Nieuwe inzichten in stads wonen in Bredadownloads.usp-mc.nl/2014/clickstore.pdf · zoeker bij...

Samen sterker.

Nieuwe inzichten in

stads wonen in Breda

Wie vraagt, bepaalt

3

Wie vraagt, bepaalt

EEN UITGAVE VAN RABOBANK BREDA EN BOUWFONDS ONTWIKKELING.

Een kennisdocument met nieuwe inzichten. Inzichten om tegemoet

te komen aan de woonwensen van de consument. Aan de hand van

uitgebreid onderzoek brengen we de woonwensen in kaart en vertalen

we deze naar de woonlocaties van de toekomst.

4

Colofon

Dit is een uitgave van Rabobank Breda en Bouwfonds Ontwikkeling.

Auteurs

Hoofdstuk 1

Frits Oevering, Kennis en Economisch Onderzoek (KEO), Rabobank Nederland

Overige hoofdstukken

Carin Alves, marktonderzoeker, Bouwfonds Ontwikkeling

Rink Drost, senior marktonderzoeker, Bouwfonds Ontwikkeling

Jessie Wagenaar, gebiedsmarketeer, Bouwfonds Ontwikkeling

Mark de With, marktonderzoeker, Bouwfonds Ontwikkeling

Met medewerking van

Cieremans van Reijn, SITE Urban Development, Stichting Interface (TU/e), Studio Platz,

USP Marketing Consultancy, Yune Video & Animation

Rabobank Breda

Postbus 3376

4800 DJ Breda

www.rabobank.nl/breda

Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid

Postbus 6540

5600 HM Eindhoven

www.bouwfonds.nl

mei 2014

Deze uitgave is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling

[email protected].

5NIEUWE INZICHTEN IN STADS WONEN

Voorwoord

Breda is een gezellige stad met gezellige Brabanders. Mensen uit Breda zijn weliswaar Brabanders die (Brabants)

gemoedelijk, Bourgondisch en aardig zijn, maar ze zijn ook heel divers. Het historische centrum met de goede

voorzieningen en de sfeer worden als uniek ervaren en Breda heeft de leukste winkels van de vier grote steden in

Noord-Brabant!

Hoe zorgen we er nu voor dat deze typisch Bredase kwaliteiten ook in de woonmilieus in de stad verweven worden?

Dat Bredanaren wonen zoals zij willen wonen? Deze en andere vragen vormden het uitgangspunt voor een

omvangrijke studie van Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Breda naar de woonwensen van Bredanaren nu en in

de toekomst. Breda staat tussen nu en 2020 voor een aantal uitdagende opgaven op woongebied: de toename met

3.000 alleenstaanden en 2.700 oudere huishoudens (gedeeltelijk overlappen deze doelgroepen) en de transformatie

van de Bredase Spoorzone, zijn vraagstukken die onder andere op wonen betrekking hebben.

Deze studie biedt geen uitgewerkte antwoorden op de vraag hoe we de stedelijke woonmilieus moeten inrichten.

Wij hebben de woonwensen van diverse groepen consumenten vertaald naar een aantal inzichten, die de trends in

stedelijk wonen in Breda beschrijven. In de nasleep van de economische crisis wordt eens te meer duidelijk dat de

consument centraal staat: wie vraagt, bepaalt.

Graag bieden Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Breda u dit kennisdocument aan ter inspiratie voor ons

gezamenlijke werk aan de toekomst van het wonen in Breda.

Rabobank Breda Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid

Cindy Hoendervangers Carl Smeets

Directeur Particulieren Directeur


Inhoud

Inleiding 9

Hoofdstuk 1. Breda in regionaal perspectief 13

1.1 Arbeidsmarkt

1.2 Voorzieningen

1.3 Detailhandel

1.4 Woningmarkt

1.5 Eindhoven de grootste; Breda de sterke tweede

Hoofdstuk 2. Het DNA van de stad 17

Hoofdstuk 3. De woonconsument centraal 23

3.1 Wie verhuist er en waarom?

3.2 Alleenstaanden

3.3 Senioren

3.4 Woonwensen in beeld

Hoofdstuk 4. Woonmilieus 29

4.1 Centrum stedelijk

4.2 Stedelijk

4.3 Suburbaan

4.4 Dorps

4.5 Op zoek naar het thuisgevoel

Hoofdstuk 5. De toekomst van het wonen in Breda 37

5.1 Wat wisten we al?

5.2 Wat is nieuw?

Wonen in de stad ≠ stedelijk wonen

De paradox van het ideaalbeeld van huis-met-tuin-in-de-stad

De buitenwijk biedt uitkomst

De traditionele verhuisketen hapert

Ruimte om te manoeuvreren: de bestaande voorraad

De nieuwe huurder

5.3 Stads wonen in Breda

Bijlagen 45

1. Geraadpleegde bronnen

2. Lijst geïnterviewde personen

3. Lijst deelnemers expertmeeting Breda, 20 februari 2014


Inleiding

Er zijn al veel visies en woonbehoefteonderzoeken, vooral van lokale en regionale overheden. Dat zijn goede onder-

zoeken en visies, die wij op geen enkele manier terzijde willen schuiven. Echter, vaak ligt de focus op de kwantiteit:

de hoeveelheid woningen die nog gebouwd moet of mag worden binnen een bepaalde beleidshorizon. Meestal

wordt daarbij ook de vraag beantwoord hoe ‘de koek verdeeld moet worden’: een woonvisie eindigt vaak met een

paragraaf over de uitvoering, waarin afspraken staan tussen gemeenten onderling over de hoeveelheid te realiseren

woningen voor de eigen inwoners en de regionale vraag.

Bouwfonds en Rabobank beogen met dit rapport een aanvulling in kwalitatieve zin. Hoe wil de woonconsument

in Breda wonen? Wat zijn zijn wensen met betrekking tot de woning en betaalbaarheid? Maar vooral ook: wat voor

straatmilieus, woonmilieus, wijken en gebieden in de stad en voorzieningen? En wat betekent dat voor de woon-

locaties die wij met elkaar moeten realiseren?

De afgelopen jaren kenmerkte de woningmarkt zich door een gebrek aan vertrouwen, hetgeen zich uitte in een sterke

afname van het aantal transacties in de nieuwbouw en bestaande bouw, een afname van de gemiddelde transactie-

prijs en aanscherping van fi nanciële regelgeving. Wij beschouwen de problemen op de woningmarkt gedeeltelijk als

een tijdelijk probleem: de nieuwbouw houdt geen gelijke tred met de huishoudensgroei en de woningmarkt zal als

gevolg van die groei weer aantrekken. De eerste tekenen van herstel zijn zichtbaar. Wat echter in elk geval duidelijk

lijkt te worden, is dat de woningmarkt blijvend veranderd is. Het evenwicht tussen vraag en aanbod komt niet langer

tot stand tegen een achtergrond van schaarste, maar is de resultante van vele individuele klantreizen die elk een

unieke woonwens vertegenwoordigen.

Met dit kennisdocument bieden wij u nieuwe inzichten. Inzichten om tegemoet te komen aan de woonwensen van

de consument. Aan de hand van uitgebreid onderzoek brengen we de woonwensen in kaart en vertalen we deze

naar de woonlocaties van de toekomst.

Leeswijzer

In hoofdstuk 1 schetsen we de stad in regionaal perspectief. Voor een aantal thema’s - wonen, werken, winkelen, overi-

ge voorzieningen - wordt onderzocht welke gemeenten met elkaar te maken hebben en samen een winkel-, arbeids-

en/of woningmarkt vormen. In hoofdstuk 2 schetsen we het DNA van Breda. Wat maakt de stad en haar inwoners

uniek? Hoofdstuk 3 beschrijft de vraag van verschillende groepen woonconsumenten die in de toekomst groter zullen

worden - alleenstaanden en senioren. Hoofdstuk 4 is in feite de diapositief van hoofdstuk 3: in dit hoofdstuk worden

de woonmilieus beschreven die idealiter gerealiseerd worden als we de woonwensen volgen. Hoofdstuk 5 bevat de

inzichten die Bouwfonds en Rabobank in gesprek met andere professionals uit het onderzoek hebben gedestilleerd.

Dit hoofdstuk mondt uit in een conclusie over de opgave waarvoor Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Breda zich

op basis van de inzichten voor gesteld zien.

Onderzoeksverantwoording

Dit onderzoek is tegelijkertijd uitgevoerd in Breda, Eindhoven en Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg in opdracht

van Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid en Rabobank Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch En Omstreken

en Tilburg En Omstreken. Voorafgaand aan de diverse onderzoeken is een analyse gemaakt van de regio’s die in

Noord-Brabant kunnen worden onderscheiden (zie beschrijving onderdeel 1. Analyse Functional Urban Regions).

10

Uit deze analyse blijkt dat in Noord-Brabant vier grote functionele regio’s onderscheiden kunnen worden, waarvan de

vier grootste steden de centra zijn. Daarom hebben wij alleen deze steden in kaart gebracht. Naast Eindhoven is ook

Veldhoven geanalyseerd, om de reden dat Eindhoven en Veldhoven tot het werkgebied van Rabobank Eindhoven-

Veldhoven behoren.

Het onderzoek bestaat uit een aantal onderdelen, die elk op hun eigen merites beoordeeld moeten worden.

1. Analyse Functional Urban Regions. Dit onderzoek is uitgevoerd door Frits Oevering, regionaal-economisch onder-

zoeker bij Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. Het betreft cijfermatig onderzoek op

basis van eigen bronnen van Rabobank en externe bronnen.

2. Desk Research. Cijfermatig onderzoek op basis van diverse bronnen (zie bijlage 1. Bronnen) die een groot aantal

thema’s vertegenwoordigen. Het doel van dit desk research was de historische ontwikkeling van Breda te achter-

halen en mogelijke toekomstige ontwikkelingen te verkennen. Dit onderzoek is uitgevoerd door de afdeling

Marktonderzoek, Bouwfonds Ontwikkeling.

3. Cognitive mapping. Dit onderzoek is uitgevoerd door Stichting Interface van de Technische Universiteit Eindhoven.

Bij deze nieuwe methode wordt gebruik gemaakt van mentale representaties. Deze mentale representaties

beschrijven de verschillende variabelen die betrekking hebben op een keuze die een consument kan maken,

in dit geval voor een bepaalde woning en woonomgeving, en de ‘causale relatie’, oftewel de wijze waarop deze

variabelen met elkaar samenhangen. De methode maakt het mogelijk om kwalitatief de unieke overwegingen en

motivaties van individuen te inventariseren en deze (geaggregeerd) kwantitatief te analyseren. Concreet betekent

dit het volgende:

a. Middels een online panel zijn respondenten geworven. In totaal hebben 1.751 respondenten deelgenomen

aan het onderzoek, waarvan 374 uit Breda;

b. Aan de respondenten werd eerst gevraagd of zij verhuisgeneigd zijn (binnen nu en tien jaar willen verhuizen).

Aan respondenten die niet verhuisgeneigd zijn, is vervolgens een scenario voorgelegd. Daarbij werd hen

gevraagd zich voor te stellen dat zij toch moesten of konden verhuizen;

c. Aan respondenten is vervolgens gevraagd om een aantal overwegingen te noemen (max. 6) bij het kiezen van

een andere woning en woonbuurt. In een vervolgvraag werd de respondenten gevraagd de door hen ge-

noemde overwegingen te koppelen aan attributen die betrekking hebben op de kenmerken van de woning,

fysieke (uiterlijke) aspecten, functionele, sociale of belevingsaspecten van de woonomgeving. Deze lijst was

vooraf op basis van literatuuronderzoek samengesteld. Deze twee vragen geven inzicht in de aspecten waar

woonconsumenten op letten bij het kiezen van een woning en woonomgeving;

d. Daarna is aan de respondenten gevraagd om welke redenen deze overwegingen belangrijk zijn voor hen, door

elke overweging te koppelen aan een lijst van benefi ts die bijvoorbeeld betrekking hebben op persoonlijke be-

hoeftes, fi nanciële voordelen, identiteit, etc. Deze vraag geeft inzicht in de redenen waarom bepaalde aspecten

belangrijk zijn voor consumenten bij het kiezen van een woning en woonomgeving;

e. Bij de beschrijving van de resultaten is een correctie toegepast: respondenten die de enquête erg snel hadden

afgerond, die een onlogische koppeling hadden gemaakt tussen de zelf ingetypte overwegingen en de lijst

met attributen en die systematisch veel benefi ts hadden aangekruist, zijn uit de steekproef weggelaten;

f. De steekproef is groot genoeg om representatieve uitspraken te kunnen doen over de mentale representaties

van Bredase woonconsumenten. In de steekproef kwamen relatief minder jongeren (< 25 jaar) en minder

ouderen (> 65 jaar) voor. Daarnaast is de groep alleenstaanden met kinderen ondervertegenwoordigd en de

groep stellen zonder kinderen juist oververtegenwoordigd.

g. Opgemerkt dient te worden dat representativiteit niet het voornaamste doel was van dit onderzoek. Het

ging er bij dit onderzoek om verschillen in voorkeuren voor woonmilieus en tussen groepen onderling vast

te stellen. Van belang is dan ook dat alle groepen in het onderzoek voldoende groot zijn om deze onderlinge

verschillen te kunnen vaststellen.

