Jaarverslag 2017
Jaarverslag 2017
2
MAASKANT WONEN
Bezoekadres:
Drossaert Jonker van Kesselstraat 8 te Stein
Correspondentieadres:
Postbus 18, 6170 AA Stein
Telefoon:
(046) 420 35 35
E-mail:
[email protected]; per 1-1-2018: [email protected]
Internet:
www.maaskantwonen.nl; per 1-1-2018: www.zaam-wonen.nl
Maaskant Wonen is een sociale verhuurder, die bijna 1.850 woningen verhuurt in Stein en
Elsloo. In deze twee woonkernen van de gemeente Stein wonen samen ongeveer 29.500
mensen, verdeeld over 8.800 huishoudens. Het gevarieerde woningaanbod omvat
eengezinswoningen, betaalbare flats, zorgwoningen en ruime appartementen. Het
marktaandeel in de huursector is ongeveer 70 procent. Naast woningen verhuurt Maaskant
Wonen ook garages en parkeerplaatsen.
3
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave 3
Inleiding 5
Bestuursverslag 7
1. Onze organisatie 8
1.1 Organisatiestructuur en medewerkers 8
1.2 Partners en samenwerking in de volkshuisvesting 10
2. Kwaliteit woningbezit 12
2.1 Ontwikkeling kwaliteit woningbezit 12
2.2 Serviceabonnement huurdersonderhoud 15
2.3 Niet-planmatig onderhoud 16
2.4 Planmatig onderhoud 17
2.5 Nieuwbouw 18
2.6 Renovatie 18
3. Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen 19
3.1 Woningtoewijzing 19
3.2 Verhuren van woningen 19
3.3 Verkoop van huurwoningen 21
4. Leefbaarheid 22
4.1 Algemeen 22
5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 25
5.1 Vertegenwoordiging in de raad van toezicht 25
5.2 Regionale klachtencommissie 25
6. Wonen en zorg 26
7. Financieel beleid en beheer 27
7.1 Algemeen beleid 27
7.2 Ontwikkelingen in 2017 27
7.3 Financiële kengetallen 28
7.4 Bevindingen Autoriteit Woningcorporaties (Aw) 28
7.5 Treasury 28
7.6 Investerings- en huurbeleid 29
7.7 Interne risicobeheersing- en controlesystemen 30
7.8 Algemene kengetallen 32
7.9 Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie. 33
8. Verklaring van het bestuur 35
9. Verslag van de Raad van Toezicht 36
4
10. Verklaring van de Raad van Commissarissen 41
11. Jaarrekening 2017 42
11.1 Balans per 31 december 2017 43
11.2 Winst- en verliesrekening over 2017 44
11.3 Kasstroomoverzicht over 2017 45
11.4 Toelichting op de jaarrekening 46
11.5 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 49
11.6 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 53
11.7 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht 57
11.8 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans 58
11.9 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening 77
11.10 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht 84
11.11 Overige toelichtingen 85
12. Overige gegevens 90
13. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 92
5
Inleiding
Bijna 15 jaar na het totstandkomen van Maaskant Wonen is een nieuwe fusie een feit. Op 1
januari 2018 is Zaam Wonen ontstaan, een samenvoeging van Woningbeheer Born-Grevenbicht
en Maaskant Wonen. Een corporatie die onderscheidend wil zijn in het landelijk gebied van de
Westelijke Mijnstreek.
Het afgelopen jaar stond voor veel medewerkers in het teken van de aanstaande fusie. Begin
februari 2017 zetten beide bestuurders na een uitgebreide verkenning hun handtekening onder
een intentie-overeenkomst. Daarna kwam het proces in een stroomversnelling: het opstellen
van noodzakelijke documenten voor de beoordeling door de Aw, het overleg met medewerkers,
met huurdersorganisaties en met belanghouders bepaalden het beeld in het eerste half jaar.
Begin juli werd het definitieve fusiebesluit genomen en ter goedkeuring voorgelegd aan de Aw.
De goedkeuring volgde op 24 augustus 2017, waarna een drukke periode aanbrak van
integratie van organisaties, beleid en processen. De integratie van het primair systeem, het
voorbereiden van de overstap naar Thuis in Limburg het voorbereiden van een nieuwe website
waren nog maar enkele van de vele klussen die gedaan moeten worden.
In verband met de noodzakelijke aanpassing van het kantoorpand in Stein verhuisden we per 1
oktober naar Born. Medio 2018 wordt het vernieuwde kantoorpand in Stein opgeleverd.
Het gezegde “tijdens de verbouwing blijft de winkel gewoon open” is ook op Maaskant Wonen
van toepassing. Ondanks het intensieve fusietraject gingen de normale werkzaamheden
gewoon door.
Bij het opstellen van de jaarrekening 2016 kregen we bij verrassing te maken met de
verplichting om het woningbezit te waarderen tegen marktwaarde volgens de ‘full-versie’. Deze
verplichting gold voor alle corporaties in krimp- en aardbevingsgebieden. De eerste maanden
van het jaar is bijzonder veel tijd gestoken in het completeren van onze vastgoeddata, aan de
hand waarvan een externe taxateur de waardebepaling kon uitvoeren. Dataverzameling, de
begeleiding van de taxateur en het overleg met de accountant bleken zeer tijdrovend en
brachten veel extra kosten met zich mee.
In januari leverden we 10 levensloopbestendige woningen in Elsloo op. We rondden het
energieproject aan de Drossaert-straten in Stein af en startten nieuwe projecten aan de
Winandusstraat in Meers en de schildersbuurt in Elsloo. De revitalisering van de appartementen
aan de Van der Marckstraat werd eind 2017 afgerond. De schaarste aan personeel in de bouw
heeft ons bij de voortgang van het project parten gespeeld. Desondanks zijn we trots op het
resultaat en constateren we dat ook bewoners erg tevreden zijn met de vernieuwde
appartementen.
De vernieuwing van ons vastgoed zal de komende jaren extra inzet van de organisatie vragen.
Het afgelopen jaar actualiseerden wij onze portefeuillevisie. Ondanks de (voorspelde)
demografische krimp signaleren wij een toenemende doorstroming en groeiende belangstelling
voor onze huurwoningen. Toch stellen demografische ontwikkelingen en veroudering van ons
woningbezit ons voor de uitdaging om onze voorraad tijdig te vernieuwen. In 2018 zal de
fusiecorporatie deze uitdaging oppakken en de transformatie-opgave vertalen naar concrete
plannen en projecten.
Maaskant Wonen nam ook in 2017 deel aan verschillende samenwerkingsverbanden. In de
DOP-aanpak (dorpsontwikkelingsprogramma) van de gemeente Stein vervult Maaskant Wonen
een prominente rol, in het bijzonder in de wijken Nieuwdorp en Oud-Stein. Via samenwerking
met de gemeente, de politie en maatschappelijke organisaties bewaken we de leefbaarheid en
veiligheid in de wijken en trekken we samen op.
In de regio vindt samenwerking plaats met de andere corporaties, gemeenten en
huurdesorganisatie bij het opstellen van regionale prestatieafspraken. In december
6
ondertekenden we de regionale afspraken voor 2018. Aan de regionale afspraken is een
afzonderlijk blad met concrete afspraken met de gemeente en de HBV’s in Stein toegevoegd.
Met de Huurdersbelangenvereniging voerden wij regelmatig overleg. Uiteraard namen de fusie
en aanpassing van beleid in het overleg een belangrijke plek in. Maar ook de werkwijze bij het
dagelijks onderhoud, de voortgang van projecten en specifieke knelpunten kwamen in het
overleg aan bod. De HBV is door hun inbreng een belangrijke partner bij het verbeteren van
onze dienstverlening en verhogen van de kwaliteit van onze processen.
Dit is het laatste jaarverslag van Maaskant Wonen. In het jaarverslag laten we zien dat de
corporatie er goed voor staat: onze financiën zijn op orde, huurders waarderen onze
dienstverlening en wij werken op een prettige manier samen met onze belanghouders. Samen
met WBG bouwen we aan een nieuw perspectief !
Ik wil op deze plaats iedereen van harte bedanken die heeft bijgedragen aan de bereikte
resultaten.
Stein, juni 2018
Karel Smitsmans
Directeur-bestuurder
7
Bestuursverslag
8
1. Onze organisatie 1.1 Organisatiestructuur en medewerkers
Toelating en inschrijving
Naam: Stichting Maaskant Wonen
Drossaert Jonker van Kesselstraat 8
6171 KC STEIN
Toelating: Op 1 juli 2003 is de Stichting Maaskant Wonen opgericht.
Maaskant Wonen is ontstaan uit een fusie tussen de voormalige
woningstichtingen Elsloo en Stein.
Stichting Maaskant Wonen noemt zich Maaskant Wonen.
Inschrijving: Maaskant Wonen is ingeschreven in het handelsregister van de
Kamer van Koophandel voor Limburg onder nummer 14021210.
Laatste statutenwijziging: Op 29 augustus 2016 vond een statutenwijziging plaats. De
statuten zijn in overeenstemming gebracht met de nieuwe
Woningwet die per 1 juli 2015 in werking is getreden.
Statutair werkgebied: De stichting is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van
de Woningwet. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend
werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals
omschreven in artikel 45 van de Woningwet.
Organisatie
Organogram ultimo 2017
Bestuurlijke organisatie
De directie wordt gevormd door de heer K.A.G. Smitsmans. De verantwoordelijkheden en
bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in de statuten.
De raad van toezicht bestaat ultimo 2017 uit 4 personen en oefent toezicht uit op de directie en
op de algemene gang van zaken binnen de stichting. De bevoegdheden van de raad van
toezicht zijn vastgelegd in de statuten en nader uitgewerkt in een ‘Reglement raad van
commissarissen’. Per 1 juli 2017 eindigde de eerste zittingstermijn van één lid van de Raad van
Toezicht, de heer R. Janssen. Gelet op de aanstaande fusie met Stichting Woningbeheer Born-
Grevenbicht heeft de heer Janssen de keuze gemaakt zijn lidmaatschap van de Raad per 1 juli
2017 te beëindigen. De Raad telde vanaf die datum dus 4 leden. Het vaststellen van de
jaarrekening 2017 vindt plaats door de 6 leden van de raad van commissarissen van de
fusiecorporatie Woonstichting Zaam Wonen.
Raad van toezicht – 4 personen
Directie-bestuur – 1 persoon
Werkorganisatie – 15 personen
9
Werkorganisatie
Op 31 december 2017 telde de werkorganisatie 15 medewerkers. Op de afdeling financiën zijn
4 medewerkers werkzaam (waarvan 1 controller), op de afdeling woondiensten waren 10
medewerkers werkzaam. Op het directiesecretariaat werd gebruik gemaakt van externe
ondersteuning.
In 2017 vonden enkele wijzigingen in het personeelsbestand plaats. 2 Medewerkers maakten
gebruik van de vroegpensioenregeling, 1 medewerker ging met pensioen. Met oog op de
aanstaande fusie werd een (parttime) controller aangetrokken. Binnen het team techniek
werd op tijdelijke basis een administratief medewerker aangesteld.
De directeur-bestuurder vormt samen met de afdelingshoofden het managementteam dat
verantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken. Vanaf september 2017 zijn de
managementeams van Maaskant Wonen en WBG vanwege het toenemende aantal
gemeenschappelijke bespreekpunten samengevoegd.
Personele organisatie in cijfers
Op 31 december 2017 bedroeg de totale formatie (directie en werkapparaat) 13,4 voltijds
formatieplaatsen. Per 31 december 2017 hebben wij, inclusief de directie, vijftien
personeelsleden in dienst. Het personeelsbestand bestaat uit zeven mannen en acht vrouwen.
Het percentage parttimers bedraagt 40. Het personeelsverloop is relatief laag, wat tot
uitdrukking komt in het gemiddeld lange dienstverband: 12,3 jaren. De gemiddelde leeftijd van
het personeel is 46 jaar waarbij onderstaande verdeling naar leeftijdsklassen is te zien:
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim bedroeg in 2017 1,59 procent. We streven ernaar om het verzuimpercentage
door een preventief verzuimbeleid, verzuimbegeleiding en samenwerking met onze Arbodienst
op een laag niveau te houden.
Personeelsvergadering
We beschikken niet over een ondernemingsraad en het personeel heeft ervoor gekozen om
organisatie-breed overleg te voeren met de directie via een zogenaamde
personeelsvergadering. In het verslagjaar hebben meerdere personeelsvergaderingen
plaatsgevonden. Het belangrijkste onderwerp dit jaar was de aanstaande fusie met WBG.
In de tweede helft van het jaar zijn er meerdere bijeenkomsten geweest met de medewerkers
van Maaskant Wonen en WBG gezamenlijk.
Vanwege de aanstaande fusie is een gezamenlijke personeelsvertegenwoordiging (pvt)
opgericht, bestaande uit 6 medewerkers (3 van elke fusiepartner). Met de pvt is gesproken
over het fusieproces, het organisatie-ontwerp, de inplaatsingsprocedure en nieuwe personele
regelingen.
26%
27%
27%
20%
Verdeling personeel naar leeftijdsklasse
55 jaar en ouder
45 - 55 jaar
35 - 45 jaar
18 - 35 jaar
10
Nevenfuncties- en structuren Wij zijn een onderneming met een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid. Wij werken
intensief samen met andere maatschapplijke organisaties. We zijn ons daarbij bewust van onze
bijzondere positie. Het is dan ook van groot belang dat onze klanten en onze stakeholders
vertrouwen (kunnen) hebben in onze organisatie. Dit geldt dus niet alleen voor medewerkers,
directie en de leden van de raad van toezicht, maar ook voor bedrijven en instanties die in
opdracht van ons werken. Op het gebied van integer ondernemen worden er hoge eisen
gesteld.
Daarom hebben we een aantal zaken vastgelegd in een integriteitscode. In deze code willen wij
een aantal belangen veiligstellen: het belang van onze klanten, het belang van onze
medewerkers, het belang van onze corporatie en het belang van de samenleving. Onderdeel
van de integriteitscode is het vervullen van nevenfuncties. Nevenfuncties dienen altijd gemeld
te worden bij de directie.
Deze nevenfuncties mogen niet in strijd zijn met de belangen van de organisatie en er mogen
geen onverenigbare nevenfuncties worden uitgeoefend zoals opgenomen in artikel 25 en artikel
30 van de Woningwet 2015. In 2017 is er geen sprake geweest van nevenfuncties die hiermee
in strijd zijn.
Daarnaast hebben wij in 2017 geen verbindingen met andere rechtspersonen of vennootschap-
pen.
1.2 Partners en samenwerking in de volkshuisvesting
Vanuit onze missie ‘Maaskant Wonen biedt kwalitatief goede en betaalbare huisvesting in een
prettige, schone en veilige omgeving aan mensen die een beroep doen op een sociale
huurwoning in de gemeente Stein. Wij vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en
in Maaskant Wonen een betrouwbare partner zien’ werken wij samen met een veelheid van
partijen: gemeenten, collega-corporaties, zorg- en welzijn-aanbieders, politie, de
Huurdersbelangenvereniging en tal van andere maatschappelijke en
commerciële instellingen. Met de Huurdersbelangenvereniging
onderhoudt Maaskant Wonen intensief contact en is er regelmatig
overleg op verschillende niveau’s. De samenwerking met de HBV
draagt bij het realiseren van onze missie en aan het verbeteren van
de kwaliteit van onze dienstverlening.
Graag willen we de alle partners bedanken voor de goede
samenwerking gedurende het verslagjaar. Een samenwerking die we in de toekomst graag
willen voortzetten.
Externe partijen
Gemeente Stein
De gemeente Stein is de belangrijkste overlegpartner met betrekking tot de volkshuisvesting.
Regelmatig vindt bestuurlijk overleg plaats, in het bijzonder over de prestatie-afspraken en
over vastgoedontwikkeling. Daarnaast is er periodiek overleg over woonwagenzaken.
Regiogemeenten
Samen met de gemeenten Sittard-Geleen, Stein, Schinnen en Beek, de
huurdersbelangenverenigingen uit de regio hebben de corporaties in Westelijke Mijnstreek
regionale prestatieafspraken gemaakt (de jaarschijf 2018). Aan deze regionale jaarschijf is een
aanhangsel met specifieke lokale afspraken voor de gemeente Stein toegevoegd.
Ook vond een evaluatie plaats van de regionale overeenkomst ter uitvoering van de Wet
maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Deze overeenkomst loopt tot en met 2018.
11
Vivantes Zorggroep
Met de Vivantes Zorggroep, een regionaal opererende zorginstelling, vond tijdens het
verslagjaar overleg plaats over:
de toewijzing van corporatiewoningen aan ouderen met een zorgindicatie (complexen La
Famille en Aelserhof);
het Zorg Innovatie Atelier, waarin zorg ondersteunende technieken worden opgesteld en
gedemonstreerd. Maaskant Wonen heeft voor dit doel een woning in het complex
Aelserhof beschikbaar gesteld die door Vivantes wordt gehuurd.
Samenwerkingsverbanden collega-corporaties
Samen met collega-corporaties zijn wij lid van het Samenwerkingsverband van
Woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek (S.W.W.M.). De zes toegelaten
instellingen in de regio Westelijke Mijnstreek werken samen binnen het overlegplatform
S.W.W.M. met als doel het voeren van gestructureerd overleg op regionaal niveau over
onderwerpen van gemeenschappelijk belang. De samenwerking heeft in het verleden
onder andere geleid tot de instelling van een regionale klachtencommissie.
In het verslagjaar is het bestaande Wmo-convenant in S.W.W.M.-verband geevalueerd
en hebben de S.W.W.M.-corporaties, samen met de regiogemeenten en
huurdersbelangenverenigingen uit de regio de prestatieafspraken voor 2018 ( de
jaarschijf 2018) opgesteld.
Wij zijn lid van Domaas, een samenwerkingsverband van 13 kleine woningcorporaties in
Limburg en één corporatie uit Noord-Brabant. Samenwerking wordt gerealiseerd door
kennis en kunde uit te wisselen. Vanaf 2017 organiseert Domaas studiedagen en
workshops voor de bestuurders, waarmee zij aan hun PE-verplichting kunen voldoen.
12
2. Kwaliteit woningbezit
In 2017 hebben we 8,5 miljoen euro besteed aan onderhoud en verbetering van ons bestaande
woningbezit. Het kwaliteitsniveau van een groot aantal woningen is hierdoor wederom
verbeterd.
In maart 2016 is de ketensamenwerking ingevoerd. De volgende niet planmatige
onderhoudswerken (NPO) worden door de ketenpartners uitgevoerd:
- klachtenonderhoud
- service-abonnement huurdersonderhoud
- vraag gestuurd binnenonderhoud (VGBO)
- mutatie-onderhoud
- groot onderhoud bij mutatie
Beide ketenpartners Maasveste Berben Bouw en Smeets Vastgoed Service maken gebruik van
hetzelfde Klanten Contact Centrum (KCC). Huurders die een reparatieverzoek indienen, komen
via ons telefoonmenu rechtstreeks bij het KCC terecht. Zij dragen zorg dat onze huurders zo
snel en goed als mogelijk geholpen worden.
Maaskant Wonen is aangesloten bij het KWH (Kwaliteitscentrum
Woningcorporaties Huursector). Het KWH staat voor het verbeteren
van prestaties van corporaties zodat deze zich met elkaar kunnen
vergelijken en, door gegevens met elkaar in verband te brengen, er
meer inzicht ontstaat in hoe het beter of anders kan. Uit huurdersenquêtes van het KWH blijkt dat wij alert reageren op
meldingen en signalen van onze huurders en de HBV Maaskant.
Huurders zijn tevreden over de wijze waarop wij de service- en
onderhoudsactiviteiten oppakken. De 8,0 voor klanttevredenheid,
ons streven voor 2017, is afgelopen jaar echter niet gehaald.
De scores van 2017:
- proces reparaties (klachten en service-abonnement-huurdersonderhoud)
Maasveste Berben Bouw 7,9 Smeets Vastgoedservice 7,5
- proces onderhoud (mutaties, groot onderhoud bij mutatie, VGBO’s)
Maasveste Berben Bouw 8,2 Smeets Vastgoedservice 8,5
Voor het jaar 2018 zijn de afspraken aangescherpt zodat het cijfer 8,0 voor de
klanttevredenheid dan wel tot de mogelijkheden behoort.
2.1 Ontwikkeling kwaliteit woningbezit
Portefeuillestrategie / strategisch voorraadbeheer
In 2017 is de portefeuillevisie geactualiseerd en is de ‘Portefeuille- en complexstrategie 2017 -
2027’ vastgesteld. Samenvattend komen we tot de volgende gewenste ontwikkeling van onze
vastgoedportefeuille in de periode 2017-2027:
De vraag naar onze sociale huurwoningen in de periode 2017-2027 zal naar verwachting
afnemen met 45-240 woningen. Een en ander is afhankelijk van de demografische en sociaal-
economische ontwikkelingen in de gemeente Stein. Op dit moment zien we echter een
toenemende vraag naar onze huurwoningen.
