Investeren in residentieel vastgoed, do’s and don’ts

Een aantal eenvoudige maar noodzakelijke vuistregels

Koop rationeel, niet emotioneelEr zijn 2 manieren om vastgoed te kopen: voor eigen gebruik of louter als investering.

Eigen gebruikVoorbeelden hierbij zijn jouw gezinswoning, bedrijfsgebouw, buitenverblijf,… Deze aankopen doe je doorgaans vanuit een mix van rationele en emotionele overwegingen.

Louter als investeringHier is het voornaamste doel een mooi rendement behalen.Bij dit soort aankoop spelen 3 elementen een belangrijke rol:

1. Selectie2. Verhuur en beheer3. Verkopen met meerwaarde

Emotie is bij al deze stappen zelden of nooit de beste raadgever. Bekijk het zoals investeren in aandelen of obligaties. Daar let je ook op prestaties en rendement, niet op schoonheid of sentiment.

Een aantal eenvoudige maar noodzakelijke vuistregels

Koop rationeel, niet emotioneelEr zijn 2 manieren om vastgoed te kopen: voor eigen gebruik of louter als investering.

Eigen gebruikVoorbeelden hierbij zijn jouw gezinswoning, bedrijfsgebouw, buitenverblijf,… Deze aankopen doe je doorgaans vanuit een mix van rationele en emotionele overwegingen.

Louter als investeringHier is het voornaamste doel een mooi rendement behalen.Bij dit soort aankoop spelen 3 elementen een belangrijke rol:

1. Selectie2. Verhuur en beheer3. Verkopen met meerwaarde

Emotie is bij al deze stappen zelden of nooit de beste raadgever. Bekijk het zoals investeren in aandelen of obligaties. Daar let je ook op prestaties en rendement, niet op schoonheid of sentiment.

Residentieel geeft meer zekerheden Wie zonder veel kennis of ervaring in vastgoed wenst te beleggen, is in de eerste plaats op zoek naar veiligheid en zekerheid. Daarom is ons advies: focus liever op de residentiële markt dan op commercieel vastgoed zoals winkel- en kantoorpanden. De vastgoedmarkt biedt namelijk één solide garantie: wonen is een basisbehoefte en ieder mens wil een dak boven zijn hoofd hebben. Er zal dus altijd vraag zijn naar residentieel vastgoed, ongeacht het economisch klimaat.

Ligging, ligging, liggingHet is een boutade maar de 3 belangrijkste criteria voor het investeren in residentieel vastgoed zijn ligging, ligging en ligging. Ligging is de belangrijkste factor bij het kopen van residentieel vastgoed. Het garandeert verhuurzekerheid en geeft de beste kansen op meerwaarde als de prijs/kwaliteit van het aanbod tenminste ok is.

Stay cool en vergelijkEen goede ligging garandeert niet altijd een verstandige aankoop. Je kan overweldigd worden door prachtige verhuur- en meerwaardecijfers die niet altijd even betrouwbaar zijn en vooral een te hoge aankoopprijs moeten ver-doezelen. Vergelijk daarom altijd eerst de prijzen en de afwerkingskwaliteit van diverse projecten op gelijkaardige liggingen. Informeer je over reëele huurprijzen via vastgoedmakelaars die een grote verhuurportefeuille hebben.

Algemene onkostenDe huuropbrengst die je van jouw vastgoedinvestering ontvangt is niet de enige kost voor de huurder. In een appartementsgebouw of andere gebouwen in mede-eigendom zijn er heel wat algemene kosten die volgens een aantal verdeelsleutels over de diverse entiteiten worden verdeeld. De huurders betalen daar het belangrijkste deel in via een maandelijkse bijdrage boven op de huurprijs. Het totale kostenplaatje (huurprijs + kosten) bepaalt dan ook of men een eigendom al dan niet wenst te huren. Als die kosten te hoog zijn, zal je de reële huur moeten verlagen en dit tast jouw rendement aan. Het is dus belangrijk om vooraf een vrij goed beeld te hebben van de algemene kosten die best matig zijn. Tevens is het ook belangrijk te weten of er grote investeringskosten gepland staan die nog niet werden gebudgetteerd vooraleer je een aankoop overweegt.