4. Kwantitatief consumentonderzoek. Het veldwerk is uitgevoerd door USP Marketing Consultancy uit Rotterdam. Het

onderzoek is uitgevoerd door de afdeling Marktonderzoek, Bouwfonds Ontwikkeling. Concreet betekent dit het

volgende:


Inleiding

a. Middels een extern online panel is een vragenlijst afgenomen. Bij online onderzoek zijn oudere groepen vaak

ondervertegenwoordigd. De steekproef is daarom aangevuld met telefonische enquêtes. Ook zijn responden-

ten per mail benaderd.

b. In totaal hebben 2.395 respondenten aan het onderzoek meegedaan, waarvan 616 uit Breda.

c. De steekproef is groot genoeg om representatieve uitspraken te doen over de woonwensen van Bredase

woonconsumenten. De steekproef is daarnaast naar leeftijd representatief voor de huishoudens in Breda.

d. Het doel van dit onderzoek was te achterhalen welke concrete woonwensen Bredase huishoudens hebben

als zij verhuizen: naar welk type woning en woonmilieu gaat hun voorkeur en wat zijn ze bereid daarvoor te

betalen?

5. Stakeholdersanalyse: interviews met betrokkenen uit de vier steden. Overheden, makelaars, fi nanciers, ontwikkelen-

de partijen en woningcorporaties zijn gevraagd naar hun visie op de woningmarkt. De vraagstukken en thema’s

die in deze gesprekken naar vormen kwamen, zijn in het bijzonder nader onderzocht.

6. Straatinterviews. Cieremans van Reijn, een communicatiebureau uit Den Haag, heeft een camerateam de straat op

gestuurd in de vier verschillende steden. Wat vindt de ‘man/vrouw op de straat’ van het wonen in zijn/haar stad?

Wat mist hij? Met deze straatinterviews beogen wij geen representatief onderzoek, maar een kwalitatief beeld

door de ogen van bewoners te schetsen.

7. Expertmeetings. Tijdens vier expertmeetings - één in elke stad - is met een groep van experts uit verschillende

hoeken van de woningmarkt van gedachten gewisseld over de uitkomsten van het onderzoek. De expertmeetings

hadden tot doel de resultaten te duiden en te vertalen naar de toekomst van het wonen in elk van de vier steden.

De expertmeeting werden voorgezeten door een onafhankelijke dagvoorzitter, Leo Versteijlen van SITE Urban

Development. Van de expertmeetings zijn verslagen gemaakt door Kees de Graaf van Studio Platz.

In deze brochure worden alleen de onderzoeksuitkomsten voor Breda beschreven. Voor de andere steden zijn aparte

brochures gemaakt. In verband met representativiteit zijn de onderzoeksresultaten met betrekking tot woonmilieus

(paragraaf 4.1 tot en met 4.4) geaggregeerd voor de vier steden. Ook de gegevens uit Cognitive Mapping (Zie

hoofdstuk 3: Wat vinden consumenten belangrijk? en hoofdstuk 4: De aantrekkingskracht van voorzieningen) zijn

geaggregeerd voor de vier steden. De verschillen tussen steden zijn wat deze gegevens betreft beperkt.

Het onderzoek in relatie tot de economische crisis

Een vraag die zich voordoet, is in hoeverre de resultaten uit het onderzoek beïnvloed worden door de recessie/crisis.

De woningmarkt heeft immers fl ink de gevolgen gemerkt van de aanhoudend slechte economische omstandighe-

den. Dat is met name terug te zien in het aantal transacties van koopwoningen in de bestaande markt, dat in Breda

met circa 40% afnam: van ruim 2.500 transacties in 2005 tot bijna 1.500 transacties in 2012. Ook de gemiddelde prijs

daalde, zij het relatief minder snel: van ca. € 285.000 tot ca. € 260.000 per transactie (-/- 9%). Het aantal transacties nam

in Breda overigens minder af dan in de andere steden, terwijl het prijsniveau gemiddeld het hoogst bleef.

De eerste tekenen van herstel lijken echter zichtbaar. Het aanbod van koopwoningen op huizensites als Funda daalt

vanaf november 2012, de laatste maanden zelfs wat sterker. Dat wijst er enerzijds op dat mensen hun woning uit ver-

koop halen (waarmee de latente vraagbehoefte minder zichtbaar is), maar ook dat er meer transacties plaatsvinden.

Het onderzoek richt zich daarnaast op de middellange tot lange termijn met een horizon in 2020. In het onderzoek

zijn in de eerste plaats huishoudens meegenomen die aangeven te willen verhuizen binnen nu en vijf jaar. In een

recessie is het aantal huishoudens dat moet verhuizen echter vaak groter dan het aantal huishoudens dat wil verhui-

zen. Daarom is aan de huishoudens die hebben aangegeven niet binnen nu en tien jaar te willen verhuizen, gevraagd

zich voor te stellen dat ze toch moeten of kunnen verhuizen. Daardoor is niet alleen de groep die nu verhuisgeneigd

is (uit wens of uit noodzaak) in het onderzoek meegenomen, maar is ook gekeken naar de wensen van mensen die op

langere termijn - over de eff ecten van de crisis heen - willen verhuizen.

Aan voorspellingen over aantallen verhuizingen en/of transacties wagen wij ons echter niet. De crisis heeft duidelijk

gemaakt dat het niet of nauwelijks mogelijk is om hierover voorspellingen te doen. Het onderzoek richt zich dan ook

met name op kwalitatieve aspecten: de wensen van de consument in Breda, nu, in de komende vijf tot tien jaar en

daarna, staan in dit rapport centraal.

Wie vraagt, bepaalt


Hoofdstuk 1.

Breda in regionaal perspectief

Van de stad gaat een zekere aantrekkingskracht uit. In steden bevinden zich concentraties van

mensen, bedrijven en werkgelegenheid, winkels en andere voorzieningen. Steden zijn daardoor ook

centra van dynamiek. De Brabantse steden vormen hierop geen uitzondering: van Bergen op Zoom

in het zuidwesten tot Oss in het noordoosten zien we een ‘kralensnoer’ van steden met een tweede

concentratie rond Eindhoven-Helmond. Achtereenvolgens kijken we in dit hoofdstuk naar de func-

ties van deze steden voor de arbeidsmarkt, de winkelen voorzieningenmarkt en de woningmarkt.

Dit hoofdstuk is gebaseerd op resultaten uit onderzoek door Kennis en Economisch Onderzoek (KEO), Rabobank

Nederland en op cijfermatige bronnen (CBS).

1.1 Arbeidsmarkt

Werkgelegenheid (het aantal banen) en pendel

(woon-werkverkeer) bepalen de omvang van een

arbeidsmarktregio. Nederland telt 22 arbeidsmarktregio’s,

waarin ten minste 0,75% van alle pendel plaatsvindt.

In Noord-Brabant zijn vier grote arbeidsmarktregio’s te

onderscheiden, die rondom de vier grote steden zijn ge-

concentreerd (zie fi guur 1). Deze gemeenten trekken veel

werknemers van buiten de gemeente aan, maar zien ook

een relatief klein deel van de eigen inwoners pendelen

naar gemeenten in de omgeving. In de regio Eindhoven

zijn bovendien veel gemeenten waar de eigen inwoners ook binnen de eigen gemeente werken. Eindhoven is dan

ook de grootste kern, gevolgd door Tilburg (1,6%) en ’s-Hertogenbosch en Breda (1,3%). De regio Breda telt 330.000

banen. 77% van alle pendel vindt binnen de regio plaats. De regio Breda omvat ook delen van Zeeland.

Pendel

Breda trekt vooral werknemers aan uit de eerste ring rondom de stad (zie fi guur 2): Drimmelen, Oosterhout, Alphen-

Chaam, Baarle-Nassau, Zundert en Etten-Leur. In mindere mate komen mensen uit Moerdijk, Geertruidenberg,

Gilze en Rijen en Rucphen naar Breda om er te werken.

Vanuit Breda gaan beduidend minder mensen de stad uit om elders te gaan werken. Bredanaren blijven bovendien

dichtbij de stad: men reist naar Drimmelen, Oosterhout, Alphen-Chaam of Etten-Leur om er te werken (zie fi guur 3).

Figuur 1. Grote kernen op de arbeidsmarkt (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Figuur 2. Pendel naar Breda (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Figuur 3. Pendel vanuit Breda(bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

14

Werkgelegenheid naar sectoren

Ten slotte kijken we nog naar het type werkgelegenheid. Verreweg het grootste aantal banen in de vier grote steden

is te vinden in de groot- en detailhandel en de zorg (zie tabel 1). In de vier grote steden verdienen mensen dus vooral

hun geld in de commercie en in de (semi)publieke sector. Waar Eindhoven en Tilburg een duidelijk profi el hebben op

het gebied van werkgelegenheid (High Tech Industrie respectievelijk logistiek), geldt dat voor Breda en ’s-Hertogen-

bosch minder.

Tabel 1. Top zeven werkgevers naar type werkgelegenheid, Breda, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch, Tilburg en Veldhoven, 2013 (bron: CBS)

1.2 Voorzieningen

De samenleving wordt steeds meer virtueel: de informatie- en communicatietechnologie is onmiskenbaar een factor

die ons leven verregaand beïnvloedt. Dat betreft onder andere ons winkelgedrag: we kopen meer en meer op inter-

net. Deze ontwikkeling neemt niet weg dat sommige gespecialiseerde of niet-dagelijkse voorzieningen afhankelijk

zijn van het aantal afnemers en daarom geconcentreerd is in steden, waar veel mensen wonen.

De vier grote steden in Noord-Brabant bieden dan ook veruit het grootste aanbod van voorzieningen. Het aantal

winkels in mode en luxeartikelen, instellingen voor hoger onderwijs en ziekenhuizen is in deze ‘grote vier’ beduidend

hoger dan in andere gemeenten. Met betrekking tot het aanbod van theaters en voortgezet onderwijs is het verschil

tussen Den Bosch en Breda enerzijds en de middelgrote gemeenten (Helmond, Roosendaal, Oss, Bergen op Zoom en

Oosterhout) wat minder groot.

Functie verzorgingsgebied

Kijken we echter naar het aantal (centrum)voorzieningen per inwoner, dan zien we dat omvang en functie voor de

omgeving niet altijd samenhangen. Zo is het aanbod van winkels in mode en luxeartikelen in Breda groter dan in

Eindhoven, terwijl ’s-Hertogenbosch niet minder theaters kent dan Eindhoven.

Opmerkelijk is dat de vier grote steden en de middelgrote steden kunnen worden getypeerd als autarkie (zie fi guur 4):

zowel de inkomende als de uitgaande bestedingen zijn klein. De steden trekken weliswaar mensen van buiten aan,

maar de voorzieningen zijn toch vooral op de

eigen inwoners gericht.

Sommige kleinere gemeenten, zoals Baarle-

Nassau, Oirschot of Bergeijk, hebben daaren-

tegen juist de functie van centrumgemeente

voor hun omliggende gemeenten: deze

gemeenten trekken relatief veel bestedingen

van buiten aan en verliezen maar een klein

deel van de bestedingen van eigen inwoners

aan andere gemeenten. Het winkelapparaat

in centrumgemeenten bedient dus relatief

veel klanten van buiten de gemeente.

Werkgelegenheidssector Percentage van totaal aantal banen

Groot- en detailhandel 16,8%

Zorg 16,7%

Advies en onderzoek 10,6%

Industrie 10,0%

Onderwijs 8,4%

Zakelijke dienstverlening 5,4%

Openbaar bestuur 4,9%

Figuur 4. Functie voorzieningencentrum (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)


Wie vraagt, bepaalt

Bestedingen

Het autarkische karakter van de gemeente Breda blijkt ook als we de bestedingen onder de loep nemen.

Inwoners van Drimmelen en Alphen-Chaam en in mindere mate Baarle-Nassau, Zundert en Etten-Leur zijn op Breda

gericht. Inwoners van gemeenten buiten die eerste ring dragen slechts in beperkte mate bij aan de bestedingen in

Breda (zie fi guur 5).