Op basis van eerdere onderzoeken is geconstateerd dat in het centrum van Stein voldoende
aanbod is van “voor zorg geschikte” woningen. Voor mensen met een lichtere zorgvraag die
geen verhuiswens hebben, kunnen we bestaande huurwoningen bij behoefte - waar mogelijk –
binnen de WMO/kaders aanpassen;
Waar vervangende nieuwbouw plaatsvindt, zal deze bij voorkeur bestaan uit flexibele,
13
levensloopbestendige (grondgebonden) woningen met het volledige woonprogramma (incl.
slaapkamer, badkamer, toilet) op de begane grond. Deze worden doelgroep-onafhankelijk
ontwikkeld;
Het is voor ons van belang om, gelet op de gewenste waardeontwikkeling van de
vastgoedportefeuille en het toekomstige verdienpotentieel, de (oudere) voorraad steeds te
vernieuwen. Uitgaande van een totale exploitatieperiode van 50 jaar bedraagt de
vernieuwingsgraad 2% per jaar.
Voor twee kleinere wooncomplexen (12 appartementen aan de Heuvelstraat in Meers en 21
appartementen Mgr. Kerckhofstraat/Stationsstraat in Elsloo) gaan we in 2017 respectievelijk
2018 de haalbaarheid van nieuwbouw of renovatie onderzoeken;
In de tweede helft van de hierboven genoemde periode (vanaf 2025) starten we met
visievorming op de toekomst van de 234 portiek-etageflats in het centrum van Stein;
Maaskant Wonen beschikt over een relatief oude voorraad eengezinswoningen. Deze woningen
zijn op dit moment gewild. We monitoren de populariteit van dit type woningen in de komende
periode. Naar verwachting zal de vraag naar sociale huurwoningen op de langere termijn
afnemen. In delen van ons werkgebied waar deze oudere eengezinswoningen gelegen zijn
overwegen we om dan - indien noodzakelijk - te herstructureren waarbij we door sloop onze
woningvoorraad kunnen verkleinen. We zien dit als mogelijke maatregelen voor de langere
termijn.
Betaalbaarheid
In ons huurbeleid is bepaald dat we de huurprijs van nagenoeg ons gehele bezit bij mutatie tot
onder de eerste aftoppingsgrens van € 592 (huurprijs per maand, prijspeil 2017) brengen.
Daarmee is de voorraad grotendeels bereikbaar voor woningzoekenden met recht op
huurtoeslag. Daarmee zorgen we voor een nog betere betaalbaarheid van ons bezit.
Strategisch voorraadbeleid
Met de inwerkingtreding van het nieuwe huurbeleid, eind 2016, zijn de huurprijzen van
nagenoeg de gehele woningvoorraad bij mutatie gesteld op maximaal de 1e aftoppingsgrens
(€ 592,- per maand, prijspeil 2017).
In de periode tot en met 2021 vindt een grootschalige verduurzaming van onze
woningvoorraad plaats. We voeren hierin een versnelling door ten opzichte van het beleid van
voorgaande jaren. Deze versnelling leidt ertoe dat we eerder aan de door de corporatiesector
afgesproken verplichting in het terugbrengen van de CO2-uitstoot voldoen. Daarnaast bestaat
de mogelijkheid om voor meer complexen STEP-subsidie aan te vragen. Voorwaarde voor
verkrijging van de subsidie is onder meer dat de realisatie plaatsvindt uiterlijk in 2020.
Onlangs is nieuwe wetgeving in werking getreden rondom asbestsanering. Voor complexen
waar asbest aanwezig is en waar we verduurzaming willen toepassen, zal tijdig een uitgebreide
inventarisatie plaatsvinden.
In het strategisch voorraadbeleid is op complexniveau de strategie in kaart gebracht.
- te bedienen doelgroep;
- het huurniveau;
- de hoofdstrategie;
- de te treffen maatregelen;
- eventuele bijzonderheden.
Op termijn willen we daar ook het financieel rendement als sturingselement aan toevoegen.
14
Energielabel (Energie–Index)
De aanpak van Maaskant Wonen is in de eerste plaats gericht op de betaalbaarheid van onze
woningen (beperking van woonlasten) en het verhogen van het wooncomfort. Bijkomend
voordeel is dat we door het aanbrengen van de energetische verbeteringen ook bijdragen aan
een verminderde CO2-uitstoot en daarmee aan het behalen van de doelstellingen zoals
genoemd in het Convenant energiebesparing
corporatiesector.
Om dit te realiseren heeft Maaskant Wonen de
ambitie om het energielabel met minimaal twee
stappen te verhogen tot maximaal label B. In
verband met de mogelijkheid om voor
energetische maatregelen STEP-subsidie te
verkrijgen, gaan we de uitvoering versnellen,
zodat de subsidiabele projecten uiterlijk in 2021
zijn uitgevoerd.
Maaskant Wonen wil dat de huurders goed op de hoogte zijn van de maatregelen die ze zelf
kunnen treffen om energie te besparen (bewustwording en gedragsbeïnvloeding). We zullen
daarom ook inzetten op het goed voorlichten van huurders, collectief en individueel.
De informatieverstrekking gebeurt via bijeenkomsten en huisbezoeken, via internet, sociale
media.
Uitgevoerde projecten 2017:
- de uitvoering van het energieproject Drossaertbuurt in Stein (98 woningen) is afgerond
(ca 42 woningen zijn in 2017 uitgevoerd).
- het energieproject aan de Winandusstraat in Meers (18 woningen) is afgerond
- het energieproject aan de Tiendstraat in Elsloo (22 woningen) is afgerond
- van het energieproject in de Schildersbuurt (56 woningen) zijn ca 10 woningen in 2017
aangepakt en afgerond. De overige 46 woningen zullen begin 2018 worden aangepakt.
In 2017 zijn binnen het project ‘Zonnig Limburg’ 86 woningen van zonnepanelen voorzien:
- Langhaagweg, Cornelisleen, Grasgraefken in Kerensheide (42 woningen)
- Spechthof, Sijzenhof, Vinkenhof (30 woningen)
- Dirgelen III (14 woningen) zonnepanelen aangesloten op algemene voorzieningen
Met de uitvoering van bovenstaande woningen is het project “Zonnig Limburg” afgerond.
Natuurlijk gaan wij door met het aanbrengen van zonnepanelen op daken (bij mutatie bij
complexen waar eerder een energieproject is uitgevoerd en bij energieprojecten op verzoek
van huurder).
15
In onderstaande tabel is weergegeven hoe de verdeling van de energielabels van onze
woningen per 31 december 2017 is.
Tabel 1 – Verdeling woningen naar energie-index (31 december 2017)
Energieklasse Energie Index
(EI)
A+ EI 0,61 - 0,80
A EI 0,81 - 1,20
B EI 1,21 - 1,40
C EI 1,41 - 1,80
D EI 1,81 - 2,10
E EI 2,11 - 2,40
F EI 2,41 - 2,70
G EI > 2,71
Tabel 2 – Verdeling woningen naar energie-index per kern (31 december 2017)
A+ A B C D E F G
Elsloo 0 50 111 231 182 35 20 15
Stein 1 235 188 238 241 176 110 24
Totaal 1 285 299 469 423 211 130 39
Voor een zittende huurder worden de energetische verbeteringen niet in de huurprijs
doorberekend. Uitzondering hierop zijn het plaatsen van cv-ketels en dubbele beglazing, deze
worden als geriefsverbetering aangemerkt. Zonnepanelen worden op wens van de bewoner
aangelegd en hiervoor vragen wij een bijdrage in de investeringskosten, die als servicekosten-
component wordt doorberekend. De bijdrage van de huurder is ongeveer gelijk aan de helft van
de verwachte opbrengst.
Bij mutatie wordt de huurprijs van de woning geharmoniseerd, rekening houdend met de
aangepaste WWS-punten naar aanleiding van de aangebrachte energetische verbeteringen. In
welke mate huurharmonisatie wordt toegepast, wordt bepaald volgens de regels van ons
huurbeleid.
2.2 Serviceabonnement huurdersonderhoud
Het onderhoud dat binnen het ‘serviceabonnement huurdersonderhoud’ wordt uitgevoerd wordt
per definitie niet gezien als onderhoud, maar als een extra service aan de huurders die het
huurdersonderhoud niet zelf kunnen of willen uitvoeren. Per 1 januari 2017 waren 784
huurders lid van het serviceabonnement, op 31 december 2017 waren 825 huurders lid van het
serviceabonnement. Gemiddeld over 2017 zijn dit 804 leden.
Het ‘service- abonnement huurdersonderhoud’ wordt uitgevoerd door de ketenpartners en door
overige aannemers voor zover het specifiek onderhoudswerk betreft.
Bijdrage huurders incl. BTW € 57.532 (€ 72 per jaar, per lid)
16
Kosten onderhoud uit hoofde van serviceabonnement
Ketenpartners € 18.866
Overige aannemers € 0
Totaal € 18.866
Resumé:
Opbrengst excl. btw € 47.547
Kosten onderhoud € 18.866
Saldo 2017 € 28.681
Serviceabonnement glasherstel
Overige aannemers € 3.515
Dit waren 18 schades, dus de kosten per schade bedroegen in 2017 gemiddeld € 195.
2.3 Niet-planmatig onderhoud
Klachtenonderhoud
Het klachtenonderhoud heeft betrekking op het herstellen of vervangen van onderdelen op
basis van meldingen van huurders. Het klachtenonderhoud wordt uitgevoerd door de
ketenpartners en door overige aannemers voor zover dit specifiek onderhoudswerk betreft.
Voor kleine werkzaamheden tot € 500,- excl. BTW is met de ketenpartners een vaste
vergoeding afgesproken (de zogenaamde afkoop).
De kosten van het klachtenonderhoud in 2017 zijn als volgt:
Ketenpartners
Afkoop € 239.993
Niet afkoop € 219.963
Totaal ketenpartners € 459.956
Overige aannemers € 114.366
Totaal € 574.322
Doorbelast aan huurder: € 2.510-/-
Kosten (per saldo): € 571.812
Mutatieonderhoud
Het mutatieonderhoud heeft betrekking op het herstellen of vervangen van onderdelen bij
mutatie om de woning weer verhuurklaar te maken. Het mutatieonderhoud wordt uitgevoerd
door de ketenpartners en door overige aannemers voor zover dit specifiek onderhoudswerk
betreft.
De kosten van het mutatieonderhoudonderhoud in 2017 zijn als volgt:
Ketenpartners € 105.651
Overige aannemers € 1.155
Totaal € 106.806
Doorbelast aan huurder: € 30.851-/-
Kosten per saldo: € 75.955
17
2.4 Planmatig onderhoud
In 2017 is € 2.578.041 uitgegeven aan het planmatig onderhoud, hiervan is doorbelast aan
huurders € 46.523 en € 15.071 geactiveerd.
Uitgegeven aan PO: € 2.578.041
Doorbelast aan huurder: € 46.523-/-
PO geactiveerd: € 15.071-/-
Kosten per saldo: € 2.516.447
De werkzaamheden binnen het planmatig onderhoud
bestonden hoofdzakelijk uit:
Binnen de woning
groot onderhoud aan het interieur
(voornamelijk vervangen van badkamer,
toilet, keuken);
het vernieuwen van plafonds- en herstelwerk
aan stucwerk;
cv-vervangingen en cv-onderhoud;
Buiten de woning
herstelwerkzaamheden aan daken en schoorstenen;
vernieuwen van daken in combinatie met asbestverwijdering;
herstelwerken aan buitengevels;
het buitenschilderwerk en kozijnherstel en –vervanging;
het herstelwerk aan- en vervangingen van rioleringen;
contractonderhoud (liften, slagbomen/poorten, automatische deurdrangers,
brandbeveiliging, algemene verlichting enzovoorts);
het vervangen van bestratingen.
Woonomgeving
op diverse locaties opschonen van brandpaden;
op diverse locaties bestratingen repareren en vernieuwen;
regulier onderhoud uitvoeren aan groenvoorzieningen;
Energetische verbeteringen
In 2017 is voor een bedrag van € 1.849.898 aan energetische maatregelen uitgevoerd waar
geen huurverhoging tegenover stond.
Geactiveerde investeringen bestaand woningbezit
Bij groot onderhoud of renovatie worden de al wat oudere woningen aangepast aan de eisen en
woonwensen van vandaag de dag. De aanpassing vindt plaats naar aanleiding van een mutatie
of op projectmatige basis. Om meer grip te krijgen op de budgetten is besloten om renovaties
op basis van een klacht alleen nog in uiterste noodzaak uit te voeren. De klacht wordt
verholpen en indien een renovatie wenselijk is, dan wordt deze voor het komende jaar
ingepland op projectmatige basis. De woningrenovaties hebben meestal betrekking op het
vernieuwen van de natte ruimten in de woning: toiletruimte, badkamer en keuken. In 2017 is
een bedrag van € 3.467.265 geïnvesteerd in bestaande woningen. Dit is te splitsen in:
Project Van der Marckstraat € 2.467.134
Energieprojecten € 403.314
Woningrenovaties en VGBO’s € 565.497
CV-ketels en dubbel glas € 26.620
Overige renovaties € 4.700
Totaal: € 3.467.265
18
2.5 Nieuwbouw
In 2016 is gestart met de realisatie van 10 grondgebonden levensloopbestendige
eengezinswoningen aan de Paulus Potterstraat in Elsloo.
De woningen zijn medio februari 2017 opgeleverd. De totale investering bedroeg € 1.770.554,
waarvan € 420.554 onrendabel was.
2.6 Renovatie
In 2016 is gestart met de renovatie van 42 2-op-1-woningen aan de Van der Marckstraat in de
wijk Nieuwdorp.
In het bijzonder wordt aandacht besteed aan de isolerende maatregelen. Er is
buitengevelisolatie toegepast en de gevels zijn gestucadoord. Plaatselijk zijn steenstrips
toegepast (accenten). We hebben antracietkleurige kunststof buitenkozijnen toegepast. De
bordessen ter plaatse van de entrees van de woningen zijn vernieuwd.
Waar nodig is de keuken, badkamer en toiletruimte gerenoveerd. Het vochtprobleem van de
kelders is aangepakt.
Al deze werkzaamheden zijn in nauw overleg met de bewoners uitgevoerd. Er was een
werkgroep actief waarmee herhaaldelijk is afgestemd.
In 2018 zullen ook de achtertuinen nog in samenspraak met de bewoners worden aangepakt.
Project Van der Marckstraat
19
3. Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen
3.1 Woningtoewijzing
Het verhuren van woningen aan mensen die op basis van hun inkomen niet zelf in hun
huisvesting kunnen voorzien, behoort tot de kerntaak van een woningcorporatie. Wij hebben
hier in 2017 ruimschoots aan voldaan. 100 procent van de vrijgekomen woningen onder de
huurgrens van 710 euro hebben we, volgens de Europese richtlijn, toegewezen aan
woningzoekenden met een inkomen lager dan 36.165 euro.
In 2016 is het besluit genomen om de kale huurprijs van alle sociale woningen bij nieuwe
verhuringen te verlagen naar de laagste aftoppingsgrens van 586 euro. Dit doen wij om onze
woningen beschikbaar en betaalbaar te houden voor al onze woningzoekenden met een
inkomen tot 36.165 euro.
Aanleiding voor dit nieuwe zijn onze ervaringen met de regels van de overheid over het
passend toewijzen, die sinds 1 januari 2016 van kracht zijn. Hierdoor moeten woningen met
een kale huurprijs onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen worden toegewezen aan
huishoudens met recht op huurtoeslag. Veel corporaties hebben gekozen voor het bepalen van
de huurprijs op basis van de gezinssamenstelling en het huishouden. Dit levert voor
woningzoekenden veel onduidelijkheid op. Maaskant Wonen heeft ervoor gekozen om bij alle
nieuwe verhuringen uit te gaan van de laagste aftoppingsgrens van 586 euro zodat iedereen
met een inkomen lager dan 36.165 euro kan reageren op alle vrijkomende woningen.
Gedurende het tweede half jaar 2016 hebben wij als zodanig al gehandeld, mede omdat er
geen c.q. een heel kleine markt is voor woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens.
Daarnaast hebben we een aantal woningen zodanig in prijs verlaagd zodat jongeren onder de
23 jaar op een eenvoudige manier betaalbaar gehuisvest kunnen worden.
Sinds 1 februari 2012 hebben wij ons eigen woonruimteverdelingssysteem. In dit systeem
worden de woningen op basis van inschrijftijd en passendheid toegewezen. Daarnaast kan,
onder voorwaarden, een sociale of medische urgentie
worden aangevraagd. Binnen maximaal 6 maanden
proberen wij om een passende woonruimte aan te bieden.
Met ingang van 1 januari 2018 zullen wij overgaan naar
Thuis In Limburg.
3.2 Verhuren van woningen
In 2017 heeft Maaskant Wonen 138 woningen verhuurd. Gelet op het aantal reacties per
geadverteerde woning blijft druk op de sociale woningvoorraad bestaan.
Markt- en klantkennis
Periodiek komt er relevante markt- en klantkennis beschikbaar in de vorm van een
‘Trendrapport markt en klant’. Er is een structuur en werkwijze ontwikkeld, die waarborgt dat
dit rapport jaarlijks vanuit de eigen organisatie tijdig en volledig aangeleverd kan worden. Het
trendrapport is geënt op 3 pijlers:
1e pijler Externe ontwikkelingen (wetgeving, economisch-financieel, politiek).
2e pijler Demografische ontwikkelingen en inkomensgegevens van de gemeente en de regio.
3e pijler Informatie over woningzoekenden, woningvoorkeuren en het gedrag van
woningzoekenden evenals informatie over mutaties, aantal reacties en weigeringen
20
bij aangeboden woningen. Deze informatie komt uit het primaire systeem van
Maaskant Wonen.
Het ‘Trendrapport markt en klant’ bevat informatie voor diverse beleidsterreinen zoals het
huurbeleid, het onderhoudsbeleid en het ‘Strategisch voorraadbeleid’ (SVB).
Jongeren
De Steinse Jongeren Adviesraad (SJAR) heeft, gesteund door lokale politieke partijen, aandacht
gevraagd voor de jongerenhuisvesting, ontgroening en krimp. In ons ondernemingsplan
hebben wij ons voorgenomen om dit te onderzoeken dan wel om extra aandacht te schenken
aan deze groep. Toch blijft het moeilijk om zowel de SJAR als de lokale politiek op basis van de
voorhanden zijnde cijfers duidelijk te maken dat jongerenhuisvesting geen specifiek probleem
is en dat jongeren bij Maaskant Wonen ruimschoots aan bod komen. Zowel in de huur- alsook
de koopsector. Maaskant Wonen heeft in haar SVB in bepaalde complexen die voor jongeren
geschikt zijn, besloten om de huurprijzen dusdanig af te toppen, dat jongeren onder de 23 jaar
die over onvoldoende inkomen beschikken gebruik kunnen maken van de huurtoeslag. Binnen
de lokale politiek blijft dit echter een terugkomende opmerking die gebaseerd is op
sentimenten en onderbuikgevoelens en niet op harde cijfers.
Vanaf 2014 is de folder ‘Op eigen benen’ speciaal voor jongeren beschikbaar. Daarnaast
worden vrijkomende woningen voor jongeren via Facebook extra onder de aandacht gebracht.
In 2017 is in overleg met de gemeente Stein, de Sjar en de corporaties die werkzaam zijn in de
gemeente Stein gewerkt aan een campagne om jongeren te bewegen om zich tijdig in te laten
schrijven voor een huurwoning. Hiervoor is het bureau EDHV ingeschakeld. Maaskant Wonen
heeft vastgesteld dat de slagingskans van jongeren op de woningmarkt niet geringer is dan die
van andere woningzoekenden. Daarnaast is in 2016 besloten om van een groot aantal
woningen de huurprijzen aan te passen, waardoor deze bereikbaar zijn voor deze doelgroep en
binnen de huurtoeslaggrenzen voor jongeren onder de 23 jaar vallen. Het betreft de 36
appartementen aan de Kuringen- en Baesweilerstraat evenals de 82 appartementen gelegen op
de bovenste woonlaag van de Stadhouderslaan en omgeving. Dit beleid is in 2017
gecontinueerd.
Vergunninghouders
Gedurende het verslagjaar hebben wij 3 woningen voor vergunninghouders beschikbaar
gesteld. Eind 2017 hebben wij de taakstelling behaald voor wat betreft de huisvesting van
vergunninghouders. We hebben zelfs 2 personen meer gehuisvest.
