Jaarverslag 2017

Jaarverslag 2017

2

MAASKANT WONEN

Bezoekadres:

Drossaert Jonker van Kesselstraat 8 te Stein

Correspondentieadres:

Postbus 18, 6170 AA Stein

Telefoon:

(046) 420 35 35

E-mail:

info@maaskantwonen.nl; per 1-1-2018: info@zaam-wonen.nl

Internet:

www.maaskantwonen.nl; per 1-1-2018: www.zaam-wonen.nl

Maaskant Wonen is een sociale verhuurder, die bijna 1.850 woningen verhuurt in Stein en

Elsloo. In deze twee woonkernen van de gemeente Stein wonen samen ongeveer 29.500

mensen, verdeeld over 8.800 huishoudens. Het gevarieerde woningaanbod omvat

eengezinswoningen, betaalbare flats, zorgwoningen en ruime appartementen. Het

marktaandeel in de huursector is ongeveer 70 procent. Naast woningen verhuurt Maaskant

Wonen ook garages en parkeerplaatsen.

3

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave 3

Inleiding 5

Bestuursverslag 7

1. Onze organisatie 8

1.1 Organisatiestructuur en medewerkers 8

1.2 Partners en samenwerking in de volkshuisvesting 10

2. Kwaliteit woningbezit 12

2.1 Ontwikkeling kwaliteit woningbezit 12

2.2 Serviceabonnement huurdersonderhoud 15

2.3 Niet-planmatig onderhoud 16

2.4 Planmatig onderhoud 17

2.5 Nieuwbouw 18

2.6 Renovatie 18

3. Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen 19

3.1 Woningtoewijzing 19

3.2 Verhuren van woningen 19

3.3 Verkoop van huurwoningen 21

4. Leefbaarheid 22

4.1 Algemeen 22

5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 25

5.1 Vertegenwoordiging in de raad van toezicht 25

5.2 Regionale klachtencommissie 25

6. Wonen en zorg 26

7. Financieel beleid en beheer 27

7.1 Algemeen beleid 27

7.2 Ontwikkelingen in 2017 27

7.3 Financiële kengetallen 28

7.4 Bevindingen Autoriteit Woningcorporaties (Aw) 28

7.5 Treasury 28

7.6 Investerings- en huurbeleid 29

7.7 Interne risicobeheersing- en controlesystemen 30

7.8 Algemene kengetallen 32

7.9 Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie. 33

8. Verklaring van het bestuur 35

9. Verslag van de Raad van Toezicht 36

4

10. Verklaring van de Raad van Commissarissen 41

11. Jaarrekening 2017 42

11.1 Balans per 31 december 2017 43

11.2 Winst- en verliesrekening over 2017 44

11.3 Kasstroomoverzicht over 2017 45

11.4 Toelichting op de jaarrekening 46

11.5 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 49

11.6 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 53

11.7 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht 57

11.8 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans 58

11.9 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening 77

11.10 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht 84

11.11 Overige toelichtingen 85

12. Overige gegevens 90

13. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 92

5

Inleiding

Bijna 15 jaar na het totstandkomen van Maaskant Wonen is een nieuwe fusie een feit. Op 1

januari 2018 is Zaam Wonen ontstaan, een samenvoeging van Woningbeheer Born-Grevenbicht

en Maaskant Wonen. Een corporatie die onderscheidend wil zijn in het landelijk gebied van de

Westelijke Mijnstreek.

Het afgelopen jaar stond voor veel medewerkers in het teken van de aanstaande fusie. Begin

februari 2017 zetten beide bestuurders na een uitgebreide verkenning hun handtekening onder

een intentie-overeenkomst. Daarna kwam het proces in een stroomversnelling: het opstellen

van noodzakelijke documenten voor de beoordeling door de Aw, het overleg met medewerkers,

met huurdersorganisaties en met belanghouders bepaalden het beeld in het eerste half jaar.

Begin juli werd het definitieve fusiebesluit genomen en ter goedkeuring voorgelegd aan de Aw.

De goedkeuring volgde op 24 augustus 2017, waarna een drukke periode aanbrak van

integratie van organisaties, beleid en processen. De integratie van het primair systeem, het

voorbereiden van de overstap naar Thuis in Limburg het voorbereiden van een nieuwe website

waren nog maar enkele van de vele klussen die gedaan moeten worden.

In verband met de noodzakelijke aanpassing van het kantoorpand in Stein verhuisden we per 1

oktober naar Born. Medio 2018 wordt het vernieuwde kantoorpand in Stein opgeleverd.

Het gezegde “tijdens de verbouwing blijft de winkel gewoon open” is ook op Maaskant Wonen

van toepassing. Ondanks het intensieve fusietraject gingen de normale werkzaamheden

gewoon door.

Bij het opstellen van de jaarrekening 2016 kregen we bij verrassing te maken met de

verplichting om het woningbezit te waarderen tegen marktwaarde volgens de ‘full-versie’. Deze

verplichting gold voor alle corporaties in krimp- en aardbevingsgebieden. De eerste maanden

van het jaar is bijzonder veel tijd gestoken in het completeren van onze vastgoeddata, aan de

hand waarvan een externe taxateur de waardebepaling kon uitvoeren. Dataverzameling, de

begeleiding van de taxateur en het overleg met de accountant bleken zeer tijdrovend en

brachten veel extra kosten met zich mee.

In januari leverden we 10 levensloopbestendige woningen in Elsloo op. We rondden het

energieproject aan de Drossaert-straten in Stein af en startten nieuwe projecten aan de

Winandusstraat in Meers en de schildersbuurt in Elsloo. De revitalisering van de appartementen

aan de Van der Marckstraat werd eind 2017 afgerond. De schaarste aan personeel in de bouw

heeft ons bij de voortgang van het project parten gespeeld. Desondanks zijn we trots op het

resultaat en constateren we dat ook bewoners erg tevreden zijn met de vernieuwde

appartementen.

De vernieuwing van ons vastgoed zal de komende jaren extra inzet van de organisatie vragen.

Het afgelopen jaar actualiseerden wij onze portefeuillevisie. Ondanks de (voorspelde)

demografische krimp signaleren wij een toenemende doorstroming en groeiende belangstelling

voor onze huurwoningen. Toch stellen demografische ontwikkelingen en veroudering van ons

woningbezit ons voor de uitdaging om onze voorraad tijdig te vernieuwen. In 2018 zal de

fusiecorporatie deze uitdaging oppakken en de transformatie-opgave vertalen naar concrete

plannen en projecten.

Maaskant Wonen nam ook in 2017 deel aan verschillende samenwerkingsverbanden. In de

DOP-aanpak (dorpsontwikkelingsprogramma) van de gemeente Stein vervult Maaskant Wonen

een prominente rol, in het bijzonder in de wijken Nieuwdorp en Oud-Stein. Via samenwerking

met de gemeente, de politie en maatschappelijke organisaties bewaken we de leefbaarheid en

veiligheid in de wijken en trekken we samen op.

In de regio vindt samenwerking plaats met de andere corporaties, gemeenten en

huurdesorganisatie bij het opstellen van regionale prestatieafspraken. In december

6

ondertekenden we de regionale afspraken voor 2018. Aan de regionale afspraken is een

afzonderlijk blad met concrete afspraken met de gemeente en de HBV’s in Stein toegevoegd.

Met de Huurdersbelangenvereniging voerden wij regelmatig overleg. Uiteraard namen de fusie

en aanpassing van beleid in het overleg een belangrijke plek in. Maar ook de werkwijze bij het

dagelijks onderhoud, de voortgang van projecten en specifieke knelpunten kwamen in het

overleg aan bod. De HBV is door hun inbreng een belangrijke partner bij het verbeteren van

onze dienstverlening en verhogen van de kwaliteit van onze processen.

Dit is het laatste jaarverslag van Maaskant Wonen. In het jaarverslag laten we zien dat de

corporatie er goed voor staat: onze financiën zijn op orde, huurders waarderen onze

dienstverlening en wij werken op een prettige manier samen met onze belanghouders. Samen

met WBG bouwen we aan een nieuw perspectief !

Ik wil op deze plaats iedereen van harte bedanken die heeft bijgedragen aan de bereikte

resultaten.

Stein, juni 2018

Karel Smitsmans

Directeur-bestuurder

7

Bestuursverslag

8

1. Onze organisatie 1.1 Organisatiestructuur en medewerkers

Toelating en inschrijving

Naam: Stichting Maaskant Wonen

Drossaert Jonker van Kesselstraat 8

6171 KC STEIN

Toelating: Op 1 juli 2003 is de Stichting Maaskant Wonen opgericht.

Maaskant Wonen is ontstaan uit een fusie tussen de voormalige

woningstichtingen Elsloo en Stein.

Stichting Maaskant Wonen noemt zich Maaskant Wonen.

Inschrijving: Maaskant Wonen is ingeschreven in het handelsregister van de

Kamer van Koophandel voor Limburg onder nummer 14021210.

Laatste statutenwijziging: Op 29 augustus 2016 vond een statutenwijziging plaats. De

statuten zijn in overeenstemming gebracht met de nieuwe

Woningwet die per 1 juli 2015 in werking is getreden.

Statutair werkgebied: De stichting is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van

de Woningwet. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend

werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals

omschreven in artikel 45 van de Woningwet.

Organisatie

Organogram ultimo 2017

Bestuurlijke organisatie

De directie wordt gevormd door de heer K.A.G. Smitsmans. De verantwoordelijkheden en

bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in de statuten.

De raad van toezicht bestaat ultimo 2017 uit 4 personen en oefent toezicht uit op de directie en

op de algemene gang van zaken binnen de stichting. De bevoegdheden van de raad van

toezicht zijn vastgelegd in de statuten en nader uitgewerkt in een ‘Reglement raad van

commissarissen’. Per 1 juli 2017 eindigde de eerste zittingstermijn van één lid van de Raad van

Toezicht, de heer R. Janssen. Gelet op de aanstaande fusie met Stichting Woningbeheer Born-

Grevenbicht heeft de heer Janssen de keuze gemaakt zijn lidmaatschap van de Raad per 1 juli

2017 te beëindigen. De Raad telde vanaf die datum dus 4 leden. Het vaststellen van de

jaarrekening 2017 vindt plaats door de 6 leden van de raad van commissarissen van de

fusiecorporatie Woonstichting Zaam Wonen.

Raad van toezicht – 4 personen

Directie-bestuur – 1 persoon

Werkorganisatie – 15 personen

9

Werkorganisatie

Op 31 december 2017 telde de werkorganisatie 15 medewerkers. Op de afdeling financiën zijn

4 medewerkers werkzaam (waarvan 1 controller), op de afdeling woondiensten waren 10

medewerkers werkzaam. Op het directiesecretariaat werd gebruik gemaakt van externe

ondersteuning.

In 2017 vonden enkele wijzigingen in het personeelsbestand plaats. 2 Medewerkers maakten

gebruik van de vroegpensioenregeling, 1 medewerker ging met pensioen. Met oog op de

aanstaande fusie werd een (parttime) controller aangetrokken. Binnen het team techniek

werd op tijdelijke basis een administratief medewerker aangesteld.

De directeur-bestuurder vormt samen met de afdelingshoofden het managementteam dat

verantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken. Vanaf september 2017 zijn de

managementeams van Maaskant Wonen en WBG vanwege het toenemende aantal

gemeenschappelijke bespreekpunten samengevoegd.

Personele organisatie in cijfers

Op 31 december 2017 bedroeg de totale formatie (directie en werkapparaat) 13,4 voltijds

formatieplaatsen. Per 31 december 2017 hebben wij, inclusief de directie, vijftien

personeelsleden in dienst. Het personeelsbestand bestaat uit zeven mannen en acht vrouwen.

Het percentage parttimers bedraagt 40. Het personeelsverloop is relatief laag, wat tot

uitdrukking komt in het gemiddeld lange dienstverband: 12,3 jaren. De gemiddelde leeftijd van

het personeel is 46 jaar waarbij onderstaande verdeling naar leeftijdsklassen is te zien:

Ziekteverzuim

Het ziekteverzuim bedroeg in 2017 1,59 procent. We streven ernaar om het verzuimpercentage

door een preventief verzuimbeleid, verzuimbegeleiding en samenwerking met onze Arbodienst

op een laag niveau te houden.

Personeelsvergadering

We beschikken niet over een ondernemingsraad en het personeel heeft ervoor gekozen om

organisatie-breed overleg te voeren met de directie via een zogenaamde

personeelsvergadering. In het verslagjaar hebben meerdere personeelsvergaderingen

plaatsgevonden. Het belangrijkste onderwerp dit jaar was de aanstaande fusie met WBG.

In de tweede helft van het jaar zijn er meerdere bijeenkomsten geweest met de medewerkers

van Maaskant Wonen en WBG gezamenlijk.

Vanwege de aanstaande fusie is een gezamenlijke personeelsvertegenwoordiging (pvt)

opgericht, bestaande uit 6 medewerkers (3 van elke fusiepartner). Met de pvt is gesproken

over het fusieproces, het organisatie-ontwerp, de inplaatsingsprocedure en nieuwe personele

regelingen.

26%

27%

27%

20%

Verdeling personeel naar leeftijdsklasse

55 jaar en ouder

45 - 55 jaar

35 - 45 jaar

18 - 35 jaar

10

Nevenfuncties- en structuren Wij zijn een onderneming met een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid. Wij werken

intensief samen met andere maatschapplijke organisaties. We zijn ons daarbij bewust van onze

bijzondere positie. Het is dan ook van groot belang dat onze klanten en onze stakeholders

vertrouwen (kunnen) hebben in onze organisatie. Dit geldt dus niet alleen voor medewerkers,

directie en de leden van de raad van toezicht, maar ook voor bedrijven en instanties die in

opdracht van ons werken. Op het gebied van integer ondernemen worden er hoge eisen

gesteld.

Daarom hebben we een aantal zaken vastgelegd in een integriteitscode. In deze code willen wij

een aantal belangen veiligstellen: het belang van onze klanten, het belang van onze

medewerkers, het belang van onze corporatie en het belang van de samenleving. Onderdeel

van de integriteitscode is het vervullen van nevenfuncties. Nevenfuncties dienen altijd gemeld

te worden bij de directie.

Deze nevenfuncties mogen niet in strijd zijn met de belangen van de organisatie en er mogen

geen onverenigbare nevenfuncties worden uitgeoefend zoals opgenomen in artikel 25 en artikel

30 van de Woningwet 2015. In 2017 is er geen sprake geweest van nevenfuncties die hiermee

in strijd zijn.

Daarnaast hebben wij in 2017 geen verbindingen met andere rechtspersonen of vennootschap-

pen.

1.2 Partners en samenwerking in de volkshuisvesting

Vanuit onze missie ‘Maaskant Wonen biedt kwalitatief goede en betaalbare huisvesting in een

prettige, schone en veilige omgeving aan mensen die een beroep doen op een sociale

huurwoning in de gemeente Stein. Wij vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en

in Maaskant Wonen een betrouwbare partner zien’ werken wij samen met een veelheid van

partijen: gemeenten, collega-corporaties, zorg- en welzijn-aanbieders, politie, de

Huurdersbelangenvereniging en tal van andere maatschappelijke en

commerciële instellingen. Met de Huurdersbelangenvereniging

onderhoudt Maaskant Wonen intensief contact en is er regelmatig

overleg op verschillende niveau’s. De samenwerking met de HBV

draagt bij het realiseren van onze missie en aan het verbeteren van

de kwaliteit van onze dienstverlening.

Graag willen we de alle partners bedanken voor de goede

samenwerking gedurende het verslagjaar. Een samenwerking die we in de toekomst graag

willen voortzetten.

Externe partijen

Gemeente Stein

De gemeente Stein is de belangrijkste overlegpartner met betrekking tot de volkshuisvesting.

Regelmatig vindt bestuurlijk overleg plaats, in het bijzonder over de prestatie-afspraken en

over vastgoedontwikkeling. Daarnaast is er periodiek overleg over woonwagenzaken.

Regiogemeenten

Samen met de gemeenten Sittard-Geleen, Stein, Schinnen en Beek, de

huurdersbelangenverenigingen uit de regio hebben de corporaties in Westelijke Mijnstreek

regionale prestatieafspraken gemaakt (de jaarschijf 2018). Aan deze regionale jaarschijf is een

aanhangsel met specifieke lokale afspraken voor de gemeente Stein toegevoegd.

Ook vond een evaluatie plaats van de regionale overeenkomst ter uitvoering van de Wet

maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Deze overeenkomst loopt tot en met 2018.

11

Vivantes Zorggroep

Met de Vivantes Zorggroep, een regionaal opererende zorginstelling, vond tijdens het

verslagjaar overleg plaats over:

de toewijzing van corporatiewoningen aan ouderen met een zorgindicatie (complexen La

Famille en Aelserhof);

het Zorg Innovatie Atelier, waarin zorg ondersteunende technieken worden opgesteld en

gedemonstreerd. Maaskant Wonen heeft voor dit doel een woning in het complex

Aelserhof beschikbaar gesteld die door Vivantes wordt gehuurd.

Samenwerkingsverbanden collega-corporaties

Samen met collega-corporaties zijn wij lid van het Samenwerkingsverband van

Woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek (S.W.W.M.). De zes toegelaten

instellingen in de regio Westelijke Mijnstreek werken samen binnen het overlegplatform

S.W.W.M. met als doel het voeren van gestructureerd overleg op regionaal niveau over

onderwerpen van gemeenschappelijk belang. De samenwerking heeft in het verleden

onder andere geleid tot de instelling van een regionale klachtencommissie.

In het verslagjaar is het bestaande Wmo-convenant in S.W.W.M.-verband geevalueerd

en hebben de S.W.W.M.-corporaties, samen met de regiogemeenten en

huurdersbelangenverenigingen uit de regio de prestatieafspraken voor 2018 ( de

jaarschijf 2018) opgesteld.

Wij zijn lid van Domaas, een samenwerkingsverband van 13 kleine woningcorporaties in

Limburg en één corporatie uit Noord-Brabant. Samenwerking wordt gerealiseerd door

kennis en kunde uit te wisselen. Vanaf 2017 organiseert Domaas studiedagen en

workshops voor de bestuurders, waarmee zij aan hun PE-verplichting kunen voldoen.

12

2. Kwaliteit woningbezit

In 2017 hebben we 8,5 miljoen euro besteed aan onderhoud en verbetering van ons bestaande

woningbezit. Het kwaliteitsniveau van een groot aantal woningen is hierdoor wederom

verbeterd.

In maart 2016 is de ketensamenwerking ingevoerd. De volgende niet planmatige

onderhoudswerken (NPO) worden door de ketenpartners uitgevoerd:

- klachtenonderhoud

- service-abonnement huurdersonderhoud

- vraag gestuurd binnenonderhoud (VGBO)

- mutatie-onderhoud

- groot onderhoud bij mutatie

Beide ketenpartners Maasveste Berben Bouw en Smeets Vastgoed Service maken gebruik van

hetzelfde Klanten Contact Centrum (KCC). Huurders die een reparatieverzoek indienen, komen

via ons telefoonmenu rechtstreeks bij het KCC terecht. Zij dragen zorg dat onze huurders zo

snel en goed als mogelijk geholpen worden.

Maaskant Wonen is aangesloten bij het KWH (Kwaliteitscentrum

Woningcorporaties Huursector). Het KWH staat voor het verbeteren

van prestaties van corporaties zodat deze zich met elkaar kunnen

vergelijken en, door gegevens met elkaar in verband te brengen, er

meer inzicht ontstaat in hoe het beter of anders kan. Uit huurdersenquêtes van het KWH blijkt dat wij alert reageren op

meldingen en signalen van onze huurders en de HBV Maaskant.

Huurders zijn tevreden over de wijze waarop wij de service- en

onderhoudsactiviteiten oppakken. De 8,0 voor klanttevredenheid,

ons streven voor 2017, is afgelopen jaar echter niet gehaald.

De scores van 2017:

- proces reparaties (klachten en service-abonnement-huurdersonderhoud)

Maasveste Berben Bouw 7,9 Smeets Vastgoedservice 7,5

- proces onderhoud (mutaties, groot onderhoud bij mutatie, VGBO’s)

Maasveste Berben Bouw 8,2 Smeets Vastgoedservice 8,5

Voor het jaar 2018 zijn de afspraken aangescherpt zodat het cijfer 8,0 voor de

klanttevredenheid dan wel tot de mogelijkheden behoort.

