Dynamiek Nederlandse kantorenmarkt evenaart recordjaren 2006-2007

FOTO

COP

YRIG

HT JI

TSKE

SCH

OLS

IN O

PDRA

CHT

VAN

GEME

ENTE

AMS

TERD

AM

De Nederlandse kantorenmarkt werd enkele jaren geleden bestempeld als het kerkhof van Europa. Het dalende opnamevolume en de alsmaar stijgende leegstandscijfers waren hier debet aan. In Europees perspectief had Nederland zelfs een van de hoogste leegstandspercentages op de kantorenmarkt.

Anno 2016 kunnen we dit stempel voorlopig, en hopelijk voorgoed, achter ons laten. In 2015 evenaarde de dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt de topjaren 2006 en 2007. Maar de samenstelling van de huidige dynamiek is wezenlijk anders dan toen. Tijdens de topjaren van de Nederlandse kantorenmarkt bestond de dynamiek met name uit opname, ofwel verhuisbewegingen van gebruikers. Er werd destijds nauwelijks tot geen kantoorruimte onttrokken, de noodzaak om dat te doen was in die periode minder groot. Dat ligt tegenwoordig anders, een steeds groter deel van de kantorenmarkt wordt getransformeerd en geschikt gemaakt voor een ander type gebruik of zelfs gesloopt. Het is dan ook niet meer dan logisch om bij het bepalen van de dynamiek niet langer alleen te kijken naar verhuisbewegingen. Ook transformatie en sloop zijn belangrijke factoren bij het bepalen van de totale dynamiek op de kantorenmarkt.

Zelfregulerende werking op kantorenmarktDe ontwikkelingen van de laatste jaren laten zien dat er op de Neder-landse kantorenmarkt duidelijk sprake is van zelfregulerende werking. Aan de onderkant van de markt wordt kantoorruimte onttrokken door transformatie en sloop.

In het middensegment (B-kwaliteit) zijn er steeds vaker grootschalige renovaties om aan de vraag naar kantoren van A-kwaliteit te kunnen voldoen. Deze twee ontwikkelingen zorgen samen voor leegstandsvermindering en kwaliteitsverbetering van de Nederlandse kantorenmarkt. Het resultaat is een betere concurrentiepositie voor de Nederlandse kantorenmarkt in internationaal perspectief.

Opnamedynamiek Nederlandse kantorenmarkt toont verder herstel Sinds 2007 liet de opnamedynamiek van de Nederlandse kantorenmarkt een alsmaar dalende trend zien. Marco-ontwikkelingen zoals de financiële crisis, ook bedrijfseconomische ontwikkelingen waaronder minder ruimte-gebruik per fte, consolidatie en kostenbesparingen, waren hier debet aan.

Met het stabiliseren van de Nederlandse economie kwam in 2013 een einde aan deze dalende opnametrend. In 2013 bedroeg het opnamevolume 1,03 miljoen m² en was vergelijkbaar met 2012. In de daaropvolgende jaren, 2014 en 2015, toonde de Nederlandse kantoren-markt verder herstel en groeiden de opnamevolumes met respectievelijk 5% en 16%. Ondanks de ingezette groei bleef het opnamevolume in 2015 met circa 1,25 miljoen m² achter op het topjaar 2006. Het is het de vraag of Nederland ooit nog dergelijke opnamevolumes gaat registreren. De kantorenmarkt zal namelijk op een aantal vlakken wezenlijk veranderen of is al veranderd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het ruimtegebruik per medewerker, nieuwe werkvormen en manieren van samenwerken en de veranderende locatievoorkeur van gebruikers.

Markt in bewegingDynamiek op Nederlandse kantorenmarkt vergelijkbaar met topjaren

2 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

A’DA

M IS

EEN

INIT

IATI

EF V

AN L

INGO

TTO,

DUN

CAN

STUT

TERH

EIM,

SAN

DER

GROE

T EN

HAN

S BR

OUW

ER

Markt in beweging45%

55%

Metropolitan

Suburban2005

61%

39%

Metropolitan

Suburban2015

14%

28%

46%

12%

Central Station

Central location

Ring monofunctional

Ring multifunctional

28%

13%

40%

19%

Central Station

Central location

Ring monofunctional

Ring multifunctional

Figuur 2: Opnamedynamiek per locatietype ten opzichte van de totale marktdynamiek in 2005 en 2015