Jaar Verkochte
woningen
Verkocht aan
zittende huurders
Verkocht aan
jongeren
2013 9 0 8
2014 14 4 6
2015 4 1 1
2016 6 1 2
2017 3 1 1
21
De taakstelling van de gemeente Stein wordt opgelegd aan Wonen Limburg en aan Maaskant
Wonen. Gezamenlijk bedroeg dit 34 personen voor 2017 waarvan 19 personen in het eerste
halfjaar en 15 personen in het tweede halfjaar.
De problematiek die wij ondervinden bij het huisvesten van deze doelgroep, is vooral het grote
aantal eenpersoonshuishoudens. Hiervoor hebben wij geen specifieke woningen beschikbaar en
die worden daarom gehuisvest worden in ruime appartementen die eigenlijk voor
meerpersoons huishoudens geschikt zijn. Daarnaast worden wij steeds vaker geconfronteerd
met gezinsherenigingen waardoor wij voor het dilemma staan of wij op voorhand al
eengezinswoningen voor alleenstaande vergunninghouders beschikbaar moeten stellen. Dit
leidt tot maatschappelijke discussie.
3.3 Verkoop van huurwoningen
Ook in 2017 hebben wij uitvoering gegeven aan ons ‘Verkoopbeleid huurwoningen 2013-2017’.
Maaskant Wonen is vanwege het bestaande woningtekort vanaf 2017 terughoudend met het
verkopen van huurwoningen. Het beleid kent twee verkoopvarianten:
1. verkoop tegen marktwaarde;
2. verkoop met 10 procent korting voor zittende huurders of starters op de koopmarkt.
Door ons verkoopbeleid creëren we gemengde wijken, met huur- en koopwoningen. Wij zijn
van mening dat dit een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid in Stein en Elsloo.
Daarnaast bieden wij starters op de koopmarkt een kans om een koopwoning te verwerven.
In 2017 hebben wij drie woningen verkocht. Eén woning is verkocht aan de zittende huurder,
twee woningen ten gevolge van mutatie. Deze twee woningen zijn in de vrije verkoop gedaan
en verkocht aan starters op de koopmarkt, waarvan een aan een jongere onder de 28 jaar.
Verkoop aan: Marktwaarde 10 procent korting Totaal
Zittende huurders 0 1 1
Overigen 0 2 2
Totaal 0 3 3
22
4. Leefbaarheid
De woning en de woonomgeving bepalen samen de kwaliteit van wonen. Daarom geven wij
hoge prioriteit aan het investeren in leefbare wijken. In veel buurten waarderen bewoners de
leefbaarheid positief, zonder dat extra inzet wordt gevraagd. In die buurten willen wij gewoon
een goede ‘huisbaas’ zijn. Er zijn ook buurten waar wel een actieve inzet op leefbaarheid nodig
is om de woonomgeving voor verhuur en verkoop van woningen op het gewenste niveau te
brengen. Dat vraagt om een gezamenlijke inspanning van bewoners, gemeente, corporaties en
zorg- en welzijnspartijen in het beheer. Samen met deze partners zorgen wij er voor dat de
directe woonomgeving schoon en opgeruimd, heel, veilig en toegankelijk is. En dat bewoners
prettig wonen zonder overlast van elkaar te ondervinden. Als bewoners en corporaties samen
goed zorgen voor de algemene ruimten en de zichtbare (privé) buitenruimten in complexen,
zijn de wooncomplexen leefbaar en is het er prettig wonen.
Wij zijn actief in de bestrijding van woonoverlast, buurtbemiddeling, schuldsanering en
hanteren een laatste kansbeleid. Daarnaast verhogen we bij renovaties de veiligheid door het
aanbrengen van inbraakbeveiliging, brandpreventie, achterpadverlichting en het afsluiten van
portieken. Ook verzorgen wij het onderhoud van de algemene groenvoorziening rond onze
complexen.
4.1 Algemeen
Zowel bij groot onderhoud bij mutatie als bij planmatig onderhoud worden onze woningen
voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Graffiti en zwerfvuil worden onmiddellijk door
ons verwijderd.
Overlastsituaties worden veelal gezamenlijk met de politie
besproken en aangepakt. Gedurende 2017 hebben diverse
gesprekken met huurders plaatsgevonden met betrekking tot
burengeschillen/overlastsituaties. Overlast wordt in overleg
met de wijkagenten besproken, waarbij gezamenlijk naar
buiten getreden wordt. Huisbezoeken maken hiervan deel
uit. Daarnaast hebben wij samen met de wijkagent diverse
wijken bezocht. Hier zijn wij gezamenlijk opgetreden tegen
wantoestanden zoals het illegaal dumpen van puin, overlast
ten gevolge van o.a. slecht onderhoud van tuinen en
erfafscheidingen.
Winterperiode
Maaskant Wonen zorgt er gedurende de winterperiode voor dat de toegangspaden rondom de
seniorencomplexen sneeuw- en ijsvrij zijn.
Hennepteelt
Als gevolg van hennepteelt/overtreding Opiumwet in woningen hebben wij in 2017 zeven
nieuwe procedures tot ontbinding van een huurovereenkomst gestart. De bewoners van vier
woningen hebben niet gekozen om de huur vrijwillig op te zeggen, maar gekozen voor de
gerechtelijke procedure. In deze zaken zijn de procedures in gang gezet. In twee zaken heeft
de gemeente Stein gebruik gemaakt van het zogenaamde Damoclesbeleid. Hierdoor hebben wij
de beide huurovereenkomsten buitengerechtelijk kunnen ontbinden. In twee zaken lopen de
gerechtelijke procedures.
23
In één hennepzaak, daterend uit 2014, is in 2016 uitspraak gedaan. Hiertegen hebben wij
hoger beroep ingesteld. In 2017 heeft een aantal rolzittingen plaatsgevonden.
In drie hennepzaken hebben de huurders ervoor gekozen om vrijwillig de huur te beeindigen.
In het kader van een zo effectief mogelijke bestrijding van hennepteelt werken we binnen een
in 2006 afgesloten hennepconvenant, samen met de corporaties in de Westelijke Mijnstreek, de
Politie Limburg Zuid, het Openbaar Ministerie, Essent, UWV en de regiogemeenten.
Zeer moeilijk plaatsbaren (ZMP-ers)
Ten aanzien van de doelgroep ‘Zeer moeilijk plaatsbaren’ (ZMP-ers) participeren wij in
regionaal verband in een samenwerkingsovereenkomst tussen het Streekgewest/GGD Zuid
Limburg en zeven corporaties. In deze overeenkomst is afgesproken dat de GGD één fulltime-
equivalent (fte) beschikbaar stelt ten behoeve van de vangnetwerkzaamheden voor deze
doelgroep. De kosten hiervan worden naar rato van het aantal woningen over de zeven
deelnemende corporaties verdeeld. Corporaties kunnen huurders met diverse problemen (zoals
verslaving, overlastgevend gedrag, wanbewoning en dergelijke) hier aanmelden voor
professionele begeleiding. In 2017 hebben wij geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
Voor wat betreft het woongedrag van deze huurders zijn alle betrokken partijen (het
Veiligheidshuis, PIW (Partners In Welzijn) en Hulp at Home tot op heden positief.
Housing Westelijke Mijnstreek
We nemen deel aan het project Housing Westelijke Mijnstreek. Dit is een
samenwerkingsverband van de gemeenten, S.W.W.M. en verschillende zorgorganisaties die in
de regio actief zijn (LEVANTOgroep, Zuyderland, Moveoo, Koraalgroep, Gastenhof en Wonen
Plus) met als doel om dak- en thuisloosheid te voorkomen en kansarme mensen te
ondersteunen bij de stap naar zelfstandig wonen.
Housing Westelijke Mijnstreek is bedoeld voor dak- en thuislozen die tijdelijk in een
beschermde woonomgeving of opvangvoorziening verblijven en hun eigen toekomst weer op
willen bouwen. Maar ook voor mensen die door hun huurdersgedrag, bijvoorbeeld door
financiële problemen, in het verleden (tijdelijk) niet in aanmerking komen voor toewijzing van
een woning. Wij hebben in 2017 een woning verhuurd via Housing Westelijke Mijnstreek. Een
aantal kandidaten die via Housing zijn voorgedragen hebben om hun moverende redenen
elders huisvesting aanvaard.
Schuldsanering
In 2017 hebben wij ons beleid met betrekking tot huisbezoek bij huurders met een
huurachterstand van meer dan twee maanden gecontinueerd. Dit vindt plaats voordat wij
vorderingen in handen van de deurwaarder stellen. Doel van dit huisbezoek is om huurders een
laatste kans te bieden een betalingsregeling te treffen. Huurders ervaren deze huisbezoeken als
positief omdat de drempel vervalt om naar ons kantoor te komen om de financiële problemen
te bespreken. De resultaten met betrekking tot deze acties zijn terug te vinden in de cijfers van
de huurachterstand. Ondanks onze inspanningen en huisbezoeken hebben wij in 2017
negentien keer een deurwaardersprocedure moeten starten. In de meeste gevallen hebben wij
een betalingsregeling kunnen treffen maar in vier zaken hebben wij de ontruiming moeten
aanzeggen. In alle zaken hebben de betreffende huurders nog een regeling kunnen treffen,
waardoor zij de ontruiming hebben kunnen voorkomen. Ondanks dat wij ook slepers (huurders
die de huur structureel één maand te laat betalen en hun betalingspatroon weigeren te wijzigen
ondanks diverse aanmaningen) aan de deurwaarder hebben doorgegeven, is het aantal
deurwaarderszaken zelfs gedaald. In 2015 betrof dit 30 zaken, in 2016 29 zaken en in 2017 19
zaken.
Daarnaast hebben wij met de gemeente Stein afgesproken dat wij, voordat de deurwaarder
wordt ingeschakeld, de schuldhulpverlening een signaal geven. Zij kunnen vervolgens de
24
betreffende klant eerst vanuit de gemeente benaderen. In 2017 is hiervoor een convenant
opgesteld die in 2018 wordt vastgesteld.
Laatste kansbeleid
In 2010 zijn de kaders van het laatste kansbeleid op papier gezet. Uitgangspunt is om zowel
intern als extern duidelijkheid te verschaffen met betrekking tot de laatste kans die wij aan
probleemhuurders op het gebied van gedrag en/of betaling willen bieden. Uiteraard zal elke
kwestie zorgvuldig gewogen dienen te worden vooraleer nadere besluitvorming met betrekking
tot het bieden van deze laatste kans plaatsvindt. In het verslagjaar hebben wij niemand een
laatste kans hoeven te bieden.
Woonfraude
In 2017 hebben we geen signalen met betrekking tot illegale verhuur/onderverhuur ontvangen.
Buurtbeheerder
Wij beschikken over een buurtbeheerder. Deze buurtbeheerder fungeert als aanspreekpunt
voor bewoners met betrekking tot de netheid en veiligheid van de woonomgeving. Daarnaast is
de buurtbeheerder verantwoordelijk voor de schoonmaak- en tuincontrole en houdt toezicht op
het juiste gebruik van brandgangen en algemene ruimten. In samenwerking met de teamleider
woondiensten en de opzichter dagelijks onderhoud zorgt de buurtbeheerder voor een optimale
leefbaarheid in de wijk. Vragen en klachten van bewoners worden zorgvuldig afgehandeld. We
streven naar snelle en effectieve oplossingen. Daarnaast behandelt de buurtbeheerder alle
voorkomende overlastzaken. We moeten helaas constateren dat de problemen van en met
huurders steeds complexer worden en dat we steeds vaker geconfronteerd worden met
verwarde personen.
DOP
De gemeente Stein heeft in 2012 een nieuwe werkwijze geïntroduceerd om de betrokkenheid
van de bewoners bij hun wijk of dorp te vergroten, het dorpsontwikkelingsproces (DOP). Bij de
DOP’sgewijze aanpak staan de dorpen en inwoners centraal. Inwoners gaan in dialoog met
elkaar over de huidige situatie en de toekomst van het dorp en ze bepalen samen wat er op de
agenda komt van het DOP. Inwoners werken aan oplossingen die ze zelf, of samen met andere
partijen, bedenken.
In 2017 hebben wij actief geparticipeerd in diverse werkgroepen die vanuit het DOP zijn
opgericht. Het betreft initiatieven in de wijken Nieuwdorp en Oud Stein. In de wijk Oud Stein
zijn wij doende geweest, naast problematiek met betrekking tot geluidsoverlasten fijnstof, met
de invulling van een braakliggend stuk grond. Hiervoor is een infoavond voor omwonenden
georganiseerd en hebben verkennende gesprekken met de gemeente plaatsgevonden.
Sociaal team
In 2017 is het sociaal team binnen de gemeente Stein opgeheven. In dit sociaal team werden
diverse thema’s aan de orde gesteld en verbindingen gelegd met gemeente, politie en een
divers scala van zorg- en welzijnspartijen. Er is door de gemeente Stein gekozen voor een
andere methodiek, namelijk het instellen van dorpenteams waarvan de samenstelling kan
wisselen afhankelijk van de casus welke besproken wordt. Daarnaast wordt vanuit specifieke
problemen een plan van aanpak opgesteld onder het motto, één regisseur, één plan van
aanpak. Hierdoor voorkom je dat een partij aan een casus werkt zonder dat zij op de hoogte
zijn van eventuele andere betrokken partijen.
25
5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer
In het verslagjaar hebben wij regelmatig overleg gevoerd met de huurdersbelangenvereniging
HBV Maaskant. De wederzijdse taken en bevoegdheden evenals de te bespreken thema's zijn
vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die in 2017 geactualiseerd is. Met de HBV
Maaskant is gesproken over het huurprijsbeleid 2017, de jaarstukken, de onderhouds- en
financiële begrotingen, onze nieuwbouw-, herstructurerings- en revitalisatieplannen en diverse
actuele ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. Ook dit jaar heeft het overleg
weer op een prettige en constructieve wijze plaatsgevonden. Daarnaast hebben onze
medewerkers actief deelgenomen aan de ledenvergadering van de huurdersorganisatie, onder
andere door het geven van toelichting op onze plannen of door het beantwoorden van vragen
van huurders.
We informeren onze huurders en woningzoekenden via onze website www.maaskantwonen.nl.
De vernieuwde website, die in 2015 gelanceerd is, hebben wij gedurende het verslagjaar
adequaat van alle nieuwe ontwikkelingen en informatie voorzien. Daarnaast hebben wij het
plaatsen van vrijkomende woningen en nieuwsberichten op Facebook gecontinueerd.
Daar waar bijzondere kwesties spelen zoals herstructurering en ingrijpende
onderhoudswerkzaamheden worden de betreffende huurders persoonlijk of via
voorlichtingsbijeenkomsten geïnformeerd. Er is een voorlichtingsbijeenkomst geweest over de
energetische maatregelen bij 99 woningen in Elsloo en Meers. Daarnaast zijn deze bewoners
individueel bezocht om aanvullende informatie te verstrekken en vragen te beantwoorden.
De bewoners van de energieprojecten in de Winandusstraat, Tiendstraat en schildersbuurt zijn
allen individueel geïnformeerd middels huisbezoeken en schriftelijke documentatie.
Er is een werkgroep van personen uit de Van der Marckstraat, waarmee het onderhoudstraject
wordt afgestemd. Deze groep vergadert geregeld in bijzijn van een van onze medewerkers en
vertegenwoordiging van de huurdersbelangenvereniging. Ook voor wat betreft de overige
planmatige onderhoudswerkzaamheden worden de huurders tijdig schriftelijk in kennis gesteld.
Van deze correspondentie ontvangt de huurdersbelangenvereniging een afschrift.
5.1 Vertegenwoordiging in de raad van toezicht
Volgens artikel 11 van onze statuten hebben de huurders en de in het
belang van die huurders werkzame organisaties het recht om voor
twee zetels in de raad van toezicht een persoon uit hun kring voor te
dragen voor benoeming. De organisaties hebben van dit recht gebruik
gemaakt. In het verslagjaar waren de heren Bongaerts en Schrijer lid
van de raad van toezicht, op voordracht van de HBV Maaskant.
5.2 Regionale klachtencommissie
Wij stellen onze huurders en woningzoekenden in de gelegenheid om klachten over ons
handelen of nalaten in te dienen bij een geschillencommissie. Deze Regionale
klachtencommissie is een initiatief van de woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek die
samenwerken in het Samenwerkingsverband van Woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek
(S.W.W.M.). De samenstelling en werkwijze van deze commissie zijn in een klachtenreglement
nader omschreven. Bij de Regionale klachtencommissie is in 2017 één klacht ingediend over
Maaskant Wonen. Deze klacht is ongegrond verklaard.
26
6. Wonen en zorg
Dankzij het taakveld Wonen en zorg levert de toegelaten instelling een bijdrage aan de
totstandkoming van huisvesting voor personen die zorg en/of begeleiding nodig hebben.
Een aantal oudere huurders is nog afnemer van het ServicePlus-dienstenpakket dat destijds
door Vivantes Zorggroep aan oudere bewoners werd aangeboden. Wij hebben in 2013 besloten
om de bestaande abonnementen te continueren maar geen nieuwe abonnementen meer aan te
bieden. De Vivantes Zorggroep heeft in 2016 het ServicePlus-dienstenpakket overgeheveld
naar Benefits. Het aantal deelnemers zal jaarlijks afnemen.
Door de gemeente Stein is het zogenaamde zorgtafeloverleg in 2017 opgeheven. Er wordt
ingezet op zogenaamde dorpenteams. Het doel van de dorpenteams is het investeren in
preventie en samenwerking tussen professionals, gebiedsnetwerken en burgerinitiatieven die
actief zijn in het sociaal domein.
Enkele kenmerken van de dorpenteams:
Dorpenteams bespreken casuïstiek (meervoudige problematiek) én
gebiedsvraagstukken;
Er is daarbij speciale aandacht voor betrokkenheid en regie van inwoners en het samen
vinden van maatwerkoplossingen;
Dorpenteams bestaan uit een vaste kern van interne en externe professionals
gespecialiseerd op het gebied van leefbaarheid, welzijn, ondersteuning en participatie;
Dit team onderhoudt nauwe lijnen met elkaar, de gebiedsnetwerken en overige
ketenpartners, ambtenaren en burgerinitiatieven;
Er komen 3 dorpenteams voor de gebieden Elsloo (incl. Catsop, Meers en Maasband),
Stein en Urmond (incl. Berg en Nattenhoven);
Dorpenteams houden een periodiek overleg (eens per 6 weken) in het betreffende dorp;
De dorpenteams starten najaar 2017 en evalueren in juni 2018;
In beginsel ligt de regie bij de gemeente (voorzitterschap/coördinatie), waarbij zij
sturen op een gezamenlijk proces in belang van alle partijen.
Daar waar nodig schuiven wij vanuit onze expertise aan bij de dorpenteams.
27
7. Financieel beleid en beheer
7.1 Algemeen beleid
De jaarstukken 2017 zijn opgesteld conform de door de Raad voor de Jaarverslaggeving
herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (2016).
In de jaarrekening 2017 is het bezit gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat (full-
versie), dit ten gevolge van de nieuwe Woningwet (ingegaan op 1 juli 2015). Ten opzichte van
2016 heeft een markttechnische opdate plaatsgevonden door de taxateur.
Voor ons is de kasstroom uit de operationele activiteiten een belangrijk gegeven omdat dit
aangeeft of de reguliere exploitatie van de corporatie rendabel is.
De kasstroom uit de operationele activiteiten vertoont een positief saldo van 1.951.000 euro.
Wij bewaken onze kasstromen zorgvuldig. Maandelijks stellen we voortschrijdende begrotingen
op van de inkomende en uitgaande kasstromen die we vervolgens voortdurend bewaken en
kijken of er bijstellingen nodig zijn. Naast de kasstroom uit operationele activiteiten volgen we
ook de kasstromen uit investeringsactiviteiten en de kasstromen uit financieringsactiviteiten.
Het jaarresultaat over 2017 bedraagt 69.000 euro positief. Ten opzichte van 2016 neemt het
nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille met circa 2.368.000 euro af. Dit wordt in
belangrijke mate veroorzaakt door stijgende onderhoudslasten ad 2.335.000. Het netto
gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille neemt af met 104.000 euro. De
waardeveranderingen vastgoedportefeuille nemen met circa 3.042.000 euro af. Dit wordt in
belangrijke mate veroorzaakt door niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille. De overige organisatiekosten nemen met 191.000 euro toe. Mede door de
fiscale winst in 2017 neemt het belastingresultaat af met 4.018.000 euro.
Door de nieuwe waarderingsgrondslag is de solvabiliteit (77 procent)
hoog.