2.1 Ontwikkeling kwaliteit woningbezit

Portefeuillestrategie / strategisch voorraadbeheer

In 2017 is de portefeuillevisie geactualiseerd en is de ‘Portefeuille- en complexstrategie 2017 -

2027’ vastgesteld. Samenvattend komen we tot de volgende gewenste ontwikkeling van onze

vastgoedportefeuille in de periode 2017-2027:

De vraag naar onze sociale huurwoningen in de periode 2017-2027 zal naar verwachting

afnemen met 45-240 woningen. Een en ander is afhankelijk van de demografische en sociaal-

economische ontwikkelingen in de gemeente Stein. Op dit moment zien we echter een

toenemende vraag naar onze huurwoningen.

Op basis van eerdere onderzoeken is geconstateerd dat in het centrum van Stein voldoende

aanbod is van “voor zorg geschikte” woningen. Voor mensen met een lichtere zorgvraag die

geen verhuiswens hebben, kunnen we bestaande huurwoningen bij behoefte - waar mogelijk –

binnen de WMO/kaders aanpassen;

Waar vervangende nieuwbouw plaatsvindt, zal deze bij voorkeur bestaan uit flexibele,

13

levensloopbestendige (grondgebonden) woningen met het volledige woonprogramma (incl.

slaapkamer, badkamer, toilet) op de begane grond. Deze worden doelgroep-onafhankelijk

ontwikkeld;

Het is voor ons van belang om, gelet op de gewenste waardeontwikkeling van de

vastgoedportefeuille en het toekomstige verdienpotentieel, de (oudere) voorraad steeds te

vernieuwen. Uitgaande van een totale exploitatieperiode van 50 jaar bedraagt de

vernieuwingsgraad 2% per jaar.

Voor twee kleinere wooncomplexen (12 appartementen aan de Heuvelstraat in Meers en 21

appartementen Mgr. Kerckhofstraat/Stationsstraat in Elsloo) gaan we in 2017 respectievelijk

2018 de haalbaarheid van nieuwbouw of renovatie onderzoeken;

In de tweede helft van de hierboven genoemde periode (vanaf 2025) starten we met

visievorming op de toekomst van de 234 portiek-etageflats in het centrum van Stein;

Maaskant Wonen beschikt over een relatief oude voorraad eengezinswoningen. Deze woningen

zijn op dit moment gewild. We monitoren de populariteit van dit type woningen in de komende

periode. Naar verwachting zal de vraag naar sociale huurwoningen op de langere termijn

afnemen. In delen van ons werkgebied waar deze oudere eengezinswoningen gelegen zijn

overwegen we om dan - indien noodzakelijk - te herstructureren waarbij we door sloop onze

woningvoorraad kunnen verkleinen. We zien dit als mogelijke maatregelen voor de langere

termijn.

Betaalbaarheid

In ons huurbeleid is bepaald dat we de huurprijs van nagenoeg ons gehele bezit bij mutatie tot

onder de eerste aftoppingsgrens van € 592 (huurprijs per maand, prijspeil 2017) brengen.

Daarmee is de voorraad grotendeels bereikbaar voor woningzoekenden met recht op

huurtoeslag. Daarmee zorgen we voor een nog betere betaalbaarheid van ons bezit.

Strategisch voorraadbeleid

Met de inwerkingtreding van het nieuwe huurbeleid, eind 2016, zijn de huurprijzen van

nagenoeg de gehele woningvoorraad bij mutatie gesteld op maximaal de 1e aftoppingsgrens

(€ 592,- per maand, prijspeil 2017).

In de periode tot en met 2021 vindt een grootschalige verduurzaming van onze

woningvoorraad plaats. We voeren hierin een versnelling door ten opzichte van het beleid van

voorgaande jaren. Deze versnelling leidt ertoe dat we eerder aan de door de corporatiesector

afgesproken verplichting in het terugbrengen van de CO2-uitstoot voldoen. Daarnaast bestaat

de mogelijkheid om voor meer complexen STEP-subsidie aan te vragen. Voorwaarde voor

verkrijging van de subsidie is onder meer dat de realisatie plaatsvindt uiterlijk in 2020.

Onlangs is nieuwe wetgeving in werking getreden rondom asbestsanering. Voor complexen

waar asbest aanwezig is en waar we verduurzaming willen toepassen, zal tijdig een uitgebreide

inventarisatie plaatsvinden.

In het strategisch voorraadbeleid is op complexniveau de strategie in kaart gebracht.

- te bedienen doelgroep;

- het huurniveau;

- de hoofdstrategie;

- de te treffen maatregelen;

- eventuele bijzonderheden.

Op termijn willen we daar ook het financieel rendement als sturingselement aan toevoegen.

14

Energielabel (Energie–Index)

De aanpak van Maaskant Wonen is in de eerste plaats gericht op de betaalbaarheid van onze

woningen (beperking van woonlasten) en het verhogen van het wooncomfort. Bijkomend

voordeel is dat we door het aanbrengen van de energetische verbeteringen ook bijdragen aan

een verminderde CO2-uitstoot en daarmee aan het behalen van de doelstellingen zoals

genoemd in het Convenant energiebesparing

corporatiesector.

Om dit te realiseren heeft Maaskant Wonen de

ambitie om het energielabel met minimaal twee

stappen te verhogen tot maximaal label B. In

verband met de mogelijkheid om voor

energetische maatregelen STEP-subsidie te

verkrijgen, gaan we de uitvoering versnellen,

zodat de subsidiabele projecten uiterlijk in 2021

zijn uitgevoerd.

Maaskant Wonen wil dat de huurders goed op de hoogte zijn van de maatregelen die ze zelf

kunnen treffen om energie te besparen (bewustwording en gedragsbeïnvloeding). We zullen

daarom ook inzetten op het goed voorlichten van huurders, collectief en individueel.

De informatieverstrekking gebeurt via bijeenkomsten en huisbezoeken, via internet, sociale

media.

Uitgevoerde projecten 2017:

- de uitvoering van het energieproject Drossaertbuurt in Stein (98 woningen) is afgerond

(ca 42 woningen zijn in 2017 uitgevoerd).

- het energieproject aan de Winandusstraat in Meers (18 woningen) is afgerond

- het energieproject aan de Tiendstraat in Elsloo (22 woningen) is afgerond

- van het energieproject in de Schildersbuurt (56 woningen) zijn ca 10 woningen in 2017

aangepakt en afgerond. De overige 46 woningen zullen begin 2018 worden aangepakt.

In 2017 zijn binnen het project ‘Zonnig Limburg’ 86 woningen van zonnepanelen voorzien:

- Langhaagweg, Cornelisleen, Grasgraefken in Kerensheide (42 woningen)

- Spechthof, Sijzenhof, Vinkenhof (30 woningen)

- Dirgelen III (14 woningen) zonnepanelen aangesloten op algemene voorzieningen

Met de uitvoering van bovenstaande woningen is het project “Zonnig Limburg” afgerond.

Natuurlijk gaan wij door met het aanbrengen van zonnepanelen op daken (bij mutatie bij

complexen waar eerder een energieproject is uitgevoerd en bij energieprojecten op verzoek

van huurder).

15

In onderstaande tabel is weergegeven hoe de verdeling van de energielabels van onze

woningen per 31 december 2017 is.

Tabel 1 – Verdeling woningen naar energie-index (31 december 2017)

Energieklasse Energie Index

(EI)

A+ EI 0,61 - 0,80

A EI 0,81 - 1,20

B EI 1,21 - 1,40

C EI 1,41 - 1,80

D EI 1,81 - 2,10

E EI 2,11 - 2,40

F EI 2,41 - 2,70

G EI > 2,71

Tabel 2 – Verdeling woningen naar energie-index per kern (31 december 2017)

A+ A B C D E F G

Elsloo 0 50 111 231 182 35 20 15

Stein 1 235 188 238 241 176 110 24

Totaal 1 285 299 469 423 211 130 39

Voor een zittende huurder worden de energetische verbeteringen niet in de huurprijs

doorberekend. Uitzondering hierop zijn het plaatsen van cv-ketels en dubbele beglazing, deze

worden als geriefsverbetering aangemerkt. Zonnepanelen worden op wens van de bewoner

aangelegd en hiervoor vragen wij een bijdrage in de investeringskosten, die als servicekosten-

component wordt doorberekend. De bijdrage van de huurder is ongeveer gelijk aan de helft van

de verwachte opbrengst.

Bij mutatie wordt de huurprijs van de woning geharmoniseerd, rekening houdend met de

aangepaste WWS-punten naar aanleiding van de aangebrachte energetische verbeteringen. In

welke mate huurharmonisatie wordt toegepast, wordt bepaald volgens de regels van ons

huurbeleid.

2.2 Serviceabonnement huurdersonderhoud

Het onderhoud dat binnen het ‘serviceabonnement huurdersonderhoud’ wordt uitgevoerd wordt

per definitie niet gezien als onderhoud, maar als een extra service aan de huurders die het

huurdersonderhoud niet zelf kunnen of willen uitvoeren. Per 1 januari 2017 waren 784

huurders lid van het serviceabonnement, op 31 december 2017 waren 825 huurders lid van het

serviceabonnement. Gemiddeld over 2017 zijn dit 804 leden.

Het ‘service- abonnement huurdersonderhoud’ wordt uitgevoerd door de ketenpartners en door

overige aannemers voor zover het specifiek onderhoudswerk betreft.

Bijdrage huurders incl. BTW € 57.532 (€ 72 per jaar, per lid)

16

Kosten onderhoud uit hoofde van serviceabonnement

Ketenpartners € 18.866

Overige aannemers € 0

Totaal € 18.866

Resumé:

Opbrengst excl. btw € 47.547

Kosten onderhoud € 18.866

Saldo 2017 € 28.681

Serviceabonnement glasherstel

Overige aannemers € 3.515

Dit waren 18 schades, dus de kosten per schade bedroegen in 2017 gemiddeld € 195.

2.3 Niet-planmatig onderhoud

Klachtenonderhoud

Het klachtenonderhoud heeft betrekking op het herstellen of vervangen van onderdelen op

basis van meldingen van huurders. Het klachtenonderhoud wordt uitgevoerd door de

ketenpartners en door overige aannemers voor zover dit specifiek onderhoudswerk betreft.

Voor kleine werkzaamheden tot € 500,- excl. BTW is met de ketenpartners een vaste

vergoeding afgesproken (de zogenaamde afkoop).

De kosten van het klachtenonderhoud in 2017 zijn als volgt:

Ketenpartners

Afkoop € 239.993

Niet afkoop € 219.963

Totaal ketenpartners € 459.956

Overige aannemers € 114.366

Totaal € 574.322

Doorbelast aan huurder: € 2.510-/-

Kosten (per saldo): € 571.812

Mutatieonderhoud

Het mutatieonderhoud heeft betrekking op het herstellen of vervangen van onderdelen bij

mutatie om de woning weer verhuurklaar te maken. Het mutatieonderhoud wordt uitgevoerd

door de ketenpartners en door overige aannemers voor zover dit specifiek onderhoudswerk

betreft.

De kosten van het mutatieonderhoudonderhoud in 2017 zijn als volgt:

Ketenpartners € 105.651

Overige aannemers € 1.155

Totaal € 106.806

Doorbelast aan huurder: € 30.851-/-

Kosten per saldo: € 75.955

17

2.4 Planmatig onderhoud

In 2017 is € 2.578.041 uitgegeven aan het planmatig onderhoud, hiervan is doorbelast aan

huurders € 46.523 en € 15.071 geactiveerd.

Uitgegeven aan PO: € 2.578.041

Doorbelast aan huurder: € 46.523-/-

PO geactiveerd: € 15.071-/-

Kosten per saldo: € 2.516.447

De werkzaamheden binnen het planmatig onderhoud

bestonden hoofdzakelijk uit:

Binnen de woning

groot onderhoud aan het interieur

(voornamelijk vervangen van badkamer,

toilet, keuken);

het vernieuwen van plafonds- en herstelwerk

aan stucwerk;

cv-vervangingen en cv-onderhoud;

Buiten de woning

herstelwerkzaamheden aan daken en schoorstenen;

vernieuwen van daken in combinatie met asbestverwijdering;

herstelwerken aan buitengevels;

het buitenschilderwerk en kozijnherstel en –vervanging;

het herstelwerk aan- en vervangingen van rioleringen;

contractonderhoud (liften, slagbomen/poorten, automatische deurdrangers,

brandbeveiliging, algemene verlichting enzovoorts);

het vervangen van bestratingen.

Woonomgeving

op diverse locaties opschonen van brandpaden;

op diverse locaties bestratingen repareren en vernieuwen;

regulier onderhoud uitvoeren aan groenvoorzieningen;

Energetische verbeteringen

In 2017 is voor een bedrag van € 1.849.898 aan energetische maatregelen uitgevoerd waar

geen huurverhoging tegenover stond.

Geactiveerde investeringen bestaand woningbezit

Bij groot onderhoud of renovatie worden de al wat oudere woningen aangepast aan de eisen en

woonwensen van vandaag de dag. De aanpassing vindt plaats naar aanleiding van een mutatie

of op projectmatige basis. Om meer grip te krijgen op de budgetten is besloten om renovaties

op basis van een klacht alleen nog in uiterste noodzaak uit te voeren. De klacht wordt

verholpen en indien een renovatie wenselijk is, dan wordt deze voor het komende jaar

ingepland op projectmatige basis. De woningrenovaties hebben meestal betrekking op het

vernieuwen van de natte ruimten in de woning: toiletruimte, badkamer en keuken. In 2017 is

een bedrag van € 3.467.265 geïnvesteerd in bestaande woningen. Dit is te splitsen in:

Project Van der Marckstraat € 2.467.134

Energieprojecten € 403.314

Woningrenovaties en VGBO’s € 565.497

CV-ketels en dubbel glas € 26.620

Overige renovaties € 4.700

Totaal: € 3.467.265

18

2.5 Nieuwbouw

In 2016 is gestart met de realisatie van 10 grondgebonden levensloopbestendige

eengezinswoningen aan de Paulus Potterstraat in Elsloo.

De woningen zijn medio februari 2017 opgeleverd. De totale investering bedroeg € 1.770.554,

waarvan € 420.554 onrendabel was.

2.6 Renovatie

In 2016 is gestart met de renovatie van 42 2-op-1-woningen aan de Van der Marckstraat in de

wijk Nieuwdorp.

In het bijzonder wordt aandacht besteed aan de isolerende maatregelen. Er is

buitengevelisolatie toegepast en de gevels zijn gestucadoord. Plaatselijk zijn steenstrips

toegepast (accenten). We hebben antracietkleurige kunststof buitenkozijnen toegepast. De

bordessen ter plaatse van de entrees van de woningen zijn vernieuwd.

Waar nodig is de keuken, badkamer en toiletruimte gerenoveerd. Het vochtprobleem van de

kelders is aangepakt.

Al deze werkzaamheden zijn in nauw overleg met de bewoners uitgevoerd. Er was een

werkgroep actief waarmee herhaaldelijk is afgestemd.

In 2018 zullen ook de achtertuinen nog in samenspraak met de bewoners worden aangepakt.

Project Van der Marckstraat

19

3. Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen

3.1 Woningtoewijzing

Het verhuren van woningen aan mensen die op basis van hun inkomen niet zelf in hun

huisvesting kunnen voorzien, behoort tot de kerntaak van een woningcorporatie. Wij hebben

hier in 2017 ruimschoots aan voldaan. 100 procent van de vrijgekomen woningen onder de

huurgrens van 710 euro hebben we, volgens de Europese richtlijn, toegewezen aan

woningzoekenden met een inkomen lager dan 36.165 euro.

In 2016 is het besluit genomen om de kale huurprijs van alle sociale woningen bij nieuwe

verhuringen te verlagen naar de laagste aftoppingsgrens van 586 euro. Dit doen wij om onze

woningen beschikbaar en betaalbaar te houden voor al onze woningzoekenden met een

inkomen tot 36.165 euro.

Aanleiding voor dit nieuwe zijn onze ervaringen met de regels van de overheid over het

passend toewijzen, die sinds 1 januari 2016 van kracht zijn. Hierdoor moeten woningen met

een kale huurprijs onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen worden toegewezen aan

huishoudens met recht op huurtoeslag. Veel corporaties hebben gekozen voor het bepalen van

de huurprijs op basis van de gezinssamenstelling en het huishouden. Dit levert voor

woningzoekenden veel onduidelijkheid op. Maaskant Wonen heeft ervoor gekozen om bij alle

nieuwe verhuringen uit te gaan van de laagste aftoppingsgrens van 586 euro zodat iedereen

met een inkomen lager dan 36.165 euro kan reageren op alle vrijkomende woningen.

Gedurende het tweede half jaar 2016 hebben wij als zodanig al gehandeld, mede omdat er

geen c.q. een heel kleine markt is voor woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens.

Daarnaast hebben we een aantal woningen zodanig in prijs verlaagd zodat jongeren onder de

23 jaar op een eenvoudige manier betaalbaar gehuisvest kunnen worden.

Sinds 1 februari 2012 hebben wij ons eigen woonruimteverdelingssysteem. In dit systeem

worden de woningen op basis van inschrijftijd en passendheid toegewezen. Daarnaast kan,

onder voorwaarden, een sociale of medische urgentie

worden aangevraagd. Binnen maximaal 6 maanden

proberen wij om een passende woonruimte aan te bieden.

Met ingang van 1 januari 2018 zullen wij overgaan naar

Thuis In Limburg.

3.2 Verhuren van woningen

In 2017 heeft Maaskant Wonen 138 woningen verhuurd. Gelet op het aantal reacties per

geadverteerde woning blijft druk op de sociale woningvoorraad bestaan.

Markt- en klantkennis

Periodiek komt er relevante markt- en klantkennis beschikbaar in de vorm van een

‘Trendrapport markt en klant’. Er is een structuur en werkwijze ontwikkeld, die waarborgt dat

dit rapport jaarlijks vanuit de eigen organisatie tijdig en volledig aangeleverd kan worden. Het

trendrapport is geënt op 3 pijlers:

1e pijler Externe ontwikkelingen (wetgeving, economisch-financieel, politiek).

2e pijler Demografische ontwikkelingen en inkomensgegevens van de gemeente en de regio.

3e pijler Informatie over woningzoekenden, woningvoorkeuren en het gedrag van

woningzoekenden evenals informatie over mutaties, aantal reacties en weigeringen

20

bij aangeboden woningen. Deze informatie komt uit het primaire systeem van

Maaskant Wonen.

Het ‘Trendrapport markt en klant’ bevat informatie voor diverse beleidsterreinen zoals het

huurbeleid, het onderhoudsbeleid en het ‘Strategisch voorraadbeleid’ (SVB).

Jongeren

De Steinse Jongeren Adviesraad (SJAR) heeft, gesteund door lokale politieke partijen, aandacht

gevraagd voor de jongerenhuisvesting, ontgroening en krimp. In ons ondernemingsplan

hebben wij ons voorgenomen om dit te onderzoeken dan wel om extra aandacht te schenken

aan deze groep. Toch blijft het moeilijk om zowel de SJAR als de lokale politiek op basis van de

voorhanden zijnde cijfers duidelijk te maken dat jongerenhuisvesting geen specifiek probleem

is en dat jongeren bij Maaskant Wonen ruimschoots aan bod komen. Zowel in de huur- alsook

de koopsector. Maaskant Wonen heeft in haar SVB in bepaalde complexen die voor jongeren

geschikt zijn, besloten om de huurprijzen dusdanig af te toppen, dat jongeren onder de 23 jaar

die over onvoldoende inkomen beschikken gebruik kunnen maken van de huurtoeslag. Binnen

de lokale politiek blijft dit echter een terugkomende opmerking die gebaseerd is op

sentimenten en onderbuikgevoelens en niet op harde cijfers.

Vanaf 2014 is de folder ‘Op eigen benen’ speciaal voor jongeren beschikbaar. Daarnaast

worden vrijkomende woningen voor jongeren via Facebook extra onder de aandacht gebracht.

In 2017 is in overleg met de gemeente Stein, de Sjar en de corporaties die werkzaam zijn in de

gemeente Stein gewerkt aan een campagne om jongeren te bewegen om zich tijdig in te laten

schrijven voor een huurwoning. Hiervoor is het bureau EDHV ingeschakeld. Maaskant Wonen

heeft vastgesteld dat de slagingskans van jongeren op de woningmarkt niet geringer is dan die

van andere woningzoekenden. Daarnaast is in 2016 besloten om van een groot aantal

woningen de huurprijzen aan te passen, waardoor deze bereikbaar zijn voor deze doelgroep en

binnen de huurtoeslaggrenzen voor jongeren onder de 23 jaar vallen. Het betreft de 36

appartementen aan de Kuringen- en Baesweilerstraat evenals de 82 appartementen gelegen op

de bovenste woonlaag van de Stadhouderslaan en omgeving. Dit beleid is in 2017

gecontinueerd.