Andersom vloeit slechts een klein gedeelte van de bestedingen door inwoners van de gemeente Breda weg naar

andere gemeenten. In beperkte mate besteden Bredanaren hun geld in Oosterhout en Etten-Leur; verder worden

weinig aankopen door Bredanaren in andere gemeenten gedaan (zie fi guur 6). Breda ondervindt hier - net als Tilburg -

de sterke positie van Baarle-Nassau als centrumgemeente. Ook merkt Breda de invloed van Oosterhout en Etten-Leur

als middelgrote kernen.

1.3 Detailhandel

Nederland telt 23 winkelgebieden die elk ten minste

0,75% van de nationale winkelbestedingen voor hun

rekening nemen. In Noord-Brabant zijn opnieuw vier

winkelgebieden te onderscheiden, die rondom de vier

grote steden zijn geconcentreerd (zie fi guur 7). Regio

Breda telt 970.000 inwoners en omvat 87% van alle

bestedingen.

1.4 Woningmarkt

De bevolkingsomvang en de richting van uitgaande

verhuizingen per gemeente bepalen hoe groot een

woningmarktregio is. Nederland telt 24 woningmarkt-

gebieden waarin ten minste 0,75% van alle verhuizingen

plaatsvinden (zie fi guur 8).

In Noord-Brabant zijn Eindhoven (1,6%), Tilburg (1,5%),

Breda (1,2%) en ’s-Hertogenbosch (1,0%) opnieuw de

belangrijkste regio’s. Helmond (0,6%), Bergen op Zoom,

Roosendaal en Oss (ca. 0,5%) zijn beduidend kleiner.

De woningmarktregio Breda telt 767.000 inwoners en 79%

van alle verhuizingen vindt binnen deze regio plaats.

Figuur 5. Bestedingen naar Breda (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Figuur 6. Bestedingen vanuit Breda (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Figuur 7. Grote kernen op de winkelmarkt(bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Figuur 8. Grote kernen op de woningmarkt (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)8

16

Verhuizingen

Inwoners van de gemeenten Drimmelen, Alphen-Chaam en Zundert zijn bij een verhuizing ook op Breda gericht.

Niettemin maakt het aandeel verhuizingen naar Breda vanuit deze gemeenten slechts ca. 10-20% van alle verhuizin-

gen uit deze gemeenten uit (zie fi guur 9).

Andersom verhuizen Bredanaren in beperkte mate (ca. 10-20%) naar Drimmelen, Alphen-Chaam en Zundert. Er lijkt

dus sprake van een ‘uitruilrelatie’ tussen Breda en deze gemeenten (zie fi guur 10). Breda verliest per saldo inwoners aan

Etten-Leur.

1.5 Eindhoven de grootste; Breda de sterke tweede

De vier grote Brabantse steden laten zich typeren als centra van werkgelegenheid. Opvallend is dat de steden

daarnaast weliswaar veel (centrum)voorzieningen en detailhandel herbergen, maar relatief ‘autarkisch’ zijn: veel

bestedingen komen van inwoners uit de eigen gemeente. Het verzorgingsgebied van de vier steden is dan ook veel

kleiner dan de arbeidsmarkt die ze bedienen: mensen reizen verder om geld te verdienen, met andere woorden, dan

om het uit te geven. De steden vormen ten slotte het hart van vier woningmarktregio’s. In het geval van Eindhoven

strekt de woningmarkt zelfs tot in Midden-Limburg, terwijl Breda delen van Zeeland bedient. Daarentegen ‘snoept’ de

woningmarkt van Nijmegen inwoners uit Noordoost Noord-Brabant op. De arbeidsmarkt van alle vier de steden is dus

groter dan de woningmarkt, die op zijn beurt weer groter is dan de afzetmarkt.

Ten slotte valt op dat Eindhoven in alle opzichten - zowel als arbeidsmarkt, afzetmarkt als woningmarkt - de grootste

functionele regio van de vier is: op basis van pendelstromen zelfs anderhalf keer zo groot als de andere drie regio’s.

Eindhoven gaat dan ook steeds meer op de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) lijken.

Breda is een goede tweede en kent bovendien weinig ‘verval’: als we de criteria strenger hanteren, blijft de regio min

of meer gelijk in omvang. De functionele regio rondom Breda is dan ook redelijk ‘homogeen’ te noemen, terwijl de an-

dere regio’s een diff uus karakter kennen: de regio’s overlappen meer. Tilburg neemt op woningmarktgebied overigens

de tweede plek in en is hier ook het meest homogeen, terwijl Tilburg qua werkgelegenheid en bestedingen in de knel

komt tussen de andere drie. In alle gevallen blijkt ’s-Hertogenbosch een stabiele derde.

Figuur 9. Verhuizingen naar Breda(bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Figuur 10. Verhuizingen vanuit Breda (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)


Wie vraagt, bepaalt

Hoofdstuk 2.

Het DNA van de stad

Wat kenmerkt Breda en de Bredanaren? Wat maakt Breda en haar inwoners uniek? Deze vragen staan

centraal in dit hoofdstuk.

De informatie in dit hoofdstuk is afkomstig van diverse cijfermatige bronnen (CBS Bevolkings- en Huishoudenstatistiek,

Primos Prognose/ABF Research, Systeem Woningvoorraad/ABF Research, NVM) en uit kwantitatief woonwensenon-

derzoek (USP Marketing Consultancy, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling, 2014).

Brabantse gezelligheid: dat is wat Breda volgens haar inwoners kenmerkt! Daarnaast wordt de stad in belangrijke mate

gekenmerkt door zaken die verband houden met het historische centrum: de binnenstad, de sfeer, de nabijheid tot

voorzieningen, en de leuke winkels worden allemaal genoemd als unieke aspecten van Breda.

Ook de groene omgeving van de stad wordt genoemd door respondenten. Een uniek aspect van Breda is het dorpse

karakter van de stad (zie fi guur 11). Bredanaren zijn uiterst tevreden over hun stad; desgevraagd kon niemand iets

bedenken wat er nog zou moeten verbeteren, hooguit is het jammer dat Breda niet - net als Haarlem - vlak bij zee ligt

(bron: Straatinterviews Breda, Cieremans van Reijn, 2013).

De inwoners zelf kunnen dan ook worden getypeerd als gezellige Brabanders! Mensen in Breda zijn vriendelijk,

gemoedelijk en Bourgondisch, maar ook divers van samenstelling.

Lijken Breda en de Bredanaren nu op de andere grote steden in Noord-Brabant? Goeddeels wel: alle Brabantse

stedelingen vinden hun stad en zichzelf gezellig, roemen de groene omgeving en de nabijheid tot voorzieningen en

hun vriendelijke, gastvrije en gemoedelijke inborst.

Figuur 11. Wordcloud DNA Breda (bron: Woonwensenonderzoek Breda, USP Marketing Consultancy, 2013)

Gezelligheid /Brabantse gezelligheid

Gemoedelijk

Sfeer

Groene omgeving

Historisch centrum

Dorps karakter

Dichtbij voorzieningen

Altijd iets te doen

Ligging

Binnenstad

Diversiteit

Kleinschalig

Geboortestad

Goed bereikbaar

Uitgaansgelegenheden

Kunst en cultuur

Le

uk

e e

ve

ne

me

nte

n

Gro

te s

tad

Bourgondisch


Kenmerk ‘s-Hertogenbosch Breda Tilburg Eindhoven

Gezellig ***** ***** *** ***

Groene omgeving *** *** ** *****

Historisch centrum **** ****

Dichtbij voorzieningen **** **** **** ****

Bourgondisch ** **

Leuke winkels ***

Sfeer *** *** **

Altijd iets te doen **

Geboortestad **** ***

Kunst en cultuur **

Dorps karakter *** ** **

Goed bereikbaar ***

Kermis **

Ligging ***

Diversiteit **

Rustig **

Er lijkt zich wel een verschil af te tekenen tussen ’s-Hertogenbosch en Breda enerzijds en Eindhoven en Tilburg an-

derzijds. Daar waar de oude bestuurderssteden (het Hertogdom en de Baronie) zich kenmerken door hun historische

centrum en het Bourgondische en gastvrije karakter, zijn de bedrijvensteden (Philips en textiel) vaker de geboortestad

van hun inwoners: mensen wonen er al hun hele leven. Tegelijk komen er meer mensen van buitenaf: de bevolking

van Tilburg en Eindhoven wordt vaker als divers en multicultureel getypeerd (zie tabel 2).

Tabel 2. Vergelijking DNA Breda met ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven/Veldhoven (bron: Woonwensenonderzoek ‘s-Hertogenbosch, Breda, Eindhoven/Veldhoven en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

20

Feiten en cijfers (zie i guur 12 t/m 18)

- 178.100 inwoners

- 84.000 huishoudens

- 2,12 personen per huishouden

- 40% alleenstaanden

- Huishoudensgroei: ca. 1% per jaar tot 2020

- Groei van ca. 3.000 alleenstaanden tot 2020

- Vergrijzing: sterke toename 65-plussers

- Jonge stad: enige gemeente van de grote vier waar het aantal 30-44 jarigen gelijk blijft

- Geen echte studentenstad, toch positief migratiesaldo van jongeren en jong volwassenen

- 59,2% koopwoningen - 10,5% particuliere huurwoningen - 30,4% sociale huurwoningen

- 66,6% eengezinswoningen - 33,5% appartementen

- Duurste markt voor eengezinswoningen van de vier grote Brabantse steden

- Duurste markt voor vrijstaande woningen met gemiddelde transactieprijs van ruim € 2.700/m2

Figuur 13. Huishoudensgroei Breda in vergelijking met Eindhoven/

Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg, 2013-2020 (bronnen: CBS

Huishoudensstatistiek, Primos Prognose - ABF Research)

Figuur 12. Huishoudenssamenstelling Breda in vergelijking met

Eindhoven/Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg

(bron: CBS Huishoudensstatistiek, 2013)

Figuur 14. Huishoudensgroei naar type huishouden, Breda,

2013-2020 (bron: Primos Prognose - ABF Research)

Figuur 15. Huishoudensontwikkeling naar leeftijd, Breda, 2013-2020

(bron: Primos Prognose - ABF Research)

Eindhoven en

Veldhoven

Den Bosch105

110

115

100

95

20

06

20

07

20

07

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

(p)

20

14

(p)

20

15

(p)

20

16

(p)

20

17

(p)

20

18

(p)

20

19

(p)

20

20

(p)

Breda

Tilburg

Alleenstaand

Aantal huishoudens

0 1.000-1.000-2.000-3.000-4.000-5.000 2.000 3.000 4.000 5.000

Samenwonend

Gezin met kinderen

1-ouder gezin

< 3 0 jaar

3 0 -4 4 jaar

4 5 -6 4 jaar

6 5 -7 4 jaar

> 7 5 jaar

Aantal huishoudens

0 1.000-1.000-2.000-3.000 2.000 3.000

Alleenstaand

Samenwonend

Gezin met kinderen

1-ouder gezin

TilburgBredaDen BoschEindhoven

& Veldhoven

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Wie vraagt, bepaalt


Figuur 17. Samenstelling woningvoorraad, Breda

(bron: CBS, bewerking ABF Research)

Figuur 18. Transactieprijzen naar woningtype, Breda in vergelijking met Eindhoven/Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg (bron: NVM)

0-14

-100

100

300

500

700

600

400

200

0

15-24 25-34 35-44

Leeftijdscategorie

Aantal

45-54 55-64 65+

49, 6%

9, 6%

4, 0%

6, 5%

13, 0%

17, 4%

K o o p s e c t o r e e n g e z i n s w o n i n g

K o o p s e c t o r m e e r g e z i n s w o n i n g

Part. huursector eengezinswoning

Part. huursector meergezinswoning

Soc. huursector eengezinswoning

Soc. huursector meergezinswoning

€

€ 500

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1

kapwoning

Vrijstaande

woning

Appartement Woningen totaal

Breda

Eindhoven

's-Hertogenbosch

Tilburg

Figuur 16. Migratiesaldo naar leeftijd, Breda, 2000-2011

(bron: CBS Bevolkingsstatistiek)


Wie vraagt, bepaalt

Hoofdstuk 3.

De woonconsument centraal

In dit hoofdstuk stellen we de woonconsument en zijn wensen centraal. We kijken eerst in

algemene zin naar de wensen van (verhuisgeneigde) Bredase huishoudens. Daarna kijken we naar

de wensen van verschillende groepen consumenten die de komende tijd gaan groeien

(alleenstaanden, senioren).

Dit hoofdstuk is gebaseerd op de resultaten uit kwalitatief consumentenonderzoek (Stichting Interface, Technische

Universiteit Eindhoven, 2014) en kwantitatief consumentenonderzoek (USP Marketing Consultancy, bewerking

Bouwfonds Ontwikkeling, 2013).