2015: Grote steden meer in trek

2005: Opnamedynamiek voornamelijk in satellietsteden

Figuur 1: Historische opnamedynamiek kantorenvastgoed

MetropolitanSuburban

MetropolitanSuburban

Central StationCentral locationRing monofunctionalRing multifunctional

Central StationCentral locationRing monofunctionalRing multifunctional

Uit de opnamecijfers van JLL van de afgelopen jaren blijkt dat het aandeel grootstedelijke kantorenlocaties sub-stantieel is toegenomen. In 2005 waren dergelijke locaties nog verantwoordelijk voor 45% van de opnamedynamiek, in 2015 bedroeg het aandeel van deze locaties 61%. Met name de stations- locaties profiteerden sterk van de ver-anderende gebruikerswensen binnen de groot-stedelijke kantorenmarkten. Het aandeel van deze locaties nam toe van 14% in 2005 naar 28% in 2015.

Opname kantoorruimte met 16% toegenomen ten opzichte van 2014

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

'000 m²

Kantorenleegstand biedt kansen voor nieuw gebruik Zoals eerder belicht zorgde de economische teruggang na 2007 voor een dalende opnametrend binnen de kantorenmarkt. Een sterk oplopende leegstand was het gevolg. Lang werd deze leegstand voornamelijk gezien als bedreiging voor de Nederlandse kantorenmarkt. Pas sinds enkele jaren zien ontwikkelaars, beleggers en overheden kansen als het gaat om leegstaand kantorenvastgoed.

In de afgelopen vijf jaar heeft ruim 3 miljoen m2 kantorenvastgoed een nieuwe functie gekregen. Meer dan 80% is getransformeerd naar onder meer woningen (55%) en hotels (18%). Bijna 20% van het leegstaande kantorenvastgoed is gesloopt.Bij het veranderen van de functie van leegstaand kantorenvastgoed is goed gekeken naar de behoefte aan ander type vastgoed. Zo blijkt dat in Amsterdam veel transformaties inspelen op het tekort aan hotelkamers en woonruimte, in Eindhoven is juist ingespeeld op het tekort aan studentenwoningen.

Totale kantorenmarktdynamiek evenaart recordjarenAls we de totale dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt definiëren als de optelsom van opname, transformatie en sloop, dan lag deze in 2015 op een niveau dat vergelijkbaar is met dat van 2007. Hiermee kwam de dynamiek net is lager uit dan in het topjaar 2006.

Uit de analyse van JLL blijkt dat de samenstelling van de dynamiek op de kantorenmarkt in de afgelopen 11 jaar wezenlijk is veranderd.

De opname, ofwel verhuisbewegingen, zijn ten opzichte van het topjaar 2006 met 41% gedaald. De omvang van de onttrekkingen (sloop en transformatie) zijn substantieel toegenomen. Het combineren van de opname en de onttrekkingen laat zien dat in 2015 circa 2,07 miljoen m² kantoorruimte op een nieuwe manier in gebruik is genomen door opname, transformatie of sloop. Dit totaal volume evenaart de topjaren 2006 en 2007.

Kwaliteitsverbetering Nederlandse kantorenmarktDe sloop- en transformatiedynamiek in combinatie met het toenemend aantal renovaties, zorgt voor een kwaliteitsverbetering van de Nederlandse kantorenmarkt in met name het middensegment. Tegelijkertijd zien we een beperkt aantal nieuwbouwprojecten waardoor er schaarste is aan kantorenvastgoed van A-kwaliteit.

Zoals eerder belicht is de sloop- en transformatiedynamiek de afgelopen jaren sterk toegenomen. De dynamiek binnen dit segment had voornamelijk betrekking op sterk verouderd kantorenvastgoed dat niet meer voldeed aan de hedendaagse vraag van kantoorgebruikers.

Het onttrekken van relatief slecht kantorenvastgoed aan de onderkant van de markt draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van de kantorenmarkt. Desondanks is het zo dat de totale kantorenleegstand niet substantieel afneemt. In het laatste kwartaal is de kantorenleegstand met 2% gedaald naar het huidige niveau van 7,6 miljoen m².