Vergunninghouders

Gedurende het verslagjaar hebben wij 3 woningen voor vergunninghouders beschikbaar

gesteld. Eind 2017 hebben wij de taakstelling behaald voor wat betreft de huisvesting van

vergunninghouders. We hebben zelfs 2 personen meer gehuisvest.

Jaar Verkochte

woningen

Verkocht aan

zittende huurders

Verkocht aan

jongeren

2013 9 0 8

2014 14 4 6

2015 4 1 1

2016 6 1 2

2017 3 1 1

21

De taakstelling van de gemeente Stein wordt opgelegd aan Wonen Limburg en aan Maaskant

Wonen. Gezamenlijk bedroeg dit 34 personen voor 2017 waarvan 19 personen in het eerste

halfjaar en 15 personen in het tweede halfjaar.

De problematiek die wij ondervinden bij het huisvesten van deze doelgroep, is vooral het grote

aantal eenpersoonshuishoudens. Hiervoor hebben wij geen specifieke woningen beschikbaar en

die worden daarom gehuisvest worden in ruime appartementen die eigenlijk voor

meerpersoons huishoudens geschikt zijn. Daarnaast worden wij steeds vaker geconfronteerd

met gezinsherenigingen waardoor wij voor het dilemma staan of wij op voorhand al

eengezinswoningen voor alleenstaande vergunninghouders beschikbaar moeten stellen. Dit

leidt tot maatschappelijke discussie.

3.3 Verkoop van huurwoningen

Ook in 2017 hebben wij uitvoering gegeven aan ons ‘Verkoopbeleid huurwoningen 2013-2017’.

Maaskant Wonen is vanwege het bestaande woningtekort vanaf 2017 terughoudend met het

verkopen van huurwoningen. Het beleid kent twee verkoopvarianten:

1. verkoop tegen marktwaarde;

2. verkoop met 10 procent korting voor zittende huurders of starters op de koopmarkt.

Door ons verkoopbeleid creëren we gemengde wijken, met huur- en koopwoningen. Wij zijn

van mening dat dit een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid in Stein en Elsloo.

Daarnaast bieden wij starters op de koopmarkt een kans om een koopwoning te verwerven.

In 2017 hebben wij drie woningen verkocht. Eén woning is verkocht aan de zittende huurder,

twee woningen ten gevolge van mutatie. Deze twee woningen zijn in de vrije verkoop gedaan

en verkocht aan starters op de koopmarkt, waarvan een aan een jongere onder de 28 jaar.

Verkoop aan: Marktwaarde 10 procent korting Totaal

Zittende huurders 0 1 1

Overigen 0 2 2

Totaal 0 3 3

22

4. Leefbaarheid

De woning en de woonomgeving bepalen samen de kwaliteit van wonen. Daarom geven wij

hoge prioriteit aan het investeren in leefbare wijken. In veel buurten waarderen bewoners de

leefbaarheid positief, zonder dat extra inzet wordt gevraagd. In die buurten willen wij gewoon

een goede ‘huisbaas’ zijn. Er zijn ook buurten waar wel een actieve inzet op leefbaarheid nodig

is om de woonomgeving voor verhuur en verkoop van woningen op het gewenste niveau te

brengen. Dat vraagt om een gezamenlijke inspanning van bewoners, gemeente, corporaties en

zorg- en welzijnspartijen in het beheer. Samen met deze partners zorgen wij er voor dat de

directe woonomgeving schoon en opgeruimd, heel, veilig en toegankelijk is. En dat bewoners

prettig wonen zonder overlast van elkaar te ondervinden. Als bewoners en corporaties samen

goed zorgen voor de algemene ruimten en de zichtbare (privé) buitenruimten in complexen,

zijn de wooncomplexen leefbaar en is het er prettig wonen.

Wij zijn actief in de bestrijding van woonoverlast, buurtbemiddeling, schuldsanering en

hanteren een laatste kansbeleid. Daarnaast verhogen we bij renovaties de veiligheid door het

aanbrengen van inbraakbeveiliging, brandpreventie, achterpadverlichting en het afsluiten van

portieken. Ook verzorgen wij het onderhoud van de algemene groenvoorziening rond onze

complexen.

4.1 Algemeen

Zowel bij groot onderhoud bij mutatie als bij planmatig onderhoud worden onze woningen

voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Graffiti en zwerfvuil worden onmiddellijk door

ons verwijderd.

Overlastsituaties worden veelal gezamenlijk met de politie

besproken en aangepakt. Gedurende 2017 hebben diverse

gesprekken met huurders plaatsgevonden met betrekking tot

burengeschillen/overlastsituaties. Overlast wordt in overleg

met de wijkagenten besproken, waarbij gezamenlijk naar

buiten getreden wordt. Huisbezoeken maken hiervan deel

uit. Daarnaast hebben wij samen met de wijkagent diverse

wijken bezocht. Hier zijn wij gezamenlijk opgetreden tegen

wantoestanden zoals het illegaal dumpen van puin, overlast

ten gevolge van o.a. slecht onderhoud van tuinen en

erfafscheidingen.

Winterperiode

Maaskant Wonen zorgt er gedurende de winterperiode voor dat de toegangspaden rondom de

seniorencomplexen sneeuw- en ijsvrij zijn.

Hennepteelt

Als gevolg van hennepteelt/overtreding Opiumwet in woningen hebben wij in 2017 zeven

nieuwe procedures tot ontbinding van een huurovereenkomst gestart. De bewoners van vier

woningen hebben niet gekozen om de huur vrijwillig op te zeggen, maar gekozen voor de

gerechtelijke procedure. In deze zaken zijn de procedures in gang gezet. In twee zaken heeft

de gemeente Stein gebruik gemaakt van het zogenaamde Damoclesbeleid. Hierdoor hebben wij

de beide huurovereenkomsten buitengerechtelijk kunnen ontbinden. In twee zaken lopen de

gerechtelijke procedures.

23

In één hennepzaak, daterend uit 2014, is in 2016 uitspraak gedaan. Hiertegen hebben wij

hoger beroep ingesteld. In 2017 heeft een aantal rolzittingen plaatsgevonden.

In drie hennepzaken hebben de huurders ervoor gekozen om vrijwillig de huur te beeindigen.

In het kader van een zo effectief mogelijke bestrijding van hennepteelt werken we binnen een

in 2006 afgesloten hennepconvenant, samen met de corporaties in de Westelijke Mijnstreek, de

Politie Limburg Zuid, het Openbaar Ministerie, Essent, UWV en de regiogemeenten.

Zeer moeilijk plaatsbaren (ZMP-ers)

Ten aanzien van de doelgroep ‘Zeer moeilijk plaatsbaren’ (ZMP-ers) participeren wij in

regionaal verband in een samenwerkingsovereenkomst tussen het Streekgewest/GGD Zuid

Limburg en zeven corporaties. In deze overeenkomst is afgesproken dat de GGD één fulltime-

equivalent (fte) beschikbaar stelt ten behoeve van de vangnetwerkzaamheden voor deze

doelgroep. De kosten hiervan worden naar rato van het aantal woningen over de zeven

deelnemende corporaties verdeeld. Corporaties kunnen huurders met diverse problemen (zoals

verslaving, overlastgevend gedrag, wanbewoning en dergelijke) hier aanmelden voor

professionele begeleiding. In 2017 hebben wij geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.

Voor wat betreft het woongedrag van deze huurders zijn alle betrokken partijen (het

Veiligheidshuis, PIW (Partners In Welzijn) en Hulp at Home tot op heden positief.

Housing Westelijke Mijnstreek

We nemen deel aan het project Housing Westelijke Mijnstreek. Dit is een

samenwerkingsverband van de gemeenten, S.W.W.M. en verschillende zorgorganisaties die in

de regio actief zijn (LEVANTOgroep, Zuyderland, Moveoo, Koraalgroep, Gastenhof en Wonen

Plus) met als doel om dak- en thuisloosheid te voorkomen en kansarme mensen te

ondersteunen bij de stap naar zelfstandig wonen.

Housing Westelijke Mijnstreek is bedoeld voor dak- en thuislozen die tijdelijk in een

beschermde woonomgeving of opvangvoorziening verblijven en hun eigen toekomst weer op

willen bouwen. Maar ook voor mensen die door hun huurdersgedrag, bijvoorbeeld door

financiële problemen, in het verleden (tijdelijk) niet in aanmerking komen voor toewijzing van

een woning. Wij hebben in 2017 een woning verhuurd via Housing Westelijke Mijnstreek. Een

aantal kandidaten die via Housing zijn voorgedragen hebben om hun moverende redenen

elders huisvesting aanvaard.

Schuldsanering

In 2017 hebben wij ons beleid met betrekking tot huisbezoek bij huurders met een

huurachterstand van meer dan twee maanden gecontinueerd. Dit vindt plaats voordat wij

vorderingen in handen van de deurwaarder stellen. Doel van dit huisbezoek is om huurders een

laatste kans te bieden een betalingsregeling te treffen. Huurders ervaren deze huisbezoeken als

positief omdat de drempel vervalt om naar ons kantoor te komen om de financiële problemen

te bespreken. De resultaten met betrekking tot deze acties zijn terug te vinden in de cijfers van

de huurachterstand. Ondanks onze inspanningen en huisbezoeken hebben wij in 2017

negentien keer een deurwaardersprocedure moeten starten. In de meeste gevallen hebben wij

een betalingsregeling kunnen treffen maar in vier zaken hebben wij de ontruiming moeten

aanzeggen. In alle zaken hebben de betreffende huurders nog een regeling kunnen treffen,

waardoor zij de ontruiming hebben kunnen voorkomen. Ondanks dat wij ook slepers (huurders

die de huur structureel één maand te laat betalen en hun betalingspatroon weigeren te wijzigen

ondanks diverse aanmaningen) aan de deurwaarder hebben doorgegeven, is het aantal

deurwaarderszaken zelfs gedaald. In 2015 betrof dit 30 zaken, in 2016 29 zaken en in 2017 19

zaken.

Daarnaast hebben wij met de gemeente Stein afgesproken dat wij, voordat de deurwaarder

wordt ingeschakeld, de schuldhulpverlening een signaal geven. Zij kunnen vervolgens de

24

betreffende klant eerst vanuit de gemeente benaderen. In 2017 is hiervoor een convenant

opgesteld die in 2018 wordt vastgesteld.

Laatste kansbeleid

In 2010 zijn de kaders van het laatste kansbeleid op papier gezet. Uitgangspunt is om zowel

intern als extern duidelijkheid te verschaffen met betrekking tot de laatste kans die wij aan

probleemhuurders op het gebied van gedrag en/of betaling willen bieden. Uiteraard zal elke

kwestie zorgvuldig gewogen dienen te worden vooraleer nadere besluitvorming met betrekking

tot het bieden van deze laatste kans plaatsvindt. In het verslagjaar hebben wij niemand een

laatste kans hoeven te bieden.

Woonfraude

In 2017 hebben we geen signalen met betrekking tot illegale verhuur/onderverhuur ontvangen.

Buurtbeheerder

Wij beschikken over een buurtbeheerder. Deze buurtbeheerder fungeert als aanspreekpunt

voor bewoners met betrekking tot de netheid en veiligheid van de woonomgeving. Daarnaast is

de buurtbeheerder verantwoordelijk voor de schoonmaak- en tuincontrole en houdt toezicht op

het juiste gebruik van brandgangen en algemene ruimten. In samenwerking met de teamleider

woondiensten en de opzichter dagelijks onderhoud zorgt de buurtbeheerder voor een optimale

leefbaarheid in de wijk. Vragen en klachten van bewoners worden zorgvuldig afgehandeld. We

streven naar snelle en effectieve oplossingen. Daarnaast behandelt de buurtbeheerder alle

voorkomende overlastzaken. We moeten helaas constateren dat de problemen van en met

huurders steeds complexer worden en dat we steeds vaker geconfronteerd worden met

verwarde personen.

DOP

De gemeente Stein heeft in 2012 een nieuwe werkwijze geïntroduceerd om de betrokkenheid

van de bewoners bij hun wijk of dorp te vergroten, het dorpsontwikkelingsproces (DOP). Bij de

DOP’sgewijze aanpak staan de dorpen en inwoners centraal. Inwoners gaan in dialoog met

elkaar over de huidige situatie en de toekomst van het dorp en ze bepalen samen wat er op de

agenda komt van het DOP. Inwoners werken aan oplossingen die ze zelf, of samen met andere

partijen, bedenken.

In 2017 hebben wij actief geparticipeerd in diverse werkgroepen die vanuit het DOP zijn

opgericht. Het betreft initiatieven in de wijken Nieuwdorp en Oud Stein. In de wijk Oud Stein

zijn wij doende geweest, naast problematiek met betrekking tot geluidsoverlasten fijnstof, met

de invulling van een braakliggend stuk grond. Hiervoor is een infoavond voor omwonenden

georganiseerd en hebben verkennende gesprekken met de gemeente plaatsgevonden.

Sociaal team

In 2017 is het sociaal team binnen de gemeente Stein opgeheven. In dit sociaal team werden

diverse thema’s aan de orde gesteld en verbindingen gelegd met gemeente, politie en een

divers scala van zorg- en welzijnspartijen. Er is door de gemeente Stein gekozen voor een

andere methodiek, namelijk het instellen van dorpenteams waarvan de samenstelling kan

wisselen afhankelijk van de casus welke besproken wordt. Daarnaast wordt vanuit specifieke

problemen een plan van aanpak opgesteld onder het motto, één regisseur, één plan van

aanpak. Hierdoor voorkom je dat een partij aan een casus werkt zonder dat zij op de hoogte

zijn van eventuele andere betrokken partijen.

25

5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

In het verslagjaar hebben wij regelmatig overleg gevoerd met de huurdersbelangenvereniging

HBV Maaskant. De wederzijdse taken en bevoegdheden evenals de te bespreken thema's zijn

vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die in 2017 geactualiseerd is. Met de HBV

Maaskant is gesproken over het huurprijsbeleid 2017, de jaarstukken, de onderhouds- en

financiële begrotingen, onze nieuwbouw-, herstructurerings- en revitalisatieplannen en diverse

actuele ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. Ook dit jaar heeft het overleg

weer op een prettige en constructieve wijze plaatsgevonden. Daarnaast hebben onze

medewerkers actief deelgenomen aan de ledenvergadering van de huurdersorganisatie, onder

andere door het geven van toelichting op onze plannen of door het beantwoorden van vragen

van huurders.

We informeren onze huurders en woningzoekenden via onze website www.maaskantwonen.nl.

De vernieuwde website, die in 2015 gelanceerd is, hebben wij gedurende het verslagjaar

adequaat van alle nieuwe ontwikkelingen en informatie voorzien. Daarnaast hebben wij het

plaatsen van vrijkomende woningen en nieuwsberichten op Facebook gecontinueerd.

Daar waar bijzondere kwesties spelen zoals herstructurering en ingrijpende

onderhoudswerkzaamheden worden de betreffende huurders persoonlijk of via

voorlichtingsbijeenkomsten geïnformeerd. Er is een voorlichtingsbijeenkomst geweest over de

energetische maatregelen bij 99 woningen in Elsloo en Meers. Daarnaast zijn deze bewoners

individueel bezocht om aanvullende informatie te verstrekken en vragen te beantwoorden.

De bewoners van de energieprojecten in de Winandusstraat, Tiendstraat en schildersbuurt zijn

allen individueel geïnformeerd middels huisbezoeken en schriftelijke documentatie.

Er is een werkgroep van personen uit de Van der Marckstraat, waarmee het onderhoudstraject

wordt afgestemd. Deze groep vergadert geregeld in bijzijn van een van onze medewerkers en

vertegenwoordiging van de huurdersbelangenvereniging. Ook voor wat betreft de overige

planmatige onderhoudswerkzaamheden worden de huurders tijdig schriftelijk in kennis gesteld.

Van deze correspondentie ontvangt de huurdersbelangenvereniging een afschrift.

5.1 Vertegenwoordiging in de raad van toezicht

Volgens artikel 11 van onze statuten hebben de huurders en de in het

belang van die huurders werkzame organisaties het recht om voor

twee zetels in de raad van toezicht een persoon uit hun kring voor te

dragen voor benoeming. De organisaties hebben van dit recht gebruik

gemaakt. In het verslagjaar waren de heren Bongaerts en Schrijer lid

van de raad van toezicht, op voordracht van de HBV Maaskant.

5.2 Regionale klachtencommissie

Wij stellen onze huurders en woningzoekenden in de gelegenheid om klachten over ons

handelen of nalaten in te dienen bij een geschillencommissie. Deze Regionale

klachtencommissie is een initiatief van de woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek die

samenwerken in het Samenwerkingsverband van Woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek

(S.W.W.M.). De samenstelling en werkwijze van deze commissie zijn in een klachtenreglement

nader omschreven. Bij de Regionale klachtencommissie is in 2017 één klacht ingediend over

Maaskant Wonen. Deze klacht is ongegrond verklaard.

26

6. Wonen en zorg

Dankzij het taakveld Wonen en zorg levert de toegelaten instelling een bijdrage aan de

totstandkoming van huisvesting voor personen die zorg en/of begeleiding nodig hebben.

Een aantal oudere huurders is nog afnemer van het ServicePlus-dienstenpakket dat destijds

door Vivantes Zorggroep aan oudere bewoners werd aangeboden. Wij hebben in 2013 besloten

om de bestaande abonnementen te continueren maar geen nieuwe abonnementen meer aan te

bieden. De Vivantes Zorggroep heeft in 2016 het ServicePlus-dienstenpakket overgeheveld

naar Benefits. Het aantal deelnemers zal jaarlijks afnemen.

Door de gemeente Stein is het zogenaamde zorgtafeloverleg in 2017 opgeheven. Er wordt

ingezet op zogenaamde dorpenteams. Het doel van de dorpenteams is het investeren in

preventie en samenwerking tussen professionals, gebiedsnetwerken en burgerinitiatieven die

actief zijn in het sociaal domein.

Enkele kenmerken van de dorpenteams:

Dorpenteams bespreken casuïstiek (meervoudige problematiek) én

gebiedsvraagstukken;

Er is daarbij speciale aandacht voor betrokkenheid en regie van inwoners en het samen

vinden van maatwerkoplossingen;

Dorpenteams bestaan uit een vaste kern van interne en externe professionals

gespecialiseerd op het gebied van leefbaarheid, welzijn, ondersteuning en participatie;

Dit team onderhoudt nauwe lijnen met elkaar, de gebiedsnetwerken en overige

ketenpartners, ambtenaren en burgerinitiatieven;

Er komen 3 dorpenteams voor de gebieden Elsloo (incl. Catsop, Meers en Maasband),

Stein en Urmond (incl. Berg en Nattenhoven);

Dorpenteams houden een periodiek overleg (eens per 6 weken) in het betreffende dorp;

De dorpenteams starten najaar 2017 en evalueren in juni 2018;

In beginsel ligt de regie bij de gemeente (voorzitterschap/coördinatie), waarbij zij

sturen op een gezamenlijk proces in belang van alle partijen.

Daar waar nodig schuiven wij vanuit onze expertise aan bij de dorpenteams.

27

7. Financieel beleid en beheer

7.1 Algemeen beleid

De jaarstukken 2017 zijn opgesteld conform de door de Raad voor de Jaarverslaggeving

herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (2016).

In de jaarrekening 2017 is het bezit gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat (full-

versie), dit ten gevolge van de nieuwe Woningwet (ingegaan op 1 juli 2015). Ten opzichte van

2016 heeft een markttechnische opdate plaatsgevonden door de taxateur.

Voor ons is de kasstroom uit de operationele activiteiten een belangrijk gegeven omdat dit

aangeeft of de reguliere exploitatie van de corporatie rendabel is.

De kasstroom uit de operationele activiteiten vertoont een positief saldo van 1.951.000 euro.

Wij bewaken onze kasstromen zorgvuldig. Maandelijks stellen we voortschrijdende begrotingen

op van de inkomende en uitgaande kasstromen die we vervolgens voortdurend bewaken en

kijken of er bijstellingen nodig zijn. Naast de kasstroom uit operationele activiteiten volgen we

ook de kasstromen uit investeringsactiviteiten en de kasstromen uit financieringsactiviteiten.

Het jaarresultaat over 2017 bedraagt 69.000 euro positief. Ten opzichte van 2016 neemt het

nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille met circa 2.368.000 euro af. Dit wordt in

belangrijke mate veroorzaakt door stijgende onderhoudslasten ad 2.335.000. Het netto

gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille neemt af met 104.000 euro. De

waardeveranderingen vastgoedportefeuille nemen met circa 3.042.000 euro af. Dit wordt in

belangrijke mate veroorzaakt door niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille. De overige organisatiekosten nemen met 191.000 euro toe. Mede door de

fiscale winst in 2017 neemt het belastingresultaat af met 4.018.000 euro.