Algemene onkostenDe huuropbrengst die je van jouw vastgoedinvestering ontvangt is niet de enige kost voor de huurder. In een appartementsgebouw of andere gebouwen in mede-eigendom zijn er heel wat algemene kosten die volgens een aantal verdeelsleutels over de diverse entiteiten worden verdeeld. De huurders betalen daar het belangrijkste deel in via een maandelijkse bijdrage boven op de huurprijs. Het totale kostenplaatje (huurprijs + kosten) bepaalt dan ook of men een eigendom al dan niet wenst te huren. Als die kosten te hoog zijn, zal je de reële huur moeten verlagen en dit tast jouw rendement aan. Het is dus belangrijk om vooraf een vrij goed beeld te hebben van de algemene kosten die best matig zijn. Tevens is het ook belangrijk te weten of er grote investeringskosten gepland staan die nog niet werden gebudgetteerd vooraleer je een aankoop overweegt.

DuurzaamheidDuurzaam bouwen en wonen geraakt meer en meer ingeburgerd. Het is zeker een belangrijk element in de investeringskeuze in relatie tot een herverkoopwaarde in de toekomst. En je belast de volgende generaties ook niet met een hoge energiefactuur. Je hoeft niet de beste leerling van de klas te zijn, maar je nestelt je best in de buik van het peloton als het over duurzaamheid gaat. In bestaande gebouwen is het van groot belang dat je toekomstige investeringskosten om duurzaam te worden of te blijven in je aankoopbudget meerekent.

Go with the flowKies voor een investering die je een zeker en zorgeloos rendement geeft over de jaren heen en wees op je hoede voor vastgoedhypes. Ze kunnen je op korte termijn meer opbrengst leveren maar kunnen je op lange termijn ook een serieuze kater bezorgen. Hotelkamers, serviceflats, studentenkamers... ; om zich te kunnen meten met een klassiek verhuurappartement moeten ze een beduidend hoger verhuurrendement geven net omdat de kans op leegstand en slijtage nu éénmaal hoger is. Er is van dit type vastgoed nu éénmaal meer kaf dan koren. Kennis van zaken is dus aangewezen, want er is ook kwalitatief aanbod binnen deze segmenten.

Pensioenopbouw en vermogensspreiding

Spreiding vormt de rode draad in elke beleggingsfilosofieEnkel investeren in vastgoed is geen optie. Vastgoed mag door zijn bewezen inflatiebestendigheid wel een belang-rijk deel van je beleggingsportefeuille inhouden. Bovendien zit huren in de lift door de bevolkingsgroei, de kleinere gezinnen en de latere leeftijd waarop jonge mensen hun eerste vastgoed kopen. Het kan ook binnen een vastgoed-portefeuille belangrijk zijn om te spreiden over verschillende liggingen en typeringen. Maar hou altijd voor ogen dat niet elke type vastgoed een even goed verhuurrendement en/of meerwaardeperspectief heeft.

Het rendement van vastgoed: de heilige drievuldigheid Als je jouw vastgoedbelegging op een correcte manier naar waar-de wil inschatten, moet je het volledige rendement berekenen. Dat rendement bestaat uit 3 elementen :

Meerwaarde Meerwaarde is de prijsevolutie over de jaren heen: het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs. Via Stadim (Studie en Advies-bureau voor immobiliën) en het Belgische notariaat zijn er historische cijfers en evoluties beschikbaar. Belgische woonentiteiten lieten tussen 1953 en 2003 (een halve eeuw Belgisch vastgoed) een gemiddelde jaarlijkse meerwaarde van 6,30% optekenen.

Met andere woorden om de 12 jaar verdubbelde een pand in waarde. Zo zul je ook zien dat sommige panden en sommige locaties sneller stegen in waarde dan andere. Het voorbije decen-nium is er een heuse bouwwoede ontstaan, en toch leren cijfers ons dat de voorbije 16 jaar de prijzen in reële termen stegen met 55%.