Uit de later in dit verslag gepresenteerde financiële kengetallen blijkt
dat wij een goede financiële positie hebben. Dit vormt een stevige
basis voor de fusiecorporatie Zaam Wonen. Ondanks onze goede
financiële positie blijven we de ontwikkeling van onze beheerkosten
goed volgen. In de Aedes benchmark 2017 scoren we op het onderdeel
‘Bedrijfsvoering’ een B en zitten we zodoende in de middengroep.
7.2 Ontwikkelingen in 2017
Woningwet
Maaskant Wonen heeft voor het waarderen van haar volledig vastgoed een markttechnische
update laten plaatsvinden ten opzichte van de full-waardering 2016 door de externe taxateur.
Scheiding DAEB/niet-DAEB
De Autoriteit heeft Maaskant Wonen per brief van 18 september 2017 vrijstelling verleend voor
het scheiden van DAEB/niet-DAEB activiteiten. Dit conform het ingediende verzoek om in
aanmerking te komen voor het verlicht regime.
Reglement financieel beleid en beheer
Om inzicht te geven in de wijze waarop Maaskant Wonen haar financiële continuïteit borgt
hebben wij conform de Woningwet in 2016 een Reglement financieel beleid en beheer
opgesteld. Als uitganspunt voor dit model is het door Aedes opgesteld model als uitganspunt
gehanteerd. Op 12 oktober 2016 is het reglement goedgekeurd door de Autoriteit
woningcorporaties. Op 14 november 2017 is het addendum bij het Reglement financieel beleid
en beheer goedgekeurd door de Autoriteit woningcorporaties.
28
7.3 Financiële kengetallen
Interest Coverage Ratio (ICR)
De ICR laat zien of de exploitatie van de corporatie voldoende winstgevend is. De ratio wordt
berekend door de exploitatiekasstroom te delen door de financieringslasten. De ICR bedroeg
2,7 per 31 december 2017 (2016: 4,0). Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
hanteert als minimale norm 1,4.
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
De DSCR geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente
en aflossing. Hoe hoger de DSCR, hoe gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen
volgens het WSW en bedroeg 3,0 per 31 december 2017 (2016: 3,5).
Loan to value
Loan to value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel, de financiering
uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Uitgaande van de bedrijfswaarde
bedraagt deze ratio per 31 december 2017 40,06 procent (2016: 46,66 procent). Het WSW
hanteert een maximum van 75 procent.
Solvabiliteit
Het eigen vermogen komt in 2017 uit op 131.843.887 euro. Het solvabiliteitscijfer ultimo 2017
bedraagt 77 procent (2016: 77 procent).
7.4 Bevindingen Autoriteit Woningcorporaties (Aw)
Het jaarlijks integraal beoordelen van corporaties zal vanaf 2017 op een andere wijze
plaatsvinden. Daar waar in het verleden corporaties de oordeelsbrief voor 1 december
ontvingen zullen corporaties gedurende het jaar beoordeeld worden. Voor wat betreft het
verslagjaar 2016 zal dit in de eerste helft van 2018 plaatsvinden.
Wel heeft er een oordeel ten aanzien van staatssteun- en passendheidsnorm over het
verslagjaar 2016 plaatsgevonden. Maaskant Wonen voldoet aan de norm inzake passenheid.
Ook voldoen wij aan de toewijzingseisen van de staatssteunregeling.
7.5 Treasury
Leningportefeuille
Ultimo 2017 bedraagt de totale leningportefeuille 35,2 miljoen euro (in 2016: 34,8 miljoen
euro). Van de leningportefeuille is 34,0 miljoen euro geborgd door het WSW. De gemiddelde
rentevoet van de leningportefeuille over 2017 bedraagt 3,17 procent (in 2016: 3,33 procent).
Naast de bijstorting van 1,3 miljoen euro op de lening met variabele hoofdsom hebben er in
2017 geen financieringsactiviteiten plaatsgevonden.
Kredietfaciliteit
Voor ons tijdelijke liquiditeitstekorten konden we gebruik maken van een kredietfaciliteit van
2,4 miljoen euro bij de BNG Bank. Ultimo 2017 wordt geen gebruik gemaakt van deze
kredietfaciliteit.
WSW borgingsplafond
Op basis van de Prospectieve informatie (dPi) 2016 heeft het WSW het borgingsplafond voor de
jaren 2017 tot en met 2019 vastgesteld.
29
Overzicht borgingsplafond:
2017 2018 2019
Geborgde leningportefeuille WSW per 1 januari
35.142.000
Financieringsbehoefte DAEB* 3.230.000 1.743.000 4.398.000
Interne financieringsbronnen -2.042.000 -3.446.000 -4.089.000
Borgingstegoed -2.070.000 0 0
Borgingsplafond ultimo jaar 34.260.000 32.557.000 32.866.000 * Diensten van Algemeen Economisch Belang
WSW borgbaarheidsverklaring
Op 31 mei 2017 heeft WSW (op basis van het jaarverslag 2016 en de actuele
prognosegegevens) verklaard dat wij voldoen aan de eisen die het WSW stelt aan een
corporatie als deelnemer. Wel vraagt WSW aandacht voor de uitwerking van het
transitieprogramma.
Derivaten
Wij maken geen gebruik van derivaten.
Beleggingen
In 2017 hebben wij tijdelijk overtollige middelen gestort op een bedrijfsspaarrekening van de
Rabobank.
7.6 Investerings- en huurbeleid
Investeringen
De investeringen in 2017 ad 3.727.000 euro hebben betrekking op:
Investeringen in de bestaande complexen 3.467.000 euro.
Er is voor een bedrag van 2.467.000 euro geïnvesteerd in het revitaliseringsproject Van der
Marckstraat. Daarnaast is er voor 1.000.000 euro geïnvesteerd in de overige complexen. Dit
betreft onder andere investeringen waartegenover een huurverhoging staat,
levensduurverlengende maatregelen en renovaties duurder dan € 30.000 per woning.
De uitgaven die betrekking hebben op de realisatie van nieuwbouwprojecten, bedragen
122.000 euro. Dit bedrag heeft volledig betrekking op de bouwkosten van het
herstructureringsproject Paulus Potterstraat te Elsloo.
In het verslagjaar is voor een bedrag van 137.000 euro geïnvesteerd in onroerende en
roerende zaken ten dienste van de exploitatie. De belangrijkste investeringen hebben
plaatsgevonden voor vernieuwbouw kantoorpand en automatiserings toepassingen.
Desinvesteringen
In 2017 zijn in totaal 3 woningen verkocht en een woning, eerder verkocht onder voorwaarden
is teruggekocht. Één van de drie verkochte woningen stond ultimo 2016 onder de post
Voorraden op de balans. De daadwerkelijke opbrengst is 10.000 euro lager dan de
balanswaarde. De opbrengst van de overige twee woningen bedroeg 186.000 euro. De
marktwaarde van de verkochte woningen was 201.000 euro en de verkoopkosten bedroegen
12.000 euro. Verwacht wordt dat de woningen die ultimo 2016 zijn opgenomen bij de
Voorraden een negatief verkoopresultaat hebben van 17.000 euro. Tevens ontvingen wij in
2017 een vergoeding in het kader van het speculatiebeding ad 11.000 euro. De teruggekochte
verkoopwoning onder voorwaarden is ultimo 2017 opgenomen onder de Voorraden. De
terugkoop en verwachte verkoop van deze woning zal resulteren in een negatief resultaat van
25.000 euro. Als de doorberekende organisatiekosten ad 16.000 euro in mindering wordt
gebracht op bovenstaande resteert een negatief verkoopresltaat ad 84.000 euro.
30
Huren
De gemiddelde huurstijging per 1 juli bedroeg 0,3 procent.
7.7 Interne risicobeheersing- en controlesystemen
Ondernemingsplan en jaarplan
Ook voor het jaar 2017 is een jaarplan opgesteld dat afgeleid is van ons ondernemingsplan
‘Samen verantwoordelijk’. Dit ondernemingsplan heeft betrekking op de periode 2016-2019.
Toetsing van het jaarplan vindt plaats via de kwartaalrapportages die ook door de raad van
toezicht besproken worden.
Risicomanagement
In 2016 hebben wij een traject doorlopen om risicomanagement systematisch in te bedden in
de organisatie. Vanaf de start zijn alle geledingen van de organisatie betrokken bij het traject
risicomanagement en maakt risicomanagement nu onderdeel uit van de Planning & Control-
cyclus. Over de risico’s en risicobeheersingsmaatregelen wordt gerapporteerd in de
kwartaalrapportage.
Soorten risico’s
Ons risicomanagement is verdeeld in drie onderdelen:
1. Risico’s die op de een of andere wijze het behalen van de doelstellingen van de
organisatie (vastgelegd in het ondernemingsplan) beïnvloeden.
Voor het in kaart brengen van de risico’s die de doelstellingen van ons
ondernemingsplan beïnvloeden, hanteren we een strategiekaart. De strategiekaart geeft
inzicht in de doelstellingen, kritieke succesfactoren en de risico’s van Maaskant Wonen.
De doelstellingen zijn afgeleid van het ondernemingsplan. In verschillende sessies met
het MT en een afvaardiging van de medewerkers zijn de kritieke succesfactoren bepaald
waarna de risico’s aan deze kritieke succesfactoren zijn gekoppeld. Deze kritieke
succesfactoren hebben een grote invloed op de realisatie van de doelstellingen,
waardoor het beheersen van de risico’s bij deze kritieke succesfactoren van essentieel
belang is.
2. Risico’s waarop we door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden
beoordeeld.
In januari 2016 hebben we met een werkgroep bestaande uit MT en een afvaardiging
van het personeel de 24 business risks-vragen van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw besproken en zijn we tot een risico-oordeel gekomen. De conclusies
hiervan zijn gedeeld met de raad van toezicht. De oordelen zijn vastgelegd in een
schema waarin een aantal risico’s zijn gekoppeld aan de risico’s die terugkomen in de
strategiekaart van het eerste onderdeel.
3. Frauderisico’s.
Bij risicomanagement gaan wellicht de eerste gedachten uit naar dit onderdeel, de
frauderisico’s. Deze risico’s zijn in eerste instantie in kaart gebracht in overleg met
diverse medewerkers. Hierna is het ingevulde model door het MT beoordeeld en
geaccordeerd.
De raad van toezicht wordt via de kwartaalrapportage geïnformeerd over de actuele stand van
zaken.
In 2017 was de ketensamenwerking op het gebied van dagelijks onderhoud het belangrijkste
strategische risico. In de opstartfase stonden de klanttevredenheid en de voorziene
kostenbesparing onder druk. Via een stageopdracht heeft Maaskant Wonen in 2017 onderzoek
gedaan naar verbetermogelijkheden. Het onderzoek heeft geresulteerd in een aantal
gezamenlijke acties. Hoewel de cijfers verbetering laten zien is verdere optimalisering van
werkprocessen nodig.
31
Administratieve organisatie & Interne controle (AO/IC)
In 2017 is de lijn uit voorgaande jaren voortgezet om te komen tot een verdere optimalisatie
van de AO/IC. Voor de beschreven processen zijn procesverantwoordelijken aangewezen die
ervoor zorgen dat de procesbeschrijvingen periodiek beoordeeld en geactualiseerd worden. In
de loop van het jaar vinden diverse verbijzonderde controles plaats, ook op processen die (nog)
niet beschreven zijn. Bij een aantal kritische processen zoals woningverkopen en
woningtoewijzing vindt een uitgebreidere verbijzonderde controle plaats. Interne controle heeft
een doorlopend karakter en is ingebed in het reguliere werk van medewerkers. Over de
bevindingen en aanbevelingen van de controles wordt gerapporteerd aan de directie. Via de
kwartaalrapportages wordt ook de raad van toezicht hiervan in kennis gesteld.
Toetsingskader investeringen
Ons toetsingskader voor investeringen bestaat uit de volgende beleidsstukken:
financieel beleid en beheer;
calculatiestatuut;
inkoopbeleid.
De procesgang bij investeringen wordt daarnaast getoetst aan een procesbeschrijving die vanaf
het eerste initiatief tot de realisatie van een project inzichtelijk maakt welke activiteiten er
moeten plaatsvinden en wie deze uitvoert. Door middel van fasedocumenten wordt de raad van
toezicht geïnformeerd over de voortgang van projecten. De raad dient de fasedocumenten goed
te keuren alvorens een volgende fase wordt gestart. In het calculatiestatuut zijn de
rendementseisen die we bij investeringen hanteren concreet ingevuld.
Derivaten
Net als voorgaande jaren hebben wij besloten, ook in 2017, geen gebruik te maken van
derivaten om renterisico’s af te dekken. We lopen daarom uit dien hoofde geen financiële
risico’s.
32
7.8 Algemene kengetallen
2017 2016
Gegevens woningbezit
Goedkope woningen (< € 414,02) 279 230
Betaalbare woningen (€ 414,02-635,05) 1.384 1.329
Dure woningen(> € 635,05) 197 294
Totaal woningen en woongebouwen 1.860 1.853
Terugkoop VOV en te koop staande woning 1 0
Overig 1 1
Subtotaal 1.862 1.854
Garages en parkeerplaatsen 282 282
Totaal 2.144 2.136
Gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat per woning in € 89.286 87.000
Gemiddelde bedrijfswaarde per woning in € 45.785 41.144
Gemiddelde historische kostprijs
(exclusief afschrijvingen) per woning in €
47.683
45.064
Mutaties in het woningbezit
Aantal opgeleverd 10 -
Aantal verkocht 3 5
Waarvan verkocht met 10 % korting 3
Aantal sloop 0 12
Kantoorpand verkocht 0 1
Parkeerplaatsen uit exploitatie 0 1
Kwaliteit van het woningbezit
Planmatig onderhoud per woning in € 1.353 903
Niet planmatig onderhoud per woning in € 348 375
Energetisch onderhoud in € 995 179
Totaal onderhoud per woning in € 2.696 1.458
Verhuur van woningen
Huurstijging in % per 1 juli 0,3 0,6
Mutaties in % totaal aantal woningen 8,1 7,4
Huurachterstand in % jaarhuur 0,51 0,47
Huurderving in % jaarhuur 0,62 0,37
Financiën
Solvabiliteit in % 77 77
Rentabiliteit totaal vermogen in % 0,04 5,71
Eigen vermogen per woning in € 70.884 71.114
Interest Coverage Ratio 2,7 4,0
Debt Service Coverage Ratio 3,0 3,5
Loan to value in % 40,06 46,66
Personeelsbezetting
Aantal personeelsleden incl. directieleden 15 16
Fulltime formatieplaatsen 13,4 14,9
33
7.9 Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie.
De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat is in overeenstemming
met het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaald. Op basis van dit
waarderingshandboek is Maaskant Wonen met het volledige bezit in een krimpgebied verplicht
om de full-versie taxatie toe te passen. Hierbij is het inschakelen van een externe taxateur
verplicht. In de full-versie taxatie is het volgens handboek mogelijk om op basis van toetsing
door een externe taxateur om tot een aanpassing van de op basis van het handboek
modelmatig vastgestelde waarde te komen. Deze aanpassingen zijn beperkt tot een twaalftal in
dit handboek gestelde vrijheidsgraden ( o.a. markthuur, exit yield, leegwaarde, onderhoud en
discontovoet ). De door Maaskant Wonen ingeschakelde externe taxateur heeft gekozen voor
aanpassingen in de markthuren, leegwaarde, disconteringsvoet en exit yield.
Na het toepassen van de full-taxatie komt de marktwaarde in verhuurde staat uit op
167.283.000 euro. De bedrijfswaarde bedraagt 85.701.000 euro.
Per 31 december 2017 is in totaal 88.026.000 euro aan ongerealiseerde herwaarderingen in de
overige reserves begrepen (2016: 88.710.000 euro) uit hoofde van de waardering van het
vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed
is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee
conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide
ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De
realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid
van Maaskant Wonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze)
verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie
te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen
zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Het
bestuur van Maaskant Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de
herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn
realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het
DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa
81.086.000 euro. Dit impliceert dat circa 62% van het totale eigen vermogen niet of eerst op
zeer lange termijn realiseerbaar is.
Opbouw eigen vermogen (x € 1.000)
Eigen vermogen op basis van de marktwaarde in
verhuurde staat
€ 131.844
Af: Volkshuisvestelijke vermogensbestemming (
Marktwaarde in verhuurde staat -/- Marktwaarde
o.b.v. streefhuren en doorexploiteerscenario )
23% € 30.333
Eigen vermogen minus volkshuisvestelijke
vermogensbestemming
€ 101.511
Af: Bedrijfsmatige vermogensbestemming 50% € 50.753
Verwacht eigen vermogen o.b.v. bedrijfswaarde € 50.758
34
Indien de marktwaarde in verhuurde staat bepaald wordt door de markthuur te vervangen door
de lagere streefhuur en het gehele bezit door te exploiteren in plaats van uit te ponden komt
de marktwaarde 30.333.000 euro lager uit. Dit gedeelte van het eigen vermogen verbonden
aan de volkshuisvestelijke bestemming (23 procent) achten wij dan ook niet of eerst op zeer
lange termijn realiseerbaar.
Het verwacht eigen vermogen o.b.v. bedrijfswaarde ligt lager (50 procent) dan het eigen
vermogen minus de volkshuisvestelijke bestemming. Dit noemen we de bedrijfsmatige
vermogensbestemming. Hogere bedrijfslasten als gevolg van ons maatschappelijke karakter:
inzet op gebied van leefbaarheid, buurtbemiddeling, verplichte woningtoewijzingen en de extra
administratieve lasten als gevolg van de toegenomen eisen op gebied van verslaglegging en
verantwoording. Daarnaast zorgt de meer dan noodzakelijke inzet op onderhoud en
verbetering van ons vastgoed voor een lagere bedrijfswaarde.
35
8. Verklaring van het bestuur
Het bestuur verklaart hierbij dat alle beschikbare middelen van Maaskant Wonen in 2017
uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed.
Tevens verklaart het bestuur dat er in het verslagjaar geen transacties hebben plaatsgevonden
waarbij tegenstrijdige belangen aan de orde waren.
Stein, juni 2018
Het bestuur van Maaskant Wonen,
K.A.G. Smitsmans,
directeur-bestuurder
36
9. Verslag van de Raad van Toezicht
Bestuurlijke organisatie
De bestuurlijke organisatie bij Maaskant Wonen is ingericht volgens het zogenaamde
tweelagen-model, met een eenhoofdige raad van bestuur en een raad van toezicht.
Bestuur/directie
Het bestuur of de directie is verantwoordelijk voor de voorbereiding, vaststelling en uitvoering
van beleid. De directie van Maaskant Wonen werd gedurende het verslagjaar gevormd door
K.A.G. (Karel) Smitsmans (1958).
De bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in de statuten. De directeur-
bestuurder heeft geen nevenfuncties.
Raad van toezicht
De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang
van zaken binnen de corporatie. De raad staat het bestuur tevens met raad terzijde. Op 31
december 2017 waren de volgende personen lid van de raad van toezicht:
S.J.A.M. Ackermans (1971), lid; concerncontroller Koraal Groep.
J.C.G. Bongaerts (1952), vice-voorzitter/lid op voordracht van de HBV Maaskant;
zelfstandig adviseur.
F.H.W. Schrijer (1952), lid/op voordracht van de HBV Maaskant; operations manager
Alro BV Dilsen-Stokkem.
J.P.J. Stoffens (1970), voorzitter; directeur Private Banking Zuid Limburg F. van
Lanschot Bankiers Maastricht.
Een lijst met nevenfuncties is beschikbaar.
De samenstelling van de raad is in de loop van het verslagjaar gewijzigd: De heer Janssen is
afgetreden per 1 juli jongstleden. Voor een nadere toelichting op de samenstelling van de Raad
wordt verwezen naar het rooster van aftreden.
Reglement raad van commissarissen
De raad beschikt over een reglement, het ‘Reglement raad van commissarissen’. Hierin zijn
bepalingen opgenomen over de taken en de samenstelling van de raad, de spelregels voor een
geval van belangentegenstelling, de vergaderprocedures, de informatievoorziening van het
bestuur richting de raad, benoemingen, schorsingen, ontslagen, afwezigheid van het bestuur,
overleg met derden, de verslaglegging door de raad en honoreringen.
Met uitzondering van de Treasurycommissie maakt de raad, mede gezien de omvang van de
corporatie, geen gebruik van instrumenten als commissies omdat de raad die instrumenten
afbreuk vindt doen aan de verantwoordelijkheid van iedere toezichthouder voor het totale
functioneren van de corporatie. Namens de raad van toezicht neemt – conform het
Treasurystatuut - de heer Ackermans als toehoorder deel aan het Treasuryoverleg.