4 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

A’DA

M IS

EEN

INIT

IATI

EF V

AN L

INGO

TTO,

DUN

CAN

STUT

TERH

EIM,

SAN

DER

GROE

T EN

HAN

S BR

OUW

ER

97%

3%

Take-upWithdrawal2005

18%

82%

ResidentialHospitalityHealthcareRetailSocial

82%

16%2%

ResidentialHospitalityHealthcareRetailSocial

2005: Marktdynamiek gedreven door

verhuisbewegingen

2015: Transformaties bepaalt groter deel van

de marktdynamiek

Transformaties kantorenvastgoed sterk toegenomen sinds 2011

Totale marktdynamiek evenaart recordjaren 2006 en 2007

Figuur 3: Transformatie en sloop van kantorenvastgoed

Figuur 5: Onttrekkingsdynamiek ten opzichte van de totale marktdynamiek in 2005 en 2015

Figuur 4: Totale dynamiek Nederlandse kantorenmarkt

OpnameOnttrekking

WoningenHotelsZorgWinkelsMaatschappelijk

WoningenHotelsZorgWinkelsMaatschappelijk

60%

40%

Take-upWithdrawal2015

OpnameOnttrekking

TransformatieSloop

OpnameOnttrekking

- 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

'000 m²

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

'000 m²

Opleveringen van nieuwbouwkantoren sterk gedaald sinds 2012

Renovaties van bestaande kantoren sterk gestegen sinds 2012

Sinds het uitbreken van de financiële crisis is de nieuwbouwproductie van kantoren (na een korte periode van na-ijlen) sterk teruggelopen. Deze dalende nieuwbouwproductie was enerzijds het gevolg van de teruglopende vraag naar kantoorruimte en kwam anderzijds voort uit twee belangrijke overeenkomsten binnen de sector. Zowel in het ‘Kantorenconvenant’ als in de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ zijn afspraken gemaakt om de wildgroei van nieuwe kantoorruimte te beperken op locaties waar dit aantoonbaar nodig is en om ontstane leegstand terug te dringen.

KantorenconvenantOp 27 juni 2012 is voor een periode van vijf jaar een convenant afgesloten tussen gemeenten, provincies, het rijk, beleggers, ontwikkelaars, gebruikers en vastgoedfinanciers. In het convenant is afgesproken dat partijen per kantorenregio een visie en doelstellingen formuleren rondom de bestaande kantorenvoorraad, nieuwe ontwikkelingen en de inzet van regionale herprogrammering.

Ladder voor duurzame verstedelijkingIn de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze handreiking is bedoeld om decentrale overheden te helpen de Ladder voor duurzame verstedelijking toe te passen. De ladder ondersteunt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden

optimaal benut wordt. Door het negatieve economische sentiment in combinatie met de gemaakte afspraken binnen de kantorensector zijn er op dit moment weinig nieuwe kantoren in aanbouw. Hierdoor is er een tekort ontstaan aan A-kwaliteit kantoorruimte op de betere kantoorlocaties. De nieuwbouw die de afgelopen jaren nog wel is toegevoegd was in veel gevallen volledig voorverhuurd. Dit betekent dat het beschikbare aanbod aan kantorenvastgoed van A-kwaliteit niet verder is verruimd.

Sterke toename aantal renovatiesOm enigszins aan de vraag naar A-kwaliteit kantorenvastgoed te kunnen voldoen, is er sinds 2012 steeds meer kantoorruimte gerenoveerd. Dit sluit naadloos aan op de gemaakte afspraken in het Kantorenconvenant en de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vier jaar na dato kunnen we constateren dat de uitgesproken intenties hebben geleid tot het gewenste resultaat.

Opmerkelijk is dat gedurende de afgelopen vijf jaar de renovatie van kantorenvastgoed voornamelijk plaatsvond in de Randstad (91%, 672.000 m²). De steden Amsterdam (29%), Den Haag (28%) en Utrecht (17%) hadden hierin het grootste aandeel. Deze trend zet naar verwachting ook in 2016 en 2017 door. De komende twee jaar wordt in totaal circa 246.000 m² gerenoveerd, waarvan 85% in de Randstad. Hiervan heeft 109.000 m² betrekking op de Amsterdamse kantorenmarkt. Projecten zoals de renovatie van het Atrium op de Amsterdamse Zuidas leveren hieraan een sterke bijdrage.