3.1 Wie verhuist er en waarom?

Van alle Bredase huishoudens wil circa 16% binnen nu en twee jaar verhuizen. Het zijn vooral bewoners van huur-

woningen en appartementen die graag willen verhuizen.

De belangrijkste reden voor mensen om te verhuizen, is dat men in een andere woning wil wonen. Ook een verande-

ring in de gezinssituatie is een belangrijke reden om te willen verhuizen. Zorg en gezondheid spelen veel minder vaak

een rol: voor ca. 11% van woningbezitters en ca. 7% van de huurders is dit een overweging om te verhuizen.

Van alle Bredanaren die momenteel in een huurwoning wonen, wil 26% verhuizen omdat zij liever willen kopen dan

huren (zie fi guur 19).

Wat vinden consumenten belangrijk?

Als mensen gaan verhuizen, zijn meerdere zaken voor hen van belang: de aanwezigheid van voorzieningen (zie ook

hoofdstuk 4), maar ook de grootte van de woning, de aanwezigheid van natuur in de omgeving, een betaalbare

woning en een sociaal veilige buurt (zie fi guur 20).

Overigens noemt men - als we verschillende kenmerken bij elkaar optellen - vaker kenmerken van de woning (51%)

dan kenmerken die betrekking hebben op de sfeer en het karakter van de buurt (43%). De grootte van de woning,

de aanwezigheid en grootte van een tuin of balkon, het aantal slaapkamers, de kwaliteit van de woning en het type

woning worden daarbij het meest genoemd. Respondenten vinden dit belangrijk vanwege een gevoel van ruimte, de

mate van gebruiksgemak en de mate van comfort in de woning.

Hoewel de betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling van de woning en de buurt minder vaak als belangrijk

worden aangemerkt, blijken deze eisen wel een noodzakelijke voorwaarde. Financiële zekerheid en kostenbesparing

zijn daarbij voor consumenten belangrijke overwegingen.

Verhuisgeneigdheid Totaal* Huidige soort woning Huidig type woning

Koop Huur Meergezins

Rij

Patio / twee-

onder-een-kap /

vrijstaand

Verhuisgeneigd binnen 2 jaar 16% 11% 28% 32% 10% 12%

Verhuisgeneigd tussen 2 en 5 jaar 10% 9% 12% 13% 10% 7%

Verhuisgeneigd tussen 5 en 10 jaar 11% 12% 11% 9% 13% 13%

Niet verhuisgeneigd 65% 68% 49% 46% 68% 68%

Figuur 19. Verhuisgeneigdheid naar huidige soort en type woning, Breda (bron: Woonwensenonderzoek Breda, USP Marketing Consultancy, 2013)

24

Huren of kopen?

Ruim 60% van alle jongeren onder de 25 jaar geeft de

voorkeur aan een huurwoning. Onder oudere leeftijdsca-

tegorieën neemt de belangstelling voor een huurwoning

echter snel af: onder 25-34 jarigen is de voorkeur voor

een huurwoning ruim 30%, terwijl die onder 35-44

jarigen nog iets lager ligt op circa 25%. Daarna neemt de

belangstelling voor een huurwoning juist weer toe: tot

bijna 70% onder 65-plussers (zie fi guur 21).

In algemene zin zien we een verschuiving van de vraag:

waar de koopmarkt traditioneel vrij groot was, is de voor-

keur voor koopwoningen afgenomen tot nog geen 60%

van alle verhuisgeneigde huishoudens. De voorkeur voor sociale huur blijft nagenoeg gelijk, terwijl de vraag duidelijk

ten gunste komt van de particuliere huur, die in populariteit toeneemt. Gedeeltelijk heeft deze verschuiving te maken

met de economische omstandigheden en de veranderingen omtrent fi nanciële regelgeving: voor bijna een kwart van

de huishoudens met voorkeur voor een huurwoning geldt dat zij liever kopen, maar geen hypotheek kunnen krijgen.

Echter, huren wordt steeds vaker als alternatief voor kopen gezien: huren biedt meer fl exibiliteit, bijvoorbeeld om weer

te kunnen verhuizen als dat uitkomt of als men verwacht dat de privésituatie nog kan veranderen. Huren kan ook

een alternatief zijn voor wie kopen ‘eng’ vindt: een aantal mensen geeft aan liever te huren omdat men de fi nanciële

verplichting of de fi nanciële risico’s te groot vindt.

Bredase huishoudens die liever kopen, doen dat omdat het gevoel van een eigen woning hen aanspreekt. Hoewel de

tijd achter ons ligt dat men met een woning snel ‘winst’ kon maken, wil een groot deel van de Bredase kopers toch

profi teren van de waardestijging van de woning. Er zijn overigens best kopers die liever zouden huren: toch doen ze

dat niet, omdat er geen huurwoningen beschikbaar zijn van het type waar zij in willen wonen of in buurten waar ze

willen wonen.

Kortom, er is een verschuiving merkbaar, van vooral oudere huishoudens, van koop naar huur. Dit zijn echter niet

alleen de traditionele huurders, voor wie kopen geen optie is. Het gaat veelal om huishoudens die bewust kiezen voor

huur. Het aanbod sluit echter lang niet in alle gevallen aan op hun vraag: sociale huurwoningen, die bij elkaar geclus-

terd zijn in bepaalde wijken in de stad, hebben niet de voorkeur van deze ‘nieuwe huurders’.

5%

6%

6%

7%

7%

7%

7%

7%

8%

8%

8%

10%

10%

11%

11%

12%

13%

13%

16%

16%

19%

25%

0 % 5 % 1 0 % 1 5 % 2 0 % 2 5 % 3 0 %

de etniciteit van buurtbewoners

aanwezigheid (goed) openbaar vervoer

een goede ontsluiting van toegangswegen van de buurt

aanwezigheid van parkeergelegenheid

mogelijkheid voor sociale contacten

de aanwezigheid van bewoners met dezelfde levenswijze

de afstand tot je werk/ studie

centrale ligging van de buurt t.o.v. het centrum

de aanwezigheid van verschillende voorzieningen

het type woning

de afstand tot woonvoorzieningen

de (bouwkundige) kwaliteit van de woning

betaalbare woonkosten in de toekomst

een prettige en gezellige buurt

een rustige buurt

aantal (slaap)kamers

de aanwezigheid/grootte van een tuin/balkon

een sociaal veilige buurt

betaalbare woning

de aanwezigheid van natuur in de omgeving

de grootte van de woning

de aanwezigheid/ nabijheid van winkels

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

< 25 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar

Figuur 20. Overwegingen bij keuze voor woning en woonomgeving (bron: Woonmilieus en woonvoorkeuren, Stichting Interface/ Technische Universiteit Eindhoven, 2014)

Figuur 21. Voorkeur huurwoning naar leeftijd, Breda (bron: Woonwensenonderzoek Breda, USP Marketing Consultancy, 2013)


W ie vraagt, bepaalt

3.2 Alleenstaanden

Alleenstaanden zijn een groeiende doelgroep. Breda telt nu al bijna 35.000 alleenstaanden en er komen tot 2020

ongeveer 3.000 alleenstaanden bij.

Maar wie zijn die alleenstaanden? Het blijkt een misvatting te zijn dat alleen studenten of senioren alleenstaand

zouden zijn. Verweduwing (oudere heren en dames die hun partner verliezen en daardoor alleen komen te staan) is

natuurlijk wel een oorzaak van de groei van het aantal alleenstaanden. Alleenstaanden komen echter in elke leeftijds-

categorie voor (zie fi guur 22). Het traditionele gezin boet in aan populariteit: andere leefstijlen en (samen)leefvormen

komen vaker voor en zijn meer geaccepteerd. Ook echtscheidingen komen steeds vaker voor. Buitenlandse migratie

speelt eveneens een rol bij de groei van het aantal alleenstaanden: migranten komen vaak alleen.

Alleenstaanden willen vaker verhuizen en verhuizen daarbij - mede vanwege hun lagere inkomen als eenpersoons-

huishouden - vaker naar een sociale huurwoning of een goedkoop koopappartement (zie fi guren 23 en 24).

Het liefst in of nabij het centrum van de stad. Daarin onderscheiden zij zich van de andere doelgroepen. Maar voor

de rest... zijn hun wensen precies hetzelfde als de wensen van andere doelgroepen: het type straat, buurt en mensen

waar alleenstaanden zich mee associëren, verschilt niet zo gek veel van de wensen van andere doelgroepen.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

< 25

jaar

25-34

jaar

35-44

jaar

45-54

jaar

55-64

jaar

65-74

jaar

75+

jaar

A l l e e n s t aan d e n

De rest

0%

5%

15%

25%

35%

45%

10%

20%

30%

40%

Minder dan

€ 350

Tussen de

€ 350 en

€ 500

Tussen de

€ 500 en

€ 650

Tussen de

€ 650 en

€ 800

Tussen de

€ 800 en

€ 1000

Tussen de

€ 1000 en

€ 1500

Meer dan

€ 1500

Weet niet/

geen mening

Alleenstaanden

De rest

Figuur 22. Alleenstaanden naar leeftijd, Breda(bron: CBS Bevolkingsstatistiek)

Figuur 23. Voorkeur hoogte huur, alleenstaanden, Breda(bron: Woonwensenonderzoek Breda, USP Marketing Consultancy, 2013)

Figuur 24. Voorkeur hoogte koopprijs, alleenstaanden, Breda (bron: Woonwensenonderzoek Breda, USP Marketing Consultancy, 2013)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

min

der dan

€ 1

00.000

tuss

en € 1

00.000 e

n € 1

50.000

tuss

en € 1

50.000 e

n € 1

75.000

tuss

en € 1

75.000 e

n € 2

00.000

tuss

en € 2

00.000 e

n € 2

50.000

tuss

en € 2

50.000 e

n € 3

00.000

tuss

en € 3

00.000 e

n € 3

50.000

tuss

en € 3

50.000 e

n € 4

00.000

tuss

en € 4

50.000 e

n € 5

00.000

tuss

en € 4

00.000 e

n € 4

50.000

meer d

an €

500.0

00

weet n

iet/

geen menin

g

Alleenstaanden

De rest

26

3.3 Senioren

Net als alleenstaanden, zijn ook senioren een groeiende doelgroep. Nu is 16,4% van de bevolking van Breda 65+ en

tot 2020 komen er circa 2.700 huishoudens bij in deze leeftijdsgroep.

Deze vergrijzingsgolf is al jaren aanstaan-

de. Woningmarktpartijen verwachtten veel

van de vergrijzing: er zou een groeiende

behoefte aan kleine, gelijkvloerse en rolla-

tortoegankelijke woningen ontstaan. Maar

hoe groot is die vraag nu eigenlijk echt?

Bijzonder klein, blijkt uit dit onderzoek:

van iedereen in Breda die binnen nu en

vijf jaar wil verhuizen bestaat circa 10% uit

65-74 jarigen en slechts 1% uit 75-plussers.

Momenteel zijn er zelfs helemaal geen

75-plussers uit Breda op zoek naar een

woning (zie fi guur 25).

Hoewel de groep senioren dus groot is,

blijft de vraag achter. Dat heeft verschil-

lende oorzaken: mensen worden weliswaar ouder, maar blijver langer gezond en kunnen daardoor langer zelfstandig

blijven wonen. Dat wordt bovendien gestimuleerd door de overheid. Verpleeghuiszorg is sinds 2014 alleen nog

mogelijk voor mensen met een indicatie voor zorgzwaartepakket (zzp) 4 en hoger. Veel meer mensen worden dus

thuis verzorgd. Met andere woorden: mensen willen en kunnen pas verhuizen naar een zorgbestendige woning als

het echt niet anders kan.

Van oudsher is de Nederlandse woningmarkt - en daarop in aansluiting vaak het woonbeleid - gericht op door-

stroming op de markt. Senioren verhuizen naar een levensloopbestendige woning, volwassen gezinnen verhuizen

naar de woning die senioren achterlaten, jonge gezinnen verhuizen weer naar de woning die volwassen gezinnen

achterlaten en aan het begin van de keten staat een starter op de woningmarkt. Dat roept de vraag op welke

woningen senioren bezet houden als zij niet verhuizen. Uit het onderzoek blijkt dat ruim de helft van de senioren

in een koopwoning woont. Bovendien is dat vaak een dure woning: 50 tot 60% van de koopvoorraad met een

WOZ-waarde van € 350.000 of hoger is in bezit van een 55-plusser (zie fi guur 26).

