Lunchpresentatie

1

Grondverwerving voor lange termijn Rijksdoelen

28.02.2013

Jeroen in ’t Veld

Pagina 2

De huidige praktijk van grondverwerving

• Momenteel wordt vroegtijdige verwerving niet, of zeer beperkt als instrument ingezet bij het Rijk

• Vroegtijdige aankopen wordt vooral gedaan met het oog op ruilverkaveling (DLG, ‘ruilbanken’)

• Aankoopstrategie verschilt per dienst: – DLG start relatief vroeg met aankopen, voornamelijk met als doel

ruilverkaveling– RWS en Prorail beginnen in een later stadium vanwege de aard

van de projecten (infrastructuur)

Pagina 3

Onderzoeksvraag en aanpak

Vraag:

“Is vroegtijdige grondverwerving vanuit financieel oogpunt aantrekkelijk voor het Rijk?”

Aanpak

•‘Projecten in plaats van concepten’

•Rebel heeft een afwegingskader geschetst dat gebruikt kan worden bij het besluit wel/niet vroegtijdig aankopen

•Onderzoek geeft dus geen ‘ja/nee’ antwoord! Nut van vroegtijdig aankopen is sterk projectafhankelijk!

•Concrete casus onderzocht en aankoop strategieën financieel vertaald

Pagina 4

Casus

Project Type Regio/ProvincieN35 Nijverdal Wierden

Wegverbreding Overijssel

Nieuwe Westelijke Oeververbinding

Nieuwe wegverbinding inclusief tunnel

Rotterdam

Bypass Heusden-Altena

Aanleg van een rivier/uiterwaard om het waterpeil in de Merwede te verlagen

Zuid Holland / Brabant

A12/A20 parallelstructuur Gouweknoop

Gebiedsontwikkeling met nieuwe infrastructuur

Zuid-Holland

A13/A16 Aanleg nieuwe infrastructuur Zuid-HollandHanzelijn Aanleg nieuwe infrastructuur

(spoor)Flevoland en Overijssel

Pagina 5

Verwervingsstrategieën

Strategie Hoeveelheid Tijdstip of periode

Referentiestrategie

Precies voldoende voor gekozen tracé of locatie

Op/na tracébesluit of locatiekeuze

Maximaal functioneel

Alle tracés of locaties Vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over locatie of tracé (6 jaar voor tracébesluit)

Ruilgrond (Groene) grond in de omgeving van het project, niet meer dan nodig voor project en kans op interesse

Vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over locatie of tracé (6 jaar voor tracébesluit)

Rode strategie In de omgeving van het project, waar een waardestijging van de grond waarschijnlijk is

Zeer vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over het project (10 jaar voor tracébesluit)

Vrije strategie In omgeving van project, met het oog op later ruilen van de grond, of profiteren van een waardestijging.

Zeer vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over project (15 jaar voor tracébesluit)

Pagina 6

Casus N35 – verwervingsstrategieën

Pagina 7

Casus N35 – verwervingsstrategieën

Pagina 8

Verwervingsstrategieën – concreet voor N35

Pagina 9

Bevindingen t.a.v. strategieën

• Maximaal functioneel:– Scoort over het algemeen positief ten opzichte van huidige

praktijk– Leidt tot beperkte vroegtijdige grondaankopen (alleen op traces

en beperkt door wat beschikbaar komt op de markt)– Voordeel ontstaat door bespaarde onteigeningskosten

• Ruilgrond:– Scoort over het algemeen positief ten opzichte van huidige

praktijk, mits:• Alleen agrarische grond wordt aangekocht (dus geen vastgoed)• Er niet teveel ‘overtollige’ (dwz niet te ruilen) grond wordt

aangekocht– Met name bij projecten waarbij in de buurt van project al grond in

bezit is die als ruilgrond kan worden aangewend

Pagina 10

Bevindingen t.a.v. strategieën (2)

• Rode strategie– Minst makkelijk toepasbaar: niet bij ieder project is een

waardestijging van de grond te verwachten– Groot risico is scopewijziging waardoor waardestijging niet meer

plaatsvindt– Maakt Rijk mogelijk financieel belanghebbend bij tracekeuze

• Vrije strategie– Geeft flexibiliteit: grond wordt niet met een bepaald doel (ruil,

winst) aangekocht– Grootste risico is dat er te veel grond wordt aangekocht– Wanneer grondaankopen beperkt blijven en ruil mogelijk is,

scoort deze strategie positief– Vroege moment van aankopen is een aandachtspunt

disconteringsvoet

Pagina 11

Kwalitatieve bevindingen

1. Maatschappelijk draagvlak voor projecten kan toenemen door vroegtijdig grond aan te kopen: Ruilverkaveling Vrijwilligheid van transacties (minder onteigening nodig)

2. Echter: Vroegtijdig aankopen kan ook het Rijk belanghebbende maken

bij tracekeuze Vroegtijdig aankopen heeft een signaalfunctie en kan

weerstand oproepen omdat de indruk ontstaat dat er al gekozen is voor een bepaald trace

3. Projectversnelling: wordt voldaan aan de vereisten om vroege grondverwerving tot projectversnelling te laten leiden?

Pagina 12

Afwegingskader

1. Niet zeer vroegtijdig aankopen Risicovol want afhankelijk van prijsontwikkeling agrarische grond Kan aantrekkelijk zijn vanuit portfoliooverwegingen

2. Wel vroegtijdig aankopen Breng grondopgave eerder in kaart, zodat je ook eventueel eerder

kan verwerven

3. Beperk de strategie in omvang Te veel aankopen leidt tot groot

opbrengstenrisico(waardeontwikkeling. Liquiditeit vd markt)

4. Aankopen ten behoeve van project Dus: aankoop op traces of met als doel om grond te ruilen, maar voor

project

5. Agrarisch is veilig, rood is risicovol Rode strategie is gevoelig voor scopewijziging en maakt Rijk mogelijk

financieel belanghebbend

Pagina 13

Aanbevelingen

1. Verbeter de informatiehuishouding ten aanzien van grond Nu nauwelijks inzicht in grondopgave Grond moet een specifieke plek krijgen in project voorbereiding

2. Maak, zodra dat geregeld is, steeds een projectspecifieke afweging ten aanzien van vroegtijdige verwerving; dus in de voorbereiding van een project

3. Faciliteer vroegtijdige grondverwerving door beperkingen in juridische en budgettaire kaders op te heffen

4. Zorg bij vroegtijdige verwerving voor: Aandacht voor strategische overwegingen Scheiding van verwerving en onafhankelijke onderzoeksfunctie

5. Zorg voor separate analyse van portfolioniveau: De onderhavige analyse is een project analyse en miskent dus

portfolio effecten. Onderzoek naar portfolio overwegingen is nodig Breng grondposities in kaart in relatie tot doelen SVIR