Om meerwaarde objectief te evalueren moet je lange termijnevoluties voor ogen houden en niet enkele jaren.

Als je jouw vastgoedbelegging op een correcte manier naar waar-de wil inschatten, moet je het volledige rendement berekenen. Dat rendement bestaat uit 3 elementen :

Meerwaarde Meerwaarde is de prijsevolutie over de jaren heen: het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs. Via Stadim (Studie en Advies-bureau voor immobiliën) en het Belgische notariaat zijn er historische cijfers en evoluties beschikbaar. Belgische woonentiteiten lieten tussen 1953 en 2003 (een halve eeuw Belgisch vastgoed) een gemiddelde jaarlijkse meerwaarde van 6,30% optekenen.

Met andere woorden om de 12 jaar verdubbelde een pand in waarde. Zo zul je ook zien dat sommige panden en sommige locaties sneller stegen in waarde dan andere. Het voorbije decen-nium is er een heuse bouwwoede ontstaan, en toch leren cijfers ons dat de voorbije 16 jaar de prijzen in reële termen stegen met 55%.

Om meerwaarde objectief te evalueren moet je lange termijnevoluties voor ogen houden en niet enkele jaren.

Elke belegging, of het nu een roerende of onroerende is, dient ooit verzilverd te worden. En dit liefst op het moment dat de meerwaarde zich maximaliseert. Bij geen enkele belegging is dit exact vooraf vast te stellen, maar bij vastgoed is het wel het eenvoudigst om te simuleren.

Na ongeveer 15-20 jaar komen er namelijk stilaan structurele kosten aan een nieuwbouw én raakt de bouwstijl uit de mode. Verkopen binnen de eerste 15-20 jaar betekent dus dat jouw vastgoed nog in goede staat verkeert én dat het nog op zijn aantrekkelijkst is voor potentiële kopers. Anderzijds kan jouw vastgoed zo goed gelegen zijn dat het zo in trek blijft dat je toch verkiest om het te behouden, eventueel na een grondige renovatie. In aantrekkelijke centrumsteden is dit het geval.

HuurrendementAls veilige en verstandige belegger zoeken we naar een mooie harmonie tussen de verschillende rendementen.

De meest directe en eenvoudige vorm van rendement is verhuur: als je jouw pand verhuurt, genereer je daarmee inkomsten die de aankoopkost en/of afschrijving (deels) compenseren. Een degelijk huurrendement op panden die ook een mooie meerwaarde kunnen genereren, zal ongeveer rond de 2,5 - 3% liggen. Dit kan hoger liggen bij gebouwen met meerdere entiteiten (bvb studentenhuis) en/of bij verkommerde woningen waar je zelf de renovatie realiseert. De meeste beleggers zijn echter geen klussers en staan liever niet in voor het wekelijks onderhoud. Ze zoeken gemoedsrust via een zeker rendement op lange termijn.

Fiscale voordelenBeleggen in vastgoed kan je een fiscaal voordeel opleveren. Het geld dat je hiermee uitspaart, moet ook gezien worden als een deel van het rendement dat je uit jouw belegging haalt. De fiscale behandeling van vastgoed is anders in de privé dan in een vennootschap. Verder is het ook zo dat de fiscaliteit kan veranderen en dit dus niet het bepalende element kan zijn in jouw lange termijn vastgoedstrategie.

Privé• Huur is onbelast op voorwaarde dat het gaat over private huur (=wonen). • De meerwaarde, het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs is ook onbelast op voorwaarde dat we tussen de

aankoop en de verkoop minimum 5 jaar laten. Voor bouwgronden is deze termijn 8 jaar.• Intresten van een lening neutraliseren het Onroerend Inkomen in de personenbelasting (OI). • Kapitaalsaflossingen van een lening kunnen onder bepaalde leningvoorwaarden ingebracht worden in de

fiscale korf van het langetermijnsparen.