0%

5%

10%

15%

20%

25%

jonger dan 35

jaar

35 t/m 54

jaar

55 t/m 74

jaar

75 jaar

en ouder

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

minderdan

€ 50. 000

tussen€ 100.000

en€ 150.000

tussen€ 50.000

en€ 100.000

tussen€ 150.000

en€ 175.000

tussen€ 175.000

en€ 200.000

tussen€ 200.000

en€ 250.000

tussen € 250.000

en € 300.000

tussen € 300.000

en € 350.000

tussen € 350.000

en € 400.000

tussen€ 450.000

en€ 500.000

tussen€ 400.000

en€ 450.000

meer dan€ 500.000

Figuur 25. Momenteel op zoek naar een woning naar leeftijd, Breda (bron: Woonwensenonderzoek Breda, USP Marketing Consultancy, 2013)

Figuur 26. Woningbezit naar WOZ-waarde, onder 55-plussers, Breda (bron: Woonwensenonderzoek Breda, USP Marketing Consultancy, 2013)


Wie vraagt, bepaalt

Als senioren al verhuizen, gaat hun voorkeur voornamelijk uit naar een huurwoning. Waar jonge stellen en gezinnen

(25-45 jaar) veel liever kopen (70-80%), is onder 65-plussers de voorkeur voor een huurwoning maar liefst 60% of

hoger.

Kortom, de vergrijzing lijkt twee mogelijke markten tot gevolg te hebben. De vraag van senioren zelf gaat uit naar

kleine huurwoningen; maar als zij niet verhuizen, ontstaat er juist een vraag van gezinnen naar duurdere koop-

woningen.

3.4 Woonwensen in beeld

Een samenvatting van woonwensen van verschillende doelgroepen is aan het einde van dit hoofdstuk eigenlijk

nauwelijks te geven. Dat is misschien nog wel de belangrijkste conclusie: de woningvraag wordt steeds diverser, onder

andere doordat de traditionele samenlevingsvorm van ‘huisje-boompje-beestje’ steeds meer verdwijnt en plaatsmaakt

voor een grote en diverse groep alleenstaanden en ouderen.

Die nieuwe groepen zorgen ook voor een nieuwe vraag, met name naar (middeldure) huurwoningen. Deze wens kan

niet alleen worden verklaard door betaalbaarheid, maar ook door een intrinsieke wens voor fl exibiliteit en vrijheid met

betrekking tot de woning. Het zijn echter niet de ‘corporatiewijken’ waar deze nieuwe huurders zich thuis voelen: voor

een aantal kopers geldt dat zij wellicht wel willen huren, maar geen geschikte woningtypes vinden in de huursector

en/of in de door hun gewenste wijken. Het juiste huuraanbod zou deze vraag dus nog verder kunnen vergroten.

Wat blijft is - logischerwijs - betaalbaarheid. Van alle elementen in de woning en woonomgeving die mensen

belangrijk vinden, blijken betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling van de woning en woonomgeving de

meest harde eis te zijn.


Wie vraagt, bepaalt

Hoofdstuk 4.

Woonmilieus

Uit het onderzoek blijkt een grote en toenemende vraag naar wonen in de stad: ruim 60% van de

respondenten wil op een centrum stedelijke of stedelijke locatie in Breda wonen ten opzichte van

circa 50% in de huidige situatie. De vraag naar suburbane woonlocaties - buitenwijken van de stad

- neemt af: nu woont ruim 35% van alle respondenten in een buitenwijk, terwijl de wens circa 25%

bedraagt. Dat is overigens toch nog altijd een kwart van alle verhuisgeneigden. De vraag naar dorpse

woonmilieus is klein: circa 10% wil dorps wonen. De vraag naar landelijke woonmilieus bedraagt zelfs

maar enkele procenten. Hierbij moet de kanttekening worden geplaatst dat het onderzoek is afge-

nomen onder Bredanaren: mensen die al in de stad wonen en er - blijkbaar - ook niet weg willen.

De aantrekkingskracht van voorzieningen

De stad - en meer specifi ek zelfs de buurten in en rondom het centrum - is dus in trek. Hoe verklaren we deze

aantrekkingskracht? Uit het onderzoek blijkt dat veel mensen (25%) de aanwezigheid of nabijheid van voorzieningen

het belangrijkste element in hun woonomgeving vinden. Daarnaast blijkt dat de aanwezigheid van winkels of voor-

zieningen, maar ook de afstand tot voorzieningen, werk of studie, (goed) openbaar vervoer en toegangswegen vooral

samenhangen met de wens van woonconsumenten om niet afhankelijk te zijn van anderen, zelfredzaam te zijn.

Ook blijkt tijdsbesparing een belangrijke overweging te zijn.

Erg hard is deze eis overigens niet. Veel consumenten zien de aanwezigheid van winkels en voorzieningen eerder als

gewenst, dan als noodzakelijk. In het vorige hoofdstuk zagen we al dat niet alleen voorzieningen, maar ook kenmerken

van de woning, de betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling van de woning, de buurt en de sfeer en het karakter

van de buurt belangrijke elementen zijn waar mensen op letten bij een verhuizing.

Overwegingen van zelfredzaamheid of tijdsbesparing zijn daarbij veel minder belangrijk. Woonconsumenten in Breda

zijn vooral op zoek naar een thuisgevoel, een ontspannen gevoel, een gevoel van veiligheid en rust en naar een

woning en woonomgeving die aansluiten bij hun huidige levenswijze. Die emoties blijken vooral samen te hangen

met kenmerken van de buurt.

Nieuwbouw?

Van alle verhuisgeneigden in Breda heeft 28% een voorkeur voor nieuwbouw. Een nieuwbouwwoning vergt volgens

de respondenten weinig onderhoud, is energiezuinig, is helemaal nieuw en kan naar eigen smaak worden ingericht.

Toch is het aantal huishoudens dat daadwerkelijk naar een nieuwbouwwoning verhuist veel lager dan de vraag uit het

onderzoek doet vermoeden. Dat blijkt vooral te maken te hebben met het negatieve imago van nieuwbouwwijken.

Respondenten die aangeven niet naar nieuwbouw te willen verhuizen, willen dat niet omdat de sfeer in nieuwbouw-

wijken hen niet aanspreekt, omdat ze niet willen wonen in een wijk in aanbouw of omdat nieuwbouwwoningen

allemaal hetzelfde zijn.

Het liefst zou men verhuizen naar een nieuwbouwwoning in een bestaande buurt of naar een kleinschalig nieuw-

bouwproject. Grote wijken (> 500 woningen) zijn beslist ongewenst. Nieuwbouwwijken missen dus gezelligheid

en zijn te groot opgezet; als het lukt om nieuwbouwwijken kleinschaliger van opzet te maken en meer sfeer in deze

buurten te brengen (dat immers in belangrijke mate het thuisgevoel teweegbrengt), is de potentiële markt voor

nieuwbouw dus veel groter dan in de huidige situatie.

Hoe willen Bredanaren dan wonen in de verschillende woonmilieus? Die vraag staat centraal in dit hoofdstuk. Per

woonmilieu zijn de onderzoeksresultaten geclusterd en wordt een beeld geschetst van de ideale verschijningsvorm.

30

Het belangrijkste van wonen in een centrum stedelijk woonmilieu is de aanwezigheid en bereikbaarheid van het

stadscentrum, met een groot winkelaanbod en veel uitgaansgelegenheden. Ook willen centrum stedelingen makke-

lijk bij een treinstation kunnen komen; dat lijkt logisch, gezien het feit dat deze huishoudens vaak geen auto hebben.

In het centrum van de stad woont men liever niet met een diversiteit aan mensen: slechts 10% van de respondenten

geeft hier de voorkeur aan. Liever woont men met mensen met ongeveer dezelfde levenswijze (circa 65%), dezelfde

leeftijd (bijna 40%) en/of hetzelfde opleidingsniveau (bijna 30%).

Het liefst woont men in het centrum van de stad in een winkelstraat boven de winkels. Maar ook meer traditionele

straatprofi elen, zoals een straat met voortuinen en een straat met appartementen in het groen worden aantrekkelijk

Dit hoofdstuk is gebaseerd op de resultaten uit kwalitatief consumentenonderzoek (Stichting Interface, Technische

Universiteit Eindhoven, 2014) en kwantitatief consumentenonderzoek (USP Marketing Consultancy, bewerking

Bouwfonds Ontwikkeling, 2013).

Pro� el van de centrum stedelijke bewoner Relatief veel...

Leeftijd Jongeren onder de 25 jaar en 45-65 jarigen

Type huishouden Alleenstaanden

Dienstverband ZZP’ers, studenten, full time, part time of gepensioneerd

Inkomen Zeer lage inkomens en zeer hoge inkomens

Opleiding Veel HBO-studenten en hoger opgeleiden (HBO)

Autobezit Veel huishoudens zonder auto

4.1 Centrum stedelijk

Tabel 3. Pro� el van de centrum stedelijke bewoner (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Tabel 4. Pro� el centrum stedelijk woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch, Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)


Wie vraagt, bepaalt

gevonden. De voorkeur voor architectuurstijlen is divers: hoewel bijna 40% van de respondenten met voorkeur voor

een centrum stedelijk woonmilieu voorkeur heeft voor ‘retro grachtenpanden’, zijn ‘moderne grachtenpanden’ en

‘hoog stedelijk’ architectuurstijlen die volgens toekomstige bewoners goed zouden passen in een centrum stedelijk

woonmilieu.

Ruim 60% van de respondenten met een voorkeur voor centrum stedelijk wonen heeft voorkeur voor een apparte-

ment, liefst in een kleinschalig of middelgroot appartementencomplex (10-50 appartementen). Uit het profi el van de

centrum stedelijke bewoner zagen we al dat hij/zij vaker een relatief laag inkomen of juist een relatief hoog inkomen

heeft. Dat zien we ook terug in de voorkeur voor huur- en koopprijzen: er zijn zowel centrum stedelingen met voor-

keur voor goedkope koop- en huurwoningen als met voorkeur voor middeldure koop- en huurwoningen.

Pro� el van de stedelijke bewoner Relatief veel….

Leeftijd 25-45 jaar en 65+

Type huishouden Alleenstaand, stellen zonder kinderen of

eenoudergezinnen

Dienstverband Fulltime, parttime, werkloos, student of gepensioneerd

Inkomen Lage en middelhoge inkomens

Opleiding Lage en middelhoge opleiding

Autobezit Huishoudens zonder auto of met één auto

4.2 Stedelijk

Tabel 5. Pro� el van de stedelijke bewoner (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Tabel 6. Pro� el stedelijk woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch, Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013

Stedelijke woonmilieus laten zich ongeveer hetzelfde typeren als centrum stedelijke woonmilieus: buurten waarin

mensen zich vrij kunnen voelen, gezellige buurten met sociale contacten, maar ook nette buurten met mogelijkhe-

den voor privacy en veel sociale controle. Ook in stedelijke buurten woont men graag met mensen met ongeveer

dezelfde levenswijze, leeftijd en opleidingsniveau.

32

Opvallend is dat in stedelijke buurten ook de voorzieningen van belang zijn, maar wel in een iets andere volgorde:

een buurt- of wijkwinkelcentrum staat op nummer 1, gevolgd door de aanwezigheid van een geldautomaat, huis-

arts, apotheek en park. Mensen met voorkeur voor een stedelijk milieu zijn bovendien meer gericht op de auto dan

mensen met voorkeur voor een centrum stedelijk woonmilieu: makkelijk naar de snelweg kunnen komen is voor hen

belangrijker dan makkelijk bij een treinstation kunnen komen. In een stedelijk milieu woont men het liefst in een straat

met voortuinen, maar ook wonen aan een plein is voor de stedelijke bewoner aantrekkelijk. Stedelingen hebben wel

een meer traditionele voorkeur dan centrumstedelingen wat architectuur betreft.

Onder stedelingen heeft meer dan de helft voorkeur voor een eengezinswoning, het liefst een goedkope koopwo-

ning of een sociale huurwoning. Ook hier liggen echter kansen voor de middeldure huur: circa 15% van de respon-

denten met een voorkeur voor een huurwoning in een stedelijk woonmilieu zoekt een woning met een maandelijkse

huurprijs > € 650. Circa 30% van de stedelingen heeft voorkeur voor een appartement. Daarnaast zijn hier ook veel

mensen met een voorkeur voor een rij- of hoekwoning (30%) en in mindere mate een twee-onder-een-kapwoning

(circa 12%). Stedelingen willen wel graag iets groter wonen: vanaf circa 90 m2 en groter.

Pro� el van de suburbane bewoner Relatief veel….