Door de nieuwe waarderingsgrondslag is de solvabiliteit (77 procent)

hoog.

Uit de later in dit verslag gepresenteerde financiële kengetallen blijkt

dat wij een goede financiële positie hebben. Dit vormt een stevige

basis voor de fusiecorporatie Zaam Wonen. Ondanks onze goede

financiële positie blijven we de ontwikkeling van onze beheerkosten

goed volgen. In de Aedes benchmark 2017 scoren we op het onderdeel

‘Bedrijfsvoering’ een B en zitten we zodoende in de middengroep.

7.2 Ontwikkelingen in 2017

Woningwet

Maaskant Wonen heeft voor het waarderen van haar volledig vastgoed een markttechnische

update laten plaatsvinden ten opzichte van de full-waardering 2016 door de externe taxateur.

Scheiding DAEB/niet-DAEB

De Autoriteit heeft Maaskant Wonen per brief van 18 september 2017 vrijstelling verleend voor

het scheiden van DAEB/niet-DAEB activiteiten. Dit conform het ingediende verzoek om in

aanmerking te komen voor het verlicht regime.

Reglement financieel beleid en beheer

Om inzicht te geven in de wijze waarop Maaskant Wonen haar financiële continuïteit borgt

hebben wij conform de Woningwet in 2016 een Reglement financieel beleid en beheer

opgesteld. Als uitganspunt voor dit model is het door Aedes opgesteld model als uitganspunt

gehanteerd. Op 12 oktober 2016 is het reglement goedgekeurd door de Autoriteit

woningcorporaties. Op 14 november 2017 is het addendum bij het Reglement financieel beleid

en beheer goedgekeurd door de Autoriteit woningcorporaties.

28

7.3 Financiële kengetallen

Interest Coverage Ratio (ICR)

De ICR laat zien of de exploitatie van de corporatie voldoende winstgevend is. De ratio wordt

berekend door de exploitatiekasstroom te delen door de financieringslasten. De ICR bedroeg

2,7 per 31 december 2017 (2016: 4,0). Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

hanteert als minimale norm 1,4.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

De DSCR geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente

en aflossing. Hoe hoger de DSCR, hoe gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen

volgens het WSW en bedroeg 3,0 per 31 december 2017 (2016: 3,5).

Loan to value

Loan to value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel, de financiering

uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Uitgaande van de bedrijfswaarde

bedraagt deze ratio per 31 december 2017 40,06 procent (2016: 46,66 procent). Het WSW

hanteert een maximum van 75 procent.

Solvabiliteit

Het eigen vermogen komt in 2017 uit op 131.843.887 euro. Het solvabiliteitscijfer ultimo 2017

bedraagt 77 procent (2016: 77 procent).

7.4 Bevindingen Autoriteit Woningcorporaties (Aw)

Het jaarlijks integraal beoordelen van corporaties zal vanaf 2017 op een andere wijze

plaatsvinden. Daar waar in het verleden corporaties de oordeelsbrief voor 1 december

ontvingen zullen corporaties gedurende het jaar beoordeeld worden. Voor wat betreft het

verslagjaar 2016 zal dit in de eerste helft van 2018 plaatsvinden.

Wel heeft er een oordeel ten aanzien van staatssteun- en passendheidsnorm over het

verslagjaar 2016 plaatsgevonden. Maaskant Wonen voldoet aan de norm inzake passenheid.

Ook voldoen wij aan de toewijzingseisen van de staatssteunregeling.

7.5 Treasury

Leningportefeuille

Ultimo 2017 bedraagt de totale leningportefeuille 35,2 miljoen euro (in 2016: 34,8 miljoen

euro). Van de leningportefeuille is 34,0 miljoen euro geborgd door het WSW. De gemiddelde

rentevoet van de leningportefeuille over 2017 bedraagt 3,17 procent (in 2016: 3,33 procent).

Naast de bijstorting van 1,3 miljoen euro op de lening met variabele hoofdsom hebben er in

2017 geen financieringsactiviteiten plaatsgevonden.

Kredietfaciliteit

Voor ons tijdelijke liquiditeitstekorten konden we gebruik maken van een kredietfaciliteit van

2,4 miljoen euro bij de BNG Bank. Ultimo 2017 wordt geen gebruik gemaakt van deze

kredietfaciliteit.

WSW borgingsplafond

Op basis van de Prospectieve informatie (dPi) 2016 heeft het WSW het borgingsplafond voor de

jaren 2017 tot en met 2019 vastgesteld.

29

Overzicht borgingsplafond:

2017 2018 2019

Geborgde leningportefeuille WSW per 1 januari

35.142.000

Financieringsbehoefte DAEB* 3.230.000 1.743.000 4.398.000

Interne financieringsbronnen -2.042.000 -3.446.000 -4.089.000

Borgingstegoed -2.070.000 0 0

Borgingsplafond ultimo jaar 34.260.000 32.557.000 32.866.000 * Diensten van Algemeen Economisch Belang

WSW borgbaarheidsverklaring

Op 31 mei 2017 heeft WSW (op basis van het jaarverslag 2016 en de actuele

prognosegegevens) verklaard dat wij voldoen aan de eisen die het WSW stelt aan een

corporatie als deelnemer. Wel vraagt WSW aandacht voor de uitwerking van het

transitieprogramma.

Derivaten

Wij maken geen gebruik van derivaten.

Beleggingen

In 2017 hebben wij tijdelijk overtollige middelen gestort op een bedrijfsspaarrekening van de

Rabobank.

7.6 Investerings- en huurbeleid

Investeringen

De investeringen in 2017 ad 3.727.000 euro hebben betrekking op:

Investeringen in de bestaande complexen 3.467.000 euro.

Er is voor een bedrag van 2.467.000 euro geïnvesteerd in het revitaliseringsproject Van der

Marckstraat. Daarnaast is er voor 1.000.000 euro geïnvesteerd in de overige complexen. Dit

betreft onder andere investeringen waartegenover een huurverhoging staat,

levensduurverlengende maatregelen en renovaties duurder dan € 30.000 per woning.

De uitgaven die betrekking hebben op de realisatie van nieuwbouwprojecten, bedragen

122.000 euro. Dit bedrag heeft volledig betrekking op de bouwkosten van het

herstructureringsproject Paulus Potterstraat te Elsloo.

In het verslagjaar is voor een bedrag van 137.000 euro geïnvesteerd in onroerende en

roerende zaken ten dienste van de exploitatie. De belangrijkste investeringen hebben

plaatsgevonden voor vernieuwbouw kantoorpand en automatiserings toepassingen.

Desinvesteringen

In 2017 zijn in totaal 3 woningen verkocht en een woning, eerder verkocht onder voorwaarden

is teruggekocht. Één van de drie verkochte woningen stond ultimo 2016 onder de post

Voorraden op de balans. De daadwerkelijke opbrengst is 10.000 euro lager dan de

balanswaarde. De opbrengst van de overige twee woningen bedroeg 186.000 euro. De

marktwaarde van de verkochte woningen was 201.000 euro en de verkoopkosten bedroegen

12.000 euro. Verwacht wordt dat de woningen die ultimo 2016 zijn opgenomen bij de

Voorraden een negatief verkoopresultaat hebben van 17.000 euro. Tevens ontvingen wij in

2017 een vergoeding in het kader van het speculatiebeding ad 11.000 euro. De teruggekochte

verkoopwoning onder voorwaarden is ultimo 2017 opgenomen onder de Voorraden. De

terugkoop en verwachte verkoop van deze woning zal resulteren in een negatief resultaat van

25.000 euro. Als de doorberekende organisatiekosten ad 16.000 euro in mindering wordt

gebracht op bovenstaande resteert een negatief verkoopresltaat ad 84.000 euro.

30

Huren

De gemiddelde huurstijging per 1 juli bedroeg 0,3 procent.

7.7 Interne risicobeheersing- en controlesystemen

Ondernemingsplan en jaarplan

Ook voor het jaar 2017 is een jaarplan opgesteld dat afgeleid is van ons ondernemingsplan

‘Samen verantwoordelijk’. Dit ondernemingsplan heeft betrekking op de periode 2016-2019.

Toetsing van het jaarplan vindt plaats via de kwartaalrapportages die ook door de raad van

toezicht besproken worden.

Risicomanagement

In 2016 hebben wij een traject doorlopen om risicomanagement systematisch in te bedden in

de organisatie. Vanaf de start zijn alle geledingen van de organisatie betrokken bij het traject

risicomanagement en maakt risicomanagement nu onderdeel uit van de Planning & Control-

cyclus. Over de risico’s en risicobeheersingsmaatregelen wordt gerapporteerd in de

kwartaalrapportage.

Soorten risico’s

Ons risicomanagement is verdeeld in drie onderdelen:

1. Risico’s die op de een of andere wijze het behalen van de doelstellingen van de

organisatie (vastgelegd in het ondernemingsplan) beïnvloeden.

Voor het in kaart brengen van de risico’s die de doelstellingen van ons

ondernemingsplan beïnvloeden, hanteren we een strategiekaart. De strategiekaart geeft

inzicht in de doelstellingen, kritieke succesfactoren en de risico’s van Maaskant Wonen.

De doelstellingen zijn afgeleid van het ondernemingsplan. In verschillende sessies met

het MT en een afvaardiging van de medewerkers zijn de kritieke succesfactoren bepaald

waarna de risico’s aan deze kritieke succesfactoren zijn gekoppeld. Deze kritieke

succesfactoren hebben een grote invloed op de realisatie van de doelstellingen,

waardoor het beheersen van de risico’s bij deze kritieke succesfactoren van essentieel

belang is.

2. Risico’s waarop we door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden

beoordeeld.

In januari 2016 hebben we met een werkgroep bestaande uit MT en een afvaardiging

van het personeel de 24 business risks-vragen van het Waarborgfonds Sociale

Woningbouw besproken en zijn we tot een risico-oordeel gekomen. De conclusies

hiervan zijn gedeeld met de raad van toezicht. De oordelen zijn vastgelegd in een

schema waarin een aantal risico’s zijn gekoppeld aan de risico’s die terugkomen in de

strategiekaart van het eerste onderdeel.

3. Frauderisico’s.

Bij risicomanagement gaan wellicht de eerste gedachten uit naar dit onderdeel, de

frauderisico’s. Deze risico’s zijn in eerste instantie in kaart gebracht in overleg met

diverse medewerkers. Hierna is het ingevulde model door het MT beoordeeld en

geaccordeerd.

De raad van toezicht wordt via de kwartaalrapportage geïnformeerd over de actuele stand van

zaken.

In 2017 was de ketensamenwerking op het gebied van dagelijks onderhoud het belangrijkste

strategische risico. In de opstartfase stonden de klanttevredenheid en de voorziene

kostenbesparing onder druk. Via een stageopdracht heeft Maaskant Wonen in 2017 onderzoek

gedaan naar verbetermogelijkheden. Het onderzoek heeft geresulteerd in een aantal

gezamenlijke acties. Hoewel de cijfers verbetering laten zien is verdere optimalisering van

werkprocessen nodig.

31

Administratieve organisatie & Interne controle (AO/IC)

In 2017 is de lijn uit voorgaande jaren voortgezet om te komen tot een verdere optimalisatie

van de AO/IC. Voor de beschreven processen zijn procesverantwoordelijken aangewezen die

ervoor zorgen dat de procesbeschrijvingen periodiek beoordeeld en geactualiseerd worden. In

de loop van het jaar vinden diverse verbijzonderde controles plaats, ook op processen die (nog)

niet beschreven zijn. Bij een aantal kritische processen zoals woningverkopen en

woningtoewijzing vindt een uitgebreidere verbijzonderde controle plaats. Interne controle heeft

een doorlopend karakter en is ingebed in het reguliere werk van medewerkers. Over de

bevindingen en aanbevelingen van de controles wordt gerapporteerd aan de directie. Via de

kwartaalrapportages wordt ook de raad van toezicht hiervan in kennis gesteld.

Toetsingskader investeringen

Ons toetsingskader voor investeringen bestaat uit de volgende beleidsstukken:

financieel beleid en beheer;

calculatiestatuut;

inkoopbeleid.

De procesgang bij investeringen wordt daarnaast getoetst aan een procesbeschrijving die vanaf

het eerste initiatief tot de realisatie van een project inzichtelijk maakt welke activiteiten er

moeten plaatsvinden en wie deze uitvoert. Door middel van fasedocumenten wordt de raad van

toezicht geïnformeerd over de voortgang van projecten. De raad dient de fasedocumenten goed

te keuren alvorens een volgende fase wordt gestart. In het calculatiestatuut zijn de

rendementseisen die we bij investeringen hanteren concreet ingevuld.

Derivaten

Net als voorgaande jaren hebben wij besloten, ook in 2017, geen gebruik te maken van

derivaten om renterisico’s af te dekken. We lopen daarom uit dien hoofde geen financiële

risico’s.

32

7.8 Algemene kengetallen

2017 2016

Gegevens woningbezit

Goedkope woningen (< € 414,02) 279 230

Betaalbare woningen (€ 414,02-635,05) 1.384 1.329

Dure woningen(> € 635,05) 197 294

Totaal woningen en woongebouwen 1.860 1.853

Terugkoop VOV en te koop staande woning 1 0

Overig 1 1

Subtotaal 1.862 1.854

Garages en parkeerplaatsen 282 282

Totaal 2.144 2.136

Gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat per woning in € 89.286 87.000

Gemiddelde bedrijfswaarde per woning in € 45.785 41.144

Gemiddelde historische kostprijs

(exclusief afschrijvingen) per woning in €

47.683

45.064

Mutaties in het woningbezit

Aantal opgeleverd 10 -

Aantal verkocht 3 5

Waarvan verkocht met 10 % korting 3

Aantal sloop 0 12

Kantoorpand verkocht 0 1

Parkeerplaatsen uit exploitatie 0 1

Kwaliteit van het woningbezit

Planmatig onderhoud per woning in € 1.353 903

Niet planmatig onderhoud per woning in € 348 375

Energetisch onderhoud in € 995 179

Totaal onderhoud per woning in € 2.696 1.458

Verhuur van woningen

Huurstijging in % per 1 juli 0,3 0,6

Mutaties in % totaal aantal woningen 8,1 7,4

Huurachterstand in % jaarhuur 0,51 0,47

Huurderving in % jaarhuur 0,62 0,37

Financiën

Solvabiliteit in % 77 77

Rentabiliteit totaal vermogen in % 0,04 5,71

Eigen vermogen per woning in € 70.884 71.114

Interest Coverage Ratio 2,7 4,0

Debt Service Coverage Ratio 3,0 3,5

Loan to value in % 40,06 46,66

Personeelsbezetting

Aantal personeelsleden incl. directieleden 15 16

Fulltime formatieplaatsen 13,4 14,9

33

7.9 Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie.

De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat is in overeenstemming

met het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaald. Op basis van dit

waarderingshandboek is Maaskant Wonen met het volledige bezit in een krimpgebied verplicht

om de full-versie taxatie toe te passen. Hierbij is het inschakelen van een externe taxateur

verplicht. In de full-versie taxatie is het volgens handboek mogelijk om op basis van toetsing

door een externe taxateur om tot een aanpassing van de op basis van het handboek

modelmatig vastgestelde waarde te komen. Deze aanpassingen zijn beperkt tot een twaalftal in

dit handboek gestelde vrijheidsgraden ( o.a. markthuur, exit yield, leegwaarde, onderhoud en

discontovoet ). De door Maaskant Wonen ingeschakelde externe taxateur heeft gekozen voor

aanpassingen in de markthuren, leegwaarde, disconteringsvoet en exit yield.

Na het toepassen van de full-taxatie komt de marktwaarde in verhuurde staat uit op

167.283.000 euro. De bedrijfswaarde bedraagt 85.701.000 euro.

Per 31 december 2017 is in totaal 88.026.000 euro aan ongerealiseerde herwaarderingen in de

overige reserves begrepen (2016: 88.710.000 euro) uit hoofde van de waardering van het

vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed

is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee

conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide

ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De

realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid

van Maaskant Wonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze)

verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie

te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen

zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Het

bestuur van Maaskant Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de

herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn

realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het

DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa

81.086.000 euro. Dit impliceert dat circa 62% van het totale eigen vermogen niet of eerst op

zeer lange termijn realiseerbaar is.

Opbouw eigen vermogen (x € 1.000)

Eigen vermogen op basis van de marktwaarde in

verhuurde staat

€ 131.844

Af: Volkshuisvestelijke vermogensbestemming (

Marktwaarde in verhuurde staat -/- Marktwaarde

o.b.v. streefhuren en doorexploiteerscenario )

23% € 30.333

Eigen vermogen minus volkshuisvestelijke

vermogensbestemming

€ 101.511

Af: Bedrijfsmatige vermogensbestemming 50% € 50.753

Verwacht eigen vermogen o.b.v. bedrijfswaarde € 50.758

34

Indien de marktwaarde in verhuurde staat bepaald wordt door de markthuur te vervangen door

de lagere streefhuur en het gehele bezit door te exploiteren in plaats van uit te ponden komt

de marktwaarde 30.333.000 euro lager uit. Dit gedeelte van het eigen vermogen verbonden

aan de volkshuisvestelijke bestemming (23 procent) achten wij dan ook niet of eerst op zeer

lange termijn realiseerbaar.

Het verwacht eigen vermogen o.b.v. bedrijfswaarde ligt lager (50 procent) dan het eigen

vermogen minus de volkshuisvestelijke bestemming. Dit noemen we de bedrijfsmatige

vermogensbestemming. Hogere bedrijfslasten als gevolg van ons maatschappelijke karakter:

inzet op gebied van leefbaarheid, buurtbemiddeling, verplichte woningtoewijzingen en de extra

administratieve lasten als gevolg van de toegenomen eisen op gebied van verslaglegging en

verantwoording. Daarnaast zorgt de meer dan noodzakelijke inzet op onderhoud en

verbetering van ons vastgoed voor een lagere bedrijfswaarde.

35

8. Verklaring van het bestuur

Het bestuur verklaart hierbij dat alle beschikbare middelen van Maaskant Wonen in 2017

uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed.

Tevens verklaart het bestuur dat er in het verslagjaar geen transacties hebben plaatsgevonden

waarbij tegenstrijdige belangen aan de orde waren.

Stein, juni 2018

Het bestuur van Maaskant Wonen,

K.A.G. Smitsmans,

directeur-bestuurder

36

9. Verslag van de Raad van Toezicht

Bestuurlijke organisatie

De bestuurlijke organisatie bij Maaskant Wonen is ingericht volgens het zogenaamde

tweelagen-model, met een eenhoofdige raad van bestuur en een raad van toezicht.

Bestuur/directie

Het bestuur of de directie is verantwoordelijk voor de voorbereiding, vaststelling en uitvoering

van beleid. De directie van Maaskant Wonen werd gedurende het verslagjaar gevormd door

K.A.G. (Karel) Smitsmans (1958).

De bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in de statuten. De directeur-

bestuurder heeft geen nevenfuncties.

Raad van toezicht

De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang

van zaken binnen de corporatie. De raad staat het bestuur tevens met raad terzijde. Op 31

december 2017 waren de volgende personen lid van de raad van toezicht:

S.J.A.M. Ackermans (1971), lid; concerncontroller Koraal Groep.

J.C.G. Bongaerts (1952), vice-voorzitter/lid op voordracht van de HBV Maaskant;

zelfstandig adviseur.

F.H.W. Schrijer (1952), lid/op voordracht van de HBV Maaskant; operations manager

Alro BV Dilsen-Stokkem.

J.P.J. Stoffens (1970), voorzitter; directeur Private Banking Zuid Limburg F. van

Lanschot Bankiers Maastricht.

Een lijst met nevenfuncties is beschikbaar.

De samenstelling van de raad is in de loop van het verslagjaar gewijzigd: De heer Janssen is

afgetreden per 1 juli jongstleden. Voor een nadere toelichting op de samenstelling van de Raad

wordt verwezen naar het rooster van aftreden.

Reglement raad van commissarissen

De raad beschikt over een reglement, het ‘Reglement raad van commissarissen’. Hierin zijn

bepalingen opgenomen over de taken en de samenstelling van de raad, de spelregels voor een

geval van belangentegenstelling, de vergaderprocedures, de informatievoorziening van het

bestuur richting de raad, benoemingen, schorsingen, ontslagen, afwezigheid van het bestuur,

overleg met derden, de verslaglegging door de raad en honoreringen.