Via vennootschap• Hier is het een ander verhaal: inkomsten worden belast en kosten zijn aftrekbaar. • Huur wordt belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting. • Meerwaarde is het verschil tussen boekwaarde en verkoopprijs en wordt belast aan vennootschapsbelasting

in het jaar van de verkoop of gespreid indien aan alle herinvesteringsvoorwaarden is voldaan. (Voorwaarden gespreide meerwaardetaxatie: de totale verkoopprijs moet geherinvesteerd worden in afschrijfbare materie en dit binnen de 5 jaar. Desgevallend zal de gerealiseerde meerwaarde gespreid belast worden à rato van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering).

• Aankoopkosten zijn aftrekbaar (btw, registratierechten, notariskosten, bankkosten). • Beheerskosten zijn aftrekbaar: onroerende voorheffing, verzekeringen, fee voor professioneel beheer, ... • Intresten van leningen zijn 100% aftrekbaar. • Boekhoudkundige kost: we mogen afschrijven op de constructiewaarde (niet op de grond): indien een pand

bestemd is voor bewoning, loopt de afschrijving over een periode van 33 jaar.

Privé• Huur is onbelast op voorwaarde dat het gaat over private huur (=wonen). • De meerwaarde, het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs is ook onbelast op voorwaarde dat we tussen de

aankoop en de verkoop minimum 5 jaar laten. Voor bouwgronden is deze termijn 8 jaar.• Intresten van een lening neutraliseren het Onroerend Inkomen in de personenbelasting (OI). • Kapitaalsaflossingen van een lening kunnen onder bepaalde leningvoorwaarden ingebracht worden in de

fiscale korf van het langetermijnsparen.

Via vennootschap• Hier is het een ander verhaal: inkomsten worden belast en kosten zijn aftrekbaar. • Huur wordt belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting. • Meerwaarde is het verschil tussen boekwaarde en verkoopprijs en wordt belast aan vennootschapsbelasting

in het jaar van de verkoop of gespreid indien aan alle herinvesteringsvoorwaarden is voldaan. (Voorwaarden gespreide meerwaardetaxatie: de totale verkoopprijs moet geherinvesteerd worden in afschrijfbare materie en dit binnen de 5 jaar. Desgevallend zal de gerealiseerde meerwaarde gespreid belast worden à rato van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering).

• Aankoopkosten zijn aftrekbaar (btw, registratierechten, notariskosten, bankkosten). • Beheerskosten zijn aftrekbaar: onroerende voorheffing, verzekeringen, fee voor professioneel beheer, ... • Intresten van leningen zijn 100% aftrekbaar. • Boekhoudkundige kost: we mogen afschrijven op de constructiewaarde (niet op de grond): indien een pand

bestemd is voor bewoning, loopt de afschrijving over een periode van 33 jaar.

Nieuwbouw of bestaand vastgoed kopen?

Met het oog op de aankoopprijs en jouw toekomstige rendement vraag je je waarschijnlijk af wat je nu het best kunt kopen: nieuwbouw of reeds bestaand vastgoed?

Bestaand vastgoedAan bestaand vastgoed zijn op het eerste zicht een aantal voordelen verbonden:• Het vastgoed staat er al: wat je ziet, is wat je koopt. • Je draagt geen enkel bouwrisico.• Jouw vastgoed is meteen ter beschikking en verhuurbaar.

Maar opgelet: als je geen zeeën van tijd hebt en/of geen handige Harry bent, kunnen bij ouder vastgoed de renovatiekosten snel de pan uitswingen.

Je kiest dan ook beter voor jong bestaand vastgoed, maar dat is vaak veel moeilijker te vinden. Vind je toch jong bestaand vastgoed te koop dat er aantrekkelijk uitziet? Stel jezelf dan de volgende vragen:

Waarom is dit nog niet eerder verkocht? De meeste nieuwbouwprojecten worden reeds vóór of tijdens de bouwfase verkocht. Als een afgewerkt project nog steeds voor 50% of meer te koop staat bij de projectontwikkelaar, mag je dit dus gerust vreemd vinden. Ligt de prijs misschien te hoog? Is de afwerking niet optimaal? Is het het verkeerde type vastgoed op de verkeerde locatie? Vergeet niet dat er reeds een lang bouwtraject en administratief traject is aan voorafgegaan.