Leeftijd 45+

Type huishouden Stellen met thuiswonende kinderen of eenoudergezinnen

Dienstverband ZZP’ers, huisvrouwen, gepensioneerden, vrijwilligers,

arbeidsongeschikten, fulltime en parttime

Inkomen Middelhoge inkomens

Opleiding Lage en middelhoge opleiding

Autobezit Huishoudens met één, twee of meer auto’s

4.3 Suburbaan

Tabel 7. Pro� el van de suburbane bewoner (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Tabel 8. Pro� el suburbaan woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch, Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013


Wie vraagt, bepaalt

Suburbane buurten onderscheiden zich - als het aan de bewoners ligt - nauwelijks van stedelijke buurten waar het

de sfeer van de buurt en aanwezigheid van voorzieningen betreft. In suburbane buurten woont men eveneens graag

met mensen met dezelfde levenswijze en leeftijd: hier vindt men het net iets belangrijker dat medebewoners onge-

veer hetzelfde inkomensniveau hebben (ruim 20%).

Waar het de verschijningsvorm van buitenwijken betreft, geven consumenten de voorkeur aan een traditioneel

beeld: de straten moeten voortuinen hebben, en er moeten vooral halfvrijstaande of vrijstaande woningen staan. De

woningen moeten zijn gebouwd in een traditionele architectuurstijl: retro jaren dertig is het meest populair, op enige

afstand gevolgd door retro Dudok en cottages.

Circa 70% van alle respondenten met een voorkeur voor suburbane woonwijken wil in een eengezinswoning wonen.

Opvallend is dat de woningen veelal in de goedkopere segmenten moeten vallen. De voorkeur voor hogere prijsklassen

is beduidend minder. De gewenste huurprijs ligt in het sociale segment. Daarnaast is een iets beperktere voorkeur voor

woningen in het middeldure huursegment aanwezig; circa 15% zoekt een woning met een huurprijs > € 650 per maand.

Pro� el van de dorpsbewoner Relatief veel….

Leeftijd 25-65 jarigen

Type huishouden Gezinnen met kinderen

Dienstverband Fulltime

Inkomen Hoge tot zeer hoge inkomens

Opleiding HBO/Universitair

Autobezit Twee auto’s

4.4 Dorps

Tabel 9. Pro� el van de dorpsbewoner (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Tabel 10. Pro� el dorps woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch, Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013

34

Hoewel dorpen een andere schaalgrootte hebben dan de stad, wordt van dorpse woonmilieus qua sfeer en karakter

en bewoners toch min of meer hetzelfde verwacht als van de stedelijke woonmilieus.

Wat wel anders is in een dorp, is de gewenste bereikbaarheid en aanwezigheid van voorzieningen. In een dorp vindt

men het vooral belangrijk om makkelijk de snelweg op te kunnen rijden en makkelijk bij een treinstation te kunnen

komen (circa 60%). Pas in derde instantie wordt de nabijheid tot het stadscentrum genoemd (circa 50%). Daarnaast

geldt dat dorpelingen het minder belangrijk vinden om naar de natuur buiten de stad te komen; waarschijnlijk omdat

in een dorp de natuur toch al dichterbij is en dorpen vaak groener en ruimer zijn dan de stad.

Dorpse woonmilieus moeten daarnaast ruimer van opzet zijn. Dat blijkt uit de voorkeur voor straatmilieus onder res-

pondenten met een voorkeur voor dorpse woonmilieus: in dorpse straten moeten (half ) vrijstaande woningen staan

of het moeten straten met voortuinen zijn. Ook hier zien we weer een voorkeur voor traditionele architectuurstijlen

terug.

In dorpse woonmilieus gaat de voorkeur onbetwist uit naar eengezinswoningen (circa 85%). Anders dan in de andere

woonmilieus is hier - naast een voorkeur voor goedkopere prijssegmenten - ook voorkeur voor het (middel)dure

prijssegment tot € 400.000. Onder respondenten met een voorkeur voor huurwoningen in een dorpse woonmilieus

gaat de voorkeur met name uit naar een maandelijkse huur van € 500-650 (35%), maar ook hier geldt dat de middel-

dure huur - met name door de aanwezigheid van hogere inkomens - een kansrijk segment kan zijn: maar liefst ruim

20% van de respondenten met voorkeur voor huur zoekt een woning met een maandelijkse huur tussen € 650-800 en

nog eens circa 8% zoekt een woning met een huurprijs van € 850-1.000 per maand.

Voor deze relatief hoge prijzen verwachten dorpelingen dan wel wat: circa 23% zoekt een twee-onder-een-kap

woning, nog eens circa 17% van alle dorpelingen wil een vrijstaande woning. De woningen moeten minimaal 90 m2

groot zijn, maar er is ook veel voorkeur voor woningen met grotere oppervlakten.

4.5 Op zoek naar het thuisgevoel

Uit het onderzoek blijkt een duidelijke toename van de vraag naar wonen in de stad. Dat is overigens niet hetzelfde

als ‘stedelijk wonen’. De trek naar de stad lijkt gedreven door de wens om dichtbij voorzieningen te willen wonen; dat

geldt zowel voor woonconsumenten met een voorkeur voor (centrum) stedelijke woonmilieus als voor woonconsu-

menten met een voorkeur voor suburbane en dorpse woonmilieus. Het park, de huisarts en apotheek, de geldauto-

maat en een buurt- of wijkwinkelcentrum moeten in elk woonmilieu op loopafstand gelegen zijn. Redenen hiervoor

zijn vooral tijd- en kostenbesparing en gemak voor consumenten.

Het stadscentrum met een groot aanbod van winkels, uitgaansgelegenheden en horeca is vooral voor woonconsu-

menten in centrum stedelijke milieus van belang, terwijl speelvoorzieningen, de lagere school en (in mindere mate)

het kinderdagverblijf juist voor bewoners van buitenwijken en dorpen belangrijke voorzieningen zijn. Dat hangt met

name samen met het bewonersprofi el: het centrum van de stad blijkt vooral aantrekkelijk voor jonge alleenstaanden

en alleenstaanden van middelbare leeftijd, terwijl in de buitenwijken en dorpen juist gezinnen willen wonen. De

stedelijke woonmilieus kenmerken zich nog het meest door diversiteit: mensen van verschillende leeftijden en

verschillende type huishoudens vinden de stad interessant om te wonen. Het stadscentrum, horeca en voorzieningen

voor kinderen (speelvoorzieningen, school en kinderdagverblijf ) zijn voor de bewoners van deze woonmilieus dan

ook allemaal ongeveer even belangrijk.

Ondanks de uitgesproken voorkeur voor (diverse typen) voorzieningen is deze eis niet heel hard. Bovendien blijken de

voorkeuren van consumenten voor de inrichting van hun woonmilieu niet zo erg van elkaar te verschillen. Qua sfeer

en karakter wensen woonconsumenten vrijwel hetzelfde van alle type woonmilieus.

De betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling van de woning zijn daarentegen voor veel consumenten een veel

noodzakelijker eis bij een verhuizing, zagen we in hoofdstuk 3. En juist woonconsumenten met een lager inkomen


Wie vraagt, bepaalt

willen graag (centrum) stedelijk wonen. In het centrum van de stad zien we vaker een voorkeur voor appartementen:

dat is een stedelijker woningtype, maar vaak ook meer betaalbaar. Vooral alleenstaanden, bij uitstek een doelgroep voor

(centrum) stedelijke woonmilieus, zijn bereid om een kleiner woonoppervlak te accepteren in ruil voor het kunnen

wonen in het centrum van de stad. Gezinnen hebben meer behoefte aan ruimte, maar ook zij zijn bereid om in de stad

kleiner te wonen (zie fi guur 27). Ook aan de dichtheid is men bereid om in een (centrum) stedelijk milieu concessies te

doen: straten met (half )vrijstaande woningen zijn vooral gewenst door mensen in de buitenwijk of in het dorp, terwijl

meer stedelijke straatprofi elen (pleinen, appartementen in het groen) in alle woonmilieus gewenst zijn.

De zoektocht naar een nieuwe woning en woonomgeving blijkt dus een complex samenspel van zowel rationele

(tijd- en kostenbesparing) als emotionele (thuisgevoel, ontspannen gevoel) overwegingen te zijn. We zouden kunnen

zeggen dat de woning en woonomgeving als het ware een verlengstuk zijn van het karakter van de bewoners. Een

prettige, sociaal veilige en rustige buurt geven het thuisgevoel nog het meeste; daarin blijken consumenten in alle

type woonmilieus niet zoveel van elkaar te verschillen.

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Aleenstaanden Samenwonenden Gezinnen

Op het platteland (ver) buiten de stad

In het centrum van de stad

In een wijk in de buurt van het centrum van de stad

In een buitenwijk van de stad

In een dorp net buiten de stad

Figuur 27. Gewenst oppervlak naar woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)


Wie vraagt, bepaalt

Hoofdstuk 5.

De toekomst van het wonen in Breda

In de vorige hoofdstukken schetsten we de uitkomsten uit cijfermatig onderzoek, kwalitatief en

kwantitatief consumentenonderzoek: het sociaal-economisch profi el en het DNA van Breda, de

vraag van verschillende groepen consumenten (alleenstaanden, senioren) en een beeld van de

gewenste woonmilieus in de stad. Maar wat zeggen deze onderzoeksresultaten ons nu?

In dit hoofdstuk schetsen Bouwfonds en Rabobank de inzichten die het onderzoek heeft opgeleverd. We maken

daarbij mede gebruik van de mening van een aantal experts op de woningmarkt, die tijdens expertmeetings in Breda

(zie bijlage 3) en in de andere drie steden hun refl ectie op de onderzoeksresultaten met Bouwfonds en Rabobank

hebben gedeeld.

5.1 Wat wisten we al?

In de eerste plaats bevestigt het onderzoek een aantal trends en ontwikkelingen dat al langere tijd zichtbaar was in de

woningmarkt:

- De woningmarkt is een traditionele markt. Mensen zoeken naar een grondgebonden woning met tuin in tradi-

tionele architectuurstijl, in een buurtje met ‘ons soort mensen’. Het meest belangrijke is daarbij het thuisgevoel: een

gevoel dat vooral samenhangt met een prettige en gezellige, sociaal veilige en rustige buurt en de aanwezigheid

van natuur in de omgeving. Nieuw daarbij is overigens de nuance: jongeren zijn nog traditioneler dan

ouderen. Het zijn vooral jongeren en jong volwassenen die deze meer traditionele wensen uiten.

- Betaalbaarheid is voor veel mensen belangrijk, of zelfs het allerbelangrijkste bij hun zoektocht naar een

nieuwe woning. Hoewel verschillende factoren worden genoemd die van belang zijn als men gaat zoeken naar

een woning, wil men in geen geval concessies doen aan de betaalbaarheid van de woning en/of aan betaalbare

woonlasten in de toekomst. Dat geldt nog sterker in de huursector dan in de koopsector: huurders ervaren hun

woonlasten gemiddeld als hoger dan kopers;

- Vergrijzing en individualisering - ofwel de toename van het aantal senioren en alleenstaanden - spelen

ook in Breda. Tot 2020 neemt het aantal huishoudens met 65-plussers met circa 2.700 toe en het aantal alleen-

staanden met circa 3.000. Deze aantallen zijn simpelweg te groot om alleen met bestaande bouw of de gewenste

kleinschalige nieuwbouwinitiatieven tegemoet te komen.

5.2 Wat is nieuw?

Het onderzoek levert echter ook een aantal nieuwe inzichten op.

Wonen in de stad ≠ stedelijk wonen

Uit het onderzoek blijkt een grote vraag naar wonen op centraal gelegen locaties: circa 15% van de respondenten wil

op een centrum stedelijke locatie in Breda wonen en ruim 45% op een stedelijke locatie. Dat is ook niet verwonderlijk:

Bredanaren zijn uitzonderlijk tevreden over hun stad, bleek uit de straatinterviews.

Op centrum stedelijke locaties (circa 15% van de vraag in Breda) zoekt men overwegend naar een appartement (ruim

60%). De buurt moet levendig zijn en logischerwijs moet het stadscentrum met winkelaanbod, uitgaansgelegenheden

en horeca op loopstand zijn. Deze wensen komen redelijkerwijs overeen met het gebruikelijke beeld dat door

professionals geschetst wordt van ‘hoogstedelijk wonen’.

Daar blijft het echter bij. Verder lopen wensen van consumenten en onder professionals gebruikelijke beelden van

stedelijk wonen zeer uiteen. Op centrum stedelijke locaties wil men weliswaar wel in een appartement wonen, maar

38

het liefst in een kleinschalig of middelgroot complex

(10-50 appartementen). Onder respondenten met een

voorkeur voor stedelijke locaties neemt de populariteit

van appartementen (circa 30%) of levendigheid op

de locatie snel af. Om van hoogstedelijke, moderne of

experimentele architectuur nog maar te zwijgen: onder

Bredanaren met een voorkeur voor centrum stedelijke

locaties zijn retro grachtenpanden het meest gewenst,

onder respondenten met een voorkeur voor stedelijke

locaties is dat ‘gewoon’ de retro jaren dertig stijl.