Met uitzondering van de Treasurycommissie maakt de raad, mede gezien de omvang van de

corporatie, geen gebruik van instrumenten als commissies omdat de raad die instrumenten

afbreuk vindt doen aan de verantwoordelijkheid van iedere toezichthouder voor het totale

functioneren van de corporatie. Namens de raad van toezicht neemt – conform het

Treasurystatuut - de heer Ackermans als toehoorder deel aan het Treasuryoverleg.

Profielschets voor de raad van toezicht

Maaskant Wonen beschikt over een uitgebreide profielschets voor het bestuur en de raad van

toezicht. De profielschets voor de raad van toezicht is verbijzonderd in zeven onderdelen:

volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening;

vastgoedontwikkeling en -beheer/projectontwikkeling;

financiën, control en risicobeheersing;

juridisch en governance;

bedrijfsvoering/organisatie;

voorzitter;

vertegenwoordiger huurdersbelangenvereniging (HBV).

Als team dient de raad van toezicht over een aantal basisvaardigheden te beschikken ten

aanzien van open cultuur, zelfreflectie, rolopvatting en samenstelling. Daarnaast zijn de

volgende criteria voor de individuele commissaris van belang: authenticiteit, bestuurlijk inzicht,

37

helikopterview, integriteit en moreel besef, maatschappelijke (omgevings-) sensitiviteit en

verantwoordelijkheid, onafhankelijke oordeelsvorming, teamspeler, vakinhoudelijke kennis en

visie en zelfreflectie.

Visie op toezicht en bestuur

Maaskant Wonen heeft een ‘Visie op toezicht en bestuur’ opgesteld waarin de taakopvatting

van de raad van toezicht is vastgelegd. De raad houdt toezicht op het functioneren en

presteren van de organisatie, treedt op als werkgever voor de directeur-bestuurder en staat

het bestuur met raad terzijde. De directeur-bestuurder is als eerste verantwoordelijk voor het

functioneren en presteren van de organisatie en legt daarover verantwoording af aan de raad

van toezicht.

De raad van toezicht vervult zijn functie vanuit een maatschappelijk perspectief. Dat wil zeggen

dat hij op de eerste plaats let op het behalen van de maatschappelijk gewenste doelen (de

maatschappelijke opgave) van de corporatie. Daarnaast let de raad op de financiële continuïteit

en de effectiviteit en efficiency van de bedrijfsvoering. Hij draagt bij aan het behalen van de

doelstellingen van Maaskant Wonen door inbreng van specifieke expertise.

Rooster van aftreden

Volgens de statuten treden leden van de raad van toezicht uiterlijk vier jaar na hun benoeming

af volgens een door de raad op te maken rooster. Herbenoeming is slechts eenmaal mogelijk.

Gedurende het verslagen was geen lid van de raad van toezicht aftredend volgens rooster. Het

rooster van aftreden luidt per 31-12-2017 als volgt:

Rooster van aftreden Eerste datum van benoeming Aftredend per

S.J.A.M. Ackermans 3 november 2010 1 januari 2018*

J.C.G. Bongaerts (op voordracht huurdersorganisatie) 12 juni 2013 11 juni 2021

F.H.W. Schrijer (op voordracht huurdersorganisatie) 18 december 2013 17 december 2021

J.P.J. Stoffens 10 april 2013 9 april 2021

* In verband met de fusie tussen Maaskant Wonen en Woningbeheer Born-Grevenbicht is de

heer S.J.A.M. Ackermans per 1 januari 2018 afgetreden als toezichthouder.

In 2017 zijn de heren Stoffens, Bongaerts en Schrijer herbenoemd als toezichthouder voor een

periode van vier jaar. Deze leden maken vanaf 1 januari 2018 deel uit van de Raad van

Toezicht van fusiecorporatie Zaam Wonen.

Beloning aan de directeur-bestuurder

De directeur-bestuurder, de heer Smitsmans, is bij zijn benoeming per 1 oktober 2012

ingeschaald volgens de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’ in

functiegroep C. Voor de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en

semipublieke sector (WNT) valt de heer Smitsmans onder de overgangsregeling. Dit betekent dat bestaande beloningsafspraken vier jaar worden gerespecteerd na inwerkingtreding van de

WNT-staffel (1 januari 2014), gevolgd door een afbouw van de bovenmatige bezoldiging in drie

jaar na deze vierjaars-periode.

Vergoeding aan de leden van de raad van toezicht

De leden van de raad van toezicht ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden die in

overeenstemming is met de WNT. De leden ontvangen 7.140 euro exclusief BTW, de voorzitter

8.967 euro exclusief BTW. In het verslagjaar werd aan vergoedingen in totaal uitgekeerd een

bedrag van 33.957euro exclusief BTW.

Naam Functie Totaal vast

inkomen

Variabel inkomen

Inkomen op

termijn

Belaste vergoedingen

Uitkering bij beëindiging

dienstverband

Totaal

K.A.G. Smitsmans

Directeur-bestuurder

€ 97.996 € 0 € 17.924 € 322 € 0 € 116.242

38

Vergaderingen van de raad van toezicht

De vergaderingen van de raad worden voorbereid door de directie in nauw overleg met de

voorzitter van de raad. Uitgangspunten voor de agendering zijn:

de statutaire bepalingen over vereiste voorafgaande goedkeuring van de raad voor

bepaalde bestuursbesluiten;

de afspraken die in het ‘Reglement RvC’ vastliggen over de door de raad gewenste

informatie, zodat de raad de ontwikkelingen in het bedrijf en in de branche kan volgen;

de door de raad en directie wenselijk geachte transparantie over nieuw beleid en

wijzigingen in het beleid van Maaskant Wonen;

de afspraak tussen raad en bedrijfsleiding om via sturingsinformatie zoals

kwartaalrapportages, verantwoording af te leggen over de voortgang van de

voorgenomen doelen en prestaties;

de wens van de raad om zo nu en dan ook zelf rechtstreeks contacten te onderhouden

met de accountant, de gemeente en de huurdersorganisatie.

In 2017 hebben vijf reguliere vergaderingen en één ingelaste vergadering van de raad van

toezicht plaatsgevonden. Tijdens de vergaderingen werd ook overlegd met externe

deskundigen, wat verderop wordt toegelicht. Het jaar 2017 stond in het teken van de

voorgenomen fusie met Woningbeheer Born-Grevenbicht. Dit vormde een vast agendapunt in

de vergaderingen van de Raad.

In de vergaderingen waren de belangrijkste gesprekspunten:

de goedkeuring van de jaarstukken 2016: Jaarrekening en Jaarverslag 2016;

de goedkeuring van de Financiële meerjarenbegroting 2018-2027 inclusief

Investeringsbegroting 2018-2022;

de goedkeuring van het Treasury jaarplan 2017;

de goedkeuring van het Addendum Reglement financieel beleid en beheer;

de goedkeuring van de portefeuille- en complexstrategieën 2017-2027;

de goedkeuring van het geactualiseerde investeringsstatuut;

de herbenoeming van drie leden van de Raad van Toezicht;

het vaststellen van de beloning van de leden van de Raad van Toezicht;

de benoeming door de directie van een onafhankelijke business controller voor de

fusiecorporatie Zaam Wonen;

de huurverhoging 2017;

de Managementletter 2016 (de interimcontrole van de accountant);

de kwartaalrapportages over het vierde kwartaal 2016 en het eerste, tweede en derde

kwartaal 2017;

de voortgang van nieuwbouw-, herstructurerings-/revitalisatie- en energieprojecten

zoals:

herstructurering Paulus Potterstraat/Elsloo: sloop 12 seniorenwoningen gevolgd door

vervangende nieuwbouw van 10 levensloopbestendige prefab woningen;

revitalisatie Van der Marckstraat: 42 appartementen ondergaan een bouwtechnische

make-over en worden tegelijkertijd energetisch verbeterd;

energieproject 2017: 126 eengezinswoningen verdeeld over een drietal complexen

worden energetisch verbeterd; tegelijkertijd worden de daken van 98 woningen

vernieuwd en geïsoleerd;

het fasedocument initiatief 12 woningen Heuvelstraat te Meers;

het fasedocument realisatie kantoor Zaam Wonen te Stein;

de voortgang van het project ketensamenwerking;

het visitatietraject dat eind 2017 is opgestart;

diverse rapportages zoals de ‘Oordeelsbrief 2017’, ‘Aedes benchmark 2017’ en het

‘Trendrapport Markt en klant 2016’, de brief van het ILT Indicatieve bestedingsruimte en

de brief van het WSW inzake borgbaarheid en borgingsplafond;

diverse beleidskaders zoals het ‘Strategisch voorraadbeleid 2016-2019’ en de

‘Routeplanner Woningwet’;

het rapport ‘Evaluatie Raad van Toezicht “Maaskant Wonen” 2016 dat in februari van het

verslagjaar is vastgesteld;

39

de zelfevaluatie van de Raad van Toezicht van Maaskant Wonen over 2017.

In zijn algemeenheid geldt dat de raad, naast bovengenoemde onderwerpen, alle zaken op het

terrein van financiële continuïteit, de volkshuisvestelijke prestaties, de personele situatie en de

toekomst van corporatie heeft besproken.

Op 27 september is de voltallige raad bijeengekomen voor een “in company sessie”

Governance en partnership tussen toezicht en bestuur. Bij deze sessie was ook de raad van

toezicht van Woningbeheer Born-Grevenbicht aanwezig.

Het toetsingskader van de raad van toezicht bij het uitoefenen van zijn taak

Om een oordeel te kunnen vellen over de zaken die in de vergadering ter sprake komen,

beschikt de raad over een aantal toetsingsinstrumenten. De belangrijkste daarvan zijn:

het Ondernemingsplan en het daarop gebaseerde jaarplan;

de Meerjarenbegroting;

de stuurvariabelen uit het Financieel beleid en het investeringsstatuut;

het treasurystatuut en -jaarplan;

het geactualiseerde huurbeleid 2016;

de nota Verkoopbeleid huurwoningen 2013-2017;

de gestructureerde kwartaalrapportages waarin alle verantwoordingsvelden aan bod

komen inclusief een voortschrijdende resultatenrekening per kwartaal en een

geactualiseerde eindejaar verwachting en investeringsbegroting per kwartaal;

de Managementletter van de accountant;

de gesprekken van de raad met de accountant;

de regionale prestatieafspraken.

Over het algemeen kan de raad zijn goedkeuring geven aan de voorgenomen bestuursbesluiten

die voorgelegd worden en kan hij ook instemmen met de overige zaken die ter verantwoording

of ter kennisgeving worden besproken. Op geen enkel moment heeft de raad in 2017 een

afwijkend standpunt ingenomen.

Zelfevaluatie raad van toezicht

De raad heeft de rolopvatting van ieder afzonderlijk lid en van de raad als geheel eind 2016 zelf

geëvalueerd. De resultaten van deze evaluatie zijn verwerkt in een referentiekader, het

‘Evaluatierapport Raad van Toezicht Woning Corporatie Maaskant Wonen, december 2016’.

Naar aanleiding van deze rapportage concludeert de raad dat alle scores met betrekking tot de

diverse gezichtspunten positief zijn en dat er, in vergelijking met de zelfevaluatie van 2015

sprake is van een verbeterde score. Het rapport is door de raad van toezicht vastgesteld in zijn

vergadering van 22 februari 2017.

Eind 2017 is een heeft de zelfevaluatie van de raad van toezicht over 2017 onder begeleiding

van bureau Atrivé plaatsgevonden.

Overleg met externen

De raad heeft in 2017 overleg gevoerd met externen. Zo werd de accountant uitgenodigd voor

een toelichting op het rapport van bevindingen naar aanleiding van de controle van het

Jaarverslag en de Jaarrekening 2016 van Maaskant Wonen.

40

Adviesbureau Zanders Treasury & Finance Solutions werd uitgenodigd voor een toelichting op

het Treasuryjaarplan 2017. Met het bestuur van de huurdersbelangenvereniging HBV Maaskant

werd in het verslagjaar eenmaal informeel overleg gevoerd.

Permanente educatie

Toezichthouders moeten binnen twee jaar minimaal 10 PE-punten behalen, wat neerkomt op

10 “studiebelastinguren”. Bestuurders moeten binnen drie jaar 108 ‘PE-punten’ behalen, ofwel

108 “studiebelastingsuren”. De punten kunnen alleen behaald worden bij geaccrediteerde

opleiders die hun aanbod koppelen aan PE-punten, in de volgende aandachtsgebieden:

strategie, beleid en communicatie, veranderkunde en innovatie, leiderschap en cultuur,

governance en risk, vastgoed en financiën en maatschappelijke verankering.

De directeur-bestuurder heeft in 2015, 2016 en 2017 gezamenlijk 150 PE-punten behaald.

De leden van de raad van toezicht hebben in 2017 de volgende PE-punten behaald:

S.J.A.M. Ackermans 5 PE-punten

J.C.G. Bongaerts 12 PE-punten

F.H.W. Schrijer 12 PE-punten

J.P.J. Stoffens 5 PE-punten

Vaststelling van de jaarstukken 2016

De directie van Maaskant Wonen heeft het Jaarverslag en de Jaarrekening 2016 opgesteld. In

dat verband heeft de raad van toezicht kennis genomen, zowel schriftelijk als in een gesprek

met de accountant, van de bevindingen van de accountant naar aanleiding van de controle van

het Jaarverslag en de Jaarrekening. Mede op basis hiervan heeft de raad het Jaarverslag en de

Jaarrekening 2016 vastgesteld en décharge verleend aan de directie voor het gevoerde beleid.

Governancecode/Aedescode/lidmaatschap VTW

Als lid van Aedes conformeert Maaskant Wonen zich aan de Governancecode Woningcorporaties

als onderdeel van de Aedescode, die direct betrekking heeft op de rol (respectievelijk de

rolvervulling) en de verantwoordelijkheid van het bestuur en de raad van toezicht. Maaskant

Wonen wenst nadrukkelijk deze Governancecode na te leven.

De raad van toezicht is lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

De fusie met Woningbeheer Born-Grevenbicht

Eind 2016 is een bestuurlijke notitie ‘Verkenning samenwerking Woningbeheer Born-

Grevenbicht-Maaskant Wonen’ opgesteld, die door de raden van toezicht van beide corporaties

is besproken. Deze bespreking heeft uiteindelijk geleid tot de ondertekening van een

intentieovereenkomst op 6 februari 2017, waarin Maaskant Wonen en Woningbeheer Born-

Grevenbicht het voornemen uitspreken om te fuseren per 1 januari 2018.

In het verslagjaar is hard gewerkt aan het realiseren van dit voornemen. De voorgenomen

fusie is in het verslagjaar daarom een steeds terugkerend agendapunt voor het Raad van

Toezicht-overleg geweest. De Raad heeft haar licht laten schijnen over onder meer de Fusie-

effectrapportage, het implementatieplan, de huisvesting en de personele gevolgen voor de

organisatie. Daarnaast heeft zij het door het bestuur genomen fusiebesluit goedgekeurd.

Overleg met stakeholders

In het verslagjaar heeft (een delegatie) van de Raad van Toezicht overleg gevoerd met de

Huurdersbelangenvereniging Maaskant en de gemeente Stein. Ook in deze overleggen was de

aanstaande fusie een belangrijk gespreksthema.

Aan het einde van het verslagjaar heeft een delegatie van de Raad overleg gevoerd met de

personeelsvertegenwoordiging van Maaskant Wonen, waarin onder meer gesproken is over het

verloop van de fusie vanuit personeelsperspectief.

41

10. Verklaring van de Raad van Commissarissen

De raad van commissarissen van Zaam Wonen heeft, ingevolge artikel 25 van de statuten, de

Jaarrekening en het Jaarverslag over 2017 onderzocht en heeft daarbij kennis genomen van de

door Deloitte accountants afgegeven controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de

Jaarrekening, die in het Jaarverslag is opgenomen.

Stein, 13 juni 2018

De raad van commissarissen:

De heer D.M.N. Bours

De heer J.C.G. Bongaerts

De heer W.P.E. Heijmans

De heer R.E.A. Ruiter

De heer F.H.W. Schrijer

De heer J.P.J. Stoffens

42

11. Jaarrekening 2017

43

11.1 Balans per 31 december 2017

(na resultaatbestemming)

31.12.2017 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2016

€ € € €

Actief Passief

Vaste activa Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve 88.026.024 88.709.838

Vastgoedbeleggingen Overige reserve 43.817.863 43.064.780

DAEB vastgoed in exploitatie 163.133.653 158.063.778 131.843.887 131.774.618

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 3.982.789 3.869.040 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.793.992 1.793.677 Voorzieningen

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 36.000 1.277.697

168.946.434 Voorziening onrendabele investeringen

165.881.577 en herstructureringen 0 0

Voorziening voor latente belastingverplichtingen

20.363

0

Materiële vaste activa Overige voorzieningen 43.760 46.170

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 773.288 877.385 64.123 46.170

773.288 877.385

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen 866.787 2.492.106

Overige vorderingen 0 157.358 Langlopende schulden

866.787 2.649.464 Schulden/leningen 32.527.802 33.898.487

Verplichtingen uit hoofde van onroerende

Som der vaste activa 170.586.509 168.531.041 Zaken verkocht onder voorwaarden 1.809.623 1.835.398

34.337.425 35.733.885

Vlottende activa

Kortlopende schulden Voorraden Schulden aan kredietinstellingen 2.670.685 932.177

Vastgoed bestemd voor verkoop 261.000 184.000 Schulden aan leveranciers 1.740.301 955.130

261.000 184.000 Belastingen en premies sociale

verzekeringen 231.790 276.683

Schulden ter zake van pensioenen 13.988 16.901 Vorderingen Overige schulden 55.280 34.877

Huurdebiteuren 117.878 109.540 Overlopende passiva 843.002 860.803

Overheidsinstellingen 8.345 6.811 5.555.046 3.076.571

Overige vorderingen 8.031 1.323

Overlopende activa 95.955 129.551

230.209 247.225

Liquide middelen 722.763 1.668.978

Som der vlottende activa 1.213.972 2.100.203

Totaal activa 171.800.481 170.631.244 Totaal passiva 171.800.481 170.631.244

44

11.2 Winst- en verliesrekening over 2017

Functioneel model 2017 2016

€ € Huuropbrengsten 11.577.578 11.516.546

Opbrengsten servicecontracten 394.867 394.529 Lasten servicecontracten -333.016 -349.012 Overheidsbijdragen 31.200 0 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -400.215 -430.781 Lasten onderhoudsactiviteiten -5.422.922 -3.088.370 Overige directe operationele lasten

exploitatie bezit -2.146.570 -1.974.031

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 3.700.922 6.068.882 Verkoopopbrengst

vastgoedportefeuille 58.929 299.041 Toegerekende organisatiekosten -15.974 -17.402 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -201.437 -336.669

Nettoresultaat verkoop

vastgoedportefeuille -158.482 -55.030 Overige waardeveranderingen

vastgoedportefeuille 749.413 -571.001 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -240.862 4.103.556

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 83.860 101.555

Waardeveranderingen

vastgoedportefeuille 592.411 3.634.110 Opbrengsten overige activiteiten 8.094 7.085 Kosten overige activiteiten -8.094 -7.085

Nettoresultaat overige

activiteiten 0 0

Overige organisatiekosten -1.187.511 -996.074 Leefbaarheid -79.870 -87.011 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 56 1.601 Rentelasten en soortgelijke kosten -1.152.575 -1.193.688

Saldo financiële baten en lasten -1.152.519 -1.192.087

Resultaat voor belastingen

1.714.951

7.372.789

Belastingen -1.645.682 2.372.740

Resultaat na belastingen 69.269 9.745.529

45

11.3 Kasstroomoverzicht over 2017

(Volgens de directe methode)

2017

2016

€ €

Ontvangsten

Huren

Zelfstandige huurwoningen 11.488.901 11.453.917

Parkeervoorzieningen 85.780 85.339

Vergoedingen 401.062 420.257

Overige bedrijfsontvangsten 18.525 11.172

Renteontvangsten 1.589 1.430

Saldo ingaande kasstromen 11.995.857 11.972.115

Uitgaven

Personeelsuitgaven

Lonen en salarissen -858.460 -876.019

Sociale lasten -120.338 -135.925

Pensioenlasten -182.966 -209.644

Onderhoudsuitgaven -4.623.190 -3.283.454

Overige bedrijfsuitgaven -1.936.413 -1.845.538

Rente-uitgaven -1.174.319 -1.214.408

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat -9.116 -9.117

Verhuurderheffing -1.139.773 -828.674

Saldo uitgaande kasstromen -10.044.575

-8.402.779

Kasstroom uit operationele activiteiten 1.951.283 3.569.336

MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en

niet- woongelegenheden

274.774

828.150

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na

inkoop

0

112.500

Verkoopontvangsten grond 11.250 11.995

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 286.024 952.645

Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden -239.756 -1.377.402

Woningverbetering, woon- en niet-

woongelegenheden -3.063.618 -1.360.903

Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop -149.473

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 0 -117.440

Investeringen overig -102.004 -17.006

Externe kosten bij verkoop -15.315 -31.617

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -3.570.166 -2.904.369

FVA

Ontvangsten overig 18.821 18.821

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 18.821 18.821

Kasstroom uit (des) investeringen -3.265.321 -1.932.903

Financieringsactiviteiten ingaand

Bijstorting lening variabele hoofdsom 1.300.000 0

Uitgave

Aflossingen geborgde leningen -932.177 -895.462

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 367.823 -895.462

Mutatie geldmiddelen -946.215 740.971

Liquide middelen per 1 januari 1.668.978 928.007

Liquide middelen per 31 december 722.763 1.668.978

46

11.4 Toelichting op de jaarrekening

ALGEMEEN

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2017 tot en met 31 december

2017.