Nieuwbouw of bestaand vastgoed kopen?

Met het oog op de aankoopprijs en jouw toekomstige rendement vraag je je waarschijnlijk af wat je nu het best kunt kopen: nieuwbouw of reeds bestaand vastgoed?

Bestaand vastgoedAan bestaand vastgoed zijn op het eerste zicht een aantal voordelen verbonden:• Het vastgoed staat er al: wat je ziet, is wat je koopt. • Je draagt geen enkel bouwrisico.• Jouw vastgoed is meteen ter beschikking en verhuurbaar.

Maar opgelet: als je geen zeeën van tijd hebt en/of geen handige Harry bent, kunnen bij ouder vastgoed de renovatiekosten snel de pan uitswingen.

Je kiest dan ook beter voor jong bestaand vastgoed, maar dat is vaak veel moeilijker te vinden. Vind je toch jong bestaand vastgoed te koop dat er aantrekkelijk uitziet? Stel jezelf dan de volgende vragen:

Waarom is dit nog niet eerder verkocht? De meeste nieuwbouwprojecten worden reeds vóór of tijdens de bouwfase verkocht. Als een afgewerkt project nog steeds voor 50% of meer te koop staat bij de projectontwikkelaar, mag je dit dus gerust vreemd vinden. Ligt de prijs misschien te hoog? Is de afwerking niet optimaal? Is het het verkeerde type vastgoed op de verkeerde locatie? Vergeet niet dat er reeds een lang bouwtraject en administratief traject is aan voorafgegaan.

Waarom verkoopt de eigenaar? Koop je jong bestaand van een eerdere (meestal eerste) eigenaar? Vraag dan zeker naar de reden van verkoop. Misschien zijn er financiële of relationele problemen? Dan kun je daar jouw voordeel mee doen. Maar zijn er problemen met het pand, de buurt of de huurders, zou er al snel een alarmbel moeten afgaan. Weet ook dat de eigenaar zijn aankoopprijs en kosten zal willen recupereren, plus een winstmarge incalculeert.

Het kan dus zijn dat je voor een bestaand jong vastgoed al snel te veel betaalt.

Zoals eerder gemeld is het aankopen van een bestaand vastgoed zeker een interessante overweging maar enkel als het over een uitstekende ligging gaat binnen of aan de rand van een centrumstad. En je moet een goed inzicht hebben in de kostenstructuur van het gebouw en je afvragen of je zelf zin hebt om een mogelijke renovatie van het pand te coördineren.

NieuwbouwEen betere verkoopprijs achterafEen koper zal bereid zijn een goede prijs te betalen als jouw eigendom er nog goed uitziet, nog modern oogt en grotere renovatiekosten nog niet zichtbaar zijn. Nieuwbouw kopen en weer doorverkopen na 10 of maximum 20 jaar is verstandig.

Ideaal voor verhuurNaar verhuring toe zal nieuwbouw altijd beter in de markt liggen dan een bestaand gebouw. Huurders wensen immers geen miserie en alle hedendaags comfort. Dit zien we meer en meer in de praktijk.

Juridische bescherming door de wet BreyneAls je nieuwbouw koopt, geniet je als koper van de wettelijke bescherming door de wet Breyne. Dat is de woningbouwwet van 9 juli 1971, die de aanschaf van woningen op plan met een sleutel-op-de-deur afwerking regelt. Als koper ben je door deze wet beschermd wat betreft de overdracht van eigendom, de betaling van de prijs, de waarborg voor de voltooiing van de werken én de oplevering van het gebouw. Artikels 7 en 12 van de wet Breyne moeten verplicht opgenomen worden in alle verkoopovereenkomsten en authentieke verkoopakten. Indien deze artikels niet nageleefd worden, kan de koper de nietigverklaring van de verkoop vragen.

• De aankoopprijs is quasi altijd vast: soms (afhankelijk van de bouwheer) kan hij slechts voor 80% van de constructieprijs aanpasbaar zijn aan de index, maar in de praktijk komt dit nauwelijks nog voor.