Profielschets voor de raad van toezicht
Maaskant Wonen beschikt over een uitgebreide profielschets voor het bestuur en de raad van
toezicht. De profielschets voor de raad van toezicht is verbijzonderd in zeven onderdelen:
volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening;
vastgoedontwikkeling en -beheer/projectontwikkeling;
financiën, control en risicobeheersing;
juridisch en governance;
bedrijfsvoering/organisatie;
voorzitter;
vertegenwoordiger huurdersbelangenvereniging (HBV).
Als team dient de raad van toezicht over een aantal basisvaardigheden te beschikken ten
aanzien van open cultuur, zelfreflectie, rolopvatting en samenstelling. Daarnaast zijn de
volgende criteria voor de individuele commissaris van belang: authenticiteit, bestuurlijk inzicht,
37
helikopterview, integriteit en moreel besef, maatschappelijke (omgevings-) sensitiviteit en
verantwoordelijkheid, onafhankelijke oordeelsvorming, teamspeler, vakinhoudelijke kennis en
visie en zelfreflectie.
Visie op toezicht en bestuur
Maaskant Wonen heeft een ‘Visie op toezicht en bestuur’ opgesteld waarin de taakopvatting
van de raad van toezicht is vastgelegd. De raad houdt toezicht op het functioneren en
presteren van de organisatie, treedt op als werkgever voor de directeur-bestuurder en staat
het bestuur met raad terzijde. De directeur-bestuurder is als eerste verantwoordelijk voor het
functioneren en presteren van de organisatie en legt daarover verantwoording af aan de raad
van toezicht.
De raad van toezicht vervult zijn functie vanuit een maatschappelijk perspectief. Dat wil zeggen
dat hij op de eerste plaats let op het behalen van de maatschappelijk gewenste doelen (de
maatschappelijke opgave) van de corporatie. Daarnaast let de raad op de financiële continuïteit
en de effectiviteit en efficiency van de bedrijfsvoering. Hij draagt bij aan het behalen van de
doelstellingen van Maaskant Wonen door inbreng van specifieke expertise.
Rooster van aftreden
Volgens de statuten treden leden van de raad van toezicht uiterlijk vier jaar na hun benoeming
af volgens een door de raad op te maken rooster. Herbenoeming is slechts eenmaal mogelijk.
Gedurende het verslagen was geen lid van de raad van toezicht aftredend volgens rooster. Het
rooster van aftreden luidt per 31-12-2017 als volgt:
Rooster van aftreden Eerste datum van benoeming Aftredend per
S.J.A.M. Ackermans 3 november 2010 1 januari 2018*
J.C.G. Bongaerts (op voordracht huurdersorganisatie) 12 juni 2013 11 juni 2021
F.H.W. Schrijer (op voordracht huurdersorganisatie) 18 december 2013 17 december 2021
J.P.J. Stoffens 10 april 2013 9 april 2021
* In verband met de fusie tussen Maaskant Wonen en Woningbeheer Born-Grevenbicht is de
heer S.J.A.M. Ackermans per 1 januari 2018 afgetreden als toezichthouder.
In 2017 zijn de heren Stoffens, Bongaerts en Schrijer herbenoemd als toezichthouder voor een
periode van vier jaar. Deze leden maken vanaf 1 januari 2018 deel uit van de Raad van
Toezicht van fusiecorporatie Zaam Wonen.
Beloning aan de directeur-bestuurder
De directeur-bestuurder, de heer Smitsmans, is bij zijn benoeming per 1 oktober 2012
ingeschaald volgens de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’ in
functiegroep C. Voor de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT) valt de heer Smitsmans onder de overgangsregeling. Dit betekent dat bestaande beloningsafspraken vier jaar worden gerespecteerd na inwerkingtreding van de
WNT-staffel (1 januari 2014), gevolgd door een afbouw van de bovenmatige bezoldiging in drie
jaar na deze vierjaars-periode.
Vergoeding aan de leden van de raad van toezicht
De leden van de raad van toezicht ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden die in
overeenstemming is met de WNT. De leden ontvangen 7.140 euro exclusief BTW, de voorzitter
8.967 euro exclusief BTW. In het verslagjaar werd aan vergoedingen in totaal uitgekeerd een
bedrag van 33.957euro exclusief BTW.
Naam Functie Totaal vast
inkomen
Variabel inkomen
Inkomen op
termijn
Belaste vergoedingen
Uitkering bij beëindiging
dienstverband
Totaal
K.A.G. Smitsmans
Directeur-bestuurder
€ 97.996 € 0 € 17.924 € 322 € 0 € 116.242
38
Vergaderingen van de raad van toezicht
De vergaderingen van de raad worden voorbereid door de directie in nauw overleg met de
voorzitter van de raad. Uitgangspunten voor de agendering zijn:
de statutaire bepalingen over vereiste voorafgaande goedkeuring van de raad voor
bepaalde bestuursbesluiten;
de afspraken die in het ‘Reglement RvC’ vastliggen over de door de raad gewenste
informatie, zodat de raad de ontwikkelingen in het bedrijf en in de branche kan volgen;
de door de raad en directie wenselijk geachte transparantie over nieuw beleid en
wijzigingen in het beleid van Maaskant Wonen;
de afspraak tussen raad en bedrijfsleiding om via sturingsinformatie zoals
kwartaalrapportages, verantwoording af te leggen over de voortgang van de
voorgenomen doelen en prestaties;
de wens van de raad om zo nu en dan ook zelf rechtstreeks contacten te onderhouden
met de accountant, de gemeente en de huurdersorganisatie.
In 2017 hebben vijf reguliere vergaderingen en één ingelaste vergadering van de raad van
toezicht plaatsgevonden. Tijdens de vergaderingen werd ook overlegd met externe
deskundigen, wat verderop wordt toegelicht. Het jaar 2017 stond in het teken van de
voorgenomen fusie met Woningbeheer Born-Grevenbicht. Dit vormde een vast agendapunt in
de vergaderingen van de Raad.
In de vergaderingen waren de belangrijkste gesprekspunten:
de goedkeuring van de jaarstukken 2016: Jaarrekening en Jaarverslag 2016;
de goedkeuring van de Financiële meerjarenbegroting 2018-2027 inclusief
Investeringsbegroting 2018-2022;
de goedkeuring van het Treasury jaarplan 2017;
de goedkeuring van het Addendum Reglement financieel beleid en beheer;
de goedkeuring van de portefeuille- en complexstrategieën 2017-2027;
de goedkeuring van het geactualiseerde investeringsstatuut;
de herbenoeming van drie leden van de Raad van Toezicht;
het vaststellen van de beloning van de leden van de Raad van Toezicht;
de benoeming door de directie van een onafhankelijke business controller voor de
fusiecorporatie Zaam Wonen;
de huurverhoging 2017;
de Managementletter 2016 (de interimcontrole van de accountant);
de kwartaalrapportages over het vierde kwartaal 2016 en het eerste, tweede en derde
kwartaal 2017;
de voortgang van nieuwbouw-, herstructurerings-/revitalisatie- en energieprojecten
zoals:
herstructurering Paulus Potterstraat/Elsloo: sloop 12 seniorenwoningen gevolgd door
vervangende nieuwbouw van 10 levensloopbestendige prefab woningen;
revitalisatie Van der Marckstraat: 42 appartementen ondergaan een bouwtechnische
make-over en worden tegelijkertijd energetisch verbeterd;
energieproject 2017: 126 eengezinswoningen verdeeld over een drietal complexen
worden energetisch verbeterd; tegelijkertijd worden de daken van 98 woningen
vernieuwd en geïsoleerd;
het fasedocument initiatief 12 woningen Heuvelstraat te Meers;
het fasedocument realisatie kantoor Zaam Wonen te Stein;
de voortgang van het project ketensamenwerking;
het visitatietraject dat eind 2017 is opgestart;
diverse rapportages zoals de ‘Oordeelsbrief 2017’, ‘Aedes benchmark 2017’ en het
‘Trendrapport Markt en klant 2016’, de brief van het ILT Indicatieve bestedingsruimte en
de brief van het WSW inzake borgbaarheid en borgingsplafond;
diverse beleidskaders zoals het ‘Strategisch voorraadbeleid 2016-2019’ en de
‘Routeplanner Woningwet’;
het rapport ‘Evaluatie Raad van Toezicht “Maaskant Wonen” 2016 dat in februari van het
verslagjaar is vastgesteld;
39
de zelfevaluatie van de Raad van Toezicht van Maaskant Wonen over 2017.
In zijn algemeenheid geldt dat de raad, naast bovengenoemde onderwerpen, alle zaken op het
terrein van financiële continuïteit, de volkshuisvestelijke prestaties, de personele situatie en de
toekomst van corporatie heeft besproken.
Op 27 september is de voltallige raad bijeengekomen voor een “in company sessie”
Governance en partnership tussen toezicht en bestuur. Bij deze sessie was ook de raad van
toezicht van Woningbeheer Born-Grevenbicht aanwezig.
Het toetsingskader van de raad van toezicht bij het uitoefenen van zijn taak
Om een oordeel te kunnen vellen over de zaken die in de vergadering ter sprake komen,
beschikt de raad over een aantal toetsingsinstrumenten. De belangrijkste daarvan zijn:
het Ondernemingsplan en het daarop gebaseerde jaarplan;
de Meerjarenbegroting;
de stuurvariabelen uit het Financieel beleid en het investeringsstatuut;
het treasurystatuut en -jaarplan;
het geactualiseerde huurbeleid 2016;
de nota Verkoopbeleid huurwoningen 2013-2017;
de gestructureerde kwartaalrapportages waarin alle verantwoordingsvelden aan bod
komen inclusief een voortschrijdende resultatenrekening per kwartaal en een
geactualiseerde eindejaar verwachting en investeringsbegroting per kwartaal;
de Managementletter van de accountant;
de gesprekken van de raad met de accountant;
de regionale prestatieafspraken.
Over het algemeen kan de raad zijn goedkeuring geven aan de voorgenomen bestuursbesluiten
die voorgelegd worden en kan hij ook instemmen met de overige zaken die ter verantwoording
of ter kennisgeving worden besproken. Op geen enkel moment heeft de raad in 2017 een
afwijkend standpunt ingenomen.
Zelfevaluatie raad van toezicht
De raad heeft de rolopvatting van ieder afzonderlijk lid en van de raad als geheel eind 2016 zelf
geëvalueerd. De resultaten van deze evaluatie zijn verwerkt in een referentiekader, het
‘Evaluatierapport Raad van Toezicht Woning Corporatie Maaskant Wonen, december 2016’.
Naar aanleiding van deze rapportage concludeert de raad dat alle scores met betrekking tot de
diverse gezichtspunten positief zijn en dat er, in vergelijking met de zelfevaluatie van 2015
sprake is van een verbeterde score. Het rapport is door de raad van toezicht vastgesteld in zijn
vergadering van 22 februari 2017.
Eind 2017 is een heeft de zelfevaluatie van de raad van toezicht over 2017 onder begeleiding
van bureau Atrivé plaatsgevonden.
Overleg met externen
De raad heeft in 2017 overleg gevoerd met externen. Zo werd de accountant uitgenodigd voor
een toelichting op het rapport van bevindingen naar aanleiding van de controle van het
Jaarverslag en de Jaarrekening 2016 van Maaskant Wonen.
40
Adviesbureau Zanders Treasury & Finance Solutions werd uitgenodigd voor een toelichting op
het Treasuryjaarplan 2017. Met het bestuur van de huurdersbelangenvereniging HBV Maaskant
werd in het verslagjaar eenmaal informeel overleg gevoerd.
Permanente educatie
Toezichthouders moeten binnen twee jaar minimaal 10 PE-punten behalen, wat neerkomt op
10 “studiebelastinguren”. Bestuurders moeten binnen drie jaar 108 ‘PE-punten’ behalen, ofwel
108 “studiebelastingsuren”. De punten kunnen alleen behaald worden bij geaccrediteerde
opleiders die hun aanbod koppelen aan PE-punten, in de volgende aandachtsgebieden:
strategie, beleid en communicatie, veranderkunde en innovatie, leiderschap en cultuur,
governance en risk, vastgoed en financiën en maatschappelijke verankering.
De directeur-bestuurder heeft in 2015, 2016 en 2017 gezamenlijk 150 PE-punten behaald.
De leden van de raad van toezicht hebben in 2017 de volgende PE-punten behaald:
S.J.A.M. Ackermans 5 PE-punten
J.C.G. Bongaerts 12 PE-punten
F.H.W. Schrijer 12 PE-punten
J.P.J. Stoffens 5 PE-punten
Vaststelling van de jaarstukken 2016
De directie van Maaskant Wonen heeft het Jaarverslag en de Jaarrekening 2016 opgesteld. In
dat verband heeft de raad van toezicht kennis genomen, zowel schriftelijk als in een gesprek
met de accountant, van de bevindingen van de accountant naar aanleiding van de controle van
het Jaarverslag en de Jaarrekening. Mede op basis hiervan heeft de raad het Jaarverslag en de
Jaarrekening 2016 vastgesteld en décharge verleend aan de directie voor het gevoerde beleid.
Governancecode/Aedescode/lidmaatschap VTW
Als lid van Aedes conformeert Maaskant Wonen zich aan de Governancecode Woningcorporaties
als onderdeel van de Aedescode, die direct betrekking heeft op de rol (respectievelijk de
rolvervulling) en de verantwoordelijkheid van het bestuur en de raad van toezicht. Maaskant
Wonen wenst nadrukkelijk deze Governancecode na te leven.
De raad van toezicht is lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).
De fusie met Woningbeheer Born-Grevenbicht
Eind 2016 is een bestuurlijke notitie ‘Verkenning samenwerking Woningbeheer Born-
Grevenbicht-Maaskant Wonen’ opgesteld, die door de raden van toezicht van beide corporaties
is besproken. Deze bespreking heeft uiteindelijk geleid tot de ondertekening van een
intentieovereenkomst op 6 februari 2017, waarin Maaskant Wonen en Woningbeheer Born-
Grevenbicht het voornemen uitspreken om te fuseren per 1 januari 2018.
In het verslagjaar is hard gewerkt aan het realiseren van dit voornemen. De voorgenomen
fusie is in het verslagjaar daarom een steeds terugkerend agendapunt voor het Raad van
Toezicht-overleg geweest. De Raad heeft haar licht laten schijnen over onder meer de Fusie-
effectrapportage, het implementatieplan, de huisvesting en de personele gevolgen voor de
organisatie. Daarnaast heeft zij het door het bestuur genomen fusiebesluit goedgekeurd.
Overleg met stakeholders
In het verslagjaar heeft (een delegatie) van de Raad van Toezicht overleg gevoerd met de
Huurdersbelangenvereniging Maaskant en de gemeente Stein. Ook in deze overleggen was de
aanstaande fusie een belangrijk gespreksthema.
Aan het einde van het verslagjaar heeft een delegatie van de Raad overleg gevoerd met de
personeelsvertegenwoordiging van Maaskant Wonen, waarin onder meer gesproken is over het
verloop van de fusie vanuit personeelsperspectief.
41
10. Verklaring van de Raad van Commissarissen
De raad van commissarissen van Zaam Wonen heeft, ingevolge artikel 25 van de statuten, de
Jaarrekening en het Jaarverslag over 2017 onderzocht en heeft daarbij kennis genomen van de
door Deloitte accountants afgegeven controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de
Jaarrekening, die in het Jaarverslag is opgenomen.
Stein, 13 juni 2018
De raad van commissarissen:
De heer D.M.N. Bours
De heer J.C.G. Bongaerts
De heer W.P.E. Heijmans
De heer R.E.A. Ruiter
De heer F.H.W. Schrijer
De heer J.P.J. Stoffens
42
11. Jaarrekening 2017
43
11.1 Balans per 31 december 2017
(na resultaatbestemming)
31.12.2017 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2016
€ € € €
Actief Passief
Vaste activa Eigen vermogen
Herwaarderingsreserve 88.026.024 88.709.838
Vastgoedbeleggingen Overige reserve 43.817.863 43.064.780
DAEB vastgoed in exploitatie 163.133.653 158.063.778 131.843.887 131.774.618
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 3.982.789 3.869.040 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.793.992 1.793.677 Voorzieningen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 36.000 1.277.697
168.946.434 Voorziening onrendabele investeringen
165.881.577 en herstructureringen 0 0
Voorziening voor latente belastingverplichtingen
20.363
0
Materiële vaste activa Overige voorzieningen 43.760 46.170
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 773.288 877.385 64.123 46.170
773.288 877.385
Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen 866.787 2.492.106
Overige vorderingen 0 157.358 Langlopende schulden
866.787 2.649.464 Schulden/leningen 32.527.802 33.898.487
Verplichtingen uit hoofde van onroerende
Som der vaste activa 170.586.509 168.531.041 Zaken verkocht onder voorwaarden 1.809.623 1.835.398
34.337.425 35.733.885
Vlottende activa
Kortlopende schulden Voorraden Schulden aan kredietinstellingen 2.670.685 932.177
Vastgoed bestemd voor verkoop 261.000 184.000 Schulden aan leveranciers 1.740.301 955.130
261.000 184.000 Belastingen en premies sociale
verzekeringen 231.790 276.683
Schulden ter zake van pensioenen 13.988 16.901 Vorderingen Overige schulden 55.280 34.877
Huurdebiteuren 117.878 109.540 Overlopende passiva 843.002 860.803
Overheidsinstellingen 8.345 6.811 5.555.046 3.076.571
Overige vorderingen 8.031 1.323
Overlopende activa 95.955 129.551
230.209 247.225
Liquide middelen 722.763 1.668.978
Som der vlottende activa 1.213.972 2.100.203
Totaal activa 171.800.481 170.631.244 Totaal passiva 171.800.481 170.631.244
44
11.2 Winst- en verliesrekening over 2017
Functioneel model 2017 2016
€ € Huuropbrengsten 11.577.578 11.516.546
Opbrengsten servicecontracten 394.867 394.529 Lasten servicecontracten -333.016 -349.012 Overheidsbijdragen 31.200 0 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -400.215 -430.781 Lasten onderhoudsactiviteiten -5.422.922 -3.088.370 Overige directe operationele lasten
exploitatie bezit -2.146.570 -1.974.031
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 3.700.922 6.068.882 Verkoopopbrengst
vastgoedportefeuille 58.929 299.041 Toegerekende organisatiekosten -15.974 -17.402 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -201.437 -336.669
Nettoresultaat verkoop
vastgoedportefeuille -158.482 -55.030 Overige waardeveranderingen
vastgoedportefeuille 749.413 -571.001 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -240.862 4.103.556
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 83.860 101.555
Waardeveranderingen
vastgoedportefeuille 592.411 3.634.110 Opbrengsten overige activiteiten 8.094 7.085 Kosten overige activiteiten -8.094 -7.085
Nettoresultaat overige
activiteiten 0 0
Overige organisatiekosten -1.187.511 -996.074 Leefbaarheid -79.870 -87.011 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 56 1.601 Rentelasten en soortgelijke kosten -1.152.575 -1.193.688
Saldo financiële baten en lasten -1.152.519 -1.192.087
Resultaat voor belastingen
1.714.951
7.372.789
Belastingen -1.645.682 2.372.740
Resultaat na belastingen 69.269 9.745.529
45
11.3 Kasstroomoverzicht over 2017
(Volgens de directe methode)
2017
2016
€ €
Ontvangsten
Huren
Zelfstandige huurwoningen 11.488.901 11.453.917
Parkeervoorzieningen 85.780 85.339
Vergoedingen 401.062 420.257
Overige bedrijfsontvangsten 18.525 11.172
Renteontvangsten 1.589 1.430
Saldo ingaande kasstromen 11.995.857 11.972.115
Uitgaven
Personeelsuitgaven
Lonen en salarissen -858.460 -876.019
Sociale lasten -120.338 -135.925
Pensioenlasten -182.966 -209.644
Onderhoudsuitgaven -4.623.190 -3.283.454
Overige bedrijfsuitgaven -1.936.413 -1.845.538
Rente-uitgaven -1.174.319 -1.214.408
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat -9.116 -9.117
Verhuurderheffing -1.139.773 -828.674
Saldo uitgaande kasstromen -10.044.575
-8.402.779
Kasstroom uit operationele activiteiten 1.951.283 3.569.336
MVA ingaande kasstroom
Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en
niet- woongelegenheden
274.774
828.150
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na
inkoop
0
112.500
Verkoopontvangsten grond 11.250 11.995
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 286.024 952.645
Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden -239.756 -1.377.402
Woningverbetering, woon- en niet-
woongelegenheden -3.063.618 -1.360.903
Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop -149.473
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 0 -117.440
Investeringen overig -102.004 -17.006
Externe kosten bij verkoop -15.315 -31.617
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -3.570.166 -2.904.369
FVA
Ontvangsten overig 18.821 18.821
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 18.821 18.821
Kasstroom uit (des) investeringen -3.265.321 -1.932.903
Financieringsactiviteiten ingaand
Bijstorting lening variabele hoofdsom 1.300.000 0
Uitgave
Aflossingen geborgde leningen -932.177 -895.462
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 367.823 -895.462
Mutatie geldmiddelen -946.215 740.971
Liquide middelen per 1 januari 1.668.978 928.007
Liquide middelen per 31 december 722.763 1.668.978
46
11.4 Toelichting op de jaarrekening
ALGEMEEN
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2017 tot en met 31 december
2017.
Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
ACTIVITEITEN
De activiteiten van Maaskant Wonen, statutair en feitelijk gevestigd en kantoor houdende aan
de Drossaert Jonker van Kesselstraat 8 in Stein, zijn erop gericht mensen te huisvesten in de
gemeente Stein.
Het KvK-nummer van Maaskant Wonen is 14021210.
ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE JAARREKENING
De jaarrekening van Maaskant Wonen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9
Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze
jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn
645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting.
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis
van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost
anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten
worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en
mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in
acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten
opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijziging zoals
opgenomen in de volgende paragraaf.
Stelselwijzigingen
Presentatiewijziging vastgoed in exploitatie
Het vastgoed in exploitatie diende overeenkomstig de RTIV 2015 (van toepassing op het
boekjaar 2016) te worden gepresenteerd onder de post ‘materiele vaste activa’. In de
geactualiseerde RTIV 2015 (van toepassing op het boekjaar 2017) dient het vastgoed in
exploitatie te worden gepresenteerd onder de post ‘vastgoedbeleggingen’. De presentatie van
de vergelijkende cijfers in de balans is aangepast. Deze presentatiewijziging heeft geen invloed
op het resultaat en het eigen vermogen.
Presentatiewijziging verhuurderheffing
De verhuurderheffing diende in 2016 overeenkomstig de Handleiding voor het toepassen van
de functionele indeling van de winst- en verliesrekening bij corporaties (verslagjaar 2016) te
worden gepresenteerd onder de categorie “Lasten verhuur- en beheeractiviteiten”. In 2017
dient de verhuurderheffing overeenkomstig de Handleiding toepassen functionele indeling
winst- en verliesrekening bij corporaties (verslagjaar 2017) te worden gepresenteerd onder de
47
categorie “Overige directe operationele lasten exploitatie bezit”. De presentatie van de
vergelijkende cijfers over 2016 in de winst- en verliesrekening is dientengevolge aangepast.
Deze presentatiewijziging heeft geen invloed op het resultaat en het eigen vermogen.
Presentatiewijziging overige lasten verhuur- en beheer/overige organisatiekosten
De salariskosten indirect toerekenbaar aan onderhoud dienen met ingang van 1 januari 2017
overeenkomstig de Handleiding toepassen indeling winst- en verliesrekening toegerekend te
worden aan de onderhoudslasten. Daarnaast worden de accountantscontrole, overige
personeelskosten, kosten asset management, treasury en bestuurskosten overeenkomstig de
Handleiding toepassen indeling winst- en verliesrekening volledig toegerekend aan de overige
organisatiekosten. De presentatie van de vergelijkende cijfers over 2016 in de winst- en
verliesrekening is dientengevolge aangepast. Deze presentatiewijziging heeft geen invloed op
het resultaat en het eigen vermogen.
Functionele indeling winst-en-verliesrekening
Algemeen
Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen.
Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst-
en-verliesrekening conform het functionele model moeten presenteren. Voorheen werd de
winst-en-verliesrekening conform de categorale indeling gepresenteerd. De wijziging van de
grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de
retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform
de nieuwe grondslag.
Impact op vermogen en resultaat
De presentatie van de winst-en-verliesrekening conform het functionele model heeft geen
impact op het vermogen en resultaat.
Directe methode kasstroomoverzicht
Algemeen
Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen.
Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het
kasstroomoverzicht moeten opstellen conform de directe methode. Voorheen werd het
kasstroomoverzicht conform de indirecte methode bepaald. De wijziging van de grondslag is in
de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve
methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe
grondslag.
Impact op vermogen en resultaat
De bepaling van het kasstroomoverzicht conform de directe methode heeft geen impact op het
vermogen en resultaat.
Schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan
het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van
toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De
waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste
schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van
stichting Maaskant Wonen.
De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en
een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden
overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder
dwang zouden hebben gehandeld.
48
Voor de waardering in de jaarekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd.
Om een inschatting van de marktwaarde te maken wordt gebruikt gemaakt van taxaties. De
vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de
opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de
marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering
wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een
bandbreedte van 10 procent plus en min de waarde. Uit marktonderzoek waarbij de
verkoopprijs van verkochte objecten wordt vergeleken met de meest recente taxatie
(onderzoek IPD en RICS) blijkt een gemiddeld verschil van 9 procent tussen de getaxeerde
waarde en de opbrengstwaarde.
49
11.5 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
MATERIËLE VASTE ACTIVA
DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens,
het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een
algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2017 bedraagt deze grens € 710,68 (2016:
€ 710,68). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de
huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners
en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese
Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde:
Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd
tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking
wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van
artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering
plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.
Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de
waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in
bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig
waarderen marktwaarde’).
Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de full-versie
gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt
verwezen naar de toelichting op de balans.
Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in
exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de
wijziging zich voordoet.
Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige
reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor
het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de
marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een
financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de
korting.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de
periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Daarnaast wordt ten
laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve
betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische
kostprijs.
50
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten
behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd
tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis
van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van
toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de
geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van
de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op
terreinen wordt niet afgeschreven.
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
Latente belastingvorderingen
De latente belastingvorderingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering
in de jaarrekening en de fiscale waardering van het vastgoed in exploitatie. Voor deze tijdelijke
verschillen in verband met het fiscale afschrijvingspotentieel en de complexen bestemd voor de
verkoop is een latente belastingvordering in de balans opgenomen. Voor het vastgoed dat is
bestemd voor doorexploitatie is sprake van een zeer lange periode tot het moment van
afwikkeling van de latentie. Om deze reden is deze latentie op nihil gewaardeerd. Ultimo 2017
zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling.
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor
zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen
plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij
discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter.
De nettorente bestaat uit de voor Maaskant Wonen geldende rente voor langlopende leningen
(3,33%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). De
actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de
jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.
De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop en
langlopende schulden. Ultimo 2016 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en
herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is
vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.
Voortvloeiend uit de mogelijkheid tot voorwaartse verliescompensatie is een latente
belastingvordering gevormd. Uitgangspunt hierbij is dat naar verwachting in de toekomst
voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee aanwezige fiscale verliezen kunnen
worden gecompenseerd en derhalve verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Aangezien de verwachting is dat verliescompensatie over de komende jaren wordt gerealiseerd,
is de latentie gerubriceerd onder de financiële vaste activa en vindt waardering plaats tegen
nominale waarde.
Overige vorderingen
De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële
waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de
nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
51
VOORRADEN
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen die ultimo boekjaar te koop
staan, maar nog niet verkocht zijn. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen
de taxatiewaarde of lagere opbrengstwaarde.
VORDERINGEN
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs
zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke
verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen
worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
LIQUIDE MIDDELEN
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan
twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan
kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije
beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
VOORZIENINGEN
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd”.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders,
gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en
herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de
verplichting heeft plaatsgevonden.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden
als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex
waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de
boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een
voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto
contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen
marktwaarde.
Voorziening latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen
commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de
som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze
voorziening zijn de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare
voorwaartse verliescompensatie in mindering gebracht, voor zover het waarschijnlijk is dat de
toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.
De voorziening voor latente belastingverplichtingen is gewaardeerd tegen contante waarde
waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente. De voorziening heeft overwegend een
52
langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Maaskant Wonen geldende rente voor
langlopende leningen (5%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve
belastingtarief (25%).
De voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op tijdelijke verschillen
tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van het vastgoed in exploitatie.
Voor de complexen bestemd voor de verkoop is een latente belastingvordering gevormd. Voor
het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van een zeer lange periode tot het
moment van afwikkeling van de latentie. Om deze reden is deze latentie op nihil gewaardeerd.
Ultimo 2017 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling.
Overige voorzieningen
Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale
waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende
verplichtingen af te wikkelen.
LANGLOPENDE SCHULDEN
Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële
waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Maaskant Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een
terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de
terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden
verantwoord.
KORTLOPENDE SCHULDEN
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde
(indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd
tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan is aan de nominale waarde.
53
11.6 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
Huuropbrengsten
Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden
gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als
het niet-DAEB-vastgoed.
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De gemiddelde
huurstijging per 1 juli 2017 bedroeg 0,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse
beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
Opbrengsten en lasten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van
de diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op
basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden
verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten
betrekking hebben.
Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan
de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:
- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;
- kosten klanten contact center;
- verhuurderheffing.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Lasten onderhoudsactiviteiten
Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten.
Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De
systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van
onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op
balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit
toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of
onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:
- onroerendezaakbelasting;
- verzekeringskosten.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde
verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende
54
organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren
transportakte).
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan
door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met
betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke
verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het
verslagjaar.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille
verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van
de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de
vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde
van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.
Opbrengsten en kosten overige activiteiten
Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele
opbrengsten verantwoord.
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op
de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire
methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt
plaats tot de restwaarde is bereikt.
De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek
toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van
toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben
plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de
verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten
en lasten”.
Pensioenlasten
Maaskant Wonen heeft een pensioenregeling bij pensioenuitvoerder SPW
(bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan
pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden
gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze
benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-
verliesrekening verantwoord.
55
Ultimo 2017 (en 2016) waren er voor Maaskant Wonen geen pensioenvorderingen en geen
verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde
premie.
De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de
systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
Overige organisatiekosten
Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden
middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en
wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in
het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de
effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de
rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen
leningen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van
vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief
gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de
verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de
gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe
te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-
en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit
voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en
vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt
rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende
belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de
Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in
2008 door de Belastingdienst opgezegd. Maaskant Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
Per 1 december 2016 loopt de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten
vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de overeenkomst stilzwijgend
met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.
Maaskant Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie
ultimo 2017 en het fiscale resultaat 2017 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking
van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te
verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
Toerekening baten en lasten
Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik
gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van
de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden daar waar
56
mogelijk direct toegewezen en anders verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis
van fte’s en vierkante meters.
57
11.7 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.Ontvangen interest en
betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
58
11.8 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen in exploitatie
Een overzicht van de vastgoedbeleggingen in exploitatie is hierna opgenomen:
Per 31 december 2017 is de som van de vastgoedbeleggingen in exploitatie opgenomen
herwaarderingen € 88.026.000. Deze heeft voor € 86.964.000 betrekking op het DAEB-
vastgoed (inclusief voorraadwoningen) en voor € 1.062.000 op het niet-DAEB-vastgoed.
Marktwaarde
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de
marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig
waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de
marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.
Bij het bepalen van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd.
De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd met
uitzondering van de volgende vrijheidsgraden:
Schematische vrijheid
Markthuur(stijging):
Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de markthuur comparatief bepaald. Hierbij
zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe omgeving van het getaxeerde geanalyseerd.
In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op
grond van een analyse van het object en de referenties is de markthuur per object vastgesteld.
De markthuur in de Basis-versie wordt door opdrachtgever ingevoerd en is conform opgave
opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige huurinkomsten van de objecten. Het kan
DAEB-
vastgoed in
exploitatie
Niet-DAEB-
vastgoed in
exploitatie
Totaal
€ € €
1 januari 2016
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 162.110.823 3.565.306 165.676.129
Cumulatieve waardeveranderingen en
afschrijvingen
-4.047.045
303.734
-3.743.311
Boekwaarde per 1 januari 2016 158.063.778 3.869.040 161.932.818
Mutaties
Investeringen – uitgaven na eerste verwerking 3.467.265 0 3.467.265
Verkoop -201.437 0 -201.437
In exploitatie nemen van nieuwbouwcomplex 1.350.000 0 1.350.000
Overboekingen naar voorraden -83.465 0 -83.465
Aanpassing marktwaarde 537.512 113.749 651.261
Totaal mutaties 2017 5.069.875 113.749 5.183.624
31 december 2017
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 166.643.186 3.565.306 170.208.492
Cumulatieve herwaarderingen -3.509.533 417.483 -3.092.050
Boekwaarde per 31 december 2017 163.133.653 3.982.789 167.116.442
59
derhalve voorkomen dat de huurinkomsten niet in lijn liggen met de markthuur. Dit is
hoofdzakelijk te verklaren door veranderende marktomstandigheden.
Voor de objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie kan worden gesteld
dat de huurinkomsten conform taxateur niet in lijn liggen met de huidige markthuur.
Exit yield:
Ten behoeve van de Full-versie is de Exit-Yield door taxateur in eerste instantie comparatief
bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar verschillende objectkenmerken, zoals ligging,
staat van onderhoud en aard van het object. De Exit-Yield is vervolgens vastgelegd in het
rekenmodel van taxateur. De in het rekenmodel vastgestelde waarde en parameters worden
vervolgens verwerkt in het TMS. In de Basis-versie wordt bij het bepalen van de Exit-Yield in
mindere mate rekening gehouden met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit
blijkt uit de bandbreedte van de Exit-Yield uit de Basis-versie. Uit analyse door taxateur in het
kader van de Full-versie blijkt dan dat de Exit-Yield onvoldoende aansluit bij het type
object. Op basis hiervan kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.
Leegwaarde(stijging):
Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de leegwaarde comparatief bepaald. Hierbij
zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe omgeving van het getaxeerde geanalyseerd.
In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op
grond van een analyse van het object en de referenties is de leegwaarde per object
vastgesteld.
De leegwaarde in de Basis-versie wordt door opdrachtgever ingevoerd en is conform opgave
opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige WOZ-waarden van de objecten. Het kan
derhalve voorkomen dat de WOZwaarden niet in lijn liggen met de leegwaarde.
Voor de objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie kan worden gesteld
dat de leegwaarde conform taxateur niet in lijn liggen met geïndexeerde WOZ-waarde.
Disconteringsvoet:
Ten behoeve van de Full-versie is de disconteringsvoet door taxateur in eerste instantie
comparatief bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar verschillende objectkenmerken,
zoals ligging, staat van onderhoud en aard van het object. De disconteringsvoeten zijn
vervolgens vastgelegd in de rekenmodellen van taxateur. Hierbij is deze in zijn geheel
vastgesteld zonder onderscheid te maken in de diverse opslagen zoals het Handboek
voorschrijft. Om de vertaling naar het handboek en TMS te maken is vervolgens per opslag-
categorie de analyse gemaakt en is een uniforme verdeling gemaakt per type object en ligging.
In de Basis-versie wordt bij het bepalen van de disconteringsvoet in mindere mate rekening
gehouden met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit blijkt uit de bandbreedte
van de disconteringsvoet uit de Basisversie. Uit analyse door taxateur in het kader van de Full-
versie blijkt dat de disconteringsvoet onvoldoende aansluit bij het type object. Op basis hiervan
kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.
Complexindeling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit
vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als
één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen
minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan
voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. De
waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel
van de volgende indeling bepaald op basis van:
de wijken in de gemeente Stein;
woningtype (eengezins-/meergezinswoning/BOG/MOG);
bouwjaar;
DAEB/niet-DAEB.
60
Disconteringsvoet
De volgende spreiding van de disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën
onroerende zaken:
Categorie onroerende zaken Spreiding disconteringsvoet
Woongelegenheden 4,37% - 11,07%
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerende
goed
6,93%
Parkeergelegenheden 4,78% - 9,67%
Parameters
Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik
gemaakt van de volgende parameters:
Parameters woongelegenheden 2017 2018 2019 2020 2021 e.v.
Prijsinflatie 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00%
Looninflatie 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%
Bouwkostenstijging 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%
Leegwaardestijging (afhankelijk van
ligging)
4,80% 3,40% 2,00% 2,00% 2,00%
Instandhoudingsonderhoud naar type en bouwjaarklasse:
Type
Bouwjaar
<1960 1960-1974 1975-1989 1990-2004 >=2005
Instandhoudingsonderhoud per vhe
– MGW
€ 928
€ 953
€ 783
€ 827
€ 873
Instandhoudingsonderhoud per vhe -
EGW
€ 813-€ 984
Mutatieonderhoud per vhe – EGW
€ 836
Mutatieonderhoud per vhe – MGW € 628
Achterstallig onderhoud per vhe –
EGW
N.V.T.
Achterstallig onderhoud per vhe –
MWG
N.V.T.
Beheerkosten per VHE – EGW € 427
Beheerkosten per VHE – MGW € 420
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ)
0,169%
Belastingen, verzekeringen en
overige zakelijke lasten (% van de
WOZ)
0,13%
Verhuurderheffing (% van de WOZ) -% 0,591% 0,591% 0,592% 0,592%
Huurstijging boven prijsinflatie –
zelfstandige eenheden
-%
1,00%
0,80%
0,60%
0,30%
Huurstijging boven prijsinflatie –
onzelfstandige eenheden
N.V.T.
N.V.T.
N.V.T.
N.V.T.
N.V.T.
Huurderving (% van de huursom) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Mutatieleegstand – gereguleerde
woningen (in maanden)
0
0
0
0
0
Mutatieleegstand – geliberaliseerde
woningen (in maanden)
3
3
3
3
3
Juridische splitsingskosten per
61
eenheid € 508 € 508 € 508 € 508 € 508
Technische splitsingskosten per
eenheid
N.V.T.
N.V.T.
N.V.T.
N.V.T.
N.V.T.
Verkoopkosten bij uitponden (% van
de leegwaarde)
1,60%
1,60%
1,60%
1,60%
1,60%
Overdrachtskosten (% van de
berekende waarde)
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Parameters bedrijfsmatig- en
maatschappelijk onroerend goed
2017
2018
2019
2020
2021
e.v.
Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO € 5,10 € 5,10 € 5,10 € 5,10 € 5,10
Mutatieonderhoud per m2 BVO € 10,20 € 10,20 € 10,20 € 10,20 € 10,20
Marketing (% van de marktjaarhuur) 14% 14% 14% 14% 14%
Achterstalling onderhoud per vhe N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T.
Beheerkosten – BOG (% van de
markthuur)
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Beheerkosten – MOG (% van de
markthuur)
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,169% xx% xx% xx% xx%
Belastingen, verzekeringen en overige
zakelijke lasten (% van de WOZ)
0,13%
0,13%
0,13%
0,13%
0,13%
Mutatieleegstand (in maanden) 6 6 6 6 6
Overdrachtskosten (% van de berekende
waarde)
7,00%
7,00%
7,00%
7,00%
7,00%
De marktwaarde van het bedrijfsnatig- en maatschappelijk onroerend goed wordt bepaald
middels de contante waardemethode (DCF), waarbij alleen uit wordt gegaan van het scenario
doorexploiteren.
Parameters parkeergelegenheden
2017
2018
2019
2020
2021
e.v.
Instandhoudingsonderhoud
parkeerplaats per jaar
€ 47
€ 47
€ 47
€ 47
€ 47
Instandhoudingsonderhoud garagebox
per jaar
€ 157
€ 157
€ 157
€ 157
€ 157
Beheerkosten parkeerplaats per jaar € 25,50 € 25,50 € 25,50 € 25,50 € 25,50
Beheerkosten garagebox per jaar € 36 € 36 € 36 € 36 € 36
Belastingen, verzekeringen en overige
zakelijke lasten (% van de WOZ)
0,25%
0,25%
0,25%
0,25%
0,25%
Juridische splitsingskosten per eenheid € 508 € 508 € 508 € 508 € 508
Technische splitsingskosten per eenheid N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T.
Verkoopkosten per eenheid € 508 € 508 € 508 € 508 € 508
Mutatieleegstand (in maanden) 6 6 6 6 6
Overdrachtskosten (% van de berekende
waarde)
7%
7%
7%
7%
7%
In 2016 is 100% van het bezit getaxeerd. De hoogste waarde van de twee scenario’s
(doorexploiteren of uitponden) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex. Eens in
de drie jaar worden de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en
ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed
Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-
update/aannemelijkheidsverklaring verstrekt door de taxateur. Deze taxatie-update heeft in
2017 plaatsgevonden. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de
daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en
62
vastgelegd zijn in het bezit van Maaskant Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit
woningcorporaties.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling
Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in
ontwikkeling is hierna opgenomen:
Bij de contracten gebaseerd op het “Terugkoopplicht”-principe geldt dat er sprake is van
verleende kortingen van 30%. Daarnaast heeft Maaskant Wonen een terugkoopverplichting.
Het aandeel van Maaskant Wonen in de waardeontwikkeling van de woning is 50% in 2017 en
50% in 2016. Ultimo 2017 is één teruggekochte woning opgenomen onder de Voorraden.
