Impact wetgeving op onderhoudsbeleid corporaties

Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017

Juliska GrahameTeamleider Projectbureau Veilig Verwarmen

Aanleiding: Levensgevaarlijk

Aanleiding: Koolmonoxidegevaar

Koolmonoxide is een dodelijk gas welke u niet kunt ruiken of zien

Herken de signalen van koolmonoxide vergiftiging en kijk wat u kunt doen om vergiftiging te voorkomen

Aanleiding: Levensgevaarlijk

- 2011 koolmonoxidevergiftiging in woning Ymere Haarlem

- Zomer 2013 woning Stadgenoot

- Februari 2014 Zoon huisarts Tuitjenhorn (Vrolikstraat)

Ook kleine hoeveelheden CO veroorzaken concentratieproblemen, hoofdpijnen e.d.

Aanleiding: Afspraken Rijk en gemeenten

Rijk:- Handreiking open verbrandingstoestellen: in juni 2014 nieuwe versie- Kamerbrief Blok augustus 2013: binnen 10 jaar geen open verbrandingstoestellen meer - Zorgplicht vanuit Woningwet

Gemeente Haarlem:- Geen afspraken over vervanging. In Lokaal Akkoord alleen afspraak over verkoop, mag niet

met open verbrandingstoestel.

Gemeente Amsterdam:- Afspraken met corporaties vanuit OGA via Netwerk Technisch Beheer AFWC- Plan van Aanpak Koolmonoxide: eerste focus op huurwoningen- Toezegging Ymere: eind 2016 geen open toestellen meer. Geen formele

overeenkomst/boeteclausule

Knelpunten

Er is geen meldingsplicht dus de exacte aantallen doden en gewonden kennen we niet.

Er is geen onderhoudsverplichting voor huurders die een eigen geiser hebben.

Er is geen wettelijk verbod op open verbrandingstoestellen. Er zijn verschillende pogingen hiertoe gedaan maar deze zijn gestuit op Europese

regelgeving die dit niet toestaat.

Wettelijk Kader

Een wettelijk kader voor het beheersen van de risico’s van open-verbrandingstoestellen is te vinden in:

• DE WARENWET

• HET BOUWBESLUIT 2012 (met verwijzingen naar NEN-bladen)

• DE WONINGWET

• DE HUURWETGEVING

• DE WET PUBLIEKE GEZONDHEID (WPG)

Wettelijk Kader

Voor verhuurders van woningen zijn het Bouwbesluit 2012, de algemene zorgplicht uit de

Woningwet en de Huurwet (over onderhoudsplicht) het meest relevant.

Huurcommissie is akkoord aangezien de huurverhoging niet kostendekkend is ten

opzichte van de ketel

Dilemma

Verplichte deelname of niet?

Wat is klantgericht?

Veiligheid en gezondheid voorop

Open toestellen worden ouder

Ook risico’s voor buren

Zorgplicht en Veiligheid

• Corporatie kan aansprakelijk gesteld worden bij incidenten al is het toestel eigendom van de huurder

• Bij Co incidenten zijn er vaak ook gebreken aan toevoer van verbrandingslucht en afvoer van rookgassen

• Corporatie als professionele verhuurder moet problematiek kennen en professioneel ingrijpen

Uitgangspunten Ymere

Ymere is als verhuurder wettelijk verplicht om er voor de zorgen dat haar woningbezit in een goede staat van onderhoud verkeert en voldoet aan de eisen van de tijd.

Bovenal moet een woning veilig zijn.

Ymere koppelt daarom de komende jaren in al haar huurwoningenalle geisers en gaskachels af.

Aantallen

Ymere heeft 88,254 VHE-en, waarvan 76,553 woningen

• Start 2014: 5000 Woningen in Project Veilig Verwarmen

• Huidige prognose: 6000 VHE-en, inclusief BOG

Huidige situatie:

• 4000 woningen aangeschreven

• 2500 woningen zijn inmiddels afgerond (2000 installaties)

• 250 huurders weigeren medewerking

Strategie van Ymere

Plan van aanpak:• Projectbureau met 12 medewerkers• Werkproces waarbij we de druk opvoeren van verleiden tot afdwingen

(10 weken)• Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken• Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen kunnen

aanbieden (max 35eu)• Vergoeding van eigen toestel max. 10 jaar oud• Maatwerk en klussendienst voor (zorg)adressen• Procederen als verleiden niet helpt

Project Veilig Verwarmen proces

10 weken proces:

week 1 1e brief uit (maandag)week 2 SMS of Bellen na 1e brief (vrijdag)week 3 2e brief uit (vrijdag)week 5 check op woonfraude / overlast / zorgadresweek 6 Narooien (aangekondigd via SMS)week 7 3e brief uit (vrijdag)week 9 Huisbezoek zonder aankondiging week 10 Sommatiebrief uit

Doel Project Veilig Verwarmen

De huurder over te halen mee te werken aan de aanleg van centrale verwarming

(met huurverhoging) om een veiligere woonomgeving te creëren. Indien nodig

dwingen we het af.