• Je betaalt in schijven volgens de vordering van de werken: je betaalt dus in principe niets dat er nog niet is. • Aannemers zijn wettelijk verplicht een bewijs van waarborg van voltooiing te leveren (erkende aannemers voor

5%, niet-erkende voor 100%). • Je geniet van een vastgelegde bouwtermijn en schadevergoeding bij overschrijding ervan. • Je tekent slechts voor defnitieve oplevering ten vroegste 1 jaar na de voorlopige oplevering: je hebt ruim de tijd

om eventuele verborgen gebreken vast te stellen. • De bouwheer blijft tot 10 jaar na oplevering aansprakelijk voor eventuele constructiefouten en gebreken.• Sommige ontwikkelaars kiezen ervoor om niet volgens de modaliteiten van de wet Breyne te bouwen omdat je

dan niks moet betalen. Dit is op zich geen probleem omdat je dan niks moet betalen tot jouw appartement klaar is en voorlopig wordt opgeleverd. Je kan dus niet betalen voor wat er nog niet staat. Bovendien heeft het ook het voordeel dat je pas moet financieren vanaf er huuropbrengsten zijn. Je geniet nadien ook van alle garanties die onze wet rond bouwen voorziet.

Het ideale huurpubliek

Een sterk bepalende factor voor het rendement van jouw opbrengsteigendom, is de bezettingsgraad. Met andere woorden: hoe goed ligt jouw eigendom in de verhuurmarkt? Om die vraag te beantwoorden, is het nuttig eens stil te staan bij de vraag wie er zoal huurt.

In wezen is dat heel eenvoudig: huurders zijn mensen die om bepaalde redenen (nog) geen eigen woning willen of kunnen kopen. • Jonge koppels (zonder kinderen) • Alleenstaanden • Ouderen • Buitenlandse werknemers (expats) • Studenten • Bedrijven • Mensen met een uitkering of leefloon• ...

Een aantal vuistregelsMik op kleine gezinnenHet valt op dat we hier steeds praten over in hoofdzaak kleine gezinnen. We weten ook dat 2/3de van alle Belgische gezinnen uit 1 of 2 personen bestaan en dat deze groep verder groeit. Toch bouwden we in het verleden massaal grote villa’s. Er is daardoor een schrijnend tekort aan kleine maar comfortabele woonentiteiten. Investeren in kleine maar comfortabele nieuwbouwunits met 1, 2 en uitzonderlijk 3 slaapkamers bied je de beste

garantie op een vlotte verhuur. Huurders verkiezen comfort boven te grote woonoppervlakte. Ze willen niet al te veel onderhoud en hebben een beperkt budget voor het kopen van eigentijds meubilair. Ikea is nooit ver weg in hun aankleding.

Naast de doelgroep en grootte van jouw eigendom, is ook de ligging van doorslaggevend belang om je leegstandrisico te beperken en je verhuursucces te vergroten.

Hoe bepaal je een goede ligging?Kopen op een gegeerde locatie is iets duurder, maar de investering zal je op middellange termijn een hoger rende-ment bieden. De actuele vastgoedprijzen weerspiegelen, samen met het spel van vraag en aanbod, namelijk een reële evolutie uit het verleden: een locatie is vandaag duurder omdat ze bewezen heeft meer in trek te zijn. Maar hoe bepaal je nu de ideale locatie? Dat hangt grotendeels af van jouw doel: voor eigen gebruik kun je emo-tionele parameters laten meespelen, maar voor beleggingsvastgoed kijk je beter naar de verhuurmarkt in de omge-ving. Waar willen onze doelgroepen wonen? Welke criteria vinden zij belangrijk bij de keuze van de woonplaats?

Bereikbaarheid/mobiliteit

Goede in- en uitvalswegen, de nabijheid van een autosnel-weg en vlotte toegang tot openbaar vervoer (trein, tram, bus, metro, luchthaven) zijn voor het merendeel van de huurders belangrijke pluspunten.

Sociale omgeving

De meeste huurders willen in een dynamische regio wonen waar genoeg te beleven is: scholen, winkels, kinderop-vang, sport en ontspanning, ziekenhuizen, horeca, musea, cinema, ... Hoe meer er in de buurt is, hoe beter!