Daarnaast blijkt dat voorzieningen als een park, huisarts en apotheek, buurt- of wijkwinkelcentrum en een pinau-

tomaat voor bewoners van alle typen locaties - van centrum stedelijk tot landelijk - van belang zijn. Hoewel vaak

wordt gedacht dat in steden een ‘mix van bewoners’ ontstaat, wil bijna 60% van alle Bredanaren wonen met mensen

met ongeveer dezelfde levenswijze. Wonen in een straat met appartementen, in winkelstraten of in een straat met

woningen en kantoren is slechts beperkt gewenst; het liefst woont men in straten met voortuinen of in straten met

(half ) vrijstaande woningen.

Kortom, de trek naar de steden zet zich door, ook in Breda, of zoals de stad het zelf verwoordt: de uitbreidingsvraag

ligt in de stad. Dat betekent echter niet dat Bredanaren ook massaal stedelijk (in levendige omgevingen, in apparte-

menten) willen wonen. Liever woont men traditioneel. De trek naar de stad lijkt dan ook vooral te worden ingegeven

door het willen wonen nabij voorzieningen. Deze trend lijkt overigens ook op te gaan voor de dorpen: uit een studie

van het Sociaal en Cultureel Planbureau (2014) bleek dat afgelegen dorpen minder aantrekkelijk worden gevonden,

terwijl grotere en kleinere dorpen nabij de steden een hogere sociale status kennen. Dat verklaart mede waarom een

locatie als de Bouverijen (Teteringen), die overigens een meer kleinschalig karakter heeft gekregen dan voorheen, in

trek is.

De paradox van het ideaalbeeld van huis-met-tuin-in-de-stad

We zagen al dat de trek naar de stad niet gelijk is aan stedelijk wonen: de Bredase woonconsument heeft een traditio-

nele voorkeur voor retro jaren dertig woningen-met-tuin in een rustige buurt met de voorzieningen om de hoek.

Die voorkeur is begrijpelijk, maar volgens professionals ook onhaalbaar. Schaarse ruimte en hoge grondprijzen maken

het onmogelijk om centrum stedelijke of stedelijke milieus uitsluitend met grondgebonden woningen in te vullen.

Bovendien lijkt hier sprake van een paradox: zodra in de stad in lagere dichtheden wordt gebouwd, neemt de kritische

massa voor alle stedelijke voorzieningen af. En als het aanbod van stedelijke voorzieningen afneemt, wordt wonen in

de stad minder aantrekkelijk: de vraag naar stedelijk wonen wordt immers vooral gedreven door de wens om dichtbij

voorzieningen te willen wonen.

In Breda is op een aantal plekken al invulling gegeven aan de vernieuwing van de stad. Bijvoorbeeld in het centrum,

waar de rivier de Mark is teruggebracht in het stedelijk weefsel. Een van de overwegingen daarbij was om hierbij te

kiezen voor een historiserende (refererend aan hoe het

vroeger was) danwel eigentijdse vorm; Breda kiest er

liever voor om de trend te zetten, zoals bijvoorbeeld ook

bij het Chassé terrein is gebeurd. Toch lijken trendsetten-

de ontwikkelingen alleen weggelegd voor een niche van

centrumstedelingen.

We moeten dus op zoek naar stedelijke woonvormen die

tegemoet komen aan de wensen van de Bredase woon-

consument en die bovendien haalbaar zijn.

Het liefst woont men in straten met voortuinen of (half)vrijstaande woningen

Het huis-met-tuin-in-de-stad


Wie vraagt, bepaalt

Het project Via Breda - de transformatie van de Bredase Spoorzone - biedt daarbij volop kansen:

- Voor bereisde mensen, die de voorzieningen graag dichtbij willen;

- Voor nieuwe doelgroepen, zoals alleenstaande vaders, die dichtbij de stad willen wonen, maar ook een extra

slaapkamer nodig hebben voor de kinderen;

- Voor alleenstaanden en tweeverdieners, in de leeftijd 30-45 jaar, die bereid zijn om woonoppervlak in te leveren

om dichtbij het centrum en voorzieningen te kunnen wonen, maar die nu nog niet worden bediend in Breda;

- Voor gezinnen die liever grondgebonden willen wonen in de stad. In deelplan de Drie Hoefzijzers, bijvoorbeeld,

zijn appartementen omgezet naar grondgebonden woningen, omdat deze typologie beter past bij de wensen

van woonconsumenten. Om toch de gewenste dichtheid te bereiken, is op de hoeken een bijzondere typologie

gerealiseerd, bijvoorbeeld voor alleenstaanden.

Rondom het station is wel dichtheid gewenst. Hoe kan hieraan invulling worden gegeven? Interessante - want meer

stedelijke - mogelijkheden, die ook als gewenste straatmilieus uit het onderzoek naar voren komen, zijn wonen aan

een plein of wonen in een straat met appartementen in het groen. In grote Europese steden als Berlijn en Parijs, maar

ook in eigen land in Utrecht (Parkhaven) en Maastricht (Céramique), zijn woningblokken van vijf lagen gerealiseerd

rondom zorgvuldig geconstrueerde openbare ruimtes als pleinen en parken. Bij gebrek aan ruimte enerzijds en de

onmogelijkheid en onwenselijkheid van hoogbouw anderzijds, lijken er vooral kansen om kleinschalige buurten

rondom pleinen en parken te realiseren, die tegelijkertijd door hun ferme voorkomen van vijf lagen Breda stedelijke

allure geven en tegelijkertijd het dorpse karakter in tact laten.

De buitenwijk biedt uitkomst

De toename van de vraag naar centrum stedelijke en stedelijke woonmilieus betekent tegelijkertijd een afname van

de vraag naar suburbane woonmilieus: woont in de huidige situatie ruim 35% van alle Bredase huishoudens in buiten-

wijken, de voorkeur voor dit type locaties is met circa 25% veel kleiner. Een meer principiële vraag die de stad zichzelf

stelt is of zij gezinnen per se moet willen behouden. Van oudsher heeft de stad een sterke relatie met bijvoorbeeld

Etten-Leur: laat Breda een stedelijke kwaliteit bieden en Etten-Leur dat wat Breda niet kan bieden.

Wat betekent dat nu voor de toekomst van bijvoorbeeld

de Waterdonken en Nieuw Wolfslaar? De voorkeur voor dit

type woonmilieus bedraagt nog altijd een kwart van de

vraag en dit type locaties neemt een eigen plek op de wo-

ningmarkt in. Voor huishoudens met een voorkeur voor

een kindvriendelijke woonomgeving, op korte afstand van

het (wijk)winkelcentrum, school en speelvoorzieningen

voor (kleine) kinderen, biedt de buitenwijk uitkomst.

De voorkeur van woonconsumenten roept wel de vraag

op in hoeverre er nog bijgebouwd moet worden op

suburbane locaties en welk karakter deze locaties moeten krijgen. Naar nieuwbouwwoningen is wel degelijk vraag:

28% van de Bredanaren heeft voorkeur voor een nieuwbouwwoning. Bredanaren willen alleen liever niet in een

grootschalige nieuwbouwwijk wonen: die kennen weinig sfeer, zijn nog in aanbouw en de woningen en de wijk

worden vaak (te) kaal opgeleverd. Het duurt even voordat een nieuwbouwwijk sfeer krijgt en daar willen de meeste

huishoudens niet op wachten.

Deze voorkeuren pleiten ervoor om de bestaande uitbreidingswijken te gaan behandelen als bestaand stedelijk

gebied: hoe kan de openbare ruimte worden aangepast, bijvoorbeeld door ook hier pleinen en parken te creëren?

Welke voorzieningen moeten worden toegevoegd? Welke kleinschalige buurtjes kunnen worden toegevoegd, zodat

de kwaliteitsslag ontstaat waar uitbreidingswijken volgens Bredanaren op wachten? De Waterdonken, de Haagse

Beemden en Nieuw Wolfslaar bedienen - naast Etten-Leur - hun eigen markt van gezinnen met jonge en puberende

kinderen en verdienen hun eigen plek in het woningmarktbeleid; zij moeten dan ook een individueel karakter krijgen.

Huishoudens met een voorkeur voor een kindvriendelijke woonomgeving

40

De traditionele verhuisketen hapert

Traditioneel is de woningmarkt in Nederland gericht op doorstroming: aan de bovenkant van de markt worden

woningen toegevoegd (bijvoorbeeld tweekappers en vrijstaande woningen), waardoor woningen in het middenseg-

ment (bijvoorbeeld rijwoningen) in de bestaande bouw vrijkomen. Die woningen worden vervolgens ingenomen

door bewoners van goedkope woningen, die daardoor vrijkomen voor starters.

Door de economische crisis is dit ‘systeem’ onder druk

komen te staan. Mensen zijn voorzichtiger geworden

en nemen niet meer zo makkelijk de beslissing om te

verhuizen, zeker niet als ze al een koopwoning hebben.

Maar het is niet alleen de economische crisis die parten

speelde: door de toenemende vergrijzing zijn er steeds

meer niet-verhuisgeneigde ouderen, die hun woning in

het hogere segment ‘bezet houden’. Bovendien blijken

hun woningen steeds minder aantrekkelijk: alleenstaan-

den en stellen zonder kinderen oefenen de grootste

vraag uit in het stedelijk gebied. Daarbij gaat de vraag steeds vaker uit naar (particuliere) huurwoningen en steeds

minder naar koopwoningen. Van de kopers wil maar liefst driekwart bovendien een woning tot € 300.000, terwijl de

woningen die ouderen bezitten juist vaak in het duurdere segment (> € 350.000) vallen.

Kortom, als ouderen zouden verhuizen, laten zij vooral grotere woningen achter in het middeldure tot dure segment,

die met name geschikt zijn voor gezinnen met kinderen. In de eerste plaats voldoen de woningen die ouderen achter-

laten aan een steeds kleinere vraag; in de tweede plaats verhuizen ze steeds minder vaak. De traditionele verhuisketen

hapert: daarom is het toch noodzakelijk om te bouwen voor de concrete vraag op de woningmarkt.

Anders dan in de hoogtijdagen van de woningmarkt is het niet zonder meer mogelijk om grote groepen woon-

consumenten op de woningmarkt te onderscheiden, waarvoor grootschalig dezelfde wijken kunnen worden

gerealiseerd. De woningvraag wordt steeds diverser en de vraag naar kleinschalige woonmilieus met een duidelijke

eigen identiteit groeit. De senior bestaat niet, de alleenstaande ook niet: het ideale woonmilieu of de ideale woning

daarmee dus ook niet.

Ruimte om te manoeuvreren: de bestaande voorraad

Senioren blijven in hun bestaande woning wonen, er is sprake van een trek naar de (bestaande) stad, grootschalige

nieuwbouwwijken worden niet aantrekkelijk bevonden door woonconsumenten. Sowieso zijn de meeste woningen

die moeten voorzien in de woningbehoefte al gebouwd.

Maar is de bestaande bouw altijd geschikt? Voldoet deze optimaal aan de vraag van woonconsumenten?

Denk daarbij aan:

- De vraag van alleenstaanden. Een kwart van de huidige alleenstaanden

wil verhuizen en wil daarbij het liefst naar de stad, in een appartement of

rijwoning, in de goedkope huur- of koopsector. Bovendien komen er in

de komende jaren ruim 3.200 alleenstaanden bij in Breda;

- De vraag van senioren. Of moeten we zeggen: de niet-bestaande vraag

van senioren? Ondertussen groeit het vergrijsde deel van de bevolking

en zijn er steeds meer woningen die niet vrijkomen voor doorstroming.

- De vraag naar centrum stedelijke en stedelijke woonmilieus. 65% van

de Bredase woonconsumenten wil in dit type woonmilieus wonen.

Het is binnen de bestaande kaders en schaarse ruimte echter lang niet

altijd mogelijk om te voorzien in de vraag van consumenten in dit type

woonmilieus naar bijvoorbeeld retro jaren dertig eengezinswoningen

met een prijs tot € 250.000.

De noodzaak van nieuwbouw op maat

De bestaande bouw voldoet niet altijd en moet zich dus aanpassen.


Wie vraagt, bepaalt

De bestaande bouw voldoet niet altijd en moet zich dus aanpassen. Professionals noemen diverse mogelijkheden:

woningsplitsing, woningen delen en/of transformatie van kantoren- en bedrijvenlocaties naar woningen. Deze mo-

gelijkheden behoren echter niet tot de traditionele set van instrumenten voor de woningmarkt of tot een traditionele

ontwikkelwijze. Bovendien zijn sommige instrumenten, zoals woningsplitsing, slechts op beperkte schaal inzetbaar,

terwijl zich in Breda tot 2020 een vraag naar ruim 3.200 nieuwe woningen zal manifesteren.

