Naar nieuwe verhoudingen in het Wonen OTB|Platform 31 Wooncongres 2015

Nieuwe verhoudingen in het financieren van woningen

Paul de Vries Senior Woningmarkteconoom Rabobank Kennis en Economisch onderzoek 3 november 2015

Agenda

2

• Wie verstrekken hypotheken

• Wat is er aan het veranderen

• Waarom wijzigen de verhoudingen

Marktaandelen

Er zijn 112 hypotheekaanbieders, een aantal grote en vele kleine

4

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

Marktaandeel in % Martkaandeel in %

Er zijn 112 hypotheekaanbieders, een aantal grote en vele kleine

5

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

SNS Bank ABN AMRO ING Bank Rabobank

Marktaandeel in % Martkaandeel in %

‘Oude’ aanbieders ‘Nieuwe’ aanbieders

Sinds herstel koopwoningmarkt groeit het marktaandeel van de ‘nieuwkomers’

6

Ontwikkeling concentratie

7

Is er sprake van marktconcentratie?

8

0

500

1000

1500

2000

2500

0

500

1000

1500

2000

2500

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

HHI HHI, geconsolideerd

HHI, marktconcentratie HHI, marktconcentratie

weinig geconcentreerd

sterk geconcentreerd

matig geconcentreerd

De laagte van de rente is een factor van betekenis

9

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

0

500

1000

1500

2000

2500

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

HHI HHI, geconsolideerd rente nieuwe contracten

HHI, marktconcentratie Hypotheekrente (%)

weinig geconcentreerd

sterk geconcentreerd

matig geconcentreerd

Om hoeveel geld gaat het?

De hypotheekschuld schommelt rond de 625 miljard euro

11

450

500

550

600

650

700

450

500

550

600

650

700

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

Duiz

enden

€ mrd € mrd

- Dit is de bruto hypotheekschuld.

- Netto schuld (gecorrigeerd voor oa spaarhypotheken) is circa 590 miljard

Omzet 2015 circa 60 miljard euro, waarvan 48 miljard voor aankoop

12

Waarom zijn verzekeraars actief

13

Hypotheekverstrekking en funding

14 van 18

Bank

Woon-consument

Hypotheekverstrekking en funding

15 van 18

Bank

Verzekeraar

Pensioenfonds

Woon-consument

Hypotheekverstrekking en funding

16 van 18

Bank

Spaargeld

Investeerder

Woon-consument

Financiering op basis van leverage extern

Hypotheekverstrekking en funding

17 van 18

Verzekeraar

Pensioenfonds

Premies

Investeerder

Premies

Woon-consument

Financiering op basis van eigen vermogen

extern

Hypotheekverstrekking en funding

18 van 18

Bank

Verzekeraar

Pensioenfonds

Spaargeld

Investeerder

Premies

Investeerder

Premies

Woon-consument

Financiering op basis van leverage

Financiering op basis van eigen vermogen

extern

extern

Hypotheekverstrekking en funding

19 van 18

Bank

Verzekeraar

Pensioenfonds

Spaargeld

Investeerder

Woon-consument

Financiering op basis van leverage

Financiering op basis van eigen vermogen

Vreemd vermogen

Eigen vermogen

Kortom, banken, verzekeraars en pensioenfondsen opereren op eigen speelveld

20

• Banken maken gebruik van geleend geld waarmee zij het rendement op het eigen vermogen vergroten, verzekeraars en pensioenfondsen maken gebruik van 100% eigen vermogen

• Banken hebben te maken met “Basel”, verzekeraars met “Solvency”; De Nederlandsche Bank is voor alle sectoren de toezichthouder

Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarme investeringen

21

• Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarm rendement. Normaal zijn dat bijvoorbeeld staatsobligaties. Maar die renderen niet meer. Second best zijn hypotheken.

• Doordat verzekeraars en pensioenfondsen met eigen vermogen werken, hebben zij geen fundingskosten. Ook zijn de verplichtingen anders, vooral verder weg in de tijd. Dit vertaalt dit zich in een ‘extra’ marge ten opzichte van banken.

• Deze marge is afhankelijk van de LTV-klasse, maar gemiddelde 1%-punt.

• Er is kritiek geweest vanuit De Nederlandsche Bank op de wijze waarop verzekeraars de hypotheekportefeuilles waarderen.

Toekomst

22

Conclusie voor de korte en langere termijn

23

- Huidige discussies richten zich op de wijze waarop de hypotheken op de balans worden verantwoord.

- Op korte termijn > concurrentie bij lagere LTVs.

- Op langere termijn > obligatiemarkten gaan renderen, verzekeraars ed verlaten hypotheekmarkt.

- De kans is groot dat verzekeraars dus in- en uitstappen.

- Dit heeft gevolgen voor woonconsumenten die bijvoorbeeld een extra hypotheek willen. Als de hypotheekverstrekker even ‘uit de markt is’, valt er geen hypotheek op te hogen.

24

Bedankt voor uw aandacht

24

• Vragen?

• Paul de Vries, woningmarkteconoom, paul.de.vries02@rabobank.nl

• https://economie.rabobank.com/