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

ACTIVITEITEN

De activiteiten van Maaskant Wonen, statutair en feitelijk gevestigd en kantoor houdende aan

de Drossaert Jonker van Kesselstraat 8 in Stein, zijn erop gericht mensen te huisvesten in de

gemeente Stein.

Het KvK-nummer van Maaskant Wonen is 14021210.

ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE JAARREKENING

De jaarrekening van Maaskant Wonen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit

toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9

Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze

jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn

645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis

van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost

anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten

worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en

mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in

acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten

opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijziging zoals

opgenomen in de volgende paragraaf.

Stelselwijzigingen

Presentatiewijziging vastgoed in exploitatie

Het vastgoed in exploitatie diende overeenkomstig de RTIV 2015 (van toepassing op het

boekjaar 2016) te worden gepresenteerd onder de post ‘materiele vaste activa’. In de

geactualiseerde RTIV 2015 (van toepassing op het boekjaar 2017) dient het vastgoed in

exploitatie te worden gepresenteerd onder de post ‘vastgoedbeleggingen’. De presentatie van

de vergelijkende cijfers in de balans is aangepast. Deze presentatiewijziging heeft geen invloed

op het resultaat en het eigen vermogen.

Presentatiewijziging verhuurderheffing

De verhuurderheffing diende in 2016 overeenkomstig de Handleiding voor het toepassen van

de functionele indeling van de winst- en verliesrekening bij corporaties (verslagjaar 2016) te

worden gepresenteerd onder de categorie “Lasten verhuur- en beheeractiviteiten”. In 2017

dient de verhuurderheffing overeenkomstig de Handleiding toepassen functionele indeling

winst- en verliesrekening bij corporaties (verslagjaar 2017) te worden gepresenteerd onder de

47

categorie “Overige directe operationele lasten exploitatie bezit”. De presentatie van de

vergelijkende cijfers over 2016 in de winst- en verliesrekening is dientengevolge aangepast.

Deze presentatiewijziging heeft geen invloed op het resultaat en het eigen vermogen.

Presentatiewijziging overige lasten verhuur- en beheer/overige organisatiekosten

De salariskosten indirect toerekenbaar aan onderhoud dienen met ingang van 1 januari 2017

overeenkomstig de Handleiding toepassen indeling winst- en verliesrekening toegerekend te

worden aan de onderhoudslasten. Daarnaast worden de accountantscontrole, overige

personeelskosten, kosten asset management, treasury en bestuurskosten overeenkomstig de

Handleiding toepassen indeling winst- en verliesrekening volledig toegerekend aan de overige

organisatiekosten. De presentatie van de vergelijkende cijfers over 2016 in de winst- en

verliesrekening is dientengevolge aangepast. Deze presentatiewijziging heeft geen invloed op

het resultaat en het eigen vermogen.

Functionele indeling winst-en-verliesrekening

Algemeen

Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen.

Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst-

en-verliesrekening conform het functionele model moeten presenteren. Voorheen werd de

winst-en-verliesrekening conform de categorale indeling gepresenteerd. De wijziging van de

grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de

retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform

de nieuwe grondslag.

Impact op vermogen en resultaat

De presentatie van de winst-en-verliesrekening conform het functionele model heeft geen

impact op het vermogen en resultaat.

Directe methode kasstroomoverzicht

Algemeen

Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen.

Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het

kasstroomoverzicht moeten opstellen conform de directe methode. Voorheen werd het

kasstroomoverzicht conform de indirecte methode bepaald. De wijziging van de grondslag is in

de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve

methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe

grondslag.

Impact op vermogen en resultaat

De bepaling van het kasstroomoverzicht conform de directe methode heeft geen impact op het

vermogen en resultaat.

Schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan

het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van

toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De

waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste

schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van

stichting Maaskant Wonen.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en

een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden

overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder

dwang zouden hebben gehandeld.

48

Voor de waardering in de jaarekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd.

Om een inschatting van de marktwaarde te maken wordt gebruikt gemaakt van taxaties. De

vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de

opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de

marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering

wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een

bandbreedte van 10 procent plus en min de waarde. Uit marktonderzoek waarbij de

verkoopprijs van verkochte objecten wordt vergeleken met de meest recente taxatie

(onderzoek IPD en RICS) blijkt een gemiddeld verschil van 9 procent tussen de getaxeerde

waarde en de opbrengstwaarde.

49

11.5 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

MATERIËLE VASTE ACTIVA

DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens,

het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een

algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2017 bedraagt deze grens € 710,68 (2016:

€ 710,68). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de

huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke

organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners

en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese

Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde:

Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd

tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking

wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van

artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering

plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de

waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in

bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde’).

Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de full-versie

gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt

verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in

exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de

wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige

reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor

het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de

marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een

financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de

korting.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken

verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de

periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Daarnaast wordt ten

laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve

betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische

kostprijs.

50

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten

behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd

tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis

van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van

toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de

geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van

de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op

terreinen wordt niet afgeschreven.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Latente belastingvorderingen

De latente belastingvorderingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering

in de jaarrekening en de fiscale waardering van het vastgoed in exploitatie. Voor deze tijdelijke

verschillen in verband met het fiscale afschrijvingspotentieel en de complexen bestemd voor de

verkoop is een latente belastingvordering in de balans opgenomen. Voor het vastgoed dat is

bestemd voor doorexploitatie is sprake van een zeer lange periode tot het moment van

afwikkeling van de latentie. Om deze reden is deze latentie op nihil gewaardeerd. Ultimo 2017

zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling.

Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor

zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen

plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij

discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter.

De nettorente bestaat uit de voor Maaskant Wonen geldende rente voor langlopende leningen

(3,33%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). De

actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de

jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.

De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop en

langlopende schulden. Ultimo 2016 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en

herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is

vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.

Voortvloeiend uit de mogelijkheid tot voorwaartse verliescompensatie is een latente

belastingvordering gevormd. Uitgangspunt hierbij is dat naar verwachting in de toekomst

voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee aanwezige fiscale verliezen kunnen

worden gecompenseerd en derhalve verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Aangezien de verwachting is dat verliescompensatie over de komende jaren wordt gerealiseerd,

is de latentie gerubriceerd onder de financiële vaste activa en vindt waardering plaats tegen

nominale waarde.

Overige vorderingen

De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële

waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de

nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

51

VOORRADEN

Vastgoed bestemd voor verkoop

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen die ultimo boekjaar te koop

staan, maar nog niet verkocht zijn. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen

de taxatiewaarde of lagere opbrengstwaarde.

VORDERINGEN

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs

zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke

verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen

worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

LIQUIDE MIDDELEN

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan

twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan

kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije

beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders,

gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld

aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de

verplichting heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden

als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex

waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de

boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een

voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto

contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen

marktwaarde.

Voorziening latente belastingverplichtingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen

commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de

som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze

voorziening zijn de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare

voorwaartse verliescompensatie in mindering gebracht, voor zover het waarschijnlijk is dat de

toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.

De voorziening voor latente belastingverplichtingen is gewaardeerd tegen contante waarde

waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente. De voorziening heeft overwegend een

52

langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Maaskant Wonen geldende rente voor

langlopende leningen (5%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve

belastingtarief (25%).

De voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op tijdelijke verschillen

tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van het vastgoed in exploitatie.

Voor de complexen bestemd voor de verkoop is een latente belastingvordering gevormd. Voor

het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van een zeer lange periode tot het

moment van afwikkeling van de latentie. Om deze reden is deze latentie op nihil gewaardeerd.

Ultimo 2017 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling.

Overige voorzieningen

Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale

waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende

verplichtingen af te wikkelen.

LANGLOPENDE SCHULDEN

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële

waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Maaskant Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een

terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de

terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden

verantwoord.

KORTLOPENDE SCHULDEN

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde

(indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd

tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan is aan de nominale waarde.

53

11.6 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden

gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als

het niet-DAEB-vastgoed.

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De gemiddelde

huurstijging per 1 juli 2017 bedroeg 0,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden

aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse

beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden

aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van

de diensten.

De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op

basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden

verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten

betrekking hebben.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan

de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:

- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;

- kosten klanten contact center;

- verhuurderheffing.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten.

Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De

systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van

onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke

werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op

balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit

toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of

onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

- onroerendezaakbelasting;

- verzekeringskosten.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde

verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende

54

organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren

transportakte).

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan

door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met

betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke

verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het

verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille

verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van

de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de

vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde

van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele

opbrengsten verantwoord.

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op

de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire

methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt

plaats tot de restwaarde is bereikt.

De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek

toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de

winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van

toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben

plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de

verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten

en lasten”.

Pensioenlasten

Maaskant Wonen heeft een pensioenregeling bij pensioenuitvoerder SPW

(bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan

pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden

gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze

benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-

verliesrekening verantwoord.

55

Ultimo 2017 (en 2016) waren er voor Maaskant Wonen geen pensioenvorderingen en geen

verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde

premie.

De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de

systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Overige organisatiekosten

Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden

middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en

wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in

het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de

effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de

rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen

leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van

vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief

gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de

verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de

gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe

te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-

en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit

voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en

vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt

rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente

belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende

belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de

Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in

2008 door de Belastingdienst opgezegd. Maaskant Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.

Per 1 december 2016 loopt de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten

vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de overeenkomst stilzwijgend

met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.

Maaskant Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie

ultimo 2017 en het fiscale resultaat 2017 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking

van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te

verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Toerekening baten en lasten

Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik

gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van

de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden daar waar

56

mogelijk direct toegewezen en anders verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis

van fte’s en vierkante meters.

57

11.7 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.Ontvangen interest en

betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

58

11.8 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

Een overzicht van de vastgoedbeleggingen in exploitatie is hierna opgenomen:

Per 31 december 2017 is de som van de vastgoedbeleggingen in exploitatie opgenomen

herwaarderingen € 88.026.000. Deze heeft voor € 86.964.000 betrekking op het DAEB-

vastgoed (inclusief voorraadwoningen) en voor € 1.062.000 op het niet-DAEB-vastgoed.

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de

marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen

volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de

marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd.

De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd met

uitzondering van de volgende vrijheidsgraden:

Schematische vrijheid

Markthuur(stijging):

Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de markthuur comparatief bepaald. Hierbij

zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe omgeving van het getaxeerde geanalyseerd.

In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op

grond van een analyse van het object en de referenties is de markthuur per object vastgesteld.

De markthuur in de Basis-versie wordt door opdrachtgever ingevoerd en is conform opgave

opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige huurinkomsten van de objecten. Het kan

DAEB-

vastgoed in

exploitatie

Niet-DAEB-

vastgoed in

exploitatie

Totaal

€ € €

1 januari 2016

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 162.110.823 3.565.306 165.676.129

Cumulatieve waardeveranderingen en

afschrijvingen

-4.047.045

303.734

-3.743.311

Boekwaarde per 1 januari 2016 158.063.778 3.869.040 161.932.818

Mutaties

Investeringen – uitgaven na eerste verwerking 3.467.265 0 3.467.265

Verkoop -201.437 0 -201.437

In exploitatie nemen van nieuwbouwcomplex 1.350.000 0 1.350.000

Overboekingen naar voorraden -83.465 0 -83.465

Aanpassing marktwaarde 537.512 113.749 651.261

Totaal mutaties 2017 5.069.875 113.749 5.183.624

31 december 2017

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 166.643.186 3.565.306 170.208.492

Cumulatieve herwaarderingen -3.509.533 417.483 -3.092.050

Boekwaarde per 31 december 2017 163.133.653 3.982.789 167.116.442

59

derhalve voorkomen dat de huurinkomsten niet in lijn liggen met de markthuur. Dit is

hoofdzakelijk te verklaren door veranderende marktomstandigheden.

Voor de objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie kan worden gesteld

dat de huurinkomsten conform taxateur niet in lijn liggen met de huidige markthuur.

Exit yield:

Ten behoeve van de Full-versie is de Exit-Yield door taxateur in eerste instantie comparatief

bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar verschillende objectkenmerken, zoals ligging,

staat van onderhoud en aard van het object. De Exit-Yield is vervolgens vastgelegd in het

rekenmodel van taxateur. De in het rekenmodel vastgestelde waarde en parameters worden

vervolgens verwerkt in het TMS. In de Basis-versie wordt bij het bepalen van de Exit-Yield in

mindere mate rekening gehouden met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit

blijkt uit de bandbreedte van de Exit-Yield uit de Basis-versie. Uit analyse door taxateur in het

kader van de Full-versie blijkt dan dat de Exit-Yield onvoldoende aansluit bij het type

object. Op basis hiervan kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.

Leegwaarde(stijging):

Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de leegwaarde comparatief bepaald. Hierbij

zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe omgeving van het getaxeerde geanalyseerd.

In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op

grond van een analyse van het object en de referenties is de leegwaarde per object

vastgesteld.

De leegwaarde in de Basis-versie wordt door opdrachtgever ingevoerd en is conform opgave

opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige WOZ-waarden van de objecten. Het kan

derhalve voorkomen dat de WOZwaarden niet in lijn liggen met de leegwaarde.

Voor de objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie kan worden gesteld

dat de leegwaarde conform taxateur niet in lijn liggen met geïndexeerde WOZ-waarde.

Disconteringsvoet:

Ten behoeve van de Full-versie is de disconteringsvoet door taxateur in eerste instantie

comparatief bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar verschillende objectkenmerken,

zoals ligging, staat van onderhoud en aard van het object. De disconteringsvoeten zijn

vervolgens vastgelegd in de rekenmodellen van taxateur. Hierbij is deze in zijn geheel

vastgesteld zonder onderscheid te maken in de diverse opslagen zoals het Handboek

voorschrijft. Om de vertaling naar het handboek en TMS te maken is vervolgens per opslag-

categorie de analyse gemaakt en is een uniforme verdeling gemaakt per type object en ligging.

In de Basis-versie wordt bij het bepalen van de disconteringsvoet in mindere mate rekening

gehouden met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit blijkt uit de bandbreedte

van de disconteringsvoet uit de Basisversie. Uit analyse door taxateur in het kader van de Full-

versie blijkt dat de disconteringsvoet onvoldoende aansluit bij het type object. Op basis hiervan

kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.

Complexindeling

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit

vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als

één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen

minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan

voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. De

waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel

van de volgende indeling bepaald op basis van:

de wijken in de gemeente Stein;

woningtype (eengezins-/meergezinswoning/BOG/MOG);

bouwjaar;

DAEB/niet-DAEB.

60

Disconteringsvoet

De volgende spreiding van de disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën

onroerende zaken:

Categorie onroerende zaken Spreiding disconteringsvoet

Woongelegenheden 4,37% - 11,07%

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerende

goed

6,93%

Parkeergelegenheden 4,78% - 9,67%

Parameters

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik

gemaakt van de volgende parameters:

Parameters woongelegenheden 2017 2018 2019 2020 2021 e.v.

Prijsinflatie 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00%

Looninflatie 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%

Bouwkostenstijging 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%

Leegwaardestijging (afhankelijk van

ligging)

4,80% 3,40% 2,00% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud naar type en bouwjaarklasse:

Type

Bouwjaar

<1960 1960-1974 1975-1989 1990-2004 >=2005

Instandhoudingsonderhoud per vhe

– MGW

€ 928

€ 953

€ 783

€ 827

€ 873

Instandhoudingsonderhoud per vhe -

EGW

€ 813-€ 984

Mutatieonderhoud per vhe – EGW

€ 836

Mutatieonderhoud per vhe – MGW € 628

Achterstallig onderhoud per vhe –

EGW

N.V.T.

Achterstallig onderhoud per vhe –

MWG

N.V.T.

Beheerkosten per VHE – EGW € 427

Beheerkosten per VHE – MGW € 420

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ)

0,169%

Belastingen, verzekeringen en

overige zakelijke lasten (% van de

WOZ)

0,13%

Verhuurderheffing (% van de WOZ) -% 0,591% 0,591% 0,592% 0,592%

Huurstijging boven prijsinflatie –

zelfstandige eenheden

-%

1,00%

0,80%

0,60%

0,30%

Huurstijging boven prijsinflatie –

onzelfstandige eenheden

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

Huurderving (% van de huursom) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Mutatieleegstand – gereguleerde

woningen (in maanden)

0

0

0

0

0

Mutatieleegstand – geliberaliseerde

woningen (in maanden)

3

3

3

3

3

Juridische splitsingskosten per

61

eenheid € 508 € 508 € 508 € 508 € 508

Technische splitsingskosten per

eenheid

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

Verkoopkosten bij uitponden (% van

de leegwaarde)

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

Overdrachtskosten (% van de

berekende waarde)

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Parameters bedrijfsmatig- en

maatschappelijk onroerend goed

2017

2018

2019

2020

2021

e.v.

Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO € 5,10 € 5,10 € 5,10 € 5,10 € 5,10

Mutatieonderhoud per m2 BVO € 10,20 € 10,20 € 10,20 € 10,20 € 10,20

Marketing (% van de marktjaarhuur) 14% 14% 14% 14% 14%

Achterstalling onderhoud per vhe N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T.

Beheerkosten – BOG (% van de

markthuur)

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Beheerkosten – MOG (% van de

markthuur)

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,169% xx% xx% xx% xx%

Belastingen, verzekeringen en overige

zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,13%

0,13%

0,13%

0,13%

0,13%

Mutatieleegstand (in maanden) 6 6 6 6 6

Overdrachtskosten (% van de berekende

waarde)

7,00%

7,00%

7,00%

7,00%

7,00%

De marktwaarde van het bedrijfsnatig- en maatschappelijk onroerend goed wordt bepaald

middels de contante waardemethode (DCF), waarbij alleen uit wordt gegaan van het scenario

doorexploiteren.

Parameters parkeergelegenheden

2017

2018

2019

2020

2021

e.v.

Instandhoudingsonderhoud

parkeerplaats per jaar

€ 47

€ 47

€ 47

€ 47

€ 47

Instandhoudingsonderhoud garagebox

per jaar

€ 157

€ 157

€ 157

€ 157

€ 157

Beheerkosten parkeerplaats per jaar € 25,50 € 25,50 € 25,50 € 25,50 € 25,50

Beheerkosten garagebox per jaar € 36 € 36 € 36 € 36 € 36

Belastingen, verzekeringen en overige

zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,25%

0,25%

0,25%

0,25%

0,25%

Juridische splitsingskosten per eenheid € 508 € 508 € 508 € 508 € 508

Technische splitsingskosten per eenheid N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T.

Verkoopkosten per eenheid € 508 € 508 € 508 € 508 € 508

Mutatieleegstand (in maanden) 6 6 6 6 6

Overdrachtskosten (% van de berekende

waarde)

7%

7%

7%

7%

7%

In 2016 is 100% van het bezit getaxeerd. De hoogste waarde van de twee scenario’s

(doorexploiteren of uitponden) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex. Eens in

de drie jaar worden de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en

ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed

Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-

update/aannemelijkheidsverklaring verstrekt door de taxateur. Deze taxatie-update heeft in

2017 plaatsgevonden. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de

daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en

62

vastgelegd zijn in het bezit van Maaskant Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit

woningcorporaties.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling

Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in

ontwikkeling is hierna opgenomen:

Bij de contracten gebaseerd op het “Terugkoopplicht”-principe geldt dat er sprake is van

verleende kortingen van 30%. Daarnaast heeft Maaskant Wonen een terugkoopverplichting.

Het aandeel van Maaskant Wonen in de waardeontwikkeling van de woning is 50% in 2017 en

50% in 2016. Ultimo 2017 is één teruggekochte woning opgenomen onder de Voorraden.

De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de

ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen, zoals gepubliceerd door het Kadaster.

