling. En, de 40 andere bedrijven in het gebouw vormen een sterk professioneel netwerk van gelijkgestemden.

• Bart Martens, Etalentis N.V., een engineeringsbedrijf met 4 centrale medewerkersHet is het concept van Officenter dat voor ons doorslaggevend was om ons hier te vestigen : een aangename, dynamische werkomgeving met de juiste facilitaire omkadering (secretariaat op afroep, vergaderzalen, kopieën printfaciliteiten). Deze professionele omgeving wordt ook enorme gewaardeerd door onze bezoekers. Tot slot creëert de maandelijkse ‘meet and greet’ hetgeen de onderlinge contacten en het netwerk tussen de vele ondernemingen in OFFICENTER stimuleert.

• Jan Boots, BRO N.V., strategie-adviesbureau met groeiambities.Persoonlijk apprecieerde ik de hulp van Officenter om toegang te krijgen tot hun uitgebreide KMO-netwerk in de regio’s enorm. Daarenboven was ik enorm positief verrast door de kennis en professionaliteit die ik terugvond bij de andere bedrijven in het Officenter. Deze gezamenlijke kennis en klantenportefeuilles bundelen kunnen leiden tot mooie resultaten! Het management van Officenter werkt actief mee aan het bij elkaar brengen van al deze bedrijven. Dit geeft ons alleszins een beloftevolle basis tot succes in deze KMO groeipolen

• Bart Geraerts, ICT4Me, IT-bedrijf uit Zellik met een bijkantoor in Hasselt Als professioneel netwerk voor business angels vormen de diensten van OFFICENTER de perfecte invulling van onze vereisten op het vlak van infrastructuur : een professionele kantooromgeving, een ruim netwerk van ondernemingen binnen het gebouw en 10 vergaderzalen van verschillende groottes waardoor we heel wat van onze netwerkevents hier lokaal kunnen organiseren. Tot slot vinden we hier in Officenter ook een perfecte aansluiting bij andere dienstverleners aan de ondernemers waarop wij ons richten.

• Reginald Vossen, directeur BAN Vlaanderen, netwerk voor business angels, 5 vaste medewerkers;

Ontwerp Presentatie Voor Ban Vlaanderen Ver Def

Documents

Transcript of Ontwerp Presentatie Voor Ban Vlaanderen Ver Def