DOEL:

Gevolgen voor Bewoner

• Meer veiligheid en comfort

• Akkoordverklaring (noodzakelijk bij gerief verbetering)

• Huurverhoging (Huurtoeslag mogelijk)

• Energielasten

• Overlast beperken in de woning bij plaatsing ketel, aanbrengen leidingwerk en

radiatoren

Waar lopen we tegenaan?

Nieuwe uitspraken in eerste aanleg m.b.t.:

• Huurverhoging niet terecht

• Eigendom

• Rapport Onderzoeksraad voor de Veiligheid

Standpunt Amsterdamse woningcorporaties

• Niet getoetst op betaalbaarheid• Een geriefverbetering wordt niet individueel door de bewoner beoordeeld• Op grond van artikel 7:220 lid 1 Bw moeten huurders medewerking verlenen aan

renovatiewerkzaamheden • Hoger beroep ingesteld: 14 februari mogelijk uitspraak

Standpunt en Risico’s

Risico voor ons project

• Huurder heeft gedwaald• Betaalbaarheid van het project

Huurverhoging

“Wat is een redelijke huurverhoging?”

• Verplicht nieuwe CV + 1 verwarmde ruimte: 20 euro

• Keuze huurder om meer ruimtes te verwarmen: 5 euro

• Maximale huurverhoging 35 euro (complete woning)

• Rekening houden met huursubsidiegrenzen

Huurverhoging argumenten

Argumenten voor de Huurverhoging

• Woongenot wordt verhoogd (meer comfort) artikel 7.255 lid 1 sub b

Burgerlijk wetboek

• Zuiniger systeem dat beter is voor het milieu (bij hetzelfde stookgedrag)

• Huurcommissie heeft de huurverhoging als redelijk bestempeld.

• Investering terug te verdienen

Waar lopen we tegenaan?

Volgens nieuwe uitspraken hoeven huurders niet te accepteren dat de corporatie gaskachels die huurder zelf hebben aangebracht gaat verwijderen of afkoppelen.

“Rechter is voorbijgegaan aan het veiligheidsaspect.”

Eigendom:

Reactie corporatie:

Waar lopen we tegenaan?

Rapport onderzoeksraad voor de veiligheid:

• CV is in 46% van aantallen reden van CO incident

• Reactie Ymere: onze comakers werken al volgens de aanbevelingen van de onderzoeksraad.

• Geen enkel koolmonoxide-incident (gecertificeerd; controle)

Weigeraars en Zorgadressen

Stand van Zaken:

• 250 Weigeraars (6,25% van het totaal aantal dossiers)

• 59 Zorgadressen (1,5% van totaal aantal dossiers)

• 2600 Akkoorden (65% van het totaal aantal dossiers)

Weigeraars

9,6% weigert t.o.v. aantal Akkoorden

Redenen voor weigeren:

• Ik heb een CO melder• Eigendom• Ik ventileer goed en onderhoud mijn toestellen goed• Gehecht aan de oude situatie• Opzien tegen de werkzaamheden• Wordt ziek van CV• Uitspraken afwachten

TOT SLOT

Twijfelgeval: Gevelkachels

In eerste instantie een gesloten toestel maar door de tijd kan een gevelkachel koolmonoxide gaan lekken

Ymere hanteert een leeftijd van 3 jaar. Toestellen ouder dan 3 jaar worden als een openverbrandingstoestel beschouwd

Er is nog geen procedure hierover gevoerd

TOT SLOT

Eigen installatie van bewoners en controle

Als bewoners een eigen installatie hebben controleren wij of deze veilig is.

Als de installatie niet veilig is, stellen wij aanpassingen vast

Indien de huurder niet wil meewerken dwingen wij uiteindelijk medewerking af (procedure start binnenkort)

TOT SLOT

Weigeren meewerken energie-index

Hierdoor kunnen we STEP subsidie mislopen.Indien nodig starten we ook hier een procedure op

TER INFO

“Wat is de gemiddelde huurverhoging?”

18% Ketel , Woonkamer

21% Ketel , Woonkamer + 1 ruimte

13% Ketel , Woonkamer + 2 ruimten

11% Ketel , Woonkamer + 3 ruimten

37% Ketel , Woonkamer + 4 of meer ruimten