Kwaliteitsverbetering Nederlandse kantorenmarkt

Figuur 6: Nieuwbouwproductie kantorenvastgoed

Figuur 7: Renovatiedynamiek kantorenvastgoed

Kwaliteit

6 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

- 100 200 300 400 500 600 700 800 900

1.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

'000 m²

-

50

100

150

200

250

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

'000 m²

Figuur xx. estendit hil mod qui inus sol Figuur xx. estendit hil mod qui inus sol

A’DA

M IS

EEN

INIT

IATI

EF V

AN L

INGO

TTO,

DUN

CAN

STUT

TERH

EIM,

SAN

DER

GROE

T EN

HAN

S BR

OUW

ER

8 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

A’DA

M IS

EEN

INIT

IATI

EF V

AN L

INGO

TTO,

DUN

CAN

STUT

TERH

EIM,

SAN

DER

GROE

T EN

HAN

S BR

OUW

ER

In 2015 overtreft de totale Amsterdamse marktdynamiek recordjaar 2006

-

100

200

300

400

500

600

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

'000 m²

Na een periode van teruglopende vraag is de Amsterdamse kantorenmarkt weer volop in beweging. In 2014 en 2015 steeg de vraag naar kantoorruimte, met in 2015 zelfs een groei van 22%. Deze groei resulteerde in 285.000 m² kantoorruimte die in 2015 is verhuurd of verkocht aan kantoorgebruikers.

De totale dynamiek werd, naast de groei van de opnamedynamiek, sterk gedreven door onttrekkingen. Gedurende 2015 is er een recordvolume van 280.000 m² kantoorruimte uit de Amsterdamse kantorenmarkt genomen. Een klein gedeelte hiervan is gesloopt (13%), maar het overgrote deel (87%, 245.000 m²) is getransformeerd naar onder meer een woon- (51%) of hotelfunctie (34%).

De Amsterdamse kantorenmarkt is door de groeiende opname- en onttrekkingsdynamiek volop in beweging. De combinatie van deze twee ontwikkelingen geeft aan hoe de totale dynamiek er uitziet. Voor 2015 geldt dat 566.000 m² kantoorruimte opnieuw in gebruik is genomen, getransformeerd of gesloopt. Dit is een recordvolume vergeleken met de dynamiek in de topjaren 2006 en 2007. Het grote verschil is dat de totale marktdynamiek op dit moment sterk wordt gedreven door onttrekkingen (50%).

AmsterdamRecorddynamiek binnen de Amsterdamse kantorenmarkt

Figuur 8: Amsterdamse kantorendynamiek

OpnameOnttrekking

Sinds Wet kraken en leegstand is 831.800 m² kantoorruimte onttrokken Met de invoering van de Wet kraken en leegstand in Amsterdam zijn per 1 oktober 2010 de wettelijke mogelijkheden om leegstand aan te pakken uitgebreid. In de periode voorafgaand aan de nieuwe wet was het aantal onttrekkingen beperkt, maar door deze aanpak is in Amsterdam vanaf 2010 een sterke onttrekkingsdynamiek gaande. Vanaf 2011 is 832.000 m² kantoorruimte onttrokken, waarvan het grootste gedeelte (91%) is getransformeerd naar een andere functie en 9% is gesloopt. Van de onttrokken kantoren kreeg 47% een hotelfunctie, 34% een woonfunctie en 7% een winkelfunctie.

Nieuwbouw en renovatieDe beperking van de nieuwbouwproductie voortvloeiend uit het Kantorenconvenant van 2012 heeft ook effect gehad op de Amsterdamse kantorenmarkt. Bouwvergunningen worden sinds het afsluiten van het convenant alleen nog verstrekt voor ontwikkelingen binnen groeigebieden en met een minimaal voorverhuurpercentage van 70%. Het aantal speculatieve nieuwbouwprojecten is hierdoor sterk teruggedrongen.

88% 12%

Stock 2015

Withdrawal 2011 - 2015(Conversion & Demolition) Voorraad 2015

Onttrokken 2011-2015

Hotels WoningenSloop WinkelsMaatschappelijkZorg

Een positieve effect van deze nieuwbouwbeperking is de groeiende renovatiedynamiek. Sinds 2011 is in Amsterdam circa 200.000 m² kantorenvastgoed grootschalig gerenoveerd. De komende twee jaar wordt daar nog eens bijna 110.000 m² kantoorruimte aan toegevoegd.

Kwaliteitsverbetering Amsterdamse kantorenmarkt trekt aanUit deze cijfers blijkt dat de totale dynamiek binnen de Amsterdamse kantorenmarkt nog nooit zo krachtig is geweest. Bovendien verbetert de kwaliteit van de Amsterdamse kantorenmarkt door de groeiende onttrekkings- en renovatiedynamiek. De voorraad kantoren met een lage kwaliteit wordt uit de markt genomen en de kwaliteit van het middensegment wordt verbeterd.