De index is een gezamelijke uitgave van het Kadaster en het CBS.

Onroerende

zaken

verkocht

onder

voorwaarden

DAEB vastgoed

in ontwikkeling

bestemd voor

eigen

exploitatie

€ €

1 januari 2017

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.954.927 1.442.414

Cumulatieve herwaarderingen -161.250 -164.717

Boekwaarde per 1 januari 2017 1.793.677 1.277.697

Mutaties:

(Des) investeringen -83.545 122.210

Onttrekking voorziening onrendabele investeringen 0 -13.907

Overige waardeverminderingen en terugnemingen

daarvan

83.860

In exploitatie nemen van nieuwbouwcomplex 0 -1.350.000

Totaal mutaties 2017 315 -1.241.697

31 december 2017

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.871.382 32.358

Cumulatieve herwaarderingen -77.390 3.642

Boekwaarde per 31 december 2017 1.793.992 36.000

63

Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie

Een overzicht van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie is hierna

opgenomen:

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de

exploitatie:

Bedrijfsgebouwen lineair 50 jaar

Terreinen geen afschrijvingen - jaar

Inventaris lineair 3-5-10-15 jaar

Vervoermiddelen lineair 5 jaar

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met

rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens

Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de

‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend

goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard.

De activa zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade.

In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 1.841 (2016: 1.834) verhuureenheden opgenomen

en in de post niet-DAEB zijn 302 (2016: 302) verhuureenheden opgenomen. De geschatte

waarde gebaseerd op de aanslag 2018 WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden

bedraagt € 229.880.000 (2016 € 211.752.000).

Bedrijfswaarde

Omdat de doelstelling van Maaskant Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die

daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een

beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening

verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hier onder

Onroerende en

roerende

zaken ten

dienste van de

exploitatie

€

1 januari 2017

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.658.953

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -781.568

Boekwaarde per 1 januari 2017 877.385

Mutaties

Investeringen 137.162

Desinvesteringen -144.125

Afschrijvingen -97.134

Totaal mutaties 2017 -104.097

31 december 2017

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.651.990

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -878.702

Boekwaarde per 31 december 2017 773.288

64

de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze jaarlijks aan het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het

beleid van Maaskant Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar

vastgoed uitgaande van dit beleid.

De bedrijfswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017

€ 82.215.000 (31.12.2016 € 73.336.000).

De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017

€ 3.486.000 (31.12.2016 € 3.246.000).

De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het vastgoed in exploitatie zijn:

2017 2016

Jaarlijkse huurverhogingen:

Oplopend van

1,4% in 2018 tot

2,00% vanaf 2024

Oplopend van

0,30% in 2017 tot

2,00% vanaf 2021

Mutatiegraad 6,65% Per complex berekend

o.b.v. realisatie

verleden

Jaarlijkse huurderving 0,75% 0,75%

Norm klachten- en mutatieonderhouds-

kosten per vhe DAEB

418

387

Norm klachten- en mutatieonderhouds-

kosten per vhe niet-DAEB

387 000.0

00

418

415

Norm kosten planmatig

onderhoud per vhe

Conform onderhouds-

begroting

Conform onderhouds-

begroting

Jaarlijkse stijging

onderhoudskosten

Oplopend van

2,2% in 2018 tot

2,5% vanaf 2023

Oplopend van

1,6% in 2017 tot

2,5% vanaf 2020

Norm exploitatielasten per vhe Conform begroting

fusiecorporaties

Zaam Wonen

Conform begroting

Jaarlijkse stijging

exploitatielasten

Oplopend van

2,2% in 2018 tot

2,5% vanaf 2023

Oplopend van

1,6% in 2017 tot

2,5% vanaf 2020

Minimale levensduur 15 jaar 15 jaar

Maximale levensduur 60 jaar 60 jaar

Restwaarde grond Afhankelijk van het

type verschilt dit van

€ 5.000 tot € 16.000

Afhankelijk van het

type verschilt dit van

€ 5.000 tot € 16.000

Disconteringsvoet 5% 5%

Moment van discontering medio-numerando medio-numerando

Tabel parameters voor bedrijfswaardeberekening 2017:

Periode Huur-

stijging in %

Prijsinflatie

in %

Stijging

loonkosten in

%

Stijging

kosten

onderhoud

Stijging

overige var.

lasten in %

2018 1,40% 1,40% 2,20% 2,20% 2,20%

2019 1,40% 1,50% 2,30% 2,30% 2,30%

2020 1,50% 1,60% 2,30% 2,30% 2,30%

2021 1,60% 1,60% 2,30% 2,30% 2,30%

2022 1,60% 1,80% 2,30% 2,30% 2,30%

2023 1,80% 2,00% 2,50% 2,50% 2,50%

2024-EV 2,00% 2,00% 2,50% 2,50% 2,50%

65

Maaskant Wonen heeft geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.

Tabel verkoopopbrengsten

De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt

voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden

verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten

die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties

uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken

als referentie gehanteerd.

De verkopen van 3 woningen in 2017 worden in de waardering betrokken.

Jaar 2017

Aantal verkopen 3

Opbrengstwaarde

(verkoopprijs minus verkoopkosten)

€ 174.000

Oorspronkelijke boekwaarde € 201.000

Exploitatielasten

De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Maaskant Wonen.

De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen:

Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc.

Indirecte exploitatielasten die betrekking hebben op het DAEB vastgoed (geen kosten van

projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve

lasten, beleid en automatisering. Maaskant Wonen heeft de totale indirecte exploitatie

toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal vhe’s dat betrekking heeft op DAEB

vastgoed.

Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het DAEB vastgoed in exploitatie, die

conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd.

Saneringsheffing.

Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties.

Levensduur

De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur

zijn:

Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met

marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van

onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen.

Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is.

Het strategisch voorraadbeleid van Maaskant Wonen is leidend. Voor ons woningbezit wordt

in principe uitgegaan van een resterende levensduur van maximaal 60 jaar en minimaal 15

jaar.

Restwaarde

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover

er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige

vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt

geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en

kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn

aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze

gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

66

Indeling in kasstroomgenererende eenheden

De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch

voorraadbeleid van Maaskant Wonen. De indeling van het strategische voorraadbeleid is

gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en

levensduurinschatting.

Financiële vaste activa

Latente belastingvordering(en)

Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen

tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze

jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. De

waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld en

de waardering van leningen. Per 31 december 2017 bedraagt de latentie op het vastgoed € 0

en op de leningen € 18.510.

Het verloop van de post latente belastingvordering voor verkoop bestemd vastgoed is als volgt:

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 11.253 104.614

Mutatie in het boekjaar -11.253 -93.361

Boekwaarde per 31 december 0 11.253

Het verloop van de post latente belastingvordering leningportefeuille is als volgt:

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 16.735 14.752

Mutaties 1.775 1.983

Boekwaarde per 31 december 18.510 16.735

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en de fiscale waarde van de

leningportefeuille:

Commerciële waarde leningportefeuille per 31 december € 35.198.487

Fiscale waarde leningportefeuille per 31 december € 35.075.290

Verschil € 123.197

De contante waarde van het verschil uitgaande van een nettodisconteringsvoet van 3,75

procent, gerekend over de looptijd van de leningen, bedraagt 74.041 euro. De latentie

gebaseerd op het huidig vennootschapsbelastingtarief van 25 procent, bedraagt 18.510 euro.

Het verloop van de post latente belastingvordering verliescompensatie is als volgt:

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 2.464.118 0

Mutaties -1.615.841 2.464.118

Boekwaarde per 31 december 848.277 2.464.118

67

Op basis van de aangiften tot en met 2016 heeft Maaskant Wonen de beschikking over een

compensabel verlies van 7.083.192 euro. Na verrekening van het fiscaal resultaat over 2017

(3.650.284 euro) resteert een bedrag van 3.432.906 euro. Maaskant Wonen verwacht dat er,

binnen de daarvoor geldende verrekeningstermijn, voldoende toekomstige fiscale winst

beschikbaar zal zijn om het compensabel verlies volledig te verrekenen. In 2016 is hiervoor een

actieve belastinglatentie gevormd. In het verslagjaar is een actieve belastinglatentie voor

fiscale verliescompensatie gevormd van 848.277 euro.

De verwachting is dat deze latentie in 2019 zal aflopen.

Totaal belastinglatenties 866.787 2.492.106

Overige vorderingen Het saldo betreft een meerjaarse vordering op geïnvesteerde zorginfrastructuur in het complex

“La Famille” te Elsloo. Omdat de regeling per 1 januari 2018 komt te vervallen is de resterende

vordering afgeboekt.

Het verloop van de post overige vorderingen is als volgt:

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 157.358 176.179

Mutaties -23.526 -18.821

Afboeking -133.832 0

Boekwaarde per 31 december 0 157.358

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 184.000 573.000

Af: Boekwaarde verkochte woningen -98.000 -573.000

Bij: Woningen bestemd voor verkoop 175.000 184.000

Boekwaarde per 31 december 261.000 184.000

In totaal zijn er per ultimo 2017 3 (2016: 2) woningen verantwoord als vastgoed bestemd voor

verkoop. De verwachting is dat deze 3 woningen met een boekwaarde (marktwaarde) van

€ 286.000 binnen een jaar worden verkocht. De verwachte opbrengst bedraagt € 261.000.

Vorderingen

2017 2016

€ €

Huurdebiteuren 117.878 109.540

Gemeenten 8.345 6.811

Overige vorderingen 8.031 1.323

Overlopende activa 95.955 129.551

230.209 247.225

68

Huurdebiteuren

Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd:

2017 2016

€ €

Huurdebiteuren 230.656 208.840

Af: voorziening wegens oninbaarheid -112.778 -99.300

Boekwaarde per 31 december 117.878 109.540

De huurachterstand huurdebiteuren eind 2017 is 0,51% van de nettojaarhuur (2016: 0,47%).

Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 99.300 93.428

Dotatie ten laste van de exploitatie 56.397 36.910

Afgeboekte oninbare posten -42.919 -31.038

Boekwaarde per 31 december 112.778 99.300

Overheid

De vordering op de Gemeente Stein betreft:

2017 2016

€ €

Verrekening standplaatsen 8.345 6.811

Totaal vorderingen op overheidsinstellingen per 31 december 8.345 6.811

Overige vorderingen en overlopende activa

Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:

2017 2016

€ €

Overige vorderingen 8.031 1.323

Totaal overige vorderingen 8.031 1.323

2017 2016

€ €

Vooruitbetaalde verzekeringspremies 0 5.263

Nog te ontvangen verzekeringsuitkeringen inzake schade 2.337 1.795

Vooruitbetaalde ziektekostenverzekering 9.101 27.456

Vooruitbetaalde facturen planmatig onderhoud 0 42.151

Te ontvangen step-subsidie 31.200 0

Overige overlopende activa 53.317 52.886

Totaal overlopende activa per 31 december

95.955

129.551

69

Liquide middelen

2017 2016

€ €

Kas 3.105 993

Rekening-courant banken 289.651 180.567

Bedrijfsspaarrekening 430.007 1.487.418

Totaal liquide middelen per 31 december 722.763 1.668.978

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Maaskant Wonen.

70

Eigen vermogen

De invloed van het cumulatieve effect van de stelselwijziging(en) op het eigen vermogen is als

volgt weer te geven:

Herwaarderingsreserve

2017 2016

€ €

Stand per 1 januari volgens jaarrekening 88.709.838 84.927.267

Correctie stand 1-1 a.g.v. waardering op complexniveau -214.560 0

Realisatie uit herwaarderingsreserve (verkoop) -228.392 -320.984

Realisatie sloopwoningen en uit exploitatie halen parkeerplaats 0 -90.235

Mutatie boekjaar -240.862 4.193.790

Stand per 31 december volgens de jaarrekening 88.026.024 88.709.838

Het verloop van het aandeel van de woningcorporatie in het niet-gerealiseerde vermogen is als

volgt:

Herwaarderingsreserve

DAEB vastgoed in

exploitatie (inclusief

voorraadwoningen)

Herwaarde-

ringsreserve niet

DAEB vastgoed

in exploitatie

Totaal

€ € €

Boekwaarde per 1 januari 2016 84.098.238 829.029 84.927.267

Realisatie uit hoofde van

verkoop -320.984 0 -320.984

Realisatie uit hoofde van sloop -89.710 0 -89.710

Realisatie uit hoofde van uit

exploitatie nemen 0 -525 -525

Toename uit hoofde van

stijging van de marktwaarde 7.547.140 153.715 7.700.855

Afname uit hoofde van daling

van de marktwaarde -3.499.927 -7.138 -3.507.065

Boekwaarde per

31 december 2016 87.734.757 975.081 88.709.838

Boekwaarde per 1 januari 2017 87.734.757 975.081 88.709.838

Correctie stand 1-1 door

waardering op complexniveau -204.996 -9.564 -214.560

Realisatie uit hoofde van

verkoop -228.392 0 -228.392

Realisatie uit hoofde van sloop 0 0 0

Realisatie uit hoofde van uit

exploitatie nemen 0 0 0

Toename uit hoofde van

stijging van de marktwaarde 235.885 96.774 332.659

Afname uit hoofde van daling

van de marktwaarde -572.890 -632 -573.522

Boekwaarde per

31 december 2017 86.964.364 1.061.659 88.026.023

71

Overige reserves

Algemene bedrijfsreserve

Het verloop van de post overige reserves is als volgt:

2017 2016

€ €

Stand per 1 januari volgens jaarrekening 43.064.780 37.101.822

Jaarresultaat 69.269 9.745.529

Realisatie uit herwaarderingsreserve (verkoop) 228.392 320.984

Correctie herwaarderingsreserve door waardering op

complexniveau

214.560

0

Effect mutatie herwaarderingsreserve 240.862 -4.193.790

Realisatie sloopwoningen en uit exploitatie halen parkeerplaats 0 90.235

Stand per 31 december 43.817.863 43.064.780

De herwaarderingsreserve wordt bepaald op vhe-niveau op basis van het verschil in de

boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde ten opzichte van de

boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van historische kosten. Hierbij wordt er bij

de bepaling van de boekwaarde op basis van historische kosten geen rekening gehouden met

afschrijvingen en waardeverminderingen.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2017

Het bestuur stelt aan de raad van toezicht voor het resultaat over het boekjaar 2017 ten

bedrage van € 69.269 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen.

Dit voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

Het resultaat over het boekjaar 2017 ten bedrage van € 69.269, dat geheel ten gunste van de

overige reserves wordt gebracht, betreft € 753.084 gerealiseerd resultaat en -€ 683.815 niet-

gerealiseerde waardeveranderingen.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2016

De jaarrekening 2016 is vastgesteld in de vergadering van de raad van toezicht die gehouden

is op 23 augustus 2017. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld

conform het daartoe gedane voorstel.

Voorzieningen

Voorziening latente belastingverplichting voor verkoop bestemd vastgoed

Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichting voor verkoop bestemd

vastgoed is als volgt:

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 0 0

Mutatie in het boekjaar 20.363 0

Boekwaarde per 31 december 20.363 0

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en de fiscale waarde van het

voor verkoop bestemd vastgoed:

72

Commerciële waarde onroerend goed per 31 december € 1.089.579

Fiscale waarde onroerend goed 31 december € 1.001.000

Verschil € 88.579

De contante waarde van het verschil uitgaande van een nettodisconteringsvoet van 3,75

procent, gerekend met een verwacht gemiddeld verkoopmoment, bedraagt 81.451 euro. De

latentie gebaseerd op het huidig vennootschapsbelastingtarief van 25 procent, bedraagt 20.363

euro.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als

volgt:

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 0 119.980

Dotaties 13.907 44.737

Onttrekkingen -13.907 -164.717

Boekwaarde per 31 december 0 0

Overige voorzieningen

Het verloop van de post overige voorzieningen is als volgt:

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 46.170 45.214

Dotaties 6.560 6.900

Uitgaven -8.970 -5.944

Boekwaarde per 31 december 43.760 46.170

De overige voorzieningen hebben betrekking op het loopbaanontwikkelingsbudget. Deze

voorziening is gevormd op basis van de van toepassing zijnde regelgeving zoals opgenomen in

de cao-Woondiensten. Aangezien het moment waarop deze voorziening zal aflopen onzeker is,

is deze voorziening tegen nominale waarde gewaardeerd. Ten aanzien van deze voorziening is

niet aan te geven welk deel in de toekomst zal komen te vervallen.

Langlopende schulden

Schulden/leningen overheid en schulden/leningen kredietinstellingen

Het verloop van de post schulden/leningen overheid schulden/leningen kredietinstellingen voor

leningen van Maaskant Wonen is als volgt:

2017 2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 33.898.487 34.830.664

Bij: opgenomen van lening met variabele hoofdsom 1.300.000 0

Af: aflossingen -2.670.685 -932.177

Af: aflossing lening met variabele hoofdsom 0 0

Boekwaarde per 31 december 32.527.802 33.898.487

Marktwaarde per 31 december 44.361.000 44.389.000

73

De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige

aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven.

Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 3,17 procent (2016:3,33 procent).

Borging door WSW

Per ultimo 2017 is er in totaal voor een schuldrestant ad € 34.253.000 (2016: € 35.141.000)

borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor een schuldrestant ad

€ 1.245.000 (2016: € 1.290.000) zijn er garanties door overheden verstrekt.

WSW-obligoverplichting

Per 31 december 2017 heeft Maaskant Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage

van € 1.299.000 (31 december 2016: € 1.334.000) uit hoofde van door WSW verstrekte

borgstelling.

Rente- en kasstroomrisico

Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd:

Rente

percentages

€ Renteherzienings-

periode

€ Resterende looptijd €

0% - 1% 3.200.000 van 3 tot 6 maanden 1.700.000 Van 0 tot 1 jaar

van 1 tot 5 jaar

1.700.000

0

1% - 2% 2.000.000 van 6 maanden tot 1

jaar

0 van 5 tot 10 jaar 10.300.000

2% - 3% 9.446.000 van 1 tot 5 jaar 4.705.000 van 10 tot 15 jaar 10.966.000

3% - 4%

11.287.000

van 5 tot 10 jaar 12.300.000 van 15 tot 20 jaar 9.734.000

4% - 5%

6.165.000

> 10 jaar 16.494.000 > 20 jaar 2.499.000

5% - 6%

1.747.000

> 6% 1.354.000

35.199.000 35.199.000 35.199.000

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van

€ 2.671.000 zijn niet begrepen in de hierboven genoemde bedragen, maar opgenomen onder

de kortlopende schulden.

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)

De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende

zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De

terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane

verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden

met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met

derden.

74

De samenstelling en het verloop is als volgt:

31.12.2017 31.12.2016

€ €

Boekwaarde per 1 januari 1.835.398 1.762.859

Mutaties

Terugkoop -85.675 0

Opwaarderingen 59.900 72.539

Boekwaarde per 31 december 1.809.623 1.835.398

Ultimo 2017 zijn 19 woningen (2016: 20) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden.

Indien deze woningen aan Maaskant Wonen worden aangeboden, dan hebben wij een

terugkoopplicht waarbij de waardeontwikkeling van deze woningen voor 50 procent voor

rekening van Maaskant Wonen komt. De terugkoopplicht met betrekking tot deze woningen

staat op de balans verantwoord onder de materiële vaste activa “onroerende zaken verkocht

onder voorwaarden”.

Kortlopende schulden en overlopende passiva

31.12.2017 31.12.2016

€ €

Schulden aan kredietinstellingen 2.670.685 932.177

Schulden aan leveranciers 1.740.301 955.130

Belastingen en premies sociale verzekeringen 231.790 276.683

Schulden ter zake van pensioenen 13.988 16.901

Overige schulden 55.280 34.877

Overlopende passiva 843.002 860.803

Totaal kortlopende schulden en overlopende passiva 5.555.046 3.076.571

Schulden aan kredietinstellingen

31.12.2017 31.12.2016

€ €

Kortlopend deel van de langlopende schulden 2.670.685 932.177

Totaal schulden aan kredietinstellingen 2.670.685 932.177

Maaskant Wonen heeft bij de BNG Bank een kredietfaciliteit ter grootte van € 2.400.000 (2016:

€ 2.400.000). Deze faciliteit is op balansdatum niet benut.