Economische omgeving

Het merendeel van de huurders woont het liefst op een plaats die niet té veraf ligt van hun (potentiële) plaats van tewerkstelling. Koop dus bij voorkeur op een plaats waar voldoende arbeidsplaatsen (liefst in de tertiaire sector) in de buurt aanwezig zijn.

Conclusie: Zoals reeds gemeld komen we voor een investeringseigendom als snel terecht in een (voor)stede-lijke omgeving met veel economische activiteit en/of de aanwezigheid van hogescholen, universiteiten, grootscha-lige ziekenhuizen die ook voor veel tewerkstelling zorgen.

Bereikbaarheid/mobiliteit

Goede in- en uitvalswegen, de nabijheid van een autosnel-weg en vlotte toegang tot openbaar vervoer (trein, tram, bus, metro, luchthaven) zijn voor het merendeel van de huurders belangrijke pluspunten.

Sociale omgeving

De meeste huurders willen in een dynamische regio wonen waar genoeg te beleven is: scholen, winkels, kinderop-vang, sport en ontspanning, ziekenhuizen, horeca, musea, cinema, ... Hoe meer er in de buurt is, hoe beter!

Economische omgeving

Het merendeel van de huurders woont het liefst op een plaats die niet té veraf ligt van hun (potentiële) plaats van tewerkstelling. Koop dus bij voorkeur op een plaats waar voldoende arbeidsplaatsen (liefst in de tertiaire sector) in de buurt aanwezig zijn.

Conclusie: Zoals reeds gemeld komen we voor een investeringseigendom als snel terecht in een (voor)stede-lijke omgeving met veel economische activiteit en/of de aanwezigheid van hogescholen, universiteiten, grootscha-lige ziekenhuizen die ook voor veel tewerkstelling zorgen.

Een aantal trends• Huizen en appartementen worden wereldwijd beduidend kleiner en België heeft wat dit betreft nog een

inhaalbeweging t.ov. de buurlanden. Bewoners verkiezen betaalbaar comfort boven extra vierkante meters. De bewoonbare oppervlakte in Vlaanderen voor een vergund (nieuw) appartement daalde tussen 2000 en 2016 van 83m2 naar 66m2. Voor huizen was er een afslanking van 160m2 naar 133m2. Vastgoedexperts voorspellen een verdere daling met nog eens 10%.

• Meer gezinnen zorgen voor een grotere vraag naar woningenHet aantal gezinnen en dus ook de behoefte aan woningen neemt nog steeds toe. Het aantal gezinnen steeg in België de voorbije 15 jaar van 4,02 miljoen naar 4,98 miljoen. Tegen 2061 komen er volgens het Federaal Planbureau nog eens een klein miljoen gezinnen bij en zijn er dus evenveel extra woningen nodig.

• Meer alleenstaanden en éénoudergezinnen zorgen voor andere woonbehoeftenTussen 1991 en 2016 steeg het aantal alleenstaanden van 1,19 naar 1,66 miljoen. Tegen 2061 zullen dat er zo’n 2,46 miljoen zijn, ofwel 42% van alle gezinnen. Dat betekent dat 80% van de nieuwe wonin-gen voor alleenstaanden zullen zijn.Een andere groot aandeel zal door eenoudergezinnen bewoond worden. Het hoeft geen betoog dat de vraag naar appartementen dus sterker zal stijgen dan die naar villa’s.

Het verhuren en/of beheren van jouw vastgoed

Het verhuren en/of beheren van jouw vastgoed

Het verhuren en beheren van hun eigendom is iets waar veel beleggers tegenop kijken. En dat weerhoudt hen om de stap naar vastgoed te zetten.

Er is nochtans een eenvoudige oplossing: uitbesteden. Alles zelf doen, brengt misschien meer op, maar door een kleine vergoeding… bespaar je jezelf, energie en zorgen. En dat is op zich ook heel wat waard. Zo is bijvoor-beeld een juiste selectie van solvabele huurders geen sinecure en dit vraagt toch wel wat ervaringsdeskundigheid.