De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de
ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen, zoals gepubliceerd door het Kadaster.
De index is een gezamelijke uitgave van het Kadaster en het CBS.
Onroerende
zaken
verkocht
onder
voorwaarden
DAEB vastgoed
in ontwikkeling
bestemd voor
eigen
exploitatie
€ €
1 januari 2017
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.954.927 1.442.414
Cumulatieve herwaarderingen -161.250 -164.717
Boekwaarde per 1 januari 2017 1.793.677 1.277.697
Mutaties:
(Des) investeringen -83.545 122.210
Onttrekking voorziening onrendabele investeringen 0 -13.907
Overige waardeverminderingen en terugnemingen
daarvan
83.860
In exploitatie nemen van nieuwbouwcomplex 0 -1.350.000
Totaal mutaties 2017 315 -1.241.697
31 december 2017
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.871.382 32.358
Cumulatieve herwaarderingen -77.390 3.642
Boekwaarde per 31 december 2017 1.793.992 36.000
63
Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie
Een overzicht van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie is hierna
opgenomen:
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie:
Bedrijfsgebouwen lineair 50 jaar
Terreinen geen afschrijvingen - jaar
Inventaris lineair 3-5-10-15 jaar
Vervoermiddelen lineair 5 jaar
Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met
rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens
Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de
‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend
goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard.
De activa zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade.
In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 1.841 (2016: 1.834) verhuureenheden opgenomen
en in de post niet-DAEB zijn 302 (2016: 302) verhuureenheden opgenomen. De geschatte
waarde gebaseerd op de aanslag 2018 WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden
bedraagt € 229.880.000 (2016 € 211.752.000).
Bedrijfswaarde
Omdat de doelstelling van Maaskant Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die
daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een
beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening
verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hier onder
Onroerende en
roerende
zaken ten
dienste van de
exploitatie
€
1 januari 2017
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.658.953
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -781.568
Boekwaarde per 1 januari 2017 877.385
Mutaties
Investeringen 137.162
Desinvesteringen -144.125
Afschrijvingen -97.134
Totaal mutaties 2017 -104.097
31 december 2017
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.651.990
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -878.702
Boekwaarde per 31 december 2017 773.288
64
de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze jaarlijks aan het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het
beleid van Maaskant Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar
vastgoed uitgaande van dit beleid.
De bedrijfswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017
€ 82.215.000 (31.12.2016 € 73.336.000).
De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017
€ 3.486.000 (31.12.2016 € 3.246.000).
De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het vastgoed in exploitatie zijn:
2017 2016
Jaarlijkse huurverhogingen:
Oplopend van
1,4% in 2018 tot
2,00% vanaf 2024
Oplopend van
0,30% in 2017 tot
2,00% vanaf 2021
Mutatiegraad 6,65% Per complex berekend
o.b.v. realisatie
verleden
Jaarlijkse huurderving 0,75% 0,75%
Norm klachten- en mutatieonderhouds-
kosten per vhe DAEB
418
387
Norm klachten- en mutatieonderhouds-
kosten per vhe niet-DAEB
387 000.0
00
418
415
Norm kosten planmatig
onderhoud per vhe
Conform onderhouds-
begroting
Conform onderhouds-
begroting
Jaarlijkse stijging
onderhoudskosten
Oplopend van
2,2% in 2018 tot
2,5% vanaf 2023
Oplopend van
1,6% in 2017 tot
2,5% vanaf 2020
Norm exploitatielasten per vhe Conform begroting
fusiecorporaties
Zaam Wonen
Conform begroting
Jaarlijkse stijging
exploitatielasten
Oplopend van
2,2% in 2018 tot
2,5% vanaf 2023
Oplopend van
1,6% in 2017 tot
2,5% vanaf 2020
Minimale levensduur 15 jaar 15 jaar
Maximale levensduur 60 jaar 60 jaar
Restwaarde grond Afhankelijk van het
type verschilt dit van
€ 5.000 tot € 16.000
Afhankelijk van het
type verschilt dit van
€ 5.000 tot € 16.000
Disconteringsvoet 5% 5%
Moment van discontering medio-numerando medio-numerando
Tabel parameters voor bedrijfswaardeberekening 2017:
Periode Huur-
stijging in %
Prijsinflatie
in %
Stijging
loonkosten in
%
Stijging
kosten
onderhoud
Stijging
overige var.
lasten in %
2018 1,40% 1,40% 2,20% 2,20% 2,20%
2019 1,40% 1,50% 2,30% 2,30% 2,30%
2020 1,50% 1,60% 2,30% 2,30% 2,30%
2021 1,60% 1,60% 2,30% 2,30% 2,30%
2022 1,60% 1,80% 2,30% 2,30% 2,30%
2023 1,80% 2,00% 2,50% 2,50% 2,50%
2024-EV 2,00% 2,00% 2,50% 2,50% 2,50%
65
Maaskant Wonen heeft geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.
Tabel verkoopopbrengsten
De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt
voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden
verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten
die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties
uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken
als referentie gehanteerd.
De verkopen van 3 woningen in 2017 worden in de waardering betrokken.
Jaar 2017
Aantal verkopen 3
Opbrengstwaarde
(verkoopprijs minus verkoopkosten)
€ 174.000
Oorspronkelijke boekwaarde € 201.000
Exploitatielasten
De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Maaskant Wonen.
De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen:
Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc.
Indirecte exploitatielasten die betrekking hebben op het DAEB vastgoed (geen kosten van
projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve
lasten, beleid en automatisering. Maaskant Wonen heeft de totale indirecte exploitatie
toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal vhe’s dat betrekking heeft op DAEB
vastgoed.
Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het DAEB vastgoed in exploitatie, die
conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd.
Saneringsheffing.
Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties.
Levensduur
De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur
zijn:
Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met
marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van
onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen.
Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is.
Het strategisch voorraadbeleid van Maaskant Wonen is leidend. Voor ons woningbezit wordt
in principe uitgegaan van een resterende levensduur van maximaal 60 jaar en minimaal 15
jaar.
Restwaarde
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover
er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige
vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt
geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en
kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn
aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze
gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
66
Indeling in kasstroomgenererende eenheden
De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch
voorraadbeleid van Maaskant Wonen. De indeling van het strategische voorraadbeleid is
gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en
levensduurinschatting.
Financiële vaste activa
Latente belastingvordering(en)
Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen
tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze
jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. De
waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld en
de waardering van leningen. Per 31 december 2017 bedraagt de latentie op het vastgoed € 0
en op de leningen € 18.510.
Het verloop van de post latente belastingvordering voor verkoop bestemd vastgoed is als volgt:
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 11.253 104.614
Mutatie in het boekjaar -11.253 -93.361
Boekwaarde per 31 december 0 11.253
Het verloop van de post latente belastingvordering leningportefeuille is als volgt:
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 16.735 14.752
Mutaties 1.775 1.983
Boekwaarde per 31 december 18.510 16.735
De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en de fiscale waarde van de
leningportefeuille:
Commerciële waarde leningportefeuille per 31 december € 35.198.487
Fiscale waarde leningportefeuille per 31 december € 35.075.290
Verschil € 123.197
De contante waarde van het verschil uitgaande van een nettodisconteringsvoet van 3,75
procent, gerekend over de looptijd van de leningen, bedraagt 74.041 euro. De latentie
gebaseerd op het huidig vennootschapsbelastingtarief van 25 procent, bedraagt 18.510 euro.
Het verloop van de post latente belastingvordering verliescompensatie is als volgt:
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 2.464.118 0
Mutaties -1.615.841 2.464.118
Boekwaarde per 31 december 848.277 2.464.118
67
Op basis van de aangiften tot en met 2016 heeft Maaskant Wonen de beschikking over een
compensabel verlies van 7.083.192 euro. Na verrekening van het fiscaal resultaat over 2017
(3.650.284 euro) resteert een bedrag van 3.432.906 euro. Maaskant Wonen verwacht dat er,
binnen de daarvoor geldende verrekeningstermijn, voldoende toekomstige fiscale winst
beschikbaar zal zijn om het compensabel verlies volledig te verrekenen. In 2016 is hiervoor een
actieve belastinglatentie gevormd. In het verslagjaar is een actieve belastinglatentie voor
fiscale verliescompensatie gevormd van 848.277 euro.
De verwachting is dat deze latentie in 2019 zal aflopen.
Totaal belastinglatenties 866.787 2.492.106
Overige vorderingen Het saldo betreft een meerjaarse vordering op geïnvesteerde zorginfrastructuur in het complex
“La Famille” te Elsloo. Omdat de regeling per 1 januari 2018 komt te vervallen is de resterende
vordering afgeboekt.
Het verloop van de post overige vorderingen is als volgt:
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 157.358 176.179
Mutaties -23.526 -18.821
Afboeking -133.832 0
Boekwaarde per 31 december 0 157.358
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 184.000 573.000
Af: Boekwaarde verkochte woningen -98.000 -573.000
Bij: Woningen bestemd voor verkoop 175.000 184.000
Boekwaarde per 31 december 261.000 184.000
In totaal zijn er per ultimo 2017 3 (2016: 2) woningen verantwoord als vastgoed bestemd voor
verkoop. De verwachting is dat deze 3 woningen met een boekwaarde (marktwaarde) van
€ 286.000 binnen een jaar worden verkocht. De verwachte opbrengst bedraagt € 261.000.
Vorderingen
2017 2016
€ €
Huurdebiteuren 117.878 109.540
Gemeenten 8.345 6.811
Overige vorderingen 8.031 1.323
Overlopende activa 95.955 129.551
230.209 247.225
68
Huurdebiteuren
Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd:
2017 2016
€ €
Huurdebiteuren 230.656 208.840
Af: voorziening wegens oninbaarheid -112.778 -99.300
Boekwaarde per 31 december 117.878 109.540
De huurachterstand huurdebiteuren eind 2017 is 0,51% van de nettojaarhuur (2016: 0,47%).
Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 99.300 93.428
Dotatie ten laste van de exploitatie 56.397 36.910
Afgeboekte oninbare posten -42.919 -31.038
Boekwaarde per 31 december 112.778 99.300
Overheid
De vordering op de Gemeente Stein betreft:
2017 2016
€ €
Verrekening standplaatsen 8.345 6.811
Totaal vorderingen op overheidsinstellingen per 31 december 8.345 6.811
Overige vorderingen en overlopende activa
Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:
2017 2016
€ €
Overige vorderingen 8.031 1.323
Totaal overige vorderingen 8.031 1.323
2017 2016
€ €
Vooruitbetaalde verzekeringspremies 0 5.263
Nog te ontvangen verzekeringsuitkeringen inzake schade 2.337 1.795
Vooruitbetaalde ziektekostenverzekering 9.101 27.456
Vooruitbetaalde facturen planmatig onderhoud 0 42.151
Te ontvangen step-subsidie 31.200 0
Overige overlopende activa 53.317 52.886
Totaal overlopende activa per 31 december
95.955
129.551
69
Liquide middelen
2017 2016
€ €
Kas 3.105 993
Rekening-courant banken 289.651 180.567
Bedrijfsspaarrekening 430.007 1.487.418
Totaal liquide middelen per 31 december 722.763 1.668.978
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Maaskant Wonen.
70
Eigen vermogen
De invloed van het cumulatieve effect van de stelselwijziging(en) op het eigen vermogen is als
volgt weer te geven:
Herwaarderingsreserve
2017 2016
€ €
Stand per 1 januari volgens jaarrekening 88.709.838 84.927.267
Correctie stand 1-1 a.g.v. waardering op complexniveau -214.560 0
Realisatie uit herwaarderingsreserve (verkoop) -228.392 -320.984
Realisatie sloopwoningen en uit exploitatie halen parkeerplaats 0 -90.235
Mutatie boekjaar -240.862 4.193.790
Stand per 31 december volgens de jaarrekening 88.026.024 88.709.838
Het verloop van het aandeel van de woningcorporatie in het niet-gerealiseerde vermogen is als
volgt:
Herwaarderingsreserve
DAEB vastgoed in
exploitatie (inclusief
voorraadwoningen)
Herwaarde-
ringsreserve niet
DAEB vastgoed
in exploitatie
Totaal
€ € €
Boekwaarde per 1 januari 2016 84.098.238 829.029 84.927.267
Realisatie uit hoofde van
verkoop -320.984 0 -320.984
Realisatie uit hoofde van sloop -89.710 0 -89.710
Realisatie uit hoofde van uit
exploitatie nemen 0 -525 -525
Toename uit hoofde van
stijging van de marktwaarde 7.547.140 153.715 7.700.855
Afname uit hoofde van daling
van de marktwaarde -3.499.927 -7.138 -3.507.065
Boekwaarde per
31 december 2016 87.734.757 975.081 88.709.838
Boekwaarde per 1 januari 2017 87.734.757 975.081 88.709.838
Correctie stand 1-1 door
waardering op complexniveau -204.996 -9.564 -214.560
Realisatie uit hoofde van
verkoop -228.392 0 -228.392
Realisatie uit hoofde van sloop 0 0 0
Realisatie uit hoofde van uit
exploitatie nemen 0 0 0
Toename uit hoofde van
stijging van de marktwaarde 235.885 96.774 332.659
Afname uit hoofde van daling
van de marktwaarde -572.890 -632 -573.522
Boekwaarde per
31 december 2017 86.964.364 1.061.659 88.026.023
71
Overige reserves
Algemene bedrijfsreserve
Het verloop van de post overige reserves is als volgt:
2017 2016
€ €
Stand per 1 januari volgens jaarrekening 43.064.780 37.101.822
Jaarresultaat 69.269 9.745.529
Realisatie uit herwaarderingsreserve (verkoop) 228.392 320.984
Correctie herwaarderingsreserve door waardering op
complexniveau
214.560
0
Effect mutatie herwaarderingsreserve 240.862 -4.193.790
Realisatie sloopwoningen en uit exploitatie halen parkeerplaats 0 90.235
Stand per 31 december 43.817.863 43.064.780
De herwaarderingsreserve wordt bepaald op vhe-niveau op basis van het verschil in de
boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde ten opzichte van de
boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van historische kosten. Hierbij wordt er bij
de bepaling van de boekwaarde op basis van historische kosten geen rekening gehouden met
afschrijvingen en waardeverminderingen.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2017
Het bestuur stelt aan de raad van toezicht voor het resultaat over het boekjaar 2017 ten
bedrage van € 69.269 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen.
Dit voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.
Het resultaat over het boekjaar 2017 ten bedrage van € 69.269, dat geheel ten gunste van de
overige reserves wordt gebracht, betreft € 753.084 gerealiseerd resultaat en -€ 683.815 niet-
gerealiseerde waardeveranderingen.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2016
De jaarrekening 2016 is vastgesteld in de vergadering van de raad van toezicht die gehouden
is op 23 augustus 2017. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld
conform het daartoe gedane voorstel.
Voorzieningen
Voorziening latente belastingverplichting voor verkoop bestemd vastgoed
Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichting voor verkoop bestemd
vastgoed is als volgt:
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 0 0
Mutatie in het boekjaar 20.363 0
Boekwaarde per 31 december 20.363 0
De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en de fiscale waarde van het
voor verkoop bestemd vastgoed:
72
Commerciële waarde onroerend goed per 31 december € 1.089.579
Fiscale waarde onroerend goed 31 december € 1.001.000
Verschil € 88.579
De contante waarde van het verschil uitgaande van een nettodisconteringsvoet van 3,75
procent, gerekend met een verwacht gemiddeld verkoopmoment, bedraagt 81.451 euro. De
latentie gebaseerd op het huidig vennootschapsbelastingtarief van 25 procent, bedraagt 20.363
euro.
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als
volgt:
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 0 119.980
Dotaties 13.907 44.737
Onttrekkingen -13.907 -164.717
Boekwaarde per 31 december 0 0
Overige voorzieningen
Het verloop van de post overige voorzieningen is als volgt:
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 46.170 45.214
Dotaties 6.560 6.900
Uitgaven -8.970 -5.944
Boekwaarde per 31 december 43.760 46.170
De overige voorzieningen hebben betrekking op het loopbaanontwikkelingsbudget. Deze
voorziening is gevormd op basis van de van toepassing zijnde regelgeving zoals opgenomen in
de cao-Woondiensten. Aangezien het moment waarop deze voorziening zal aflopen onzeker is,
is deze voorziening tegen nominale waarde gewaardeerd. Ten aanzien van deze voorziening is
niet aan te geven welk deel in de toekomst zal komen te vervallen.
Langlopende schulden
Schulden/leningen overheid en schulden/leningen kredietinstellingen
Het verloop van de post schulden/leningen overheid schulden/leningen kredietinstellingen voor
leningen van Maaskant Wonen is als volgt:
2017 2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 33.898.487 34.830.664
Bij: opgenomen van lening met variabele hoofdsom 1.300.000 0
Af: aflossingen -2.670.685 -932.177
Af: aflossing lening met variabele hoofdsom 0 0
Boekwaarde per 31 december 32.527.802 33.898.487
Marktwaarde per 31 december 44.361.000 44.389.000
73
De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige
aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven.
Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 3,17 procent (2016:3,33 procent).
Borging door WSW
Per ultimo 2017 is er in totaal voor een schuldrestant ad € 34.253.000 (2016: € 35.141.000)
borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor een schuldrestant ad
€ 1.245.000 (2016: € 1.290.000) zijn er garanties door overheden verstrekt.
WSW-obligoverplichting
Per 31 december 2017 heeft Maaskant Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage
van € 1.299.000 (31 december 2016: € 1.334.000) uit hoofde van door WSW verstrekte
borgstelling.
Rente- en kasstroomrisico
Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd:
Rente
percentages
€ Renteherzienings-
periode
€ Resterende looptijd €
0% - 1% 3.200.000 van 3 tot 6 maanden 1.700.000 Van 0 tot 1 jaar
van 1 tot 5 jaar
1.700.000
0
1% - 2% 2.000.000 van 6 maanden tot 1
jaar
0 van 5 tot 10 jaar 10.300.000
2% - 3% 9.446.000 van 1 tot 5 jaar 4.705.000 van 10 tot 15 jaar 10.966.000
3% - 4%
11.287.000
van 5 tot 10 jaar 12.300.000 van 15 tot 20 jaar 9.734.000
4% - 5%
6.165.000
> 10 jaar 16.494.000 > 20 jaar 2.499.000
5% - 6%
1.747.000
> 6% 1.354.000
35.199.000 35.199.000 35.199.000
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van
€ 2.671.000 zijn niet begrepen in de hierboven genoemde bedragen, maar opgenomen onder
de kortlopende schulden.
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)
De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende
zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De
terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane
verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden
met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met
derden.
74
De samenstelling en het verloop is als volgt:
31.12.2017 31.12.2016
€ €
Boekwaarde per 1 januari 1.835.398 1.762.859
Mutaties
Terugkoop -85.675 0
Opwaarderingen 59.900 72.539
Boekwaarde per 31 december 1.809.623 1.835.398
Ultimo 2017 zijn 19 woningen (2016: 20) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden.
Indien deze woningen aan Maaskant Wonen worden aangeboden, dan hebben wij een
terugkoopplicht waarbij de waardeontwikkeling van deze woningen voor 50 procent voor
rekening van Maaskant Wonen komt. De terugkoopplicht met betrekking tot deze woningen
staat op de balans verantwoord onder de materiële vaste activa “onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden”.
Kortlopende schulden en overlopende passiva
31.12.2017 31.12.2016
€ €
Schulden aan kredietinstellingen 2.670.685 932.177
Schulden aan leveranciers 1.740.301 955.130
Belastingen en premies sociale verzekeringen 231.790 276.683
Schulden ter zake van pensioenen 13.988 16.901
Overige schulden 55.280 34.877
Overlopende passiva 843.002 860.803
Totaal kortlopende schulden en overlopende passiva 5.555.046 3.076.571
Schulden aan kredietinstellingen
31.12.2017 31.12.2016
€ €
Kortlopend deel van de langlopende schulden 2.670.685 932.177
Totaal schulden aan kredietinstellingen 2.670.685 932.177
Maaskant Wonen heeft bij de BNG Bank een kredietfaciliteit ter grootte van € 2.400.000 (2016:
€ 2.400.000). Deze faciliteit is op balansdatum niet benut.