Deze kwaliteitsslag is ook van groot belang als men kijkt naar de huidige vraag naar kantoorruimte van A-kwaliteit. In 2015 bedroeg de opname van A-kwaliteit kantoorruimte circa 160.000 m² en werd er eind 2015 circa 256.000 m² aangeboden. De aanhoudende vraag naar A-kwaliteit heeft voor bepaalde gebieden, zoals de Zuidas, al geleid tot schaarste binnen dit segment.

Het is voor de Amsterdamse kantorenmarkt van belang om naast grootschalige renovaties, ook nieuwbouwprojecten (mits op de juiste locatie) te stimuleren. Alleen op die manier kan Amsterdam ook in de toekomst voldoen aan de vraag van kantoorgebruikers.

Zonder onttrekkingen kende Amsterdam een leegstandspercentage van 27%Door de actieve onttrekkingsdynamiek in Amsterdam heeft in de afgelopen vijf jaar 12% (832.000 m²) van de kantorenvoorraad een andere functie gekregen. De onttrekkingsdynamiek draagt daardoor bij aan het opschonen van het leegstaande kantorenvastgoed. Momenteel wordt er in Amsterdam circa 930.000 m² aan kantoorruimte aangeboden. Dit komt overeen met een leegstandspercentage van 15%. Zonder de onttrekkingsdynamiek van de afgelopen jaren zou Amsterdam een substantieel hogere leegstand kennen die zou uitkomen op circa 27% (1.870.000 m²).

Al ruim 12% van de Amsterdamse kantorenvoorraad van functie gewijzigd

Zonder ontrekkingen zou het leegstandspercentage op de Amsterdamse kantorenmarkt 27% bedragen

Figuur 11: Transformatiedynamiek Amsterdam Figuur 9: Amsterdamse onttrokken voorraad naar functie Figuur 10: Fictieve Amsterdamse leegstandsontwikkeling zonder onttrekkingen

AanbodOnttrokkenLeegstandFictieve leegstand

10 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

34%

47%

1%

7%2%

10%

ResidentialHospitalityHealthcareRetailSocialDemolition

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

-

500

1.000

1.500

2.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

'000 m²

Kantoren in Amsterdam hoofdzakelijk getransformeerd naar woningen en hotels

Figuur 11: Transformatiedynamiek Amsterdam

Bron

: Esr

i, bew

erkt

doo

r JLL

(201

6)

12 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

De opnamedynamiek op de Eindhovense kantorenmarkt is sinds 2008 sterk gedaald. In de laatste vijf jaar werd gemiddeld ruim 40.000 m² verhuurd of verkocht aan kantoorgebruikers. Het laatste jaar van deze periode was er sprake van een trendbreuk. In het jaar 2015 groeide de opnamedynamiek ruim 80% ten opzichte van 2014 en betrof 66.000 m².

OnttrekkingsdynamiekTerwijl de opnamedynamiek sterk daalde, is het aantal onttrekkingen in Eindhoven de laatste jaren sterk toegenomen. Vanaf 2011 is er 212.000 m² aan kantoorruimte onttrokken, waarvan 38% werd gesloopt. Het grootste gedeelte (62%) werd getransformeerd. Het overgrote deel van de getransformeerde kantoorruimte kreeg een woonfunctie (95%), het overige deel een maatschappelijke functie (5%). Transformaties in Eindhoven vonden voornamelijk plaats in en rondom het centrum (88%).

Totale marktdynamiekDoor de huidige opnamedynamiek van 66.000 m² te combineren met de onttrekkingsdynamiek van 46.000 m², komt de totale dynamiek van de Eindhovense kantorenmarkt in 2015 uit op een recordhoogte van (112.000 m²). De aantrekkende onttrekkingsmarkt van de afgelopen jaren zorgde ervoor dat de recordjaren 2006 en 2007 qua dynamiek al in 2014 werden overschreden (95.000 m²). De Eindhovense kantorenmarkt is al twee jaar volop in beweging door de sterk groeiende opname- en onttrekkingsdynamiek.