Een suggestie voor een meer structurele oplossing zou kunnen zijn om de woonruimteverdeling van huurwoningen

aan te passen: daarmee kan ervoor worden gezorgd dat de schaarse eengezinswoningen echt worden toegewezen

aan gezinnen, zodat gezinnen in de stad kunnen blijven wonen en alleenstaanden meer kans maken op de (kleine)

appartementen. Om daarnaast meer middeldure huur mogelijk te maken, kan bijvoorbeeld winkelruimte - in de win-

kelstraten aanpalend aan het centrum - worden omgezet naar woningen. In de nieuwbouw ligt vanwege de omvang

van de opgave mogelijk toch het antwoord, maar in de bestaande voorraad is zeker ruimte om te manoeuvreren.

De nieuwe huurder

Een woning kopen is de tweede natuur van de Braban-

der. Toch wordt huren steeds aantrekkelijker. Dat heeft

niet alleen te maken met de recessie, maar tekent de

toenemende populariteit van een fl exibel wooncontract.

Zowel de koop- als de sociale huursector zijn in Ne-

derland gesubsidieerd middels de aftrek van de hypo-

theekrente respectievelijk huurtoeslagen. De particuliere

huursector profi teert niet van deze fi scale voordelen,

waardoor deze voor consumenten minder aantrekkelijk

is. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de particuliere huursector in Nederland zo klein is (circa 5%).

In de aantrekkelijkheid van de particuliere huursector komt echter verandering. Steeds meer Bredanaren kiezen

voor huur, niet alleen vanwege het feit dat de koop voor hen niet bereikbaar is, maar ook vanwege de onbetwiste

voordelen van huren: de fl exibiliteit om weer te kunnen verhuizen als de werk- of gezinssituatie verandert. De vraag

gaat daarbij niet (alleen) uit naar de bekende sociale huurwoningen in de bekende ‘corporatiewijken’, maar juist naar

aantrekkelijke eengezinswoningen en appartementen op centrum stedelijke en stedelijke locaties, die dus echt

concurrerend zijn met het alternatief in de koopsector.

Flexibel wonen: opkomst van de nieuwe huurder

Belangrijkste inzichten uit onderzoek

- Bredanaren willen het liefst stads wonen in een grondgebonden woning.

- Het enige wat in Breda ontbreekt is de ligging aan zee.

- De aanwezigheid van voorzieningen wint aan belang bij de keuze voor een locatie.

- Een buurt moet sociaal veilig, rustig, prettig en gezellig zijn.

- Een woning moet over voldoende oppervlak beschikken, een (grote) tuin of balkon hebben en voldoende

slaapkamers hebben.

- Alleenstaanden zijn net mensen: hun wensen verschillen nauwelijks van andere doelgroepen.

- Jongeren zijn nog traditioneler dan hun ouders.

- Naarmate de locatie dichter bij het centrum ligt, is men bereid concessies te doen aan het woonoppervlak.

- Een betaalbare woning en betaalbare woonlasten in de toekomst blijven de komende jaren een noodzakelijke

voorwaarde bij de aanschaf van een woning.

- In Breda is geen enkele 75-plusser nu op zoek naar een woning.

- Bredanaren willen wel een nieuwbouwwoning, maar liever niet in een grootschalige nieuwbouwwijk.

- De Waterdonken, de Haagse Beemden en Nieuw Wolfslaar bedienen hun eigen markt van gezinnen met jonge

en puberende kinderen.

- Bredanaren wonen het liefst tussen ‘ons soort mensen’.

- Via Breda biedt kansen om in een hoge dichtheid nieuwe woonvormen voor nieuwe doelgroepen toe te voegen.


Wie vraagt, bepaalt

5.3 Stads wonen in Breda

Voor aanvang van deze studie hebben Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Breda zich tot doel gesteld een visie te

vormen op de woningmarkt van Breda in de komende vijf tot tien jaar. Voor grootse vergezichten over de toekomstige

ontwikkeling van de stad lijkt echter geen plaats meer. De roep om fl exibiliteit is groot. Flexibiliteit om in te spelen

op de veelheid aan consumentenwensen, die bovendien veranderlijk is in de tijd. Daar passen geen gedetailleerde

masterplannen bij, die bepalen hoe wij met zijn allen moeten gaan wonen.

De behoefte aan fl exibiliteit lijkt vooral betrekking te hebben op fl exibiliteit van instrumentarium: andere regels en de

regels anders toepassen als dat nodig is om een beter stedelijk woonmilieu te maken. Tegelijkertijd is er meer dan ooit

een roep om richting en regie.

Bouwfonds en Rabobank vertalen dit signaal als een groeiende vraag naar goed opdrachtgeverschap: het is aan de

ontwikkelende partij, of dat nu een overheid, woningcorporatie of marktpartij is, om de vertaalslag te maken van con-

sumentenwensen naar toekomstbestendige woonmilieus, die een bijdrage leveren aan de stad, in ruimtelijke, sociale

en economische zin, maar ook aan de beleving van de stad en al haar (woon)milieus. In het verleden kreeg de stad

vooral zijn beslag in ruimtelijke en economische principes: het is tijd om die te gaan combineren met de principes van

de consument.

De toekomst bestaat er voor ontwikkelende partijen uit met scherp te schieten door karakteristieke woonmilieus te

maken op basis van bewezen consumentenwensen. Daartoe hebben we in dit laatste hoofdstuk een aanzet gedaan:

- Bredanaren willen wonen in de stad, maar dat is niet hetzelfde als (hoog)stedelijk wonen. Men wil het liefst op een

traditionele manier in centrum stedelijke of stedelijke woonmilieus wonen. De trek naar de stad - maar ook naar de

dorpen nabij de stad - lijkt dan ook vooral te worden ingegeven door het willen wonen nabij voorzieningen;

- We moeten dan ook op zoek naar stedelijke woonvormen die tegemoet komen aan de wensen van de Bredase

woonconsument en die bovendien haalbaar zijn. Bij gebrek aan ruimte enerzijds en de onmogelijkheid en

onwenselijkheid van hoogbouw anderzijds, kunnen voorbeelden uit binnen- en buitenland (wonen aan een plein,

wonen in een straat met appartementen in het groen) ons inspireren;

- De Waterdonken, Haagse Beemden, Nieuw Wolfslaar en andere buitenwijken bieden uitkomst voor gezinnen met

jonge en puberende kinderen. De woonconsument verwacht van de buitenwijk echter wel dat deze deel uitmaakt

van de stad en ziet graag een verbetering van de openbare ruimte en voorzieningen in zijn woonmilieu;

- De tijd van de traditionele verhuisketen ligt achter ons. De woningvraag wordt steeds diverser en de vraag naar

kleinschalige woonmilieus met een duidelijke eigen identiteit groeit;

- In de nieuwbouw ligt vanwege de omvang van de opgave het antwoord, maar in de bestaande voorraad is zeker

ruimte om te manoeuvreren. Bijvoorbeeld door eengezinswoningen in de huursector in Breda ook echt toe te

wijzen aan gezinnen of door (leegstaande) winkelruimte om te zetten naar woningen;

- De nieuwe huurder laat van zich horen. Steeds meer Bredanaren kiezen voor huur, vanwege de fl exibiliteit die

dit oplevert. De nieuwe huurder heeft echter nog weinig keuze uit kwalitatief hoogwaardig aanbod in (centrum)

stedelijke woonmilieus.

De ontwikkeling van nieuwe, grootschalige woongebieden ligt achter ons. Wij zien hierin een uitdaging voor alle

partijen om het vizier te richten op de ontwikkeling van kleine en middelgrote projecten met specifi eke kwaliteiten

voor specifi eke groepen consumenten. Op de ontwikkeling van buurtschappen, die zich kenmerken door sociale

samenhang, de menselijke maat, met voorzieningen op loopafstand en - vooral - het zo gewenste thuisgevoel.


Wie vraagt, bepaalt

Bijlagen

1. Geraadpleegde bronnen

ABF Research

- Primos Prognose 2012

- Socrates Woningmarktsimulatiemodel

- Systeem Woningvoorraad

- Vastgoedmonitor

CBS

- Bevolkingsstatistiek

- Huishoudensstatistiek

- Regionaal Inkomensonderzoek (RIO)

- Cieremans van Reijn, Den Haag (2013) Straatinterviews Breda, Eindhoven en Veldhoven, ’s-Hertogenbosch

en Tilburg

- Funda

- Kadaster

- Kennis en Economisch Onderzoek, Rabobank Nederland (2012) Functional Urban Regions Noord-Brabant

- Ministerie van VROM/DG Wonen (2009) WoonOnderzoek Nederland (WoON)

- Monitor Nieuwe Woningen

- NVM

- Sociaal en cultureel planbureau (2014) Ruimte voor participatie. Van verzorgingsstaat naar verzorgingsstad?

Presentatie van prof. dr. Kim Putters tijdens Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling, 27 maart 2014

- Stichting Interface, Technische Universiteit Eindhoven (2014) Woonmilieus en woonvoorkeuren. Een onderzoek

naar de mentale representaties onderliggend aan woonmilieuvoorkeuren in Breda, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch

en Tilburg

- USP Marketing Consultancy (2014) Woonwensen Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg

2. Lijst geïnterviewde personen

Dhr. A. Arbouw, Wethouder Ruimtelijke Ordening, Gemeente Breda

Dhr. N. Bargeman, Provincie Noord-Brabant

Dhr. M. van den Berg, NVM makelaar, Bouwmij Makelaars, ’s-Hertogenbosch

Dhr. R. Beijnsberger, Directeur Vastgoed, Gemeente Eindhoven

Dhr. Y. de Boer, Gedeputeerde, Provincie Noord-Brabant

Dhr. J. Dunnewijk, Directeur, Wonen Breburg

Dhr. S. Fleischeuer, Directeur Vestigingsklimaat, Gemeente Tilburg

Dhr. L. de Groot, Directeur, Woonstichting Thuis, Eindhoven

Dhr. G.J. Van Herk, Directeur Ontwikkeling Gemeente Breda

Mevr. C. Hoendervangers, Directeur Particulieren, Rabobank Breda

Dhr. E. van Houtum, NVM makelaar, Bouwmij Makelaars, ’s-Hertogenbosch

Dhr. R. Kuipéri, Directeur Particulieren en Private Banking, Rabobank Eindhoven-Veldhoven

Dhr. R. Leeser, Financieel Manager, Rabobank ’s-Hertogenbosch En Omstreken

Dhr. T. Meijer, Hoofd afdeling Wonen en Grondzaken, Gemeente ’s-Hertogenbosch

Dhr. M. Moen, Projectleider Stedelijke Programmering, Gemeente Eindhoven

46

M evr. C. Rademakers, Directeur Particulieren, Rabobank Tilburg En Omstreken

Dhr. G. Sneijders, Wethouder Ruimtelijke Ordening, Gemeente ‘s-Hertogenbosch

Dhr. J. Spackler, Directeur Particulieren en Private Banking, Rabobank ‘s-Hertogenbosch En Omstreken

Dhr. P. Tholenaars, Manager Wonen, Woonbedrijf Eindhoven

Dhr. R. Vinke, Directeur, TBV Wonen, Tilburg

Dhr. B. de Vries, Wethouder Grondzaken, Gemeente Tilburg

Mevr. C. van der Weijden, Wethouder, Gemeente Veldhoven

3. Lijst deelnemers expertmeeting Breda, 20 februari 2014

Dhr. A. Arbouw, Wethouder, Gemeente Breda

Dhr. W. van den Ban, Directeur regio Zuidwest, AM

Dhr. R. Drost, Bouwfonds Ontwikkeling

Mevr. E. van Gils, Manager Financieel Advies, Rabobank Breda

Mevr. C. Hoendervangers, Directeur Particulieren, Rabobank Breda

Dhr. C. Koff eman, Hoofd Afdeling Ruimte, Gemeente Breda

Mevr. M. Mulders, Programmamanager Stedelijke Programmering, Gemeente Breda

Dhr. C. Smeets, Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid

Mevr. M. Stekelenburg, Acquisiteur Woningen, Bouw Invest

Dhr. W. Spijkerman, Site Urban Development (begeleiding)

Dhr. L. Versteijlen, Site Urban Development (begeleiding)

Mevr. J. M. Wagenaar, Bouwfonds Ontwikkeling

Dhr. C. van de Water, Directeur, Van de Water Groep

Mevr. A. Zwierstra, Directeur Vastgoed, Wonen BreBurg

Nieuwe inzichten in stads wonen in Bredadownloads.usp-mc.nl/2014/clickstore.pdf · zoeker bij...

Documents

Transcript of Nieuwe inzichten in stads wonen in Bredadownloads.usp-mc.nl/2014/clickstore.pdf · zoeker bij...