Afhankelijk van jouw tijd en goesting kan je kiezen voor enkel verhuur of ook voor een aanvullende nazorg via een rentmeester.

Verhuren Hier geef je de vastgoedmakelaar de opdracht om een solvabele huurder te zoeken en een verhuurovereenkomst en huurwaarborg af te sluiten, alsook een plaatsbeschrijving te regelen. De makelaar krijgt hiervoor traditioneel éénmalig een vergoeding die meestal rond 1maand huur draait exclusief BTW.

Rentmeesterschap Naast de verhuring is het vastgoedkantoor ook verantwoordelijk voor de volledige technische, adminstratieve, financiële en juridische opvolging van jouw eigendom. Hiervoor ontvangt de rentmeester een jaarlijkse procentuele vergoeding die schommelt tussen 7%-10% (excl. BTW) afhankelijk van het type vastgoed. Heb je een eigendom in mede-eigendom? Dan moet je ook rekening houden met het beheer van de gemene delen (inkomhal, gangen, garage, tuin, lift, ...). Dit wordt gedaan door een syndicus. Zijn vergoeding wordt via de maandelijkse onkosten voor het grootste deel betaald door de huurders. Bepaalde kosten kan je niet aan de huurders aanrekenen: grote herstellingen, blokpolis...

Over Living Stone

Reeds meer dan 25 jaar zijn wij actief als vastgoedmakelaar in de regio Leuven - Brussel - Mechelen en het Hageland met centrumsteden Tienen, Aarschot en Diest. Een netwerk van 6 kantoren zorgt voor een sterke binding met ons lokaal publiek. Maar door de centrale ligging en de economisch sterkte van ons werkgebied verzorgen we ook heel wat investeerders vanuit gans Vlaanderen.

Naast de traditionele herverkoop van woningen hebben wij ook een grote expertise in de verkoop van nieuw-bouw. Wij werken voor veel bekende projectontwikkelaars en worden in vele gevallen reeds van bij het prille ontwerp van een project betrokken. Omdat wij de markt heel goed kennen weten we ook perfect welk type huizen of appartementen goed in de markt liggen als bewoning of als investering.

Wij beschikken daarenboven over een eigen verhuurafdeling die ook als rentmeester fungeert. Wij onderscheiden ons daarbij van de meeste makelaarskantoren die verhuur eerder als een extraatje zien dan als een volwaardige dienstverlening met een volledig ondersteunend team.

Wij kunnen je steeds vrijblijvend adviseren over een investering in vastgoed en hebben daarenboven ook een groot aanbod met mooie verhuur- en meerwaardevooruitzichten.

Neem gerust contact op voor een eerste oriënterend gesprek.

Reeds meer dan 25 jaar zijn wij actief als vastgoedmakelaar in de regio Leuven - Brussel - Mechelen en het Hageland met centrumsteden Tienen, Aarschot en Diest. Een netwerk van 6 kantoren zorgt voor een sterke binding met ons lokaal publiek. Maar door de centrale ligging en de economisch sterkte van ons werkgebied verzorgen we ook heel wat investeerders vanuit gans Vlaanderen.

Naast de traditionele herverkoop van woningen hebben wij ook een grote expertise in de verkoop van nieuw-bouw. Wij werken voor veel bekende projectontwikkelaars en worden in vele gevallen reeds van bij het prille ontwerp van een project betrokken. Omdat wij de markt heel goed kennen weten we ook perfect welk type huizen of appartementen goed in de markt liggen als bewoning of als investering.

Wij beschikken daarenboven over een eigen verhuurafdeling die ook als rentmeester fungeert. Wij onderscheiden ons daarbij van de meeste makelaarskantoren die verhuur eerder als een extraatje zien dan als een volwaardige dienstverlening met een volledig ondersteunend team.

Wij kunnen je steeds vrijblijvend adviseren over een investering in vastgoed en hebben daarenboven ook een groot aanbod met mooie verhuur- en meerwaardevooruitzichten.

Neem gerust contact op voor een eerste oriënterend gesprek.

Contacteer ons vrijblijvendwelkom@living-stone.be - 0491 905 901