EindhovenEindhovense kantorenmarkt in beweging

Figuur 12: Eindhovense kantorendynamiek

In 2014 overtreft de totale Eindhovense marktdynamiek recordjaar 2007

-

20

40

60

80

100

120

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

'000 m²

Take-up Withdrawal

Figuur 15: Transformatiedynamiek Eindhoven

Eindhovense kantorenstrategie legt nieuwbouwactiviteiten aan bandenVanwege de dalende vraag naar kantoorruimte en het overschot aan aanbod heeft de gemeente Eindhoven in 2011 besloten een nieuwe kantorenstrategie te formuleren. In het rapport ‘Kantorenstrategie 2012-2020’ stimuleert de gemeente transformatie en sloop van verouderde kantoren. Daarnaast worden nieuwbouwactiviteiten in deze strategie aan banden gelegd. Deze aanpak werpt zijn vruchten af. Sinds 2011 is het aantal onttrekkingen significant gestegen (in totaal circa 212.000 m²) en zijn er veel nieuwbouwplannen geschrapt.

Nieuwbouw/RenovatieDoor het nieuwe beleid van de gemeente is binnen Eindhoven de nieuwbouwproductie van kantoren sterk gedaald. Tijdens de topjaren

2006 en 2007 werd er in totaal 76.000 m² aan nieuwbouw opgeleverd. De laatste vijf jaar is in Eindhoven slechts 44.000 m² opgeleverd. Grootschalige renovaties zijn in Eindhoven nog niet aan de orde.

Zonder onttrekkingen kende Eindhoven een leegstandspercentage van 25%Door de onttrekkingsdynamiek is in de afgelopen vijf jaar ruim 12% (212.000 m²) van de Eindhovense kantorenvoorraad van de markt gehaald en gewijzigd van functie door middel van transformatie. Het leegstandspercentage bedraagt momenteel 14%. Zonder de onttrekkingen van afgelopen jaren zou het aanbod zijn uitgekomen op 430.000 m². Dit komt overeen met een leegstandspercentage van 25%.

Kwaliteitsverbetering Eindhovense kantorenmarkt blijft uitDe sterke onttrekkingsdynamiek op de Eindhovense kantorenmarkt heeft als voornaamste resultaat dat overtollige kantoren zijn getransformeerd naar (studenten)woningen en dat een groot gedeelte van de voorraad is gesloopt. Hierdoor is de onderkant van de voorraad uit de markt genomen. Grootschalige renovaties zijn de afgelopen jaren echter nog niet aan de orde geweest. Binnen het middensegment is hierdoor nog geen sprake van kwaliteitsverbetering.

Daarnaast kende de Eindhovense kantorenmarkt de laatste jaren weinig nieuwbouwactiviteit. Daardoor is er een beperkt aanbod A-kwaliteit kantoorruimte. Om aan de hedendaagse wensen van kantoorgebruikers te blijven voldoen, is grootschalige renovatie of nieuwbouw van kantoren op termijn gewenst. Zonder deze investeringen raakt de kwaliteit van de Eindhovense kantorenmarkt achter op die van andere grote Nederlandse steden.

88% 12%

Stock 2015

Withdrawal 2011 - 2015(Conversion & Demolition)

59%

2%1%

38%

ResidentialHospitalityHealthcareRetailSocialDemolition

Figuur 13: Eindhovense onttrokken voorraad naar functie Figuur 14: Fictieve Eindhovense leegstandsontwikkeling zonder onttrekkingen

14 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

ResidentialDemolition HospitalityHealthcare

Zonder ontrekkingen zou het leegstandspercentage op de Eindhovense kantorenmarkt 25% bedragen

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

-

100

200

300

400

500

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

'000 m²

Al ruim 12% van de Eindhovense kantorenvoorraad van functie gewijzigd

Kantoren in Eindhoven hoofdzakelijk getransformeerd naar woningen of gesloopt

Voorraad 2015Onttrokken 2011-2015

AanbodOnttrokkenLeegstandFictieve leegstand

Figuur 15: Transformatiedynamiek Eindhoven

Bron

: Esr

i, bew

erkt

doo

r JLL

(201

6)

Sven Bertens Head of Research Advisory

Tel. +31 20 5405 405 sven.bertens@eu.jll.com

Anke BusserHead of Marketing, Communications & PR

Tel. +31 20 5405 405anke.busser@eu.jll.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication. A’

DAM

IS E

EN IN

ITIA

TIEF

VAN

LIN

GOTT

O, D

UNCA

N ST

UTTE

RHEI

M, S

ANDE

R GR

OET

EN H

ANS

BROU

WER