Schulden aan leveranciers

31.12.2017 31.12.2016

€ €

Onderhoudscrediteuren 1.605.500 732.053

Nieuwbouwcrediteuren 0 70.087

Overige 134.801 152.990

Schulden aan leveranciers 1.740.301 955.130

75

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden

gespecificeerd:

31.12.2017 31.12.2016

€ €

Loonheffing en premies sociale verzekeringen 39.773 37.007

Omzetbelasting 192.017 239.676

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 231.790 276.683

Schulden ter zake van pensioenen

De post schulden ter zake van pensioenen is als volgt samengesteld:

31.12.2017 31.12.2016

€ €

Schulden ter zake van pensioenen 13.988 16.901

Totaal schulden ter zake van pensioenen 13.988 16.901

Overige schulden

De post overige schulden is als volgt samengesteld:

31.12.2017 31.12.2016

€ €

Nog te verrekenen servicekosten huurders 55.280 34.777

Nog te betalen netto lonen 0 100

Totaal overige schulden 55.280 34.877

Overlopende passiva

De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:

31.12.2017 31.12.2016

€ €

Niet vervallen rente 604.251 625.766

Vooruitontvangen huren 98.152 113.160

Reservering vakantierechten 74.195 77.648

Controle jaarrekening 29.040 13.582

Overige overlopende passiva 37.364 30.647

Totaal overlopende passiva 843.002 860.803

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Aankopen en investeringen

Voor de verbouwing van het kantoorpand in Stein zijn voor € 95.598 verplichtingen aangegaan

(FWP architecten € 29.040, Dols € 66.558). Voor de kantoorautomatisering zijn voor € 36.432

verplichtingen aangegaan (ZIG websoftware € 10.700, Thuis in Limburg € 25.732).

Voor het herstructureringsproject aan de van de Marckstraat (DAEB vastgoed) te Stein zijn

voor € 28.041 verplichtingen aangegaan (Gehlen screens € 4.380, Smeets bouw € 23.661).

Maaskant Wonen is ten behoeve van uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot

planmatig onderhoud per 31.12.2017 verplichtingen aangegaan ter grootte van € 364.000

(31.12.2016: € 788.000).

76

WSW obligoverplichting

Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bedrag

over te maken, de hoogte is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. Per 31

december 2017 heeft Maaskant Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van

€ 1.299.000 (31 december 2016: € 1.334.000).

Volmacht WSW

In 2014 heeft Maaskant Wonen een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht als bedoeld

in het Reglement van Deelneming ondertekend. Het verstrekken van de volmacht houdt in dat

het WSW de mogelijkheid heeft om over te gaan tot hypotheekvestiging, zonder medewerking

van de corporatie.

Aanspraken tekorten pensioenvoorzieningen

De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (het bedrijfstakpensioenfonds).

Maaskant Wonen verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-

en verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie niet is voldaan,

wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen

de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen

als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de

pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Maaskant

Wonen heeft in geval van een tekort bij het SPW geen verplichting tot het voldoen van

aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

Ultimo 2017 bedraagt de beleidsdekkingsgraad van het SPW 113,4% ( ultimo 2016: 109,5% ).

Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen relevante gebeurtenissen na balansdatum die van invloed zijn op de jaarrekening.

Wel zijn Maaskant Woen en Woningbeheer Born-Grevenbicht per 1 januari 2018 gefuseerd tot

Woonstichting Zaam Wonen.

77

11.9 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening

Huuropbrengsten

2017 2016

€ €

Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen 11.354.463 11.263.312

Af: huurderving wegens leegstand -69.349 -41.369

Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie 11.285.114 11.221.943

Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen 203.025 202.245

Onroerende zaken, niet zijnde woningen 96.262 95.529

299.287 297.774

Af: huurderving wegens leegstand -6.823 -3.171

Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 292.464 294.603

Totaal huuropbrengsten 11.577.578 11.516.546

Opbrengsten servicecontracten

2017 2016

€ €

Overige goederen, leveringen en diensten 402.176 384.528

Serviceabonnement huurdersonderhoud 47.673 44.844

Bijdrage glasfonds 1.537 914

451.386 430.286

Af:

Opbrengstenderving wegens leegstand -1.239 -980

Te verrekenen met huurders -55.280 -34.777

Totaal opbrengsten servicecontracten 394.867 394.529

Lasten servicecontracten

2017 2016

€ €

Overige goederen, leveringen en diensten 310.635 320.739

Serviceabonnement huurdersonderhoud en glasfonds 22.381 28.273

Totaal servicecontracten 333.016 349.012

Overheidsbijdragen

2017 2016

€ €

STEP-subsidie 31.200 0

Totaal Overheidsbijdragen 31.200 0

78

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

2017 2016

€ €

Toegerekende personeelskosten *) 267.677 299.339

Toegerekende overige organisatiekosten *) 92.605 108.098

Toegerekende afschrijvingen *) 39.933 23.344

Verhuurderheffing *) 0 0

Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten 400.215 430.781

*) Voor vergelijkingsdoeleinden aangepast

Lasten onderhoudsactiviteiten

2017 2016

€ €

Onderhoudslasten (niet cyclisch) 647.767 695.662

Onderhoudslasten (cyclisch) 2.516.445 1.673.782

Energetische maatregelen 1.849.898 332.532

Toegerekende personeelskosten *) 278.830 251.444

Toegerekende overige organisatiekosten *) 88.419 115.064

Toegerekende afschrijvingen *) 41.563 19.886

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 5.422.922 3.088.370

*) Voor vergelijkingsdoeleinden aangepast.

2017 2016

€ €

Lasten onderhoudsactiviteiten DAEB-vastgoed in exploitatie 4.973.769 2.599.461

Lasten onderhoudsactiviteiten niet-DAEB-vastgoed in

exploitatie

40.341 102.515

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 5.014.110 2.701.976

De onderhoudslasten voor het DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

2017 2016

€ €

Planmatig onderhoud 2.483.893 1.610.888

Mutatieonderhoud 75.692 107.591

Klachtenonderhoud 564.787 574.756

Energetische maatregelen 1.849.397 306.226

Totaal onderhoudslasten 4.973.769 2.599.461

79

De onderhoudslasten voor het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

2017 2016

€ €

Planmatig onderhoud 32.552 62.894

Mutatieonderhoud 263 1.067

Klachtenonderhoud 7.025 12.248

Energetische maatregelen 501 26.306

Totaal onderhoudslasten 40.341 102.515

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

2017 2016

€ €

Toegerekende heffingen 2.022.324 1.835.892

Toegerekende overige organisatiekosten 124.246 138.139

Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit 2.146.570 1.974.031

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen

van bestaand bezit DAEB-vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren:

2017 2016

€ €

DAEB-vastgoed in exploitatie

Opbrengst verkopen bestaand bezit 186.300 417.150

Gerealiseerd verkoopresultaat voorraadwoningen -9.800 -49.500

Verwacht verkoopresultaat voorraadwoningen -32.294 27.469

Af: direct toerekenbare kosten -12.057 -35.534

Af: boekwaarde -201.437 -336.669

Af: toegerekende organisatiekosten -15.974 -17.402

Verkoopresultaat bestaand bezit -85.262 5.514

Opbrengst speculatiebeding 11.250 0

Opbrengst verkoop grond 0 11.995

Terugkoopwoning VOV -24.570 0

Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden -59.900 -72.539

Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit

DAEB vastgoed in exploitatie

-158.482

-55.030

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2017 2016

€ €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dotatie voorziening onrendabele investeringen DAEB -13.907 -44.737

Totaal Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie

-13.907

-44.737

80

Vastgoed bestemd voor eigen exploitatie

Afboeking vordering zorginfrastructuur -133.832 0

Regeling Vermindering Verhuurderheffing 0 180.000

Waardemutatie DAEB als gevolg van stijging marktwaarde 879.546 1.204.746

Waardemutatie DAEB als gevolg van daling marktwaarde 0 -194.701

Waardemutatie DAEB onrendabele investeringen 0 -1.535.015

Waardemutatie DAEB als gevolg van sloop 0 -195.446

Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van stijging

marktwaarde

17.606

24.459

Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van daling marktwaarde 0 -9.564

Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van uit exploitatie

nemen

0

-743

Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 763.320 -526.264

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige

waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2017 2016

€ €

DAEB-vastgoed in exploitatie

Niet gerealiseerde waardeveranderingen stijging marktwaarde 230.856 7.547.139

Niet gerealiseerde waardeveranderingen daling marktwaarde -572.890 -3.499.926

Niet gerealiseerde waardeverandering als gevolg van sloop 0 -89.710

Niet gerealiseerde waardeverandering voorraadwoning 5.029 0

Totaal overige waardeveranderingen DAEB-vastgoed in

exploitatie

-337.005

3.957.503

2017 2016

€ €

Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Niet gerealiseerde waardeveranderingen stijging marktwaarde 96.775 153.716

Niet gerealiseerde waardeveranderingen daling marktwaarde -632 -7.138

Niet gerealiseerde waardeverandering als gevolg van uit

exploitatie nemen

0

-525

96.143 146.053

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-240.862

4.103.556

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige

waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder

voorwaarden

2017 2016

€ €

Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Waardeverandering van terugkoopverplichtingen 83.860 101.555

Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed

verkocht onder voorwaarden

83.860

101.555

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-

gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt

verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

81

Nettoresultaat overige activiteiten

2017 2016

€ €

Opbrengsten beheerdiensten 8.094 7.085

Toegerekende personeelskosten -8.094 -7.085

Totaal overige bedrijfsopbrengsten 0 0

Afschrijvingen materiële vaste activa

2017 2016

€ €

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 238.308 109.631

Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 238.308 109.631

Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

2017 2016

€ €

Lonen en salarissen 870.492 917.650

Sociale lasten 122.211 136.008

Pensioenlasten 130.710 150.781

Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 1.123.413 1.204.439

Het gemiddelde aantal bij Maaskant Wonen werkzame werknemers, berekend op fulltimebasis

en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:

2017 2016

Directie 1 1

Secretariaat 0 1

Controller 0,6 0

Afdeling woondiensten (verhuur) 4,6 4,6

Afdeling woondiensten (nieuwbouw en techniek) 4,7 4,8

Afdeling financiën 2,5 3,5

Totaal 13,4 14,9

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Overige organisatiekosten

2017

2016

€ €

Beheerkosten:

Toegerekende personeelskosten 501.894 574.730

Toegerekende afschrijvingen 152.133 62.098

Toegerekende algemene beheers- en administratiekosten 96.442 55.318

Toegerekende accountants- en advieskosten 238.240 73.984

Toegerekende automatiseringskosten 89.716 99.735

Toegerekende bestuurs- en toezichtskosten 47.713 36.500

Toegerekende huisvestigingskosten 32.642 51.304

Toegerekende overige personeelskosten 28.731 42.405

Totaal overige organisatiekosten 1.187.511 996.074

82

Leefbaarheid

2017 2016

€ €

Toegerekende personeelskosten 55.766 59.868

Toegerekende afschrijvingen 3.899 3.586

Toegerekende overige organisatiekosten 17.013 19.139

Toegerekende overige personeelskosten 3.192 4.418

Totaal leefbaarheid 79.870 87.011

De leefbaarheidskosten verdeeld in DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie:

2017 2016

€ €

Leefbaarheid DAEB-vastgoed in exploitatie 76.687 83.531

Leefbaarheid niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 3.183 3.480

Totaal leefbaarheid 79.870 87.011

Honoraria accountantsorganisatie:

2017

Deloitte

Accountants

Overig Deloitte

netwerk

Totaal Deloitte

netwerk

€ € €

Controle van de jaarrekening 70.737 0 70.737

Fiscale adviesdiensten 0 17.630 17.630

Andere niet-controlediensten 3.207 3.207

70.737 20.837 91.574

2016

Deloitte

Accountants

Overig Deloitte

netwerk

Totaal Deloitte

netwerk

€ € €

Controle van de jaarrekening 30.976 0 30.976

Fiscale adviesdiensten 0 5.144 5.144

Andere niet-controlediensten 0 13.800 13.800

30.976 18.944 49.920

De vermelde honoraria zijn inclusief BTW. Dit betreft de in het boekjaar ingediende honoraria.

Financiële baten en lasten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2017 2016

€ €

Rentebaten rekening-courant en deposito’s 56 1.589

Overige rentebaten 0 12

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 56 1.601

83

Rentelasten en soortgelijke kosten

2017 2016

€ €

Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen 1.140.282 1.180.564

Overige rentelasten 12.293 13.124

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 1.152.575 1.193.688

Belastingen

2017

2016

€ €

Mutatie latentie verkoopwoningen -31.616 -93.361

Mutatie latentie leningen 1.775 1.983

Mutatie latentie belastingvordering -1.615.841 2.464.118

Totaal belastingen -1.645.682 2.372.740

Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat:

2017

€

Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting 1.714.950

Af:

Fiscale afschrijving op vastgoed in exploitatie -401.482

Correctie mutatie marktwaarde -656.290

Fiscale toevoeging HIR -21.996

Fiscale verkoopkosten -7.689

Correctie onderhoud -1.168.435

Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek -15.349

Bij:

Fiscaal resultaat verkopen 91.284

Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) 78.586

Fiscale vrijval disagio leningen o/g 5.842

Correctie rentebaten projecten in ontwikkeling 9.282

Doorberekening algemene kosten aan nieuwbouw 4.160

Correctie dotatie voorziening onrendabele top 13.907

Gemengde kostenaftrek 2.904

Correctie overige waardeverandering 610

Opwaardering WOZ 4.000.000

Belastbaar bedrag 3.650.284

Bij de bepaling van het fiscale resultaat over 2017 is rekening gehouden met een mogelijke

opwaardering naar hogere WOZ waarde in het jaar 2017. Een mogelijke opwaardering naar

hogere WOZ waarde over 2017 kan pas worden vastgesteld aan de hand van de WOZ

beschikking 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018). Gelet hierop kan het belastbaar bedrag

2017 in de aangifte vennootschapsbelasting afwijken van het belastbaar bedrag in de fiscale

positie.

De verschuldige belasting over het jaar 2017 bedraagt circa 900.000 euro. De aangiften

vennootschapsbelasting tot en met 2016 zijn ingediend. Tot en met 2015 zijn definitieve

aanslagen opgelegd. De aangifte voor 2017 is tot op heden nog niet ingediend. Voor het

indienen hiervan is uitstel aangevraagd en verkregen tot 1 mei 2019.

84

11.10 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht

Toelichting op kasstromen

Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen

waarvoor in 2017 geldmiddelen zijn opgeofferd.

Samenstelling geldmiddelen

€

Liquide middelen/Geldmiddelen per 31 december 2016 1.668.978

Balansmutatie geldmiddelen in 2017 -946.215

Liquide middelen/Geldmiddelen per 31 december 2017 722.763

Alle per 31 december 2017 aanwezige geldmiddelen staan ter vrije beschikking.

85

11.11 Overige toelichtingen

Bezoldiging van bestuurder en commissarissen

Voor de bezoldiging van bestuurder kwam in 2017 een bedrag van € 126.101 (2016:

€ 126.523) ten laste van de woningcorporatie.

Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2017 een bedrag

van € 33.957 (2016: € 29.020) ten laste van de woningcorporatie.

De bezoldiging van bestuurder omvat:

Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale

lasten, vakantiegeld en belaste vergoedingen).

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten).

De bezoldiging van de bestuurder van de woningcorporatie is als volgt:

2017 2016

€ €

Naam K.A.G. Smitsmans K.A.G. Smitsmans

Periodiek betaalde beloning 108.177 108.546

Beloningen betaalbaar op

termijn

17.924

17.977

126.101 126.523

Functie directeur bestuurder directeur bestuurder

Duur van het dienstverband onbepaalde tijd onbepaalde tijd

Omvang dienstverband 36 uur per week 36 uur per week

Op het moment dat de bestuurder in dienst trad, is hij ingeschaald op basis van de

“Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties” in functiegroep C. Met de

bestuurder maakten wij geen afspraken over een variabele bezoldiging op basis van bepaalde

prestatiecriteria.

De bezoldiging van de toezichthouders van de woningcorporatie is als volgt:

Naam Bezoldiging als lid van de raad Totaal (inclusief sociale lasten) 2017 2016 2017 2016

€ € € € S.J.A.M. Ackermans 7.140 5.195 7.140 5.546 J.C.G. Bongaerts 7.140 5.195 7.140 5.546 R.W. Janssen 3.570 5.195 3.570 5.546 J.P.J. Stoffens 8.967 6.404 8.967 6.836 F.H.W. Schrijer 7.140 5.195 7.140 5.546

33.957 27.184 33.957 29.020

Naam Startdatum Functie

S.J.A.M. Ackermans 3-11-2010 Lid raad van toezicht

J.C.G. Bongaerts 12-6-2013 Lid raad van toezicht

R.W Janssen 10-4-2013 Lid raad van toezicht

F.H.W. Schrijer 18-12-2013 Lid raad van toezicht

J.P.J. Stoffens 10-4-2013 Voorzitter raad van toezicht

86

WNT-verantwoording 2017 Maaskant Wonen

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en

semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de

volgende op Maaskant Wonen van toepassing zijnde regelgeving: Regeling bezoldigingsmaxima

topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor Maaskant Wonen is € 106.000. Dit geldt naar rato van

de duur en/of omvang van het dienstverband.

1. Bezoldiging topfunctionarissen

1a. Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking.

Tevens leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de

functievervulling

Bedragen x € 1 K.A.G. Smitsmans

Functiegegevens Directeur/bestuurder

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 1,0

Gewezen topfunctionaris? nee

(Fictieve) dienstbetrekking? nee

Individueel WNT-maximum 106.000

Beloning 97.996

Belastbare onkostenvergoedingen 322

Beloningen betaalbaar op termijn 17.924

Subtotaal 116.242

-/- Onverschuldigd betaald bedrag 0

Totaal bezoldiging 116.242

Motivering overschrijding:

De directeur-bestuurder, de heer Smitsmans, is bij zijn benoeming per

1 oktober 2012 ingeschaald volgens de “Sectorbrede beloningscode

bestuurders woningcorporaties” in functiegroep C. Voor de Wet

normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke

sector (WNT) valt de heer Smitsmans onder de overgangsregeling. Dit

betekent dat bestaande beloningsafspraken vier jaar worden

gerespecteerd na inwerkingtreding van de WNT-staffel (1 januari 2014),

na deze vierjaars-periode gevolgd door een afbouw van de bovenmatige

bezoldiging in drie jaar.

Gegevens 2016

Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 - 31/12

87

Omvang dienstverband 2016 (in fte) 1,0

Beloning 97.986

Belastbare onkostenvergoedingen 783

Beloningen betaalbaar op termijn 17.977

Totaal bezoldiging 2016 116.746

1b. Leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking kalendermaand 1-12

Maaskant Wonen heeft geen topfunctionarissen zonder dienstbetrekking.

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen

bedragen x € 1 J.P.J.

Stoffens

S.J.A.M.

Ackermans

J.C.G.

Bongaerts

R.W

Janssen

F.H.W. Schrijer

Functiegegevens VOORZITTER LID LID LID LID

Aanvang en einde

functievervulling in 2017

1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 30/6 1/1 - 31/12

Individueel WNT-maximum 15.900 10.600 10.600 10.600 10.600

Individueel VTW-maximum 12.243 8.162 8.162 8.162 8.162

Beloning 8.967 7.140 7.140 3.570 7.140

Belastbare

onkostenvergoedingen

0 0 0 0 0

Beloningen betaalbaar op

termijn

0 0 0 0 0

Subtotaal 8.967 7.140 7.140 3.570 7.140

-/- Onverschuldigd betaald

bedrag

0

0 0 0 0

Totaal bezoldiging 8.967 7.140 7.140 3.570 7.140

Motivering overschrijding n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Gegevens 2016

Aanvang en einde 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

88

functievervulling in 2016

Beloning 6.404 5.195 5.195 5.195 5.195

Belastbare

onkostenvergoedingen

0 0 0 0 0

Beloningen betaalbaar op

termijn

0 0 0 0 0

Totaal bezoldiging 2016 6.404 5.195 5.195 5.195 5.195

2. Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen met of zonder

dienstbetrekking

Maaskant Wonen heeft in 2017 geen uitkeringen verricht wegens beëindiging dienstverband

aan topfunctionarissen met of zonder dienstbetrekking

3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met

dienstbetrekking die in 2017 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben

ontvangen. Er zijn in 2017 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op

grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of

de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.

89

Ondertekening van de jaarrekening

Opmaken van de jaarrekening

Het bestuur:

De heer K.A.G. Smitsmans

Stein, 13 juni 2018

Vaststellen van de jaarrekening

De raad van toezicht:

De heer D.M.N. Bours

De heer J.C.G. Bongaerts

De heer W.P.E. Heijmans

De heer R.E.A. Ruiter

De heer F.H.W. Schrijer

De heer J.P.J. Stoffens

Stein, 13 juni 2018

90

12. Overige gegevens

91

Controleverklaring van de onafhankelijk accountant

Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat

In de statuten van Stichting Maaskant Wonen is geen nadere statutaire regeling aangaande de

resultaatbestemming vastgelegd.

92

13. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

93

94

95