Schulden aan leveranciers
31.12.2017 31.12.2016
€ €
Onderhoudscrediteuren 1.605.500 732.053
Nieuwbouwcrediteuren 0 70.087
Overige 134.801 152.990
Schulden aan leveranciers 1.740.301 955.130
75
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden
gespecificeerd:
31.12.2017 31.12.2016
€ €
Loonheffing en premies sociale verzekeringen 39.773 37.007
Omzetbelasting 192.017 239.676
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 231.790 276.683
Schulden ter zake van pensioenen
De post schulden ter zake van pensioenen is als volgt samengesteld:
31.12.2017 31.12.2016
€ €
Schulden ter zake van pensioenen 13.988 16.901
Totaal schulden ter zake van pensioenen 13.988 16.901
Overige schulden
De post overige schulden is als volgt samengesteld:
31.12.2017 31.12.2016
€ €
Nog te verrekenen servicekosten huurders 55.280 34.777
Nog te betalen netto lonen 0 100
Totaal overige schulden 55.280 34.877
Overlopende passiva
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:
31.12.2017 31.12.2016
€ €
Niet vervallen rente 604.251 625.766
Vooruitontvangen huren 98.152 113.160
Reservering vakantierechten 74.195 77.648
Controle jaarrekening 29.040 13.582
Overige overlopende passiva 37.364 30.647
Totaal overlopende passiva 843.002 860.803
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Aankopen en investeringen
Voor de verbouwing van het kantoorpand in Stein zijn voor € 95.598 verplichtingen aangegaan
(FWP architecten € 29.040, Dols € 66.558). Voor de kantoorautomatisering zijn voor € 36.432
verplichtingen aangegaan (ZIG websoftware € 10.700, Thuis in Limburg € 25.732).
Voor het herstructureringsproject aan de van de Marckstraat (DAEB vastgoed) te Stein zijn
voor € 28.041 verplichtingen aangegaan (Gehlen screens € 4.380, Smeets bouw € 23.661).
Maaskant Wonen is ten behoeve van uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot
planmatig onderhoud per 31.12.2017 verplichtingen aangegaan ter grootte van € 364.000
(31.12.2016: € 788.000).
76
WSW obligoverplichting
Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bedrag
over te maken, de hoogte is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. Per 31
december 2017 heeft Maaskant Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van
€ 1.299.000 (31 december 2016: € 1.334.000).
Volmacht WSW
In 2014 heeft Maaskant Wonen een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht als bedoeld
in het Reglement van Deelneming ondertekend. Het verstrekken van de volmacht houdt in dat
het WSW de mogelijkheid heeft om over te gaan tot hypotheekvestiging, zonder medewerking
van de corporatie.
Aanspraken tekorten pensioenvoorzieningen
De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (het bedrijfstakpensioenfonds).
Maaskant Wonen verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-
en verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie niet is voldaan,
wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen
de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen
als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de
pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Maaskant
Wonen heeft in geval van een tekort bij het SPW geen verplichting tot het voldoen van
aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Ultimo 2017 bedraagt de beleidsdekkingsgraad van het SPW 113,4% ( ultimo 2016: 109,5% ).
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen relevante gebeurtenissen na balansdatum die van invloed zijn op de jaarrekening.
Wel zijn Maaskant Woen en Woningbeheer Born-Grevenbicht per 1 januari 2018 gefuseerd tot
Woonstichting Zaam Wonen.
77
11.9 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening
Huuropbrengsten
2017 2016
€ €
Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen 11.354.463 11.263.312
Af: huurderving wegens leegstand -69.349 -41.369
Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie 11.285.114 11.221.943
Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen 203.025 202.245
Onroerende zaken, niet zijnde woningen 96.262 95.529
299.287 297.774
Af: huurderving wegens leegstand -6.823 -3.171
Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 292.464 294.603
Totaal huuropbrengsten 11.577.578 11.516.546
Opbrengsten servicecontracten
2017 2016
€ €
Overige goederen, leveringen en diensten 402.176 384.528
Serviceabonnement huurdersonderhoud 47.673 44.844
Bijdrage glasfonds 1.537 914
451.386 430.286
Af:
Opbrengstenderving wegens leegstand -1.239 -980
Te verrekenen met huurders -55.280 -34.777
Totaal opbrengsten servicecontracten 394.867 394.529
Lasten servicecontracten
2017 2016
€ €
Overige goederen, leveringen en diensten 310.635 320.739
Serviceabonnement huurdersonderhoud en glasfonds 22.381 28.273
Totaal servicecontracten 333.016 349.012
Overheidsbijdragen
2017 2016
€ €
STEP-subsidie 31.200 0
Totaal Overheidsbijdragen 31.200 0
78
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
2017 2016
€ €
Toegerekende personeelskosten *) 267.677 299.339
Toegerekende overige organisatiekosten *) 92.605 108.098
Toegerekende afschrijvingen *) 39.933 23.344
Verhuurderheffing *) 0 0
Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten 400.215 430.781
*) Voor vergelijkingsdoeleinden aangepast
Lasten onderhoudsactiviteiten
2017 2016
€ €
Onderhoudslasten (niet cyclisch) 647.767 695.662
Onderhoudslasten (cyclisch) 2.516.445 1.673.782
Energetische maatregelen 1.849.898 332.532
Toegerekende personeelskosten *) 278.830 251.444
Toegerekende overige organisatiekosten *) 88.419 115.064
Toegerekende afschrijvingen *) 41.563 19.886
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 5.422.922 3.088.370
*) Voor vergelijkingsdoeleinden aangepast.
2017 2016
€ €
Lasten onderhoudsactiviteiten DAEB-vastgoed in exploitatie 4.973.769 2.599.461
Lasten onderhoudsactiviteiten niet-DAEB-vastgoed in
exploitatie
40.341 102.515
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 5.014.110 2.701.976
De onderhoudslasten voor het DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:
2017 2016
€ €
Planmatig onderhoud 2.483.893 1.610.888
Mutatieonderhoud 75.692 107.591
Klachtenonderhoud 564.787 574.756
Energetische maatregelen 1.849.397 306.226
Totaal onderhoudslasten 4.973.769 2.599.461
79
De onderhoudslasten voor het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:
2017 2016
€ €
Planmatig onderhoud 32.552 62.894
Mutatieonderhoud 263 1.067
Klachtenonderhoud 7.025 12.248
Energetische maatregelen 501 26.306
Totaal onderhoudslasten 40.341 102.515
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
2017 2016
€ €
Toegerekende heffingen 2.022.324 1.835.892
Toegerekende overige organisatiekosten 124.246 138.139
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit 2.146.570 1.974.031
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen
van bestaand bezit DAEB-vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren:
2017 2016
€ €
DAEB-vastgoed in exploitatie
Opbrengst verkopen bestaand bezit 186.300 417.150
Gerealiseerd verkoopresultaat voorraadwoningen -9.800 -49.500
Verwacht verkoopresultaat voorraadwoningen -32.294 27.469
Af: direct toerekenbare kosten -12.057 -35.534
Af: boekwaarde -201.437 -336.669
Af: toegerekende organisatiekosten -15.974 -17.402
Verkoopresultaat bestaand bezit -85.262 5.514
Opbrengst speculatiebeding 11.250 0
Opbrengst verkoop grond 0 11.995
Terugkoopwoning VOV -24.570 0
Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden -59.900 -72.539
Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit
DAEB vastgoed in exploitatie
-158.482
-55.030
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2017 2016
€ €
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dotatie voorziening onrendabele investeringen DAEB -13.907 -44.737
Totaal Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
-13.907
-44.737
80
Vastgoed bestemd voor eigen exploitatie
Afboeking vordering zorginfrastructuur -133.832 0
Regeling Vermindering Verhuurderheffing 0 180.000
Waardemutatie DAEB als gevolg van stijging marktwaarde 879.546 1.204.746
Waardemutatie DAEB als gevolg van daling marktwaarde 0 -194.701
Waardemutatie DAEB onrendabele investeringen 0 -1.535.015
Waardemutatie DAEB als gevolg van sloop 0 -195.446
Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van stijging
marktwaarde
17.606
24.459
Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van daling marktwaarde 0 -9.564
Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van uit exploitatie
nemen
0
-743
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 763.320 -526.264
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige
waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2017 2016
€ €
DAEB-vastgoed in exploitatie
Niet gerealiseerde waardeveranderingen stijging marktwaarde 230.856 7.547.139
Niet gerealiseerde waardeveranderingen daling marktwaarde -572.890 -3.499.926
Niet gerealiseerde waardeverandering als gevolg van sloop 0 -89.710
Niet gerealiseerde waardeverandering voorraadwoning 5.029 0
Totaal overige waardeveranderingen DAEB-vastgoed in
exploitatie
-337.005
3.957.503
2017 2016
€ €
Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
Niet gerealiseerde waardeveranderingen stijging marktwaarde 96.775 153.716
Niet gerealiseerde waardeveranderingen daling marktwaarde -632 -7.138
Niet gerealiseerde waardeverandering als gevolg van uit
exploitatie nemen
0
-525
96.143 146.053
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-240.862
4.103.556
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige
waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder
voorwaarden
2017 2016
€ €
Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Waardeverandering van terugkoopverplichtingen 83.860 101.555
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
verkocht onder voorwaarden
83.860
101.555
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-
gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt
verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.
81
Nettoresultaat overige activiteiten
2017 2016
€ €
Opbrengsten beheerdiensten 8.094 7.085
Toegerekende personeelskosten -8.094 -7.085
Totaal overige bedrijfsopbrengsten 0 0
Afschrijvingen materiële vaste activa
2017 2016
€ €
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 238.308 109.631
Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 238.308 109.631
Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
2017 2016
€ €
Lonen en salarissen 870.492 917.650
Sociale lasten 122.211 136.008
Pensioenlasten 130.710 150.781
Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 1.123.413 1.204.439
Het gemiddelde aantal bij Maaskant Wonen werkzame werknemers, berekend op fulltimebasis
en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:
2017 2016
Directie 1 1
Secretariaat 0 1
Controller 0,6 0
Afdeling woondiensten (verhuur) 4,6 4,6
Afdeling woondiensten (nieuwbouw en techniek) 4,7 4,8
Afdeling financiën 2,5 3,5
Totaal 13,4 14,9
Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
Overige organisatiekosten
2017
2016
€ €
Beheerkosten:
Toegerekende personeelskosten 501.894 574.730
Toegerekende afschrijvingen 152.133 62.098
Toegerekende algemene beheers- en administratiekosten 96.442 55.318
Toegerekende accountants- en advieskosten 238.240 73.984
Toegerekende automatiseringskosten 89.716 99.735
Toegerekende bestuurs- en toezichtskosten 47.713 36.500
Toegerekende huisvestigingskosten 32.642 51.304
Toegerekende overige personeelskosten 28.731 42.405
Totaal overige organisatiekosten 1.187.511 996.074
82
Leefbaarheid
2017 2016
€ €
Toegerekende personeelskosten 55.766 59.868
Toegerekende afschrijvingen 3.899 3.586
Toegerekende overige organisatiekosten 17.013 19.139
Toegerekende overige personeelskosten 3.192 4.418
Totaal leefbaarheid 79.870 87.011
De leefbaarheidskosten verdeeld in DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie:
2017 2016
€ €
Leefbaarheid DAEB-vastgoed in exploitatie 76.687 83.531
Leefbaarheid niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 3.183 3.480
Totaal leefbaarheid 79.870 87.011
Honoraria accountantsorganisatie:
2017
Deloitte
Accountants
Overig Deloitte
netwerk
Totaal Deloitte
netwerk
€ € €
Controle van de jaarrekening 70.737 0 70.737
Fiscale adviesdiensten 0 17.630 17.630
Andere niet-controlediensten 3.207 3.207
70.737 20.837 91.574
2016
Deloitte
Accountants
Overig Deloitte
netwerk
Totaal Deloitte
netwerk
€ € €
Controle van de jaarrekening 30.976 0 30.976
Fiscale adviesdiensten 0 5.144 5.144
Andere niet-controlediensten 0 13.800 13.800
30.976 18.944 49.920
De vermelde honoraria zijn inclusief BTW. Dit betreft de in het boekjaar ingediende honoraria.
Financiële baten en lasten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2017 2016
€ €
Rentebaten rekening-courant en deposito’s 56 1.589
Overige rentebaten 0 12
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 56 1.601
83
Rentelasten en soortgelijke kosten
2017 2016
€ €
Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen 1.140.282 1.180.564
Overige rentelasten 12.293 13.124
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 1.152.575 1.193.688
Belastingen
2017
2016
€ €
Mutatie latentie verkoopwoningen -31.616 -93.361
Mutatie latentie leningen 1.775 1.983
Mutatie latentie belastingvordering -1.615.841 2.464.118
Totaal belastingen -1.645.682 2.372.740
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat:
2017
€
Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting 1.714.950
Af:
Fiscale afschrijving op vastgoed in exploitatie -401.482
Correctie mutatie marktwaarde -656.290
Fiscale toevoeging HIR -21.996
Fiscale verkoopkosten -7.689
Correctie onderhoud -1.168.435
Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek -15.349
Bij:
Fiscaal resultaat verkopen 91.284
Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) 78.586
Fiscale vrijval disagio leningen o/g 5.842
Correctie rentebaten projecten in ontwikkeling 9.282
Doorberekening algemene kosten aan nieuwbouw 4.160
Correctie dotatie voorziening onrendabele top 13.907
Gemengde kostenaftrek 2.904
Correctie overige waardeverandering 610
Opwaardering WOZ 4.000.000
Belastbaar bedrag 3.650.284
Bij de bepaling van het fiscale resultaat over 2017 is rekening gehouden met een mogelijke
opwaardering naar hogere WOZ waarde in het jaar 2017. Een mogelijke opwaardering naar
hogere WOZ waarde over 2017 kan pas worden vastgesteld aan de hand van de WOZ
beschikking 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018). Gelet hierop kan het belastbaar bedrag
2017 in de aangifte vennootschapsbelasting afwijken van het belastbaar bedrag in de fiscale
positie.
De verschuldige belasting over het jaar 2017 bedraagt circa 900.000 euro. De aangiften
vennootschapsbelasting tot en met 2016 zijn ingediend. Tot en met 2015 zijn definitieve
aanslagen opgelegd. De aangifte voor 2017 is tot op heden nog niet ingediend. Voor het
indienen hiervan is uitstel aangevraagd en verkregen tot 1 mei 2019.
84
11.10 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht
Toelichting op kasstromen
Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen
waarvoor in 2017 geldmiddelen zijn opgeofferd.
Samenstelling geldmiddelen
€
Liquide middelen/Geldmiddelen per 31 december 2016 1.668.978
Balansmutatie geldmiddelen in 2017 -946.215
Liquide middelen/Geldmiddelen per 31 december 2017 722.763
Alle per 31 december 2017 aanwezige geldmiddelen staan ter vrije beschikking.
85
11.11 Overige toelichtingen
Bezoldiging van bestuurder en commissarissen
Voor de bezoldiging van bestuurder kwam in 2017 een bedrag van € 126.101 (2016:
€ 126.523) ten laste van de woningcorporatie.
Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2017 een bedrag
van € 33.957 (2016: € 29.020) ten laste van de woningcorporatie.
De bezoldiging van bestuurder omvat:
Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale
lasten, vakantiegeld en belaste vergoedingen).
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten).
De bezoldiging van de bestuurder van de woningcorporatie is als volgt:
2017 2016
€ €
Naam K.A.G. Smitsmans K.A.G. Smitsmans
Periodiek betaalde beloning 108.177 108.546
Beloningen betaalbaar op
termijn
17.924
17.977
126.101 126.523
Functie directeur bestuurder directeur bestuurder
Duur van het dienstverband onbepaalde tijd onbepaalde tijd
Omvang dienstverband 36 uur per week 36 uur per week
Op het moment dat de bestuurder in dienst trad, is hij ingeschaald op basis van de
“Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties” in functiegroep C. Met de
bestuurder maakten wij geen afspraken over een variabele bezoldiging op basis van bepaalde
prestatiecriteria.
De bezoldiging van de toezichthouders van de woningcorporatie is als volgt:
Naam Bezoldiging als lid van de raad Totaal (inclusief sociale lasten) 2017 2016 2017 2016
€ € € € S.J.A.M. Ackermans 7.140 5.195 7.140 5.546 J.C.G. Bongaerts 7.140 5.195 7.140 5.546 R.W. Janssen 3.570 5.195 3.570 5.546 J.P.J. Stoffens 8.967 6.404 8.967 6.836 F.H.W. Schrijer 7.140 5.195 7.140 5.546
33.957 27.184 33.957 29.020
Naam Startdatum Functie
S.J.A.M. Ackermans 3-11-2010 Lid raad van toezicht
J.C.G. Bongaerts 12-6-2013 Lid raad van toezicht
R.W Janssen 10-4-2013 Lid raad van toezicht
F.H.W. Schrijer 18-12-2013 Lid raad van toezicht
J.P.J. Stoffens 10-4-2013 Voorzitter raad van toezicht
86
WNT-verantwoording 2017 Maaskant Wonen
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de
volgende op Maaskant Wonen van toepassing zijnde regelgeving: Regeling bezoldigingsmaxima
topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.
Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor Maaskant Wonen is € 106.000. Dit geldt naar rato van
de duur en/of omvang van het dienstverband.
1. Bezoldiging topfunctionarissen
1a. Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking.
Tevens leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de
functievervulling
Bedragen x € 1 K.A.G. Smitsmans
Functiegegevens Directeur/bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1,0
Gewezen topfunctionaris? nee
(Fictieve) dienstbetrekking? nee
Individueel WNT-maximum 106.000
Beloning 97.996
Belastbare onkostenvergoedingen 322
Beloningen betaalbaar op termijn 17.924
Subtotaal 116.242
-/- Onverschuldigd betaald bedrag 0
Totaal bezoldiging 116.242
Motivering overschrijding:
De directeur-bestuurder, de heer Smitsmans, is bij zijn benoeming per
1 oktober 2012 ingeschaald volgens de “Sectorbrede beloningscode
bestuurders woningcorporaties” in functiegroep C. Voor de Wet
normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke
sector (WNT) valt de heer Smitsmans onder de overgangsregeling. Dit
betekent dat bestaande beloningsafspraken vier jaar worden
gerespecteerd na inwerkingtreding van de WNT-staffel (1 januari 2014),
na deze vierjaars-periode gevolgd door een afbouw van de bovenmatige
bezoldiging in drie jaar.
Gegevens 2016
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 - 31/12
87
Omvang dienstverband 2016 (in fte) 1,0
Beloning 97.986
Belastbare onkostenvergoedingen 783
Beloningen betaalbaar op termijn 17.977
Totaal bezoldiging 2016 116.746
1b. Leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking kalendermaand 1-12
Maaskant Wonen heeft geen topfunctionarissen zonder dienstbetrekking.
1c. Toezichthoudende topfunctionarissen
bedragen x € 1 J.P.J.
Stoffens
S.J.A.M.
Ackermans
J.C.G.
Bongaerts
R.W
Janssen
F.H.W. Schrijer
Functiegegevens VOORZITTER LID LID LID LID
Aanvang en einde
functievervulling in 2017
1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 30/6 1/1 - 31/12
Individueel WNT-maximum 15.900 10.600 10.600 10.600 10.600
Individueel VTW-maximum 12.243 8.162 8.162 8.162 8.162
Beloning 8.967 7.140 7.140 3.570 7.140
Belastbare
onkostenvergoedingen
0 0 0 0 0
Beloningen betaalbaar op
termijn
0 0 0 0 0
Subtotaal 8.967 7.140 7.140 3.570 7.140
-/- Onverschuldigd betaald
bedrag
0
0 0 0 0
Totaal bezoldiging 8.967 7.140 7.140 3.570 7.140
Motivering overschrijding n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Gegevens 2016
Aanvang en einde 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
88
functievervulling in 2016
Beloning 6.404 5.195 5.195 5.195 5.195
Belastbare
onkostenvergoedingen
0 0 0 0 0
Beloningen betaalbaar op
termijn
0 0 0 0 0
Totaal bezoldiging 2016 6.404 5.195 5.195 5.195 5.195
2. Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen met of zonder
dienstbetrekking
Maaskant Wonen heeft in 2017 geen uitkeringen verricht wegens beëindiging dienstverband
aan topfunctionarissen met of zonder dienstbetrekking
3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met
dienstbetrekking die in 2017 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben
ontvangen. Er zijn in 2017 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op
grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of
de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.
89
Ondertekening van de jaarrekening
Opmaken van de jaarrekening
Het bestuur:
De heer K.A.G. Smitsmans
Stein, 13 juni 2018
Vaststellen van de jaarrekening
De raad van toezicht:
De heer D.M.N. Bours
De heer J.C.G. Bongaerts
De heer W.P.E. Heijmans
De heer R.E.A. Ruiter
De heer F.H.W. Schrijer
De heer J.P.J. Stoffens
Stein, 13 juni 2018
90
12. Overige gegevens
91
Controleverklaring van de onafhankelijk accountant
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat
In de statuten van Stichting Maaskant Wonen is geen nadere statutaire regeling aangaande de
resultaatbestemming vastgelegd.
92
13. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
93
94
95
Top Related